Gemeente Bunschoten

Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016 Vaststelling gemeenteraad 27 januari 2011

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem

Projectnr. 313.101 Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail info@companen.nl

Gemeente Bunschoten

Duurzaam vitaal Woonvisie 2011-2016 V aststelling gemeenteraad 27 januari 2011

Inhoud 1. Introductie 4

1.1. Waarom een nieuwe Woonvisie? 4 1.2. Belangrijkste beleidskaders 4 1.3. Behandelingsprocedure 6

2. De Woonvisie in een notendop. Samenvatting 7 2.1. Visie 7 2.2. Uitvoering 9

3. Bouwstenen 12 3.1. Terugblik: woningbouw en demografie 12 3.2. Vooruitblik: inspelen op huishoudensgroei 13 3.3. Vooruitblik: voorzien in de kwalitatieve vraag 15

4. De visie 19 4.1. Hoofddoelstelling: Een duurzaam woonbeleid voor de lokale behoefte 19 4.2. Speerpunt 1: Gerichte inzet op doelgroepen 20 4.3. Speerpunt 2: Kansen nieuwbouw Rengerswetering benutten 25 4.4. Speerpunt 3: Duurzaamheid in woning en woonomgeving 27 4.5. Speerpunt 4: Herijking samenstelling goedkope huurvoorraad 29 4.6. Speerpunt 5: Behoud van draagvlak voor voorzieningen 30

5. Woningbouwprogramma 32 5.1. Twee scenario’s om mee te werken 32 5.2. Streefwoningbouwprogramma 2011 – 2016 32 5.3. Verdeling programma over locaties 36

6. Uitvoeringsprogramma 38 6.1. Instrumenten 38 6.2. Inzet instrumenten per speerpunt 38 6.3. Doortrekken prestatieafspraken naar 2016 42

Bijlage 1. Begrippenlijst 44 Algemeen 44 Wonen-Welzijn-Zorg 45

Bijlage 2. Verwachte aanpassing in energie-regelgeving 47 Bijlage 3. Inspraakreacties 48

1. Introductie

1.1. Waarom een nieuwe Woonvisie?

In 2006 heeft de Raad van Bunschoten het Beleidsplan Wonen 2006 – 2011 vastgesteld. Hoewel de termijn van dit beleidsplan nog niet helemaal verlopen is, heeft de gemeente toch behoefte aan een herijking van het Beleidsplan Wonen. De reden hiervoor is de huidige economische crisis, die sterke negatieve effecten heeft gehad en nog steeds heeft op de woningmarkt, ook voor Bunschoten. Hoewel er in het laatste Beleidsplan Wonen wel een scenario is uitgewerkt van economische tegenwind, is de huidige crisis toch van een ander kaliber dan destijds als scenario is geschetst. In het nieuwe Beleidsplan Wonen (2011 – 2016) hebben we daarom rekening gehouden met de effecten van de huidige economische crisis op de woningmarkt. Daartoe hebben wij de woningmarkt van de komende jaren in beeld gebracht door een grootschalig woningmarktonderzoek in het voorjaar van 2010. Hierover is een aparte rapportage uitgebracht. Met deze onderzoeksresultaten als basis, geven wij als gemeente in dit nieuwe Beleidsplan Wonen, dat wij conform het algemeen spraakgebruik omdopen tot Woonvisie, een antwoord op de vragen welk woonbeleid wij de komende jaren willen voeren, op welke speerpunten het accent zal liggen, welke doelgroepen op de woningmarkt wij (extra) willen ondersteunen en op welke wijze wij het woningbouwprogramma willen afstemmen op de huidige marktomstandigheden. 1.2. Belangrijkste beleidskaders

De woonvisie staat uiteraard niet los van de totale beleidscontext en is daar ook niet strijdig mee. Per schaalniveau is een aantal maatregelen genomen of in voorbereiding: Rijksniveau: 33.614+ maatregel en nieuw Kabinet Op Rijksniveau heeft de beleidsontwikkeling op het gebied van het wonen de afgelopen jaren vrijwel stilgestaan. Wel is er meer aandacht gekomen voor duurzaamheid, die als onderwerp uiteraard ook het wonen raakt. Zoals bijlage 2 aangeeft zal de wetgeving dienaangaande de komende jaren verder worden verscherpt. In het Coalitieakkoord is ten aanzien van het Woonbeleid voorts het volgende opgenomen:

• In het beleid en de regelgeving op het gebied van volkshuisvesting komt meer ruimte voor het bedrijfsleven in de bouw en voor verschillen tussen regio’s.

• Het kabinet komt met voorstellen die meer ruimte bieden voor meegroeiwoningen, mantelzorgwoningen en meergeneratiewoningen.

• Het kabinet komt met voorstellen die meer ruimte bieden voor specifiek beleid in de volkshuisvesting en voor woningbouw op basis van kleinschalige, natuurlijke groei.

• Het kabinet komt met voorstellen met meer ruimte voor maatwerk in de volkshuisvesting zodat zowel binnen steden als in kleine kernen ruimte is om in de eigen woningbehoefte te voorzien door middel van sociale stijging en doorstroming.

• Er komt meer ruimte voor kleinschalige bouwlocaties, ook in het Groene Hart, en (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

- 4 -

• Er komt in het ruimtelijke ordeningsbeleid aandacht voor krimpregio’s. In samenwerking met krimpregio’s wordt gezocht naar maatregelen om deze regio’s nieuwe impulsen en ontwikkelingsmogelijkheden te geven.

• Een vrije woningmarkt is van belang maar met steun voor degenen die het nodig hebben. De woningcorporaties vervullen hierin een rol voor degenen die geen toegang hebben tot de koopmarkt en door investeringen van maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben.

• Het kabinet komt met voorstellen om het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren en het externe toezicht door een woonautoriteit te verzekeren.

• Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.

• De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijze beperkt tot lagere inkomensgroepen.

• Voor huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro stijgen de huren bij gereguleerde woningen niet met meer dan de inflatie.

• De doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43.000 euro een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan.

• Samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties wordt bevorderd door belemmerende regelgeving weg te nemen.

• De ‘Vogelaarheffing’ wordt afgeschaft.

Per 1 januari 2011 is een belangrijke maatregel in werking getreden: als gevolg van de afspraak tussen de Europese Commissie en de Nederlandse Regering zullen de woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 90% van hun sociale huurwoningen alleen nog maar mogen toewijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614. Dit in het kader van het voorkómen van oneigenlijke staatssteun. Deze maatregel betekent dat in vergelijking met de huidige praktijk (waarin Het Gooi en Omstreken in Bunschoten 74% realiseert) relatief veel huishoudens vanaf die datum geen sociale huurwoning kunnen krijgen toegewezen. Er zal dus lokaal beleid ontwikkeld moeten worden om de groep met een wat hoger inkomen toch adequaat te kunnen huisvesten, in de huur- of in de koopsector. Verder is al geruime tijd een herziening van de Huisvestingswet in voorbereiding. Het voorstel ligt bij de Tweede Kamer. Het nieuwe kabinet kan hierin nog wijzigingen aanbrengen. Datum van inwerkingtreding is op zijn vroegst 1 juli 2011, maar meer aannemelijk is invoering per 1 januari 2012. In kort bestek zijn de belangrijkste voorgestelde wijzigingen:

• geen vaste prijsgrens meer; • procesvoorwaarden: nadelige effecten van schaarste aantonen en overleg plegen

met betrokken partijen en regiogemeenten; • mogelijkheid tot verplichting behandeling woningzoekenden via één loket; • geen privaatrechtelijke prestatieafspraken over binding met ontwikkelaars meer; • huisvestingsverordening maximaal 4 jaar geldig met mogelijkheid tot verlenging.

Provinciaal niveau: nieuwe Wro en beleidsbijstelling in nieuwe Statenperiode Ook op provinciaal niveau zijn weinig veranderingen opgetreden.

• Op provinciaal niveau is het Streekplan Utrecht 2005-2016 op basis van de nieuwe Wro beleidsneutraal omgezet in een Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2008). Dit

- 5 -

betekent onder meer dat de gemeente Bunschoten in de periode 2005-2016 ruimte krijgt voor 1.990 nieuwe woningen, waarvan 1.600 in Rengerswetering en 40 in Eemdijk-Oost.

• De provincie Utrecht heeft voorts in 2008 (als uitwerking van het Streekplan) de Structuurvisie Nationale Landschappen opgesteld, waarin onder meer Arkemheen-Eemland als zodanig is aangewezen. Dat betekent onder meer dat binnen de bebouwingskernen Bunschoten/Spakenburg en Eemdijk niet meer woningen mogen worden gebouwd dan ten behoeve van de plaatsgebonden woningbehoefte (technisch “migratiesaldo=0 genoemd). Dit uitgangspunt was reeds in de Beleidsnota Wonen 2006-2011 vastgelegd.

• De Provinciale Huisvestingsverordening uit 2006 is nog steeds van kracht. Dit betekent dat aan woningzoekenden binnen de verordeninggrenzen alleen binding aan de provincie mag worden geëist en niet aan regio, gemeente of kern.

• Provinciale Staten hebben het voornemen uitgesproken om het streekplan in de nieuwe statenperiode (dus vanaf voorjaar 2011) te vervangen door een nieuwe integrale structuurvisie. Inmiddels is de kadernota verschenen (www.puzzelenmetdeprovincie.nl/puzzel/straks/kadernota-ruimte). Het ontwerpplan wordt verwacht in het najaar van 2011 en de vaststelling is gepland vóór 1.1.2013.

Gemeentelijk niveau: prestatieafspraken en aandacht voor duurzaamheid

• Begin 2010 hebben de gemeente en de Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken prestatieafspraken 2010-2012 ondertekend. Deze zijn wat betreft de gemeente gebaseerd op het beleidsplan Wonen 2006-2011. De huidige woonvisie kan – op basis van overeenstemming tussen beide partijen - daar zo nodig een actualisering aan geven.

• De gemeente hecht groot belang aan een duurzame leefomgeving. Daartoe heeft de gemeente in december 2010 de Nota Milieubeleid 2011-2014 vastgesteld waar het thema duurzaamheid een integrale plek is gegeven in het beleid; zowel in wonen, werken als recreëren. Op het gebied van het wonen streven wij naar een woningbouwprogramma dat uitgaat van bouwen voor de eigen behoefte, duurzaam bouwen (gelet op energiebesparing en gebruik van duurzame materialen in de woning) en het realiseren van groenvoorzieningen in de woonwijken.

1.3. Behandelingsprocedure

De concept-woonvisie is na een eerste collegebehandeling 6 weken ter inzage gelegd. De inspraakreacties zijn in bijlage 3 opgenomen en van commentaar voorzien. Voor zover deze daartoe aanleiding gaven zijn zij in het voorliggende concept verwerkt. Dit concept is behandeld door B&W en besproken in de Commissie Ruimte. Naar aanleiding daarvan is het uiteindelijke concept aan de Raad ter vaststelling voorgelegd.

- 6 -

2. De Woonvisie in een notendop. Samenvatting

De woningmarkt in ons land bevindt zich onder invloed van de economische omstandigheden in een lastige situatie. Daar ondervindt ook de gemeente Bunschoten de gevolgen van. Toch is het van groot belang dat wij als gemeente vooruitkijken en de bakens zo uitzetten, dat we het onderste uit de kan halen. Niet alleen om de crisis zo goed mogelijk tegemoet te treden, maar ook om klaar te staan zodra het aantrekken van de economie ook zijn invloed krijgt op de woningmarkt. Juist daarom hebben wij op dit moment een nieuwe woonvisie geformuleerd. 2.1. Visie

Hoofddoelstelling De positieve ontwikkeling die sinds het Beleidsplan Wonen 2006-2011 is ingezet en die tijdelijk is onderbroken door de economische crisis, willen wij weer met kracht voortzetten in de komende 5 jaar. Dat betekent dat wij onverkort het streven handhaven om te voorzien in de lokale woningbehoefte. En dat wij gedwongen vertrek om huisvestingsredenen tegengaan en spijtoptanten weer een woning in onze gemeente aan kunnen bieden. Als nevendoelstelling voegen wij hier onze duurzaamheidambitie toe. Deze spitst zich vooral toe op energiebesparing en het gebruik van duurzame energie. Speerpunten Vanuit deze hoofddoelstellingen spitst het beleid voor de periode 2011-2016 zich toe op een vijftal speerpunten:

1. Gerichte inzet op doelgroepen Uiteraard vinden wij dat iedereen in beginsel in onze gemeente moet kunnen wonen. In het beleid spitsen we ons echter toe op die groepen die in de knel zitten of die een bijzondere betekenis hebben voor de (doorstroming op de) woningmarkt en de vitaliteit van onze gemeente. Op grond daarvan richten we ons in het bijzonder op: • De starters en de jonge gezinnen die zich nog een adequate plaats op de

woningmarkt moeten verwerven en daarbij nogal wat knelpunten tegenkomen. • De mensen met een beperking, waarvoor bijzondere woonvoorzieningen

noodzakelijk zijn. • De senioren in het algemeen, die via doorstroming gewilde gezinswoningen kunnen

vrijmaken en daarmee kunnen bijdragen aan het weer op gang brengen van de gestagneerde woningmarkt.

• De gezinnen met kinderen, die in Bunschoten een groot deel van de huishoudens vormen en die een sleutelpositie vormen voor een gedifferentieerde samenleving en voor het ondersteunen van het draagvlak voor veel voorzieningen.

2. Kansen ontwikkeling Rengerswetering benutten Rengerswetering is dé nieuwbouwlocatie van onze gemeente. De start daarvan vond onder ongunstige economische omstandigheden plaats, terwijl de woningzoekenden nog moeten wennen aan de locatie als onderdeel van het gemeentelijk woongebied. Dat blijkt wel uit de enquête die ter voorbereiding van de woonvisie in onze gemeente is uitgevoerd. We zetten daarom alles op alles om de locatie op een positieve wijze in de markt te zetten en waar nodig het programma aan de actuele marktvraag aan te

- 7 -

passen. Daarnaast bezien we ook in hoeverre kleinschalige locaties kunnen worden ontwikkeld, met name ten behoeve van seniorenhuisvesting. In dat verband zal onder meer een verkenning worden uitgevoerd van de mogelijkheden op het “voorzieningeneiland” in Rengerswetering voor clustering van diverse woonvormen voor senioren en mensen met een beperking in combinatie met verscheidene voorzieningen.

3. Duurzame kwaliteit voor woning en woonomgeving Het spreekt tegenwoordig vanzelf dat bij de nieuwbouw aandacht wordt besteed aan duurzaamheidaspecten. Het Bouwbesluit en het Convenant Duurzaam Bouwen vormen daar de grondslagen voor. Aan de andere kant willen we ervoor waken dat teveel duurzaamheideisen de verkoopbaarheid van woningen negatief beïnvloeden. De mate van duurzaamheid van een nieuwe woning zal daarom altijd afgewogen moeten worden tegen de afzetbaarheid op de markt. Daarnaast zetten wij in op duurzaamheidbevordering van bestaande woningen. Vooral ten aanzien van energiegebruik, omdat besparingen in dat verband de woonlasten positief kunnen beïnvloeden. Ook waar het de woonomgeving betreft, veelal expliciet tot het gemeentelijk takenpakket behorend, willen wij onderhoud en verbetering zo duurzaam mogelijk uitvoeren. Het betrekken van bewoners daarbij kan mede een algemenere bewustwording stimuleren.

4. Herijking samenstelling goedkope woningvoorraad Gelet op de behoefte is het van belang om de goedkope woningvoorraad in onze gemeente kwantitatief op peil te houden. Qua samenstelling zijn er echter grote slagen te maken. Een belangrijk deel van de eengezinswoningen zal “vervangen” moeten worden door nultredenwoningen die voor senioren en mensen met een beperking geschikt zijn. Daarmee wordt de demografische ontwikkeling gevolgd. Verder is het noodzakelijk om het aanbod van eengezinshuurwoningen aan te passen aan de eisen van de tijd, niet alleen door renovatie maar ook door nieuwbouw. De 33.614 euro maatregel als gevolg van het besluit van de Europese Commissie zorgt daarbij voor een extra complicatie. Er zullen voor met name de groep die qua inkomen daar direct boven zit alternatieve toewijzingsmogelijkheden moeten komen. Initiatieven daartoe zullen vanuit de landelijke overheid (VNG) en corporaties (Aedes) worden ondernomen.

5. Behoud draagvlak voorzieningen Behoud van een gedifferentieerd samengestelde en niet krimpende bevolking is een belangrijke basisvoorwaarde voor een vitale gemeente en al haar voorzieningen. En dat kan Bunschoten bereiken, mits een adequaat woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Daarom is de woonvisie niet alleen van belang voor de sector wonen en volkshuisvesting, maar voor vrijwel alle gemeentelijke beleidsvelden. Aan de andere kant is behoud en ontwikkeling van de kwaliteit van onderwijs, educatie, sportvoorzieningen, zorg en welzijn en een veelzijdig winkelbestand weer essentieel om mensen binnen de gemeente te houden. Zo werken beide op elkaar in. De woonvisie is uiteraard niet de plek om op de kwaliteitsborging van het voorzieningenniveau in te gaan.

- 8 -

2.2. Uitvoering

De Woonvisie bevat een uitvoeringsprogramma dat bestaat uit: Het Streefwoningbouwprogramma 2011-2016: scenario 1 en scenario 2

Wij hebben twee woningbouwprogramma’s ontwikkeld: scenario 1, dat tegemoet komt aan de woonwensen zoals die uit het woningmarktonderzoek blijken en een scenario 2, dat rekening houdt met de huidige economische omstandigheden. Wij zetten voor de volle periode tot en met het jaar 2015 in op scenario 1. Op de kortere termijn kunnen we dat vermoedelijk niet geheel waarmaken en zullen we een programma-aanpassing hanteren volgens scenario 2. Het is echter onze ambitie om eventuele achterstanden op de korte termijn later in te halen. Kwantitatief Dit betekent dat wij uitgaan van een productie van gemiddeld 125 woningen per jaar voor de periode 1-1-2011 tot 1-1-2016, waarbij we de opgelopen achterstand van de komende jaren (in het woningmarktonderzoek geraamd op 140 woningen) in de eerstkomende jaren inhalen. Op de korte termijn gaan we, gelet op de economische omstandigheden, echter uit van gemiddeld zo’n 90 woningen per jaar. Zie tabel 2.1. Kwalitatief Ook kwalitatief zetten we in op scenario 1. Op de korte termijn is een deel van dat programma, met name in de duurdere prijsklassen, moeilijker afzetbaar. Zolang dat het geval is richten wij ons vooral op de goedkopere segmenten en proberen we duurdere typen woningen te “vervangen” door de uitgifte van meer vrije kavels en het aanbieden van cascobouw. Door deze aanpak kan de uiteindelijke verhouding tussen duurder en goedkoper mogelijk wat meer in het voordeel van de goedkopere woningen uitvallen.

- 9 -

Tabel 2.1. Gemeente Bunschoten. Streefprogramma op te leveren woningen 2011-2016 volgens 2 scenario’s

Prijsstelling 2010 1 Scenario 1 Scenario 2 M2 GBO Beoogd nieuwbouw-aandeel ‘Wat de mensen willen’ ‘economische crisis’

Huuroriëntatie 155 woningen (25%) 180 woningen (40%)

< € 550 - 30

€ 550- 650 15 15

Grondgebonden huur

> € 650 10 -

< € 510 45 55

€ 510- 650 10 25

Gestapeld huur

> € 650 10 -

< € 510 40 45

€ 510 - 650 15 10

Levensloopbestendig huur(grondgebonden)

> € 650 10 -

Kooporiëntatie 460 woningen (75%) 270 woningen (60%)

< € 200.000 90 130 ≥ 90

€200.000 – 250.000 90 35 ≥ 100

€ 250.000 – 300.000 80 30 ≥ 125

Grondgebonden koop

> € 300.000 70 10 ≥ 150

< € 180.000 30 25 ≥ 50

€ 180.000 – 250.000 10 10 ≥ 75

Gestapeld koop

> € 250.000 20 - ≥ 100

< € 200.000 20 10 ≥ 100

€ 200.000 – 280.000 30 20 ≥ 125

Levensloopbestendig koop (grondgebonden)

> € 280.000 20 -

Totaal nieuwbouw 615 woningen (100%) 450 woningen (100%)

In het bovenstaande programma is niet opgenomen de door het Gooi en Omstreken voorgenomen verkoop van 95 woningen (20 uit bestaande tranche en 75 uit nieuwe prestatie-afspraken) in het goedkopere segment. Deze verkoop dient het nieuwbouwprogramma onder de € 200.000,-- te versterken. Indien dat programma de komende 5 jaar wordt uitgevoerd komt het aanbod onder de € 200.000 op 185 à 225 woningen. Mocht de verkoop tegenvallen, dan is een tussentijdse verhoging van nieuwbouw in het segment tot € 200.000 geboden. Met de prijsmarges zoals die zijn aangegeven zal in de praktijk evenwichtig moeten worden omgegaan. Het is uiteraard niet de bedoeling dat vooral woningen met een prijs aan de bovenkant van de marge worden aangeboden. In het overleg met de ontwikkelaars zullen we dit nauwkeurig bewaken. Overige, aanvullende maatregelen

Nieuwbouw is weliswaar een belangrijk deel van de uitvoering van de woonvisie, maar lang niet het enige. We zetten een groot aantal instrumenten in om het woonbeleid in zijn totaliteit te realiseren. We noemen:

1 Prijsgrenzen koopsector te indexeren op basis van CBS prijsindexcijfer bouwkosten en grondprijsaanpassingen.

Prijsgrenzen huursector te baseren op aanpassing door Ministerie van BzK/WWI (jaarlijks per 1 juli en vanaf 2011 per 1 januari)

- 10 -

• Afstemming in regionaal verband, o.a. op het gebied van de balans wonen/werken en de

huisvesting van bijzondere doelgroepen. • Aanpassing van de samenstelling van de bestaande voorraad • De doorstroming • Financiële instrumenten, waaronder subsidies en grondbeleid • Juridische instrumenten, zoals woonruimteverdeling • Communicatie met burgers • Afspraken met partners Deze concretiseren we schematisch als volgt: Speerpunt Acties 1.1.Starters en jonge huishoudens

• Verkoop van huurwoningen o.a. met KoopGarant aan koopstarters • Verkoop van huurwoningen bij mutatie aan (mogelijk ook) starters • Toewijzing huurwoningen aan starters • Doorstart starterslening • Inzetten van CPO, vermoedelijk pas op termijn te realiseren

1.2 Gezinnen • Marketing van Rengerswetering onder gezinnen woonachtig in de gemeente Bunschoten

1.3 Senioren en mensen met een beperking

• Aanpassing bestaande huurvoorraad • Onderzoeken intensiveren opplussen • Zoeken nieuwe inbreidingslocaties voor betaalbare woningbouw • Labeling leeftijdsspecifieke huurwoningen • Faciliteren mogelijkheden tijdelijke aanbouw • Stimulering aanpassing eigen woning (bekendheid geven aan mogelijkheden

‘Wel Thuis!’, ‘Uw huis, uw toekomst’ • Regionale afstemming bijzondere doelgroepen

2. Rengerswetering • Bestaand overleg met ontwikkelaar over programma-aanpassingen continueren en waar nodig intensiveren

• Meer aandacht voor marketing onder eigen inwoners / gezinnen in Bunschoten en spijtoptanten

• Verbeteren verbinding met centrum (bus en langzaam verkeer) 3. Duurzaamheid woning en woonomgeving

• Bestaande huurvoorraad: afspraken met Het Gooi • Bestaande koopvoorraad: informatieverstrekking ‘Energiek Utrecht’ • Meer invloed bewoners bij openbaar groen / inrichting woonomgeving

4. Herijking samenstelling goedkope huurvoorraad

• Verkoop huurwoningen • Onderzoeken alternatieven € 33.614+ huishoudens

Herijking prestatieafspraken

In overleg met Het Gooi en Omstreken gaan wij na in hoeverre de begin 2010 gemaakte prestatieafspraken actualisering behoeven en eventueel kunnen worden doorgetrokken naar 1 januari 2016.

- 11 -

3. Bouwstenen

Goed woonbeleid vraagt inzicht in de effecten van recent gevoerd beleid en verwachte relevante trends voor de komende jaren. Hiervan geven we in dit hoofdstuk een beknopt overzicht. Ook geven we een beknopt overzicht van de belangrijkste kwalitatieve woonwensen die uit het achterliggende woningmarktonderzoek naar voren zijn gekomen. Voor uitvoeriger informatie verwijzen we naar de separate rapportage over het woningmarktonderzoek. 3.1. Terugblik: woningbouw en demografie

Sinds 2006 positieve ontwikkeling …….tot aan kredietcrisis De demografische ontwikkeling van de afgelopen jaren laat zien dat het beleid dat met de Beleidsnota Wonen uit 2006 is ingezet zijn vruchten heeft afgeworpen. Door de opvoering van het woningbouwtempo is de bevolking sinds 2006 weer gegroeid, terwijl het vertrekoverschot is afgenomen. Vanaf 2009 verstoorde de kredietcrisis en de daaruit voortvloeiende economische teruggang dit opgaande beeld. Dit is uiteraard een landelijke tendens. Figuur 3.1: Gemeente Bunschoten. Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad 2003-2009

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

250

300

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bevolkingsontwikkeling GeboortesaldoBuitenlandse migratie Binnenlandse migratieWoningvoorraadontwikkeling

Bron: CBS, 2009.

Belangrijkste opgave: adequaat woningaanbod Dat het op gang houden van de woningproductie in de gemeente essentieel is voor het behoud van een gevarieerde en licht groeiende bevolking blijkt wel uit de migratiecijfers over de afgelopen jaren. Opvallend is dat een grote groep 25+-ers tot en met 2006 per saldo uit de gemeente vertrekt, terwijl daarna deze groep een licht vestigingsoverschot vertoont. Dit zijn de starters of doorstarters die uitwijken naar elders zodra zij onvoldoende kansen op de lokale woningmarkt kregen. Dit heeft zich ook na 2006 nog voorgedaan, omdat het nieuwe beleid uiteraard hierop nog niet direct zijn doorwerking heeft gekregen.

- 12 -

Een goede illustratie van het uitwijkgedrag bij onvoldoende woningproductie geeft de migratie naar richting: Tabel 3.1. Gemeente Bunschoten. Migratiesaldo 2003 - 2007

Saldo Amersfoort -275 Overig provincie Utrecht -61 Totaal Utrecht -336 Totaal Gelderland -180 Overige provincies -110 Totaal Nederland -626 Buitenland 6

Bron: CBS, 2009.

Met name Amersfoort heeft een grote aantrekkingskracht op de bevolking van Bunschoten. Het vertrekoverschot naar Amersfoort bepaalt zelfs voor 82% het totale vertrekoverschot van de gemeente Bunschoten in de periode 2003 t/m 2007. Met name de nieuwbouwlocatie Amersfoort Vathorst blijkt bij nader onderzoek veel huishoudens uit Bunschoten te hebben aangetrokken. Het risico bestaat dat een dergelijke rol zal worden overgenomen door de toekomstige nieuwbouw in Nijkerk. Voldoende bouwen voor onze locale behoefte is essentieel om een uitstroom naar Nijkerk in de toekomst te voorkomen. Teneinde vertrek vanwege woonredenen tegen te gaan of zelfs spijtoptanten in staat te stellen terug te komen is een adequate woningproductie een basisvoorwaarde. 3.2. Vooruitblik: inspelen op huishoudensgroei

Om minimaal te kunnen voorzien in de lokale woningbehoefte van de gemeente is een woningbouwtempo noodzakelijk dat een evenwicht tussen vestiging en vertrek tot resultaat heeft (het zogenoemde migratiesaldo=0). In het woningbehoeftenonderzoek is hiervan een raming gemaakt voor de periode 2010-2020. Deze raming trekken we hier door naar de planhorizon van 1.1.2021.

• Een bevolkingsontwikkeling bij migratiesaldo=0 betekent een groei van het inwonertal van 19.995 in 2010 naar 21.590 in 2021 (+8% oftewel 0,7% gemiddeld per jaar).

• Het zijn vooral de 55 plussers die in aantal toenemen, de bevolkingsgroei in de leeftijdsklassen tot 55 blijft beperkt tot maximaal 5%.

Om een beeld te krijgen van de woningbehoefte is niet zozeer de bevolkingsontwikkeling, maar vooral de huishoudensontwikkeling van belang. De ontwikkeling van de verschillende huishoudenstypen geeft richting aan de gewenste omvang en kwaliteit van de woningvoorraad. Tabel 3.2: Gemeente Bunschoten. Huishoudensprognose 2010 – 2021 bij migratiesaldo=0

Huishoudentype 1.1.2010

feitelijk 1.1.2016 1.1.2021 Saldo

2010 - 2021 Procentuele groei

1&2 phh < 35 jaar 1.100 1.130 1.115 + 15 0%

1&2 phh 35-54 jaar 620 645 655 + 35 +5%

Gezinnen met kinderen 3.375 3.505 3.575 +200 +6%

1&2 phh 55-74 jaar 1.695 1.925 2.050 +355 +21%

1&2 phh 75+ 575 710 910 +333 +58% Totaal 7.365 7.915 8.305 + 940 +13% Bron: Companen, 2010.

- 13 -

• Naar verwachting zal het aantal huishoudens van 2010 tot 2021 nog met 940

toenemen. Trekt men hier de productie in het jaar 2010 (= 90 woningen) van af, dan is er dus in de periode 2011-2021 op basis van de huishoudensontwikkeling een groei van de woningbehoefte met afgerond 850 woningen, uitgaand van het principe migratiesaldo = 0.

• Ook hier geldt dat vooral het aantal 55+ huishoudens sterk zal toenemen. Dit heeft uiteraard ook gevolgen voor de kwalitatieve vraag naar woningen.

• De gezinnen blijven echter de grootste groep op de Bunschotense woningmarkt. Zij bepalen in 2020 voor 43% de vraag naar woningen. Het aantal gezinnen stijgt wel veel minder hard dan het aandeel huishoudens boven de 55 jaar.

Uit de huishoudensprognose kunnen we de benodigde woningproductie afleiden. Die bestaat uit de autonome woningbehoefte plus een extra aantal woningen op basis van woningbouwontwikkelingen uit het recente verleden. In onderstaande tabel staan zowel de benodigde woningtoename voor de eerstkomende 5 jaar van de woonvisie als de lange termijn (2011 – 2021) weergegeven. Tabel 3.3. Gemeente Bunschoten. Benodigde groei van de woningvoorraad bij migratiesaldo = 0 2011 - 2016 2011 – 2021 Additionele woningbehoefte 460 850 Inhaal in verband met achterstand bouwproductie afgelopen jaren 140 140 Toename ten behoeve van mutatiereserve2

15 20 Benodigde woningtoename 615 (125 p.j.) 1.010 (100 p.j.) * Een mutatiereserve van 2% wordt meestal als standaardaanname gehanteerd. Bron: Gemeente Bunschoten, Companen (2010).

De kwantitatieve woningbehoefte ligt voor de periode 2011 – 2016 op 615 woningen: • 460 woningen op basis van de natuurlijke aanwas • 100% van de in te halen achterstand van de afgelopen jaren (+/- 140 woningen) • Ongeveer 15 woningen ten behoeve van de mutatiereserve Inhaalslag achterstand bouwproductie In het vorige Beleidsplan Wonen was een van de belangrijkste speerpunten om de woningproductie in Bunschoten weer op gang te krijgen. Daarom werd in het woningbouwprogramma een extra groei (bovenop de autonome behoefte) opgenomen om de opgelopen productieachterstand in te halen. Wij constateren nu dat we er als gemeente wel in geslaagd zijn om voldoende woningen te bouwen voor de eigen woningbehoefte, maar niet om de extra productie te bewerkstelligen. Daarom kiezen we er nu voor een wat kleinere inhaalpost op te nemen van 140 woningen. Dit is het verschil tussen het geprognosticeerde aantal huishoudens voor 2010 uit het vorige woningmarktonderzoek (7.505 huishoudens) en het werkelijke aantal huishoudens in 2010 (7.365 huishoudens). We gaan er van uit dat die inhaalslag in de komende 5 jaar gemaakt wordt.

2 Woningmutatiereserve: de woningvoorraad moet altijd iets groter zijn dan het aantal huishoudens omdat rekening

gehouden moet worden met frictieleegstand als gevolg van bijvoorbeeld verhuizingen.

- 14 -

3.3. Vooruitblik: voorzien in de kwalitatieve vraag

In het woningmarktonderzoek dat in de eerste helft van 2010 is uitgevoerd in de gemeente Bunschoten zijn via een enquête vragen gesteld aan bewoners over hun verhuiswensen. Denkt men erover na om binnen afzienbare tijd te gaan verhuizen en zo ja, naar welk type woning is men op zoek? In de onderzoeksrapportage zijn alle wensen van verhuisgeneigde huishoudens in Bunschoten geïnventariseerd. Bovendien is gevraagd naar de huidige woning waarin men woont, zodat inzichtelijk wordt welk type woning men achterlaat als men gaat verhuizen. Op basis daarvan is een vraag-aanbod balans voor zowel de huur- als de koopsector opgesteld. Vraag-aanbod balans koopsector In de koopsector doen zich in de komende tien jaar in enkele segmenten tekorten voor: • De betaalbare rijwoningen tot € 200.000. Hier gaat zich het grootste tekort in de komende

jaren aandienen. • De appartementen, vooral in de prijsklasse tot € 200.000. • De grondgebonden seniorenwoningen tussen de € 200.000 en € 300.000. Het zijn vooral de starters en doorstromers tot 55 jaar die voor de grote vraag naar betaalbare rijwoningen zorgen. Het is vaak hun eerste of tweede stap op de (koop)woningmarkt. De vraag naar appartementen en grondgebonden seniorenwoningen is vooral afkomstig van de huishoudens boven de 55 jaar en, in mindere mate, van gezinnen waarvan de kinderen op het punt staan om de ouderlijke woning te verlaten.

Naast de bovengenoemde tekorten wijst het woningmarktonderzoek uit dat er ook vraag is naar vrijstaande

woningen en 2-onder-1-kap woningen onder € 300.000. Deze woonconsumenten zijn dan op zoek naar een

bestaande woning. En dat is heel reëel. Het gemeentelijk WOZ-bestand geeft aan dat 10% van de vrijstaande

woningen en 33% van de 2-onder-1-kap woningen een waarde heeft van minder dan € 300.000. In nieuwbouw zijn

deze typen uiteraard niet voor deze prijzen te realiseren. En dat weten de betreffende woningzoekenden uiteraard

ook. Daarom kiezen zij voor bestaande woningen. Helaas is hun vraag wat groter dan hetgeen volgens ons WBO

aan bestaande woningen vrijkomt. Aan dit (overigens beperkte) tekort kan dus niet via nieuwbouw tegemoet

worden gekomen.

De potentiële overschotten in het koopsegment zijn relatief klein, maar manifesteren zich wel vaak in de duurdere grondgebonden woningen (boven de € 300.000 / € 400.000). Dit komt vooral door senioren of oudere gezinnen die op termijn wat kleiner en goedkoper willen gaan wonen. Het blijkt dat de economische crisis de woonwensen slechts in geringe mate beïnvloed. Wel weten we uiteraard dat men veel meer aarzelingen of belemmeringen kent om de stap tot verhuizen ook daadwerkelijk te zetten. De verkoop van de huidige woning en het inkomensperspectief remmen het feitelijke (verhuis)gedrag. Vraag-aanbod balans huursector In de huursector dienen zich in twee segmenten tekorten aan (prijsgrenzen 1-7-2010): • De goedkope appartementen tot € 512 huur per maand. • De grondgebonden seniorenwoningen tussen de € 357 en € 512. Verder ontstaat er een

beperkt tekort aan seniorenwoningen die net boven deze prijscategorie zitten (> € 512) De vraag naar huurappartementen komt vooral van starters die de woningmarkt willen betreden en doorstromers van 55 jaar en ouder die wat kleiner willen gaan wonen. Vaak verhuist deze laatste groep vanuit een eengezinswoning in het huur- of koopsegment. De vraag naar

- 15 -

seniorenwoningen komt ook voornamelijk van doorstromers boven de 55 jaar die kleiner willen gaan wonen in een woning / woonomgeving die het mogelijk maakt om er lang te kunnen blijven wonen, ook als er zich op latere leeftijd fysieke beperkingen voor gaan doen. Het woningbehoeftenonderzoek laat een potentieel overschot zien aan eengezinshuurwoningen tussen de € 357 en € 512. Dit komt doordat aan de ene kant jonge huishoudens van hieruit door willen stromen naar een ruimere huurwoning of een koopwoning en andere kant zijn er senioren die vanuit een eengezinswoning (vaak koop) naar een seniorenwoning willen verhuizen. Verhouding huur / koop Van de zelfstandig wonende huishoudens die verhuisplannen hebben, zoekt 32% een huurwoning en 68% een koopwoning. • Bij de huishoudens jonger dan 55 jaar ligt de vraag naar een koopwoning ruim boven dit

gemiddelde (78%) • Huishoudens van 55 jaar en ouder hebben een lichte voorkeur voor een huurwoning (55%). Starters kiezen nog sterker voor een woning in de koopsector. 84% van de starters zoekt een koopwoning en 16% een huurwoning. Ongeveer een kwart van de starters is alleenstaand, de rest gaat met z’n tweeën of meer personen samenwonen. • Bij starters die met twee of meer personen hun toekomstige woning willen betrekken zoekt

maar liefst 89% een koopwoning. • Alleenstaande starters verkiezen relatief wat vaker een huurwoning (27%) boven een

koopwoning (73%). Behoefte aan woonzorgvarianten De vergrijzing gaat zich de komende jaren steeds sterker manifesteren in onze gemeente. De oplossingen voor het woningvraagstuk van senioren zullen voor een groot deel ingevuld moeten worden met behulp van aanpassingen in de bestaande voorraad. Zo worden mensen die te maken krijgen met fysieke beperkingen via de Wmo gestimuleerd om in hun eigen woning aanpassingen aan te brengen (bijvoorbeeld een traplift, steunbeugels), zodat men zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde omgeving kan blijven wonen. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat een relatief groot deel van de koopwoningen potentieel aanpasbaar is. Maar natuurlijk leent niet elke bestaande woning zich tot aanpassing voor mensen met een fysieke beperking. Nieuwbouw in dit segment blijft dus noodzakelijk. Voor sommige vormen van zorgbehoefte is een levensloopbestendige woning echter niet voldoende. Zij hebben ook behoefte aan een woonomgeving die is ingericht op hun zorgvraag, bijvoorbeeld een 24-uurs steunpunt in de nabije omgeving van de woning, waardoor zorg op afroep de hele dag mogelijk is. Daarom zijn ook andere woonzorgvarianten noodzakelijk, zoals verzorgd wonen en beschermd wonen. Voor een nadere uitleg over deze begrippen, zie bijlage 1. Op basis van leeftijdsspecifieke kengetallen van kenniscentrum Aedes/Actiz is er een inschatting gemaakt van de verwachte behoefte aan vier verschillende woonzorgvarianten. Het aanbod is bepaald op basis van gemeentelijke cijfers.

- 16 -

Tabel 3.4. Gemeente Bunschoten. Woonzorgvarianten. Aanbod 2010 versus behoefte 2020.

Aanbod 2010 Behoefte 2020

Verzorgd wonen3 251 2674

Kleinschalig beschermd 58 905

Grootschalig beschermd

(Intramuraal)

45 76

Bron: woningmarktonderzoek Companen 2010

Uit tabel 3.4. blijkt dat er met name op het vlak van het beschermd wonen in de gemeente nog een substantiële opgave ligt die in de komende 10 jaar ingevuld zal moeten worden, zowel klein- als grootschalig. Voor verzorgd wonen is weinig extra capaciteit noodzakelijk tenzij de bestaande verzorgingshuiscapaciteit wordt verkleind ten gunstige van beschermd wonen. Naast deze specifieke woon-zorgvarianten is er uiteraard een groeiende behoefte aan niet direct-zorggerelateerde nultredenwoningen. Om de toekomstwaarde daarvan zoveel mogelijk te garanderen is het natuurlijk wel nodig om deze zoveel mogelijk in de buurt van voorzieningen en het liefst in een woonservicezone te situeren. Woningbehoefte Zuyderzee, Rengerswetering en Eemdijk Binnen de gemeente is nog een actuele inbreidingscapaciteit van 290 woningen tot 2015 aanwezig waarvan het project Zuyderzee de meest omvangrijke is. Binnen dit project kunnen nog ca. 150 woningen worden gebouwd (ca. 65 grondgebonden woningen, ca. 70 appartementen en ca 15 drijvende woningen). De woningen zullen met name bereikbaar zijn voor de doorstromers. Gezien de ligging nabij het centrum wordt verwacht dat de belangstelling van senioren relatief hoog is. Een mogelijke aanvulling daarop is Rengerswetering, de belangrijkste nieuwbouwlocatie van de gemeente Bunschoten. Van het totale nieuwbouwprogramma zal 80% op deze locatie ontwikkeld worden (1.600 woningen). Een andere uitbreidingslocatie is Eemdijk-Oost. Hier zullen zo’n 40 woningen worden ontwikkeld. In de ontwerpfase van deze twee projecten zijn plannen gemaakt over het type te bouwen woningen. Door de onzekere economische fase is het echter belangrijk om de kwalitatieve woningbehoefte regelmatig te blijven monitoren. In het woningmarktonderzoek is daarom specifiek gevraagd naar de interesse onder verhuisgeneigden in de locatie Rengerswetering en Eemdijk. Daaruit blijkt het volgende:

• 19% van de verhuisgeneigden in Bunschoten heeft interesse in een woning in Rengerswetering. Echter, de locatie Rengerswetering is nauwelijks als enige gewenste locatie genoemd. Meestal heeft men twee of meerdere locaties voor ogen, waarvan Rengerswetering er soms één is.

• Vooral starters hebben interesse in Rengerswetering. Een derde van de starters noemt Rengerswetering als een van de gewenste locaties. Onder jonge 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar overweegt 21% een woning in Rengerswetering.

• Onder gezinnen en 1+2 persoonshuishoudens vanaf 55 jaar is de interesse laag. Slechts 8% van de verhuisgeneigde gezinnen heeft interesse in Rengerswetering.

3 De cijfers inzake beschermd wonen komen overeen met de Monitor WelThuis 2010 met dien verstande dat in tabel 3.4

94 verzorgingsplaatsen in Verzorgingshuis De Haven zijn toegerekend aan het verzorgd wonen. Om de vergelijking zuiver te houden zijn ook bij de behoefte die 94 plaatsen bij beschermd wonen in mindering gebracht en toegevoegd aan verzorgd wonen

4 Deze behoefte aan verzorgd wonen in 2020 komt overeen met het recente TNO/Horizon-rapport “Marktanalyse Stichting Ouderenvoorzieningen Op de Ree”(april 2010)

5 Het in de vorige voetnoot genoemde rapport raamt de behoefte aan beschermd wonen in 2010 (klein+grootschalig) op 223 plaatsen. Dat ligt hoger dan de 166 (90+76) in tabel 3.4. Bedacht moet worden dat het om normatieve berekeningen gaat en dat de feitelijke behoefte uiteindelijk uiteraard maatgevend is voor de te treffen voorzieningen.

- 17 -

• Omgerekend hebben ongeveer 890 huishoudens interesse in een woning in Rengerswetering. De verhouding huur/koopwoning in de vraag ligt op 24:76. Meest gewenste woningtypen zijn een rij/hoekwoning (36%) en een appartement (20%).

• 4% van de verhuisgeneigden heeft interesse in een woning in de kern Eemdijk. Een kwart daarvan noemt Eemdijk als enige optie. Dit wil overigens nog niet zeggen of men ook interesse heeft in een woning op de locatie Eemdijk-Oost.

- 18 -

4. De visie

4.1. Hoofddoelstelling: Een duurzaam woonbeleid voor de lokale behoefte

In het Beleidsplan Wonen 2006 – 2011 sprak de gemeente Bunschoten duidelijk haar ambitie uit om te bouwen voor de eigen, lokale woningbehoefte. Daarbij ging het om inwoners van Bunschoten, maar ook mensen met een economische en/of sociale binding met de gemeente, zoals vroegere inwoners van Bunschoten die hier geen woning konden vinden, maar wel graag terug zouden willen keren. Deze ambitie staat nog steeds overeind. We sluiten hiermee ook aan bij de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (vml. Streekplan) en de Provinciale Structuurvisie nationale Landschappen, die beide uitgaan van een (maximale) groei van de woningvoorraad volgens het principe ‘migratiesaldo = 0’. Maar een kwalitatief goed woonmilieu vergt meer dan alleen het bouwen van nieuwe woningen. Ook het behouden van een aantrekkelijk woonmilieu met goede voorzieningen (winkels, verenigingsleven) en het extra ondersteunen van doelgroepen die het moeilijk hebben op de woningmarkt worden speerpunten van ons nieuwe woonbeleid. Het is belangrijk om niet alleen naar de dag van morgen te kijken, maar vooral ook een lange termijnvisie te hebben; een duurzaam woonbeleid. De komende jaren zal het aantal huishoudens in de gemeente nog groeien. Krimp van de bevolking, laat staan van het aantal huishoudens, is vooralsnog niet aan de orde. Onder de voorwaarde althans dat er woningen worden gebouwd die tegemoet komen aan de groei van het aantal huishoudens. Anderzijds zien we in Bunschoten, net als in de rest van Nederland, dat de groei van het aantal huishoudens wel afneemt en dat de bevolking veroudert. Een steeds groter deel van de huishoudens zal gaan bestaan uit 55- en 75-plussers. Het aantal jonge huishoudens groeit daarentegen veel minder hard. Vele van hen zijn bovendien in de afgelopen jaren naar Amersfoort Vathorst vertrokken, waar in een korte tijd veel woningen zijn opgeleverd. Het is echter belangrijk om juist jonge huishoudens en gezinnen die vanwege onvoldoende woningaanbod nadenken over eventueel vertrek uit onze gemeente, te behouden voor Bunschoten. Gezinnen en jonge huishoudens maken namelijk veel gebruik van winkels, scholen, horeca en verenigingen en vormen daarmee een belangrijk deel van de ruggengraat voor het voorzieningenniveau en de leefbaarheid en vitaliteit van onze gemeente. Daarom willen we in de nieuwe Woonvisie extra aandacht voor deze doelgroepen besteden. Op die manier willen we ervoor zorgen dat Bunschoten een vitale gemeente blijft. Naast het streven naar een vitale gemeente op de langere termijn bestaat duurzaam woonbeleid ook uit het creëren van een milieuvriendelijk woonklimaat. Ook hierbij gaat het zowel om woning (het implementeren van energiebesparende maatregelen in de woning) als woonomgeving. Dat betekent inzetten op maatregelen die bijdragen aan de doelstellingen van het landelijke Klimaataccoord6. Kernonderwerp vormt in dit verband de duurzame energievoorzieningen en de energiebesparing in zowel woning als woonomgeving.

6 In 2007 hebben alle gemeenten met het Rijk een Klimaataccoord getekend. Hierin is onder meer afgesproken dat

gemeenten een forse energiebesparing in de gebouwde omgeving realiseren. In 2020 moet nieuwbouw energieneutraal

zijn en het energieverbruik van woningen en gebouwen met 50% zijn verlaagd. Hiertoe wordt de Energieprestienorm

(EPC) in 2011 aangescherpt naar 0,6 en in 2016 naar 0,4.

- 19 -

De combinatie van vitaliteit en duurzaamheid vormt de leidraad en hoofddoelstelling van deze woonvisie. Vandaar de ondertitel “duurzaam vitaal”. In de volgende paragrafen werken we vijf speerpunten uit waarin we onze visie op een duurzaam woonbeleid voor de gemeente Bunschoten presenteren:

1. Gerichte inzet op doelgroepen 2. Kansen nieuwbouw Rengerswetering benutten 3. Duurzame kwaliteit voor woning en woonomgeving 4. Herijking samenstelling goedkope huurvoorraad 5. Behoud draagvlak voor voorzieningen

Afzonderlijke maatregelen voor de korte- en lange termijn Het vasthouden aan een lange termijnvisie, waarbij we willen streven naar een duurzame woonomgeving, blijkt in de praktijk vaak nog niet zo eenvoudig te zijn. Dat geldt helemaal in de huidige economische tijd, nu we te maken hebben met een economische crisis die grote invloed heeft op de woningmarkt. De afstand tussen de woning die men wenst en de woning die men echt kan krijgen, is groter geworden. Voor starters geldt dat zij te maken hebben met strengere voorwaarden wat betreft de hypotheek, onder andere door werk- en inkomensvooruitzichten op de korte termijn. Dit heeft ook gevolgen voor de maximumhoogte van de hypotheek; die is aanmerkelijk lager dan banken in eerdere jaren bereid waren te verstrekken. Het gevolg is dat starters langer thuis blijven wonen. Voor gezinnen en senioren speelt in grote mate de moeilijke verkoopbaarheid van de huidige woning mee. Door de economische crisis blijven vooral de grotere, duurdere grondgebonden woningen langer te koop staan. Omdat men zo min mogelijk met dubbele woonlasten geconfronteerd wil worden, gaan verhuisgeneigde huishoudens pas naar een andere woning kijken als hun eigen woning verkocht is. Het is uiteraard lastig om een inschatting te maken hoelang de huidige economische situatie nog aan houdt. Niemand beschikt over de spreekwoordelijke magische glazen bol. Wel is duidelijk dat de maatregelen om de effecten van de crisis op korte termijn te bestrijden, anders van aard zullen zijn dan de maatregelen die de lange termijnvisie dienen. Daarom zullen we in dit hoofdstuk bij elk thema niet alleen de lange termijnvisie uiteenzetten, maar ook aangeven welke korte termijnacties van belang zijn om de effecten van de economische crisis te bestrijden. 4.2. Speerpunt 1: Gerichte inzet op doelgroepen

De laatste jaren is de nieuwbouwproductie in Bunschoten omhoog gegaan. Parallel aan die opgaande lijn zien we ook dat het vertrekoverschot in Bunschoten is afgenomen. Het beleid uit het vorige Beleidsplan Wonen om de nieuwbouwproductie te verhogen, heeft dus duidelijk effect gehad. Nu is het zaak om deze positieve ontwikkeling vast te houden en vooral te kijken naar de specifieke doelgroepen die we extra willen ondersteunen, zowel door middel van nieuwbouw als aanvullende maatregelen. Ons streven is om tot een gedifferentieerde bevolkingsopbouw te komen, waarbij zowel jong als oud, alleenstaande als gezin in ruime mate keus hebben in het lokale woningaanbod. Dit vraagt om een gerichte inzet op een aantal doelgroepen:

- 20 -

Starters en jonge huishoudens. Voor deze doelgroep is het lastig om de woningmarkt te betreden. Starters en jonge huishoudens in Bunschoten zijn vooral op zoek naar een woning in het goedkope koopsegment (< € 200.000 in de koop en < € 512 in de huur). Omdat de nieuwbouwproductie in Bunschoten pas de laatste jaren weer stijgt en er in het naastgelegen Amersfoort Vathorst veel woningen in dit segment zijn opgeleverd, hebben veel starters uit Bunschoten daar een woning gekocht. De gemeente wil het toekomstig vertrek van deze jonge doelgroep zoveel mogelijk beperken en diegenen die naar Bunschoten willen terugkeren, optimaal faciliteren. In de eerste plaats door het vergroten van het aanbod in de bestaande bouw. Hiervoor bestaan diverse mogelijkheden, die we bij de aanvullende acties verder toelichten. Daarnaast is het vooral belangrijk dat starters profijt gaan krijgen van het op gang komen van de doorstroming op de woningmarkt. Op dit moment blijven veel gezinnen en senioren op hun plek zitten omdat ze hun woning niet verkocht krijgen. Hierdoor hebben starters weinig mogelijkheden om toe te treden. Door nieuwbouw voor gezinnen en senioren komt er een verhuisketen op gang, waardoor er ook weer meer woningaanbod voor starters beschikbaar komt. Als derde actie willen we 20% van de nieuwbouw in de komende vijf jaar voor starters bouwen. Dat zijn ca. 125 woningen in de periode 2011 – 2016. Nieuwbouw is voor starters niet de enige optie, omdat de doorstroming er niet door geholpen wordt en omdat door waardeontwikkeling een starterwoning van nu na verloop van tijd financieel niet meer bereikbaar is voor de doelgroep starters; nieuwbouw heeft dan slechts tijdelijk effect. Toch is nieuwbouw op beperkte schaal voor starters noodzakelijk om vooral op korte termijn deze doelgroep te helpen. En dat willen we dan bij voorkeur via constructies als KoopGarant laten plaatsvinden omdat daarmee de woning bereikbaar kan blijven voor de doelgroep. Het op gang komen van een verhuisketen heeft de nodige tijd nodig en we willen niet dat jongeren onze gemeente moeten verlaten omdat er geen woningaanbod is, terwijl ze wel hier graag willen blijven wonen. Aanvullende acties Naast directe nieuwbouw voor de doelgroep en het creëren van doorstroming wil de gemeente met haar partners het aanbod voor (koop)starters vergroten door: • Verkoop van huurwoningen

De gemeente Bunschoten ziet een beperkte en gefaseerde verkoop van bestaande huurwoningen als kans om starters meer mogelijkheden te bieden op de Bunschotense woningmarkt. Op dit vlak liggen ook kansen, aangezien Het Gooi en Omstreken e.o. in 2010 haar verkoopbeleid geïntensiveerd heeft. De woningen worden in beginsel aan-geboden aan zittende huurders, maar als de zittende huurder niet is geïnteresseerd wordt de woning bij mutatie verkocht. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor starters. Bovendien biedt Het Gooi en Omstreken de mogelijkheid aan geïnteresseerden om de woning met KoopGarant te kopen. Via deze constructie kan men een huurwoning met korting van de corporatie kopen. Bij verkoop zal een eventuele winst of verlies met de corporatie gedeeld worden. Vanuit de Bunschotense bevolking is zeker interesse in dergelijke constructies, zo bleek uit het woningmarktonderzoek; 60% van de verhuisgeneigde huishoudens tot 55 jaar en 40% van de starters heeft interesse in een woning kopen via een koopconstructie. In de prestatieafspraken tussen Het Gooi en Omstreken en de gemeente Bunschoten is het aantal te verkopen huurwoningen vastgesteld op maximaal 75 woningen. Van de vorige tranche resteren er thans nog 20. Het totale verkoopvoornemen bedraagt thans dus 95 woningen. Of hiermee de grote vraag naar goedkope koopwoningen voldoende gehonoreerd wordt hangt verder mede af van bij wie de woningen terechtkomen (huidige huurders of vrije markt), de nieuwbouw van goedkope woningen en uiteraard de

- 21 -

economische omstandigheden. Wij willen dus de afspraken met het Gooi en Omstreken vooralsnog handhaven en eventueel in een later stadium (bijvoorbeeld voor de periode na 2015 in een nieuwe woonvisie) afspreken of het in het belang van de volkshuisvesting is om het aantal te verkopen huurwoningen op te voeren.

• Toewijzing van huurwoningen Hoewel wij in het algemeen voorstander zijn van bevordering van doorstroming teneinde starters aan een woning te helpen, kan zich de situatie voordoen dat labeling van bepaalde typen huurwoningen voor starters van belang is om hen een betere kans op de woningmarkt te geven. Wij denken hierbij met name aan de positie van alleenstaande starters. Labeling is op basis van de prestatieafspraken met het Gooi reeds mogelijk.

• Starterslening Starters in Bunschoten hebben tot op heden een beroep kunnen doen op de starterslening. Inmiddels is de financiële bodem van de subsidieregeling bereikt. De gemeente Bunschoten heeft de mogelijkheden onderzocht om de regeling op een alternatieve wijze invulling te geven. De gemeente heeft ervoor gekozen om zelfstandig de lening, zij het op beperkte schaal, althans voor 2011 voort te zetten. Een andere mogelijkheid is om naar andere cofinanciering te zoeken, bijvoorbeeld via de Provincie Utrecht. Thans zijn die mogelijkheden zeer gering of afwezig, maar wellicht biedt het nieuwe kabinet en de uitkomst van de statenverkiezingen aanknopingspunten in de woonvisie-periode.

• Inzetten van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap De gemeente wil via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) een deel van de starters de kans te bieden om zelf de gewenste woning te bouwen. Bij CPO wordt aan een groep starters kavels aangeboden die zij gezamenlijk (onder begeleiding) ontwikkelen. Doordat starters zelf hun woningen ontwikkelen wordt de woning gerealiseerd tegen kostprijs en blijkt het mogelijk om met deze methode te bouwen onder de marktprijs. Om deze woningen blijvend financieel bereikbaar te houden voor starters zet de gemeente in op een constructie in combinatie met Maatschappelijk Gebonden Eigendom en op goedkoop bouwen. Daarin ligt samenwerking met Het Gooi en Omstreken voor de hand omdat deze partij zorg kan dragen voor de terugkoopverplichting. Hiermee is behoud van de woning voor de doelgroep bij doorverkoop beter te borgen. De provincie Utrecht stimuleert CPO en verleent ondersteuning bij de aanpak zowel aan initiatiefgroepen als en gemeenten. Op korte termijn heeft de gemeente geen mogelijkheden om grond daarvoor aan te wijzen. Wellicht dat bijvoorbeeld (een deel van) het derde eiland van Rengerswetering daarvoor in aanmerking kan komen. Ontwikkeling van dit eiland wordt voorzien na 2015. Uiteraard staat het de ontwikkelaar altijd vrij om gronden voor CPO aan te bieden.

Gezinnen Gezinnen met kinderen vormen de grootste groep huishoudens in de gemeente Bunschoten. Ze hebben ook een grote rol op het gebied van de leefbaarheid in de gemeente, omdat ze verhoudingsgewijs veel gebruik maken van de aanwezige voorzieningen. De kinderen stellen de toekomst van de scholen veilig en kinderen en ouders drukken samen hun stempel op het verenigingsleven. Gezinnen hebben daarom de hoogste prioriteit binnen ons nieuwbouwprogramma. 45% van de nieuwbouw wordt gereserveerd voor gezinnen en doorstromers (ongeveer 290 woningen). Gezinnen willen graag een vervolgstap in hun wooncarrière maken. Dit is te zien aan hun verhuiswens voor een ruimere grondgebonden (koop)woning, vooral 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen. Het duurdere segment van die woningtypen (> € 300.000) is echter niet

- 22 -

erg gewenst. Mogelijk mede als gevolg van de economische situatie. In de plannen voor nieuwbouw tot op heden is een ruime hoeveelheid aan 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen opgenomen. Het merendeel hiervan is voorzien voor de uitbreidingslocatie Rengerswetering. Echter, uit het woningmarktonderzoek kwam naar voren dat slechts een klein gedeelte van de verhuisgeneigde gezinnen in Bunschoten interesse heeft in deze nieuwbouwlocatie. Er zal daarom extra geïnvesteerd moeten worden in het in de markt zetten van de locatie Rengerswetering (zie ook paragraaf 3.3). Aanvullende actie Gezinnen in Bunschoten worden in de komende jaren voornamelijk ondersteund via nieuwbouw. Natuurlijk door nieuwe woningen zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de woonwensen die er binnen deze doelgroep leven. Het woningmarktonderzoek geeft daarvoor goede aanknopingspunten, zowel qua woningtype als de keuze voor al dan niet zelf gaan bouwen. En daar liggen ook kansen om tot een betere differentiatie te komen van het woonmilieu in de gemeente. • Aanbieden van vrije kavels en cascobouw Uit het woningmarktonderzoek kwam naar voren dat een derde van de verhuisgeneigde gezinnen een voorkeur heeft voor een nieuwbouwwoning. Driekwart van hen wil zelf invloed uitoefenen op het ontwerp en zo mogelijk zelf gaan bouwen. De gemeente wil daarom meer vrije kavels op de markt brengen om zo huishoudens de kans te geven om hun eigen ruime grondgebonden woning zelf te bouwen, waardoor zij ook zelf de uiteindelijke kosten bepalen. Ook willen we inzetten op cascobouw, die door de toekomstige bewoners naar eigen believen kan wordt afgebouwd. De locatie Rengerswetering biedt voor dit soort variaties op projectbouw voldoende mogelijkheden. De rest van de woningopgave van gezinnen zal in de bestaande voorraad moeten worden ingevuld. De sleutel ligt hierbij in handen van de doorstroming van senioren. Senioren De groep senioren groeit de komende jaren nog fors, de vergrijzing zet door. Ook in deze Woonvisie is de huisvesting van senioren een cruciaal onderdeel van het woonbeleid. In eerste instantie kunnen de woonwensen van senioren vooral in de bestaande voorraad ingevuld worden: door goede mogelijkheden te bieden om de eigen woning aan te passen, en daarnaast het toestaan van tijdelijke units aan bestaande bouw, zodat ouderen bijvoorbeeld bij hun kinderen kunnen gaan inwonen, indien daar behoefte aan is. Een deel van de senioren zal echter naar een nieuwbouwwoning willen of moeten verhuizen. Dit leidt bovendien tot een verhuisketen, waardoor er weer woningen vrijkomen voor huishoudens die naar een grondgebonden koopwoning willen verhuizen. Daarom zal 35% van de nieuwbouw in de periode 2011 – 2016 in Bunschoten ten goede komen aan de doelgroep senioren. Dat zijn ongeveer 225 woningen. Daarmee zorgen we er als gemeente voor dat het gat tussen het huidige potentiële aanbod van nultredenwoningen en de behoefte aan dit type woningen in 2016 grotendeels wordt ingevuld. De nieuwbouw van appartementen dient minimaal rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk te zijn. Voor deze nieuwbouw richten wij ons op locaties waar wonen, welzijn en zorg bij elkaar komen: dus op centrumlocaties en in woonservicezones. Thans zijn vooral duurdere inbreidingslocaties voorhanden. Daarom zijn wij van plan om met Het Gooi en Omstreken overleg te voeren over de vraag hoe het aantal centraal gelegen woningen, geschikt voor

- 23 -

senioren kan worden opgevoerd. Daartoe rekenen we zowel inbreidingslocaties als delen van Rengerswetering. Zie daarvoor par. 5.3. Aanvullende acties • Vraaggerichte aanpassing bestaande huurvoorraad

Het Gooi en Omstreken zal de komende jaren blijven investeren in het geschikt maken van huurwoningen voor mensen met een beperking, maar alleen in het geval de huurder daarom vraagt. In overleg met de corporatie willen wij nagaan op welke wijze het aanbod van betaalbare voor senioren geschikte woningen op centrale locaties vergroot kan worden. Zie par. 5.3.

• Labeling leeftijdsspecifieke woningen huurvoorraad Het Gooi en Omstreken wil de wenselijkheid van het labelen van huurwoningen voor specifieke leeftijdscategorieën onderzoeken (bijvoorbeeld woningen waarvoor alleen 65-plussers in aanmerking kunnen komen, of mensen met een bepaalde zorgindicatie).

• Bijgebouwenregeling De gemeente wil de aanbouw van tijdelijke units aan bestaande woningen toestaan, zodat ouderen bijvoorbeeld bij hun kinderen kunnen gaan inwonen, indien daar behoefte aan is. Het voordeel hiervan is dat ouderen die te maken krijgen met beperkingen, in de nabijheid van familie kunnen wonen, waardoor ze snel en makkelijk een beroep kunnen doen op mantelzorg. Het gaat hier wel om tijdelijke aanbouw. Als de bewoner van deze unit gaat verhuizen naar een andere woonzorgvariant of komt te overlijden, dient deze aanbouw weer afgebroken te worden.

• Stimuleringsregeling Wel Thuis! Met deze subsidieregeling wil de provincie Utrecht stimuleren dat mensen met een beperking zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Jaarlijks wordt er een budget voor de regeling vastgesteld (vooralsnog tot en met 2011), dat is bestemd voor de ondersteuning van de ontwikkeling van kleinschalige woonvoorzieningen. De subsidie kan in ieder geval verstrekt worden voor haalbaarheidsstudies, marktverkenningen en voor de eenmalige kosten van een projectleider tijdens de ontwikkeling van een kleinschalige woonvorm.

• Uw huis, uw toekomst In vier Utrechtse pilotgemeenten loopt op dit moment het programma ‘Uw huis, uw toekomst’. Het doel van het programma is om eigenaar-bewoners van 55 jaar en ouder te stimuleren om hun eigen woning bijtijds aan te passen. Eind 2010 is het programma geëvalueerd en vervolgens wordt er een draaiboek opgesteld om de regeling voor alle Utrechtse gemeenten beschikbaar te stellen. De gemeente Bunschoten wil hierbij graag aanhaken en vanaf 2011 een bewustwordingsprogramma voor eigenaar-bewoners opzetten in samenwerking met de provincie.

Korte termijn: fasering in de nieuwbouw Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat op dit moment vooral de vraag naar de duurdere grondgebonden woningtypen (2-onder-1 kap en vrijstaande woningen) in de koop en de duurdere seniorenwoningen in de huur, relatief laag is vanwege de economische crisis. Het is zaak om in de eerste periode van de Woonvisie verhoudingsgewijs meer goedkopere woningtypen (met name voor starters) uit het woningbouwprogramma te ontwikkelen en vervolgens langzaam maar zeker, als de markt weer wat aantrekt, het aandeel duurdere en ruimere woningen (voor gezinnen) op te voeren. Op die manier blijven we niet zitten met

- 24 -

woningen die gezien het streven naar een gedifferentieerde bevolkingsopbouw wel wenselijk zijn, maar op dit moment nauwelijks verkoopbaar zijn. Verderop in de Woonvisie staan daarom twee nieuwbouwprogramma’s weergegeven; één scenario op basis van de uitkomsten van het woningmarktonderzoek en een tweede scenario waarbij de invloeden van de crisis zijn meegewogen. In de komende vijf jaar willen wij binnen de bandbreedte die deze twee programma’s bieden, kijken welke nieuwbouw gerealiseerd moet worden. De eerste jaren zal het crisisscenario realistischer zijn, maar de richtlijn zal bij herstel van de economie en de woningmarkt meer richting het ‘wensenprogramma’ opschuiven. Via goede monitoring van de lokale woningmarkt zal de plaats binnen deze bandbreedte nader bepaald worden. Fasering van de nieuwbouw betekent ook dat op locatieniveau gekeken zal moeten worden welke onderdelen uit het nieuwbouwprogramma voor de korte termijn het meest gewenst zijn en dus als eerst ontwikkeld gaan worden. Uiteraard moeten we er wel voor waken dat hierdoor geen gesegregeerde nieuwbouwwijken gaan ontstaan (scheiding tussen goedkoop en duur). Differentiatie en menging op wijkniveau is immers belangrijk om de leefbaarheid op peil te houden. 4.3. Speerpunt 2: Kansen nieuwbouw Rengerswetering benutten

In de afgelopen jaren is er een start gemaakt met de ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie Rengerswetering. Ongeveer 80% van het nieuwbouwprogramma voor de langere termijn gaat op deze locatie ontwikkeld worden; de capaciteit is ongeveer 1.600 woningen. Het bestemmingsplan voor Rengerswetering voorziet in een mix van diverse woningtypen; van starterwoningen tot 2-onder-1 kap- en vrijstaande woningen tot seniorenwoningen, zowel grondgebonden als gestapeld. De wijk wordt gefaseerd aangelegd en moet rond 2025 gereed zijn. Gezien de opstartfase waarin de nieuwbouw van het project zich bevindt, verwachten wij dat eind 2015 ongeveer 400 woningen opgeleverd zullen zijn. Ondanks de economische crisis is het eerste deel van het project al in aanbouw. Daaruit blijkt dat inwoners van Bunschoten geïnteresseerd zijn in het project. Wel constateren we dat de goedkopere woningentypen op dit moment beter verkoopbaar zijn dan de ruimere grondgebonden woningen (2-onder-1 kap en vrijstaande woningen). Het zijn vooral starters die nu veel interesse hebben in Rengerswetering, bij gezinnen en senioren is dat nog wat minder. Voor een deel speelt de crisis hierin een rol, anderzijds is ook de locatie van belang. Veel gezinnen en senioren lijken te willen wachten met verhuizen naar Rengerswetering totdat het bouwstadium verder gevorderd is richting de bestaande kern en er ook meer voorzieningen in de wijk zijn aangebracht. Dat laatste is vooral voor senioren een belangrijke woonwens. Niettemin is het voor het creëren van een duurzaam woonklimaat erg belangrijk om een mix van woningtypen in Rengerswetering te krijgen, ook nu sommige woningtypen beter verkopen dan andere. Voor het nieuwbouwprogramma betekent dit dat in de eerste fasen van het project verhoudingsgewijs meer goedkope woningen (koop en huur) gebouwd moeten worden voor doelgroepen die in deze fase van het project de meeste interesse hebben in een woning in Rengerswetering : de starters. Op die manier kunnen we wel doorgaan met het bouwen aan Rengerswetering en kunnen ook de doelgroepen die op dit moment nog wat terughoudend zijn, zien hoe Rengerswetering steeds meer gaat leven. Stapsgewijs zal het aandeel ruime eengezinswoningen groter worden, zodat we uiteindelijk tot een divers woningaanbod in de nieuwe wijk kunnen komen.

- 25 -

Aanvullende acties Naast fasering van de nieuwbouw nemen wij in de Woonvisie een aantal andere maatregelen op die de aantrekkelijkheid van Rengerswetering als woonlocatie voor diverse doelgroepen vergroten. • Verkoop cascowoningen

Om toch ook de ruimere grondgebonden woningen in de eerste fases van het project te ontwikkelen, heeft de ontwikkelaar diverse woningen, die in eerste instantie als ruime grondgebonden woning in de markt gezet zou worden, als casco-woning aangeboden. Op die manier blijft de verkoopprijs relatief laag, terwijl de eigenaar-bewoner naar eigen smaak en financiële middelen de woning kan afbouwen. De gemeente wil daarom ook samen met de betrokken projectontwikkelaar bezien of ook in de volgende fasen (en eventueel ook bij andere woningtypen) op deze wijze differentiatie in de wijk kan worden aangebracht.

• Omzetten projectbouw naar vrije kavels In overleg met de ontwikkelaars willen wij ernaar streven een aantal kavels voor projectbouw om te zetten in vrije kavels. Dit kan samen met cascobouw in belangrijke mate bijdragen aan de differentiatie van de wijk op de kortere termijn. En dus op de aantrekkelijkheid voor diverse doelgroepen. Eventueel kan ook collectief particulier opdrachtgeverschap in dit verband iets betekenen.

• Sterkere inzet marketingmiddelen De gemeente wil samen met de ontwikkelaars de komende jaren een extra inspanning leveren via marketing en voorlichting om Rengerswetering beter bekend te krijgen onder de groep verhuisgeneigden. Wij richten ons op de huidige inwoners van Bunschoten en potentiële spijtoptanten en niet op willekeurige inwoners van omliggende gemeenten. Verhuisbewegingen uit het verleden laten namelijk zien dat de groep geïnteresseerden in een woning in de gemeente Bunschoten voornamelijk bestaat uit mensen die nu al woonachtig zijn in de gemeente, dan wel vanuit het verleden een bepaalde sociale binding hebben met de gemeente (familie woont er, men heeft voorheen in de gemeente gewoond, etc.)

• Aanleg tijdelijke voorzieningen? Een aspect wat meespeelt bij de verkoopbaarheid van woningen in Rengerswetering is het (nog) ontbreken van voorzieningen in de nabijheid, zoals winkels en zorginstanties. De gemeente wil daarom de mogelijkheid onderzoeken of het mogelijk is om tijdelijke voorzieningen te realiseren. Vooralsnog schatten we de mogelijkheden op korte termijn niet zo hoog in. Mogelijkerwijs zijn een busverbinding met het centrum van Spakenburg en/of een langzaam verkeersverbinding (aanleg rotonde bij de Kleine Pol) en fiets- en voetpaden langs de Oostelijke Randweg) het hoogst haalbare. Realistischer is het om het toekomstige voorzieningeneiland te benutten voor voorlopige voorzieningen als een buurtsuper waar later bij voldoende vraag ook een definitieve buurtsuper zou kunnen komen. De verwachting is echter dat dit eiland niet vóór 2015 bouwrijp zal worden gemaakt. Wij verwijzen in dit verband naar de nog op te stellen voorzieningennota.

• Verkenning huisvesting voor senioren en mensen met een beperking op het “voorzieningeneiland”. Het 4e eiland van Rengerswetering voorziet o.a. in de vestiging van voorzieningen. Omdat wij weten dat de demografische ontwikkeling ertoe zal leiden dat we alle seniorenhuisvesting niet op locaties in het centrum van de gemeente kwijt kunnen, hebben we Rengerswetering ook daarvoor nodig. Dat betekent dat we een inrichtingsvorm moeten

- 26 -

vinden die daarbij past. Wij nemen ons dan ook voor om samen met diverse partners een verkenning uit te voeren naar de mogelijkheden om het voorzieningeneiland ook in te vullen met zorg- en welzijnsvoorzieningen en woonvoorzieningen. Daarmee wordt dit plandeel mogelijk geschikt zowel voor vitale senioren (die bijv. patio-bungalows willen) als voor doelgroepen die meer zorg nodig hebben (bijv. kleinschalig verzorgd en beschermd wonen).

Korte termijn: Nog sterkere focus op woningen voor starters en jonge huishoudens in eerste fase en cascobouw en kavels Als gevolg van de economische crisis is het bouwtempo in de locatie Rengerswetering wat aangepast. Een van de oorzaken van lagere belangstelling van doorstromers is vooral dat huishoudens met een middeldure- of dure koopwoning hun huis minder snel verkocht krijgen dan voor de crisis. Starters hebben deze last niet. Hun vraag naar nieuwbouwwoningen lijdt daarom minder sterk onder de crisis dan de vraag van gezinnen en senioren. In de lange termijn visie voor Rengerswetering willen wij als gemeente tot een fasering van de nieuwbouw komen waarbij in de eerste periode meer goedkope woningen voor de startende huishoudens worden gebouwd in Rengerswetering; vooral omdat deze doelgroep een locatie dicht tegen de bestaande bebouwing minder belangrijk vindt dan de andere doelgroepen. Op de korte termijn is echter een nog sterkere focus op de goedkopere woningtypen (rijwoningen en appartementen) noodzakelijk, omdat de terughoudendheid om te verhuizen onder gezinnen en senioren door de crisis verder vergroot wordt. Hiervoor willen wij samen met de betreffende projectontwikkelaar(s) regelmatig overleg voeren om de stand van zaken door te nemen en eventuele aanpassingen in het programma te bepalen. Voor zover mogelijk willen we tevens op de kortere termijn de aandacht richten op mensen die zelf willen (af)bouwen. 4.4. Speerpunt 3: Duurzaamheid in woning en woonomgeving

Het thema duurzaamheid wordt steeds belangrijker in lokaal beleid. Iets waar de gemeente Bunschoten zich al jaren van bewust is. Zo werkt de gemeente nu aan de nieuwe Nota Milieubeleid, waarin ook aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen, energiezuinige woningen en een groene woonomgeving. Ook bij inwoners van Bunschoten bestaat er bereidheid om te investeren in een duurzamere woning en woonomgeving. Vooral 55-plussers blijken relatief vaak bereid om te investeren in energiebesparende maatregelen, zoals zonnepanelen, het gebruik van duurzame materialen bij de bouw van een nieuwe woning, etc. Bij jongere huishoudens is de bereidheid om in duurzaamheid te investeren (vooralsnog) minder groot. De gemeente wil de komende jaren het thema duurzaamheid sterker verankeren in haar woonbeleid. Daarom krijgt dit thema nu ook een plek in de Woonvisie. We sluiten aan bij de ambities die in de Nota Milieubeleid met betrekking tot het thema ‘wonen’ zijn uitgesproken. Om te investeren in meer duurzame woningen maken we onderscheid tussen drie groepen: • Nieuwbouw: toepassen Convenant Duurzaam Bouwen

Duurzaamheid in de nieuwbouw is verankerd in het Convenant Duurzaam Bouwen. Hierdoor kunnen aan projectontwikkelaars eisen worden gesteld met betrekking tot verplichte duurzaamheidsmaatregelen, zoals energiebesparende maatregelen en het gebruik van duurzame materialen bij de bouw. De gemeente wil het Convenant herijken en ook in de komende jaren toepassen.

- 27 -

• Bestaande huurvoorraad: afspraken met Het Gooi en Omstreken De belangrijkste opgave is hierin weggelegd voor woningcorporatie Het Gooi en Omstreken en Omstreken. Het Gooi en Omstreken heeft als doel gesteld om al haar woningen op te plussen naar gemiddeld Label C of een verbetering van minstens twee labels. De gemeente Bunschoten wil met de corporatie concrete afspraken maken over de aard en omvang van de investeringen op het gebied van duurzaamheid in de bestaande huurvoorraad en in de nieuwbouwwoningen.

• Bestaande koopvoorraad: Bewustwording creëren De invloed die de gemeente kan uitoefenen op het duurzamer maken van de bestaande koopvoorraad is relatief beperkt. Alles staat of valt uiteindelijk bij de wil van de eigenaar-bewoner. Toch wil de gemeente inzetten op meer bewustwording onder eigenaar-bewoners om hun woning energiezuiniger te maken, bijvoorbeeld via voorlichting over kostenbesparing en de mogelijkheden van (Rijks-)subsidies. Het rijk heeft in dit kader de stimuleringsregeling ‘Meer met minder’ in het leven geroepen. Op provinciaal niveau kan men een beroep doen op de subsidieregeling ‘Energiek Utrecht’. Eigenaar-bewoners kunnen via deze regeling een subsidie aanvragen voor het isoleren van hun woning. Hiermee kan men tot 25% van de investeringskosten terugkrijgen, met een minimum van € 500,- en een maximum van € 5000,- . De gemeente Bunschoten wil de mogelijkheden van deze regeling onder eigenaar-bewoners sterker benadrukken en via informatievoorziening extra bekendheid aan de regeling geven.

Daarnaast draagt ook een groene- en milieuvriendelijke woonomgeving bij aan een duurzaam woonklimaat in Bunschoten. Om dit te bewerkstelligen willen we voldoende aandacht voor aanleg en onderhoud van groenvoorzieningen, zowel in bestaande- als nieuwbouwwijken. Hierbij willen we ook meer inspraak aan huidige en toekomstige bewoners geven, zodat ook zij kunnen meedenken over een goede inrichting van de openbare ruimte. • Bewoners betrekken bij beheer

De gemeente Bunschoten heeft in haar Nota Milieubeleid haar ambities op het gebied van duurzaamheid in de openbare ruimte verwoord. Een van de actiepunten daarbij is om bewoners te betrekken bij het beheer van openbaar groen in woongebieden. Bewoners moeten meer mogelijkheden krijgen voor zelfbeheer, bijvoorbeeld door de instelling van gebiedspanels.

• Periodiek monitoren ontwikkeling leefbaarheid in de wijk Het Gooi en Omstreken heeft in haar Strategische Agenda aangegeven zich steeds op de hoogte te houden over de gevoelens en opvattingen van de huurders over de leefbaarheid in de wijk. Daarbij gaat het niet alleen om de sociale cohesie, leefbaarheid en voorzieningenniveau, maar ook de kwantiteit en kwaliteit van de openbare ruimten. Het Gooi en Omstreken en de gemeente willen nagaan of er gezamenlijke maatregelen te nemen zijn om de leefbaarheid in stand te houden dan wel te bevorderen. Daarbij is in de prestatieafspraken opgenomen dat per project bekeken wordt wie welke middelen inzet.

Korte termijn: betaalbaarheid van woningen afwegen tegen duurzaamheidambitie Ambities ten aanzien van duurzaamheid kunnen leiden tot hogere woonlasten, bijvoorbeeld in de vorm van een hogere noodzakelijke hypotheek. En dat kan in het huidige economische klimaat ongewenste belemmeringen opleveren. Zelfs al zullen de hogere directe woonlasten op den duur worden gecompenseerd door bijvoorbeeld lagere energielasten. Dit betekent dat duurzaamheidambities zeker op de kortere termijn niet altijd absolute voorrang moeten krijgen maar telkens afgewogen moeten worden tegen de betaalbaarheid en de financierbaarheid. Op

- 28 -

korte termijn staat immers het weer in beweging krijgen van de woningmarkt en de doorstroming centraal. Betaalbaar aanbod is in dat verband een onmisbare bouwsteen voor het beleid. 4.5. Speerpunt 4: Herijking samenstelling goedkope huurvoorraad

De gemeente vindt het belangrijk dat het voor alle inkomensgroepen in Bunschoten mogelijk is om een zelfstandige woning te betrekking. Dit betekent dat er ook voldoende woningaanbod voor de lagere inkomensgroepen aanwezig moet zijn. Doorgaans zal deze groep op zoek gaan naar een woning in de goedkope huurvoorraad. De belangrijkste aanbieder van deze woningen in onze gemeente is Het Gooi en Omstreken. De gemeente dicht deze corporatie daarom ook een cruciale rol toe bij dit thema. Samen met Het Gooi en Omstreken wil de gemeente de komende jaren werken aan de volgende aandachtspunten: • Doelgroep en kernvoorraad

Uit het Woningmarktonderzoek blijkt dat er een redelijk evenwicht is tussen het aantal woningen in de kernvoorraad en de omvang en verwachte ontwikkeling van de BBSH-doelgroep7. Dat constateerden wij ook al in het vorige woningmarktonderzoek. Vanuit dat gezichtspunt betekent dit dat vermindering van de kernvoorraad (bijvoorbeeld door verkoop) opgevangen zal moeten worden door nieuwe toevoeging. Dit perspectief zal echter vanaf 1.1.2011 gewijzigd worden als gevolg van het navolgende:

• Alternatieven aanbieden voor doelgroep € 33.614+ Per 1.1.2011 is de nieuwe Europese Regelgeving op het gebied van sociale huisvesting van kracht geworden. Vanaf dat moment zal Het Gooi en Omstreken 90% van haar vrijkomende sociale voorraad aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614 moeten toewijzen. Deze groep is dus groter dan de bovengenoemde BBSH-doelgroep. Op dit moment verhuurt de corporatie nog een kwart van haar bezit aan huishoudens met een hoger inkomen dan € 33.614. Invoering van de nieuwe regelgeving zal grote consequenties hebben:

• woningzoekenden met een belastbaar jaarinkomen dat hoger ligt dan de € 33.614 zullen op een andere wijze in hun woningbehoefte moeten voorzien. Daarbij is het met name de groep met een inkomen tussen 33.614 en 40.000, die in de knel dreigt te komen. Deze kan op de vrije markt geen woning kopen, terwijl de inkomenseisen van particuliere verhuurders vaak te hoog zijn. Bovendien zijn er niet zoveel particuliere verhuurders in de gemeente Bunschoten. Gevolg is dat men het risico loopt dat deze categorie inwoners de gemeente gaat verlaten. Een deel zal zich wellicht verleid voelen zich individueel i.p.v. als partners in te schrijven als woningzoekende;

• Het lijkt er dus op dat Het Gooi en Omstreken een deel van haar Bunschoter woningvoorraad zou moeten “reserveren” voor deze doelgroep. Dat kan alleen maar indien zij deze woningen “uit de staatssteun” haalt. Doet zij dan niet, dan kan zij na een jaar een boete tegemoet zien. Daartegen kan zij uiteraard in

7 Maximaal inkomen per 1 juli 2010 (BBSH-doelgroep) Alleenstaand jonger dan 65 jaar € 21.450 Meerpersoonshuishouden tot 65 jaar € 29.125 Alleenstaand vanaf 65 jaar € 20.200 Meerpersoonshuishouden vanaf 65 jaar € 27.575

- 29 -

beroep gaan en het is thans nog volledig onduidelijk wat een eventuele uitkomst daarvan zou kunnen zijn.

Aangezien er nog diverse procedures lopen (o.a. is de wettelijke regeling nog niet gereed en corporaties procederen bij het Europese Hof) is het te vroeg om hierover nu reeds in deze woonvisie uitspraken te doen.

• Sturing op kwaliteit goedkope huurvoorraad

Het is belangrijk om de omvang en kwaliteit van de goedkope huurvoorraad op peil te houden en aan te laten sluiten op de wensen van de doelgroep. Dit betekent enerzijds aanpassing van de bestaande voorraad (zoals energiebesparende maatregelen, het opplussen naar een nultredenwoning, etc.), maar deels ook transformatie van in de toekomst minder gevraagde woningen. Dit kan bijvoorbeeld door verkoop van huurwoningen aan de zittende huurder of starters op de koopwoningmarkt. Maar daarnaast willen wij als gemeente met Het Gooi en Omstreken in gesprek om ook nieuwbouw in de goedkope huurvoorraad ontwikkelen. Ook met het oog op het creëren van diversiteit in de wijken (koop gemengd met huur) willen we daarom nieuwe eengezinshuurwoningen in de goedkope sector toevoegen op onder andere nieuwbouwlocaties als Rengerswetering. Dit mede ter modernisering van het corporatieaanbod in het eengezinssegment.

4.6. Speerpunt 5: Behoud van draagvlak voor voorzieningen

De gemeente Bunschoten streeft na dat haar inwoners met plezier kunnen wonen in de gemeente. Daarbij hoort ook een goed voorzieningenniveau, zoals winkels, scholen, een bloeiend verenigingsleven en goede zorg- en welzijnsvoorzieningen. Op dit moment beschikt Bunschoten over een groot aantal voorzieningen op dit gebied. Veel daarvan bevindt zich in de buurt van de haven van Spakenburg. De locatie is daarom ook erg in trek bij mensen die willen verhuizen binnen de gemeente. De haven vormt met haar winkels, horeca en andere voorzieningen een belangrijke factor in de aantrekkelijkheid van het woonmilieu in de gemeente Bunschoten. Maar door de toenemende vergrijzing en het, zeker in het recente verleden, wegtrekkende aantal jonge huishoudens naar omliggende plaatsen zoals Vathorst, komt het voorzieningenniveau wel onder druk te staan. Misschien nog niet van vandaag op morgen. Als we echter een duurzaam woonmilieu voor ogen willen houden, moeten we ervoor zorgen dat ons voorzieningenniveau ook op de lange termijn in stand blijft. Voor sommige voorzieningen zal ons beleid sturend kunnen zijn (accommodatiebeleid, ruimtelijke kwaliteit, ontwikkeling woonservicegebieden), op andere terreinen zullen we als gemeente eerder een stimulerende rol op ons nemen (aantrekken/ behouden van winkels, verenigingsleven). Het voorzieningenbeleid valt als zodanig buiten het beleidsveld van het wonen, maar er is een nauwe samenhang. De aanwezigheid van een voldoende omvangrijke en gedifferentieerd samengestelde bevolking is een fundamentele basisvoorwaarde voor een leefbare gemeente. En daarvoor is het weer noodzakelijk dat er voldoende woningen in de gewenste kwaliteiten aanwezig zijn. Realisering van ons bouwprogramma en aanpassing en optimale benutting van de bestaande woningvoorraad zijn dan ook onontbeerlijke voorwaarden. Daarmee strekt het belang van het woonbeleid zich ver uit buiten het wonen alleen. Het moet de basisvoorwaarde creëren voor het vitaal houden van onze hele gemeente.

- 30 -

In dit kader zijn geen afzonderlijke acties te benoemen. Alles is in het voorgaande wat dat betreft al aan de orde geweest.

- 31 -

5. Woningbouwprogramma

5.1. Twee scenario’s om mee te werken

Bij de verschillende speerpunten van toekomstig woonbeleid is er naast de lange termijn visie ook een aantal korte termijn actiepunten uitgewerkt om in te kunnen spelen op de huidige economische crisis en de weerslag die dit heeft op de woningmarkt. De korte termijn maatregelen hebben vooral te maken met een andere fasering van de nieuwbouwplannen. In de eerste jaren zullen vooral woningen gebouwd moeten worden die doelgroepen aanspreken die relatief weinig hinder hebben van de huidige woningmarktsituatie (starters en jonge huishoudens). Het is echter belangrijk om op de lange termijn vast te houden aan een woningbouwprogramma dat zowel uit goedkope als dure huur- en koopwoningen bestaat, om een gedifferentieerd en duurzaam woonmilieu te creëren. Daarom worden in de volgende paragraaf twee scenario’s gepresenteerd met beide hun eigen woningbouwprogramma.

5.2. Streefwoningbouwprogramma 2011 – 2016

In onderstaande tabel staat het woningbouwprogramma volgens scenario 1 uitgewerkt. Per doelgroep (starters, doorstromers, senioren) is aangegeven hoe groot hun aandeel in de totale nieuwbouwproductie is beoogd. Daarnaast is per doelgroep aangegeven hoe groot het aandeel huur- en koopwoningen moet zijn. Voor de goede orde: de tabel geeft aan wat de komende vijf jaar gebouwd moet worden om aan de eigen woningbehoefte tegemoet te komen. Dit is inclusief de genoemde inhaalslag en de toename van de mutatiereserve. Tevens zijn hierin opgenomen de zelfstandige woningen met zorg op afroep (“verzorgd wonen”) voor zover die niet een vervanging van intramurale plaatsen betreft (in het WMO geraamd op 5 à 7 gemiddeld per jaar, uiteraard geclusterd te bouwen). De eventuele gevolgen van deze zogenoemde extramuralisering zijn niet in het programma opgenomen. Hetzelfde geldt voor woningen ten behoeve van mensen met een zware lichamelijke en/of verstandelijke beperking, omdat deze een regionale functie hebben (het zogenoemde “beschermd wonen” met 24 uurs toezicht en zorg). Het woningbouwprogramma moet als kader gezien worden, dat behoorlijk precies de richting aangeeft, maar ook weer niet de woningbouwproductie in Bunschoten mag verstarren. Het is belangrijk om het kader met wijsheid te hanteren en regelmatig (bijvoorbeeld jaarlijks) te evalueren voor wie, waar, in welk marktsegment nieuwbouw op de markt is gekomen. Het programma bevat prijsmarges. Hiermee zal in de praktijk evenwichtig moeten worden omgegaan. Het is uiteraard niet de bedoeling dat vooral woningen met een prijs aan de bovenkant van de marge worden aangeboden. In het overleg met de ontwikkelaars zullen we dit nauwkeurig bewaken. Scenario 1 Scenario 1 gaat uit van een woningmarktsituatie met een relatief vlotte doorstroming. We gaan daarbij uit van een verhouding huur/koop van 25/75. Deze verhouding geeft redelijk de wensen van de verhuisgeneigden weer (zelfstandige huishoudens kiezen iets vaker voor een huurwoning, maar starters juist weer wat minder). Voor starters wordt er met name gebouwd in de goedkope en middeldure koopsector. In de huursector moeten starters voornamelijk geholpen worden in de bestaande voorraad.

- 32 -

Nieuwbouw voor doorstromers en gezinnen moet voornamelijk plaatsvinden in de middeldure en dure grondgebonden koopsector. Hiervoor leent de locatie Rengerswetering zich uitstekend, al zijn doorstromers vooral geïnteresseerd in een woning dichter bij de kern Spakenburg. Nieuwbouw bij Rengerswetering voor deze groep moet dus met name in de tweede helft van de termijn periode 2011 – 2016 plaatsvinden, of de periode daarna. De meeste huurwoningen worden gebouwd voor de doelgroep senioren. Deze groep wil graag een overstap maken van een koop- naar een huurwoning (vaak met aanpassingen in huis en voorzieningen in de buurt). Tabel 5.1. Gemeente Bunschoten. Streefprogramma op te leveren woningen 2011 – 2016 volgens scenario 1 (“wat de

mensen willen”)

Starters Doorstromers Senioren TotaalBeoogd nieuwbouwaandeel Prijsstelling 2010 8 20% 45% 35% 100%

Huuroriëntatie

15% 5% 55% 155 woningen

(25%)< € 550 - - -

€ 550 - 650 10 5 - 15

Grondgebonden huur

> € 650 - 10 - 10

< € 510 15 - 30 45

€ 510 - 650 - - 10 10

Gestapeld huur

> € 650 - - 10 10

< € 510 - - 40 40

€ 510 – 650 - - 15 15

Levensloopbestendig huur(grondgebonden)

> € 650 - - 10 10

Kooporiëntatie 85% 95% 45% 460 woningen

(75%)< € 200.000 60 30 - 90

€ 200.000 – 250.000 20 70 - 90

€ 250.000 – 300.000 - 80 - 80

Grondgebonden koop

> € 300.000 - 70 - 70

< € 180.000 20 - 10 30

€ 180.000 – 250.000 - - 10 10

Gestapeld koop

> € 250.000 - - 20 20

< € 200.000 - - 20 20

€ 200.000 – 280.000 - - 30 30

Levensloopbestendig koop (grondgebonden)

> € 280.000 - - 20 20

Totaal nieuwbouw Ca. 125 Ca. 265 Ca. 225 615 woningen

• In de tabel is te zien dat het grootste aandeel van de nieuwbouw gereserveerd is voor

doorstromers (afgerond 45%). Zo’n 35% van de nieuwbouw is bestemd voor senioren en 20% voor starters. Deze laatste groep wordt vooral geholpen via de bestaande voorraad (het op gang brengen van de doorstroming; door nieuwbouw in hogere segmenten, en het verkopen van huurwoningen).

8 Prijsgrenzen koopwoningen te indexeren op basis van CBS prijsindexcijfer bouwkosten en grondprijsaanpassingen.

Prijsgrenzen huursector te baseren op aanpassing door Ministerie van BzK/WWI (jaarlijks per 1 juli en vanaf 2011 per 1 januari)

- 33 -

• Het woningbouwprogramma is grotendeels gebaseerd op de uitkomsten van het woningmarktonderzoek. Starters zijn vooral georiënteerd op de koopsector (met name grondgebonden woningen), bij doorstromers is dat helemaal het geval, terwijl senioren zich veel sterker op de huursector richten (zowel seniorenwoningen als appartementen).

• Wij hebben een niet onaanzienlijk deel van de productie in de grondgebonden koopsector beneden € 200.000 geprogrammeerd, met name ten behoeve van starters. Dit is op grond van het woningmarktonderzoek noodzakelijk. Aanvullend daarop kunnen de te verkopen woningen van Het Gooi en Omstreken een functie vervullen. Naast het lopende programma is Het Gooi en Omstreken namelijk voornemens om de komende 5 jaar een nieuwe tranche huurwoningen te verkopen. Bij elkaar komt dit neer op 20 (bestaande programma) + 75 (nieuw programma) = 95 woningen. We noemen het verkoopprogramma aanvullend om de volgende redenen:

o De corporatie wil de woningen in eerste aanleg aan zittende huurders verkopen. Dit zijn voor een deel huishoudens die anders nooit een woning gekocht zouden hebben en die dus in het woningmarktonderzoek geen koopwens tot uitdrukking hebben gebracht. Koopstarters die expliciet een nieuwe huurwoning willen, worden hierdoor dus niet geholpen.

o Voor zover de verkoop aan zittende huurders niet succesvol is, brengt de corporatie bij mutatie huurwoningen op de markt voor prijzen van gemiddeld zo’n € 200.000 à € 220.000. Hiermee kan een deel van de starters die nog helemaal geen woning hebben (de “echte” starters) en die niet expliciet op nieuwbouw zijn georiënteerd aan een eerste huis komen. Het is op voorhand niet duidelijk hoe groot het aantal bij mutatie te verkopen woningen de komende tijd zal zijn. Bovendien worden hiermee ook geen “echte” starters, die op nieuwbouw zijn georiënteerd, aan een gewenste woning geholpen.

o Een deel van de te verkopen huurwoningen ligt boven de € 200.000, een prijs die met de thans geldende NHG-normen voor nogal wat starters zonder voldoende eigen geld onbereikbaar is.

Het is dus niet zo, dat een geslaagd verkoopprogramma van Het Gooi de noodzaak vermindert om nieuwe goedkope woningen te bouwen. Wel is er een omgekeerde relatie: indien het verkoopprogramma aanzienlijk tegenvalt, zal overwogen worden of opvoering van de goedkope nieuwbouw gewenst is.

• Vooral in de koopsector ligt bij doorstromers de nadruk op de dure en middeldure prijsklassen. De nieuwbouw in de huursector is meer richting de goedkope prijsklasse georiënteerd.

Scenario 2 In onderstaande tabel zetten we het woningbouwprogramma volgens scenario 1 af tegen het scenario 2, waarbij rekening wordt gehouden met een langdurige crisis op de woningmarkt. Uit het woningmarktonderzoek bleek op welke manier de economische crisis invloed heeft op het verhuisgedrag van de verschillende doelgroepen:

• Starters gaan vooral in goedkopere prijsklassen zoeken. Deels gaat men huren in plaats van kopen;

• Gezinnen gaan een goedkopere woning zoeken; • 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar gaan huren in plaats van kopen en in goedkopere

prijsklassen zoeken • 1+2 persoonshuishoudens boven de 55 jaar gaan veel vaker huren in plaats van kopen.

Daarnaast zoekt men ook wat goedkoper.

- 34 -

Daarnaast geeft een grote groep binnen elke doelgroep aan het verhuisgedrag uit te stellen. Dat leidt in totaal tot een lagere productie. De verhouding tussen huur en koopwoningen ligt in dit tweede scenario op 40/60. Tabel 5.2. Gemeente Bunschoten. Streefprogramma op te leveren woningen 2011 – 2016 volgens scenario 2

(“economische crisis”)

Starters Doorstromers Senioren TotaalBeoogd nieuwbouw-aandeel Prijsstelling 2010 9 25% 40% 35% 100%

Huuroriëntatie 45% 15% 70% 180 woningen

(40%)< € 550 20 10 - 30

€ 550 - 650 - 15 - 15

Grondgebonden huur

> € 650 - - - -

< € 510 20 - 35 55

€ 510 - 650 10 - 15 25

Gestapeld huur

> € 650 - - - -

< € 510 - - 45 45

€ 510 – 650 - - 10 10

Levensloopbestendig huur(grondgebonden)

> € 650 - - - -

Kooporiëntatie 55% 85% 30% 270 woningen

(60%) < € 200.000 40 90 - 130

€ 200.000 – 250.000 10 25 - 35

€ 250.000 – 300.000 - 30 - 30

Grondgebonden koop

> € 300.000 - 10 - 10

< € 180.000 20 - 5 25

€ 180.000 – 250.000 - - 10 10

Gestapeld koop

> € 250.000 - - - -

< € 200.000 - - 10 10

€ 200.000 – 280.000 - - 20 20

Levensloopbestendig koop (grondgebonden)

> € 280.000 - - - -

Totaal nieuwbouw Ca. 120 Ca. 180 Ca. 150 450 woningen

• Het tweede scenario is duidelijk meer op de huur georiënteerd dan scenario 1. Dat is vooral

te zien bij de starters. Gezinnen gaan vooral in een lagere prijscategorie zoeken en ouderen blijven in hun (koop)woning zitten (omdat zij hun woning niet tegen de gewenste prijs kunnen verkopen) en “steken” niet extra over naar een huurwoning.

• Zowel in de koop- als in de huursector is te zien dat het woningbouwprogramma veel meer op de goedkope prijsklassen gericht is dan in scenario 1.

Scenario 1 versus scenario 2 De twee scenario’s zijn nu afzonderlijk van elkaar gepresenteerd en uitgesplitst naar doelgroep. Om de verschillen nog even duidelijk op een rij te zetten, worden nu de totalen van de twee scenario’s nog even naast elkaar gezet.

9 Prijsgrenzen koopwoningen te indexeren op basis van CBS prijsindexcijfer bouwkosten en grondprijsaanpassingen.

Prijsgrenzen huursector te baseren op aanpassing door Ministerie van BzK/WWI (jaarlijks per 1 juli en vanaf 2011 per 1 januari).

- 35 -

Tabel 5.3 Gemeente Bunschoten. Streefprogramma 2011-2016: scenario 1 afgezet tegen scenario volgens

economische crisis (op te leveren woningen)

Prijsstelling 2010 10 Scenario 1 Scenario 2 M2 GBO Beoogd nieuwbouw-aandeel ‘Wat de mensen willen’ ‘economische crisis’

Huuroriëntatie 155 woningen (25%) 180 woningen (40%)

< € 550 - 30

€ 550- 650 15 15

Grondgebonden huur

> € 650 10 -

< € 510 45 55

€ 510- 650 10 25

Gestapeld huur

> € 650 10 -

< € 510 40 45

€ 510 - 650 15 10

Levensloopbestendig huur(grondgebonden)

> € 650 10 -

Kooporiëntatie 460 woningen (75%) 270 woningen (60%)

< € 200.000 90 130 ≥ 90

€200.000 – 250.000 90 35 ≥ 100

€ 250.000 – 300.000 80 30 ≥ 125

Grondgebonden koop

> € 300.000 70 10 ≥ 150

< € 180.000 30 25 ≥ 50

€ 180.000 – 250.000 10 10 ≥ 75

Gestapeld koop

> € 250.000 20 - ≥ 100

< € 200.000 20 10 ≥ 100

€ 200.000 – 280.000 30 20 ≥ 125

Levensloopbestendig koop (grondgebonden)

> € 280.000 20 -

Totaal nieuwbouw 615 woningen (100%) 450 woningen (100%)

In het bovenstaande programma is niet opgenomen de door het Gooi en Omstreken voorgenomen verkoop van 95 woningen (20 uit bestaande tranche en 75 uit nieuwe prestatie-afspraken) in het goedkopere segment. Deze verkoop dient het nieuwbouwprogramma onder de € 200.000,-- te versterken. Indien dat programma de komende 5 jaar wordt uitgevoerd komt het aanbod onder de € 200.000 op 185 à 225 woningen. Mocht de verkoop tegenvallen, dan is een tussentijdse verhoging van nieuwbouw in het segment tot € 200.000 geboden. 5.3. Verdeling programma over locaties

Eerder hebben wij al aangegeven de kansen op de ontwikkeling van Rengerswetering zoveel mogelijk te willen benutten. Dat is een speerpunt. Tegelijkertijd realiseren wij ons dat de locatie zonder andere voorzieningen minder aantrekkelijk zal zijn voor bepaalde doelgroepen. Daarbij denken wij met name aan senioren en mensen met mobiliteitsbeperkingen. Deze zijn wat de ligging betreft meer gebaat bij de ontwikkeling van locaties in de nabijheid van voorzieningen. Dat betekent dat wij voor Rengerswetering primair zullen inzetten op woningen voor starters, doorstromende gezinnen, spijtoptanten en vitale ouderen. In het algemeen zijn dat

10 Prijsgrenzen koopsector te indexeren op basis van CBS prijsindexcijfer bouwkosten en grondprijsaanpassingen.

Prijsgrenzen huursector te baseren op aanpassing door Ministerie van BzK/WWI (jaarlijks per 1 juli en vanaf 2011 per 1 januari)

- 36 -

eengezinswoningen, grondgebonden seniorenwoningen (incl. patiobungalows) en een deel van de appartementen. Omdat we beseffen dat onze ouderen niet alleen op inbreidingslocaties gehuisvest kunnen worden, maar Rengerswetering gelet op de vergrijzing domweg noodzakelijk is, gaan wij een verkenning uitvoeren naar de mogelijkheden van het “voorzieningeneiland”. Samen met diverse partijen willen wij onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om in de nabijheid van de voorzieningen ook huisvesting voor diverse doelgroepen te realiseren, die gebaat zijn bij de voorzieningen, die we dan willen uitbreiden met zorg- en welzijnsfaciliteiten (bijvoorbeeld een zorgsteunpunt). Omdat we verder van Rengerswetering zoveel mogelijk een gedifferentieerde wijk willen maken voor een diversiteit van doelgroepen zijn wij van oordeel dat daar ook eengezinswoningen in de (sociale) huur gerealiseerd moeten worden. Het woningmarktonderzoek geeft weliswaar aan dat op termijn de markt voor dit type woningen kleiner wordt, maar gelet op

• de verkoopacties van Het Gooi; • de noodzaak het eengezinsaanbod up-to-date te maken; • de werking van het woonruimteverdelingsysteem (alleenstaanden komen niet in

eengezinswoningen, terwijl sommigen dat wel willen, o.a. in verband met toekomstige gezinsvorming)

zien wij toch aanleiding dit type (zij het in bescheiden aantallen) in Rengerswetering een plaats te geven. De bouw van woningen voor doelgroepen, die dichtbij bij de voorzieningen moeten wonen, zal met name gericht moeten worden op locaties als de Zuyderzee (max. 150 woningen) alsmede op langere termijn op het te transformeren industrieterrein Zuidwenk (capaciteit 500 woningen) alsmede de locatie Zuidwenk-Oost (capaciteit 300 woningen). De korte termijn capaciteit inclusief de Zuyderzee bedraagt 290 woningen op 11 locaties. Het is reëel om te verwachten dat deze in de woonvisieperiode 2011-2016 in aanbouw worden genomen. Wij geven toe dat het niet gemakkelijk zal zijn om hier voor alle beoogde doelgroepen voldoende betaalbare woningen te realiseren. Daarom lanceren wij het initiatief om samen met de Woningstichting Het Gooi en Omstreken een onderzoek in te stellen naar de vraag hoe senioren met een smallere beurs op de langere termijn (zeg 10 tot 15 jaar) adequate huisvesting zullen kunnen vinden. Hoewel de corporatie uiteraard haar meerjareninvesteringsprogramma heeft, zal niettemin worden nagegaan in hoeverre bijvoorbeeld aan het opplussen van bestaande huurwoningen een extra impuls kan worden gegeven. Bovendien zal worden onderzocht of er mogelijkheden bestaan om op termijn delen van de bestaande voorraad te herstructureren. In de prestatieafspraken met het Gooi willen we zowel dit als het onderzoeken van de mogelijkheden van het voorzieningeneiland gaan vastleggen. Daarnaast zijn wij met de woningstichting overeengekomen om de mogelijkheden van het terrein aan de Wulp, waar een aantal woonwagens is gestationeerd, te bezien zonder dat dit een extra tekort aan woonwagenstandplaatsen binnen de regio tot gevolg heeft. Dit in het kader van zorgvuldige inrichting van de ruimte binnen de contouren, het intrekken van de woonwagenwet en het relatief grote grondgebruik van de nog bestaande woonwagens. Wij continueren hiermee het beleid uit het Beleidsplan Wonen 2006-2011.

- 37 -

6. Uitvoeringsprogramma

6.1. Instrumenten

In het voorgaande hebben we onze ambities met het woonbeleid voor de komende 5 jaar zo concreet mogelijk verwoord. In dit hoofdstuk geven we aan op welke wijze wij onze beleidsvoornemens en ambities willen realiseren. En welk instrumentarium we daarvoor willen inzetten. In hoofdlijnen onderscheiden we twee groepen instrumenten: de nieuwbouw en de overige, aanvullende instrumenten. De Nieuwbouw • Meerjaren Programmering: het nieuwbouwprogramma in de Woonvisie zetten we om in een

dynamisch voortschrijdend meerjarenprogramma. Daarmee wordt de Woonvisie geïntegreerd in de planningscyclus van de gemeente. Een koppeling aan de programmabegroting ligt daarbij voor de hand.

• Monitoring: door de voortgang van de woningbouw kwantitatief en kwalitatief te monitoren zijn snel afwijkingen te constateren van het in de Woonvisie opgenomen programma. Deze monitoring is een belangrijk sturingsinstrument.

• Programma’s van eisen per locatie: de Woonvisie wordt als kader gebruikt bij de formulering van de programma’s van eisen voor bouwlocaties c.q. de fasen van Rengerswetering. Uiteraard is de Woonvisie daarbij één van de sturingselementen, maar wel een belangrijke.

De Overige, Aanvullende Instrumenten Hierbij onderscheiden we: • Regionale afstemming • De ruimtelijke ordening als ruimtelijk kader voor de nieuwbouw • De aanpassing van de bestaande voorraad • De doorstroming • Financiële instrumenten, waaronder subsidies en grondbeleid • Juridische instrumenten, zoals woonruimteverdeling • Communicatie met burgers • Afspraken met partners 6.2. Inzet instrumenten per speerpunt

De wijze waarop we de beleidsspeerpunten de komende 5 jaar willen aanpakken, bespreken we in het navolgende per speerpunt: Speerpunt 1. Gerichte inzet op doelgroepen

S t a r t e r s • Als aanvulling op ons doorstromingsbeleid (zie onder) realiseren we in de periode 2011 tot

en met 2015 125 nieuwe woningen voor deze doelgroep in diverse woningtypen en prijscategorieën (zie tabel 5.1).

- 38 -

• Verkoop van eengezinshuurwoningen waarvoor afspraken met Het Gooi en Omstreken zijn gemaakt. In aanvulling daarop willen wij afspreken dat de corporatie inzichtelijk maakt wat de verkoopopbrengsten zijn en welke investeringsbedragen in Bunschoten worden ingezet.

• Ondersteuning inzet van koopconstructies zoals KoopGarant door Het Gooi en Omstreken voor zittende bewoners, waardoor koopstarters worden geholpen.

• Verkoop van huurwoningen bij mutatie, waardoor een (beperkt) deel van de starters kan worden geholpen.

• Doorstroming van met name senioren vanuit eengezinshuurwoningen naar nultredenwoningen, waardoor huurwoningen voor starters vrijkomen.

• De kansen van starters bij de woonruimteverdeling samen met Het Gooi en Omstreken tegen het licht houden en eventuele aanpassingen ten behoeve van starters aanbrengen, bijv. via labeling.

• Het hanteren van sociale grondprijzen bij nieuwbouw teneinde de kosten van nieuwe starterwoningen zo beperkt mogelijk te houden.

• Onderzoek naar de mogelijkheden om de starterslening voort te zetten ook zonder steun van de rijksoverheid.

• Kansen creëren voor starters die in particulier opdrachtgeverschap zelf willen bouwen, hetzij individueel op vrije kavels als via collectief particulier opdrachtgeverschap.

G e z i n n e n m e t k i n d e r e n (doorstromers) • De realisering van 265 nieuwe woningen in de periode 2011 t/m 2015, vrijwel geheel in het

grondgebonden koopsegment, vooral in de prijsklasse tot € 300.000. • Deze nieuwbouw heeft doorstroming tot gevolg in de goedkopere koopsegmenten en in

mindere mate in de huursector. Hierdoor kunnen andere, jongere of startende gezinnen in de bestaande voorraad aan passende woonruimte komen.

• Omdat Rengerswetering vrijwel de enige aangewezen locatie is voor deze nieuwbouw is een toegesneden programma daar van groot belang. Daarbij kunnen kavels en cascobouw belangrijke onderdelen zijn.

• Bovendien kunnen tijdelijke voorzieningen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de wijk-in-opbouw.

• Niet in de laatste plaats zal de effectieve marketing en communicatie t.a.v. Rengerswetering van zeer groot belang zijn.

S e n i o r e n e n m e n s e n m e t e e n b e p e r k i n g • De realisering van 225 nieuwe nultreden woningen voor senioren, zowel huur als in koop;

grondgebonden en als appartement. • Bij de ontwikkeling van locaties welke zijn gelegen nabij voorzieningen, inzetten op de

realisatie van (betaalbare) nultredenwoningen. Dit omdat de huidige plandelen van Rengerswetering voor bepaalde categorieën senioren minder geschikt zijn. O.a. in overleg met Het Gooi en Omstreken bezien in hoeverre aanvullende centraal gelegen betaalbare locaties gevonden kunnen worden om via nieuwbouw betaalbare seniorenwoningen toe te voegen, zowel op inbreidingslocaties als op het “voorzieningeneiland” in Rengerswetering.

• Zoveel mogelijk koppeling nieuwbouw voor senioren aan woonservicezones. • Afspraken met Het Gooi en Omstreken om te onderzoeken hoe het aantal betaalbare

nultredenwoningen kan worden vergroot, zowel in nieuwbouw als in de bestaande voorraad. Zie ook par. 5.3.

- 39 -

• Nadere overweging in hoeverre tegemoet kan worden gekomen aan wensen voor woningen met mantelzorg (o.a. mogelijkheden tot tijdelijke bijplaatsing, het realiseren van aan- en uitbouwen, kangoeroewoningen etc.).

• Via communicatiebeleid stimuleren van eigenaar-bewoners tot het op eigen kosten meer levensloopbestendig maken van hun woning, o.a. door de (financiële) mogelijkheden van ‘Wel Thuis’ en ‘Uw huis, uw toekomst’ onder de aandacht te brengen.

• In samenwerking met de zorginstellingen en de regiogemeenten nagaan in hoeverre de berekende behoefte aan extra grootschalige en kleinschalige beschermde woonvormen ook daadwerkelijk in de praktijk wordt gevoeld en indien nodig stimuleren/faciliteren van planontwikkeling, desgewenst in regionaal verband. Concrete aantallen zijn voorshands dus niet te noemen. Eventuele plannen komen bovenop het in deze woonvisie aangegeven woningbouwprogramma.

Speerpunt 2. Stimuleren belangstelling voor Rengerswetering

Hierop zijn we boven bij de inzet op gezinnen met kinderen reeds ingegaan. Samengevat komt e.e.a. neer op de volgende combinatie van instrumenten: F a s e r i n g • Voor de kortere termijn aanpassing van het programma aan de actuele vraag. Accent op

goedkopere categorieën en verder kavels en casco. • Voor de langere termijn: meer gedifferentieerde bouw door ook grondgebonden duurdere

woningen toe te voegen. • Onderzoeken van de mogelijkheden om het 4e eiland te benutten voor seniorenhuisvesting

en voorzieningen zoals een zorgsteunpunt. Hiervoor is draagvlak nodig van Het Gooi en Omstreken en diverse zorgpartijen.

Dit is in lijn met het overleg dat de gemeente continu met de ontwikkelaar van Rengerswetering (De Bunte) voert. Overigens zal bij planaanpassing altijd een integrale afweging moeten worden gemaakt waarbij contractuele afspraken, financiële ruimte en de ruimtelijk effecten van deze aanpassingen tegen elkaar moeten worden afgewogen. O m v a n g • Tot 2016 400 woningen realiseren. • In de periode tot 2025: realisering van 1.600 woningen B e v o r d e r i n g l e e f b a a r h e i d • Onderzoeken in hoeverre op welke termijn en waar tijdelijke voorzieningen zijn aan te

brengen. C o m m u n i c a t i e e n m a r k e t i n g • Grote inspanning om Rengerswetering, vooral onder gezinshuishoudens te promoten. • Doelgroepen: naast eigen inwoners, ook aandacht richten op potentiële

terugkeerders/spijtoptanten.

- 40 -

Speerpunt 3. Duurzaamheid woning en woonomgeving

N i e u w b o u w • Afstemmen op Convenant Duurzaam Bouwen. • Aanbieden op individuele basis van energiebesparende maatregelen, zoals warmtepompen

en koude-warmte opslag. • In overleg met Het Gooi en Omstreken afspraken over experiment nul-energiewoning.

Overigens legt de corporatie het accent op de bestaande voorraad omdat daar veel meer voordeel te behalen is.

B e s t a a n d e b o u w • Bestaande huurvoorraad: afspraken met Het Gooi en Omstreken over beperking

energiegebruik. Doelstelling van de corporatie is voor het gehele bezit gemiddeld het label C in 2018/2020. Omdat Het Gooi zich niet kan vastleggen op een energieniveau per woning, zal de afspraak betrekking hebben op het energieconvenant tussen VROM en Aedes, dat voorziet in een energiebesparing van 20% in 2020. Het Gooi en Omstreken hanteert dit als richtsnoer.

• Stimulering duurzaamheidmaatregelen door eigenaar-bewoners via informatieverstrekking ‘Energiek Utrecht’.

• Bijdragen aan communicatie naar bewoners over bewust energiegebruik. W o o n o m g e v i n g • Experiment opzetten: bewoners meer betrekken bij onderhoud en verbetering openbaar

groen / inrichting woonomgeving Speerpunt 4. Herijking samenstelling goedkope woningvoorraad

• Afspraken met Het Gooi en Omstreken over verkoopbeleid bestaande huurwoningen. • idem over een onderzoek naar vergroting van het aanbod van betaalbare woningen voor

senioren, hetzij via intensivering van opplussen hetzij door de benutting van centraler gelegen locaties voor nieuwbouw.

• Idem over toepassing koopconstructies in nieuwbouw en bestaande bouw. • Afspraken met Het Gooi en Omstreken over alternatieven voor toewijzing € 33.614 +

huishoudens. Speerpunt 5. Behoud draagvlak voorzieningen

Wij zien het zorgdragen voor de woonvoorziening van de plaatsgebonden woningbehoefte en de spijtoptanten als een basisvoorwaarde voor een goed voorzieningenniveau. Uiteraard is dat niet voldoende. Op de verschillende beleidsterreinen voeren wij een actief kwaliteitsbeleid. Daartoe staan wij in structureel contact met de betrokken instanties en ondernemers. In een aantal gevallen is onze invloed daarbij vrij groot. Denk aan onderwijs, educatie, geestelijk leven, verenigingaccommodaties, sport, zorg en welzijn. Op andere terreinen is onze betrokkenheid wat indirecter, met name waar het commerciële voorzieningen betreft, zoals winkels en horeca. Dit brede kwaliteitsbeleid maakt uiteraard geen deel uit van de Woonvisie, maar we noemen het hier toch omdat het mede essentieel is om inwoners te behouden en aan te trekken.

- 41 -

6.3. Doortrekken prestatieafspraken naar 2016

Begin 2010 hebben de gemeente Bunschoten en de Woningstichtingen Het Gooi en Omstreken en Omstreken prestatieafspraken gemaakt. Deze gelden voor de periode 2010-2012. Nu wij een jaar eerder dan voorzien onze woonvisie bijstellen willen wij na vaststelling van de woonvisie in contact treden met Het Gooi en Omstreken teneinde: • samen de bestaande afspraken tegen het licht van de nieuwe woonvisie te houden en

waar nodig bij te stellen. • de afspraken door te trekken naar het jaar 2016.

In het voorgaande is op diverse plaatsen sprake van ons voornemen tot overleg en/of afspraken overleg met de Woningstichtingen Het Gooi en Omstreken. Op basis daarvan hebben wij een checklist samengesteld die wij willen gebruiken voor het overleg. Deze bevat de volgende onderwerpen:

- 42 -

Thema Onderwerp Inzet Bunschoten

Sociale huur Zie tabel 5.1

Duurdere huur Idem

Sociale koop Idem

Nieuwbouw

Rengerswetering Corporatie betrekken bij voorspoedige

ontwikkeling

Aanpassing bestaande woningen • Op verzoek van huurder

• Nagaan mogelijkheden

intensivering opplussen

Zoeken naar betaalbare centrale locaties Onderzoek naar aanvullende

mogelijkheden

Toewijzing Labeling woningen naar leeftijdsgroep

Doelgroep senioren en

mensen met een

beperking

Beschermd wonen Zie tabel 3.4

Starters Doorstromingsbevordering Stimulering seniorenhuisvesting

Constructies goedkope koopwoningen Toepassing bij nieuwbouw en bestaande

bouw t.b.v. zittende huurders en bij

mutaties

Woningtoewijzing Bezien of criteria of labelling aangepast

moeten worden

Mensen met zware lichamelijk en/of

verstandelijke beperking

Bereid tot bijdrage aan regionale functie

Begeleid wonen ex-psychiatrische patiënten

e.d.

Idem

Bijzondere

doelgroepen

Opvang statushouders Cf. taakstelling

Kwantitatieve ontwikkeling Vooralsnog handhaven omvang

kernvoorraad

Kwalitatieve ontwikkeling Aanpassing samenstelling door verkoop

en nieuwbouw

Doelgroep > 33.614 euro Voorzien in adequate huisvesting ook na

invoering Europese normstelling

Locaties voor betaalbare huurwoningen Nagaan in hoeverre aanvullend centraal

gelegen locaties beschikbaar kunnen

komen t.b.v. betaalbare

seniorenwoningen (zie ook boven onder

“doelgroep senioren en mensen met een

beperking”

Kernvoorraad

Verkoop huurwoningen: bestaand beleid

voortzetten

Gemeente informeren over

verkoopresultaten en

volkshuisvestingsinvesteringen in

gemeente

Nieuwbouw Toepassing convenant

Bestaande bouw Minimaal label C in 2018/2020

Duurzaamheid

Onderhoud en verbetering openbare ruimte Pilot betrekken bewoners

Onrendabele top woningbouw Bedrag per woning Onrendabele

investeringen Investeringen in woonomgeving en

leefbaarheid

Bijdragen per kern of wijk

- 43 -

Bijlage 1. Begrippenlijst

Algemeen

• Convenant: document waarin afspraken tussen partijen zijn vastgelegd • Doorstromer: woningzoekende, die een zelfstandige woning achterlaat conform de definitie

van het CBS • Energielabel • Het energielabel voor woningen lijkt op energielabels van huishoudelijke apparaten als

afwasmachines en wasdrogers. Op het energielabel is een rangschikking gemaakt met de letters A tot en met G. A is nog opgedeeld in A, A+ en A++; A++ is de zuinigste. Tevens wordt er gewerkt met een kleurenindicatie van groen tot en met rood.

Voorbeeld: • Klasse A (donkergroen) is zeer zuinig • Klasse G (donkerrood) is zeer onzuinig

De Energie-index (EI) bepaalt de klassen op het energielabel. Dit getal wordt berekend op grond van kenmerken van de woning, zoals de kwaliteit van woningisolatie, de zuinigheid van installaties en de aanwezigheid van zonnepanelen en zonneboilers. De Energie-index is een maat voor het energieverbruik per vierkante meter woonoppervlak per jaar. Het energieverbruik van verschillende woningen (groot en klein) is hierdoor goed met elkaar te vergelijken. Op de achterkant van het label zijn maatregelen te vinden om de energiekwaliteit van uw huis te verhogen. Hierbij valt te denken aan isolatie van bepaalde ruimtes of een zuinigere cv-ketel. Hierbij worden geen prijzen en tijden vernoemd. Zie bijv. http://www.energielabelaars.nl/energielabel

• Herstructurering: Aanpassing van de bestaande woningvoorraad door sloop, vervangende nieuwbouw, woningverbetering en/of verkoop van huurwoningen

• Inbreiding: benutting van (woning)bouwlocaties binnen de bestaande bebouwde omgeving • Kangoeroewoning: woning waarin 2 huishoudens kunnen wonen, die onderling zorg

(kunnen) verlenen, bijvoorbeeld (groot)ouders en een gezin met kinderen. • Levensloopbestendig: kenmerk van een woning. Houdt in dat de woning minimaal voldoet

aan het Woonkeur en dus geschikt is voor senioren met lichte functiebeperkingen. Een andere omschrijving is een woning die zonder trappen van buiten te bereiken is en waarbij

- 44 -

zgn. primaire ruimtes (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal 1 slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden.

• Migratiesaldo: verschil in een bepaalde periode tussen het aantal mensen dat zich in een gemeente heeft gevestigd en het aantal mensen dat uit die gemeente is vertrokken

• Maatschappelijk Gebonden Eigendom/Terugkoopconstructie/KoopGarant: methode die een corporatie kan toepassen om een goedkope koopwoning aan te bieden, die blijvend relatief laag in prijs is en desgewenst na terugkoop aan de corporatie weer omgezet kan worden in een huurwoning

• Prestatieafspraken: afspraken (bijvoorbeeld tussen gemeenten en corporaties) waarin beide partijen vastleggen welke prestaties zij binnen een bepaalde periode van elkaar verwachten

• Sociale huur: woningen die worden verhuurd tegen een huur onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslagregeling (€ 511/548 per 01.07.10)

• Sociale koop: goedkopere koopwoning (grens ca. € 150.000) • Starter: woningzoekende, die niet in een zelfstandige woning woont conform de definitie

van het CBS • Woonkeur: algemeen overeengekomen stelsel van kwaliteitskenmerken voor een woning

(onder andere toegankelijkheid en veiligheid) Wonen-Welzijn-Zorg

• AWBZ: Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten • Extramuralisering: de maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal)

zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend.

• Opplussen: woningaanpassing waardoor de woning geschikt(er) wordt voor senioren en/of gehandicapten

• WMO = Wet Maatschappelijke Ondersteuning • Woonservicezone: gebied waarbinnen voor bewoners een diversiteit aan zorg- en

welzijnsdiensten wordt geboden. • Woonvorm + Zorgarrangement = Woonzorgarrangement

Geschikt wonen Zorgarrangement: • Calamiteitenzorg • Zorg op afspraak Woonvorm (nultredenwoning): • Sterrenklassificatie: 1, 2 of 3 • Basisfuncties (woonkamer, min. 1 slaapkamer, keuken en sanitair) op één verdieping

(intern geschikt) • Voldoet in grote mate aan het Woonkeur Verzorgd wonen Zorgarrangement: • Zorg op afroep (is 24 uur per dag beschikbaar, maar is geen 24-uurszorg) • Zorg op afspraak blijft gewoon mogelijk

- 45 -

Woonvorm (nultredenwoning, woonzorgcomplex, zorgwoning): • Zie eisen gewoon wonen • Sterrenklassificatie: 4 • Ruimtelijke zorginfrastructuur in of nabij het complex (bijv. zorgsteunpunt, ruimte voor

slaapwacht, restaurant, recreatieruimten, huisarts en fysiotherapie) Kleinschalig beschermd wonen Zorgarrangement: • 24-uurs zorg en toezicht • Zwaarste vorm van zorg in een zo zelfstandig mogelijke setting • Mindere vormen van zorg blijven mogelijk Woonvorm (clusterwoningen): • Zie eisen verzorgd wonen • Sterrenklassificatie: 4 • Groepsgewijs georganiseerd • Gesitueerd in of nabij een steunpunt met 24-uurszorg Grootschalig beschermd wonen (intramuraal) Zorgarrangement: Zie beschermd wonen Woonvorm: • Onzelfstandige verblijfsruimte • Sterrenklassificatie niet van toepassing, doch gelijkwaardig aan 4 • Veelal groot gegroepeerd

- 46 -

Bijlage 2. Verwachte aanpassing in energieregelgeving

EPC voor nieuwbouwwoningen naar 0,6 Op 1 januari 2011 wordt de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) voor nieuwe woningen aangescherpt van 0,8 naar 0,6. De aanscherping komt voort uit afspraken die overheid en marktpartijen eerder al maakten in het convenant Lente Akkoord.

Europese wetgeving voor energiebesparing gebouwen herzien De Europese richtlijnen voor energiebesparing in gebouwen (EPBD*) is herzien. Dit betekent dat vanaf eind 2012 een aantal belangrijke wijzigingen wordt doorgevoerd die grote gevolgen hebben voor energiebesparing in de gebouwde omgeving. De Europese lidstaten moeten de nieuwe richtlijn binnen 2,5 jaar implementeren. De zogenoemde ‘recast EPBD’ is de herziening van de huidige Europese wetgeving die vanaf 2006 van kracht ging. Het belangrijkste onderdeel destijds was de invoering van het energielabel voor woningen en gebouwen. Het doel van de EPBD is uiteindelijk om mensen bewust te maken van energiebesparingmogelijkheden en aan te zetten ook maatregelen te nemen. De belangrijkste wijzigingen ten gevolge van de ‘recast’ zetten we hier op een rij. ‘Zero energy’ De nieuwe EPBD schrijft voor dat nieuwe gebouwen na 2020 ‘nearly zero’ energie mogen verbruiken en dat de energie die nog nodig is, afkomstig moet zijn uit duurzame bronnen. Energielabel Ook voor het energielabel staan er wijzigingen op de rol. De grootste impact verwacht men van de verplichting voor lidstaten om vanaf eind 2012 een handhaving- en sanctioneringsysteem in te voeren voor energielabels. In de praktijk stelt nu ongeveer 15% van de huizenverkopers een label op, mede omdat er geen sancties zijn op het niet hebben van een energielabel. De nieuwe EPBD stelt verder extra eisen aan het energielabel, zoals het vermelden van de kosteneffectiviteit van energiebesparende maatregelen. Ingrijpende renovatie en installaties Ook schrijft de recast EPBD voor dat lidstaten vanaf 2013 energieprestatie-eisen vastleggen voor nieuwe gebouwen en bestaande gebouwen die een ingrijpende renovatie ondergaan. Nu gelden deze energieprestatie-eisen alleen voor renovaties van gebouwen die groter zijn dan 1000 m2. Verder moeten lidstaten volgens de nieuwe Europese wetgeving over een aantal jaren eisen stellen aan technische gebouwsystemen (zoals verwarming, warm tapwater- en airconditioningsystemen) en is een periodieke keuring van verwarming- en airconditioningsystemen vereist. Bron: AgentschapNL * Energy Performance of Buildings Directive

- 47 -

Bijlage 3. Inspraakreacties (naar aanleiding van ter inzagelegging van 14 oktober 2010 tot 25 november 2010)

1. Gemeente Baarn (brief 5-11-2010) De inhoud van de woonvisie gaf de gemeente Baarn geen aanleiding voor opmerkingen. 2. Provincie Utrecht (brief 8-11-2010) “Graag willen wij reageren op uw concept-woonvisie 'Duurzaam vitaal ' 2011-2016, zoals u die op 13 oktober 2010 aan ons toestuurde. Uw concept-woonvisie sluit aan bij het provinciaal beleid. Er wordt voldoende aandacht besteed aan wonen voor bepaalde doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ook is duurzaamheid, in woning en woonomgeving, opgenomen als speerpunt. De programma’s en regelingen van de provincie op deze terreinen, zoals de starterslening, de regeling Energiek Utrecht en het programma Wel Thuis! hoeven wij niet meer bij u onder de aandacht te brengen. Deze worden al in de concept-woonvisie genoemd. Op één regeling in het bijzonder willen wij u nog wijzen. U geeft in uw concept-woonvisie aan dat u via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap starters een kans wil geven om zelf de gewenste woning te bouwen. Wij willen CPO stimuleren, en ondersteunen bij de aanpak van CPO zowel initiatiefgroepen als gemeenten. Mocht u hier meer informatie over willen hebben dan kunt u contact opnemen met Marjolein Wielaert, 030-2582620” Reactie: Met instemming nemen wij kennis van de reactie van de provincie op onze Woonvisie. De verwijzing naar de regeling van provinciale ondersteuningsmogelijkheden bij CPO nemen wij graag in het rapport over (pag. 22) 3. Gemeente Amersfoort (brief 8-11-2010) “Wij waarderen het zeer dat u uw concept Woonvisie 2011-2016 aan ons voorlegt. Het is een heldere Woonvisie. De gemeente Amersfoort is momenteel ook een nieuwe Woonvisie aan het opstellen. Een groot aantal van de speerpunten die u in uw Woonvisie formuleert herkennen wij ook op de woningmarkt in onze gemeente. Het gaat onder meer om de gerichte inzet op doelgroepen, de inzet op duurzame kwaliteit en de noodzakelijke vernieuwing in de goedkope woningvoorraad. In uw Woonvisie constateert u dat uw gemeente een sterke migratierelatie heeft met Amersfoort. Een zeer terechte constatering. Er is sprake van een regionaal functionerende woningmarkt. Daarom is een meer regionale benadering en een nadere afstemming van het woonbeleid van de verschillende gemeenten in de regio wenselijk. Wij constateren ook een aantal onderwerpen die in regionaal verband om afstemming vragen zoals de balans wonen/werken en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Wij verzoeken u om net als wij de raad voor te stellen om tot nadere regionale afstemming te komen.

- 48 -

Wij hopen dat u dit ook onderkent en dat dit ook in uw Woonvisie een plek krijgt. In onze Woonvisie willen we nadrukkelijk aandacht vragen voor een grotere regionale afstemming. In elk geval zullen wij hierop graag terugkomen in ons regionaal bestuurlijk overleg. Als onze Woonvisie in concept gereed is zullen wij die u toezenden met de vraag om een reactie.” Reactie: het commentaar op de woonvisie nemen wij graag ter harte. Wij zijn ons bewust van de noodzakelijke regionale benadering en afstemming van het woonbeleid, met name In het proces naar de nieuwe Huisvestingswet. Deze afstemming vond overigens al plaats sinds november 2005 in het ‘Convenant afstemming woningdifferentiatie 2005-2010 Stadsgewest Amersfoort’ en in de ‘Bestuurlijke overeenkomst wonen, welzijn, zorg regio Eemland’. Wij willen deze afstemming ook continueren. Voor zover dat nog onvoldoende in de Woonvisie tot uitdrukking mocht komen zullen wij de tekst hierop aanpassen (pag. 11). In het kader van een regionaal functionerende woningmarkt zijn wij verheugd te vernemen dat de gemeente Amersfoort een groot aantal van onze speerpunten ook in haar woningmarkt herkent. Wij zien dan ook met belangstelling uit naar de nieuwe Woonvisie van uw gemeente. 4. Wmo-adviesraad Bunschoten (brief 9-11-2010) “De Wmo-adviesraad ontving de concept-Woonvisie 2011-2016 14 oktober jl.; uw beleidsmedewerker verzocht in een begeleidend schrijven om een eventuele reactie te geven voor 10 november. Geconstateerd wordt, dat dit buiten de termijn van 6 weken is. Desondanks is een extra vergadering belegd om toch zo snel mogelijk een reactie te kunnen geven. Onze vragen en opmerkingen worden hieronder ter overweging gegeven: 1. Er worden weinig concrete maatregelen genoemd om de vergrijzinggolf en de verwachte

groei van de 55 plussers in de nabije toekomst het hoofd te kunnen bieden. Tijdelijke aanbouw aan bestaande woningen zou een oplossing kunnen zijn: is onderzocht in hoeverre dit in Bunschoten een reële optie is voor inwoners? Reactie: In beginsel is het technisch veelal goed mogelijk om bestaande woningen aan te passen. De gemeente is doorgaans wel bereid om medewerking te verlenen aan aanpassing van bestaande woningen zodat de 55 plussers langer in hun woning kunnen blijven wonen. Dit kan door of een tijdelijke unit of een definitieve aanbouw. De gemeentelijke bestemmings-plannen zijn er veelal op ingericht om snel een aanbouw aan de achterzijde dan wel aan de zijkant mogelijk te maken. Met de inwerkingtreding van de Wabo is in een aantal gevallen niet eens een vergunning nodig.

2. De groep inwoners, die straks gebruik moet gaan maken van sociale huurwoningen zal snel

groter worden, omdat de groep die minder dan € 33.614,-- verdient groter wordt. Ook zijn er signalen dat de jeugd nu op een punt is, dat huren aantrekkelijker wordt dan kopen. De Wmo-adviesraad schat in, dat er meer sociale huurwoningen bij moeten komen, dan nu aangegeven. Reactie: De concept-woonvisie constateert dat er voldoende sociale huurwoningen zijn, maar dat er wel een wijziging nodig is in de samenstelling. Meer nultredenwoningen in plaats van eengezinswoningen. De EU-beschikking die aangeeft dat sociale huurwoningen voor 90% moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-- (grens per 1-1-2011) leidt eerder tot een overschot aan sociale huurwoningen dan tot een groter tekort.

- 49 -

Strikte opvolging van de EU-beschikking leidt ertoe dat een deel van de sociale voorraad (voor zover mogelijk) in de vrije sector huur moet worden gebracht dan wel dat nieuwe vrije sector huurwoningen moeten worden toegevoegd. Dit is punt van overleg tussen gemeenten en Het Gooi. E.e.a. is nog zo vers, dat er nog geen beleid is geformuleerd.

3. Geconstateerd wordt, dat er een tekort aan beschermde woonvormen is. Welke actie wordt hierop ondernomen? Reactie: Zie onder punt 4.

4. Beleid en visie van de gemeente t.a.v. beschermde woonvormen voor de oudere verstandelijk gehandicapten wordt niet duidelijk. Reactie op punten 3 en 4: Het woningmarktonderzoek constateert een behoefte aan toevoeging van woningen in de beschermde sfeer, o.a. ten behoeve van mensen met een verstandelijke beperking en dementerende ouderen. De gemeente zelf is hier geen initiatiefnemer. Daarom geeft de concept-woonvisie aan dat de gemeente in beginsel positief staat tegenover initiatieven op dit punt, zij het dat e.e.a. ook in regionaal verband moet worden bezien.

5. Het is goed, dat er veel aandacht voor starters en gezinnen is. Opgemerkt wordt, dat starterleningen op zich sympathiek zijn, maar wel het risico met zich mee brengen, dat starters later financieel in de knel komen. Hoe denkt de gemeente evt. toekomstige financiële problemen bij starters te voorkomen? Reactie:

Een starterslening helpt starters op de korte termijn. Natuurlijk moeten de leningen worden afbetaald, maar dat kan ook pas na 15 jaar in plaats van na 3 jaar. Het financiële risico blijft voor de aanvrager. De gemeente neemt hiervoor geen verantwoordelijkheid en heeft die formeel ook niet.

6. Het voorzieningeneiland in Rengerswetering wil men pas inrichten na 2016. Een opvangpunt voor de jeugd in de vorm van bijvoorbeeld een buurthuis wordt dringend aangeraden. Reactie: Op zich zelf is de realisatie van een opvangpunt voor de jeugd een goed idee. In het kader van de realisatie van het voorzieningeneiland zal bekeken worden of en zo ja op welke wijze een dergelijke voorziening kan worden ontwikkeld. Op de wooneilanden is, mede gezien het beperkte aantal woningen per eiland, niet voorzien in afzonderlijke voorzieningen zoals een buurthuis. Het streven is om dergelijke functies meer de concentreren en mogelijk onder te brengen in bijvoorbeeld één (centraal gelegen) gebouwde voorziening om de financiële haalbaarheid te vergroten en exploitatiekosten te beperken. Tevens is multifunctioneel gebruik dan eenvoudiger te realiseren.

7. Er is nog geen duidelijkheid over een veilige ontsluiting van Rengerswetering; duidelijkheid over veilige oversteekpunten van de Oostelijke Randweg is dringend gewenst. Reactie: De realisatie van veilige oversteekpunten is weliswaar een belangrijk punt voor de gemeente maar is in feite geen relevant onderwerp wanneer het gaat om de woonvisie. Desondanks kan hierover het volgende worden opgemerkt: voor de ontsluiting van de voetgangers en fietsers zal de bestaande Oostelijke Randweg worden aangepast en voorzien van een vrijliggend fiets-/voetpad. Omdat de voorbereiding van een dergelijke inrichting tijd en afstemming vraagt met diverse partijen en andere projecten staat de uitvoering gepland voor 2011/2012. Omdat dit nog enige tijd gaat duren, gaan wij tijdelijke voorzieningen treffen. Naast de plaatsing van tijdelijke verlichting wordt

- 50 -

vooruitlopend op de herinrichting van de Oostelijke Randweg een tijdelijke verbinding gerealiseerd voor het langzame verkeer (fietsers en voetgangers). Parallel aan de Oostelijke Randweg wordt vanaf de inrit een gecombineerd fiets-/voetpad van tijdelijke aard aangelegd richting de rotonde Nijkerkerweg-Oostelijke Randweg. Via deze oversteek kan dan van en naar het dorp worden gelopen of gefietst.

8. Ook koopwoningen voor jonge gezinnen zouden al levensloopbestendig gebouwd moeten worden; dat scheelt in de toekomst veel extra kosten en inspanning. Een lift bij de appartementen is een vanzelfsprekendheid. Reactie: Wij ondersteunen de visie van de Wmo-adviesraad om zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen te bouwen. Voor een behoorlijk groot deel van de woningen geldt dan ook dat deze betrekkelijk eenvoudig zijn aan te passen zodat alle basisvoorzieningen gelijkvloers te bereiken zijn. Uiteraard geldt dat ook voor de appartementen. In het stedenbouwkundig plan voor Rengerswetering is dan ook ruimte opgenomen om dit soort woningen te realiseren waarbij ook een aantal specifieke locaties zijn opgenomen om rijwoningen met een relatief bredere beukmaat te ontwikkelen. Uit de verkoopresultaten van de 1e fase is echter gebleken dat er zeer weinig behoefte bestond aan dit type woningen. Gezien de afstand tot de centrumvoorzieningen zijn de zuidelijke wooneilanden waarschijnlijk op dit moment minder aantrekkelijk voor senioren of mensen met een beperking. Deze woningen zijn dan ook herontwikkeld. Voor wat betreft de koopwoningen voor jonge gezinnen vormt overigens ook het prijsniveau een belangrijk aandachtspunt. Door de investeringskosten niet te hoog te laten worden, blijven deze woningen bereikbaar voor starters, maar is het in een aantal gevallen niet mogelijk om deze levensloopbestendig te bouwen.

9. Deze concept woonvisie gaat er vanuit dat er na de recessie veel beweging op de woningmarkt zal zijn en dat er weer volop gebouwd zal worden. Is er voldoende gekeken naar alternatieve scenario’s in geval de recessie langer aanhoudt dan gedacht? Reactie: Het in het woningmarktonderzoek beschreven en in de woonvisie overgenomen “recessie-scenario” geeft de consequenties aan van een langer durende negatieve ontwikkeling op de woningmarkt.

10. In deze woonvisie wordt een sterkte/zwakte analyse van Bunschoten t.a.v. de omliggende

gemeenten gemist. Er wordt erg de nadruk gelegd op het feit, dat Bunschoten een vitale zelfstandige gemeente moet blijven, maar is er voldoende samenhang met omliggende gemeenten? Reactie: Wij erkennen het belang van regionale afstemming. Ook de gemeente Amersfoort heeft in haar reactie gewezen op het belang van ervan. Dat vinden wij terecht. De gemeente Bunschoten is immers geen eiland. Voor een deel is sprake van een regionale woningmarkt. Dat hebben wij ook laten zien in de migratieanalyse van het woningmarktonderzoek. Op diverse punten hebben we het concept aangevuld door te wijzen op het belang van regionale afstemming, onder andere op het vlak van bijzondere doelgroepen (zoals mensen die zijn aangewezen op beschermd wonen). Zie verder onze reactie op de inbreng van de gemeente Amersfoort.

- 51 -

5. Stichting Woonvormen “Ongerweges” (brief 10-11-2010) “In de eerste plaats danken we u voor het toezenden van de concept Woonvisie. We hebben er als bestuursleden van zowel de Stichting Woonvormen als ook de Oudervereniging naar gekeken. Wij zijn verheugd dat er ruimte in de Woonvisie is opgenomen voor de doelgroep die wij vertegenwoordigen. Enkele opmerkingen. De woonvisie is vrij abstract. Dat kan wellicht ook niet anders. Maar voor ons zou het wel iets duidelijker mogen. Bijvoorbeeld: overal wordt gesproken over speerpunt 1, “Gerichte inzet doelgroepen” maar in de visie in hoofdstuk 4 (blz. 20 t/m 25) wordt dit onderwerp niet specifiek uitgewerkt op mensen met een beperking. We lezen wel elders een samenvoeging van mensen met een beperking met senioren maar in hoofdstuk 4.2 komt onze doelgroep niet verder ter sprake. Ook zouden we graag zien dat de mogelijkheid van particulier opdrachtgeverschap (zoals bij starters genoemd op pagina 40 ook specifiek voor de startende mensen met een beperking wordt opengehouden. Mensen met een beperking kunnen namelijk ook starters zijn. Tot slot merken wij in algemene zin op dat Ongerweges ergens in Rengerswetering graag een 4e voorziening wil realiseren. Wij denken dat ten noorden van de Smeerweg een goede locatie is in verband met de aanwezigheid van voorzieningen in het centrum. Ook behoort het tot de mogelijkheden op het voorzieningeneiland nieuwbouw te realiseren. Daarover voeren we graag nader overleg”. Reactie: van een aantal doelgroepen is de behoefte concreet in beeld gebracht. Zo is er ook een inschatting gemaakt van de verwachte behoefte aan woonzorgvoorzieningen (vergrijzing). Voor wat betreft de behoefte aan voorzieningen met mensen met een beperking is deze inschatting moeilijker te maken. Deze zogenaamde bijzondere doelgroepen, waarvan Stichting Woonvormen Ongerweges er één van is, hebben echter wel onze volle aandacht zoals uit speerpunt 1 blijkt. Wij zetten hier gericht op in, zonder vooraf een concrete locatie te kunnen aangeven of een fasering te kunnen maken. Dat er bijzondere woonvoorzieningen noodzakelijk zijn is ons duidelijk en ook speerpunt in onze Woonvisie. Wij stonden en staan nog steeds open voor initiatieven vanuit deze doelgroep. Graag treden wij met u in overleg omtrent de mogelijkheden die Rengerswetering biedt. Particulier opdrachtgeverschap behoort daarbij zeker tot onderwerp van overleg, waarbij de term ‘starter’ moet worden geïnterpreteerd zoals u in uw brief van 10 november aangeeft. Het voorzieningeneiland waar u in uw brief op doelt, zal pas na 2016 worden ontwikkeld. Wij hebben evenwel van u begrepen dat uw eigen plannen voor nieuwbouw hiermee stroken. 6. Gemeente Nijkerk (brief 10-11-2010) “Op 13 oktober heeft u ons de concept Woonvisie 2011-2016 toegezonden. In de begeleidende brief vraagt u ons of de visie aanleiding geeft tot het maken van op- en/of aanmerkingen. Wij stellen het op prijs dat u de concept Woonvisie 2011-2016 aan ons voorlegt. De woningmarkten van onze gemeenten kunnen niet los van elkaar gezien worden. De hoofddoelstelling van de concept Woonvisie is het voorzien in de eigen lokale woningbehoefte. Uit de concept Woonvisie maken wij op dat u hiervoor de komende jaren meer dan voldoende plancapaciteit heeft. Voor de rest hebben wij met interesse kennis genomen van de concept Woonvisie en hebben wij inhoudelijk geen aanvullende opmerkingen”.

- 52 -

Reactie: De Woonvisie geeft een woningbehoefte tot 2016 en een doorkijk tot 2021. De plancapaciteit van Rengerswetering overstijgt inderdaad de lokale woningbehoefte tot na 2021. Voor het overige nemen wij met instemming kennis van uw reactie op onze Woonvisie.

7. De Bunte Vastgoed (samenvatting brief d.d. 11-11-2010) 1. De Bunte vraagt zich af “of en zo ja, welke consequenties verbonden zouden moeten

worden aan het eventueel vaststellen van deze concept Woonvisie in het licht van de tussen haar op 20 december 2007 met betrekking tot Rengerswetering gesloten samenwerkingsovereenkomst”. Reactie: De in 2007 gesloten samenwerkingsovereenkomst heeft een rechtsgeldig karakter. Een nieuwe woonvisie heeft daar als zodanig geen invloed op aangezien de overeenkomst met de vaststelling van de woonvisie logischerwijs niet wordt gewijzigd. In de samenwerkingsovereenkomst is besloten dat het toen geldende beleidsplan Wonen 2006-2011 het uitgangspunt vormt. Daarnaast is echter ook opgenomen dat dat beleidsplan gebaseerd is op de toen geldende marktomstandigheden en dat partijen in onderling overleg tot een bijstelling c.q. aanpassing kunnen komen. Wij stellen ons dan ook voor dat partijen mede aan de hand van de nieuwe woonvisie gezamenlijk in beeld te brengen in hoeverre de marktomstandigheden zijn gewijzigd en vervolgens in onderling overleg bepalen of en in hoeverre het woningbouwprogramma en eventueel het plan moeten worden aangepast. Daarnaast heeft de Woonvisie invloed op toekomstige faseringen in Rengerswetering voor wat betreft het bouwen voor doelgroepen, zonder daarbij de exacte woningproductie op jaarbasis te willen aangeven. De visie geeft een behoefte aan volgens 2 scenario’s tot 2016 over de gehele gemeente. Rengerswetering maakt daar een belangrijk deel van uit.

2. Met betrekking tot de gestelde beleidskaders (pagina 5 en 6 van de visie) vraagt De Bunte

zich af of het niet “zinvoller zou zijn om te wachten met de definitieve vaststelling van de Woonvisie totdat het rijks- en provinciaal beleid is uitgekristalliseerd. Het is immers niet denkbeeldig dat bijstelling van deze Woonvisie in het licht van het genoemde Rijksbeleid en Provinciaal beleid zou moeten plaatsvinden. In dit kader zijn bovendien relevant de onzekerheden omtrent de vraag of per 1 januari 2011 de nieuwe Europese Regelgeving op het gebied van sociale huisvesting wordt doorgezet of niet”. Reactie: Wij hebben er juist voor gekozen om nu met een nieuwe visie te komen gelet op de verslechterde economische omstandigheden. Wij zijn ons er van bewust dat het beleid van hogere overheden effect zal hebben op de woningmarkt. Deze effecten zullen uiteraard worden meegenomen in de uitvoering van dat beleid. Wij kiezen er echter niet voor om te wachten totdat alle regelgeving hieromtrent is vastgesteld, aangezien dit een continu proces is. Wij zullen hier zo goed mogelijk op anticiperen. De Europese regelgeving met betrekking tot de € 33.614,-- grens bij sociale huurwoningen zal inderdaad per 1 januari 2011 van kracht worden. Daarentegen is het nog onzeker wanneer bijvoorbeeld de nieuwe huisvestingswet zal worden aangenomen. Het gemeentelijk beleid zal uiteraard inspelen op deze ontwikkelingen.

3. Naast waardering voor de ambities, welke uit het concept naar voren komen heeft De Bunte

enkele relativerende opmerkingen:

- 53 -

A. “De gemeentelijke mogelijkheden om sturing te geven aan de gevolgen van de

economische crisis zijn uiterst beperkt. Daarbij vraag De Bunte zich af of de problematiek waarmee starters worden geconfronteerd nu zo sterk afhankelijk is van de exacte prijsklasse waarbinnen gebouwd zou moeten worden (tot € 200.000,--). De Bunte is van mening dat die problematiek in veel belangrijkere mate wordt beheerst door de wijze waarop hypothecaire financiers bereid zijn hypotheken te verstrekken en de criteria die daarbij worden aangehouden dan door de vraag of een woning nu bijvoorbeeld € 200.000,-- of € 220.000,-- moet kosten”. Reactie: In de Woonvisie houden wij zowel rekening met de economische omstandigheden als met de (striktere) hypotheekregels die de banken toepassen. Dat is immers realistisch. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat het gemiddelde jaarinkomen van de starters ligt op € 33.000 bruto voor alleenstaanden en € 47.000 bruto voor tweepersoonshuishoudens Daarvoor is een maximale hypotheek te krijgen van €135.000 resp. €189.000. Hieruit kan men afleiden dat de € 200.000 een plafond is, waar veel starters niet eens aan toe kunnen komen. Het zou dus niet correct zijn om slechts starterwoningen te realiseren met een prijs van € 200.000.

B. De ambities om te streven naar een behoud dan wel terugkeer van ingezetenen wordt onderschreven. Koppeling ervan aan een concreet aantal woningen en type woningen acht De Bunte minder realistisch. Zij “onderkent de verantwoordelijkheid van de overheid om bij haar huisvestingsbeleid ervoor zorg te dragen dat bepaalde kwetsbare groepen (starters, ouderen etc.) worden ondersteund in het verkrijgen van betaalbare huur- of koopwoningen, maar een te gedetailleerde benadering vanuit de gemeentelijke overheid -zonder rekening te houden met de natuurlijke marktwerking- roept toch vragen op. Een afstemming met de in de praktijk bereikte verkoopresultaten zou gewenst zijn, omdat dat een veel realistischer beeld geeft van de behoefte in plaats van een door de overheid té dirigerend sturen op klasse en prijsniveaus”. Reactie: Juist om er voor te zorgen dat er voldoende woningen worden gerealiseerd voor bepaalde kwetsbare doelgroepen, is het noodzakelijk dat de gemeente stuurt op aantallen en prijsstellingen van de woningen die voor deze doelgroepen worden gebouwd. Voor het duurdere segment stelt de gemeente zich veel terughoudender op. Hoewel een ontwikkelaar ook woningen wil bouwen waar vraag naar is, richt een ontwikkelaar zich in haar rol als ondernemer met name op het segment waar het meest op is te verdienen. Dit zijn echter doorgaans niet de woningen in de sociale koop en sociale huur, ook al is hier (veel) vraag naar. De gemeente heeft derhalve een hele andere insteek dan een marktpartij waardoor een sturende of dirigerende rol noodzakelijk is. Op zich zijn wij het met De Bunte eens, dat ook rekening moet worden gehouden met behaalde verkoopresultaten. De gemeente doet dit ook. Als voorbeeld kan worden genoemd dat zij niet halsstarrig heeft vastgehouden aan het programma om seniorenwoningen op de zuidelijke eilanden van Rengerswetering te realiseren. Ook is gezien de grote behoefte aan goedkope koopappartementen tijdens fase 2 door de gemeente ingestemd met het naar voren halen van een aantal goedkope koopappartementen in fase 3 (en het doorschuiven van sociale huurappartementen naar het 2e eiland).

- 54 -

C. “Het lijkt ons daarom een illusie dat een gemeente met een omvang als Bunschoten

reële mogelijkheden heeft om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Zolang met name niet de rijksoverheid essentiële wijzigingen aanbrengt in haar beleid zowel op het gebied van huurwoningen als op het gebied van koopwoningen (de hypotheekrenteaftrek) is het naar onze opvatting uiterst twijfelachtig of een gemeente in staat is een doorstroming te realiseren. Wij hebben waardering voor de ambitie ter zake, maar het blijft goed om voor ogen te houden dat het ontwikkelen van woningbouwprogramma’s op lokaal niveau nauwelijks effect blijkt te hebben op de bereidheid van mensen om goedkopere huurwoningen of goedkopere koopwoningen te verlaten. Zelfs voor starters geldt dat het meer dan aannemelijk lijkt dat de gemiddelde starter het liefst een woning koopt gebaseerd op de mogelijkheid om tot gezinsuitbreiding over te gaan. Zolang niet op rijksniveau ingrijpende wijzigingen worden aangebracht op het gebied van huisvestingsbeleid kan, zeker de huidige crisis daarbij in aanmerking genomen, ervan uitgegaan worden -althans naar ons inzicht- dat een effectieve doorstroming niet op gang te brengen is”. Reactie: Op zich zijn wij het er mee eens dat er, zeker in de huidige marktomstandigheden, diverse factoren spelen, die de doorstroming remmen. Niettemin is doorstromingsbevordering wel mogelijk. Met name door het realiseren van nieuwe huurwoningen, geschikt voor senioren, komen eengezinshuurwoningen vrij, die dan aan starters of startende gezinnen ten goede kunnen komen. Daarom is onze inzet er ook op gericht om met Het Gooi hier nadere afspraken over te maken. Doorstromingsbevordering in de koopmarkt is thans veel lastiger vanwege inkomensonzekerheden en een niet erg happige markt bij de verkoop van de huidige woning. Wij zien hier echter de komende jaren verandering in komen. De markt zal niet zo vast blijven zitten als thans. De Woonvisie biedt een langjarig perspectief en gaat uit van een op den duur verbeterde marktsituatie, waarin doorstroming weer op gang komt.

D. “Alhoewel wij er een voorstander van zijn om in de praktijk te toetsen of er belangstelling bestaat voor de aankoop van vrije kavels dan wel casco woningen, geldt ook hier dat het een betrekkelijke illusie lijkt dat dat “dus” zal leiden tot goedkopere woningen. Het seriematig bouwen van woningen is per definitie aanzienlijk goedkoper en leidt tot een betere kwaliteit, dan wanneer een opdrachtgever zelf de bouw moet organiseren”. Reactie: Bij de bebouwing van kavels of het afbouwen van cascowoningen kunnen de eigenaren voor een belangrijk deel zelf het kwaliteit- en afwerkingniveau kiezen cq faseren. Bovendien schakelen zij vaak vrienden, kennissen en familie in voor het bouwproces. Beide factoren kunnen de bouw goedkoper maken. Of de kwaliteit dan onder die van seriematige bouw komt te liggen is niet op voorhand aan te geven. In ieder geval behoeft de kwaliteit niet per definitie onvoldoende te zijn en zal hij altijd aan het Bouwbesluit moeten voldoen.

E. “Wij trekken de betrouwbaarheid van de resultaten van de enquête in twijfel. Als men een onderzoek doet naar de wensen welke bij kopers leven voor wat betreft woningen, zullen die kopers de natuurlijke neiging hebben om enerzijds een bedrag te noemen dat hen aantrekkelijk lijkt en anderzijds de neiging hebben eisen te stellen aan de woningen

- 55 -

die met dat bedrag niet meer corresponderen. Het ware verstandiger geweest om bij de enquête een onderzoek in te stellen naar de persoonlijke wensen met betrekking tot een programma van eisen (aspecten zoals de grootte van de woonkamer, keuken, aantal slaapkamers en dergelijke). Het stellen van de vraag wat een maximale prijs is die men voor een woning zou willen betalen zonder de koppeling te leggen naar de vraag of het daarbij behorende programma van eisen realistisch is, heeft naar ons inzicht weinig zin”. Reactie: De vele woningmarktenquêtes die Companen uitvoert test zij regelmatig op de relatie tussen gevraagde prijs en kwaliteit. Deze blijken op globaal niveau redelijk overeen te komen. Een algemeen gemeentelijk onderzoek is echter niet geschikt om op gedetailleerd niveau het verband tussen programma van eisen en de aanvaardbare koopsom te leggen. Dan zal bovendien de locatie in het onderzoek moeten worden betrokken. Een dergelijk onderzoek voor alleen Rengerswetering was wellicht mogelijk geweest, maar dat was niet zinvol in het kader van een woonvisie voor de gehele gemeente. Overigens wijzen we erop dat De Bunte bij de voorbereiding van het onderzoek en de vragenlijst betrokken is geweest. Voor zover zinvol heeft dat tot aanpassingen geleid (zie ook de ingekaderde tekst op pag. 15).

F. “Samenvattend en concluderend leidt het vorenstaande derhalve tot het volgende”: - “Wij zetten vraagtekens bij de onderzoeksopzet, in combinatie met de

gehanteerde data”; (zie reactie onder punt E) - “Wij zouden er voor willen pleiten dat de gemeente -met alle waardering voor

haar ambities- zich voor ogen houdt dat zij maar een relatieve invloed heeft met betrekking tot de behoefte aan woningen en zich met name zou moeten beperken tot een meer geconcentreerd beleid gericht op de meest kwetsbare groepen”; (zie reactie op punten A en B)

- “Voor het overige zou de gemeente zich met name moeten openstellen voor de behoefte die in de markt blijkt te bestaan en dat moeten relateren aan de feitelijk bereikte verkoopgegevens van de afgelopen jaren. Aldus ontstaat een veel realistischer beeld omtrent datgene waar de markt in feite behoefte aan blijkt te hebben”; (zie reactie op punt B)

- “Een te grote nadruk leggen op absolute aantallen en absolute prijsniveaus vinden wij niet verstandig” (zie reactie op punt A);

- “Tenslotte zou de gemeente moeten nagaan in hoeverre, als zij een bijdrage wil leveren om met name voor wat betreft starters meer betaalbare woningen mogelijk te maken, zij dat niet zou moeten zoeken in de omstandigheid dat de ter zake in de grondexploitatie te hanteren bedragen zouden moeten worden aangepast”. Reactie: • Allereerst zijn wij van mening dat de gemeente al een grote bijdrage levert

om betaalbare woningen voor starters mogelijk te maken: de gemeente voert tot op heden een actief grondbeleid en neemt

daarmee behoorlijke financiële risico’s om daarmee ook de regie te voeren op de ontwikkeling van starterwoningen;

de gemeente heeft een aantal jaren startersleningen verstrekt. Daarmee is reeds een budget gemoeid van € 1,8 miljoen. Ook heeft de

- 56 -

gemeenteraad besloten om, ondanks een bezuinigingstaakstelling, € 160.000,--ter beschikking te stellen voor 8 leningen in 2011.

• Verder hanteert de gemeente Bunschoten het uitgangspunt van een “sluitende” grondexploitatie voor Rengerswetering. Dit betekent dat de gemeente er primair op is gericht om “slechts” de te maken kosten om de woonwijk en bijbehorende voorzieningen te realiseren terug te verdienen via de grondopbrengsten. De gemeente heeft dus géén winstoogmerk. Verder is de gemeente er oprecht van overtuigd dat de grondprijzen zeker voor wat betreft de sociale woningbouw van een zodanig niveau zijn dat er voldoende betaalbare woningen met een laag prijsniveau kunnen worden gerealiseerd. Mogelijk kan de ontwikkelaar zelf ook nog eens nagaan of, als zij een bijdrage wil leveren aan de maatschappelijke vraag om te voorzien in sociale woningbouw, er ruimte gevonden kan worden in de vastgoedexploitatie.

8. Het Gooi en Omstreken De woningstichting heeft, als lid van de begeleidingsgroep, laten weten verder geen inhoudelijk commentaar te hebben op de visie zoals die in het college van 12 oktober 2010 is behandeld. 9. VROM (telefonische reactie d.d. 15-11-2010) De Inspectie VROM ziet de visie als een gemeentelijke aangelegenheid. Men onthoudt zich verder van commentaar.

- 57 -