havna.files.wordpress.com€¦ · web viewi tillegg kommer en ny avgift for kabel-tv på nok...

Til seksjonseierne i Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark

Velkommen til årsmøte, mandag 08.04.2019 kl. 19.00 i Scandic Holmenkollen Park.

Innkallingen inneholder sameiets årsrapport og regnskap for 2018. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på årsmøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark det kommende året.

Hvem kan delta på årsmøtet? Alle eiere har rett til å delta i årsmøte med forslags-, tale-, og stemmerett.Det kan avgis kun en stemme pr. eierandelEierne har rett til å møte ved fullmektig.

Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark

Innkalling til årsmøte Ordinært årsmøte i Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark

avholdes mandag 8. april 2019 kl. 19.00 i Scandic Holmenkollen Park, Kongeveien 26, 0787 Oslo.

Til behandling foreligger:

1. KONSTITUERINGA) Valg av møtelederB) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitneD) Godkjenning av møteinnkallingen

2. ÅRSRAPPORT FOR 2018

3. ÅRSREGNSKAP FOR 2018Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital

4. GODTGJØRELSE TIL STYRET

5. ORIENTERING FRA STYRETA) Orientering om parkeringssaken – styret ber om føringer for videre arbeid B) Orientering om ny serviceavtale/servicetjenester – avstemming av modell/leverandør

6. INNKOMNE FORSLAGInnkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg.

7. VALG AV TILLITSVALGTEA) Valg av 2 styremedlemmer for 2 årB) Valg av valgkomité

Oslo, 14.03.2019

Styret i Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark

Henning Johan Madsen Per Otto Furuseth Vibeke Haakestad

Marianne Hove Håvard Stenberg


ÅRSRAPPORT FOR 2018

TillitsvalgteSiden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært:

StyretLeder Henning Johan Madsen Jegerveien 21 BStyremedlem Vibeke Haakestad Skogveien 20 BStyremedlem Per Otto Furuseth Finstadsletta 140Styremedlem Marianne Hove Bjørnebærsvingen 5Styremedlem Håvard Stenberg Skøyenveien 63

Rica Eiendom AS har ikke oppnevnt ny representant til styret.

Styrets medlemmer består i dag av 3 menn og 2 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.

Generelle opplysninger om Sameieforeningen Havna SkjærgårdsparkMed eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Andelseier gis eksklusiv rett til å bruke seksjonen i fastsatte sommeruker samt rullerende vår- og høstuker.

Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad.

Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark har ingen ansatte.

Havna Skjærgårdpark Velforening med org.nr. 999548059 ble stiftet på ekstraordinært årsmøte 24.09.2012 i Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark. Velforeningen fungerer som kasserer for Sameieforeningen med rett til å inneha samt disponere bankkonto.

Valgte styremedlemmer i Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark utgjør styret i Havna Skjærgårdspark Velforening.

Regnskapsførsel og revisjonRegnskapsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Oppnevnt revisor et Alpha Revisjon.

Styrets arbeidStyrets oppgave er å ivareta sameiernes fellesoppgaver på en best mulig måte samt gjennomføre de vedtak sameiets årsmøte har vedtatt.

Styret har avholdt 4 styremøter samt holdt en tett kontakt på telefon og e-post gjennom forretningsåret. Det har også vært gjennomført en ekstraordinær generalforsamling i forbindelse med innkalling av festekontrakt. Det er også foretatt befaringer på Havna i forbindelse med planlegging og gjennomføring av vedlikeholdsarbeid.


Oppussing og vedlikeholdDet har vært fjernet mose på samtlige tak av vaktmester.Det er blitt foretatt årlig hugst av vegetasjon for å skaffe nødvendig sollys på området. Trær for tett innpå hyttene gir erfaringsvis mose på tak med kortere levetid for lekter og sløyfer som holder taksten på plass. Styret mottar gjerne ønsker om hugst eller trimming av trær rundt de enkelte hytter.

Det har gjennom 2018 vært arbeidet med utskifting av terrasser med gulv i kebony. Dette arbeidet startet opp i april/mai 2018 og ble ferdigstilt rundt St.Hans. Det omfattet 21 terrasser – mange med tilhørende gelender og skillevegg. (1, 9,10, 11, 12, 13, 14, 19, 20, 21, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 og 35). Det var flere terrasser enn forutsatt, men styret mottok svært mange henvendelser om utskifting av terrasser og valgte å imøtekomme disse.

Fremtidige vedlikeholdsoppgaverSiden mange av hyttene er kjedet ledes vannet fra takene ned langs veggen i renne og ut i takrenne. Her er avslutningen på blikkenslagerarbeidet mangelfullt enkelte steder slik at noe av vannet havner ut på ytterveggen med de problemer dette påfører oss. Styret vil søke å utbedre dette gjennom lokal blikkenslager.Mange vindussprosser på terrasser etc. er av tre og vi vil søke å få skiftet ut disse med plast.

Det vil fortsatt være et kontinuerlig behov for maling av hyttene fremover.

Internett-TVStyret ser på et mulig tilbud om internettoppkobling med leverandøren Hoist og vil undersøke dette gjennom et prosjekt, som planlegges igangsatt etter påske.Tilkoblingen til Hoist kan skje gjennom en engangsinvestering i utstyr og oppgradering av dagens coaxnettverk eller legging av fiberkabler som er dyrere.

Vi får da høyhastighet internett i alle hytter, som går både til TV og internett. På TV skal man da kunne se nett-tv, som nrk.no, tv2, Nettflix osv.

Tanken er at sentralenheten blir plassert i kottet på loftet i hytte 9 eller 7 nærmest hotellet slik at vi er uavhengig av hotellet.

Det planlegges gjennomført en undersøkelse etter påske når snøen har gått der de inspiserer anlegget slik det er i dag.

ParkeringGjennom utvidelse av parkeringsområdet i forbindelse med utbygging av 2 leilighetstrinn på hotellet forsvant hyttenes nummererte parkeringsplasser, som lå vis-a-vis hytte nr. 3 og nedover mot innkjøringen til parkeringsplassen. Ytterligere ble det i 2017 brått innført betalingsparkering for gjester til hotellet og hytter. Innføringen av betalingsparkering ble begrunnet med betydelig «gratis langtidsparkering» som unødig la beslag på parkeringsplasser. Det medførte betydelig frustrasjon for de som hadde bil nr. 2 eller gjester. Hotellet tilbød første året en betydelig rabatt til andelseierne for bil nr. 2, men denne rabatten ble betydelig redusert i 2018. Mange andelseiere har imidlertid ønsket sin nummererte plass tilbake. Gjennom innkommet forslag på årsmøtet i 2017 fikk styret; «fullmakt til fritt å gjennomføre de tiltak og forhandlinger som bidrar til at dagens eiere av andels-hyttene oppnår bedre rettigheter enn dagens parkeringsbestemmelser på Havna Skjærgårdspark diktert av hotellet. Styret gis fullmakt til å bruke juridisk bistand fra advokatfirma og eventuell annen bistand for å sikre andelseiernes sine parkeringsrettigheter.»


Det har vært arbeidet med dette i regi av advokatfirma Hammervoll Pind AS. Avtalemotpart er Rica Eiendom AS, som hyttene fester tomt av. Rica Eiendom AS har ikke ønsket å «endre på dagens ordning» og har gjennom sitt advokatfirma Selmer vært lite villige til å diskutere dette. De stilte seg også sterkt tvilende til den tidligere eksistensen av merkede og nummererte parkeringsplasser. Dette mener vi å ha dokumentert gjennom billed- og filmmateriale etter velvillig bistand fra flere andelseiere. Hammervoll Pind AS har på vegne av Sameiet/Velforeningen i tråd med tidligere årsmøtevedtak innlevert stevning til Tønsberg tingrett for å få spørsmålet rettslig prøvet. Motparten svarte med å innlevere protest til Tønsberg tingrett hvor man påberopte seg at styret manglet «partsevne» dvs. ikke hadde tilstrekkelig rettslig grunnlag for å representere andelseierne. De mente at sameiets konstruksjon tilsa at hver enkelt sameier måtte anlegge sak enkeltvis. Tanken bak dette kan man jo bare spekulere om. Imidlertid ga retten styret medhold slik at styret har partsevne og saken skrider derfor videre, men ankefristen for dette spørsmålet er ikke utløpt.

Det å fremme en sak som dette er både arbeidskrevende og kostbart. Til sammen har anslagsvis NOK 150.000 påløpt hittil og ytterligere NOK 100.000 må påregnes om saken kommer til rettslig avgjørelse i tingretten. Det er ikke sjeldent at partene inngår et kompromiss før saken kommer til retten. Et slikt kompromiss beskrives ved at begge parter kommer noe dårligere ut enn eget ønsket utfall, men samtidig kan leve med resultatet. Motsatsen til dette er å sette alt inn på å vinne det man mener er sin selvfølgelige rett. Gjennom dette løper en «prosessrisiko» hvor man kan risikere å tape alt (eller vinne alt) og samtidig bli nødt til å dekke motpartens kostnader. Det er mange nyanser i dette og slett ikke lett å avveie disse på kort og lang sikt til beste for andelseierne. En seier kan også bli møtt av en anke fra motparten, som hvis den blir godtatt av lagretten, gir ny rettslig behandling, nye kostnader og påfølgende usikkerhet om utfallet.

Styret har inngitt et kompromissforslag som innbefatter at motparten må erkjenne at vi har rett til oppmerkede og nummererte plasser på opprinnelig beliggenhet, og at disse er eksklusive for andelseierne kun i sommerukene. Dette er foreløpig ikke bekreftet av motparten.

Styret vil orientere videre om denne prosessen på årsmøtet.

Innkalling av festekontrakt Styret har ønsket å varsle grunneier; Rica Eiendom AS om innløsning av feste, festet er satt til 80 år * 2. Vi har krav om å forhandle for nye 80 år når første avtale er avsluttet. Vi har nå hatt feste i 40 år, den årlige festeavgiften er på NOK 117.600, men KPI-justeres hvert 10 år. Skal festeavtalen fornyes etter første 80 års periode, må ny festeavgiften forhandles om først.

Om Rica Eiendom AS nekter å selge, ønsker vi å benytte oss av regelen om å forsøke å innløse feste. Dette må varsles et-1- år i forveien.

Grunneier kan komme med et tilbud på pris for tomten, vi har full returrett om vi ikke aksepterer tilbudet.

På ekstraordinær generalforsamling 21.12.2018 ble det vedtatt at Sameieforeningen og Havna Skjærgårdspark Velforening ved styret gis fullmakt til å på vegne av festerne og hvert sameie å fremme krav om innløsning av punktfestekontraktene overfor bortfester. Styret gis også fullmakt til å benytte nødvendig advokatbistand i forbindelse med dette i samsvar med sameieavtalen punkt 3, 2. avsnitt. Grunneier ble således varslet i brev 21.12.2018 , men har bestridt om innløsningsretten er varslet av kompetent organ.

Serviceavtalen mellom Scandic Havna Hotel (SHH) og Sameieforeningen Havna Skjærgårdspark (SHS)


Sameiet har hatt sitt siste år med serviceavtale 2014 – 2019. Denne utløp uten at ny serviceavtale er kommet på plass. Det har vært stor uenighet i styret om to aktuelle veivalg for en ny serviceavtale. En ny serviceavtale med hotellet vil etter årlig konsumprisregulering (som gjøres hvert år i perioden 2014 – 2019) få et prisløft på NOK 64.495. I tillegg kommer en ny avgift for kabel-tv på NOK 52.500 (det fremheves at dette ved en inkurie tidligere ikke er fakturert fra hotellet) og reduksjon av diverse mat- og frokostrabatter til 10%. Dette blir en dyrere ordning enn tidligere, men tjenestene leveres fortsatt av hotellet som totalleverandør med nærhet, leveringssikkerhet og tilnærmet døgnservice.

Et nytt alternativ er å frigjøre sameiet fra tjenester ved hotellet og kjøpe disse tjenestene (nøkkel ut- og innlevering, utvask/kontroll utvask, vaktmester, gressklipping etc) enkeltvis hos ulike leverandører i Tjømes nærmiljø. Dette kan gi betydelige besparelser (40%?) og gjøre det mulig å betale i større grad etter uttak av tjenester. Dette blir en annerledes form med hensyn til praktisk gjennomføring hvor nøkler hentes og leveres f.eks. på nærmeste bensinstasjon (Circle-K) i Tjøme sentrum, vaktmester som ikke er tilknyttet hotellet og som personlig må tilkalles, eksterne vasketjenester etc. Alternativet krever en høy grad av koordinasjon fra styret, men styremedlem Håvard Stenberg har sagt seg villig til å ta totalansvaret for denne jobben.

Det som hovedsakelig skiller de to alternativene fra hverandre kostnadsmessig er beregnet timeforbruk og muligheten til å betale etter forbruk. Hotellet kan ikke godta tjenester etter forbruk pga. fastkostnader ved engasjert personale. Om man ved frigjøring av tjenester vil klare å ha tilstrekkelig regularitet gjenstår å se. Hovedargument er at dette vil markere overfor hotellet at deres timeestimater er for høye.

Det viktigste ved servicetjenestene er at de etableres etter to relativt ulike modeller.

Den ene tjenesten er slik vi har fått den utført tidligere, men med noe økt kostnad. Den andre tjenesten er antatt vesentlig billigere, men uprøvd og med flere leverandører som skal

spille sammen og koordineres av en ansvarshavende over f.eks. en 5 års periode.

I styret har det vært sterk uenighet i hvorledes dette skal håndteres og hvilke preferanser andelseierne har. Et klart flertall mener at andelseierne ønsker stabilitet i tjenestene, mens mindretallet mener at nå er sjansen for å regulere prisbildet tilstede.

Vi ønsker å orientere nærmere om dette på årsmøtet og andelseierne skal få anledning til å stemme over hvilken modell de ønsker.

RegnskapsføringRegnskapsføringen er foretatt av OBOS som sender ut faktura, og første og annen gangs purring. Deretter oversendes ubetalte faktura til selskap Hammersborg inkasso. Dessverre ble en automatikk i OBOS sitt system aktivert ved årsskiftet slik at utsendelse av fellesavgifter ble aktivert og feilaktig utsendt til andelseierne. Dette var sterkt beklagelig og andelseierne ble tilskrevet samt at beskjed ble utlagt på Havnanett.no.

Tinglysing av eierskapSvært mange av andelseierne har ikke tinglyst overdragelsen. Dette gjør det ytterligere viktig at eierendringer meldes til OBOS Eiendomsforvaltning v/ Tonje Anzjon; [email protected].


Etter standardbetingelser i OBOS tilkommer et gebyr ved eierendring på NOK1 250,-. Gebyret er som øvrige tjenester fra OBOS Eiendomsforvaltning gjenstand for årlig regulering. Gebyret betales av ny eier. Det er viktig å gi beskjed om endring av andeler til OBOS slik at unødige purre- og inkassogebyrer påløper.

ØkonomiÅrets resultat gir et underskudd på NOK 407.434 og NOK 420.000 svakere enn budsjett idet vi iverksatte bygging av flere terrasser enn planlagt. Årsaken til dette var mange henvendelser fra andelseiere om terrasser i dårlig forfatning (også besiktiget av Styret) og et sterkt ønske om utskiftning hos andelseierne.Utestående fordringer som representerer ubetalt oppussingsavgifter til NOK 42.854 og ubetalt årlige felleskostnader beløper seg til NOK 184.453 er en økning fra fjoråret.

Det har vært foretatt inkasso, utleggsforretning og anmodning om lønnstrekk av Namsmann for å inndrive utestående. I visse saker kan ikke lønnstrekk foretas pga. for lav inntekt og tvangssalg er vanskelig pga. tidligere pantheftelser. Dette gjør situasjonen utfordrende og en løsning må da finne sted i forståelse med øvrige kreditorer. Styret vil fortsette å arbeide for å få innbetalt utestående fordringer nedover.

Havnanett.noHavnanett.no redigeres av styremedlem Vibeke Haakestad.

KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2018Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for 2019.

Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2018 er satt opp under denne forutsetning.

InntekterDriftsinntekter i 2018 var til sammen kr 1 809 959,-.

KostnaderDriftskostnadene i 2018 var til sammen kr 2 232 184,-.Det er kun mindre avvik mellom budsjett og regnskap.Konsulenthonorar avviker fra budsjett grunnet økt bruk av advokat.

Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr -407 434,- og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Underskuddet kom som et resultat av ombygging av terrasser jfr. budsjett.

Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2018. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2018 var kr 1 327 801,-.

For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2018 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.


KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2019Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for 2019.Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet.

Drift og vedlikeholdI posten drift og vedlikehold er det avsatt kr. 400.000,- til vedlikehold.

EnergikostnaderEnergikostnadene har historisk sett vært variable og er vanskelige å anslå. Som følge av en varm sommer i Norge i 2018 økte strømprisene rundt budsjetteringstidspunkt. Det er derfor foreslått en økning i elektrisk energi sammenlignet med fjoråret.

KonsulenthonorarerDet er avsatt kr. 150.000,- i forbindelse med parkeringssaken og innkalling av festekontrakt. Det er vanskelig å budsjettere slik kostnader idet vi ikke styrer dynamikken i saken.

FelleskostnaderI budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2019.

Budsjettet er satt opp etter tilbud av tjenester levert fra Scandic.

Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader per andel kr. 3.700,- for året 2019.

For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.


Revisjonsberetning settes inn på to egne side


VELFORENINGEN HAVNA SKJÆRGÅRDSPARKORG.NR. 999 548 059, KUNDENR. 4377

RESULTATREGNSKAP

Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett2018 2017 2018 2019

DRIFTSINNTEKTER:Innkrevde felleskostnader 2 1 809 395 1 837 950 1 813 000 1 813 000Andre inntekter 3 564 191 0 0SUM DRIFTSINNTEKTER 1 809 959 1 838 141 1 813 000 1 813 000

DRIFTSKOSTNADER:Personalkostnader 4 -5 076 -6 204 -7 000 -7 000Styrehonorar 5 -36 000 -44 000 -44 000 -38 000Revisjonshonorar 6 -7 500 -7 438 -7 500 -7 500Forretningsførerhonorar -52 060 -51 140 -53 000 -54 000Konsulenthonorar 7 -123 613 -25 695 -50 000 -150 000Drift og vedlikehold 8 -1 001 676 -283 621 -1 100 000 -400 000Forsikringer -3 614 -3 476 -4 000 -4 000Festeavgift -117 600 -117 600 -118 000 -118 000Kommunale avgifter 9 -82 226 -48 400 -70 000 -85 000Kostnader sameie -521 119 -587 621 -500 000 -590 000Energi/fyring -205 883 -209 749 -210 000 -210 000TV-anlegg/bredbånd 0 -324 0 -53 000Andre driftskostnader 10 -75 817 -70 391 -100 000 -75 000SUM DRIFTSKOSTNADER -2 232 184 -1 455 658 -2 263 500 -1 798 500

DRIFTSRESULTAT -422 225 382 483 -450 500 14 500

FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER:Finansinntekter 11 14 791 11 396 5 000 10 000Finanskostnader 0 -1 008 0 0RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 14 791 10 388 5 000 10 000

ÅRSRESULTAT -407 434 392 871 -445 500 24 500

Overføringer:Til opptjent egenkapital 0 392 871Fra opptjent egenkapital -407 434 0

HAVNA SKJÆRGÅRDSPARK VELFORENING


ORG.NR. 999 548 059, KUNDENR. 4377

BALANSE

Note 2018 2017EIENDELER

OMLØPSMIDLERRestanser på felleskostnader 176 990 93 303Kundefordringer 42 854 58 056Kortsiktige fordringer 12 7 510 3 614Driftskonto OBOS-banken 35 989 526 893Sparekonto OBOS-banken 1 446 866 1 237 601SUM OMLØPSMIDLER 1 710 209 1 919 467

SUM EIENDELER 1 710 209 1 919 467

EGENKAPITAL OG GJELD

EGENKAPITALOpptjent egenkapital 1 327 801 1 735 236SUM EGENKAPITAL 1 327 801 1 735 236

GJELD

KORTSIKTIG GJELDForskuddsbetalte felleskostnader 52 182 0Leverandørgjeld 47 965 19 039Annen kortsiktig gjeld 13 282 260 165 192SUM KORTSIKTIG GJELD 382 408 184 232

SUM EGENKAPITAL OG GJELD 1 710 209 1 919 467

Pantstillelse 0 0Garantiansvar 0 0

Oslo, 14.03.2019,

Styret i Havna Skjærgårdspark Velforening

Henning Johan Madsen Per Otto Furuseth Vibeke Haakestad

Marianne Hove Håvard Stenberg

NOTE: 1REGNSKAPSPRINSIPPER


Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og godregnskapsskikk for små foretak.

INNTEKTERInntektene inntektsføres etter opptjeningsprinsippet.

HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELDOmløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrigeposter er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes tilanskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdi-fallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp påetableringstidspunktet.Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiskelevetid.

FORDRINGERKundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag foravsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger avde enkelte fordringene.

SKATTETREKKSKONTOSelskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhørermyndighetene og kan ikke disponeres fritt.

NOTE: 2INNKREVDE FELLESKOSTNADERÅrlig andels inntekter til sameiet 1 813 000Leie tidl.år korrigert -3 605SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 809 395

NOTE: 3ANDRE INNTEKTERKorrigeringer på reskontro 564SUM ANDRE INNTEKTER 564

NOTE: 4PERSONALKOSTNADER


Fri bil, tlf etc. -198Naturalytelser speilkonto 198Arbeidsgiveravgift -5 076SUM PERSONALKOSTNADER -5 076Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet erderav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.

NOTE: 5STYREHONORARHonorar til styret gjelder for perioden 2017/2018, og er på kr 36 000.

NOTE: 6REVISJONSHONORARRevisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 7 500.

NOTE: 7KONSULENTHONORARJuridisk bistand -123 613SUM KONSULENTHONORAR -123 613

NOTE: 8DRIFT OG VEDLIKEHOLDDrift/vedlikehold bygninger -986 921Drift/vedlikehold elektro -3 692Drift/vedlikehold utvendig anlegg -11 063SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -1 001 676

NOTE: 9KOMMUNALE AVGIFTERVann- og avløpsavgift -38 264Kommunale avgifter -43 962SUM KOMMUNALE AVGIFTER -82 226

NOTE: 10ANDRE DRIFTSKOSTNADER


Container -37 129Driftsmateriell -8 770Andre fremmede tjenester -13 390Trykksaker -2 556Porto -9 990Bilgodtgjørelse -1 354Reisekostnader -396Bank- og kortgebyr -2 232SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -75 817

NOTE: 11FINANSINNTEKTERRenter av driftskonto i OBOS-banken 663Renter av sparekonto i OBOS-banken 9 265Renter av for sent innbetalte felleskostnader 4 863SUM FINANSINNTEKTER 14 791

NOTE: 12KORTSIKTIGE FORDRINGERKundefordring restanse IB 2014 (tapsføres i 2019) 3 714Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2019) 3 796SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 7 510

NOTE: 13ANNEN KORTSIKTIG GJELDSkyldig festeavgift 2018 -117 600Gamle krav -165 326Purregebyr 666SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -282 260


4. GODTGJØRELSE TIL STYRET

Styrets leder NOK 12.000Styremedlem NOK 6.000Valgkomitè NOK 1.000


5. INNKOMNE FORSLAG

1. Forslag fra Odd Reidar Øie: Avvikling av OBOS som forretningsfører. 2. Forslag fra Håvard Stenberg: Serviceavtale, hovedrenhold og parkeringsplass.

1. Forslag fra Odd Reidar Øie: Avvikling av OBOS som forretningsfører.

Jeg ber om å få oppført på første ordinære generalforsamling.

OBOS som forretningsfører må avvikles.

Årsak;

I flere år har sendt faktura kr. 3.700,- pr, nyttår

og nå ligger ny avtalegiro på 01.07.2019 kr. 3.700,- og har allerede betalt 27.

Dette skjer gang på gang og ber om ikke kan bruke OBOS som forretningsfører, de har bevist flere ganger at klare denne oppgaven.

se se-eposten over.

OBOS gjør en god jobb for leiligheter, men denne jobben passer dem ikke til.

Eierskiftegebyrer som OBOS har altfor høye i forhold til jobben og verdien av våre andeler. 1/14 del hytte er lik en andel.

Med vennlig hilsen

Odd Reidar Øie


2.Forslag fra Håvard Stenberg: Serviceavtale, Hovedrenhold og Parkeringsplass.

Saker for saker til årsmøtet 2019:

Da det ved tidsfristen for innsending av forslag til årsmøtet ikke foreligger forslag til innkalling fra styret og det er uklart hva som vil fremmes av styret, ansees det nødvendig å fremme disse forslag innen tidsfristen.

Bakgrunn Serviceavtale

Den tidligere serviceavtalen utløp 31.12.2018 og styret har forsøkt å komme til enighet med Scandic om en ny serviceavtale. Den tidligere serviceavtalen ble ansett som dyr da den ble inngått for ca 5 år siden, men styret valgte da å inngå denne avtalen fordi den på en del punkter var bedre enn den forutgående avtalen. Tanken var at man ved serviceavtalen som man nå har forsøkt å forhandle skulle kunne rette opp i en del av det som ikke var bra med den forrige serviceavtalen. Dessverre har Scandic krevet betydelig høyere pris og mindre fordeler for hytteeierne, og styret har ikke kommet til enighet om en avtale.

Ingrid Stokka Sagen er den nye sjefen på hotellet, og styret har forhandlet med henne sammen med en person fra Scandic sentralt.

1) Styret har ønsket en serviceavtale der hyttesameiet blir fakturert for den faktiske medgåtte tiden. Ingrid / Scandic har ikke, eller i svært liten grad, vært villige til å tilby dette. 2) Styret har videre ønsket en serviceavtale der de ulike tjenestene er separat definert med pris. Ingrid / Scandic har i liten grad vært villige til å tilby dette. Deres tilbud om avtale inneholder i stor grad 5 store sammenslåtte poster med mange tjenester innenfor hver post. 3) Styret har ønsket og foreslått mekanismer der hyttesameiet får kompensasjon hvis man forhåndsbetaler for tjenester som Scandic ikke leverer. Scandic har ikke vært villig til å avtale slike mekanismer og har ikke foreslått andre tilsvarende mekanismer.

Resepsjon og administrasjon:Scandic tilbyr disse tjenestene for 99.000 kr per år. Dette i seg selv kunne vært greit, men hotellet krever å utføre en rekke andre tjenester som beskrevet under for å tilby dette. Det er estimert at vi kan få disse tjenestene en del billigere fra andre leverandører. Det estimeres at hver andel blir sjekket inn/ut en gang per år (noen har flere sammenhengende andeler og sjekker bare inn/ut en gang for disse). Hvis prisen var 100 kr pr inn/ut sjekk og inspeksjon av hytte, ville prisen vært 490 andeler x 100 kr = 49.000 kr. For øvrig, Scandic hevder de inspiserer hver hytte etter utsjekk, også når det er betalt for utvask. Det holdes åpent om dette i det hele tatt blir utført, undertegnede har aldri sett noe slikt bli utført de siste 10 år.

Avfallshåndtering:Scandic krever 55.790 kr for avfallshåndtering. Ingrid / Scandic har nektet å oppgi hva de totalt betaler for avfallshåndtering slik at det ikke har vært mulig for styret å vurdere en rimelig andel av dette i forhold til de andre aktørene, hotellet, leilighetene og campingplassen. Scandic har avtale med Norsk Gjenvinning AS og betaler 0.82 kr per kg restavfall. Pris for papir og plast er betydelig billigere. Det estimeres at hver hytteandel benyttes en uke per år og genererer 10 kg søppel per år. Kostnaden for hyttenes restavfall estimeres derfor til 10 kg x 490 andeler x 0,82 kr/kg = 4018 kr og en totalkostnad inkludert papir og plast samt henting til 10.000+ kr. Det fremstår som at Scandic sitt krav om betaling for søppel er høyt. Norsk Gjenvinning AS har tilbudt hyttesameiet separat søppelløsning til samme kilopris som det hotellet betaler.

Gressklipping:


Scandic hevder det tar 10 timer å klippe gresset og 16 timer å klippe kantene, totalt 26 timer. De krever 450 kr pr time slik at dette blir 26 timer x 450 kr = 11.700 kr per gress og kantklipping. Undertegnede har fulgt med på gressklipping og estimerer at det gjøres på 3 timer. Det er estimert at eksterne kan utføre dette på omtrent 1/3 av denne tiden og til tilsvarende timepris. Scandic hevder de vil klippe plen og kanter en gang i uken i sesongen. Scandic har tilbudt styreformannen at de kan redusere prisen for serviceavtalen med 50.000 kr hvis hyttesameiet selv står for gress og kantklipping. Det vil si at hyttesameiet betaler ca 70.000 kr for gress og kantklipping til Scandic uten at Scandic utfører noe av dette.

Utvendig vedlikehold:Scandic krever 215.931 kr per år for utvendig vedlikehold som inkluderer gress og kantklipping samt flere andre mindre tjenester. Det er estimert at dette kan utføres av eksterne for ca 60.000 kr. Det fremstår som at Scandic er ca 3 ganger så dyre som alternativene.

Innvendig vedlikehold:Scandic krever 68.400 kr per år for innvendig vedlikehold som er definert som «mindre innvendig vedlikehold som reparasjon av skuffer, skapdører, lamper etc». Det estimeres at dette kan utføres betydelig billigere hvis en kan betale timepris til andre eksterne for dette.

Hovedrenhold:Scandic krever 105.000 kr for hovedrenhold en gang per år. Scandic benytter to separate vaskefirma for utvask. Styret har mottatt tilbud fra disse på 47.250 kr for hovedrenhold hvilket er under halve prisen.

Rabatter: I henhold til den forrige serviceavtalen skulle hytteeierne motta rabatt på blant annet frokost der denne rabatten var definert til 75 kr rabatt for den til enhver tid gjeldende pris. Hvis man estimerer at hver andelseier spiste en frokost for 2 personer i året, tilsvarer denne rabatten en totalverdi på 75 kr x 2 x 490 andelseiere = 73.500 kr. Scandic tilbyr for neste avtale ingen slik frokostrabatt og stort sett kun de samme rabattene som de som er medlem i Scandic Friends mottar (alle andelseiere bør gå til anskaffelse av slikt gratis medlemskap).

Utvask:I henhold til den forrige serviceavtalen betalte andelseierne 550 kr per utvask. Scandic krever nå 750 kr per utvask. Styret har mottatt tilbud fra eksternt vaskefirma som Scandic benytter på 450 kr per utvask på fredager og noe dyrere andre dager, ca 600 kr.

Sum prisDe totale tjenestene som lå inne i den forrige serviceavtalen inkluderte resepsjon og administrasjon, avfallshåndtering, utvendig og innvendig vedlikehold, hovedrenhold, forsikring, TV lisens, TV kanaler, rabatter og utvask pris. Prisen for dette i henhold til den forrige serviceavtalen var 471.754 kr pr år hvilket var ansett å være høyt. I henhold til det nye tilbudet fra Scandic vil det nå bli 749.321 kr per år for de samme tjenestene. Estimat for å kjøpe disse tjenestene fra andre eksterne leverandører er 357.450 kr per år, det vil si under halve prisen og en besparelse på ca 400.000 kr per år for sameiet og 2 millioner kroner over en 5 års periode. Det er godt mulig at det tilkommer ytterligere kostnader ved å velge andre leverandører enn det som er estimert, men det skal mye til at det blir dyrere enn tilbudet fra Scandic.

Leveranse1) I den forrige serviceavtalen var det blant annet definert at andelseierne skulle få 75 kr rabatt på de til enhver tid gjeldende priser for frokost. Ingrid ble sjef i forkant av sommeren 2018, og andelseierne fikk etter dette ikke denne avtalte rabatten, bare for et par andelseiere som klaget og fikk dette refundert i


etterkant av sommeren 2018. 2) I den forrige serviceavtalen betalte hyttesameiet for at hotellet skulle klippe gresset en gang per uke. Gresset har ikke blitt klippet i henhold til avtalen og gresset har mange ganger vært meget høyt, inkludert sommeren 2018. Hyttesameiet har ikke fått noen kompensasjon for dette. 3) Hotellet stod for en del av maling av hyttene, og det ble sølt mye hvitmaling på sorte kanter, takrenner, vinduer og terrasser. Hotellet har ikke vært villig til å rette opp i dette.

VurderingStyret ser en stor fordel i å ha et godt forhold til hotellet og å få resepsjonstjenester fra hotellet, og på sikt er dette et mål. Derimot ser det ut til at Scandic forsøker å utnytte den posisjon de har til å kreve urimelig høye priser. Det fremstår som at det vil være en fordel å velge andre leverandører slik at Scandic innser at de ikke har monopol på å tilby disse tjenestene, og for at Scandic i fremtiden lettere vil kunne tilby tjenester til konkurransedyktige priser.

Alternative leverandører:Styret har vært i kontakt med en rekke andre leverandører og funnet leverandører av de nødvendige tjenester som resepsjonstjenester, vaktmestertjenester, gress og kantklipping, snømåking, avfallshåndtering, renhold, vaskeritjenester og internett/TV.

Resepsjonstjenester:Daglig leder i Tjøme Servicesenter som driver Circle K stasjonen ved Tjøme kirke har tilbudt å levere resepsjonstjenester ved å oppbevare nøkler, utføre inn/ut sjekking, oppbevare vårt lager av inventardeler, etterse hyttene etter bruk, supplere manglende gjenstander og tilby 24 timers service ved spesielle behov. De har videre også tilbudt å utføre gress og kantklipping samt en rekke andre vaktmestertjenester. Andelseierne vil da stoppe på Circle K og hente nøkler, samt levere de tilbake ved retur. Circle K har også tilbudt å bringe nøklene til hyttene mot en mindre betaling hvis det skulle være behov for dette. Scandic disponerer en del andeler i hyttene gjennom sin avtale med Rica og vil måtte hente og levere nøkler på Circle K. Dette vil for fremtiden underbygge for dem at de er tjent med å tilby resepsjonstjenester til en konkurransedyktig pris.

Konklusjon:Årsmøtet må vurdere om sameiet fremdeles ønsker en serviceavtale med Scandic til en tilsynelatende høy pris, eller om det er ønske om å bytte til andre leverandører.

Sak 1 – Circle K

Forslag 1:Årsmøtet vedtar at daglig leder hos Circle K på Tjøme, Thomas Låhne, skal få presentere seg for årsmøtet for å fortelle om de tjenestene han kan tilby.

Sak 2 - Serviceavtale

Det bes om at det stemmes over forslagene i følgende rekkefølge:

Forslag 1:Årsmøtet vedtar at styret skal inngå avtaler med andre leverandører enn hotellet for tjenestene for serviceavtale de neste 5 år.

Forslag 2:Årsmøtet vedtar at styret skal inngå avtaler med andre leverandører enn hotellet for tjenestene for serviceavtale ut 2019, og hvis styret ved slutten av året anser at leveransene i 2019 har gått bra, kan styret også inngå slike avtaler for 2020.


Forslag 3:Årsmøtet vedtar at styret skal inngå avtaler med andre leverandører enn hotellet for tjenestene for serviceavtale ut 2019.

Forslag 4:Årsmøtet vedtar at styret kan inngå en serviceavtale med hotellet som innebærer en betaling på maksimalt kr 300.000 ink. mva. per år som dekker de tjenester som hotellet har tilbudt i deres siste forslag per 28.2.19; resepsjon, avfallshåndtering, vaktmestertjenester inkludert gressklipping, utvendig vedlikehold og hovedrenhold. Det er estimert at man kan få disse tjenestene til 200.000 kr fra eksterne, men man er villig til å betale 300.000 kr til hotellet. Dette forslag kan vedtas selv om et av forslagene 1-3 er vedtatt. Scandic får da en tidsfrist for å akseptere tilbudet eller ikke, og hvis ikke inngås avtale med andre.

Forslag 5:Årsmøtet vedtar at styret kan inngå avtaler med andre aktører enn Scandic hvis Scandic ikke godtar å fakturere alle kostnader i henhold til medgåtte timer til timepris 400 kr ink mva.

Forslag 6:Årsmøtet vedtar at styret kan inngå avtaler med andre aktører enn Scandic hvis Scandic ikke godtar å fakturere alle kostnader i henhold til medgåtte timer til timepris 450 kr ink mva.

Sak 3 - Hovedrenhold

Hyttene bli vasket hver gang etter bruk. Ut fra den statistikk styret har fått, blir en hytte typisk brukt 11 uker per år. Hovedrenhold skal tilsvare en «flyttevask» for boliger som skifter eiere. Tidligere har vi hatt serviceavtaler der det ikke har blitt gjort hovedrenhold på 5 år, og det er kun i den forrige serviceavtalen at dette er spesifisert. Styret har aldri fått noen bekreftelse fra hotellet når dette har blitt utført, og styret kan ikke garantere at hovedrenhold har blitt utført de siste 5 år. Det må stilles spørsmål ved om det er behov for fullt hovedrenhold hvert år som koster 50.000 – 100.000 kr.

Forslag:Årsmøtet vedtar at hovedrenhold ikke utføres hvert år, men etter styrets skjønn, hvert 2-5 år. Dog kan enkeltelementer av hovedrenhold som vask av stretchlaken og annet utføres hvert år etter styrets skjønn.

Sak 4 – Parkeringsplass

Bakgrunn:Andelseierne har i henhold til de gjeldende dokumenter rett på 35 oppmerkede faste parkeringsplasser, en for hver hytte, som skal ligge fra nordsiden av hytte 3 og sydover slik styret og sameiets advokater ser det. Styret har igangsatt en rettslig prosess mot bortfester Rica for å få dette. Det kan være behov for å inngå forlik med Rica for å slippe en full rettssak. En utfordring har vært at styreleder har uttalt at han foretrekker parkeringsplasser lengst syd på parkeringsplassen fordi det der er mer skygge. Det bemerkes at styreleder har en hytte som ligger langt syd på området. Det anføres at det ikke vil være til sameiets beste å bytte bort rettighetene til parkeringsplasser nær hotellet mot parkeringsplasser lengts bort fra hotellet. Det understrekes at vi har en 120 års festerett til plasser nær hotellet, og at det vil være en meget stor beslutning å oppgi denne rett. Det har vært diskutert muligheten for å få 35 faste plasser pluss 35 gjesteplasser. Det bemerkes at det i fremtiden ikke nødvendigvis vil være betalparkering på parkeringsplassen og at gjesteplasser da ikke vil ha noen verdi.

Det bes om at de påfølgende forslag stemmes over i gitt rekkefølge.


Forslag 1:Årsmøtet vedtar at styret i det minste skal få Rica til å vedkjenne at andelseierne har rett til disse plassene nær hotellet som beskrevet ovenfor. Styret gis fullmakt til for en begrenset periode på 20 år å tilby Rica at andelseierne får 35 markerte faste plasser fra juni til august, beliggende hvor som helst på parkeringsplassen, samt ytterligere 35 gjesteparkeringsplasser.

Forslag 2:Årsmøtet vedtar at styret i det minste skal få Rica til å vedkjenne at andelseierne har rett til disse plassene nær hotellet som beskrevet ovenfor. Styret gis fullmakt til for en begrenset periode på 20 år å tilby Rica at andelseierne får 35 parkeringsplasser samt 35 gjesteparkeringsplasser, der ingen av plassene er fast markert.

Forslag 3:Årsmøtet vedtar at styret i det minste skal få Rica til å vedkjenne at andelseierne har rett til disse plassene nær hotellet som beskrevet ovenfor. Styret gis fullmakt til for en begrenset periode på 20 år å tilby Rica at andelseierne får 35 parkeringsplasser der ingen av plassene er fast markert.

Forslag 4:Årsmøtet vedtar at styret i det minste skal få Rica til å vedkjenne at andelseierne har rett til disse plassene nær hotellet som beskrevet ovenfor. Styret gis fullmakt til for en begrenset periode på 10 år å tilby Rica at andelseierne får 35 parkeringsplasser der ingen av plassene er fast markert.


6. VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER:

A. Som styreleder for [antall år] år foreslås:

[Navn] [Adresse]

B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås:

[Navn] [Adresse]

[Navn] [Adresse]

Styremedlemmer som ikke er på valg:

[Navn] [Adresse]

[Navn] [Adresse]

C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås:

1. [Navn] [Adresse]

2. [Navn] [Adresse]

3. [Navn] [Adresse]

4. [Navn] [Adresse]

D. Som valgkomité for 1 år foreslås:

[Navn] [Adresse]

[Navn] [Adresse]

[Navn] [Adresse]

E. Som [Navn]utvalg foreslås:

[Navn] [Adresse][Navn] [Adresse][Navn] [Adresse]

I valgkomiteen for Havna Skjærgårdspark Velforen.

havna.files.wordpress.com€¦ · web viewi tillegg kommer en ny avgift for kabel-tv på nok...

Documents