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Raffo Suárez, C. E. — La promesa de compraventa y la promesa de enajenación
inmuebles. Rev. A.E.U. 66:53-81, 1980
1.5. La promesa de compraventa y la promesa
de enajenación de inmuebles ^ '
por el Esc. Carlos Eduardo Raffo Suárez
SUMARIO: Intkoducción. 1. Propósito. - 2. Objeto de este
trabajo. — Capítulo primero: LAS CATEGORÍAS CON
TRACTUALES. 3. Objeto de este Capitulo. -10^ CONCEPTOS PRELIMINARES: A) Prom.esa de Compraventa. 4.
Concepto de promesa de contratar. 5. Utilidad práctica
del contrato preliminar. 6. Contenido obligacional del
contrato preliminar. 7. Ampliación del contenido obligacio
nal del contrato preliminar. Las necesidades del tráfico ju
rídico. B) Promesa de Enajenación. 8. Concepto. Conte
nido obligacional. Calificación. II) CONCLUSIONES.
9. Promesa de compraventa y promesa de enajenación de
inmuebles: dos tipos negocíales. 9 bis. Recomendacióa téc
nica. - 10. Apreciación crítica. — Capítulo segundo: EVOLU
CIÓN LEGISLATIVA DE LA PROMESA DE COMP-RA-
VENTA Y DE LA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE IN
MUEBLES. I) INTRODUCCIÓN. 11. Objeto de este Ca
pítulo. II) ETAPAS DE LA REGULACIÓN LEGAL: PRO
PIEDAD COMÚN. A) El Código Civil. 12. Las promesas
bajo el Código Civil de 1866. . B) La ley "Aguirre". - 13. Al
cance de esta ley. C) La ley m 8733. 14. Concepto ge
neral. 15. Las figuras contractuales y su régimen jurídico. -
16. Conclusiones. D) La ley m 13.420. - 17. Alcance de la
modificación de la ley 8733. 18. Tipos negocíales admisibles
y su régimen jurídico. E) La ley 13.892. 19. Sentido del
artículo 521. 20. Las distintas figuras contractuales.
F) Conclusiones. 21. Los tipos negocíales admisibles y su
régimen legal. 22. Sigue: la promesa de venta a plazos.
III) PROPIEDAD HORIZONTAL. A) La ley W? 10.751.
23. Alcance y consecuencias. B) La ley N'f 12.358. - 24. Al
cance y apreciación. 25. Conclusiones en cuanto a propie
dad horizontal. IV) CONCLUSIONES. 26. Las distintas
figuras contractuales y su regulación jurídica.
(•) Trabajo presentado en la XX Jornada Notarial Uruguaya, Colonia, 6 al
9 de octubre de 1977.
54REVISTA DE LA A.E.U. — T. SS, 1-2-3, IQS»
Introducción
1. PROPOSITO
2. OBJETO DE ESTE TRABAJO
1. Muy modesto es nuestro propósito al presentar este pequeño
trabajo a consideración de la XX Jornada Notarial Uruguaya.
Sólo nos guía el deseo de participar activamente en este evento del
Notariado uruguayo, en la medida de nuestras menguadas posibilidades,
seguros de que mucho más provecho se extraerá de las deliberaciones
de la Comisión que de la lectura de nuestro trabajo.
Una cosa, sí, deseamos destacar. No es frecuente que un Escribano
del Interior de la República —como es nuestro caso— presente trabajos
a las Jornadas, ni —mucho menos— que publique estudios de investiga
ción. Son contadísimos los profesionales del Interior que tienen acceso
a publicaciones especializadas o a la bibliografía científica de manejo co
tidiano en Montevideo. Las causas de tal "aislamiento cultural" son varias
y conocidas: carestía, dificultad de obtener el material, y, sobre todo,
imposibilidad de pasar largas horas en las Bibliotecas durante nuestras
breves y cada vez más espaciadas estadas en Montevideo.
No pretendemos imputar tales carencias a hombres ni a Institucio
nes; pero sí queremos que se tenga en cuenta ■—
para juzgar con menor
severidad nuestras limitaciones^— que no contamos con las facilidades de
los colegas de la capital para consultar el material bibliográfico. A ello
se suma, en la ocasión, el reducido margen de tiempo de que hemos po
dido disponer para la preparación de este trabajo, pues sólo conocimos
los temas de la Jornada unos pocos meses antes, y debemos compartir
nuestras horas entre la actividad profesional ■—crecientemente engorro
sa— el estudio y la familia.
Si hemos elegido la Jornada Notarial para nuestro primer trabajo
ha sido, precisamente, porque ésta es un muy loable esfuerzo del No
tariado nacional para acercar al Interior el saber científico de los es
tudiosos.
2. El punto elegido, dentro del tema II propuesto para esta jornada,
es la caracterización de los distintos negocios jurídicos que, en la prác
tica, se denominan "compromisos de compraventa" sobre bienes inmue
bles, a fin de determinar el régimen jurídico a que están sometidos, lo
que permitirá estudiar la eficacia de las distintas estipulaciones que nor
malmente contienen. Fue nuestro deseo incluir, además, un pequeño es-
DOCTRINA 55
bozo de la problemática que plantean algunas de las estipulaciones de
estilo en estos compromisos, con el objeto de que las deliberaciones de
los colegas echarán más luz sobre el asunto; el tiempo nos resultó escaso,
por lo que a fin de presentar en plazo nuestro trabajo, dejaremos dicho
esbozo para otro momento, si es posible en esta misma Jornada.
Nuestro estudio se divide en dos capítulos: en el primero, se anali
zan las categorías negocíales de la promesa de contratar —especialmente,
promesa de compraventa—
y de la promesa de enajenación de inmuebles,
con la finalidad de poner de relieve las diferencias estructurales que se
paran nítidamente ambos tipos contractuales; en el segundo, estudiamos
la evolución de ambas figuras jurídicas, a través de la legislación na
cional, para obtener las conclusiones que, a nuestro juicio, son de recibo
en este momento en cuanto al régimen legal que regula cada uno de
estos contratos.
Capítulo Primero
LAS CATEGORÍAS CONTRACTUALES
3. En este capítulo se analizará la figura doctrinal de la promesa
de contratar (o contrato preliminar, o precontrato, o pacto de contra-
endo, como también se le llama en doctrina), referente, en especial, a
la compraventa de inmuebles; y el tipo legal de "promesas de enajena
ción" que inauguró en nuestro Derecho —
para los bienes raíces— la
Ley N' 8.733.
I. CONCEPTOS PRELIMINARES
A) Promesa de Compraventa
4. Entiéndese por contrato de promesa de contratar, siguiendo a
Cerruti Aicardi (1) a "un contrato por el cual una parte se obliga o com
promete con otra, o ambas partes se obligan o comprometen recíproca
mente, a otorgar un contrato dado", o para decirlo con palabras de Ga
marra (2), un contrato por el que "ambas partes (o sólo una de ellas)
se obligan a celebrar entre sí un contrato futuro (el contrato definitivo).
Como enseña Coviello (3), "las partes, aún estando firmemente dis
puestas a celebrar un determinado contrato, no quieren obligarse por el
(1) cerruti aicardi, Promesa de Contratar, N? 97 pág. 123.
(2) GAMARRA, Tratado de Derecho Civil uruguayo, tomo IX, pág. 47.
(3) COVIELLO, Contratto perliminare. Enciclopedia Giuridica Italiana, vol. III,
parte III, Sezione U, pág. 68.
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momento, sino que difieren, para otra oportunidad, no ya la ejecucióndel contrato concluido, sino la conclusión misma del contrato . . . : no con
tratan, sino que se obligan a contratar".
Trátase, pues, de un contrato que puede ser unilateral o sinalagmático (en la clasificación del art. 1248), caracterizado por su objeto (es
"un contrato que tiene por objeto otro contrato", como expresa Covie
llo) (4), y por su función, cuál es la de determinar el surgimiento del
contrato definitivo que las partes se obligan a otorgar (función prepara
toria) ; pero dotado de autonomía estructural frente al definitivo (5) . Es,
siempre, un contrato innominado: el Código Civil sólo se refiere a un
contrato preliminar de compraventa en el art. 1664, pero en ningún tí
tulo ni en leyes especiales se regulan los requisitos y efectos de este tipode negocio jurídico, que se rige por lois principios generales (6) y cuya
caracterización dogmática se debe a la doctrina.
5. En cuanto a la utilidad práctica de la promesa de contratar —fi
gura doctrinariamente controvertida (7)— debe señalarse, con Cerruti
Aicardi, que "permite zanjar las dificultades o los inconvenientes de la
contratación presente, difiriendo en el tiempo el perfeccionamiento del
contrato" (8).
En este sentido enseña Gamarra, que el instituto presta utilidad en
aquellos casos en que la cosa no resulta disponible de inmediato, o el
contrato definitivo es solemne y aún no pueden llenarse estas formas (9),
o es preciso recabar informes y realizar trámites preparatorios para cele
brar el definitivo (ejemplo típico, compraventa de establecimiento co
mercial) (10). Messineo (11) señala que el contrato preliminar es útil
para vincular a las partes "en momentos en que no es posible material
o jurídicamente estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentran
(4) Op. cit, pag. 70.
(5) COVIELLO, loe. cit., pág. 93; GAMARRA, loe. cit., pág. 48.
(6) COVIELLO, loe cit., pág. 70 destaca que es un contrato innominado, con
reglas propias que se deducen de los principios generales.
(7) Véase p. ej. la oposición de ALGUER a esta categoría en Para la crítica
del concepto de precontrato" en "Revista de Derecho Privado. Tomo 23, pág. 12 y ss.
cit. por CERRUTI AICARDI op. cit. pág. 364 y más ampliamente objeciones contra
esta categoría y su justificación en GAMARRA, loe. cit., t. IX, pág. 66 y ss.
(8) CERRUTI AICARDI, op cit., pág. 57.
(9) Véase, sin embargo, la posición de PEIRANO FACIÓ sobre la promesa de
contrato solemne, en Rev. AEU, tomo 55, pág. 194, donde argumentando sobre la ba
se del art. 1264 inc. 2 del Código Civil, se sostiene que: "El Código Civil está dicien
do en este pasaje que, tratándose de un contrato solemne, en principio, no puedeexistir un contrato de promesa".
(10) GAMARRA, op. cit., t. IX, pág. 82.
(II) MESSINEO, Doctrina General del Contrato, tomo I. pág. 358.
DOCTRINA 57
conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo. En efecto,
es posible que la cosa que es objeto del contrato no esté disponible in
mediatamente, o que de ella no se conozcan los datos catastrales, o que
las partes no tengan la posibilidad de celebrar un acto regular y com
pleto".
Coviello, por su parte (12), destaca que las partes pueden decidirse
a pactar una promesa de compraventa en vez de una compraventa para
evitar la asunción anticipada del riesgo por parte del comprador; ade
más, que permite obtener, con mayor seguridad, efectos que, a través
de un contrato definitivo, sólo podrían lograrse agregando cláusulas o
modalidades especiales, por lo que, mediante el preliminar, se tiene una
simplificación en la formulación, que siempre se traduce en una garan
tía contra el incumplimiento y el error.
6. El contenido obligacional del contrato preliminar, de acuerdo con
la noción apuntada, consiste en prestaciones de hacer; las partes (o sólo
una de ellas) se obligan a otorgar otro contrato (el definitivo), del que
surgirán las obhgaciones propias del tipo de que se trate (por ej., entre
gar la cosa y pagar el precio —obligaciones de dar— si se trata de com
praventa) .
No se asumen, pues, las obligaciones del contrato definitivo, difirien
do su ejecución (en el ejemplo: por la promesa de compraventa no se
asumen las obligaciones de pagar el precio ni de entregar la cosa); sino
que se asume la obligación de celebrar el contrato definitivo, del cual
recién surgirán estas obligaciones (que la doctrina llama "sustancia
les") (13).
Podríamos, pues, decir, con Peirano Fació, que, "desde el punto de
vista dogmático, la diferencia entre ambos contratos puede establecerse
fácilmente, diciendo que la promesa de contratar siempre engendra obli
gaciones de hacer; en cambio, el contrato definitivo podrá engendrar obli
gaciones de hacer, o de dar, o cualquier otro tipo de obligaciones (14).
Carrara (15) ya había señalado esta diferencia esencial, al afirmar que
"la voluntad de las partes es sustancialmente diversa en un caso y en el
otro: en el contrato definitivo, las partes quieren obligarse a aquellas
prestaciones sustanciales que constituyen el objeto del mismo; en el con-
(12) COVIELLO, loe. cit., pág. 110.
(13) MESSINEO, loe. cit., pág. 364 CARRARA, La formazione dei contratti,
pág. 25, cit. por FERRERE DEHEZA, Contrato Preliminar en Enciclopedia Jurídica
Omeba, tomo IV, pág. 561.
(14) PSIRANO FACIÓ, Promesa de contratar Rev. AEU, tomo 55, pág. 191.
(15) CARRARA, loe cit.
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trato preliminar, por el contrario, quieren sólo obligarse a prestar res
pectivamente, una manifestación de voluntad, en la cual cada una de ellas-se obliga a aquella prestación que constituirá el objeto del contrato de
finitivo" (subrayado nuestro). Messineo (16) ha destacado particularmente este concepto, expresando que "el efecto del prehminar también
cuando precede a un contrato definitivo, del que derive alguna obhga-ción de entregar (no de hacer) es siempre el de dar lugar a una obligación de hacer . . . por lo que el contrato preliminar no puede —
^por defi
nición— ser traslativo o constitutivo de derechos" (nosotros diríamos,con términos de nuestro Código, que el contrato preliminar no puede—
^por definición— ser título hábil para adquirir el dominio u otros dere
chos reales) ; y agrega Messineo que "el cumplimiento del preliminar
consiste, pues, en prestarse a la estipulación del contrato definitivo (la
llamada obligación de contratar) "; lo que, más adelante (17) reitera con
especial énfasis: "el contrato preliminar se distingue, pues, del contrato»
definitivo, por el hecho de que no produce un efecto diverso y mayor
que el de la obligación de concluir un contrato futuro".
Por su parte, Cerruti Aicardi (18) expresa que, "en nuestro derecho,.
de la promesa de contratar sólo nacen obligaciones de hacer", y que la
misma "no es título hábil para trasmitir el dominio, ya que sólo tienen
esa virtud aquéllos que crean obligaciones de dar".
Y Gamarra sostiene que es fundamental, para distinguir la promesa
del contrato definitivo, "examinar si las partes se comprometen a cele
brar un nuevo contrato, si en su intención negocial aparece la voluntad
de subordinar el nacimiento de las prestaciones que Messineo llama "sus
tanciales" (en la compraventa entrega de la cosa y pago del precio) a la.
producción de un nuevo y segundo consentimiento"; agregando que "las.
obligaciones llamadas sustanciales que son el pago del precio 3^^ la entre
ga de la cosa sólo nacen cuando se realice el contrato definitivo, por lo
que su cumplimiento es incompatible con la existencia del contrato pre
liminar, que sólo puede referirse a ellas como elementos del futuro con
trato (el definitivo) que se tiene a la vista, nunca como obligaciones.
emergentes de la promesa" (19) (20).
(16) MESSINEO, op. cit. pág. 360.
(17) Pág. 364.
(18) Ob. cit., pág. 249.
(19) GAMARRA, op cit., tomo III, vol. 1, págs. 57 y 59.
(20) Esta doctrina parece la más ajustada a la lógica jurídica, y es, en ge
neral, la más recibida. Véase, no obstante, otro punto de vista, p. ej. en ROCA SAS
TRE, Estudios de Derecho Privado, vol. I. cap. X, pág. 323 y ss. donde se sostiene que
"el precontrato no es un contrato que promete otro contrato, sino un contrato base
DOCTRINA •59
7. Entre nosotros se ha discutido acerca de la posibilidad de que
la promesa de contratar —especialmente la promesa de compraventa, que
es, con mucho, el preliminar más frecuentemente utilizado^— genere otras
obligaciones que las de hacer —otorgar el contrato definitivo— ; en par
ticular, que adelante algunas de las obligaciones "sustanciales" (caracte
rísticas del definitivo que se promete).
Por ejemplo, ¿es posible que de una promesa de compraventa surja
la obligación de pagar el precio —
parte de él— ; y que al promitente
comprador se le entregue desde ya la "tenencia" de la cosa (para trans
ferirle la "propiedad" al celebrarse la "compraventa" futura, una vez
que haya pagado el precio o parte de él) ?
Adelantemos, desde ya:
a) tratándose de una promesa unilateralmente vinculante (en que
una sola parte se obliga a otorgar el definitivo si la otra lo exige), es
frecuente que la parte no obligada —como contrapartida— se obligue a
otra prestación cualquiera ("premio") (21), con lo cual, obviamente, no
se ve afectada la estructura negocial del preliminar;
b) también es frecuente que se asuman obligaciones accesorias, ta
les como, p. ej., obtener certificados, levantar gravámenes, etc., lo que
tampoco, parece claro, afecta la estructura negocial de la promesa;
c) pero es muy frecuente, también, que, además, el contrato lla
mado "Promesa" o "Compromiso" genere obligaciones "sustanciales"; en
el caso de la "promesa de compraventa", p. ej., que, por ella, una parte
en el cual las partes prometen su actividad dirigida al desenvolvimiento necesario
para su conclusión definitiva" (pág. 325), agregando que "el contrahere no es, pues,
una obligación de querer en el futuro sino de complementar las bases ya conveni
das. No hay un faceré psicológico sino el deber de desarrollar una actividad de
desenvolvimiento de tales bases. No hay necesidad de un nuevo negocio jnrídico, pues
aquí hay un solo negocio jurídico: el precontrato en sí"; entiende que "no cabe deber
un contrato" (pág. 332) por lo que "es inadmisible decir que el precontrato provoca
la obligación de concluir un futuro contrato"; la réplica a esta tesis ya había sido
formulada de antemano por COVIELLO (op cit., pág. 69) quien afirmó: "en la idea
del hacer se comprende un tan extenso giro de hechos, que ninguna dificultad en el
mundo puede haber para hacer entrar en ella la conclusión de un contrato, que es
bien diferente al primero, del cual forma el objeto". Por su parte, GIORGI (Teoría
de las Obligaciones, tomo 3, pág. 123 y ss.) si bien enseña que "el criterio caracte
rístico consiste en que tiene por objeto la conclusión de un contrato futuro" y se
ñala que "la cosa es tan sencilla y tan clara la utilidad de las promesas de contra
bando que la doctrina y la práctica no han podido menos que reconocerlas y admi
tirlas" (pág. 124), sólo admite el preliminar unilateralmente vinculante, ya que, para
él, "la promesa sinalagmática de compraventa . . . equivale al contrato de compra
venta" (pág. 134) (véase más ampliamente las argumentaciones de págs. 136 y 1.38).
(21) MESSINEO, op. cit, pág. 356; GAMARRA, op. cit., pág. 64.
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asuma la obligación de pagar el precio o parte de él, y que, al "prometiente comprador", se le entregue la "tenencia" de la cosa "prometida
en venta".
La presencia de estas obligaciones "sustanciales" impone considerar
si estamos frente a un contrato de promesa o frente a un contrato defi
nitivo —a despecho de la denominación dada por las partes—
. De acuer
do con los conceptos expuestos en cuanto a la estructura dogmática de
la promesa de contratar, una convención de la que surgieran estas obli
gaciones "sustanciales" no sería promesa sino contrato definitivo; por
ende, ante tal negocio, el intérprete debería recalificar el contrato, y con
siderarlo como definitivo (22).
Hasta aquí, el asunto se resolvería fácilmente, a través de la recali
ficación, que no alteraría el contenido obligacional del negocio que las
partes quisieron estipular.
Cabe, sin embargo, anotar:
a) en los casos en que el definitivo es solemne (23), si, con el ró
tulo de "promesa" o "compromiso", se pactó, en realidad, un contrato de
finitivo, sin la solemnidad del caso (p. ej., compraventa de un inmueble,
pactada como "promesa de compraventa" en documento privado), este
negocio es absolutamente nulo por falta del requisito de forma (arts.
1664, 1560 y 1578 del C. Civ.);
b) tratándose de compraventa, el art. 1732 dei C. Civ., priva de
efectos al "pacto de reserva de dominio", por lo que la entrega de la
"tenencia" al "prometiente comprador" es, en realidad, una tradición y,
como tal, transfiere el dominio (24) .
c) ocurre, además, que la "promesa de compraventa" verdadera y
propia (al decir de Gamarra) —
que sólo genera obligación de celebrar
un futuro contrato de compraventa— no satisface las necesidades del trá
fico jurídico ni las exigencias de la vida moderna.
(22) GAMARRA, op. cit, tomo 3, vol. 1, cap. III, parágrafo 2; tomo IX, pág. 85
y ss.; jurisprudencia en tal sentido: Anuario de Der. Civ. Ur., tomo V. casos 261 a
265; tomo VI casos 208 a 212. Contra: FRIGERIO Ejecución de la promesa de com
praventa común, Rev. AEU, tomo 55, pág. 52 y 53; GORFINKIEL, La cesión de arren
damiento en locales comerciales y el compromiso de compraventa de casa de comer
cio, 2* parte, cap. 1'.
(23) El preliminar, dada su independencia estructural, no lo es (Conf.: GAMA
RRA, op. cit. tomo IX pág. 54).
(24) Véase más ampliamente sobre estas nociones, GAMARRA, op. ctí. tomo III
vol. 1, págs. 59 y ss. y tomo IX, "Contrato preliminar", parágrafos 9 a 13.
DOCTRINA 61
Sobre esto último, ha dicho Frigerio (25) que "esa figura contrac
tual que se agota en la obligación de hacer, ya no satisface las necesida
des del comercio Jurídico; tan es así que, podemos afirmar, y esto sí con
toda propiedad, que durante los años en que hemos desempeñado la Ma
gistratura, hemos visto un solo contrato de promesa que responda a esos
caracteres", agregando que "el fenómeno inflacionario imposibilita, de
hecho, que pueda diferirse la percepción del precio hasta la oportunidaddel otorgamiento del contrato definitivo" entendiendo que "el Derecho
es una herramienta de la vida; las soluciones en Derecho deben respon
der a un contenido social y económico, y no a un mero formalismo téc
nico-jurídico, pues, de otro modo, aparecerían completamente alejadas
de la realidad social" (26) , por lo que concluye que "el anticipo de aque
llas prestaciones (las sustanciales) no es bastante para considerar de
por sí que se está frente a un contrato de compraventa, si del contrato
surge claramente que la voluntad de las partes fue obligarse a otorgar
un futuro consentimiento; es decir, que las partes no quisieron vender
ni comprar, sino, simplemente, otorgar, en el futuro, el contrato de com
praventa" (27).
Con particular elocuencia, Gorfinkiel (28) expresa que, "en el mun
do actual, la moneda cumple su función mediante una cada vez mayor
rapidez en la circulación ... la persona que decide realizar una negociación de importancia, difícilmente tenga el dinero necesario para ello, es
perando que la oportunidad de la operación se presente... recién con
cretada y asegurada la operación mediante el otorgamiento de una pro
mesa, será el momento de ponerse a juntar el dinero necesario", hecho
lo cual "el promitente vendedor entiende y quiere no desprenderse del
dominio, en tanto se le pague parte importante del precio o se le docu
mente y garantice el saldo, y, a su vez el promitente comprador... no
quiere ni entiende asumir la posición de dueño ..." (29 ) , por lo que, "si
a esa promesa que ... va acompañada desde su otorgamiento por el cum
plimiento de obligaciones llamadas sustanciales le negamos el carácter
de contrato preliminar, y la calificamos como definitivo, no vemos cómo
ha de subsistir siquiera el instituto" (30) (30 bis).
(25) FRIGERIO, Rev. AEU, tomo 55, pág. 51.
(26) Pág. 52.
(27) Pág. 53.
(28) GORFINKIEL. op. cií., pág. 105.
(29) Pág. lio.
(30) Pág. 105.
(30 bis) Estas reflexiones de GORFINKIEL se realizaron a propósito de la "promesa de comííraventa de establecimiento Comercial" pero son válidas, también, paralas que tienen por objeto bienes inmuebles.
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Y Gamarra (31) , aunque sosteniendo la tesis opuesta en cuanto a re
calificación negocial, refiriéndose a la situación anterior a la Ley 8.733,entiende que "las necesidades económicas dan origen a un nuevo insti
tuto"; "los particulares se sirvieron de antiguos esquemas (el contrato
de promesa de contratar), adaptándolos a las nuevas funciones; este pro
cedimiento permitió echar por la borda el pacto de reserva de dominio";
agregando, más adelante, que "el contrato era una compraventa con re
serva de dominio, nula por falta del requisito de solemnidad; sobre estas
bases, el legislador crea, en 1931, un nuevo contrato; las necesidades prácticas habían roto la inercia jurídica".
Cabe considerar, además, la debilidad de la situación jurídica del pro
metiente comprador: en efecto, la cosa prometida en venta sigue for
mando parte de la garantía común de los acreedores del prometiente
vendedor (art. 2372) ; éste puede enajenar la cosa a otro o gravarla; y,
si el prometiente vendedor no cumple, una muy fuerte tendencia juris
prudencial nacional y extranjera, como es sabido, niega la ejecución for
zada "en natura", con lo que el prometiente comprador pierde el bien (32) .
B) Promesa de enajenación.
8. Fue por ello que, intentando salvar estas objeciones junto a la
figura de la promesa de compraventa verdadera y propia, la práctica
acuñó un nuevo tipo contractual, al que también denominó, erróneamen
te, promesa de compraventa: la "promesa de enajenación", que la Ley
W 8,733 recogió, legalizándolo.
Por este nuevo contrato, "una de las partes se obliga a transferir el
dominio y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas en cuotas su
cesivas o periódicas" (art. 1° de la Ley). Como lo expresa la definición
legal, y como surge del contexto de las disposiciones de esta Ley (33),
las obligaciones principales de las partes—
que constituyen el sinalag-
ma— son, para el prometiente enajenante, transferir la propiedad (típi
ca obligación de dar), y, para el prometiente adquirente, pagar su precio
("prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas: "también
obligación de dar).
Estas obligaciones principales (intercambio de cosa por precio) coin
ciden con las de la compraventa (art. 1661 C. Civ.) cuando se estipula
(31) GAMARRA, Evolución de la promesa y de la compraventa de in
muebles en el Derecho positivo uruguayo, Rev. Soc. Anón., Año 26, pág. 223.
(32) GAMARRA, op. cit., tomo IX, pág. 98 y ss.
(33) Arts. 4? inc. d, f, j; 15; 21 y ss; 31; 40; ect.
DOCTRINA 63
la cláusula "título perfecto". Por su contenido obligacional, el contrato,
es, pues, semejante a una compraventa; pero, tal cual fue regulado por
la Ley 8.733, difiere de la compraventa legislada en el Código Civil, fun
damentalmente :
a) en cuanto a la forma de pago: el precio debe consistir en "pres
taciones sucesivas o periódicas" (exigencia luego eliminada) ;
b) en cuanto a la solemnidad: "sólo será válido si se otorga en ins
trumento público o privado" (art. 2°, Ley 8.733);
c) en cuanto a que posterga para un momento futuro —
que puede
ser posterior a la entrega— el otorgamiento de la "escritura de trasla
ción de dominio" (arts. 4," inc. j, 15, 16, 19, 31, 41, 44, Ley 8.733);
d) como contrapartida de esto último (la "reserva de dominio") se
crea un "derecho real de garantía" (34) (art. 15), que, mediante la pu
blicidad registral (arts. 6' y ss.), ampara al prometiente adquirente,
permitiéndole, además, la ejecución forzada "en natura" (art. 15) de la
obligación de transferir el dominio;
e) también como contrapartida de la "reserva de dominio", se li
mita la autonomía de la voluntad, imponiéndose varias estipulaciones y
prohibiciones, tendientes a proteger a la parte prometiente adquirente—v. gr. sistema especial de mora (arts. 40 y 22), sanciones máximas
(art. 47), régimen especial de pacto comisorio (arts. 21 y ss.).
De lo que queda dicho resulta, pues, que la promesa de enajenaciónes un contrato definitivo (las partes asumen las obUgaciones de pagar
el precio y transferir el dominio, no de otorgar un contrato futuro del
que surjan estas obligaciones) y es, además, título hábil para transferir
el dominio.
Cabe destacar:
a) Se permite al prometiente enajenante mantener la propiedad de
la cosa —
entregando su tenencia— mientras no se le pague el precio
(otorgándole, así, una muy eficaz garantía para su crédito); y, al pro
metiente adquirente, asegurarse la obtención del dominio del bien una
vez pagado el precio —o en los demás casos previstos por el art. 16—
cualesquiera sean las vicisitudes de la situación patrimonial o personal
del enajenante, y con independencia de su voluntad de cumplir o incum
plir; la posibilidad de pactar la reserva de dominio tiene como contra
partida la obligatoriedad del régimen de protección y garantía para el
prometiente adquirente;
34) GAaiARRA, op. cií., tomo IV, pág. 11, 16; y pág. 87 en cuanto a la calificación
del 'derecho real de garantía"
64 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980
b) La posibilidad de pactar un título hábil para transferir el do
minio de un inmueble en documento privado, tiene, como contrapartida,
la exigencia de la escritura pública como requisito de solemnidad para
la traslación del dominio (art. 31), lo que no rige para la tradición en
general (35).
Obsérvese, en este sentido, que el único contrato que es título hábil
para transferir el dominio de un inmueble, y que puede celebrarse por
documento privado, es la promesa de enajenación; y sólo será válido un
contrato en documento privado, con el contenido obligacional de la "pro
mesa de enajenación" (transferir el dominio de un bien raíz por el pago
del precio), si se rige por el régimen de la Ley N" 8.723 y sus modifica
tivas (36).
Sucesivas leyes fueron extendiendo las soluciones consagradas por la
Ley N" 8.733 a otros contratos, no contemplados por el legislador de 1931;
así, se eliminó la exigencia de que el precio se pagara en cuotas y la ne
cesidad de todos los requisitos del art. 4" (37) ; se contempló, también, a
las "promesas" relativas a inmuebles a construirse en régimen de propie
dad horizontal (38) ; y finalmente, se permitió que la "promesa de com
praventa" verdadera y propia ingresara al Registro, beneficiándose del
derecho real que le acuerda la inscripción (39).
(39) Art. 521, ley 13.892.
(35) En un artículo publicado en Rev. de D. Com. Sociedades Anónimas, año
26, pág. 223, Evolución de la promesa y de la compraventa de bienes innmeblés en
el Derecho uruguayo reproducido, luego, en el Tratado... (tomo IV, pág. 174), GA
MARRA sostiene que, al permitirse que la propiedad de bienes inmuebles se trans
fiera en virtud de título otorgado en instnmiento privado, existe un debilitamiento
del formalismo, ratificado por la Ley de 19 de octubre de 1970 (art. 521. Ley 13.892);
tesis que ha sido, también, sostenida por el mismo autor, en Inscripción de la promesa
de compraventa de bienes inmuebles (LJU, tomo 62, sec. doctr. pág. 15), don
de se expresa: "Una vez que el deudor (prometiente enajenante o vendedor) maní-
fiesta su voluntad en el contrato de promesa, ya queda echada la suerte con res
pecto a la transferencia de propiedad, dado que el contrato definitivo puede estipu
larse aún contra la voluntad del prometiente vendedor" (pág. 17). El debilitamien
to señalado por GAMARRA existe en cuanto al formalismo considerado como medio
de llamar la atención de las partes sobre la importancia del acto que celebran; pero,
considerando a la solemnidad en su función de dar certeza, precisión y autenticidad
a los negocios jurídicos, notamos que tal debilitamiento no existe, puesto que, a la
necesidad de documento (público o privado) para el "compromiso", se agregan el
requisito del registro, y la formalidad de la escritura pública para la transferencia
de dominio o la compraventa definitiva, en su caso.
(36) En efecto si no es "promesa de enajenación", de acuerdo con la Ley 8733
y sus modificativas, será compraventa o permuta, y tanto la compraventa como la
permuta de bienes inmuebles deben instrumentarse por escritura pública (art. 1664
C. Civ.).
(37) Art. 154, ley 13.420.
(38) Art. 9, ley 12.358.
DOCTRINA 65
Corresponderá, en el capítulo siguiente, tomando como base las su
cesivas etapas de la regulación legal, analizar los distintos contratos que
quedan comprendidos en el régimen de la Ley N° 8.733, y el régimen ju^
rídico a que deben someterse aquéllos que no fueren regidos por esa Ley.
II) CONCLUSIONES
9. Junto a la promesa de compraventa verdadera y propia •—regida
por el Código Civil— se agregó, por las necesidades del tráfico jurídico,otro contrato típico: la promesa de enajenación, que, partiendo de la
figura regulada por la Ley N- 8.733, fue evolucionando en el sentido de
ampliar paulatinamente su radio de aplicación. Es ésta, como queda di
cho, un contrato definitivo (pese a su designación de "Promesa"), título
hábil para transferir el dominio (único que, tratándose de inmuebles,
puede celebrarse en instrumento privado).
9 bis. Si la promesa de enajenación es un contrato definitivo, en
cuyo cumplimiento se deberá efectuar la transferencia de dominio de un
inmueble, documentada en escritura pública, es obvio que, técnicamen
te, esta escritura pública no será de "compraventa", como se la rotula nor
malmente, sino de "enajenación" (para usar el término legal), por 1©
que debe recomendarse utilizar esta denominación.
Y, por la misma razón, deberá expresarse no que el prometiente ena
jenante "vende" sino que "enajena" al prometiente adquirente, quien no
"compra" sino que "adquiere" en virtud del título "promesa de enajena
ción" y no "compraventa".
10. Preside la evolución legislativa —observable en todas direccio
nes en cuanto a la promesa de enajenación (40)— una definida orienta
ción social, tendiente, no sólo a la protección del co - contratante econó
micamente más débil, sino, además, y sobretodo, a amparar a ambas
partes con seguros mecanismos de garantía, que no les ofrecía el Dere
cho codificado; mecanismos de garantía que, además, de restablecer el
equilibrio entre las partes contratantes, como ya se expresó (41), propen
den a la seguridad de las relaciones jurídicas —pilar de la profesión no
tarial— mediante sistemas de publicidad registral, procedimientos ágilesde ejecución forzada "en natura", regulación precisa de la relación sina
lagmática en la etapa de ejecución.
(40) Inmuebles, establecimientos comerciales, automotores.
(41) REYES TERRA, Promesa de Enajenación, Principios rectores, especial
mente, págs. IV, VII y XIII. GAMARRA, op cit, tomo IV, pág. 11.
66- REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1989
Fuera deseable que el legislador encara con tecnicismo la regulaciónde la Promesa de Enajenación, superando los múltiples problemas inter
pretativos de la actual legislación fragmentaria, evitando la incoherente
diversidad de regímenes para el mismo negocio (inmuebles, estableci-
mintos comerciales, automotores, máquinas de oficina, etc.), y estable
ciendo un sistema registral acorde con las necesidades prácticas y las
técnicas modernas.
Capítulo Segundo
EVOLUCIÓN LEGISLATIVA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA
Y DE LA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES
I) INTRODUCCIÓN
11. La evolución legislativa del régimen de promesas de compra-
venía y de promesas de enajenación de inmuebles se ha producido en
nuestro país, en lo que nos interesa, partiendo del Código Civil —art.
1625 de la edición de 1866, actual 1664— a través de las Leyes:
a) Ley N" 2.024 de 23 de octubre de 1888, conocida como "Ley
Aguirre";
b) Ley N" 8.733 de 17 de junio de 1931;
c) Ley N" 13.420 de 2 de diciembre de 1965 (art. 154) ;
d) Ley N' 13.892 de 19 de octubre de 1970 (art. 521).
Y, además, en lo referente a propiedad horizontal:
a) Ley N' 10.751 de 25 de junio de 1946, y•
b) Ley N" 12.358 de 3 de enero de 1957.
En este Capítulo, se seguirá la evolución legislativa a través de las
normas citadas, analizando, en cada etapa, la posibilidad de celebrar, enescritura pública y en documento privado, y régimen legal aplicable en
cada caso a:
a) el contrato de promesa de enajenación de inmueble (con reser
va de dominio) y sus distintas modalidades;
b) el contrato de promesa de compraventa.
Comenzaremos con la evolución de la promesa de enajenación de in
muebles en la propiedad común, y luego nos referiremos —
^muy suma
riamente— al régimen de le propiedad horizontal.
OOCTRINA 67
II) ETAPAS DE LA REGULACIÓN LEGAL:
PROPIEDAD COMÚN
A) El Código Civil.
12. Bajo la vigencia del art. 1625 del Código Civil de 1866 (1), re
sulta claro que:
a) el contrato de promesa de enajenación de inmuebles (con reser
va de dominio), sea o no a plazos, no puede celebrarse ni en escritura
pública ni en documento privado. Si se estipula en escritura pública, no
será "promesa" sino contrato definitivo de compraventa, y el pacto de
reserva de dominio no tendrá efecto (actual art. 1732 ) ; si se otorga en
documento privado, es absolutamente nulo por ausencia de requisito de
forma (actuales arts. 1560 y 1578);
b) el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles:
sólo puede celebrarse en escritura pública; siendo nulo (absolutamente)si se otorga en documento privado; —sólo confiere al prometiente com
prador derecho personal a exigir el otorgamiento del contrato definitivo
de compraventa, del cual nacerán las obligaciones de entregar la cosa y
pagar el precio—,no amparándolo con ninguna garantía para el caso
de que el prometiente vendedor transfiera a otro la propiedad del in
mueble o sea embargado antes de celebrarse la compraventa prometida;— en cuanto a la posibilidad de ejecución forzada "en natura" para
el caso de resistencia del prometiente vendedor a otorgar el contrato pro
metido, si bien la más prestigiosa doctrina (2) lo acepta en cuanto el
contrato preliminar se haya otorgado con la misma solemnidad exigida
para el definitivo (posición que compartimos), la jurisprudencia mayori
taria lo ha negado.
Con lo que queda dicho, se comprende la debilidad de la posición
jurídica del prometiente comprador a que antes aludimos (3), y se jus
tifica que el legislador haya procurado brindarle mayor protección.
( 1 ) "La compraventa queda perfecta desde que las partes convienen en la co
sa y en el precio; salvas las excepciones siguientes: 1?) La venta de bienes inmue
bles, servidumbres, censos, y la de una sucesión hereditaria, no se considera perfecta
ante la Ley mientras no se haya otorgado escritura pública. Esta disposición se ex
tiende a la promesa de venta de los sobredichos bienes"
(2) Véase por todos: GAMARRA, op. cit. tomo II vol. 1, pág. 75 y ss; tomo IX
pág. 131 y ss; CERRUTI AICARDI, op cit, pág.
(3) Supra, N? 7.
63 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980
B) La Ley "Aguirre"
13. Mediante la "Ley Aguirre" (4) se da validez a la promesa de
compraventa en instrumento privado, confiriéndole la eficacia de posibilitar el accionamiento por resarcimiento de daños y perjuicios irrogadosal prometiente comprador en caso de incumplimiento del prometientevendedor.
En consecuencia:
a) en cuanto al contrato de promesa de enajenación, sea o no a
plazos, la situación no varía: no puede celebrarse, ni en documento público ni en documento privado, tal como se dijo en el parágrafo anterior,
y por las mismas razones. El Legislador de 1888 no se refiere a este con
trato;
b) el contrato de promesa de compraventa de inmuebles puede ce
lebrarse tanto en escritura pública como en instrumento privado; en este
último caso es claro que no procede la ejecución forzada "en natura";
la ley nada dice —
y no resuelve el problema— acerca de la posibilidad
de una ejecución forzada "en natura" en el caso de que la promesa haya
sido otorgada en escritura pública. La posición del promitente compra
dor continúa siendo tan débil como bajo el primitivo Código Civil (5).
(4) Ley N? 2024 de 23-X-1888: "Art. 1. La promesa de compraventa de inmue
ble.? hecha en instrumento privado, da acción para reclamar el resarcimiento de da
ños' y perjuicios en caso de no cumplimiento.
Art. 2. — La precedente disposición se incorporará al Código Civil como segundo
íiijtmbro del inciso 1' del artículo 1625.
Art. 3. — Lo 'astatuido en el artículo !•? sólo será aplicable a las promesas que se
otorguen dentro de la promulgación de esta Ley"-
( Texto tomado de REYES TERRA Y HEGUY TERRA, Promeso de Enajenación,
pág. 3-4).
(5) Entendemos, por ende, acertada la redacción dada al actual art. 1664 en la
revisión de 1914, ya que es incompatible la exigencia de escritura pública como re
quisito de solemnidad, coa la procedencia del resarcimiento por incumplimiento del
coaírato si se otorga por documento privado. En efecto, si se exige la escritura pú
blica como solemnidad, su falta determina la nulidad absoluta (arts. 1560 y 1573) y
mal puede dar lugar al resarcimiento de perjuicios por incumplimiento un contrato
absolutamente nulo. Si un contrato celebrado en documento privado da lugar al re
sarcimiento de perjuicios por incumplimiento, ello significa que es válido; y si es vá
lido en documento privado, es porque se ha derogado la exigencia de la escritura pública como requisito de soleinnidad (Conf. GAMARRA, tomo III, vol. 1, pág. 81 y ss;
tomo IX, pág. 89 y ss; contra: CERRUTI AICARDI, op. cií., pág. 319 y'ss).
DOCTRINA69
C) La Ley N" 8.733
14. Es ya conocida la finalidad de esta Ley (6), por lo que no in
sistiremos en este punto. Corresponde sólo reiterar —al efecto que ahora
nos ocupa—
que legaliza un nuevo tipo contractual— la Promesa de Ena
jenación de Inmuebles a Plazos— estableciendo un sistema de protección
y garantías para el prometiente adquirente, permitiéndole —entre otras
cosas— la ejecución forzada "en natura" de la obligación de otorgar la
"escritura de traslación de dominio".
15. De acuerdo con las disposiciones de los arts. 1° (7) y 51 (8),resulta:
a) la Promesa de Enajenación de Inmuebles a Plazos (con precio
pagadero en pluralidad de prestaciones) puede estipularse tanto en do
cumento privado como en escritura pública (art. 2°) ;
— si el plazo total es mayor de un año, la Ley es "obligatoria", o
sea, este contrato, necesariamente, debe regirse por las disposiciones de
esta Ley;
— si el plazo total es menor de un año (siempre tratándose de precio
pagadero en pluralidad de prestaciones) la ley sólo "rige" cuando las
partes lo pactan expresamente.
¿Qué significa, en este último caso, que la Ley "rige"?
Que sus disposiciones se aplican a este contrato (cuando las partes
así lo pactan ) . Si las partes no lo pactan expresamente (o si el precio no
se paga en pluralidad de prestaciones), la Ley no "rige"; rige el CódigoCivil. ¿Cuáles son las disposiciones aplicables del Código Civil? Los arts.
1664 y 1732 a que ya nos hemos referido.
Por lo que:
—
para que pueda pactarse una promesa de enajenación de inmueble
(con reserva de dominio), sea en documento público o privado, debe
estipularse un precio a pagarse en cuotas sucesivas o periódicas, en un
período no menor de un año ni mayor de 30; y, en este caso, el contrato
(6) Véase al respecto, GAMARRA, tomo IV, pág. 7 y la bibliografía allí cita
da; REYES TERRA, op. cit.; VIERA Cuestiones procesales qtie plantea el régimen
de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos, pág. 16.
(7) "Art. 1?. — La promesa de enajenación de inmuebles a plazos es un con
trato por el cual una de las partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquit-rírlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas".
(8) "Art. 51. Esta ley es obligatoria para las operaciones comprendidas en la
disposición del art. 1?, siempre que la prestación acordada deba ser cumplida en
plazo total, no menor de un año. No obstante, regirá, si las partes lo acuerdan expre
samente".
7® REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980"
habrá de sujetarse a las disposiciones de la Ley N^ 8.733, y, por ende,se podrá inscribir en el Registro;
SI el precio es a pagarse en cuotas sucesivas o periódicas en un
período menor de un año, las partes deben pactar expresamente la aph-cación de las normas de la Ley N' 8.733; si así no lo hacen, o si el preciono se paga en pluralidad de prestaciones, la ley no rige: rige el CódigoCivil; por lo que, en este caso: (a) debe instrumentarse en escritura pública (art. 1664) so pena de nulidad absoluta (arts. 1560 y 1578); (b) la
reserva de dominio no tiene lugar (art. 1732), la propiedad se transfiere
con la entrega; y (c) el contrato no es inscribible en el Registro de Inhi
biciones; será una compraventa;
■
b) en cuanto a la promesa de compraventa, la ley 8.733 no se re
fiere a este contrato, que continúa regido por el art. 1664 del Código Ci
vil, no modificándose, por esta Ley, las disposiciones de la Ley Aguirre
(por lo que la situación es la examinada en el N- 13 ap. a) .
16. "Promesa de Enajenación de Inmueble", con reserva de domi
nio, de acuerdo con la Ley 8.733, sólo podrá, pues, celebrarse, si a) el
precio se paga "a plazos" (en pluralidad de prestaciones) y b) el plazo
total es mayor de un año y menor de 30; o, siendo menor de un año,
las partes se someten expresamente a las disposiciones de la Ley 8.733.
Por ende, bajo la vigencia de la Ley 8.733, un contrato en documen
to privado, por el que una parte se obliga a transferir el dominio de un
inmueble a la otra, que se obliga a pagar un precio que no es en cuotas,
o que, siéndolo, el plazo es menor de un año y las partes no pactaron
expresamente someterse a la Ley 8.733, es nulo absolutamente por falta
de requisito de solemnidad (arts. 1664, 1560 y 1578 del C. Civil); si el
mismo contrato se celebra en escritura pública, es una compraventa (art.
1661), y el pacto de reserva de dominio no tiene efecto (art. 1732), no
rigiendo la Ley 8.733 ni, por consiguiente, alcanzándole sus mecanismos
de garantía (especialmente: el Registro y el derecho real) (9).
(9) Comprendemos que esta interpretación pueda parecer disparatada: en últi
ma instancia, significa sostener que la validez de un contrato, por observancia de un
requisito de solemnidad, depende de que las partes digan expresamente que un de
terminado estatuto legal se aplique al negocio que celebran. Aceptamos esta crítica;
pero, rigiéndonos estrictamente por los textos legales, nos mantenemos en las con
clusiones expuestas, en virtud del principio técnico-notarial de seguridad: si las par
tes pactan expresamente someterse a la ley 8733, la validez del documento privadoes indiscutible; de lo contrario, siempre habrá posibilidad de postular su nulidad.
DOCTRINA 71
D) La Ley N'-' 13.420
17. Esta Ley (10) se refiere a los contratos de Promesa de Enajenación de Inmuebles (con reserva de dominio) y permite estipularlo ':,'á-
üdamente aún cuando el precio no fuere pagadero en cuotas, facilitando
la inscripción de aquellos documentos a los que falten las menciones del
art. 4^ de la Ley 8.733 (11).
¿En qué medida varía, pues, el régimen analizado en el parágrafoanterior? ¿Sólo en esto: las partes pueden celebrar un contrato de pro
mesa de enajenación de inmueble (con reserva de dominio) en documen
to público o privado, susceptible de ser registrado, aún cuando el precio
ík) se pague en cuotas, siempre que expresamente se sometan a la LeyN- 8.733; en cuyo caso le son aplibables todas las disposiciones de esta
Ley, "en lo pertinente" (12). Si las partes no se someten expresamente
al régimen de la Ley N- 8.733, rige el Código Civil: el contrato debe
formalizarse por escritura pública, el pacto de reserva de dominio no
tiene efecto, así como tampoco las normas que amparan al prometiente
adquirente; y no es, consecuentemente inscribible (en el Registro de In
hibiciones).
18. Bajo la vigencia de la Ley 13.420, por lo tanto:
a) la promesa de enajenación de inmuebles, sea o no a plazos, puede
pactarse en documento público o privado; sujetándose a las disposicionesde la Ley 8.733. Pero, si el precio es pagadero en pluralidad de prestacio
nes con plazo total menor de un año, o si no es pagadero en pluralidadde cuotas, las partes deben someterse expresamente al régimen de dicha
ley; si así no lo hacen (en esos casos), rige el Código Civil: de donde:
(a) el contrato celebrado en documento privado es nulo; (b) celebrado
en escritura pública es una compraventa; no surte efecto el pacto de
(10) Sustituye el art. 51 ley 8733 por el siguiente: "Esta ley es obligatoria para
las operaciones comprendidas en la definición del artículo 1^, siempre que la presta
ción acordada deba ser cumplida en plazo total, no menor de un año.
No obstante, regirá en lo pertinente, sí las partes lo acuerdan de modo expreso,
a pesar de que el precio pactado no se hubiere de pagar en cuotas y aun cuando el
compromiso omitiere alguno de los requisitos del artículo 4?"
(11) Inútil es, a esta altura, emprender la crítica de esta disposición contenida
en una Ley de Rendición de Cuentas; véase al respecto, GAMARRA, op cit., tomo
IX, pág. 111 y ss.
(12) "En lo pertinente", significa, en nuestro concepto, que sólo no se aplica
rán aquellas disposiciones que supongan necesariamente el pago en pluralidad de
prestaciones, y sólo en la medida en que sean incompatibles con el pago de una sola
entrega.
72 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980
reserva de dominio; no se aplican las disposiciones de la Ley 8.733, y,
por ende, no es inscribible;
b) en cuanto a la promesa de compraventa, esta ley tampoco se
refiere a este contrato, por lo que el preliminar de compraventa continúa
sometido al régimen legal ya analizado.
E) La Ley N' 13.892
19. Con esta Ley (13) se pretendió "interpretar" (modificando su
sentido literal) el art. 154 de la Ley 13.420 (14), a fin de permitir la
inscripción de las promesas de compraventa, a las que llama "pintores
camente" (15) compromisos simples de compraventa.
Por virtud de esta disposición legal, la promesa de compraventa pasaa ser negocio inscribible y sometido —de acuerdo con lo que expresa la
letra del artículo en cuestión— a todas las disposiciones de la Ley 8.733.
Entendemos que es sólo éste el sentido del art. 521 de la Ley 13.892;
por ende, que no vuelve inscribibles otros contratos (que antes no lo
fueran) más que la promesa de compraventa.
Tratándose, pues, de promesa de enajenación, "regirá" la Ley 8.733
en cuanto el precio se pague en cuotas, en período total mayor de un año
y menor de treinta; si no se da cualquiera de estas circunstancias, para
poder acogerse—ambas partes— al régimen de la Ley 8.733, así tienen
que acordarlo expresamente (16).
(13) "Art. 521. Las promesas de enajenación de inmuebles a Plazos, cuyo tér
mino de ejecución sea menor de un año, y los compromisos simples de compraventa,
inscriptos conforme a los artículos 6, 51 y concordantes de la ley N'? 8733 de 17 de
junio de 1931, quedan sujetos a todas las normas de dicha ley..."
(14) Conf. GAMARRA, tomo IV, pág. 66: "... este art. 521 viene a consagrar
una especie de interpretación auténtica del art. 154 de la ley de 1965. Porque, . . .
los términos del art. 51 de la Ley 8733 en su redacción del año 65, no permitíaíi ins
cribir las promesas de contratar...
El legislador ... da por sentado —como sí fuera
la cosa más natural e indiscutible del mundo— que las promesas de compraventa
eran registrables".
(15) Calificación de GAMARRA, op. cit., pág. 63.
(16) En efecto, la ley habla de los contratos (promesas de enajenación de in-
¿luebles a plazos cuyo término de ejecución sea menor de un año y compromisos simi-
ples de compraventa) incriptos conforme a los arts. 6, 51 y concordantes de la ley
8733; por lo que sólo pretende reenviar a las disposiciones citadas; y las promesas de
enajenación de inmuebles a plazos cuyo término de ejecución sea menor de un año,inscriptas conforme al art. 51 y modificativos de la ley 8733, son aquéllas en las cua
les las partes han pactado expresamente acogerse a dicha ley 8733; la ley supone
-T^erróneamente—
que los "compromisos simples de compraventa" también eran ins
cribibles, conforme con dichas normas, por lo que sólo cabe entender que el legislador quiso "interpretar" la ley 13.420 en el sentido de permitir la inscripción de las
DOCTRINA 73
20. Es así que:
a) En cuanto a promesa de enajenación, la situación no var'a
{supra N° 18 ap. a) ;
b) En cuanto a promesas de compraventa, éstas se vuelven inscri
bibles, siempre que las partes lo estipulen expresamente, en cuyo caso
"quedan sujetas a todas las normas" de la Ley 8.733. No pensó, sin duda,
el legislador, que las normas de dicha ley —
que regula un contrato de
finitivo— aplicables a la promesa de compraventa —contrato preliminar—
de la que no puede surgir —por definición— obligación de pagar el pre
cio ni obligación de transferir el dominio, son sólo unas pocas, princi
palmente las relativas al Registro y al derecho real que de la publicidad
registral emerge (salvo en el caso de la promesa "anómala" a que se
hará referencia en el N° 22). Por otra parte, ya hemos visto que el fun
damento de apHcar todo el régimen de la Ley 8.733 a las promesas de
enajenación, radica en la finalidad de mantener el equilibrio entre las
partes; se permite la reserva de dominio (garantía para el prometiente
enajenante) a cambio del sistema de protección y garantía para el pro
metiente adquirente. Tratándose de promesas de compraventa, el proble
ma del pacto de reserva de dominio no tiene razón de ser (17) . Es, pues,
equivocado, exigir, para que sea posible la inscripción de una promesa
de compraventa, que las partes se sujeten expresamente al régimen de
la Ley 8.733, del cual muy poco puede serle aplicable y del que interesa,
fundamentalmente, lo relativo al Registro y al derecho real que éste
refiere (18). Ninguna ventaja obtiene el prometiente vendedor al some
terse al régimen de la Ley 8.733, y sí las obtiene el promitente compra
dor, que verá garantizado su crédito por el derecho real que le confiere
la publicidad registral. No se vé, pues, para qué exigir el acuerdo de
promesas de compraventa, siempre que, como dice la ley: "interpretada", las partes
lo acuerden de modo expreso.
Véase una interpretación distinta en GAMARRA, op. cit., pág. 63 y ss. y LJU,
tomo 62. sec. Doctr., página 15.
(17) En efecto, una promesa sólo genera obligaciones de hacer; no es título hábil
para adquirir la propiedad; no tiene sentido, pues, hablar de entrega y ulterior trans
ferencia de dominio en virtud de promesa de contratar.
(18) En efecto, nótese, p. ej.:
I) En cuanto a "mora", el art. 40 prevé que el promitente adquirente sólo po
drá caer en mora —a efectos de la resolución por "falta de pago de la prestación"—previa interpelación, cuando se atrase en seis cuotas, o dos cuotas, o una cuota,
según los períodos previstos para el pago, y bien, en la promesa de compraventa no
se concibe ni la resolución por falta de pago de la prestación (que en la ley 8733 es
el precio de la enajenación), ya que el prometiente comprador no se obliga a pagar
el precio de la enajenación sino a otorgar la compra; ni el atraso en cuota alguna
74 REVISTA DE LA A.E.U. — T. S6, 1-2-3, 1980
partes a efectos de hacer publicable el negocio, con las consecuencias del
caso; la seguridad de las relaciones jurídicas está interesada en la garan
tía que significa el Registro; admitir que el prometiente vendedor puedano consentir que el contrato sea registrable, y el derecho del prometiente comprador garantizado, sólo puede amparar la mala fe en la contra
tación (19) .
Compartimos plenamente la tesis sostenida por el Tribunal de Ape
laciones de 4' Turno en sentencia N° 357 de 17 de octubre de 1975, firmada
por Colombo, Odriozola y Leites, recogida en el Anuario de Derecho
Civil Uruguayo, tomo VI caso 498, en cuanto expresa que "el sometimien
to genérico efectuado por los contratantes de una promesa de enajena
ción no basta para que se produzcan todos los efectos de la Ley 8.733,
puesto que sólo la inscripción es la que hace Nacer el derecho real de
la misma ley; pero sí alcanza para considerar incorporado al contrato las
restantes regulaciones de dicha ley. . .".
Agregamos nosotros: efectuado el "sometimiento genérico" a que se
refiere dicho pasaje, si alguna estipulación viola las disposiciones de la
Ley 8.733, la única consecuencia es que dicha estipulación no surte efecto,
en cuanto viole la norma; no determinando, obviamente, la nulidad del
contrato.
(ya. que no debe pagar ningún "precio"), por lo que creemos que esta disposición
no es técnicamente aplicable a la promesa de compraventa;
II) En cuanto a "sanción punitiva máxima contra el adquirente" ia cláusula pe
nal a su cargo —cuyo objeto, sostiene CAFARO debe ser idéntico al de las presta
ciones asumidas ein la obligación principal— "se reglará" dice el art. 47, "por la
pérdida de la cantidad inicial y la totalidad de las las cuotas vencidas..."; ahora
bien, en la promesa de compraventa, no hay cantidad inicial como anticipo del pre.
cío, ni cuotas vencidas, ni amortizaciones, por lo que, nos parece, esta disposicióin
tampoco resulta técnicamente aplicable a la promesa de compraventa;
III) En cuanto a intereses moratorios máximos —problema ya superado por la
ley 14.500— creemos que a igual conclusión cabe arribar. ¿Qué nos queda, entonces,
de "todas las normas de dicha Ley"? Muy pocas, de las que sólo interesan, funda
mentalmente, las relacionadas con el Registro y el derecho real de garantía que éste
confiere; y,—esto sí creemos que puede decirse con total seguridad— ninguna nor
ma de la Ley 8733 se aplica a las compraventas definitivas otorgadas en virtud de
promesa inscripta, por lo que, si en aquélla queda saldo de precio, puede estipularse
la "mora automática" o "dispensa de mora", sanciones punitivas mayores que las
permitidas por el indicado art. 47, etc.
(19) Aún cuando, en el plano teórico, es discutible esta interpretación, y hasta
sería más justo entender, con GAMARRA, que estos contratos son inscribibles sin
necesidad de pacto expreso, por el ya invocado principio de seguridad que debe guiar
nuestra tarea profesional, será siempre de buena técnica pactar expresamente la su
misión al régimen de la Ley 8733.
DOCTRINA 75
F ) Conclusiones
21 . De lo expuesto, con relación a los contratos que tienen por obje
to a la propiedad común (no horizontal) ,resulta:
(I) Sólo puede pactarse una promesa de enajenación de inmueble
(con reserva de dominio) en cuanto resulte aplicable el régimen de la
Ley 8.733 (que ampara al prometiente adquirente), es decir: (a) cuando
el precio es pagadero en cuotas y el plazo total es mayor de un año y
menor de treinta; (b) cuando, siendo el precio pagadero en cuotas, el
plazo total es menor de un año, y las partes se someten expresamente al
régimen de la Ley 8.733 (el que será aplicable "en lo pertinente"); y (c)
cuando, no siendo el precio pagadero en cuotas, las partes se someten ex
presamente al régimen de la Ley 8.733 (el que será aplicable "en lo per
tinente").
(II) Fuera de estos casos, no procede la promesa de enajenación
(con reserva de dominio); es aplicable el Código Civil; por lo que: (a)
si se documenta en instrumento privado, este contrato será absolutamen
te nulo por falta de solemnidad; (b) si se documenta en instrumento
público, será válido, pero como compraventa, por lo que no producirá
efectos la reserva de dominio, no le será aplicable la Ley 8.733, ni, por
ende, podrá tampoco ingresar al Registro de Inhibiciones;
(III) La promesa de compraventa de bienes inmuebles puede cele
brarse en escritura pública o privada; pero, para poder ingresar al Re
gistro, las partes deben pactarlo expresamente, en cuyo caso "queda
sujeto a todas las normas" de la Ley 8.733. Esto último carece de fun
damento; el régimen de la Ley 8.733 no se refiere a un contrato preli
minar sino a uno definitivo, y su aplicación a una promesa de contratar
—salvo muy pocas disposiciones, fundamentalmente, lo relativo a la ins
cripción y al derecho real de garantía que ésta genera— no es posible;
además, no tiene sentido exigir el acuerdo de ambas partes para hacer
aplicable un mecanismo de garantía que ampara sólo al prometiente
comprador, y en el cual está interesada la seguridad del tráfico jurídico.
22. A esta altura conviene señalar que hay una figura "intermedia"
entre las dos categorías negocíales estudiadas, de frecuente aplicación
práctica; la promesa de compraventa que adelanta la obligación de pagar
parte del precio (sin entrega del bien con reserva de dominio). Se trata
de un contrato por el cual las partes se obligan a otorgar una compraven
ta de inmueble; y, además, el comprador, a pagar parte del precio (menos
del 50%, arts. 16 y 51, Ley 8.733); en el cual la entrega del bien (que
76 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980
será traslativa de propiedad) se efectuará simultánea o posteriormentea la escritura de compraventa (20).
Es una promesa "anómala o degenerada" al decir de Gamarra, pero
que no infringe la disposición del art. 1732 del C. Civil, ni puede tipificarse como "promesa de enajenación".
Esta figura tiene importancia en cuanto, aún si no fuere "regida"
por la Ley 8.733, sería, creemos, defendible su validez de acuerdo con el
Código Civil; y es el único caso en que, por virtud del art. 521 de la
Ley 13.892, si las partes acuerdan someterse al régimen de la Ley 8.733,
pueden inscribir el contrato en el Registro de Inhibiciones, y éste (se
inscriba efectivamente o no) "queda sujeto a todas las normas de dicha
ley"; nosotros aclaramos: a todas las que resulten aplicables, porque la
Ley 8.733 regula un contrato distinto, y algunas de sus disposiciones tienen
como presupuestos situaciones que no se dan en esta promesa "anómala"
En este caso, el derecho real de garantía y las normas de protección
al prometiente comprador no son contrapartida del pacto de reserva de
dominio —
que por definición, no puede existir— sino que son disposicio
nes del legislador tendientes a corregir el desequilibrio económico que
presume, en los hechos, favorable al prometiente vendedor. Aunque la
confusa redacción del art. 521 (21), hace que, si el prometiente vendedor
no consiente en someterse a este régimen, ninguna disposición de la Ley
le es aplicable. Debería, pues, reformarse la norma en cuestión en el
sentido de permitir la publicidad registral y sus consecuencias (derecho
real de garantía) a todas las promesas de compraventa, propias e impro
pias (generen o no obligación de pagar parte del precio), sin necesidad
de pacto expreso de las partes (22).
(20) A que se refiere GAMARRA, op. cií., tomo IV pág. 33 y tomo IX pág. 128;
aunque en tomo III vol. 1 pág. 59 se sostiene que "el pago del precio está indicando
que no se trata de una promesa, pues esta obligacióin sólo puede surgir del contrato
definitivo ...
Así, pues, sí el comprador paga el precio, da cumplimiento a una obligación que
sólo el contrato definitivo (y no la promesa) puede producir", con lo cual estaríamos
dentro de la figura analizada stipra N? 8, y su régimen aplicable el de las promesas
de enajenación, supra N? 18 ap. "a"
(21) Que nosotros interpretamos en el sentido de que continúa exigiendo el
acuerdo expreso de las partes, (conforme al art. 154 de la ley 13.420 a que se remite),
para poder ampararse en la ley 8733, ingresando al Registro.
(22) Como lo postula GAMARRA, tomo IX, pág. 129.
El fundamento de imponer los demás mecanismos de protección al prometiente
comprador, en el caso, estaría, por un lado, en el ya expresado, de restablecer el
equilibrio entre las partes; y, por otro lado, en el amparo que, para el legislador
merece, quien ha iinvertído ahorros en la adquisición de un inmueble y se ve en di
ficultades para cumpUr con total puntualidad las estipulaciones que, en los hechos,suele imponer la parte enajenante o vendededora.
DOCTIUNA77
III) PROPIEDAD HORIZONTAL
A) La Ley N" 10.751
23. Al crearse entre nosotros el régimen de Propiedad Horizontal,como lógica consecuencia del instituto, se previo que los contratos que
tuvieran por objeto unidades horizontales deberían inscribirse en los Re
gistros respectivos, de acuerdo con lo que las leyes ya establecían para
la generalidad de los inmuebles (23) ; no se pretendió, con esta disposi
ción, variar el régimen jurídico de ningún contrato, ni hacer registrablesactos que no fueran, ni conferir a las inscripciones otros efectos que los
que las leyes vigentes ya regulaban (24). Y ello pese a que la ley dice
—erróneamente— "promesas de compraventa a plazos", lo que debe en
tenderse como "promesas de enajenación a plazos".
Bajo la vigencia de esta norma, por ende, ninguna diferencia tienen
los contratos de promesa de enajenación a plazos y promesas de com
praventa cuyo objeto es la propiedad común, respecto de aquéllos que
se refieren a propiedad horizontal; los negocios publicables y los efectos
de la inscripción son los mismos, por lo cual, por ej., las promesas de
compraventa de unidad horizontal no son inscribibles (retro. N° 14).
B) La Ley iV" 12.358
24. Esta ley (25) procuró dar seguridades a los prometientes ad
quirentes y a los prometientes compradores de unidades horizontales a
construirse. Por primera vez, entre nosotros, un contrato de promesa de
(23) Lsy 10.751. Art. 15: "Serán inscriptos en los registros respectivos, con las
especificaciones del caso y en la forma y plazo que para las inscripciones establecen
las leyes, las enajenaciones, divisiones de condominio, interdicciones, embargos, hi
potecas, promesas de ventas a plazo, etc. que recaigan sobre las propiedades com
prendidas eli esta ley"
(24) La redacción del artículo apoya esta interpretación al remitirse a "los
registros respectivos" y a la "forma y plazo que para las inscripciones establezcan
las leyes", lo que revela la finalidad meram.ente aclaratoria de la disposición.
(25) Se sustituye el art. 15 de la ley 10.751 por el siguiente: "serán inscriptos
en los registros respectivos, con las especificaciones del caso y en la forma y plazo
que para las inscripciones establezcan las leyes, las enajenaciones, divisiones de
condomiaio, interdicciones, embargos, hipotecas, promesas de ventas a plazo, etc.
que recaigan sobre propiedades comprendidas en esta ley. No obstante, las promesas
de compraventa, sean o no a plazos, deberán inscribirse en el Registro General de
Inhibiciones, sin otro requisito que la presentación de la misma en tres ejemplaresen papel simple con las firmas de ambas partes contratantes y de quien tenga la re
presentación de la empresa constructora en su caso. Dicha inscripción surtirá los
mismos efectos que la de los documentos registrados por mandato de la ley N? 8733
de 17 de junio de I93I".
78 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1989
compraventa resulta inscribible con los efectos que a esta inscripción le
confiere la Ley 8.733; y ello sin necesidad de que las partes pacten ex
presamente que se someterán al régimen de la Ley 8.733, y, además, sin
que se pretenda por el legislador que el contrato quede "sujeto a todas
las normas" de la Ley 8.733 (como lo dispone el art. 521 de la Ley 13.892
ya estudiado), lo que no puede considerarse sino como acertado (su
pra, 19).
Ahora bien, ¿se refiere a los "compromisos simples de compraventa"
relativos a propiedad horizontal, el art. 521 de la Ley 13.892? Si así fuera,dichos "compromisos simples" (rectius: promesas de compraventa) que
darían "sujetos a todas las normas de dicha Ley" (Lo que, como vimos, es,
técnicamente, de procedencia muy discutible). La disposición dice: "Ins
criptos conforme a los arts. 6, 51 y concordantes de la Ley 8.733". Entre
esos artículos "concordantes" a que se remite la Ley 13.892, ¿está el art. 9'
de la Ley 12.358? El punto es muy opinable. Pensamos que no. La cons
trucción de la frase nos induce a entender que se está refiriendo a los
artículos de la Ley 8.733 que sean concordantes con los números 6 y 51
de la misma, dando a la expresión "concordantes" (26) el sentido de "re
lativo al mismo asunto" (la publicidad registral del negocio y sus efectos) .
25. El contrato de promesa de compraventa de propiedad horizon
tal es, pues, inscribible, siempre; y sólo se le aplica la Ley 8.733 en cuan
to a los efectos de la inscripción —o sea: engendra un derecho real de
garantía que ampara al prometiente comprador frente a enajenaciones o
gravámenes posteriores, y le permite la ejecución forzada en natura (art.
15 de la Ley) (27).
(26) Se supone que todos los artículos de una misma ley son "concordantes" y
no "discordantes" entre si.
(27) En cuanto a que éstos y no otros son los efectos de la inscripción: Conf.:
VIERA, Cuestiones procesales... (pág. 169). Contra: BAYLEY, La promesa de ena
jenación. ..,
Rev. Jur., año IV, Nros. 45-51, pág. 31 y ss. quien expresa: "Sin el
Registro no hay derecho real; ni descuentos forzosos por adelantarse en el pago de
las cuotas, ni escrituración anticipada por pago parcial del precio. . . ni limitación
especial del interés moratorio, ni garantías y procedimientos especiales para, la res
cisión del contrato en caso de incumplimiento, ni extensión del plazo del pacto co
misorio".
CAFARO, La cláusula penal en la promesa de enajenación, Rev. AEU, tomo 54
pág. 141, sostiene: "Un contrato de promesa inscripto produce, para nosotros, . . .
un efecto: que él sub entre en un estatuto jurídico que resultaría inaplicable de no
mediar tal circunstancia (inscripción); por vía de consecuencia es característica de
tal estatuto: lo que la ley llama "dereho real", el derecho a la ejecución forzada en
especie, régimen especial de mora, limitación de la pena para el prometiente adqui
rente, etc. Si se prefiere hablar de efectos, entendemos que es un efecto;de la inscripción la limitación de la pena"
DOCTRINA 79
En cuanto a la promesa de enajenación de unidad horizontal, , debe
entenderse —creemos— que ella está sujeta al mismo régimen de la pro
mesa de enajenación de inmuebles no horizontales. No obstante, podríaentenderse —
y el punto es muy discutible— que, al hablar el legislador
de "promesas de compraventa sean o no a plazos", se está refiriendo
tanto a la promesa de compraventa como a la promesa de enajenación—sea ésta o no a plazos— y que, por lo tanto, las promesas de enajena
ción —sean o no a plazos, se ajusten o no a la Ley 8.733— siempre son
inscribibles, sin necesidad de que las partes pacten expresamente some
terse ai régimen de la Ley 8.733. Ahora bien: admitimos como posible
esta interpretación (28) ; pero ello no nos hace variar nuestra posición en
el sentido de que una promesa de enajenación (con reserva de dominio)
que recaiga sobre propiedad horizontal, estará sujeta a las normas de la
Ley 8.733 que amparan al promitente adquirente, además del derecho
real de garantía que le confiere la inscripción.
IV) CONCLUSIONES
26. Concluyendo nuestro estudio sobre las promesas de enajenación
y las promesas de compraventa de inmuebles, digamos:
(I) Todas las promesas de enajenación de inmuebles (con reserva
de dominio) se refieran a propiedad común u horizontal, sean o no a
plazos, se inscriban efectivamente o no, deben ajustarse a las disposicio
nes de la Ley 8.733 ("en lo pertinente", supra 17).
(II) Tratándose de promesa de enajenación de inmuebles no suje
tos al régimen de propiedad horizontal, si el precio no se paga en plurali
dad de prestaciones, o si, pagándose en cuotas, el plazo total es menor de
un año, para poder ampararse en el régimen de la Ley 8.733, es preciso
que las partes lo pacten expresamente.
(III) En cuanto a las promesas de enajenación de unidades hori
zontales, cuyo precio no se paga en pluralidad de prestaciones, y aquéllas
en que el precio, pagadero en cuotas, tiene un plazo menor de un año,
es discutible si es o no necesario que las partes lo pacten expresamente,
para poder acogerse al régimen de la Ley 8.733; pero, cualquiera sea la
interpretación, el contrato estará sometido a las disposiciones de esta ley
que amparan al prometiente adquirente —en cuanto resulten aplicables.
(28) Aunque por razones de buena técnica y seguridad siempre será convenien
te pactar expresamente la sumisión a la ley 8733.
80 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 66, 1-2-3, 1980
(IV) Las promesas de compraventa de inmuebles no sujetos al ré
gimen de propiedad horizontal pueden ingresar al Registro de Inhibicio
nes, Sección Promesas, siempre que las partes lo pacten expresamente;la ley hace aplicables, en este caso, todas las disposiciones de la Ley 8.733,lo que, técnicamente, es improcedente (salvo el caso de que se trate de
una promesa "impropia" que genera obligación de pagar parte del precio
sin prever entrega del bien con reserva de dominio).
(V) La promesa de compraventa de inmuebles en propiedad hori
zontal es siempre inscribible —
^por imperio de la ley, sin necesidad de
estipulación expresa de las partes—
y, por ende, sujeta a las consecuen
cias de esta publicidad registral, esto es, nacimiento de un derecho real
de garantía para el prometiente comprador, que le da la posibilidad de
obtener la ejecución forzada "en natura" de la promesa.
(VI) Existe un "debilitamiento del formalismo" en cuanto medio
de llamar la atención al contratante sobre las consecuencias del acto que
celebra —
pues las promesas pueden estipularse en documento privado y
dan lugar a la traslación forzada del dominio del inmueble, pero no hay
tal debilitamiento de la forma en cuanto medio de conferir autenticidad,
precisión y certeza a la negociación sobre la propiedad de los inmuebles,
pues, siempre, además del documento privado y de la publicidad registral,
el negocio traslativo (o la compraventa definitiva, en su caso) deben do
cumentarse en escritura pública.
(VII) La escritura que documenta la traslación de dominio en vir
tud de promesa de enajenación debe rotularse "Enajenación" (y no
^'Compraventa") .
Treinta y Tres, octubre de 1977.
Esc. Eduardo Raffo Suárez
DOCTRINA 81
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