H NEKILNOJAMASIS TURTAS. BIURAI

Nuomoju nedidelj biurą Birutė Žemaitytė

Mikrobiurų centras - naujiena Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje. Ypatingas šios naujienos aspektas tas, kad tokius biurus gali nusipirkti ne tik nedidelės jmonės savo poreikiams, bet ir smulkūs investuotojai, siekiantys nuomoti ne butą gyventojams, o biurą nedidelei jmonei.

K ai atsirado šiek tiek laisvų pinigų, verslo plėtros projektų vadovu dir­bantis Justinas Badaras ėmė galvoti,

kur juos investuoti, kad negulėtų banko sąskai­toje be naudos. Obligacijos jo nedomino, bet ir pirkti bei nuomoti butą, kaip pastaruoju metu daro nemažai žmonių, jis nenorėjo. Besidai­rydamas „ko nors netipiško", ir sužinojo apie naują mikrobiurų projektą Vilniaus centre.

„Specialiai tokio projekto neieškojau, bet jį aptikęs apskaičiavau investicinę grąžą ir pa­mačiau, kad tikrai apsimoka įsigyti nedide­lį biurą geroje vietoje ir jį nuomoti", - sako jaunas vyras, prieš kurį laiką įsigijęs nedidelį biurą A. Goštauto gatvėje netoli Baltojo tilto.

Pono Justino teigimu, jam patiko sumany­mas įrengti mikrobiurų kompleksą, taip pat vieta, kuri visuomet bus patraukli nuomi­ninkams ir pirkėjams: „Manau, kad mikro­biurų paklausa yra kur kas didesnė negu pa­siūla, be to, surasti nedidelį jaukų biurą, juo labiau biurų kompleksą miesto centre tikrai nėra paprasta, o čia yra daug mažų biurų pui­kioje vietoje." Ypač jam patiko, kad nereikia rūpintis biuro įrengimu - internetu, kopijavi­mo aparatu ir kitais dalykais, - nes viskas yra tame pačiame moderniai sutvarkytame pas­tato aukšte. Be to, čia įrengta posėdžių salė, kurią gali užsisakyti bet kurio biuro darbuo­tojai, o patys biurai parduodami jau su bal­dais, tad belieka pasiimti raktą, kompiuterį ir galima pradėti dirbti.

•^ „Citus" siūlo pirkti nedidelius įrengtus biurus ir juos nuomoti. Bendrovės vizualizacija.

j ^ r

&

Mindaugas Vanagas, NT plėtros kompanijos „Citus" direktorius:

Smulkioms jmonėms taip pat reikia patrauklios ir nebrangios erdvės, todėl mikrobiurų per daug nebus.

Paklaustas, kiek ketina uždirbti, ponas Jus­tinas skaičiuoja paprastai: 1-2 kambarių bu­tas kainuoja apie 50 tūkst. eurų, o 12 kv. m biuras, kurį jis įsigijo, ir apie 4 kv. m bendro­jo naudojimo erdvių - šiek tiek per 20 tūkst. Tačiau investicinė grąža išnuomojus biurą di­desnė: „Plėtotojai skaičiuoja, kad išnuomo­jus standartinį biurą ji turėtų būti apie 8 %, bet aš ketinu šiek tiek investuoti papildomai -įrengsiu dar vieną darbo vietą ir, manau, ji pasieks 10 %."

J. Badaras įžvelgia ir pridėtinę biurų kom­pleksų vertę: „Ten turėtų būti labai gera

atmosfera, nes vienoje vietoje įsikurs apie 20 mažų įmonių, kurių darbuotojai galės ben­drauti tarpusavyje -tai visai kas kita negu vieniems sėdėti kokia­me nors pusrūsyje. Be to, ilgainiui ir bendras kelių įmonių verslas gali išsivystyti."

IDĖJĄ PADIKTAVO PAKLAUSA Biuras, kurį įsigijo J. Badaras, yra vienas iš

24 mikrobiurų, skirtų nedidelėms įmonėms, kurioms reikia šiuolaikiškai įrengtų darbo vietų. Didumą 650 kv. m ploto čia užima biu­rai, o apie 200 kv. m - bendrojo naudojimo patalpos. Vienu metu čia galės dirbti ir kur­ti per 80 žmonių.

„Anksčiau mes turėjome nekilnojamojo turto agentūrą, kuri sulaukdavo daug žmo­nių, turinčių keliolika ar keliasdešimt tūks­tančių eurų ir klausiančių, kaip jie gali šiuos

pinigus panaudoti, kadangi laikyti santaupas banke, kai indėlių grąža nulinė, neapsimoka. Jų tikslas buvo įsigyti kokį nors nekilnojamą­jį turtą, kuris generuotų pajamų iš nuomos, bet buto už tokią sumą neįsigysi, o skolintis iš bankų jie irgi nenorėjo. Pastate, kurį kaip tik tuo metu rekonstravome, turėjome patalpų, kurios labiau tiko komercinei veiklai negu būstams įrengti. Apskaičiavome, kad mums tai apsimoka, ir nusprendėme įrengti visą

NEDIDELIŲ BIURŲ NUOMOS KAINA (EUR./KV.M)

•# A. Goštauto g. 8 14-20 Eur •*• „Quadrum" 11-21 Eur •# Spaudos rūmai 7-8 Eur -* Algirdo g. 9-12 Eur -# Fabijoniškės 6-8 Eur •^ J. Basanavičiaus g. 8-9 Eur •* Vilniaus g. 50-60 Eur

„Aruodas, lt" duomenys

H E M E ] 2017 SAUSIS 33

H NEKILNOJAMASIS TURTAS. BIURAI

mažų biurų aukštą. Taigi, galima sakyti, kad sumanymą padiktavo žmonės - paklausa", -prisimindamas, kaip gimė pirmasis mikro-biurų projektas sostinės Švitrigailos gatvėje, pasakoja nekilnojamojo turto plėtros kompa­nijos „Citus" direktorius Mindaugas Vanagas.

Kadangi pirmasis bandymas pasiteisi­no, atsirado ir antrasis mikrobiurų projektas A. Goštauto gatvėje, arba „bendradarbystės biurų centras", kaip vadina patys plėtotojai. Tik šį kartą visą trečiąjį pastato aukštą jie iš ankstesnių savininkų nusipirko specialiai.

Abu biurų kompleksai panašūs - kelios de­šimtys iš esmės atnaujintose patalpose įrengtų 12-20 kv. m kabinetų, vienas kitas 30-40 kv. m biuras, bendros laisvalaikio, virtuvės zonos, su­sitikimų kambarys, internetas, spausdintuvas -viskas paruošta darbui. Kuriasi juose nedidelės įmonės, kuriose yra nuo vieno iki keturių dar­buotojų, o didesniuose telpa ir iki aštuonių. Tai įmonės, kurios, anot M. Vanago, nenori gaišti laiko patalpoms įrengti, bet nori ateiti ir dirb­ti, - todėl ir buvo nuspręsta parduoti „galuti­nį produktą". „Citus" vadovo teigimu, kiek dau­giau negu trečdalį biurų įsigyja įmonės, tačiau dauguma pirkėjų - tokie kaip J. Badaras, inves­tuotojai, kurie ketina uždirbti iš nuomos. Jiems priimtina, kad pradinė investicija mažesnė negu buto, be to, biuro priežiūra paprastesnė, mažesnis nusidėvėjimas, o klientai mokesni.

Kita vertus, svarsto M. Vanagas, tai sau­gi investicija, nes perkama būtent „investici­nė grąža" ir visada atsiras pirkėjų, kurie norės investuoti už 8 %: „Jau pasigirsta kalbų, kad rinkoje gali atsirasti ne tik būstų, bet ir biu­rų perteklius, todėl kris nuomos kainos, bet dideliuose naujuose biurų pastatuose daž­niausiai kuriasi didelės įmonės, o smulkioms, kurios nori išsinuomoti patalpą 2-3 darbo vietoms įrengti, biurų dažniausiai nebūna. Bet tokioms įmonėms taip pat reikia gražios, patrauklios ir nebrangios erdvės, todėl tokių mikrobiurų per daug nebus."

Darius Tumas, „Ober-Haus" Komen NT departamento vadovas:

Tvarkingi, gražiai įrengti nedideli biurai geroje vietoje visada randa pirkėją.

PAKLAUSA DIDESNĖ UZ PASIŪLĄ Portalo „Aruodas.lt" duomenimis, visi

skelbimai apie nuomojamas patalpas admi­nistracinei veiklai, prekybai, paslaugoms teikti iki 20 kv. m bent jau šiuo metu tesu­daro dešimtadalį pasiūlos. Gruodžio vidury­je visoje Lietuvoje buvo vos 370 tokių skelbi­mų. Parduodamų patalpų, kurių plotas iki 20 kv. m, pasiūla sudaro dar mažesnę dalį - vos keletą procentų. Gruodžio viduryje tokios patalpos sudarė apie 2 % visos parduodamų patalpų pasiūlos, informavo portalo atstovai.

Mažų biurų paklausa visada yra didesnė nei pasiūla, nes specialiai jų niekas nestato, o vers­lo centrai mažo ploto patalpų paprastai neda­lina, patvirtina „Ober-Haus" Komercinio NT

departamento vadovas Darius Tumas. Anot jo, dažniausiai jos įrengiamos daugiabučių namų pirmuose aukštuose, bet jei jos geroje vietoje ir tinka prekybai ar kokioms nors paslaugoms, jų kaina būna aukštesnė. O tokių projektų, kai visas pastato aukštas transformuojamas į ne­didelius biurus ir parduodamas, beveik nėra. Bet naujos ir jau veikiančios nedidelės įmonės mažų biurų ieško, todėl „dažniausiai jie išeina iš pirmųjų rankų", patvirtina jis.

„Kadangi tokių patalpų pasiūla nėra dide­lė, o kaina mažesnė negu 1-2 kambarių buto, plėtotojai žino, kad potencialių pirkėjų bus daugiau, todėl jie niekuo nerizikuoja. Tvar­kingi, gražiai įrengti biurai geroje vietoje vi­sada randa pirkėją - nedidelę įmonę, kuri ne­nori mokėti nuomos ir būti priklausoma nuo jos kainos pokyčių, arba alternatyvos inves­

ticijai į butą ieškantį in­vestuotoją, kuris taip pat žino, kad pasiūla yra ri­bota ir rasti nuominin­ką bus lengviau", - sako D. Tumas. Pastariesiems, pasakoja jis, tokia inves­ticija itin patraukli - daž­niausiai nereikia skolintis pinigų, o investicinė grą­ža paprastai didesnė negu iš ekonominės klasės būs­

to. Be to, įsigijus įrengtą biurą belieka susirasti nuomininką, o įsigijus butą su daline apdaila, dar reikėtų jį įrengti. Kita vertus, butą nuomi­ninkai paprastai „nudėvi" kur kas labiau negu biurą, kuriame kartais tenka pakeisti grindų dangą ar perdažyti sienas, o „už visa kita, kas nėra natūralus nusidėvėjimas, t. y. sulaužytus baldus ir pan., galima išsireikalauti iš nuomi­ninko."

IKI RAKTO, ARBA VISKAS ĮSKAIČIUOTA

„Citus" projektas tiek investuotojams, tiek nuomininkams turėtų būti patrauklus dar ir dėl to, kad jiems nereikės rūpintis kasdieniais dalykais. Tarkime, spausdintuvą išnuomojusi

•I

įmonė pinigus skaičiuos už išspausdintų ko­pijų skaičių, o visą kelių aukštų pastatą admi­nistruoja viena įmonė, yra paskirtas ir pasta­to administratorius, kuris mėnesiui baigiantis pateikia sąskaitą, į kurią įtraukti mokesčiai už šildymą, elektrą, vandenį, šiukšlių išvežimą, patalpų valymą ir kitas paslaugas.

„Mes patys subūrėme profesionalų ko­mandą, kuri rūpinsis visais biurais, todėl sa­vininkui ar nuomininkui nereikės nurašinėti skaitiklių rodmenų, ieškoti valytojos, sau­gos tarnybos. Pakeitėme elektros instaliaci­ją, įrengėme energiją taupančius šviestuvus, individualią elektros apskaitą, o visi kiti mo­kesčiai apskaičiuojami pagal plotą", - pasako­ja A. Goštauto gatvėje įrengtų biurų projekto vadovas Robertas Razgus.

Tiesa, nuomininkų naujiesiems savinin­kams „Citus" neieškos, tačiau ne paslaptis, kad dalis patalpų buvo išnuomota anksčiau, negu parduota. „O kai kurie naujieji savininkai pa­tys susirado nuomininkus net brangiau - mes skaičiavome konservatyviai, 8 %, bet iš tikrų­jų žmonės gauna ir 10 % grąžą", - priduria jis.

PATIEMS NUOMOTI NEAPSIMOKA Jei jūs jau svarstote, ar apsimoka investuo­

ti į tokį biurą ir uždirbti jį išnuomojus, ti­kriausiai susimąstote ir apie tai, kodėl gi „Ci­tus" pati nenuomoja šių biurų? Išgirdęs šį klausimą M. Vanagas nenustebo. „Be abejo, įrengdami biurus mes investavome, bet skai­čiuodami, už kiek apsimoka juos parduoti, vertinome ne kv. m kainą rinkoje, o tai, už kiek galima išnuomoti, ir nustatėme tokią pa­talpų kainą, kad ir mūsų darbas atsipirktų, ir pirkėjui tenkanti investicinė grąža būtų pa­traukli, - sako jis ir priduria: - Mūsų įmonės veikla yra plėtoti projektus, o ne juos valdyti. Tai du artimi, bet visiškai skirtingi sektoriai, visai kitas verslas."

M. Vanagas priduria nė vienai didelius ne­kilnojamojo turto projektus įgyvendinan­čiai kompanijai nerekomenduojantis dėl 500-600 kv. m steigti dar vieną įmonę, kuri imtųsi nuomos verslo. Tačiau „Citus" vadovas

34 2027 SAUSIS B E D E I

Ę j NT RINKOS APŽVALGA

SANDĖLIAVIMO SEKTORIAUS PLĖTRĄ STABDO NUOMOS KAINŲ SĄSTINGIS

Vienas iš „apleistų" nekilnojamojo turto segmentų tarp pletotojų per pastaruosius penkerius metus išlieka sandėliavimas ir logistika.

• T Saulius Vagonis, „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas

Po pastarojo ekonominio nuosmukio atsigavusi sandėliavimo patalpų rinka neįgauna didesnio plėtros pagreičio. Ganėtinai neapibrėžta sandė­liavimo patalpų paklausa, specifiniai nuominin­kų reikalavimai ir sulėtėjęs nuomos kainų au­gimas nesukuria palankių sąlygų plėtotojams planuoti naujus projektus. Tačiau finansiniai šio sektoriaus rodikliai bent jau pastaruoju metu išlieka. Lietuvos statistikos departamen­to duomenimis, per 2016 m. pirmąjį pusme­tį sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamos be PVM siekė 60,8 mln. eurų, arba 0,3 % ir 10,1 % daugiau, palyginti su tuo pa­čiu 2015 ir 2014 m. laikotarpiu. Tačiau, lygi­nant šių metų pirmojo pusmečio rodiklius su tuo pačiu 2012-2013 m. laikotarpiu, sandė­liavimo ir saugojimo įmonių pardavimo paja­mos vidutiniškai yra 14 % mažesnės.

Laisvų patalpų mažėja

Turto plėtotojams abejingai žvelgiant į šj sek­torių, vis dėlto negalima teigti, kad sandėliavi­mo pastatų plėtra yra visiškai sustojusi, tiesiog finansiškai pajėgesnės įmonės pačios įgyven­dina savo poreikius atitinkančius projektus. „Ober-Haus" skaičiavimais, per 2016 m. de­vynis mėnesius Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose buvo pastatyti 6 nauji sandėliavi­mo ir logistikos patalpų projektai, kurių ben­dras sandėlių plotas sudaro apie 33 200 m2.

Daugiausiai skirtingų projektų buvo įgy­vendinta Vilniaus regione: „Layher Baltic", „Litcargus", „VVoodline", „VVirtgen Lietuva", ir šių metų trečiojo ketvirčio pabaigoje ben­dras sandėliavimo patalpų plotas išaugo iki 488 200 m2. Šių metų viduryje alaus ga­mintojas „Volfas Engelman" Kaune atidarė savo produkcijos sandėlį ir bendras sandėlia­vimo patalpų plotas šiame mieste išaugo iki 283 700 m2. Didžiausias sandėliavimo pa-

KOMERCIN10 NT INVESTICINIŲ SANDORIŲ APIMTYS LIETUVOJE (MLN. EUR)

skirties projektas šiais metais buvo įgyven­dintas Klaipėdos rajone - beveik 17 500 m2

ploto sandėliavimo pastatą su administraci­nėmis patalpomis įgyvendino „VPA Logistics", ir bendras sandėliavimo patalpų plotas Klai­pėdos regione išaugo iki 193 600 m2. Iš visų šių projektų net 4 projektai buvo pastatyti ir skirti išskirtinai plėtojusių įmonių reikmėms.

2017 m. Vilniuje turėtų būti įgyvendinti bent 3 didesni sandėliavimo paskirties projektai ar jų etapai, kurių bendras sandėliavimo patal­pų plotas sudarys 34 000 m2. Šiuos projek­tus plėtoja „Baltic Sea Properties", „Ad Rem" ir „Sirin Development". Kaune statomas 16 000 m2 bendro ploto prekybos įmonių al­janso „Aibė" logistikos centras, kurio atidary­mas numatytas 2017 m. liepą.

Per pastaruosius 16 metų Lietuvoje investici­jos į sandėliavimo ir gamybos patalpų sekto­rių sudarė 12 %, arba 212 mln. eurų.

2009 m. pabaigoje laisvų modernių sandėlia­vimo patalpų lygis šoktelėjo iki 10 % (39 300 m2). 2010-2016 m. laisvų patalpų lygis nuo­sekliai mažėjo ir šiuo metu sudaro tik 2 %.

Nuoma brangsta nedaug Per pastaruosius 12 mėnesių Vilniaus regio­ne naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuo­mos kainos augo tik 2-3 %, Kauno ir Klaipė­dos regionuose sandėliavimo patalpų nuomos kainos išliko nepakitusios. Šiuo metu Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūlo­ma nuomotis už 3,7-5,2 Eur/m2, o senos - už 1,6-3,0 Eur/m2. Kaune nauji sandėliai -3,5-5,0 Eur/m2, seni - 1,5-3,0 Eur/m2, o Klaipėdoje nauji sandėliai - 3,4-4,7 Eur/m2, seni- 1,4-3,0 Eur/m2.

Sandėliavimo patalpų nuomos kainų sąstingis taip pat stabdo aktyvesnę šio sektoriaus plė­trą. 2011-2014 m. buvo fiksuojamas spartus sandėliavimo patalpų nuomos kainų „atšoki­mas" nuo pastarojo žemiausio lygio 2010 m. Tuo laikotarpiu nuomos kainos Vilniaus, Kau­no ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai išaugo 35-40 %. Pastaraisiais metais buvęs spartus naujų sandėliavimo patalpų kainų atšokimas pastebimai sulėtėjo. Nuo 2014 m. pabaigos beveik per dvejus metus Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose naujų sandėliavimo pa­talpų kainos vidutiniškai paaugo 3-4 %. Ga­lima palyginti: biuro ir prekybos patalpų nuo­mos kainos šiuose regionuose per tą patj laikotarpį vidutiniškai augo 8-10 %.

LAISVAS MODERNIŲ SANDĖLIAVIMO PATALPŲ KIEKIS

neatmeta galimybės, kad ateityje kompanija pastatys biurų pastatą ir ne pardavinės jame biurus, bet pati imsis operatoriaus vaidmens. O gal kaip tik atvirkščiai - įrengs ir vėl pasiū­lys įsigyti smulkiesiems investuotojams, nes žmonėms tokie projektai, kur investuoji paly­ginti nedaug, o uždirbi daugiau negu nuomo­damas būstą, itin patrauklūs.

KAIP ĮVERTINTI RIZIKĄ IR NEAPSIGAUTI

Išgirdę apie galimybę įsigyti biurą ir jį nuo­moti, kai kurie žmonės gūžčioja pečiais -kaip išnuomoti butą, visi žinome, o žinių, kas vyksta biurų rinkoje, beveik neturime. Tad į ką atkreipti dėmesį, kad nusprendę įsigyti biurą ir jį nuomoti neapsigautume?

„Mažų biurų galima rasti įvairiose miesto vietose, pavyzdžiui, Žemuosiuose Paneriuose, bet ar jie bus patrauklūs? Todėl pirmiausia rei­kia galvoti, ar vieta, kurioje jis yra, bus patrau­kli nuomininkams ir kitiems pirkėjams, jei kada nors nuspręsite parduoti. O jei biuras centrinėje miesto dalyje, tvarkingas, gera kaimynystė - tik nuo kainos priklausys, kaip greitai jį išnuomosi­te ar parduosite", - sako D. Tumas. Pašnekovas priduria, kad jei patalpos yra pirmame aukšte ir gali būti pritaikytos ne tik biurui, bet ir paslau­goms teikti bei prekybai - paklausa ir potencia­lių nuomininkų ratas bus dar didesni.

Žinoma, didesnė investicinė grąža susiju­si ir su didesne rizika. „Ober-Haus" atstovas pastebi, kad segmentui, kuris nuomojasi to­kius biurus, priklausančios įmonės paprastai nenori įsipareigoti ilgam laikui: vienos ban­krutuos ar sunkiai versis ir ieškos dar piges­nių patalpų, kitos išaugs ir joms reikės dau­giau vietos, todėl nuomininkai gali keistis. Kita vertus, susiklosčius nepalankiai situaci­jai, kai prireiks grynųjų, biurą gali būti sun­kiau parduoti negu butą, tačiau išnuomoti gerai įrengtą mikrobiurą neturėtų būti sun­ku. Anot D. Tumo, net sunkmečiu, kai laisvų biurų buvo apstu, nedideli ir pigesni patrau­kliose vietose esantys biurai buvo palyginti paklausūs: „Įmonės traukėsi, mažino išlaidas bei nuomojamus plotus ir iš verslo centrų mi­gravo į pigesnes patalpas - nuomininkų kai­ta vyko, bet mažųjų biurų sektorius nukentė­jo mažiau negu verslo centrai."

Komercinio NT nekilnojamojo turto mokestis Tarifas: 0,3-3 % vertės Vilniuje 2017 m. 1 %

Belieka priminti, kad mokesčiai, kuriuos moka savininkas, nuomojantis butą, ir mo­kesčiai, kuriuos moka nuomojantis biurą, skiriasi. Komercinės paskirties nekilnojama­sis turtas, nuosavybės teise priklausantis gy­ventojams, apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu neatsižvelgiant į mokestinę vertę ir tai, ar jis naudojamas ekonominei veiklai, ar ne, o visos per mokestinį laikotar­pį gautos pajamos iš nekilnojamojo turto, ne­atsižvelgiant į jo paskirtį, apmokestinamos 15 % pajamų mokesčiu. •

•

• n:

lll 20C

15C j - i

• • • : •

•

illl liillll 63 r-. ••; 41

. . •

.., Wk 31600

ilii .;, ., . 2,1 %

s-,

10100

!

"'.:.". : i 20

1201)0 • I B ™0 13300 • H

llllliill k'A

13000 13300 L . v :

iii '-•

•

•

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

B I E B S B I 2017 SAUSIS 35