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Guia Bsica para la autopromocin y construccin. JBS Gestin .- ver 1.1
GUIA BASICA PARA LA AUTOPROMOCIN Y CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS
Javier Braa Seijas. Arquitecto Tcnico.
Telfono 626185250
[email protected]
Mayo 2011

INTRODUCCION
Ante la complejidad que puede presentar la adquisicin , autopromocin y construccin de su propia vivienda, entendiendo siempre que los profesionales del sector son las personas capacitadas y debidamente formadas para la consecucin de los mejores resultados en este campo, quiero ofrecerles esta gua bsica para que, finalmente en caso de optar por la gestin propia de todo el proceso, le sirva como guin o referencia para por lo menos tener una idea clara de lo que va a necesitar realizar, desarrollar y prestar atencin.
Esperando que esto le pueda servir, como una ayuda y como una pequea gua, he dividido la misma en las secciones ms importantes, para una mejor organizacin de las tareas que deber desempear.
EL SUELO
Entendemos por solares, aquellas superficies de suelo urbano legalmente divididas y aptas para la edificacin que, en todo caso, cuenten con acceso por va pblica pavimentada y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuacin de aguas residuales a la red de saneamiento, suministro de energa elctrica, alumbrado pblico, en condiciones de caudal y potencia adecuadas para los usos permitidos. Si existiera planeamiento, adems de lo anterior debern estar urbanizadas de acuerdo con las alineaciones, rasantes y normas tcnicas establecidas por ste. Adems, los terrenos incluidos en el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable slo podrn alcanzar la condicin de solar despus de ejecutadas, conforme al planeamiento urbanstico, las obras de urbanizacin exigibles para la conexin con los sistemas generales existentes y, en su caso, para la ampliacin o refuerzo de los mismos.Es por ello, que es condicin muy importante que nuestra parcela cuente con todos estos servicios si pretendemos edificar, puesto que es indispensable para que el Concello nos conceda la licencia directamente, si bien siempre es posible hacer las modificaciones oportunas con los medios de planeamiento disponibles para obtener esta calificacin, pero aumentando consecuentemente los costes del proceso, y siempre que nuestra parcela sea edificable segn el planeamiento vigente.
Si no dispone de terreno y pretende adquirir uno en el mercado, es importante que siga estos consejos previos, antes de desembolsar cualquier cantidad de dinero:

1. Comprobar si existen cargas sobre las escrituras, solicitando una nota simple, en el Registro de la Propiedad que le corresponda y comprobando adems la titularidad del terreno. Podemos obtener a travs de la sede del catastro la referencia catastral de cualquier parcela situada en Espaa, por lo que con la misma podemos acudir al registro directamente a solicitar esta informacin.Deberemos comprobar tambin que la superficie reflejada en las escrituras corresponde a la inscrita en el Catastro.
2. Si el precio y ubicacin de la parcela es de nuestro agrado, Realizar un pequeo estudio de la ocupacin de la parcela para ver lo que se puede construir sobre ella, teniendo en cuenta su topografa y la informacin urbanstica obtenida en el Concello. Comprobar la accesibilidad de la misma, la situacin de las instalaciones de electricidad, agua , telefona y saneamiento as como la existencia de servidumbres, regatos , acequias, lineas elctricas enterradas o existencia superficial de aguas. Quien mejor podr ayudarle en esta labor son los arquitectos o aparejadores.
3. Solicitar en el Ayuntamiento la informacin urbanstica para verificar la calificacin de la parcela por un lado, y por otro, la normativa urbanstica correspondiente.
Comprobados todos estos condicionantes y decidida la compra, se fijar fecha en la notara para la escritura pblica, donde tambin se har uso de la nota simple y posteriormente se realiza el cambio de titular en el registro de la propiedad y en catastro, liquidando tambin los correspondientes impuestos de Transmisiones y actos jurdicos.

EL PROYECTO
Una vez el terreno ha sido adquirido, los pasos que le aconsejamos serian los siguientes:
1. Realizar el levantamiento topogrfico y el estudio geotcnico que determinarn el tipo de terreno existente y su forma, siendo necesarios los mismos para el diseo de una adecuada cimentacin y para la elaboracin de un correcto proyecto de edificacin.
2. Encargo del proyecto bsico a un Arquitecto, mediante un contrato de servicios , con un programa de necesidades y uso de la vivienda, teniendo tambin muy claro cual es su presupuesto mximo a alcanzar, para poder orientar mejor al redactor del proyecto, pues ste debe ser acorde a su capacidad financiera.3. Con el proyecto visado ya podemos hacer la Solicitud de la licencia de obras en el Concello. En caso de colindar con una va de la Diputacin, se ha de solicitar adems autorizacin a la misma, marcando tambin el vigilante de obras que estos designan la alineacin respecto al eje de la va. Igualmente de existir un regato, ro, acequia..etc, o de existir la necesidad de realizar un pozo para el suministro de agua, se solicitar permiso a la Administracin competente de la Comunidad Autnoma (en Galicia, Augas de Galicia).
La solicitud de licencia de obras conlleva aparejada una serie de informes, que normalmente encarga el Concello:
- informe urbanstico del tcnico municipal.
- informe de habitabilidad de la Diputacin General correspondiente (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar personas).
- informe de la Comisin de Patrimonio (en caso de municipios con algn tipo de proteccin histrico-artstica o cuando el edificio sobre el que se acta est catalogado, o cuando se est prximo a un edificio catalogado).
- informe de la Comisin Provincial de Ordenacin del Territorio cuando el edificio en cuestin se erige en suelo clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.
- informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputacin General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.

- informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputacin General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, restaurante,...
- informe de la Confederacin Hidrogrfica correspondiente si se producen vertidos a ros, lagos,... o cuando se pretende disponer una fosa sptica.
Asegrese que su Concello tramita todos estos informes por usted, puesto que de no ser as, pueden producirse malentendidos y retrasos en la concesin de licencia, con los gastos adicionales que esto genere.
4. Solicitud de acometida provisional de corriente elctrica en la compaa suministradora y suministro de agua de obra. Necesitar contactar con una empresa instaladora para que le realice la instalacin de un cuadro de corriente elctrica de obra, con sus correspondientes boletines y lo mismo para el suministro de agua, instalando los contadores y llaves de paso adecuadas.
5. Encargo del proyecto de ejecucin de Obra, normalmente al mismo Arquitecto redactor del proyecto bsico. Este suele contar con la colaboracin de ingenieros tcnicos industriales o de telecomunicaciones para el asesoramiento o directamente redaccin de los proyectos parciales de instalaciones que llevar su vivienda. Asegrese que se especifica en el contrato de servicios que hayan firmado que se encuentran estos proyectos parciales includos. Tambin habr de incluirse el Estudio Bsico de Seguridad y Salud.
6. Encargo de la direccin de obra (a un Arquitecto) y de la direccin de ejecucin material a un Arquitecto Tcnico, adems de un coordinador de seguridad y salud (imprescindible cuando existe ms de un contratista en la obra, pudiendo desempear esta funcin indistintamente un Arquitecto o Aparejador), que se encargar por el cumplimiento de las medidas de seguridad contempladas en el Estudio de la obra.7. Peticin de al menos 3 presupuestos de obra, con la documentacin que aportar el Arquitecto para un completo estudio del proyecto. Procure en esta fase que todos dispongan de la misma informacin, puesto cualquier variacin de las calidades de los materiales a utilizar puede influir en el precio final de la obra. Podr contratar toda la obra a un mismo constructor, o bien ir contratando la obra por partes o subcontratas, generalmente ms econmico, pero que requerir mayor atencin y mayor coordinacin de los trabajos por su parte, terminando normalmente por alargarse la ejecucin de la obra en el tiempo.8. Firma de los contratos de obra con las distintas contratas o contratista nico, especificando las formas de pago, garantas y plazos de ejecucin.
9. Aprobacin del plan de seguridad y salud, que deber presentar el contratista o subcontratas, consulte con los profesionales del sector para una mayor seguridad.

10. Contratacin de un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construccin y un Seguro decenal de daos materiales. Con la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenacin de la Edificacin, usted est obligado a contratar un seguro de daos materiales, solo para obra nueva y en caso de que prevea venderla antes de 10 aos. El seguro de responsabilidad civil le proteger ante posibles eventualidades que puedan surgir en el transcurso de la obra contra terceros, daos materiales que se produzcan a bienes de otras personas o accidentes provocados por la ejecucin de su

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