gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “woonverwevingsgebied z...

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Woonverwevingsgebied Z ON1-WU-6” -

Voorlopige vaststelling

Opdrachtgever:

Stadsbestuur Halen

Markt 14 3545 Halen

Maart 2012

Stad Halen Provincie Limburg Dossiernr: 0736412

Ontwerp- en adviesbureau afdeling ruimtelijke planning

Vestiging Hasselt Vestiging Vlaams Brabant Herckenrodesingel 101 3500 Hasselt Domeinstraat 11A 3010 Kessel-Lo tel: 011/26.08.70 fax: 011/26.08.80 tel: 016/89.34.40 - fax: 016/89.57.83 email: [email protected] email: [email protected]

mailto:[email protected]

Halen:Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Woonverwevingsgebied Z ON1-WU-6” Voorlopige vaststelling

Libost-Groep NOT01I-07364.12 Z ON1 WU6 Maart 2012 pag. 2/133

Revisie Toelichting datum

A

B

C

D

E

F

G

H

I

Conceptnota

Voorontwerp CBS 28 april 2008

Aanpassingen CBS voorontwerp plenaire vergadering 28.05.2008

Aanpassingen eerste plenaire vergadering

Inpassing screeningsnota en deelplan 2 WU-6. Tweede plenaire vergadering

Aanpassingen nota aan tweede plenaire vergadering 19.02.2010

Aanpassingen nota aan structureel overleg 17/12/2010

Aanpassingen tweede structureel overleg 31.08.2011 + plangrens WU6

Aanpassingen plenaire 07.02.2012

14 Februari 2008

April 2008

April 2008

Mei 2009

Januari 2010

November 2010

Juli 2011

November 2011

Maart 2012

Naam Handtekening datum

Opgemaakt

ruimtelijke planner

l.ar./stbk Lut Gijsenbergs –

Arch/stbk Ann Steegmans

November 2011

Geverifieerd

projectleider

l.ar./stbk Lut Gijsenbergs Maart 2012

Vrijgegeven

afdelingshoofd

l.ar. /stbk. Peter Govaerts Maart 2012



Inhoudsopgave

TITEL I: TOELICHTINGSNOTA ............................................................................................................................................................................................................................................ 7 1 Inleiding .......................................................................................................................................................................................................................................................................... 7 2 Ter uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Halen ............................................................................................................................................................................. 8

2.1 Bindende bepalingen .............................................................................................................................................................................................................................................. 8 2.2 Richtinggevende bepalingen ................................................................................................................................................................................................................................... 9

3 Afbakening ................................................................................................................................................................................................................................................................... 13 3.1 Afbakening ZON1 ................................................................................................................................................................................................................................................. 13 3.2 Afbakening WU6 ................................................................................................................................................................................................................................................... 13

4 Bestaande toestand ..................................................................................................................................................................................................................................................... 15 4.1 Macro .................................................................................................................................................................................................................................................................... 15 4.2 Meso ..................................................................................................................................................................................................................................................................... 16 4.3 Bestaande toestand micro woonverwevingsgebied Z-ON1 .................................................................................................................................................................................. 16 4.4 Bestaande toestand micro woonverwevingsgebied WU 6 .................................................................................................................................................................................... 20

5 Bestaande juridische toestand ..................................................................................................................................................................................................................................... 23 6 Relevante studies en gegevens ................................................................................................................................................................................................................................... 26

6.1 Woonbehoefte....................................................................................................................................................................................................................................................... 26 6.2 Sociale woningbouw ............................................................................................................................................................................................................................................. 27 6.3 Demografie ........................................................................................................................................................................................................................................................... 27 6.4 Bestaande woning aanbod ................................................................................................................................................................................................................................... 29 6.5 Mobiliteitsplan ....................................................................................................................................................................................................................................................... 31

7 Kaarten - Bestaande feitelijke toestand........................................................................................................................................................................................................................ 32 8 Fotoreportage ZON1 .................................................................................................................................................................................................................................................... 44 9 Fotoreportage WU-6 .................................................................................................................................................................................................................................................... 46 10 Gewenste ruimtelijke structuur .............................................................................................................................................................................................................................. 49

10.1 Uitgangspunten Z-ON1 .................................................................................................................................................................................................................................... 49 10.2 Algemene ruimtelijke doelstellingen Z-0N 1 ..................................................................................................................................................................................................... 49

10.2.1 Kwaliteitsvolle woonomgeving creëren ........................................................................................................................................................................................................ 49 10.2.2 Waarborgen sociale woningbouw ................................................................................................................................................................................................................ 49 10.2.3 Duurzame ruimtelijke ontwikkeling .............................................................................................................................................................................................................. 50 10.2.4 Diversiteit beklemtonen en zoneren ............................................................................................................................................................................................................ 50 10.2.5 Beschermen van de woonomgeving ........................................................................................................................................................................................................... 51 10.2.6 Aanwezige reliëf benutten ........................................................................................................................................................................................................................... 51 10.2.7 Behoud zone gemeenschapsvoorzieningen ................................................................................................................................................................................................ 51 10.2.8 Behoud en versterken natuurverbindingen en groene meerwaarden creëren ............................................................................................................................................. 51 10.2.9 Verkeer-erftoegangswegen ......................................................................................................................................................................................................................... 51 10.2.10 Kleinschaligheid beklemtonen ................................................................................................................................................................................................................ 52

10.3 Conceptuele uitwerking ZON1 ......................................................................................................................................................................................................................... 52 10.3.1 Conceptelementen ...................................................................................................................................................................................................................................... 52 10.3.2 Ontwerpend onderzoek ............................................................................................................................................................................................................................... 55 10.3.3 Mogelijk inrichtingsvoorstel zuidelijk woongebied (strategisch woonproject en woonreservegebied).......................................................................................................... 61

10.4 Inrichtingsvoorstel bebouwing Thibautstraat .................................................................................................................................................................................................... 62



10.5 Gewenste inrichting .......................................................................................................................................................................................................................................... 63 10.5.1 Fasering en bouwtypologie .......................................................................................................................................................................................................................... 64 10.5.2 Referentiebeelden strategisch woonproject ................................................................................................................................................................................................. 65 10.5.3 Bouwen op een helling ................................................................................................................................................................................................................................ 66 10.5.4 Gewenste inrichting van de open ruimten ................................................................................................................................................................................................... 66

11 Naar grafisch plan ZON1 ...................................................................................................................................................................................................................................... 67 12 Gewenste ruimtelijke structuur WU-6 .................................................................................................................................................................................................................... 68

12.1 Afbakening en differentiatie van de agrarische hoofdstructuur in Vlaanderen ................................................................................................................................................. 68 12.1.1 Doelstelling .................................................................................................................................................................................................................................................. 70 12.1.2 Visie ............................................................................................................................................................................................................................................................ 70

13 Naar grafisch plan WU-6 ....................................................................................................................................................................................................................................... 72 14 Watertoets ............................................................................................................................................................................................................................................................ 73

14.1 Decreet IWB ..................................................................................................................................................................................................................................................... 73 14.2 Waterparagraaf ................................................................................................................................................................................................................................................ 74 14.3 Watertoetskaarten ............................................................................................................................................................................................................................................ 75

15 Ruimtelijke veiligheidsrapportage ......................................................................................................................................................................................................................... 78 16 Ruimtebalans ........................................................................................................................................................................................................................................................ 80 17 Planbaten / Planschade ........................................................................................................................................................................................................................................ 82 18 Gebruikerscompensatie door bestemmingswijziging ............................................................................................................................................................................................ 89 19 Op te heffen voorschriften en bestemmingen ....................................................................................................................................................................................................... 90 20 Verantwoording opmaak onteigeningsplan ........................................................................................................................................................................................................... 91

20.1 Algemeen ......................................................................................................................................................................................................................................................... 91 20.2 Algemeen belang ............................................................................................................................................................................................................................................. 94 20.3 Onteigeningsnoodzaak .................................................................................................................................................................................................................................... 94 20.4 Hoogdringend karakter ..................................................................................................................................................................................................................................... 94 20.5 Conclusie ......................................................................................................................................................................................................................................................... 94

TITEL II: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN .................................................................................................................................................................................................... 99 1 Algemene bepalingen .................................................................................................................................................................................................................................................. 99

Artikel 1 Overgangsbepaling ..................................................................................................................................................................................................................................... 99 Artikel 2 Wijze van meten .......................................................................................................................................................................................................................................... 99 Artikel 3 Gehanteerde begrippen............................................................................................................................................................................................................................... 99 Artikel 4 Algemene voorschriften ............................................................................................................................................................................................................................. 101 Bepalingen in verband met de bestemmingen ............................................................................................................................................................................................................... 101 Bepalingen in verband met de architectuur ................................................................................................................................................................................................................... 101 Bepalingen voor het behoud van waardevolle bomen en kleine landschapselementen ................................................................................................................................................ 101 Bepalingen in verband met het waterbeleid ................................................................................................................................................................................................................... 101 Afsluitingen .................................................................................................................................................................................................................................................................... 102 Inrichting groenzones .................................................................................................................................................................................................................................................... 102

2 Specifieke bepalingen voor de verschillende bestemmingszones ............................................................................................................................................................................. 103 Artikel 5 Woongebied: Strategisch duurzaam woonproject ..................................................................................................................................................................................... 104 Artikel 6 Zone voor gemeenschapsvoorzieningen ................................................................................................................................................................................................... 109 Artikel 7 Woongebied: open bebouwing .................................................................................................................................................................................................................. 112 Artikel 8 Parkgebied ................................................................................................................................................................................................................................................ 114



Artikel 9 Structurerend groen (indicatieve aanduiding) ............................................................................................................................................................................................ 117 Artikel 10 Zone voor lokale weg ................................................................................................................................................................................................................................ 119 Artikel 11 Ontsluiting (indicatieve aanduiding) ........................................................................................................................................................................................................... 120 Artikel 12 Traject voor trage wegen (indicatieve aanduiding) .................................................................................................................................................................................... 121 Artikel 13 Zone voor agrarisch gebied ....................................................................................................................................................................................................................... 122 Artikel 14 Tracé voor waterloop (indicatieve aanduiding) .......................................................................................................................................................................................... 123 Artikel 15 Woonreservegebied .................................................................................................................................................................................................................................. 125 Artikel 16 Zone voor tuinen ....................................................................................................................................................................................................................................... 127

TITEL III: SCREENINGSNOTA ......................................................................................................................................................................................................................................... 130 Kaart 1: Gewestplan ZON1 ................................................................................................................................................................................................................................................. 32 Kaart 2: Kadmap ZON1 ....................................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 3: Overige bepalingen ZON1 ..................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 4: Topografische kaart ZON1 .................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 5: Orthofoto ZON1 ..................................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 6: Gewestplan WU6 ................................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 7: Kadmap WU6 ........................................................................................................................................................................................................................................................ 32 Kaart 8: Overige bepalingen WU6 ....................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 9: Topografische kaart WU6 ...................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 10: Orthofoto WU6 ..................................................................................................................................................................................................................................................... 32 Kaart 11: Waterloop ............................................................................................................................................................................................................................................................ 32 Kaart 12: Planbaten en planschade deelgebied 1 ............................................................................................................................................................................................................... 84 Kaart 13: Onteigeningsplan deelgebied 1 ........................................................................................................................................................................................................................... 95 Figuur 1 Aanduiding planologische ruil op gewestplan ......................................................................................................................................................................................................... 7 Figuur 2 Planologische ruil Figuur 3 Grens ZON1 ........................................................................................................................................................................................................ 8 Figuur 4 Ligging plangebied in deelruimte volgens GRS ...................................................................................................................................................................................................... 9 Figuur 5: Gewenste nederzettingstructuur GRS .................................................................................................................................................................................................................. 10 Figuur 6: woonprogrammatie in Zelem GRS ....................................................................................................................................................................................................................... 11 Figuur 7 Stratenplan ZON1 – gewestplan ZON1 ................................................................................................................................................................................................................ 13 Figuur 8 Grenzen vernietigd BPA Zelem recreatie dd. 11.01.2007 ..................................................................................................................................................................................... 14 Figuur 9 Grenzen BPA Zelem goedgekeurd bij KB dd.16/11/1981 .................................................................................................................................................................................... 14 Figuur 10: Ligging Halen op de grens met Vlaams Brabant ................................................................................................................................................................................................ 15 Figuur 11: Ligging Zelem..................................................................................................................................................................................................................................................... 16 Figuur 12: Biologische waarderingskaart ZON1 .................................................................................................................................................................................................................. 17 Figuur 13: Bestaande toestand ZON1 ................................................................................................................................................................................................................................. 18 Figuur 14: Ligging plangebied ZON1 in Halen .................................................................................................................................................................................................................... 19 Figuur 15 Biologische waarderingskaart WU-6 ................................................................................................................................................................................................................... 20 Figuur 16: Ligging plangebied WU6 macro ......................................................................................................................................................................................................................... 21 Figuur 17 Orthofoto WU6 (bron: Bingmaps) ........................................................................................................................................................................................................................ 22 Figuur 18 Uitsnede uit Hageland herbevestigd agrarisch gebied ........................................................................................................................................................................................ 69 Figuur 19: Beslissingsschema ruimtelijke veiligheidsrapportage ......................................................................................................................................................................................... 79



plangebied Z ON1

perifeer woonuitbreidingsgebied WU-6

kern

ruil

TITEL I: TOELICHTINGSNOTA

1 INLEIDING

Onderhavig gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) voor het woonverwevingsgebied Z-ON1 WU-6 wordt opgemaakt ter uitvoering van de bindende bepaling 27 van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Halen (goedgekeurd bij Besluit van de Bestendige Deputatie van de Provincie Limburg van 23.01.2006, gepubliceerd d.d. )13.12.2006. In de bindende bepaling wordt gesteld dat de op het gewestplan aangeduide zone ZON1 met de huidige bestemming gemeenschapsvoorzieningen gedeeltelijk bestemd wordt als woongebied. In ruil hiervoor wordt het woonuitbreidingsgebied WU-6 geschrapt en omgezet naar een niet woonbestemming.

Figuur 1 Aanduiding planologische ruil op gewestplan



2 TER UITVOERING VAN HET GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN HALEN

2.1 BINDENDE BEPALINGEN

Bindende bepaling 14: de gemeente selecteert woonuitbreidingsgebied ZWU6 om op te heffen of te herbestemmen naar een “niet woonfunctie”. 1

Bindende bepaling 15: De gemeente selecteert het woonverwevingsgebied ZON1 om gefaseerd te ontwikkelen of aan te snijden i.f.v. de sociale behoefte en als strategisch woonproject voor 2007 Bindende bepaling 27: de gemeente maakt een ruimtelijk uitvoeringsplan op waardoor de planologische ruil van Z-WU6 met Z-ON1 in Zelem juridisch wordt vastgelegd en gefaseerd ontwikkeld wordt i.f.v. de aantoonbare woonbehoefte volgens scenario 2 van het RSPL.

2.

Figuur 2 Planologische ruil Figuur 3 Grens ZON1

1 GRS bindend deel pg 277

2 GRS bindend deel pg 280 Scenario 2 inzake de verdeling van bijkomende woningen geeft meer ruimte aan de gemeenten van het buitengebied. Het treedt in werking na de herziening van het ruimtelijk

structuurplan Vlaanderen.



2.2 RICHTINGGEVENDE BEPALINGEN

“Halen stad in de stroming, op het kruispunt en de overgang van structuren”.3 In relatie tot de bouwstenen en rekening houdend met de randvoorwaarden die de hogere overheden stellen aan het gemeentelijk ruimtelijk beleid komen we voor Halen tot de volgende toekomstvisie op langere termijn:

De belangrijkste woongebieden vrijwaren van overstroming De open ruimte en de natuurlijke waarden beter beheren Een gemeente waar het goed is om te wonen en te werken in de kernen Voor elke plek een aangepast beleid voeren Ruimte voor kwaliteit gaat samen met een veilig, vlot en leefbaar verkeer. Basisprincipes voor de gewenste ruimtelijke structuur

4

De visies en de basisdoelstellingen worden vertaald in een aantal concreter te hanteren basisprincipes voor het ruimtelijk beleid. Deze principes geven een eerste vertaling naar het terrein voor elk thema. Toekomstvisie _ Basisprincipes

De belangrijkste woongebieden vrijwaren =>2.1 potentiële overstromingsgebieden van overstroming optimaal vrijwaren voor overstroming,

De open ruimte en de natuurlijke waarden =>2.2 Het fysisch systeem als drager van de beter beheren, biedt nieuwe kansen gewenste ruimtelijke structuur

Een gemeente waar het goed is om te wonen=> 2.3 Bundeling van de woon- en leefsfeer en te werken in de dorpskernen_ 2.4 Bedrijvigheid concentreren op het lokaal bedrijventerrein

Voor elke plek een aangepast beleid=> 2.5 Halen kent 5 deelruimten (plangebied RUP woonverwevingsgebied Z ON1-WU6 is gesitueerd in de deelruimte2 uitlopers van het Kempisch plateau)

Ruimte voor kwaliteit gaat samen met een veilig=> 2.6 Optimale integratie van bereikbaarheid, Vlot en leefbaar verkeer verkeersleefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit

Figuur 4 Ligging plangebied in deelruimte volgens GRS

De uitlopers van het Kempisch plateau als menging tussen ecologisch waardevolle natuurlijke structuren en de woonkern Zelem5

Het gehele gebied ten noorden van de N2 heeft een overwegend natuurlijk karakter. Grote boscomplexen, de Zwarte Beek en belangrijke schakels in het Vlaams Ecologisch Netwerk omgeven de woonkern van Zelem. Door een verdichting en intensifiëring, landschappelijk ingepast, wordt een duurzame woonkern in een groen karakter nagestreefd. Een gedeconcentreerde bundeling van wonen, werken en recreatie is het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied. De groengebieden in deze ruimte, als belangrijke schakel in het Vlaams Ecologisch Netwerk, moeten beschermd worden tegen de opkomende druk van het hard recreatief medegebruik. Voor de illegale weekendhuisjes wordt een uitdovingsbeleid opgesteld daar ze niet in de omgeving kunnen worden geïntegreerd.

3 GRS richtinggevend deel pg. 164



5



Gewenste woon- en leefstructuur

6

Woonkern. Zelem en Loksbergen worden uitgebouwd als woonkernen. Een woonkern is een ruimtelijk herkenbaar geheel, een landschapsdeel dat aaneensluitend bebouwd is door

huizen met hun hovingen, openbare gebouwen, kleine industriële handelsuitrustingen met inbegrip van tussenliggende verkeerswegen, parken, sportterreinen, enz… Het wordt begrensd door landbouwgebied, bosgebied, braak en woeste gronden waartussen zich eventueel een ‘verspreide bewoning’ bevindt. De woonkernen hebben een beperkte uitrustingsgraad en omvatten dagelijkse voorzieningen (primaire handel, school, sport, kerk, …) en een zeker draagvlak om deze voorzieningen duurzaam in stand te houden. Voor niet dagelijkse voorzieningen zijn woonkernen afhankelijk van de nabijgelegen hoofddorpen. In de woonkernen kunnen bedrijventerreinen voor historisch gegroeide bedrijven worden gelokaliseerd.

Figuur 5: Gewenste nederzettingstructuur GRS

6 GRS richtinggevend deel pg.186



De realisatie van de woonbehoefte en het woonbeleid

7

De woonbehoefte wordt berekend in het Ruimtelijk Structuurplan provincie Limburg (RSPL). Volgens de provinciale prognose, gebaseerd op de gesloten bevolkingsprognose, kunnen er in Halen 234 bijkomende woningen worden gerealiseerd in de periode 1992–2007. Echter zijn er in de periode 1992– 2002 reeds 569 bijkomende wooneenheden gerealiseerd. Dit cijfer overstijgt in 2002 reeds ruim de geraamde behoefte tot 2007. Daarbij wordt verwacht dat er 164 kavels en bouwgronden langs uitgeruste wegen of in verkavelingen beschikbaar

zullen komen (door de vrije markt) in de periode 2002-2007. Conclusie is dat de gemeente Halen op basis van de gesloten bevolkingsprognose geen initiatieven moet nemen om bijkomende woonmogelijkheden op de markt te brengen. Halen moet m.a.w. geen actief woonbeleid meer voeren tot 2007, ondanks het tekort aan sociale woningen en kavels. D.w.z. dat zij enkel ontwikkelingen binnen het bestaande juridische aanbod kan sturen en er geen woonuitbreidingsgebieden meer aangesneden mogen worden. De gemeente wenst omwille van een ruimtelijke afweging na de planperiode 2002-2007 een zone voor openbaar nut in Zelem aan te snijden, als planologische ruil met het woonuitbreidingsgebied WU6 in Zelem. Echter in het RSPL is de mogelijkheid ingeschreven om onder bepaalde omstandigheden af te wijken van de ramingen en behoefteberekeningen op basis van de natuurlijke aangroei. Buitengebiedgemeenten kunnen, na goedkeuring van het RSPL en de herziening van het RSV, aanspraak maken op een soort provinciale ‘reservepot’ om bijkomende woningen te realiseren in het buitengebied. Dit kan voor de opvang van buitenlandse woondruk (dit is niet van toepassing voor de gemeente Halen), voor specifieke doelgroepen (sociale huisvesting, regularisatie weekendverblijven, woonwagenterreinen,..) en voor zeer specifieke (voorbeeld)projecten. De provincie werkt hiervoor twee scenario’s uit. De gemeente doet in het

gemeentelijk ruimtelijk structuurplan hetzelfde. Een aantal gebieden werden niet weerhouden

8 voor ontwikkeling, dit wegens uiteenlopende motiveringen van

moeilijke ontsluitingsmogelijkheden, overstromingsgevaar of wateroverlast, perifere ligging t.o.v. de kern, de kleinschaligheid, eigendomsstructuur, … Deze gebieden kunnen eventueel in aanmerking komen voor planologische ruimtelijke ruil of compensatie, indien de gronden in eigendom zijn van de gemeente. De gemeente stelt voor volgende binnengebieden in woongebied (in onderstaande tabel) niet aan te snijden voor woonontwikkeling. Locatie Oppervlakte Dichtheid Aantal won

Figuur 6: woonprogrammatie in Zelem GRS





De zone voor openbaar nut (Z-NO 1) wordt in functie van bijkomende verdichting geconcentreerd in de woonkern van Zelem. De zone wordt planologisch geruild met Z WU6. Binnen de woonontwikkeling wordt een trendbreuk nagestreefd. De dichtheid wordt evenwel gekoppeld aan de ruimtelijk stedenbouwkundige context. De gemiddelde woondichtheid bedraagt 15 woningen per ha. De grote oppervlakte van de achterhaalde zone voor openbaar nut en de situering in het centrumgebied van Zelem maken de zone geschikt voor een gefaseerde en gedifferentieerde woonontwikkeling met o.a. de invulling van sociale woningbouw en als strategische woonlocatie (scenario 2). De zone tussen de Thibautstraat, tussen het bejaardentehuis en de residentiële verkaveling wordt aangesneden en verkaveld in sociale kavels. De zone waar de oude basisschool is gesitueerd wordt een strategische woonlocatie. Gelet op de centrale ligging wordt een woondichtheid van 15 wo/ha nagestreefd.



3 AFBAKENING

3.1 AFBAKENING ZON1

De afbakening van het plangebied wordt bepaald door de gewestplangrenzen van de openbare nutszone die niet bebouwd is. In het noorden is dit de Thibautstraat, in het oosten de grens met het op het gewestplan bestemde parkgebied (park Moens), in het zuiden een 50 meter zone vanaf de Karestraat m.u.v. een lot dat de verbinding met deze Karestraat bewerkstelligt en in het westen de grens van de reeds bestaande bebouwing van het klooster, bijzondere jeugdzorg en serviceflats. Het gedeelte woongebied “Bleuterveld” aan de huidige ontsluitingzone van het gebied in de Schansstraat wordt mee opgenomen in kader van de ontsluiting voor de toekomstige wen afwerking straatbeeld.

Figuur 7 Stratenplan ZON1 – gewestplan ZON1

3.2 AFBAKENING WU6

De afbakening van het plangebied WU-6 wordt bepaald door de op het gewestplan aangeduide zone van het woonuitbreidingsgebied en verder verfijnd door de grenzen van het BPA Zelem goedgekeurd bij KB dd.16/11/1981. In het noorden wordt het plangebied begrensd door het woongebied Donderbosstraat, in het oosten de grens met het agrarisch gebied volgens het gewestplan, in het zuiden de bouwzone grens van de Breedvenstraat en in het westen door de woonzone langs de Linkhoutstraat.



De Donderbosstraat, de Linkhoutstraat en de Breedvenstraat zijn als woonzone reeds bestemd binnen het BPA Zelem goedgekeurd bij KB dd.16/11/1981 en zijn uitgesloten uit het plangebied.

Figuur 8 Grenzen vernietigd BPA Zelem recreatie dd. 11.01.2007

Figuur 9 Grenzen BPA Zelem goedgekeurd bij KB dd.16/11/1981



4 BESTAANDE TOESTAND

4.1 MACRO

Geografisch behoort het noordelijke deel van Halen tot de deelruimte West-Limburg en het zuidelijke deel deels tot de deelruimte Haspengouw en Voeren. Landschappelijk maakt de gemeente onderdeel uit van het Kempisch Heuvelland (tertiaire Kempen) ten noorden van de Demer (Zelem). Ten zuiden van de Demer sluit het landschap aan bij het Hageland ten westen van de Velpe (Halen en Loksbergen), en Vochtig Haspengouw ten oosten van de Velpe. Zelem is, samen met Linkhout (deelkern van Lummen) gesitueerd op de uitlopers van een Diestiaanse heuvelrug. Halen is gesitueerd op de samenvloeiing van de Velpe, Gete en Zwarte beek in de Demer, wat vanuit waterhuishoudkundig oogpunt tot problemen leidt. De gemeente Halen ligt in het westen van de provincie Limburg, grenzend aan de provincie Vlaams-Brabant. In het noorden grenst Halen aan de gemeente Lummen, geselecteerd als onderdeel van het economisch netwerk Albertkanaal. De structuurondersteunende gemeente Herk-de-Stad vormt de oostelijke grensgemeente. Kortenaken en Geetbets, twee buitengebiedgemeenten in Vlaams-Brabant grenzen in het zuiden aan de gemeente. In het westen grenst de gemeente aan de provincie Vlaams-Brabant met de buitengebiedgemeente Bekkevoort en het klein stedelijk gebied op provinciaal niveau, Diest. De gemeente Halen wordt doorsneden door de autosnelweg E314 Leuven–Genk en de spoorlijn Leuven- Diest-Hasselt. De E314 en het open afrittencomplex sluit Halen via de N2 (Staatsbaan) aan op het snelwegennetwerk. Een station is op het grondgebied van de gemeente Halen niet aanwezig. Door de aantakking op het snelwegennetwerk is de gemeente zeer vlot bereikbaar en is er een sterke instroom van werkforenzen naar Brussel en Leuven. De twee regionale steden, Hasselt en Diest, vormen voor Halen de belangrijkste attractiepolen. Deze steden met allure creëren een werk-, koop- en ontspanningsattractie op Halen.

Figuur 10: Ligging Halen op de grens met Vlaams Brabant



4.2 MESO

Zelem vormt samen met de woonkernen Halen en Loksbergen de fusiegemeente Halen. Halen, Loksbergen en Zelem waren voor de fusie aparte entiteiten en zijn nu, binnen de huidige structuur, de structurele dragers. De fusiegemeente Halen situeert zich in het westen van de provincie Limburg. Zelem is gesitueerd binnen de invloedssfeer van het kleinstedelijk gebied Diest, en wordt begrensd in het noorden door Schaffen, in het zuidoosten door Lummen en in het westen door Diest. Zelem is, samen met Linkhout, op één van de uitlopers van de kenmerkende getuigenheuvels van de Zuiderkempen gesitueerd; begrensd door de Zwarte beekvallei in het noorden en de Demervallei in het zuiden. De getuigenheuvel wordt tussen de woonkern van Zelem en Linkhout doorsneden door de E314, ten zuiden van het plangebied, en vormt een sterk ruimtelijk-functionele barrière tussen Halen en Zelem enerzijds, en tussen Zelem en Linkhout anderzijds. De Demervallei, het Halensbroek, de N2 en de woonkern van Linkhout vormen samen met de E314 een aantal natuurlijke en infrastructurele elementen die de ruimtelijk-functionele binding tussen de woonkern van Halen en Zelem niet bevorderen. Door de Demervallei maakt Zelem geografisch eerder onderdeel uit van de Zuiderkempen, meer bepaald tot het Demerland. Dit in tegenstelling tot het overige grondgebied van Halen dat grotendeels tot het Hageland behoort. De overgang tussen Hageland, Vochtig-Haspengouw en Zuiderkempen biedt hierdoor een verscheidenheid aan landschappen. De aanwezige natuur is dan ook binnen de toeristische structuren van de regio een belangrijk gegeven en biedt een waaier van mogelijkheden aan toeristische activiteiten.

Figuur 11: Ligging Zelem

4.3 BESTAANDE TOESTAND MICRO WOONVERWEVINGSGEBIED Z-ON1

De site is gesitueerd aan de westkant van één van de drie grote woonentiteiten gelegen ten noorden van de kern van Halen, zijnde Zelem. Zelem is een straatdorp en ligt in een ‘dorpenband’ als een bebouwde strook op een heuvelrug. Het binnengebied waarin het woonverwevingsgebied ZON1 gelegen is wordt in het noordoosten begrensd door een kasteelpark (park Moens) in het oosten, het spoor ( de lijn Leuven Hasselt), de Thibautstraat in het westen, de Karestraat in het zuiden en de Schansstraat in het westen. De Schansstraat is één van de structurele dragers van Zelem. Hier bevindt zich de grootste kern van Zelem die voornamelijk de ondersteunende functies herbergt. De site ZON1 is dan ook gelegen op wandelafstand van deze voorzieningen. De Thibautstraat en de Karestraat zijn in hoofdzaak woonstraten met eengezinswoningen in open bebouwing, 1 tot 2 bouwlagen hoog. De Thibautstraat oogt zeer residentieel en dit omwille van de sterke dreefstructuur bestaande uit inlandse eiken. Het gebied is gelegen in de deelruimte van de uitlopers van het Kempisch Plateau. Zijn ligging op een heuvelrug is duidelijk zichtbaar op het terrein. Het hoogste punt bevindt zich ter hoogte van de Thibautstraat. Het laagste punt bevindt zich ter hoogte van de Schansstraat. Een hoogteverschil van ruim 8 meter bepaald het karakter van de site. De hoek Schansstraat Thibautstraat vormt een welzijnscampus met her en der verspreidde gebouwen in diverse hoogtes en stijlen. Laag groen en asfaltvlaktes vormen hier de onbebouwde zone. Functies binnen de campus zijn ondermeer de bijzondere jeugdzorg, bejaardentehuis en serviceflats.



Eén van de gebouwen, horende bij de campus is het scholencomplex Sint Vincentius gelegen langs de Schansstraat. Het 4 bouwlagen hoge gebouw, opgetrokken in rode baksteen, staat leeg. Tijdens gesprekken met bevoorrechte getuigen is naar voren gekomen dat er asbest verwerkt zit in de school. De gewezen Sint Vincentiusschool wordt ontsloten via de Schansstraat. Het resterende onbebouwde gebied bestaat uit open weilanden, een niet waardevol berkenbosje en akkers. Er bevinden zich geen waardevolle groenelementen op de site, met uitzondering van de dreef op de speelplaats van de gewezen Sint Vincentiusschool. Deze dreef bestaat uit waardevolle beeldbepalende lindebomen. Het gewestplan, zone voor gemeenschapsvoorzieningen, bevestigt de voormalige activiteit van de school met het klooster. De heuvelrug wordt in het noord oosten begroend door een kasteelpark en in het zuiden, aan de overzijde van de Schansstraat, door een bosrestant, beiden buiten het plangebied gelegen. De oppervlakte van het terrein is 8 ha 64 are en 18 ca. Aan een gewenste dichtheid van 15 wo/ha, in buitengebieden, is het mogelijk 130 woningen te voorzien. Het parkgebied ten noorden van het woonverwevingsgebied wordt als op te nemen IVON voorgesteld. Dit betekent een garantie dat het groen, ten noorden van de site gelegen, behouden zal blijven. Het plangebied is in de toekomst te ontsluiten via de Thibautstraat en via de Schansstraat.

De Meldertstraat/Stationstraat (lokale I en lokale II volgens wegencategorisering) zijn de hoofdontsluitingsassen naar het centrum en het hoger wegennet. De overige wegen zijn huidig ingericht als typische landelijke woonstraten. Openbaar vervoer De Schansstraat is voorzien van openbaar vervoer:. Er bevindt zich een bushalte op ruim 20 meter van het kruispunt Thibautstraat- Schansstraat. Het plangebied is goed bereikbaar per openbaar vervoer, zowel lijn 92, 35 c als de belbus bedienen de site op loopafstand. Lijn35c: verbindt Zelem met Diest, Lummen en Hasselt. Spitsuren regeling Lijn 92: om het uur regeling.

Figuur 12: Biologische waarderingskaart ZON1



Figuur 13: Bestaande toestand ZON1



Figuur 14: Ligging plangebied ZON1 in Halen



4.4 BESTAANDE TOESTAND MICRO WOONVERWEVINGSGEBIED WU 6

Het plangebied is gelegen aan de zuidrand van de woonkern van Zelem gelegen tussen de spie gevormd door de E314 en het spoor.

Figuur 15 Biologische waarderingskaart WU-6

De aanwezige bebouwing wordt gekenmerkt door hoofdzakelijk een open bebouwing van eengezinswoningen. De woningen langs de Kruisstraat, Linkhoutsestraat en Donderbosstraat hebben voor het merendeel één bouwlaag met een zadeldak. In de Breedvenstraat komen een aantal bouwvolumes van meergezinswoningen voor in 2 bouwlagen met hellend dak.



In het plangebied zijn nog grote open ruimten aanwezig die hoofdzakelijk als weideland worden gebruikt. Een eerste woonzone is gebundeld rond het binnengebied van de Linkhoutsestraat en de Donderbosstraat. Het gaat hier om landelijk wonen. Het binnengebied wordt momenteel voornamelijk ingevuld door weideland. Centraal in dit weiland gebeurde in het recente verleden een bosaanplanting om het waterprobleem te milderen.

Figuur 16: Ligging plangebied WU6 macro

In het gebied tussen de Kruisstraat en de autosnelweg ligt een open groenstructuur. Deze zone wordt aan de tuinzijde van de woningen afgebakend door een dreef van eikenbomen. Het gebied wordt sterk gestructureerd door houtwallen als sterke groenstructuren. De weiden zijn als het ware tussen deze groenstructuren ingeschoven. De aanwezige bomen zijn hoofdzakelijk eiken, afgewisseld door een wildgroei van loofbomen en een aanplanting van populieren. De gronden worden uitsluitend gebruikt als weiland, er is geen gebruik als akkerland. Deze structuur van groen en weilanden wordt van de autosnelweg gescheiden door een natuurlijk talud en een ventweg. De talud is dichtbegroeid door een organische groenstructuur. Deze vormt niet enkel de scheiding tussen het plangebied en de autosnelweg maar vormt ook de grens tussen de gemeenten Lummen en Halen. De Donderbosstraat maakt via een meer informele route een verbinding met Lummen via de Grote Dorst. Het zijn twee straten die vooral door bestemmingsverkeer gebruikt worden en een enkele keer als verbindingsroute gebruikt worden. De Vinnenhoek en de Breedvenstraat zijn door hun ligging binnen het stratennetwerk zeer duidelijke woonstraten met bestemmingsverkeer. Zij worden hoofdzakelijk gebruikt door bestemmingsverkeer voor de belendende percelen. Parallel aan de Kruisstraat loopt achter de bebouwde kavels een onverhard ontsluitingspad dat aansluit op de Vinnenhoek. Het wordt gebruikt door de belendende percelen als informele achterontsluiting. Parallel aan de E314, op grondgebied van de Lummen, ligt een parallelweg die de Breedvenstraat, Linkhoutsestraat, Vinnenhoek en Halensestraat met elkaar verbindt. In het verlengde van de Halensestraat en de Linkhoutsestraat zijn er volwaardige onderdoorgangen onder de E314 voorzien die Zelem verbinden met Halen en Linkhout.

AARSCHOT

SCHAFFEN

HASSELT

LUMMEN

LEUVEN BRUSSEL

ZELK

HALEN

MELDERT

woonwijk

woonwijk

woonwijk

sport

sport

Grote Dorst

Zwarte Beek

St-Vincentius

Gesloten bebouwingslint – kern

Halfopen-gesloten lint met handelsvoorzieningen Halfopen-open bebouwingslint

Astrid

LINKHOUT

Agrarisch gebied



Figuur 17 Orthofoto WU6 (bron: Bingmaps)



5 BESTAANDE JURIDISCHE TOESTAND

In dit hoofdstuk worden de planningscontext betreffende de relevante juridische documenten en de ruimtelijke en sectorale beleidsdocumenten voor het plangebied beschreven. Deze vormen de (al dan niet juridische) randvoorwaarden voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied.

Tabel 1: Bestaande juridische toestand ZON1

Type In of grenzend aan het plangebied

RSV Woondichtheden van 15 woningen per ha in de kernen van het buitengebied

PRSL Halen is buitengebied met Halen als hoofddorp en Zelem als woonkern. Haspengouw en het Hageland zijn voor de landbouw structuurbepalend agrarisch gebied van Vlaams niveau. Grondgebonden landbouw, vooral met fruitteelt en teelt van akkergewassen, is ruimtelijk structuurbepalend en van economisch belang. Bijzondere aandacht moet gaan naar:

- de aanmoediging van aangepast landbouwgebruik in overstromingsgebieden, af te bakenen als bouwvrije agrarische gebieden - het afremmen van fruitteelt in beekvalleien; in agrarische gebieden met ruimte blijven voor opslagloodsen en koelplaatsen.

Daarnaast moet in de fruitstreek ruimte blijven voor bijkomende agrarische gebouwen zoals opslagloodsen en koelplaatsen. Deze gebouwen dienen wel aan te sluiten bij bestaande bedrijfsgebouwen en geïntegreerd te worden in het landschap

GRS Bindende bepaling 15: De gemeente selecteert het woonverwevingsgebied ZON1 om gefaseerd te ontwikkelen of aan te snijden i.f.v. de sociale behoefte en als strategisch woonproject voor 2007 Bindende bepaling 27 de gemeente maakt een ruimtelijk uitvoeringsplan op waardoor de planologische ruil van ZWU6 en ZON1 in Zelem juridisch wordt vastgelegd en gefaseerd ontwikkeld wordt in functie van de aantoonbare behoefte volgens scenario 2 van het RSPL

Gewestplan Hasselt-Genk Zone voor gemeenschapsvoorzieningen (deelgebied ZON1)

RUP Nihil

BPA Nihil

Beschermd monument Nihil

Beschermd landschap Nihil

Beschermd dorpsgezicht Nihil

Beschermd stadsgezicht Nihil

Vogelrichtlijngebied +/- 300 meter van het dichtstbijzijnd vogelrichtlijngebied “De Demervallei” BE 2223316

Habitatrichtlijngebied +/ 300 meter van het dichtstbijzijnd habitatrichtlijngebied “Demervallei”BE 240014

Gebieden van het VEN/IVON +/-200 meter van het dichtstbijzijnd VEN-Gebied437 (GEN) Rot, - Gorenbroek Doesterbroek in het zuid oosten gelegen en +/- 400 meter van het VEN-438 Gebied: GEN “De middenloop- en benedenloop Zwarte Beek”

Gezien de afstand tot de speciale beschermingszones en de aard van de inrichting is er geen invloed op soorten en habitats te verwachten .

Natuurreservaten Nihil

Beschermingszone waterwingebied Nihil

Voorkooprecht Nihil

Verkavelingsvergunningen Binnen het plangebied zijn er geen verkavelingen gelegen

Vergunningstoestand De Vincentius school dateert van voor 1962 en wordt als vergund beschouwd

Planologisch attest Nihil



Tabel 2: Bestaande juridische toestand WU6


RSV

De Demer, de Gete, de Velpe en de Zwarte beek zijn als structuurbepalende beekvalleien op Vlaams niveau weerhouden. Zowel het Hageland als Haspengouw zijn binnen het RSV geselecteerd als een traditioneel gaaf landschap. Voor de uitwerking van de agrarische structuur bakent het Vlaams Gewest 750.000 ha agrarisch gebied af, ruimtelijk bestemd voor beroepslandbouw, met daarin een beperkt aandeel bouwvrije zones. Het zuidelijk deel van Halen maakt door zijn ruimtelijke situering onderdeel uit van Zuidelijk Hageland / Vochtig Haspengouw, dat binnen het RSV onderdeel vormt van de belangrijkste gebieden van de agrarische structuur. In Halen werd de E314 (Aken - Lummen- Leuven) geselecteerd als hoofdweg. De N2 (Leuven -Diest- Hasselt), van de oprit van de E314 (aansluiting 25) tot Webbekom (Diest) is geselecteerd als primaire weg categorie II. Op grondgebied van Halen werd de spoorlijn Hasselt - Diest als hoofdspoorweg voor personen en goederen weerhouden.

PRS

Bindende bepaling 14: de gemeente selecteert woonuitbreidingsgebied ZWU6 om op te heffen of te herbestemmen naar een “niet woonfunctie”. Haspengouw en het Hageland zijn voor de landbouw structuurbepalend agrarisch gebied van Vlaams niveau. Grondgebonden landbouw, vooral met fruitteelt en teelt van akkergewassen, is ruimtelijk structuurbepalend en van economisch belang. Bijzondere aandacht moet gaan naar:

- de aanmoediging van aangepast landbouwgebruik in overstromingsgebieden, af te bakenen als bouwvrije agrarische gebieden - het afremmen van fruitteelt in beekvalleien; in agrarische gebieden met ruimte blijven voor opslagloodsen en koelplaatsen.

Daarnaast moet in de fruitstreek ruimte blijven voor bijkomende agrarische gebouwen zoals opslagloodsen en koelplaatsen. Deze gebouwen dienen wel aan te sluiten bij bestaande bedrijfsgebouwen en geïntegreerd te worden in het landschap

GRS In het GRS wordt het binnengebied niet mee opgenomen als een belangrijk of waardevol natuurgebied of te ontwikkelen natuurgebied. Ook in de groene hoofdstructuur, die opgemaakt werd in 1993, werd het voorliggend plangebied niet in de grotere eenheden natuur opgenomen.

Gewestplan Hasselt-Genk Zone voor woonuitbreidingsgebied.

RUP Nihil

BPA

In het plangebied ligt het goedgekeurd bijzonder plan van aanleg “B.P.A. Zelem”, definitief goedgekeurd door het KB 16.11.1981. Het B.P.A. “Zelem” werd in herziening gesteld op 19 februari 2001 en zal vervangen worden door het B.P.A. “Zelem – recreatie”. Dit BPA Zelem recreatie werd door de Raad van State vernietigd dd.03.11.2009. Het B.P.A. “Zelem” definitief goedgekeurd door het KB 16.11.1981 wordt begrensd door de wegaslijnen van de Breedvenstraat, de Linkhoutsestraat en de Donderbosstraat. In het binnengebied van B.P.A. “Zelem” definitief goedgekeurd door het KB 16.11.1981 werd een zone voor sociale woningbouw voorzien. De invulling van het binnengebied met sociale woningbouw wordt binnen het voorliggend B.P.A. “Zelem – recreatie” verlaten en herbestemd naar landbouw.

Beschermd monument Nihil

Beschermd landschap Nihil

Beschermd dorpsgezicht Nihil

Beschermd stadsgezicht Nihil

Vogelrichtlijngebied Een zeer grote oppervlakte op het grondgebied van Zelem is afgebakend als Vogelrichtlijngebied. Het betreft vogelrichtlijngebied ‘Demervallei’. Het vogelrichtlijngebied “Demervallei” heeft een oppervlakte van 5.670 ha en strekt zich uit over verscheidende gemeenten waaronder de gemeente Halen. Het plangebied van het RUP. ligt niet in de afbakening+/-300 meter van het dichtstbijzijnd vogelrichtlijngebied “De Demervallei”

Habitatrichtlijngebied Binnen het vogelrichtlijngebied op grondgebied van Halen werden De Leunen, Rotbroek en Gorenbroek aangeduid als habitatrichtlijn gebied. Het plangebied van het B.P.A. ligt niet in de afbakening +/ 300 meter van het dichtstbijzijnd habitatrichtlijngebied “Demervallei”

Gebieden van het VEN/IVON In Halen worden het Gorenbroek, het Diestersbroek en delen van de vallei van de Zwarte Beek geselecteerd als GEN. Het Rotbroek behoort tot de GENO +/-900 meter van het dichtstbijzijnd VEN-Gebied (GEN) Rot, - Gorenbroek Doesterbroek. in het zuid oosten gelegen en ruim +/- 1000 meter van het VEN-Gebied: GEN “De middenloop- en benedenloop Zwarte Beek”




Gezien de afstand tot de speciale beschermingszones en de aard van de inrichting is er geen invloed op soorten en habitats te verwachten .

Natuurreservaten Nihil

Beschermingszone waterwingebied Nihil

Voorkooprecht Nihil

Verkavelingsvergunningen Binnen het plangebied zijn delen van twee verkavelingen gelegen: Donderbosstraat V 312 dd 18.07.1998 (de tuinen bevinden zich in het plangebied) Breedvenstraat 7200V52 dd 24.04.1970 (de tuinen bevinden zich in het plangebied)

Planologisch attest Nihil



6 RELEVANTE STUDIES EN GEGEVENS

6.1 WOONBEHOEFTE9

Op basis van het prognosecijfer van de provincie Limburg aangaande bijkomende woningen in de periode 1992-2007 (234 woningen), en rekening houdend met de reële bouwactiviteit in de periode 1992-2002 (569 woningen), moet geconcludeerd worden dat er in Halen theoretisch en planologisch gezien geen woningen meer kunnen/moeten bijkomen tot 2007. Met een aantal van 569 zijn er reeds 335 wooneenheden teveel gerealiseerd, zelfs nog maar in de periode tot 2002. De theoretische prognose van de provincie is juist, maar rekening houdend met de realiteit, blijkt dat ze sterk achterhaald is. Het cijfer uit het RSPL moet echter geïnterpreteerd worden als een richtcijfer dat een rol speelt indien men voor het beantwoorden van de woonbehoeften aan (aantal) woonuitbreidingsgebied(en) moet aansnijden of bijkomende woonlocaties buiten de woonzones wil reserveren. Binnen het bestaande aanbod woongebieden op gewestplan is men vrij om de eigen woonbehoeften te beantwoorden op basis van de gesloten bevolkingsprognose. In feite wil dit zeggen dat de gemeente geen woonbeleid dient moet/mag voeren (buiten de reeds juridisch bestemde woongebieden). Binnen het woongebied dient de gemeente enkel ordenend en regulerend op te treden, niet stimulerend of als ontwikkelaar (van gronden in eigendom). De gemeente kan wel bemiddelend optreden om de ontwikkeling van een aantal wooninbreidingsgebieden goed ruimtelijk te begeleiden. Het juridisch aanbod aan bouwpercelen zou echter theoretisch moeten volstaan voor de opvang van de natuurlijke aangroei. Uit de cijfers moet ook besloten worden dat het rekenen met een gesloten prognose voor Halen verre van realistisch is, gezien het tekort aan sociale kavels en woningen van de laatste 10 jaren. Een gebrek aan mogelijkheden voor bijsturing van het woningaanbod door de gemeente zou een verdere scheefgroei veroorzaken. Hiermee moet absoluut rekening gehouden worden bij de ontwikkeling van het gemeentelijk woonbeleid voor de komende jaren, om de scheefgegroeide situatie in te dijken en mogelijkheden te kunnen voorzien voor de eigen bevolking. Het Ruimtelijk Structuurplan provincie Limburg voorziet voor die gemeenten die een tekort hebben aan sociale woningen ook een mogelijkheid om, onder bepaalde voorwaarden, af te wijken van de gesloten prognose.

Volgens de gesloten bevolkingsprognose en de woonbehoefte van de provincie moeten er in de periode 2002–2007 geen woningen meer gerealiseerd kunnen worden door het gemeentelijk initiatief, aangezien de reële bouwactiviteit van 1992–2002 de behoefteraming tot 2007 reeds overstijgt. Daarbovenop wordt verwacht dat er nog 164 kavels en bouwgronden beschikbaar zullen komen op de particuliere markt in de periode 2002–2007. Een gemeentelijke bijsturing of het voeren van een woonbeleid tot 2007 is dus theoretisch niet aan de orde. Echter om een antwoord te bieden op het tekort van woonmogelijkheden voor specifieke doelgroepen (sociale kavels, sociale woningen, seniorenhuisvesting en huisvesting voor gehandicapten) is een gemeentelijke bijsturing binnen de woningrealisatie een noodzakelijkheid. Vandaar dat deze theoretische cijfers genuanceerd en in hun juiste maatschappelijke context moeten benaderd worden.

Binnen de gewenste ruimtelijke structuur wordt de haalbaarheid, wenselijkheid en prioriteitsbepaling aangegeven voor het al dan niet ontwikkelen van een aantal wooninbreidingsgebieden, of zelfs het verder afbouwen van een beperkt aantal reeds aangesneden woonuitbreidingsgebieden, voor bijkomende woningbouw. En dit i.f.v. voorzien van woonmogelijkheden voor specifieke doelgroepen (sociale kavels, sociale woningen, seniorenhuisvesting,…). Conclusie

Aangezien er in kader van dit RUP geen bijkomende zones voor wonen gecreëerd wordt vermits dat het woonuitbreidingsgebied WU-6 met een grootte van 9,71 ha planologisch geruild wordt met een deel van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen woonverwevingsgebied ZON1 met een grootte van 8.9 ha en dat de invulling hiervan gebeurt met sociale woningbouw dient de woonbehoefte scenario 2 volgens het provinciaal ruimtelijk structuurplan derhalve niet opgesteld te worden. De ruiling met het woonuitbreidingsgebied wordt ingevuld met groepswoningbouw (zie verder).

9 uit GRS pg 153-153



6.2 SOCIALE WONINGBOUW

Halen heeft momenteel een aandeel sociale huurwoningen van 3,34% (121) van het totale woonpatrimonium (3.624), tegenover het Vlaamse gemiddelde van 6% en het Limburgse van 5,8%. Deze woningen werden voornamelijk gerealiseerd in Halen (93) en in Loksbergen (28) en dit in 2 relatief grote projecten. 65% van het sociaal huurpatrimonium bestaat uit woningen met overwegend 3 slaapkamers, het overige zijn appartementen met mestal 2 slaapkamers. In de sociale koopsector is het aandeel koopwoningen dat de laatste jaar gerealiseerd werd 7 stuks. Sociale koop- en huurwoningen samen bedraagt slechts 5,49 %. Zelem heeft momenteel geen sociale woningbouw. In kader van het grond-en pandendecreet van 27 maart 2009 heeft de Provincie Limburg de taak om 3150 sociale koopwoningen en 150 sociale kavels ter bepaling van het bindend sociaal objectief te verdelen over 44 gemeenten en dit tegen 2020. Op 7 oktober 2010 heeft de deputatie de volgende beslissing genomen in kader van het sociaal objectief van sociale koopwoningen en kavels voor de stad Halen. Voor de stad Halen zijn er 32 sociale koopwoningen en 0 sociale kavels toegekend.

6.3 DEMOGRAFIE10

Uit de cijferkorf demografie opgemaakt door de provincie Limburg, kunnen de volgende gegevens halen met betrekking tot de demografie.

Tabel 2: Evolutie van de loop van de bevolking (bron Provincie Limburg)

10

Provincie Limburg Editie 2011 De cijferkorf demografie bundelt alle beschikbare demografische gegevens: cijfers (op 01.01.2010) over de bevolking en de loop van de bevolking (in 2009), cijfers over de leeftijdsopbouw, demografische coëfficiënten, evolutiecijfers (tussen 2000 en 2010; en tussen 1999 en 2009 als het over de loop van de bevolking gaat) en prognosecijfers (tussen 2010 en 2020).



6.4 BESTAANDE WONING AANBOD11

Uit de cijferkorf wonen van de provincie Limburg kunnen we de volgende gegevens halen met betrekking tot het bestaande woningaanbod.

Tabel 3 Evolutie van het sociale huurpatrimonium naar aantal slaapkamers en naar huurders (bron: provincie Limburg)

11 Provincie Limburg Editie 2009 Deze tweede editie gaat dieper in op de woningen naar woningtype, de eengezinswoningen naar bouwwijze en de gebouwen naar bouwjaar, naar oppervlakte en naar

enkele gerieflijkheden (op 01.01.2008); enkel de particuliere woningen naar bewoningstitel halen we uit de laatste Volkstelling (2001).



Tabel 4: Evolutie van de woningen naar woningtype e.a. (bron: provincie Limburg)

Conclusie

Bij de realisatie van de toekomstige woonprojecten dient er rekening gehouden te worden met de demografische gegevens. De tendens is immers dat de bevolking sterk zal vergrijzen zodat er steeds meer nood zal zijn aangepaste woningen voor ouderen (ruim 18 % van de bevolking van Zelem bevindt zich in de leeftijdscategorie 60-79). Ook moet er voldoende aandacht zijn voor woningen voor alleenstaande. Voor de toch wel aanzienlijke groep jonge gezinnen kan er best gezorgd worden voor betaalbare bouwkavels en of kleinere grondgebonden woningen in de kernen. In kader van de herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan van de Provincie Limburg heeft de stad Halen een cijfer van 32 sociale woningen toebedeeld gekregen

12.

12

Cijfers actualisatie RSPL:



6.5 MOBILITEITSPLAN

In het mobiliteitsplan wordt een voorkeursscenario uitgewerkt voor de gewenste verkeers- en vervoersstructuur. In dit scenario staat een veilige en leefbare verblijfsomgeving centraal. De individuele mens is de norm waarmee rekening gehouden wordt. Een verkeersveilige infrastructuur is belangrijk. Gemotoriseerd verkeer wordt zoveel mogelijk gebundeld op wegen met een duidelijke verkeersfunctie. De woonstraat is het domein van de mens; de auto is er te gast en moet zich aanpassen. De verkeersveiligheid en verkeersleefbaarheid, de sturing en beheersing van de automobiliteit en het versterken van openbaar vervoer en fietsgebruik zijn de belangrijkste doelstellingen en uitgangspunten. Alle wegen in het plangebed zijn lokale wegen III. Lokale weg III :

- toegang geven tot percelen. - ontsluiten op buurtniveau. - Bibeko 53 ≤30 km/u Bubeko 54 ≤70 km/u. - Plein, erf, ventweg of landelijke weg met gemengd verkeer.

Woningen : 2002-2012: 207 woningen

2012-2015: 55 woningen Bijkomende toebedeling 2007-2017: 35 woningen



7 KAARTEN - BESTAANDE FEITELIJKE TOESTAND

Kaart 1: Gewestplan ZON1

Kaart 2: Kadmap ZON1

Kaart 3: Overige bepalingen ZON1

Kaart 4: Topografische kaart ZON1

Kaart 5: Orthofoto ZON1

Kaart 6: Gewestplan WU6

Kaart 7: Kadmap WU6

Kaart 8: Overige bepalingen WU6

Kaart 9: Topografische kaart WU6

Kaart 10: Orthofoto WU6

Kaart 11: Waterloop



8 FOTOREPORTAGE ZON1

Zicht op toegangszone van Thibautstraat zicht op karakteristieke woning

Zicht vanaf Schansstraat richting kerk 4 bouwlagen hoge school (te slopen) en klooster

Zicht vanaf kruispunt Schansstraat - Karestraat



De vroegere basisschool van Zelem: 1 & 2: voorzijde langs Schansstraat; 3: Achtergevel vanaf serviceflats; 4: Achtergevel vanaf Schansstraat; 5: Speelplaats

Campus gemeenschapsvoorzieningen – bejaardenzorg klooster

Onbebouwd gebied tussen parkgebied en dienstverleningscampus



9 FOTOREPORTAGE WU-6

zicht vanaf de Donderbosstraat op het plangebied. Open bebouwing langs de straat.

Graslanden-weilanden zijn typisch voor het gebied

spoor Hasselt Diest Mierenbergstraat zicht vanaf het spoor naar het plangebied



Houtsestraat: onbebouwd perceel .

Breedvenstraat

Zicht op het bosgebied met Donderbosbeek (eerste oostelijk deel heeft geen categorie- tweede deel westelijk is een waterloop van derde categorie) te midden van het plangebied.



Kleinschalige lineaire landschapselementen tussen de weilanden. Zuidzijde plangebied elzenhaag



10 GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR

Het uitvoeringsplan wil op een duurzame en ruimtelijk verantwoorde wijze het woonverwevingsgebied Thibautstraat ontwikkelen, een zone vrijwaren voor gemeenschapsvoorzieningen en het woonuitbreidinggebied WU-6 omzetten naar een agrarische zone. Wonen blijft de hoofdbestemming langs de Thibuatstraat en de Schansstraat. Een sterke groenverbinding tussen de het kasteelpark Domein Moens en het parkgebied aan de Schansstraat is een belangrijke vereiste. Duurzaamheidsprincipes zijn bepalend voor inrichting aanleg en beheer. De agrarische zone WU-6 bezit natuurelementen die de ruimte structureren.

10.1 UITGANGSPUNTEN Z-ON1

Uitgangspunten voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling:

1. Braakliggende gebieden worden ontwikkeld met oog op het verhogen van de dichtheid en het uitbreiden van het aanbod aan woningen en gemeenschapsvoorzieningen;

2. Nieuwe ontwikkelingen moeten een aangename en herkenbare omgevingen creëren met een sterke gerichtheid en verbondenheid met de publieke ruimte; 3. Het project moet verschillende woonvormen aanbieden (sociaal, privaat, groot en klein, grondgebonden of niet, opgetrokken in gesloten halfopen of open woningbouw,

met ruime en beperkte tuinen,…); 4. Nieuwe projecten moeten gefaseerd ontwikkeld kunnen worden; 5. Het groen karakter van het plangebied wordt beschermd waardoor het beeld en de identiteit van de omgeving gevrijwaard wordt. Een oost west groenverbinding wordt

aangeduid binnen het RUP; 6. Openbare domeinen worden ingericht met prioriteit op het creëren van aangename verblijfsgebieden; 7. Trage verbindingen worden behouden en versterkt waardoor alternatieven voor de automobiliteit gevrijwaard en gecreëerd worden.

Het RUP moet de voorwaarden aanreiken opdat de kern Zelem een gedifferentieerd woningaanbod aanbied (sociaal woonaanbod) en haar kwaliteiten als groene omgeving vrijwaart en de condities creëert om nieuwe en een aangename, eigentijdse en sterk herkenbare ontwikkelingen te stimuleren en te sturen. Het RUP creëert een fijnmazig netwerk van voetpaden en creëert ruimte voor wonen. Het RUP behoudt de ruimte voor bejaardenhuisvesting en /of andere gemeenschapsvoorzieningen en behoudt de ruimte voor de uitbreiding hiervan. Het RUP ontwikkelt een oost west groenverbinding ter hoogte van de Sint Vincentiusschool. Het RUP behoud de nog aanwezige groenelementen in het plangebied.

10.2 ALGEMENE RUIMTELIJKE DOELSTELLINGEN Z-0N 1

10.2.1 Kwaliteitsvolle woonomgeving creëren

Nieuwe initiatieven moeten bijdragen tot het creëren van een kwaliteitsvolle woonomgeving. Belangrijke elementen in dergelijke omgeving is het gebruik van een veilige en aangename gemeenschappelijke ruimte welke als speel- en ontmoetingszone fungeert, de herkenbaarheid van de woningen en de aanwezigheid van private tuinen of ruime kwaliteitsvolle buitenruimten.

10.2.2 Waarborgen sociale woningbouw

De vraag naar woningdifferentiatie betekent een bijsturing van het beleid. Er moet niet enkel voldaan worden aan de kwantitatieve woonbehoefte maar er moet ook de nodige differentiatie bereikt worden. Volgens de Vlaamse wooncode wordt een cijfer van 10% sociale huur- en koopwoningen als wenselijk geacht.



In het plangebied dienen kleinschalige projecten te worden gerealiseerd die een aanbod verzekeren van zowel koop -als huurwoningen, sociale kavels, sociale woningen en bejaardenwoningen. De kantonale bouwmaatschappij van Beringen voor huisvesting heeft reeds een eerste screening gemaakt van het plangebied in 2010. Hieruit blijkt dat de renovatie van het gewezen schoolgebouw geen optie is gezien de huidige toestand van de gebouwen. Omwille van de specifieke eigenschappen van het gebouw zoals de te hoge ruimtes, de grote raampartijen is men genoodzaakt om het gebouw volledig te strippen indien men naar sociale woningbouw wil gaan. In principe zijn er 16 appartementen mogelijk in de school, maar de kosten hiervoor zijn zeer hoog 13. Er wordt binnen het RUP op een andere wijze sociale woningbouw mogelijk gema

gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “woonverwevingsgebied z...

Documents