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Guía práctica inmobiliaria para vender más caro
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INTRODUCCIÓN
Esta pequeña guía intenta, con mucha
humildad, mostrar a los particulares sencillas
técnicas para no malvender su vivienda,
acercándole a la práctica diaria de la venta
inmobiliaria.
Para vender una vivienda es importante
conocer el mercado inmobiliario, y sabemos
por la experiencia que quien realiza
extraordinariamente la operación de venta,
puede añadirle valor a su vivienda y obtener
un precio superior al de mercado.
(Documentos necesarios para la venta de
vivienda en:
Páginas 8 a 14
Páginas 38 y siguientes)
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CAP. 1. Quiero vender mi vivienda.
Sin tener en cuenta los motivos que cada uno
pueda tener para vender su vivienda,
llega un momento en que tomamos
la firme decisión de poner a la venta
nuestro inmueble.
La compraventa de una vivienda es el negocio jurídico más
importante en la vida de la mayoría de los ciudadanos, por lo
que es indispensable, tanto para comprar como para vender,
conocer el mercado inmobiliario.
Por norma general, en España los particulares acostumbran
a vender su vivienda al precio que ellos creen que vale, o al
precio que les parece “justo”.
Pero con el tiempo, o tras haber realizado alguna valoración
seria de su inmueble (generalmente la valoración que ofrecen
las agencias inmobiliarias), empieza a comprender que su
casa no vale tanto como pensaba.
Tras esta primera frustración, igualmente se va dando cuenta
de las múltiples dificultades que conlleva venderla, todos los
requisitos y documentos necesarios y obligatorios, tales como
la Licencia de 1ª ocupación (cédula de habitabilidad), el
certificado del administrador de fincas, el certificado
energético; además de tener que manejarse con los portales
inmobiliarios, atender múltiples de llamadas telefónicas,
muchas de ellas de curiosos, tratar con las “visitas”, etc…
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Finalmente, y tras darse cuenta de que desconoce el mercado
inmobiliario, solicita ayuda profesional a través de una o
varias agencias inmobiliarias.
Lo que pretendemos humildemente con esta pequeña guía
práctica, es mostrar a los usuarios particulares a vender
directamente su inmueble sin intermediación de ninguna
agencia inmobiliaria, y lo que es más importante, a vender
su vivienda por encima del valor de mercado.
CAP. 2. ¿Por qué podemos vender por encima del valor de
mercado?
1. Valide su mercado objetivo. No todos son clientes
potenciales.
2. Identifique por qué cuesta más. Qué hace a su producto
más valioso que el de la competencia.
3. Comunique sus beneficios. El problema no es ser más
caro, sino que el cliente no entienda por qué.
La operación de vender un inmueble se puede hacer bien,
muy bien, o de manera extraordinaria, incluso habrá quien
consiga vender su vivienda de manera improvisada, pero tras
muchos años dedicados a este sector tan apasionante como
difícil, hemos podido concluir que la única manera de lograr
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vender una vivienda a un precio superior al de mercado, es
realizando dicha operación de una manera extraordinaria.
Las viviendas tienen en sí un valor determinado (valor de
mercado), atendiendo a su situación, superficie, antigüedad,
estado y características; hasta ahí está todo claro, pero ¿de
qué manera puedo incrementar ese valor del inmueble?
Parece lógico pensar que para incrementar el valor de una
vivienda, debemos añadirle un “plus” con respecto a las
viviendas de iguales o semejantes características que estén en
venta.
En esta guía le mostraremos poco a poco, la manera de
añadirle ese “plus” a nuestra vivienda, para que la operación
de venta se realice de una manera extraordinaria.
Buscando la excelencia en todos y
cada uno de los pasos de venta (para
distinguirnos del resto de vendedores)
Una vez que nos hemos decidido firmemente a vender,
debemos tomar conciencia de sacar lo mejor de nosotros
mismos para conseguir nuestro objetivo.
No es fácil distinguirse de los demás vendedores, pero no
podemos quedarnos con la alternativa más conservadora ni
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sencilla, sino que debemos “romper moldes” y hacer algo
distinto; y con esa firme intención de distinguirnos, nos
ponemos manos a la obra:
PRIMERO.- CONSEGUIR VARIAS VALORACIONES DE NUESTRO
INMUEBLE.
Aunque podemos pensar en un principio que conocemos el
valor de nuestro inmueble (que generalmente es el mismo que
lo que nos gustaría obtener de su venta), y siendo posible que
sea un valor muy real, no podemos conformarnos con
nuestro conocimiento previo, o con la opinión que sobre el
mercado inmobiliario se tiene en nuestro círculo cercano,
familiares, amigos, el panadero de la esquina, sino que
debemos pedir una valoración de nuestro inmueble a quien
realmente conoce el sector, que son las agencias
inmobiliarias.
Pedir una valoración podría ser suficiente, pero hacerlo con
dos o tres agencias nos permite comparar y hacer un
promedio de las valoraciones que nos hayan dado. Es
fundamental saber el valor de mercado de nuestro inmueble,
para a partir de esa tasación, poder incrementar su precio y
vender por encima del valor de mercado.
SEGUNDO.- CONSEGUIR TODA LA DOCUMENTACIÓN DEL
INMUEBLE.
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Parece una obviedad que para vender una vivienda, debamos
contar con una serie de documentos imprescindibles para
llevar a cabo la operación.
Pero, más allá de conseguir la documentación preceptiva u
obligatoria que requieren en las notarías para poder otorgar
la escritura de compraventa, debemos conseguir fortalecer
nuestra imagen ante los posibles compradores, en el
momento en que éstos visitan nuestra vivienda.
Es muy importante conocer en profundidad todos los
documentos de nuestra vivienda, no sólo los necesarios u
obligatorios, sino también todos los que nos aportan
información útil sobre nuestro inmueble.
La información es poder, y el poder es dinero.
Un gesto que suscita confianza en el cliente, es tener
preparado para todas las visitas del día, una carpeta con
fotos y algunos documentos de la vivienda.
Documentos tales como la nota simple del registro de la
propiedad, el catastro, planos, la licencia de 1ª ocupación o
cédula de habitabilidad, y el certificado energético.
Esta carpeta debe ser un regalo que hacemos a cada una de
las visitas, gesto que incrementará enormemente nuestra
buena imagen frente al comprador, sencillamente porque
nadie lo hace.
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DOCUMENTOS:
1) IBI (Necesario para la notaría)
2) Cédula de habitabilidad (Necesario para la notaría)
3) Certificado energético (Necesario para la notaría)
4) Certificado del administrador de fincas (Necesario para
la notaría)
5) Nota simple registral
6) Plano urbanístico
7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca (Necesario
para la notaría, en caso de existencia de hipoteca)
8) Certificado de inspección de la caldera
Pasamos a describir brevemente cada uno de estos
documentos, aunque los desarrollaremos extensamente al
final de esta guía.
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1) I.B.I. (Impuesto de bienes inmuebles).-
Es uno de los documentos preceptivos u obligatorios
para poder otorgar la escritura pública de compraventa
en la notaría, y la Ley determina que aunque Vd. venda
en enero, deberá pagar el IBI de todo el año.
Por ello, es muy frecuente que en el contrato de arras
que se firme con el comprador, se incluya una cláusula
en la que se acuerde que el IBI se pague por las
partes intervinientes, proporcionalmente al tiempo
que cada una de ellas es propietaria del inmueble
durante el año en que se produce la compraventa.
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2) Cédula de habitabilidad (Original y
en vigor).-
Es el documento que
acredita la
habitabilidad de la
vivienda antigua (ya
ocupada anteriormente).
Se expide a instancia del
solicitante, en el caso de
que resulte necesaria para
la contratación de servicios
en la vivienda (Agua,
Electricidad, Gas, etc),
segundas o posteriores
transmisiones, alquiler de viviendas, concesión de
préstamos o venta de viviendas en casos específicos.
3) Certificado energético original.-
Es un certificado imprescindible para vender o alquilar
un inmueble. El certificado energético informa sobre el
consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un
inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.
4) Certificado del administrador de fincas.-
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El certificado de deudas con la comunidad de
propietarios necesario en la venta de pisos.
Supongo que todos sabemos que cuando se vende un
piso (o cualquier inmueble que forme parte de una
propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de
deudas con la comunidad de propietarios, en el que
acredite que el transmitente está al corriente en el pago
de los gastos de comunidad o especifique las deudas que
dicho transmitente tenga con la comunidad de
propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).
Certificación de deuda negativa:
21/08/2008 descargar pdf (58 Kb) Certificación de deuda positiva:
21/08/2008 descargar pdf (57 Kb) Certificación de deuda y requerimiento de pago
21/08/2008 descargar pdf (77 Kb)
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5) Nota simple registral.-
El documento incluye datos relevantes del inmueble
relativos a su descripción, ubicación, extensión,
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titularidad o fecha de adquisición, divididos en varios
apartados:
La finca registral. Es la parte más relevante del
documento donde se identifica el tipo de inmueble. Es
decir, si es rústico o urbano, su extensión, la
orientación, los lindes, en ocasiones, los usos de esa
finca y su número único de registro (C.R.U. o IDUFIR).
Titularidad del inmueble. Datos del titular o titulares
de la finca, el carácter privativo o ganancial del bien, el
modo de adquisición (por título de herencia, por título
de compra…). Normalmente, también consta el nombre
del notario autorizante de la escritura y la fecha.
Cargas de la finca. El inmueble en cuestión puede estar
gravado con cargas o gravámenes reales, en forma de
hipotecas y/o limitaciones al uso, como servidumbres o
usufructos, e incluso pueden figurar inscritos los
arrendamientos del inmueble. Las cargas inscritas
permiten conocer, por un lado, la responsabilidad
económica del inmueble en caso del incumplimiento del
gravamen (hipoteca), y, por otro, las obligaciones que
tiene el titular del inmueble gravado y que adquiriría el
nuevo propietario (servidumbres de paso, de luces o de
vistas, por poner algunos ejemplos).
Notas marginales. Son asientos secundarios (accesorios
de la inscripción principal), que contienen indicaciones o
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circunstancias que permiten aclarar o concretar la
información contenida en la Nota Simple. Pueden
indicar correlaciones con otras fincas registrales (por
ejemplo, determinan la existencia de segregaciones y
enumeran las fincas segregadas), cambios en los
derechos inscritos, cancelaciones de cargas o
gravámenes, etc.
La Nota Simple puede solicitarse de forma presencial en
los Registros de la Propiedad o de forma telemática, en
página http://www.registradores.org/como-conseguir-
tu-informacion-registral/
6) Plano Urbanístico.-
Es el plano urbanístico de nuestra vivienda, de acceso
público, que podemos encontrar en internet (google), y
que se puede imprimir directamente desde la web,
donde figura si nuestra finca tiene o no alguna
afectación urbanística, lo que haría que su valor
disminuya notablemente en el mercado.
7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca.-
Emitido por el banco, debe tener fecha de firma, y el
importe de los intereses diarios, para poder cancelar la
totalidad de la hipoteca el día de la escritura. Es
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necesario que en dicho certificado figure el importe de la
deuda al día de la venta en escritura.
8) Certificado de inspección de la caldera.-
La instalación del gas debe pasar una inspección
completa cada 5 años (4 en País Vasco). Por otro lado
están las calderas, que deben ser revisadas una vez
cada 2 años. Ambas revisiones son necesarias, pero
independientes, en las que se revisa el funcionamiento y
la estanqueidad del contador, las tuberías, las llaves y
gomas y el estado de conservación.
La formula para el éxito en los negocios:
"Valor mayor que Precio"
¿Crees que existe alguna formula mágica para tener éxito en los
negocios?... Pues la respuesta es un rotundo si, y el día de hoy te voy a
compartir esa formula mágica para que la apliques en tu empresa o
negocio.
En realidad no se trata de algo del otro mundo, solo es un concepto
que todas las grandes empresas, como Apple, Starbucks, Steinway y
McDonalds, conocen bien de sobra y lo aplican dentro de sus modelos
de negocio. La formula es: "Valor mayor que Precio"
Uno de los principales errores que cometen muchas de las nuevas
empresas que diariamente se crean en Latinoamérica y Europa, es el
buscar competir con precios bajos cuando países como China y Japón
son líderes en precio a nivel mundial desde hace mucho. Ellos tienen
mano de obra más barata y tecnologías que les permiten fabricar
productos a muy bajo costo.
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Sin embargo, estamos en una sociedad donde los clientes buscan
mucho más que un precio bajo, y en este articulo quiero invitar a todos
los emprendedores que nos leen, a que le apuesten a otras estrategias
distintas a la de precios bajos. Sí tu plan de negocios destaca un
producto de menor precio que el de la competencia, te invito a que
leas este articulo y luego evalúes sí realmente esta es la estrategia
correcta para tu negocio.
Valor vs. Precio
Bien, quiero empezar haciendo una pequeña diferenciación entre los
conceptos de Valor y Precio:
Valor: Es lo que recibe un cliente al adquirir un producto o servicio.
Es lo que da la empresa a sus clientes en sus productos o servicios.
Precio: Es lo que recibe la empresa por la venta de sus productos
o servicios. Es el dinero que da el cliente a una empresa por un
producto o servicio que adquiere.
Es importante conocer esta diferenciación para poder centrar nuestra
estrategia en la generación de valor para el cliente.
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Tal y como dice el titulo de este articulo, La formula para el éxito de un
negocio es: "Valor mayor que Precio", que en otras palabras quiere decir
que tu negocio será exitoso sí tus clientes reciben más de lo que dan por
tu producto o servicio. Así de sencillo. Ahora la cuestión es ¿Cómo lograr
que mi producto o servicio tenga un Valor por encima de su precio?
Distintos enfoques para la fijación de precios
Comenzaremos por ver como se fija el precio de un producto, para ello
tenemos diversas estrategias que se clasifican en 3 enfoques: precios
basados en el costo, precios basados en la competencia y precios
basados en el valor para el cliente. La siguiente tabla resume las
características principales de cada enfoque:
El precio que pongas a un producto será determinante para la
rentabilidad de tu negocio, muchas veces es más conveniente vender
pocas unidades a un alto precio, y en otras ocasiones es más rentable
vender muchas unidades a un precio bajo. Puede ser muy útil realizar lo
que en microeconomia se conoce como un análisis de Elasticidad
precio de la demanda y así determinar cuál es la estrategia de fijación
de precio más conveniente para tu negocio.
Como generar valor para el cliente
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Antes de adentrarnos en el tema del valor, es importante saber que
básicamente existen 3 fuentes de ventaja competitiva, cada una de
ellas representa un atractivo para el cliente:
Ventaja de costo: Se logra cuando las eficiencias de costo de
una empresa le permiten superar constantemente a la
competencia y obtener mayores beneficios económicos.
En este caso, se ofrece un producto de bajo valor para el cliente por lo
cual se debe vender a un precio bajo, pero si seguimos la formula "Valor
mayor que precio", notaremos que es una estrategia valida (pero no es
la única) porque el cliente tiene una percepción de valor baja.
Los productos baratos siempre tendrán un gran mercado a su
disposición porque existe un alto porcentaje de consumidores que solo
buscan precios bajos.
Ventaja de diferenciación: Se logra cuando un producto posee
características únicas que lo diferencian de la competencia.
Suelen ser productos de alto valor para el cliente.
Esta ventaja se logra a través de la innovación.
Ventaja de transacción: Una empresa tiene ventaja de
transacción si las transacciones innovadoras le permiten superar
constantemente a la competencia y obtener mayores beneficios
económicos.
Esta ventaja le permite a la empresa descubrir nuevas combinaciones
de clientes y proveedores que crean mayor valor.
Un negocio puede competir y destacar en el mercado desarrollando
alguna de estas 3 estrategias, pero es la segunda donde el valor para el
cliente se convierte en el pilar de la estrategia.
La clave en la generación de valor está en las expectativas del cliente y
en el grado de satisfacción en que se llenen esas expectativas.
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Desde el punto de vista de la mercadotecnia un producto tiene 3
niveles: básico (características elementales y funcionales), tangible
(características diferenciales como marca, diseño, estilo, calidad, etc) y
aumentado (valor agregado).
Una estrategia centrada en el valor debe enfocarse en crear productos
con características tangibles y aumentadas por encima que las de los
productos de la competencia. Es allí donde se marca la diferencia y
donde se le dan razones al cliente para preferir un producto en lugar de
otro.
Los clientes buscan emociones, sentimientos y experiencias. Las
empresas dispuestas a conquistar el corazón de sus clientes serán las
que logran diferenciarse en el mercado.
Ejemplos de empresas que ofrecen productos de alto valor para el
cliente:
Para efectos prácticos, a continuación te invito a revisar estos casos de
empresas que han aplicado muy bien la estrategia de vender
productos con alto valor y se han posicionado por encima de la
competencia que ofrece productos muchos más baratos.
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Apple: Actualmente es la empresa más valiosa del mundo y tiene
altos margenes de ganancia por la venta de sus productos.
El mercado ofrece infinidad de alternativas a los productos Apple,
pero a sus clientes no les importa pagar más porque saben que
no solo están recibiendo un celular, una tablet o un reproductor
de música digital, sino que la empresa les entrega status, calidad,
diseño, usabilidad y muchos otros valores diferenciales que dan
valor al producto.
Steinway: Los pianos Steinway son los más caros del mercado,
pero el anhelo de todo pianista profesional es poder tener uno.
Cada piano Steinway es hecho de manera especial y no
masivamente como los hace la competencia. El resultado final es
un producto de gran valor por el que los clientes están dispuestos
a pagar mucho dinero.
Starbucks: Un café en Starbucks puede salirte hasta 3 veces más
costoso que en otra cafetería, pero la empresa ha sabido
posicionarse como un lugar agradable que propicia las relaciones
profesionales y por ello sus clientes pagan más de lo que estarían
dispuestos a pagar en otro negocio.
¿Cómo calcular el valor de un producto?
El principal obstáculo para la adopción de una estrategia basada en el
valor para el cliente es la dificultad para calcular y transmitir esa
percepción de valor.
Una metodología para calcular el valor es tomar el precio de la mejor
alternativa que tiene el cliente (valor de referencia) y sumarle el valor
diferencial con respecto a la oferta alternativa.
Otras ideas prácticas es realizar entrevistas con expertos, medir y evaluar
la satisfacción del cliente usando el producto, organizar focus groups,
realizar análisis conjunto y realizar cuestionarios a clientes para
identificar las características más importantes que esperan del
producto.
Conclusiones
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El contexto empresarial cada vez se hace más complejo y requiere que
las compañías adopten estrategias de negocio que los diferencien de
la competencia.
Mantener precios bajos es una estrategia que funciona, pero no es la
única estrategia. Es hora de que se desarrollen negocios que le
apuesten a crear productos de alto valor, especialmente en la
economía Latinoamericana donde hay potencial para generar
propuestas de valor innovadoras y atractivas.
Transmitir al cliente la percepción de valor es el principal reto cuando se
quiere adoptar esta estrategia, pero una vez se logra, el negocio puede
obtener grandes margenes de rentabilidad muy por encima del costo
de producción. Una buena estrategia de marketing es clave para
lograrlo.
JAVIER DIAZ
http://www.negociosyemprendimiento.org/2013/01/formula-para-el-exito-en-los-negocios.html
CAP. 3. Preparación de la vivienda antes de ponerla a la
venta.
EL LAVADO DE CARA PARA VENDER TU CASA
(HOME STAGING)
Ahora que tenemos más información, y podemos contestar
las preguntas difíciles, es el momento de mirar con
objetividad nuestra vivienda;. es momento de empezar a ver
nuestra vivienda con los ojos del comprador y de romper
vínculos afectivos con la vivienda que vamos a vender.
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GENERALIDADES:
Vea su vivienda con objetividad. Será importante que la pinte
toda de blanco, ya que es un color que brinda amplitud y paz.
Concepto a entender: las cosas que se quieren vender bien
deberemos presentarlas lo más atractivas posibles. Además
de pintarlo de blanco, y asearlo hasta el hartazgo, tiene que
pensar en vaciarlo cuanto antes. Y aquí tenemos dos
caminos, en base al presupuesto que maneje para este tipo
de mejoras:
Si no dispone de mucho capital para mejoras, lo
indicado es dejarlo vacío, limpio y pintado de blanco. No
es lógico pretender venderlo más alto que la tasación de
mercado, y no invertir ni siquiera trescientos euros en
pintura y decoración.
Otra alternativa es reformarlo a muy bajo coste, Se trata
de hacer una reforma simple, pero sumado a una
decoración agradable, formar un buen cóctel de
espejismo visual, que sobrevalorará la vivienda de
manera magnífica. Su inversión es segura e
increíblemente rentable.
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La rehabilitación de una vivienda de lujo en España puede llegar a aumentar su precio en más de un 65% dependiendo de las características de la propiedad en protegido concreto. Así, con un coste de reforma que oscila entre los 1.000 y los 1.500 euros por metro cuadrado, las obras tendrían un coste de entre 200.000 y 250.000 euros para un
piso de 200m2. Esto significa que un piso en zonas prime de grandes ciudades como Barcelona o Madrid y con un valor antes de
ser reformado de 1,2 millones de euros puede revalorizarse hasta los 2 millones de euros tras la reforma, por lo que el precio del metro cuadrado pasa de los 6.000 euros/m2 a los 10.000 euros/m2. Es decir, que cada metro cuadrado reformado presenta un aumento del precio del 66%. Este aumento se explica tanto por la alta demanda de obra nueva o reformada en el mercado del lujo como por el riesgo que implica iniciar cualquier proceso de reforma en viviendas de particularidades y necesidades muy específicas. Por otro lado, en un piso de 70m2 con un precio 250.000 euros, el coste total de la reforma ascendería a los 35.000 euros (500 euros/m2) y su precio de venta podría ascender hasta los 300.000 euros, un 20%
más que antes de la reforma pero lejos de las cifras que registran las propiedades de lujo. En este sentido, más del 60% de las viviendas se construyeron hace más de 30 años, por lo que el parque de viviendas español tiene necesidades claras de renovación. De hecho, a raíz de esta obsolescencia las viviendas de nuestro país consumen el doble de energía de la que deberían.
Si nuestra vivienda es de nueva construcción, o tiene menos
de doce años, la puesta en escena de cara a la presentación
social de nuestra propiedad, es mucho más sencilla. De todos
modos, no se salvará del manual de decoración.
¡La presentación es esencial! La preparación a medida,
práctica, estética, de los inmuebles para la venta es esencial.
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BENEFICIOS
Un inmueble más atractivo, moderno y luminoso destaca en
el mercado. Consigue más visitas, más interés, mejores
ofertas.
RESULTADOS
Los inmuebles preparados consiguen un comprador o un
inquilino en menos tiempo y a mejor precio.
La preparación a medida de un inmueble a la venta, estética
y práctica, con el objetivo de conseguir una venta más rápida
y a mejor precio es una técnica del sector inmobiliario.
LAS 7 ETAPAS DE PREPARACIÓN DE UNA VIVIENDA PARA SU VENTA
Mejorar el estado de presentación de un piso o de una
casa antes de ponerlo a la venta es un concepto que se
difunde cada vez más en nuestro país, para hacer frente al
profundo cambio en las condiciones del mercado
inmobiliario. Está ya comprobado en decenas de inmuebles
que una preparación adecuada sirve para tener muchas más
posibilidades de vender más rápidamente y al mejor precio!
A continuación están las 7 etapas de una buena preparación
estética de un piso o de una casa:
1. Reparar: enchufes descolgados, grietas en las paredes,
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baldosas rotas, grifos que gotean... la atención de los
compradores se fija en los puntos malos. Hacer algunas
reparaciones previas evita esto, y es una ayuda tremenda en
el proceso comercial inmobiliario
2. Despejar y despersonalizar: fuera los muebles en exceso,
que comen los espacios además de oscurecerlos. Fuera todo
lo que identifica demasiado una casa a sus actuales
propietarios. Neutralidad, sobriedad y amplitud son las claves
que permiten atraer y recibir visitas más exitosas en una
vivienda
3. Pintar: en muchos casos, una mano de pintura sirve para
dar a un piso el tono fresco y luminoso que será decisivo en
la búsqueda de un comprador
4. Limpiar: si está sucio el inmueble, la primera impresión es
negativa y muchos compradores potenciales se echan por
atrás desde el primer momento. ¿Para qué arriesgar esto?
5. Amueblar: un espacio vacío siempre parece más estrecho
y menos acogedor que un espacio amueblado, aunque sea
ligeramente. Las empresas de home staging ponen a
disposición todo el material necesario
6. Iluminar: fuentes de luz más numerosas y más potentes,
cortinas traslucidas... existen muchos trucos para optimizar
este criterio absolutamente fundamental a la hora de facilitar
y acelerar ventas inmobiliarias
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7. Decorar y modernizar: para que el piso o la casa entre
por los ojos de los potenciales compradores, para que se
diferencie en su mercado, para que tenga mayores
posibilidades de venderse, tiene que tener algo más: un toque
y un estilo que gusten a todos desde el primer segundo. Las
transacciones inmobiliarias se basan en razón y también en
emoción!
Esta preparación inicial requiere tiempo y dedicación, pero es
necesaria y eficiente para quien quiere vender rápidamente
su casa.
¿QUÉS ES EL HOME STAGING?
El concepto de Home Staging es un conjunto de técnicas que
permiten realzar una vivienda y darle un aspecto más
atractivo para los posibles compradores. Home Staging
significa literalmente puesta en escena de la casa. Estas
técnicas fueron desarrolladas en los Estados Unidos hace
unos treinta años y están siendo aplicadas ahora en Europa
en países como Reino Unido, Suecia o Francia.
El objetivo del Home Staging es acondicionar una vivienda
para que se venda lo más rápido posible y al mejor precio.
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Concretamente el Home Staging consiste en:
Despersonalizar
Ordenar
Despejar
Limpiar
Reparar
Organizar el espacio y armonizar
El trabajo consiste en utilizar estas técnicas para resaltar los
puntos fuertes y minimizar los puntos débiles de un
inmueble. Por lo tanto, no se trata de esconder los defectos,
sino de arreglarlos. Tampoco se trata de decorar la casa, ya
que la decoración es algo muy personal y en el caso del Home
Staging el objetivo es convertir la vivienda en un sitio neutro
y acogedor en el que la mayoría de los visitantes se sientan
cómodos.
CAP. 4. Comenzando con la venta.
Ahondando en la idea de que la operación de venta debe
hacerse de una manera extraordinaria, buscando la
excelencia en todos y cada uno de los pasaos de venta,
debemos distinguirnos del resto de vendedores entendiendo
que la presencia del propietario-vendedor suele ser más eficaz
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que todo, vendiendo credibilidad y confianza, y actuando
satisfactoriamente ante los vendedores, con la mejor de
nuestras sonrisas.
Por otra parte, se ha de ser permisivo con los horarios,
intentando hacer todas las visitas posibles, sin desperdiciar
ninguna. En menos de 60 días su vivienda debería estar
vendida.
Haciendo hincapié en el tema de los horarios, es importante
adaptarse a las horas en que los posibles compradores
pueden hacer la visita al inmueble; aunque hay que tener en
cuenta también, y esto es aún más importante, que se debe
adaptar el momento de recibir visitas con las características
del inmueble; si el inmueble es alto y soleado sería mucho
más conveniente enseñar la vivienda de día, y si es bajo y con
poca luz, enseñarlo de noche.
Conozca en qué momento del día su vivienda ofrece el mejor
aspecto.
Cómo realizar una visita de venta
De acuerdo con lo que ya hemos ido viendo en esta guía,
nuestra vivienda debe exponerse de la mejor manera
posible; nosotros debemos tener buena presencia y lucir
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nuestra mejor sonrisa; y tener preparado nuestro
“regalo” para la visita, en forma de dossier con fotos y
algunos de los documentos de nuestra vivienda.
Con mucha tranquilidad se debe ir recorriendo la
vivienda, mostrando todas las estancias, y hablando de
las características y beneficios de cada una. Ejemplo: si
el piso es soleado, se ahorra más en calefacción.
Por eso es importante preparar antes de la visita, una
relación de las características de la vivienda,
transformándolas en beneficios.
La visita debe terminarse en el sitio más agradable o
acogedora de la casa, donde debemos permanecer con el
comprador los últimos minutos, y en donde es
importante recabar, en ese momento, la mayor cantidad
posible de información del comprador.
Para ello, previamente durante el recorrido por la
vivienda, hemos debido empatizar con el comprador lo
máximo posible, , buscando cosas en común,
empatizando con sus hobbies…; y por supuesto,
luciendo nuestra mejor sonrisa: es casi imposible que
una persona se muestre desagradable frente a una
persona que le está sonriendo”.
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La información que deberíamos obtener del comprador
es nombre, teléfono, dirección de correo electrónico,
Facebook…
No podemos cometer el error de pensar que si el
comprador no ha señalizado el mismo día de la visita, no
nos comprará nunca el inmueble. La gente cambia
mucho de opinión, y lo que hoy es no, mañana puede
ser sí.
No podemos permitir que todo muera el mismo día de la
visita.
Seguimiento del comprador
Con la información que hemos obtenido del comprador,
debemos hacer un seguimiento que, lógicamente tiene
que ser ejecutado con planificación, y sobre todo con
mucho juicio.
Sin ser molestos, a todos los compradores se les debe
hacer un seguimiento personalizado en intensidad y
repetición, en función del grado de interés que haya
mostrado durante la visita.
Recordar por whatsapp o por mail que el inmueble sigue
en venta, informar de actualizaciones en el precio o en
las condiciones de venta, son algunas de las maneras de
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no perder comunicación con los visitantes; invente
motivos para no perder comunicación.
Cómo concluir una visita
Es importante tener preparado un contrato de arras o
señal, y el resto de la documentación de la vivienda para
poder coger una señal en ese momento.
Debemos trasladar el mensaje de “compra ya”, y llegar al
límite máximo con los compradores. Hay que empezar a
familiarizar al comprador con la compra definitiva de la
vivienda; “¿le gusta la vivienda?, piense que está junto
al colegio de sus hijos, tiene muy buenas
comunicaciones, autobús, hospitales…”, ensalzando el
tipo de vida que puede llevar ahí.
“Realmente viendo cómo se adapta a lo que busca,
preferiría no enseñarlo más, me daría pena por Vd.”, y
transmitir al comprador que el hecho de dejar dinero
para reservarlo es totalmente testimonial, un paso
insignificante, casi.
Lo importante es que entienda las consecuencias
favorables de comprar ese inmueble, lo que le ayudará
social o geográficamente a la familia la adquisición de su
vivienda; de esta forma disminuirá muchísimo el tiempo
de reflexión de éste para la decidir la compra definitiva.
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Cómo captar el mayor número de visitantes-
compradores
- Portales inmobiliarios
- Cartel
- Página web
Portales inmobiliarios
Actualmente son imprescindibles, por lo que es
conveniente anunciarse en todos los que se pueda; pero
¡ojo!, el anuncio que se publique debe ser igual en todos
los portales inmobiliarios, igual el precio, las
características, la descripción, las fotos…
Esto es muy importante porque datos contradictorios en
los anuncios de una misma vivienda genera mucha
desconfianza en los posibles compradores.
Hay que publicar los anuncios, y después hay que
mantenerlos en las primeras posiciones:
Ejemplo: en el portal Idealista, hay que ir haciendo
periódicamente cambios en el anuncio, el texto, la
posición de las fotos; cada actualización hace que se
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posicione más arriba el anuncio. En el portal Fotocasa
no basta con actualizarlo, sino que hay que pagar para
destacar el anuncio y mantenerlo bien posicionado.
Y por último, no hay que dejar de utilizar la herramienta
que ofrecen estos portales, de traducir el texto de
nuestro anuncio a otros idiomas (inglés, chino, ruso o
francés), ya que estos portales tienen salida
internacional y nuestros anuncios llegan a clientes
realmente exclusivos.
Cartel
Aunque bien es verdad que el cartel atrae a muchos
curiosos, es necesario ponerlo porque también atraerá,
aunque en mucha menor medida, a potenciales
compradores que estén buscando vivienda en una zona
muy delimitada, donde se encuentre nuestra vivienda.
Siguiendo con nuestra premisa de distinguirse y de
buscar la excelencia en todos los pasos que demos para
alcanzar nuestro objetivo (que no es otro que vender a
un precio superior al de mercado), el cartel debe ser
muy atractivo, y anunciar nuestra página web.
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Página Web
Es muy recomendable hacer una página web, única y
exclusivamente sobre la vivienda que vamos a vender.
La página debe ser sencilla y la podemos crear a través
de agún sitio (en google hay muchísimos) donde con
sencillos pasos podemos diseñar nuestra propia web.
La página debe describir las características principales
de la vivienda, sus beneficios y varias galerías de fotos y
vídeos.
Galerías de fotos por secciones, dedicada cada una a
una estancia de la casa; fotos exteriores, no sólo del
inmueble sino del entorno, parques, plazas,
monumentos, hospitales, colegios, supermercados…
Y vídeos, muchos vídeos; gran parte de los inmuebles
anunciados en los portales no contienen vídeos, y sin
embargo son fundamentales; muchas fotos, muchos
vídeos y mucho texto explicativo.
La web también debe contener nuestros datos de
contacto, y también un formulario de contacto para que
el posible comprador también pueda contactarnos por
ese medio.
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Por último, debemos dejar claro en la web, que su
inmueble se vende como bien de inversión, dejando muy
claro el porcentaje de rentabilidad anual que tendrá el
comprador.
7 recomendaciones sobre tu sitio web inmobiliario .
Recomendación nº1.
“La Web Inmobiliaria que Produce Emociones es la que Genera
Solicitudes de Información”
Los mejores sitios web inmobiliarios, tocan el corazón de los
visitantes. Sobre todo cuando el sitio web se destina a vender una
nueva promoción inmobiliaria.
Esta observación te puede parecer exagerada e incluso sin
fundamento, sin embargo los compradores de inmuebles se
sienten más atraídos por la promesa de una mejora en su estilo de
vida, que por el precio o ubicación del inmueble. Un esposo
puede comprar una casa para complacer a su esposa.
Recomendación nº2.-
“Cuantos Menos Datos Solicites a tus Cliente Online Mejor”
Cuando solicites información piensa en tu cliente; no en ti. Piensa
en cómo se siente un cliente al dar los datos personales a un
desconocido.
Recomendación nº3.-
“Genera Credibilidad con información adicional”
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Ofrece información adicional sobre el mercado inmobiliario en tu
zona de actuación. A los visitantes no les interesan las noticias del
sector inmobiliario en tu zona; les interesa los precios de las
viviendas en tu zona, como se valora un inmueble, como es el
estilo de vida en esa zona,
Recomendación nº4.
Sólo tienes 2 maneras de generar tráfico a tu sitio web inmobiliario:
1.optimizando la búsqueda orgánica que hacen tus potenciales
clientes y 2.- pagando por ese tráfico.
1.-Optimizandola búsqueda orgánica.
Puesto de manera sencilla, lo que en realidad haces cuando
optimizas la búsqueda orgánica de tu sitio web es ayudar a
Google y a otros buscadores a ofrecer un mejor servicio de
búsqueda a todos los que utilizamos la web. La misión de un
buscador es que tu encuentres PRECISAMENTE lo que estas
buscado en cuestión de segundos. Por tanto, tienes que seguir las
reglas de Google y otros buscadores para que ellos puedan
facilitar este servicio continuamente.
2.- Pagar por tráfico
Hoy en día cualquier sitio web inmobiliario que se suba a internet
tiene algún tipo de optimización, pero son pocas las que están
bien optimizadas y se mantiene bien optimizadas. Por eso no se
encuentran en las primeras páginas de Google y para generar
tráfico tiene que pagar por él anunciándose en los buscadores,
en los portales inmobiliarios, en las redes sociales y en otros
medios.
Recomendación nº5.
El proceso de venta en internet para cualquier negocio sigue
estas 3 fases:
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1ª Fase: Generas visitas a tu Sitio web.
2ª Fase: Conviertes un % de esas visitas en solicitudes de
información.
3ª Fase: Conviertes un % de esas solicitudes en ventas gracias a
que puedes interactuar personalmente con estos clientes.
Y tienes que completar estas 3 fases en el menor tiempo posible
de forma constante.
Tu objetivo es captar clientes que quieran comprar AHORA, no
dentro de 6 meses. Esto se llama conseguir clientes
CUALIFICADOS.
Recomendación nº6.
El mejor sitio web, no vende inmuebles. Los inmuebles los vendes
tú y tu equipo comercial. El objetivo nº.1 de un sitio web
inmobiliario es generar solicitudes de información.
Recomendación nº7.
Necesitas conocer las personas que visitan tu sitio web.
Sólo el tener algunos datos de tu visitante te permitirá interactuar
con él y poder ayudarle a comprar, alquilar o vender. Si no hay
solicitudes, no hay interacción; y sin interacción no hay ventas. Tu
sitio web no vende por sí sola; vendes tú.
Autor: Carlos Pérez-Newman – Experto en Marketing y Venta Inmobiliaria.
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Diferénciese de todos a la hora de vender; todo el mundo
debe saber que está vendiendo su inmueble, y que éste es
especial; que hasta el cartel es diferente, y que la puesta
en escena y la cortesía con las visitas es suprema.
Éste es el gran secreto, ser distintos en cada pequeño
paso de la operación y dar el salto de calidad.
Todo lo que se hace con anhelo, deseo y positivismo está
destinado a triunfar.
FIN
DOCUMENTOS
1) IBI (Necesario para la notaría)
2) Cédula de habitabilidad (Necesario para la notaría)
3) Certificado energético (Necesario para la notaría)
4) Certificado del administrador de fincas (Necesario para la
notaría)
5) Nota simple registral
6) Plano urbanístico
7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca (Necesario para
la notaría, en caso de existencia de hipoteca)
8) Certificado de inspección de la caldera
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1) I.B.I. (Impuesto de bienes inmuebles).-
Es uno de los documentos preceptivos u obligatorios para poder
otorgar la escritura pública de compraventa en la notaría, y la Ley
determina que aunque Vd. venda en enero, deberá pagar el IBI de
todo el año.
Por ello, es muy frecuente que en el contrato de arras que se
firme con el comprador, se incluya una cláusula en la que se
acuerde que el IBI se pague por las partes intervinientes,
proporcionalmente al tiempo que cada una de ellas es
propietaria del inmueble durante el año en que se produce la
compraventa.
El IBI es un tributo directo de carácter real, de titularidad municipal y exacción obligatoria que grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 del TRLRHL. Se trata de un impuesto de devengo periódico y de gestión compartida con la Administración del Estado. Hecho imponible
El hecho imponible está constituido por la titularidad de alguno de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales:
1. De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.
2. De un derecho real de superficie. 3. De un derecho real de usufructo. 4. Del derecho de propiedad.
Ésta es una lista cerrada, de forma que ningún otro título jurídico constituye el hecho imponible del impuesto, ya que el legislador ha querido excluir otro tipo de derechos como puede ser el derecho de uso y habitación o la propiedad dividida. En el supuesto de que concurriesen los derechos enumerados anteriormente, el hecho imponible quedaría delimitado únicamente por uno de ellos, atendiendo a su orden de enumeración.
EJEMPLO
Si sobre un bien inmueble concurriesen el superficiario y el usufructuario, quedaría sometido a tributación solamente el superficiario.
Si concurriesen el usufructuario y el propietario, el titular gravado por el IBI sería el usufructuario.
Supuestos de no sujeción
El TRLRHL recoge los siguientes supuestos de no sujeción al IBI:
1. Las carreteras, los caminos, las demás vías terrestres y los bienes del dominio público marítimo-terrestre e hidráulico, siempre que sean de aprovechamiento público y gratuito.
2. Los siguientes bienes inmuebles propiedad de los municipios en que estén enclavados:
Los de dominio público afectos a uso público.
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Los de dominio público afectos a un servicio público gestionado directamente por el Ayuntamiento, excepto cuando se trate de inmuebles cedidos a terceros mediante contraprestación.
Los bienes patrimoniales, exceptuados igualmente los cedidos a terceros mediante contraprestación.
A "A efectos del IBI", el concepto de bien inmueble no coincide ni con el concepto recogido en el Código Civil ni con el utilizado en la legislación hipotecaria.
De acuerdo con la normativa catastral, tienen la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios propietarios pro indiviso, y en su caso, de las construcciones existentes en dicha parcela o porción del suelo, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de la existencia o no de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.
Por equiparación, también tienen la consideración de bienes inmuebles:
los diferentes elementos privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto formado por los diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en una unidad de acto y en las condiciones que reglamentariamente se determinen, como por ejemplo, los trasteros y las plazas de garaje que se adquieren con una vivienda, en pro indiviso, adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente del titular de dicha vivienda.
los bienes inmuebles de características especiales
el ámbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesión administrativa sobre bienes inmuebles o sobre los servicios públicos a los que se hayen afectos.
Hay que tener en cuenta que la calificación de un bien inmueble como urbano en el planeamiento urbanístico, no tiene porqué coincidir con la calificación que dicho terreno tenga a efectos del IBI.
EJEMPLO
Un terreno respecto al cual la ordenación urbanística prevea su paso a suelo urbanizado, pero sin que se hayan terminado las correspondientes actuaciones de urbanización, a efectos del IBI sigue teniendo la calificación de suelo rústico.
Los distintos bienes inmuebles a los efectos del IBI se clasifican y definen en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario. Hemos de distinguir entre bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales. Bienes inmuebles rústicos y urbanos
La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, operó una serie de modificaciones en la normativa catastral contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario, introduciendo una nueva definición de lo que es suelo de naturaleza urbana, así como una serie de previsiones y cautelas a efectos de constancia documental y registral de la referencia catastral de los inmuebles.
El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo. Se entiende por suelo de naturaleza urbana el clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano, los terrenos urbanizables según el planeamiento y que estén incluidos en sectores, el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle y el que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Tendrán la misma consideración aquellos suelos en los que puedan ejercerse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores según la legislación autonómica. El suelo que integre los bienes inmuebles de características especiales se exceptúa de tal consideración.
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Se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales. Bienes inmuebles de características especiales
Constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble.
En concreto, tendrán esta consideración: 1. Los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo y las
centrales nucleares. 2. Las presas, saltos de agua y embalses, incluidos su lecho o vaso, excepto las destinadas
exclusivamente al riego. 3. Las autopistas, carreteras y túneles de peaje. 4. Los aeropuertos y puertos comerciales.
A los cambios operados por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal en la normativa catastral contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2004 del Catastro Inmobiliario, hay que sumar ahora los cambios introducidos por la Ley 16/2007 de 4 de julio de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, que ha introducido diversos cambios a efectos de sujeto pasivo, valoración e inscripción de inmuebles de características especiales, Cabe destacar la siguiente precisión a efectos de inscripción en el catastro y valoración de estos inmuebles de características especiales: no se excluirá la maquinaria integrada en las instalaciones, ni aquella que forme parte de las mismas o que esté vinculada físicamente a ellas, precisión que no sólo afecta a este impuesto. Esta nueva regulación ha conllevado la aprobación del Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales y la Orden 821/2008, de 24 de marzo, que establece las condiciones del suministro de la información relativa a los bienes inmuebles de características especiales objeto de concesión administrativa. Exenciones
Del contenido del TRLRHL se puede deducir que existen tres clases de exenciones: las que se conceden de oficio, es decir, automáticas; las rogadas, que requieren para su concesión la previa solicitud del interesado, y las potestativas, que exigen una ordenanza que las establezca y regule.
Exenciones de oficio. Estas exenciones son las siguientes: 1. Los inmuebles que sean propiedad del Estado, de las comunidades autónomas o de las
entidades locales que estén directamente afectos a la seguridad ciudadana y a los servicios educativos y penitenciarios, así como los del Estado afectos a la defensa nacional. Para que opere esta exención es necesario que concurra la afectación directa de los bienes a los servicios públicos que indica el precepto y que la titularidad del bien pertenezca a determinadas entidades públicas.
2. Los bienes comunales propiedad del Ayuntamiento y su aprovechamiento se realiza por el común de los vecinos en los supuestos de aprovechamiento por un tercero mediante contraprestación y los montes vecinales en mano común, ya que se trata de montes de naturaleza especial que pertenecen a agrupaciones vecinales en su calidad de grupo social y no como entidad administrativa, montes que vienen aprovechándose en mano común consuetudinariamente por los miembros de las agrupaciones vecinales por su simple condición de vecinos.
3. Los inmuebles de la Iglesia católica, en los términos previstos en el Acuerdo entre el Estado español y la Santa Sede sobre Asuntos Económicos, de 3 de enero de 1979, aunque éste se refería a la contribución territorial urbana, precedente del IBI, y los de las asociaciones confesionales no católicas legalmente reconocidas, en los términos establecidos en los respectivos acuerdos de cooperación suscritos en virtud de lo dispuesto en el artículo 16 de la Constitución. La exención resulta aplicable desde la finalización de la construcción del inmueble, sin que resulte aplicable al inmueble en construcción o al solar en el que previsiblemente se construya. La exención abarca los lugares de culto, dependencias y edificios y locales anejos destinados a oficinas,
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seminarios o a la formación, jardines, huertos y dependencias de dichos inmuebles, salvo aquellas destinadas a industrias o cualquier uso lucrativo.
4. Los inmuebles de los que sea titular la Cruz Roja Española, con independencia de su destino.
5. Los inmuebles a los que sea de aplicación la exención en virtud de convenios internacionales en vigor y, a condición de reciprocidad, los de los Gobiernos extranjeros destinados a su representación diplomática, consular o a sus organismos oficiales. Para que opere esta exención se exige la titularidad del bien y que se destine el inmueble a las funciones de representación, ya que la exención no se aplica a los inmuebles destinados a vivienda.
6. La superficie de los montes poblados con especies de crecimiento lento reglamentariamente determinadas, cuyo principal aprovechamiento sea la madera o el corcho, siempre que la densidad del arbolado sea la propia o normal de la especie de que se trate.
7. Los terrenos ocupados por las líneas de ferrocarriles y los edificios enclavados en ellos que estén dedicados a estaciones, almacenes o a cualquier otro servicio indispensable para la explotación de dichas líneas. Exenciones rogadas
Las exenciones rogadas se aplican previa solicitud del interesado. Procede su aplicación desde que concurren los requisitos legales para ello, y no tanto desde el momento de su solicitud, de forma que, concurriendo los requisitos exigidos aun cuando se solicite la exención en un momento posterior al tiempo en que debió comenzar su disfrute, el reconocimiento de este beneficio fiscal tendrá efectos retroactivos respecto a ese momento. Previa solicitud del interesado, estarán exentos:
Los bienes inmuebles que se destinen a la enseñanza por centros docentes acogidos, total o parcialmente, al régimen de concierto educativo, en cuanto a la superficie afectada a la enseñanza concertada. Esta exención deberá ser compensada por la Administración competente.
Los declarados expresa e individualizadamente monumento o jardín histórico de interés cultural y estén registrados como integrantes del Patrimonio Histórico Español. Esta exención alcanzará exclusivamente a los bienes urbanos que reúnan una serie de condiciones.
La superficie de los montes en que se realicen repoblaciones forestales o regeneración de masas arboladas sujetas a proyectos de ordenación o planes técnicos aprobados por la Administración forestal. Esta exención tendrá una duración de 15 años, contados a partir del periodo impositivo siguiente a aquel en que se realice su solicitud. Exenciones potestativas
La aplicación de estas exenciones depende de la voluntad municipal para establecerlas, por lo que se aplicarán exclusivamente en aquellos ayuntamientos que decidan hacerlo y así lo establezcan en la correspondiente ordenanza fiscal.
Las ordenanzas fiscales podrán regular una exención a favor de los bienes de que sean titulares los centros sanitarios de titularidad pública, siempre que estén directamente afectados al cumplimiento de los fines específicos de los referidos centros. Además, los ayuntamientos podrán establecer, en razón de criterios de eficiencia y economía en la gestión recaudatoria del tributo, la exención de los inmuebles rústicos y urbanos cuya cuota líquida no supere la cuantía que se determine mediante ordenanza fiscal.
Existe otro grupo de exenciones que se establecen en otros textos legales ajenos al TRLRHL. Así, tenemos:
Exención aplicable a las entidades sin fines lucrativos, tales como fundaciones, asociaciones de utilidad pública, federaciones deportivas, federaciones y asociaciones de entidades sin fines lucrativos, asociaciones benéficas, etcétera, respecto de aquellos bienes de los que sean titulares estas entidades, salvo aquellos que estén afectos a explotaciones económicas no exentas del IS (artículo 15.1 de la Ley 49/2002). Esta exención es compatible con las establecidas en el TRLRHL y está condicionada a que se comunique al Ayuntamiento correspondiente la opción por la aplicación del régimen fiscal previsto en la Ley 49/2002.
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Exención por daños causados en bienes inmuebles por fenómenos meteorológicos adversos o por catástrofes o calamidades. Esta exención se prevé para paliar los daños ocasionados por estos fenómenos adversos o catástrofes mediante la aprobación de reales decretos-leyes, con aplicación circunscrita a las áreas geográficas afectadas. Sujetos pasivos
Los sujetos pasivos, a título de contribuyentes, son las personas naturales y jurídicas, las herencias yacentes y comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad o un patrimonio separado susceptible de imposición jurídica que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible del IBI: una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos, un derecho real de superficie, un derecho real de usufructo o un derecho de propiedad.
El sujeto pasivo podrá repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común. EJEMPLO
¿Puede ser el inquilino de un inmueble sujeto pasivo del IBI por dicho inmueble?
La respuesta es no, ya que si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a los propietarios repercutir la cuota tributaria sobre el arrendatario, ello no supone la traslación de la condición de sujeto pasivo, ya que este hecho nada influye en la Administración, para la que el sujeto pasivo seguirá siendo el propietario y será a éste a quien exija el pago del impuesto.
La normativa del impuesto contempla también la figura del sustituto del contribuyente en relación con los inmuebles explotados en régimen de concesión cuando concurran varios concesionarios sobre un mismo inmueble de características especiales, consistente en que será sustituto del contribuyente el que deba satisfacer el mayor canon, ello sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común a los demás concesionarios, girándoles la parte de la cuota líquida que les corresponda en proporción a los cánones que deban satisfacer cada uno de ellos.
Los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la LGT, en los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible del impuesto.
Los copartícipes o cotitulares de las entidades sin personalidad jurídica del artículo 35.4 de la LGT responden solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones. Base imponible
La base imponible del IBI estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a lo dispuesto en las normas reguladoras del catastro inmobiliario.
El valor catastral estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. El valor catastral no podrá superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijará mediante orden ministerial un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. Este coeficiente aplicable a todas las valoraciones de bienes inmuebles urbanos y de características especiales está establecido en un 0,5%. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.
La determinación del valor catastral se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, que es un documento administrativo en el que se recogen, según los casos, los criterios, módulos de valoración, planeamiento
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urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo dicha determinación, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores.
El valor catastral de los bienes inmuebles urbanos y rústicos se determinará mediante el procedimiento de valoración colectiva o de forma individualizada. A) Procedimiento de valoración colectiva
El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles de una misma clase podrá iniciarse de oficio o a instancia del ayuntamiento correspondiente cuando, respecto a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias. El procedimiento de valoración colectiva puede, a su vez, ser:
1. De carácter general, cuando requiera la aprobación de una ponencia de valores total. Sólo podrá inciarse una vez transcurridos, al menos, cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general, y se realizará, en todo caso, a partir de los diez años desde dicha fecha.
2. De carácter parcial, cuando requiera la aprobación de una ponencia de valores parcial. 3. De carácter simplificado, cuando se produzca una modificación de planeamiento que
determina la variación del aprovechamiento urbanístico de los bienes inmuebles manteniendo el uso de los bienes inmuebles y cambios de naturaleza del suelo por incluirlos en ámbitos delimitados.
Los acuerdos adoptados en los procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación.
La notificación del procedimiento simplificado tendrá efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que tuviere lugar la modificación del planeamiento del que traiga causa, con independencia del momento en que se inicie el procedimiento y se produzca la notificación de su resolución. B) Procedimiento de valoración individual
El procedimiento de valoración individual se utiliza cuando sea necesaria la determinación individualizada del valor catastral del inmueble afectado., de acuerdo con sus nuevas características. Se trata de valoraciones que derivan de la formalización de declaraciones, comunicaciones y solicitudes, de procedimientos de subsanación de discrepancias o de actos de inspección catastral. C) Procedimiento de valoración de bienes inmuebles de características especiales
La valoración de los bienes de características especiales se determinará mediante un procedimiento que se iniciará con la aprobación de la correspondiente ponencia especial. La notificación, efectividad e impugnación de los valores catastrales resultantes de este procedimiento se regirán por lo dispuesto para el procedimiento de valoración colectiva general y parcial.
EJEMPLO
Procedimiento de valoración colectiva general de bienes inmuebles en el que el valor catastral asignado ha sido notificado el 17 de septiembre de 2008: el valor catastral tendrá efectividad el 1 de enero de 2009.
Una finca sometida a un procedimiento simplificado de valoración colectiva de bienes inmuebles, al estar enclavada en un polígono industrial y ser ahora destinada a la construcción de inmuebles de carácter residencial. El valor catastral se asignó el 16 de febrero de 2009 y el planeamiento se modificó el 31 de octubre de 2008. El valor catastral tendrá efectividad el 1 de enero de 2009."
Las LPGE podrán actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes, que podrán ser diferentes para cada clase de inmuebles y fijar coeficientes de actualización por grupos de municipios, que se determinarán en función de su dinámica inmobiliaria,
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de acuerdo con la clasificación de los mismos que se establezca reglamentariamente. Estos coeficientes se aplicarán sobre los valores catastrales actualizados con carácter general. Base liquidable
La base liquidable del impuesto será el resultado de practicar, de oficio, en la base imponible una reducción que responde a las siguientes características:
Es aplicable a aquellos bienes inmuebles urbanos y rústicos que se encuentren en algunas de estas dos situaciones:
Inmuebles cuyo valor catastral se incremente como consecuencia de procedimientos de valoración colectiva de carácter general en virtud de la aplicación de la primera ponencia total de valores aprobada con posterioridad al 1 de enero de 1997 o de sucesivas ponencias totales de valores que se aprueben una vez transcurrido el periodo de reducción que se señalará posteriormente.
Inmuebles situados en municipios para los que se hubiera aprobado una ponencia de valores que haya dado lugar a la aplicación de la reducción anterior y cuyo valor catastral se altere, antes de finalizar el plazo de reducción, por procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial, simplificados de valoración colectiva o de inscripción mediante declaraciones, comunicaciones, solicitudes, subsanación de discrepancias e inspección catastral. No se aplicará a los valores catastrales incrementados por aplicación de los coeficientes de actualización establecidos en las LPGE.
La Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea ha introducido la posibilidad de aplicar la reducción en la base imponible del IBI en el caso de los bienes inmuebles de características especiales, aunque con algunas limitaciones; así procederá dicha reducción únicamente cuando el valor catastral resultante de la aplicación de una nueva ponencia de valores especial supere el doble del que, como inmueble de esa clase, tuviera previamente asignado. En defecto de valor previo asignado se tomará como tal el 40% del que resulte de la nueva ponencia.
Ámbito temporal. La reducción se aplicará durante un periodo de nueve años a contar
desde la entrada en vigor de los nuevos valores catastrales con carácter general.
Cuantía. Será el resultado de aplicar un coeficiente reductor, único para todos los
inmuebles afectados del municipio, a un componente individual de la reducción, calculado para cada inmueble.
Coeficiente reductor. Tendrá el valor de 0,9 el primer año de su aplicación e irá
disminuyendo en 0,1 anualmente hasta su desaparición.
Componente individual. Será, en cada año, la diferencia positiva entre el nuevo valor
catastral que corresponda al inmueble en el primer ejercicio de su vigencia y su valor base.
De acuerdo con lo dispuesto por la Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, tratándose de bienes inmuebles de características especiales el componente individual de la reducción será, en cada año, la diferencia positiva entre el nuevo valor catastral que corresponda al inmueble en el primer ejercicio de su vigencia y el doble del valor que tuviera previamente asignado o el tomado en su defecto.
Dicha diferencia se dividirá por el último coeficiente reductor aplicado cuando se trate de los procedimientos de valoración colectiva de carácter parcial o procedimientos simplificados de valoración colectiva.
El valor base será, con carácter general, la base liquidable del ejercicio inmediato anterior a la entrada en vigor del nuevo valor catastral. Cuota íntegra
La cuota íntegra del IBI será el resultado de aplicar a la base liquidable el tipo de gravamen. El TRLRHL diferencia entre los tipos de gravamen aplicables a los bienes
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inmuebles de naturaleza urbana y rústica y los aplicables a los bienes inmuebles de características especiales. Bienes inmuebles urbanos y rústicos
El tipo de gravamen mínimo y supletorio y el máximo establecidos para esta clase de bienes inmuebles son los siguientes:
Clases de inmuebles Mínimo % Máximo %
Inmuebles urbanos 0,4 1,10
Inmuebles rústicos 0,3 0,90
Tipos incrementados
Los ayuntamientos podrán incrementar los tipos señalados anteriormente con los puntos porcentuales que para cada caso se indican cuando concurra alguna de las circunstancias que se contemplan en el TRLRHL. Si concurriesen varias se podrá optar por hacer uso del incremento previsto para una sola, algunas o todas.
Puntos porcentuales Bienes
urbanos
Bienes
rústicos
Municipios que sean capital de provincia o comunidad
autónoma 0,07 0,06
Municipios en los que se preste servicio de transporte
público colectivo de superficie 0,07 0,05
Municipios cuyos ayuntamientos presten más servicios
de aquellos a los que estén obligados según lo
dispuesto en el artículo 26 de la Ley 7/1985 de 2 de
abril
0,06 0,06
Municipios en los que los terrenos de naturaleza rústica
representan más del 80% de la superficie total del
término
0,00 0,15
EJEMPLO
Inmueble cuyo valor catastral en el año X ha sido de 30.000 euros. Como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, el valor catastral se ha visto aumentado a 42.000 euros. Calcular la reducción y la base liquidable del año X + 1:
Componente individual
de la reducción:
42.000 (nuevo valor catastral) - 30.000 (base
liquidable del año anterior) = 12.000 euros.
Coeficiente reductor: 0,9.
Reducción: 12.000 x 0,9 = 10.800 euros.
Base liquidable del año X +
1: 42.000 - 10.800 = 31.200 euros.
Diferenciación de tipos en función de los usos
Dentro de los límites comentados, los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos, excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las
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construcciones. Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación o dependencia principal.
La aplicación de estos tipos se limita, como máximo, al 10% de los bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso, tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto señalará el correspondiente umbral de valor para todos o cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación los tipos incrementados. Tipos reducidos
En los municipios en los que entren en vigor nuevos valores catastrales de inmuebles rústicos y urbanos, resultantes de procedimientos de valoración colectiva de carácter general, los ayuntamientos podrán establecer, durante un periodo máximo de seis años, tipos de gravamen reducidos, que no podrán ser inferiores al 0,1% para los bienes inmuebles urbanos ni al 0,075% tratándose de inmuebles rústicos.
EJEMPLO
Determinar qué tipo impositivo incrementado podrán fijar los siguientes ayuntamientos aplicando las cuantías máximas permitidas por el TRLRHL:
Finca rústica sita en Ponferrada (León): 0,3 (mínimo bienes inmuebles rústicos) + 0,15 (incremento por municipio en el que los terrenos de naturaleza rústica representan más del 80% de la superficie total del término) = 0,45%.
Local ubicado en Bembibre (León): 1,10% (tipo máximo bienes inmuebles urbanos).
Local sito en Leganés (Madrid): 1,10 (tipo máximo bienes inmuebles urbanos) + 0,07 (incremento por prestar el servicio de transporte público colectivo de superficie) + 0,06 (incremento por prestación de más servicios de los obligatorios conforme al artículo 26 de la Ley 7/1985 (LBRL) = 1,23%
Recargo sobre inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente
Se permite a los ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI, que se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente, una vez constatada la desocupación del inmueble, conjuntamente con el acto administrativo por el que ésta se declare, con la finalidad de facilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda digna. Bienes inmuebles de características especiales
El tipo de gravamen aplicable a estos bienes inmuebles, que tendrá carácter supletorio, será del 0,6%. Los ayuntamientos podrán establecer, para cada grupo de los mismos existentes en el municipio, un tipo diferenciado que, en ningún caso, será inferior al 0,4% ni superior al 1,3%.
2) Cédula de habitabilidad (Original y en vigor).-
¿Qué es?
Documento que acredita la habitabilidad de la vivienda antigua (ya ocupada anteriormente). Se expide a instancia del solicitante, en el caso de que resulte necesaria para la contratación de servicios en la vivienda (Agua, Electricidad, Gas, etc), segundas o posteriores transmisiones, alquiler de viviendas, concesión de préstamos o venta de viviendas en casos específicos.
¿Quién puede?
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Ser el propietario de la vivienda antigua para la que se solicite la Cédula de
Habitabilidad.
¿Qué necesitas presentar?
1. Solicitud..
2. Documentación requerida que figura en la solicitud, donde se indican aquellos documentos cuyos datos consultará la Comunidad de Madrid, salvo que los interesados expresamente lo desautoricen, así como los que deberán aportarse. Conforme regula el artículo 28.7, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas “Los interesados se responsabilizarán de la veracidad de los documentos que presenten”
Tramitación
Toda solicitud se cumplimentará por duplicado en el modelo oficial facilitado por la Consejería competente en materia de vivienda. Una vez cumplimentada dicha solicitud:
– Si la vivienda NO se encuentra ubicada en el municipio de Madrid, dicha
solicitud se llevará por el interesado a los Servicios Técnicos del Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda, para que éstos realicen la correspondiente inspección de la vivienda, debiéndose sellar la solicitud por el Ayuntamiento, así como realizar el informe el Técnico municipal que haya realizado la inspección, en las casillas correspondientes de la solicitud.
– Si la vivienda se encuentra ubicada en el municipio de Madrid, el trámite
anterior no es necesario, ya que la inspección de la vivienda será realizada por los Técnicos de la Consejería competente en materia de vivienda. En ambos casos, la solicitud cumplimentada por duplicado (y como se ha indicado anteriormente, sellada e informada por el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda, salvo para las viviendas ubicadas en el municipio de Madrid que no han de sellarse ni informarse por el Ayuntamiento de Madrid), junto con toda la documentación requerida, se presentará donde se indica en el apartado presentación de solicitudes. Si tras el examen de la documentación del expediente se comprueba que no reúne los requisitos necesarios o no aporta la totalidad de la documentación exigida, se requerirá al interesado para que, en un plazo de diez días hábiles, contados a partir del día siguiente a la notificación, subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos. Si así no lo hiciere se le tendrá por desistido de su petición, previa resolución. El órgano competente en el plazo máximo de tres meses a contar desde la fecha en que la solicitud y el resto de la documentación haya tenido entrada en el registro del órgano
competente para su tramitación, emitirá la Cédula de Habitabilidad.
Transcurrido el mencionado plazo sin que se haya emitido la Cédula de Habitabilidad podrá entenderse desestimada por silencio administrativo.
¿Cómo lo solicito?
a) Por Internet Para presentar la solicitud y documentación por Internet, a través del registro electrónico de la Consejería, es necesario disponer de DNI electrónico o uno de los Certificados electrónicos reconocidos por la Comunidad de Madrid. Tenga preparada toda la documentación que vaya a presentar, antes de acceder a gestión.
En la solicitud, se posibilita la opción de recibir las notificaciones vía telemática, siempre y cuando el usuario esté dado de alta en el Sistema de Notificaciones Telemáticas de la
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Comunidad de Madrid, y a autorizar la consulta de determinados documentos, eximiéndole de la obligatoriedad de su presentación. Una vez registrada la solicitud, queda habilitado el servicio de "consulta de expedientes", desde donde podrá aportar documentos y enviar comunicaciones referidas a su solicitud.
b) Presencial Puede presentar su solicitud en cualquiera de las Oficinas de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del estado, de otras Comunidades autónomas, de Ayuntamientos de la Comunidad de Madrid adheridos a la Red de Oficinas Integradas de Atención al Ciudadano, Oficinas de Correos y Representaciones diplomáticas u Oficinas Consulares de España en el extranjero.
3) Certificado energético original.-
Qué es un certificado energético
Es certificado imprescindible para vender o alquilar un inmueble. El certificado energético informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de un inmueble que se anuncia en venta o en alquiler.
El certificado energético obligatorio desde junio de 2013
El certificado energético es obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 para poder alquilar o vender un inmueble o local.
La obligación de mostrar el certificado energético está regulada en España por el Real Decreto 235/2013. La normativa de certificación energética procede de una Directiva Europea que ya han acatado todos los estados miembros.
La responsabilidad de obtener este certificado energético es del propietario de la vivienda, quién debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.
Con el certificado energético se obtiene la etiqueta energética
El contenido del certificado energético se resume en la etiqueta energética. Esta etiqueta, de aspecto parecido a la etiqueta energética presente en electrodomésticos, indica las calificaciones de emisiones y de consumo que el inmueble ha obtenido en su certificado energético, en una escala de colores que va de la A, la más eficiente, a la G, la menos eficiente.
El certificado energético cuándo se anuncia
La calificación energética indicada en el certificado energético debe figurar en cualquier anuncio o acto publicitario del inmueble.
El propietario debe facilitar su certificado energético a su agencia inmobiliaria e incluirlo en su anuncio en portales inmobiliarios.
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El certificado energético en el momento de la firma
En caso de venta de un inmueble el propietario debe entregar el certificado energético al comprador. Además el certificado energético debe incluirse en el contrato de compraventa.
En caso de alquiler se debe mostrar y entregar una copia del certificado energético al inquilino. También se solicitará el certificado energético a la hora de depositar la fianza de un alquiler en el organismo oficial que corresponda.
Multas por alquilar o vender sin certificado energético
Vender o alquilar sin disponer de certificado energético supone una infracción y está sancionado con multas que oscilan entre los 300 y los 600€
La Ley 8/2013, de 26 de junio, establece las sanciones por incumplimiento de la normativa de certificación energética.
Estas sanciones se dividen en tres grupos según la gravedad de la infracción. Desde no mencionar la calificación energética obtenida en los anuncios del inmueble en venta o alquiler, a vender sin haber realizado previamente el certificado energético o falsear el resultado del mismo.
Las infracciones leves, se multaran con cantidades entre 300€ a 600€.
La infracciones graves llevan asociadas multas de 601€ a 1000€.
La infracciones muy graves conllevan multas de 1001€ hasta 6000€.
Cómo es el certificado energético
El certificado energético es un informe que consta de varias páginas. Contiene abundante información sobre la orientación, la situación, la envolvente, la iluminación y los sistemas de producción de energía del inmueble.
En la primera página del certificado energético contienen los datos generales del inmueble, además de los datos del técnico certificador. En la parte inferior se indica la calificación energética global del inmueble, en términos de emisiones de dióxido de carbono liberado a la atmósfera. Se expresa en una escala de la A a la G.
Esta calificación aparecerá en la etiqueta de eficiencia energética, cuando se registre el certificado energético. También aparecerá en la etiqueta energética la calificación de consumo de energía (Kw h/m2•año) indicada en el Anexo II de este informe.
Además de esta primera página, el informe dispone de cuatro anexos donde desglosa la información:
Anexo I, describe las características térmicas del inmueble.
Anexo II, desglosa la calificación energética del inmueble en la calificación de las
diferentes demandas y consumos energéticos.
Anexo III, referente a las recomendaciones de mejora.
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Anexo IV, el técnico describe las pruebas, comprobaciones e inspecciones
llevadas a cabo durante el proceso de toma de datos.
4) Certificado del administrador de fincas.-
El certificado de deudas con la comunidad de propietarios necesario en la venta
de pisos.
Supongo que todos sabemos que cuando se vende un piso (o cualquier inmueble que forme parte de una propiedad horizontal) hay que aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, en el que acredite que el transmitente está al corriente en el pago de los gastos de comunidad o especifique las deudas que dicho transmitente tenga con la comunidad de propietarios (art 9.1.f Ley de Propiedad Horizontal).
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la
vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago
de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual
no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación
será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.
No obstante son muchos y frecuentes los errores que se cometen en esta materia, especialmente en el tema de las derramas pendientes de pago al tiempo de la venta. Antes que nada y por si algún lector no conoce la norma creo necesario aclarar algunas ideas sencillas.
1.- La primera es que el certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. (Es bastante frecuente que se le entregue al Notario un certificado expedido por quién no tiene la facultad de certificar -especialmente si la comunidad tiene pocos propietarios).
El presidente (que ha de ser propietario) ostenta el cargo de secretario y
administrador a falta de elección de estos (art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal)
salvo que otra cosa digan los estatutos o la comunidad de propietarios por
mayoría elija a un secretario y/o administrador.
El cargo de Secretario y de Administrador puede ser ejercido por una misma
persona(art 13.5 Ley de Propiedad Horizontal).
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El Administrador (sea o no secretario) no tiene por qué ser propietario, ni
persona física, pero sólo si ostenta la condición de secretario puede certificar.
Si el Secretario y el Administrador son personas distintas, el secretario ha de ser
propietario.
2.- La segunda es que tras la ley 8/2013 el piso responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores (antes de esta reforma eran sólo la del año en curso y el año natural inmediatamente anterior). Y esta responsabilidad del piso (y por tanto del adquirente) se produce independientemente de que la escritura de compraventa se inscriba o no en el Registro de la Propiedad. Hay que advertir que una cosa es que el piso responda de deudas de la comunidad y otra diferente quién es el deudor. Deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un piso con deudas no pagadas a la comunidad de propietarios, evidentemente el comprador, si no quiere ver como se embarga y se ejecuta el piso, se ve afectado por la deuda y le conviene pagar, pero todo lo pagado podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas (cosa nada frecuente). ¿Cabe la renuncia?, si, pero es poco recomendable por lo expuesto, dado que el comprador del piso con deudas impagadas a la comunidad de propietarios se vería afectado seriamente por dichas deudas. La renuncia ha de ser expresa en escritura pública, en la que no obstante el vendedor debe de manifestar, si hay o no deudas pendientes, y la manifestación falsa del vendedor podría llevar aparejadas para este consecuencias penales. El problema fundamental que tenemos los Notarios, es que no nos consta que quien firma el certificado sea la persona que dice ser y ostente el cargo que dice ostentar. Sólo la presentación al Notario del libro de actas, debidamente legalizado en el Registro de la Propiedad, le permitiría comprobar quién es el presidente, quién es el secretario y cotejar sus firmas. En la práctica, pues nunca se me ha aportado este extremo, por ello en las escrituras lo que se pone es que el vendedor entrega “lo que el vendedor manifiesta que es el certificado al que se refiere el art 9 de la Ley de Propiedad Horizontal”. Dicho de otra forma, el Notario no da fe de que ese es el certificado, sino de que el vendedor entrega lo que el vendedor dice que es el certificado.
Pero la fuente principal de conflictos, que ocasiona que muchos se consideren estafados, cuando en realidad suele ser fruto de una deficiente redacción del certificado, es que es muy habitual que en dicho certificado simplemente se especifique que el propietario está al corriente en el pago de los gastos de comunidad, pero no diga nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles. En muchas comunidades de propietarios hay administradores profesionales que tienen cuidado de este extremo, pero conviene leer detenidamente el documento, pues no es la primera vez que veo un certificado en el que se acredita que el vendedor está al corriente en sus deudas de la comunidad de propietarios pero nada se dice de derramas (últimamente frecuentes con ocasión de las Inspecciones Técnicas de Edificios, o necesidades de adaptación a minusválidos etc) de cuantía importante, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en cuotas a pasar conjuntamente con la cuota de la comunidad.
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En el tema de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, nada dice la ley expresamente, pero considero que se aplica la misma regla que a las deudas ordinarias. Dicho de otra forma, el acuerdo de una reparación o mejora que provoca una derrama es de la comunidad de propietarios; dicha comunidad carece de personalidad jurídica y está integrada por los propietarios de los pisos, no por los pisos; por lo que el acuerdo de derrama, respecto del adquirente entiendo que es “res inter alios acta” y el obligado al pago es quién acordó la derrama o no impugnó el acuerdo, esto es el transmitente. Dado que la derrama no es un gasto general, considero que el adquirente no se vería, respecto de ellas afectado por la hipoteca tácita del art 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que al igual que respecto de las cuotas ordinarias de la comunidad el adquirente del piso no es deudor de las derramas no satisfechas al tiempo de la adquisición, pero el piso adquirido respondería de ellas; No obstante resulta algo desconcertante lo que dispone el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble
serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectas al pago de dichas mejoras. La discusión en la redacción de este artículo (como tantas normas nuevas de bastante deficiente redacción) está servida, pues es discutible en una obligación a plazo si es exigible desde que se contrae (cosa que a mi no me cabe la más mínima duda -arts 1113 y 1126 Cc-) o desde que el plazo vence (criterio ampliamente extendido y del que tampoco tengo duda alguna que es el que sigue el legislador).
En todo caso creo que la posibilidad de ejercer la acción correspondiente por cargas ocultas en la venta sería viable.
Sobre el tema he discutido con un grupo de compañeros en el linkedin, y me han facilitado una sentencia de la AP de Madrid, sección 25 de 4 de Noviembre de 2.013. Lamento disentir de dicho tribunal pues no creo que alguien pueda verse obligado por un pacto que no ha celebrado y que confunde el deudor con el responsable de la deuda. En mis escrituras el texto a poner en relación a este tema lo tengo redactado en un modelo del siguiente tenor.
GASTOS DE COMUNIDAD.- La parte vendedora manifiesta estar al corriente en
el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios en que se ubica
la finca, manifestando la parte compradora que exonera a la parte vendedora de
la obligación de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
totalmente coincidente con su manifestación.
*Opción
Me exhibe la parte transmitente, lo que manifiesta es el certificado expedido por
el Secretario con el visto bueno del Presidente* de la Comunidad de Propietarios
del edificio del que forma parte la finca transmitida en esta escritura, en el que se
hace mención que la citada finca esta al corriente en los pagos de comunidad.
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El referido Certificado se incorpora a esta matriz para que forme parte de ella y
trasladar a sus copias en forma reglamentaria.
*Una de dos
Igualmente me manifiesta la parte transmitente
* que no existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones
extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de
hoy.
*que desconoce si existen derramas para el pago de mejoras o reparaciones
extraordinarias en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de
hoy.
¿Se puede cobrar por ese certificado? Nada dice la Ley de Propiedad Horizontal, pero entiendo que hay que distinguir según el certificado sea expedido por un profesional o no.
Si es expedido por: el presidente que ostente la condición de secretario y administrador, o por el secretario no administrador: como dichos cargos han de recaer en un propietario, y dado que la expedición del certificado es obligatoria considero que ha de ser gratuito, pues estaría en el ámbito de las obligaciones del cargo que le vienen a su vez impuestas por su condición de propietario. No obstante si es expedida por un secretario/administrador, que no sea propietario y al que de modo profesional le sea encomendado el cargo, considero que como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios y habrá que estar a los términos del contrato de arrendamiento de servicios entre el profesional y la comunidad de propietarios para determinar si hay o no derecho a dicho cobro. De no decir nada el contrato, considero que el secretario/administrador que no sea propietario, como profesional tiene derecho a ser retribuido por sus servicios, y si el servicio no es solicitado por la comunidad, sino por un propietario, nos encontramos ante un nuevo contrato de arrendamiento de servicios que ha de ser retribuido.
En todo caso no cabe desconocer que quien certifica es responsable del contenido de la certificación, y por tanto es razonable que sea retribuido por las responsabilidades que asume. ¿Puede ser el certificado correcto e incorrecto al mismo tiempo? Ya hemos visto la deficiencia legislativa de pedir al Notario que acepte un certificado sin garantías sobre la autoría del mismo, pero el problema fundamental, que me comentan muchos administradores profesionales de fincas, es que resulta imposible certificar con seguridad.
¿Como?
Las comunidades (normalmente con carácter mensual) remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, y si el propietario ha dado
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orden de domiciliación bancaria de las cuotas ha de pagarlas, pero la trampa está en el plazo que marca la ley para devolver un recibo domiciliado bancariamente, de modo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté pagado, y con posterioridad sea devuelto por orden expresa del transmitente. Supongo que cabe la posibilidad de querella por estafa y falsedad documental contra el transmitente, aunque me confieso lerdo en temas penales, pero si que entiendo que en este caso ninguna responsabilidad puede pedirse a quién expide la certificación, pues ésta es cierta al tiempo de expedirse (de todas formas no estaría de más una advertencia en el propio texto del certificado sobre esta posibilidad).
¿Concluyen aquí las obligaciones? Por más que advierto en las escrituras, me comentan muchos profesionales que es en general desconocido el art 9.1.i de la Ley de propiedad Horizontal cuando dispone que propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal tiene la siguiente obligación:
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con
el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de
los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento
del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por
actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión
resulte notoria.
Hay que tener en cuenta que el transmitente no sólo ha de acreditar ante el adquirente el estado de deudas que tiene con la comunidad, sino que también ha de comunicar a esta la transmisión, de modo que sea el nuevo propietario quien pague las cuotas de la comunidad posteriores a dicha transmisión.
La consecuencia de la falta de comunicación (que no requiere más forma especial que el que pueda acreditarse su recepción -por tanto cabe tanto el acta notarial como el correo certificado con acuse de recibo) es que su omisión hace al transmitente responsable solidario con el adquirente de las cuotas posteriores a la transmisión.
Esta responsabilidad es igual que la anterior. Una cosa es el deudor (el adquirente) y otra el responsable frente a la comunidad (tanto el adquirente como el transmitente que no lo comunique), de modo que si la comunidad demanda al transmitente que no comunica su transmisión, éste deberá pagar, aunque podría repetir contra el adquirente (tal y como dispone la norma).
notariofranciscorosales.com
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5) Nota simple registral.-
El documento incluye datos relevantes del inmueble relativos a su descripción,
ubicación, extensión, titularidad o fecha de adquisición, divididos en varios
apartados:
La finca registral. Es la parte más relevante del documento donde se identifica
el tipo de inmueble. Es decir, si es rústico o urbano, su extensión, la orientación,
los lindes, en ocasiones, los usos de esa finca y su número único de registro
(C.R.U. o IDUFIR).
Titularidad del inmueble. Datos del titular o titulares de la finca, el carácter
privativo o ganancial del bien, el modo de adquisición (por título de herencia, por
título de compra…). Normalmente, también consta el nombre del notario
autorizante de la escritura y la fecha.
Cargas de la finca. El inmueble en cuestión puede estar gravado con cargas o
gravámenes reales, en forma de hipotecas y/o limitaciones al uso, como
servidumbres o usufructos, e incluso pueden figurar inscritos los arrendamientos
del inmueble. Las cargas inscritas permiten conocer, por un lado, la
responsabilidad económica del inmueble en caso del incumplimiento del
gravamen (hipoteca), y, por otro, las obligaciones que tiene el titular del inmueble
gravado y que adquiriría el nuevo propietario (servidumbres de paso, de luces o
de vistas, por poner algunos ejemplos).
Notas marginales. Son asientos secundarios (accesorios de la inscripción
principal), que contienen indicaciones o circunstancias que permiten aclarar o
concretar la información contenida en la Nota Simple. Pueden indicar
correlaciones con otras fincas registrales (por ejemplo, determinan la existencia
de segregaciones y enumeran las fincas segregadas), cambios en los derechos
inscritos, cancelaciones de cargas o gravámenes, etc.
La Nota Simple puede solicitarse de forma presencial en los Registros de la
Propiedad o de forma telemática, en página http://www.registradores.org/como-
conseguir-tu-informacion-registral/
6) Plano Urbanístico.-
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P á g i n a
Es el plano urbanístico de nuestra vivienda, de acceso público,
que podemos encontrar en internet (google), y que se puede
imprimir directamente desde la web, donde figura si nuestra finca
tiene o no alguna afectación urbanística, lo que haría que su
valor disminuya notablemente en el mercado.
7) Certificado de saldo pendiente de hipoteca.-
Emitido por el banco, debe tener fecha de firma, y el importe de
los intereses diarios, para poder cancelar la totalidad de la
hipoteca el día de la escritura. Es necesario que en dicho
certificado figure el importe de la deuda al día de la venta en
escritura.
8) Certificado de inspección de la caldera.-
La instalación del gas debe pasar una inspección completa cada 5 años (4 en
País Vasco). Por otro lado están las calderas, que deben ser revisadas una vez
cada 2 años. Ambas revisiones son necesarias, pero independientes.
¿Quién se encarga de cada una y cuánto cuestan? Inspección de las instalaciones de gas
Cada 5 años (4 en el País Vasco).
¿En qué consiste? Se revisa el funcionamiento y la estanqueidad del contador, las tuberías, las llaves y gomas y el estado de conservación.
¿Quién lo hace? La empresa distribuidora del gas (Gas Natural, Endesa...) debe comunicar 3 meses antes que se ha de realizar la inspección. El consumidor, si lo desea, puede contratar su propia empresa habilitada para ello. Si la distribuidora no recibe la documentación enviará, como se ha hecho siempre, su propio personal para realizar esta inspección, de la que tendrá que avisar unos días antes.
¿Quién lo controla? Las propias compañías distribuidoras deben velar por que se efectúe la revisión.
¿Cuánto cuesta? Se cobran dos conceptos. Por un lado, los gastos de gestión de la distribuidora que son fijos (15.49 euros) y hay que pagar siempre. El segundo es la inspección en sí misma. Si hemos optado por nuestra propia empresa, el precio será el acordado con ella. Si hemos optado porque lo realice la distribuidora, el precio es el regulado por la comunidad autónoma. Suele rondar los 35 euros, pero las variaciones son importantes. Desde los 23.91 euros de Cantabria si aceptamos la cita programada por la distribuidora, a los casi 50 euros de esta misma comunidad si solicitamos una cita personal. Puedes consultar los detalles. Si se trata de instalaciones en edificios en los que hay una instalación comunitaria, habrá que añadir el coste de la inspección de esta instalación común, que lo encarecerá unos 10 euros.
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¿Cómo se paga? La inspección se paga siempre a través de la factura de gas de nuestra compañía comercializadora. Aunque hayamos contratado a nuestra propia empresa, el pago siempre lo tiene que gestionar a través de la distribuidora, que posteriormente se lo pasa a la comercializadora. Por eso hay rechazar siempre pagar al técnico que va a hacer una inspección de la instalación de gas canalizado.
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