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Gemeinde Habach Begründung zur 1. Teiländerung des Flächennutzungsplanes

Zur Erweiterung der gewerblichen Baufläche „Mühltal“

Stand: 04.10.2011 / geändert: 20.01.2012

Gemeinde Habach, den ..........2012 ...................................................

Strobl, Erster Bürgermeister

Städtebau: Landschaft:

Dipl.Ing. Rudolf Reiser, Architekt Regbaumstr. Dipl.Ing. Christoph Goslich, Landschaftsarchitekt

Aignerstraße 29 81541 München Wolfsgasse 20 86911 Diessen-St. Georgen

Tel. 089/ 695590 • Fax 089/ 6921541 Telefon 08807/ 6956 • Fax 08807/ 1473 E-Mail: [email protected] E-Mail: [email protected]

im Auftrag der Gemeinde Habach

Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan Habach • Bereich „Mühltal“ • Begründung zur 1. Teiländerung __________________________________________________________________________________________

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Inhaltsverzeichnis Seite Teil A Städtebau 1.0 Anlass und Ziel der Änderung 3 2.0 Vorbemerkung und Verfahren, planungsrechtliche Voraussetzungen 4 3.0 Stand der kommunalen Bauleitplanung 4 3.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 4 3.2 Bebauungsplanentwurf „Mühltal“ von 2000 5 3.3 Untersuchung zur Machbarkeit einer gewerblichen Ansiedlung von 2000 5 3.4 gutachten zum Standortvergleich „Mühltal“ und „Straßäcker“ von 2005 6 4.0 Ergebnisse des vorgeschalteten Scoping-Verfahrens 2011 7 5.0 Rahmenplanung als Vorbereitung der FNP-Teiländerung 10 6.0 Ziele der Raumordnung und Landesplanung 13 7.0 Entwicklung des Planungsgebietes 16 7.1 Bauliche Entwicklung und ortsplanerische Ziele 16 7.2 Geplante Nutzungen 16 7.3 Standortalternativen und Flächenpotentiale 17 7.4 Bevölkerungsentwicklung und Bauflächenbedarf 18 7.5 Einpendler und Auspendler 18 7.6 Lage und Abgrenzung des Änderungsbereiches 18 7.7 Erschließung mit Variante 19 7.8 Heubach und Überschwemmungsproblematik, Grundwasser 21 7.9 Immissionen 22 7.10 Bodenuntersuchung und Altlasten 23 7.11 Grundwasser 23 7.12 Kultur- und Sachgüter 23 7.13 Ver- und Entsorgung 24 8.0 Grünordnung 25 8.1 Eingriffs- und Augleichsbilanz 26 9.0 Flächenbilanz 27 Teil B Umweltbericht Umweltbericht (§ 2 Abs. 4 und § 2a BauGB) 28 1. Beschreibung des derzeitigen Umweltzustandes 28 2. Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung 32 3. Planungsalternativen 33 4. Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Auswirkungen 35 5. Verbleibende Eingriffe gemäß Eingriffsregelung 36 6. Ausgleichsflächenbedarf, Ausgleichskonzept 36 7. Zusammenfassung 36 Anlagen zum Umweltbericht 1. – 7. 37 9.0 Anregungen aus dem Bauleitplanverfahren 44 10.0 Zusammenfassende Erklärung ( § 6 Abs. 5 BauGB) 47


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1.0 Anlass und Ziel der Änderung

Die Gemeinde Habach ist bestrebt, die Lebens- und Arbeitsbedingungen langfristig struktu-rell zu verbessern, u.a. durch die Ansiedlung gewerblicher Arbeitsplätze. Hierzu wurden be-reits seit etwa 2 Jahrzehnten verschiedene Planungen unternommen, die aber bisher an der gesicherten Erschließung eine gewerblichen Baufläche scheiterten.

Kernanliegen der 1. Teiländerung Flächennutzungspan ist es deshalb, den Umfang der ge-werblichen Baufläche und der Straßenerschließung abzuklären. Erst wenn dies rechtswirk-sam erfolgt ist durch die Genehmigung der 1. Teiländerung, werden weitere Aufwendungen im Zusammenhang mit dem nachfolgenden Bebauungsplan unternommen.

Mit dem derzeit laufenden baureifen Ausbauprojekt der Bundesstraße 472 besteht nunmehr eine realistische und zeitnahe Möglichkeit, die Anbindung der gewerblichen Baufläche an das überörtliche Straßenetz (B 472, A 95) zu schaffen. Neben den gemeindlichen Belangen sind die Ausbauplanungen des Staatlichen Bauamtes Weilheim zur Ertüchtigung der Bun-desstraße 472 maßgeblich. Sie werden als Vorgabe für die gemeindliche Bauleitplanung berücksichtigt, da die Errichtung der gewerblichen Baufläche hinsichtlich Sicherung der Er-schließung nur im Gleichklang mit der Realisierung des staatlichen Bauprojektes erfolgen kann.

Mit der nachrangigen Erschließung und Ergänzung des überörtlichen und örtlichen Ver-kehrsnetzes können in städtebaulicher Hinsicht weiterhin auch deutliche Fortschritte und eine Qualitätssteigerung für die Ortsplanung von Habach und Dürnhausen erreicht werden.

Derzeit ist bereits eine Teilfläche des geplanten Gewerbegebietes im rechtswirksamen Flä-chennutzungsplan dargestellt. Die Erweiterung durch die vorliegende 1. Teiländerung des Flächennutzungsplanes ist erforderlich, um aus wirtschaftlichen und verkehrlichen Gründen eines sinnvolle und nachhaltige Gesamtlösung zu erreichen. Teillösungen mit einer schritt-weisen Anlage wären problematisch, da das vorhandene topographisch bewegte Gelände, die derzeitige Nutzung als Moto-Cross-Gelände und das geplante Erschließungssystem wirt-schaftlich ein Gesamtkonzept erfordern.

Zur Erreichung der Ziele wird diese 1. Teiländerung des Flächennutzungsplanes und die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes durchgeführt, und zwar zeitlich versetzt, um die Er-kenntnisse aus der FNP-Änderung noch in den B-Plan einfließen zu lassen. Aufgrund der bekannten schwierigen städtebaulichen Randbedingungen wie Lage der gewerblichen Bau-flächen im Außenbereich nach § 35 BauGB, Flächen mit Altlastenverdacht, ungesicherte Anbindung an das übergeordnete Straßennetz (B 472), Ausbaubedarf der Bundesstraße, vorhandene erhebliche Landschaftsschäden, Lage des Gebietes in einem topographisch bewegten Landschaftszusammenhang zwischen Habach (650 m) und Dürnhausen (330 m) und Auswirkungen des Heubaches sind erhebliche planerische und finanzielle Aufwendun-gen zur Erschließung des Gewerbes erforderlich.

Der Umgriff der Planung wurde aus städtebaulichen und insbesondere grünordnerischen Gründen so groß gewählt werden, um die für die gewerblichen Bauflächen erforderlichen Ausgleichsflächen möglichst im Umgriff unterzubringen und planungsrechtlich zu sichern


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unter Berücksichtigung der Vorgaben des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes (= Flä-chen zum Schutz zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft im Bereich Heubaches / Kratzlmühle). Daneben muss es auch Ziel der FNP-Änderung sein, das großflächige Bauge-biet in die Landschaft verträglich einzufügen, die gravierenden Landschaftsschäden zu mil-dern und das Baugebiet mit gliedernden Grünzügen und Flächen zur Ableitung des unver-schmutzten Oberflächenwassers zu versehen. Hierbei stellt die Außenbereichslage des Ge-bietes erhöhte Anforderungen an die grünordnerische Einbindung. Das Gelände befindet sich weitgehend im Besitz der Gemeinde Habach; Grundspekulationen sind ausgeschlossen.

2.0 Vorbemerkung und Verfahren, planungsrechtliche Voraussetzungen

Die Gemeinde Habach besitzt einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit Feststel-lungsbeschluss am 02.08.2005, der mit Bescheid des Landratsamtes Weilheim-Schongau vom 09.08.2006 Nr. 610-2, Sg.40 Nr. 21 genehmigt wurde. Der Plan wurde bisher noch nicht geändert.

Die 1. Teiländerung des Flächennutzungsplanes im Bereich Mühltal / Kratzlmühle ist UP-pflichtig. Das Bauleitplanverfahren wird nach den Regelungen des BauGB zweistufig durch-geführt; ein Umweltbericht wird erstellt. Mit der vorliegenden 1. Teiländerung wird das teil-weise dargestellte Gewerbegebiet erweitert. Mit zeitlichem Abstand soll dann der Bebau-ungsplan „Gewerbepark Mühltal“ aufgestellt werden.

3.0 Stand der kommunalen Bauleitplanung

3.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan


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Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt das im Außenbereich liegende Gewerbege-biet teilweise bereits dar. Die gewerbliche Baufläche wird im Süden begrenzt durch die B 472, im Norden vom Heubach, an den das Gewerbegebiet ohne Abstand heranreicht.

3.2 Bebauungsplanentwurf „Gewerbegebiet Mühltal“ der Kreisplanungsstelle LRA Weil-heim-Schongau, vom 24.03.1997, zuletzt geändert 06.11.2000

Planreifer B-Plan mit Überlagerung des später festgestellten wassersensiblen Bereiches (LfU)

Das Bebauungsplanverfahren wurde bis zum Satzungsbeschluss geführt. Hinderlich daran ist aber der Widerspruch des Staatlichen Bauamtes wegen fehlenden verkehrssicheren An-bindung an die B 472. Problematisch nach neueren Erkenntnissen ist weiterhin die geplante Bebauung zum Heubach hin, die in der wassersensiblen Zone und damit im faktischen Überschwemmungsbereich liegt. Hier sind Reduzierungen der Bauflächen zugunsten von Wasser und Landschaft zwingend erforderlich, um eine geordnete städtebauliche Entwick-lung gem. § 1 Abs. 3 BauGB sicherzustellen (s.a. Ziff. 7.4).

3.3 Untersuchung zur Machbarkeit einer gewerblichen Ansiedlung im Bereich der ehem. Kiesgrube in Habach durch BayernBodenEntwicklung GmbH, München, v. 26.6.2000


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Dieses Konzept wird einmal direkt von der B 472 erschlossen, was ebenso problematisch ist wie der bestehende B-Planentwurf der Kreisplanungsstelle. Die Variante mit Anbindung an die Ortszufahrt Dürnhausen wäre verkehrlich grundsätzlich machbar, verursacht allerdings einen höheren Aufwand und führt zu einer nicht erwünschten Parallelstraße ohne Erschlie-ßungsfunktion zur B 472.

Rahmenplanung des Büros Molenaar. Architekten und Stadtplaner BDA/SRL, Gräfelfing u.a.

3.4 Gutachten zum Standortvergleich der Gewerbeflächenansiedlung „Mühltal“ und „Straßäcker“ in der Gemeinde Habach der Baugrund GmbH, Nürnberg, v. 9.11. 2005

Zwischen der B 472 und der Kreisstraße Dürnhausen – Habach wird eine Verbindungsspan-ge eingeführt; daran wird eine talparallele Straße geführt in Richtung Dürnhausen. Diese


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könnte dort aus Gründen der Verkehrssicherheit keinen Anschluss an die B 472 erhalten. Interessant auch für die Gemeinde wäre der rechtwinklige Anschluss an die Kreisstraße, der eine schleifende Talquerung des Heubaches vermeidet und gegenüber einer flächenauf-wendigen „schnellen“ Anbindung deutliche Vorteile hätte.

4.0 Ergebnisse des vorgeschalteten Scoping-Verfahrens (FNP-Änderung)

Gem. § 2 Abs. 4 Satz 5 BauGB ist im Rahmen eines „Scopings“ der Untersuchungsum-fang, die Untersuchungsmethode und der Detaillierungsgrad, bezogen auf die verschiedenen Schutzgüter (Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Klima, Luft, biologische Vielfalt, Landschaft, Mensch, Kultur- und Sachgüter) festzulegen und mögliche Wechselwirkungen. Auf die ein-schlägige neue Arbeitshilfe „Umweltbericht“ des Bayer. Staatsministerium des Innern, Seite 5 ff. wird ausdrücklich Bezug genommen.

Diese Beteiligung hierzu fand Anfang 2011 statt. Die Ergebnisse werden nachfolgend kurz zusammengefasst wiedergegeben:


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4.1 Tennet, TSO GmbH, Luitpoldstraße 51, 96052 Bamberg Nr. NLB-We-Ii-ID-2659

Die Hochspannungsleitung von 220/110-kV-Freileitung ist in der Flächennutzungsplanände-rung darzustellen; die Baubeschränkungszone (26,00 m beiderseits der Leitungsachse) ist von allen Hochbauten (Gewerbe + Wohnen;) frei zuhalten; Stellplätze, Straßen, Lagerflächen sind mit Zustimmung möglich.

4.2 Staatliches Bauamt Weilheim, Schr. v. 18.02.2011

Das Staatliche Bauamt beabsichtigt im Zuge der B 472 bzw. der St 2038 folgende Baumaß-nahmen durchzuführen:

• 3-streifiger Ausbau der B 472 zur Verbesserung der Verkehrssicherheit und der Ver-kehrsqualität

• nordwestlich des Baugebietes soll die St 2038 von Norden her höhenfrei an die B 472 angebunden werden, so dass Habach und der Ortsteil Dürnhausen vom Durchgangsver-kehr deutlich entlastet werden. Die bisherigen Ortsdurchfahrten Habach und Dürnhausen verlieren damit ihre überregionale Verkehrsbedeutung als Staatsstraßen bzw. als Kreis-straße!

• Die Ausbauplanung der B 472 soll zeitnah möglichst ohne Planfeststellungsverfahren umgesetzt werden.

• Die Ausbauplanung soll in der Bauleitplanung berücksichtigt werden.

• Mit Umsetzung der Ausbauplanung kann eine leistungsfähige Anbindung des geplanten Gewerbegebietes der Gemeinde Habach erfolgen.

• Im Bereich der B 472 ist eine Bauverbotszone von 20 m einzuplanen.

• Erforderliche Lärmschutzmaßnahmen werden nicht vom Baulastträger der Bundesstraße übernommen.

4.2 Landratsamt Weilheim-Schongau, Schr. v. 21.02.2011

Stellungnahme Sachgebiet 40.2, Städtebau, Fr. Eichner-Lachermayer

• Im Hinblick auf das Landschaftsbild erscheint die für die geplante gewerbliche Baufläche gewählte Lage topographisch zum großen Teil günstig.

• Im Zuge der weiteren Bauleitplanung ist der Nachweis für den Bedarf an der im Verhält-nis zur Gemeindegröße ausgedehnten Fläche zu führen.

• Ebenso ist die geplante Erschließung darzustellen.

• Es wird angeregt, die nördlich der B 472 gelegenen höheren Bereiche der Fl.Nrn. 965, 965/3 und 965/5 zugunsten des Landschaftsbildes von Bebauung freizuhalten.

Stellungnahme Sachgebiet Fachlicher Naturschutz, H. Hett

• Allgemeine Bewertung:


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Die Untere Naturschutzbehörde sieht das große Gewerbegebiet grundsätzlich recht kri-tisch, auch wird damit ein Zusammenwachsen von Habach und Dürnhausen befürchtet. Vielmehr soll die bauliche Entwicklung lt. bestehendem FNP auf den Hauptort Habach konzentriert werden und in Dürnhausen lediglich eine maßvolle Ortsabrundung ange-dacht werden. Vorrang soll die bedeutende süd- und südwestexponierte Steilhangfläche im Bereich der Heubachleite haben und der wichtige Biotopverbundachse mit bedeuten-den Magerrasenresten, die im Süden bei der Thomamühle in einem nordexponierten Gegenhang mit Kalkmagerrasen und kleineren Hangquellmooren eine Art Gegenstück haben.

• Zum Planungsumfang und den erforderlichen Unterlagen:

In der Begründung zum FNP ist vorrangig die Standortfrage im Sinne der Eingriffsver-meidung zu erörtern. Die Baulandausweisung ist hinsichtlich evtl. verträglicher Alternati-ven zu begründen (Vermeidungsgebot). Es ist bereits auf FNP-Ebene zu ermitteln, ob und in welche Schutzgüter (Naturhaushalt, Arten und Lebensräume, Landschaftsbild, Boden, Wasser, Klima, Luft) eingegriffen wird und wie sich der Eingriff sachgemäß be-wältigen lässt. Ein Umweltbericht als Teil der Begründung ist erforderlich. Dabei ist eine eigenständiger Fachbeitrag zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) erforder-lich.

Folgende Punkte sollen um Umweltbericht noch ergänzt werden:

Bezug zu den Aussagen des kommunalen Landschaftsplans

untersuchte Standortalternativen und deren Bewertung aus umweltfachlicher / land-schaftsökologischer Sicht

nähere Aussagen zu den tatsächlichen kleinklimatischen Verhältnissen

Nutzung erneuerbarer Energien

Umweltbezogene Auswirkungen auf die menschliche Gesundheit und Erholungsnut-zung

Mögliche Auswirkungen auf national wie europarechtlich geschützte Arten

Bewertung und geplante Maßnahmen im Zusammenhang mit der Bodenschutzklau-sel nach § 1 a Abs. 2 BauGB

Wechselwirkungen zwischen den Belangen

Entwicklungsprognose zur sogenannten Nullvariante

Stellungnahme Landratsamt Weilheim-Schongau, Untere Immissionsschutzbehörde, 11.02.2011

Spätestens im Rahmen des nachfolgenden Bebauungsplanverfahrens sind flächenbezogene Schalleistungspegel bzw. Emissionskontingente festzusetzen, die sich – entsprechend der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) an gewerbegebietstypischen Pegeln von tagsüber 60 dB/qm und nachts 45 dB/qm orientieren.


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Sofern hier in einem Teilgebiet oder auf der gesamten Fläche die Betriebsanlagen der Fa. Fiechtner angesiedelt werden sollen, reichen jedoch gewerbegebietstypische Pegeln nicht aus, bzw. handelt es sich nicht mehr um Anlagen, die in einem Gewerbegebiet zulässig sind. Für diesen Bereich müsste bereits im jetzigen Änderungsverfahren ein „Sondergebiet ....“ dargestellt werden.

Außerdem ist zu prüfen (und darzustellen) ob bzw. welche Schutzmaßnahmen für Betriebs-wohnungen im Einwirkungsbereich der B 472 bzw. der Betriebsanlagen Fiechtner notwendig sind.

Aufgrund des Geländeverlaufs ist schon bei der jetzigen Planung darauf zu achten, dass Betriebe mit besonders luftverunreinigenden Anlagen (z.B. Lackierereien, Heizkraftwerke, Asphaltmischanlagen u.ä-.) nicht in Bereichen die weit unter dem sonstigen Geländeniveau liegen, angesiedelt werden können.

4.4 Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Schr. v. 21.02.2011

Es muss im Rahmen der Bauleitplanung eine Erschließungskonzeption auch zur schadlosen Beseitigung des Niederschlagwasser ausgearbeitet werden.

Für das bisher wild abfließende Wasser, das Schäden an Straßen und im Gelände verur-sacht, muss eine Lösung erarbeitet werden (z.B. Quellbach zum Heubach).

Für den ausufernden Heubach muss der Talraum freigehalten werden, oder aber es muß das Überschwemmungsgebiet des Heubaches ermittelt werden.

Im Bereich des Bebauungsplans sind Altlastenverdachtsflächen vorhanden. Atlastenkataster sind unter der Nr. 19000046 Altlastenverdachtsflächen eingetragen. Diese sind im Umwelt-bericht zu bewerten und bei den Planungen zu berücksichtigen.

Neubauten sind an die Wasserversorgung der Gemeinde Habach anzuschließen, ebenso an die geplante Abwassserversorgung.

5.0 Rahmenplanung als Vorbereitung der FNP-Änderung

Im Vorfeld der Ausarbeitung der 1. Teiländerung Flächennutzungsplan wurden Varianten eines skizzenhaften Rahmenplans erarbeitet. Die Ergebnisse der Rahmenplanung und die des vorgeschalteten Scoping-Verfahrens sind in die 1. Teiländerung Flächennutzungsplan eingeflossen, teils mit alternativen Darstellungen hinsichtlich nachgeordneter Erschließung.


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5.1 Rahmenplan 1: Erschließung über die neue Südanbindung und Querung der B 472 über einen neuen, auf-geweiteten Durchlass; interne Erschließung mit einer Schleife nach Osten mit mittlerem Ver-satz bei der Hochspannungsleitung und mit Wendemöglichkeit am östlichen Ende; zusätzli-che Zufahrt Gewerbe von Osten über eine neue Rechtsabbiegespur, jedoch keine Ausfahrt. Interne Sekundärerschließung bei kleinteiliger Parzellierung, die aber auch entfallen kann. 6 Baufelder mit Parzellierung nach Bedarf; Bauland: ca. 84.000 qm = 8,40 ha.

5.2 Rahmenplan 2: Erschließung über die neue Südanbindung und Querung der B 472 über einen neuen, auf-geweiteten Durchlass; interne Erschließung mit einer Schleife nach Osten mit Wendemög-lichkeit am östlichen Ende; zusätzliche Zufahrt Gewerbe von Osten über eine neue Rechts-abbiegespur, jedoch keine Ausfahrt. 4 große Baufelder; Bauland: ca. 88.500 qm = 8,85 ha.


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5.3 Rahmenplan 3: Erschließung über die neue Nordanbindung und neue Parallele zur B 472; interne Erschlie-ßung mit einer Schleife nach Osten mit Wendemöglichkeit am östlichen Ende; zusätzliche Zufahrt Gewerbe von Osten über eine neue Rechtsabbiegespur, jedoch keine Ausfahrt. 4 große Baufelder; Sammelparkierung am westlichen (60 P) und östlichen Rand (90 P; Hin-weis: dieser Bereich wird teilweise durch Überschwemmung/ Retention beeinträchtigt; ges. ca. 150 Stellplätze); Bauland: ca. 86.000 qm = 8,60 ha.

Nach ersten Kostenermittlungen ist die Erschließung auf der Westseite des GE-Gebietes mit etwa 10 m Höhenunterschied durchaus aufwendiger gegenüber der Süderschließung!

Mit den bestehenden Betrieben am Anfang der gewerblichen Baufläche im Osten sind Rah-menbedingungen geschaffen, die eine Durchfahrt durch das Gebiet zwingend erforderlich machen. Wegen der Hochwassersituation wird auf vorhandene Fotos hingewiesen, die einer über den planreifen Bebauungsplanentwurf „Mühltal“ hinausgehenden Abstand vom Heu-bach erfordern.

In der anschließenden FNP-Änderung werden wegen der erforderlichen Anbindung beide Varianten der Erschließung von der B 472 dargestellt, die endgültige Lösung soll im Verfah-ren und unter Beteiligung des staatlichen Bauamtes und der anderen Fachbehörden abge-klärt werden.


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6. Ziele der Regionalplanung/ Raumordnung und Landesplanung / Ortsplanung

6.1 Landesentwicklungsprogramm

Zielvorstellungen

Nach dem Landesentwicklungsprogramm ist Habach dem Bereich ländlicher Teilräume im Umfeld der großen Verdichtungsräume zuzuordnen. Wichtige nahe gelegene Orte mit zen-tralörtlicher Funktion sind Penzberg und Murnau (Mittelzentren).

Die Gemeinde liegt aber auf der Entwicklungsachse Murnau - Rosenheim, im ländlichen Teil-raum.

Vorgaben des Landesentwicklungsplanes sind u.a.: ·

• Schaffung und Erhaltung gleichwertiger und gesunder Lebens- u. Arbeitsbedingungen, Stärkung der Wirtschaftsstruktur, einseitige Wirtschaftsstrukturen sollen aufgelockert werden. ·

• Einer Abwanderung soll entgegen gewirkt werden. ·

• In allen Gemeinden soll in der Regel eine organische Entwicklung der Siedlungstätigkeit gewährleistet werden. · Neubauflächen sollen möglichst in Anbindung an geeignete Sied-lungseinheiten ausgewiesen werden. ·

• Dörfer sollen in Ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten, erneuert und weiterentwic-kelt werden.

Karte 1: Raumstruktur


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6.2 Regionalplan Oberland (in Kraft getreten am 01.09.1988; Änderungen)

Allgemeine Grundsätze Die Region Oberland soll nach dem Leitbild der Nachhaltigkeit als attraktiver Lebens-, Wirt-schafts- und Erholungsraum gesichert und weiterentwickelt werden. Dabei sollen dem Schutz von Natur und Umwelt sowie der Erhaltung der natürlichen Ressourcen besondere Bedeutung beigemessen werden. Das reiche Kulturerbe soll weitergetragen und die Identität mit dem Raum gepflegt werden. Der Regionalplan der Region 17 (Stand 01.Juli 2001) gibt folgende Ziele und Definitionen vor: · • Habach liegt im ländlichen Teilraum, dessen Gebiet als attraktiver Lebens- und Arbeits-

raum für die heimische Bevölkerung erhalten bleiben soll. • Die Siedlungsentwicklung soll dem Leitbild einer nachhaltigen Raumentwicklung ent-

sprechen. Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen vor allem die Innenentwicklung gestärkt, Baulandreserven mobilisiert und bereits ausgewiesene Baugebiete genutzt werden.

• Die Gemeinden sollen sich organisch entwickeln, wobei sich die Siedlungsentwicklung im Wesentlichen auf den wohnbaulichen und gewerblichen Siedlungsbedarf für die ortsan-sässige Bevölkerung beschränken soll.

• Die Siedlungstätigkeit soll auf die charakteristische Siedlungsstruktur und die bauliche Tradition des Oberlandes ausgerichtet werden.

• Besonders bedeutende und das Oberland prägende Strukturen, wie insbesondere weit-hin einsehbare Höhenrücken, Kuppen und Steilhänge, sollen grundsätzlich von einer Be-bauung freigehalten werden.

• Die Zersiedelung der Landschaft soll verhindert werden. • Im gewerblichen Siedlungsbereich soll die organische Siedlungsentwicklung einer Ge-

meinde den Bedarf der ansässigen Betriebe umfassen, sowie den für die Neuansiedlung von Betrieben, die zur örtlichen Grundversorgung oder zur Strukturverbesserung in der Gemeinde notwendig oder die an besondere Standortvoraussetzungen gebunden sind, beinhalten.

• Das Prinzip der organischen Siedlungsentwicklung lässt grundsätzlich in allen Gemein-den die Ausweisung von gewerblichen Flächen zu. Allerdings sollen Flächen bevorzugt in den zentralen Orten und in geeigneten Orten entlang der Entwicklungsachsen zur Ver-fügung stehen, da diese unter den überörtlichen Funktionen auch die entsprechende Ar-beitsplatzzentralität wahrnehmen. Auf die Ausführungen zur gewerblichen Siedlungstä-tigkeit in Kap. B II 3 wird verwiesen (Z).

• Gewerbegebiete sollen grundsätzlich eine genügende Tragfähigkeit des Standortes und eine leistungsfähige, überregionale Verkehrsanbindung aufweisen. Ausnahmen davon sind vor allem dort zulässig, wo es um die Schaffung oder Sicherung von Arbeitsplätzen in regionalwirtschaftlich bedeutsamen Betrieben geht insbes. bei der Ansiedlung oder Erweiterung des Produzierenden Gewerbes. Dabei ist zu beachten, dass die Entwicklung der vergangenen Jahre mit der Bereitstellung von Flächen und Infrastruktur außerhalb der Siedlungseinheiten reduziert wird und mit der Ressource Boden sparsamer umge-gangen werden muss. Über ein kommunales Flächenressourcen-Management sollen Alt-flächen den Vorzug gegenüber Neuausweisungen bekommen. Dabei kommt der Nut-zung von Konversionsflächen (insbesondere die in der Region vorhandenen Bahnbra-


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chen) eine besondere Bedeutung zu. Auf das Bündnis zum Flächensparen der Bayeri-schen Staatsregierung wird dabei hingewiesen. Zu einer sparsamen Lösung hinsichtlich der Bereitstellung von Flächen und Infrastruktur können auch interkommunale Gewerbe-gebiete beitragen (Z).

• Ausnahmen vom Ziel* der Anbindung kommen nur dann in Betracht, wenn wegen der besonderen Fallgestaltung eine Anbindung an bestehende, geeignete Siedlungseinhei-ten nicht möglich ist. Dies können Vorhaben sein, die auf spezifische Standortvorteile angewiesen sind, die sich an einem anderen, an Siedlungseinheiten angebundenen, Standort nicht realisieren lassen (z.B. Logistikunternehmen, das auf unmittelbaren Auto-bahn- oder Eisenbahnanschluss angewiesen ist). Entsprechendes kann auch für einen großflächig produzierenden Betrieb gelten, der aus Gründen der Ortsbildgestaltung nicht an vorhandene Siedlungseinheiten angeschlossen werden kann.

* nach der gängigen aktuellen Rechtssprechung des VGH ist dieser als Ziel gekennzeichnete-Grundsatz so auf die gemeindliche Bauleitplanung nicht durchgreifend (Anbindungsgebot bzw. Zersiedlungsverbot des LEP) kein verbindliches Ziel, sondern ein Grundsatz, der der gemeindli-chen Abwägungsentscheidung bei Beachtung bestimmter Vorgeben grundsätzlich zugänglich ist (§ 1 Abs. 7 BauGB; vgl. Urteil v. 20.04.2011, 15 N 10.1320).

Karte 2: Siedlung und Versorgung


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7.0 Entwicklung des Planungsgebietes

7.1 Bauliche Entwicklung und Ortsplanerische Ziele Zur Ansiedlung von Handwerks- und Gewerbebetrieben sollen im Rahmen der 1. Teilände-rung Flächennutzungsplan geeignete Flächen neu dargestellt bzw. erweitert werden. Damit soll zum einen ortsansässigen Betrieben die Möglichkeit zur Umsiedelung und Erweiterung gegeben werden, zum anderen sollen auch in einem erheblichen Maße neuen Gewerbebe-trieben die Möglichkeit zur Ansiedlung gegeben werden (örtliche Grundversorgung und Strukturverbesserung). Insgesamt sollen damit im Hinblick auf den Strukturwandel der Landwirtschaft wohnungsna-he gewerbliche Arbeitsplätze besonders im produzierenden Gewerbe an der überregionalen und gut erschlossenen Entwicklungsachse entstehen. Damit soll auch eine ausreichend trag-fähige wirtschaftliche Grundlage für die Bevölkerung gesichert werden, am angestammten Wohnort zu wohnen, Einkommen zu erwerben um die zahlreichen Baudenkmäler pflegen zu können. In der Folge soll auch durch eine organische Entwicklung im Wohnungswesen soll mehr Potential entstehen, um die Nahversorgungsaufgaben der Gemeinde Habach besser erfüllen zu können: Kindergarten, Grundschule, Nahversorgung, ...). Die jetzige Situation ist bekanntermaßen unzureichend. Die Ausführungen im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (*...), dass kein Ansiedlungs-druck besteht, sind aus heutiger Sicht teilweise überholt. Im Flächennutzungsplan von 2005 und im Vorfeld dazu wurde keine Erweiterung des schon seit Jahrzehnten ins Auge gefassten Gewerbestandortes „Mühltal“ ins Auge gefasst, da zum einen der Flächenerwerb durch die Gemeinde damals noch nicht getätigt werden konnte, und zum anderen, da dieses Gebiet zum damaligen Zeitpunkt im Hinblick auf die Erschlie-ßung wirtschaftlich und eigentumsmäßig nicht möglich war. Hier aber haben sich die Voraussetzungen geändert mit dem Ergebnis, dass die Gemeinde erstmalig einen großzügigen, wirtschaftlich tragfähigen Gewerbestandort erreichen kann. (* „Da im gewerblichen Bereich momentan kein Ansiedlungsdruck vorhanden ist und die ortsansässi-gen Betriebe bereits sinnvoll angesiedelt sind, ist seitens der Gemeinde eine Ausweitung der Gewer-beflächen nicht geplant. Bei einer eventuellen späteren Weiterentwicklung ergibt sich als Leitbild, dass auszuweisende Gewerbeflächen die Topografie und das Landschaftsbild berücksichtigen und möglichst behutsam eingreifen.“) 7.2 Geplante Nutzungen Vorgesehen sind übliche gewerbliche Bauflächen. Wegen der städtebaulich nicht integrierten Lage sollen u.a. Einzelhandel, Factory-Outlets, Beherbergungsgewerbe, ausgeschlossen werden. Ebenso sollen Betriebe mit erheblich umweltgefährdenden Stoffen und Emissionen nicht zugelassen werden wegen der topographisch abgesenkten Lage und dem östlich benach-barten Ort Dürnhausen.


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7.3 Standortalternativen und Flächenpotentiale im Ortsbereich Habach und Dürn-hausen

In der Gemeinde zeigen sich zwei nennenswerte Standorte zur Entwicklung eines sinnvoll dimensionierten Gewerbestandortes auf (vgl. a. Gutachten Baugrund v. 2005, S. 9): • Zum einen kann der Gewerbestandort „Mühltal“ westlich von Dürnhausen unter Einbe-

ziehung der bereits dargestellten Teilfläche GE entwickelt werden. • Zum anderen ist auch der westlich davon liegende Standrot „Straßäcker“ und damit der

derzeitig genehmigte, aber zeitlich begrenzte Standort der Fa. Fiechtner möglich. • Im Hinblick auf die städtebauliche und landschaftsplanerische Abwägung zu diesen bei-

den Standorten – und weiteren Varianten – wird auf den Umweltbericht verwiesen. Im Gutachten der Fa. Baugrund, Nürnberg, v. 2005 wird in Abschnitt 3 S. 29 ein Gesamtver-gleich gezogen zwischen dem Standort „Straßäcker“ und „Mühltal“, und es werden „Ablei-tungen“ vorgenommen: Von der Kostensituation her halten sich die beiden Gebiete in etwa die Waage, wobei die Baugrund aus materieller Sicht der Entwicklungsvariante „Straßäcker“ den Vorzug gibt. Allerdings wird auch auf das „worst-case-Szenario“ hingewiesen mit einem höheren Kosten-anteil der Gemeinde Habach bei der Entwicklungsalternative „Straßäcker“. Hier ist nämlich die Gemeinde nicht Grundeigentümer wie z.B. beim Gebiet „Mühltal“. Aus städtebaulicher Sicht sind hierzu noch Anmerkungen geboten: • Die Erschließung im Rahmen des Ausbaus B 472 ist nunmehr machbar. • Der eingetiefte Standort „Mühltal“ ist gestalterisch besser in die sensible Landschaft ein-

zufügen wie der exponiertere Standort „Straßäcker“ (Gründächer/ Aufsicht) • Der Standort „Straßäcker“ liegt schon bedenklich nahe am Ort Habach. • Mit der Verbindungsspange B 472 und St 2038 Habach – Antdorf kann trotz der Eingriffe

in Natur und Landschaft ein deutlicher Qualitätsgewinn für die Ortsentwicklungen von Habach und Dürnhausen ermöglicht werden.

• Mit dem Standort „Mühltal“ können einerseits die gravierenden Landschaftsschäden be-seitigt werden, zum anderen kann der Altlastenstandort im Einzugsbereich des vorbei fließenden Heubachs „aufgearbeitet“ werden; darüber hinaus können die Ausgleichs-maßnahmen in der Talaue des Heubachs Ziele des Landschaftsplanes umsetzen.

• Bei Einrichtung einer unproblematischen Rechtsabbiegespur im Zuge des Ausbaus der B 472 kann eine autobahnnahe und schlüssige Erschließung erfolgen.

Anderweitige Standorte und Flächen In den Ortsbereichen selbst sind für gewerbliche Entwicklungen und zur Neuansiedlung von Betrieben keine nennenswerten Flächen mehr vorhanden. Leerstehende und verfügbare Hofstellen bestehen nicht.


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Interkommunale Gewerbegebiete Ein derartiger Standort bietet sich leider nicht an. Denkbar wäre hier der Standort östlich Dürnhausen an der Gemeindegebietsgrenze zu Sindelsdorf. Allerdings findet dort derzeit die Kiesausbeute auf der Vorrangfläche statt, zudem sind Teile von Grundstücken nicht verfüg-bar. Aus ortsplanerischer Sicht ist zumindest der Standort auf Gemeindegebiet Habach recht exponiert, reicht nahe an Dürnhausen heran und würde an der Autobahn im Oberland weit-hin sichtbar sein. 7.4 Bevölkerungsentwicklung und Flächenbedarf

* Quelle: Das Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung , Heft 541, Mai 2011, S. 5

7.5 Einpendler und Auspendler Die Untersuchung „Sozialraumanalyse für den Landkreis Weilheim –Schongau vom Juli 2004 zeigt folgende Einzelheiten zum Einpendleranteil bzw. Auspendler für Habach auf: Auspendler aus Habach, (u. z.B. Bernried) Landkreis Weilheim-Schongau, Stand Sommer 2003: Auspendler Alle Beschäftige davon Auspendler Landkreis WM Stadt München Sonst. Landkr.

Habach 343 (100 %) 318 (92,7%) 151 (44,0 %) 51 (14,9%) 116 (33,8%)

Bernried 744 (100 %) 483 (64,9%) 109 (14,7 %) 152 (20,4%) 222 (29,8%)


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Einpendler Alle Beschäftige davon Einpendler Am Ort beschäftig

Habach 81 (100 %) 56 (69,1%) 25 (30,9 %)

Bernried 773 (100 %) 512 (66,2%) 261 (33,8 %)

Aufgrund des hohen Auspendleranteils und dem nach wie vor anhaltenden Strukturwandel in der Landwirtschaft muss es ein Ziel der Gemeinde sein, gewerbliche Arbeitsplätze zu sichern und neue anzusiedeln! Derzeit hat Habach zusammen mit Wielenbach und Oberhausen den höchsten Auspendleranteil im gesamten Landkreis Weilheim-Schongau. Der Vergleich mit Bernried (GE-Gebiet) zeigt signifikante Unterschiede in der Arbeitsplatzsituation, allerdings muss hier der Anteil des Fremdenverkehrs und dessen Beschäftige berücksichtigt werden. 7.6 Lage und Abgrenzung des Änderungsbereiches

Der Änderungsbereich liegt zwischen Dürnhausen und Habach in einem topographisch be-wegten Gelände. Im östlichen Bereich ist bereits ein ca. 2 ha große Fläche als Gewerbege-biet ausgewiesen. Der Änderungsbereich wird ausdrücklich bis zum Heubach ausgedehnt, um geeignete Maßnahmen und Ausgleichsflächen dort festzulegen im Gleichklang mit den Zielen und Darstellungen des rechtwirksamen Flächennutzungsplan. Daneben ist der größe-ren Änderungsbereich erforderlich um ein Gesamtkonzept sowohl hinsichtlich der Verkehrs-erschließung an das überörtliche Verkehrsnetz darstellen zu können, als auch möglichst die Ausgleichsflächen im Umgriff unterzubringen.

Der Änderungsbereich umfasst 14,63 ha .

7.7 Erschließung mit Variante

Die äußere Erschließung des Änderungsbereiches soll zukünftig über die ausgebaute und ertüchtigte B 472 erfolgen.

Nachgeordnet wird die Erschließung der Gewerblichen Bauflächen in Alternativen und im Rahmen dieser Flächennutzungsplanänderung untersucht und abgeklärt werden.

Die Ostanbindung an die B 472 soll durch eine ausreichend lange sichere Rechtsabbiege-spur erfolgen, und die gewerblichen Bauflächen autobahnnah und schlüssig anzubinden, allerdings zuverlässig ohne Ausfahrt an dieser Stelle.

Im westlichen Bereich an der zukünftigen Anschlussstelle Habach-Ost wurden im Verfahren §§ 3(1) und 4(1) BauGB sind 2 Alternativen dargestellt:

A) Anbindung Nord:

• Parallele Straße mit ca. 300 m Länge zur B 472 zusätzlich erforderlich mit visueller Außenwirkung auf das Orts- und Landschaftsbild


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• Problematisch ist der große Höhenunterschied mit ca. 10 m, der zu einem erhebli-chen Aufwand führt

B) Anbindung Süd

• Anschlussstraße an südlich ohnehin erforderliche Zuwegung mit ca. 100 m Länge, aber mit Durchlass mind. 4,50 m hoch zur B 472 erforderlich, wenig Außenwirkung auf das Orts- und Landschaftsbild

• Nach ersten Ermittlungen deutlich kostengünstigere Variante (ca. 100.000.-€} und vom Grunderwerb unproblematischer wie der Nordanschluss

Ausschnitt 1. Teiländerung FNP

Aufgrund der Stellungnahmen der Behörden, insbesondere des Staatlichen Bauamtes und Kostenvorermittlungen, aber auch der größeren hinsichtlich Flächenaufwendungen und zu-sätzlichen Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes (einsehbare Parallelstraße zusätzlich) für die Anbindung Nord wird im weiteren Verfahren §§ 3(2) und 4(2) BauGB der Südanbindung der Vorzug gegeben.

ÖPNV-Busse Insgesamt kann das Planungsgebiet in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs ein-gebunden werden (Oberbayernbus Nr. 9617; Penzberg − Iffeldorf − Antdorf − Habach − Sin-delsdorf − Penzberg Nr. 9617; ca. 13 Möglichkeiten).Ebenso ist das Gebiet durch den Geh- und Radweg zwischen Dürnhausen und Habach gut und verkehrssicher erschlossen.


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7.8 Heubach und Überschwemmungsproblematik

Ausschnitt aus dem viewer des Bayer. Landesamtes für Wasserwirtschaft: „wassersensible Flächen“

Blick von Osten zum Heubach /Überschwemmung Planreifer Bebauungsplan Kreisplanungsstelle 2000

Für den Heubach ist bisher kein förmliches Überschwemmungsgebiet festgesetzt. In der Karte des Landesamtes für Wasserwirtschaft ist ein „wassersensibler Bereich“ beidseits des Baches gekennzeichnet. Nach den Darstellungen der 1. Teiländerung des Flächennutzungs-planes sollen diese Bereiche von Bauflächen freigehalten zugunsten der Talaue des Heuba-ches und des wassersensiblen Bereiches.

Im Rahmen der schrittweisen Bauleitplanung werden – soweit erforderlich über die Freihalte-flächen hinaus - die Grenzen des Überschwemmungsbereiches ermittelt und in den Plänen nachgetragen. Die Ziele des rechswirksamen Flächennutzungsplanes nach Aufwertung des Heubaches und Renaturierung werden auch für die 1. Teiländerung übernommen und sollen im Rahmen des nachfolgenden Bebauungsplans rechtsverbindlich umgesetzt werden. Die Ausführungen zum Rechtsstand der Bauleitplanung in Ziff. 3.4.3 ist daher unzutreffend!


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7.9 Immissionen

Das Gebot der räumlichen Trennung gem. § 50 BImSchG, nachdem bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einan-der so zuzuordnen sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen und in Betriebsbereichen ent-stehende Auswirkungen von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiet sowie auf sonstigen schutzbedürftigen Gebiete soweit wie möglich vermieden werden, wird bei der vorliegenden Planung ausreichend berücksichtigt. Die gewerblichen Bauflächen liegen im Außenbereich.

Nach § 1 Abs. 5 sind bei Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Um zu beurteilen, ob durch die zukünftige Nutzung des Plangebietes als Industriegebiet diese Anforderungen für die schüt-zenswerte Bebauung hinsichtlich des Schallschutzes erfüllt sind, können die Orientierungs-werte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, Teil 1 herangezogen werden.

Für die geplante gewerbliche Baufläche wird im Rahmen des anschließenden Bebauungs-planverfahrens noch eine schalltechnische Untersuchung erstellt einschließlich Lärmkontin-gentierung.

Bei den einzelnen relevanten Bauanträgen kann dann die Einhaltung der betreffenden Lärmwerte nachgewiesen werden.

Im Zusammenhang mit einem wirksamen Immissionsschutz der im Außenbereich gelegenen gewerblichen Bauflächen ist darauf hinzuweisen, dass sich die Rahmenbedingungen gegen-über früher (laute Schmiedehämmer etc.) deutlich verbessert haben durch den Einsatz neuer Techniken und geänderter Betriebsabläufe.

7.10 Bodenuntersuchung und Altlasten

im Änderungsbereich sind im Altlastenkataster Altlasten verzeichnet.

Zur Ermittlung der Bodenverhältnisse wurde eine Untersuchung zur Ausdehnung, Inhalt und Gefährdungspotential einer ehemaligen Kiesgrube durch die Fa. Tritschler und Partner GmbH vom 25.06.1993, die Grundwasseruntersuchung vom selben Büro und eine Inaugen-scheinnahme des Ingenieurbüros Frank+Kraft+Partner Geotechnik u. Umwelttechnik GmbH vom 22.05.200 ausgewertet.

Im Ergebnis wurde festgestellt, dass zwischen der B 472 und südlich des Flurstücks Nr. 965/1 überwiegend tragfähige, verdichtungsfähige und in Teilen frostsichere Bodenverhält-nisse vorherrschen. In großflächigen Teilen des Flurstücks 965/1, 964/8 und 964/2 sowie dem Randbereichen der Flurstücke 965, 964/3, 965/2 und 965/3 sind großflächige Auffüllun-gen vorhanden. Eine bauliche Nutzung der aufgefüllten Flächen ist laut BayernBodenEnt-wicklung ohne zusätzlichen Aufwand für die Gründung nicht möglich. Es ist nicht auszu-schließen, dass weitere Auffüllungen vorherrschen.


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Nach organoleptischer Prüfung bei den Inaugenscheinnahme vom 22.05.2000 handelt es sich bei den Auffüllungen im Bereich der „ehemaligen Kiesgruße“ um Bauschutt, Asche und Holz. Die Auffüllungen weisen dabei eine Mächtigkeit von bis zu 5 m auf. Es wird nicht aus-geschlossen, dass auch anderes als das vorgenannte Auffüllmaterial vorhanden ist (vg. Bay-ernBodenEntwicklung GmbH v. 2000, S. 16 f.).

Die Auffüllungen im Gebiet des Bebauungsplansentwurfes „Mühltal“ der Kreisplanungsstelle von 2000 wurden im Gutachten der Tritschler und Partner GmbH vom 25.06.1993 unter-sucht. Dabei handelt es sich - neben Erdreich – um Bauschutt (meist Ziegelbruchstücke), Hausmüll (Plastiktüten, Tuben, Dosen, Töpfe, Schuhe, Flaxchen etc.) Straßenaufbruchmate-rial, Schrott und Reifen. Im Altlastenkataster des Landratsamtes Weilheim-Schongau ist d derzeit das Flurstück Nr. 964/2 eingetragen, die Ausdehnung der Altlast ist dem Landratsamt nicht bekannt (Gutachten der Baugrund Nürnberg, v. 2005, S. 7).

Allgemein werden zu derartigen Problembereichen von den Fachbehörden folgende Hinwei-se gegeben:

,,Laut aktuelle Datenlage des Altlasten-, Bodenschutz-, und Deponieinformationssystems (ABuDlS) für den Landkreis Landsberg am Lech sind keine gefahrenverdächtigen Flächen mit erheblichen Bodenbelastungen oder sonstigen Gefahrenpotentialen bekannt, die in nega-tiver Weise auf das Schutzgut ,,menschliche Gesundheit" durch die geplante Nutzung im Geltungsbereich der o.g. Flächennutzungsplanänderung einwirken können. Sollten derartige Erkenntnisse beim Planungsträger vorhanden sein, die sich z.B. aus einer gewerblichen Vornutzung des Geländes oder aus Auffüllungen ableiten lassen, so sind diese gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 3 BauGB zu berücksichtigen. ln diesem Fall wird empfohlen, die weiteren Maß-nahmen entspr. § 21 Abs.1, § 40 Abs. 2 KrW-/AbfG und Art. 1 Satz1 und 2 BayBodSchG mit der Unteren Abfall-, Bodenschutzbehörde abzustimmen."

7.11 Grundwasser

Hier wird auf die Untersuchung Tritschler und Partner GmbH, München vom 18.11.1993 Be-zug genommen. Danach wurde im Unterstrom eine Grundwassermessstelle eingerichtet. Von den untersuchten Gewässerproben festgestellten PAK-Gehalten geht keine Gefährdung des Grundwasser aus. Der Grundwasserspiegel liegt ca. 4 m unter Geländeoberkante.

7.12 Kultur- und Sachgüter

Unter dem Begriff Kulturgut werden neben historischen Kulturlandschaften, geschützten oder schützenswerten Kultur-, Bau- und Bodendenkmälern auch alle weiteren Objekte (ein-schließlich ihres notwendigen Umgebungsbezuges) erfasst, die als kulturhistorisch bedeut-sam zu bezeichnen sind. Im Plangebiet selbst sind keine derartigen Kulturgüter bekannt. Bezüglich Bodendenkmäler wird aber auf Folgendes hingewiesen:


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„Eventuell zu Tage tretenden Bodendenkmäler unterliegen der Meldepflicht an das Bayrische Lan-desamt für Denkmalpflege oder der Unteren Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1 – 2 DSchG.“

DSchG Art. 8,1: Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denk-malschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die Übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnis-ses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

Art. 8,2: Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstän-de vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

7.13 Ver- und Entsorgung

Die Wasserversorgung kann durch Anschluss an die zentrale Wasserversorgung erfolgen.

Die Abwasserentsorgung soll über das öffentliche Kanalnetz sichergestellt werden, das aus-reichend aufnahmefähig ist. Erste Vorermittlungen der BayernBodenEntwicklung von 2000, (S. 25) haben verschiedene provisorische Möglichkeit (Einzelanlagen, Versickerung, Ent-wässerungscontainer) angedacht, die allesamt heute aus wasserwirtschaftlicher Sicht zu verwerfen sind. Erforderlich ist der Anschluss an die zentrale Entwässerungsanlage der Ge-meinde.

Das Niederschlagwasser soll soweit möglich gesammelt und über Entwässerungsflächen dem Heubach zugeleitet oder auf den Parzellen versickert werden.

Die Stromversorgung wird durch Anschluss an das Versorgungsnetz der E.ON Bayern AG vorgenommen.

Die Beseitigung des privaten Hausmülls geschieht durch die öffentliche Abfallentsorgung.


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8.0 Grünordnung

8.1 Renaturierungspläne Kiesabbau Gemeindeeigene Kiesgrube, Flurstück-Nr. 965/5:

Im Oktober 1997 wurde der im August 1997 von Dipl. Ing. (FH) Rita R. Koch-Hanko erstellte Rekultivierungsplan beim Landratsamt Weilheim-Schongau eingereicht und mit dem Be-scheid vom 27.05.1998 genehmigt. ·

• Abbau: - Die Kiesentnahme soll in der bisherigen extensiven Form bis zum Jahr 2007 (Abbauzeitraum 10 Jahre) weitergeführt werden. ·

• Wiederverfüllung: - Zeitraum 2 Jahre, Abschluß im Jahr 2009. - Ausschließlich mit reinem Aushub- und Abraummaterial verfüllen, schrittweise von Osten nach Westen. - Erhalt des vorhandenen Walls entlang der B 472 und Verlängerung nach Westen. - Verpflanzung der betroffenen Gehölze an den zu erhaltenden Wall vor der Verfüllung. - Herstellen des ursprünglich vorhandenen Geländereliefs. - Einbau einer 30-50 cm dicken Humusschicht.

• Rekultiverungsziel ist die Folgenutzung als Grünland. ·

• Erhaltungs- und Ausgleichsmaßnahmen:

- Schaffung magerer Rohbodenstandorte (südexponierte Böschungen, Sukzession, keine Düngung, Mähen max. 1-2 mal pro Jahr).

- Erhalt des vorhandenen Rankens entlang des östlichen und nordöstlichen Kiesgrubenbereichs.

- Auflassen des vorhandenen Zugangs mit Schranke. (R. R. KOCH-HANKO;1997)

Mit Schreiben vom 30.11.2011 Az. 6024.04 BVNr. 806/97 Sg. 41 NI/SA hat das zuständige Landratsamt Weilheim-Schongau mitgeteilt, dass in Anbetracht der 1. Teiländerung Flä-chennutzungsplan die Rekultivierung bis auf Weiteres zurückgestellt wird.

8.2 Fachliche Empfehlungen und übergeordnete landschaftsplanerische Zielvor-stellungen des Gesamt-Flächennutzungsplanes mit integriertem Landschafts-plan

Aus den Ergebnissen der Bestandsaufnahme, -bewertung und der Konfliktanalyse, sowie unter Berücksichtigung der Ziele der übergeordneten Planungen wurde im Gesamtflächen-nutzungsplan folgendes Leitbild für die unten genannten Raumeinheiten der Gemeinde Ha-bach abgeleitet, das nachfolgend auszugsweise wiedergegeben wird:

Landwirtschaftlich genutztes Hügelland ·

• Erhalt und Sicherung der Kulturlandschaft als strukturreiches, kleinräumiges Nutzungsmosaik, vor allem in Bezug auf das Landschaftsbild und den Arten- und Biotopschutz und in Zusammenarbeit mit der Landwirtschaft.

Talebene zwischen Habach und Dürnhausen ·


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• Vorrang der Landwirtschaft, Siedlungs- und Verkehrsentwicklung, jedoch nicht in den ökologisch sensiblen Bereichen. ·

Gesamtes Gebiet ·

• Erhalt und Sicherung der ökologisch wertvollen Flächen, insbesondere der feuchten Standorte (Moore, Streuwiesen) und der trockenen Standorte (Magerrasen). ·

• Erhalt und Sicherung der Waldflächen mit ihren Funktionen als Bodenschutz-, Wasser-schutzwald und mit besonderer Bedeutung für die Gesamtökologie;

• Erhalt und Sicherung der Moorwälder. ·

• Sicherung des Grundwasservorkommens. ·

• Erhalt und Optimierung der Fließ- und Stillgewässer.

8.3 Eingriffs- Ausgleichsbilanz

Im Zusammenhang mit der Anwendung der Eingriffsregelung des § 1a Baugesetzbuch wird auf die Ausführungen des Umweltberichtes in Teil B verwiesen. Ein genauer Nachweis wird im Rahmen des nachfolgenden Bebauungsplanes „Gewerbepark Mühltal“ erbracht.


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9.0 Städtebauliche Werte

9.0 Flächenbilanz

Gewerbliche Baufläche neu 6,15 ha

Gewerbegebiet bestehend (1,17 ha/ alt: 2,15 ha; - ca.1,17 ha) Stellplätze + Durchgrünung 0,95 ha

Verkehrsflächen 0,70 ha

Ausgleichsflächen 3,50 ha

Sonstige Grünflächen 2,65 ha

Geh- und Radwegeflächen 0,10 ha

Umgriff 1. FNP-Teiländerung gesamt 14,05 ha

(Flächen überschlägig und unverbindlich!)

9.2 Flächenausweisung und Arbeitsplätze

(Annahe: 1 ha GE >>> ca. 35 - 50 AP)

gewerblichen Baufläche (einschl. Bestand) 8 ha >>> 280 - 400 Arbeitsplätze

Aus städtebaulicher Sicht wird angeregt, möglichst keine flächenintensive Betriebe, z.B. Lo-gistikunternehmen, oder besonders umweltschädlichen Betrieben (Höhenlage) anzustreben, sondern statt dessen lieber arbeitsplatzintensive Betriebe mit geringerem Flächenbedarf (sparsamer, nachhaltiger Umgang mit Grund und Boden).

Vorbildhaft für Habach können die Gewerbegebiete von Münsing und Bernried (je ca. 4 ha) sein.


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Teil B: Umweltbericht (§ 2 Abs. 4 und § 2a BauGB)

Die Umweltprüfung ist ein Verfahren, das die voraussichtlichen Auswirkungen des Bauleit-plans auf die Umwelt und den Menschen frühzeitig untersucht.

1. Beschreibung des derzeitigen Umweltzustandes Die Fläche der 1. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Habach liegt am südlichen Talhang des Heubaches zwischen den Ortsteilen Habach und Dürnhausen. Durch die Kratzlmühle im Norden und das ausgewiesene Gewerbegebiet im Osten sind bauliche Ansätze vorhanden. Vorbelastungen bestehen durch einen früheren Kiesabbau, der heute als weitgehend versiegeltes Motocrossgelände genutzt wird und durch eine frühere Auffül-lung (Altlastenverdachtsfläche) in der Heubachniederung. Die Flächen zwischen Kratzlmühle, Motocrossgelände und dem vorhandenen gewerblichen Betrieb werden durch Grünland genutzt. Schutzgebiete nach dem Bayerischen Naturschutz-gesetz, Biotope oder Wasserschutzgebiete sind nicht ausgewiesen.

1.1 Grundlagen und Allgemeines Gemäß der Karte „Naturräumliche Gliederung Deutschlands mit Höhenschichten“ nach MEYNEN, E und SCHMITHÜSEN,J (1954, M 1 : 1.000.000) gehört das Planungsgebiet zur übergeordneten Einheit 03 Voralpines Hügel- und Moorland und zur Haupteinheit 037 Am-mer-Loisach-Hügelland mit Höhenabstufungen von 500-700 m. Nach dem Arten- und Biotopschutzprogramm (ABSP) für den Landkreis Weilheim-Schongau wird die Landkreisfläche in ökologische Raumeinheiten unterteilt und in einer Karte als „Schwerpunktgebiete des Naturschutzes“ dargestellt. Hierbei zählt Habach zur Untereinheit 037 L Hügelland zwischen Obersöchering und Penzberg, Schwerpunktgebiet W Obersöche-ringer Moorlandschaft, Teilgebiet W.2 Teilbereich Habach-Siffelhofener Moorlandschaft. Das Änderungsgebiet selbst ist geprägt durch den Talboden und die Aue des Heubaches im Norden (siehe Karte 1 „Landschaftsökologische Raumeinheiten“; Anlage zum Umweltbericht; Grundlage: M 1 : 5.000) und die durch Kiesabbau und Auffüllungen veränderten Land-schaftsteile im Süden des Gebietes. Zur Bewertung der landschaftlichen Gegebenheiten wurden für die einzelnen Schutzgüter Themenkarten erarbeitet, die auch die Umgebung des Vorhabens beinhalten, um die Wech-selwirkung zwischen dem Standort und der umgebenden Landschaft beurteilen zu können.

Grundlage war dabei der kommunale Landschaftsplan des Planungsbüros Feneberg und

Menzel aus Stockdorf, der in den rechtswirksamen Flächennutzungsplan integriert wurde.


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1.2 Schutzgut Arten und Lebensräume

Das Heubachtal zeigt eine vielfältige Ausstattung an Lebensräumen mit Hecken und Gebü-schen oberhalb der Talhänge, mit Trocken- und Magerrasen an den südexponierten Hängen und mit Feuchtlebensräumen in der Niederung (siehe Karte 2 „Arten und Lebensräume“; Anlage zum Umweltbericht; Grundlage: M 1 : 5.000). Diverse Lebensräume sind nach dem Bayerischen Naturschutzgesetz geschützt oder in die Biotopkartierung aufgenommen. Das gesamte Gebiet ist Lebensraum des streng geschützten Schwarzen Milan.

Die Bundesstraße 472 stellt eine Beeinträchtigung für die Ausbreitung von Arten dar, der geplante Ausbau der Bundesstraße führt zum Verlust oder der Beeinträchtigung von Lebens-räumen.

Das Gebiet der 1. Flächennutzungsplanänderung selbst ist geprägt durch intensive Grün-landnutzung in der Heubachniederung und in der Mitte des südlichen Gebietes. Störfaktor ist das Motocrossgelände im Südwesten. Im östlichen Teil besteht ein gewerblicher Betrieb in-nerhalb des im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Gewerbegebietes.

Die in Süd-Nord-Richtung das Gebiet durchquerende Hochspannungsleitung stellt eine Be-einträchtigung für Vögel dar.

Für den geplanten Ausbau der Bundesstraße 472 östlich von Habach wurde vom Büro Grünplan GmbH in Freising eine SAP-Vorprüfung erarbeitet, die die Fläche der 1. Flächen-nutzungsplanänderung der Gemeinde Habach mit einschließt (siehe Karte auf der folgenden Seite). Das staatliche Bauamt Weilheim hat diese SAP-Vorprüfung freundlicherweise für die vorliegende Planung zur Verfügung gestellt. In der Fläche der 1. Flächennutzungsplanände-rung wurden keine geschützten Tierarten oder Lebensräume festgestellt (mit Ausnahme des großflächigen Lebensraumes des Schwarzen Milan). Zum gleichen Ergebnis kamen auch die Geländekartierungen für die 1. Flächennutzungsplanänderung. Auf weitergehende Untersu-chungen zu Tieren wurde deshalb in diesem Planungsstadium verzichtet. Die SAP-Vorprüfung vom Büro Grünplan GmbH kann bei der Gemeinde Habach eingesehen werden.

(Auftraggeber: Staatliches Bauamt Weilheim; Auftragnehmer: Grünplan GmbH Prinz Ludwig Straße 48 85354 Freising; Fachbeitrag: Büro H2 München; www.buero-H2.de; Bearbeitung: M. Hess, U. Heckes, M. Schön, W. Lorenz Stand: 17.02.2010: „Ausbau der B 472 östlich Habach, Lkr. Weilheim-Schongau/Obb. Spezieller Artenschutz/Vorprüfung [saVP]“)

1.3 Schutzgut Boden

Die Ablagerungen der Würmeiszeit prägen das Landschaftsbild in Habach (siehe Karte 3 „Schutzgut Boden“; Anlage zum Umweltbericht; Grundlage: M 1 : 5.000). Entlang vom Heu-


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bach findet sich ein grundwasserbeeinflusster torfhaltiger Boden (Niedermoor), der durch Grünland genutzt wird.

Daran nach Süden anschließend folgen durch Überschwemmungen geprägte Aueböden, die ebenfalls durch Grünland genutzt werden. In Teilbereichen sind diese Bodenschichten durch Verfüllungen (Altlasten) und die gewerbliche Ansiedelung verändert.

Die Aueböen gehen südlich in die Pararendzinen auf geneigten Flächen und in Parabrau-nerden auf Verebnungen über. Hier bestehen Vorbelastungen durch den früheren Kiesabbau und das bestehende Motocrossgelände.

Mit zunehmender Entfernung vom Heubach besitzen die Böden eine geringer werdende Ein-griffsempfindlichkeit.

1.4 Schutzgut Klima/ Luft

Der Planungsumgriff gehört klimatisch zum Bereich „Süddeutschland“, Untereinheit Klimabe-zirk „Oberbayerisches Alpenvorland“. Die Jahresmitteltemperatur beträgt 7-8°C, die Zahl der Frosttage 120-140 pro Jahr. Jährlich fallen etwa 1200-1400 mm Niederschlag. Die Haupt-windrichtung ist West.

Der nördliche Teil des Änderungsgebietes gehört zu den Flächen mit kleinklimatischer Aus-gleichsfunktion am Heubach. Der Kaltluftabfluss erfolgt an der nördlichen Grenze des Gebie-tes (siehe Karte 4 „Schutzgut Klima und Luft“; Anlage zum Umweltbericht; Grundlage: M 1 : 5.000).

Die Gehölze am westlichen Rand des Gebietes besitzen kleinklimatische Ausgleichsfunktion. Kleinklimatische Störungen durch Immissionen ergeben sich durch die Nutzung Motocross-gelände und durch die stark befahrene Bundestrasse B 472.

1.5 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung

Die Bedeutung des Landschaftsbildes und die Erholungseignung der Landschaft liegen ei-nerseits in ihrem ästhetischen Eigenwert und andererseits in ihrer Funktion als Lebensgrund-lage des Menschen. Dabei ist das Landschaftsbild durch Vielfalt, Eigenart und Natürlichkeit charakterisiert. Seine Erholungseignung misst sich an der Erschließung, Freiraumausstat-tung als auch an der Ausprägung der Landschaftsstrukturen.

Bei der vorliegenden Planung ist die Landschaft unter ästhetischen Gesichtspunkten in Be-zug auf ihre Eigenart, Vielfalt und Schönheit untersucht worden.


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Das Landschaftsbild im Untersuchungsraum ist durch den Talraum und die Talaue des Heu-baches geprägt (siehe Karte 5 „Landschaftsbild und Erholung“; Anlage zum Umweltbericht; Grundlage: M 1 : 5.000).

Der südliche Teil des Gebietes, die stark bewegte Grundmoräne, wurde durch den Kiesab-bau und die Nutzung als Motocrossgelände verändert und stellt eine optische Störung inner-halb des Talraumes dar. Die Bundesstraße 472 bildet eine Landschaftszerschneidung.

Im Bereich des gewerblichen Betriebes im Ostteil des Geländes sind strukturbildende Bäu-me, Baumgruppen, Hecken und Feldgehölze vorhanden.

Von Nordwesten und von Nordosten ist das Gelände von den höher gelegenen Flächen ein-sehbar, so dass gestalterische Einbindungsmaßnahmen zwingend erforderlich werden.

1.6 Schutzgut Wasser

Vorfluter des Gebietes ist der Heubach (Fließgewässer III. Ordnung). Nach der Gewässergü-tekarte ist er kritisch belastet. Allerdings wurde die Kanalisierung der Ortsteile inzwischen fast fertig gestellt, so dass sich die Gewässergüte des Heubaches deutlich verbessert haben dürfte.

Weitere natürliche oder künstliche Still- oder Fließgewässer sind im Gebiet nicht vorhanden. Die Karte auf der folgenden Seite (Karte 6 „Schutzgut Wasser“; Anlage zum Umweltbericht; Grundlage: M 1 : 5.000) zeigt den wassersensiblen Bereich (mögliches Überschwemmungs-gebiet) des Heubaches sowie dessen Retentionsraum (grundwasserbeeinflusster Bereich). Innerhalb des Retentionsraumes befindet sich eine Altlastenverdachtsfläche (gem. Altlasten-kataster des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim).

Große Teile des südlichen Gebietes wurden durch Abgrabungen und Auffüllungen künstlich verändert. Ein wasserwirksamer Schadstoffschwerpunkt ist die Bundesstraße 472 am südli-chen Rand des Gebietes.

1.7 Schutzgut Mensch

Für die Beurteilung des Schutzgutes Mensch steht die Wahrung der Gesundheit und des Wohlbefindens des Menschen im Vordergrund, soweit diese von Umweltbedingungen beein-flusst werden.


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Bewertungskriterien sind die Wohn- und die Erholungsfunktion. Beim Aspekt "Wohnen" ist die Erhaltung gesunder Lebensverhältnisse durch Schutz des Wohn- und Wohnumfeldes relevant. Beim Aspekt "Erholung" sind überwiegend die wohnortnahe Feierabenderholung bzw. die positiven Wirkungen siedlungsnaher Freiräume auf das Wohlbefinden des Men-schen maßgebend.

Wohnfunktion

Die nächsten Wohngebiete befinden sich 800 m westlich in Habach und 300 m östlich in Dürnhausen. Wohnstandort ist auch die Kratzlmühle 200 m nördlich vom Gebiet.

Funktionen für die Naherholung

Der Geltungsbereich hat als siedlungsnahe Freifläche Bedeutung für die Feierabenderho-lung. Diese ergibt sich durch die Aussicht auf die angrenzenden Moränenhügel und in das Heubachtal. Das Gebiet ist allerdings durch die stark befahrene Bundesstraße 472 und die lärmintensive Nutzung des Motocrossgeländes vorbelastet.

Auswirkungen auf die Wohnfunktion

Luftverunreinigende Emissionen entstehen vor allem durch Staub und Abgase der zu- und abfahrenden Fahrzeuge (Kunden- und Lieferverkehr). Die entstehenden Abgase können durch zu pflanzende Bäume gefiltert und damit minimiert werden.

Auswirkungen auf die Naherholung

Alle vorhandenen Wege sowie deren Anschlüsse an die Landschaft erfahren durch das Vor-haben keine Einschränkung. Damit bleiben das Gebiet und die Umgebung für die Zwecke der Naherholung erreichbar.

Betroffen vom Vorhaben ist der das Motocrossgelände betreibende Verein, der ein neues Gelände für seine Aktivitäten suchen muss.

Positiv für den Menschen ist die Schaffung von wohnungsnahen Arbeitsplätzen.

2. Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung

Mit der 1. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Habach sind Eingriffe in die Landschaft verbunden, die zwar in einer vorbelasteten Landschaft (Konversionsfläche), aber zu zusätzlichen Veränderungen und Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und des Land-schaftsbildes führen. Diese zusätzlichen Eingriffe sind:

Schutzgut Boden


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- Verlust der natürlichen Speicher-, Puffer- und Filterfunktion des Bodens durch Überbauung

und Versiegelung durch die gewerblichen Bauten

Schutzgut Klima/Luft

- Verringerung der Verdunstung durch die zusätzliche Versiegelung

Schutzgut Landschaftsbild und Erholung

- Veränderung des gewohnten Landschaftsbildes besonders von Norden durch die

zusätzliche gewerbliche Bebauung

Schutzgut Wasser

- Beeinträchtigungen des Oberflächenwasserabflusses durch Versiegelungen, dadurch Re-

duzierung der Grundwasserneubildung durch die gewerblichen Bauten

3. Planungsalternativen

Für die Prüfung von möglichen Standortalternativen wurden zunächst die Faktoren aufge-zeigt, die eine Ansiedelung von Gewerbe grundsätzlich ausschließen (siehe Karte „Prüfung von Alternativstandorten“; Anlage zum Umweltbericht – 6; Grundlage: M 1 : 25.000). Diese Faktoren sind:

- Einhalten des bestehenden Ortsrandes gemäß Flächenutzungsplan: Der rechtswirk-same Flächennutzungsplan der Gemeinde Habach schließt eine Erweiterung der Ortsteile Habach und Dürnhausen jeweils nach Norden aus.

- Vorranggebiet Kiesabbau gemäß Regionalplan: Auf der Fläche an der östlichen Ge-meindegrenze hat der Kiesabbau Vorrang vor einer gewerblichen Entwicklung.

- Wald: Standorte im Wald werden grundsätzlich ausgeschlossen (schon wegen des hohen Ausgleichsfaktors).

- Vorhandene Kiesgrube: Die bestehenden Kiesgruben stehen wegen der Abbautätig-keiten kurzfristig für die Entwicklung eines Gewerbegebietes nicht zur Verfügung. Nach deren Verfüllung wären sie aus statischen Gründen erst nach langer Zeit für ei-ne Bebauung geeignet.

- Wassersensibler Bereich (mögliches Überschwemmungsgebiet): Aus Gründen des Wasserschutzes, aber auch zum Schutz der Gebäude vor Feuchtigkeit scheiden die-se Flächen für eine gewerbliche Entwicklung aus. Die Abgrenzung der Flächen stammt aus einer Karte des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft von 2011.

- Gebiet für die Feierabenderholung: Die Flächen westlich von Habach und südlich vom Sportplatz werden verstärkt von Spaziergängern genutzt.

- Gebiet mit hoher Bedeutung für das Landschaftsbild (Einsehbarkeit aus der Niede-rung): Die nach Norden und nach Süden aus dem Tal ansteigenden Hänge sind von


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weitem einsehbar und prägen das Bild der Kulturlandschaft. Das Schutzgut Land-schaftsbild ist auf diesen Flächen nicht minimierbar.

- Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft: Diese Flächen besitzen ein hohes Biotopentwicklungspotenzial und / oder verfügen über eine relativ gute Biotopausstattung

- Biotopverbundachse: In den im Flächennutzungsplan dargestellten Achsen sind Maßnahmen zur Förderung der Biotopverknüpfung zu ergreifen.

Es verbleiben im Gemeindegebiet 5 Standorte, die als mögliche Standorte für ein Gewerbe-gebiet diskutiert wurden:

Standort A nordwestlich von Habach: Die Fläche liegt abseits der Ortschaft zwischen den einsehbaren Talhängen und der nördlichen kleinstrukturierten Landschaft. Eine Erschließung für ein Gewerbegebiet ist nicht vorhanden.

Standort B östlich von Habach: Das Gebiet liegt im direkten Sichtbereich des östlichen Orts-randes. Im nördlichen Teil besteht Überschwemmungsgefahr durch den Heubach. Westlich und östlich des Gebietes bestehen Biotopverbundachsen, die durch eine Bebauung einge-schränkt oder unterbrochen würden.

Standort C zwischen Habach und Dürnhausen: Es bestehen Vorbelastungen durch einen gewerblichen Betrieb, durch die Kratzlmühle, durch einen früheren Kiesabbau, durch ein Motocrossgelände und durch die Altlastenverdachtsfläche in der Heubachniederung („Kon-versionsfläche!). Es ist im Flächennutzungsplan bereits ein Gewerbegebiet ausgewiesen, das nach WEsten vergrößert werden soll. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dieses be-stehende Gewerbegebiet in der landschaftlich empfindlichen Heubachniederung zu reduzie-ren und auf die weniger empfindlichen Landschaftsteile zu konzentrieren.

Standort D zwischen Habach und Dürnhausen oberhalb der Kratzlmühle: Die ebene Fläche liegt in einer kleinstrukturierten Landschaft abseits der Bebauung oberhalb des Heubachtals. Das Gebiet ist von Antdorf aus einsehbar.

Standort E östlch von Dürnhausen: Es handelt sich um eine hofnahe landwirtschaftliche Flä-che, die für die Existenz und die Entwicklung des Hofes am Ortsrand von Dürnhausen von Bedeutung ist. Die Fläche ist Teil des Vorranggebietes für Bodenschätze (Kies und Sand) Nr. 429 K1; dieses zeichnerisch dargestellte Ziel der Raumordnung ist gem. § 1 Abs. 4 BauGB ist nicht der gemeindlichen Abwägung zugänglich.

Aufgrund der Bewertung dieser Standorte hat sich die Gemeinde Habach für den Standort C zwischen den Ortsteilen Habach und Dürnhausen entschieden, weil dort die größten Vorbe-lastungen auf die Landschaft bestehen und die zusätzlichen Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild am ehesten minimiert und ausgeglichen werden können.


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4. Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Auswirkungen a. Vermeidungsmaßnahmen

Nach Art. 13 des Bundesnaturschutzgesetzes sind erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft vom Verursacher vorrangig zu vermeiden. Alle Möglichkeiten zur Vermei-dung der Eingriffserheblichkeit sind auszuschöpfen bzw. alle vermeidbaren Beeinträchtigun-gen zu unterlassen. Die Vermeidungsmaßnahmen können bei der vorliegenden Planung jedoch nur allgemeiner Art sein. Nach Überprüfung der Lage und der landschaftlichen Situa-tion verbleiben die unter 2. „Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung“ aufgeführ-ten Eingriffe und müssen deshalb minimiert und ausgeglichen werden.

b. Minimierungsmaßnahmen

Die durch einen Eingriff bedingten Auswirkungen auf den Naturhaushalt, das Landschaftsbild und den Erholungswert eines Landschaftsraumes sind zu minimieren. Folgende Maßnahmen zur Eingriffsminimierung sind vorgesehen:

Schutzgut Arten und Lebensräume

- Freihalten des Lebensraumes Heubachniederung von Bebauung

- Steigerung der Artenvielfalt durch zusätzliche Pflanzungen

Schutzgut Boden

- Reduzierung der Versiegelungsflächen auf das unbedingt notwenige Mindestmaß

Schutzgut Klima/Luft

- Freihaltung der Kaltluftleitbahn entlang des Heubaches von gewerblicher Bebauung

- Verbesserung des Kleinklimas durch zusätzliche Gehölzpflanzungen

Schutzgut Landschaftsbild und Erholung

- Erweiterung des bestehenden Gewerbegebietes, dadurch kein neuer Siedlungsansatz in

der Landschaft

- Festsetzung zusätzlicher Pflanzbindungen zur landschaftlichen Einbindung der baulichen Anlagen

Schutzgut Wasser

- Minderung der Beeinträchtigungen des Wasserkreislaufes durch Versickerung des Oberflächenwassers (soweit technisch möglich)

- Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen, soweit technisch möglich, bei privaten

Verkehrsflächen (Parkplätze, Wege)


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5. Verbleibende Eingriffe gemäß Eingriffsregelung

Trotz der oben aufgeführten Maßnahmen zur Eingriffsminimierung verbleiben die unter 2. „Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung“ aufgeführten Eingriffe in Natur und Landschaft und müssen ausgeglichen werden.

6. Ausgleichsflächenbedarf, Ausgleichskonzept Der Ausgleichsflächenbedarf und die notwendigen Ausgleichsflächen werden im Bebau-ungsplanverfahren nachgewiesen. Folgende Faktoren werden festgelegt:

Gebiet mittlerer Bedeutung für Natur und Landschaftsbild (landwirtschaftliches Grünland mit der Vorbelastung durch das bestehende Gewerbegebiet und das Motocrossgelände) und hoher Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad ergibt nach dem Leitfaden das Feld Typ A/ Kate-gorie II und damit einen Ausgleichsfaktor von 0,8 bis 1,0. Für das Motocrossgelände gilt we-gen der Vorbelastung ein halbierter Ausgleichsfaktor, also 0,4 bis 0,5.

Wegen der besonderen Vorbelastung des Motocrossgeländes soll im Rahmen des nachfol-genden Bebauungsplans der endgültig festzulegende Kompensationsfaktor in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde nochmals geprüft und abschließend festgelegt werden.

Die Stellplätze, die intensiv begrünt werden und die Geh- und Radwege, die nicht versiegelt werden, sind mit dem Faktor 0,2 auszugleichen.

Bei Durchführung von wesentlichen Minimierungsmaßnahmen (Versickerung von Nieder-schlagswasser im Gebiet, Einbindung in die umgebende Landschaft durch ausreichende Gehölzpflanzungen, Ausbildung von ausreichend grünen Ortsrändern) ist eine Reduzierung der Höchstwerte möglich. Näheres regelt der Bebauungsplan.

7. Zusammenfassung

Die Planung stellt auch nach den Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der ausgeglichen werden muss. Die Ausgleichsflächen werden im Bebauungsplanverfahren nachgewiesen.


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Anlage zum Umweltbericht - 1: Karte 1: Landschaftsökologische Raumeinheiten


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Anlage zum Umweltbericht - 2: Karte 2: Schutzgut Arten und Lebensräume


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Anlage zum Umweltbericht - 3: Karte 3: Schutzgut Klima und Luft


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Anlage zum Umweltbericht - 4: Karte 4: Landschaftsbild und Erholung


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Anlage zum Umweltbericht - 5: Karte 5: Schutzgut Boden


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Anlage zum Umweltbericht - 6: Prüfung von Alternativstandorten


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Anlage zum Umweltbericht - 7: Zum Punkt Schutzgut Arten und Lebensräume


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9. Anregungen aus dem Bauleitplanverfahren

9.1 TenneT TSO GmbH Adresse Bernecker Straße 70, 95448 Bayreuth, Schr. v. 02.02.2011

Wie Sie aus unserem beiliegenden Lageplan M 1 : 2.500 ersehen können, werden die zur Ausweisung von Gewerbegebieten vorgesehenen Flächen in der Gemarkung Habach von unserer mit niederohmiger Sternpunkterdung betriebenen 220/110-kV-Freileitung (Silz-) Landesgrenze - Habach, Ltg. Nr. B 130, überspannt. Die eingetragene Leitungstrasse mit Baubeschränkungszone (26,00 m beiderseits der Leitungsachse), die Maststandorte und die Leitungsbezeichnung mit Eigentümervermerk bitten wir, in den Flächen-nutzungsplan (1. Änderung) einzuarbeiten.

Für die Richtigkeit der in den Lageplan eingetragenen Leitungstrasse und der Maststandorte besteht keine Gewähr. Maßangaben beziehen sich stets auf die tatsächliche Leitungsachse im Gelände. Bei der weiteren Bauleitplanung bitten wir, folgende Hinweise zu beachten und in die textli-chen Festsetzungen und in den Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan, soweit erfor-derlich, einzuarbeiten.

• Innerhalb der Baubeschränkungszone ist aufgrund der Abstände zwischen den Leitersei-len und dem vorhandenen Gelände und den hieraus resultierenden elektrischen und ma-gnetischen Feldern auf den Grundstücken des geplanten Gewerbegebietes keine Errich-tung von gewerblichen Betriebs- bzw. Wohngebäuden möglich. Bei der Erstellung von Stellplätzen, Straßen, Lagerflächen, Beleuchtungsanlagen, Fah-nenmasten etc. innerhalb der Baubeschränkungszone (jeweils 26,00 m beiderseits der Leitungsachse) unserer 220/110-kV-Freileitung sind uns im Zuge der Genehmigungsver-fahren alle Bauvorhaben zu einer endgültigen Stellungnahme vorzulegen. Außerhalb der im Lageplan eingetragenen Baubeschränkungszone ist eine unbeschränk-te Bauhöhe realisierbar. Ausgenommen sind Tankstellen, Biogas- und Tankanlagen, Zeltaufbauten und Antennen-träger, die bezüglich der Abstände zu unserer Höchstspan-nungsleitung separat mit uns abgestimmt werden müssen.

• Bei Brauchwasserkollektoren bzw. Photovoltaikanlagen auf oder an Gebäuden sowie bei Freiflächenanlagen ist vom Betreiber der Schattenwurf der Leiterseile und der vorhande-nen Maste zu akzeptieren. Dies gilt auch bei einer Anpassung/Erneuerung von Masten, die eine Änderung der Höhe bzw. der Grundabmessungen des Mastes bedingen und ggf. eine auftretende Änderung des Schattenwurfes verursachen.


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• Grundsätzlich darf in der 220/110-kV-Baubeschränkungszone weder Erdaushub gelagert noch dürfen sonstige Maßnahmen durchgeführt werden, die das bestehende Erdniveau unzulässig erhöhen. Sind jedoch solche Geländeniveauveränderungen unvermeidbar, so ist in jedem Falle unsere vorherige Zustimmung erforderlich.

• Anpflanzungen innerhalb der Baubeschränkungszone der 220/110-kV-Freileitung sind

mit der TenneT, Betriebszentrum Bamberg, Bereich Leitungen, abzustimmen. Gegen Anpflanzungen mit niedrig wachsenden Gehölzen (Sträucher, Hecken) haben wir keine Einwände.

• Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass bei ungünstigen Witterungsverhältnissen Eis-

brocken und Schneematschklumpen von den Leiterseilen abfallen können. Unter den Leiterseilen muss unter Umständen mit Vogelkot gerechnet werden. Wir bitten hier um Beachtung, gerade im Bereich von geplanten Stellplätzen, Lagerflächen und Straßen in-nerhalb der Baubeschränkungszone im geplanten Gewerbegebiet. Für solche witterungs- und naturbedingten Schäden kann keine Haftung übernommen werden.

• Des Weiteren machen wir Sie darauf aufmerksam, dass an unserer 220/110-kV-

Freileitung durch die Wirkung des elektrischen Feldes bei bestimmten Witterungsverhält-nissen, insbesondere bei Regen, Nebel oder Raureif, Geräusche entstehen können.

• Die Bestands- und Betriebssicherheit der Höchstspannungsleitung muss jederzeit ge-

währleistet sein. Maßnahmen zur Sicherung des Leitungsbestandes und -betriebes, wie Korrosionsschutzarbeiten, Arbeiten zur Trassenfreihaltung von betriebsgefährdendem Aufwuchs bzw. auch die Erneuerung, Verstärkung oder ein durch Dritte veranlasster Umbau auf gleicher Trasse, unter Beibehaltung der Schutzzonen, müssen ungehindert durchgeführt werden können. Für Inspektions- und Wartungsarbeiten müssen der Zu-gang und die Zufahrt mittels LKW zu den Maststandorten weiterhin ungehindert möglich sein. Die Zugänglichkeit zur Leitungstrasse / zu den Leiterseilen muss ebenfalls gegeben sein.

• Auf die erhöhten Gefahren bei Arbeiten in der Nähe unserer Höchstspannungsleitung

machen wir, unter Hinweis auf das beigefügte Sicherheitsmerkblatt und das Merkheft für Baufachleute, ausdrücklich aufmerksam und bitten um Beachtung.

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesen Informationen helfen konnten und bitten Sie, künftig uns, die TenneT TSO GmbH, Betriebszentrum Bamberg, Luitpoldstraße 51, 96052 Bamberg, separat an Bauleitplanungen (Flächennutzungs- und Bebauungspläne) zu beteiligen. 9.2 Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Pütrichstrasse 15, 82362 Weilheim, Schr. v.

21. Februar 2011

1. Grundwasser Niederschlagswasserbeseitigung Hinsichtlich der Niederschlagswasserversickerung verweisen wir auf ein Urteil des BVerwG


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v. 21.03.2002 Az. 4 CN 14/00, wonach der Bauleitplanung eine Erschließungskonzeption zugrunde liegen muss, nach der das anfallende Niederschlagswasser schadlos beseitigt werden kann. Um die Regenwasserbewirtschaftung für das Planungsgebiet zeitgemäß zu regeln, sind die dafür notwendigen geologischen- und hydrogeologischen Daten rechtzeitig zu ermitteln. Nur so können die gewonnen Erkenntnisse im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan berücksichtigt werden. Je nach den hydrologischen Gegebenheiten sind die Versickerungs- und Bewirtschaftungsanlagen in die Freiraumgestaltung einzufügen. Nur so kann eine naturnahe Bewirtschaftung des Regenwassers ohne großen zusätzlichen Planungs- und Bauaufwand realisiert werden.

2. Lage zu Gewässern Zu den Gewässern im Planungsraum können keine Angaben gemacht werden. Es ist jedoch bekannt, dass Wasser aus dem Moto-Cross-Gelände oberflächig zur Kratzlmühle und zum bestehenden Gewerbegebiet abläuft. Dabei kommt es zu Schäden an den Straßen und den angrenzenden Flächen. Im Zuge der Planung sollte darauf geachtet werden, dass evtl. Quel-len geschützt und das Wasser als naturnaher Quellbach zum Heubach abgeführt und dass wild abfließendes Oberflächenwasser schadlos abgeleitet wird. Der Planungsraum grenzt an den Heubach. Das Überschwemmungsgebiet des Heubaches ist uns nicht bekannt. Es ist deshalb zu untersuchen, ob der Heubach in die Gewerbeflächen ausufert. Ohne diese Nachweise ist der Talraum freizuhalten. Überschwemmungsgebiete sind als natü rliche Rückhalteflaächen zu erhalten (vgl. § 77 WHG). Soweit überwiegende Grü nde des Allgemeinwohls dem ent-gegenstehen, sind rechtzeitig die notwendigen Ausgleichsmaßnahmen zu treffen. Bei der Überprüfung nach EU-WRRL hat der Heubach (OWK Sindelsbach) den guten ökolo-gischen Zustand nicht erreicht, er ist hydromorphologisch deutlich verbesserungswürdig. Der gute Zustand ist wieder herzustellen. Vielleicht bietet es sich an diese „Verbesserungen“ als Ausgleichsmaßnahmen im Rahmen der Bauleitplanung durchzuführen.

3. Altlastenverdachtsflächen Auf den geplanten Erweiterungsflächen des Flächennutzungsplanes sind im Altlastenkata-ster unter der Nr. 19000046 Altlastenverdachtsflächen eingetragen. Diese sind im Umweltbe-richt zu bewerten und bei den Planungen zu berücksichtigen.

4. Wasserversorgung Neubauten sind satzungsgemäß an die zentrale Wasserversorgungsanlage der Gemeinde Habach anzuschließen.

5. Abwasserentsorgung Die geplante Abwasserentsorgung ist darzustellen.


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9.3 Wasserwirtschaftsamt Weilheim, Schr. v. 05.12.2011 (Verfahren §§ 3(1) und 4(1) BauGB

1 BEABSICHTIGTE EIGENE PLANUNGEN UND MASSNAHMEN

Planungen oder Maßnahmen des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim liegen im Bereich des Bebauungsplanes derzeit nicht vor.

2 EINWENDUNGEN MIT RECHTLICHER VERBINDLICHKEIT

2.1. Lage zu Gewässern Überschwemmungsgebiete entlang des Gewässers sind als natürliche Rückhalteflächen zu erhalten (vgl. § 77 WHG) und von jeglicher Bebauung freizuhalten. Es dürfen auch keine Geländeaufschüttungen oder Ablagerungen von Holz o.ä. vorgenommen werden.

Falls die Abwägung ein überwiegendes Wohl der Allgemeinheit feststellt, ist die Hochwas-sersicherheit für ein HQ 100 durch Gelände Geländeauffüllung herzustellen. Als Ausgleich für die Auffüllung ist volumengleich ein entsprechender Rückhalteraum neu herzustellen.

Das Ü-Gebiet des Heubaches soll im Rahmen der Bauleitplanung ermittelt werden (Seite 21). Dies ist auch die Voraussetzung für eine weitere bauliche Entwicklung. Die Karten des LfU sind für die Festsetzung von bebaubaren Bereichen nicht ausreichend.

2.2. Niederschlagswasserbeseitigung Hinsichtlich der Niederschlagswasserversickerung verweisen wir auf ein Urteil des BVerwG v. 21.03.2002 Az. 4 CN 14/00, wonach der Bauleitplanung eine Erschließungskonzeption zugrunde liegen muss, nach der das anfallende Niederschlagswasser schadlos beseitigt werden kann. Ein solches Konzept ist aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich. Daher ist eine Gesamtplanung für eine schadlose Niederschlagswasserbeseitigung im Gel-tungsbereich des Bebauungsplanes nachzureichen.

Um die Regenwasserbewirtschaftung für das Planungsgebiet zeitgemäß zu regeln, sind die dafür notwendigen geologischen- und hydrogeologischen Daten rechtzeitig zu ermitteln. Nur so können die gewonnen Erkenntnisse im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan berücksichtigt werden. Je nach den hydrologischen Gegebenheiten sind die Versickerungs- und Bewirtschaftungsanlagen in die Freiraumgestaltung einzufügen. Nur so kann eine natur-nahe Bewirtschaftung des Regenwassers ohne großen zusätzlichen Planungs- und Bauauf-wand realisiert werden.

Über Altablagerungen darf wegen der Gefahr von Schadstoffauswaschungen in das Grund-wasser grundsätzlich keine gezielte Versickerung erfolgen. Für eine Niederschlagswasser-beseitigung über Altlastenverdachtsflächen ist beim Landratsamt Weilheim-Schongau eine wasserrechtliche Genehmigung zu beantragen.


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3 FACHLICHE INFORMATIONEN UND EMPFEHLUNGEN

3.1. Grundwasser Der Geltungsbereich des Flächennutzungsplanes befindet sich teilweise im wassersensiblen Bereich. Dies bedeutet, dass diese Gebiete durch den Einfluss von Wasser geprägt sind. Nutzungen können hier durch über die Ufer tretende Flüsse und Bäche, Wasserabfluss in sonst trockenen Tälern oder hoch anstehendes Grundwasser beeinflusst werden.

Aus der Begründung zum Flächennutzungsplan geht hervor, dass das Grundwasser bei ca. 4 m unter GOK im Bereich der ehemaligen Kiesgrube gemessen wurde.

Die Erkundung des Baugrundes obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherren, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hangschichtenwasser sichern muss.

Es ist von der Gemeinde bzw. von den einzelnen Bauwerbern eigenverantwortlich zu prüfen, ob Vorkehrungen gegen Grundwassereintritt in Kellerräume etc. zu treffen sind. In Gebieten mit anstehendem Grundwasser oder bei Anschneiden von Schichtwasser sind Keller grund-sätzlich wasserdicht auszubilden.

Ist zu erwarten, dass beim Baugrubenaushub, Einbau der Entwässerungsleitungen usw. Grundwasser erschlossen bzw. angetroffen wird, so dass eine Bauwasserhaltung statt finden muss, ist vorab beim Landratsamt Weilheim-Schongau eine entsprechende wasserrechtliche Erlaubnis gem. Art. 15 bzw. 70 Bayer. Wassergesetz (BayWG) bzw. § 8 WHG einzuholen.

Das Einbringen von Stoffen in ein Gewässer, hier das Grundwasser, ist nach § 8 Abs. 1 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Satz 4 WHG erlaubnispflichtig, außer die Bedingungen des § 49 Abs. 1 Satz 2 WHG können eingehalten werden.

3.2. Lage zu Gewässern Aufgrund der Topografie ist mit wild abfließendem Wasser zu rechnen, daher sind die Bau-vorhaben entsprechend zu sichern. Das natürliche Abflussverhalten darf nicht so verändert werden, dass belästigende Nachteile für andere Grundstücke entstehen (§ 37 WHG).

3.3. Altlastenverdachtsflächen Im Bereich des geplanten Flächennutzungsplanes der Gemeinde ist die Altlastenverdachts-flächen Nr. 19000046 im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG), Stand 14. April 2011 aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Boden-veränderungen besteht. Diese ist zu bewerten und bei den Planungen zu berücksichtigen.

Dem Amt liegen keine Informationen über weitere Altlasten oder Verdachtsflächen in diesem Bereich vor. Ob geplant ist, bei der Fortschreibung des Katasters Flächen aufzunehmen, die im Geltungsbereich liegen, ist beim zuständigen Landratsamt zu erfragen.

3.4. Abwasserentsorgung Sämtliche Bauvorhaben sind vor Bezug an die zentrale Abwasseranlage im Trennsystem anzuschließen.


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Auf die bekannte Fremdwasserproblematik durch undichte Ausgleichsringe bei den Schäch-ten und in das Kanalsystem eindringendes Oberflächenwasser in der Gemeinde Habach wird hingewiesen. Bei der Verlegung der Schmutzwasserkanäle ist deshalb u.a. die lagemä-ßige Anordnung der Schächte in Verbindung mit dem umgebenden Gelände (Schächte nicht in Senken oder in Tiefpunkten) zu beachten, um den Zulauf von Niederschlagswasser in die SW-Kanäle über die Schachtabdeckungen zu minimieren. Das gilt auch für die Kontroll-schächte bei Grundstücksanschlüssen. Die Dichtheit des öffentlichen und privaten Kanals ist vor Inbetriebnahme nachzuweisen.

Einleitungen von nicht hausabwasserähnlichen Abwässern aus Industrie- und Gewerbebe-trieben sowie aus sonstigen privaten, kommunalen und gewerblichen Einrichtungen in öffent-liche Abwasseranlagen dürfen nur unter Einhaltung der Bestimmungen der jeweiligen Ent-wässerungssatzung erfolgen. Weiterhin ist zu prüfen, ob für derartige Einleitungen zusätzlich eine Genehmigungspflicht nach § 58 WHG besteht.

Die Zustimmung für die vorgenannten Einleitungen ist vorab in jedem Fall beim Betreiber der öffentlichen Abwasseranlage (Gemeinde Habach) einzuholen bzw. in Fällen, in denen der § 58 WHG zutrifft, beim Landratsamt Weilheim-Schongau zu beantragen.

3.5. Niederschlagswasserbeseitigung Wasserwirtschaftliches Ziel ist die naturnahe Bewirtschaftung des Niederschlagswassers. Daher sollten so wenig Flächen wie möglich versiegelt werden. Dazu können Festsetzungen zur Bodenver- bzw. Bodenentsiegelung, wie nachfolgend beispielhaft formuliert, in den Be-bauungsplan aufgenommen werden:

„Der Versiegelung des Bodens ist entgegenzuwirken. Garagenzufahrten, Park- und Stellplät-ze sind als befestigte Vegetationsflächen (Schotterrasen, Pflasterrasen, Rasengittersteine etc.) oder mit versickerungsfähigen Pflasterdecken auszuführen.“

Es soll angestrebt werden, dass Niederschlagswasser von befestigten Siedlungs- und Ver-kehrsflächen möglichst dezentral entsorgt und vorzugsweise versickert wird. (Zitat aus B I Nr. 3.2.3.2 LEP)

Daher sollte unverschmutztes Niederschlagswasser nach Möglichkeit vor Ort versickert werden. Priorität hat dabei nach § 3 Abs. 1 NWFreiV eine flächenhafte Versickerung über eine geeignete, bewachsene Oberbodenschicht. Erst wenn dies nicht möglich ist, kann eine Versickerung nach Vorreinigung über Versickerungsanlagen erfolgen (§3 Abs. 2 NWFreiV).

Die für die Versickerung notwendigen Flächen sollten im Bebauungsplan ausgewiesen wer-den. Dabei ist die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung –NWFreiV- mit den dazuge-hörigen technischen Regeln –TRENGW- in Verbindung mit dem DWA-Arbeitsblatt 138 zu beachten. Werden die darin genannten Bedingungen nicht eingehalten, ist beim Landratsamt Weilheim-Schongau eine wasserrechtliche Genehmigung zu beantragen.

Dies trifft z. B. zu, wenn Niederschlagswasser von unbeschichteten Kupfer-, Zink- oder Blei-blechflächen über 50 m² eingeleitet werden soll. In solchen Fällen sind in aller Regel ent-sprechende Vorbehandlungsanlagen auf der Grundlage des § 60 WHG erforderlich


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Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes für die Einleitung von unverschmutztem Nieder-schlagswasser ist vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes exemplarisch an ausgewählten Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen.

Eine Versickerung setzt eine ausreichende Aufnahme- und Sickerfähigkeit des Untergrundes vor Ort voraus. Erschwerend kommt das teilweise hängige Gelände hinzu, welches, zusam-men mit ungünstigen Untergrundverhältnissen, bei einer gezielten Einleitung von gesammel-tem Niederschlagswasser evtl. zu Problemen bei den Unterliegern führen könnte.

Sollte eine Versickerung nicht möglich sein kann das Niederschlagswasser in ein Oberflä-chengewässer eingeleitet werden. Dafür gelten die technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer –TRENOG- in Verbindung mit dem DWA-Merkblatt 153 und ggf. dem DWA-Arbeitsblatt 117. Werden die darin genannten Bedingungen nicht eingehalten, ist beim Landratsamt Weilheim-Schongau eine wasserrechtliche Genehmigung zu beantragen.

Das auf der Erschließungsstraße anfallende Niederschlagswasser sollte möglichst nicht gesammelt und abgeleitet, sondern breitflächig an Ort und Stelle über die belebte Bodenzo-ne versickert werden. Sollte dies nicht durchführbar sein, ist das Niederschlagswasser ggf. nach entsprechender Vorbehandlung (z.B. Absetzbecken) einer naturnah gestalten Versic-kermulde oder einem -becken zu zuführen. Einzelheiten zur Bemessung und Gestaltung sind den “Richtlinien für die Anlage von Straßen, Teil Entwässerung (RAS-Ew) zu entnehmen.

Aufgrund der Erfahrungen der letzten Jahre mit Extremniederschlagsereignissen soll-te gerade bei einer Hanglage mit wenig sickerfähigem Untergrund ein besonderes Augenmerk auf die Höhenfestsetzung der Fußbodenoberkante Erdgeschoss gelegt werden, damit bei einem Starkregenereignis das Wasser nicht ins Haus läuft.

Hierzu wurde folgender Beschluss zu 4. Zusammenfassung gefasst (Auszug

Die Stellungnahme bezüglich FNP-Änderung und nachfolgendem Bebauungsplan ist nicht schlüssig.

Kernanliegen der 1. Teiländerung Flächennutzungspan ist es, den Umfang der gewerblichen Baufläche und der Straßenerschließung abzuklären. Erst wenn dies rechtswirksam erfolgt ist durch die Genehmigung der 1. Teiländerung, werden weitere Aufwendungen im Zusammen-hang mit dem nachfolgenden Bebauungsplan unternommen.

Insbesondere betrifft dieser Punkt die weitergehenden Fragen der Niederschlagwasserbesei-tigung und die Berechnung des Überschwemmungsgebietes. Gerade zu diesem Punkt wur-de die bisher bereits im Bebauungsplan (!) festgesetzte Bebauung, die direkt an den Heu-bach reicht, aufgegeben und der Abstand zum Bach um ein Mehrfaches erhöht bei Berück-sichtigung des wassersensiblen Bereiches und der tatsächlichen Überschwemmung.

Die 1. Teiländerung Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplanung entfaltet keine Rechtswirkung nach außen für Private, und sie ist auch nicht parzellenscharf; erst der nach-folgende noch aufzustellende Bebauungsplan wird Baurecht schaffen. Bei diesem Planungs-


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schritt wird zum einen die Altlastenproblematik planungsrechtlich vertieft betrachtet, die Überschwemmungsgrenze HQ 100 für den Heubach ermittelt und die Niederschlagswasser-problematik planerisch abgearbeitet. Mit dem Heubach steht auch ein leistungsfähiger Vor-fluter zur Verfügung.

Nach Auffassung der Gemeinde Habach können die mit der 1. Teiländerung des FNP her-vorgerufenen Konflikte im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren und im Rahmen der tief-bautechnischen Planung sinnvoll gelöst werden.

Dem Wasserwirtschaftsamt Weilheim wird nach Abschluss des Verfahrens eine Fertigung des rechtswirksamen Flächennutzungsplans zu übermittelt.

9.4 Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Weilheim, Schr. v. 30.11.2011, Schr. v. 25.11.2011

Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten weist darauf hin, dass durch die Bauleit-planung die landwirtschaftliche Nutzung der umliegenden Flächen nicht beeinträchtigt und die Entwicklung landwirtschaftlicher Betriebe nicht eingeschränkt werden darf. Ortsübliche landwirtschaftliche Emissionen sind zu dulden. Forstliche Belange sind nicht betroffen.

9.5 E.ON Bayern AG, München, Schr. v. 09.12.2011

Die E.ON Bayern AG, München, bringt keine grundsätzlichen Einwendungen vor, wenn der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb ihrer Anlagen nicht beeinträchtigt werden. Es wurde festgestellt, dass die beiden 20-kV-Freileitungen im Flächennutzungsplan fehlen. Daher wird gebeten, die fehlenden 20-Kv-Freileitungen entsprechend dem beiliegenden Lageplan im Flächennutzungsplan zu ergänzen. Der Schutzzonenbereich beträgt beiderseits zur Lei-tungsachse je 8,0 m. Es wird darauf hingewiesen, dass Pläne für Bau- und Bepflanzungs-vorhaben jeder Art innerhalb des Schutzzonenbereichs der E.ON Bayern AG zur Stellung-nahme vorzulegen sind. Zudem wird gebeten, in der Begründung unter 7.13 die Konzernbe-zeichnung „E.ON“ durch die Firmenbezeichnung „E.ON Bayern AG“ zu ersetzen.


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Zusammenfassende Erklärung ( § 6 Abs. 5 BauGB) zur 1. Teiländerung des Flächen-nutzungsplanes

Wird ergänzt!

1. Planungsmöglichkeiten

2. Umweltbelange

3. Beteiligung der Öffentlichkeit / Beteiligung der Behörden

habach 1 fnp ändg begr 02 · pdf filegemeinde habach begründung zur 1....

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