GESTIÓN INMOBLIARIA:

En estos tiempos en que el dinero es un bien escaso como lo definen las teorías económicas, cualquier inversión que pensemos hacer debe de ser analizada de forma detallada tomando en cuenta el mercado y medir los riesgos que podemos tomar ya que de otra forma corremos el peligro de que nuestro proyecto de inversión sea un fracaso. Es por eso que si tenemos en mente realizar un desarrollo inmobiliario tomemos las medidas adecuadas para que éste sea un éxito y continuar haciendo más desarrollos, a esta

metodología la conocemos como GESTIÓN INMOBILIARIA.

Por Gestión Inmobiliaria entendemos la planeación, operación y coordinación de todas las actividades necesarias para desarrollar un negocio en Bienes Raíces con criterio de tipo Industrial.

El objetivo fundamental es que los productos inmobiliarios gestionados sean siempre consecuencia de un meticuloso estudio de mercado, de las condiciones legales y urbanas que enmarcan cada localidad y de las coyunturas fiscales y crediticias que estimulan los proyectos

Se debe de buscar siempre la optimización de los recursos, es decir, la minimización de los riesgos y la maximización de las utilidades, planeando desarrollos que permitan alcanzar economías de escala.

La directriz de los proyectos en proceso de deben fundamentar en los planes financieros aprobados inicialmente en un flujo de efectivo donde los escenarios proyectados se fijan en base a un criterio realista, estableciendo como rango de tolerancia un segundo escenario con enfoque más conservador.

De origen de descartan los proyectos cuya TIR (Tasa Interna de Retorno) esperada en el escenario mas conservador no noa ofrezca como mínimo una rentabilidad superior al interés bancario previsto para el horizonte de ejecución del proyecto.

La Gestión Inmobiliaria la podemos dividir en dos etapas: Actividades Pre-operativas y la Operación del Negocio.

ACTIVIDADES PRE-OPERATIVAS (Proyecto de Inversión):

1.- INVESTIGACIÓN PERMANENTE DE MERCADO: Sistemáticamente se debe de mantener una constante observación del comportamiento de la oferta y la demanda de Bienes Raíces, con un especial énfasis en las áreas metropolitanas de alta

concentración, con espectaculares índices de crecimiento o consideradas como polos de desarrollo.Igualmente se debe de analizar la situación económica y crediticia que prevalezca en el corto y mediano plazo, afectando al sector del mercado al que se dirigen los diferentes productos inmobiliarios.

2.- LOCALIZACIÓN DEL TERRENO APTO:Uno de los puntos más importantes dentro de un desarrollo inmobiliario es la localización del terreno idóneo y que tenga el uso de suelo requerido, la superficie necesaria, topografía y estratigrafía ideal, el precio justo, sin problemas legales, poca oferta (Competencia) del producto que quermes desarrollar así como una demanda importante del mismo.

3.-ESTUDIO DE

PRE-FACTIBILIDAD (Perfil del Negocio):Una vez que hemos localizado nuestro terreno, proponemos el programa

arquitectónico mas adecuado a las condiciones del mercado, establecemos los costos paramétricos probables, tiempos de ejecución y los escenarios económicos probables durante el desarrollo. Paralelamente se miden los riesgos que pueden amenazar nuestro proyecto como: Crisis económica (Contracción de la demanda, Inflación), Restricciones financieras, Tramitología oficial, etc.Con toda esta información se procede a efectuar los estudios de pre-factibilidad de toda la operación en sus facetas urbanísticas, técnicas, jurídicas, fiscales y comerciales.

4.- ACUERDOS CON LA PROPIEDAD:En el caso de que los pasos anteriores demuestren la factibilidad preliminar del desarrollo se procede a efectuar una opción de compra sobre el terreno, procurando salvar cualquier eventualidad como una negativa en la consecución de licencias y permisos o la falta de crédito.

5.- ESTUDIO DE FACTIBILIDAD:Una vez que se tiene la opción del terreno se procede a realizar los estudios de factibilidad de nuestro negocio, los cuales ya implican la primera inversión como son: Estudios de Mercado, Estudios de Topografía y estratigrafía del terreno, Proyectos, Maquetas, Permisos y licencias iniciales (Usos de suelo, Alineamiento y número oficial), trámites de créditos, revisión de aspectos legales (Registro público de la propiedad), Presupuestos y programas de obras, planes de comercialización, corridas financieras, análisis de riesgo.

OPERACIÓN DEL NEGOCIO:

6.- APROBACIÓN Y EJECUCIÓN DEL PROYECTO:

En caso de que los estudios de factibilidad resulten positivos y se apruebe el proyecto, se procede a la compra del terreno y la ejecución de los trabajos relativos al mismo como construcción, comercialización, venta y entrega del producto a los clientes.

7.- LIQUIDACIÓN DEL PROYECTO:Al final del proyecto ya que se cumplieron todos los objetivos, se procede a la liquidación del proyecto y el reparto de beneficios a los accionistas.