freja ejendomme | - Årsrapport 2016 · freja ejendomme a/s Årsrapport 2016 Årets resultat blev...

Årsrapport 2016

Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016


FREJA EJENDOMME A/S

GAMMEL KONGEVEJ 60, 15

1850 FREDERIKSBERG C

TELEFON +45 3373 0800

MAIL [email protected]

WEB FREJA.BIZ

ENEAKTIONÆR

DEN DANSKE STAT VED FINANSMINISTERIET

HJEMSTEDKOMMUNE

FREDERIKSBERG

SELSKABSNAVN

STATENS EJENDOMSSALG A/S

CVR. NR. 20 54 48 48

BINAVNE

FREJA EJENDOMME A/S

EJENDOMSSELSKABET FREJA A/S

FREJA A/S

STATENS EJENDOMME A/S

FOTO

KONTRAFRAME

ESOFT

FORSIDEILLUSTRATION

OVERGADEN OVEN VANDET 58A

FOTO: KONTRAFRAME

DESIGN

B14

2Wildersgade, København K. Foto: Kontraframe


Indhold

LEDELSESBERETNING

Hoved- & nøgletal 4

Ledelsens beretning 7

Selskabets ledelse 16

Regnskabsberetning 2016 20

PÅTEGNINGER

Ledelsespåtegning 22

Den uafhængige revisors erklæring 23

ÅRSREGNSKAB

Totalindkomstopgørelse 27

Balance 28

Pengestrømsopgørelse 30

Egenkapitalopgørelse 31

Noter 32

ANDRE OPLYSNINGER

Ejendomsoversigt 46

Management’s Review 48

Financial Highlights 49

3


Hoved- & nøgletal

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME 582,2 284,6 417,6 69,3 110,6

RESULTAT AF DRIFT AF EJENDOMME 27,4 2,7 -1,3 3,6 2,7

RESULTAT AF EJENDOMSVIRKSOMHED 609,6 287,3 416,3 72,9 113,3

ADMINISTRATION M.V. -24,8 -24,0 -24,1 -21,5 -20,5

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) 584,8 263,3 392,2 51,4 92,8

FINANSIELLE POSTER, NETTO 0,9 1,4 5,0 8,4 7,5

RESULTAT FØR SKAT 585,7 264,7 397,2 59,8 100,3

SKAT AF ÅRETS RESULTAT -129,1 -62,9 -98,5 -15,7 -25,2

ÅRETS RESULTAT (TOTALINDKOMST) 456,6 201,8 298,7 44,1 75,1

BALANCE PR. 31.12

LANGFRISTEDE AKTIVER 17,6 17,3 22,5 17,1 15,8

KORTFRISTEDE AKTIVER 2.051,2 1.871,9 1.937,4 1.721,3 1.691,3

AKTIVER I ALT 2.068,8 1.889,2 1.959,9 1.738,4 1.707,1

EGENKAPITAL 1.906,4 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6

LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER 0,0 0,0 4,0 14,0 0,0

KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER 162,4 56,4 56,9 47,7 47,5

PASSIVER I ALT 2.068,8 1.889,2 1.959,9 1.738,4 1.707,1

NØGLETAL

AFKASTGRAD 30% 14% 21% 3% 6%

EGENKAPITALENS FORRENTNING EFTER SKAT 24% 11% 17% 3% 5%

SOLIDITETSGRAD 92% 97% 97% 96% 97%

PENGESTRØMSOPGØRELSE

PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET 634,1 242,0 10,4 289,9 100,9

PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET 1,8 0,2 0,0 0,1 0,1

PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET -400,0 -300,0 -100,0 -50,0 -25,0

PENGESTRØM I ALT 235,9 -57,8 -89,6 240,0 76,0

LIKVIDER 31. DECEMBER 594,4 358,5 416,3 505,9 265,9

20122013201420152016(mio. kr.)

4

Hoved- & nøgletalFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

AKTIEKAPITAL

AKTIEKAPITAL 1. JANUAR 39,5 38,8 38,2 37,7 35,5

NOM. KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 0,5 0,7 0,6 0,5 2,2

AKTIEKAPITAL 31. DECEMBER 40,0 39,5 38,8 38,2 37,7

EGENKAPITALUDVIKLING

EGENKAPITAL 1. JANUAR 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6 1.518,0

KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 17,0 32,0 23,6 23,0 91,5

UDLODDET UDBYTTE -400,0 -300,0 -100,0 -50,0 -25,0

ÅRETS RESULTAT 456,6 201,8 298,7 44,1 75,1

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 1.906,4 1.832,8 1.899,0 1.676,7 1.659,6

ÅRETS TIL- OG AFGANG AF EJENDOMME

(ANTAL EJENDOMME)

I ALT 50 24 3 16 55

20122013201420152016(mio. kr.)

BEHOLDNING 31.12.2016

ÅRETS AFGANG

TILGANG KØB/ANNULL.

TILGANG INDSKUD

BEHOLDNING 01.01.2016

5

Ledelsens beretning Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016

6Skivevej, Holstebro. Foto: Esoft


Årets resultat blev på 586 mio. kr. før skat. I 2015 var det 265 mio. kr.

I årsrapporten for 2015 og delårsrapporterne for 1. og 2. kvartal blev det forventede resultat angivet til at være i størrelsesordenen 300-400 mio. kr. før skat. I delårsrap-porten for 3. kvartal blev dette opjusteret til et resultat på 500-600 mio. kr. før skat.

Avancen ved salg blev 612 mio. kr. Overskuddet blev skabt ved 29 ejendomshandler, heraf salg af 24 ejendom-me og 5 delsalg. Tilsammen gav handlerne en omsætning på 991 mio. kr. I 2015 var avancen 299 mio. kr.

Det historiske resultat overgår resultatet i det hidtidige rekordår 2007 og er primært skabt ved at transformere tidligere statslige ejendomme til nye funktioner med en ny lokalplan. Dette adskiller sig fra de foregående år, hvor de store salg har været fokuseret omkring transformation fra kontor til boliger i København K med kort liggetid.

I alt 8 lokalplaner, der rummer byggeret for 230.000 eta-gemeter på Freja ejendomme, er lykkedes at få godkendt i kommuner fra Sønderborg i syd/vest til Furesø i øst i løbet af 2016. De mange lokalplaner er resultatet af et langt sejt træk, hvor vi har samarbejdet med kommu-ner om at udvikle og udfolde de enkelte ejendommes potentiale. Nogle af ejendommene, som Hummeltoftevej 14, Sorgenfri, har det taget et halvt årti at få gennem den demokratiske proces, andre har taget væsentligt kortere tid. Resultatet i 2016 er et vidnesbyrd om, at tålmodighed og omhu i samarbejdet med kommuner og andre interes-senter betaler sig på den lange bane.

I udviklingen af vores ejendomme arbejder Freja tæt sammen med kommuner, investorer og interessenter for at få et flyvefærdigt projekt. På sygehusområdet har vores tætte samarbejde med en lang række regioner ført til salg af flere store sygehusejendomme. Således har vi i 2016 solgt fire konkrete sygehusejendomme: Kalundborg Syge-hus, Korsør Sygehus, Hviding Sygehus og Augustenborg. Dertil kommer et betinget delsalg på Helsingør Hospital. Det er ingen hemmelighed, at transformationen og salg af nedlagte sygehuse til nye formål har været og fortsat er en stor udfordring.

I 2016 solgte vi flere markante ejendomme som Politi-stationen i Nyborg, Orlogsmuseet på Christianshavn og Vedbæk Kaserne. Flere af de solgte ejendomme befandt sig udenfor hovedstadsområdet. I alt solgte vi 21 ud af 24 ejendomme udenfor København. Det tager vi som et tegn på, at opsvinget for alvor har bidt sig fast i hele landet, om

end prisniveauet afspejler den geografiske placering og varierer betydeligt fra de større byer til landdistrikterne.

Årsregnskabet er et bevis på, at godt samarbejde internt i organisationen er fundamentet for succes. Tæt samar-bejde og sparring mellem udvikling og salg er ofte det, der giver de største resultater. Idéer undfanget i udvikling bliver trykprøvet i salg og betyder, at vi næsten altid ender ud med et projekt, der er attraktivt for markedet.

På de interne linjer har vi brugt en del energi i 2016 på at blive en attraktiv samarbejdspartner og udvide vores netværk. Vi er af den overbevisning, at vores samarbejds-partnere er en vital del af vores forretning. De er med til at skabe nye idéer og udvikle vores virksomhed. Derfor er vi meget aktive i netværk udenfor huset. Internt har vi fået en god tradition med at invitere samarbejdspartnere og ven-ner af huset til Freja ”seminarer”. På seminaret diskuterer vi centrale emner indenfor ejendomsbranchen. Vi inviterer bredt og har omkring 100 gæster til hvert arrangement.

I Freja holder vi af at skabe debat. Vi har ikke noget imod at sætte grænserne lidt skarpt op, hvis det fordrer dialog og udvikling. Således har vi i 2016 i Freja Magasinet stillet spørgsmålstegn ved den måde, bygningskulturarven forvaltes på. Vi i Freja er af den holdning, at fredningsbe-stemmelserne ofte er for rigide og gør det svært at udvikle fredede ejendomme. På samme måde satte vi i årets andet magasin planloven og den kommunale forvaltning af loven til debat.

UdviklingsprojekterI 2016 har Freja haft fokus på at få godkendt lokalplaner for en række større attraktive udviklingsejendomme, der er blevet solgt betinget af en ny lokalplan. I forløbet har vi oplevet et sjældent flow i udviklingsarbejdet og meget succesfulde samarbejder med udvalgte kommuner. Vores erfaring fra 2016 vil indgå som inspiration og best practice i forhold til nye opgaver i det ganske land.

Et eksempel på sådan et projekt er Flyvestation Værløse, hvor Freja har haft et intenst og kvalificeret samarbejde med Furesø Kommune. Her er det lykkedes at skabe en hurtig transformation af det gamle militærområde til en flyvefærdig bydel i udkanten af København, hvor de nye beboere kan se ud over et fredet landskab med imponerende hangarer, fascinerende shelters og kilometervis af landingsbaner. Freja overtog Flyvestation Værløse i sidste halvdel af 2013 og fik lokalplanen godkendt i efteråret 2016 efter en lang række drøftelser med borgere, politikere og interessenter. Lokalplanen baner vej for de første 20.000 m² boligbebyggelse

Ledelsens beretning

7


og godt 50.000 m² erhvervsbebyggelse, og i foråret 2017 påbegyndes opførelsen af de første 200 boliger. Flyvestation Værløse er allerede nu et udflugtsmål for fugleelskere, historienørder, rulleskøjteentusiaster og cyklister i alle aldre.

Et andet stort udviklingsprojekt, som fik luft under vin-gerne i 2016, er Scherfigsvej 8 i København Ø. Her kan københavnerne se frem til en flot bebyggelse på 15.000 m² ved Svanemøllebugten med både ejerlejligheder og almene boliger. Med den nye bebyggelse får familier i alle indkomstgrupper en chance for at nyde udsigten ud over vandet og den nye strand i Københavns nordligste hjørne.

I 2016 fik Freja også lokalplanlagt Hummeltoftevej 14, som tidligere husede politi og domstol. Nu kommer der 15.000 m² dagligvarebutik, boliger og erhverv på grunden, der bliver en flot markering af knudepunktet ved Sorgenfri Station og motorvej. På naboejendommen er Freja i gang med at lokalplanlægge et nyt spændende boligområde på Plantedirektoratets grund. De nye boliger kommer til at huse studerende, forskere og seniorer i et spektakulært landskab med kurvede former og løberute op og ned ad den grønne tagryg.

I Cortex Park i Odense fik Freja i efteråret godkendt en lokalplan for yderligere 70.000 m² bebyggelse, så godt 130.000 m² af området nu er lokalplanlagt. Freja har solgt 50.000 m² byggeretter, og en del af dem er allerede opført. Cortex Park er en del af Campus Odense, der vil få et flow af 50.000 mennesker dagligt, når Nyt OUH (Odense Universitets Hospital) åbner, og SDU (Syddansk Universitet) færdiggør deres storstilede udvidelsesprojekt. Alt sammen betjent af en ny letbane, der bringer brugere hurtigt fra Midtby/Banegård til Campusområdet.

I slutningen af året fik Freja en række nye ejendomme i porteføljen, særligt i Odense. Ejendommene har tilhørt Uni-versity College Lillebælt og har mange spændende poten-tialer, vi glæder os til at udfolde i samarbejde med Odense Kommune, kommende investorer og brugere. I Aarhus har vi fået en anden markant ejendom tæt på universitetet og Kommunehospitalet. Ejendommen spænder over en sam-let karré og har fantastiske udviklingsperspektiver.

Indskud af ejendommeI 2016 fik Freja indskudt 16 ejendomme. Ejendommene havde en samlet værdi på 161 mio. kr. Ejendommene kom alle fra Klima- Energi- og Bygningsministeriet og var fordelt jævnt over hele landet.

600

500

400

300

200

100

0

MIO

. KR

.

700

20072006 2008 2009 20122011 2013 2014 2015 20162010

3011 27 27 2632 35 36 38 2415

ANTAL SOLGTE EJENDOMME

RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME

UDVIKLING I EJENDOMSSALGET

8

Ledelsens beretningFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

SalgFreja gennemførte 29 endelige salg i 2016. De solgte ejendomme spænder fra Orlogsmuseet på Christianshavn over et domhus i Holstebro til Korsør Sygehus. De tre eksempler demonstrerer tydeligt bredden i Frejas ejen-domsportefølje, både hvad angår tidligere anvendelse, størrelse og geografisk placering. De meget forskellige ejendomme medfører en bred sammensætning af købere. Nogle købere er store institutionelle investorer som pensionskasser, mens andre er små private investorer, der køber naboejendommen til eget brug. Dertil kommer et voksende antal udenlandske investorer, som har fået øjnene op for det danske ejendomsmarked.

De sidste års positive tendenser på ejendomsmarke-det blev forstærket yderligere i 2016. Priserne steg støt gennem hele året, og markedet blev til tider lidt hektisk. Vi mærker, at folk er investeringslystne og søger mod ejendomsmarkedet, da traditionelle investeringer som obligationer giver et meget lavt afkast. De stigende priser på ejendomme er da også et udtryk for, at afkastkravet på de traditionelle ejendomme er faldende. Det får flere til at søge over i de store udviklingsprojekter, hvor der er større

usikkerhed, men også større gevinster at hente end ved de traditionelle ejendomme.

De positive tendenser på ejendomsmarkedet mærkes i hele landet og er ikke længere begrænset til hovedstaden. Således blev 2016 året, hvor vi solgte flere ejendomme, som har ligget stille i adskillige år, for eksempel Søværnets Grundskole i Auderød. 2016 var også året, hvor boligsal-get fik yderligere luft under vingerne. Flyvestation Værløse og den tidligere Forsvarskommando i Vedbæk er gode eksempler på det. De to tidligere forsvarsejendomme er i fuld gang med at blive forvandlet til boligområder. Generelt synes 2016 at være året, hvor projektsalget for alvor tog fart. Samtidig faldt en del betingede salg fra tidligere år på plads såsom Hummeltoftevej 14 i Sorgenfri og Scherfigsvej 8 i København. Ud over de endelige salg havde Freja også 11 betingede salg ved udgangen af 2016. De betingede salg kan først indregnes i regnskabet i 2017 eller 2018.

VederlagspolitikBestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast årligt vederlag, der fastsættes af generalforsamlingen.

MIO

. KR

.

4000

3800

3600

3400

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

OVERSKUD FØR SKAT

EGENKAPITAL

3200

3000

2800

2600

2400

2200

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0

AKKUMULERET OVERSKUD / EGENKAPITAL

9


40

35

30

25

20

15

10

5

0

AN

TAL

EJEN

DO

MM

E

201420132012

FYN & JYLLAND

SJÆLLAND & ØER

HOVEDSTADSOMRÅDET

2015 2016

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

AN

TAL

HA

ND

LER

FYN & JYLLAND

SJÆLLAND & ØER

HOVEDSTADSOMRÅDET

2012 2013 2014 2015 2016

BEHOLDNING AF EJENDOMME OPDELT GEOGRAFISK

ANTAL GENNEMFØRTE HANDLER OPDELT GEOGRAFISK

10


Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Her-udover er der etableret en særlig bonusordning baseret på opfyldelsen af en række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 25 % af den faste gage.

Ved generalforsamlingen i marts 2008 tiltrådtes de over-ordnede retningslinjer for selskabets incitamentsaflønning jf. www.freja.biz/article/politikker.

Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast årlig bruttogage. Bruttogagen til både direktionen og øvrige medarbejdere indeholder bidraget til den pensionsord-ning, som den enkelte beslutter. I samråd med bestyrel-sens formand har direktionen endvidere mulighed for at tildele medarbejdere et årligt ekstra vederlag, der tildeles på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2016 blev der i alt udbetalt sådanne vederlag på 686.000 kr., svarende til 4,2 % af den samlede lønsum, eksklusiv direktionens lønninger.

Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i note 7 i Årsregnskabet.

RisiciFrejas økonomiske resultat og stilling er tæt knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udvik-lingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og ansvar. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke resultatet væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel.

De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret plan-bestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighe-derne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive påvirket betydeligt af ændringerne i de fremtidige anvendelsesmuligheder.

Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af beliggenhe-den. Der er meget store regionale forskelle i efterspørgs-len på både boliger og erhvervsejendomme. Det vurderes løbende, om den bogførte værdi af selskabets ejendom-me er udtryk for den værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Nogle af selskabets ejendomme er forurene-de. Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen.

Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker placering af indlån på vilkår på dag-

til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospredning ved, at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er der fastlagt maksimumsgrænser, som kun kan afviges ved bestyrelsesbeslutning.

En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er ind-gået, når alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år. På de handler har Freja ultimo 2016 modtaget kuty-memæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved garanti. Handler for 155 mio. kr. af årets samlede omsæt-ning overdrages først i 2017.

Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen af restkøbe-summen frem til overtagelsesdagen.

Ejendomsretten til de solgte ejendomme overgår først, når der er sket deponering af hele købesummen. Ved eventuelt mislighold er ejendommen fortsat Frejas, hvilket betyder, at kreditrisikoen er knyttet til avancen ved den misligholdte handel. I 2016 har selskabet ikke konstateret tab ved misligholdte handler.

I forbindelse med salg af udviklingsejendomme kan selskabet påtage sig at forestå oprydning af forurening eller byggemodning af infrastrukturen. Der er derfor risiko knyttet til vurderingerne af værdien af sådanne forpligtel-ser. Der er i 2016 en negativ regulering på 4 mio. kr. på disse forpligtelser.

På udviklingsejendomme kan der ligeledes være klausuler med merkøbesum ved opnåelse af yderligere byggeretter. Der er i 2016 en positiv regulering på 238 mio. kr. vedrø-rende tidligere års salg af ejendomme.

SelskabsledelseSelskabet følger udviklingen i retningslinjer for god selskabsledelse. Bestyrelsen betragter anbefalingerne i rapporten Statens ejerskabspolitik udgivet af Finansmini-steriet i 2015 som kodeks for ledelsen af selskabet. For mere information se dokumentet ”Freja ejendomme A/S - og god selskabsledelse” opdateret januar 2016 på www.freja.biz/article/politikker.

Frejas forretningsgrundlag kan grundlæggende beskrives med to overskrifter: ”Flere penge til fællesskabet (Sta-ten)” og ”Bæredygtige løsninger for brugere og borgere”. I Freja bestræber vi os på at få profit til at gå hånd i hånd med bæredygtig arkitektur og byudvikling.

11


Redegørelse for samfundsansvarFreja skaber nyt liv i forladte statslige bygninger. Vi søger at udnytte samfundets overskydende ressourcer og skabe en transformation til noget nyt, så samfundets ressourcer udnyttes optimalt, det være sig økonomisk som bæredygtigt. Vi samarbejder med investorer, kommuner og andre interessenter om at finde nye anvendelsesmuligheder, så den gamle domstol, det nedlagte sygehus og den rømmede kaserne får en ny rolle i lokalsamfundet. Vores arbejde skaber værdi for fællesskabet – ikke kun lokalt, men også nationalt. Således har vi gennem årene udbetalt mere end 2 mia. kr. til statskassen i udbytte – penge som går i den fælles kasse. Dette er Frejas hovedformål, og derfor ligger vores største bidrag i CSR (Corporate Social Responsibility) sammenhæng her og vil fortsat gøre det fremover.

Siden vi meldte os ind i Foreningen for Byggeriets Samfundsansvar, har Freja arbejdet på at formulere en CSR politik og et Code of Conduct. Denne politik blev formuleret endeligt og rullet ud i organisationen i 2016. I anledningen af formuleringen af vores Code of Conduct har Freja planlagt et seminar om CSR i samarbejde med Bygherreforeningen, som løber af stablen i 2017.

Frejas CSR politik er tilgængelig på www.freja.biz/article/politikker og beskriver, hvordan vi arbejder med CSR i forskellige processer. Vi tænker CSR ind i, hvordan vi drifter ejendomme, sælger og udvikler dem samt valg af rådgivere. Hvert år opsætter vi mål for vores indsats og rammesætter konkrete aktiviteter for at nå målene. Vi evaluerer indsatsen og justerer den, hvis der er behov for det hvert kvartal og ved årets afslutning.

Vi har ikke i tidligere år haft deciderede CSR mål, udover vores hovedaktivitet, men har for 2017 formuleret fire overskrifter med delmål, som vi har særligt fokus på: 1. Klima og Miljø, 2. Arbejdsforhold, 3. Kvalifikationer, 4. Valg af samarbejdspartnere.

1. Klima og Miljø Freja søger kontinuerligt at nedbringe alt forbrug såvel vand og el som varme på de tomme bygninger i vores portefølje. Vores hovedfokus har været på varmefor-bruget, da det har den største økonomiske virkning. Der er dog en balance i at finde det varmeniveau, der giver den største besparelse og samtidig opretholder ejendommens niveau, så ejendommen ikke får fugt eller svampeskader. Derfor har Freja i de seneste år installeret intelligent varmestyring, som styrer varmen efter den faktiske temperatur i ejendommene. Dette har givet besparelser på op til 30% af varmeforbruget.

Vi har sat os det mål, at alle tomme ejendomme på over 5.000 kvadratmeter skal have installeret intelligent varmestyring som standard i løbet af 2017. Da flere af vores bygninger bliver revet ned af køberne for at give plads til nybyggeri, gennemgår vi porteføljen for at sikre, at vi ikke har unødigt forbrug på nedrivnings-ejendomme. Generelt findes der ikke meget tilgængelig viden om drift af tomme bygninger, og tomgangen er forholdsvis stor på den samlede bygningsmasse. Derfor vil vi i 2017 øge fokus på denne oversete disciplin i facility management enten på egen hånd eller i samarbejde med andre interessenter. Målet er at dele vores erfa-ringer åbent, så vi derigennem kan få andre til ændre adfærd og nedbringe forbruget på tomme ejendomme under hensyn til, at bygningerne skal overleve. På sigt er målet at skabe en best practice på området. Vi arbejder også med at få klart definerede klimamål ind i vores udviklingsprojekter og undersøge, om de har miljøcertifceringssystemet DGNBs potentiale. Dette gøres i samarbejde med vores investorer, da kravene skal hænge sammen med den samlede øko-nomi i projektet. Og i sidste ende er det investorerne, der afgør, hvor vidt de vil gå. Projektet på Hummeltof-tevej 14, Lyngby-Taarbæk Kommune, iværksat af MT Højgaard, bliver således DGNB certificeret.

2. Arbejdsforhold Vi har en målsætning om at fastholde Frejas lave syge-fravær under 5%. I 2016 var det 4,8%. Vi vil ikke have personalesager, der skyldes et dårligt arbejdsmiljø. Vi søger kontinuerligt at forbedre arbejdspladsen blandt andet ved hjælp fra en arbejdsmiljørepræsentant valgt af medarbejderne. Dette skal dog ses i lyset af, at Freja har 20 medarbejdere, som primært udfører kon-torarbejde, hvorfor vi ikke har de store udfordringer på området.

3. Kvalifikationer Medarbejderne i Freja opfordres til at deltage i tværfaglige uddannelsesforløb. Vi har udarbejdet en systematisk oversigt over gennemført efteruddan-nelse og netværk i Freja, så vi sikrer, at alle løbende bliver opkvalificeret. Derudover har Freja etableret en praktikaftale med Arkitektskolen, der indebærer en fast arkitektstuderende i praktik.

4. Samarbejdspartnere I Freja er vi opmærksomme på, hvem vi arbejder sammen med. Er vi i tvivl om en købers troværdighed, screener vi køber så godt, som det er muligt, før vi

12


sælger en ejendom. Da ejendomsbranchen tiltrækker opportunistiske mennesker med et meget positivt sind, og vores ejendomme befinder sig i den høje ende på risikoskalaen, må vi acceptere en vis brancherisiko. Ejendomstypen og beliggenhed afgør, hvor stor øko-nomisk risiko vi vil påtage os. Vi har gennemsigtige processer og giver alle lige mulighed for at deltage på investormøder. Således havde Freja over tyve potentielle investorer til investor-møder i forbindelse med et stort udviklingsprojekt på Rolighedsvej på Frederiksberg. Gennem en gradvis udvælgelsesproces fandt vi en investor, vi vurderede ville kunne løfte opgaven såvel projektmæssigt som økonomisk. Når Freja indgår en større kontrakt til over 2 mio. kr. eller længerevarende samarbejdsaftaler med en rådgiver eller entreprenør, spørger vi, om de har en politik for samfundsansvar. Det gør vi for at sikre, at vores samarbejdspartnere lever op til de samme samfundsmæssige forpligtelser som os selv. Vi har en bred vifte af rådgivere og bruger ofte arkitektkonkur-rencer til at vælge en rådgiver på et bestemt projekt. Eksempelvis har vi i 2016 gennemført et parallelopdrag om udviklingen af et unikt fælleshus for beboerne på Flyvestation Værløse, som indrettes i en flyhangar på

2.500 m². Tre arkitektvirksomheder gav hver deres bud på en spændende løsning.

Bestyrelse og ledelseI løbet af 2016 har bestyrelsen holdt seks møder. Derud-over har bestyrelsen ved skriftlig votering behandlet et antal indstillinger fra direktionen om salg af ejendomme. Der blev i årets løb afholdt tre generalforsamlinger, hvoraf to var ekstraordinære og indkaldt for at godkende apport-indskud af ejendomme.

Den ordinære generalforsamling blev afholdt 31. marts 2016. Her blev der udbetalt et udbytte på 400 mio. kr.

I bestyrelsen trådte John R. Frederiksen ud ved generalfor-samlingen og blev afløst af Bo Rygaard. Frejas udviklings-direktør siden 2008 Carsten Rasmussen indgår fra starten af 2017 i direktionen.

Bestyrelsen gennemgår og overvåger Frejas aktiviteter blandt andet ved at gennemgå detaljerede kvartalsregn-skaber, der indeholder budgetopfølgning. På bestyrelsens møder drøftes selskabets mål for kommende perioder, risikovurderinger, principper for salg, sikring af aktiver og likvider, ligesom der tages stilling til Frejas overordnede politikker og strategier, herunder CSR og CG (Corporate Governance). Frejas kontrolmiljø og IT- forhold indgår

500.000

450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

ETA

GEM

ETER

2012 2013 2014 2015 2016

ANTAL EJENDOMME

ETAGEMETER

91 90 81 55 50

UDVIKLING I EJENDOMSPORTEFØLJE

13


i risikodrøftelserne. Ligeledes mødes bestyrelsen med selskabets revision en gang om året. Med hensyn til Ho-vedelementerne i selskabets kontrol- og risikovurderings-systemer ved regnskabsaflæggelsen henvises der til www.freja.biz/article/politikker.

Afholdte generalforsamlingerDen 31. marts 2016 Ordinær generalforsamling

Den 1. juli 2016 Ekstraordinær generalforsamling – 44. indskud

Den 21. december 2016 Ekstraordinær generalforsamling – 45. indskud

Redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsenBestyrelsen i Freja er sammensat af 2 kvinder (40%) og 3 mænd (60%).

En fordeling med 40/60 anses efter selskabslovens regler som en ligelig kønsfordeling, og Freja har således ikke et underrepræsenteret køn i bestyrelsen, og skal derfor ikke fastsætte et måltal for den fremtidige kønsfordeling. Bestyrelsen forventer at fastholde en ligelig kønsfordeling i fremtiden.

Freja er ikke omfattet af reglerne om at udarbejde en poli-tik for at øge andelen af det underrepræsenterede køn på selskabets øvrige ledelsesniveauer. Men det kan oplyses, at ledelsesgruppen består af 1 kvinde (adm. direktør) og 3 mænd.

Hændelser efter regnskabsårets udløbDer er ikke efter regnskabsårets udløb indtruffet væsent-lige hændelser, der mærkbart påvirker Frejas planer eller økonomiske og finansielle stilling ved årets begyndelse.

Forventninger til 2017Det er vores klare forventning, at de positive takter i markedet forsætter i 2017. Investorerne har fæstnet deres blik på ejendomsmarkedet, og branchen oplever en fremgang, vi ikke har set i mange år. Investeringslysten er ikke kun forbeholdt ejendomme i hovedstaden, men har spredt sig til hele landet. Derfor forventer vi et godt salg af Frejas ejendomme udenfor hovedstaden. På samme måde ser vi frem til at tiltrække flere investorer til en række af vores store udviklingsprojekter udenfor København som Cortex Park i Odense og Helsingør Hospital. På begge ejendomme har vi gennem flere år arbejdet med at skabe fundamentet for en moderne mangfoldig bydel i et grønt inspirerende miljø. 2017 bliver også året, hvor der for alvor

kommer luft under vingerne på Flyvestation Værløse. Det første spadestik tages i foråret til 200 nye boliger.

I 2017 vil der fortsat være fokus på at minimere driftsomkostninger og leje tomme kvadratmeter ud, mens vi udvikler ejendommene. Men med de nuværende lejekontrakter forventes dog en nedgang i resultatet for ejendomsdriften i 2017.

Da Frejas portefølje ved indgangen til 2017 ikke indehol-der store ejendomme i København K, forventes det, at resultatet for 2017 ikke kommer op på niveauet for 2016. Baseret på den nuværende viden og forventning til igang-værende og planlagte lokalplanprocesser samt øvrige forventninger til salg og drift, forventer vi et resultat i 2017 i størrelsesordenen 150-250 mio. kr. før skat.

Resultatdisponering og generalforsamlingBestyrelsen foreslår, at årets resultat på 456,6 mio. kr. efter skat foreslås disponeret med udlodning af udbytte på 400,0 mio. kr. og med overførsel af 56,6 mio. kr. til frie reserver.

Den ordinære generalforsamling finder sted tirsdag den 28. marts 2017 hos Freja.

14

Blegdamsvej, København N. Foto: Kontraframe


Selskabets ledelse

Bestyrelse

Hans J. Carstensen NÆSTFORMAND

INDTRÅDT I BESTYRELSEN I 2014

DIREKTØR EGMONT FONDEN, DIREKTØR EGMONT INTERNATIONAL

HOLDING A/S, DIREKTØR EGMONT ADMINISTRATION A/S, DIREKTØR

EGMONT HOLDING A/S, DIREKTØR EGMONT FINANSIERING A/S,

DIREKTØR EJENDOMSSELSKABET VOGNMAGERGADE 11 APS, DIREKTØR

EJENDOMSSELSKABET GOTHERSGADE 55 APS.

BESTYRELSESFORMAND I:

EJENDOMSAKTIESELSKABET LYGTEN 47-49, EGMONT HOLDING AS,

EGMONT AS, EGMONT PUBLISHING DIGITAL A/S, TV 2 GRUPPEN AS, TV 2 AS

OG EGMONT HOLDING AB.

BESTYRELSESMEDLEM I:

EGMONT ADMINISTRATION A/S, EGMONT HOLDING A/S, NORDISK FILM

A/S, EGMONT HONG KONG LIMITED, LINDHARDT OG RINGHOF

FORLAG A/S OG EGMONT FINANSIERING A/S.

Søren Johansen BESTYRELSESFORMAND


ADM. DIREKTØR I ALTOR EQUITY PARTNERS A/S


WRIST SHIP SUPPLY A/S, WRIST SHIP SUPPLY HOLDING A/S, W.S.S

HOLDING A/S, HAARSLEV INDUSTRIES A/S, HAARSLEV GROUP A/S,

HAARSLEV GROUP HOLDING A/S, NORICAN GLOBAL A/S, CAM GROUP

HOLDING 1 DK APS, CAM GROUP HOLDING 2 DK APS, CARNEGIE ASSET

MANAGEMENT HOLDING DANMARK A/S, CAM GROUP HOLDING A/S OG

ROENHOLTMEDIA.COM APS


HAMLET PROTEIN A/S, NEW NUTRITION APS, NEW NUTRITION HOLDING APS

OG PSR APS, DENMARK

16

Selskabets ledelseFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

Lene Dammand Lund BESTYRELSESMEDLEM


REKTOR, DET KGL. DANSKE KUNSTAKADEMIS SKOLER FOR ARKITEKTUR,

DESIGN OG KONSERVERING.


DESIGNDENMARK

Ane Arnth Jensen BESTYRELSESMEDLEM


VICEADMINISTRERENDE DIREKTØR I FINANS DANMARK

DIREKTØR REALKREDITRÅDET


LØNMODTAGERNES DYRTIDSFOND, GARANTIFONDEN FOR INDSKYDERE

OG INVESTORER

Bo Rygaard BESTYRELSESMEDLEM


DIREKTØR I DREYERS FOND


PARKEN SPORT & ENTERTAINMENT, KFI ERHVERVSDRIVENDE FOND, EET

INTERNATIONAL OG SKAMOL INTERNATIONAL.


KV FONDEN, GAD ANDRESEN FONDEN, MB RICHTER FONDEN, MUSIKHUSET

VEGA OG UDVIKLINGSRÅDET FOR COPENHAGEN SCIENCE CITY OG

NETCOMPANY.

17

Selskabets ledelse Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016

Direktionen

Karen Mosbech ADMINISTRERENDE DIREKTØR

ANSAT 2009


BOLIGFONDEN KUBEN


DET KGL. DANSKE KUNSTAKADEMIS SKOLER FOR ARKITEKTUR, DESIGN OG

KONSERVERING, DANSK FACILITIES MANAGEMENT OG FONDEN FÆNGSLET.


FEAS, FORSKNINGSFONDENS EJENDOMSSELSKAB A/S

Carsten Rasmussen UDVIKLINGSDIREKTØR

ANSAT 2008

18

Blegdamsvej, København N. Foto: Kontraframe


Årets resultat er et overskud på 585,7 mio. kr. før skat. Ef-ter skat er resultatet 456,6 mio. kr. Selskabet har samlede aktiver pr. 31. december 2016 for 2.068,8 mio. kr. Selska-bets egenkapital er 1.906,4 mio. kr.

Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse med IFRS som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven.

TotalindkomstopgørelsenResultat af salg og udvikling af ejendommeDer er i 2016 indregnet 29 salg heraf endeligt salg af 24 ejendomme og 5 delsalg af ejendomme. Netto er der indtægtsført salg af ejendomme på 990,7 mio. kr. og en nettoavance på 612,2 mio.kr.

En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, hvis alle væsentlige risici og fordele ved ejendom-men er overgået til køber. Det gælder også i de situatio-ner, hvor overdragelsen først finder sted i efterfølgende år.

Der er i året indtægtsført netto 238,4 mio. kr. vedrørende reguleringer på tidligere års salg ved to handler.

Selskabet vurderer løbende, om den regnskabsmæssige værdi for selskabets ejendomme er udtryk for en værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved vurderingen indgår eksterne mægleres vurderinger og budgetterede salgspriser og dermed forventningerne til det kommende år. Der lægges til grund for vurderingen, at handelsværdi-en opnås ved en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle forhold er sådan, at der ikke er behov for at vurdere afhændelse af ejendom-mene ved en forceret handel. I vurderingen indgår ligele-des selskabets forventede omkostninger til miljøoprens-ning, projektudvikling, lokalplaner og salgsomkostninger.

Ved årets slutning har selskabet for 3 ejendomme vurderet, at den forventede nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 30,0 mio. kr. For beskrivelse af vurderingen henvises til risikoafsnittet i ledelsens beretning.

Nogle indgåede ejendomssalg bliver først endelige og kan indtægtsføres, når en række forudsætninger, som udma-trikulering og lokalplanforhold er faldet på plads. Indtil da indgår ejendommen i posten omsætningsejendomme til kostpris som suspensive solgte ejendomme. Det samme gælder ejendomme, der er indgået optionsaftale på.

Disse regnskabsprincipper indebærer, at 11 aftaler indgå-et i 2016 eller tidligere ikke er indregnet. Det er selskabets

forventning, at de suspensive betingelser for disse handler vil blive afklaret i 2017 og 2018. Den foreløbige salgssum er 650 mio. kr. Aftalernes indhold og omfang vil i nogen udstrækning kunne påvirkes af, hvordan betingelserne kan blive opfyldt. Det er således ikke muligt præcist at angive det forventede resultat af disse aftaler.

Resultat af drift af ejendommeSamlet er selskabets ejendomsdrift overskudsgivende i 2016 med et resultat på 27,4 mio. kr. I året har mange af de større ejendomme været udlejede, hvilket har øget overskud betragteligt i forhold til tidligere år.

Driftsindtægter, husleje mv. udgør 62,8 mio. kr. Som hovedregel bliver ejendomme indskudt i selskabet uden aktive lejemål. Da selskabet sigter mod at sælge ejendom-mene hurtigst og bedst muligt, er selskabets udlejnings-bestræbelser ofte begrænset til at indgå lejemål af kortere varighed, med mindre det skønnes, at optimeringen af ejendommen sker ved først at udleje ejendommen. Men grundet længere liggetid bestræber selskabet sig i stadig højere grad på at udleje et øget antal ejendomme for at begrænse liggetidsomkostningerne.

Driftsomkostninger udgør 35,4 mio. kr. og indeholder udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse og ejendom-menes øvrige driftsomkostninger som vagt, arealpleje og energiudgifter. Udgiften til ejendomsskatter og varme udgør en væsentlig andel af driftsudgifterne. Disse søges minimeret i form af intelligent varmestyring på større ejen-domme og fokusering på korrekt ejendomsbeskatning.

FinansieringFinansieringsindtægter kommer dels fra tilgodehavender og deponeringer i forbindelse med ejendomshandler, dels fra frie likvider. I året er posten markant påvirket af kursregulering på indfriede pantebreve. Posten finansieringsomkostninger er markant påvirket af de negative rentesatser.

SkatSkat af årets resultat udgør 129,1 mio. kr., som fremkom-mer ved aktuel skat for året med 131,8 mio. kr. fratrukket positiv ændring af udskudt skat med 2,7 mio. kr. Selska-bets effektive skatteprocent udgør 22,0%. Selskabet har aktiveret tilgodehavende udskudt skat med 16,0 mio. kr.

Årets resultatÅrets resultat på 456,6 mio. kr. efter skat foreslås dispo-neret med udlodning af udbytte på 400,0 mio. kr. og med overførsel af 56,6 mio. kr. til frie reserver.

Regnskabsberetning 2016

20

RegnskabsberetningFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

BalancenBalancen er med 2.068,8 mio. kr. 179,6 mio. kr. høje-re i forhold til primo. Der er på aktivsiden sket et fald i omsætningsejendomme på 147,2 mio. kr. som følge af, at indskuddet af ejendomme ikke har kunnet opveje værdien af afgangen i året. På deponeringer og tilgodehavender er der samlet sket en stigning på 93,8 mio. kr., og likviditet er steget med 235,9 mio. kr. På passivsiden er der en stig-ning i egenkapitalen på 73,6 mio. kr. som følge af betalt udbytte for 2015 på 400,0 mio. kr., som opvejes af årets resultat og kapitaludvidelser med samlet 473,6 mio. kr.

AktiverKortfristede aktiverEJENDOMME

Værdien af selskabets 50 ejendomme udgør i alt 718,9 mio. kr. Da selskabets formål er at sælge ejendommene hurtigst og bedst muligt, betragtes ejendommene som varebeholdninger under kortfristede aktiver.

I årets løb har selskabet modtaget 16 ejendomme i to indskud med 160,7 mio. kr. og værdien af disse indgår i ejendomsbeholdningen. Der henvises til note 14.

Som tidligere nævnt indgår ejendomme solgt på suspen-sive betingelser eller optionsaftaler i posten omsætnings-ejendomme.

ØVRIGE KORTFRISTEDE AKTIVER

Tilgodehavender solgte ejendomme udgør 509,7 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme efter fradrag af forudbetalinger og deponeringer.

Likvider udgør 594,4 mio. kr. Hele beløbet er placeret på anfordringsvilkår.

EgenkapitalSelskabets egenkapital udgør 1.906,4 mio. kr.

Der er i løbet af året foretaget kapitalforhøjelser på i alt 17,0 mio. kr. i forbindelse med et indskud af ejendomme. Den nominelle aktiekapital blev ved kapitalforhøjelsen øget med 0,5 mio. kr. til 16,5 mio. kr.

Bestyrelsens forslag til udbytte på 400,0 mio. kr. er opført særskilt under egenkapitalen.

GældsforpligtelserKortfristede gældsforpligtelserKORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER

De kortfristede gældsforpligtelser udgør i alt 162,4 mio. kr. Heraf udgør anden gæld 131,6 mio. kr., andre

gældsforpligtelser 25,6, forudbetalinger vedr. suspensive salg 3,6 mio. kr. og selskabsskat 1,6 mio. kr.

ANDRE FORPLIGTELSER

Selskabet er part i enkelte tvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling.

PengestrømmeSelskabet har haft positive likvide beholdninger i hele 2016. Der er udbetalt udbytte med 400,0 mio. kr. i 1. kvar-tal. Ved nye indskud af ejendomme er kontant betalt 143,7 mio. kr. Der er betalt selskabsskat med 127,0 mio. kr. Årets samlede pengestrøm er positiv med 235,9 mio. kr., hvilket skyldes årets resultat og en mindre binding i ejendomme og deponeringer på samlet 318,4 mio. kr. samt en stigning i anden gæld på 112,1 mio. kr.

Selskabets kreditfaciliteter i pengeinstitutter har ikke væ-ret anvendt i 2016. De samlede kreditfaciliteter er på 30,0 mio. kr. ultimo året.

Årets netto pengestrøm har været positiv med 235,9 mio. kr., som fordeles med 634,1 mio. kr. fra driftsaktivitet, 1,8 mio. kr. til investeringsaktivitet og - 400,0 mio. kr. fra finansieringsaktivitet.

21


Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og god-kendt årsrapporten for 1. januar til 31. december 2016 for Freja ejendomme A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med Interna-tional Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.

Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2016.

Ledelsesberetningen indeholder efter vor opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktivi-teter og økonomiske forhold, årets resultat, og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

KAREN MOSBECH

ADMINISTRERENDE DIREKTØR

SØREN JOHANSEN

BESTYRELSESFORMAND

DIREKTION

BESTYRELSEN

HANS J. CARSTENSEN

NÆSTFORMAND

LENE DAMMAND LUND ANE ARNTH JENSEN

KØBENHAVN, DEN 10. FEBRUAR 2017

CARSTEN RASMUSSEN

UDVIKLINGSDIREKTØR

BO RYGAARD

22


Den uafhængige revisors erklæring

KonklusionVi har revideret årsregnskabet for Freja Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2016, der omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapital-opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder an-vendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisen-de billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stil-ling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2016 i overensstemmelse med Internatio-nal Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med in-ternationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåteg-ningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregn-skabet". Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmel-se med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Udtalelse om ledelsesberetningenLedelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores kon-klusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetnin-gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikker-hed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesbe-retningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberet-ningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattel-se, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med

årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for årsregnskabetLedelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregn-skab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabetVores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

— Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og

Til aktionærerne i Freja ejendomme A/S

23

Den uafhængige revisors erklæring Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016

egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

— Opnår vi forståelse af den interne kontrol med rele-vans for revisionen for at kunne udforme revisions-handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.

— Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

— Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af års-regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed

forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsæt-te driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er base-ret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke læn-gere kan fortsætte driften.

— Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysnin-gerne, samt om årsregnskabet afspejler de underlig-gende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

MOGENS ANDREASEN

STATSAUTORISERET REVISOR

HENRIK REEDTZ

STATSAUTORISERET REVISOR

ERNST & YOUNG

GODKENDT REVISIONSPARTNERSELSKAB

CVR-NR: 30 70 02 28

KØBENHAVN, DEN 10. FEBRUAR 2017

24


25Wildersgade, København K. Foto: Kontraframe


26Augustenborg. Foto: Kontraframe


NETTOOMSÆTNING 4 990.694 760.649

KOSTPRIS 5 368.284 454.554

SALGSOMKOSTNINGER 10.252 7.492

AVANCE VED ÅRETS SALG 612.158 298.603

NEDSKRIVNINGER PÅ EJENDOMME 14 30.000 14.000

RESULTAT AF SALG OG UDVIKLING AF EJENDOMME 582.158 284.603

DRIFTSINDTÆGTER, HUSLEJE M.V. 62.798 38.806

DRIFTSOMKOSTNINGER 6 35.365 36.073

RESULTAT AF DRIFT AF EJENDOMME 27.433 2.733

RESULTAT AF EJENDOMSVIRKSOMHED 609.591 287.336

ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 7 24.771 23.979

RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER (EBIT) 584.820 263.357

FINANSIERINGSINDTÆGTER 8 3.569 2.902

FINANSIERINGSOMKOSTNINGER 9 2.707 1.545

FINANSIELLE POSTER, NETTO 862 1.357

RESULTAT FØR SKAT 585.682 264.714

SKAT AF ÅRETS RESULTAT 10 129.052 62.891

ÅRETS RESULTAT 456.630 201.823

ANDEN TOTALINDKOMST 0 0

TOTALINDKOMST 456.630 201.823

RESULTATDISPONERING

FORESLÅET UDBYTTE 400.000 400.000

OVERFØRT RESULTAT 56.630 -198.177

456.630 201.823

Totalindkomstopgørelse

(t. kr.) Note 2016 2015

FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. DECEMBER

27


Aktiver

Langfristede aktiverMATERIELLE AKTIVER

INDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR 1.082 657

MATERIELLE AKTIVER I ALT 11 1.082 657

FINANSIELLE AKTIVER

VÆRDIPAPIRER 12 0 2.818

UDSKUDT SKAT 13 16.000 13.300

DEPOSITUM 539 584

FINANSIELLE AKTIVER I ALT 16.539 16.702

LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 17.621 17.359

Kortfristede aktiverOMSÆTNINGSEJENDOMME

EJENDOMME 14 718.889 866.121

OMSÆTNINGSEJENDOMME I ALT 718.889 866.121

TILGODEHAVENDE SOLGTE EJENDOMME 509.665 232.067

ANDRE TILGODEHAVENDER 7.994 7.630

DEPONERINGER, EJENDOMSSALG 220.275 404.448

SELSKABSSKAT 15 0 3.093

TILGODEHAVENDER I ALT 19 737.934 647.238

LIKVIDE BEHOLDNINGER 19 594.388 358.510

KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 2.051.211 1.871.869

AKTIVER I ALT 2.068.832 1.889.228

Balance pr. 31. december

(t. kr.) Note 2016 2015

28

BalanceFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

Passiver

EGENKAPITAL

AKTIEKAPITAL 40.009 39.539

OVERKURS VED EMISSION 570.239 553.709

OVERFØRT RESULTAT 896.159 839.529

FORESLÅET UDBYTTE 400.000 400.000

EGENKAPITAL I ALT 1.906.407 1.832.777

GældsforpligtelserLANGFRISTEDE FORPLIGTELSER

ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 0 0

LANGFRISTEDE FORPLIGTELSER I ALT 0 0

KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER

FORUDBETALINGER SUSPENSIVE SALG 3.585 18.000

ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 25.618 18.964

ANDEN GÆLD 16 131.563 19.487

SELSKABSSKAT 15 1.659 0

KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451

GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451

PASSIVER I ALT 2.068.832 1.889.228

(t. kr.) Note 2016 2015

29


Pengestrømsopgørelse

(t. kr.) 2016 2015

RESULTAT FØR SKAT 585.682 264.714

REGULERING FOR IKKE-LIKVIDE DRIFTSPOSTER M.V.:

AFSKRIVNINGER 613 390

NEDSKRIVNING OG HENSÆTTELSER PÅ EJENDOMME 30.000 14.000

FINANSIELLE POSTER, NETTO -862 -1.357

PENGESTRØM FRA PRIMÆR DRIFT FØR ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL 615.433 277.747

FORSKYDNING I:

OMSÆTNINGSEJENDOMME 134.232 138.400

TILGODEHAVENDER -277.962 52.711

DEPONERINGER, EJENDOMSSALG 184.173 -169.029

FORUDBETALINGER, SUSPENSIVE SALG -14.415 2.436

ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER 6.654 -7.003

ANDEN GÆLD 112.076 74

PENGESTRØM FRA PRIMÆR DRIFT 760.191 295.336

FINANSIELLE POSTER NETTO, MODTAGET 862 2.549

PENGESTRØM FRA DRIFT FØR SKAT 761.053 297.885

BETALT SELSKABSSKAT -127.000 -55.847

PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET 634.053 242.038

INVESTERINGER:

INVESTERING I LANGFRISTEDE AKTIVER -993 -135

VÆRDIPAPIRER 2.818 318

PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET 1.825 183

AKTIONÆR:

UDBETALT UDBYTTE -400.000 -300.000

PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET -400.000 -300.000

ÅRETS PENGESTRØM 235.878 -57.779

LIKVIDER, 1. JANUAR 358.510 416.289

LIKVIDER, 31. DECEMBER 594.388 358.510

SELSKABET HAR HERUDOVER VED ÅRETS UDGANG KREDITFACILITETER PÅ 30.000 70.000

30


EGENKAPITAL 1. JANUAR 2015 38.763 522.485 2.297.317 -1.259.611 1.037.706 300.000 1.898.954

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2015

TOTALINDKOMST 201.823 201.823 201.823

FORESLÅET UDBYTTE -400.000 -400.000 400.000 0

ÅRETS KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 776 31.224 32.000

UDLODDET UDBYTTE -300.000 -300.000

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2015 I ALT 776 31.224 201.823 -400.000 -198.177 100.000 -66.177

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2015 39.539 553.709 2.499.140 -1.659.611 839.529 400.000 1.832.777

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2016

TOTALINDKOMST 456.630 456.630 456.630

FORESLÅET UDBYTTE -400.000 -400.000 400.000 0

ÅRETS KAPITALUDVIDELSER VED APPORTINDSKUD 470 16.530 17.000

UDLODDET UDBYTTE -400.000 -400.000

EGENKAPITALBEVÆGELSER I 2016 I ALT 470 16.530 456.630 -400.000 56.630 0 73.630

EGENKAPITAL 31. DECEMBER 2016 40.009 570.239 2.955.770 -2.059.611 896.159 400.000 1.906.407

Aktiekapitalen er fordelt i aktier à kr. 100

Egenkapitalopgørelse

(t. kr.)

AKTIEKAPITAL

OVERKURS VED EM

ISSION

AKKUMULERET RESULTAT

AKKUMULERET UDLO

DNING

OVERFØ

RT RESULTAT

FORESLÅET UDBYTTE

I ALT

31


Fortegnelse over noter

Generelle

1 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 33

2 REGNSKABSMÆSSIGE VURDERINGER OG SKØN 35

3 RISICI 36

Reference til resultatopgørelse og balance

4 NETTOOMSÆTNING 37

5 KOSTPRIS (SOLGTE EJENDOMME) 37

6 DRIFTSOMKOSTNINGER 37

7 ADMINISTRATIONSOMKOSTNINGER 37

8 FINANSIERINGSINDTÆGTER 38

9 FINANSIERINGSOMKOSTNINGER 38

10 SKAT AF ÅRETS RESULTAT 39

11 MATERIELLE AKTIVER 39

12 VÆRDIPAPIRER 39

13 UDSKUDT SKAT 40

14 EJENDOMME 40

15 SELSKABSSKAT 41

16 ANDEN GÆLD 41

Øvrige noter

17 ANDRE FORPLIGTELSER 41

18 EVENTUALFORPLIGTELSER 41

19 FINANSIELLE AKTIVER OG FORPLIGTELSER 42

20 HONORARER TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR 43

21 NÆRTSTÅENDE PARTER 43

22 KAPITALFORHOLD 44

23 BEGIVENHEDER EFTER REGNSKABSÅRETS UDLØB 44

32


Note 1 Anvendt regnskabspraksis

GenereltÅrsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2016 er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplys-ningskrav til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven.

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Repor-ting Standards udstedt af IASB.

Bestyrelse og direktion har den 10. februar 2017 behandlet og godkendt årsrapporten for 2016 for Freja ejendomme. Årsrapporten forelægges til Freja ejendommes aktionær til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 28. marts 2017.

Alle standarder og fortolkninger, der er udstedt og trådt i kraft pr. 31. december 2016, er anvendt. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag godkendt af IASB og EU med ikrafttræden i regnskabsåret 2016 har ikke haft indvirkning på årsrapporten. IASB har endvidere vedtaget en række nye standarder og ændringer til eksisterende standarder og fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft, men har ikrafttræden i regnskabsåret 2017 og sene-re, herunder bl.a. IFRS 15 om indregning af omsætning og IFRS 16 om leasing. Disse forventes ikke at få væsentlig indvirkning på fremtidige årsrapporter.

Da selskabet ikke er et børsnoteret selskab, er selskabet ikke omfattet af IFRS 8 om segmenter.

Regnskabspraksis er uændret i forhold til seneste årsrapport.

TotalindkomstopgørelsenPræsentationen af totalindkomstopgørelsen er tilpasset til selskabets særlige karakter og er således ikke opstillet som en traditionel funktions- eller artsopdelt totalindkom-stopgørelse. I stedet er totalindkomstopgørelsen opstillet således, at selskabets aktivitet ved salg af ejendomme og aktiviteten fra drift af selskabets ejendomme præsente-res hver for sig, idet dette anses for at give et retvisende billede af selskabets aktiviteter.

Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret.

Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber, samt fortjeneste og tab kan opgøres pålideligt.

Suspensive betingelser i forbindelse med salget medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.

Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgs-prisen opgjort til dagsværdi og ejendommens regnskabs-mæssige værdi opgjort under hensyntagen til eventuelt indgåede forpligtelser.

Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afhol-delsen, såvel for solgte som ej solgte ejendomme.

Finansielle indtægter og omkostningerFinansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen m.v.

Finansielle indtægter og omkostninger klassificeres opdelt på de finansielle kategorier.

Skat af årets resultatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer direkte i anden totalindkomst. Nøgletal

Finansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2015".

BalancenLangfristede aktiverINDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR

Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug.

Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forven-tede brugstid, der udgør:

Indretning af lejede lokaler 7 år Driftsmateriel og inventar 3 - 5 år

Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets scrapværdi og reduceres med eventuelle ned-skrivninger. Scrapværdien fastsættes på anskaffelsestids-punktet og revurderes årligt.

Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes virkningen heraf i totalindkomstopgørelsen.

Noter (T. KR.)

33

Noter Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016

Note 1 Anvendt regnskabspraksis, fortsat

Afskrivninger samt avance og tab indregnes under admini-strationsomkostninger.

VÆRDIPAPIRER

Værdipapirer indgår i kategorien finansielle aktiver dispo-nible for salg. Værdipapirer indregnes ved første måling til kostpris og måles efterfølgende til en vurderet dagsværdi. Urealiserede værdireguleringer indregnes direkte i anden totalindkomst, bortset fra nedskrivninger som følge af værdiforringelse, der indregnes i totalindkomstopgørelsen. Ved realisation overføres den akkumulerede værdiregule-ring indregnet i anden totalindkomst til finansielle poster i totalindkomstopgørelsen.

UDSKUDT SKAT

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gæld-smetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-mæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.

Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i selskabets udskudte skatteforpligtelser.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændrin-ger i skattesatser, indregnes i totalindkomstopgørelsen.

DEPOSITUM

Depositum måles til kostpris.

Kortfristede aktiverOMSÆTNINGSEJENDOMME

Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarealer, måles til kostpris. Er nettorealisationsværdi-en lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi.

Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkost-ninger direkte relateret til overtagelsen samt efterfølgende forbedringer og efterfølgende regulering af kostpris aftalt ved oprindeligt køb. Kostprisen ved apportindskud af ejen-domme svarer til vurderet markedsværdi. I den vurderede markedsværdi er indregnet eventuelle miljøforpligtelser. Nettorealisationsværdien opgøres som forventet salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkost-ninger, der afholdes for at gennemføre salget, og fastsæt-tes under hensyntagen til omsættelighed og udviklingen i

forventet salgspris. Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdninger under kortfristede aktiver.

TILGODEHAVENDER

Tilgodehavender måles ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris eller en vurderet lavere værdi. Denne lavere værdi opgøres på grundlag af individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.

Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassifi-ceres som tilgodehavender.

Nedskrivninger og andre værdireguleringer af tilgodeha-vender indregnes i totalindkomstopgørelsen.

EgenkapitalUdbytte, som forventes udbetalt for året, klassificeres som en særskilt post under egenkapitalen.

Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tids-punktet for vedtagelsen.

Kortfristede gældsforpligtelserEJENDOMME MED NEGATIV VÆRDI

Ejendomme, der er opgjort efter principperne nævnt under omsætningsejendomme, og som måtte have en negativ værdi, klassificeres under kortfristede gældsforpligtelser.

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER

Leverandørgæld, anden gæld, gæld til hovedaktionær og selskabsskat indgår i kategorien andre finansielle gælds-forpligtelser.

Finansielle gældsforpligtelser indregnes til kostpris og måles efterfølgende til amortiseret kostpris.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skatte-pligtige indkomst med fradrag af betalte acontoskatter.

PengestrømsopgørelsePengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.

PENGESTRØM FRA DRIFTSAKTIVITET

Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte renter samt betalt selskabsskat.

34

NoterFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

PENGESTRØM TIL INVESTERINGSAKTIVITET

Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af immaterielle, materielle og andre langfristede aktiver.

PENGESTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITET

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændrin-ger i størrelse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, afdrag på rentebærende gæld samt betaling af udbytte til aktionær.

LikviderLikvider omfatter likvide beholdninger, som er til fri disposition, og som indgår i virksomhedens løbende likviditetsstyring.

Udnyttelsen af selskabets kreditfaciliteter afhænger i en vis udstrækning af deponeringer i forbindelse med ejendomssalg.

NøgletalFinansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2015".

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:

Note 2 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn

Ved udarbejdelse af årsrapporten er det nødvendigt, at ledelsen foretager regnskabsmæssige vurderinger og skøn, som kan have væsentlig indvirkning på de i årsrapporten indregnede beløb. Selskabets ledelse finder, at det på baggrund af selskabets forhold ikke vil være muligt at vælge anden regnskabspraksis end den, der er beskrevet i note 1.

Ledelsen i Freja ejendomme A/S anser følgende regn-skabsmæssige skøn som væsentlige for årsrapporten:

Tidspunkt for indregning af indtægter ved betingede salg af ejendommeSalg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten overgår til køber samt indtægten kan opgøres pålideligt. Ved betingede salg af ejendomme foretager ledelsen en vurdering af, om betingelserne er af en sådan karakter, at væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten kan anses for overgået til køber. Er dette ikke tilfældet, anses betingel-serne for suspensive, hvilket medfører, at indregning af salget udskydes, til det er overvejende sandsynligt, at disse betingelser opfyldes.

Måling af ejendommeVarebeholdninger, som omfatter ejendomme og grundare-aler, måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. I 4 kvartal foretages årligt en nedskrivningstest af selskabets ejendomme. Første del af testen består i at sammenholde de regnskabsmæssige værdier for ejendommen med bud-getterede netto salgssummer i indeværende regnskabsår og budgetterede netto salgssummer i det efterfølgende år. De øvrige ejendomme gennemgås med henblik på, at vurdere om der kan være usikkerhed om, hvorvidt den regnskabsmæssige værdi svarer til den forventede fremtidige nettorealisationsværdi. Ved denne vurdering forudsættes at salg ikke gennemføres som et tvangssalg. Hvis der er tvivl om, hvorvidt nettorealisationsværdi er lavere end kostprisen på større ejendomme, inddrages en vurdering fra en ekstern mægler.

EGENKAPITALENS FORRENT-

NING EFTER SKAT

RESULTAT EFTER SKAT

GNS. EGENKAPITAL

EBIT + FINANS. INDT.

GNS. BALANCESUM

EGENKAPITAL ULTIMO

PASSIVER I ALT

AFKASTGRAD

SOLIDITETSGRAD

35


Note 3 Risici

Markedsmæssige risiciSelskabets økonomiske resultat og stilling er afhængig, dels af markedsforholdene på ejendomsmarkedet, dels af udviklingen på kapitalmarkedet. Selskabets ejendomme er forsikrede for fysiske skader og ansvar. Selskabet vurde-res ikke at have tekniske risici. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke selskabets resultat væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel.

Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes af erhvervsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og be-hovet for boliger kombineret med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes af den generelle udvikling i økono-mien, herunder også af udviklingen i investeringsrenten og investorernes afkastkrav. Det må endvidere konstateres, at der er regionale forskelle i efterspørgslen efter både boliger og erhvervsejendomme.

Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret planbestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil kunne blive påvirket væsentligt af karakteren af de fremtidige anvendelsesmuligheder.

Enkelte af selskabets ejendomme og grunde er forurene-de. Når selskabet overtager en ejendom, indgår forvent-ningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætnin-gen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensnin-gens art og omfang skærpes.

Finansielle risiciAlle selskabets køb og salg af ejendomme foregår i dan-ske kroner. Selskabets placering af indlån sker på dag til dag markedet eller på aftalevilkår. Der sker en risikospred-ning ved, at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgrænser fastlagt. Selskabet anvender i øvrigt ikke finansielle instrumenter.

I de senere år har selskabet ikke haft behov for betydende træk på de kreditfaciliteter, der er stillet til rådighed på nærmere vilkår af danske pengeinstitutter.

En renteændring på 1 % skønnes at påvirke selskabets finansielle poster i 2017 med ± 4,0 mio. kr.

Selskabet vurderer, at der ikke er knyttet væsentlig kre-ditrisiko til tilgodehavender fra salg af ejendomme. Som udgangspunkt overdrages ejendommene først, når hele købesummen er deponeret. I enkelte tilfælde sikres en restkøbesum ved, at der udstedes pantebrev i ejendom-men eller modsvarende sikkerhedsform.

Det er selskabets opfattelse, at den kostpris selskabets ikke solgte ejendomme måles til i årsrapporten, tager højde for de aktuelle risici, herunder også væsentlige ændringer i investeringsrenten. Eventuelle nedskrivninger i forbindelse med måling af værdien af selskabets ejendom-me foretages i totalindkomstopgørelsen under posten nedskrivninger af ejendomme.

36


Note 4 Nettoomsætning

SALGSSUM, OVERDRAGEDE HANDLER 751.841 760.649

ANDRE INDTÆGTER 500 0

REGULERING SALGSSUM, TIDLIGERE ÅRS SALG 238.353 0

990.694 760.649

Note 5 Kostpris

ANSKAFFELSESSUM, SOLGTE EJENDOMME 364.284 455.404

REGULERING KOSTPRIS, TIDLIGERE ÅRS SALG 4.000 -850

368.284 454.554

Note 6 Driftsomkostninger

EJENDOMSSKATTER MV. 10.162 12.584

EJENDOMSSKATTER TIDLIGERE ÅR 115 -1.021

VICEVÆRT, VAGT OG ALARM MV. 4.757 6.832

REPARATION OG VEDLIGEHOLDELSE 7.000 4.299

DRIFTSOMKOSTNINGER I ØVRIGT 13.331 13.379

35.365 36.073

Note 7 Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indgår personaleomkostninger således:

GAGER OG LØNNINGER 14.029 13.875

SOCIALE OMKOSTNINGER 81 88

14.110 13.963

VEDERLAG TIL DIREKTION:

ADM. DIREKTØR, FAST GAGE 2.026 1.976

BONUSORDNING *) 456 395

ADM. DIREKTØR, I ALT 2.482 2.371

VEDERLAG TIL BESTYRELSE:

FORMAND 300 300

NÆSTFORMAND 200 200

ØVRIGE 3 BESTYRELSESMEDLEMMER 300 300

800 800

GAGER OG LØNNINGER MV. I ALT 17.392 17.134

2016 2015

37


Note 7 Administrationsomkostninger, fortsat

*) Bonus for direktionen fastlægges på grundlag af en samlet vurdering af opfyldelsen af en række mål, der aftales ved årets start.

Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen.

Den administrerende direktørs opsigelsesvarsel er 18 måne-der fra selskabets og 9 måneder fra direktørens side. Der er ikke indgået aftale om en fratrædelsesgodtgørelse med den administrerende direktør.

Ud over det anførte vederlag til direktionen er der stillet nødvendigt telekommunikationsudstyr, aviser og et kreditkort til rådighed.

DER ER STILLET FRI BIL TIL RÅDIGHED FOR DEN ADM. DIREKTØR.

BESKATNINGSVÆRDIEN HERAF UDGØR 110 124

DET GENNEMSNITLIGE ANTAL ANSATTE HAR UDGJORT 20 19

Note 8 Finansieringsindtægter

RENTEINDTÆGTER VÆRDIPAPIRER 1.879 489

AFKAST AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG I ALT 1.879 489

RENTEINDTÆGTER TILGODEHAVENDE SOLGTE EJENDOMME 621 2.068

RENTEINDTÆGTER ANDRE TILGODEHAVENDER 164 205

RENTEINDTÆGTER DEPONERINGER 905 0

RENTEINDTÆGTER LIKVIDE BEHOLDNINGER 0 140

AFKAST UDLÅN OG TILGODEHAVENDER 1.690 2.413

FINANSIERINGSINDTÆGTER I ALT 3.569 2.902

Note 9 Finansieringsomkostninger

RENTER ANDEN GÆLD 42 51

RENTEOMKOSTNINGER LIKVIDE BEHOLDNINGER 2.436 1.031

RENTEOMKOSTNINGER DEPONERINGER 212 271

RENTER SELSKABSSKAT 17 192

FINANSIERINGSOMKOSTNINGER I ALT 2.707 1.545

2016 2015

38


Note 10 Skat af årets resultat

ÅRETS SKAT KAN OPDELES SÅLEDES:

SKAT AF ÅRETS RESULTAT 129.052 62.891

129.052 62.891

SKAT AF ÅRETS RESULTAT FREMKOMMER SÅLEDES:

AKTUEL SKAT 131.752 58.291

REGULERING AF UDSKUDT SKAT -2.700 4.600

129.052 62.891

AFSTEMNING AF SELSKABETS EFFEKTIVE SKATTEPROCENT:

SELSKABSSKATTEPROCENT 22,0% 23,5%

EFFEKTIV SKATTEPROCENT 22,0% 23,8%

Note 11 Materielle aktiver

INDRETNING AF LEJEDE LOKALER, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR

ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 2.469 2.348

TILGANG 1.038 121

AFGANG 973 0

ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 2.534 2.469

AFSKRIVNINGER 1. JANUAR 1.812 1.422

AFSKRIVNING VEDRØRENDE AFGANG 973 0

ÅRETS AFSKRIVNING 613 390

AFSKRIVNINGER 31. DECEMBER 1.452 1.812

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 1.082 657

Forventet levetid, 3-7 år

Note 12 Værdipapirer

ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 2.818 3.136

TILGANG 0 0

AFGANG -2.818 -318

ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 0 2.818

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 0 2.818

Værdipapirer omfatter pantebreve som værdiansættes til dagsværdi. Dagsværdien fastsættes baseret på pantebre-vene rentesats, restløbetid og sikkerhed. Pantebrevene er værdiansat i overensstemmelse med IFRS 7, niveau 3.

2016 2015

39


Note 13 Udskudt skat

UDSKUDT SKAT 1. JANUAR 13.300 17.900

ÅRETS REGULERING JF. NOTE 10 2.700 -4.600

16.000 13.300

UDSKUDT SKAT INDREGNES SÅLEDES I BALANCEN:

UDSKUDT SKAT (AKTIV) 16.000 13.300

UDSKUDT SKAT (FORPLIGTELSE) 0 0

16.000 13.300

UDSKUDT SKAT VEDRØRER EJENDOMME,

SOM FORVENTES REALISERET INDENFOR 1-5 ÅR 16.000 13.300

Note 14 Ejendomme

ANSKAFFELSESSUM 1. JANUAR 889.021 1.029.221

TILGANG VED APPORTINDSKUD OG KØB 179.063 321.267

TILGANG VED FORBEDRINGER MV. 30.942 17.737

TILGANG AVANCEDELING 31.047 0

AFGANG, SALG -381.284 -479.204

ANSKAFFELSESSUM 31. DECEMBER 748.789 889.021

NEDSKRIVNINGER 1. JANUAR 22.900 42.700

ÅRETS TILGANG 20.000 4.000

ÅRETS AFGANG AF TIDLIGERE ÅRS NEDSKRIVNING SOM FØLGE AF SALG 13.000 23.800

NEDSKRIVNINGER 31. DECEMBER 29.900 22.900

REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 718.889 866.121

Af årets samlede nedskrivninger på 30.000 t.kr. er 10.000 t.kr. indregnet under posten Andre gældsforpligtelser vedrørende tabsgivende kontrakt. Den regnskabsmæssige værdi af nedskrevne ejendomme (varelager) udgør 25.500 t. kr. (16.210 t. kr.). For ejendomme med en regnskabsmæs-sig værdi på 80.900 t. kr. (85.626 kr.), er indgået aftale om deling af avance med oprindelig ejer, såfremt ejendommene sælges inden for en nærmere fastsat periode, svarende til perioden 2017-2023. Avancedelingen er forhandlet individu-elt på hver enkelt ejendom og indregnes på salgstidspunktet som et tillæg til kostprisen.

AKTIVER

OMSÆTNINGSEJENDOMME

FORVENTET SALG INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 414.000 474.000

FORVENTET SALG OVER 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 304.889 392.121

718.889 866.121

2016 2015

40


Note 15 Selskabsskat

TILGODEHAVENDE SELSKABSSKAT 1. JANUAR 3.093 5.537

REGULERING TIDLIGERE ÅR 0 0

SKAT AF ÅRETS RESULTAT -131.752 -58.291

BETALT SELSKABSSKAT I ÅRET 127.000 55.847

-1.659 3.093

Note 16 Anden gæld

MILJØOPGAVER OG BYGGEMODNING, SOLGTE EJENDOMME 23.735 5.775

ØVRIG GÆLD, SOLGTE EJENDOMME 3.228 996

SKYLDIG MOMS 92.287 2.235

ØVRIG ANDEN GÆLD 12.313 10.481

131.563 19.487

Note 17 Andre økonomiske forpligtelser

SELSKABET HAR INDGÅET LEJEKONTRAKT OG AREALLEJEKONTRAKTER MED EN

UOPSIGELIGHEDSPERIODE. LEJEFORPLIGTELSEN UDGØR I OPSIGELSESPERIODEN 13.500 5.600

OMKOSTNINGSFØRT I ÅRET 650 1.165

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 2.400 2.395

FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 1.200 1.195


FORFALD OVER 5 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 5.100 0

13.500 5.600

Note 18 Eventualforpligtelser

Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling.

2016 2015

41


Note 19 Finansielle aktiver og forpligtelser

Finansielle aktiver

AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG:

VÆRDIPAPIRER

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 400

FORFALD OVER 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 2.418

AKTIVER DISPONIBLE FOR SALG I ALT 0 2.818

UDLÅN OG TILGODEHAVENDER:

TILGODEHAVENDER FOR SOLGTE EJENDOMME



FORFALD MELLEM 2 OG 5 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 108.454 0

509.665 232.067

ANDRE TILGODEHAVENDER


DEPONERINGER


FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 30.000

220.275 404.448

SELSKABSSKAT

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 3.093

LIKVIDE BEHOLDNINGER


UDLÅN OG TILGODEHAVENDER I ALT 1.332.322 1.005.748

DAGSVÆRDI FOR UDLÅN OG TILGODEHAVENDER I ALT 1.332.322 1.005.748

Maksimal kreditrisiko er 1.332.322 t. kr. (1.002.655 t. kr.). På balancedagen er der modtaget garantier for 43.900 t. kr. (27.500 t. kr.) Ved overdragelsen vil købesummerne være deponeret eller der vil jf. aftalerne være stillet sikkerhed ved enten garanti eller pant på restkøbesummen. I tilgodehaven-der for solgte ejendomme udgør en debitor 35 % (53 %).

Ingen tilgodehavender er overforfaldne pr. 31. december 2016 (2015).

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER

ANDEN GÆLD



131.563 19.487

2016 2015

42


ANDRE GÆLDSFORPLIGTELSER


FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0

FORFALD OVER 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0

25.618 18.964

FORUDBETALINGER, SUSPENSIVE SALG


FORFALD MELLEM 1 OG 2 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 0 0

3.585 18.000

SELSKABSSKAT

FORFALD INDEN FOR 1 ÅR EFTER BALANCEDAGEN 1.659 0

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451

DAGSVÆRDI FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 162.425 56.451

Note 20 Honorarer til generalforsamlingsvalgt revisor

LOVPLIGTIG REVISION 350 350

ANDRE ERKLÆRINGER MED SIKKERHED 225 147

SKATTEMÆSSIG ASSISTANCE 0 69

ANDRE YDELSER 68 35

643 601

Note 21 Nærtstående parter

Selskabet er et 100% statsligt ejet aktieselskab, og selskabets hovedaktivitet er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes efter de særlige regler om apportindskud. I 2016 er solgt en ejendom til en statslig institution. Salgssummen andrager 46.000 t. kr. og er gennemført på markedsvilkår. Handlen er indtægtsført i 2016. Årets apportindskud har omfattet 2 (1) indskud. Indskuddene har omfattet 16 (12) ejendomme.

EJENDOMME 167.645 316.888

GÆLD 6.927 11.270

BETALT KONTANT 143.718 273.618

APPORTINDSKUD 17.000 32.000

Ejendommene er indskudt til vurderet markedsværdi.

2016 2015

43


Note 21 Nærtstående parter, fortsat

UDBETALT UDBYTTE I ÅRET 400.000 300.000

GÆLD TIL HOVEDAKTIONÆR 0 0

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finansministeriet som eneaktionær afgiver samtlige stem-mer. Nye bestyrelseskandidater indstilles til valg efter en dialog mellem bestyrelsens formand og finansministeren.

For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises til note 7.

Note 22 Kapitalforhold

Selskabets ledelse foretager løbende vurdering af selska-bets kapitalberedskab, dvs. størrelse af egenkapital og likviditet, herunder likviditetsbehov med henblik på betaling af forestående indskud af ejendomme.

Størrelsen af fremtidig udbytte vil afhænge af udviklingen i selskabets resultat og likviditet.

Note 23 Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hændelser, der kan påvirke årsregnskabets finansielle stilling.

2016 2015

44


45Annebergparken. Foto: Kontraframe


Ejendomsoversigt

WILDERSGADE 15, KØBENHAVN K BOLIG 139 351

AMAGERFÆLLEDVEJ 52, 2300 KØBENHAVN S BOLIG 135 700

AMAGERFÆLLEDVEJ 56, 2300 KØBENHAVN S ADMINISTRATION 1.000 235

VASBYGADE 10 OG 22, 2450 KØBENHAVN SV (RESTEJD.) TOLDKAMMER 77.932 20.965

FØLAGER 5, 2500 VALBY (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 12.319 -

HERSTEDLUND, 2620 ALBERTSLUND (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 2.673 -

HOLSBJERGVEJ 20, 2620 ALBERTSLUND GRUNDSTYKKE 7.688 -

HERLEV BYGADE 50 C ST., 2730 HERLEV POLITISTATION 162 162

ROLIGHEDSVEJ 1, 2750 BALLERUP GRUNDSTYKKE 6.398 -

SØMOSEPARK 1, 2750 BALLERUP GRUNDSTYKKE 29.412 -

DR. NEERGAARDS VEJ 15, 2970 HØRSHOLM ADMINISTRATION OG LABORATORIUM LEJET GRUND 11.962

LÅGEGYDE 5U, 2970 HØRSHOLM FREDSKOV 5.180 -

HØRSHOLM ALLÉ 4, 2970 HØRSHOLM POLITISTATION 6.067 3.334

HELSINGØR HOSPITAL, ESRUMVEJ 145, 3000 HELSINGØR, RESTEJD. HOSPITAL 145.159 24.905

CARLSBERGVEJ 32E, 3400 HILLERØD, RESTEJD. BANETERRÆN 1.987 -

VÆRLØSE FLYVESTATION, SYDLEJREN, JONSTRUPVEJ 300,

VÆRLØSE, RESTEJD. FLYVESTATION 530.000 13.325

UNIVERSITETSVEJ 1, 4000 ROSKILDE UNDERVISNING 5.000 4.547

FLYVERVEJ 10, LUNDBY, 4070 KIRKE-HYLLINGE UNDERVISNING 216.350 6.058

DR. SELLS VEJ 35, 4293 DIANALUND HOSPITAL 90.677 6.321

ANNEBERGPARKEN, 4500 NYKØBING SJ. HOSPITAL 60.760 13.000

BRÅBYVEJ 45, 4690 HASLEV (RESTEJD.) GRUNDSTYKKE 4.178 -

CAMPUSVEJ 55, 5000 ODENSE (RESTEJD.) LANDBRUGSAREAL 417.373 842

MIDDELFARTVEJ 180 E, 5200 ODENSE V UNDERVISNING 30.113 4.211

RØMERSVEJ 3, 5200 ODENSE V UNDERVISNING 20.243 5.088

BLANGSTEDGÅRDSVEJ 4, 5220 ODENSE SØ UNDERVISNING 69.000 13.063

LUCERNEMARKEN 1, 5260 ODENSE S UNDERVISNING 19.977 3.049

BJØRNEMOSEVEJ 141, 5260 ODENSE S UNDERVISNING 4.410 96

FAABORG SYGEHUS, ODENSEVEJ 51, 5600 FAABORG SYGEHUS 21.149 11.857

TVEDVEJ 2, 5700 SVENDBORG RETSBYGNING 22.529 934

TINGHUSGADE 43, 5700 SVENDBORG RETSBYGNING 5.017 2.741

RINGE SYGEHUS, LINDEVEJ 3-6, 5750 RINGE SYGEHUS 17.185 7.874

SØVEJ 3-21, 5792 ÅRSLEV (RESTEJD.) BOLIGER 1.074 130

JOMFRUVEJEN 1, 5970 ÆRØSKØBING POLITISTATION LEJET GRUND 312

HADERSLEV HOSPITAL, SKALLEBÆKVEJ 5-7, 6100 HADERSLEV HOSPITAL 379.478 60.262

VEJENVEJ 55, 6600 VEJEN FORSØGSSTATION 4.048 635

ADGANGSVEJEN 3, 6700 ESBJERG ADMINISTRATION LEJET GRUND 5.248

NØRREPORT 1, 7500 HOLSTEBRO POLITISTATION 3.597 3.231

NIELS JUELS GADE 84, 8200 AARHUS N UNDERVISNING 11.930 18.076

ØSTERVANGSVEJ 26E, 8900 RANDERS UNDERVISNING OG KOLLEGIUM 1.636 2.672

TOLDBODSGADE 3, 8900 RANDERS ADMINISTRATION 3.188 5.538

KROGHSTRÆDE 6, 9220 AALBORG UNDERVISNING 5.125 1.990

GRUNDAREAL M² ETAGEAREAL M²FORMÅL VED INDSKUDEJENDOM

46

EjendomsoversigtFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

ROLIGHEDSVEJ 25, 1958 FREDERIKSBERG ADMINISTRATION OG LABORATORIUM 22.596 14.492

NUUKS PLADS 2, 2200 KØBENHAVN N LANDSARKIV 5.671 7.065

SKOVBRYNET 2-24, 2900 LYNGBY ADMINISTRATION OG LABORATORIUM 34.338 16.207

HELSINGØR HOSPITAL, ESRUMVEJ 145, 3000 HELSINGØR, DELSALG HOSPITAL, GRUNDSTYKKE 9.110 -

CARLSBERGVEJ 32E, 3400 HILLERØD, 2 DELSALG BANETERRÆN 4.000 -

VÆRLØSE FLYVESTAION, SYDLEJREN, 3500 VÆRLØSE, 2 DELSALG FLYVESTATION 200.000 50.000

HJULTORV 2, 4700 NÆSTVED RETSBYGNING 481 931

VOLDGADE 3/BLEGEN 9, 6400 SØNDERBORG UNDERVISNING 11.175 10.214

GRUNDAREAL M² ETAGEAREAL M²FORMÅL VED INDSKUDEJENDOM

Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår pr. 31. december 2016

ST. KONGENSGADE 106, 1264 KØBENHAVN K BOLIG 1.000 1.760

ST. KONGENSGADE 100, 1264 KØBENHAVN K POLITISTATION 1.500 2.700

OVERGADEN OVEN VANDET 58 A, 1415 KØBENHAVN K ORLOGSMUSEUM 1.327 2.631

SCHERFIGSVEJ 8, 2100 KØBENHAVN Ø ADMINISTRATION, WHO 14.150 7.857

BLEGDAMSVEJ 6, 2200 KØBENHAVN N RETSBYGNING 1.200 3.025

FØLAGER 5, 2500 VALBY, DELSALG GRUNDSTYKKE 6.546 -

HUMMELTOFTEVEJ 14, 2830 VIRUM POLITI- OG RETSBYGNING 12.178 7.952

AUDERØDLEJREN, 3300 FREDERIKSVÆRK KASERNE 718.725 27.634

HENRIKSHOLMS ALLÉ, 2950 VEDBÆK (RESTEJD.) FORSVARSKOMMANDO 59.184 12.135

ZIONIP AQQUTAA, GRØNLAND BOLIG - 104

LANGEBJERGVÆNGET 11, 4000 ROSKILDE FISKERIKONTROL 2.004 354

LISELUNDVEJ 10, 4200 SLAGELSE BOLIG 1.553 174

LISELUNDVEJ 12, 4200 SLAGELSE, RESTEJD. HØJSKOLE 18.352 -

KORSØR SYGEHUS, MØLLEBJERGVEJ 11, 4220 KORSØR SYGEHUS 4.614 4.284

KALUNDBORG SYGEHUS, NØRRE ALLE 27, 4400 KALUNDBORG SYGEHUS 29.373 16.173

GYMNASIEVEJ 21, 4600 KØGE ADMINISTRATION 10.941 4.441

CAMPUSVEJ 55, 5230 ODENSE, 3 DELSALG LANDBRUGSEJENDOM 6.000 -

STENDAMSGADE 9, 5800 NYBORG RETSBYGNING 3.637 2.256

LAURIDS SKAUS GADE 6, 6100 HADERSLEV POLITISTATION 400 393

GAMMELTING 1, 6100 HADERSLEV RETSBYGNING 1.500 1.300

GAMMELTING 5, 6100 HADERSLEV POLITISTATION 600 541

AUGUSTENBORG, PALÆVEJ 1, 6440 AUGUSTENBORG SYGEHUS/SLOT 147.320 21.376

HVIDING SYGEHUS, RIBEVEJ 27, 6760 RIBE SYGEHUS 43.635 10.066

ST. BLICHERS VEJ 1-3, 6950 RINGKØBING ADMINISTRATION 970 467

SKIVEVEJ 2, 7500 HOLSTEBRO RETSBYGNING 5.321 1.787

RÅDHUSGADE 4, 8700 HORSENS POLITISTATION 1.099 2.528

SOHNGÅRDSHOLMSVEJ 57L, 9000 AALBORG UNDERVISNING 11.678 5.265

Ejendomme solgt i 2016

47


Freja left 2016 with a profit for the year before tax of DKK 586m (2015: DKK 265m). Proceeds from sales came to DKK 612m.

The profit was generated by 29 property transactions that included sales of 24 properties and 5 partial sales, resul-ting in total revenue of DKK 991m.

The historic results surpass the previous record year of 2007 and have primarily been achieved by transforming properties formerly owned by the State into new functions with a new district plan. This differs from previous years when the big sales focused on the transformation from offices to homes in Copenhagen City Centre with short sales periods.

During 2016 we succeeded in obtaining approval of eight district plans that together represent building rights for 230,000 square meters of floor space. The many district plans result from a long haul where we have been cooperating with municipalities to develop the potential of the individual properties. Our 2016 performance testifies that patience and care in cooperation are worthwhile in the long run.

When developing our properties, Freja cooperates closely with municipalities, investors and stakeholders to achieve a fully-fledged project. In the hospital sector, our close cooperation with several regions led to the sales of Ka-lundborg Hospital, Korsør Hospital, Hviding Hospital and Augustenborg in 2016. To this can be added the condi-tional partial sale of Elsinore Hospital. It is no secret that the transformation and sale of former hospitals for new purposes have been and still are a great challenge.

In 2016 we sold several significant properties such as the Police Station in Nyborg, the Naval Museum at Christianshavn in Copenhagen, and Vedbæk Barracks. Several of the sold properties are situated outside the central city area. We see this as a sign that the economic recovery has seriously taken hold in the whole country, even if the price level varies considerably from major cities to rural districts.

The financial statements are proof that good cooperation within an organization constitutes the foundation of success. Close cooperation and sparring relations concerning development and sales are often what present the greatest added value. Ideas conceived in development will be tested in sales which means that almost always, we end up with a project that is attractive to the market

DevelopmentIn 2016, Freja has been focusing on getting approval of district plans concerning a number of major, desirable development properties that have been sold subject to a new district plan. The procedure provided us with a rarely experienced flow in the development work and very successful cooperation with a number of municipalities. A case in point of such a project is Værløse Air Base where we succeeded in creating a rapid transformation of the old military area into a fully-fledged quarter in the outskirts of Copenhagen. Freja obtained approval of the district plan in autumn 2016 following a long series of discussions with citizens, politicians and stakeholders. The district plan clears the way for the first 20,000 m² of residential property development and for well over 50,000 m² of com-mercial property development.

Another large development project that took off in 2016 is the property at Scherfigsvej no. 8 at Østerbro in Copen-hagen. Here, the Copenhageners can look forward to an attractive building of 15,000 m² with owner-occupied as well as council flats near Svanemølle Bay (Svanemøllebug-ten). With this new building, families in all income groups will get a chance of enjoying the view of the sea and the new beach in the northernmost corner of Copenhagen.

SalesThe positive trends in the property market of recent years were further strengthened in 2016. Prices steadily increased throughout the whole year, and the market was sometimes a bit hectic. We observe that people are more willing to invest and opt for the property market because traditional investments such as bonds offer a very low re-turn on investment. The increasing property prices indeed also reflect that the required rate of return on investment in traditional properties is decreasing. This makes more investors look for large development project investments where the uncertainty is higher, but also where higher gains may be obtained than in case of traditional property investments.

Outlook 2017It is our clear expectation that the positive developments in the market will continue in 2017. Investors have fixed their eyes on the property market, and the real estate industry experiences prosperity not seen for many years. The willingness to invest has spread to the whole country, and we are looking forward to attracting more investors for a number of our large development projects outside Copenhagen, such as Cortex Park in Odense and Elsinore Hospital. At both properties we have worked through several years on creating the foundation for a modern, diverse town quarter in a green, inspiring environment.

Management’s Review

48


In 2017, our focus will continue to be on minimizing opera-ting costs and renting out empty square meters while we are developing the properties. However, with the present rental agreements, a decrease in results from property operations is expected in 2017.

As Freja’s portfolio does not comprise any large properti-es in Copenhagen City Centre at the beginning of 2017, results for 2017 are not expected to reach the level of 2016. Based on the present knowledge of and expectati-ons for the progress of ongoing and contemplated district planning processes as well as on other expectations for Freja’s sales and operations, we expect a profit before tax in the order of DKK 150-250m in 2017.

Financial Highlights

PROFIT AND LOSS ACCOUNT

PROFIT ON PROPERTY AND DEVELOPMENT 582.2 284.6

PROFIT ON OPERATIONS OF PROPERTIES 27.4 2.7

PROFIT ON PROPERTY ACTIVITIES, TOTAL 609.6 287.3

ADMINISTRATION AND OTHER EXPENSES (24.8) (24.0)

PROFIT BEFORE NET FINANCIALS (EBIT) 584.8 263.3

NET FINANCIALS 0.9 1.4

PROFIT BEFORE TAX 585.7 264.7

TAX ON PROFIT FOR THE YEAR (129.1) (62.9)

NET PROFIT FOR THE YEAR (TOTAL INCOME) 456.6 201.8

BALANCE SHEET AT 31 DECEMBER

NON-CURRENT ASSETS 17.6 17.3

CURRENT ASSETS 2,051.2 1,871.9

ASSETS, TOTAL 2,068.8 1,889.2

SHAREHOLDERS' EQUITY 1,906.4 1,832.8

LONG-TERM LIABILITIES 0.0 0.0

SHORT-TERM LIABILITIES 162.4 56.4

LIABILITIES AND EQUITY, TOTAL 2,068.8 1,889.2

(DKKm) 2016 2015

49

Financial Highlights Freja ejendomme A/S Årsrapport 2016

50Cortex Park. Visualisering: NORD Architects

Financial HighlightsFreja ejendomme A/S Årsrapport 2016

51

freja.biz

FREJA EJENDOMME A/S

GAMMEL KONGEVEJ 60, 15. SAL

1850 FREDERIKSBERG C

TELEFON +45 3373 0800

MAIL [email protected]

WEB FREJA.BIZ

freja ejendomme | - Årsrapport 2016 · freja ejendomme a/s Årsrapport 2016 Årets resultat blev...

Documents