gemeentedagen 2014 - bestuursrecht & grondbeleid

31
Gemeentedag 2014 Actualiteiten gebiedsontwikkeling Egbert de Groot advocaat Overheid en Onderneming 13 en 20 maart 2014

Upload: akd

Post on 18-Dec-2014

95 views

Category:

Business


1 download

DESCRIPTION

 

TRANSCRIPT

Page 1: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Gemeentedag 2014Actualiteiten gebiedsontwikkeling

Egbert de Grootadvocaat Overheid en Onderneming

13 en 20 maart 2014

Page 2: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

2

Inhoudsopgave

1. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college.

2. Afbreken onderhandelingen.

3. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel.

4. Waardering van een lucratieve bestemming in onteigeningszaken.

5. Duurzame ontwrichting en leegstand.

Page 3: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-11-2013,

ECLI:NL:GHARL:2013:8549

1. Op verzoek van wethouder start oriënterende gesprekken tussen ontwikkelaar en gemeente over recreatiepark.

2. Partijen in onderhandeling getreden over de tussen de gemeente en ontwikkelaar te sluiten exploitatieovereenkomst.

3. Tien concepten én de definitieve samenwerkingsovereenkomst door de huisadvocaat van de gemeente opgesteld.

4. Plan besproken in de vergadering van de gemeenteraad.

5. Naar aanleiding van het debat in de raadsvergadering is de samenwerkingsovereenkomst aangepast.

6. De raad stemt in met de samenwerkingsovereenkomst.

3

Page 4: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

7. Het college stelt voor het bestemmingsplan vast te stellen en in te stemmen met de realisatieovereenkomst, de inrichting- en beheersovereenkomst en de planschadeverhaalsovereenkomst.

8. Raad houdt besluitvorming aan voor volgende vergadering.

9. De gemeentesecretaris verzoekt voorafgaande aan de (uitgestelde) raadsvergadering de privaatrechtelijke overeenkomsten te ondertekenen, zodat tijdens de raadsvergadering de burgemeester de privaatrechtelijke overeenkomsten zou kunnen ondertekenen. In de overeenkomsten is opschortende voorwaarde instemming raad voorzien.

10.Raad wil niet dat wordt uitgepond.

11.College stelt deze aanvullende voorwaarde na schorsing aan ontwikkelaar maar deze wil niet direct akkoord gaan.

4

Page 5: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

12.Raad stelt bestemmingsplan niet vast.

13.Ontwikkelaar toont zich bereid tot aanpassingen en gesprek, maar niet tot het niet uitponden.

13.Gemeente ontbindt de samenwerkingsovereenkomst.

5

Page 6: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

Vraag: Hoe oordeelt het Hof?

1. Zijn de opvolgende overeenkomsten (exploitatieovereenkomst e.d.) tot stand gekomen?

2. Zo ja, is de in deze opvolgende overeenkomsten opgenomen opschortende voorwaarde vervuld?

6

Page 7: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

Het Hof oordeelt dat reeds voorafgaand aan de raadsvergadering door aanbod en aanvaarding de overeenkomsten, onder opschortende voorwaarde van goedkeuring raad, tot stand zijn gekomen. Zulks omdat:

a. de wethouder aan het college heeft voorgesteld dat overeenstemming is bereikt met de exploitanten over de overeenkomsten.

b. het college het voorstel van de wethouder overgenomen heeft blijkens de parafering door de burgemeester en de (overige) wethouders op het voorstel.

c. gesteld noch gebleken is dat in de collegevergadering alsnog anders is beslist.

d. ondertekening na de raadsvergadering – gezien voormelde omstandigheden – door de burgemeester slechts een symbolische betekenis had.

7

Page 8: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

De opschortende voorwaarde goedkeuring raad

1. Bij een opschortende voorwaarde is artikel 6:23 BW van toepassing.

2. Hof oordeelt dat het de gemeente(raad) niet vrij om op het allerlaatste moment alsnog de eis te stellen dat een verbod tot uitponding in de realisatieovereenkomst moest worden opgenomen en de ondertekening van de overeenkomst en het vaststellen van het bestemmingsplan daarvan afhankelijk te stellen.

3. Hof oordeelt dat onder deze omstandigheden de voorwaarde als vervuld beschouwd moet worden.

Het hof betrekt bij dit oordeel dat:

1. De gemeente na de vergadering geen pas op de plaats heeft gemaakt, en de ontwikkelaar niet op ordentelijke wijze in de gelegenheid heeft gesteld haar standpunt ten aanzien van het amendement van de raad te bepalen en overleg achterwege te laten.

8

Page 9: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

2. De besluitvorming niet heeft aangehouden teneinde een juiste en zorgvuldige afweging aan de zijde van de ontwikkelaar mogelijk te maken, maar direct heeft besloten om het plan niet vast te stellen.

Opschortende voorwaarde of totstandkomingsvereiste?

Hof overweegt ten overvloede nog dat een beroep op de voorwaarde onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is (6:248 lid 2 BW).

Ook als dus sprake zou zijn geweest van een totstandkomings-vereiste, zou dit de gemeente niet geholpen hebben.

De gemeente is aansprakelijk voor de schade aldus het Hof.

9

Page 10: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college

De les is:

Tussentijdse interventies van het bestuur kunnen leiden tot “binding” later in het proces.

Het is wenselijk duidelijk in de overeenkomst te beschrijven of de voorwaarde een opschortende of een totstandkomingsvoorwaarde is.

Leg duidelijk vast welke vrijheid men zich wil voorbehouden ten aanzien van de voorwaarde en tussentijdse besluiten.

10

Page 11: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Afbreken onderhandelingen

Gerechtshof Arnhem, 23-04-2013, LJN:BZ8181

Maatstaf:

Ieder van de onderhandelende partijen is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.

Dit is een terughoudende toets.

11

Page 12: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Casus

1. Ontwikkelaar en gemeente onderhandelen over de realisatie van woningbouw en recreatie.

2. Partijen sluiten intentieovereenkomst.

3. B&W leggen een motie raad 2008 opgenomen standpunt van de raad jegens ontwikkelaar positievere uit gegeven dan het hof in de motie leest. B&W schrijven dat “de raad zich in principe positief uitspreekt over woningbouw en recreatie”.

4. Ontwikkelaar richt op initiatief gemeente een rechtspersoon op en maakt kosten.

5. Gemeenteraad besluit geen woningbouw toe te staan.

6. De ontwikkelaar stelt dat de onderhandelingen onrechtmatig zijn afgebroken en dat de gemeente aansprakelijk is.

12

Afbreken onderhandelingen

Page 13: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Afbreken onderhandelingen

Vraag: Is de gemeente aanspraken en zo ja waarvoor?

13

Page 14: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Afbreken onderhandelingen

Hof:

1. Ontwikkelaar mocht van (te) positieve uitleg uitgaan nu zij geen reden had daaraan te twijfelen.

2. Met de (te) positieve uitleg van de motie van de raad en initiatief tot oprichting van de rechtspersoon heeft de gemeente naar het oordeel van het hof de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden toegestaan.

3. Het had op de weg van de gemeente gelegen om, indien zij meende dat een reële kans bestond dat het plan niet zou worden uitgevoerd, dit aan de ontwikkelaar mee te delen. Dat de gemeente dat heeft gedaan, is gesteld noch gebleken.

4. Onder voornoemde omstandigheden konden de onderhandelingen niet (langer) vrijblijvend konden worden afgebroken. De bekendheid van de ontwikkelaar met het feit dat voor de uiteindelijke verwezenlijking van het plan instemming van de raad noodzakelijk was, kan niet tot een ander oordeel leiden.

14

Page 15: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

5. Gemeente aansprakelijk voor:

a. Kosten ter voorbereiding en totstandkoming masterplan;

b. Kosten ter oprichting joint venture (oprichtingskosten en overdrachtsbelasting).

15

Afbreken onderhandelingen

Page 16: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Afbreken onderhandelingen

De les is:

Vertaal besluiten van een ander orgaan niet maar deel deze bij voorkeur letterlijk mede.

Stel duidelijk of men de kosten al of niet voor eigen rekening en risico maakt resp. maak afspraken over een kostenverdeling.

16

Page 17: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-12-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9210

Casus:

Twee bouwmarkten (A en B) maken aanspraak op één plek. A had zich al gemeld, maar toen was er geen plek. Gemeente deelt mee dat als deze er komt zijn de ondernemers gelijke kansen zal bieden. Er komt na enige tijd een plek waar B aanspraak op maakt. Gemeente gunt aan B.

Stelling gemeente: de gemeente heeft contractsvrijheid en mag dus gunnen aan zie zij wil.

Vraag: Is de stelling van de gemeente juist?

17

Page 18: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel

Hof:

1. Gemeente is ondanks de contractsvrijheid gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

2. Het geval wordt gekenmerkt door de schaarse ruimte die in de Gemeente beschikbaar is voor bouwmarkten.

3. Deze schaarste bepaalt mede de mate van zorgvuldigheid die de gemeente bij de uitgifte van gronden moet betrachten.

4. De gemeente wist dat partij A belangstelling had en had toegezegd dat als er grond beschikbaar zou komen zij er voor zou zorgen dat de ene ondernemer ten opzichte van de andere ondernemer uit dezelfde branche niet benadeeld zou kunnen worden.

18

Page 19: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel

5. Toen de gemeente grond beschikbaar kreeg, had het op haar weg gelegen om na te gaan of A nog belangstelling had, zodat A had kunnen meedingen.

6. Mede gelet op de schaarste van relevante grondposities heeft de gemeente het gelijkheidsbeginsel geschonden althans onzorgvuldig jegens Bouwmarkt Epe gehandeld.

7. Gemeente aansprakelijk voor schade uit onrechtmatige daad.

19

Page 20: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel

Rechtbank Arnhem, 23-09-2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN9729

“A exploiteert diverse autowasstraten. Binnen een straal van 50 meter van het terrein van A is Wasstraat B gevestigd, die eveneens diverse autowasstraten exploiteert.”

A geeft te kennen te willen adverteren op parkeertickets. De gemeente weigert. Later gunt zij, door tussenkomst van een derde, dit voorrecht wel aan B

Vraag: Kan dat op grond van de contractsvrijheid van de gemeente?

20

Page 21: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel

Rechtbank:

1. Het gelijkheidsbeginsel in een geval als het onderhavige –waarin meerdere plaatselijke ondernemers wensen te adverteren op door de gemeente uitgegeven parkeertickets –vereist dat alle inschrijvers dezelfde kansen krijgen. Het betekent dus dat voor alle plaatselijke ondernemers dezelfde voorwaarden moeten gelden en dat zij over dezelfde informatie moeten kunnen beschikken. Dat is niet gebeurd.

2. Gemeente heeft zowel het gelijkheidsbeginsel als het beginsel van een transparante procedure geschonden en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld.

21

Page 22: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel

3. Gemeente moet, ook indien zij ervoor kiest om het bedrukken van door haar uitgegeven tickets voor betaald parkeren met (reclame)advertenties op te dragen aan een derde, erop toezien dat ondernemers die deze parkeertickets bedrukt willen zien gelijke kansen worden geboden en dat daartoe een transparante, voor eenieder duidelijke, procedure wordt gevolgd.

22

Page 23: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel

De les is:

Als bekend is dat er meer partijen belangstelling hebben voor een schaars goed, moet je als gemeente alle partijen een gelijke kans geven tenzij er sprake is van ongelijke gevallen (denk aan bedrijfsverplaatsing in het publiek belang). De contractsvrijheid van een gemeente is derhalve meer begrensd dan van andere private partijen.

23

Page 24: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden om van planologische medewerking af te zien

Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State,

25-10-2013, 201307468/1/R2 en 201307468/2/R2

Casus:

Een gemeente herziet een bestemmingplan.

Een particulier wil een woning bouwen in dit plan waar dat op grond van de oude bestemming niet kan.

De gemeente(raad) heeft daartegen geen planologische bezwaren.

De gemeente bereikt geen overeenstemming over een anterieure overeenkomst met de particulier en legt een conserverende bestemming op.

Stelling: bij gebreke van overeenkomst is de gemeente gerechtigd planologische medewerking te weigeren.

Vraag: is de stelling van de gemeente juist?24

Page 25: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden om van planologische medewerking af te zienAfdeling bestuursrechtspraak Raad van State,

25-10-2013, 201307468/1/R2 en 201307468/2/R2

1. Ter zitting heeft de raad gesteld dat geen planologische bezwaren bestaan tegen een woning op het perceel.

2. Desondanks is geen woonbestemming toegekend, omdat het kostenverhaal niet is verzekerd nu geen anterieure overeen-komst is gesloten.

3. Als de bouw van een woning planologisch mogelijk wordt gemaakt moet het verhaal van grondexploitatiekosten verzekerd zijn via het privaatrechtelijk of het publiekrechtelijk spoor (appellant stelde dat afspraak was geen kosten in rekening te brengen).

4. Nu geen planologische bezwaren bestaan tegen de gewenste woning is het feit dat geen anterieure overeenkomst is gesloten een onvoldoende deugdelijke motivering om aan het perceel geen woonbestemming toe te kennen.

25

Page 26: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden om van planologische medewerking af te zien

De les is:

1. Doe niet te gemakkelijk toezeggingen over de planologische inpasbaarheid.

2. Als sprake is van planologische inpasbaarheid is het ontbreken van een anterieure overeenkomst geen reden om niet mee te werken.

26

Page 27: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Waardering van een lucratieve bestemming in onteigeningszaken

Hoge Raad, 08-02-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY

1. Bij onteigening moet gekeken worden naar de stand van zaken op de peildatum.

2. Als dan een bestemmingsplan voor bijvoorbeeld woningbouw vigeert, vormt dit een gegeven dat als uitgangspunt dient voor de waardering.

3. Echter: artikel 40c bepaalt dat bij onteigening geen rekening gehouden wordt met de voordelen en de nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt.

Stelling: De gemeente C onteigend voor de realisatie van woningbouwwijk vergezicht. De gemeente maakt bouwrijp en verkoopt de grond daarna aan een ontwikkelingscombinatie. Gemeente stelt, je mag geen rekening houden met de woningbouwbestemming.

Vraag: Heeft de gemeente gelijk?

27

Page 28: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Waardering van een lucratieve bestemming in onteigeningszaken

De les is:

Op dit moment is ongewis wat de stand van zaken is op dit gebied. Het is zaak de ontwikkelingen op dit gebied bij te houden.

28

Page 29: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Duurzame ontwrichting en leegstand

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State,

05-12-2012, 201200385/1/R2, LJN:BY5093

Criterium

Is niet dat er winkels verdwijnen door een nieuwe ontwikkeling maar of ook na het sluiten van een of meer voorzieningen voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van of in hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen.

Vraag: mag je supermarkt A weigeren omdat als A komt twee kleinere supermarkten in het dorp failliet gaan?

29

Page 30: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Duurzame ontwrichting en leegstand

Leegstand, woon –en leefklimaat en ondernemersklimaat als reden weren ruimtelijke ontwikkelingen:

1. Overcapaciteit kan leiden tot een toename van de leegstand in het hetgeen tot de negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat kan leiden.

2. Planwetgever moet dit bij ruimtelijke besluiten meewegen. Daarbij moet ook aandacht zijn voor groeiende aandeel internetbestedingen en met de teruglopende bestedingen in verband met de huidige economische situatie.

30

Page 31: Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

Duurzame ontwrichting en leegstand

De les is:

Ruimtelijke ordening is geen ordening van concurrentie! Maar:

Concurrentie die leidt tot het niet meer op korte afstand kunnen kopen van dagelijkse inkopen, en/of concurrentie die leidt tot leegstand, kunnen wel een reden zijn om nieuwe ontwikkelingen te weren.

31