hala teren splaiul unirii darian

7/28/2019 Hala Teren Splaiul Unirii DARIAN

1/55

Cluj NapocaBucureti

TimioaraConstanaIaiBraovSibiuGalai

AradCraiova

str Nicolae Cristea 25; tel/fax: 0264/438 033(034), 0372/706 550str I. Cmpineanu 11; tel/fax: 021/312 2786(3062), 0372/706 555

bdul Mihai Viteazul 30b; tel/fax: 0256/432 822, 0372/706 560bdul Mamaia 135-137; tel/fax: 0241/508 400, 0372/706 577str tefan cel Mare 8; tel/fax: 0232/216 073, 0372/706 579str Eroilor 17; tel/fax: 0268/474 770, 0372/706 575str coala de not 3/47; tel/fax: 0269/244 243, 0372/706 565str Brilei 7-9; tel/fax: 0236/494 969, 0372/706 570str Clugreni 3; tel/fax: 0257/272 428, 0372/706 561str Spania 11/mansarda; tel/fax: 0251/315 478, 0372/706 567

SuceavaOradea

Tg. MureAlba IuliaDevaBaia MareReiaBacuPloietiPiteti

str tefan cel Mare 26; tel/fax: 0230/522 168, 0372/706 578Piata Unirii 12/3; tel: 0372/706 562

str Matei Corvin 5; tel/fax: 0265/264 068, 0372/706 566str I.C. Brtianu 20; tel/fax: 0258/812 250, 0372/706 553str 1 Decembrie 14/41; tel/fax: 0354/105 757str Transilvaniei 6A/56; tel/fax: 0262/221 199, 0372/706 551str Lucian Blaga 1; tel/fax: 0255/212 155, 0372/706 563str Energiei 32; tel/fax: 0234/517 000, 0372/706 573str Maramure 21; tel/fax: 0244/522 128, 0372/706 556str Teilor 49; tel/fax: 0722/600 875, 0372/706 557

Nr. 4602/ 13.05.2010

Raport de Evaluare

a proprietatii imobiliare de tip comercial

Spatiu administrativ si de productie cu teren aferent

situat n sectorul 4, B-dul Splaiul Unirii, nr 96, Bucuresti

SOLICITANT: SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL ininsolventa prin Administrator judiciar ELVA CONTS.P.R.L

PROPRIETAR: SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL ininsolventa

DESTINATAR : SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL ininsolventa

Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nuvor fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al Societii Comerciale DARIAN DRS SA i al SC ELVA CONTSRL

- Aprilie 2010-


2/55

DARIAN DRS SA Teren si hala industriala, B-dul Splaiul Unirii, nr 96, sect 4, Bucuresti

Pagina 2

Ctre:

SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL in insolventaSC ELVA CONT S.P.R.L.

Stimai domni,

Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara de tip comercial Spatiu administrativ si deproductie cu teren aferent situat administrativ n Mun. Bucureti, sector 4, bdul Splaiul Unirii nr 96.Proprietatea se compune dintr-un spaiu mixt (administrativ/industrial) format din:- cota parte indiviza teren de 32.25% din totalul de 2154.6 mp, adica suprafata de teren de 694.86mp (conform contractului de vnzare cumprare aflat la dispoziia evaluatorului)- construcie - spaiu administrativ+productie respectiv etaj 2 din cladire P+ 2E edificat pe parcelade teren total- cota parte indiviza de 54.72 mp spatii comune : 2 lifturi si 2 casa scarilorSuprafata construita totala este de 1040 mp (conform Contract de vanzare-cumparare nr1280/26.03.2004) si cota indiviza de 54.72 mp din partile si dependintele comune ale cladirii P+2

etaje: 2 lifturi si 2 casa scarilor, care prin natura si destinatia lor sunt in folosinta comuna si perpetua atuturor proprietarilorSuprafata utila totala = 848.65 mp conform masuratori

Proprietatea a fost nspectat de evaluator, Marian Chiril, n prezena reprezentantului clientului, inpersoana d-nului Ionut Cherciu. La data inspeciei cladirea este utilizata cu destinaie de spaiuadministrativ i de producie articole de mbrcminte.Cldirea este construit aproximativ n anii 1970-1980 si finisata- modernizata in ultimii ani. La dataevalurii aceasta are finisaje medii i este n stare tehnic bun.Din punct de vedere juridic (conform actelor aflate la dispoziia evaluatorului), proprietatea esteidentificat astfel:CF nr 37438N, Bucureti, sect 4, numr cadastral provizoriu 332/4/2/2 etajul 2 al construciei C49(hala industrial), tip P+2E, cu o suprafa de 1040 mp, mpreun cu terenul afferent acestui spaiu,reprezentnd o cot indiviz de 32,25% ( 694.86 mp teren ) din dreptul de proprietate asupraterenului aferent ntregii construcii, cu o suprafa de 2154,6 mpProprietari : SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL n 1/1 pri cu titlu cumprare n bazacontractului de vnzare cumprare nr 3527/01.08.2002 i incheiere de rectificare nr 7020/28.04.2004(care nu s-a aflat la dispoziia evaluatorului) a contractului de vanzare cumprare nr 1280/26.03.2004i a contractului de partaj cu incheiere de autentificare nr 1351/31.03.2004Sarcini: nu se cunosc.Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras CF, evaluarea a fost efectuata in ipoteza ca proprietatea

supusa evaluarii este libera de sarcini.n prezent vecintile proprietii imobiliare sunt spaii industriale i spaii administrative.innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de evaluare: IIVVSS 11-- VVaallooaarreeaa ddee ppiiaa ttiipp ddee vvaallooaarree IIVVSS 22-- TTiippuurrii ddee vvaalloorrii ddiiffeerriittee ddee vvaallooaarreeaa ddee ppiiaa..Supliementar la solicitarea destinatarului raportului s-au fcut comentarii referitoare la vnzareaforat. Conform Standardelor Internaionate de Evaluare ediia a opta, 2007, termenul de vnzareforat descrie o situaie particular n care tranzacia are loc i nu este un tip de valoare1. Deasemenea, termenul de valoare de lichidare2 este considerat mai degrab o descriere a unei situaiiparticulare dect un tip de valoare.

1 Vnzri forate i perioade scurte de marketing sau vnzare, 6.14 IVS editia a opta, pag 1402 Valoarea de lichidare, IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia 6.9.2, IVS editia a opta, pag 92


3/55


Pagina 3

Astfel, pentru estimarea unui nivel al valori obtenabile la data prezentei, n circumstane de vnzarece nu ndeplinesc condiiile din definia valorii de pia, n special cea referitoare la o perioadadecvat de marketing, am aplicat o depreciere de 30% aferent unor factori nefavorabili externiproprietii studiate. Acest corecie negativ este apreciat a fi prudenial n condiiile pieeibunurilor imobile de la data evalurii.

Raportul a fost structurat dup cum urmeaz:(1) Partea introductiva (2) Premizele evalurii n care se gsesc principalele elemente cucaracter specific care delimiteaz modul de abordare al evalurii (3) Prezentarea datelor n caresunt prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice i studiul de vandabilitate (4)

Analiza datelor conine aplicarea metodei de evaluare, rezultatul obinut i opinia evaluatorului(5) Anexe conin elemente care susin argumentele prezentate n raport fotografii ale

proprietii, schie, documente puse la dispoziie de client etc.

n urma aplicrii metodologiei de evaluare mai sus expuse, opinia evaluatorului referitoare laVVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAA a proprietii imobiliare evaluate, innd seama exclusiv de prevederileprezentului raport, este:

33..779922..770000 RROONN((eecchhiivvaalleenntt aa ccccaa 991166..660000 EEUURROO))

n aceeai ordine de idei, opinia evaluatorului referitoare la VALOAREA DE VNZARE FORAT aproprietii imobiliare evaluate, innd seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

22..665544..889900 RROONN((eecchhiivvaalleenntt aa ccccaa 664411..662200 EEUURROO))

o VALOAREA CONTINE TVAo Valoarea include cotele pri indivize, terenul i amenajrile acestuia;o Opinia de mai sus nu reprezint valoarea pentru asigurare;o Cursul de schimb LEI / EUR considerat este de 4,138;o Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp cat condiiile n care s-a realizat evaluarea (stareapieei, nivelul cererii i ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pepieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o dat cu trecerea timpului si variaialor in raport cu cursul dolarului sau euro nu este liniar);

Raportul a fost pregtit pe baza standardelor, recomandrilor si metodologiei de lucru recomandatede ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia).

Cu stim,ing. Adrian CRIVII, MAA, FRICSPreedinte DARIAN DRS SA


4/55


Pagina 4

11..11 CCeerrttiiffiiccaarreePrin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmaiile prezentate isusinute n acest raport sunt adevrate i corecte. De asemenea, certificm c analizele, opiniile iconcluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i

sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedereprofesional. n plus, certificm c nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n societateacomercial care face obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat deprile implicate.

Suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararean raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul i nueste influenat de apariia unui eveniment ulterior.

Analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele,

recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional aEvaluatorilor din Romnia) i standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).

Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator, n prezena proprietarului.

n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoanen afara evaluatorilor care semneaz mai jos.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris iprealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic nEvaluare GN11- Verificarea evalurii.

La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care semneaz mai jos este membru ANEVAR, andeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competenanecesara ntocmirii acestui raport.

Firma DARIAN DRS SA i membri si au ncheiat asigurarea de rspundere civil la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A..

Marian ChirilExpert evaluator EPI, EBMMembru titular ANEVAR


5/55


Pagina 5

CUPRINS

1. INTRODUCERESCRISOARE DE TRANSMITERE

1.1 CERTIFICARE.........................................................................................................................................................4

2 PREMIZELE EVALUARII............................................................................................................................................6

2.1 IPOTEZE SI CONDIII LIMITATIVE ..............................................................................................................................6 2.2 OBIECTUL EVALURII.SCOPUL EVALURII.INSTRUCIUNILE EVALURII .....................................................................7 2.3 DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ...................................................................................................................7 2.4 BAZELE EVALURII.TIPUL VALORII ESTIMATE ...........................................................................................................8 2.5 DATA ESTIMRII VALORII.........................................................................................................................................8 2.6 MONEDA RAPORTULUI ............................................................................................................................................8 2.7 MODALITI DE PLATA............................................................................................................................................8 2.8 INSPECIA PROPRIETII ........................................................................................................................................8

2.9 INFORMAIILE UTILIZATE I SURSE DE INFORMAII....................................................................................................9 2.10 CLAUZA DE NEPUBLICARE.......................................................................................................................................9 2.12 VALABILITATEA RAPORTULUI.....................................................................................................................................9

3 PREZENTAREA DATELOR......................................................................................................................................11

3.1 PREZENTAREGENERALAAPROPRIETATIIIMOBILIARE ........................................................ ....................113.1.1 Situaia juridic ........................................................... ........................................................... ....................113.1.2 Descrierea amplasamentului ......................................................... ............................................................113.1.3 Accesul .................................................. ............................................................ ........................................123.1.4 Descrierea amenajrilor i construciilor....................................................................................................12

3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEEI IMOBILIARE)........................................................................................15 Piata spatiilor de birouri ......................................................................................................................................19 Piata spatiilor comerciale.....................................................................................................................................25Analiza cererii. .........................................................................................................................................................283.2.1 Echilibrul pieei........................................................................................................................................29

4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII........................................................................................................................29

4.1 CEA MAI BUN UTILIZARE......................................................................................................................................29 4.2 ABORDAREA PRIN COMPARATII SI ABORDAREA PRIN COSTURI .................................................................................29 4.3 ABORDAREA PE BAZ DE RANDAMENT...................................................................................................................30 4.4 RECONCILIEREA REZULTATELOR.OPINIA EVALUATORULUI .....................................................................................31

ANEXE ....................................................... ........................................................... ............................................................32

55..11 DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTIIII ..............................................................................................................................32 55..22 IINNFFOORRMMAAIIII DDEE PPIIAAAA............................................................................................................................................43

PREZENTAREA EVALUATORULUI ........................................................... ........................................................... ..........55


6/55


Pagina 6

2PREMIZELE EVALUARII2.1 Ipoteze si condiii limitativeLa baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz.Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu

celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborareaprezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre proprietarsi au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul deproprietate este considerat valabil si marketabil; Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras CF actualizat, evaluarea a fost fcut in ipotezaproprietii libere de sarcini, finanatorului revenindu-i sarcina de a solicita un extras CF actualizatconform normelor interne ale acestuia. Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea este liber de sarcini. Laprezentarea raportului la finanator clientul trebuie s prezinte un extras actualizat n conformitate cunormele interne ale finanatorului; Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare iutilizare, n afara cazului n care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerarein prezentul raport; Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nuafecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezentacontaminanilor sau a materialelor periculoase; Situaia actual a proprietii imobiliare i scopul prezentei evaluri au stat la baza selectriimetodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sconduc la estimarea cea mai probabil a valorii proprietii (n condiiile tipului valorii selectate); Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fostrezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existndposibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.Condiii limitative: Suprafeele considerate pentru teren se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse ladispoziia evaluatorului, orice diferene aparute intre datele luate in calcul si cele prezentatefinanatorului impun reanalizarea valorii; valorile estimate n EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (stareapieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe

pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaialor in raport cu cursul valutar nu este liniar); orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport.Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca suntastfel utilizate; intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sadepun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune; nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitateaevaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; valoarea a fost atribuita exclusiv proprietatii inspectate;


7/55


Pagina 7

orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valoriipe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire afost prevzut in raport.

22..22 OObbiieeccttuulleevvaalluurriiii.. SSccooppuulleevvaalluurriiii.. IInnssttrruucciiuunniillee eevvaalluurriiiiObiectul evalurii il constituie proprietatea imobiliara ce se compune dintr-un spaiu mixt(administrativ/industrial) format din:- cota parte indiviza de 32.25% din totalul de 2154.6 mp, adica suprafata de 694.86 mp (conformcontractului de vnzare cumprare aflat la dispoziia evaluatorului)- construcie - spaiu administrativ+productie respectiv etaj 2 din cladire P+ 2E edificat pe parcelade teren total- cota parte indiviza de 54.72 mp spatii comune : 2 lifturi si 2 casa scarilorSuprafata construita totala este de 1040 mp (conform Contract de vanzare-cumparare nr1280/26.03.2004) si cota indiviza de 54.72 mp din partile si dependintele comune ale cladirii P+2etaje: 2 lifturi si 2 casa scarilor, care prin natura si destinatia lor sunt in folosinta comuna si perpetua atuturor proprietarilor

Suprafata utila totala = 848.65 mp conform masuratori

La data inspeciei cladirea este utilizata cu destinaie de spaiu administrativ i de producie articolede mbrcminte.

Scopul evalurii este estimarea valorii de pia a proprietii evaluate n vederea utilizrii valorilorn procesul de administrare judiciar a debitorului SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL ininsolventaSuplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au fcut comentarii referitoare la vnzareaforat. Conform Standardelor Internaionate de Evaluare ediia a opta, 2007, termenul de vnzare

forat descrie o situaie particular n care tranzacia are loc i nu este un tip de valoare3

. Deasemenea, termenul de valoare de lichidare4 este considerat mai degrab o descriere a unei situaiiparticulare dect un tip de valoare.Astfel, pentru estimarea unui nivel al valori obtenabile la data prezentei, n circumstane de vnzarece nu ndeplinesc condiiile din definia valorii de pia, n special cea referitoare la o perioadadecvat de marketing, am aplicat o depreciere de 30% aferent unor factori nefavorabili externiproprietii studiate. Acest corecie negativ este apreciat a fi prudenial n condiiile pieeibunurilor imobile de la data evalurii .

Prezenta lucrare se adreseaz SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL in insolventa prinreprezentant legal SC ELVA CONT SPRL n calitate de client i destinatar.

22..33 DDrreeppttuurriiddee pprroopprriieettaattee eevvaalluuaatteeA fost supus evalurii dreptul de proprietate integral al SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRLasupra imobilului identificat (conform documentelor aflate la dispoziia evaluatorului) astfel:CF nr 37438N, Bucureti, sect 4, numr cadastral provizoriu 332/4/2/2 etajul 2 al construciei C49(hala industrial), tip P+2E, cu o suprafa de 1040 mp, mpreun cu terenul afferent acestui spaiu,reprezentnd o cot indiviz de 32,25% din dreptul de proprietate asupra terenului aferent ntregiiconstrucii, cu o suprafa de 2154,6 mpProprietari : SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL n 1/1 pri cu titlu cumprare n bazacontractului de vnzare cumprare nr 3527/01.08.2002 i inch de rectificare nr 7020/28.04.2004 (care



8/55


Pagina 8

nu s-a aflat la dispoziia evaluatorului) a contractului de vanzare cumprare nr 1280/26.03.2004 i acontractului de partaj cu inch de autentificare nr 1351/31.03.2004Sarcini: nu se cunosc.Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras CF, evaluarea a fost fcut in ipoteza proprietii liberede sarcini.

Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras CF, evaluarea a fost fcut in ipoteza proprietii liberede sarcini.

22..44 BBaazzeellee eevvaalluurriiii.. TTiippuullvvaalloorriiiieessttiimmaatteeinnd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de evaluare: IIVVSS 11-- VVaallooaarreeaa ddee ppiiaa ttiipp ddee vvaallooaarree IIVVSS 22-- TTiippuurrii ddee vvaalloorrii ddiiffeerriittee ddee vvaallooaarreeaa ddee ppiiaa..Supliementar la solicitarea destinatarului raportului s-au fcut comentarii referitoare la vnzareaforat. Conform Standardelor Internaionate de Evaluare ediia a opta, 2007, termenul de vnzareforat descrie o situaie particular n care tranzacia are loc i nu este un tip de valoare5. De

asemenea, termenul de valoare de lichidare6 este considerat mai degrab o descriere a unei situaiiparticulare dect un tip de valoare.Astfel, pentru estimarea unui nivel al valori obtenabile la data prezentei, n circumstane de vnzarece nu ndeplinesc condiiile din definia valorii de pia, n special cea referitoare la o perioadadecvat de marketing, am aplicat o depreciere de 30% aferent unor factori nefavorabili externiproprietii studiate. Acest corecie negativ este apreciat a fi prudenial n condiiile pieeibunurilor imobile de la data evalurii.

22..55 DDaattaa eessttiimmrriiiivvaalloorriiiiLa baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Aprilie

2010, data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctreevaluator (data evalurii). Evaluarea a fost realizata n luna Aprilie 2010, iar data raportului este13.05.2010.

22..66 MMoonneeddaa rraappoorrttuulluuiiOpinia final a evalurii va fi prezentata n LEI i n EUR. Avnd n vedere c metodele utilizateconduc la exprimarea valorii finale n lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea n valut este4,138 LEI pentru un EUR. Exprimarea n valuta a opiniei finale o considerm adecvat doar attvreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelulriscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea

de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22..77 MMooddaalliittiiddee ppllaattaaValoarea exprimata ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral inipoteza unei tranzacii fr a lua n calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing etc.)

22..88 IInnssppeecciiaa pprroopprriieettiiiiInspecia proprietii a fost realizat n data de 14.04.2010 de ctre evaluator, Marian Chiril, n



9/55


Pagina 9

prezena reprezentantului clientului, d-nul Ionut Cherciu, care poarta intreaga raspundere pentruveridicitatea informatiilor furnizate.Au fost preluate informaii referitoare la proprietatea evaluata, s-au realizat descrieri, s-a fotografiatproprietatea etc.Nu s-au realizat investigaii privind eventualele contaminri / infestri ale cldirilor, terenului subiectsau amplasamentelor nvecinate i nu au fost inspectate acele pri acoperite, neexpuse sau

inaccesibile ale cldiri.22..99 IInnffoorrmmaaiiiillee uuttiilliizzaattee iissuurrssee ddee iinnffoorrmmaaiiiiInformaiile utilizate au fost:o Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele construciei;o Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc).o Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;Sursele de informaii au fost:o reprezentantul clientului pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie

juridica, istoric) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;o presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;o baza de date a evaluatorului22..1100 CCllaauuzzaa ddee nneeppuubblliiccaarreePrezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar,corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. n conformitate cu uzaneledin Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata n raport i nc uninterval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificrisemnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general (Aprilie 2010) cnd are locoperaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare din municipiul Bucureti i scopul

prezentului raport. Dac acestea se modific semnificativ n viitor evaluatorul nu este responsabildect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.

Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat i numai pentru uzulclientului i destinatarului menionai la pct. 2.2. Nu acceptam nici o responsabilitate daca estetransmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, n nici o circumstan.

22..1122 VVaallaabbiilliittaatteeaa rraappoorrttuulluuii

n conformitate cu uzanele din Romnia, valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la dataprezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceast dat, n care condiiile specifice nusufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Ca urmare, opinia evaluatoruluitrebuie analizat exclusiv n contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiulde dezvoltare al pieei specifice i scopul prezentului raport. Daca acestea se modific semnificativ nviitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile i cunoscute de acesta ladata evalurii.

Astfel, raportul de evaluare este valabil att timp ct pe piaa imobiliar nu vor fi schimbri eseniale,dup aceast dat fiind necesar o reevaluare. n cazul n care evoluiile pieei financiare prezint unsalt important, sau pe piaa specific imobiliar apar modificri semnificative ale elementelor (noi sauvechi) cu ponderi relevante se impune, de asemenea, o reevaluare.

Totodat valoarea exprimat este valabil numai n ipotezele i condiiile restrictive exprimate, orice


10/55


Pagina 10

element ce conduce la nencadrarea n acestea din urm, impunnd actualizarea lucrrii.


11/55


Pagina 11

3PREZENTAREA DATELOR33..11 PPRREEZZEENNTTAARREEGGEENNEERRAALLAA AA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIIIIIMMOOBBIILLIIAARREEObiectul evalurii il constituie proprietatea imobiliara ce se compune dintr-un spaiu mixt(administrativ/industrial) format din:- cota parte indiviza de teren de 32.25% din totalul de 2154.6 mp, adica suprafata de teren de694.86 mp (conform contractului de vnzare cumprare aflat la dispoziia evaluatorului)- construcie - spaiu administrativ+productie respectiv etaj 2 din cladire P+ 2E edificat pe parcelade teren total- cota parte indiviza de 54.72 mp spatii comune : 2 lifturi si 2 casa scarilorSuprafata construita totala este de 1040 mp (conform Contract de vanzare-cumparare nr1280/26.03.2004) si cota indiviza de 54.72 mp din partile si dependintele comune ale cladirii P+2etaje: 2 lifturi si 2 casa scarilor, care prin natura si destinatia lor sunt in folosinta comuna si perpetua atuturor proprietarilorSuprafata utila totala = 848.65 mp conform masuratori

La data inspeciei cladirea este utilizata cu destinaie de spaiu administrativ i de producie articolede mbrcminte.

3.1.1 Situaia juridicA fost supus evalurii dreptul de proprietate integral al SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRLasupra imobilului identificat (conform documentelor aflate la dispoziia evaluatorului) astfel:CF nr 37438N, Bucureti, sect 4, numr cadastral provizoriu 332/4/2/2 etajul 2 al construciei C49(hala industrial), tip P+2E, cu o suprafa de 1040 mp, mpreun cu terenul afferent acestui spaiu,reprezentnd o cot indiviz de 32,25% din dreptul de proprietate asupra terenului aferent ntregiiconstrucii, cu o suprafa de 2154,6 mpProprietari : SC ROMANIAN DISTRIBUTION GROUP SRL n 1/1 pri cu titlu cumprare n bazacontractului de vnzare cumprare nr 3527/01.08.2002 i inch de rectificare nr 7020/28.04.2004 (carenu s-a aflat la dispoziia evaluatorului) a contractului de vanzare cumprare nr 1280/26.03.2004 i acontractului de partaj cu inch de autentificare nr 1351/31.03.2004Sarcini: nu se cunosc.Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras CF, evaluarea a fost fcut in ipoteza proprietii liberede sarcini.

Evaluatorul nu a avut la dispoziie un extras CF, evaluarea a fost fcut in ipoteza proprietii liberede sarcini.

3.1.2 Descrierea amplasamentuluiProprietatea este amplasat n sect 4, Bucureti, b-dul Splaiul Unirii nr 96. Zona centrala a Mun.Bucuresti, zona Statia de Metrou Timpuri Noi, in apropierea intersectiei B-dul Gheorghe Sincai cu strNerva Traian. Amplasamentul beneficiaza de acces la doua strazi: str Avalansei si str Verzisori.Proprietatea este reprezentata de etajul 2 al unei cladiri P+2ETAJE si terenul aferent etajului 2, incota indiviza de 32.25% din suprafata de 2154.6 mp, adica suprafata de 694.86 mp.Conform contract de vanzare cumprare vecintiile sunt:


12/55


Pagina 12

Ap de la reeau urban, canalizare la reeau urban, energie electric, telefonie, gaz.

3.1.3 AccesulAccesul la proprietate se face din B-dul Splaiul Unirii, pe str Avalanei sau din str Verziori pe undrum asfaltat. Accesul este facil atat pietonal cat si rutier. Cldirea dispune de locuri de parcareamenajate.

3.1.4 Descrierea amenajrilor i construciilorCladirea a fost construit n anii 1970-1980 si finisata modernizata in ultimii ani.Cladirea are sistem constructiv: Fundaii din beton armat Structura de rezisten este din stalpi si grinzi din beton armat cu zidarie din caramida

Perei de compartimentare din caramida, respectiv rigips si pereti portanti din beton armat. Acoperi tip terasa cu izolatii multistrat


13/55


Pagina 13

Finisaje exterioare perei tencuii i driscuii, zugrveli simple cu vopseli de apa. Instalaii electrice, sanitare (ap, canal), nclzire cu centrala proprie pe gaz Starea actual: spatiu administrativ-productie ingrijit, gradul de finisare mediu.

Finisaje interioare pardoseli prevazute cu gresie in baie, wc, hol, bucatarie, parchet, mocheta inspatiul birouri, pereti placati cu faianta in baie, wc si bucatarie, zugraveli lavabile, calorifere otel, aer

conditionat, supraveghere video, spoturi, tamplarie din PVC , exterior cu geamuri termoizolante, usiinterioare lemn, pardoseli expoxidice in spatiul productie .Starea tehnica a proprietatii este foarte bun, finisaje medii.


14/55


Pagina 14

Fotografii ale proprietii


15/55


Pagina 15

33..22 SSttuuddiiuuddee vvaannddaabbiilliittaattee ((AAnnaalliizzaa ppiieeeeiiiimmoobbiilliiaarree))Avand in vedere scaderea productiei industriale chiar mai mult decat diminiuarea PIB-ului in zonaEuro, reducerea activitatii economice va duce la o incetinire aditionala a cererii de proprietatiindustriale.

Cererea pentru spatii industriale mari va continua ca creasca, in special bazandu-se pe cererearetailerilor alimentari, centrelor de reduceri, activitatilor de fuzionare si achizitiilor, eficientei crescutedin partea lanturilor de ofertanti si integrarii in Uniunea Europeana.

Cererea de spatii industriale si logistica a fost mentinuta si de cresterea segmentului de retail precumsi de dorinta retailerilor de a asigura spatii moderne. Take-up-ul pentru 2008, a fost de 230.000 mp.ProLogis a inchiriat 10.200 mp in Mercury Logistics Park Bucharest companiei Dumagas Transport.

Parcul este situat a 23 km-vest de Bucuresti, pe autostrada A1, Bucuresti-Pitesti, principala ruta celeaga Romania de vestul Europei.


16/55


Pagina 16

Oferta spatiilor industriale a fost in mare parte reprezentata de cladiri vechi care au fost renovateastfel incat sa corespunda cerintelor clientilor (din punct de vedere al facilitatilor dar si al accesuluispre si dinspre Bucuresti si a infrastructurii). Exista insa si spatii noi construite in general pe linia decentura a orasului.Spatiile de depozitare sunt situate pe intreaga arie a Bucurestiului cu o concentrare in partea de nord

si de vest, datorita prezentei in zona a soselei de centura si a drumurilor nationale care leagaBucurestiul de cele mai importante orase ale tarii.Spatiile noi construite de tip A prezinta unele facilitati cum ar fi: podele antistatice, facilitati deincarcare/descarcare, sisteme de detectare si stingere incendii, rafturi depozitare, curent electrictrifazat, suprafete largi de beton pentru parcarea si manevra camioanelor, temperatura controlata. Dinpunct de vedere al calitatii spatiile de depozitare se clasifica in: spatii de clasa A (cu toate facilitatile),spatii de clasa B (cladiri mai vechi, reamenajate si reconditionate, situate in oras sau in zonelelimitrofe, sau cladiri noi construite pe sol fara facilitati de incarcare/descarcare), spatii de depozitareclasa C (structuri deja existente, fara imbunatatiri, insa cu facilitati normale gaze, apa, canalizare,curent electric trifazat), spatii de depozitare clasa D (amplasate pe drumurile nationale sau in zone dinvecinatatea capitalei, cu grad ridicat de uzura, fara imbunatatiri sau facilitati).Piata spatiilor de depozitare moderne este intr-un continuu proces de evolutie, desi inca mai este locde crescut. Multe din dezvoltarile industriale noi sunt localizate in vestul si nordul Bucurestiului, undeinfrastructura atinge anumite standarde vitale pentru companiile de logisticaSpatiile de depozitare si industriale sunt situate si pe intreaga lungime a centurii rutiere aBucurestiului. In prezent piata spatiilor industriale si de depozitare poate fi impartita in doua categoriidistincte: spatii noi si spatii vechi. Spatiile vechi ofera in general structuri din beton, in timp ce noileparcuri aparute ofera atat structuri metalice usor de configurat cat si structuri din beton cufunctionalitate ridicata.Un numar considerabil de obiective vechi au fost renovate si modernizate la standardul celor noiconstruite. Exemple de acest gen sunt Semanatoarea, Iride Business Park si Metav. Oferta de spatii

industriale si de depozitare vechi a crescut in ultimii ani datorita unui management mai bun al lor sidatorita transformarii celor disponibile in spatii de inchiriat sau de vanzare.Din punct de vedere al facilitatilor, oferta este similara pentru toate spatiile: 380V tensiune, gaze, apasi canalizare poduri rulante suspendate (pe structura sau de ferme), lifturi de marfa, platformebetonate, pozitionarea in apropierea cailor ferate si cai de transport accesibile pentru incarcaturi grele.Intre proiectele noi se numara Bucharest West (97.000 de metri patrati), CEFIN (87.000 de metripatrati), ProLogis (112.000 de metri patrati), Mercury Logistic Park (10.000 de metri patrati) BucharestDistribution Park (40.000 de metri patrati), Apollo Center (10.000 de metri patrati), Equest LogisticCenter (18.000 de metri patrati) si A1 Logistic Park (60.000 de metri patrati).Conditiile de recesiune din Europa vor conduce la o crestere a stocului de proprietati second hand,fapt datorat si cresterii somajului, numarului crescut al falimentelor precum si scaderii valoriiproprietatilor.

Dezvoltarea de portofolii speculative va fi cu mult sub nivelul din 2009, reflectand scaderea cererii si avalorii unor proiecte industriale si logistice.

Stocul de spatii industriale, la nivelul Bucurestiului, este de cca 3,4 mil m, care se refera in mareparte la spatii standard. Stocul de spatii moderne a fost estimat la 850.000 m2.

Timpul mediu de semnare a unei tranzactii a crescut de cel putin doua ori in comparatie cu anii trecuti.

Rata de neocupare a spatiilor industriale, care in decembrie 2008 se ridica la 4%, a ajuns la sfarsitullunii iunie sa depaseasca 10%. Orice utilizator cu o cerere medie de spatiu poate influenta decisiv


17/55


Pagina 17

oferta disponibila, care este extrem de limitata, in conditiile in care nu vom asista la livrari noi inurmatoarele luni7.

Constructia de spatii industriale a incetinit vizibil in prima jumatate a anului 2009, una dintre cauzefiind reprezentata de cercul vicios format de relatia banci-dezvoltatori-chiriasi.

Fata de anii trecuti, dezvoltatorii nu mai construiesc cu scop speculativ. Desi majoritatea au deja inproprietate terenurile pe care sa demareze constructia, acestia nu au inceput lucrarile din lipsafinantarii. Bancile, la randul lor, au inasprit conditiile de creditare, cerand un grad foarte mare depreinchiriere, greu de atins din cauza dorintei chiriasilor de a se muta in spatii deja existente. Aceastareprezinta o schimbare majora pe o piata obisnuita cu un nivel foarte ridicat al preinchirierilor.In primul semestru al anului, s-au livrat in Capitala doar 40.000 mp, in comparatie cu perioada similaradin 2008 cand s-au livrat 350.000 mp. Astfel, stocul total a ajuns la 920.000 mp de spatiu industrial,iar in semestrul al doilea al anului se asteapta o mentinere a stocului la acelasi nivel.

In ciuda ratei de neocupare destul de ridicate, chiriile au ramas nemodificate, desi presiunile chiriasilorde a micsora aceste costuri sunt din ce in ce mai mari. Totusi exista si exceptii, desi acestea suntdestul de izolate.

Pe termen scurt, cerintele mici isi vor gasi solutii in spatiile existente, spre deosebire de jucatorii maricare vor gasi solutii doar in spatii ce vor fi livrate ulterior, spatiile disponibile in acest moment fiindrelativ mici si dispersate.Materializarea acestor cereri va duce pe termen scurt la o depasire a intregii suprafete vacante.Cererea vine in special din partea firmelor de logistica, a celor din domeniul FMCG si din industriafarmaceutica.Inca din toamna anului 2008, pe masura ce dezechilibrele financiare au afectat economia reala, auavut loc o serie de modificari in perspectivele economice ale Europei.

Ultimele date si previziuni, sugereaza o incetinire a activitatii economice la nivel european; EuropaCentrala si de Est inca se mai afla pe un trend ascendent, cu toate ca destul de modest, in timp cemarilor economii din Europa de Vest li s-a prevestit recesiunea. Cele mai bune previziuni pentru anul2010, se refera la o recuperare inceata.

Cererea investitorilor pentru proprietati industriale s-a diminiuat semnificativ in zona Europei, avand invedere faptul ca posibilii cumparatori ce se bazau pe finantare prin credite au disparut de pe piata siinteresul institutional a scazut.O corectie a preturilor pe piata a fost realizata cu yield-urile prime care au crescut cu o medie de120% pentru spatiile industriale mari. Corectii aditionale sunt asteptate sa se realizeze in 2009.Marile surse de crestere ale pietei, pe masura ce aceasta isi va reveni, vor fi proprietatile si proiecteleindustriale, in special in acele zone apropiate porturilor si aeroporturilor sau de-a lungul unor rutestrategice in interiorul continentului.Depozitele de distributie localizate strategic vor asigura spatii pentru depozitare si retail ce vor fi un altsuport de crestere in acest domeniu.Cautarea de spatii logistice cu acces la calea ferata si canale fluviale vor avea de asemenea un trendascendent, dar vor continua sa fie o promovare ceva timp de acum in acolo.8

Yielduri :

7 Colliers8 King Sturge


18/55


Pagina 18

Timpul mediu de semnare a unei tranzactii a crescut de cel putin doua ori in comparatie cu anii trecuti.Totusi, interesul pentru spatii industriale se afla acum in crestere, si se spera ca acest fapt sa seconcretizeze in marirea volumului tranzactiilor in cea de-a doua parte a anului.Rata de neocupare a spatiilor industriale, care in decembrie 2008 se ridica la 4%, a ajuns la sfarsitul

lunii iunie 2009 sa depaseasca 10%. Orice utilizator cu o cerere medie de spatiu poate influentadecisiv oferta disponibila, care este extrem de limitata, in conditiile in care nu vom asista la livrari noiin urmatoarele luni.Constructia de spatii industriale a incetinit vizibil in prima jumatate a anului 2009, una dintre cauzefiind reprezentata de cercul vicios format de relatia banci-dezvoltatori-chiriasi.Fata de anii trecuti, dezvoltatorii nu mai construiesc cu scop speculativ. Desi majoritatea au deja inproprietate terenurile pe care sa demareze constructia, acestia nu au inceput lucrarile din lipsafinantarii. Bancile, la randul lor, au inasprit conditiile de creditare, cerand un grad foarte mare depreinchiriere, greu de atins din cauza dorintei chiriasilor de a se muta in spatii deja existente. Aceastareprezinta o schimbare majora pe o piata obisnuita cu un nivel foarte ridicat al preinchirierilor.Procesul de constructie in sine nu este insa o problema pentru ca, spre deosebire de alte sectoare,

oferta este foarte adaptabila cererii si durata este mult mai scazuta decat pe segmentul cladirilor debirouri, retail sau rezidential.In primul semestru al anului, s-au livrat in Capitala doar 40.000 mp, in comparatie cu perioada similaradin 2008 cand s-au livrat 350.000 mp. Astfel, stocul total a ajuns la 920.000 mp de spatiu industrial,iar in semestrul al doilea al anului se asteapta o mentinere a stocului la acelasi nivel.In ciuda ratei de neocupare destul de ridicate, chiriile au ramas nemodificate, desi presiunile chiriasilorde a micsora aceste costuri sunt din ce in ce mai mari. Totusi exista si exceptii, desi acestea suntdestul de izolate.Pe termen scurt, cerintele mici isi vor gasi solutii in spatiile existente, spre deosebire de jucatorii maricare vor gasi solutii doar in spatii ce vor fi livrate ulterior, spatiile disponibile in acest moment fiind

relativ mici si dispersate9

9 Colliers


19/55


Pagina 19

Materializarea acestor cereri va duce pe termen scurt la o depasire a intregii suprafete vacante.Cererea vine in special din partea firmelor de logistica, a celor din domeniul FMCG si din industriafarmaceutica.

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a

efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unorbunuri, cum sunt banii.O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor.Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu suntpiete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatileimobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste pietesa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de muncaprecum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit,marimea avansului de plata, dobanzile, etc.. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cubanii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentatade reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catreun punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalajintre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa semodifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nuechilibru.Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu auloc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nusunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putinlichide si de obicei procesul de vanzare este lung.Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt

importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati defactori endogeni si exogeni proprietatii.In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de oparte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuridiferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randullor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces desegmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-auinvestigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietateimobiliara de tip comercial : spatiu administrativ si de productie.Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piataproprietatilor imobiliare tip mixt: administrativ/productie, piata a carei arie geografica se poatedefini ca fiind zona central - estic a capitalei Splaiul Unirii - Tineretului. In analiza acesteipiete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentulparticipantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentrutipul de proprietate delimitat.

Piata spatiilor de birouri

Efectele crizei financiare si economice internationale au inceput sa isi faca simtita prezenta pe piata


20/55


Pagina 20

spatiilor de birouri din Bucuresti incepand cu trimestrul 3 din 2008 si vor continua sa se manifeste si inviitor.

Vor fi resimtite si aici dificultatile determinate de inasprirea conditiilor de creditare. Proiectele anuntate,aflate in faza incipienta (ex.: faza obtinerii autorizatiilor), au o probabilitate mai mare sa nu fie finalizate intimpul initial estimat sau chiar deloc. In cazul proiectelor deja demarate (aflate in faza de constructie),

posibilitatea stoparii lucrarilor este mult mai, in acest caz, fiind posibil sa apara amanari in cazul termenelorde finalizare, mai ales in situatiile in care proprietarii nu sunt presati de eventuale preinchirieri.

In mare parte, cei mai afectati dezvoltatori vor fi cei care nu au obtinut de la inceputul proiectului finantareapentru toate fazele lor de dezvoltare. Pe termen scurt, urmeaza a se manifesta mai multe tendinte pe piatalocala de birouri. In primul rand, proprietarii vor deveni mai flexibili in negocieri, acordand stimulente sauinlesniri chiriasilor, iar daca pana acum acestia preferau sa inchirieze numai spatii de mari dimensiuni unuinumar cat mai mic de chiriasi, acestia vor permite si fragmentari in suprafete de dimensiuni mai mici alespatiilor date spre inchiriere.

Daca in ceea ce priveste suprafetele inchiriate, proprietarii devin mai flexibili, nu acelasi lucru este valabil sipentru perioadele de inchiriere, care vor ramane in general intre 3 si 5 ani. Unele proiecte aflate in fazeleincipiente de dezvoltare vor fi stopate temporar sau vor avea un ritm de constructie mult mai redus decatcel de pana acum, potentialii chiriasi cu cereri active e posibil sa amane decizia de relocare, procesul denegociere va deveni mai indelungat, iar istoricul pietei cat si conditiile actuale vor genera crestereanumarului de reinnoiri de contracte.

Indexul Investitiilor Europene a scazut cu 20% in trimestrul 4 din 2008, inregistrand o scadere totala de61% pe parcursul intregului an. Incetinirea s-a manifestat mai puternic incepand cu trimestrul 2 din 2008,iar tranzactiile importante au devenit tot mai rare, principalii actori fiind cumparatorii cu sume considerabiledisponibile in cash. Totodata, Indexul European al Randamentelor pentru spatiile de clasa A a crescut din

nou, cu o accelerare accentuata in toamna, iar in acest moment nu exista randamente pentru spatii declasa A sub 5%.

Indexul European al Ocuparii Spatiilor de Birouri si-a continuat descresterea si in trimestrul 4,inregistrand o scadere totala de 19% la nivel anual. Piata inchirierilor a incetinit, dar pare sa reziste maibine in comparatie cu cea a investittilor. Chiar daca sectorul financiar este in dificultate in intreaga Europa,cererea pentru birouri cu chirii mai scazute este inca mare. In ceea ce priveste chiriile pentru birourile declasa A, acestea au inregistrat o scadere in special in zona centrala a Londrei, in alte orase mentinandu-sela niveluri relativ mai stabile.

Oferta

Spatiile de birouri pot fi clasate in trei categorii (Clasa A, B si C), in functie de calitatea finisajelor si adotarilor oferite:

- Clasa A proprietati la standard international, nou construite, cu sisteme centralizate performantede incalzire, ventilatie si aer conditionat, pardoseli inaltate (optional si tavane false, cu inaltimelibera de minim 2,70m, cu minim un loc de parcare la fiecare 70mp de spatiu de birouri,managementul cladirii la standard international, ascensoare moderne.

- Clasa B cladiri reconstruite sau renovate substantial, unitati individuale de aer conditinat,posibilitatea de instalare a tavanelor false, finisaje occidentale, securitate 24/24h, parcarisupraterane suficiente, management local al proprietatii.

- Clasa C cladiri vechi renovate si transformate sau foste proprietati ale statului, cu finisaje

inferioare, compartimentare ineficienta, dotari si servicii de slaba calitate.


21/55


Pagina 21

Spatiile de birouri livrate se asteapta sa creasca la 1 milion de mp in perioada 2008-2009.

In Bucuresti, cele mai mari proiecte de birouri ce vor fi livrate in 2009 se afla in zona de nord (43%). Seobserva un interes pentru zonele de Vest si Centru-Vest, reprezentand 13,6% din oferta totala disponibilain acest an.

In 2008, stocul de spatii de birouri din Capitala a fost suplimentat cu aproximativ 250.000 mp. Nivelul

ofertei din Bucuresti este inca relativ redus fata de alte capitale din Europa Centrala si de Est (precumVarsovia, Praga sau Budapesta), actualmente oferta de spatii moderne clasa A si B depasind 1,15milioane de metri patrati, la finele anului 2008.La sfarsitul lui 2008, rata de ocupare a consemnat o suprafata de circa 280.000 mp inchiriabili (+14,3%fata de nivelul inregistrat in 2007), cea de neocupare fiind de sub 3% (pentru zonele centrale) si deaproximativ 3%, pentru zona de Nord.La acest fapt se adauga intarzierea termenelor de livrare anuntate, cauzate de sistemul rigid de obtinere aautorizatiilor de construire si lipsa resurselor de forta de munca din industria constructiilor.

In 2008, cladiri de birouri livrate in Capitala au fost:

in Nord (BOB Tower - 46.000 mp; Conect Office Building, etapa a treia - 12.000 mp; Nord CityTower - 9.700 mp), in Centru-Nord (Premium Plaza - 8.500 mp) in Centru-Vest (Sema Park - 37.000 mp), in Centru (Bucharest Tower Center - 21.300 mp), in Est (Rams Business Park - 11.800 mp) in Vest (West Gate Business Park, etapa a doua - 16.300 mp). Obiectivele planificate spre livrare

in BucurestiIn perioada 2009-2012 sunt planificate:

in Nord (Platinum Business&Convention Centre - 55.000 mp; Global City - 53.000 mp;

Floreasca City Center - 50.000 mp; Swan Office Park - 46.900 mp, City Gate - 42.000 mp;BOC Tower - 40.000 mp; Floreasca Business Park - 36.000 mp; Pipera City, etapa intai -36.000 mp),

in Centru-Nord (Barbu Vacarescu Office - 40.000 mp), iar in Vest (Anchor Plaza Metropol - 34.000 mp). Conform unui studiu realizat de o companie imobiliara, in 2008, investitiile realizate pe piata

imobiliara au reprezentat aproximativ 990 milioane de euro, din care 7,7% au reprezentat piataspatiilor de birouri, in scadere fata de nivelul din 2007.

Pricipalele cladiri de birouri (Under Construction*, 2007 2009)

Swan Office Park ARCA North 46,500 -mp City Gate GTC North 42,000 mp Cotroceni Park Africa-Israel West 40,000 -mp Floreasca City Center - Ph. I Raiffeisen Evolution North 40,000 -mp Cefin Office Building Cefin Real Estate North 40,000 -mp Sema Parc - Ph.I+II River Invest Centre-West 40,000 Zapp, Easy Call, Dante, Top Tech, Ipsos Floreasca Business Park Portland North 36,000 -mp Jandarmeriei Business Park European Future Group North 33,000 -mp

Tower City International AVRIG 35 Centre-North 32,000 Alpha Bank Cubic Centre Kendama North 27,000 -mp


22/55


Pagina 22

Baneasa Business & Technology Park - Ph.I Baneasa Investments North 26,000 Moeller Electric,DuPont, F. Zanti Com

Twin Towers Barba Center - Ph.I Private North 21,000 -mp Euro Tower Cascade Group Centre-North 15,400 -mp Cathedral Plaza Millenium Building Development Centre 15,000 -mp Media Galaxy BC I+II Media Galaxy North 14,000 mp chiriasi Media Galaxy

Novo Park Bdg. E ID Grup North 12,000 mp chiriasi HP, Infineon, ITC Networks West Gate - Ph.I ID Grup West 12,000 mp- chirias Renault Dacia, BCR Maria Rosetti Tower N/a Centre 12,000 -mp Dorobanti Business Centre ART GRUP Centre 11,500 -mp S&B Offices S&B North 11,000 -mp Victoria Plaza N/a Centre-North 11,000 -mp Excelsior Tower N/a Centre 11,000 -mp

Datorita stabilitatii in crestere a domeniilor de afaceri, a elementelor constitutive si a majorarii preturilorterenurilor si materialelor de constructii, profitul castigat de catre dezvoltatorii imobiliari este de 15-35%.Profituri mai mari pot fi inregistrate in cadrul marilor proiecte rezidentiale si de retail. In ultimii doi ani,

rezultate mari s-au inregistrat in cazul proiectelor rezidentiale amplasate in orasele principale. Pe masurace piata se dezvolta, tendinta randamentelor este sa scada cu circa 10% pentru anul acesta. Chiar si asa,nivelul este superior celui intalnit pe alte piete constante din Europa si America de Nord. Deoarece uneoriprodusele oferite nu sunt de cea mai buna calitate, investitorii internationali prefera sa incheie parteneriatecu marii dezvoltatori, finantand proiecte si impunand o serie de conditii la tranzactiile de achizitie.Randamentele acestor investitori sunt cuprinse intre 8% si 10%, insa pot ajunge si la 15% in cazulproiectelor din provincie.

Cererea de spatii de birouri

Piata imobiliara de birouri inregistraza la mometul actual o cerere pentru spatii destinate marilor companii

nationale si internationale, care decid din ce in ce mai des sa-si infiinteze reprezentante in capitala.Evident nu trebuie scoasa din calcul relocarea companiilor existente, pas cel mai adesea provocat deextinderea acestora.

Multi dintre dezvoltatorii imobiliari au identificat necesitatea investirii in cladiri de birouri care sa raspundacererii si se reorienteaza in aceasta directie in locul celei rezidentiale, previzionand noi oportunitatiprofitabile.

In prezent inclusiv firmele de dimensiuni reduse manifesta tendinta de a opta sa-si desfasoare activitateain cladiri de birouri si nu in apartamente sau vile renovate, asa cum se intampla in anii precedenti. Deaceea, contractele de preinchiriere se semneaza de multe ori chiar de la anuntarea proiectului in piata, iarla momentul finalizarii acesta ajunge sa fie inchiriat in proportie de 100%.

Daca in urma cu 2 -3 ani stocul de birouri era format preponderent din cladiri de clasa B, in prezentexigenta cererii face ca noile cladiri sa fie furnizate la cele mai inalte standarde de dotare de clasa A.

Cel mai nou concept care incepe sa fie adoptat pe piata office din Bucuresti este cladirea ecologica,concept care respecta directivele europene privitoare la normele de construire environmentallyfriendly.Acestea presupun folosirea materialelor de constructii reciclabile care sa protejeze atat mediulinconjurator cat si persoanele care isi desfasoara activitatea in cladirea respectiva.Constructia de acest tipeste menita sa eficientizeze folosirea energiei electrice si a celei termice si sa se ocupe de epurarea apelorreziduale prin folosirea de sisteme si tehnologii noi.

In acelasi timp eficientizeaza mediul de lucru prin ventilatie si iluminare corespunzatoare standardelor,


23/55


Pagina 23

conexiuni la internet prin fibra optica, plafoane false si podele suspendate care sa permita cablarea facila.Desi la o prima analiza investitia intr-o cladire verde necesita costuri mai ridicate datorate materialelorspeciale folosite, pe termen lung se dovedeste a fi o investitie mai profitabila care sa raspunda cereriiviitoare.

Multe cldiri de birouri din Capital sunt prezentate ca fiind de clas A, dei nu se ncadreaz n

standardele internaionale. Normele impuse de Building Owners and Managers Association spun cspaiile de birouri sunt clasificate n funcie de locaie, design, instalaii i echipamente.

O cldire de birouri de clas A trebuie s aib, pe lng amplasament ultracentral i accesibil, designmodern, finisaje de calitate i faciliti. Cldirea trebuie s ofere cel puin 10.000 de metri ptrai desuprafa nchiriabil, adic minim o mie de metri ptrai pe nivel i cel puin un loc de parcare la 100 demetri ptrai nchiriai.

Piaa romneasc nu a adoptat nc un sistem de clasificare a imobilelor de birouri, spun specialitii,afirmnd c dac ne-am raporta strict la suprafaa impus de standarde, stocul de cldiri de clas A s-arreduce considerabil. n prezent, clasa A se traduce pe piaa local prin locaie ultracentral sau central,un nivel superior al finisajelor, sisteme complexe de climatizare i perete cortin din sticl.

Doar prin finisaje i amenajri birourile ncadrate n clasa A se apropie de standardele internaionale. Unuldintre motivele pentru care dezvoltatorii nu respect cei o mie de metri ptrai pe nivel este c ar gsi greuchiriai.

La noi cele mai solicitate suprafee se ncadreaz ntre 120 i 300 de metri ptrai pe nivel. Dei nurespect integral standardele internaionale de clasificare, gradul de ocupare a birourilor din Bucureti afost n ultimii trei ani de aproximativ 100%. ntre 2006 i 2008 ratele de neocupare pentru birourile dinCapital au fost de pn n 1,5%, printre cele mai mici dintre marile orae europene.

Birourile de clas A din Bucureti se nchiriaz nc din faza de proiect pe o perioad de 3-4 ani. Chiria

lunar variaz ntre 22 i 26 de euro pe metru ptrat, la care se adaug locul de parcare, ntre 100 i 150de euro pe lun i taxa de mentenan, de 3-4 euro metrul ptrat pe lun.

Echilibrul pieteiValoarea birourilor scade de doua ori mai repede decat in UE.

Proprietatile de pe piata locala au cunoscut una dintre cele mai importante deprecieri pe parcursul anului2008, in conditiile in care randamentele din 15 tari europene au crescut in medie cu doar 97 de puncteprocentuale, in ceea ce priveste cladirile de birouri, respectiv 78 de puncte procentuale pentru malluri.

Cu alte cuvinte, o cladire de birouri a carei valoare era de 100 de milioane de euro la inceputul lui 2008,era evaluata la sfarsitul anului la doar 73,5 mil. euro, in conditiile in care veniturile din chirii ar fi ramas laacelasi nivel.

Cifra de afaceri a investitiilor imobiliare comerciale europene a scazut pana la nivelul de 19,5 miliarde deeuro in trimestrul patru din 2008, dupa doua trimestre consecutive de niveluri mult mai stabilizate ale cifreide afaceri. Randamentele la vanzare de pe piata locala a spatiilor de retail si a cladirilor de birouri aucrescut cu 200, respectiv 225 de puncte procentuale in ultimul an, ajungand la nivelurile de 8.5-9.5% ineuro pe an pentru proprietatile "prime" (de calitate din zone centrale)10 la inceputul anului, si in jur de 9.5-10% in al doilea trimestru, insa depinzand si de tipul spatiului (suprafata, posibilitati de utilizarialternative,etc).

10Raport CB Richard Ellis


24/55


Pagina 24

Zonele consacrate deja pentru cladiri de birouri sunt Pipera, Piata Victoriei, Barbu Vacarescu,

Unirii, zona de nord..

Printre avantajele zonei Pipera, in ceea ce priveste cladirile de birouri, se numara posibilitatea

ocuparii unor suprafete mult mai mari decat cele din centru, care permit dezvoltarea atat pe

orizontala, cat si pe verticala si pretul mai redus decat la zonele centrale.

"Structurile zvelte si elegante, din sticla si otel, ale cladirilor de birouri din Pipera au schimbatdeja aspectul zonei. In competitie cu spatiile oferite in cladiriile din centrul Bucurestiului,

argumentul financiar nu este de neglijat. Astfel, chiria pe metru patrat ajunge la un raport de sub

in comparatie cu centrul orasului".

Daca in momentul de fata, infrasctuctura din Pipera lasa de dorit, acesta fiind unul din marile

dezavantaje, pentru viitor se prefigureaza imbunatatirea cailor de acces in aceasta zona si

inmultirea acestora.

"Pe Sos. Pipera-Tunari, la tronsonul cuprins intre Str. Barbu Vacarescu si intersectia cu Sos.

Bucuresti Nord, se efectueaza lucrari pentru largirea cu inca o banda pe sens, cat si pentru

constructia unui pod peste calea ferata. Aceste lucrari au ca termen de finalizare anul 2009.

In zona Pipera, care la sfarsitul lui 2007 reprezenta 15% din piata de birouri din Bucuresti, sunt

prezente "companii cu nume sonore din diverse domenii de activitate si industrii precum

telecomunicatii, auto, finante, FMCG, IT". Iar pana la sfarsitul lui 2013, "se estimeaza o crestere

de pana la 34%" .

"Cladirile cu destinatie de spatii pentru birouri sunt variate: de la vechi constructii renovate si

reamenajate, pana la cladiri noi de birouri", iar relocarea este ideal "sa inceapa cu 7-9 luni inainte

de momentul la care trebuie pornita activitate in noua locatie".

In 2008 au fost livrati 190,000 mp de spatii de birouri de calitate, o crestere de 25% comparativcu 2007, aducand stocul total de spatii de birouri la sfarsitul anului la 825,000 mp. Mare parte a

cresterii este datorata zonelor secundare, unde 120,000 mp au fost livrati in 9 proiecte de birouri.

In 2008 am asistat la primele proiecte livrate in Pipera fara a fi pre-inchiriate in totalitate, ceea ce

a determinat o crestere a ratei de neocupare la 2,8%, un nivel inca mic comparativ cu alte piete.

Acest lucru semnaleaza o schimbare in piata de birouri din Bucuresti, care in ultimii 3 ani s-a

caracterizat prin pre-inchirieri cu luni inainte de livrarea propriu-zisa a spatiilor de birouri. Rata

de neocupare va continua sa creasca in 2009, pe masura ce se incheie mai putine pre-inchirieri,

cu atat mai mult in cazul in care toate proiectele anuntate vor fi livrate. Zonele centrale si semi-

centrale vor continua sa inregistreze cele mai scazute rate de neocupare, mentinandu-se un

potential de pre-inchiriere in aceste zone.

Si ratele de ocupare ale spatiilor de birouri sunt in scadere.

De exemplu rata de ocupare a spatiilor de birouri din zona Pipera este in scadere, fapt cauzat exclusiv delansarea aproape simultana a circa 200.000 mp spatii de birouri. Nu este de mirare ca devineproblematica gasirea de chiriasi pentru suprafete atat de mari, dat fiind si contextul economic actual.Dezvoltatorii sunt inca la inceputul adaptarii ofertelor pentru atragerea chiriasilor". Se estimeaza ca zonaPipera se va confrunta cu o repozitionare si o redefinire abrupte, ca zona de back office", la preturi pemasura. Compania estimeaza ca noile contracte se vor inchide, in medie, intre 10-12 euro/mp, de la nivelulde 12-14 euro/mp la care se situeaza acum. Pipera va deveni astfel un centru de dezvoltare imobiliara de

clasa B, pentru companii sensibile la buget, un pol imobiliar ale carui dezavantaje se vor ameliora inurmatorii ani, odata cu depasirea etapei de dezvoltare a infrastructurii rutiere.


25/55


Pagina 25

Dup ce n prima jumtate a anului s-au simit primele semne ale crizei economice pe piaa spaiilor debirouri, n a doua parte a lui 2009, chiriile pe acest segment vor urma un trend descendent, care s-ar puteaprelungi i n 2010.n acelai timp, i cererea i va continua scderea, pe fondul degradrii situaieieconomice.

Se preconizeaza ca chiriile vor scdea cu 5-10% iar cererea se va diminua cu 5-10% pe segmentul IMM-

urilor i 15-20% pe segmentul corporate.n aceste condiii, proprietarii sunt nevoii s afieze o atitudine mai flexibil, pentru a nu pierde potenialiiclieni i a rmne cu spaiile nenchiriate.

ntr-o pia din ce n ce mai competitiv proprietarii trebuie s vin cu idei i solutii noi, adaptate noilorrealiti economice, att n ceea ce privete oferta comercial, dar i promvarea ei.

n prima jumtate din 2009, att cerea ct i chiriile pentru spaiile de birouri au nregistrat scderiaccentuate. Motivul : companiile nu mai au bani pentru relocri.

Majoritatea firmelor au nregistrat o tendin de stagnare, principalul obiectiv fiind meninerea activitii pe

linia de plutire, creterea afacerii, acumularea de personal nou sau de un capital de imagine sporit, fiindamnate.

Bugetele de relocare ale companiilor s-au restrns direct proporional cu restrangerea profitului n acesteluni. n cazul IMM-urilor dar i companiilor medii i al firmelor coprorate, bugetele s-au diminuat n medie cu25-30%. Pentru o suprafa de 100-150 mp, cele mai frecvente bugete nu depesc 1.800-2.000 euro. ncazul frimelor medii, cele mai cutate spaii sunt n cldirile clasa C i B i vile, 200-300 mp, bugetele mediifiind situate ntre 8-12 euro / mp. n cazul companiilor mari, pe segmentul corporate, sunt preferate cldirilede clasa C i B, suprafeele medii cerute 800-1.200 mp, iar bugete medii se situeaz ntre 10-12 euro /mp.

Dac n primele luni din acest an clienii se artau interesai de oferta de pe pia, s-a dovedit la scurt timpc 60-70% dintre companiile care solicitau sedii noi, de fapt nu aveau o nevoie real, ci doar testau piaan ncercarea de a gsi soluii mai bune de nchiriere.

Situaia economic de pe pia a nscut o nou tendin pe segmentul cldirilor de birouri: subnchirierea.Ce a determina acest lucru?

n 2008 multe companii care s-au mutat n sedii noi i-au nchiriat un surplus de spaiu, pentru o cretere aactivitii n viitor; cum aceasta s-a amnat, acum se vd nevoite s exploateze acest spaiu pentru a-ioptimiza cheltuielile cu sediul.

n acest context, o serie de companii avnd un surplus de spatiu de birou care nu va fi folosit ceva vreme(minim 1 an), ncearc s-i optimizeze costurile prin subinchirierea acestor spaii.

Majoritatea companiilor care ncearc s subnchirieze se mbat cu ap rece spernd ca vor obineacelai pre pe care l-au obinut i proprietarii de la ei n 2008. Din pacate n multe cazuri acest lucru numai e posibil i trebuie avut n vedere un pre realist, n acord cu noua realitate.

Piata spatiilor comerciale

Efectele crizei financiare si economice internationale au inceput sa isi faca simtita prezenta pe piataspatiilor comerciale din Bucuresit.

Majoritatea economistilor prevad un an 2009 foarte dificil, pe fondul accentuarii tendintelor recesioniste si


26/55


Pagina 26

al blocajului pietei financiare. Perspectivele privind o revenire economica la finalul lui 2009 si 2010 depindfoarte mult de relaxarea accesului la credite si de succesul programelor guvernamentale de stimulareeconomica. In Europa de Est insa turbulentele si-au facut simtita prezenta abia recent si nu dau semne case vor incheia prea curand.

In conditiile in care economiile din estul continentului european sunt cu un an in urma crizei izbucnite pe

piata americana, anul acesta ar putea fi presarat cu un numar record de falimente, cu o restrangere aexporturilor si cu o scadere puternica a consumului.

Chiar si pe acest fundal - in care investitiile vor scadea dramatic, iar bancile vor fi mult mai precaute candvine vorba de a acorda finantare pentru sectorul imobiliar - se intrezaresc oportunitati in real estate, inspecial pentru cumparatori si chiriasi. 11Estimarile analistilor survin in situatia in care in ultimele luni valoarea proprietatilor din tarile central si est-europene a intrat intr-o spirala descendenta, dupa cativa ani de explozie a preturilor. In 2009, valoareaproprietatilor va continua sa scada odata cu declinul activitatii din sectorul de real estate.O stabilizare relativa a acestui segment ar putea avea loc de-abia de anul viitor.

Grad redus de ocupare. In ciuda unui volum record de spatii de birouri inchiriate pe piata din Ungaria in2008 - 330.300 de metri patrati-, rata de ocupare a spatiilor deja existente a scazut pana la 83,2% indecembrie, se arata intr-un studiu al Colliers International. Acest trend descendent va continua si in 2009,analistii estimand ca pana la sfarsitul anului gradul de ocupare al spatiilor de birouri de pe piata ungara seva reduce pana la 75%.Chiriile vor cobori in 2009 cu circa 1 euro/metru patrat, dupa o scadere de 50 de centi anul trecut. Inacelasi timp, contractele de preinchiriere si constructiile la comanda vor deveni din ce in ce mai populare inconditiile in care proiectele speculative se reduc.Anul 2009 va fi anul chiriasilor, in conditiile in care va exista o presiune constanta asupra nivelului chiriilorpe toate segmentele pietei imobiliare, crede Anita Csorgo, analist in cadrul filialei din Budapesta a Colliers.

Totusi, aceasta prevede o serie de probleme inclusiv pentru chiariasi si cumparatori, in conditiile in careacestia au acces din ce in ce mai greu la finantare si sunt nevoiti sa-si reduca cheltuielile. Tocmai deaceea, spun specialistii, in 2009 dezvoltatorii vor trebui sa dea dovada de flexibilitate in ceea ce privestetermenii de inchiriere si vanzare.Luand in considerare toate aceste aspecte negative, este de asteptat ca nivelul randamentelor obtinute dedezvoltatorii din Europa Centrala si de Est sa sufere o ajustare mult mai puternica decat cea inregistrata pepietele dezvoltate din vestul continentului.Partea pozitiva este reprezentata de faptul ca intrarea intr-un nou ciclu al pietei imobiliare va daposibilitatea investitorilor sa beneficieze de termeni favorabili in momentul in care vor sa cumpere. In celedin urma, piata imobiliara nu este altceva decat o investitie pe termen lung, reamintesc acestia. Deasemenea, orase precum Belgrad, Sofia si Bucuresti continua sa aiba un potential ridicat de dezvoltare inceea ce priveste spatiile de birouri si comerciale. In viitorul apropiat, aceste piete ar putea intra intr-un nouciclu de dezvoltare.ombinatia dintre presiunea asupra chiriilor si nevoia marilor companii de a se concentra asupra reduceriicosturilor ar putea mentine pietele din regiune extrem de active.

Oferta

In zonele centrale din Capitala, cele mai multe spatii disponibile si cele care sunt si cel mai usor de gasit,au intre 50 de metri patrati si 120 de metri patrati.In zonele centrale din Bucuresti cel mai frecvent se gasesc suprafete de 60 de metri patrati - 100 de metri

11 Colliers International


27/55


Pagina 27

patrati, unele cu subsol, varianta care nu este agreata de retaileri.Cele mai cerute suprafete sunt cele intre 20 de metri patrati si 40 de metri patrati, acestea fiind si cel maigreu de gasit. Carmen Rusu spune insa ca cea mai mare cerere este pentru suprafete variind intre 80 demetri patrati si 200 de metri patrati, amplasate in zone centrale si semicentrale ale orasului.Cele mai mari suprafete stradale disponibile in Bucuresti variaza intre 1.000 de metri patrati si 2.000 demetri patrati, fiind amplasate in zonele periferice.

Nu exista spatii mari disponibile, majoritatea au fost compartimentate din dorinta proprietarilor de a obtinechirii mai mari.Suprafata de spatii comerciale stradale din Bucuresti este de aproximativ 950.000 de metri patrati. Inzonele centrale, cel mai mare grad de neocupare se afla pe Calea Victoriei.In zona centrala, respectiv in aria delimitata de Magheru, Balcescu, Bratianu, Victoriei si Dorobanti, stocultotal de spatii stradale este de 75.000 de metri patrati - 80.000 de metri patrati.Spatiile cu un grad mare de ocupare se afla in jurul pietelor agroalimentare din cartiere.

Cererea

Piata imobiliara de spatii comerciale inregistraza la mometul actual o scadere, avand in vedere situatia

economica si financiara existenta.Chiriasii incep sa profite. Scaderea, in ultimele luni, a chiriilor pentru spatiile de birouri si cele de logistica agenerat totusi o cerere pentru astfel de facilitati chiar din primele saptamani ale lui 2009, cererea scazandspre mijliocul anului.

Multi dintre dezvoltatorii imobiliari au pierdut interesul in investirea in spatii comerciale in mare partedatorita scaderii posibilitatilor de finantare.

In prezent inclusiv firmele de dimensiuni reduse manifesta tendinta de a opta sa-si desfasoare activitateain cladiri de birouri si nu in apartamente sau vile renovate, asa cum se intampla in anii precedenti. Deaceea, contractele de preinchiriere se semneaza de multe ori chiar de la anuntarea proiectului in piata, iar

la momentul finalizarii acesta ajunge sa fie inchiriat in proportie de 100%.

Echilibrul pietei

Un criteriu de selectie care a devenit tot mai important in ultimele sase luni este chiria.In Bucuresti, pe Bulevardul Magheru, Calea Dorobantilor, Calea Victoriei si Bulevardul Decebal, chiriaminima ajunge la 50 de euro/ metru patrat/ luna (zona Decebal) si cea maxima la 120 de euro/ metrupatrat/ luna (zona Magheru), conform consultantilor imobiliari.Pe Calea Mosilor din Capitala chiria variaza intre 35 de euro si 50 euro/ metru patrat/ luna.Potrivit consultantilor imobiliari, in zonele semicentrale ale Bucurestiului chiria variaza intre 10 euro si 30 de

euro/ metru patrat/ luna.Chiriile depind de traficul pietonal, aglomeratia de blocuri din zona si de distanta la care este cladirea fatade centrul zonei respective.In ultimele sase luni chiria a scazut cu 30% - 50% in Bucuresti, cele mai mari reduceri fiind pentru zonelecentrale.

De exemplu, conform datelor CBRE Eurisko, se estimeaza ca pentru un spatiu stradal de 100 de metripatrati dintr-o zona ultracentrala, chiria in trimestrul doi al anului 2009 era de aproximativ 80 de euro/ metrupatrat/ luna, fata 130 de euro/ metru patrat/ luna, in trimestrul patru al anului 2008t.

Cauza scaderii chiriilor este reducerea cererii pentru aceste spatii. Aceasta se datoreaza orientariiretailerilor spre mall-urile noi sau in extensiile celor vechi, dar si faptului ca multi retaileri au inghetat

planurile de dezvoltare pentru 2009.


28/55


Pagina 28

Unul dintre cele mai importante aspecte ale acestei perioade este acela ca proprietarii incep sa inteleagaca trebuie sa negocieze chiriile sau conditiile contractuale.

In conditiile actuale, inca se inchiriaza spatii, insa la chirii mai mici, se mai dau una - trei luni de chiriegratuita pentru amenajare, unii proprietari instaleaza climatizare sau schimba vitrinele pentru anumitichiriasi.

Alta tendinta care se mentine este scaderea numarului de retaileri de imbracaminte si incaltaminte inzonele stradale, cu exceptia celor centrale.

Exista proprietari de spatii stradale care, pentru 3 euro - 5 euro pe metru patrat mai mult la chirie, suntdispusi sa inchirieze spatiul unui retailer fara putere financiara. Acesta, in multe cazuri, se gaseste inimposibilitatea de a plati chiria si astfel va da faliment, lansand din nou proprietarul cu spatiul liber.

Nivelul de ocupare al spatiilor stradale centrale din Bucuresti este de aproximativ 85% iar cel din zonelesemicentrale este de 75%. Unele dintre spatiile libere s-ar putea inchiria daca proprietarii ar acceptarenegocierea chiriei si ar acorda concesiile cerute de retaileri, iar retailerii si-ar adapta conceptul la spatiuldisponibil, in ceea ce priveste fatada sau forma magazinului. Cele mai multe spatii libere sunt in zonele

periferice ale Capitalei.

Analiza cererii.

Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilortinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cerereapoate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.Daca pana acum practica cea mai des intalnita a fost cumpararea terenului si asteptarea potentialilorchiriasi care sa inchirieze spatiile aflate in stadiul de proiect, acum dezvoltatorii prezinta viitorilorchiriasi/cumparatori spatiile logistice si industriale in stadiu avansat de constructie.Companiile prefera sa se mute in parcuri logistice datorita facilitatilor pe care le gasesc. Printreacestea se numara rampele de incarcare/descarcare, inaltimea foarte mare care ofera posibilitatea dedepozitare pe verticala, platformele betonate pentru manevre si parcare, usi de acces largi, carepermit intrarea directa a camioanelor. Un alt avantaj il constituie noutatea spatiilor, construite cumateriale si tehnici moderne, cu izolatii termice si fonice bune, ceea ce inseamna o reducere acostului cu utilitatile.Sectorul imobiliar al spaiilor industriale nu a fost ocolit nici el de criza creditului, efectele resimite fiindscderea cererii pe segmentul de nchiriere i modificarea comportamentului chiriaului care seorienteaz spre chirii i costuri de administrare ct mai mici.

Analiza oferteiOferta de spatii industriale pentru vanzare este segmentata pe 3 tipuri mari:

- hale industriale provenite din dezmembrarea vechilor intreprinderi de stat care au fost construite nanii 1970-1990 i care se afl ntr-o stare mai avansat de depreciere, singurele atuuri findlocalizrile bune, precum i posibilitatea de a fi demolate i transformate n proiecte comercialesau rezideniale (dei unele dintre amplasamente implic, costuri mari de demolare,decontaminare a zonele i dezvoltare)

- hala industriale care provin tot din dezmembrri de intreprinderi vechi dar care au fost renovate, aufost recompartimentate i puse n folosin avnd aceeai destinaii.

- hale industriale construite la standarde moderne, cu spaii de birouri moderne, situate n locaiiindustriale aflate la distana mai mare fa de centrul oraului.Din analiza efectuat asupra zonei Splaiul Unirii Timpuri Noi se abserv ca exist nu numrrelativ mic de proprieti imobiliare cu caracteristici similare cu al celei studiate.


29/55


Pagina 29

3.2.1 Echilibrul pieein momentul actual al pieei imobiliare ce are legtur direct cu contextul actual al pieei financiarenaionale i internaionale este dificil de estimat un echilibru al pieei. Dac pn la nceputul anului2008 piaa imobiliar a cunoscut creteri accentuate, efectul acestora simindu-se de la o lun la alta,

n anul 2009 piaa a cunoscut n prim faz un blocaj reflectat prin scderea dramatic a numruluide tranzacii i care se va continua n faza urmtoare printr-o scderea a preurilor, priile implicatepe pia fiind n expectativ. Pe termen mediu i scurt se estimeaz o continuare a scderii cotaiilori n anul 2010, n plus semnalele pozitive de redresare a mediului economic ntrzie s apar.

4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII44..11 CCeeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarreeConceptul de cceeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree -- CCMMBBUU reprezint alternativ de utilizare a proprietii selectatdin diferite variante, posibile care va constitui baza de pornire i va genera ipotezele de lucrunecesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii.CCeeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree -- este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sauconstruit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea maimare valoare.Cea mai bun utilizare este analizata uzual n una din urmtoarele situaii:cea mai bun utilizare a terenului libercea mai bun utilizare a terenului construit.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuies fie: permisibil legal; posibila fizic; fezabil financiar; maxim productiv.innd seama de aceste considerente, pentru proprietatea imobiliar n spe, cea mai bun utilizareva fi determinat n situaia tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

Practic, innd cont de dotrile existente, cea mai probabil utilizare pentru proprietatea imobiliar nspe este cea de pprroopprriieettaatteeaa iimmoobbiilliiaarr mmiixxtt ((iinndduussttrriiaall aaddmmiinniissttrraattiivv)).. Prin prisma criteriilorcare definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: este permisibil legal;ndeplinete condiia de fizic posibil; este fezabil financiar; estemaxim productiv.

44..22 AAbboorrddaarreeaa pprriinn ccoommppaarraattiiii ssii aabboorrddaarreeaa pprriinn ccoossttuurriiCele doua metode nu s-au aplicat, deoarece spatii similare la vanzare cu suprafata de teren aferenta incota indiviza, comparativ cu suprafata de teren aferenta imobilului supus evaluarii nu sunt expuse pe


30/55


Pagina 30

piata, iar abordarea prin costuri nu este relevanta, avand in vedere ca terenul aferent constructiei, desieste in suprafata de 694.86 mp, se gaseste dpdv juridic, in cota indiviza.

44..33 AAbboorrddaarreeaa ppee bbaazz ddee rraannddaammeennttS-a utilizat metoda capitalizrii directe (sau metoda capacitii beneficiare). Rentabilitatea a fostcalculat pe baza chiriei care poate fi obinut pe pia pentru proprieti similare, de ctre unproprietar mediu. Pe baza datelor care au stat la baza analizei pieei imobiliare locale, in opiniaevaluatorului, proprietatea imobiliar evaluat deine potenial de nchiriere. In stabilirea niveluluichiriei obtenabile, au fost luate in considerare i caracteristicile de conformare constructiv i acelorlalte elemente ce concur la imaginea proprietilor pe piaa imobiliar.

Avnd n vedere tipul i stadiul proprietii evaluate, aceast abordare s-a realizat n urmtoareleetape:1. Calculul veniturilor anuale din nchirierea proprietii2. Determinarea ratei de capitalizare3. Determinarea valorii de randament prin capitalizarea veniturilor anuale

Relaia de calcul este Vcb = Vba/cunde:Vba = venitul brut anual realizat din chiriic = rata de capitalizare

Prin analiza pieei specifice i lund n considerare caracteristicile proprietii, chiria posibil obtenabilpentru proprietatea n cauz s-a estimat la valoarea de 10 EUR/mp util/lun.Rata de capitalizare (c) reprezint relaia dintre ctig si valoare si este un divizor prin intermediulcruia un venit se transform in valoare. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect modpornind de la informaii concrete furnizate de piaa imobi

hala teren splaiul unirii darian

Documents