BAB IV

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN DAN ANALISA DATA

4.1 Gambaran I mum Perusahaan.

4.1.1 Sejarah dan Perkembangan Perusahaan.

Perusahaan didirikan pada tanggal 19 September 1996 di Surabaya.

Perusahaan bergerak di bidang perumahan/properti sebagai developer. Perusahaan

ini berbentuk perseroan terbatas dan dikenal dengan nama PT."GPCL" yang

merupakan perusahaan induk.

PT."GPCL" ini membangun perumahan khususnya perumahan rumah

sederhana dan rumah sangat sederhana di dua lokasi. Yang pertama kali dibangun

berlokasi di daerah Gempol (Pasuruan) pada tahun 1997 dengan luas lahan 7 ha,

pembangunan perumahan di Gempol yang disebut perumahan "GCA" dibagi

menjadi 3 tahap dimana seluruhnya ada 408 unit dan yang terjual hingga akhir

Oktober 2000 sudah 376 unit. Dan yang kedua berlokasi di Menganti dibangun

pada tahun 1999 dengan luas 5 ha, pembangunannya juga dibagi 3 tahap.

Sistem permodalan perusahaan ini dimiliki oleh banyak orang dengan

penyerahan saham. Jadi modal dari perusahaan ini adalah modal sendiri tidak ada

pinjaman dari bank. Pembelian tanahnya secara cash dari pemegang saham dan

pembangunan perumahan dilakukan dengan cara kontraktor membangun sampai

jadi barulah perusahaan membayar melalui penjualan rumah-rumah yang sudah

jadi.

Adapun tujuan dari perusahaan ini adalah memberikan kepuasan kepada

konsumen terhadap perumahan yang dijual dengan memberikan lingkungan hijau

yang sejuk dan pemandangan pegunungan.

38

39

4.1.2 Kebijakan Umum Perusahaan.

Didalam kebijakan umum perusahaan ini dibahas mengenai:

a) Kebijakan Produk

Produk dari PT."GPCL" ini berupa perumahan rumah sederhana dan rumah

sangat sederhana. Dimana tipe dari rumah sederhana dan rumah sangat

sederhana adalah:

Tabel 4.1 Jumlah Unit Rumah

Tipe 21/54 21/72 27/66 27/72 36/72 36/82.5 36/90+ 36/66 45/105 70/120

Jumlah unit 54 unit 31 unit 67 unit 27 unit 26 unit 100 unit 24 unit 30 unit 36 unit 13 unit

Sumber : Data Intern Perusahaan

b) Kebijakan lokasi

Lokasi perumahan "GCA" ini di Gempol (Pasuruan), lokasi perumahan

"GCA" sangat strategis, terletak di segitiga emas gempol, hanya 18 menit dari

Surabaya dan 2 menit dari gerbang tol gempol. Perumahan "GCA" dekat

dengan lokasi perindustrian rumah sakit, tempat perbelanjaan, pasar maupun

terminal.

Sebelah barat: rumah sakit ( + 3 Km)

Sebelah timur : pasar gempol (+ 2 Km)

Sebelah utara : komplek pertokoan (+ 3 Km)

Sebelah selatan : perindustrian (+ 4 Km)

40

c) Kebijakan Harga

Pembayaran pembelian rumah dapat secara tunai dan kredit. Dengan uang

tanda jadi (booking fee) Rp. 100.000. Pembayaran secara kredit, pembeli harus

memberi uang muka sebesar 4% dari harga jual, kemudian sisanya bisa

diangsur selama 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, 20 tahun.

Tabel 4.2 Daftar Harga Rumah

No

1 2 3 4 5

Tipe

27/66 36/66 36/82.5 45/105 70/120

Harga Jual

(Rp.)

21.000.000 25.500.000 29.500.000 38.500.000 49.000.000

Bunga

14% 14% 14% 19% 19%

Angsuran KPR/bulan

5TH

(Rp.)

359.735 449.100 479.425 626.850 801.275

10 TH

(Rp.)

236.770 295.600 315.530 441.750 564.655

15 TH

(Rp.)

201.070 251.000 267.960 393.100 502.500

20 TH

(Rp.)

186.470 232.800 248.500 375.755 480.325

Sumber : Data Intern Perusahaan

d) Kebijakan Promosi

Tentunya keberadaan PT."GPCL" akan menambah persaingan pembangunan

rumah sederhana dan rumah sangat sederhana di kawasan Gempol (Pasuruan).

Oleh karena itu untuk meningkatkan penjualan dari produk PT."GPCL" ini

dilakukan dengan :

1) Pameran

Pihak perusahaan juga mengikuti pameran untuk menarik pembeli dan

sekaligus memperkenalkan kepada masyarakat mengenai pembagunan

dengan berbagai tipe perumahan. Perusahaan mengikuti pameran 1 tahun 2

kali.

41

2) Iklan

Perusahaan juga memasarkan perumahannya melalui media massa yaitu

koran sebulan sekali.

3) Pemasaran langsung

Dilakukan dengan cara pembuatan brosur kemudian dikirimkan Iewat pos

melaui pembeli dan perusahaan juga memiliki tenaga marketing yang

profesional.

4.1.3 Struktur Organisasi Perusahaan

PT. "GPCL"

Komi saris Pertama

Komisaris

Direktur

Manajer Marketing Manajer Keuangan

Defisi penjualan diluar ruangan

Defisi penjualan didalam ruangan

I

1 Pelaksana Lapangan

Administrasi Kasir

Kontraktor

Sumber : Data Intern Perusahaan

42

Pembagian Tugas :

1) Komisaris Pertama

Menerima hasil laporan dari komisaris dan memberikan keterangan dan

kebijakan-kebijkan yang berkenaan dengan perusahaan.

2) Komisaris

• Komisaris bertugas untuk mengawasi urusan perusahaan.

• Komisaris berhak memeriksa buku dan dokumen kekayaan perusahaan

3) Direktur

• Mengatur dan mengontrolpara bawahan dalam menjalankan tugasnya

• Menetapkan strategi perencanaan dalam mencapai perusahaan.

4) Manajer Pemasaran

• Menetapkan strategi pemasaran untuk memajukan perusahaan dalam

mengahadapi persaingan bisnis.

• Mengawasi pasukan penjuala, penjualan ditempat dalam menjalankan

tugas.

• Memberikan pengarahan dan bimbingan kepada bawahan dalam

melakukan penjualan rumah.

5) Manajer keuangan

• Mencatat pemasukan dan pengeluaran keuangan perusahaan.

• Mengatur semua masalah yang berhubungan dengan kelancaran dana

penyediaan kebutuhan perusahaan.

• Mneyajikan laporan secara periodik dan akurat sesuai dengan kebutuhan

perusahaan.

• Mengendalikan anggaran sesuai dengan aturan perencanaan perusahaan.

43

6) Pelaksana lapangan

• Bertugas mengawasi dan bertanggung jawab kontraktor dalam

menjalankan tugasnya.

• Membuat perencanaan lapangan (desain rumah) untuk diberikan kepada

kontraktor.

7) Defisi penjualan didalam ruangan.

• Bagian yang bertugas melayani tamu, memberikan informasi harga rumah

dan lokasi rumah yang ditawarkan untuk dijual.

• Penjualan di tempat biasanya bekerja di dalam ruangan untuk melakukan

transaksi jual beli.

8) Defisi penjualan diluar ruangan.

Bekerja di lapangan untuk mencari konsumen.

9) Administrasi pemasaran

• Mencatat semua transaksi penjalan untuk setiap periode

• Memberikan laporan bulanan hasil penjualan rumah.

• Menerima perintah dari manajer pemasaran untuk menetapkan

administrasi dalam melakukan promosi penjualan.

10) Kasir

• menerima uang dari hasil penjualan.

• Mencatat semua transaksi baik penerimaan maupun pengeluaran

perusahaan.

11) Kontaktor

• bertugas melaksanakan pembangunan perumahan

• memberikan laporan pembangunan kepada pelaksana lapangan.

44

4.2 Analisa Data

4.2.1 Analisa Peramalan

4.2.1.1 MetodeARIMA

Analisa peramalan penjualan rumah di "GCA" dengan metode

ARIMA memerlukan data penjualan/bulan sejak tahun 1998 - Oktober

2000 dan perhitungan penjualannya menggunakan jumlah kavling bukan

menggunakan jumlah unit. Perolehan data menunjukkan deret berkala(time

series) yang bersifat stationer dan tidak musiman (lihat lampiran hal.65).

Tabel 4.3 Proyeksi Penjualan Rumah Tipe 36

Periode Tahun 2001

Bulan I Bulan II Bulan III

Jumlah 325.6085 m2

454.9154 m2

426.5671 m2

Sumber : Olahan data dari Penjualan rumah PT.GPCL

Tabel 4.3 menunjukkan proyeksi penjualan perbulan untuk tipe 36 yang

dikumulatifkan dalam periode 3 bulanan mulai dari bulan 1, 2, 3 pada

tahun 2001 (lihat lampiran hal.72). Proyeksi penjualan tipe 36 dilakukan

dengan 3 bulanan untuk memperthankan keakuratan peramalan. Dimana 3

bulan proyeksi penjualan tipe 36 dijumlah (1207.0915 m2) kemudian

dikalikan 4 untuk dijadikan tahunan (4828.366 m2) dan hasilnya

dimasukkan pada arus kas tahun 2001 (lihat lampiran hal. 72,73,74,75).

45

Tabel 4.4 Proyeksi Penjualan Rumah "GCA" Tipe 45

Periode Tahun2001 Bulan I

Bulan II Bulan III Bulan IV

Jumlah 157.855 m2

234.1548 m2

192.0188 m2

209.6866 m2

Sumber : Olahan data dari Penjualan Rumah PT.GPCL

Tabel 4.4 Pada tipe 45 perhitungannya tidak dapat digunakan seperti pada

tipe 36, karena unit yang terjual pada tahun sebelumnya terlalu kecil.Oleh

karena iru untuk menunjukkan proyeksi penjualan perbulan untuk tipe 45

dikumulatifkan dalam periode 4 bulanan pada tahun 2001. Proyeksi

peramalan penjualan tipe 45 dilakukan 4 bulanan untuk memproyeksikan

penjualan 1 tahun. Untuk mempertahankan keakuratan peramalan agar

terjadi keseimbangan antara tahun 2000 dengan tahun 2001 sampai 2004,

maka perhitungan peramalan penjualan dijadikan tahunan untuk setiap 4

bulan, dimana proyeksi peramalan penjualan per 4 bulanan dijumlah

hasilnya (735 m2) kemudian diletakkan pada tahun 2001 dan untuk tahun

2002 - 2004 dibagi rata dan disesuaikan agar seimbang penjualan rumah

dengan tahun sebelumnya. Dengan perkiraan perekonomian makin

membaik (lihat lampiran hal. 72,73,74,75).

Untuk tipe 70 penjualannya tidak dapat diproyeksikan dengan

menggunakan ARIMA disebabkan unit rumah tipe 70 baru terjual 3 unit

pada tahun 2000, sehingga peramalan penjualan untuk tahun 2001 - 2004

diproyeksikan dengan membagi rata setiap tahunnya dan diseimbangkan

dengan tahun sebelumnya agar peramalan penjualan tersebut menjadi

akurat dengan perkiraan keadaan perekonomian makin membaik.

46

4.2.2 Analisa Mean

Analisa mean dilakukan untuk melihat kebutuhan responden akan fasilitas,

melihat alasan responden membeli rumah di perumahan "GCA" dan faktor-faktor

yang mempengaruhi responden membeli rumah di perumahan "GCA".

Dari analisa mean ini digunakan metode pembobotan nilai skor hingga dapat

diketahui fasilitas mana yang perlu ditambahkan pada perumahan "GCA" agar

adanya peningkatan dari pendapatan perusahaan. Cara pengolahan data sebagai

berikut:

Pilihan jawaban Dekat dengan tempat kerja Adanya fasilitas umum Harganya terjangkau Tipe rumah yang dipilih sesuai Model bangunan mengikuti model Image developer

Nilai responden 1 2 3 4 5 6

Nilai skor 6 5 4 3 2 1

Grafik 4.1 Alasan Pembelian Rumah

6

5

c o •* O 2

1

Rank 1 Rank 2 Rank 3 Rank 4 Rank 5 Rank 6

Alasan Pembelian Rumah

• mean

Keterangan : Rank 1 = Dekat dengan tempat kerja Rank 2 = Adanya fasilitas umum Rank 3 = Harganya terjangkau Rank 4 = Tipe rumah yang dpilih sesuai Rank 5 = Model rumah mengikuti mode Rank 6 = Image developer

47

Grafik diatas merupakan hasil analisa mean, peneliti menanyakan pada

responden alasan apa yang membuat responden membeli rumah di perumahan

"GCA" dan jawaban terbanyak dari responden adalah harganya terjangkau karena

meannya paling besar (5.368), tipe rumah yang dipilih sesuai (4.485) dan yang

ketiga dekat dengan tempat kerja (3.691).

Grafik 4.2 Faktor Pemilihan Rumah

6-,

* - 4 c

s ^ o 2

1 .-.

r r

_ ,..,.. _J

r-

Rankl Rank 2 Rank 3 Rank 4 Rank 5 Rank 6

Faktor Pembelian Rumah

H means

Keterangan : Rank 1 = Sisa lahan untuk pengembangan Rank 2 = Denah rumah Rank 3 = Model rumah Rank 4 = Kualitas rumah Rank 5 = Fasilitas di dalam rumah Rank 6 = Status hukum

Dilihat dari grafik 4.2 maka faktor utama yang mempengaruhi responden

untuk membeli rumah di perumahan "GCA" denah rumah karena memiliki mean

paling besar (4.132) kemudian faktor lainnya status hukum (4.044) dan model

rumah (3.618).

48

Grafik4.3 Fasilitas

6

5

* - 4 c

S 3

°2 1

0

•

Rankl

• mean

Rank 2 Rank 3 Rank 4 Rank 5

Fasilitas

Keterangan : Rank 1 = Taman Rank 2 = Sekolah Rank 3 = Klinik Rank 4 = PDAM Rank 5 = Temp at ibadah

Dilihat dari grafik 4.3 maka didapatkan hasil bahwa responden di

perumahan "GCA" menginginkan adanya fasilitas tempat ibadah (karena

meannya paling besar 3.779) kemudian fasiltas sekolah dengan nilai mean 3.677,

fasilitas klinik dengan nilai mean 3.265. Ketiga fasilitas ini akan masuk dalam

arus kas (lihat lampiran hal. 72,73,74,75) untuk melihat fasilitas mana yang paling

menguntungkan pengembang dengan melalui analisa arus kas kemudian dicari

NPV, IRR dan PI paling besar.

4.2.3 Analisa Arus Kas

Analisa arus kas dilakukan pada 4 alternatif yaitu alternatif pertama tanpa

adanya fasilitas (standar), alternatif kedua adanya fasilitas tempat ibadah,

alternatif ketiga adanya fasilitas sekolah dan keempat adanya fasilitas klinik.

49

Analisa arus kas memerlukan data-data pengeluaran dan pendapatan dari

perusahaan dan asumsi-asumsi dari perusahaan bila ditambah fasilitas sekolah,

klinik, tempat ibadah.

Tabel 4.5 Perhitungan harga pokok tanah

Alternatif I Keterangan Luas lahan Harga pembebasan tanah Luas area perumahan (63%) Luas area fasilitas umum (37%)

67.770 m7

Rp. 17.500/m2

42.711 m2

25.059 m2

Alterantifll Keterangan Luas lahan Harga pembebasan tanah Luas area perumahan Luas area tempat ibadah Luas area fasilitas umum lainnya

67.770 m2

Rp. 43.884/m2

42.711 m2

600 m2

24.459 m2

Alternatif m Keterangan Luaslahan Luas area perumahan Luas lahan klinik Harga pembebasan tanah Luas fasilitas umum lainnya

67.770 m2

42.711m2

420 m2

Rp. 41.414/m2

24.039 m2

Alternatif IV Keterangan Luaslahan Luas area perumahan Harga pembebasan tanah Luas lahan sekolah Luas fasilitas umum lainnya

67.770 m2

42.711 m2

Rp. 45.766/m2

480 m2

23.559 m2

Sumber : PT.GPCL, diolah Keterangan : alternatif I : tidak ada fasilitas khusus

Alternatif II : fasilitas tempat ibadah Alternatif III: fasilitas klinik Alternatif IV : faslitas sekolah

Berdasarkan hasil dari alternatif I (Standart), maka luas lahan yang dibeli oleh PT.

"GPCA" seluas 67.770 m2 dengan harga pembebasan tanah Rp. 17.500,-/m2. Dari

luas lahan tersebut, 63% digunakan untuk area perumahan, sedangkan sisanya

37% digunakan untuk fasilitas umum.

50

Untuk altematif 2 (T. Ibadah) luas lahan yang digunakan untuk membangun

tempat ibadah 600 m2 dari luas atea fasilitas umum dengan harga pembebasan

tanah Rp. 43.884/m2, sehingga besarnya biaya yang hams ditanggung oleh

pengembang untuk menyediakan lahan untuk tempat ibadah Rp. 26.330.400,-

.Lokasi dari fasilitas tempat ibadah tersebut berada di bagian tengah dari

perumahan tersebut Dengan demikian luasan dari fasilitas umum yang masih

dapat digunakan untuk membangun fasilitas umum lainnya seluas 24.459 m2.

Perhitungannya sebagai berikut:

Tahun

2000

Keterangan

Pembebasan Jalan Saluran PLN urugan

Luas area

600 m2

15m *5 15m*l 7 unit 600 m2 *0.8

Highest and best use (20%) Harga pembebasan tanah

Harga (Rp.)

17.500 20.000 50.000

216.000 16.000

Jumlah

Jumlah

10.500.000 1.500.000

750.000 1.512.000 7.680.000

21.942.000 26.330.400

43.884/m2

Untuk alternatif 3 (klinik) luas lahan yang digunakan untuk membangun klinik

420 m2 dari luas area fasilitas umum dengan harga pembebasan tanah Rp.

41.414/m2, sehingga besarnya biaya yang harus ditanggung oleh pengembang

untuk lahan yang digunakan untuk klinik Rp. 17.393.880,-.Lokasi dari fasilitas

klinik berada dekat dengan jalan masuk perumahan tersebut. Dengan demikian,

luasan dari fasilitas umum yang masih dapat digunakan untuk membangun

fasilitas umum lainnya seluas 24.039 m2.

Perhitungannya sebagai berikut:

51

Tahun

2001

Keterangan

Pembebasan Jalan Saluran PLN Urugan

Luas area

420 m2

7 m * 5 7 m * l 4 unit 420 m2 *0.8

Highest and best use (15%) Harga pembebasan tanah

Harga (Rp.)

17.500 21.000 60.000

227.000 17.000

Jumlah

Jumlah

7.350.000 735.000 420.000 908.000

5.712.000 15.125.000 17.393.750

41.414/m2

Untuk alternatif 4 (Sekolah) luas lahan yang digunakan untuk membangun

sekolah 480m2 dari luas area fasilitas umum dengan harga pembebasan tanah Rp

45.766/m2 sehingga besarnya biaya yang harus ditanggung oleh pengembang

untuk lahan sekolahan Rp. 21.967.680,-. Lokasi dari fasilitas sekolah berada di

jalan masuk ke perumahan tersebut. Dengan demikian, luasan dari fasilitas umum

yang masih dapat digunakan untuk pengembangan atau fasilitas umum lainnya

seluas 23.559 m2.

Perhitungannya sebagai berikut:

Tahun

2002

Keterangan

Pembebasan Jalan Saluran PLN Urugan

Luas area

480 m2

7 m * 5 7 m * l 4 unit 480 m2 *0.8

Highest and best use (25%) Harga pembebasan tanah

Harga (Rp.)

17.500 22.000 70.000

250.500 18.000

Jumlah

Jumlah

8.400.000 770.000 490.000

1.002.000 6.912.000

17.574.000 21.967.500

45.766/m2

52

Tabel 4.6 Asumsi -asumsi Untuk Olahan Data

Keterangan Kenaikan biaya Suku bunga deposito Komisi penjualan Kenaikan harga jual Biaya promosi

5 % 10% 1% 10% Rp. 58.000.000

per tahun

dari penjualan per tahun per tahun

Keterangan Harga jual: Tipe 21/54 Tipe 21/72 Tipe 27/66 Tipe 27/72 Tipe 36/72 Tipe 36/66 Tipe 36/82.5 Tipe 36/90 Tipe 45/105 Tipe 70/120

Rp.

4.900.000 10.350.000 13.720.000 13.720.000 16.800.000 24.000.000 20.400.000 20.400.000 26.415.000 49.000.000

Sumber : Interview,survei, diolah

Berdasarkan data dan asumsi diatas maka dapat dilakukan analisa arus kas

dasar. Dimana aliran kas bersih diperoleh dari selisih antara penerimaan dan

pengeluaran, hal ini dilakukan untuk yang standar tetapi untuk alternatif lainnya di

fokuskan pada biaya-biaya penyediaan fasilitas.

4.2.3.1 Variabel Arus Kas

Analisa arus kas diperhitungkan secara tahunan diproyeksikan 4

tahun dengan menggunakan mata uang rupiah. Perhitungannya dibagi 3

tahap yaitu kas masuk, kas keluar, aliran kas bersih. Besarnya rate of

return sebesar 10% per tahun sama dengan besarnya suku bunga

deposito.

4.2.3.1.1 Pembebasan Lahan

Biaya pembebasan tanah Rp. 17.500/m2, tanah sudah dibebaskan oleh

53

Pengembang pada tahun 1997, sehingga pembebasan tanah terdapat

pada arus kas keluar pada tahun pertama saja sebesar Rp. 1.184.750.000.

Tabel 4.7 Harga tanah Harga Tanah Luas lahan

67.700 m* Per meter (Rp.)

17.500 Jumlah Rp, 1.184.750.000

4.2.3.1.2 Biaya pengembangan lahan, meliputi:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Biaya bangunan Jalan Saluran PLN Ijin Sertifikat Urugan Konsultan perencanaan Gorong

Rp. 300.000/m2

Rp. 16.000/m2

Rp. 30.000/m2

Rp. 216.00/unit Rp. 60.000.000 Rp. 350.000/unit rumah Rp. 16.000/m2

Rp. 10.000.000 Rp. 175.000/m2

Perhitungan untuk biaya-biaya pengembangan diatas :

Tabel 4.8 Luas Bangunan Luas

Bangunan 1998

Jumlah 1999

Jumlah 2000

Jumlah

2001

Jumlah 2002

Unit

79 37 61

7 184

2 39 43 14 98 14 76

3 3

96

63 7 5

75 38

9

Tipe

21 27 36 45

21 27 36 45

27 36 45 70

36 45 70

36 45

per meter (Rp.)

300.000 300.000 300.000 300.000

340.000 340.000 340.000 340.000

390.000 390.000 390.000 390.000

430.000 430.000 430.000

470.000 470.000

Jumlah (Rp.)

497.700.000 299.700.000 658.800.000

94.500.000 1.550.700.000

14.280.000 358.020.000 526.320.000 214.200.000

1.112.820,000 147.420.000

1.067.040.000 52.650.000 81.900.000

1.349.010.000

975.240.000 135.450.000 150.500.000

1.261.190.000 642.960.000 190.350.000

54

Jumlah 2003

Jumlah 2004

Jumlah Total

7 54

9 9

18 8 7

15 540

70

45 70

45 70

470.000

500.000 500.000

530.000 530.000

230.300.000 1.063.610.000

202.500.000 315.000.000 517.500.000 190.800.000 259.700.000 450.500.000

7.305.330.000

Tabel 4.9 Jalan Jalan

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Jumlah

Panjang (m)

720 605 480 162 205 285 158

2172

Lebar(m)

5 5 5 5 5 5 5

Per meter (Rp.)

16.000 16.000 20.000 21.000 22.000 23.500 25.000

Jumlah (Rp.)

57.600.000 48.400.000 48.000.000 17.010.000 22.550.000 33.487.500 19.750.000

246.797.500

Tabel 4.10 Saluran Saluran

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Jumlah

Panjang (m)

720 605 480 162 205 285 158

2172

Lebar(m) Per meter (Rp.)

30.000 30.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000

Jumlah (Rp.)

21.600.000 18.150.000 24.000.000

9.720.000 14.350.000 22.800.000 14.220.000

124.840.000

Tabel 4.11 PLN PLN

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Jumlah

Jumlah Unit

184 98 96 75 54 18 15

540

Per unit (Rp.) 216.000 216.000 216.000 227.000 250.500 263.000 276.500

Jumlah (Rp.)

39.744.000 21.168.000 20.736.000 17.025.000 13.527.000 4.734.000 4.147.500

121.081.500

55

Tabel 4.12 Perijinan Perijinan Prinsip Lokasi Jumlah

Rp. 30.000.000 30.000.000 60.000.000

Tabel 4.13 Sertifikat Sertifikat

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Jumlah

Jumlah Unit

184 98 96 75 54 18 15

540

Per unit (Rp.) 350.000 350.000 350.000 367.500 386.000 405.500 426.000

Jumlah (Rp.)

64.400.000 34.300.000 33.600.000 27.562.500 20.844.000

7.299.000 6.390.000

194.395.500

Tabel 4.14 Urugan Urukan

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Jumlah

L. lahan (m2)

17,467 11,352 10,872 7,147 5,909 3,450 2,628

52,747

Fill (m)

0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8

per meter (Rp.)

16.000 16.000 16.000 17.000 18.000 19.000 20.000

Jumlah (Rp.)

223.577.600 145.305.600 139.161.600 97.199.200 85.089.600 52.440.000 42.048.000

784.821.600

Gorong 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Jumlah

Banyaknya 5 4 3 2 0 0 0

14

Lebar(m) 6 6 6 6 6 6 6

Per meter (Rp.) 175.000 175.000 175.000 183.750 192.937 192.937 192.937

Jumlah (Rp.) 5.250.000 4.200.000 3.150.000 2.205.000

---

14.805.000

Biaya-biaya tersebut dikeluarkan sesuai periode pengembangan

dan diasumsikan mengalami kenaikan 5 -10% per tahun. Pada tahun

1997 - tahun 2000 tidak ada pengembangan fasilitas hanya taman saja.

56

Pada tahun 2001 - 2004 ada pengembangan antara lain pengembangan

fasilitas sekolah, tempat ibadah dan klinik. Disini pengembang hanya

menyediakan tanah saja untuk pembangunan dilakukan oleh warga.

TabeI4.16 Fasi Taman

1998 2000 2001

Tempat Ibadah

Klinik 2001

Sekolah 2002

itas L.lahan (mz)

25 75 35

L.lahan (mz) 600

L.lahan (m*) 420

L.lahan (nV) 480

Harga (Rp.) 200.000 200.000 200.000

Harga (Rp.) 43.884

Harga (Rp.) 41.414

Harga (Rp.) 45.766

Jumlah (Rp.) 5.000.000

15.000.000 7.000.000

Jumlah (Rp.) 26.330.400

Jumlah (Rp.) 17.393.750

Jumlah (Rp.) 21.967.500

4.2.3.1.3 Biaya konstruksi

Total biaya konstruksi merupakan total biaya lahan ditambah dengan

biaya pengembangan

4.2.3.1.4 Biaya Operasi

Biaya operasi adalah biaya yang dikeluarkan secara berkala untuk

kegiatan operasional yaitu biaya marketing, biaya promosi.

Tabel 4.17 Biaya promosi Biaya Promosi Pameran Media Massa Jumlah

Banyaknya 2

12

Harga (Rp.) 20,000,000

1,500,000

Jumlah (Rp.) 40,000,000 18,000,000 58,000,000

4.2.3.1.5 Penerimaan

Penerimaan diperoleh dari penjualan kavling untuk setiap tipe rumah

kemudian dijadikan unit, baru dikalikan dengan harga jual per unit rumah

per tipe.

57

4.2.3.1.6 Aliran kas bersih atau NOI

selisih antara kas masuk dengan kas keluar disebut aliran kas bersih,

tetapi aliran kas bersih ini dibedakan antara pendapat bersih belum kena

pajak (BTCF) dengan pendapatan bersih kena pajak (ATCF).

4.2.3.1.7 Pendanaan

Proyek ini hanya didanai dari modal sendiri, tidak menggunakan

pinjaman dari bank.

4.4.1.8 Pajak

Pajak yang dikenakan adalah pajak final yaitu 5% dari hasil penjualan

kavling selama 1 tahun.

4.4.1.9 Kesimpulan

Setelah dilakukan analisa arus kas maka pengambilan keputusan

investasi ditinjau dari NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of

Return) dan PI (Profitability Index). Lihat tabel 4.18

Tabel 4.18 NPV, IRR dan PI Proyek

Alternatif I (standar) Alternatif II (Tempat Ibadah) Alternatif III (Klinik) Alternatif IV (Sekolah)

NPV Rp. 371.776.967 Rp. 351.994.375 Rp. 359.897.251 Rp. 358.137.136

IRR 13,405% 13,225% 13,300% 13,288%

PI 1,1227 1,1162 1,1188 1,1182

Sumber : hasil olahan dari arus kas