gurfinkel de wendy, lilian n. la propiedad horizontal en el c--digo civil

7/21/2019 Gurfinkel de Wendy, Lilian n. La Propiedad Horizontal en El C--digo Civil

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Gurfinkel de Wendy, Lilian N.

La propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación

Fecha: !"#$"!$%

&u'licado: ()* !"#+"!+%$ - )* !"#$/

. N01234CC5N: 6L 3616C72 16*L 36 &12&63*3 72182N0*L

6l in9tituto de la propiedad horizontal no 9ólo no fue contemplado en el Código de /lez 9ino ;ue fuee<pre9amente prohi'ido. 0al como fue conce'ido por el legi9lador, ;uien 9e apartó e<pre9amente de Goyenay de 9u antecedente código franc9 para adherir a la prohi'ición de la divi9ión horizontal de lo9 edificio9contenida en el 69'ozo de Freita9, el art. ="> del Código hoy vigente precept?a: @6l propietario de edificio9no puede dividirlo9 horizontalmente entre vario9 dueAo9, ni por contrato, ni por acto9 de ?ltima voluntad@.

6l pen9amiento del legi9lador al re9pecto ;uedó pla9mado en la nota al artBculo citado- acorde con lo9 principio9 de numeru9 clau9u9 y de acce9ión ;ue rigen en materia de derecho9 reale9, no 9e conci'e en el

Código de /lez el dominio directo del 9uelo, por una parte y el dominio ?til del e9pacio areo y+o del9u'9uelo en forma independiente.

La incorporación en nue9tro derecho po9itivo de e9ta forma de propiedad por pi9o9 o departamento9, pla9mada en la ley "." D"E, 9e in9piró fundamentalmente en la9 leye9 italiana, uruguaya, chilena y 'ra9ileAa de "%, y tuvo como antecedente inmediato el &royecto ;ue el &oder 6ecutivo remitió al (enadoen ago9to de "%#> y el ela'orado por el 9enador *l'erto 0e9aire.

6l rgimen implementado por la ley "." admite la divi9ión de un edificio en pi9o9 y+o departamento9adudicHndolo9 en propiedad a di9tinta9 per9ona9 ;ue ad;uieren un derecho e<clu9ivo 9o're lo9 9ectore9 privativo9 y un derecho compartido 9o're la9 parte9 de aprovechamiento com?n.

* fin de 9ortear la prohi'ición contenida en el art. ="> del Cód. Civil Dante9 referenciadoE y hacer via'le elde9arrollo del 9i9tema de propiedad por pi9o9 o departamento9, la ley "." deroga dicha norma. &ero de'etener9e pre9ente ;ue cuando el art. " de la ley "." di9pone en e9e 9entido, lo hace @a lo9 efecto9 de la pre9ente ley...@, e9 decir ;ue la prohi'ición contenida en el Código Civil 9ólo ;ueda levantada cuando ladivi9ión horizontal 9e efect?a de conformidad con la9 pauta9 legale9 e9ta'lecida9 y 9e in9cri'e como tal en el1egi9tro de la &ropiedad nmue'le.

* pe9ar de ;ue la ley "." 9ignificó un avance importantB9imo, 9u regulación re9ulta e9ca9a, no ha'iendotenido <ito lo9 diferente9 proyecto9 de modificación ;ue alcanzaron e9tado legi9lativo.

6l &royecto de Código 4nificado de "%% mantiene el principio de numeru9 clau9u9 enumerando entre lo9derecho9 reale9 permitido9 el de propiedad horizontal, definido en el art. "%>. La modificación propue9ta en

el citado &royecto permite la aplicación del rgimen de propiedad horizontal a lo9 conunto9 inmo'iliario9,reconociendo ;ue pueden e<i9tir unidade9 de propiedad privativa 9o're el terreno e introduciendo un 0Btulode9tinado a regular la9 propiedade9 e9peciale9.

6l nuevo Código Civil y Comercial, 9iguiendo el derrotero del &royecto anterior, incorpora la propiedadhorizontal como derecho real en la enumeración del art. "> calificHndolo como derecho 9o're co9a parcialmente propia Dart. "E, ;ue 9e eerce por la po9e9ión Dart. "%"E. (in em'argo, a diferencia del&royecto de "%% ;ue incorporó en el 0Btulo / la9 @propiedade9 e9peciale9@ como nuevo derecho real DE,el nuevo Código incorpora como derecho9 reale9: lo9 conunto9 inmo'iliario9, el tiempo compartido DE y elcementerio privado D#E, in9tituto9 ;ue ;uedan 'ao el rgimen general de lo9 derecho9 reale9, con la9caracterB9tica9 propia9 de cada uno de ello9.

. N*041*L68* )41I3C*



La ley ".", antecedente legi9lativo en la materia, no definBa la in9titución, e9 mH9, 9u alu9ión a lo9derecho9 de dominio y condominio Dart. "JE dio origen a di9cu9ione9 doctrinale9 acerca de la naturaleza de la propiedad horizontal: aE derecho real autónomo Kolinario DE, 7ighton D=E, Gurfinkel D>E, (mayev9ky DE K- 'E 9uma de dominio 9o're parte9 privativa9 y condominio 9o're parte9 comune9 KLafaille D%E, Lae D"!E,La;ui9 D""E, &eAa GuzmHn D"EK.

6n e9e 9entido, el art. !> del proyecto !" contiene grande9 acierto9: por una parte, conceptualiza el

derecho de propiedad horizontal y, por la otra, lo u'ica e<pre9amente como derecho real, en concordanciacon la enumeración del art. ">, inc. dE.

No podemo9 meno9 ;ue convalidar la definición contenida en la norma citada, teniendo en cuenta ;uetraduce nue9tra opinión al re9pecto, vertida en la o'ra La propiedad horizontal. *nHli9i9 3ogmHtico de la ley"." D"E. 3ecBamo9 al re9pecto: @* la enumeración del art. ! ha'rH ;ue agregar el derecho real de propiedad horizontal de modo tal de afirmar 9u autonomBa re9pecto de lo9 demH9 derecho9 reale9@.

@(e trata en e9te ca9o de un derecho real compleo por cuanto la e<ten9ión de la9 facultade9 otorgada9 a 9utitular varBa 9eg?n dicha9 facultade9 9e eerzan 9o're parte9 e<clu9iva9 o privativa9 o 9o're parte9 y 9ectore9comune9 del edificio. &ero compleo tam'in por cuanto 9e integra con la regulación de la9 relacione9 per9onale9 ;ue 9ignan la vida de la comunidad de per9ona9 ;ue 9e genera a raBz de la con9titución del9i9tema@.

6n 'a9e a la conceptualización de la propiedad horizontal ;ue pergeAamo9 en la o'ra citada, concluimo9definiendo e9e in9tituto como @el derecho real autónomo ;ue 9e eerce 9o're un inmue'le propio y ;ue otorgaa 9u titular facultade9 de u9o, goce y di9po9ición material y urBdica cuyo contenido, e<ten9ión y lBmite9 varBa9eg?n 9e eerciten 9o're parte9 privativa9 del titular del derecho Ddepartamento o pi9oE o 9o're la9 parte9comune9 del edificio. La9 diver9a9 parte9 del inmue'le a9B como la9 facultade9 ;ue 9o're ella9 9e eercen 9oninterdependiente9 y conforman un todo ine9cindi'le@ D"#E.

. 2M)602 36L 3616C72

6l o'eto 9o're el ;ue 9e eerce e9te derecho real autónomo e9 una unidad: edificio, lote o conunto edilicio.Lo9 diver9o9 9ectore9 de dicho inmue'le 9on in9epara'le9, de allB el carHcter ine9cindi'le del derecho ;ue 9etiene 9o're la9 parte9 propia9 y comune9, 9i 'ien a lo9 efecto9 de 9u eercicio 9on diferenciada9 am'a9categorBa9 a lo9 fine9 de fiar la e<ten9ión y facultade9 ;ue hacen al contenido del derecho de propiedadhorizontal.

6n e9te 9entido afirma el art. !>, in fine: @La9 diver9a9 parte9 del inmue'le a9B como la9 facultade9 ;ue9o're ella9 9e tienen 9on interdependiente9 y conforman un todo no e9cindi'le@.

aE 4nidad funcional

6n 9u art. "J, la ley "." e9ta'le ;ue lo9 pi9o9 o departamento9 de un edificio pueden pertenecer a di9tinta9

per9ona9. * lo9 fine9 legale9, lo9 pi9o9 9on a;uello9 ;ue corre9ponden a la divi9ión en plano9 horizontale9 ;ue9e haga del edificio- en cuanto a lo9 departamento9, 9u divi9ión 9e harH en forma vertical, mencionando la leyre9pecto de ello9 do9 planimetrBa9 diferente9: aE ;ue e9tn u'icado9 en un 9olo plano horizontal, o 'E ;uee9tn u'icado9 en vario9 y di9tinto9 plano9 horizontale9.

Como con9ecuencia de la nece9idad de la pre9entación de plano9 apro'ado9 a lo9 efecto9 de la con9titucióndel 9i9tema de propiedad horizontal, 9urgió una terminologBa tcnica utilizada en lo9 plano9 de 9u'divi9ión ymencionada en di9po9icione9 de la e< unicipalidad de la Ciudad de Mueno9 *ire9: unidad funcional yunidad complementaria. 69to9 concepto9 tra9cienden la ley ".", 9on utilizado9 pero no tienen refleolegi9lativo en el Código Civil ni en la ley e9pecial con lo9 cual 9u9 lBmite9 re9ulta'an impreci9o9.

6n e9e 9entido, el art. !% recepta el concepto y la terminologBa utilizada ha9ta ahora dHndole rango legal,definiendo la unidad funcional: @6l derecho de propiedad horizontal 9e determina en la unidad funcional, ;uecon9i9te en pi9o9, departamento9, locale9 u otro9 e9pacio9 9u9cepti'le9 de aprovechamiento por 9u naturaleza



o de9tino, ;ue tengan independencia funcional y comunicación con la vBa p?'lica, directamente o por un pa9ae com?n@.

@La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivi9a del terreno, de la9 co9a9 y parte9 de u9ocom?n del inmue'le e indi9pen9a'le9 para mantener 9u 9eguridad, y puede a'arcar una o mH9 unidade9complementaria9 de9tinada9 a 9ervirla@.

La reglamentación local DCódigo de &laneamiento 4r'anoE conceptualiza la unidad funcional como elconunto de 9uperficie9 cu'ierta9 y+o 9emide9cu'ierta9 y de9cu'ierta9, directamente comunicada9 y unida9entre 9B, nece9aria9 para el de9arrollo de la9 actividade9 compati'le9 y concordante9 con el de9tino deledificio indicado en el reglamento de copropiedad. (e trata de un e9pacio delimitado y 9u9cepti'le deaprovechamiento independiente, con lo9 elemento9 ar;uitectónico9 e in9talacione9 comprendido dentro de9u9 lBmite9, ;ue 9irvan e<clu9ivamente al propietario.

La unidad complementaria e9 a;uella ;ue por 9u naturaleza intrBn9eca no puede con9tituir una unidadfuncional, de'iendo forzo9amente unir9e a alguna o a alguna9 de ella9 para formar una 9uperficie de dominioe<clu9ivo- 9ta 9erBa la 9ituación de un e9pacio guardacoche, una 'aulera, un depó9ito. 6n con9ecuencia, elderecho real 9e e<tiende no 9ólo a la unidad funcional, 9ino tam'in a la unidad complementaria, 9i 9tae<i9tiera. &ero de'e ;uedar claro ;ue en tanto la unidad funcional e<i9te por 9B mi9ma, tiene autonomBa, launidad complementaria e9 acce9oria de la principal y corre la 9uerte de e9ta ?ltima.

7ay ;ue re9altar ;ue el &royecto de !" no define la unidad complementaria, como lo hace con la unidadfuncional, pero 9e refiere a ella en el art. !%, in fine, ante9 tran9cripto.

'E (alida a la vBa p?'lica

2tro de lo9 parHmetro9 ;ue definen el o'eto del derecho de propiedad horizontal e9, como lo 9eAala el art. "Jde la ley ".", la e<i9tencia de una 9alida a la vBa p?'lica, ya 9ea en forma directa o por un pa9ae com?n.3icho re;ui9ito 9e ha mantenido en lo9 &royecto9 de reforma y ha ;uedado pla9mado en el art. !% delnuevo Código.

(i 'ien 9e mantienen lo9 re;ui9ito9 9eAalado9 en el art. "J de la ley ".", en el art. !% 9e hace referencia ala independencia funcional, aclarando de tal forma la9 variada9 interpretacione9 ;ue mereció e9te trmino.

6n tanto el re;ui9ito de la 9alida a la vBa p?'lica hace a la e9encia del 9i9tema de propiedad horizontal, el dela independencia funcional varBa 9eg?n el de9tino de la9 di9tinta9 unidade9 de modo tal ;ue am'o9 puedenllegar a fundir9e en una ?nica e<pre9ión: autonomBa funcional.

/. C2N(004C5N 36L ((06*

La ley "." Dart. %JE e9ta'lece ;ue el re;ui9ito ineludi'le para el nacimiento del 9i9tema de propiedadhorizontal e9 la redacción e in9cripción del reglamento de copropiedad y admini9tración a lo9 fine9 de poder

dividir el edificio urBdicamente y, en con9ecuencia, ;ue cada pi9o o departamento pueda pertenecer a propietario9 di9tinto9- e9 nece9ario 9ometer el inmue'le al rgimen de la propiedad horizontalconfeccionando lo9 plano9 ;ue delimitan la9 di9tinta9 unidade9 privativa9 y la9 parte9 comune9, como pa9o previo a la redacción del reglamento de copropiedad.

6l reglamento de propiedad y admini9tración e9 el acto urBdico de9tinado a dar comienzo al 9i9tema de la propiedad horizontal ;ue regirH para un determinado inmue'le. 6l &royecto de !" 9igue, en e9te a9pecto, el9i9tema del anterior &royecto Dart. !E. antiene tam'in la forma re;uerida en la legi9lación actual:redactado ya fuera por lo9 condómino9 o por el ?nico propietario del edificio, in9trumentado por e9critura p?'lica, de'erH 9er in9cripto en el 1egi9tro de la &ropiedad nmue'le, acompaAado del certificado dedominio y de lo9 plano9 de men9ura y 9u'divi9ión a lo9 cuale9 no9 hemo9 referido 9upra.

6n la e9critura ;ue in9trumenta la venta 9e dearH con9tancia de ;ue el ad;uirente conoce y acepta elreglamento de copropiedad y admini9tración del edificio en el cual ad;uiere 9u derecho real de propiedadhorizontal ;ue, recordemo9, 9e eerce en forma e<cluyente 9o're una parte privativa y en forma compartida



9o're la9 denominada9 parte9 comune9. 3e tal modo la compraventa y el reglamento 9e integranrecBprocamente y con9tituyen un todo in9epara'le D"E, ya ;ue 9ólo de 9u conunto 9e tra9unta la voluntadtotal de la9 parte9 de9tinada a reglar 9u9 derecho9 KMender9ky D"=EK.

6n e9e 9entido, la novedad ;ue incluye el citado art. ! aparece en 9u pHrr. J: @6l reglamento de propiedady admini9tración 9e integra al tBtulo 9uficiente 9o're la unidad funcional@.

2tra mención ;ue merece dicha norma e9 de carHcter terminológico: la legi9lación actual denomina elreglamento como de @copropiedad y admini9tración@ Dley ".", art. %J, dec. ".>#+"%#%, art9. "J, J, J,#JE, en tanto ;ue el &royecto !" lo de9igna @reglamento de propiedad y admini9tración@, e9 decir 9e cam'iael trmino @copropiedad@ por el de @propiedad@. 6llo a9B por cuanto, 9eg?n lo analizamo9 9upra, el derecho de propiedad horizontal e9 un derecho autónomo y no una com'inación de dominio y condominio, como parece9ugerir el art. "J de la ley ".". 3e allB ;ue re9ulte acertado ha'lar de propiedad en 9entido genrico,a'arcativo de todo9 lo9 derecho9 patrimoniale9, y no de copropiedad ;ue connota el derecho real decondominio.

/. C2(*( &*106( C24N6(

Conforme lo define el art. !> del nuevo Código, el derecho de propiedad horizontal 9e eerce 9o're parte9 privativa9 y 9o're parte9 comune9 de un edificio. 6<i9ten co9a9 comune9 como el terreno, lo9 muro9 mae9tro9y el techo, ;ue 9on indi9pen9a'le9 para la e<i9tencia y 9upervivencia del edificio- e9e carHcter de co9a com?n puede e<tender9e a cierto9 elemento9 o dependencia9 ;ue 9on conveniente9 y por ello de'en mantener9eindivi9a9 para 9ervir al u9o com?n y mayor comodidad de todo9 lo9 propietario9.

La9 co9a9 comune9 indi9pen9a'le9 no pueden perder 9u calidad de tal pue9to ;ue hacen a la e9encia del9i9tema de propiedad horizontal- la9 co9a9 comune9 conveniente9 pueden 9er o no incluida9 en el reglamentode copropiedad originario o con po9terioridad, previa deli'eración y votación 9eg?n la9 mayorBa9 re;uerida9 para 9u modificación.

6n e9e 9entido el nuevo Código, 9iguiendo la metodologBa del &royecto de Código unificado de "%%, 9epara

claramente am'o9 concepto9: en el art. !#! e9ta'lece lo9 caractere9 de la9 co9a9 y parte9 de u9o com?n, entanto ;ue el 9iguiente Dart. !#"E contiene una enumeración de la9 parte9 nece9ariamente comune9 y, por ende, pe9a 9o're ella9 la impo9i'ilidad de conver9ión D">E. H9 adelante, en el art. !# 9e enumeran co9a9 y parte9 comune9 no indi9pen9a'le9 D"E.

6n am'o9 9upue9to9: parte9 nece9ariamente comune9 y parte9 no indi9pen9a'le9, la9 norma9 re9pectiva99eAalan ;ue la enumeración en ella9 contenida tiene carHcter enunciativo, por lo cual en cada reglamento de propiedad y admini9tración pueden incluir9e parte9 comune9 ;ue, a pe9ar de no ha'er 9ido receptada9legi9lativamente, hacen a la e9tructura edilicia y e9tHn de9tinada9 a 9er utilizada9 por todo9 lo9 propietario9 enla proporción de 9u derecho.

La 'revedad de e9te comentario no9 impide analizar cada uno de lo9 inci9o9 de lo9 artBculo9 mencionado9, 9in

em'argo e9 importante de9tacar ;ue 9e han incorporado a la9 co9a9 comune9 ya con9ignada9 en la ley ".":aE la9 in9talacione9 para per9ona9 con di9capacidad, y 'E la9 vBa9 de evacuación para ca9o9 de 9inie9tro, ;ue9on re;ui9ito9 ya impue9to9 en la9 leye9 locale9.

0am'in ;ueremo9 introducir un 'reve comentario re9pecto de lo9 techo9 y azotea9: la 9uperficie cu'ierta decada una de la9 unidade9 funcionale9 Kparte9 privativa9K e9 la ;ue tiene cerramiento en el contorno y en eltecho. 3e tal modo el techo no 9ólo e9 la co'ertura del edificio cuando 9e trata del ?ltimo pi9o, 9ino ;ueademH9 lo9 techo9 re9ultan divi9orio9 de lo9 di9tinto9 nivele9 de con9trucción en lo9 cuale9 el techo dealguno9 departamento9 e9 el 9o9tn de otro9 9uperiore9, 9e trata de la lo9a dentro de la cual 9e entrecruzanviga9, caAerBa9 o in9talacione9 de calefacción ;ue 9irven a todo9 lo9 propietario9. 3e allB 9u calidad decom?n, 9in peruicio de ;ue el cielorra9o, en tanto reve9timiento del techo, 9ea de propiedad e<clu9iva D"%E.

Co9a9 comune9 de u9o e<clu9ivo



La divi9ión del edificio en parte9 de propiedad privativa y 'iene9 de propiedad compartida devienedirectamente de la Ley de &ropiedad 7orizontal, 9in em'argo, en lo9 reglamento9 de copropiedad yadmini9tración aparece otra categorBa pacBficamente aceptada: parte9 comune9 de u9o e<clu9ivo.

* fin de e9ta'lecer cuHle9 de e9to9 elemento9 comune9 pueden entrar en e9ta tercera categorBa, co'raimportancia la di9tinción ;ue hicimo9 9upra entre 'iene9 indi9pen9a'le9, ;ue no pueden perder 9u calidad detale9 pue9to ;ue hacen a la e9encia del 9i9tema de propiedad horizontal, y co9a9 comune9 conveniente9.

6emplo9 de e9ta categorBa 9on lo9 patio9 9olare9, e9to e9: lo9 e9pacio9 ;ue e9tHn de9tinado9 a dar luz, vi9ta yaireación a lo9 di9tinto9 departamento9 ;ue 9in em'argo pueden 9er concedido9 en u9o e<clu9ivo a la unidadde la planta 'aa de9de la ;ue 9e tiene acce9o directo- lo9 ardine9 9ituado9 en lo9 fondo9 del edificio- lo9 palier9 privado9, pue9to ;ue 9ólo 9on utilizado9 por una unidad funcional.

6l nuevo Código no menciona en forma e<pre9a e9ta tercera categorBa pero hace referencia a e9ta po9i'ilidadde u9o e<clu9ivo de alguna de la9 parte9 comune9 en el art. !#! DpHrr. JE cuando e<pre9a: @(o're e9ta9co9a9 y parte9 ning?n propietario puede alegar derecho e<clu9ivo, 9in peruicio de 9u afectación e<clu9iva auna o varia9 unidade9 funcionale9@.

/. C2(*( &*106( &12&*(

La ley nacional vigente conceptualiza y enumera la9 parte9 comune9 pero no hace lo propio con la9 parte9 privativa9, 9ólo la referencia a pi9o9 y+o departamento9. 0ampoco en la legi9lación e<tranera 9e encuentradefinición prolia al re9pecto. 69te tema recin ha merecido un artBculo por 9eparado en el &royecto de "%%,tcnica ;ue 9igue el &royecto de !" en el art. !#.

OPu e9 en realidad el departamento, a;uella unidad de la cual el titular del derecho de propiedad horizontale9 dueAo e<clu9ivoQ

Con9iderando ;ue 9on comune9 el terreno, lo9 muro9 verticale9 divi9orio9 de lo9 di9tinto9 departamento9 yla9 lo9a9 ;ue 9eparan y 9o9tienen lo9 plano9 horizontale9, 9e comprende fHcilmente ;ue el e9pacio propio e9tHcon9tituido por el cu'o de aire Dvolumen en la terminologBa de la normaE encerrado entre la9 divi9ione9

horizontale9 y verticale9, cuyo9 reve9timiento9 y demH9 ornamento9 pertenecen al dueAo del departamento,a9B como la9 parede9 ;ue dividan di9tinto9 am'iente9, con 9u9 puerta9 y ventana9.

Con re9pecto a lo9 'alcone9, hay ;ue hacer notar ;ue, a pe9ar de 9er con9iderado9 parte9 nece9ariamentecomune9 en el &royecto ;ue analizamo9 Dart. !#", inc. dRE, en tanto forman parte de la e9tructura del edificioy 9on indi9pen9a'le9 para mantener 9u 9eguridad, lo9 reve9timiento9 9on parte9 propia9 tal como lo define elart. !# D!E.

6l art. !# del nuevo Código Den conc. con el art. !=, inc. cRE, dea la po9i'ilidad de ;ue el reglamento de propiedad y admini9tración enumere otra9 parte9 propia9, en la medida en ;ue 9ta9 admitan un derechoe<clu9ivo, por eemplo: lo9 'alcone9, lo9 ardine9.

La falta de mención e<pre9a en el reglamento de copropiedad del carHcter a9ignado a lo9 'alcone9, o a lo9 'alcone9 terraza, ha permitido interpretar ;ue 9e trata de parte9 comune9 de u9o e<clu9ivo, por cuanto el 'alcón forma parte de la pared perimetral y por razone9 de 9eguridad e9 una prolongación de la lo9a ;ue 9irvede 9uelo a la unidad a la ;ue pertenece y de techo a la inferior, pudiendo hacer9e la di9tinción entre lacontinuación del plano horizontal com?n Kla e9tructuraK ;ue 9eguirH 9iendo com?n y lo9 reve9timiento9,e9pacio y 9uperficie ;ue encierra el 'alcón en el 9upue9to de propiedad e<clu9iva.

6n e9te 9entido, el nuevo art. !#! e9tipula: @La9 co9a9 y parte9 cuyo carHcter de comune9 o propia9 no e9tHdeterminado, 9e con9ideran comune9@.

/. C2N(21C2 36 &12&60*12(

6l trmino con9orcio de propietario9 aparece por ?nica vez en el art. %J, ley ".", y e9 reiterada en el dec.regl. ".>#+"%#% al referir9e en el art. J a lo9 li'ro9 del con9orcio y en el art. =J a la certificación de deuda9 por e<pen9a9. &ero lo cierto e9 ;ue e9ta9 mencione9, por 9B mi9ma9, no permiten deducir ning?n 9ignificado



urBdico, circun9tancia ;ue ha conducido a lo9 autore9 y a la uri9prudencia a la ela'oración de doctrina9contrapue9ta9 acerca de 9u naturaleza urBdica, ya 9ea negando o aceptando para el con9orcio una per9onalidad di9tinta de la de 9u9 componente9.

6n la9 ?ltima9 dcada9 9e ha con9olidado la po9tura ;ue admite la per9onalidad urBdica del con9orcio de propietario9, con muy poca9 contradiccione9. (e nutre de la9 teorBa9 reali9ta9 de la per9onalidad urBdica,apoyada fundamentalmente en lo9 factore9 humano9 y materiale9 concreto9: órgano de admini9tración y

deci9ión, e<teriorización de la voluntad, preeminencia de la9 mayorBa9 e intere9e9 tra9cendente9 a lo9 de cadauno de lo9 componente9 del grupo 9ocial.

6l nuevo art. !##, 9iguiendo la lBnea ya impue9ta en el &royecto de "%% Dart9. "%>%, "%"E, e9ta'lececlaramente la calidad de per9ona urBdica del con9orcio y enumera 9u9 atri'uto9: domicilio y órgano9 en lo99iguiente9 trmino9: @6l conunto de lo9 propietario9 de la9 unidade9 funcionale9 con9tituye la per9ona urBdica con9orcio. 0iene 9u domicilio en el inmue'le. (u9 órgano9 9on la a9am'lea, el con9eo de propietario9 y el admini9trador@.

6ntre lo9 autore9 ;ue han adoptado e9ta po9tura 9e puede citar a &almiero D"E, *lterini DE, 7ighton DE,ariani de /idal D#E, 1acciatti DE, Llam'Ba9 D=E, Corchón D>E.

La e<i9tencia de intere9e9 comune9 y la forma en ;ue 9e halla organizada 9u ge9tión facilitan la con9ideraciónde la per9onalidad del con9orcio cuando interviene en función de la comunidad. 69ta voluntad com?n a9Bformada deli'era por intermedio de 9u órgano deli'erativo: la a9am'lea de propietario9, y 9e e<pre9a por 9uórgano repre9entativo: el admini9trador, ;ue e9 el encargado de velar por la marcha normal de todo loatinente a la comunidad. *parece a;uB un fin utilitario, di9tinto del individual, perteneciente al conunto y;ue 9upera a e9te ?ltimo.

6l con9eo de propietario9, como órgano de vigilancia, no 9u9tituye al admini9trador pero puede 9uplirlo,cola'orar con l, o cumplir oca9ionalmente alguna de 9u9 funcione9, como lo detalla el art. !=# del&royecto. Con9ideramo9 acertada la inclu9ión de e9te órgano como integrante del con9orcio ;ue, por otra parte, e9 u9ual en la9 per9ona9 urBdica9 y cumple un rol de importancia en la marcha del edificio y 9u9

intere9e9.

aE Nacimiento del ente

4n 9ector de la doctrina y alg?n pronunciamiento udicial entienden ;ue el reglamento de copropiedad yadmini9tración, con lo9 re;ui9ito9 ;ue le impone la propia ley De9critura p?'lica e in9cripción en el 1egi9trode la &ropiedadE con9tituye el acta de nacimiento urBdico del ente. 69 a partir de e9e momento ;ue elcon9orcio tra9ciende, como entidad urBdica diferenciada de 9u9 integrante9, frente a tercero9.

69ta conclu9ión, 9i 'ien no e9 e<pre9ada de e9ta forma, 9urge del art. ! del nuevo código al e9ta'lecer como ee central del 9i9tema de propiedad horizontal el reglamento de propiedad y admini9traciónde'idamente in9cripto de'idamente in9cripto.

'E 3e9afectación

La 9egunda parte del art. !## prev la e<tinción de la per9onalidad del con9orcio por la de9afectación delinmue'le al rgimen de la propiedad horizontal.

4na po9i'ilidad e9 ;ue la totalidad de lo9 propietario9 re9uelvan la de9afectación. Con9ideramo9 nece9aria laconvocatoria a a9am'lea y la apro'ación por unanimidad- e9a deci9ión de'erH in9trumentar9e por e9critura p?'lica e in9cri'ir9e en el regi9tro re9pectivo. 6n e9te 9upue9to, lo9 anteriore9 titulare9 del derecho real de propiedad horizontal pa9an a 9er condómino9 de todo el edificio en la proporción ;ue, de com?n acuerdo, 9ehu'ieran a9ignado y, en con9ecuencia, re9ultarHn aplica'le9 la9 norma9 contenida9 en el Código Civil alre9pecto en cuanto al eercicio del derecho y a la toma de deci9ione9 referida9 a la admini9tración del 'iencom?n.



0am'in puede 9uceder ;ue toda9 la9 unidade9 funcionale9 Ky 9u9 complementaria9 9i la9 hu'ieraK mediante di9tinto9 acto9 urBdico9 pa9aran a 9er de titularidad de una 9ola per9ona, 9ea 9ta fB9ica o ideal. 69te9olo hecho no implica la e<tinción del 9i9tema de propiedad horizontal ;ue rige el edificio- entendemo9 ;uecuando un 9olo propietario a9ume la titularidad de todo9 lo9 pi9o9 o departamento9 e9tH en condicione9 dee<pre9ar 9u voluntad de e<tinguir el 9i9tema de propiedad horizontal y proceder a la re9pectiva in9cripción enel 1egi9tro de la &ropiedad nmue'le.

cE &atrimonio

* diferencia de lo previ9to en el &royecto de "%% DE, el nuevo art. !## no legi9la acerca de lacompo9ición del patrimonio del con9orcio, delegando en el reglamento de propiedad y admini9tración lao'ligación de in9ertar una clHu9ula ;ue contenga la e9tructura de dicho patrimonio Dart. !=, inc. eRE.

La9 parte9 y co9a9 comune9 del edificio no pueden integrar el patrimonio del con9orcio, ya ;ue en el rgimende la propiedad horizontal la9 parte9 privativa9 y la9 comune9 conforman un todo ine9cindi'le, de modo tal;ue el derecho real ;ue corre9ponde a cada propietario 9o're la9 parte9 comune9 no puede 9er enaenado ogravado en forma independiente- lo9 con9orte9 no tran9fieren parte de 9u patrimonio al con9orcio 9ino 9ólo laadmini9tración de la9 co9a9 comune9 ;ue implica la o'ligación, para e9te ?ltimo, de mantenerla9 en 'uene9tado de con9ervación.

Ca'e recordar en e9te punto ;ue la9 co9a9 comune9 no 9on em'arga'le9 por deuda9 del con9orcio en cuantono 9on propiedad de l, 9on in9epara'le9 de lo principal, como lo 9eAalamo9 renglone9 ante9, y ademH9 9onindi9pen9a'le9 para el funcionamiento del 9i9tema.

6l patrimonio del con9orcio ;ueda, pue9, conformado por: e<pen9a9 perci'ida9- fondo de re9erva- intere9e9;ue devenguen la9 cuenta9 'ancaria9 e<i9tente9 en ca'eza del con9orcio- intere9e9 punitorio9 por e<pen9a9atra9ada9- crdito9 por e<pen9a9- crdito9 re9pecto de tercero9.

dE Capacidad

6n igual forma ;ue cual;uier per9ona urBdica, el con9orcio 9e ve limitado por lo9 fine9 de 9u in9titución, y;ueda circun9cripta al cumplimiento del o'eto 9ocial. Con la limitación 9eAalada, el con9orcio tienecapacidad para ad;uirir derecho9 y contraer o'ligacione9: en el primer a9pecto puede reclamar el co'ro dee<pen9a9 y fondo de re9erva, a9B como lo9 crdito9 por renta9 ;ue tenga derecho a perci'ir. 0am'in contraeo'ligacione9 frente a tercero9 cuando contrata tra'ao9 o re9pecto de deuda9 con caa9 previ9ionale9, aporte9a 9indicato9, o frente a lo9 con9orci9ta9 cuando 9e hu'ieran generado peruicio9 por lo9 ;ue el con9orcio de'ere9ponder.

6n e9e e9;uema no e<i9te apoyatura legal para reconocerle al con9orcio capacidad amplia, ya ;ue, por eemplo, no puede ad;uirir, con9tituir o con9entir derecho9 reale9 9o're parte9 comune9 del edificio por;ue9ólo lo9 titulare9 del derecho real de propiedad horizontal gozan de capacidad para realizar tale9 acto9.

La9 conclu9ione9 ante9 e<pue9ta9 han 9ido aplicada9 por el 1egi9tro de la &ropiedad con a9iento en la ciudadde endoza, organi9mo en el ;ue pretendió in9cri'ir9e un tBtulo notarial por el cual un edificio de propiedadhorizontal, ;ue carecBa de e9pacio9 verde9, ad;uirBa a nom're del con9orcio un terreno colindante de9tinado a ardine9. 6l documento fue o'etado por entender9e ;ue lo9 ardine9 integran la9 parte9 comune9 del edificioy como tale9 de propiedad de lo9 con9orci9ta9, careciendo el con9orcio de capacidad 9uficiente Kdentro delo9 fine9 de la leyK para realizar un acto de di9po9ición de la mH9 alta categorBa, cual e9 9er titular de underecho real de dominio.

69ta 9ituación y otra9 9imilare9 pretendió 9er revertida por el &royecto de "%% cuando en 9u art. "%!, alreferir9e al patrimonio del con9orcio menciona'a, como integrando el mi9mo, @la9 unidade9 funcionale9 ;ue9e le a9ignen o ad;uiera en el inmue'le...@.

6l nuevo código, al no pronunciar9e 9o're el particular, dea a'ierta la di9cu9ión doctrinal al re9pecto.

eE 1e9pon9a'ilidad del con9orcio



6l art. !## califica al con9orcio como per9ona urBdica, por lo tanto de'e re9ponder con 9u patrimonio por la9 deuda9 generada9 por la ge9tión del admini9trador en cumplimiento de 9u9 facultade9- 9in em'argo, nolegi9la para el 9upue9to de ;ue 9u patrimonio re9ulte in9uficiente para cancelar 9u9 deuda9 y lare9pon9a'ilidad 9upletoria ;ue le9 ca'e a lo9 propietario9.

(e ha 9o9tenido ;ue lo9 con9orci9ta9 9on 9u'9idiariamente re9pon9a'le9 en ca9o de in9olvencia del con9orcio

o in9uficiencia de 9u activo. &ara fundamentar tal po9ición 9e hace aplicación analógica de la normativa ;uerige en materia 9ocietaria Dart9. ">#>, ">!, Cód. CivilE. &artiendo de la re9pon9a'ilidad 9u'9idiaria de lo9con9orci9ta9, como lo hace gran parte de la doctrina K7ighton D%E, Semelmaer D!E, *reHn D"E, Gurfinkelde Wendy DEK, no 9e podrH eecutar el patrimonio de 9to9 en forma directa, 9ino ;ue previamente 9ede'erH proceder a la e<cu9ión de lo9 'iene9 del con9orcio, e<tremo ;ue de'erH ;uedar acreditado en ele<pediente y ;ue de'erBa 9er cuidado9amente ponderado por el uez de la cau9a en forma previa a decretar elem'argo de 'iene9 de lo9 propietario9.

6n cuanto al a9pecto proce9al, no e9 nece9ario demandar conuntamente al con9orcio y a lo9 con9orci9ta9,9ino ;ue la 9entencia condenatoria ;ue 9e dicte 9erH oponi'le a e9to9 ?ltimo9, ;uiene9 podrHn articular la9defen9a9 ;ue tenBa la 9ociedad y la9 9uya9 per9onale9 K7ighton DEK. 6n 9entido 9imilar di9ponBa el art."%% del &royecto de "%% D#E.

* pe9ar de ;ue el nuevo te<to no contiene una norma concreta al re9pecto, re9ultan de plena aplicación ladoctrina y uri9prudencia a la ;ue no9 referimo9 DE.

Coincidimo9 en e9te a9pecto con *lterini D=E, ;uien 9o9tiene ;ue, al no ha'er9e reproducido el te<to del art."%% del &royecto de "%%, implica ;ue e9 aplica'le lo di9pue9to por el art. "# in fine: @Lo9 miem'ro9 nore9ponden por la9 o'ligacione9 de la per9ona urBdica, e<cepto en lo9 9upue9to9 ;ue e<pre9amente 9e prevnen e9te 0Btulo y lo ;ue di9ponga la ley e9pecial@.

/. F*C4L0*36( 2MLG*C2N6( 36 L2( &12&60*12(

6l carHcter de dueAo e<clu9ivo del pi9o o departamento ;ue le a9igna a cada titular del derecho de propiedadhorizontal el art. J, ley ".", pareciera e;uipararlo al dominio en cuanto al contenido y e<ten9ión de 9u9facultade9. 6n e9te 9entido, la facultad de di9po9ición urBdica de la unidad funcional Ka diferencia de la po9i'ilidad de di9po9ición materialK e9 muy amplia y tan e<ten9a como en el derecho real de dominio. 3ee9a forma, el titular del derecho de propiedad horizontal puede vender, donar, dar en pago, permutar,con9tituir derecho9 reale9 de9mem'rado9 Du9ufructo, ha'itaciónE o derecho9 reale9 de garantBa Dhipoteca,anticre9i9E.

6n e9te a9pecto, el nuevo código Dart. !#E no contiene innovación alguna re9pecto del rgimen vigente.Ca'e recordar ;ue el derecho real de propiedad horizontal 9e eerce no 9ólo 9o're el pi9o o departamento,9ino tam'in 9o're una parte ideal de lo9 'iene9 comune9, por ello, cuando 9e di9pone urBdicamente de launidad funcional, conuntamente 9e tran9fiere el derecho 9o're la9 parte9 comune9, ;ue forman un todo

ine9cindi'le.

6l 9uce9or 9ingular, al ad;uirir el derecho real, adhiere al reglamento de copropiedad y admini9traciónincorporHndo9e al 9i9tema con9orcial y ;uedando o'ligado, por tanto, al cumplimiento de toda9 la9 norma9legale9 y reglamentaria9 ;ue lo rigen.

aE 2'ligacione9

4na de la9 nota9 9o're9aliente9 del derecho de propiedad horizontal re9pecto de lo9 demH9 derecho9 reale9enumerado9 en el Código e9 ;ue, conuntamente con 9u ad;ui9ición, el titular ;ueda o'ligado alcumplimiento de cierta9 o'ligacione9 y, entre ella9, al pago de lo9 ga9to9 de con9ervación y reparación delinmue'le com?n. 69 decir: la ad;ui9ición del derecho real ;ue implica facultad, 9eAorBo del 9ueto re9pectode la co9a u o'eto de 9u derecho, hace 9urgir tam'in para el titular una o'ligación per9onal.



6llo a9B por;ue la ley y el reglamento de copropiedad y admini9tración dictado de conformidad con la9 pauta9 legale9, hacen 9urgir un ple<o de relacione9 per9onale9 ;ue 9e entrecruzan con el derecho real y loconforman Dconf. al nuevo art. !E.

6n el art. !#= 9e ordenan y 9intetizan adecuadamente la9 o'ligacione9 y prohi'icione9 ;ue recaen 9o're lo9titulare9 de la propiedad horizontal, recopilando norma9 y concepto9 di9eminado9 en normativa9 variada9,entre la9 ;ue de9tacamo9 la9 contenida9 en lo9 inc9. eE D>E y fE DE de la norma citada, en lo9 cuale9 9e

tiende a facilitar la tarea de control ;ue de'e llevar a ca'o el admini9trador- en el primer ca9o in9peccionandola9 co9a9 y parte9 comune9, ya fuera por;ue nece9itan reparación o, por;ue ha'iendo 9ido reparada9, de'econ9tatar9e el tra'ao realizado- en el 9egundo, para cumplir con norma9 locale9 ;ue imponen aladmini9trador llevar un li'ro de propietario9 con todo9 lo9 dato9 actualizado9, lo cual 9ervirH eventualmente, para efectuar notificacione9 fehaciente9 Da9am'lea9, intimacione9E.

'E Ga9to9 y contri'ucione9

La ley "." con9igna en artBculo9 9eparado9 la o'ligación de mantener y con9ervar la9 parte9 propia9 Dart.JE y la de contri'uir a la admini9tración y reparación de la9 parte9 comune9 Dart. J y ""JE.

6l nuevo art. !# contiene en una 9ola norma la o'ligación de mantener y con9ervar tanto la propia unidadfuncional como la9 parte9 comune9 del edificio y agrega: @'iene9 del con9orcio@.

".K 6<pen9a9 comune9

Lo9 ga9to9 ;ue 9e realicen con la finalidad de admini9trar, con9ervar, reparar o meorar la9 parte9 comune9del edificio ;uedan incluido9 en el ru'ro e<pen9a9 comune9, independientemente de ;uien efect?e la9erogacione9, el trHmite ;ue re;uieran para 9u apro'ación y la po9i'ilidad de impugnación ;ue merezcan. 6ne9te 9entido, el art. !#= del código promulgado 'ao anHli9i9 fia la o'ligación a cargo de todo9 lo9 propietario9 de participar, en proporción de 9u parte indivi9a, de la9 e<pen9a9 de admini9tración y reparaciónde la9 parte9 y 'iene9 comune9 del edificio, fueran 9ta9 ordinaria9 o e<traordinaria9.

Ca'e adelantar ;ue el reglamento de propiedad de'erH fiar, por imponerlo e<pre9amente el art, !=, inc. gE,la proporción en el pago de la9 e<pen9a9 comune9.

iE 6<pen9a9 ordinaria9

6l 9egundo pHrrafo del art. !# incluye ga9to9 nece9ario9 para la con9ervación del edificio ;ue, encon9ecuencia, no re;uieren apro'ación previa por la a9am'lea- 9on efectuado9 y li;uidado9 por eladmini9trador de conformidad con la9 pauta9 reglamentaria9.

La norma no e9pecifica ;u concepto9 9e incluyen entre la9 denominada9 e<pen9a9 ordinaria9 deadmini9tración y reparación de la9 parte9 y 'iene9 comune9, haciendo 9ólo referencia a la9 o'ligacione9impue9ta9 al admini9trador en cumplimiento de 9u9 funcione9 D9eguro9 de incendio, de re9pon9a'ilidad civil,

de accidente9 de tra'ao, 9eguro9 mdico9, etc.E y a a;uella9 nece9aria9 para in9talar vBa9 de evacuación y deacce9o para per9ona9 con di9capacidad.

iiE 6<pen9a9 e<traordinaria9

6l pHrr. J del art. !# 9e refiere a la realización de ga9to9 proveniente9 de tra'ao9 ;ue no 9onindi9pen9a'le9 para el mantenimiento del conunto, pero ;ue tienden a 9u meoramiento y 9erHn o no llevado9a ca'o 9eg?n la deci9ión ;ue al re9pecto hu'iera tomado la a9am'lea llevada a ca'o en legal forma.

&or tratar9e de ga9to9 e<traordinario9 ;ue no devienen del normal de9envolvimiento de la vida con9orcial,dicha9 erogacione9 9ólo pueden efectuar9e por la voluntad de lo9 propietario9 e<pre9ada en a9am'lea. Ca'eaclarar ;ue dentro del trmino e<pen9a9 tam'in e9tHn comprendida9 la9 erogacione9 de'ida9 a innovacione9,a9B como lo9 monto9 ;ue de'a a'onar el con9orcio por lo9 daAo9 derivado9 de la re9pon9a'ilidad civil por daAo9 cau9ado9 por la9 co9a9 comune9 cuya con9ervación le incum'e, indemnizacione9 por de9pido, entreotro9.



.K 2'ligado9 al pago de e<pen9a9

6n principio, dada la calidad de o'ligación propter rem, el pago de la9 e<pen9a9 ;ueda en ca'eza del titular del derecho de propiedad horizontal por;ue l a9umió frente al con9orcio la calidad de deudor, 9ituación ;ueno 9e da re9pecto de un tercero.

6n e9te a9pecto, el nuevo Código amplBa la legitimación pa9iva para el co'ro de e<pen9a9: el o'ligado al pago e9 9iempre el propietario, ;uien no puede de9ligar9e de 9u de'er ni aun por a'andono de 9u unidadfuncional Dart. !#%E, pero al mi9mo tiempo el con9orcio puede e<igir el pago a otro9 po9eedore9Du9ufructuario9, compradore9 con 'oleto y po9e9iónE, de modo tal de a9egurar el recupero de lo9 ga9to9 parael mantenimiento del conunto. 6n e9te 9entido el art. !! nomina como o'ligado9 al pago de ga9to9 ycontri'ucione9 a @lo9 titulare9 de otro9 derecho9 reale9 o per9onale9 ;ue 9ean po9eedore9 por cual;uier tBtulo@.

.K Co'ro de e<pen9a9. Certificado de deuda

6l actual art. !# no prev un plazo para el pago de la9 e<pen9a9 comune9 como lo hacBa el &royecto de"%% Dart. "%%!E. 6l reglamento de copropiedad, al fiar el tiempo y forma del pago de la9 e<pen9a9 comune9,generalmente e9ta'lece la con9titución en mora de pleno derecho a lo9 fine9 de ;ue comiencen a devengar9elo9 intere9e9 moratorio9 o punitorio9 a favor del con9orcio.

La norma ;ue comentamo9 en e9te apartado e9ta'lece ;ue @el certificado de deuda e<pedido por eladmini9trador e9 tBtulo eecutivo para el co'ro a lo9 propietario9 de la9 e<pen9a9 y demH9 contri'[email protected]'e re9altar ;ue la di9po9ición contenida en el pHrr. #J del art. !# e9 9imilar a la del art. #, C&CCN, ;ueha'ilita la vBa eecutiva con el tBtulo Dcon9tancia de deudaE e<pedido por el admini9trador.

#.K (ituación del ad;uirente en 9u'a9ta

Cuando e9e derecho real de propiedad horizontal e9 tran9mitido, el nuevo ad;uirente tam'in adhiere al

reglamento de copropiedad y, en lo per9onal, 9e o'liga a pagar la9 e<pen9a9 ;ue 9e devenguen en el futuro.6n ca9o de e<i9tir deuda9 por tal concepto corre9pondiente9 a perBodo9 anteriore9 a e9a ad;ui9ición, no puedeli'erar9e de 9u pago, 9eg?n lo di9pone e<pre9amente el actual art. !#.

(e 9igue en e9te a9pecto la doctrina emanada del plenario @(ervicio9 6ficiente9 (* v. a'ra, 1o'erto@. *llB elvoto de la mayorBa recepta a;uella corriente doctrinaria y uri9prudencial 9eg?n la cual el ad;uirente enremate de'e re9ponder por la deuda pendiente por e<pen9a9 en ca9o de ;ue el precio de venta de la co9are9ulta in9uficiente para el pago total.

T9a e9 preci9amente la po9tura ;ue recepta el art. !#% cuando pone en ca'eza del propietario la o'ligaciónde pagar e<pen9a9 comune9 devengada9 ante9 de 9u ad;ui9ición, originada en una enaenación forzo9aD9u'a9ta udicialE.

.K 6<ención del pago de e<pen9a9

Cuando el reglamento de propiedad y admini9tración nada e9tipula re9pecto de la di9tri'ución de la9 carga9comune9 9e aplicarH el principio de proporcionalidad fiado en el art. !#=, inc. cE, del nuevo Código. (inem'argo, el art. !#% DpHrr. JE e9ta'lece la po9i'ilidad de ;ue el reglamento e<ima parcialmente a cierta9unidade9 funcionale9 del pago de e<pen9a9.

La norma re9ulta acertada en un do'le 9entido: por una parte, no autoriza una e<ención total y, por la otra, ladi9pen9a parcial de'e e9tar u9tificada.

4no de lo9 parHmetro9 a tener en cuenta e9 la calidad de la9 parte9 comune9 re9pecto de la9 cuale9 9e generanlo9 ga9to9: todo9 lo9 propietario9 de'en participar en lo9 ga9to9 de mantenimiento y con9ervación de la9 parte9 comune9 indi9pen9a'le9 para la e<i9tencia y 9eguridad del edificio en tanto ;ue, re9pecto de a;uello9;ue confieren mayor comodidad, e9 po9i'le di9criminar entre la9 unidade9 funcionale9 ;ue puedan utilizar



e9o9 9ervicio9 por;ue tienen en 9u9 departamento9 la9 in9talacione9 adecuada9 para ello, de a;uella9 otra9 ;ueno tienen acce9o a e9o9 'eneficio9, en cuyo ca9o ;uedarHn e<imido9 de la contri'ución a lo9 ga9to9 normale9de atención y mantenimiento de lo9 9ervicio9 centrale9, repo9ición de ma;uinaria9 y caldera9, etctera.

U. 23FC*C2N6( 6N &*106( C24N6(

Lo9 art9. >J y J de la ley "." 9e refieren a la9 o'ra9 materiale9 ;ue 9e realicen 9o're la9 parte9 comune9

del edificio. (in em'argo, para 9u realización el art. >J e<ige la conformidad de todo9 lo9 propietario9, o 9ea,la unanimidad, mientra9 ;ue el art. J 9upone ;ue la re9olución ha 9ido tomada por lo9 propietario9 por 9imple mayorBa.

1e9ulta de aplicación el principio 9eg?n el cual nadie puede di9poner unilateralmente de la co9a com?n,independientemente del peruicio o meora ;ue la o'ra pudiera cau9ar, por cuanto cada uno de lo9 propietario9 tiene 9ólo una parte ideal Dy no materialE de la9 co9a9 comune9- en con9ecuencia, no puederealizar acto9 mediante lo9 cuale9 9e adudi;ue un derecho de propiedad.

Conforme lo di9pone el nuevo Código, e9te tipo de innovacione9 puede llevar9e a ca'o 9i media elcon9entimiento de lo9 propietario9 e<pre9ado en a9am'lea y por la9 mayorBa9 ;ue fie el reglamento de propiedad y admini9tración Dart. !=, inc. ARE, pero 9e regulan diver9o9 9upue9to9:

aE La meora a realizar de'e re9ultar en 'eneficio com?n Dart. !"E, y decidido por mayorBa previo informetcnico. 6ntendemo9 ;ue el 9entido de re;uerir informe tcnico de un profe9ional autorizado Dingeniero oar;uitectoE ;ue de'e pre9entar9e en la a9am'lea y evaluar9e ante9 de tomar deci9ione9 acerca de larealización de la9 o'ra9, tiene por o'eto apreciar 9i lo9 proyecto9 o meora9 propue9to9 no afectan la9eguridad, 9olidez, de9tino y a9pecto ar;uitectónico del inmue'le. La deci9ión mayoritaria puede 9er apelada udicialmente por la minorBa invocando cau9ale9 9imilare9 a la9 previ9ta9 en el art. J, ley "." Do'ra nuevade co9to e<ce9ivo, contraria al reglamento, o ;ue afecte la 9eguridad, 9olidez, 9alu'ridad, de9tino y a9pectoar;uitectónico e<terior o interior del inmue'leE.

'E odificacione9 e9tructurale9 ;ue alteran el @inmue'le de una manera 9u9tancial@ Dart. !E ya fuera en 9u

planimetrBa, di9tri'ución o porcentuale9. 6n e9te 9upue9to 9e re;uiere unanimidad.

cE La o'ra nueva 9e realiza 9o're parte9 comune9 pero 'eneficia 9ólo a un propietario, por eemplo:con9trucción en una terraza de u9o e<clu9ivo Dart. !E. *;uB tam'in la unanimidad e9 nece9aria, tal comolo manda el art. >J, ley ".". 6n e9te 9upue9to hay un a9pecto novedo9o: @(i la meora u o'ra nuevaautorizada 9o're co9a9 y parte9 comune9 e9 en inter9 particular, el 'eneficiario de'e efectuarla a 9u co9ta y9oportar lo9 ga9to9 de la modificación del reglamento de propiedad y admini9tración y de 9u in9cripción, 9ihu'iera lugar a ello9@ Dart. !E.

aE 1eparacione9 urgente9

6l nuevo art. !# contempla a;uella9 9ituacione9 de acefalBa del órgano de admini9tración y de 9u eventual

9u9tituto, el con9eo de propietario9 por una parte, y por la otra, la nece9idad de efectuar reparacione9urgente9 en la9 parte9 comune9.

* diferencia de lo normado en la ley "." Dart. JE, no 9e contempla a;uB la realización de erogacione9corre9pondiente9 a ga9to9 ordinario9 de con9ervación D9ervicio9 de electricidad, ga9, 9ueldo9 del per9onal, pago de la9 prima9 de 9eguro, pago de cuota9 convenida9 por tra'ao9 ya realizado9E, 9ino de ga9to9 dereparación Do'9trucción de una caAerBa, de9perfecto9 de la 'om'a de aguaE.

La ley ha previ9to a;uella9 9ituacione9 de hecho en la9 cuale9 dada la naturaleza de lo9 deterioro9, hu'iera9ido impo9i'le efectuar una con9ulta con lo9 demH9 propietario9 y meno9 a?n convocar a una a9am'lea con latardanza previ9i'le y el potencial peligro de agravamiento de lo9 daAo9 y aumento de lo9 co9to9, 9iendonece9aria una actitud rHpida y efectiva.



6n e9to9 ca9o9, el propietario ;ue hizo el ga9to tiene derecho a 9er reem'ol9ado por el con9orcio, contra;uien de'erH dirigir la acción udicial en ca9o de negativa al pago, pro'ando ;ue 9e han cumplido lo9recaudo9 legale9, ;ue el ga9to ha 9ido u9tificado y ;ue el precio ;ue pagó era u9to y razona'le.

'E Grave deterioro o de9trucción del edificio

6l art. ", ley ".", plantea en 9u primera parte la de9aparición material del edificio ;ue puede ha'er

9ucedido por un terremoto, incendio, atentado con e<plo9ivo9, derrum'e, etc. Cuando e9a de9trucción total o parcial repre9enta mH9 de do9 tercera9 parte9 del valor cual;uiera de lo9 propietario9 puede pedir la venta delterreno y materiale9.

La 9egunda parte del art. " ante9 referenciado contempla el 9upue9to de de9trucción menor a e9a9 do9tercera9 parte9.

6l nuevo Código Dart. !E mantiene lo9 do9 9upue9to9: aE grave deterioro, 'E de9trucción del edificio, perounifica el tratamiento. 6n la a9am'lea llamada a decidir la9 accione9 a llevar a ca'o, dada la de9trucción odeterioro del edificio com?n, 9e podrH decidir: aE 9u demolición y po9terior venta del terreno y materiale9 dedemolición- 'E 9u recon9trucción.

Ca'e tener en cuenta ;ue en el 9upue9to de de9trucción total del edificio, en lo9 hecho9 de9aparece la propiedad horizontal y 9u'yace un derecho real de condominio ;ue autoriza a cual;uiera de lo9 propietario9 a pedir la divi9ión por venta del terreno y lo9 materiale9. &or el contrario, en el ca9o de grave deterioro eledificio e9tH en pie, por lo cual el rgimen de propiedad horizontal 9u'9i9te y 9u e<tinción 9e producirH en lamedida ;ue lo decida la mayorBa.

*m'a9 deci9ione9 de'en 9er tomada9 en a9am'lea por una mayorBa ;ue repre9ente mH9 de la mitad del valor,e9 decir ;ue no 9erH 9uficiente la mayorBa de voto9 9ino ;ue aun en el ca9o de ;ue el reglamento diera locontrario, 9to9 de'en computar9e por porcentual.

Lo9 ga9to9 de recon9trucción de la9 parte9 privativa9 e9tHn a cargo de 9u9 re9pectivo9 dueAo9 Dart. !#E,

9alvo ca9o9 e9peciale9 en lo9 cuale9 lo9 tra'ao9 y la9 erogacione9 con9iguiente9 9on realizado9 por elcon9orcio para luego li;uidarlo con la9 e<pen9a9 comune9.

Cuando la mayorBa re9uelve la recon9trucción del edificio, la minorBa no puede 9er o'ligada a contri'uir enlo9 co9to9 de reparación, ;uedando o'ligada a ceder 9u9 derecho9 de propiedad horizontal a tercero9 o a lo9otro9 propietario9 Dart. !E, con la aclaración de ;ue @ante la au9encia de intere9ado9, la mayorBa puedead;uirir la parte de lo9 di9conforme9, 9eg?n valuación udicial@.

cE Con9titución del derecho de 9uperficie

6l nuevo Código incorpora el derecho de 9uperficie como derecho real Dart. ""#E, ;uedando legitimado9 para con9tituirlo @lo9 titulare9 de lo9 derecho9 reale9 de dominio, condominio y propiedad horizontal@.

6n e9te ?ltimo 9upue9to, dado ;ue lo9 titulare9 del derecho de propiedad horizontal 9on lo9 propietario9, la po9i'ilidad de con9tituir un derecho real de 9uperficie en un edificio 9ueto al rgimen de propiedadhorizontal 9ólo procede 9i e<i9te unanimidad de voluntade9, e<pre9ada9 en la a9am'lea re9pectiva. (i 'iene9ta conclu9ión no 9urge en forma e<pre9a del art. !, la con9titución de un derecho de 9uperficie ;ue permita enaenar el e9pacio areo, el 9u'9uelo o con9truir 9o're edificacione9 e<i9tente9 Dart. ""=E, gravitaen forma directa 9o're el derecho de propiedad horizontal, mH9 allH de la modificación e9tructural delinmue'le ;ue genere la nueva edificación. 3e allB la nece9idad de contar con la apro'ación de todo9 lo9 propietario9.

U. 16GL*6N02 36 &12&63*3 *3N(01*C5N

6n primer trmino, ca'e 9eAalar el cam'io de nominación con relación al rgimen de la ley "."- allB 9e lo9eAala como reglamento de copropiedad, en tanto 9e e9 el rgimen urBdico aplica'le a la9 parte9 y co9a9comune9- en el nuevo te<to legi9lativo, e9e in9trumento ;ueda identificado como reglamento de propiedad,



teniendo en cuenta ;ue la propiedad horizontal e9 un derecho real autónomo integrado ;ue a'arca la unidadfuncional ;ue incluye la complementaria9 y la9 parte9 comune9.

(i comparamo9 la enumeración contenida en el art. != del nuevo Código 'ao anHli9i9 con el art. %J, ley"." y con el art. "%% del &royecto de "%% utilizado como fuente, ;ueda en evidencia el incremento en lacantidad de clHu9ula9 o'ligatoria9, producto de la e<periencia acumulada en lo9 aAo9 de vigencia del rgimende propiedad horizontal.

6n e9e 9entido 9e han incorporado lo9 inc9. kE de9tino de la9 parte9 comune9- mE determinación de la formade convocar la reunión de propietario9 y 9u periodicidad- AE determinación de la9 mayorBa9 nece9aria9 parala9 di9tinta9 deci9ione9- 9E plazo de eercicio de la función de admini9trador- tE fiación del eerciciofinanciero del con9orcio- uE facultade9 e9peciale9 del con9eo de propietario9.

6n cuanto a la modificación del reglamento, el te<to del art. !> mantiene lo normado en la ley ".".

* pe9ar de ;ue el nuevo art. !> nada dice al re9pecto, 9iguiendo lo9 lineamiento9 de 9u antecedente Dart. %J,ley "."E, la modificación del reglamento de propiedad y admini9tración de'erH in9trumentar9e ene9critura p?'lica e in9cri'ir9e en el 1egi9tro de la &ropiedad.

U. *(*ML6*(

6ntre la9 funcione9 e9pecBfica9 de la a9am'lea Ddefinida9 en el art. !E ca'e enumerar: aE nom'rar yremover al admini9trador y al con9eo de propietario9- 'E apro'ar el plan de ga9to9 e ingre9o9 previ9i'le9 yla9 cuenta9 corre9pondiente9- cE apro'ar lo9 pre9upue9to9 y la eecución de toda9 la9 o'ra9 de reparación de lafinca, 9ean ordinaria9 o e<traordinaria9, ;ue no fueran de incum'encia directa del admini9trador- dE apro'ar oreformar lo9 e9tatuto9 y determinar la9 norma9 de rgimen interno- eE decidir la realización de o'ra9 nueva9 omeora9 en parte9 comune9 Dart9. !", !E- fE re9olver la demolición del edificio o 9u recon9trucción Dart.!E- gE conocer y decidir en lo9 demH9 a9unto9 de inter9 general para la comunidad, acordando la9medida9 nece9aria9 o conveniente9 para el meor 9ervicio com?n.

6l inc. 'E del art. ! plantea un 9upue9to intere9ante y de gran utilidad en la vida con9orcial: hay funcione9;ue en principio le 9on atri'uida9 al admini9trador, por eemplo, de9pedir al per9onal del con9orcio- 9inem'argo, tal deci9ión puede originar una erogación muy importante para lo9 propietario9. Conforme con elte<to citado cual;uiera de 9to9 puede 9olicitar ;ue la a9am'lea 9e a'o;ue al conocimiento y deci9ión de lacue9tión planteada. Ca'e agregar a;uB, en relación con el eemplo introducido, ;ue el nom'ramiento yde9pido del per9onal del con9orcio, 9i 'ien e9 una función atri'uida al admini9trador, de'e contar con laconformidad del Con9eo de &ropietario9 Dart. !=#, inc. dRE.

aE Convocatoria

* diferencia de la ley ".", ;ue dea li'rado al reglamento de propiedad y admini9tración la forma deconvocar la reunión de propietario9 Dart. %J, inc. dE, el art. !=, inc. mE, el nuevo Código e9ta'lece ;ue el

reglamento de'e contener, o'ligatoriamente, clHu9ula9 referida9 a la forma de convocar la reunión de propietario9 y 9u periodicidad.

(in peruicio de la e9tipulación ;ue en tal 9entido contenga el reglamento de propiedad, el art. !% DpHrr. "JEmanda ;ue la citación de'e hacer9e en forma fehaciente y con tran9cripción del orden del dBa, ;ue e9 eltemario a tratar en la a9am'lea. 6l orden del dBa de'e 9er claro, preci9o y completo por;ue delimita lacompetencia de la a9am'lea, lo cual no e<cluye la9 deci9ione9 ;ue 9e tomen re9pecto de lo9 a9unto9 ;ueguarden e9tricta relación con el temario del dBa, por eemplo: cuando la medida incluida implica lo9 medio9 para realizarla Ko'tención de recur9o9K o cuando 9e adoptan re9olucione9 incidentale9 a la principalcon9iderada D%E.

'E *utoconvocatoria

6ntre la9 o'ligacione9 del admini9trador 9e incluye la de convocar a la a9am'lea y redactar el orden del dBaDart. !==, inc. aR, del &royecto de !"E. (in em'argo, podrBa 9uceder ;ue, por eemplo, la renuncia del



admini9trador 9e produera en forma intempe9tiva, 9e hu'ieran detectado grave9 irregularidade9 en elde9empeAo de 9u función, o la actuación del admini9trador no fuera diligente re9pecto de cue9tione9 ;uere;uieran 9olucione9 urgente9.

6l pHrr. J del art. !% autoriza la realización de la a9am'lea o'viando el procedimiento de la convocatoria previa y validando la9 re9olucione9 ;ue en ella 9e tomen, 'ao do9 condicione9: aE la autoconvocatoria de'e9er acordada por todo9, y 'E el temario Dorden del dBaE de la a9am'lea apro'ado por unanimidad. 6llo no

9ignifica ;ue la deci9ión de'a tomar9e por unanimidad, dado ;ue la mayorBa re;uerida dependerH del tema are9olver.

cE 3eci9ión 9in a9am'lea

6n el rgimen de la propiedad horizontal, la doctrina y uri9prudencia nacionale9 entienden ;ue no re9ultanvHlida9 la9 e<pre9ione9 vertida9 fuera del Hm'ito a9am'leario y mucho meno9 lo9 voto9 ;ue 9e emitieran enun momento di9tinto al de la realización de la reunión de propietario9. 6llo a9B por;ue la reunión en a9am'lea para tomar deci9ione9 no e9 un recaudo puramente formal ;ue pueda 9uplir9e con la adhe9ión individual decada uno de a;ullo9 D#!E.

6n 9entido contrario, el pHrr. J del nuevo art. !%, valida la toma de deci9ione9 fuera del Hm'ito de laa9am'lea, con la condición de ;ue 9e e<pre9e la voluntad del total de lo9 propietario9. 3e tal manera 9e9implifica la convocatoria y 9e agiliza la toma de deci9ione9, tal como 9e hacBa en el art. !!! del &royectode "%%.

dE ayorBa9

6n el rgimen de la propiedad horizontal hay do9 forma9 po9i'le9 de efectuar el cómputo de voto9 emitido9en a9am'lea: por porcentual o por unidad. 6n el primer ca9o, cada voto tendrH un valor e;uivalente al porcentae ;ue a cada unidad le a9igna el reglamento de copropiedad- la unanimidad 9e alcanza cuando,9umado9 lo9 voto9 de la9 di9tinta9 unidade9, 9e o'tiene el "!!V del valor. 6l 9egundo mtodo con9idera unvoto por unidad.

0am'in e<i9te un 9i9tema mi<to, ;ue ha incluido la ley "." para el ca9o de vetu9tez del edificio, en elcual 9e re;uiere la do'le mayorBa ;ue com'ina el n?mero de lo9 voto9 con el valor de lo9 pi9o9 odepartamento9 con relación al conunto del edificio y ;ue, en oca9ione9, adopta la legi9lación e<tranera Dleyuruguaya "!.>>"E.

Con e9ta ?ltima metodologBa, el art. !=! di9pone en 9u pHrr. "J ;ue la mayorBa 9e forma con la do'lee<igencia del n?mero de unidade9 y de la9 parte9 proporcionale9 indivi9a9 con relación al conunto.

La9 mayorBa9 9iempre 9e computan 9o're la totalidad de lo9 propietario9 de la9 unidade9 funcionale9 y no9ólo 9o're lo9 a9i9tente9 a la a9am'lea.

* lo9 efecto9 del cómputo de la9 mayorBa9 de'e di9tinguir9e 9eg?n cuHle9 fueran lo9 derecho9 ;ue 9e9uprimen o limitan. No e9 lo mi9mo limitar el horario de calefacción o 9uprimir el 9ervicio de cerraduraelctrica ;ue limitar el u9o de la9 unidade9 o la po9i'ilidad de darla9 en locación D9ituación ;ue 9uele dar9ere9pecto de la9 cochera9 con el argumento de ;ue no ingre9e gente e<traAa al edificioE D#"E. 6n e9to9 ?ltimo9ca9o9 9e de'e contar con la conformidad e<pre9a de lo9 titulare9 de la9 unidade9 afectada9 9eg?n lo di9poneel art. !=" D#E.

eE &ropietario9 au9ente9

6n principio, la nueva normativa, al referir9e a la9 mayorBa9, no 9e refiere a lo9 propietario9 pre9ente9 en laa9am'lea, 9ino al total de lo9 miem'ro9 del con9orcio- 9in em'argo, el pHrr. J del art. !=! plantea un9upue9to di9tinto: cuando realizada la convocatoria en legal forma no 9e ha reunido el ;uórum 9uficiente paradeclarar vHlidamente con9tituida la a9am'lea, lo9 propietario9 pre9ente9 pueden deli'erar y decidir por mayorBa de ello9.



&ara ;ue e9a deci9ión ;uede apro'ada 9erH nece9ario un 9egundo pa9o: notificación a lo9 propietario9au9ente9 y adhe9ión tHcita de 9to9, unida al 9ilencio, con la 9alvedad de la9 hipóte9i9 en ;ue e9 nece9aria laconformidad e<pre9a Dart. !="E. &or e9te camino 9e pretende evitar el de9pliegue uri9diccional ;ue implicare9olver la9 cue9tione9 con9orciale9 por vBa udicial, adoptando el rgimen del con9entimiento pre9unto paraevitar la9 con9ecuencia9 de la falta de a9i9tencia de lo9 propietario9 a la9 a9am'lea9.

fE Nulidad de la a9am'lea

* e9te e9;uema propue9to en el art. !=!: propietario au9ente Knotificación fehaciente de la9 deci9ione9K apro'ación tHcita a lo9 " dBa9, 9e 9uma otra medida tendiente a dar validez y e9ta'ilidad a la9 deci9ione9a9am'learia9: 9e e9ta'lece un plazo de caducidad para promover acción udicial de invalidez de la a9am'leaD#E.

La novedad, ya incorporada en el &royecto de "%%, e9 ;ue, a fin de facilitar la eecución de la9 deci9ione9tomada9 por la a9am'lea, 9e e9ta'lece el plazo de caducidad de treinta !R dBa9 corrido9 para el eercicio dela acción udicial de nulidad.

0eniendo en cuenta lo e<iguo del plazo 9eAalado, con el agravante de ;ue 9te 9e cuenta de9de la fecha de laa9am'lea y no de9de ;ue el propietario au9ente ha tomado conocimiento de la re9olución ;ue pretendeimpugnar, no 9erHn poco9 lo9 planteo9 de indefen9ión ;ue ha'rHn de intentar9e en con9onancia con lamagnitud del peruicio ;ue 9e invoca. 6n e9e 9entido coincidimo9 con Con9tantino D##E ;ue un plazo mayor 'rindarBa mH9 9eguridad.

Con relación al comienzo del cómputo del plazo de impugnación, ariani de /idal D#E entiende ;ue @no podrBa comenzar a correr 9ino de9de ;ue el impugnante hu'iera conocido o de'ido conocer K9eg?n la9circun9tancia9 del ca9o y a trav9 del rgimen de notificación convencionalmente adoptado o en el previ9to por el art. , dec. ".>#+"%#% D;ue reproducen, reitero, gran n?mero de 1eglamento9 de Copropiedad y*dmini9traciónEK la re9olución ;ue ataca@.

gE *cta9

La Ley #, modificatoria de la ley %#" DC*M*E en el capBtulo de la9 o'ligacione9 del admini9trador Dart.%J, inc. eRE di9pone: @Llevar actualizado un li'ro de 1egi9tro de Firma9 de lo9 Copropietario9, el ;ue e9e<hi'ido al comienzo de cada *9am'lea a fin ;ue lo9 copropietario9 pre9ente9 puedan verificar laautenticidad de lo9 podere9 ;ue 9e pre9enten@.

6n el pHrr. J del art. != del te<to ;ue comentamo9 9e di9pone: @La9 firma9 ;ue 9u9cri'en cada a9am'leade'en 9er coteada9 por el admini9trador con la firma9 originale9 regi9trada9@, ;ue en el Hm'ito de la ciudadde Mueno9 *ire9 de'en corre9ponder9e con a;uella9 regi9trada9 en el li'ro de propietario9 a ;ue hicimo9referencia 9upra.

hE *9am'lea udicial

La a9am'lea udicial, en el e9;uema del nuevo Código, 9igue 9iendo un recur9o de e<cepción de la mi9maforma ;ue lo e9 en el art. "!, ley ".". 0eniendo en cuenta ;ue: aE el admini9trador tiene como una de 9u9funcione9 principale9 convocar a a9am'lea- 'E en 9u'9idio puede hacerlo el con9eo de propietario9- cE el art.!% DpHrr. JE admite la autoconvocatoria y declara vHlida9 la9 deci9ione9 unHnime9 aun;ue no 9e hu'ierantomado en a9am'lea, para ;ue proceda la a9am'lea udicial tienen ;ue ha'er fallado todo9 e9to9 mecani9mo9legale9 y no 9e ha podido o'tener deci9ión vHlida, 9ea por falta de ;uórum o de mayorBa.

6l art. != legitima para peticionar una a9am'lea udicial a lo9 propietario9 ;ue repre9entan el diez por ciento "!VR del total. 6n e9te punto 9e aparta tanto de la ley "." como del &royecto de "%%, ;ueautoriza'a a cual;uiera de ello9 a 9olicitar al tri'unal la convocatoria a a9am'lea.

4na de la9 diferencia9 mH9 marcada9 entre el funcionamiento de la a9am'lea udicial y la e<traudicial e9 ;ueen la reunión ante el uez la re9olución 9e tomarH cual;uiera ;ue 9ea el n?mero de con9orci9ta9 pre9ente9.



U. C2N(6)2 36 &12&60*12(

La Ley de &ropiedad 7orizontal no e9ta'lece la o'ligación de conformar organi9mo9 de control de la9funcione9 del admini9trador. (in em'argo, en la mayorBa de lo9 reglamento9 de copropiedad 9e introducecomo clHu9ula facultativa la creación de un con9eo de admini9tración, compue9to por un n?mero razona'lede propietario9, al ;ue 9e le a9ignan funcione9 con9ultiva9 y de vigilancia.

* diferencia de lo propue9to en el &royecto de "%%, en el nuevo Código el con9eo de propietario9 e9o'ligatorio y con9tituye uno de lo9 órgano9 del con9orcio, unto con la a9am'lea y el admini9trador.

69te órgano de control y vigilancia e9 9iempre colegiado, e9 decir: integrado por un n?mero de propietario9;ue generalmente guarda relación con la cantidad de unidade9 del edificio Da mayor n?mero dedepartamento9, mH9 integrante9 del con9eo de admini9traciónE. (in em'argo, el n?mero de con9eero9 node'e 9er e<ce9ivo, pue9 ello atenta contra la rapidez en la re9olución de la9 cue9tione9 ;ue le 9on 9ometida9 acon9ideración.

6n tanto el cargo de admini9trador puede recaer en un propietario o en una per9ona aena al edificio y aun enuna per9ona urBdica encargada de la admini9tración de con9orcio9, lo9 miem'ro9 del con9eo deadmini9tración de'en 9er 9iempre propietario9 como lo ordena el art. !=#, 9iendo e9ta función gratuita,9alvo lo9 ca9o9 en lo9 cuale9 el propio reglamento o la a9am'lea re9uelvan otorgar viHtico9 o alg?n otro tipode reem'ol9o de ga9to9 a lo9 integrante9 de dicho con9eo.

69 importante de9tacar ;ue e9e órgano no puede atri'uir9e la9 funcione9 ;ue 9on propia9 del admini9trador D#=E, e<cepto el 9upue9to de vacancia previ9to en el inc. eE del art. !=#, 9ino ;ue 9u tarea e9 dea9e9oramiento, con9ulta y contralor de lo9 a9pecto9 económico9 y financiero9 del con9orcio, 9in ;ue elloimpli;ue ;ue en todo9 lo9 ca9o9 y frente a cada una de la9 accione9 a de9arrollar por el admini9trador 9tede'a efectuar con9ulta9 permanente9.

4na cue9tión ;ue 9uele plantear9e re9pecto del con9eo de admini9tración e9 a;uella relacionada con 9ulegitimación para repre9entar al con9orcio.

6n principio, el con9eo de admini9tración no puede arrogar9e tal repre9entación, 9ólo podrBa 9er deado delado en ca9o de acefalBa por cual;uier motivo ;ue fuere, e9 decir: renuncia, au9encia temporaria, remoción omuerte del admini9trador. Claro e9tH ;ue e9a función, e<traordinaria para un con9eo de admini9tración, 9erHde9arrollada ha9ta ;ue la a9am'lea de9igne al nuevo admini9trador.

* e9e efecto, el art. !=# di9pone ;ue la convocatoria a a9am'lea de'e hacer9e dentro de lo9 treinta dBa9 de producida la vacancia.

U. *3N(01*321

aE CarHcter de la repre9entación

La aceptación de la per9onalidad del con9orcio no 9ólo conlleva la afirmación de ;ue el admini9trador e9 9urepre9entante, 9ino tam'in, por aplicación de la teorBa organici9ta, la caracterización del mi9mo comoórgano del con9orcio. *9B lo ha entendido el nuevo Código al di9poner en 9u art. !## ;ue el con9orciocon9tituye una per9ona urBdica cuyo9 órgano9 9on la a9am'lea, el con9eo de propietario9, y el admini9trador.6n con9onancia, el art. != define al admini9trador como repre9entante legal del con9orcio.

3e allB ;ue el admini9trador tenga la per9onerBa 9uficiente para actuar en nom're y repre9entación delcon9orcio en toda9 la9 cue9tione9 atinente9 al mantenimiento del conunto no 9ólo frente a tercero9 e<traAo9 ala comunidad de intere9e9 9ino tam'in re9pecto de lo9 con9orci9ta9, entre ella9 la co'ranza de la9 e<pen9a9comune9 y el cumplimiento del reglamento de copropiedad. 6n e9te a9pecto, el &royecto de !" da 9olucióna lo9 cue9tionamiento9 ha'ido9 en torno a la legitimación del admini9trador para repre9entar al con9orcio en uicio y e9ta'lece como una de 9u9 funcione9 @repre9entar al con9orcio en toda9 la9 ge9tione9 admini9trativa9y udiciale9 como mandatario e<clu9ivo con toda9 la9 facultade9 propia9 de 9u carHcter de repre9entantelegal@.



6l art. != define al admini9trador como repre9entante legal del con9orcio, doctrina a la ;ue adherimo9 plenamente, pero agrega @con el carHcter de mandatario@.

7emo9 adelantado opinión D#>E en el 9entido de ;ue el admini9trador no e9 repre9entante voluntario delcon9orcio, 9ino repre9entante legal o e9tatutario, por lo ;ue el eercicio de e9a repre9entación funcionalre9ulta 9imilar a la ;ue corre9ponde a lo9 repre9entante9 nece9ario9 de otra9 per9ona9 de e<i9tencia ideal D#E.

Ca'e mencionar al re9pecto ;ue el art. ">! del Cód. Civil e9ta'lece ;ue @La9 di9po9icione9 de e9te tBtulo 9onaplica'le9: "E * la9 repre9entacione9 nece9aria9...@, con la aclaración de ;ue el tBtulo a ;ue 9e hace referenciae9 el ;ue corre9ponde al andato, ;ue e9 una de la9 forma9 de repre9entación D#%E.

6n e9te a9pecto, la nueva normativa e9ta'lece en 9u art. ;ue @La repre9entación e9 voluntaria cuandore9ulta de un acto urBdico, e9 legal cuando re9ulta de una regla de derecho y e9 orgHnica cuando re9ulta dele9tatuto de una per9ona urBdica@, regulando luego 9eparadamente la repre9entación voluntaria. &or 9u parte,cuando hay mandato con repre9entación, re9ultan aplica'le9 la9 norma9 de la repre9entación voluntaria Dart."!, ;ue remite a lo9 art9. = y 99.E.

1e9ulta entonce9 ;ue la teorBa organici9ta, ;ue parte del a<ioma de ;ue lo9 admini9tradore9 9on órgano99ociale9 por medio de lo9 cuale9 la 9ociedad 9e manifie9ta D!E ha tenido plena ca'ida en el rgimen proyectado. 69 importante re9altar la diferencia entre la noción de órgano y la de repre9entante: mientra9 enla repre9entación hay una relación urBdica entre do9 9ueto9 de derecho Del repre9entante y el repre9entadoE,cuando hay órgano e9 la per9ona urBdica la ;ue act?a por 9B mi9ma, 9e e<pre9a al igual ;ue una per9ona fB9icaactuando por 9B, en forma directa e inmediata, ya 9ea en 9u ór'ita de fondo como proce9al D"E.

La aceptación de la per9onalidad del con9orcio y 9u a9imilación e9tructural a una 9ociedad, no 9ólo conllevala afirmación ;ue el admini9trador e9 9u repre9entante, 9ino tam'in la caracterización del mi9mo comoórgano del con9orcio, y no como 9u repre9entante nece9ario y meno9 a?n como mandatario- por elloentendemo9 al meno9 incongruente la redacción del art. !=, ya ;ue por una parte admite el carHcter derepre9entante legal del con9orcio Den puridad de'ió decir repre9entante orgHnicoE, y por la otra, le a9igna lacalidad de mandatario.

*plicada la teorBa organici9ta a la per9ona urBdica con9orcio, re9ulta ;ue la9 facultade9 del admini9trador no9urgen de la9 regla9 del mandato por no provenir de un acto de procura, 9ino de la regulación del CódigoCivil D&royectadoE y del reglamento de copropiedad dictado en 9u con9ecuencia.

(iguiendo en e9ta po9tura doctrinal, entendemo9 ;ue el con9orcio de'e tener un repre9entante orgHnico, ;ue9erH el admini9trador de9ignado de conformidad con la ley y el reglamento y puede tener un repre9entante noorgHnico, tal como 9ucede cuando de9igna un apoderado, por eemplo, para e9tar en uicio.

'E 3e9ignación y remoción

6l 1eglamento de &ropiedad y *dmini9tración de'e contener, como clHu9ula o'ligatoria, la de9ignación,

facultade9 y o'ligacione9 e9peciale9 del admini9trador Dart. !=, inc. rRE, 9iguiendo en e9te punto el e9;uemade la ley ".". &ero e9te primer admini9trador dura en 9u9 funcione9 un plazo mH9 o meno9 'reve: ha9ta larealización de la primera a9am'lea. 6n e9a oca9ión, lo9 propietario9, reunido9 en a9am'lea, decidirHn 9i loconfirman o pre9cinden de l.

Lo9 admini9tradore9 po9teriore9 a a;uel de9ignado en el reglamento de propiedad, de'en 9er nom'rado9 yremovido9 en a9am'lea, y durarHn en 9u9 funcione9 por el plazo ;ue fie dicho reglamento Dart. !=, inc. 9RE.

La norma en anHli9i9 no fia puntualmente la mayorBa nece9aria para la elección del nuevo admini9trador, pero o'liga al reglamento a determinar la9 mayorBa9 re;uerida9 para la9 di9tinta9 deci9ione9, de modo ;ueha'rH ;ue atener9e a lo ;ue en dicho e9tatuto 9e e9ta'lezca. 6n cual;uier ca9o, la mayorBa 9erH computada enla forma e9tatuida en el art. !=! DE.

69ta forma de computar la9 mayorBa9, aplicada e9pecBficamente a la de9ignación de nuevo admini9trador, pone fin a una antigua di9cu9ión doctrinal: 1acciatti DE y La;ui9 D#E, partiendo del 9upue9to de ;ue e9te



nom'ramiento implica'a modificación del reglamento de propiedad y admini9tración, interpretaron ;ue e9eacto re;uerBa una mayorBa de do9 tercio9- 7ighton DE y &almiero D=E, 9o9tienen ;ue e9 nece9aria la pre9encia en la a9am'lea de la mitad mH9 uno de lo9 propietario9, en tanto ;ue en una po9ición de mBnimaGa'a9 D>E, valida la deci9ión ;ue en e9e 9entido 9e tome por 9imple mayorBa.

6n e9e 9entido, tam'in clarifica la norma ;ue la de9ignación de admini9trador no implica modificación delreglamento de propiedad y admini9tración.

6n cuanto a la in9trumentación de la nueva de9ignación, 9ta, como toda re9olución de la a9am'lea de propietario9, de'erH con9tar en acta. Nóte9e al re9pecto ;ue, a diferencia de lo normado en el art. %J, ley".", ;ue ordena ;ue el acto de de9ignación de admini9trador de'e con9tar en e9critura p?'lica, el art.!== nada dice al re9pecto, por lo cual, en la medida en ;ue el acta re9pectiva re?na lo9 re;ui9ito9 ;ue 9eAalael art. !=, re9ultarH 9uficiente para acreditar la repre9entación del admini9trador.

6n cuanto a la remoción, e9 de hacer notar ;ue el ?ltimo pHrrafo del art. !== e<pre9amente e9ta'lece ;ue eladmini9trador puede 9er removido 9in e<pre9ión de cau9a, poniendo fin a planteo9 udiciale9 tendiente9 areclamar indemnizacione9 al con9orcio.

cE 3erecho9 y o'ligacione9

4no de lo9 grande9 avance9 ;ue introduce el art. !=> e9 el de ordenar y 9i9tematizar lo9 derecho9 yfacultade9 del admini9trador del con9orcio, ante9 di9per9a9 en la legi9lación nacional y norma9 de orden localDE. 6n 9egundo trmino, al e9tar in9erta9 en el Código Civil le9 da alcance nacional, 9uperando el e9collo;ue 9ignifica ;ue cada uri9dicción acata lo9 contenido9 mBnimo9 de la ley "." y puede tener Do noE 9u9 propia9 regulacione9.

3ada la 'revedad de e9te comentario, e9 impo9i'le de9arrollar cada uno de lo9 inci9o9 del art. !=>, 9inem'argo, anotaremo9 alguno9 agregado9 de inter9:

".K Cumplimiento de norma9 de 9eguridad

6n el inc. cE 9e ha agregado, re9pecto del &royecto de "%%, la o'ligación de cumplir con @toda9 la9 norma9de 9eguridad y verificacione9 impue9ta9 por la9 reglamentacione9 locale9@. 6n efecto, cada vez 9on mH9 lo9controle9 ;ue eercen lo9 go'ierno9 municipale9, en u9o de la9 facultade9 ;ue 9u poder de policBa le9 otorga,9o're lo9 edificio9 9ometido9 al rgimen de la propiedad horizontal, e9ta'leciendo o'ligacione9 cuyoincumplimiento genera 9evera9 multa9 a cargo del con9orcio.

.K 3i9po9ición del fondo de re9erva

La función primera del admini9trador e9 recaudar lo9 fondo9 nece9ario9 para el mantenimiento del edificio yhacer la9 erogacione9 pertinente9 ;ue corre9ponden a lo9 ga9to9 corriente9, 9in em'argo, cuando 9e trata dedi9poner del fondo de re9erva, de'e pedir autorización al con9eo de propietario9. Ca'e recordar ;ue dicho

órgano e9 o'ligatorio y forma parte del con9orcio Dart. !##E, por lo cual no re9ulta nece9ario recurrir a laa9am'lea, a'reviando lo9 plazo9 y 9implificando el proce9o nece9ario para li'erar lo9 fondo9.

.K &er9onal del con9orcio

(imilar acotación ca'e para nom'rar y de9pedir al per9onal del con9orcio Dinc. fRE.

#.K 1endición de cuenta9

6l artBculo de referencia ha incorporado en el inc. eE la o'ligación del admini9trador de rendir cuenta9, ;ueha9ta ahora 9e regBa por la9 norma9 del mandato, fiando un plazo para 9u cumplimiento.

.K 1epre9entación del con9orcio



6l inc. mE del art. !=> pone fin a una larga di9puta uri9prudencial originada en la interpretación del art. "",ley ".", en cuanto al alcance de la9 facultade9 de repre9entación del admini9trador del con9orcio. * partir del nuevo te<to, y al margen de lo ;ue con9igne el reglamento de propiedad al re9pecto, el admini9trador delcon9orcio e9 9u repre9entante legal en cual;uier in9tancia y uri9dicción, admini9trativa y udicial D%E.

=.K 6<pedición de certificado9

6l inc. lE del artBculo ;ue venimo9 comentando o'liga al admini9trador a emitir un certificado de deuda9 delcon9orcio ;ue incluya la e<i9tencia de reclamo9 admini9trativo9 o udiciale9.

4na cue9tión ;ue cau9a preocupación tanto en la doctrina cuanto en la uri9prudencia, con9i9te en de9lindar la o'ligación ;ue puede ca'erle al ad;uirente de una unidad funcional en un edificio en el cual el con9orciore9ulta condenado en una acción por re9pon9a'ilidad. No ca'e duda alguna de ;ue el ad;uirente de'e9oportar la9 deuda9 por e<pen9a9 comune9- 9in em'argo, tampoco admite di9cu9ión ;ue la9 9uma9 a la9 ;uehu'iera 9ido condenado a pagar el con9orcio, y 9u'9idiariamente lo9 propietario9, en un uicio por re9pon9a'ilidad, no integran el concepto de e<pen9a9 comune9. &or ello la normativa aplica'le no 9erH la ;uerige la propiedad horizontal. 3e allB la importancia ;ue 9ura claramente del certificado e<pedido por eladmini9trador la naturaleza y el monto de la9 deuda9 del con9orcio cuando 9e tran9fiere el derecho real.

U/. (4MC2N(21C2(

6l art. != autoriza la inclu9ión en el reglamento de propiedad y admini9tración de 9ectore9 conindependencia económica, funcional o admini9trativa- en e9ta9 9ituacione9 cada 9ector puede tener una9u'a9am'lea9 y un 9u'admini9trador.

6l reconocimiento legal de lo9 9u'con9orcio9 re9ponde a una realidad edilicia cada vez mH9 complea. 6n unmi9mo terreno pueden coe<i9tir edificio9 con diver9a cantidad de unidade9 funcionale9 y complementaria9,e9pacio9 de9tinado9 a cochera9 y+o guardacoche9, e9pacio9 recreativo9 comune9 y e9pacio9 de9tinado9 acomercio9 y oficina9. H9 a?n, en un mi9mo edificio coe<i9ten galerBa9 comerciale9, diver9o9 nivele9 de9u'9uelo9 para cochera9 y departamento9 para vivienda9 u oficina9.

&ara poder implementar e9te 9i9tema de 9u'con9orcio9, e9 nece9ario reunir cierto9 re;ui9ito9: aE ;ue la9caracterB9tica9 del edificio lo permitan- 'E ;ue re9ulte admini9trativamente conveniente- cE ;ue 9ea po9i'leidentificar claramente lo9 diver9o9 9ectore9 por 9u independencia funcional y económica- dE ;ue 9ea facti'leidentificar lo9 ga9to9 ;ue po9i'iliten la admini9tración 9eparada. 1eunida9 e9ta9 condicione9 fHctica9, lae<i9tencia de 9u'con9orcio9 de'e e9tar previ9ta en el reglamento de propiedad y admini9tración.

Ca'e tener en cuenta ;ue e9ta fragmentación admini9trativa del con9orcio e9 9ólo interna, a lo9 fine9 defacilitar el maneo de con9orcio9 muy compleo9, pero frente a tercero9 el con9orcio re9ponde unificadamenteDart. !=, in fineE.

U/. NF1*CC2N6(

6l art. ", ley ".", ha'ilita la vBa udicial en ca9o de violación por parte de cual;uiera de lo9 propietario9u ocupante9 de la9 norma9 del art. =J Dde9tino di9tinto al pre9cripto en el reglamento o contrario a la moral y ala9 'uena9 co9tum're9, depó9ito de mercaderBa9 peligro9a9 o perudiciale9, etc.E e imprime a e9a acción eltrHmite 9umarB9imo. 69e remedio proce9al 9e aplica tam'in a la prohi'ición de realizar o'ra9 nueva9,innovacione9 o meora9 9ancionada9 en lo9 art9. J y >J de la ley citada.

6l art. !=% mantiene el rgimen de infraccione9 y 9ancione9 con la9 9iguiente9 caracterB9tica9:

aE Legitimación activa

La ley otorga legitimación activa al con9orcio de propietario9 por 9er 9te ;uien tiene a 9u cargo elmantenimiento y la con9ervación de lo9 'iene9 comune9, 9iendo a9imi9mo el encargado de velar por elcumplimiento del reglamento de copropiedad y admini9tración. 6n e9te 9upue9to no e9 re;ui9ito para el progre9o de la acción pro'ar un peruicio real.



0am'in ;ueda legitimado un 9olo propietario cuando invoca y prue'a ;ue la9 o'ra9 realizada9 le oca9ionanun peruicio directo- en e9te 9entido el art. !=% 9e refiere a @cual;uier propietario afectado@ como legitimado para formular denuncia ante el uez corre9pondiente.

'E Legitimación pa9iva

6n el 9upue9to de violacione9 ;ue contempla el art. !=%, corre9ponde dirigir la acción contra el titular delderecho real o contra el ocupante.

69 frecuente el ca9o de unidade9 funcionale9 dada9 en locación por 9u9 propietario9 ;ue, en lo9 hecho9,cam'ian el de9tino fiado para ella9 en el reglamento de copropiedad, ya fueran departamento9 para viviendao locale9 comerciale9 en lo9 ;ue rigen determinada9 prohi'icione9 en cuanto a la9 actividade9 a de9arrollar enello9. 6n tale9 9upue9to9, la acción 9e dirige contra el locatario y 9te podrH oponer la9 defen9a9 ;ue lecompeten al propietario.

cE /Ba9 proce9ale9

* fin de evitar conflicto9 proce9ale9 po9teriore9 nominando la9 accione9 udiciale9 ;ue corre9ponden en e9to99upue9to9 de infracción a la ley o al reglamento de propiedad, el art. !=% manda utilizar la vBa proce9al mH9 'reve ;ue di9ponga el ordenamiento local.

D"E (ancionada el ! de 9eptiem're de "%#, promulgada el " de octu're del mi9mo aAo y pu'licada en elMoletBn 2ficial el "+"!+"%#.

DE 69ta propue9ta de9igna al derecho real nuevo como @la9 propiedade9 e9peciale9@, una de cuya9 variante9la configuran lo9 conunto9 inmo'iliario9, lo9 ;ue 9ueta al rgimen de la propiedad horizontal.

DE 6n el &royecto de "%% 9e con9agran di9po9icione9 propia9 para el tiempo compartido, el ;ue puede9uetar9e al rgimen de condominio con indivi9ión forzo9a o al rgimen de lo9 derecho9 per9onale9 Dart.!!E, criterio ;ue tampoco e9 9eguido por el &royecto de !".

D#E 6n el &royecto de "%% no 9e con9agra un e9;uema diferenciado para lo9 cementerio9 privado9, ;ue;uedan 9u'9umido9 en el rgimen general de lo9 conunto9 inmo'iliario9.

DE @ne<i9tencia de per9onalidad del con9orcio creado por la ley nacional "."@, 63 "!$#"". (o9tiene ;ueel derecho de propiedad horizontal e9tH con9tituido por una fu9ión indi9olu'le de un derecho de dominio

9o're la unidad ;ue el titular tiene a9ignada, ;ue e9 di9tinto del derecho de dominio tal como 9urge delCódigo Civil.

D=E 3erecho9 reale9, vol. /, @&rehorizontalidad y propiedad horizontal@, 7ammura'i, Mueno9 *ire9, !!!, p.!, 9eAala ;ue el e9pacio e9tH atrave9ado o invadido por co9a9 comune9 ;ue forman con lo propio un todo9ine9cindi'le.

D>E 7emo9 9o9tenido ;ue @el derecho de propiedad horizontal de'e in9ertar9e en la enumeración de lo9derecho9 reale9 por cuanto confiere a 9u titular un 9eAorBo 9o're una co9a inmue'le actual y determinadacuyo contenido deriva de la ley po9itiva y del reglamento de copropiedad y admini9tración, ;ue e9 ley parala9 parte9@. 3erecho9 reale9, t. , *'eledo&errot, Mueno9 *ire9, !"!, p. #.



DE &ropiedad horizontal, La Ley, Mueno9 *ire9, !"", p9. =! y 99.

D%E 0ratado de lo9 3erecho9 1eale9, t. , p. , nro. . (i 'ien era contrario a la idea de introducir ennue9tro paB9 el 9i9tema de la propiedad horizontal, al analizar la naturaleza urBdica de e9e in9tituto 9eAala'a;ue 9e tratarBa de una amalgama entre el dominio Dfuertemente limitadoE y la copropiedad.

D"!E La propiedad horizontal en la legi9lación argentina, *'eledo&errot, Mueno9 *ire9, "%>, p. , nro9. y99.

D""E &ropiedad horizontal, *'eledo&errot, Mueno9 *ire9, "%=!, p. "#

D"E 3erecho civil. 3erecho9 reale9, t. , 06*, Mueno9 *ire9, "%>, p. ==.

D"E Le<i9Ne<i9, Mueno9 *ire9, !!.

D"#E Cit., p. .

D"E 3e9de el punto de vi9ta de lo9 derecho9 reale9, el tBtulo de ad;ui9ición del derecho de propiedadhorizontal e9tH integrado por la e9critura de compraventa y por la e9critura ;ue contiene el reglamento decopropiedad: C. Nac. Civ., 9ala C, ">++!!!, @(ta9evich, Graciela v. /icente López = (.*@, 3) !!!$$#!%.

D"=E @6l reglamento de copropiedad redactado por el propietario vendedor@, LL %"$>.

D">E (e enumeran como co9a9 nece9ariamente comune9: aE el terreno- 'E lo9 pa9illo9, vBa9 o elemento9 ;uecomunican unidade9 entre 9B y a 9ta9 con el e<terior- cE lo9 techo9, azotea9, terraza9 y patio9 9olare9- dE lo9cimiento9, columna9, viga9 portante9. uro9 mae9tro9 y demH9 e9tructura9 inclu9o la9 de 'alcone9,indi9pen9a'le9 para mantener la 9eguridad- eE lo9 locale9 e in9talacione9 de lo9 9ervicio9 centrale9- fE la9caAerBa9 ;ue conducen fluido9 o energBa en toda 9u e<ten9ión 9i e9tHn em'utida9 y lo9 ca'leado9 ha9ta 9uingre9o en la unidad funcional- gE lo9 locale9 para el aloamiento del encargado- hE lo9 a9cen9ore9,montacarga9 y e9calera9 mecHnica9- iE lo9 muro9 e<teriore9 y lo9 divi9orio9 de unidade9 entre 9B y con co9a9 y parte9 comune9- E la9 in9talacione9 nece9aria9 para el acce9o y circulación de per9ona9 con di9capacidad,fia9 o móvile9, e<terna9 a la unidad funcional, y la9 vBa9 de evacuación alternativa9 para ca9o9 de 9inie9tro9-

kE todo9 lo9 artefacto9 o in9talacione9 e<i9tente9 para 9ervicio9 de 'eneficio com?n.

D"E (on co9a9 y parte9 comune9 no indi9pen9a'le9: aE la pi9cina- 'E el 9olHrium- cE el gimna9io- dE ellavadero- eE el 9alón de u9o9 m?ltiple9.

D"%E Lo mi9mo de'e ocurrir en lo ;ue hace al pi9o de la azotea, aun;ue 9ta haya 9ido atri'uida en forma privativa a una de la9 parte9, ya ;ue ello no le permite atri'uir9e como propia lo corre9pondiente al pi9o otecho de la otra unidad DC. Nac. Civ., 9ala *, "=+%+"%!, 63 "!"$##=, 9um. "E.

D!E @(on nece9ariamente propio9 con re9pecto a la unidad funcional la9 co9a9 y parte9 comprendida9 en elvolumen limitado por 9u9 e9tructura9 divi9oria9, lo9 ta'i;ue9 interno9 no portante9, la9 puerta9, ventana9,artefacto9 y lo9 reve9timiento9, inclu9o de lo9 'alcone9@.



D"E 0ratado de la propiedad horizontal, 3epalma, Mueno9 *ire9, "%>#, p. !!.

DE @1e9pon9a'ilidad de lo9 con9orci9ta9 por la9 deuda9 del con9orcio. 6nfo;ue dinHmico de lare9pon9a'ilidad del con9orcio@, 63 =$>#.

DE 3erecho9 reale9. &ropiedad horizontal, *riel, "%>%, p. #".

D#E @La9 deuda9 del con9orcio de copropietario9 O(o're ;u 'iene9 pueden hacer9e efectivo9Q@, 63 #$=.

DE @La naturaleza urBdica del con9orcio de propietario9 en la ley argentina de propiedad por pi9o9 o por departamento9@, LL >"$%!.

D=E 0ratado de derecho civil, t. , p. "%.

D>E (i9tema urBdico argentino de la propiedad por departamento9. &ropiedad horizontal, Mueno9 *ire9,"%#%, p. #.

DE 6l art. "%! e<pre9a'a: @6l patrimonio del con9orcio 9e integra con el fondo de re9erva, otra9recaudacione9, lo9 crdito9 contra lo9 con9orte9 o tercero9, la9 unidade9 funcionale9 ;ue 9e le a9ignen oad;uiera en el inmue'le, y en general la9 co9a9 y 'iene9 afectado9 en 9u 'eneficio dentro de lo9 fine9 ;ue u9tifican 9u e<i9tencia@.

D%E 1e9pon9a'ilidad Civil, *d$7oc, Mueno9 *ire9, "%=, p. #=.

D!E 13&yC !!$$".

D"E 1e9pon9a'ilidad de lo9 con9orci9ta9. 0ema9 de re9pon9a'ilidad civil, La &lata, "%", p. >##.

DE 1e9pon9a'ilidad del con9orcio de propietario9 en la propiedad horizontal, 6d. *'eledo$&errot, Mueno9

*ire9, !!

DE 1e9pon9a'ilidad Civil, cit. *cota ;ue el 'eneficio de e<cu9ión de'e 9er alegado por el con9orcio per9eguido en 9u9 'iene9, pue9 no funciona de pleno derecho.

D#E @La 9entencia ;ue 9e pronuncia contra el con9orcio tiene autoridad de co9a uzgada con relación a lo9 propietario9. Lo9 propietario9 re9ponden 9u'9idiariamente por la9 deuda9 del con9orcio en la e<ten9ión de 9u9alBcuota9@.

DE Lo9 con9orci9ta9 tienen re9pon9a'ilidad 9u'9idiaria por lo9 daAo9 cau9ado9 a tercero9 por la9 co9a9comune9. (i 'ien lo9 con9orci9ta9 no re9ponden mancomunadamente con el con9orcio por lo9 d'ito9 ;uea9umiera, pue9to ;ue la re9pon9a'ilidad e9 9u'9idiaria, y en tal medida no ca'e ;ue 9e lo9 demande



conuntamente- eecutado ;ue 9ea el con9orcio y e<cutido9 9u9 'iene9, 9e a're pa9o a la agre9ión del patrimonio de lo9 con9orte9, y aca9o 9ea au9tado a derecho y razona'le 9o9tener ;ue la 9entencia contra elcon9orcio tiene fuerza de co9a uzgada contra lo9 con9orci9ta9 DCorte (up. )u9t. 0ucumHn, "++!!%, 9alaCiv. y &enal, @/aldez, Lui9 . y otra@, *& "+>!!$"$$$#E.

D=E @&rimera9 con9ideracione9 9o're lo9 3erecho9 reale9 en el &royecto de Código@, *cademia Nacional de

3erecho !" D9eptiem'reE, p. ".

D>E @eE permitir el acce9o a 9u unidad funcional para realizar reparacione9 de co9a9 y parte9 comune9 y de 'iene9 del con9orcio, como a9imi9mo para verificar el funcionamiento de cocina9, calefone9, e9tufa9 y otra9co9a9 rie9go9a9 o para controlar lo9 tra'ao9 de 9u in9talación@. ediante e9to9 controle9 9e trata de evitar oal meno9 minimizar lo9 daAo9 ;ue puede cau9ar el mal funcionamiento de lo9 artefacto9 referido9

DE @fE notificar fehacientemente al admini9trador 9u domicilio e9pecial 9i opta por con9tituir uno diferentedel de la unidad funcional@.

D%E C. Civ. y Com. MahBa Mlanca, 9ala "X, +%+"%%#, )* "%%=$$"%.

D#!E C. Nac. Civ., 9ala 3, "%++"%", LL "%$*$%.

D#"E La deci9ión a9am'learia acerca de la di9po9ición y+o a9ignación de e9pacio9 fio9 para ele9tacionamiento entre lo9 di9tinto9 propietario9 Ken tanto implica la conver9ión de un e9pacio ;ue e9com?n, en e9pacio com?n de u9o privativoK, importa una deci9ión de gran magnitud, ;ue re;uiere launanimidad de la9 voluntade9 de lo9 propietario9, pue9 e9 un ca9o en ;ue 9e afecta 9u derecho de propiedad,

aun;ue no en la titularidad, y en la po9i'ilidad de 9u u9o y goce DC. Nac. Civ., 9ala *, +>+!"!, @&etracchi,*l'erto F. v. Con9orcio de &ropietario9 2rtiz de 2campo@, *& "+>!!="$E.

D#E @&ara la 9upre9ión o limitación de derecho9 acordado9 a la9 unidade9 ;ue e<ceden de mera9 cue9tione9de funcionamiento cotidiano la mayorBa de'e integrar9e con la conformidad e<pre9a de 9u9 titulare9@.

D#E 6n el derecho comparado pueden encontrar9e di9po9icione9 ;ue fian plazo9 'reve9 de impugnación: elderecho uruguayo, por analogBa al rgimen de la9 9ociedade9 anónima9, lo reduce a noventa dBa9- la ley =>de Colom'ia Dart. #%E lo limita a lo9 do9 me9e9 9iguiente9 a la fecha de la comunicación o pu'licación de lare9pectiva acta- en 69paAa, la ley #%+=! K9eg?n ley +%%K di9pone ;ue la acción caducarH a lo9 tre9 me9e9

de adoptar9e el acuerdo por la unta de propietario9, 9alvo ;ue 9e trate de acto9 contrario9 a la ley o a lo9e9tatuto9, en cuyo ca9o la acción caducarH al aAo Dart. ", inc. JE. 6l Código Civil y Comercial taliano de"%# e9ta'lece un plazo de treinta dBa9 Dart. "">E. La ley france9a de "%= lo fia en do9 me9e9 Dart #E.

D##E @La propiedad horizontal en el &royecto de Código@, LL del >+"+!", p. "- LL !"$*$%". Cita 2nline:*1+32C+#=+!".

D#E @&ropiedad horizontal. *9am'lea9. Nulidad. &lazo para deducirla@, LL del +#+!"#, p. - LL !"#$M#. Fallo comentado: C. Nac. Civ., "++!", 9ala C, @1uicci, 2lga v. Con9orcio de Copropietario9/enezuela ">>= 9+nulidad de a9am'lea@. Cita 2nline: *1+32C+!%+!"#.



D#=E 3ice el art. !=#, in fine: @6<cepto lo9 ca9o9 indicado9 en e9te artBculo, el con9eo de propietario9 no9u9tituye al admini9trador, ni puede cumplir 9u9 o'ligacione9@.

D#>E /er: Gurfinkel de Wendy, Lilian, La &ropiedad 7orizontal, Mueno9 *ire9, !!, p9. > y 99.

D#E 7ighton, cit., p. ">. 6n el mi9mo 9entido afirma Lam'oi9 ;ue @dado ;ue 9u e<i9tencia e9tH impue9ta por la ley, no pudiendo lo9 copropietario9 pre9cindir de 9u de9ignación y 9urgiendo de ella9 9u9 facultade9 yo'ligacione9, de'emo9 concluir en ;ue 9e trata de una repre9entación legal@, en 1e9pon9a'ilidad deladmini9trador de un edificio horizontal, p. %#.

D#%E 6n tanto el art. "=% del Cód. Civil define el mandato como contrato, e9 decir la relación interna entremandante y mandatario en la repre9entación convencional, el art. ">! enumera lo9 9upue9to9 derepre9entación legal a lo9 ;ue 9e aplicarHn la9 norma9 del mandato a pe9ar de la ine<i9tencia de una relacióncontractual previa. Conviene recordar al re9pecto ;ue tal como lo aclara la nota al art. "=%, no toda orden deo'rar e9 mandato como contrato.

D!E La organización 9ocietaria re;uiere la e<i9tencia y regulación de lo9 9iguiente9 órgano9: admini9tración,repre9entación y go'ierno. La primera 9upone funcione9 de deci9ión y eecución interna9 en tanto ;ue larepre9entación apunta a la relación con tercero9- el rol de go'ierno para la toma de deci9ione9 generale9 ocam'io9 e9tructurale9 lo a9ume en la9 9ociedade9 por accione9 la a9am'lea.

D"E Con9tantino, )uan *ntonio, 6l admini9trador en el con9orcio de copropietario9 de la propiedadhorizontal, 3epalma, Mueno9 *ire9, "%%, p. =".

DE @La9 deci9ione9 de la a9am'lea 9e adoptan por mayorBa a'9oluta computada 9o're la totalidad de lo9 propietario9 de la9 unidade9 funcionale9 y 9e forma con la do'le e<igencia del n?mero de unidade9 y de la9 parte9 proporcionale9 indivi9a9 de 9ta9 en relación al conunto@.

DE 6n &ropiedad por pi9o9 o por departamento9, 3epalma, Mueno9 *ire9, "%>, p. !".

D#E 6n @La validez de la9 a9am'lea9 y el mandato tHcito en la ley "."@, LL "$=!.

DE 6n @6l admini9trador en la propiedad horizontal@, 13&yC, p. ".

D=E 6n 0ratado de la propiedad horizontal, 3epalma, Mueno9 *ire9, "%>#, p. >.

D>E 6n anual teórico prHctico de propiedad horizontal, 7ammura'i, Mueno9 *ire9, "%%#, p. .

DE 6n la Ciudad de Mueno9 *ire9, la ley %#" y 9u modificatoria #, crean el 1egi9tro &?'lico de*dmini9tradore9 de Con9orcio9 y ponen a cargo de lo9 admini9tradore9 una 9erie de o'ligacione9, tale9como: e<hi'ir lo9 pago9 de lo9 aporte9 y contri'ucione9 provi9ionale9, lo9 corre9pondiente9 a la 9eguridad9ocial, aporte9 convencionale9 de carHcter o'ligatorio y la cuota 9indical 9i corre9pondie9e, por lo9tra'aadore9 de edificio9 perteneciente9 a lo9 con9orcio9 ;ue admini9tran- pago de 9ervicio9, impue9to9, ta9a9y contri'ucione9 para la9 parte9 comune9 y para la9 unidade9 funcionale9 cuyo9 monto9 9e recauden untamente con la9 e<pen9a9- adopción de medida9 de 9eguridad corre9pondiente9 al edificio Dcon9ervación



de a9cen9ore9, matafuego9 y toda otra medida de 9eguridad ;ue corre9pondaE, entre otra9.* 9u vez, la9 leye9locale9 9on reglamentada9 por di9po9icione9 de la 3irección de 3efen9a y &rotección al Con9umidor, ;ue e9el organi9mo de aplicación.

D%E No9 parece importante de9tacar ;ue la clHu9ula in9erta en el reglamento de propiedad ;ue autoriza la9u9titución de facultade9 udiciale9 otorgada9 al admini9trador no implica ;ue ella9 puedan 9er delegada9. 6n

e9e 9upue9to, el repre9entante del con9orcio 9ólo ;ueda facultado para apoderar a una per9ona e<traAa alcon9orcio para ;ue la repre9ente en uicio, teniendo en cuenta ;ue 9alvo la actuación directa, el con9orcio no puede actuar en uicio por intermedio del apoderado ;ue no 9e encuentra en la9 condicione9 e9ta'lecida9 enlo9 art9. "J y J de la ley "!.%%=.

gurfinkel de wendy, lilian n. la propiedad horizontal en el c--digo civil

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