Guida realizzata con il contributo dell’Università degli Studi Orientale di Napoli

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La casa: la tutela degli studenti in affittoAlcuni miti da sfatare….Esistono luoghi comuni che spesso vengono caldeggiati a favore del mercato nero. Per esempio...

“Il mercato nero è vantaggioso...”

La domanda è: per chi?E’ vantaggioso per il proprietario di casa, perché non paga le tasse allo Stato italiano. Così facendo il nostro avvoltoio commette due crimini: ruba allo Stato e a tutti i cittadini, sot-trae agli affittuari i loro diritti di inquilini. Qual è la conseguenza? Che egli ha automatica-mente trasgredito la legge e diviene passibile di denuncia. Se lo studente è in grado di di-mostrare di aver abitato in una casa e di aver corrisposto un affitto in nero, il proprietario di casa non ha scampo: il ladro è solo lui.E’ vantaggioso per gli studenti, che possono andare via in qualsiasi momento. Lo studente che paga in nero non può rivendicare alcun diritto a meno di non dimostrare che di fatto stia abitando in un determinato luogo. L’assenza di un contratto non permette di avere un prezzo fisso da pagare per tutta la durata dell’affitto, non dà il diritto legale di pretendere l’ammodernamento e la riparazione delle strutture della casa. Se è impossibile dimostrare che lo studente abbia abitato in quella casa potrebbe anche voler dire che si può essere buttati fuori senza preavviso e senza motivo. Inoltre, il contratto è divenuto parte dei cri-teri di valutazione per l’accesso alla borsa di studio Adisu.La conclusione è che il mercato nero non è vantaggioso per lo Stato e i cittadini, perché si perdono le imposte sull’affitto; non è vantaggioso per gli inquilini che perdono i loro dirit-ti, non è vantaggioso per il proprietario di casa perché da quel momento in poi deve avere timore di tutti gli inquilini a cui affitta, che potrebbero denunciarlo in ogni momento.Sto pagando un affitto in nero, sono colpevole anch’io davanti alla legge. Se questo fosse vero, allora un rapinato andrebbe in galera col rapinatore.Chi corrisponde un affitto in nero (cioè senza contratto registrato) è vittima di un abuso ai suoi danni, e in nessun modo le colpe possono ricadere su di lui.Attenzione però: se il contratto esiste, ma non è in regola, questo potrebbe ritorcersi con-tro l’affittuario. Un altro caso è quello in cui il contratto è in regola, ma il proprietario di casa chieda più soldi di quelli pattuiti. Anche in quel caso, l’aver corrisposto una somma superiore a quella stabilita nel contratto è una truffa da parte del proprietario di casa, e

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va ostacolata in tutti i modi. Davanti alla legge, il colpevole è lui, davanti al giudice sarà tenuto a rimborsare tutte le somme corrisposte non pattuite.

Con l’affitto in nero senza contratto il proprietario di casa può cacciare il locatario in ogni momento. FALSO! La legge prevede che in qualsiasi caso chi abita deve avere un minimo di preavviso, che può variare dai 2 ai 6 mesi e dipende sempre dal tipo di contratto. Inoltre la L. 431/98 pre-vede che lo sfratto sia possibile se il contratto d’affitto non è registrato. Dunque, ammesso che abbiate modo di dimostrare il vostro status di inquilini, ancora una volta la legge è dalla parte di chi paga l’affitto.

L’affitto aumenta normalmente ogni anno. FALSO! La cifra da corrispondere al proprietario di casa è solo ed esclusivamente quella prevista dal contratto. Tutto ciò che si paga deve essere pattutito prima. In caso di variazione, si deve procedere al rinnovo del contratto.

Le spese di registrazione del contratto sono a carico dell’inquilino. FALSO! Le spese di registrazione del contratto vanno ripartite tra locatore e locatario. Sono a cari-co degli inquilini tenuti a provvedere alle piccole manutenzioni dell’immobile e delle cose che fanno parte dell’arredo.Scaldabagno rotto? Infissi rovinati? Spesso il proprietario di casa cerca di far pagare allo studente le riparazioni e i lavori relativi alle strutture o ai servizi presenti dentro l’abitazione.La riparazione di elettrodomestici, impianti, mobilia già presente all’interno della casa è a carico del proprietario dell’abitazione nella maggior parte dei casi. In caso di acquisto di un elettrodomestico nuovo, in generale, la spesa non grava sugli affittuari, ammesso che il deperimento il deperimento di quello esistente dipenda solo dalla normale usura.

Perché è importante avere il contratto registrato?

Con il contratto regolarmente registrato all’ufficio delle entrate si ha la possibilità di ac-cedere alle misure di diritto allo studio per i fuori sede, in particolare la borsa di studio di importo pari a circa €4000. Se invece non si ha un contratto registrato si viene considerati pendolari, categoria che ha diritto ad una borsa di soli 2000 € circa.

Quali sono le caratteristiche del contratto di locazione per studenti fuori sede?

Tutte le tipologie contrattuali regolarmente registrate sono valide ai fini dell’assegnazione della borsa di studio. E’ preferibile comunque il contratto cd. “per studenti fuori sede”. Registrare il contratto è conveniente al proprietario perché, in tal modo, solo il 60% del canone percepito viene sottoposto a tassazione IRPEF e nei comuni definiti “ad alta ten-sione abitativa” il pagamento della tassa di registro si riduce al 70% dell’importo ordinario. Anche per gli studenti sono previste detrazioni fiscali del 19% nella dichiarazione dei red-diti (che equivale a due/tre mensilità).

Quali sono le caratteristiche del contratto di locazione per studenti fuori sede?

Durata: Da un minimo di sei mesi ad un massimo di trentasei.Canone: È determinato da accordi che, in ogni Comune, stipulano le Associazioni dei pro-prietari e degli inquilini. Il canone varia in considerazione della zona e della tipologia

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dell’alloggio. La contrattazione fissa la fascia di oscillazione (importo canone minimo e massimo) entro la quale, in base alle caratteristiche dell’alloggio, il canone viene determi-nato.Clausole contrattuali: Non possono essere derogate dalle parti, poiché si sottoscrive il modello contrattuale allegato all’accordo nazionale stipulato tra le associazioni degli In-quilini e quelle dei proprietari.Clausole illegittime: Non può essere superato il valore massimo del canone attribuito alla zona.

Perché è importante avere la ricevuta dell’affitto?Il nostro ordinamento giudiziario prevede che sia il debitore a dimostrare di avere onorato il pagamento. E’, quindi, sempre necessario dimostrare di aver pagato il canone e risulta fondamentale ottenere e conservare le ricevute di pagamento dell’affitto, unico modo per dimostrare di avere pagato se il proprietario ci chiama in giudizio per morosità.

Chi si deve far carico dei lavori interni?

I lavori che sono sicuramente a carico del conduttore sono quelli dipendenti dai danni provocati dallo stesso inquilino o suoi familiari conviventi. Non sono a carico del con-duttore quelli “interni” (interno muri e innovazioni come l’impianto autonomo di riscal-damento, cambio caldaia, impianto elettrico, ecc.) e quelli derivanti dalla vecchiezza del bene.

Quali sono i termini per il recesso anticipato del contratto?

La legge prevede sei mesi di anticipo ma è consigliabile specificarlo nel contratto: “si può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento dando un preavviso di tot mesi”, se si preferisce avere la possibilità di dare un preavviso inferiore ai sei mesi.

Cosa prevede la legge riguardo al deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale, la somma di denaro versata al proprietario al momento della firma del contratto, non può essere d’importo superiore alle tre mensilità. E’ preferibile scrivere in forma privata (o nel contratto stesso) se si desidera scalare gli ultimi mesi di affitto con l’importo del deposito cauzionale, in quanto per legge ciò non è previsto.Accorgimenti da adottare quando si entra in una nuova casa:Fare l’inventario del mobilio e degli elettrodomestici presenti nell’appartamento e firmare questo documento insieme al proprietario;Farsi dare il libretto della caldaia, sia per avere l’informazione esatta sull’anno di acquisto del bene, sia per poter ricorrere all’assistenza;Fare fotografie autentiche (basta essere nella foto con il quotidiano in mano, conservando ovviamente lo stesso) della casa per certificare le condizioni dell’immobile. Questo serve ad evitare che il padrone di casa, una volta scaduto il contratto, possa avanzare pretese illegittime, tra cui la non restituzione del deposito cauzionale, a causa di ipotetici danni inflitti all’immobile;Come specificato all’inizio è sempre conveniente avere un contratto di locazione rego-larmente registrato. Anche se a volte ciò risulta molto complicato, conviene comunque firmare un contratto privato con il proprietario e farsi sempre dare le ricevute dell’affitto mensile.

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La nuova normativa: la cedolare secca

Con il Dlg n.23, 14 marzo 2011, cambia la tassazione sugli affitti per il proprietario di casa. Per i contratti di locazione non c’è più l’obbligo di pagare l’imposta di registro e i bolli e si paga direttamente una tassa fissa riferita al tipo di contratto e al canone. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del con-tratto. Se ciò non avviene scattano le sanzioni per il proprietario.

Cosa deve sapere l’inquilino:Per tutto il periodo di pagamento della cedolare secca il proprietario non può aumentare il canone e non può nemmeno adeguarlo all’indice d’inflazione ISTAT; non bisogna più pagare la tassa di registro.Quali sono le sanzioni e le conseguenze per omessa registrazione del contratto di affitto?

In primo luogo il Decreto Legisla-tivo ha introdotto il raddoppio delle sanzioni per chi omette di indicare i canoni di locazi-one o né indica un importo infe-riore. Poi, occorre ricordare che la registrazione del

contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula.

Dopo tale data scattano le sanzioni che di seguito vengono illustrate e riportate ai commi 8 e 9 dell’art. 3 del decreto legislativo 23 del 14 marzo 2011.

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998 (in pratica un contratto di durata 4 anni rinnovabili altri quattro anni salvo il diritto del proprietario di riottenere il bene per necessità);c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un ca-none inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Inoltre, in base quanto previsto dal comma 9 dell’art. 3 la normativa “punitiva” si applica anche se:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello ef-fettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

Quali sono i margini di tutela che conseguono a questa nuova normativa? La nuova normativa sulla “cedolare secca” consente la registrazione da parte dell’inquilino

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del contratto d’affitto, a prescindere dalla volontà del proprietario. Infatti è possibile an-dare all’Agenzia delle Entrate e registrare un contratto (se si ha la possibilità di dimostrare di abitare nella casa da almeno 30 giorni. Le prove possono essere: contratti del telefono o di internet stipulati al nome dell’inquilino, la posta, i pacchi ricevuti, ricevute dell’affitto, ecc). In quel momento scatta la nuova normativa e il proprietario è obbligato a firmare con l’inquilino un contratto 4+4 (che comunque prevede la possibilità di recedere da parte dell’inquilino con un preavviso massimo di 6 mesi) ad un canone inferiore alla media.

Conviene comunque contattare la nostra associazione che, in collaborazione con la Cgil casa, metterà tutti gli strumenti a disposizione per aprire tale vertenza con i proprietari di casa.