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XX. LA GESTIÓN DEL NUEVO PLAN. INSTRUMENTACIÓN DE LASPROPUESTAS

1. CONCEPCIÓN GENERAL. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA NUEVA GESTIÓNURBANÍSTICA

2. INSTRUMENTOS PARA LA MATERIALIZACIÓN DE LAS PROPUESTAS DE ORDENACIÓNDEL AVANCE

• Instrumentos de Ordenación• Los ambitos de planeamiento incorporado• Instrumentos para asegurar la solidaridad interterritorial de los beneficios y cargas. La

delimitación de Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Tipo• La Normativa Urbanística• Instrumentos para la Protección: Los Catálogos de Bienes y Elementos

3. LA EJECUCIÓN DE LA REVISIÓN

• La ejecución del Nuevo Plan de Sevilla. Consideraciones generales• Instrumentos para la ejecución del Nuevo Plan• La gestión de Sistemas Generales• La gestión de dotaciones locales• La programación

4. INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN DEL MERCADO DE SUELO Y DE LA VIVIENDA

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índice

sept iembre 2002 avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

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avance NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

XX. LA GESTIÓN DEL NUEVO PLAN. INSTRUMENTACIÓN DE LAS PROPUESTAS

1. CONCEPCIÓN GENERAL. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA NUEVA GESTIÓN URBANÍSTICA

El Nuevo Plan, de conformidad con la tradición del modelo urbanístico español y andaluz, considera quetoda la actividad urbanística es una función pública y que comprende la planificación, organización,dirección y control de la ocupación y utilización del suelo, así como la transformación de éste mediante laurbanización y edificación. Esta función pública corresponde a la Administración, al tiempo que sereconoce la conveniencia de promover la iniciativa privada cuando ello contribuya a la eficacia de laactividad urbanística.

Por tanto, desde el punto de vista de la concepción general de la gestión, el Nuevo Plan General de Sevillapretende asegurar la dirección y control de la Administración en la actividad de planificación y ejecuciónurbanística. No significa esto que el Plan preconice un modelo intervencionista sino, muy al contrario, loque se propone es un deslinde claro de las competencias públicas y de las facultades privadas en laactividad urbanística, de forma que se permita recuperar para el sector público la iniciativa de laplanificación e incluso de la ejecución, y se establezca un marco en el que la participación de la iniciativaprivada en las tareas de la actividad de ejecución se pueda desarrollar de modo estable, eficaz ycomprometida con los objetivos del Nuevo Plan.

Los Objetivos Generales de la Gestión Urbanística del Nuevo Plan de Sevilla, en gran medida yaanunciados en el documento del metaPlan, son:

• Asegurar la consecución de los objetivos y materialización de las propuestas estructurantes yestratégicas del Nuevo Plan General.

• Conseguir la solidaridad de los beneficios y cargas derivados del Nuevo Plan en los procesos deejecución de sus decisiones.

• Garantizar la participación de la Comunidad en los beneficios generados por el crecimiento de laCiudad.

• Eliminar los estrangulamientos que la retención de suelo apto para urbanizar y edificar produce endiversos sectores, impulsando los plazos para el cumplimiento de los deberes urbanísticos parafavorecer la ejecución del Nuevo Plan.

• Propiciar y garantizar la coordinación de las políticas públicas con incidencia en el territorio.

• Asegurar la viabilidad económica y financiera de todas las iniciativas urbanísticas, ya sean éstaspúblicas o privadas.

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• Facilitar la ejecución de las propuestas de la Revisión del Plan General, utilizando las técnicas einstrumentos que la legislación urbanística ponga a su alcance, y empleándolos en función de lasnecesidades demandadas por el desarrollo del Nuevo Plan General.

• Fomentar la participación de la iniciativa privada en la ejecución urbanística.

• Potenciar el Patrimonio Público de Suelo como instrumento para facilitar la ejecución genérica delNuevo Plan, asegurar la realización de importantes propuestas estratégicas del Plan y de apoyo a lapolítica municipal de la vivienda.

Con estos objetivos se pretende configurar la gestión como un mecanismo de realización efectiva de laconstrucción de la ciudad, pero no realizada en el vacío, sino sobre la base de las determinaciones de unPlan preconcebido y formulado desde la participación social y la coordinación institucional.

Lo cual no implica necesariamente establecer rigideces ni trabas a una actuación ágil y eficaz, antes alcontrario el plan se convierte en un documento que, además de establecer la ordenación de la ciudad,garantiza la iniciativa de los operadores que actúan en ella.

El Nuevo Plan defiende el principio de la flexibilidad, que no debe confundirse con admisibilidad deambigüedades de interpretación de las normas, ni en vacilación alguna en cuanto a la toma de decisionessobre el modelo urbano de gestión o formalización de la Ciudad; sino, muy al contrario, en la oferta a losparticulares del número máximo de alternativas posibles, que aporten al modelo urbano la diversidad devalores culturales que están en la base de la calidad de la Ciudad.

La búsqueda del equilibrio entre flexibilidad-seguridad-control público es una de las aspiraciones de estaRevisión para la instrumentación técnica de los objetivos y criterios expuestos en el metaPlan, de lasEstrategias de la Ordenación Urbana-Territorial del documento del que trae su causa el presente Avance,así como de las soluciones generales y propuestas concretas incluidas en éste.

De una parte, satisfacer la demanda de certeza y permanencia que reivindican los particulares respecto delas principales decisiones del Plan, de otra la configuración de un documento flexible que admita laincorporación de nuevas soluciones concretas formuladas en el período de su aplicación, y por último, lanecesidad de establecer con claridad los controles y garantías oportunas para que esa aplicación flexibleno desnaturalice las propuestas estructurantes y los objetivos últimos de esta Revisión. Todo ello constituyeel reto en la instrumentación de las decisiones del Plan.

Se trata, por tanto, de configurar al Nuevo Plan como elemento catalizador en espacio y tiempo de losimpulsos públicos y privados tendentes a la construcción de la Ciudad.

Para ello, la Revisión establecerá con claridad los rasgos esenciales y definitorios del Nuevo modelo deCiudad propuesto, pudiendo concretarse el resto de decisiones de detalle en el momento de su ejecución.Ahora bien, este carácter abierto y flexible no significa que el Nuevo Plan no mantenga la apuesta por eltratamiento morfológico de la Ciudad reforzando el papel del diseño urbano ya establecido en el Planvigente, pero extendiendo la apuesta por el control de las formas en aquellos espacios de oportunidad yen las nuevas centralidades propuestas. De esta forma el Nuevo Plan adopta también la forma de ProyectoUrbano tanto en su concepción general como en aquellas zonas que precisan asegurar una solucióndeterminada.

A tal fin, el Nuevo Plan incorporará determinaciones de diverso alcance. Las decisiones estructurales sonlas que instrumentarán el modelo propuesto en el presente Avance, y por ello, serán vinculantes y convocación de permanencia, al menos hasta el momento futuro de la reconsideración general de esta nuevaestructuración urbana y territorial que se propone.

El resto de decisiones podrá tener la naturaleza de determinaciones vinculantes u orientadoras en atenciónal objeto específico de regulación de que se trate. En cualquier caso, no todas las determinacionesvinculantes impondrán una solución determinada y cerrada, sino que alguna de ellas podrá revestir lanaturaleza de determinaciones limitativas en el sentido de establecimiento de límites, pudiendo elplaneamiento de desarrollo establecer dentro de ese marco la opción concreta que estime másconveniente en el tiempo de su aplicación.

Asimismo, el Nuevo Plan podrá incluir determinaciones no vinculantes, con carácter orientativo, queconstituirán directrices a seguir -o alternativamente modificar justificadamente- por el planeamiento dedesarrollo.

Se trataría, por tanto, de instrumentar un documento que alcance un nivel de elaboración acabado en suslíneas maestras y en sus grandes decisiones estructurantes, e incluso aportando soluciones de diseño yconcreción de aquellas actuaciones que considere necesaria para asegurar un determinado resultado enespacios sensibles y estratégicos, que establezca además la ordenación pormenorizada de actuacionesinmediatas que cuentan con suficiente nivel de estudio y consenso, y que, por último, establezca para elresto, los parámetros básicos y los mecanismos a que deben ajustarse para su desarrollo, posibilitando unnúmero de alternativas suficientes, en aras a la deseada flexibilidad del documento. De igual forma sefacilitará el ajuste o alteración de aquellas decisiones pormenorizadas que en el tiempo se demuestrenerróneas o simplemente mejorables. En definitiva, haciendo posible una gestión ágil y flexible, porque lascuestiones claves se encuentren previamente solventadas.

En este sentido se pretende que las determinaciones a incluir en los siguientes documentos del Nuevo Plancuenten con un nivel contrastado de oportunidad y acierto que facilitará su ejecución futura. Ha sidoobjetivo manifestado desde los primeros documentos del Nuevo Plan, que la conformación del mismo serealizase con garantías de viabilidad. Para alcanzar esta aspiración, el Nuevo Plan se está elaborandoteniendo muy presente su futura ejecución adoptando las medidas durante el proceso de formulación quecontribuyan a este fin. En definitiva teniendo presente la gestión futura en el mismo momento de suelaboración. En el documento de Oportunidades y Estrategias, ya se exponía, que la gestión no deberíacomenzar el día después de la aprobación de la Revisión, sino prefigurarse y diseñarse en proceso paraleloy coordinado al resto de determinaciones que debe contener el documento.

A tal fin se considera esencial proseguir las siguientes líneas de actuación ya iniciadas:

1. Favorecer la concertación con los distintos actores como garantía de ejecución de las previsionesfuturas.

2. La Cooperación y Coordinación institucional.

3. El Fortalecimiento del Patrimonio Municipal del Suelo.

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En consecuencia, se trata de optar por un documento que proponga ya un modelo concreto y preciso,tanto en cuanto a su ordenación como en lo que respecta a su gestión.

Sin embargo, no cabe deducir de lo hasta aquí dicho que la viabilidad de la gestión depende únicamentede los planes. La Administración Urbanística, es quien, en última instancia, tienen en sus manos el uso delos instrumentos que tanto la ley como el plan hayan podido prever y de su actuación dependerá en granmedida el cumplimiento de los objetivos del Nuevo Plan.

Esta actuación de la Administración conforme al Nuevo Plan no sólo es necesaria en la fase de ejecucióntras su aprobación definitiva. También se hace preciso que en el ejercicio por parte de la Administraciónde las potestades de gestión urbanística ordinaria durante el proceso de redacción de la Revisión seasuman como criterios inspiradores de su actuación los objetivos establecidos en el presente Avance delNuevo Plan.

En concreto deberá garantizarse que el desarrollo de las previsiones del Plan vigente se realice asegurandosu coherencia con los criterios del Nuevo Plan a fin de no crear disfuncionalidades y la pérdida de lasoportunidades de ordenación que el presente documento de Avance ofrece. En este sentido, una vezevaluada esa congruencia, debe no sólo posibilitarse el desarrollo de las previsiones del planeamientovigente sino incluso fomentarlas mediante la adopción de medidas de gestión urbanística.

Los datos actuales de ejecución urbanística del Plan vigente permiten aventurar que durante el procesopendiente de tramitación de la Revisión no deben producirse especiales dificultades en la disponibilidadde suelo urbanizado para la edificación. No obstante, como medida que permitirá asegurar estasprevisiones, se entiende que el desarrollo de determinados ámbitos del suelo urbanizable no programadodel vigente Plan que no resultan incompatibles con las propuestas de Avance del Nuevo Plan y siempreque garanticen la asunción de los criterios generales de ordenación y gestión del nuevo suelo urbanizable,podrán desarrollarse en esta fase.

2. INSTRUMENTOS PARA LA MATERIALIZACIÓN DE LAS PROPUESTAS DE ORDENACIÓN DELAVANCE

• Instrumentos de Ordenación

En el presente epígrafe, se expone cuál será la instrumentación que desde la propia ordenaciónadoptará el Nuevo Plan para expresar las propuestas contenidas en el presente documento deAvance, de igual forma, se indican los instrumentos de planificación derivados para la definiciónfinal de algunos de los ámbitos territoriales cuya ordenación se establecerá simplemente en sustérminos básicos.

Ha de advertirse que la descripción de los principales medios que el Nuevo Plan utilizará paraexpresar sus propuestas y determinaciones se han identificados en capítulos anteriores de estaMemoria de Ordenación, en especial los relativos a la Clasificación y Calificación.

En efecto, las principales determinaciones del Planeamiento General son las relativas a laclasificación y a la calificación de los terrenos. Con la clasificación se realiza una división básica delos terrenos de la que se deriva un concreto régimen de derechos y deberes. La calificación hacereferencia al destino o uso urbanístico de los terrenos.

El contenido del Avance sobre estas cuestiones principales, y la indicación de la orientación queestas determinaciones recibirán en el documento final del Nuevo Plan, se han expuestos en losmencionados Capítulos de esta Memoria. Por ello, interesa ahora centrar la atención del presenteCapítulo en el análisis de un supuesto singular relacionado con estas determinaciones. Pues comoregla general la Revisión deberá establecer respecto a todos los terrenos del término al menos estasdos decisiones básicas: su clasificación y calificación urbanística. Pero existe un supuesto en el queel Plan está legitimado para -si así lo estima conveniente- abstenerse de atribuir la clasificaciónurbanística a unos terrenos que cuenten con una determinada categoría de calificación urbanística,como es el caso de los Sistemas Generales.

La Ley 1/1.997, posibilita que los terrenos calificados como Sistemas Generales puedan estarincluidos en los ámbitos correspondientes a la distintas categorías de clasificación urbanística, o porel contrario, no queden incluidos en ninguna de ellas, si bien será preciso su adscripción a losefectos de determinar la forma de gestionar su adquisición.

En la vigente legislación urbanística esta posibilidad puede ejercitarse en cualquier clase de SistemaGeneral (art.9.2 TRLS 92 asumido por Ley andaluza 1/1.997). En el Proyecto de Ley de OrdenaciónUrbanística sólo se permite para una concreta tipología de Sistemas Generales, los de carácter ointerés regional o singular, (art.44 párrafo segundo). No puede confundirse esta posibilidad deinclusión o adscripción de Sistemas Generales en la clasificación, con la posibilidad de que losterrenos de Sistemas Generales (incluidos en la clasificación de suelo urbano) se incluyan o seadscriban a una determinada Unidad de Ejecución.

Esta singularidad de los Sistemas Generales se explica por su especial significación en laconfiguración de la estructura general de la ordenación urbanística y territorial. Los Sistemas

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Generales identifican los terrenos que son destinados por el Plan al establecimiento de losprincipales elementos dotacionales públicos que determinan en gran medida el modelo urbanoadoptado, y por ello desde el punto de vista conceptual el suelo de sistemas generales se coloca enel nivel de la estructura general y orgánica del territorio, lo que trasciende su localización físicaconcreta, sin desconocer por ello los efectos que induce en el territorio circundante.

De tal forma que los Sistemas Generales pueden estar localizados en cualquier categoría declasificación urbanística o incluso en ninguna con independencia de su adscripción a efectos degestión. Esta singularidad de los Sistemas Generales se extiende a otros aspectos como son losmodos de adquisición o incluso los instrumentos de ordenación.

Pues bien, el Nuevo Plan General podrá utilizar esta posibilidad de adscripción en atención a lascaracterísticas, función y posición de los respectivos Sistemas Generales. En el presente documentode Avance se ha optado por ejercitarla en lo que respecta a los Sistemas Generales de InterésSupramunicipal (Sistemas Territoriales para las Comunicaciones, la Logística, Espacios Libres yEquipamientos Metropolitanos). En estos casos, en los siguientes documentos de esta Revisión seidentificará su adscripción a una determinada clasificación de suelo a los efectos de gestionar suadquisición.

De otra parte se hace preciso indicar cuáles han de ser los instrumentos de ordenación que en cadacaso legitimará y habilitará el inicio de la actividad de ejecución. El requisito previo para la ejecuciónurbanística de las previsiones del Nuevo Plan será la existencia de algún instrumento de ordenaciónpormenorizada que defina de forma detallada las actuaciones previstas. Dicho instrumento, deconformidad con la legislación urbanística vigente, será:

- En suelo urbano, directamente la ordenación pormenorizada incorporada en el propio PlanGeneral y, en su caso, y en desarrollo del mismo, el Plan Especial o el Estudio de Detalle.

El Avance en suelo urbano ha procedido a la identificación de Áreas de Oportunidad, Áreasde Mejora Integral y Áreas de Intervención Puntual en las que se concretan las diversaspropuestas que en cada uno de los Distritos se incorporan en este documento en desarrollodel objetivo de la cohesión urbana para recualificar la ciudad consolidada. Estas actuacionesse instrumentarán mediante la ordenación directa de las Áreas de Intervención. De igual formaes voluntad de la Revisión incorporar de forma directa las ordenaciones de las Áreas deMejora Integral y de las de Oportunidad, a fin de no dilatar los procesos de ejecución en estasáreas con nuevos instrumentos de ordenación. Si es preciso algún ajuste en la ordenaciónpodrán acometerse mediante Estudios de Detalle. El Plan Especial de Reforma Interiorúnicamente se establecerá allí donde las actuaciones requieran una importante labor decoordinación con otras Administraciones como es el caso de las Áreas de Mejora Integral quese localicen en Barrios o Zonas Vulnerables, o bien en las Áreas de Oportunidad cuandoimpliquen una intervención de integración urbana de importantes infraestructuras. El PERI enestos casos tendrá como función desarrollar la ordenación básica establecida en el propiodocumento de la Revisión.

- En suelo urbanizable, el Plan Parcial, que también podrá ser desarrollado mediante un Estudiode Detalle. Los Sistemas Generales en esta clase de suelo, de no incluirse en los PlanesParciales, podrán desarrollarse mediante Plan Especial, salvo que por su simplicidad puedanejecutarse directamente. En caso de no estar programado el suelo, requerirá previamente laelaboración de un Programa de Actuación Urbanística.

- En suelo no urbanizable, el Plan General, se podrá desarrollar mediante un Plan Especial.

No obstante en la hipótesis, como parece previsible, de que tras la aprobación del presentedocumento de Avance, entre en vigor una nueva ley urbanística andaluza, se hace aconsejabledibujar el nuevo sistema de planificación en el que deberá desarrollarse las previsiones de laRevisión, lo que se aborda en el Capítulo final de esta Memoria de Ordenación

Concluir este apartado, con una especial referencia respecto a un instrumento que utilizará laRevisión en materia de ordenación para identificar aquellos ámbitos territoriales en los que en laactualidad se están desarrollando procesos de planificación y ejecución urbanística bastantesconsolidados, y que la seguridad jurídica exige preservar.

• Los Ámbitos de Planeamiento Incorporado (API)

El Nuevo Plan asume con carácter general el planeamiento de desarrollo del Plan General vigenteaprobado definitivamente en suelo urbano o urbanizable y que se encuentra ejecutado o enejecución dentro de los plazos previstos.

La forma en el que se instrumentará este reconocimiento y asunción del planeamiento derivado delPlan General será mediante la definición de la figura de los Ámbitos de Planeamiento Incorporado(API). En definitiva, los API serán ámbitos territoriales del Plan General vigente clasificados comoSuelo Urbano o Urbanizable que cuentan con figuras de planeamiento de desarrollo aprobadas(Planes Especiales o Planes Parciales) en proceso de ejecución en los que la Revisión asume de formagenérica las determinaciones de esos instrumentos de planeamiento pormenorizado, así como sugestión.

De forma general se consideran asumibles los Planes Parciales aprobados en desarrollo de lossectores del Suelo Urbanizable Programado del Plan General vigente que han cumplido con susdeberes urbanísticos, por lo que la presente Revisión incorporará sus determinaciones medianteremisión normativa a aquellos documentos.

Esta solución se presenta como la más aconsejable, al tratarse de sectores de planeamiento anteriorcon la urbanización ejecutada y con las cesiones realizadas, si bien con la edificación no totalmentematerializada.

La clasificación del suelo dependerá del grado de ejecución. Así se clasificarán como suelo urbanoconsolidados si la ejecución se encuentra finalizada. De igual modo se clasificarán como urbanocon urbanización no consolidada si el proceso de ejecución ha llegado a materializar la

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urbanización primaria de los servicios urbanísticos pero quedan pendiente de culminar determinadasobras como pudieran ser la adecuación de los espacios libres o las precisas para que las parcelasmerezcan el reconocimiento de la condición de solar. Por último, se clasificarán como suelourbanizable transitorio aquellos sectores del suelo urbanizable programado del Plan General vigenteque contando con planeamiento de desarrollo aprobado con carácter definitivo y habiendo iniciadoel proceso de ejecución, éste no hubiese alcanzado un nivel de urbanización adecuado para serconsiderado suelo urbano.

Las condiciones particulares por las que se regirán las API, serán las correspondientes alplaneamiento de desarrollo inmediatamente antecedente que se asuman. En este sentido se realizaráuna remisión normativa a los documentos de planeamiento originales, sin perjuicio de que parafacilitar su labor de aplicación se incorporará en las fichas de las de las Normas Urbanísticas delNuevo Plan que identifiquen cada ámbito territorial que constituya un API, el preciso documento deplaneamiento de desarrollo que en cada caso se asume.

No obstante este criterio general de respeto y asunción de los instrumentos de planificaciónderivados del Plan vigente, no significa que el Nuevo Plan General renuncie a la posibilidad deintroducir alguna mejora en la ordenación o en la regulación pormenorizada en las condiciones deedificación de estas figuras de planeamiento. En este caso, se señalará de forma expresa en lacorrespondiente ficha de API la concreta corrección que se realice, en cuyo caso esta innovación seimpondrán al planeamiento de desarrollo, éste, por tanto, permanecerá vigente excepto en laalteración puntual directamente establecida en el Nuevo Plan. Normalmente esta innovación parcialse realizará en aquellos casos en los que sea necesario homogeneizar técnicamente el tratamientode ciertas condiciones de admisibilidad de usos en sectores de planeamiento similares, en especialen los casos de los sectores industriales con la finalidad de ajustarlos a las directrices contenidas enlas Estrategias de Actividades Económicas expuestas en el documento de Enero de 2.002 de laRevisión tendentes a procurar la modernización de los espacios productivos. De igual modo, lasinnovaciones en la ordenación pormenorizada de los API que incorpore el Nuevo Plan obedecerána las directrices contenidas en las Estrategias de Cohesión Urbana. Estos casos aislados tendráncomo objeto fundamentalmente el cambio de calificación de determinadas parcelas no edificadasque por posición puedan ser susceptibles de albergar usos públicos que contribuyan bien a paliarlos déficits de equipamientos en los Distritos o bien a reforzar el carácter de centralidad dedeterminadas Áreas de Oportunidad.

De otra parte, con la identificación de los API se pretende además de respetar un planeamiento endesarrollo que se entiende asumible, el dotar al Nuevo Plan de un elemento de flexibilidad. Pues laalteración aislada durante el período de vigencia de la Revisión de la ordenación asumida en losAPI podrá realizarse mediante la tramitación de una modificación puntual del instrumento deplaneamiento de desarrollo incorporado, excepto cuando tenga por objeto sustituir la innovaciónincorporada en la propia Revisión respecto al planeamiento antecedente, en cuyo caso para suválida modificación deberá tramitarse el correspondiente expediente de Modificación del Nuevo PlanGeneral.

También se asumirán como API los ámbitos de los Planes Especiales de Reforma Interior del suelourbano aprobados durante la vigencia del Plan General vigente, y que se encuentren ejecutados o

en fase real de ejecución. Los criterios de actuación en este caso serán idénticos a los anunciadospara los Planes Parciales aprobados.

Los Planes Especiales de Protección aprobados tendrán un régimen de transitoriedad específico conla voluntad de programar su adaptación a los nuevos criterios de catalogación-protección que elNuevo Plan propone.

La Revisión asume la gestión del Plan General vigente para los Sistemas Generales incluidos oadscritos al desarrollo de sectores del suelo urbanizable programado, y por ello identificará en cadaárea de planeamiento incorporado los Sistemas Generales a ellas adscritos a efectos de su gestión,si aun ésta no se hubiese culminado.

• Instrumentos para asegurar la solidaridad interterritorial de los beneficios y cargas. La delimitaciónde Áreas de Reparto y determinación del Aprovechamiento Tipo

1. Justificación de la necesariedad

Una de las determinaciones que debe contener el Nuevo Plan General es la delimitación deáreas de reparto de cargas y beneficios y fijación de los aprovechamientos tipo en SueloUrbanizable Programado y en Suelo Urbano -no consolidado- (arts. 72.2.b, 94 y 95 TRLS encuanto normas autonómicas en virtud de la Ley andaluza 1/1997).

Mediante estas determinaciones se pretende corregir las inevitables desigualdades que seproducen a la hora de ordenar el territorio asignando usos e intensidades distintos a losterrenos. Con la fijación de los aprovechamientos tipos de las áreas de reparto, se persigueestablecer una igualdad primaria en la distribución de las cargas y beneficios entre lospropietarios afectados. De esta forma, se consigue que el principio de compensaciónurbanística o equidistribución esté presente en la primera fase del hecho urbanístico, esto es,en la tarea planificadora. De igual forma, se consigue con estas determinaciones poner laprimera medida tendente a posibilitar el mandato constitucional de recuperación de plusvalíaspor parte de la Administración como consecuencia de su acción ordenadora.

La pretensión de elevar el principio de compensación como elemento necesario y vinculadode forma necesaria a la ordenación urbanística, ha sido una constante de la legislaciónespañola en las últimas décadas. Así, la propia Ley del Suelo de 1.956 atribuye a laordenación del suelo la función de impedir la desigual distribución de los beneficios y cargasdel planeamiento. Esta preocupación del legislador se hizo más patente en la Ley de Reformade 2 de Mayo de 1.975 y el Texto Refundido de 9 de Abril de 1.976, que incorpora la figuradel aprovechamiento medio para el suelo urbanizable programado.

La Ley 8/90 y el Texto Refundido de 1.992 dieron un paso más hacia la generalización delprincipio de compensación, tanto en suelo urbanizable como en el urbano, mediante laintroducción de las técnicas de áreas de reparto y aprovechamiento tipo. La Ley 6/1998 reiteraeste principio si bien declara las dificultades de su apreciación en el suelo urbano consolidado.

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Con las áreas de reparto si bien no se realiza un verdadero reparto de beneficios y cargas (yaque esta labor se pospone a la fase de ejecución del planeamiento) en cambio, sí se realizauna primera aproximación sin la cual no se podría llevar a cabo aquél. El objetivo de las áreasde reparto es por tanto fijar el aprovechamiento tipo que va a servir de base para concretarel derecho edificable de los propietarios incluidos en aquella área. En otras palabras, las áreasde reparto sirven para concretar el contenido del derecho de propiedad inmobiliaria urbanade una unidad territorial, lo que se logra mediante la distribución de los aprovechamientosurbanísticos que, conforme a la legislación, son destinados a la apropiación privada entre lospropietarios de terrenos incluidos en ese ámbito.

Desde estas consideraciones, el establecimiento de las áreas de reparto y la fijación de losaprovechamientos tipo son determinaciones de especial trascendencia, porque de su aciertova a depender tanto la viabilidad como la igualdad del orden urbanístico establecido por elNuevo Plan. La viabilidad, porque el Aprovechamiento Tipo debe contribuir a la consecuciónde los fines públicos que persigue la ordenación, mediante el reconocimiento de unarentabilidad que se da la oportunidad de conseguir al propietario para su incorporación alproceso urbanizador edificatorio.

La igualdad del orden urbanístico implantado por el Nuevo Plan también está en función delas determinaciones relativas a la delimitación de áreas de reparto y definición deaprovechamientos tipos, porque en base a ellas se debe procurar la solidaridad generalizaday global de los beneficios y cargas, y no reducida sólo a ámbitos pequeños de ordenación, ypermite, finalmente, establecer el contenido del derecho de la Administración a larecuperación de plusvalías

Por tanto, los principios de solidaridad urbanística y de recuperación de plusvalías para lacomunidad como consecuencia de la ordenación y de la ejecución del planeamiento, seempiezan a construir desde el propio Plan mediante dos determinaciones que debe incorporaréste: La delimitación de las áreas de reparto y el cálculo del aprovechamiento de cada unade ellas.

Las denominadas áreas de reparto de cargas y beneficios, constituyen los ámbitos espacialesde referencia para la determinación del aprovechamiento tipo en el suelo urbano yurbanizable, y una vez fijado éste en cada una de ellas, ámbitos diferentes y desiguales deasignación de aprovechamientos urbanísticos y de equidistribución de los mismos entre lospropietarios de los terrenos incluidos en ellas. Las áreas de reparto son, pues, ámbitos defijación de diferenciados contenidos de aprovechamiento urbanístico al suelo o ámbitos dehomogeneización del contenido económico de la propiedad del suelo.

La regulación del Real Decreto Legislativo 1/1.992 (TRLS), asumido como Ley Andaluza, sobrela delimitación de las áreas de reparto, se limita a diferenciar entre el suelo urbano y elurbanizable.

En el suelo urbano, conforme se dispone en la legislación andaluza, los instrumentos deplaneamiento general habrán de delimitar para la totalidad del mismo "una o varias áreas de

reparto de cargas y beneficios", cuando de suelo no consolidado por la urbanización se trata.Así, el Art. 94 TRLS establece que el Plan General delimitará para la totalidad del suelo urbanouna o varias áreas de reparto y beneficios con inclusión o no de los sistemas generalesadscritos o en esta clase de suelo, cuando así lo disponga la legislación autonómica.

Dos matizaciones es preciso realizar sobre esta regulación por la incidencia sobrevenida de laLey 6/1.998, de una parte, la posibilidad de incluir los Sistemas Generales en el Suelo UrbanoNo Consolidado y de otra, la innecesariedad de delimitar Áreas de Reparto en suelo urbanoconsolidado por la urbanización. Ambas cuestiones son explicadas en distintos apartados dela presente Memoria de gestión.

En el apdo. 3 del Art. 94 TRLS, se dispone que "cuando las circunstancias lo aconsejen podráconsiderarse la totalidad de este suelo -el urbano- como una sola Área de Reparto".

Como se ha expuesto, la Ley otorga libertad a la Administración para que la fijación delnúmero de áreas de reparto y delimitación de las mismas en el suelo urbano no consolidado,se realice en la forma que estime más conveniente, según los criterios de política urbanísticaque pretenda desarrollar. Ahora bien, la atribución de esta potestad discrecional, no significaque la delimitación de áreas de reparto puede hacerse de forma arbitraria. Se hace precisojustificarla, y que atienda como elemento más de la potestad planificadora a la consecuciónde fines públicos.

Por su parte, el Art. 96 TRLS, regula el cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano.Básicamente señala que es el resultado de dividir el aprovechamiento lucrativo total por lasuperficie del área, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas existentes obtenidosgratuitamente.

En suelo urbanizable, todos los terrenos así clasificados y los afectos a sistemas generalesadscritos a esta clase de suelo para su obtención, deberán quedar incluidos en áreas dereparto, no existe posibilidad de excepcionar a un terreno de su pertenencia a un Área deReparto. Por eso en el suelo urbanizable programado, los sectores cuyo planeamiento parcialdeba aprobarse en un mismo cuatrienio y los sistemas generales adscritos o incluidos enaquellos para su gestión, integrarán una sola Área de Reparto. En suelo urbanizable noprogramado, los ámbitos de cada Programa de Actuación Urbanística con los sistemasgenerales adscritos o incluidos en el sector o sectores que se delimiten, integrarán una solaÁrea de Reparto.

De otra parte para llevar a cabo el cálculo del aprovechamiento tipo se precisa, previamente,homogeneizar los aprovechamientos es decir, referenciarlos a un parámetro común quepermita su suma. La Ley exige que este parámetro sea el uso predominante según laordenación (Art. 98). Este uso predominante es elevado a la categoría de "uso característico",teniendo el privilegio de que el aprovechamiento tipo del Área refleje la edificabilidadconstruible del mismo por cada metro cuadrado de suelo del área.

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No obstante, hay que precisar que no es trascendente que el aprovechamiento tipo se reflejeen base al uso predominante (característico); cualquier uso podría ser tomado comoreferencia para el cálculo y el resultado final materialmente no se vería alterado, porque losvalores relativos entre usos permanecerían constantes.

Lo verdaderamente trascendente es la labor de ponderación o comparación entre usos esdecir, la determinación de los coeficientes de ponderación, que supone atribuir los valores decambio de cada uso con respecto a todos los demás. Esta decisión es de un contenidotrascendental. No puede olvidarse que el cálculo del aprovechamiento tipo es un instrumentode gestión urbanística y sus resultados no son neutros o asépticos; por el contrario, susresultados han de ser ante todo congruentes con las finalidades establecidas y servir a laconsecución de los objetivos que justifican su establecimiento.

En este sentido, el Nuevo Plan tiene como objetivo favorecer la construcción de viviendassujetas a algún tipo de protección y por ello este destino deberá tener un coeficiente específicoa los efectos del cálculo de tal forma que el consumo de la edificabilidad de VPO tenga unatraducción de consumo de aprovechamiento urbanístico inferior a otros usos residenciales.

2. Criterios para la delimitación de las Áreas de Reparto en Suelo Urbano No Consolidado

En Suelo Urbano no consolidado por la urbanización el Nuevo Plan de Sevilla establecerá lasÁreas de Reparto en las que se integren los terrenos pertenecientes a esta categoría con elestablecimiento de sus respectivos Aprovechamientos Tipo.

En el suelo urbano no consolidado se hace necesario delimitar más de un Área de Reparto,para reconocer su heterogeneidad y las diferencias de contenidos patrimonialeshistóricamente asignados e incorporados a sus distintas zonas. Aún cuando teóricamente unárea conduce a la máxima igualación entre los propietarios del suelo urbano, esta pretensiónde igualación universal, formal y abstracta, representaría, además de un desconocimiento delproceso de formación de las rentas urbanas y del funcionamiento del mercado inmobiliario,la introducción de una grave discriminación; la abstracción absoluta de las diferencias realesexistentes entre los distintos terrenos o fincas urbanas, dispensando un trato igual a las realesy consolidadas diferencias de valor y aprovechamiento históricas.

La delimitación de varias áreas en el suelo urbano no consolidado es, por lo demás, el criteriode preferente aplicación conforme a la actual legislación urbanística que considera elsupuesto del área única en suelo urbano como excepcional, al disponer que solo cuando lascircunstancias lo aconsejen podrán considerarse la totalidad de este suelo como una sola Áreade Reparto.

Por tanto, para la delimitación de las áreas de reparto en suelo urbano no consolidado setomará como primera referencia o punto de partida las distintas zonas de ordenanzas delsuelo urbano que la Revisión proponga y en el quedará dividido a efectos de condiciones deedificación, al ser éstas expresivas de las distintas áreas de desarrollo edificatorio homogéneode la Ciudad que normalmente suelo producirse en un determinado momento histórico.

La adopción del criterio histórico-morfológico (que es el que representa la zona deordenanzas) para la aproximación a la labor de delimitación de las áreas de reparto en elsuelo urbano, se entiende que es el más adecuado. Y ello porque la división en áreas dereparto se realiza para fijar el aprovechamiento tipo en cada una de ellas, y elaprovechamiento tipo se relaciona con la tipología edificatoria y ésta con la zona deordenanzas, que como tal área homogénea es la mejor base para realizar esa aproximacióna la labor de la delimitación de las áreas de reparto.

No obstante, las zonas de ordenanzas, aun cuando pueda servir de base de referencia parala delimitación de las áreas de reparto no puede asumirse de forma absoluta y radical, pueses preciso tener presente que dentro de cada zona de ordenanzas del suelo urbano existiránterrenos consolidados por la urbanización y otros que no lo están, al tiempo que la Revisiónidentificará zonas de terrenos continuos de suelo urbano no consolidado por la urbanizacióna los que les otorgará una ordenación y edificabilidad específica para su ejecuciónsistemática, constituyendo así ámbitos de subzonas de ordenanzas específicas y a su vez deunidades de ejecución.

Por ello no pueden identificarse las zonas de ordenanzas con las Áreas de Reparto. Se hacepreciso hacer una distinción en cada zona de ordenanzas entre los suelos urbanos consolidadosy los suelos urbanos no consolidados por la urbanización. Y ello porque en los terrenosconsolidados por la urbanización se presume por la legislación vigente que históricamente hanpatrimonializado el aprovechamiento susceptible de adquisición conforme al régimen dedeberes exigibles en su momento. Así se sanciona por la Ley 6/1998 que no impone a lospropietarios de terrenos del suelo urbano consolidado por la urbanización ningún deber decesión gratuita de aprovechamientos urbanísticos a favor de la Administración.

Esta presunción de que históricamente los suelos urbanos consolidados por la urbanizaciónhan cumplido los deberes exigidos en cada momento por la legislación urbanística, los hacediferentes de aquellos otros suelos urbanos no consolidados por la urbanización que precisancumplir las obligaciones de cesión de plusvalías y compensación, además de la de costear laurbanización, para patrimonializar el aprovechamiento edificable. Por ello, deben quedarexcluidos de cada Área de Reparto los terrenos urbanos consolidados por la urbanización.

Desde estas consideraciones, el Nuevo Plan de Sevilla adopta como criterios para ladelimitación de Áreas de Reparto en suelo urbano no consolidado los siguientes:

1. Todos los terrenos del suelo urbano no consolidado incluidos en unidades de ejecucióny los calificados como Sistema General estarán adscritos a Áreas de Reparto.

2. Si en la Unidad de Ejecución se incluyen terrenos calificados como Sistema General seprocurará que dicha Unidad de Ejecución sea un Área de Reparto independiente.

3. En los demás casos, las Unidades de Ejecución pertenecientes a una misma zona deOrdenanzas integrarán un Área de Reparto a la que se adscribirán terrenos calificadosde Sistemas Generales del Suelo Urbano no incluidos en Unidades.

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4. No obstante lo anterior, el Nuevo Plan podrá delimitar más de un Área de Reparto enuna misma zona de Ordenanzas cuando las condiciones de edificación y ordenación delas distintas unidades de ejecución que la integran aconseje su diferenciación a efectosde gestión (bien sea por localización, dinámica urbanística o por la singularidad de losobjetivos perseguidos en cada caso).

5. En aquellos ámbitos del suelo urbano en los que pese a identificarse la concurrencia deparcelas aisladas con características de suelo urbano no consolidado por laurbanización, la Revisión, por motivos de conveniencia en la gestión, se haya abstenidode delimitar directamente unidades de ejecución, se procederá a delimitar un Área deReparto para la gestión básica de los excesos de aprovechamientos, estableciéndose suAprovechamiento Tipo bien mediante un cálculo aproximativo de los aprovechamientosatribuidos por el Plan a estas parcelas (considerando los equipamientos necesarios parasu materialización) o bien por referencia al aprovechamiento tipo de aquel Área deReparto integrado por las Unidades de Ejecución que se hallen incluidas en la mismaZona de Ordenanzas a la que se adscriban dichos ámbitos.

6. En aquellos casos en los que no se haya procedido a la delimitación de un Área deReparto pero que por aplicación de las normas del Plan se declare la pertenencia deuna parcela a la categoría de suelo urbano no consolidado, se entenderá que la mismaconstituye un ámbito independiente de Área de Reparto, coincidiendo elAprovechamiento Tipo de ésta con el aprovechamiento real atribuido por el Plan a laparcela.

7. Se respetarán en la delimitación de Áreas de Reparto en Suelo Urbano no consolidadoo urbanizable transitorio los procesos de ejecución de los sectores del Suelo UrbanizableProgramado con Plan Parcial aprobado en proceso de adquisición de losaprovechamientos urbanísticos en los plazos establecidos, y por ellos estos terrenosserán incluidos en Áreas de Reparto en las que su aprovechamiento tipo secorresponderá con el aprovechamiento medio del Cuatrienio correspondienteestablecido en el Plan General vigente.

Evidentemente el aprovechamiento susceptible de adquisición en estas Áreas de Repartodependerá del grado de ejecución y del momento en que se produjeran el cumplimientode los distintos deberes, todo ello de conformidad con la Disposición Transitoria Primera2 y 4 del R.D. Legislativo 1/92(Ley andaluza 1/1997).

Este criterio, de naturaleza histórica, establecido para el reconocimiento de las Áreas deReparto para los suelos urbanizables programados en transición hacia el urbano, vieneinsinuado por la propia Ley del Suelo. De alguna forma es aplicar analógicamente ladeterminación vinculante de la Ley de establecer dos áreas de reparto en el SueloUrbanizable Programado en función de cada Cuatrienio. En efecto, en el suelourbanizable, la Ley iguala a los propietarios por paquetes temporales históricos deproducción de la Ciudad; este criterio también es válido para el suelo urbano respectoa los terrenos derivados del Plan anterior.

8. Por último, otro criterio para la delimitación será el reconocimiento de ámbitosindependientes de Áreas de Reparto para las zonas homogéneas del suelo urbanorespecto de las cuales el Plan no desarrollará la ordenación de forma pormenorizada,sino que considere oportuno remitirla a un Plan Especial. Por esta razón, y deconformidad con lo previsto en el Art. 72.2.b) del R.D. Legislativo 1/92, constituiránÁrea de Reparto independiente cada uno de los ámbitos sujeto a Plan Especial deReforma Interior.

3. Delimitación de Áreas de Reparto en el suelo urbanizable. El cálculo del Aprovechamiento Tipo

En Suelo Urbanizable Programado, por mandato de la vigente legislación urbanística vigenteexisten únicamente dos Áreas de Reparto compuesta cada una de ellas por los sectores cuyoplaneamiento parcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio además de los sistemasgenerales adscritos o incluidos en aquéllos para su gestión.

Las Áreas de Reparto son unidades territoriales delimitadas en el Suelo UrbanizableProgramado a efectos del cálculo y fijación para cada una de ellas del Aprovechamiento Tipoque servirá de referencia para deducir el Aprovechamiento Susceptible de Apropiación porparte de los propietarios de terrenos incluidos en cada Área de Reparto.

Si el documento para la aprobación inicial del Nuevo Plan General de Sevilla se formula unavez haya entrado en vigor la futura Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, se podráoptar por delimitar las Áreas de Reparto del suelo urbanizable ordenado o/y sectorizado sinnecesidad de acogerse al criterio de la programación cuatrienal, pudiendo incluso delimitarsecomo Área de Reparto independientes aquellos sectores que aporten un nivel de SistemasGenerales proporcionales a los exigidos con carácter general a fin de facilitar su gestión. Elestudio específico de la futura regulación urbanística de determinación de aprovechamientomedio y delimitación de área de reparto en el marco del Proyecto de Ley se realiza en elcapítulo siguiente de esta Memoria.

Para el cálculo del Aprovechamiento Tipo en el Suelo Urbanizable Programado, el Nuevo PlanGeneral seguirá la siguiente metodología:

1. En primer lugar procederá a homogeneizar los distintos aprovechamientos, lo que exigeestablecer unos coeficientes de ponderación entre los distintos usos y tipologíasexistentes en cada área. Aún cuando desde la aplicación literal de la legislaciónurbanística vigente podrían otorgarse coeficientes de ponderación distintos para losmismos usos y tipologías, situados en Áreas de Reparto diferentes, la Revisión procuraráestablecer unos coeficientes con carácter universal, sin consideración alguna al Área deReparto al que pertenezcan, por considerarlo más ajustado a la filosofía de lacompensación urbanística.

2. La labor de ponderación consiste en la atribución de un coeficiente que permitahomogeneizar los distintos usos y tipologías. Esta operación requiere efectuar una

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valoración comparativa entre los usos y tipologías, que supone una de las grandesdecisiones de la política urbanística municipal.

3. Para el cálculo del Aprovechamiento Tipo (o en su caso del Aprovechamiento Medio siel Proyecto de LOUA llega a aprobarse con la propuesta normativa actualmente endiscusión parlamentaria), la Revisión del Plan General asignará los coeficientes deponderación para los distintos usos y tipologías, tomando como referente las diferenciasde valor que en el mercado tienen los distintos usos urbanísticos ante inversionesidénticas, corrigiendo este valor en su caso en función del interés social que tengandichos usos a fin de procurar tratamientos favorables para aquéllos que mejorcontribuyan a los fines públicos, como puede ser el caso de las viviendas de protecciónoficial en cualquiera de sus regímenes.

4. Aunque es intranscendente desde un punto de vista sustantivo adoptar un uso u otrocomo característico, la Revisión siguiendo las exigencias de la vigente legislaciónurbanística, adoptará como uso característico el uso predominante. Así en el suelourbanizable programado se le atribuirá el valor de la unidad al uso global residencial.Sobre la base del mismo se establecerán en el documento de aprobación inicial de laRevisión los coeficientes de ponderación correspondientes a los distintos usos ytipologías que se establezcan en las Normas.

5. Al establecer el criterio de formular un planeamiento no rígido en los aspectos nosustanciales, será necesario establecer una fórmula que facilite la obtención delAprovechamiento Tipo (o, en su caso, Aprovechamiento Medio) sin tener que renunciara aquel criterio y que, a su vez, permita un reparto real de beneficios y cargas. En estesentido, es importante señalar que el cálculo del aprovechamiento tipo es un intento ouna labor de aproximación a un reparto de los beneficios y cargas derivados del Plan.Pero en ningún caso puede ser entendido como una fórmula que determine un repartoreal y cerrado de los aprovechamientos reales, por cuanto resulta imposible determinaren el momento de elaboración del Plan cuál va a ser el destino último (usopormenorizado concreto) en el que finalmente se va a materializar cada metro edificableposibilitado por el planeamiento general, que normalmente va a operar mediante elestablecimiento de usos globales, usos dominantes, usos compatibles y usos prohibidos.

De pretenderse lo contrario, esto es, reducir el cálculo del aprovechamiento tipo a unasimple operación matemática, cerrada y cierta para garantizar una teórica justiciadistributiva universal, ello exigiría establecer obligatoriamente el destino (usopormenorizado) y forma concreta de cada metro edificable desde la propia Revisión sinposibilidad de concreción alguna por parte del planeamiento de desarrollo. Esta formade ejercer la facultad de ordenación sería errónea e inoportuna. Resulta innecesariodetenerse a describir las consecuencias perjudiciales que se derivarían de establecer estecriterio de rigidez en el planeamiento, pero es algo que el Plan ni puede ni debe hacer.

No obstante, aún reconociendo las dificultades para determinar con exactitud el total deaprovechamientos urbanísticos materializables finalmente en un Área de Reparto, no por

ello la Revisión del Plan General de Sevilla debe renunciar a realizar una aproximaciónseria al mismo, para a partir de lo cual poder fijar el Aprovechamiento Tipo queconstituirá así un elemento básico en la consecución del principio de solidaridad debeneficios y cargas.

Esta labor de cálculo de los aprovechamientos urbanísticos teóricos de cada Área deReparto se verá facilitada por el hecho de que la Revisión fijará la máxima edificabilidadadmitida en cada sector o unidad de ejecución. Este parámetro de edificabilidad iráacompañado de una calificación o uso global dominante así como de los diversos usosy tipologías admitidas. Con estos datos primarios puede abordarse con garantías elcálculo de los aprovechamientos urbanísticos una vez que se hayan fijado los distintoscoeficientes de ponderación antes aludidos.

Una vez fijado el Aprovechamiento Tipo, la Revisión determinará para cada sector lascesiones de aprovechamientos correspondientes al derecho de la AdministraciónActuante en concepto de recuperación de plusvalías(el 10% del A.T.) y las cesiones delos excesos resultantes por encima del Aprovechamiento Tipo y destinados a compensara los propietarios con aprovechamiento lucrativo nulo. Ahora bien estos parámetrosdeben entenderse que son mínimos en su aplicación posterior que tendrá lugar en elmomento de aprobación del planeamiento de desarrollo y del proyecto redistributivocorrespondiente. De esta forma se posibilitará que se proceda a formular el instrumentode desarrollo que ultima la ordenación y distribución de usos y tipologías diversospermitidos por el planeamiento general pueda optarse libremente entre todas lasopciones de usos y tipologías ofrecidas por éste dentro de los límites que establezca. Asíen cada sector se podrá distribuir la edificabilidad máxima dentro de los límitesmarcados por el Plan; pero en el ejercicio de esta habilitación que se reconoce a losinstrumentos de planificación y de ejecución en ningún caso podrá ponerse en peligrolos excesos de aprovechamiento calculados en el momento de fijar el AprovechamientoTipo, porque estos excesos corresponden a la Administración, sea para los fines propiosdel Patrimonio Municipal del Suelo, sea para destinarlos a compensar a propietarios conel aprovechamiento lucrativo nulo o inferior. De igual forma, tampoco puede admitirseque la facultad de distribución de la edificabilidad en usos pormenorizados se realiceincrementando aquellos defectos de aprovechamientos de los inicialmente previstos enel cálculo del Aprovechamiento en el supuesto de un sector de suelo urbanizabledeficitario.

6. Por último hay que señalar que en el ámbito de cada una de las dos Áreas de Repartoserá preciso tener presente las características específicas de cada uno de los sectoresque la compongan. Esta labor de ponderación de los caracteres específicos de cadasector del Área es necesaria para que los aprovechamientos urbanísticos de toda el Áreade Reparto puedan equiparse de forma pacífica y realizarse la labor de su suma dentrode las operaciones del cálculo del Aprovechamiento Tipo de cada Área. En concreto,aún estado en la misma Área de Reparto, sobre los sectores que la integran incidendiversas circunstancias tales como:

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a) Costes comparativos de urbanización entre unos sectores y otros. En especial trasla innovación incorporada por la Ley 6/1.998 en el que se impone como deberde los propietarios del suelo urbanizable su participación en la financiación de losSistemas Generales precisos para su efectiva integración a los esquemasgenerales de infraestructuras de la Ciudad.

b) Diferenciación en los usos compatibles admitidos en los diversos sectores.

c) Condiciones de la ordenación, unas mayores exigencias en cuanto a la presenciade usos públicos (cesiones) puede hacer que las parcelas lucrativas resultantessean comparativamente inferiores en unos sectores que en otros aun con el mismoíndice de edificabilidad.

d) Su posición en la ciudad y relación con las infraestructuras y equipamientosprincipales.

e) Dificultad de gestión urbanística en atención a la mayor o menor complejidad dela estructura de la propiedad y en la existencia o no de edificaciones.

En definitiva, existe una multitud de factores de diversa naturaleza y origen de influenciarelativa en cada caso, pero siempre con un algún grado de incidencia real en la comparaciónde beneficios y cargas interterritoriales, y por ello susceptible de influir teóricamente en ladeterminación del Aprovechamiento Tipo del Área si lo que se aspira es realizar el cálculo dela forma más equilibrada y equitativa. Por ello se hará necesario establecer unos coeficientesque ponderen las diversas circunstancias que concurren en cada sector para valoraradecuadamente su incidencia real en cada caso.

En cualquier caso, y resultando una ardua tarea el establecer una valoración pormenorizadade cada uno de los factores que potencialmente pudieran concurrir en todos los casos (pueslos relacionados anteriormente aun siendo los más relevantes no son los únicos que pudieranpresentarse), se optará por realizar una labor de sistematización y simplificación del conjuntode factores que permita una valoración más integradora y globalizadora de esas diversascircunstancias.

Criterios similares se utilizarán en el cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano noconsolidado.

• La Normativa Urbanística

1. Criterios Generales de las Normas

Las Normas Urbanísticas constituyen uno de los documentos básicos de un Plan General, yaque establecen el cuerpo normativo sobre el que se plasma y opera la ordenación urbanísticapropiamente dicha. Al mismo tiempo, las normas urbanísticas constituyen un código de

garantías de los ciudadanos en orden a disfrutar del entorno urbano de calidad que el propioPlan propone.

Las normas urbanísticas que se incorporarán al documento final estarán imbuidas del espíritugeneral del Nuevo Plan, es decir, serán normas orientadas también para su gestión. Estaposición implica un esfuerzo de claridad y flexibilidad, pero sobre la premisa de conseguir elpreceptivo control público del producto final. En este sentido, se han de incorporar lasdeterminaciones oportunas que garanticen que los aspectos estructurantes pero tambiénaquellas decisiones pormenorizadas que tengan un componente estratégico para laconsecución de finalidades y objetivos sean de aplicación y ejecución necesaria.

Las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan estructurarán su contenido en los siguientes aspectosbásicos:

1. Disposiciones Generales, referidas a la vigencia, contenido y efectos del Plan.

2. Los instrumentos para el desarrollo urbanístico, divididos en:

- Figuras de planeamiento y ordenación básica. - Figuras de planeamiento y regulación detallada o complementaria.- Figuras o proyectos de ejecución y gestión.- Instrumentos de política de suelo y vivienda.

3. Las condiciones de la intervención municipal en la edificación y uso del suelo.

4. Parámetros y condiciones generales de la edificación, contemplando la definición de losconceptos básicos de las regulaciones, tales como las condiciones de la parcela y de laposición del edificio en la misma, las condiciones de edificabilidad y aprovechamiento,las condiciones de volumen, formas, calidad e higiene, etc.

5. Condiciones de los usos, estableciendo qué categorías se contemplan, cómo se defineny bajo qué condiciones se regulan.

6. Las normas generales a aplicar al proyecto y ejecución de las obras de urbanización,estableciendo las condiciones básicas para el diseño del viario y las redes deinfraestructuras asociadas.

7. Normas y condiciones para la protección de los recursos hidrológicos, de la vegetación,de la fauna, del suelo, del paisaje natural y urbano, y de los bienes demaniales.

8. Normas para la protección del patrimonio histórico y artístico, estableciendo lacatalogación en función de sus niveles de protección, así como la regulación de lasobras de intervención admitidas en cada una de ellas.

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9. Régimen de las distintas clases de suelo, que constituye un elemento fundamental delcomportamiento diferencial del Plan en las diversas clases y categorías de suelo. En elSuelo Urbano las normas tendrán el carácter de las tradicionales ordenanzas, regulandola ordenación y la edificación de las áreas morfológicamente diferenciadas,contemplando los diversos valores de los parámetros físicos de la edificación en funcióndel sistema de ordenación característico, así como los usos permitidos, prohibidos ycompatibles en cada zona. En Suelo Urbanizable Programado el objeto de las normasse circunscribirá al establecimiento del régimen general de los distintos usos del suelo,a la definición de las características de los Sistemas Generales y a la fijación de lascondiciones mínimas de los servicios e infraestructuras. En el No Programado lasdeterminaciones normativas se referirán al establecimiento del régimen de los usos y ala fijación de las características, magnitudes y dotaciones mínimas de las actuacionesintegradas. Y finalmente, para el Suelo No Urbanizable las normas recogerán losvínculos específicos de cada una de las categorías de suelos protegidos, en función delvalor objeto de salvaguarda urbanística, y establecerán la definición del concepto denúcleo de población y de las características de las construcciones.

10.Normas particulares de las distintas zonas de ordenanzas, unidades de ejecución,sectores y planeamiento de desarrollo y subclases del suelo no urbanizable.

11.Regulación del régimen de transitoriedad conteniendo todas las fichas de los ámbitosde planeamiento incorporado.

En lo relativo a las Normas Generales, el Nuevo Plan incorporará cuáles son lasdeterminaciones que configuran el modelo territorial adoptado, estableciendo que sualteración es causa de revisión. De igual modo establecerá los siguientes supuestos queimplican o exigen su revisión. Se establecerán las garantías y condicionantes que cualquiertipo de modificación puntual conlleva.

En cuanto a la regulación de las Normas Generales sobre edificación y uso, la Revisiónapostará por la asumir las normas contenidas en el vigente Plan General que estáninteriorizadas por los diversos actores y que en términos generales se han mostrado válidas,sin perjuicio de la corrección de aquellas deficiencias apreciadas y de las necesariasactualizaciones en cuanto a su contenido. Se procurará remitir a las legislaciones sectorialesu Ordenanzas de referencia aquellas cuestiones especificas que se presentan como deobligado cumplimiento con independencia de que el Plan las recoja o las omita, y ello no sólopor simplificar la normativa sino porque además su control suele corresponder a organismosdistintos de la Administración Urbanística y son regulaciones de revisión y adecuaciónperiódica.

El Capítulo 4º del Título Cuarto, relativo al Uso Industrial será reestructurado para dar cabidaal uso específica de Actividades Optimas para Sevilla.

En el Capítulo 5º de este mismo Titulo, será objeto de estudio específico las normas sobre usoscomerciales intentando adecuarlas a las tipologías establecidas en la legislación sectorial e

incorporando una regulación propia que controle la implantación de las medianas superficiesexcluidas del ámbito de aplicación de aquélla.

Se clarificarán las normas relativas a la dotación de aparcamiento y se procederá a reajustarlas superficies mínimas del programa de vivienda y apartamento; así mismo se resolverá deforma adecuada las equivalencias de vivienda/apartamentos.

Se regulará de forma específica el uso de vivienda universitaria, así como las condiciones delas guarderías y de las residencias para la tercera edad. De igual modo, se establecerá laregulación precisa para los nuevos productos inmobiliarios, entre otros, aquellosespecíficamente dirigidos a la tercera edad con oferta conjunta de vivienda / alojamiento conprestación de servicios asistenciales.

Las Condiciones Particulares de la edificación de las diferentes Zonas de Ordenanzasestablecidas en las normas del Plan vigente (salvo en el Conjunto Histórico) también seránasumidas con criterio general por idénticas razones que las apuntadas anteriormente, sinperjuicio, igualmente de su corrección y actualización en detalle, en especial en lo que serefiere a, la clarificación de la medición de las alturas en algunas Zonas cuando se relacionancon el ancho del viario, así como la compatibilidad de usos en zonas residenciales contipología aislada.

En cuanto a las condiciones particulares de la edificación, los principales problemas seplantean en la aplicación de las ordenanzas correspondientes a la categoría de Suburbana,en este sentido es voluntad del Nuevo Plan proceder al ajuste necesario de la regulaciónactual que evite las dudas interpretativas.

Se han detectado problemas de determinación de la edificabilidad materializada y pendientede consumir en zonas con planeamiento anterior al Plan General de 1.987, especialmente enzona Ciudad Jardín, y que se pone de relieve cuando se plantean actuaciones de construcciónde elementos auxiliares.

De igual forma se pretende adecuar y homogeneizar criterios de intervención y uso en losPolígonos industriales históricos (admisibilidad de oficinas y comercios, regulación del fuera deordenación, homogeneización de retranqueos etc.)

Evidentemente las nuevas actuaciones o reordenaciones que incorpore el Nuevo Plancontendrán unas condiciones propias sin perjuicio de que puedan integrarse en algunas de lasZonas de Ordenanzas actuales, y por ello adoptar de éstas aquellas soluciones que se ajustena sus objetivos.

La instrumentación de las Normas en materia de Condiciones de la Edificación en el ConjuntoHistórico, deberes de conservación y rehabilitación, así como los criterios de intervención enlos inmuebles protegidos, son expuestas en el Capítulo de la presente Memoria deOrdenación que tiene como objeto el Conjunto Histórico.

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Las Normas de Urbanización del Título Sexto serán objeto de una profunda revisión paraajustarlas a los nuevos criterios de intervención en los espacios públicos anunciados y descritosen el presente documento de Avance.

En términos generales, el Nuevo Plan de Sevilla en las Normas del suelo urbano incorporarálas determinaciones precisas para:

a) Aclarar o corregir aquellas normas que a lo largo de la aplicación del Plan Generalvigente han generado dudas y desajustes no deseados en el resultado final.

b) Integrar adecuadamente todos aquellos Planes de desarrollo, Planes Especiales,Estudios de Detalle, etc. que la Revisión considere que no es precisa su alteración.

c) Asumir el proceso de consolidación de todas aquellas unidades de ejecución que seencuentren en proceso real de ejecución.

Las normas del suelo urbanizable serán congruentes a los nuevos planteamientos y criterios deintervención, estableciendo para ello la regulación que más se ajuste a los objetivosperseguidos y criterios generales de gestión y ejecución anunciados.

Las determinaciones relativas a número máximo de viviendas y porcentaje mínimo de usoscomplementarios en sectores con uso global residencial serán de obligado cumplimiento, conla finalidad de que no se desnaturalice la relación calculada entre equipamientos previstos ypoblación residente en los nuevos crecimientos, así como para asegurar una diversidadmínima de usos y funciones urbanas en áreas residenciales.

En el suelo no urbanizable garantizará un régimen mínimo que deberán observar lasedificaciones y construcciones que sean autorizables en cada caso. Este régimen se basará enlas siguientes reglas:

1. Ser adecuadas y proporcionadas al uso a que se vinculen.

2. Tener el carácter de aisladas.

3. No tener más de dos plantas, salvo instalaciones públicas que así lo requieran en suelono urbanizable sin protección especial

4. Presentar características tipológicas y estéticas adecuadas a su ubicación y para suintegración en el entorno.

5. Evitar la limitación del campo visual y la ruptura o desfiguración del paisaje en loslugares abiertos o en perspectiva de los núcleos e inmediaciones de las carreteras ycaminos con valores paisajísticos.

El Nuevo Plan pretende implantar una compensación sustitutoria por la autorización de usosno naturales. El importe de este canon se integrará en el Patrimonio Municipal del Suelo conla finalidad de contribuir a la protección o preservación de las características del suelo nourbanizable o a cumplir determinadas funciones estratégicas de ordenación o vertebraciónterritorial.

La prestación compensatoria en suelo no urbanizable tendrá por objeto gravar los actos deedificación, construcción, obras o instalaciones no vinculados a la explotación agrícola,pecuaria, forestal o análoga, en suelos que tengan el régimen del no urbanizable.

Una de las claves en la lucha contra la construcción ilegal en suelo no urbanizable es laparalización de las acciones de parcelación. Las Normas de la Revisión actualizarán ladefinición del concepto de riesgo o posibilidad de formación de núcleo de población.

De igual modo considerará actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellosen los que mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones deuso o cuotas proindiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existirdiversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del terrenoequivalente o asimilable a los supuestos de división jurídica constitutiva de parcelación.

2. La protección del Medio Ambiente en las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan

El planeamiento urbanístico tiene objetivos más amplios que los que pueda entendersecomprendidos en una interpretación estrecha del concepto de urbanismo. Así lo ha entendidodesde hace tiempo la doctrina y la jurisprudencia, que repetidamente se ha pronunciado afavor de incluir la conservación de la naturaleza entre los fines de la planificación urbanística.

El Nuevo Plan General de Sevilla adopta, como mejor manera de incluir en el mismo elcontenido ambiental que la sociedad y la normativa vigente demanda, la plena integración delos objetivos de protección ambiental en el cuerpo del plan, pasando a formar parte de susnormas allí donde resulte necesario. Asumiendo este principio, en las próximas fases de laRevisión del Plan General se incorporará un Título que tendrá como objeto específico lasNormas de Protección Ambiental y en el que se integrarán aquellas determinaciones que notengan cabida en el resto de Títulos por razón de la materia y que posean entidad suficientecomo para merecer un tratamiento separado.

De otra parte, las Normas Urbanísticas del Nuevo Plan General deberán tener en cuenta laexistencia de diversas Ordenanzas en materia de Protección Medio ambiental, que seconsideran válidas, debiendo remitirse a las mismas. En resumen, en la definición del contenidoambiental de las Normas Urbanísticas, se deben de tener en cuenta las siguientes premisas:

a) La protección del medio ambiente es objeto ya de Ordenanzas específicas.

b) Las consideraciones ambientales deben integrarse en el conjunto de las determinacionesdel Plan y erigirse en uno de sus objetivos generales.

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c) Las consideraciones ambientales surgidas del Nuevo Plan, podrán determinar, en sucaso, la necesidad de adaptación de las Ordenanzas existentes a los objetivosactualizados fijados en la Revisión con la finalidad de que se ofrezca en el Municipio unconjunto normativo integrado y coherente.

En cualquier caso, el Nuevo Plan no renuncia a incorporar contenidos que supongan unamejora de las condiciones medioambientales y de la calidad de vida de los ciudadanos, y talfin las determinaciones de la Revisión estarán orientadas:

a) En materia de niveles sonoros, el Nuevo Plan General pretende prevenir situaciones tanindeseables como algunas de las existentes, originadas por el tradicional olvido delfactor ruido en la planificación y en las que la adopción de medidas correctoras eficacesresulta casi imposible, y las que se pudieran aplicar tienen una eficacia tan limitada quelas hace poco rentables. En este sentido se propone que los Planes Parciales que estánllamados a establecer en detalle la ordenación de las zonas de nuevo crecimientoconsideren al ruido como uno de los condicionantes en la distribución de los usos delsuelo.

b) En lo referente al ahorro y eficiencia energética, el Nuevo Plan valora positivamente elcompromiso de la Unión Europea en cuanto a la limitación y reducción progresiva dedióxido de carbono (CO2) y otros gases de efecto invernadero, resultante del Conveniosobre Cambio Climático de la Cumbre de Río de 1992. Las Normas del Nuevo PlanGeneral establecerán mandatos dirigidos a establecer incentivos y medidas de fomentopara aquellas edificaciones o actuaciones urbanísticas que voluntariamente incorporenmedidas de ahorro y eficacia energética. Se trata tanto de premiar como de minorar loscostes adicionales que, en su caso, supondrá la adopción de medidas preventivas deahorro energético.

c) El Nuevo Plan General asegurará, en materia de residuos sólidos domésticos, que tantolas nuevas edificaciones como las urbanizaciones reúnan las condiciones necesariaspara ajustarse a los requerimientos de recogida selectiva en origen.

d) En las normas urbanísticas quedará prohibido el uso de productos nocivos o peligrosospara la salud o el medio ambiente, teniendo preferencia el uso de materialesalternativos al PVC en todo elemento constructivo (tuberías, aislamientos, mecanismos,etc.).

e) Al objeto de minimizar el gasto de agua, en los puntos de consumo se estableceránnormas sobre requisitos de funcionamiento de determinados sistemas de los que sedotan las viviendas y edificios.

f) El incremento del patrimonio natural en el medio urbano exigiendo que toda obra nuevadeberá, a los efectos de considerar la parcela con la condición de solar y conindependencia de las obligaciones derivadas del deber de urbanizar, contar con unaespecie arbórea por cada fracción de 25 metros cuadrados edificables.

g) De igual modo se asegurará que las nuevas construcciones y alteraciones de lasexistentes deberán adecuarse en su diseño y composición con el ambiente urbano en elque estuvieren situadas.

• Instrumentos para la Protección: Los Catálogos de Bienes y Elementos

Uno de los instrumentos con el que contará el Nuevo Plan para garantizar los objetivos de proteccióndel Patrimonio Histórico y Medioambiental, será el Catálogo.

El carácter complementario e instrumental del Catálogo es algo que no puede ser puesto en duda.De una parte es un instrumento de identificación y recopilación de conocimientos sobre una serie debienes y ámbitos territoriales, y, por otra, es una herramienta utilizada por el planificador paraatribuir a aquellos bienes un régimen jurídico específico de protección de sus valores.

El Catálogo no es un instrumento independiente de ordenación, sino accesorio (documentocomplementario en cuanto simple relación de bienes) de los Planes que contengan determinacionesde protección de los distintos bienes de valor.

La Legislación urbanística vigente exige que los Planes Generales Municipales de Ordenacióncontendrán las medidas para la protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza ydefensa del paisaje, elementos naturales y conjuntos urbanos e histórico-artísticos, de conformidad,en su caso, con la Legislación específica que sea de aplicación.

De igual forma la legislación protectora del patrimonio histórico determina que en los instrumentosde planeamiento relativos a Conjuntos Históricos se realizará la catalogación, según lo dispuesto enla legislación urbanística, de los elementos unitarios que conforman el Conjunto, tanto inmueblesedificados, como espacios libres exteriores o interiores, u otras estructuras significativas, así como delos competentes naturales que lo acompañen, definiendo los tipos de intervención posible. A loselementos singulares se les dispensará una protección integral. Para el resto de los elementos sefijará, en cada caso, un nivel adecuado de protección.

El Catálogo, como figura instrumental tiene naturaleza subordinada al Plan del que traen su causa,y su función propia es la de determinar con precisión qué bien y cuáles de sus valores se deseanproteger por el Plan, siendo éste además el que establece el concreto régimen de protección paracada una de las tipologías a las que se adscriban los bienes identificados. Por ello el Catálogo seinserta en la estructura del Plan.

El Nuevo Plan elaborará un Catálogo General de aquellos bienes que deban integrar el patrimoniohistórico municipal a proteger. Los caracteres del Catálogo de la presente Revisión en materia deprotección del Patrimonio Histórico son expuestos en el Capítulo de esta Memoria de Ordenacióncorrespondiente al Conjunto Histórico y al que hemos denominado Catálogo Periférico.

De igual forma elaborará un Catálogo de Espacios y Elementos Paisajísticos merecedores deprotección.

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3. LA EJECUCIÓN DE LA REVISIÓN

• La ejecución del Nuevo Plan de Sevilla. Consideraciones generales

Las decisiones sobre ejecución están inspiradas fundamentalmente en el Objetivo Generalestablecido para la Gestión Urbanística de la Revisión de asegurar la consecución y materializaciónde las propuestas estructurantes del Nuevo Plan y facilitar la ejecución del resto de decisiones delmismo utilizando las técnicas e instrumentos que la legislación vigente Ley del Suelo ha puesto a sualcance, todo ello en un marco de solidaridad de beneficios y cargas.

Por ello, la ejecución del Nuevo Plan se desarrollará por los procedimientos establecidos en lalegislación urbanística aplicable, que garantizarán la distribución equitativa de los beneficios y cargasentre los afectados, así como el cumplimiento de los deberes de cesión de los terrenos destinados adotaciones públicas y la de aquellos en los que se localice el aprovechamiento correspondiente a laAdministración, al igual que la financiación y, en su caso, la ejecución de la urbanización.

En sentido amplio la gestión urbanística comprende el proceso completo de producción de lourbano. Se inicia con la formulación, redacción, tramitación y aprobación del Plan General y sedesarrolla con su ejecución.

Pero, en sentido estricto, la gestión urbanística coincide con la ejecución del planeamientodesarrollada en el Título IV de la Ley 1/1997 de Andalucía.

De forma sistemática podemos identificar en la labor de ejecución urbanística las siguientes tareas:

a) Determinación de los ámbitos territoriales en los que la ejecución debe acometerse de formaintegrada.

b) Determinación del agente responsable de la ejecución.

c) Determinación de la dimensión temporal de cumplimiento de las previsiones.

d) Inicio de la ejecución jurídica mediante la personalización y legitimación del agenteresponsable.

e) Aprobación del instrumento redistributivo, por el cual el Ayuntamiento obtiene los terrenosnecesarios para dotaciones y equipamientos (bien por cesión obligatoria y gratuita por lospropietarios de suelo, bien por expropiación) y el suelo necesario para ejercer el derecho alporcentaje de aprovechamiento lucrativo resultante de la participación municipal en elaprovechamiento tipo, y se produce la equidistribución de beneficios y cargas derivados delplaneamiento, entre los propietarios del suelo.

f) Ejecución de la urbanización de los terrenos, considerada esta fase como proyecto y ejecuciónmaterial de las obras de construcción de las infraestructuras de urbanización previstas en elNuevo Plan para la transformación del terreno en solares, calles, zonas verdes, etc.

g) La edificación o etapa en la cual, tras la urbanización del suelo o (ejecución simultáneamediante los mecanismos regulados al efecto), se le da forma física al espacio urbanoarquitectónico previsto en el planeamiento construyendo los edificios, que posteriormente vana ser incorporados a la propiedad de los titulares de los aprovechamientos del suelo. Es laúltima fase de la ejecución y cumplimiento material de las previsiones del Nuevo Plan.

h) La conservación de lo urbanizado y edificado como deber permanente.

Las fases a), b) y c) pueden realizarse en el propio instrumento de Planeamiento General odesarrollarse con posterioridad.Normalmente, para llevar a cabo las previsiones contenidas en el Nuevo Plan General han deresolverse, con carácter previo, una diversidad de cuestiones derivadas del hecho de que sobre elámbito ordenado existe un amplio conjunto de propiedades que, por efecto de la propia zonificacióno calificación urbanísticas, reciben un tratamiento muy diverso. Unos terrenos se destinan a usosdotacionales públicos y otros a usos lucrativos; y dentro de estos, su variedad y distinta asignaciónde intensidades o edificabilidades es, o puede llegar a ser, muy acusada. Al constituir un principiorector de esta materia la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento han deregularse una serie de técnicas y mecanismos para garantizar que la incidencia del Nuevo Plan sobreel conjunto de propiedades afectadas se produzca con observancia del expresado principio.

Para acometer estas labores de adecuación de la estructura parcelaria actual a las exigencias de laordenación, de una parte, y de otra de satisfacción de los principios de solidaridad entre propietariosy de participación de la Comunidad en las plusvalías, se establece por el Ordenamiento Jurídico eldeber de equidistribución y de cesión.

Junto a estas operaciones cabe contemplar aquellas que atienden directamente a hacer realidad elNuevo Plan General, a llevar a cabo materialmente sus previsiones sobre el ámbito ordenado. Alconjunto de estas otras operaciones se denomina ejecución material del planeamiento, si bien, elloes claro, esta ejecución se encuentra también reglada y disciplinada jurídicamente.

La ejecución material remite así al cumplimiento de los deberes de urbanizar y, en su caso, edificar.

Conviene destacar que hay ejecución jurídica y material tanto en las actuaciones sistemáticas como enlas asistemáticas. Lo que ocurre es que, en las primeras, el cumplimiento de los deberes urbanísticos(salvo los referentes a la edificación) se produce conjuntamente, mientras que en las segundas, pordefinición, se realiza individualmente por cada propietario, lo que forzosamente tiene que traducirse endiferencias importantes en la naturaleza y funcionamiento de las técnicas jurídicas a utilizar.

• Instrumentos para la ejecución del Nuevo Plan

1. La delimitación de Unidades de Ejecución

La Unidad de Ejecución es una técnica urbanística para desarrollar de manera sistemática lasactuaciones integradas del Plan y que permiten mitigar en fase de ejecución la inevitabledesigualdad que en el momento de la planificación se incurre en la toma de decisión que

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sobre usos e intensidades realiza el planificador para establecer la ordenación más coherentepara la ciudad sin estar predeterminado por la estructura de la propiedad.

La Unidad de Ejecución, cumple un doble papel: es el ámbito de la urbanización y, al mismotiempo, de la equidistribución, y, a través de ésta, de las cesiones obligatorias y gratuitas a laAdministración Urbanística.

Las unidades de ejecución se desarrollarán por el sistema de actuación establecido con carácterpreferente por el Nuevo Plan y que se determinarán en la siguiente fase. Se preverá que elsistema de actuación pueda ser sustituido de conformidad con la legislación urbanística.

El Nuevo Plan procederá, a los efectos de la gestión urbanística en Suelo Urbano noconsolidado, a delimitar Unidades de Ejecución. En suelo urbanizable todos los terrenos,excepto en su caso los Sistemas Generales, se incluirán en unidades de ejecución. Seentenderá que cada sector del suelo urbanizable programado o sectorizado constituye unaunidad de ejecución, sin perjuicio de que el Plan Parcial pueda subdividir el sector en diversasunidades de ejecución en las que se asegure el equilibrio de las cargas y aprovechamientosatribuidos.

Es la delimitación de las unidades de ejecución en suelo urbano no consolidado la que mayorproblemática puede plantear.

La vigente legislación del suelo (Art. 144 y 145 TR 92 vigentes en virtud del artículo único dela ley 1/97, de 18 de junio, por la que se adoptan con carácter urgente y transitoriodisposiciones en materia de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) reconoce la posibilidadde delimitación en Suelo Urbano de Unidades de Ejecución. La delimitación de estasunidades, obedece a la necesidad de proceder a la ejecución integrada y con solidaridad debeneficios y cargas de terrenos en los que ciertamente o bien no ha tenido lugar el desarrollourbanístico previsto en Planes anteriores o que han quedado obsoletos con respecto al restodel territorio o bien se trata de bolsas de suelo vacías de edificación y de usos que precisanincorporarse al proceso urbanístico y edificatorio. En estos casos la ley permite al Planificadorproceder a delimitar Unidades de Ejecución. No obstante, existe otra opción cómo sería quela delimitación se realizara en el proceso de ejecución posterior, tal como recuerda el Fund.Jco. 36 de la STC 164/2.001:

La delimitación del ámbito de gestión puede encontrarse en un plan (el que determinecada Comunidad Autónoma, que puede ser el mismo o distinto del que fija los usos delsuelo) o fuera del plan (como acto urbanístico independiente) y su propio contenidoviene determinado por la legislación urbanística

En la legislación urbanística vigente la regla general es que la ejecución del planeamiento serealice mediante las unidades de ejecución que se delimiten dentro cada área de reparto(art.143 TRLS 92-Ley 1/1997).

La Revisión del Plan General de Sevilla, procederá, como se ha indicado, a delimitar lasoportunas unidades de ejecución en suelo urbano no consolidado. De forma excepcional podrá

renunciar a esta delimitación en aquellos casos en los que la existencia de ese suelo urbano noconsolidado esté conformado por parcelas aisladas y sea conveniente proceder a unadelimitación discontinua, labor que se entiende más lógica que se realice en una fase posterior.

Establece el art.144.1 TRLS 92(Ley andaluza 1/1997) que las unidades de ejecución sedelimitarán de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión,equidistribución y urbanización de la totalidad de la superficie. En suelo urbano la delimitaciónde las unidades de ejecución puede ser continua o discontinua. La actuación asistemática seconfigura legalmente como excepcional: cuando ni tan siquiera con una delimitación discontinúapueda garantizarse el cumplimiento conjunto de los deberes básicos, pueden excluirse de ladelimitación parcelas lucrativas o destinadas a usos públicos (ver art.1144.2 TRLS 92).

No exige la vigente legislación requisito adicional, tal como hacía el art.117.2 del TRLS 2 queestablecía la necesidad de justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.

La cuestión de la inviabilidad económica aun siendo importante no es limitativa para procedera la delimitación pues ante esta hipótesis de resultados deficitarios, dos opciones se presentan,de una parte establecer como sistema de actuación el de expropiación si la ordenación estáinspirada desde la consecución de objetivos públicos irrenunciables. De otra, la representa laopción reconocida en la legislación de que en aquellos casos en los que se acredite que nosea rentable la actuación "por resultar excesivas las cargas en relación con el escasoaprovechamiento previsto para las zonas edificables, el Ayuntamiento podrá autorizar, sinmodificar las determinaciones del Plan, una reducción de la contribución de los propietariosa las mismas o una compensación a cargo de la Administración, procurando equiparar loscostes de actuación a los de otras análogas que hayan resultado viables".(art.153).

En cualquier caso, uno de los criterios que la Revisión va a utilizar para la delimitación de lasunidades de ejecución es la de asegurar su viabilidad económica, excepto en aquellos casoscomo los comentado, en los que pese a estimarse deficitaria exista un indudable interéspúblico por intervenir como forma de cohesión social y territorial.

Por tanto, los criterios generales que se utilizarán para la delimitación de las unidades deejecución del Nuevo Plan de Sevilla serán los siguientes:

- que sean ámbitos territoriales homogéneos y racionales de forma que pueda ser objetode una ordenación técnicamente razonable y coherente tanto desde el punto de vistainterno como de su integración en el área urbana a la que pertenezca.

- que sean equilibradas, esto es, con un nivel de dotaciones adecuado a la edificabilidady usos previstos así como a la situación urbana en la que se localizan.

- que sean económicamente viables, es decir que los beneficios y las cargas derivados delplaneamiento estén equilibrados a fin de que financieramente pueda acometerse laactuación.

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- que posibiliten la distribución equitativa de los beneficios y cargas.Además comocriterios complementarios se tendrán en cuenta en la labor de delimitación de Unidadesde Ejecución los siguientes:

- que en la definición de los límites, en la medida de lo posible, se tenga presente laestructura de propiedad., a fin de facilitar la gestión

- que las unidades cuenten con una superficie adecuada capaz de permitir un nivel dedotaciones adecuado a la situación urbana en la que se encuentran y en adecuadaproporción a la edificabilidad asignada para garantizar la compensación beneficios ycargas.

- que el número de propietarios incluidos en la delimitación sea el menor posible, a finde agilizar su desarrollo y minimizar los problemas de gestión siempre que quedegarantizado la distribución de beneficios y cargas entre los afectados - beneficiados.

En cualquier caso, la delimitación final de las Unidades de Ejecución responderá a lavaloración conjunta de los anteriores criterios. En función de las características de la realidadurbana sobre la que se interviene no siempre será posible asegurar la concurrencia de todoscriterios en cuyo caso al menos se ha de garantizar los principales, es decir que en ladelimitación se dé cumplimiento a las exigencias de una ordenación coherente desde el puntode vista técnico y económico y con garantías de equidistribución.

Como se ha adelantado, se quiere hacer la advertencia de que no es voluntad del Nuevo Planagotar las posibilidades de delimitación de unidades de ejecución en el propio Plan. Al contrario,dado el carácter abierto del planeamiento, la Revisión podrá limitarse a definir aquellas unidadesde ejecución que resulten fácilmente definibles, por responder a problemas y necesidades degestión sobradamente conocidas en el momento de su formulación. Pero lo cierto es que, tantopor la propia escala de este documento, como por la necesaria flexibilidad que debe tener sugestión, en algunos casos puede optar por definir un área de suelo urbano no consolidado enel que se remita a la fase de ejecución la función de delimitación de las unidades de ejecuciónen suelo urbano. De igual forma corresponderá a los Planes Especiales de Reforma Interior lalabor de debitar las unidades de ejecución en su seno. Por último, el Plan establecerá lahabilitación de la Administración Urbanística para delimitar unidades de ejecución conposterioridad si son precisas para resolver los distintos problemas que se presenten.

En todo caso será motivo suficiente de justificación de la delimitación de una nueva unidad deejecución, no prevista, en el planeamiento la circunstancia de redactarse cualquier figuracomplementaria del mismo (Estudio de Detalle, Plan Especial, etc.) o instrumento de ejecuciónmaterial (Proyecto de Urbanización, Proyecto de Edificación, etc.) que pusiese de manifiesto sunecesidad.

2. La iniciativa para el desarrollo de las actuaciones urbanísticas. La determinación del sistemade actuación

Según la vigente legislación urbanística, la iniciativa para el desarrollo del suelo urbanizableo del suelo urbano no consolidado corresponderá a aquél que designe la AdministraciónUrbanística mediante la determinación del sistema de actuación.

De la doctrina del Tribunal Constitucional en su Sentencia de 31 de marzo de 1.997 se extraela conclusión de que la regulación de la ejecución urbanística es una competenciaautonómica. En efecto, basta transcribir las siguientes manifestaciones de esta Sentencia paraasumir de forma pacífica la anterior afirmación:

a) Que al Estado "no le incumbe determinar el instrumento, el procedimiento o la formaen que ha de llevarse a cabo la ejecución del planeamiento, cuestiones éstas quecorresponden a la competencia urbanística autonómica".

b) Que la ejecución de planes de ordenación urbanística es una determinación quecompete establecer al legislador autonómico, dado que "se inserta sin dificultad en elámbito material del urbanismo" y por ello carece el Estado "de toda competencia paradisciplinar las técnicas de ejecución urbanística", (apdo. a. Fundamento Jurídico 28).

c) Que al Estado le competa regular las condiciones básicas que garantice la igualdad enel ejercicio del derecho de propiedad urbana, no le legitima para prefigurar el modeloo sistema de ejecución urbanística (Fund. Jurídico 27.c).

Por tanto, la determinación del sistema de actuación es una decisión que corresponde a laAdministración Urbanística y que suele incorporarse en el Programa de Actuación del PlanGeneral. Si bien, si no se realiza en este documento del Plan puede determinarse conposterioridad por el mismo procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.

Con la determinación del sistema se identifica al agente que ha de ejecutar cada propuestadel Plan, en este caso las actuaciones sistemáticas. Esta asignación del sujeto responsable nose produce de forma arbitraria. El Programa adopta cada decisión tras reconocer la existenciade diversos agentes inversores y ponderar adecuadamente los siguientes aspectos:

- El interés público presente.- El coste económico de su ejecución.- La capacidad de gestión-ejecución de actuaciones urbanísticas.- La capacidad financiera del ente público y relación competencial con el objeto de la

actuación.- La selección de actuaciones en función de prioridades públicas.- La capacidad financiera y de gestión de los agentes privados.

En función de la evaluación actualizada de todos estos elementos, la Administración realiza lalabor de atribución antes indicada.

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Las únicas dudas que pudieran plantearse sobre la incidencia de la Ley 6/98 sobre los sistemasde ejecución previstos en la Ley andaluza, es si el sistema de actuación por expropiaciónpuede aplicarse (art. 171 TRLS.92 en cuanto Derecho Autonómico).

Encontramos la respuesta en la doctrina del Tribunal Constitucional:

El Tribunal Constitucional ha aclarado en la sentencia de julio de 2.001 que del art.4.1 LRSVno se "atribuye necesariamente a los propietarios la iniciativa urbanística", y menos aún de eserégimen cabe entender que se excluye a otros agentes económicos de las labores detransformación del suelo. La iniciativa de los propietarios, a que se refiere el art.4.1 LRSV, sereconoce en el marco de la acción urbanística de los entes públicos". De ello, se deduce, queesa "participación o iniciativa de los propietarios en la transformación del suelo (urbanización)vendrá determinada… por la regulación de los sistemas o instrumentos de ejecución en cadalegislación urbanística autonómica (Fund. Jco. 9 de la STC 164/2.001). Y en este sentido, elTribunal dibuja el marco amplio con el que cuenta cada Comunidad en la configuración ydeterminación de a quién corresponde la iniciativa urbanística, y dentro de ella el papel quese asigne a los propietarios: esa participación podrá ir desde el reconocimiento de un derechoa la transformación del suelo (en sistema de ejecución privada) hasta la situación jurídica deinteresado (en sistemas de ejecución pública).

Lo que significa que puede legítimamente la Administración optar por excluir a los propietariosde esa iniciativa.

Pero es que además la STC de 11 de julio de 2.001 señala que la opción por la dirección ycontrol públicos de la gestión urbanística constituye un límite elemental al posible juego de losderechos de propiedad (art. 33.1 CE) y de libre empresa (art. 38 CE), con coberturacompetencial en el art. 149.1.1 CE (STC 61/1997, FJ 14 c).

El art. 4.3 LRSV establece que en los supuestos de actuación pública, la Administraciónactuante promoverá, en el marco de la legislación urbanística, la participación de la iniciativaprivada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo. Como ha reconocido la STC esteprecepto estatal se limita a prever la posible participación de propietarios y empresarios, perono regula ninguna concreta forma de participación. Por tanto no es una determinaciónobligatoria, no se precisa que esa participación sea en todos los casos exigible. Y correspondea las Comunidades Autónomas, la regulación de los sistemas de ejecución o actuaciónurbanística, estableciendo el grado de participación o iniciativa de los distintos sujetoseconómicos (no necesariamente propietarios) en los sistemas de actuación pública. Estalegislación es la que también establece la posibilidad de delimitar reservas en suelo clasificadocomo no urbanizable o urbanizable no programado para la incorporación al PatrimonioMunicipal del Suelo.

Pero ya en la sentencia de marzo de 1.997 había manifestado que la competencia para definirla causa expropiandi corresponde al titular de la competencia material, y en materia deejecución, ésta corresponde a la CC.AA.

En consecuencia el sistema de actuación por expropiación está vigente, y lo está con laregulación contenida en el Derecho Autonómico Andaluz esto es, en pie de igualdad con losotros dos sistemas (el de compensación o cooperación) (art. 148 TRLS.92 vigente poraplicación de la Ley Andaluza 1/97).

Esta regulación autonómica es compatible con las determinaciones de la Ley Estatal, quien enel art. 4, en sus apartados 2 y 3, prevé supuestos de actuaciones urbanísticas públicas degestión pública tanto urbanizadora como de política de suelo, estableciendo directrices paraque en ellas promueva la participación de la iniciativa privada, aún cuando no ostente lacondición de propietario.

Además de estas referencias genéricas, existe una referencia expresa del sistema deexpropiación en la propia Ley 6/98. De donde se deduce que la propia Ley 6/98 reconoceexpresamente su subsistencia, y por eso se ve obligada a regular para este caso un supuestode reversión en el art. 40.4 de la misma.

En definitiva, el Nuevo Plan General de Sevilla podrá optar por determinar el sistema deactuación que en caso estime conveniente atendiendo a las circunstancias concurrentes,incluso podrá posponer esta determinación para un momento posterior.

La existencia o no de intereses públicos concretos será uno de los criterios fundamentales enla elección del sistema de actuación. El Nuevo Plan facilitará y promoverá la iniciativa privadaen aquellos ámbitos en los que las actuaciones afectan fundamentalmente a los particulares.De igual modo podrá establecer el sistema de compensación en aquellas otras actuacionesen las que exista un interés de alcance mayor en el que la iniciativa privada pueda colaborareficazmente siempre que existan previsiones de ejecución eficaz, preferentemente garantizadosmediante la asunción de los criterios de ordenación y gestión establecidos en el Avance en loscorrespondientes conciertos urbanísticos.

El Nuevo Plan reconoce que la disponibilidad de los propietarios por cumplimentar losdeberes urbanísticos y su aceptación del modelo territorial propuesto, son elementos quedeben contribuir a confiar una parte importante de la ejecución del plan en la iniciativaprivada, facilitando así la labor de gestión de la Administración Urbanística que podrápreferentemente responsabilizarse de aquellas actuaciones en las que su presencia esineludible, bien por los intereses públicos presentes, bien porque no se asegure por la iniciativaprivada una ejecución eficaz de las propuestas del Nuevo Plan.

Por ello, en la medida en que una actuación de los propietarios conforme al Nuevo Planbeneficia a los intereses públicos, deberá procurarse la participación de la iniciativa privadaen el proceso de ejecución urbanística de la Revisión mediante el establecimiento del sistemade compensación.

El sistema de cooperación se reservará para la ejecución de actuaciones en el que el interéses principalmente privado pero en los que exista una problemática de gestión que hace dedudoso éxito confiar el protagonismo a los propios interesados. Son supuestos que suelen

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presentarse en el desarrollo de una unidad de ejecución con una compleja estructura de lapropiedad y en gran medida consolidada por la edificación, y en el que el objetivo de laordenación simplemente persiga el establecimiento de unas condiciones de urbanización y deequipamientos locales adecuadas a las necesidades de la zona.

En el Ordenamiento Jurídico vigente el conjunto de Deberes de los propietarios de suelourbanizable programado a desarrollar por el sistema de compensación o cooperación, es:

a) Cesión de todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes ydotaciones públicas de carácter local, al servicio del ámbito de desarrollo en que susterrenos resulten incluidos

b) La cesión de los terrenos destinados a sistemas generales incluidos o adscritos en lasÁreas de Reparto del respectivo cuatrienio.

c) Ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos aptos para la edificaciónpara su incorporación al PMS, correspondiente al 10% del aprovechamiento tipo delárea de Reparto.

d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados delplaneamiento, en la que se incluye también el deber de compensar con elaprovechamiento urbanístico atribuido al sector que exceda del Aprovechamiento Tipodel Área de Reparto, a los propietarios de terrenos exteriores al sector, pero en la mismaÁrea, destinados a Sistemas Generales o bien tengan un aprovechamiento inferior al90% del A.T. del A.R.; si la Administración ha expropiado con anterioridad -estosterrenos-, tendrá derecho a integrarse en el sector excedentario; de igual forma seintegrará en el sector excedentario aún cuando aun no hubiese expropiado los terrenosde Sistemas Generales no incluido en sectores, en cuyo caso estos excesos quedaránafectados a la adquisición de los terrenos con usos públicos.

e) Costear la urbanización propia del sector, y ejecutarla en el caso del sistema decompensación; en el sistema de cooperación, corresponde ejecutarla a laAdministración.

f) Costear y, en su caso, ejecutar, las infraestructuras de conexión con los sistemasgenerales exteriores a la actuación, y en su caso, las obras necesarias para laampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de lamisma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos ycondiciones que establezca el planeamiento general.

g) Edificar los solares en plazo.

Hay que precisar que estos deberes son para el caso de que la Administración decidieradesarrollar la actuación bajo el sistema de compensación o cooperación, pues en el caso deque decida ejecutarla por el sistema de expropiación, estos deberes no serían exigibles, los

propietarios no tienen deberes urbanísticos, porque quedan excluidos del proceso urbanizadory edificatorio, recibiendo una justa compensación mediante expropiación no sancionadora. Ypara el caso de que seleccione un adjudicatario del sistema de expropiación medianteconcurso, estos deberes tampoco serán los de aplicación, sino que el régimen jurídico dedeberes serán los establecidos en las bases del concurso, pues en este caso no estaríamos enpresencia de un propietario, sino de un concesionario (art. 184.1 TRLS.92 en cuantolegislación andaluza).

Los deberes de los propietarios del suelo urbano no consolidado han sido expuestos en elCapítulo relativo a la clasificación urbanística de los terrenos.

3. La ejecución de actuaciones en suelo urbano no consolidado sin delimitación de Unidadesde Ejecución

Los propietarios de parcelas del suelo urbano no consolidado por la urbanización cuando noestén incluidas en unidades de ejecución tienen derecho al noventa por ciento delaprovechamiento tipo del área de reparto o, en el que caso de inexistencia de ésta, al noventapor ciento del aprovechamiento objetivo atribuido a los terrenos por el Nuevo Plan

La ejecución de las actuaciones en las parcelas edificables del suelo urbano no consolidadopor la urbanización cuando no estén incluidas en unidades de ejecución será el siguiente:

a) Los propietarios estarán obligados a cumplimentar los deberes pendientes quecorresponden al suelo urbano no consolidado. Si se encuentra en un ámbito con Áreade Reparto delimitada pero sin unidad de ejecución directamente establecida por laRevisión, podrá el propietario de la parcela edificable materializar el total delaprovechamiento atribuido mediante reparcelación voluntaria (transferencias deaprovechamientos) respecto al aprovechamiento que exceda del Tipo y compensacióneconómica sustitutiva respecto al 10% del Tipo. Si no se encuentra con delimitación deÁrea de Reparto, se entenderá que la parcela constituye un ámbito a estos efectos, ydeberá compensar el diez por ciento del aprovechamiento objetivo que los terrenostuvieran asignado.

b) En ambos casos, podrá materializarse el total aprovechamiento atribuido si se procedea cumplimentar las anteriores compensaciones sustitutivas y se procede a completar lasobras de urbanización para que la parcela merezca la condición de solar.

4. Ejecución del suelo urbano consolidado sin condiciones de solar

De conformidad con el artículo 14.1 de la ley 6/98 de 13 de abril sobre Régimen del Sueloy Valoraciones, los deberes de los propietarios de Suelo Urbano Consolidado, son lossiguientes:

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Los propietarios de terrenos en Suelo Urbano Consolidado por la urbanización deberáncompletar a su costa la urbanización que necesaria para que los mismos alcancen - si aún nola tuvieran - la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbito para losque así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.

En las Normas del Nuevo Plan se dispondrá que en el suelo urbano consolidado cuando existaobligación de completar las obras de urbanización precisas para que una parcela adquiera lacondición de solar, el propietario obligado a la ejecución material de las mismas, podrá instarde la Administración la iniciación de un expediente de reparcelación económica pararedistribuir el coste de las obras entre el resto de propietarios beneficiados por dicha ejecuciónsi efectivamente se acredita el aprovechamiento de esas obras por las parcelas colindantes.

• La gestión de los Sistemas Generales

El establecimiento de los Sistemas Generales responden a una exigencia de la vigente (y de la futura)legislación urbanística para los planeamientos generales. Así en la actualidad el art. 72.2.d) del TRLS(Ley 1/1997 de Andalucía) señala que Plan General establecerá entre sus determinaciones lacorrespondiente a la estructura general y orgánica del territorio integrada por los elementosdeterminantes del desarrollo urbano y, en particular, los sistemas generales de comunicación y suszonas de protección, de espacios libres destinados a parques y zonas verdes públicos.

Los terrenos destinados a Sistemas Generales de nueva creación la Revisión del Plan General losincluirá y adscribirá, en cada caso, a los efectos de su valoración y obtención, a las siguientes clasesde suelo:

- Incluido en suelo urbano consolidado.- Incluido en suelo urbano no consolidado.- Incluido en suelo urbanizable transitorio.- Incluido o adscrito a suelo urbanizable programado o categoría similar de la futura ley de

reforma urbanística autonómica (suelo urbanizable sectorizado).- Incluido en suelo urbanizable no programado o categoría similar de la futura ley de reforma

urbanística autonómica (suelo urbanizable no sectorizado).- Incluido en suelo no urbanizable.

Los elementos que, dentro de las determinaciones del Nuevo Plan General figuren como SistemasGenerales, serán (una vez obtenidos) de titularidad pública y estarán destinados al uso o serviciopúblico que el propio Plan establezca, sin perjuicio de las diferentes posibilidades de disfrute yaprovechamiento de estos bienes que permite la legislación vigente.

El Nuevo Plan asume la gestión del Plan General vigente para los Sistemas Generales incluidos oadscritos al desarrollo de sectores del suelo urbanizable programado, y por ello identificará las áreasde planeamiento incorporado y los Sistemas Generales a ellas adscritos a efectos de su gestión siaun ésta no se hubiese culminado.

Por último, el Nuevo Plan asignará y distribuirá la responsabilidad de la ejecución de los respectivosSistemas Generales a los diversos agentes en atención a la clasificación del suelo a la que seadscriban y al carácter de la actuación.

1. Sistemas Generales incluidos en Suelo Urbano

Los Sistemas Generales incluidos en suelo urbano se obtendrán en atención a la categoría enla que se encuentren encuadrados. Así si es en el suelo urbano consolidado se obtendrán porexpropiación. En cambio, si se adscriben al suelo urbano no consolidado se obtendrán acargo de los excesos de aprovechamientos de las unidades de ejecución del área de repartoen la que se incluyan. En este supuesto, si el Sistema General se encuentra incluido en unaunidad de ejecución se obtendrá de forma gratuita por ejecución del respectivo sistema, y ellosin descartar su adquisición anticipada por expropiación. Si se encuentra adscrito al Área deReparto pero sin inclusión en delimitación de unidad de ejecución alguna su adquisición serealizará por expropiación, y en este caso la Administración se reintegra mediante lapatrimonilización de los excesos de aprovechamientos que respecto al Tipo se genera en lasUnidades de Ejecución del Área de Reparto al que se adscribe.

En este sentido cabe señalar que la Ley estatal 6/1.998 establece como deber de lospropietarios del suelo urbano no consolidado la cesión de los Sistemas Generales incluidos oadscritos en esta clase de suelo. La exigibilidad de este deber no se establece como unaposibilidad que se haga depender de la previsión de la norma autonómica (tal como ocurrecon la posibilidad de disminuir el derecho de recuperación de plusvalías o la de exigir quedicha cesión se realice liberada de costes de urbanización). Ese deber de cesión de sistemasgenerales únicamente se hace depender del propio planeamiento general, a quiencorresponde la decisión de su inclusión o adscripción.

En concreto dispone el artículo 14.2.b) que "los propietarios de terrenos de suelo que carezcande urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:… ceder obligatoria ygratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que elplaneamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de sugestión". De esta regulación se desprende, además, que la legislación urbanística que en elfuturo pudiese aprobarse, no tiene más remedio que reconocer como deber básico de lospropietarios del suelo urbano no consolidado el de cesión de los sistemas generales cuandoasí se incluya en el planeamiento general. En este sentido, cabe anticipar que en el Proyectode Ley del Suelo de Andalucía coincide en reconocer al planeamiento su capacidad paraincluir en las áreas de reparto del suelo urbano no consolidado los sistemas generales.

Pero, sobre todo, lo que interesa destacar en estos momentos es que se trata de una normade aplicación inmediata para todos los planeamientos generales que se aprueben después desu entrada en vigor. No es preciso esperar a que el legislador autonómico regule de formaexpresa esta posibilidad para admitir que los planes generales puedan incorporar los sistemasgenerales en el suelo urbano no consolidado.

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Como ya se ha apuntado, la Ley estatal ha realizado en esta ocasión una remisión alplaneamiento urbanístico general, por entender que esta decisión corresponde a éste, adiferencia de la remisión que se realiza al legislador autonómico en el apartado c. del mismoartículo 14.2 respecto a la posibilidad de reducir tanto el porcentaje de cesión a favor de laAdministración actuante o como la participación de ésta en las cargas de urbanización. De otra parte, la aplicación inmediata de este régimen de deberes urbanísticos tiene la mismaconsideración que el régimen de derechos, tal como se desprende de la DisposiciónTransitoria Primera de la propia Ley 6/1.998. Y así si se entiende que, desde la entrada envigor de la Ley estatal 6/1998 (competente para la definición del régimen jurídico de lapropiedad), el propietario del suelo urbano consolidado tiene derecho a materializar losaprovechamientos urbanísticos atribuidos por el Plan, también será de aplicación inmediata laposibilidad de que el planeamiento general prevea como deber para los propietarios delurbano no consolidado la cesión los sistemas generales. Por tanto, habrá que concluir en unaprimera aproximación, que si el planeamiento general está legitimado para instrumentalizareste deber, que no quedaría más remedio que reconocer el desplazamiento, en cuanto a suvigencia, de la norma autonómica que impide la incorporación al área de reparto del suelourbano de los sistemas generales, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 149.3 CE.

No obstante lo anterior, podría argumentarse que en el actual Ordenamiento Jurídico existeuna norma de origen autonómico que también posibilitaría la inclusión de los SistemasGenerales del Suelo Urbano no consolidado en las Áreas de Reparto a los efectos de sugestión. Así podría argumentarse que en realidad la legislación urbanística autonómicavigente contenida en la Ley 1/1.997 no impide que puedan incluirse los sistemas generales enlas área de reparto del suelo urbano. Cierto que del artículo 94.3 del TRLS 92 en cuantonorma autonómica se desprende en una primera lectura esa imposibilidad, y por ello habríaque entenderlo desplazado. Pero no podemos olvidar otro precepto autonómico de igualrango legal que el anterior -por estar incorporado en la misma Ley andaluza 1/1997- que síposibilitaría esa inclusión, y que por ello se encontraría plenamente vigente. En concreto, elartículo 94.1 TRLS 92, asumido también como norma autonómica, dispone que "losinstrumentos de planeamiento general delimitarán para la totalidad del suelo urbano una ovarias áreas de reparto, con inclusión o no de los sistemas generales adscritos o en esta clasede suelo, según disponga la legislación urbanística". Es decir, existe una norma autonómicacon rango de ley que posibilita aquella inclusión por el planeamiento general "según dispongala legislación urbanística". Esta última expresión tenía sentido en cuanto contenida en la normaestatal del TRLS 92 que apelaba en este apartado a lo que dispusiese la norma urbanísticaautonómica, y estableciendo un régimen supletorio en su apartado 3. Pero cuando ahora, elcontenido del artículo 94.1 es en realidad la regulación urbanística propia de la CCAA,carece de sentido la remisión que se contiene en el inciso final relativa a lo que disponga lalegislación urbanística, porque es una remisión neutra, realizada a ella misma y por ello habráque entender que ese inciso final es inocuo y tenerlo por no puesto. Esta interpretaciónpermitiría la subsistencia de una norma autonómica no incompatible con la ley estatal concompetencia en la materia.

En consecuencia, lo relevante no es la contradicción de una norma autonómica (art.94.3) conla Ley estatal (que es la que resulta prevalente en este caso), sino sobre todo la contradicción

de una norma autonómica (art.94.3) con otra autonómica (art.94.1). Contradicción entre dosnormas autonómicas de igual rango y momento de producción, y en cuyo conflicto habrá quedecantarse por aquella norma coherente con la regulación básica de deberes establecida porla Ley 1/1.998, que además resulta ser más favorable a los intereses públicos (lacorrespondiente al apartado 1).

Por tanto es plausible apuntar como alternativa a la derogación o inaplicación total delcontenido del artículo 94 del TRLS 92, en cuanto norma autonómica(Ley andaluza 1/1.997),su interpretación conforme al nuevo régimen de derechos y deberes a fin de conseguir loapuntado en líneas anteriores esto es ofrecer un conjunto de normas jurídicas completas ycoherentes del Ordenamiento Urbanístico.

2. Sistemas Generales incluidos o adscritos a Suelo Urbanizable Programado

Los Sistemas Generales adscritos a aquellas áreas de territorio que se estimen aptas para serurbanizadas en el horizonte temporal del Programa de Actuación, se obtendrán a cargo de losexcesos de aprovechamientos de los sectores- unidades de ejecución integrados en el Área deReparto en el que se incluyan los Sistemas a efectos de su gestión. En este supuesto, si elSistema General se encuentra incluido en una unidad de ejecución se obtendrá de formagratuita por ejecución del respectivo sistema de actuación, y ello sin descartar su adquisiciónanticipada por expropiación. Si se encuentra adscrito al Área de Reparto de un Cuatrienio deforma genérica sin inclusión en delimitación de unidad de ejecución alguna su adquisición serealizará por expropiación, y en este caso la Administración se reintegra mediante lapatrimonilización de los excesos de aprovechamientos que respecto al Tipo se genera en lasUnidades de Ejecución del Área de Reparto al que se adscribe. Por último, si el SistemaGeneral no se encuentra incluido en una Unidad de Ejecución pero el Nuevo Plan identificasu adscripción a efectos de gestión, los propietarios del Sistema General podrán solicitar suinclusión en la Junta de Compensación de la Unidad de Ejecución designada si se ha optadopor el sistema de compensación.

Cuando el medio utilizado para la obtención del Sistema General sea la expropiación, laGerencia de Urbanismo, en cuanto Administración Urbanística Actuante, tendrá derecho aintegrarse en la unidad o unidades de ejecución a las que se hubieran adscrito las superficiescorrespondientes a efectos de gestión.

En todo caso se garantizará a los propietarios de los Sistemas Generales del SueloUrbanizable que hayan suscrito los Conciertos Urbanísticos de Colaboración su derecho a laadjudicación de los aprovechamientos urbanísticos que proporcionalmente le correspondanen atención al Aprovechamiento Tipo del Área de Reparto en la que se adscriban,materializándose dicho aprovechamiento en aquellas unidades de ejecución excedentariasmás próximas a los terrenos de su propiedad cedidos en cumplimiento de los compromisosasumidos en los citados Conciertos.

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3. Sistemas Generales en Suelo Urbanizable No Programado

La adscripción de cualquier terreno a esta clase de suelo remite al régimen urbanístico delsuelo clasificado como no urbanizable hasta tanto se apruebe el correspondiente PAU. Enaquellos casos en los que la Revisión directamente determine los Sistemas Generales en lasfichas de las áreas clasificadas como urbanizable no programado, la obtención-ejecución delos mencionados Sistemas Generales se logrará con la gestión del PAU.

En este sentido, los ámbitos de cada PAU con los Sistemas Generales adscritos o incluidos enel sector o sectores que se delimiten integrarán una sola Área de Reparto. Por ello, la gestiónpara la obtención de los sistemas generales, queda diferida a la previa aprobación deaquéllos.

No obstante, el Nuevo Plan identificará los Sistemas Generales en Suelo Urbanizable NoProgramado cuya ejecución se considere necesaria aun en el supuesto de no incorporaciónefectiva al proceso urbanístico del área de SUNP en la que quedan integrados, como es elcaso del sistema viario. De esta forma quedará habilitada su adquisición anticipada porexpropiación. Si no se identifican, se entenderá que su ejecución, y por tanto la adquisiciónde los terrenos de forma gratuita, se hará depender de la efectiva programación.

4. Sistemas Generales incluidos a Suelo No Urbanizable

Los Sistemas Generales que el Nuevo Plan proponga en suelo clasificado como nourbanizable serán adquiridos por expropiación.

• La gestión de las dotaciones locales

En relación con la obtención de los terrenos destinados a dotaciones locales, pueden darse lossiguientes supuestos:

En Suelo Urbano:

a) Si se trata de dotaciones locales incluidas en una unidad de ejecución, se obtendrán mediantela aprobación definitiva en vía administrativa del instrumento redistributivo de cargas ybeneficios, según el sistema de actuación que se aplique. Será el caso de las dotaciones delos Distritos identificadas en las Áreas de Oportunidad, e incluso en las Áreas de MejoraIntegral cuando sea posible delimitar una unidad de ejecución bien directamente por el NuevoPlan General bien por el Plan Especial de Reforma Interior, que en su caso, se prevea.

b) Si son terrenos no incluidos en unidades de ejecución, como será normalmente las dotacionesde los Distritos identificadas como Áreas de Intervención Puntual, se podrán obtener:

- En el caso de suelo urbano no consolidado por expropiación o mediante reparcelaciónvoluntaria en virtud del correspondiente acuerdo de cesión, venta o distribución de losaprovechamiento urbanísticos susceptibles de adquisición por su titular.

- Por expropiación en actuación aislada en suelo urbano consolidado.

c) Las dotaciones locales incluidas en los Ámbitos de planeamiento Incorporado se obtendránmediante la gestión del propio ámbito, que el Plan General asume e incorpora.

En Suelo Urbanizable Programado y No Programado:

Su obtención siempre queda vinculada a la gestión de las respectivas en unidades de ejecución delsector en el que necesariamente quedarán incluidas.

• La programación

El art. 47 de la Constitución establece un mandato a los poderes públicos de regular la utilizacióndel suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación, directrices constitucionaleséstas que quedarían desatendidas si la incorporación de los propietarios al proceso urbanizador yedificatorio quedase deferida a su libre y omnímoda decisión, desde una perspectiva temporal (STC61/97).

La legislación urbanística autonómica ordena que los Planes Generales deben incluir un Programade Actuación que establecerá:

a) Los objetivos, directrices y estrategia de su desarrollo a largo plazo para todo el territoriocomprendido en su ámbito.

b) Las previsiones específicas concernientes a la realización de los sistemas generales.

c) Las etapas cuatrienales en que han de aprobarse los Planes Parciales en el suelo urbanizableprogramado.

d) En suelo urbano que no deba ser objeto de desarrollo de planeamiento de reforma interior,los plazos en que ha de darse cumplimiento a los deberes de cesión, equidistribución yurbanización y de solicitar licencia cuando se actúe sistemáticamente, así como los plazospara convertir la parcela en solar y solicitar licencia de edificación cuando se actúesistemáticamente.

e) Para las áreas del suelo urbano remitidas a planeamiento de reforma interior, el plazo para suaprobación.

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Por ello, tanto la necesidad de establecer una programación en los nuevos Planes Generales comola posibilidad de aplicar la expropiación por incumplimiento de la misma continúan son principiosvigentes del Ordenamiento Jurídico Urbanístico aplicables en la actualidad en la ComunidadAutónoma Andaluza como ya se explicaba en el documento del MetaPlán.

Cabe recordar que la Ley 6/98 en su art. 34, señala como causa expresa en uso de sus atribucionesde expropiación, el incumplimiento de la función social de la propiedad, y que la Ley andaluzavigente establece que en los casos de incumplimiento de deberes urbanísticos (art. 42 TRLS 92, art.207, art. 227), se aplicará la expropiación forzosa o la venta forzosa.

Así mismo la propia Ley 6/98, prevé en el art. 40.5, un supuesto de reversión en el que laexpropiación previa se encuentra motivada por el incumplimiento de deberes vinculados al procesode urbanización. De igual modo, el artículo 41 de la Ley Estatal al regular el derecho a del objetivoestratégico a determinación urbanística.

La programación del Nuevo Plan, no pretenderá ilusoriamente, convertirse en la guía única deinversión municipal, pues se es consciente de las diversas variables que influyen en su conformación.Pero sí pretende que sus determinaciones sean valoradas adecuadamente en el momento deproceder a la asignación de las inversiones en el Proyecto de Presupuesto Municipal. En este sentidoel Programa constituye un elemento esencial para la consecución de los objetivos del Nuevo Plan ycorresponde al Ayuntamiento la principal responsabilidad en su materialización.

La concertación con los directamente afectados por el proceso urbanístico

La elaboración de un Plan viable exige que las propuestas estén respaldadas por una ciertaseguridad o al menos, por la confirmación de la intención de actuar por parte de los particularesque hayan de hacerlo, superando la mera confianza en el incentivo del negocio inmobiliario.

Responsabilidad pública en materia de infraestructuras generales y en las acciones encaminadasa favorecer la cohesión urbana

El Programa del Nuevo Plan deberá asegurar dos cuestiones claves. De una parte las accionesencaminadas a conseguir las infraestructuras precisas en las que se basa el Nuevo modelo urbano-territorial como garantía de progreso económico y social. De otra las acciones encaminadas afavorecer la cohesión urbana.

La coordinación administrativa

Como se anunciaba en el documento del metaplan, y en el de Oportunidades y Estrategias, en laelaboración del Nuevo Plan se pretende asegurar la correcta integración del mismo en los planessectoriales y de ordenación del territorio supramunicipales. De esta forma, la posibilidad de que lasactuaciones que en el Programa se asignen a los agentes públicos distintos de la AdministraciónLocal sean realmente asumidas e incorporadas en sus respectivos presupuestos se verá facilitada,alcanzando grandes cotas de verosimilitud.

Una Programación abierta

El Programa de Actuación de la Revisión tiene que entenderse como un programa abierto como loes la concepción del Nuevo Plan de Sevilla. El modelo de planes terminados y completos, conobjetivos y determinaciones exhaustivamente planteados, sometido a una programación rigurosa acorto y medio plazo, parece que se ha revelado excesivamente rígido e incapaz de asimilar y daradecuadas respuestas a las cambiantes demandas de la sociedad.

El Nuevo Plan debe tener un horizonte temporal amplio y, sin caer en la utopía, buscar soluciones,aunque no pueda comprometer su ejecución. El Programa priorizará, en los dos cuatrienios exigidos,aquellas acciones en función de la necesidad y urgencia detectadas y en función de los recursosprevisiblemente disponibles. Pero el propio Programa debe ir más allá, conteniendo acciones a máslargo plazo que los ocho años establecidos, en función de las propuestas globales. En ese sentidoel Programa de Actuación del Nuevo Plan, será un documento adaptable en el tiempo, peromanteniendo, en todo momento, los deseables objetivos a cumplir.

Indicar, para finalizar este apartado, que el Nuevo Plan como determinaciones complementarias alas decisiones incluidas en su Programa, reconocerá como casos de incumplimiento de la funciónsocial que dan origen a la aplicación de la expropiación los siguientes:

1º El incumplimiento del deber de edificar en suelo urbano y urbanizable, y para ello estableceráel Programa los plazos correspondientes en cada zona sin perjuicio de que en ladeterminación de los plazos se considere el carácter abierto y flexible que se pretende dotarcomo criterio general en todas las decisiones del Nuevo Plan. No obstante, especialtratamiento y cuidado en la determinación de plazos, recibirá la zona del Conjunto Históricoy en aquellas otras en las que se detectan tensiones derivadas de procesos de retenciónespeculativa.

2º Los incumplimientos de deberes urbanísticos vinculados al proceso de urbanización tanto enlos casos de suelo urbano no consolidado, como en el urbanizable.

Estas determinaciones darán respuesta al objetivo de Impedir la retención especulativa del sueloasumido en sus conclusiones finales por la Mesa de la Vivienda constituida durante el proceso departicipación para establecer el Diagnóstico en el que sustentarse la formulación de las propuestasfinales del Nuevo Plan.

En este sentido La Mesa de la Vivienda consideraba que la actividad urbanizadora, excede de laesfera de los intereses propios de los propietarios, y corresponde a la Administración Urbanísticaimpedir que los suelos aptos para urbanizar se concentren en manos de unos pocos propietarios quedominen el mercado de precios, reteniendo de forma abusiva los terrenos clasificados para laimplantación de las viviendas. Para eliminar los estrangulamientos que la retención de suelourbanizado produce en el mercado de suelo y vivienda, la Mesa estimaba imprescindible que laGerencia de Urbanismo realizara un seguimiento eficaz de los niveles de ejecución de las previsionesde desarrollo de los suelos clasificados por el planeamiento, y muy especialmente de los plazos deejecución, incluso adoptando las medidas que legitimen su intervención directa.

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Por ello la Mesa proponía, que para facilitar esta labor posterior de control, el Nuevo Plan Generaldebería:

1. Establecer con claridad los plazos en los que necesariamente deban de acometerse losdeberes urbanísticos vinculados al proceso de urbanización y edificación.

2. Prever la sustitución de los propietarios cuando estos no acometan los deberes de urbanizaren los plazos establecidos, incluso posibilitando la entrada de la figura del urbanizador.

De igual modo, la Mesa consideraba necesario que la Administración Urbanística prosiga eintensifique la aplicación de los instrumentos legalmente establecidos para el control de la retenciónespeculativa de los solares y de los terrenos aptos para la edificación, mediante una gestiónadecuada del Registro Municipal de Solares.

4. INSTRUMENTOS DE INTERVENCIÓN DEL MERCADO DE SUELO Y DE LA VIVIENDA

El Nuevo Plan General pretende tener un papel relevante a la hora de instrumentar la política de viviendasen el Municipio. Todo Plan General debe ser soporte de la política de vivienda y para ello debe ser capazde satisfacer este objetivo mediante propuestas que:

a) Proporcionen un suelo apto para edificar en número de viviendas suficientes para atender a todoslos segmentos de la demanda.

b) Propicien una diversificación de la oferta de viviendas, ampliando los tipos y las formas, paraposibilitar una gama más amplia de productos a los demandantes de vivienda.

Por ello, el Nuevo Plan contiene un dimensionamiento del suelo con destino a vivienda, y de implantaciónde infraestructuras, suficiente para dar respuesta a la totalidad de las demandas previsibles. Taldimensionamiento está basado en la evolución de las variables socioeconómicas y demográficas(teniendo en cuenta los posibles flujos migratorios), la dinámica edificatoria observada en los períodosanteriores, y procurando conjugar la mayor amplitud de los ámbitos en los cuales pudieran ser planteadasdiferentes iniciativas urbanizadoras con la racionalidad del modelo urbano y territorial definido en elNuevo Plan.

La previsión del suelo susceptible de llegar a ser urbanizado, por ello, cuenta con un colchón suficientepara cubrir las dificultades de gestión que pueden a plantearse en su desarrollo así como de lasnecesidades para períodos fuera de la programación que finalmente se adopte.

La justificación de esta adecuación se encuentra en uno de los capítulos de esta Memoria de Ordenación.

Pero, además, el Avance aporta diversas medidas que asegurarán que en los nuevos desarrollosurbanísticos con uso global residencial se cuenten con un número mínimo de viviendas sujetas a algúnrégimen de protección pública. En concreto, en suelo urbanizable, los sectores residenciales estableceránque como mínimo el 30% de las viviendas se destinen a dicho régimen. En el suelo urbano no consolidado,el porcentaje será del 15% con carácter general, pudiendo llegar hasta el 50% en las Áreas deOportunidad y de Mejora Integral que se localicen en Zonas Vulnerables.

De igual forma, y como se ha adelantado, el Nuevo Plan con el objetivo de favorecer la construcción deviviendas sujetas a algún tipo de protección establecerá un coeficiente específico para este destino, a losefectos del cálculo del aprovechamiento tipo, de tal forma que el consumo de la edificabilidad de VPOtenga una traducción de consumo de aprovechamiento urbanístico inferior a otros usos residenciales.

De otra parte, y como complemento de este objetivo, el Nuevo Plan apuesta y reclama por elfortalecimiento del Patrimonio Municipal de Suelo, como instrumento esencial con que cuentan lasAdministraciones Urbanísticas para que el ejercicio de la potestad pública en la ordenación y gestiónurbanística pueda llegar a ser eficaz.

Así se entiende que el Patrimonio Municipal del Suelo puede cumplir una importante función en la gestióndel Nuevo Plan, y no sólo para asegurar una constante oferta de suelo urbanizado con destino a Vivienda

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sujeta a algún régimen de protección pública, sino a demás como medio para facilitar la ejecución de lasprincipales propuestas del Nuevo Plan, especialmente con la finalidad de obtención de suelo para larealización de actuaciones públicas, sean con destino a equipamientos o de interés social.

Durante el proceso de redacción se han delimitado tres áreas para la ampliación del Patrimonio Municipaldel Suelo: en los terrenos de la Dehesa de Tablada, en Villanueva del Pítamo y en el área del Higuerón.

La Comisión de Dirección y Seguimiento de la Revisión del Plan General asumió el criterio de posponer laincoación de los expedientes expropiatorios hasta el momento en que el documento de Avance concretarael papel que estos terrenos recibirían en la nueva estructura general del territorio diseñada por el mismo.

Una vez definido ese papel en este documento de Avance de conformidad con los criterios ya expuestosen el documento de Oportunidades y Estrategias, resulta oportuno iniciar el proceso de adquisición deesos terrenos mediante la incoación de los correspondientes expedientes expropiatorios. En este sentido nopuede descartarse, como posibilidad contemplada en nuestro Ordenamiento Jurídico, un mutuo acuerdocon los propietarios de los terrenos, pudiendo, incluso plantearse un pago de justiprecio enaprovechamientos localizados en terrenos aptos para su materialización. En cualquier caso estascuestiones deberán resolverse en el seno de los respectivos expedientes expropiatorios.

En lo que interesa a este documento de Avance, y en concreto en este apartado de la Memoria deOrdenación relativa a la Gestión, se ratifica la oportunidad y conveniencia de la utilización de la medidaprevista en la legislación urbanística que permite incorporar al Patrimonio Municipal del Suelo terrenosllamados a cumplir importantes funciones en la consecución del nuevo modelo urbano-territorialpropuesto. En este sentido se hace la observación, de que sobre esos terrenos, el Avance prevé:

a) La ejecución de una importante actuación pública en Tablada, como es la conformación de unSistema General de Espacios Libres de características metropolitanas.

b) La ejecución en Villanueva del Pítamo de una actuación de interés social para el Municipio, comoes la generación de un moderno distrito de actividades económicas y residenciales, garantizando enél la presencia de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

c) La generación de un suelo industrial en el Higuerón que asegure su integración en el resto dedesarrollos planteados en el Área Norte de la Ciudad y que permita al Municipio ofertar un suelourbanizado para la implantación de actividades económicas de interés.

Conjuntamente con estas actuaciones, el Nuevo Plan determinará aquellas actuaciones que debandesarrollarse por el sistema de expropiación tanto en suelo urbano no consolidado como en el urbanizableprogramado, o en su caso, sectorizado.

En el suelo urbanizable no programado, o no sectorizado, se establecerá la posibilidad de delimitar áreasen estos suelos para su incorporación al Patrimonio Municipal del Suelo.

En relación al fortalecimiento del Patrimonio Municipal del Suelo, resulta oportuno recordar como ladoctrina urbanística más avanzada ha reivindicado la validez actual de la primera finalidad a la quehistóricamente ha servido el Patrimonio Municipal de Suelo, esto es la de intervenir y regular el mercadode suelo, desde planteamientos vinculados a los principios de libertad de empresa.

Sólo un Patrimonio Municipal de Suelo de entidad puede asegurar la diversificación y concurrencia de losdiversos agentes en la actividad urbanística, de modo que éstos puedan ser no sólo los propietarios, sinotambién cualesquier otro que asuma la correspondiente legitimación a través de un concurso público. Yello porque la actividad urbanizadora, excede de la esfera de los intereses propios de los propietarios,correspondiendo a la Administración Urbanística impedir que los suelos aptos para urbanizar seconcentren en manos de unos pocos propietarios que dominen el mercado de precios.

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