2015 SONRASI

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

www.gisp.org.tr

ŞUBAT 2015

- 1 / 26 -

2015 SONRASI GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

İ Ç İ N D E K İ L E R

Sunuş ..................................................................................................................................... 2

Yönetici Özeti ....................................................................................................................... 3

Gayrimenkul Sektörünü Etkileyecek Faktörler ..................................................................... 7

Siyasi Ortam ............................................................................................................... 8

Finansman ................................................................................................................... 10

Kentsel Dönüşüm........................................................................................................ 12

Teknoloji ..................................................................................................................... 14

Alternatif Gayrimenkul Yatırımları ............................................................................ 17

Mega Projeler ............................................................................................................. 19

Mevzuat ...................................................................................................................... 23

Sonuç .................................................................................................................................... 26

- 2 / 26 -

SUNUŞ

Türk gayrimenkul sektörü kısa bir süre içerisinde hiç de küçümsenmeyecek bir mesafe kaydetti ve ülke

ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri haline geldi. Artık, çok daha sofistike ve kompleks bir sektör

ile karşı karşıyayız. Bu da doğal olarak beraberinde pek çok yeniliği ve değişikliği getirmekte ve bazen

de zorunlu kılmaktadır. Değişimin çok hızlı yaşandığı ve karar verme süreçlerinin kısaldığı bu dönemde,

sektörün önüne çok kısa vadelerde ilgilenmesi gereken ve aynı zamanda hayati önem arz eden pek çok

başlık çıktı. Tüm bu acil ve hassasiyet gerektiren konularla meşgul olurken, uzun vadede önem arz eden

ve sektörün iş yapış şekillerini ve alışkanlıklarını ciddi bir şekilde etkilemesi beklenen konuların da göz

ardı edilmemesi gerektiği düşüncesiyle, böyle bir çalışma yapma gereği duyduk. Sadece görünen ve

belirginleşen değil, önümüzdeki 5-10 yıllık perspektifte önemli olabilecek eğilim, konu ve gelişmelerin

sektörü nasıl etkileyebileceğini anlamak istedik.

Bu rapor, iki günlük toplantıların ve çeşitli senaryo analizlerinin sonucunda ortaya çıkmıştır. Çok farklı

uzmanlıkların biraraya geldiği bu toplantılarda, sektöre etki edebilecek ve yön verebilecek pek çok konu

masaya yatırılmış ve incelenmiştir. Sadece ülkemizde değil, bölgemizde ve dünyada öne çıkan başlıklar

da değerlendirilmiş ve bunların olası etkileri tartışılmıştır. Sonuçta, katılımcıların görüş birliğine

vardıkları önemli maddeler belirlenmiş ve takip eden bölümlerde genel olarak açıklanmışlardır.

Bu raporda geleceğe bakarak, gelecekte nelerin bizleri beklediğini anlamaya çalışarak, çeşitli

çıkarımlarda bulunduk. Önerilerde bulunmak yerine, tarafsız bir gözle bakıp gelecekte bizleri nelerin

beklediğini ortaya koymaya çalıştık. Elbette ki gelecekte neler olacağını bilebilmek gibi bir şansımız yok.

Ancak yine de, bu çalışma ile biraz zihin jimnastiği yapmak ve biraz da okuyucuyu gündelik konuların

dışında düşünmeye sevk etmek amacı güttük.

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu‟nun bu çalışmasının, bahsettiğimiz amacı gerçekleştirme konusunda

başarılı olacağını umuyor ve saygılar sunuyorum…

Gürler Ünlü

Başkan

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu

- 3 / 26 -

YÖNETİCİ ÖZETİ

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) olarak yaptığımız değerlendirmede, aşağıda yer alan 7 önemli

faktörün kısa ve orta vadede ülkemiz gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde etkileyeceğini düşünüyoruz.

Sektörümüzün geleceğini bu en önemli 7 faktörün olumlu ve olumsuz etkilerini dikkate alarak planlamak;

söz konusu faktörlerin özellikle olumsuz etkilerini en aza indirecek adımları atmak, dünya gayrimenkul

piyasalarının çok önemli bir yatırım noktası olan ülkemizi ve çok daha detayda kendi işimizi ileriye

götürmek için önemlidir görüşündeyiz.

Siyasi Ortam

Küresel yatırımcılar, Türkiye‟nin potansiyeline inanmakla birlikte, siyasi istikrar, demokratikleşme ve

jeopolitik gelişmeler, bu yatırımcıların ülkemize yatırım konusuna sıcak bakmalarının önündeki en büyük

engeller olarak göze çarpmaktadır. Küresel yatırımcıların hareket planlarını en güçlü şekilde etkileyen

siyasal ortam, gayrimenkul sektörünün yarınları için de en belirleyici faktörlerdendir ve gelişmekte olan

ülkelerin ön sıralarında olmayı hedefleyen Türkiye için siyasi istikrar, iddialı hedeflere ulaşmanın ön

koşulu olarak karşımıza çıkmaktadır.

İyileşen siyasi ortam daha fazla tüketici güveni, ekonomik büyüme ve gayrimenkul ihtiyacının (yatırım

boyutuyla da) artması anlamına gelmektedir. Bu durum, aynı zamanda gelişmekte olan ekonomilere

yönelen küresel sermayeden daha büyük pay alabilmeyi de sağlayacaktır. Siyasi ortamda olası

belirsizlikler oluşması ve belki de istikrarsızlığın oluşması ise talebin azalması, mevcut finansman

yöntemlerinin işlevsiz hale gelmesi ve dış finansmanın ülkemizden tamamen uzaklaşması anlamına

gelecektir.

Finansman

Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar da önemli

finansman ihtiyacı duydukları gibi, beraberinde birtakım riskler de taşımaktadır.

Finansmanın, dünya ekonomisinden kopuk olarak değerlendirilmesi düşünülemez. Amerikan Federal

Reserve‟ün (FED‟in) uygulayacağı parasal sıkılaştırma gerçeğine karşılık, Avrupa Merkez Bankası

(AMB), Çin ve Japonya Merkez Bankalarının piyasalara ek likidite sağlayacaklarını ilan etmiş olmaları,

petrol fiyatlarındaki hareketlenme, iç politika kaynaklı riskler, Ortadoğu ve Ukrayna‟dan kaynaklanan dış

- 4 / 26 -

politikaya yönelik risk olgusu, gayrimenkul iç pazarındaki mevzuat düzenlemeleri gibi pek çok bileşen,

finansman kaynağına erişimde çok önemli ve dikkatle izlenmesi, kontrol atında tutulması gereken

değişkenlerin en başında gelmektedir. Uzun vadeli kaynağa ihtiyaç duyan gayrimenkul yatırımlarına

yönelik her türlü belirsizliğin ortadan kaldırılabilmesi ve sektöre daha yoğun bir kaynak girişi

sağlanabilmesi için risklerin olabildiğince azaltılması çok önemlidir. Bu çerçevede gayrimenkul yatırımcı

ve profesyonellerinin, önümüzdeki 5 yıllık yatırım planları için kaynak yaratma noktasında, kurumsal

finansman çözümleri kapsamında, sermaye piyasalarının sunduğu imkânlardan faydalanması beklenirken,

mutlak olarak da belirtilen risk unsurlarını dikkate alması gerekecektir.

Kentsel Dönüşüm

Türkiye gayrimenkul piyasasının son dönemlerde en önemli konularından biri olan „kentsel dönüşüm‟,

süreç doğru yönetildiği takdirde, mekânsal sorunlara, barınma sorunlarına ve yasa dışı mekânların

yasalaşmasına olanak sağlayacak olup, gayrimenkul sektörü için „doping‟ niteliğindedir. Bu çerçevede

kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde alacağı durum, sektörü derinden etkileyecektir. Kentsel

dönüşümün başarılı olması ve hacminin artması, sektörün iş yapış şekillerini değiştirmesini, yeni finansal

metotları benimsemesini ve sektördeki aktörlerin farklılaşmasını gerektireceğinden, önemli değişiklikleri

de beraberinde getirecektir.

Kentsel dönüşümün hukuki altyapısını en doğru ve pazar koşullarını tatmin edecek şekilde belirlemek ve

kentsel dönüşüme farklı açılardan bakabilmek önemli fırsatları da beraberinde getirebilecektir. Örneğin

İstanbul‟un kentsel dönüşüm süreci içinde tanımlanabilecek, „eski kent merkezi - sur içinin‟ bütüncül bir

yaklaşımla yeniden kurgulanması, „Eski Kent‟ alanının, uluslararası mekânsal kriterlere uygun bir „açık

hava müzesi‟ olarak tasarlanması, kentsel dönüşüme değişik bir açıdan bakmanın önemini gösteren bir

konudur.

Teknoloji

Teknoloji birçok alanı olduğu gibi, her geçen gün daha sofistike bir müşteri kitlesine hizmet veren

gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Bir gayrimenkulün vücuda getirilmesi ve müşteriye

teslimi sürecini içeren zincirin, “geliştirme” (teknoloji halkanın bu aşamasında müşteri beklentilerinin,

ihtiyaçlarının ne olduğunun tespit edilmesi ve daha doğru bir geliştirme için ihtiyaçların ortaya

çıkarılmasında katkı sağlayarak bu yolla daha iyi bir mekânsal kurgu yapabilmek için beklenen konfor

koşullarının mimari tasarıma aktarılmasını kolaylaştırmakta ve daha iyi mimari tasarımların ortaya

- 5 / 26 -

çıkmasını sağlamaktadır), “inşaat” (teknolojinin gelişmesi ile elde edilen kazanımlar, karmaşık projelerin

gerçekleşmesine imkân sağlamakta ve daha kolay, daha ucuz ve daha hızlı bir inşaat sürecini mümkün

kılmaktadır) ve “iletişim” (gayrimenkul pazarlama ve buna dair iletişim çalışmalarını da, teknolojinin

getirdiği olanaklar çerçevesinde planlayarak medya çeşitliliği ve imkânları son derece etkin bir şekilde

kullanmak mümkün olmaktadır) halkalarından oluştuğunu düşünürsek gelişen teknolojinin bu halkaları

önemli şekilde etkileyeceğini ve bu etkileşimin de sektöre çok önemli bakış açıları getireceği

kuşkusuzdur.

Teknolojik gelişim sebebi ile projelerde ortak kullanım/sosyalleşme alanları ihtiyacının artacağını, hızla

gelişen e-ticaret'in, AVM'lerin daha çok eğlence/sosyalleşme -leisure- tarafına kaymalarına sebep

olacağını ve lojistik gayrimenkul yatırımlarında artışa sebep olabileceğini buna paralel olarak online

alışverişin artması ile cadde perakendeciliğinin gelişebileceğini, konutlarda kütüphanelerin kalkacağını,

şirketlerde arşiv odalarının olmayacağını, açık, duvarsız çalışma mekânlarının tercih edileceğini,

„çalışma‟ ve „yaşama‟ ayrımının azalarak iç içe geçeceğini ve ev-ofislere olan talebi artıracağını

düşünüyoruz. "Yeşil" ve "akıllı" Binaların önümüzdeki dönemde çok daha fazla gündemde olacağını ve

"alternatif gayrimenkul yatırımları" olarak “veri toplama alanlarını” ve “otoparkları” cazip hale

getireceğini öngörüyoruz.

Alternatif Gayrimenkul yatırımları

Demografik değişimler sonucu gelişen ihtiyaçlar, sosyo-ekonomik ve teknolojik gelişmelere paralel

olarak değişen ihtiyaçlar ve hayat tarzlarından kaynaklanan ihtiyaçlar, devletin sosyal yatırımlarını

artırma hedefleri, gayrimenkul yatırımcılarının getiri ve risk çeşitlendirmesi, gayrimenkul finansman

araçlarının gelişmesi ve bu yeni finansman olanaklarının getirebileceği arayışlar ve Türkiye‟nin aday

olduğu uluslararası organizasyonların kazanılması durumunda oluşacak ihtiyaçlar gibi temel alternatif

gayrimenkul yatırım talep kaynakları “neden alternatif gayrimenkul yatırım alanlarına ihtiyaç olduğu” ve

“neden alternatif gayrimenkul yatırımlarına dair bir beklenti olduğu” soruları doğru bir şekilde

değerlendirilmesine gerek olduğunu ortaya koymaktadır.

Yukarıda sayılan söz konusu temel alternatif gayrimenkul talep kaynakları, öğrenci yurtları, yaşlı

bakımevleri, veri depolama merkezleri/üsleri, lojistik merkezleri, şehir hastaneleri, sağlık turizmi tesisleri

ve spor kompleksleri gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarını beraberinde getirecektir.

- 6 / 26 -

İstikrarlı bir ekonomi ve siyaset sonucu alternatif gayrimenkul yatırım alanlarının daha hızlı gelişeceğini

söylemek yanlış olmayacaktır. Buna karşın genelde ekonomi ve özelde gayrimenkul sektöründeki olası

olumsuz gelişmeler, alternatif gayrimenkul yatırım alanlarını klasik gayrimenkul yatırım alanlarına göre

daha çok etkileyebilecektir

Mega Projeler

Mega projeler, bünyelerinde, hem tehditler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Mega projeler ile

İstanbul‟un çarpık yapılaşmasının düzeltilmesinin önündeki iki büyük engel olan finansman ve rezerv

alanlar konularına çözümler bulmak; şehri kendi içinde üç veya dört ayrı merkeze bölerek yeniden

yapılandırmak mümkün olabilecektir. Bunu yaparken de en fazla dikkat edilmesi gereken konular doğal

hayatın ve şehri besleyen kaynakların korunması olacaktır.

Mevzuat

Gayrimenkul, önemli bir yatırım alanı olmasının yanı sıra kendisi ile birlikte özellikle ticaret, üretim ve

hizmet sektörleri ile doğrudan ilişki içerisindedir ve kaçınılmaz olarak tüm bu sektöre ilişkin

düzenlemelerin olumlu/olumsuz, sınırlayıcı/genişletici etkileri altındadır. Gayrimenkul sektörünün finans

sektörü içinde değerlendiriliyor olması, sektörün finansal kurumlara yönelik pek çok düzenlemeye tabi

tutulmasına neden olmaktadır.

Pek çok düzenleme alanı ve düzenleyici otoritenin doğrudan etkisi altında kalan sektörün önümüzdeki

dönemde de söz konusu düzenlemelerde yapılacak değişikliklere ve gelişen/değişen yaşam şartları ve

uluslararası ilişkiler nedeniyle ortaya çıkan yeni durumlara uyum sağlamak için üretilecek yeni

düzenlemelere tabi olacağını düşünmemek mümkün değildir.

Ülkemizdeki düzenleyici otoritelerden beklentimiz eşgüdüm içinde, bu çok önemli ulusal kaynağın hem

yerel ve hem de uluslararası yatırımcılar açısından tercih edilebilir bir enstrüman olarak

kalmasına/kullanılmasına yönelik düzenlemelerin yapılmasıdır. Eşgüdümün sağlanabilmesi belki de

sektörü tüm yönleri ile kapsayacak ve sektörü savunacak bir “hami”nin, “sorumlu”nun tespit edilebilmesi

halinde mümkündür.

- 7 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) olarak, üyelerimizin katılımıyla Kasım 2014‟te

gerçekleştirdiğimiz çalıştayda, öncelikle, kısa ve orta vadede sektörümüzü etkileyebilecek faktörleri

belirlemeye, bu faktörlerin de olası etkilerinin neler olacağını ve ne gibi sonuçlar yaratabileceğini

öngörmeye çalıştık.

Yaptığımız değerlendirmelerde sektör oyuncularının işlerini yönetirken sürekli göz önünde tutmaları ve

takip etmeleri gereken faktörler aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:

1- Siyasi Ortam

2- Finansman

3- Kentsel Dönüşüm

4- Teknoloji

5- Alternatif Gayrimenkul Yatırımları

6- Mega Projeler

7- Mevzuat

Yukarıdaki faktörler, bu raporun ilerleyen sayfalarında ayrıntılı olarak incelenmektedir. Her bir faktörü

incelerken, söz konusu faktörlerin yıllar içerisinde nasıl farklılaşacağı, sektörümüzü nasıl etkileyeceği

yönünde tespitler yapmaya gayrettik ettik.

Şüphesiz ki bahsi geçen faktörlere başkaları eklenebileceği gibi herbir faktör bazında dile getirdiğimiz

öngörüler, sektör profesyonellerince farklı değerlendirilebilir; sektöre etkisinin farklı yönde olacağı veya

olmayacağı öne sürülebilir.

Geldiğimiz noktada, dile getirdiğimiz faktörleri ve gelişmelere bağlı olarak gündeme gelebilecek farklı

faktörleri tespit edebilmek, ne yönde değiştiğini gözlemlemek ve sektörümüze olası etkilerini

öngörebilmek, profesyonel hayatımızın ayrılmaz bir parçası durumundadır.

GİSP olarak, öngörülerimizin ve yaptığımız tespitlerin, sektörümüze ışık tutmasını dileriz.

- 8 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

1) SİYASİ ORTAM

Eylül 2013`de Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP), yaklaşık 2 Trilyon ABD Doları değerindeki

gayrimenkul varlıklarını yöneten şirketlerin oluşturduğu gayrimenkul yatırımcıları derneği olan

NAREIM‟in (National Association of Real Estate Investment Managers), “Executive Officers Meeting”

adlı 3 günlük etkinliğine katıldı. Bu etkinlikten sonra da, diğer yatırımcı gruplarla, Türkiye gayrimenkul

piyasası ile ilgili sunum ve sohbet toplantıları gerçekleştirildi.

Bahsi geçen etkinliklerdeki temaslarımız sırasında karşımıza en fazla çıkan sorular siyasi ortam ve

jeopolitik risklerle ilgiliydi. Küresel yatırımcılar, Türkiye‟nin potansiyeline inanmakla birlikte, siyasi

istikrar, demokratikleşme ve jeopolitik gelişmeler, bu yatırımcıların ülkemize yatırım konusuna sıcak

bakmalarının önündeki en büyük engeller olarak göze çarpmaktadır. Küresel yatırımcıların hareket

planlarını en güçlü şekilde etkileyen siyasal ortam, gayrimenkul sektörünün yarınları için de en belirleyici

faktörlerdendir.

Küresel sermayeye ihtiyaç duyan, Türkiye‟nin de aralarında bulunduğu gelişmekte olan ülkeler arasındaki

rekabet hızla artmaktadır. Bu ülkeler bir yandan hedefledikleri ekonomik performansın önündeki

engellerle, diğer yandan da değişim sancılarıyla baş etmek zorunda kalmaktadırlar. Özellikle ekonomik

alandaki sıkıntıların en belirgini, Çin‟de kendini göstermeye başlamıştır. Bu ülkelerin ve Türkiye‟nin

hem içerideki ekonomik potansiyellerini harekete geçirebilmeleri, hem de dış finansman çekebilmeleri

için kritik unsur „siyasi ortam‟ olarak belirginleşmektedir. Gelişmekte olan ülkelerin ön sıralarında

olmayı hedefleyen Türkiye için siyasi istikrar, iddialı hedeflere ulaşmanın ön koşulu olarak karşımıza

çıkmaktadır.

Ekonomik büyüme ve dış finansman konularının bire bir etkilediği Türk gayrimenkul sektörü için de

siyasi istikrar kritik önemdedir. Ekonomik büyüme ile beraber yükselecek olan talebin canlı tutulabilmesi

ve potansiyel projelerin önünü açacak olan yeni finansman kanallarının oluşturulabilmesi, buna bağlıdır.

İyileşen siyasi ortam daha fazla tüketici güveni, ekonomik büyüme ve gayrimenkul ihtiyacının (yatırım

boyutuyla da) artması anlamına gelmektedir. Bu durum, aynı zamanda gelişmekte olan ekonomilere

yönelen küresel sermayeden daha büyük pay alabilmeyi de sağlayacaktır. Siyasi ortamda olası

belirsizlikler oluşması ve belki de istikrarsızlığın oluşması ise talebin azalması, mevcut finansman

yöntemlerinin işlevsiz hale gelmesi ve dış finansmanın ülkemizden tamamen uzaklaşması anlamına

gelecektir.

- 9 / 26 -

Bu bağlamda Avrupa Birliği sürecinin devamı ve demokratik açılımların daha da hızlanarak devam

etmesi bu ortamı iyileştirecek olan önemli fırsatlardır. Gelişmiş dünyanın ve ekonomilerin kabul ettiği

norm ve kuralların hayata geçirilmesi, istikrar ortamına büyük katkı sağlayacaktır. Bununla birlikte

devam etmekte olan Çözüm Süreci‟nin de sonuca ulaştırılması, siyasi ortamın iyileşmesine hizmet edecek

önemli bir gelişme olur.

Önümüzdeki dönemde siyasi istikrarı olumsuz yönde etkileyebilecek pek çok risk de bulunmaktadır.

Özellikle Suriye ve Irak‟ta yaşanmakta olan karışıklıklar önümüzdeki süreçte istikrarımızı etkileyecek en

öncelikli öneme sahip konulardandır. Aynı perspektiften Ukrayna krizinin de ne şekilde gelişeceği ve

Türkiye‟yi nasıl etkileyeceği de dikkatlerden kaçmamalıdır. Bu sebeple dış politikanın yönü ve odağı

üzerinde hassasiyetle durmamız gerekmektedir.

İç siyaset ve buna bağlı yaşanabilecek gelişmeler de dikkatle izlenmesi gereken bir diğer alandır. Hukuk

alanında yaşanan sorunlar, 2015 yılında kendisini hissettirecek olan secim süreci ve sonuçları, toplum

içindeki çalkantı ve huzursuzluklar da yakın gelecekteki siyasi ortamı derinden etkileyecektir.

Özetle, siyasi atmosfer önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünü etkileyecek belki de en önemli

etkendir. Siyasi ortamdaki belirsizliklerin ve hassasiyetlerin mevcut şekliyle devam etmesi iç ve dış

dinamiklerin harekete geçmesini engelleyerek, sektörün, yaşamakta olduğu sorunları yenip daha ileri

gitmesini zora sokacaktır. Bu durumda sektördeki yatırım alanlarının ve fırsatlarının daha sınırlı kalacağı

ve önemli bir finansman ihtiyacının hissedileceği öngörülmektedir. Sektörün potansiyelini yakalaması

zora girecek ve artık yenilenmesi gereken bugünkü iş yapış şekilleri, fazla bir değişikliğe uğramayacaktır.

Küresel sermaye girişinde de bir yükselme olmayacağından, alternatif finansman yöntemlerinin gelişmesi

de kısıtlanacaktır.

Siyasi ortamdaki iyileşme ise sektörün zaten yüksek olan potansiyelini hayata geçirebilmesini

sağlayacaktır. Siyasi ortamdaki iyileşme ve buna paralel olarak gelişmesi beklenen ekonomideki pozitif

hareket, sektör için önemli bir lokomotif görevi görecektir. İyileşen ortam daha fazla küresel yatırımcının

ilgisini çekmek anlamına gelecek ve bu da hem alternatif finansman yöntemlerinin zenginleşmesine hem

de sektöre sağlanan finansman olanaklarının artışı anlamına gelecektir. Bu durumda talebin artması ve

sektörün pozitif yönde gelişmesine olanak tanıyacak değişimlerin de (finansman yöntemleri, pazarlama

alışkanlıkları, vs.) gerçekleşmesi öngörülmektedir.

- 10 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

2) FİNANSMAN

Gayrimenkul sektörü genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç,

dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle her zaman için ülke ekonomisi için

lokomotiflerden birisi olmuştur. Bununla birlikte, özellikle son yıllarda Sermaye Piyasası Kurumu (SPK)

tarafından sektöre kazandırılan:

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,

Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,

Gayrimenkul Sertifikaları

Kira Sertifikaları,

Gayrimenkul Yatırım Fonları

gibi enstrümanlar da dikkate alındığında, gayrimenkul piyasalarının, finans piyasaları ile bütünleşmesi

yönünde önemli adımlar atıldığı söylenebilir.

Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar finansman

ihtiyacı duydukları gibi, beraberinde birtakım riskler de taşımaktadır. Türkiye, özellikle 2001 finansal

krizini takip eden bir kaç yılda uyguladığı reformlar ve mali disiplin sayesinde, dünyanın 18. büyük

ekonomisi haline gelmiştir. Daha da önemlisi aynı dönemde küresel likidite bolluğunun ve ucuz

finansman maliyetlerinin de etkisiyle, ciddi miktarda dış kaynak sağlayan ve bunu, gayrimenkul

piyasalarına yönlendiren bir ülke konumuna gelmiş bulunmaktadır. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde,

önümüzdeki süreçte gayrimenkul yatırımlarına ilişkin finansman yapısına etki edebilecek ekonomik ve

iç/dış politika kaynaklı başlıca faktörleri şu şekilde değerlendirmek mümkündür:

Amerikan Federal Reserve‟den (FED) beklenen parasal sıkılaştırmanın piyasalar ve ekonomiler

açısından önemli bir dönüm noktası olması, ülke ekonomimizin şekillenmesi açısından

belirleyici bir rol oynamaktadır. Diğer taraftan, FED‟in uygulayacağı parasal sıkılaştırma

gerçeğine karşılık, Avrupa Merkez Bankası (AMB), Çin ve Japonya Merkez Bankalarının

piyasalara ek likidite sağlayacaklarını ilan etmiş olmaları, Türkiye‟nin dış kaynak sağlama

noktasında sorunla karşılaşmayacağını düşündürmektedir.

- 11 / 26 -

Özellikle son dönemlerde petrol fiyatlarındaki aşağı yönlü hareket, gayrimenkul

yatırımlarındaki hammadde maliyetlerinin azalması ve cari açığın finansmanı noktasında da

önemli destek sağlamaktadır. T.C. Merkez Bankası‟nın (TCMB) resmi hedefinin üzerinde ve

%10 düzeyinde gerçekleşen enflasyon, %10 düzeyindeki işsizlik oranı ve özel sektörün 100

Milyar ABD Doları üzerindeki kısa vadeli döviz borcu, önümüzdeki döneme ilişkin finansman

noktasında kaygı yaratabilecek „önemli ekonomik ve finansal sorunlar‟ şeklinde sıralanabilir.

Uzun vadeli kaynağa ihtiyaç duyan gayrimenkul yatırımlarına yönelik belirsizliğin ortadan

kaldırılabilmesi ve sektöre daha yoğun bir kaynak girişi sağlanabilmesi için iç politika kaynaklı

risklerin olabildiğince azaltılması gerekmektedir. Bu kapsamda Haziran 2015‟te yapılması

beklenen genel seçimlerin belirleyiciliği önem arz etmektedir. Tek parti hükümetinin devam

edip etmeme olasılığı, olası bir koalisyon ve yaratabileceği belirsizlikler, çözüm sürecindeki

demokratik olumlu adımların devamının sağlanması ya da görüşmelerin askıya alınması gibi

faktörler, kaynak girişinin miktarını ve sürekliliğini olumlu/olumsuz yönde etkileyecektir.

Ortadoğu ve Ukrayna‟dan kaynaklanan dış politikaya yönelik risk olgusu ise geleceği

belirsizleştiren önemli bir faktör olarak değerlendirilebilir. Diğer taraftan, Türkiye‟nin Avrupa

Birliği‟nden uzaklaşma olasılığı ve tam üyelik için gerekli adımların atılmaması, ikili ilişkilerin

istenilen düzeye çekilememesi, uzun vadeli kaynak ihtiyacı duyan gayrimenkul sektörüne

finansman sağlanması anlamında sıkıntılı bir durum yaratacak şeklinde değerlendirebiliriz.

Ancak çevre ülkelerle ilişkilerin yeniden iyileştirilmesi, Avrupa Birliği üyeliğine yönelik

atılacak olumlu adımlar, dış güvenliğimizi tehdit edecek unsurların ortadan kalkması ise ülkeye

ve özellikle de gayrimenkul yatırımlarına daha kolay kaynak girişi sağlayabilir.

Gerek yeni Tüketiciyi Koruma Kanunu, gerekse de yavaşlayan satış hızları düşünüldüğünde

sektördeki hakim finansman sağlayıcı olan „yap-sat‟ yönteminin artık tek başına yeterli

olmayacağı düşünülmektedir. Bu konuda sektör oyuncularının SPK araçlarını kullanarak veya

diğer uzun vadeli finansman olanaklarını benimseyerek alternatif finansman kanalları

yaratmaları da gerekecektir. Sektörün bu konudaki başarısı önümüzdeki dönem için belirleyici

bir faktör olarak karşımıza çıkacaktır.

Yukarıdaki tespitler özelinde bakıldığında, gayrimenkul yatırımcı ve profesyonellerinin, önümüzdeki 5

yıllık yatırım planları için kaynak yaratma noktasında, kurumsal finansman çözümleri kapsamında,

sermaye piyasalarının sunduğu imkânlardan faydalanması beklenirken, mutlak olarak da belirtilen risk

unsurlarını dikkate alması gerekecektir.

- 12 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

3) KENTSEL DÖNÜŞÜM

Türkiye gayrimenkul piyasasının son dönemlerde en önemli konularından biri olan „kentsel dönüşüm‟,

süreç doğru yönetildiği takdirde, mekânsal sorunlara, barınma sorunlarına ve yasa dışı mekânların

yasalaşmasına olanak sağlayacak olup, gayrimenkul sektörü için „doping‟ niteliğindedir.

Büyük bir heyecan ile başlatılan süreç, daha fazla kurumsallığa ve sistemli bir şekilde yönetilmeye ihtiyaç

duymaktadır. Kamunun düzenleyici ve sürükleyici rolünü daha fazla hissettirmesi gereken en mühim

nokta, kentsel dönüşüm gerektiren öncelikli bölgelerin tespiti olarak öne çıkmaktadır.

Yaklaşık 60 yıl önce başlayan göç problemini ve onun yarattığı gecekondu problemini hızla aşmak kolay

olmayacaktır. O yüzden konunun sosyal boyutunu, mekânsal boyutunu ve finansal boyutunu doğru

yönetmeden sağlıklı sonuç almak mümkün değildir.

Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde alacağı durum, sektörü derinden etkileyecektir. Kentsel

dönüşümün başarılı olması ve hacminin artması, sektörün iş yapış şekillerini değiştirmesini, yeni finansal

metotları benimsemesini ve sektördeki aktörlerin farklılaşmasını gerektireceğinden, önemli değişiklikleri

de beraberinde getirecektir.

Kentsel Dönüşümün Hukuksal Boyutu

Kentsel dönüşüm yasası olarak da bilinen 6306 Sayılı Kanun‟un, kentsel dönüşümü istenilen seviyelere

çıkaramadığı gözlenmektedir. Yasa, belirli ilerlemelerin sağlanmasında öncü olmuş olsa da, bazı

eksikleri nedeniyle, dönüşüm hızını istenilen düzeye çıkaramamıştır. Yasa kaynaklı ortaya çıkan belli

başlı eksikler şu şekilde özetlenebilir:

1) Maliklerin süreç hakkında yeterli donanıma sahip olmamaları bağlamında malikler arasındaki

anlaşmazlıklara sebebiyet vermesi; kanunun, halkın konuyla ilgili eğitim ve bilgilendirme

boyutunu eksik bırakması,

2) Kanunda belirtilen süre kritelerine uyum konusunda, kamu tarafında sorunlar yaşanması;

sürecin, çeşitli problemleri de beraberinde getirerek uzaması,

3) 2/3 kuralının uygulanması sırasında çıkan sorunların hak mahrumiyetlerine sebebiyet

verebilmesi ve sürecin ilerleyişini durdurabilmesi,

- 13 / 26 -

4) Kanunda, tapu üzerindeki tedbirlerin ve şerhlerin yeni taşınmaza kaydırılması gerektiği

belirtilmesine rağmen Tapu Müdürlükleri‟nin muvafakat almadan hiçbir işlem yapmaması;

müteahhit, yapı sahipleri ile anlaşmalarını yapmasına, sözleşme ile ilgili bütün süreçleri

tamamlamasına rağmen, var olan mahkeme tedbirleri veya muvafakat alınamayan ipotekler,

hacizler ve diğer şerhler nedeniyle kat irtifakı kurulamaması, cins tashihi yapılamaması,

5) Şerefiye ile ilgili durumlar dikkate alınmadan işlemler yapılması,

6) Mahkemelerin, kanun kapsamında aldıkları kararların, çeşitli çelişkiler içermesi, dolayısıyla

vatandaşları ve müteahhitleri çok ciddi zarara uğratabilme potansiyelinin varlığı,

7) Kanundaki miras hukuku ile ilgili kısımların, önemli sorunlar yaratması; özellikle reddi miras,

kayıp kişiler, yurt dışında yaşayan kişilerin hukuki durumlarının, belirsizlikler içermesi.

Yukarıda bahsedilen sorunları giderecek şekilde Kanun‟da yapılacak revizyonlar, gerek hali hazırda

başlamış ve tıkanmış süreçleri devam ettirmek, gerekse de ileride oluşabilecek tıkanmaların önüne

geçmek adına uygun olacaktır. Bu sayede, gayrimenkul sektörü oyuncularının da daha emin adımlar ile

kentsel dönüşüm uygulamalarında yer almaları mümkün olabilecektir.

Tarihi Alanların Dönüşümü; İstanbul Sur İçi Bölgesi

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) olarak, kentsel dönüşüm ile ilgili hazırladığımı raporda yer

alan önerimizi tekrarlamak gerekirse, kentsel dönüşüm, kentsel stratejinin bir parçası olarak

değerlendirilmeli ve kentin geleceğine hizmet etmelidir.

Bu bağlamda, İstanbul‟un kentsel dönüşüm süreci içinde tanımlanabilecek, eski kent merkezi sur içinin

bütüncül bir yaklaşımla yeniden kurgulanması, „Eski Kent‟ alanının, uluslararası mekânsal kriterlere

uygun bir „açık hava müzesi‟ olarak tasarlanması, kentsel dönüşüm paralelinde düşünülmesi gereken bir

konudur. Böyle bir çalışma ile İstanbul‟a gelen turist sayısının arttırılması ve İstanbul gayrimenkullerinin

değerinin hak ettikleri düzeye çıkarılması mümkün olacaktır. Bu maksatla özellikle sur içi bölgesi özel bir

şekilde ele alınıp, İstanbul‟un tarihi ve kültürel dokusuna ciddi bir katkı yapması sağlanabilir. Bu bölge,

bir bütünlük içerisinde düşünülerek, dünyada ses getirecek bir yenileme çalışmasına başlanabilir.

Dünyanın ilgisinin, tarihi eski kent üzerinden İstanbul‟a çekilmesi, sektörün önünü açacak; İstanbul‟un

dünya kenti kimliğine katkıda bulunacaktır. Kolay ulaşılabilirliği ve kentsel dönüşüm yoluyla

yaratılabilecek turistik cazibe merkezi kimliğiyle, özellikle konaklama, eğlence ve ulaşım alanlarında yeni

gayrimenkul yatırımlarına uluslararası ilginin çekilebilmesine vesile olabilecektir.

- 14 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

4) TEKNOLOJİ

Teknoloji birçok alanı olduğu gibi, her geçen gün daha sofistike bir müşteri kitlesine hizmet veren

gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Bir gayrimenkulün vücuda getirilmesi ve müşteriye

teslimi sürecini içeren zincirin, aşağıdaki üç halkadan oluştuğunu tespit ederek, her bir halkanın,

teknolojiden nasıl etkilendiğini irdelemek, gayrimenkul sektörünün de, bir bütün olarak teknolojiden nasıl

etkilendiğini ortaya çıkaracaktır:

Geliştirme: Gayrimenkul geliştirme sürecinde en temel girdi, müşteri beklentilerinin,

ihtiyaçlarının ne olduğunun tespit edilmesine dayanır. Bu tespit, gözlem, anket, eğilim

yoklaması, doğrudan talep alma, tüketici eğilimlerinin irdelenmesi, vb. yollarla yapılabilir.

Dikkat edileceği üzere, ihtiyaçların ortaya çıkarılmasında kullanılabilecek bu yolların tümünde

teknolojinin olanaklarından yararlanmak mümkündür. Bu da beraberinde daha iyi bir mekânsal

kurgu yapabilmek için beklenen konfor koşullarının mimari tasarıma veri olarak girdisini

kolaylaştırmakta ve daha iyi mimari tasarımların ortaya çıkmasını sağlamaktadır. Diğer yandan,

teknolojinin yaygınlaşması, ucuzlaması, daha kolay erişilebilir olması, insanların hareketini,

mekândan bağımsızlığını, yeni mekânsal ihtiyaçların oluşumunu da beraberinde getirmektedir.

İnşaat: Teknolojinin gelişmesi ile üretimi mümkün hale gelen kule vinçler, daha yükseğe

çıkabilen asansörler, rüzgâr yüklerine daha iyi dayanabilen giydirme cephe çözümlemeleri, daha

fazla yük taşıyabilen kaldırma ve taşıma araçları vb. diğer teknolojik imkânlar doğrultusunda

elde edilen kazanımlar, karmaşık projelerin gerçekleşmesine imkân sağlamakta ve daha kolay,

daha ucuz ve daha hızlı bir inşaat sürecini mümkün kılmaktadır.

İletişim: Gayrimenkul pazarlama ve buna dair iletişim çalışmalarını da, teknolojinin getirdiği

olanaklar çerçevesinde planlamak, daha doğru bir yaklaşım olacaktır. Talep yaratma yoluyla

satılacak konutların, işyerlerinin, ofislerin, günümüzün yoğun mesaj bombardımanı altındaki

potansiyel müşterilere daha iyi anlatılması, çapraz bir pazarlama ve daha bütünleşik bir iletişimi

zorunlu kılmaktadır. Teknoloji sayesinde, medya çeşitliliği ve imkânları son derece artmıştır.

Teknolojinin gelişmesi, iletişim için hazırlanan mesajların da, daha teknolojik hazırlanabilmesine,

“artırılmış gerçeklik” (augmented reality) uygulamalarının, gayrimenkullerin pazarlanmasında da

kullanılmasına olanak tanımıştır. Geçmişteki iki boyutlu iletişim araçlarından, üç boyutlu iletişim

araçlarına evrilen pazarlama ve iletişim süreci, bugün teknoloji sayesinde dört boyutlu hale gelmekte,

sanal gerçeklikler ile müşterilere mekân algısı ve hissi teknolojik olarak verilebilmektedir. Bu da

- 15 / 26 -

beraberinde, müşteri göz önüne alındığında, daha hızlı alım kararı verme ya da bu tür imkânlar sunan

gayrimenkul satıcılarına yönelme gibi somut sonuçlar yaratmaktadır.

Teknolojide son yıllarda yaşanan gelişmeler nasıl yaşadığımızı, nasıl iletişim kurduğumuzu, nerede

çalıştığımızı ve ne istediğimizi kökünden değiştiriyor. Önceki yıllarda toplum üzerindeki sonuç ve

etkilerinin uzun süreler aldığı teknolojik gelişmeler, artık orta ve hatta kısa dönemlerde etkisini

göstermektedir. Aşağıda, teknolojik gelişmeler ve gayrimenkul sektöründe önümüzdeki 5-10 sene içinde

görebileceğimiz olası etkiler listelenmektedir:

Artık her an her yerden internete bağlı, bilgiye erişebilir bir durumdayız. Bu sebeple:

o Otel, ev, işyeri gibi mekanlarda ortak kullanım/sosyalleşme alanları ihtiyacı ortaya

çıkacaktır. (Lobi, salon -lounge- gibi)

o E-ticaret'in çok hızlı şekilde artmasının uzun dönemde, AVM'ler üzerinde olumsuz etkileri

olacaktır. Ancak ülkemizde sosyalleşme amacıyla yapılan AVM ziyaretleri sayesinde, bu

etki, gelişmiş ülkelere göre daha uzun zaman alabilir. AVM'lerin daha çok

eğlence/sosyalleşme -leisure- tarafına kaymaları beklenebilir.

o Online alışverişin artması ile markaların toplamda daha az sayıda ancak daha büyük

“concept mağazalar" (hem kullanıcıyı etkileyen, hem online entegrasyonu olan) açması

beklenebilir. Bu sebeple cadde perakendeciliği de önemli olacaktır.

o E-ticaret, AVM'ler (perakende gayrimenkul) üzerinde ne kadar olumsuz etki yaratacaksa,

lojistik yatırımlarını da bir o kadar olumlu etkileyecektir. İleride, yüksek teknoloji ve

altyapıya sahip, ulaşım kanalları ile entegre yatırımlar tercih edilecektir.

o Mobil uygulamalar otopark kullanımlarını çok daha akıllı hale getirecektir. "Alternatif

gayrimenkul yatırımları" olarak otoparklar da cazip hale gelecektir.

Verilerin tamamına yakını artık sayısallaşmaktadır ve kâğıda olan bağımlılık azalmaktadır.

Bu sebeple:

o İnsanlar ev ve işyerlerinde daha az mekâna ihtiyaç duyacaklardır. Evlerde kütüphanelerin

kalkacağı, şirketlerde arşiv odalarının olmayacağı öngörülebilir.

o Çalışanların tamamının ofiste olması da gerekmediğinden sabit, isimsiz masalar yerine, açık,

duvarsız çalışma mekânları tercih edilecektir.

o Yüksek katlı ofis binalarından ziyade farklı bir özelliği olan, çalışanların kendilerini iyi ve

rahat hissedeceği, içinde bilgisayar oyun odası, uyku/masaj odaları, masa tenisi, koşu

parkuru, spor salonu gibi klasik ofis ortamlarında bulunmayan özelliklere sahip ofis

binalarına talep olacaktır. „Çalışma‟ ve „yaşama‟ ayrımı azalacak ve iç içe geçecektir.

- 16 / 26 -

o “Veri barındırma alanları”, teknolojik gelişmelerin tetiklediği sonuçlardan olup, özel nitelikli

binalar olduğundan, "alternatif gayrimenkul yatırımları" olarak bu alan ileride daha da

büyüyecektir.

o İş yaptırma sitelerinin artması ile bağımsız (freelance) çalışan sayısının artması, ev-ofislere

olan talebi artıracaktır. Ancak benzer şekilde insanlar farklı şehir hatta ülkede de yaşayabilir

duruma gelecektir.

o Hazır ofislere olan arz ve talep artışı devam edecek, diğer dikey sektörler de, farklı

noktalarda hizmet veren benzer alanlar sunan iş modelleri geliştirecektir.

"Paylaşım ekonomisi" (sharing economy) trendi, artık bir iş yapış tarzına dönüşmüştür. Uber,

Airbnb gibi alanında lider kuruluşlar ile özdeşleşen bu kavramın önümüzdeki dönemde etkileri

ve sonuçları, artan oranda görülmeye devam edilecek. Bu sebeple:

o "Millennials" adı verilen yeni yetişen nesilde sahip olma arzusu azalmakta, belli bir süre ile

tecrübe etme, kullanma ihtiyacı öne çıkmaktadır.

o Araba paylaşımları taksilere, ev paylaşımları da otellere çok ciddi alternatif olmuştur.

Konaklama alanında yapılacak yatırımlarda arz-talep dengesinde artık bunların da hesaba

katılması gerekecektir.

o Aynı şekilde satın alınan konutların uzun dönemli kiralık olarak değil de kısa dönemli de

kiralanması, kiralama piyasasını etkileyecektir.

"Yeşil" ve "Akıllı" Binalar önümüzdeki dönemde çok daha fazla duyulacaktır. Bu sebeple:

o Yüksek standartlarda yapılan ofisler zaten yoğun teknoloji kullanılarak "akıllı" şekilde

yönetilmektedir. Konutlar da giderek daha “akıllı” hale gelecek ve ev içi birçok mekanik

sistem, uzaktan kumanda edilebilir hale dönüştürülecektir. Bu tür ofis ve evlere talep

yükselmeye devam edecektir.

o Leed, Bream, Green Star, vb. sertifikasyonuna sahip binalar, -özellikle kurumsal

gayrimenkul pazarının gelişmesiyle- daha çok görülecek ve tercih edilen unsurlar

olacaklardır.

- 17 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

5) ALTERNATİF GAYRİMENKUL YATIRIMLARI

Türk gayrimenkul sektörüne gelecek perspektifi ile bakıldığında ön plana çıkan kavramlardan birinin de

alternatif gayrimenkul yatırımları olduğu görülmektedir. Sektörle ilgili birçok kesimin alternatif

yatırımların önem kazanacağı konusunda uzlaşmasına rağmen, “alternatif gayrimenkul yatırımlarının”

hangi yatırım şekillerinde ve hangi hızda ivmelenerek gerçekleştirileceğine dair henüz net ve somut sonuç

ve analizlere ulaşılamamaktadır. Bu nedenle de öncelikle “neden alternatif gayrimenkul yatırım

alanlarına ihtiyaç olduğu” ve “neden alternatif gayrimenkul yatırımlarına dair bir beklenti olduğu”

soruları doğru bir şekilde değerlendirilmelidir. Bu soruların cevabı olarak aşağıdaki konulara dikkat

çekmek gerekecektir:

1- Demografik değişimler sonucu gelişen ihtiyaçlar,

2- Sosyo-ekonomik ve teknolojik gelişmelere paralel olarak değişen ihtiyaçlar ve hayat

tarzlarından kaynaklanan ihtiyaçlar,

3- Devletin sosyal yatırımlarını artırma hedefleri,

4- Gayrimenkul yatırımcılarının getiri ve risk çeşitlendirmesi,

5- Gayrimenkul finansman araçlarının gelişmesi ve bu yeni finansman olanaklarının getirebileceği

arayışlar,

6- Türkiye‟nin aday olduğu uluslararası organizasyonların kazanılması durumunda oluşacak

ihtiyaçlar.

Yukarıda sayılan söz konusu temel alternatif gayrimenkul talep kaynakları, öğrenci yurtları, yaşlı

bakımevleri, veri depolama merkezleri/üsleri, lojistik merkezleri, şehir hastaneleri, sağlık turizmi tesisleri

ve spor kompleksleri gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarını beraberinde getirecektir.

Alternatif gayrimenkul yatırımlarının talep yönünün ele alındığı tam bu noktada, konuyu arz yönüyle de

incelemek yerinde olacaktır. Elbette yukarıda sayılan talep kaynakları, alternatif gayrimenkul yatırımları

arzı için önemli bir dayanak noktasıdır. Ancak bilhassa ülkemizde gayrimenkul finansmanında,

geleneksel finansman (özsermaye, bankacılık kredileri ve sat-yap) yöntemlerinin yanı sıra alternatif

finansman yöntemlerinin de gelişmesi durumunda konut, AVM, otel gibi klasik gayrimenkul getiri ve risk

yapısına sahip araçların yanı sıra alternatif risk ve getiri yapılarına sahip olması beklenen alternatif

gayrimenkul yatırımları arzı da artacaktır.

- 18 / 26 -

Ülkemizde başta inşaat olmak üzere gayrimenkul sektörünün alt bileşenlerinde görülen yoğun rekabet ve

hızlı ilerleme, bazı firmaları belirli alanlarda uzmanlaşmaya ve rekabetin çok yoğun olmadığı yeni

alanlara itecektir. Bu uzmanlaşma sonucunda, kendilerine konut ve AVM gibi klasik alanlarda yer

bulamayan üreticilerin, alternatif alanlara kayması da beklenebilecektir.

Yukarıda arz ve talep yönü açıklanmaya çalışılan ülkemizdeki alternatif gayrimenkul yatırımlarını

etkileyen hususlardan bir diğeri de Türkiye‟de siyaset, sosyoloji ve ekonominin önümüzdeki yıllardaki

seyri olacaktır. İstikrarlı bir ekonomi ve siyaset sonucu alternatif gayrimenkul yatırım alanlarının daha

hızlı gelişeceğini söylemek yanlış olmayacaktır. Buna karşın genelde ekonomi ve özelde gayrimenkul

sektöründeki olası olumsuz gelişmeler, alternatif gayrimenkul yatırım alanlarını klasik gayrimenkul

yatırım alanlarına göre daha çok etkileyebilecektir. Yukarıda da belirtildiği üzere, sosyoloji ve sosyo-

ekonomik gelişmelerin alternatif gayrimenkul yatırım alanında talep açısından etkisi büyük olacaktır.

- 19 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

6) MEGA PROJELER

Mega projeler, bünyelerinde, hem tehditler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Mega projeler ile

İstanbul‟un çarpık yapılaşmasının düzeltilmesinin önündeki iki büyük engel olan finansman ve rezerv

alanlar konularına çözümler bulmak; şehri kendi içinde üç veya dört ayrı merkeze bölerek yeniden

yapılandırmak mümkün olabilecektir. Bunu yaparken de en fazla dikkat edilmesi gereken konular doğal

hayatın ve şehri besleyen kaynakların korunması olacaktır. Türkiye‟nin gündemindeki mega projeler

şunlardır:

3. Köprü

Kuzey Marmara Otoyolu projesi kapsamında kalmakta olan İstanbul Boğazı üzerinde konumlanacak

proje, Odayeri-Paşaköy kesiminde yer almakta olup Garipçe-Poyrazköy geçişini sağlayacaktır. Kuzey

Marmara Otoyolu ile entegre olarak, raylı sistemle Edirne‟den İzmit‟e kadar yolcu taşınması

planlanmaktadır. Köprünün üzerinden geçmesi planlanan Raylı Sistemin aynı zamanda Marmaray ve

İstanbul Metrosu ile entegre edilmesi de düşünülmektedir. Bu ölçekte bir projeyi değerlendirirken geçmiş

örneklere bakıldığında, İstanbul Boğazı üzerine inşa edilen 2. köprü Fatih Sultan Mehmet Köprüsü‟nün,

İstanbul‟un kuzeye doğru gelişiminde önemli bir paya sahip olduğu, yeni yerleşim alanlarının bu köprü

ile oluştuğu ve zaman içinde kentin yeni alt merkezlerinin bu hat üzerinde geliştiği gözlenmektedir.

Dolayısıyla 3. köprünün açılması ile kentin kuzey gelişiminin en üst seviyeye ulaşacağı ve yerleşim alanı

gelişmelerinin de bu hat paralelinde olacağı düşünülmektedir. Bu doğrultuda bu aks üzerindeki gerek arsa

ve arazi fiyatları ve gerekse de imar planları ile yapılaşma alanlarında bir artış olacağı beklenmektedir.

3. Havalimanı

İstanbul‟un Avrupa yakasındaki Karadeniz kıyısında; Yeniköy ile Akpınar köyleri arasındaki alana inşa

edilmesi planlanmaktadır. 150 milyon kişilik taşıma kapasitesi ile dünyanın en büyük havaalanlarından

biri olacağı öngörülmektedir. 3. havalimanı ile entegre olacak bir raylı sistem projesi de beraberinde

düşünülmektedir. 3. havalimanının devreye girmesi ile kentin Kuzey‟e olan gelişimi artarak devam

edecek bu gelişim hem konut alanları, hem de ticari alanlar ve ulaşım projeleri ile desteklenecektir.

3. havalimanı projesi ile birlikte Yeşilköy‟deki Atatürk Havalimanı‟nın da yeniden konumlandırılması bu

anlamda kent ölçeğini etkileyebilecek yeni bir mega proje olarak karşımıza çıkacaktır.

- 20 / 26 -

Kanal İstanbul

2023 vizyonu çerçevesinde açıklanan en büyük ve kapsamlı projelerin başında gelmektedir. Hayata

geçmesi halinde İstanbul kent makro formunu baştan aşağıya değiştirecektir. Proje ile kentin iki yarımada

ve bir adaya bölünmesi planlanmakta ve Marmara ile Karadeniz arasında yeni bir deniz ulaşımı

güzergâhının oluşturulması amaçlanmaktadır. Proje, gerek içeriği ve büyüklüğü, gerekse de kente ve

doğaya olası çevresel etkileri nedeniyle, oldukça büyük tartışmalara neden olmaktadır. Projenin, sahip

olacağı gerek iş, gerekse de konut yatırımları boyutuyla, gayrimenkul sektörünün doğrudan paydaşı

olabileceği bir proje olarak öne çıkmaktadır.

İstanbul Finans Merkezi

Salt bir gayrimenkul projesi olarak kesinlikle bakılmaması gereken İstanbul Finans Merkezi (İFM)

projesiyle Türkiye finansal piyasalarına yön veren birçok kamu ve özel sektör kuruluşunun belli bir

lokasyonda toplanacak olması, hem Anadolu yakası açısından hem de İstanbul‟un ülke içindeki

konumlandırılması açısından önemlidir.

Dünya örnekleri ile kıyaslandığında İFM projesinin özelikle vergi, teşvik vb. gibi gayrimenkul dışındaki

altyapısının da özenle oluşturulması, bu süreçteki en kritik konu olarak karşımıza çıkmaktadır. T.C.

Kalkınma Bakanlığı tarafından hazırlanan 10. Kalkınma Planı‟nda da öncelikli dönüşüm planları

kapsamında ele alınan „İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Programı‟ dahilinde ekonomik, hukuksal,

teknolojik, eğitim gibi farklı alt dalları ile ele alınan proje, ister istemez İstanbul ve ülke genelini

ilgilendirecek bir takım gayrimenkule yönelik değişimleri de beraberinde getirecektir. Bu kapsamda

özelikle ofis piyasası anlamında farklı alt bölgelerin oluşturulması ve finans merkezi projesi kapsamında

farklı alt kimlikler kazandırılmasının gündeme gelebileceği düşünülmektedir.

İFM‟nin getireceği gece-gündüz nüfusu, göç ve yerleşim alanları da bu mega proje çerçevesinde dikkatle

ve özenle üzerinde düşünülmesi gereken unsurlardır. Nitekim salt bu proje kapsamında yerini değiştirecek

nüfusun işgücüne mutlu birer çalışan olarak katılması dahi gayrimenkul projeleri kapsamında ele alınması

ve yönetilmesi gereken bir süreç olarak karşımıza çıkacaktır.

- 21 / 26 -

Ulaşım Projeleri; İst. Metrosu

Kent gelişimi ve gayrimenkul projeleri açısından metro hatları önemli bir dinamik haline gelmiştir. Hali

hazırda İstanbul‟da Kartal-Kadıköy, Yenikapı-Hacıosman, Kirazlı-Başakşehir ve Aksaray-Atatürk

Havalimanı arasında seyreden hatların önümüzdeki dönemde Kartal - Kaynarca, Üsküdar-Sancaktepe ve

Levent-Hisarüstü hatlarının İstanbul‟daki ulaşıma katkı sağlayacakları ve gayrimenkul projelerine büyük

etkilerinin görüleceği düşünülmektedir. Bugüne kadar yapılan projelerde, metronun, gayrimenkul

fiyatlarını yukarı yönlü etkilediği bilinen bir gerçektir.

Benzer şekilde, diğer illerdeki şehir içi raylı sistemlerin ve metro hatlarının da söz konusu illerin yeni

gayrimenkul yatırımlarının yönünü belirleyeceği ve hatların geçeceği güzergâhlardaki gayrimenkul

fiyatlarını artıracağı bir gerçektir.

Ulaşım Projeleri; Marmaray

Deniz tabanının altından geçerek İstanbul‟un her iki yakasını raylı sistem ile bağlayan Marmaray

Kazlıçeşme – Söğütlüçeşme arasındaki ulaşımı sağlamaktadır. Marmaray‟ın faaliyete geçmesi ile birlikte

bu bölgelerde gözlenen gayrimenkul değerlerindeki artış ve yeni projelere verdiği katkı gün geçtikçe daha

fazla gözlemlenebilmektedir.

2013 sonu itibarı ile açılan ve İstanbul ulaşım altyapısındaki belki de en başarılı çözüm olarak

nitelendirilebilecek proje, hem kent kullanıcılarının alışkanlıklarını değiştiren, hem de çıkış verdiği

noktalarda yine gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü etkileyen önemli bir dinamik olmuştur.

Hattın tamamlanması ve planlandığı şekliyle Anadolu yakasında Gebze‟ye, Avrupa yakasında Halkalı‟ya

ulaşmasıyla şehirdeki önemli bir nüfusun sisteme erişebileceği, İstanbul metro hatlarına olan entegrasyon

sayesinde, önemli bir insan trafiğinin raylı sisteme kayacağı, bu sayede araç trafiğini azaltmaya önemli bir

katkı sağlayacağı öngörülmektedir.

Gayrimenkul sektörü açısından bakıldığında, farklı semtlerden farklı semtlere raylı sistem ile

bağlantıların, konut ve iş amaçlı gayrimenkullerin semtlere dağılımını doğrudan değiştirme özelliği

bulunmaktadır.

- 22 / 26 -

Ulaşım Projeleri; Avrasya Tüneli

Avrasya Tüneli Projesi (İstanbul Boğazı Karayolu Tüp Geçişi Projesi), Asya ve Avrupa yakalarını, deniz

tabanının altından geçen bir karayolu tüneli ile birbirine bağlayacak, İstanbul‟da araç trafiğinin yoğun

olduğu Kazlıçeşme-Göztepe hattında hizmet verecek bir hattı kapsamaktadır. Bu mega ulaşım projesi ile

birlikte Boğaz, denizin altından geçilerek karayolu trafiği ile aşılabilecektir. Bu proje ile birlikte doğru

bağlantı ve yönlendirmeler ile araç trafiğinin özelikle Tarihi Yarımada gibi önemli bölgelerde azaltılması,

belki de bu bölgelerin daha çok yaya odaklı yeniden konumlandırılabilmesi için fırsat oluşturabilecektir.

Ulaşım Projeleri; Hızlı Tren

Ankara- İstanbul Hızlı Tren Projesi, İstanbul-Ankara arasını yaklaşık 3 saate indiren alternatif bir ulaşım

kanalı olarak Yüksek Hızlı Tren sisteminin, İstanbul‟u orta vadede etkileyeceği düşünülmektedir. Hali

hazırda son durak olan Pendik‟te bu etki şimdiden gayrimenkul fiyatlarını, yukarı yönlü etkilediği

gözlenmektedir.

Ulaşım Projeleri; İzmit Körfez Geçişi Projesi

İstanbul-İzmir Otoyolu projesinin Gebze-Orhangazi arası bölümü olarak planlanan İzmit Körfez Geçişi projesinin

başlangıç noktası Gebze olup, yapılacak otoyol, İzmit Körfezi‟ni Dilovası ile Hersek Burnu arasında yer alacak

asma köprü ile geçerek, Orhangazi ve Gemlik yakınlarından devam edip Bursa Çevre yoluna bağlanmaktadır. Bu

mega projenin özelikle lojistik sektöründe yeni devinimler getireceği, bu hatta seyahat eden kullanıcı

alışkanlıklarını zaman içinde değiştirebileceği öngörülmektedir. Bu projenin hayata geçmesi ile birlikte Yalova,

Gebze, Bursa ilk etapta etkilenecek şehirler olarak dikkat çekmektedir.

- 23 / 26 -

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER

7) MEVZUAT

Gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen ana faktörlerden biri de hiç kuşkusuz

mevzuat/düzenlemelerdir. Söz konusu düzenlemelerin etkisi hiçbir şekilde azalmadan öteden beri devam

etmektedir ve kuşkusuz önümüzdeki dönemde de sektörü etkilemeye devam edecektir.

Gayrimenkul, önemli bir yatırım alanı olmasının yanı sıra kendisi ile birlikte 200‟den fazla alt sektöre de

iş ve ticaret imkânı sağlayan çok önemli bir sektördür. İnşaat ana ve yan sanayii ile bağlantısı sayesinde

özellikle ticaret, üretim ve hizmet sektörleri ile doğrudan ilişki içerisindedir ve kaçınılmaz olarak tüm bu

sektöre ilişkin düzenlemelerin olumlu/olumsuz, sınırlayıcı/genişletici etkileri altındadır.

Gayrimenkul sektörünün yakın ilişki içinde bulunsa da kendisini inşaat/üretim sektöründen ayıran en

önemli tarafı bir “yatırım” başka bir ifade ile “finansman” aracı olmasıdır ve ana oyuncularının

müteahhitlerden çok geliştiriciler, finansçılar ve yatırımcılar olmasıdır. Finans sektörü içinde

değerlendiriliyor olması, sektörün finansal kurumlara yönelik pek çok düzenlemeye tabi tutulmasına

neden olmaktadır. Ülkemizden örnek vermek gerekirse Sermaye Piyasası Kurulu‟nun (SPK) son birkaç

yıl içinde sektöre yönelik olarak yaptığı düzenlemelerle piyasaya sunulan gayrimenkullere yönelik

enstrümanlar hiç de azımsanmayacak seviyededir: Altyapı GYO‟ları da içeren GYO düzenlemesi, uzunca

bir süredir beklenen Gayrimenkul Yatırım Fonları‟na ilişkin düzenleme, Gayrimenkul Sertifikası ve Kira

Sertifikası Tebliğleri, ilk akla gelen ve tümü 2013-2014 yıllarında yapılan finansal kanattaki

düzenlemelerdir.

Bir servet biriktirme aracı olarak değerlendirilen gayrimenkulün, bu niteliği sebebiyle vergi otoritesinin

gözünden kaçması da beklenemez. Mali idarenin her zaman çok yakından takip ettiği sektör, özellikle

yatırımcı ve geliştirici tarafları açısından, T.C. Maliye Bakanlığı‟nın düzenleme ve uygulamalarından en

çok etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. Son dönemde yürütülen vergi incelemelerinde geliştirici

şirketlerin uygulamalarının mercek altına alınması; gayrimenkulden elde edilen gelirlerin

vergilendirilmesinde “hazır beyanname” sistemine geçilerek gayrimenkul kira geliri elde edenlerin

yakından takip edilmesi, geçen yıl sonunda Meclise sunulan yasa taslağı ile gayrimenkulden elde edilen

özellikle değer artış kazançlarının hem gerçek kişiler ve hem de kurumlar açısından daha yüksek

oranlarda vergilendirilmesine yönelik planlamalar doğrudan sektörü etkileyen ve bu nedenle de yakından

izlenen gelişmelerdir.

- 24 / 26 -

Gayrimenkulün doğası, tapu mevzuatına sıkı bir uyum gerektirir. 130 yılı aşkın bir tapu geleneğine sahip

olması dolayısı ile güven duyulan ve övünülen sistemin her ne kadar son dönemde nispeten kolaylaştırılsa

da hala özellikle uluslararası yatırımcılar açısından iç güvenlik ve kontrol amaçları ile sıkı prosedüre tabi

tutulması önemli bir yatırım pazarı olan ülkemize yatırım planlayan uluslararası yatırımcıları zaman

zaman zor durumda bırakmaktadır. Bu nedenle de tapu mevzuatının da yakından takibi ve yapılacak

değişikliklerin izlenmesi sektör açısından önemlidir.

Bir servet biriktirme aracı olduğundan, söz ettiğimiz gayrimenkul, nihai olarak elden çıkarıldığında

oluşacak alım satım kazancı yanında, elde tutma süresi boyunca da kira geliri sağlayarak sahibine önemli

bir gelir sağlar. Ticari olmayan gayrimenkuller için Tüketici Mevzuatı ve ticari gayrimenkuller için ise

Ticaret Hukuku, sektörü doğrudan etkileyen diğer düzenlemeleri oluşturur. Ticari ve ticari olmayan

gayrimenkullerin kiraya verilmesi durumunda ortaya çıkan kiracı-kiralayan ilişkilerini düzenleyen

mevzuatta yapılan değişikliklerin, sektörü ciddi şekilde etkilediğini özellikle kriz dönemlerinde döviz

cinsinden yapılan ticari kiralamalarda pek çok kez tecrübe etmiştik. Çok kısa bir süre önce yayınlanan

“Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Yönetmelik”te olduğu gibi yapılan düzenlemelerin sektörü çok

ciddi prosedür ve yükümlülük altına soktuğuna, işin finansmanına önemli yükler getirdiğine sıklıkla şahit

oluyoruz.

İş sağlığı ve iş güvenliği konusu, daha çok ve doğrudan, üretimle ilgili ve inşaat sektörünü direkt

etkileyecek olsa da, gayrimenkulün üretimi sürecinde doğrudan önemli bir faktör olup sosyal güvenlik

mevzuatı da sektörün öteden beri en önemle takip ettiği bir düzenlemeler manzumesi olarak karşımıza

çıkar.

Ülkemiz gayrimenkul sektörünün pek çok diğer sektör gibi uluslararası alanda da önemli ölçüde yatırımcı

çekebildiğini ve tercih edildiğini düşündüğümüzde, 2000‟lerin hızla küreselleşen piyasalarında

uluslararası düzenlemelerin de doğrudan etkisine açık olduğu gerçeğini göz ardı edemeyiz. Avrupa

Topluluğunun özellikle portföy yöneticilerine yönelik düzenlemeleri (Avrupa Topluluğunun AIFM

Direktifi), OECD‟nin uluslararası yatırımlar için “Matrah Aşındırma ve Kar Aktarımının” önüne geçmeye

yönelik düzenlemeleri (BEPS) ve her geçen gün gayrimenkule ilişkin yeni ve sınırlayıcı hükümlerin

eklendiği “Uluslararası Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları” gibi gayrimenkul sektörünü ve

sektördeki uluslararası yatırımları doğrudan ya da dolaylı olarak etkileyecek düzenlemeler ile

yatırımcıların yerel ülke mevzuatlarındaki sınırlamalar (Alman fonlarının yatırım sınırlamaları gibi)

ülkemiz gayrimenkul sektörünün önümüzdeki dönemine doğrudan etki yapacak uluslararası mevzuat

olarak karşımıza çıkmaktadır.

- 25 / 26 -

Yukarıda kısaca değinmeye çalıştığımız pek çok düzenleme alanı ve düzenleyici otoritenin doğrudan

etkisi altında kalan sektörün önümüzdeki dönemde de söz konusu düzenlemelerde yapılacak

değişikliklere ve gelişen/değişen yaşam şartları ve uluslararası ilişkiler nedeniyle ortaya çıkan yeni

durumlara uyum sağlamak için üretilecek yeni düzenlemelere tabi olacağını düşünmemek mümkün

değildir.

Ülkemizdeki düzenleyici otoritelerden beklentimiz eşgüdüm içinde, bu çok önemli ulusal kaynağın hem

yerel ve hem de uluslararası yatırımcılar açısından tercih edilebilir bir enstrüman olarak

kalmasına/kullanılmasına yönelik düzenlemelerin yapılmasıdır. Eşgüdümün sağlanabilmesi belki de

sektörü tüm yönleri ile kapsayacak ve sektörü savunacak bir “hami”nin, “sorumlu”nun tespit edilebilmesi

halinde mümkündür.

- 26 / 26 -

SONUÇ

Gayrimenkul sektörünün hizmet sunduğu hedef kitlenin değişiminin; taleplerinin, beklentilerinin,

niteliklerinin değişiminin, sürekli gözlem altında tutulması, sektörün nitelikli ve kolay

satılabilir/kiralanabilir gayrimenkuller geliştirmesine olanak tanıyacak başlıca girdidir. Çoğu zaman

bilimsel yöntemlerle, araştırmalarla ortaya çıkarılabilen bu tür değişimlerin farkına varılması, aslında,

çoğu zaman müşterilerimiz nezdinde nitelikli gözlem, iyi bir müşteri ilişkileri yönetimi ve kaliteli veri

işleme/analiz ile de ortaya çıkarılması mümkündür.

Yukarıda belirtildiği gibi sektörümüzde esas belirleyici “tüketici/müşteri” olmasına rağmen, bu raporda

değinmeye çalıştığımızı faktörlerin de yakından takip edilmesi, mümkün olduğunca bu faktörler

çerçevesinde değişime uğrayacak ya da yeni hazırlanacak mevzuatsal düzenlemelere müdahil olunması,

sektörümüzün kendi kendisini yenileyen, geliştiren ve küresel rekabete hazırlayan bir kimliğe bürünmesi,

en öncelikli arzumuzdur.

Sektör oyuncularının birbirleriyle sektörel anlamda bilgi ve deneyim paylaşımına olan inancımız

doğrultusunda hayat bulan, gayrimenkul alanında, gerek kamu, gerekse de özel sektör kaynaklı görüşler,

düşünceler, uygulamalar özelinde, gelecekte nasıl bir gayrimenkul sektörü oluşacağını öngörmek ve bu

öngörüler doğrultusunda çıkarımlar elde ederek, olası etkileri tahmin etmek, üyeleri ve kamuoyu için

fırsat alanlarını ve olası işbirliği fırsatlarını belirlemek amacıyla çalışmalar yürüten Gayrimenkul İçin

Strateji Platformu (GİSP), elinizdeki rapor ile 2015 yılı sonrasına ışık tutmaya çalışmıştır.

2015 yılında gerçekleşecek genel seçimler sonrasında Türkiye‟nin önündeki 4 yıllık seçimsiz, istikrar

ortamında, ekonomi ve ticaret odaklı güçlü bir gelişimin temel oyuncularından biri olduğuna inandığımız

gayrimenkul sektörümüz için önümüzdeki kısa ve orta vadede, işlerimizi etkileyebilecek faktörleri,

elinizdeki rapor ile sektör profesyonellerinin bilgisine sunmaktan mutluluk duyuyoruz.

Yapmış olduğumuz değerlendirme ve analizlerin sonrasında ortaya çıkan, gayrimenkul alanında hizmet

ve ürün geliştiren farklı kesimlerden gelen üyelerinin değerli görüş ve fikirleri ile şekillenen, ulusal ve

uluslararası raporlar, veriler ve analizler de göz önüne alınarak hazırlanan bu raporun, Türkiye‟nin katma

değeri yüksek ve uluslararası oyuncuların ve yatırımcıların da aktif olarak yer aldığı bir gayrimenkul

sektörüne ulaşma yolunda küçük bir katkı olarak değerlendirilmesini dileriz.

Gayrimenkul İçin Strateji Platformu