hệ số điều chỉnh giá đất

Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S TRẦN BÍCH VÂN

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page i

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ

rất tận tình của các thầy cô giáo, người thân trong gia đình, bạn bè. Tôi xin bày tỏ

lời cảm ơn chân thành tới những người đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi rất

nhiều trong quá trình thực hiện chuyên đề này.

Xin cảm ơn các thầy cô trong khoa Kinh Tế Phát Triển, cũng như các thầy cô

trong trường đã nhiệt tình giảng dạy, giúp đỡ tôi trong 4 năm học qua. Đặc biệt tôi

kính gởi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo Trần Bích Vân đã nhiệt tình định hướng,

góp ý và giúp đỡ tôi thực hiện chuyên đề tốt nghiệp này.

TP. Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 04 năm 2013

Sinh viên

Bùi Quang Tiến


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những số liệu sử dụng trong đề tài do cá nhân tự thu thập, không

sao chép từ bất kỳ nguồn nào khác.Nếu sai tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

TP.HCM ngày 31/ 3/ 2013

SV thực hiện đề tài

Bùi Quang Tiến


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page iii

NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

…………………………………………


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page iv

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………….……………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………….....

T.P Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 04 năm 2013

Giáo viên

Th.S Trần Bích Vân


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮC

Viết tắc Diễn giải

BĐS Bất động sản

CLCL Chất lượng còn lại

DT KV Diện tích khuôn viên

DT SXD Diện tích sàn xây dựng

ĐG Đơn giá

GT Giá trị

KHTL Khấu hao tích lũy

SV ĐT XDCT Suất vốn đầu tư xây dựng công trình

TĐHQ Tuổi đời hiệu quả

TS Tài sản


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page vi

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng Diễn giải Trang

Bảng 1.1 Quy định hệ sô hẻm của UBND TP. Hồ Chí Minh

Bảng 3.1 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Lê Văn Quới

Bảng 3.2 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Mã Lò

Bảng 3.3 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Đất Mới

Bảng 3.4 Chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định

trên đoạn đường Lê Văn Quới, Quận Bình Tân


trên đoạn đường Mã Lò, Quận Bình Tân


trên đoạn đường Đất Mới, Quận Bình Tân

Bảng 3.7 Đơn giá đất trung bình của các BĐS có diện tích tương đồng trên

ba đoạn đường khảo sát

Bảng 3.8 Bảng tỷ lệ điều chỉnh diện tích của các BĐS trên hai đoạn đường

khảo sát


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình Diễn giải Trang

Hình 1.1 Xác định cấp hẻm

Hình 1.2 Cách xác định vị trí hẻm

Hình 2.1 Bảng đồ quận Bình Tân

Hình 2.2 Bản đồ đường Lê Văn Quới

Hình 2.3 Bản đồ đường Mã Lò

Hình 2.4 Bản đồ đường Đất Mới


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page viii

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LY LUÂN VÊ THÂM ĐINH GIA VA PHƯƠNG PHAP

THÂM ĐINH GIA BÂT ĐÔNG SAN 2

1.1.BÂT ĐÔNG SAN 2

1.1.1. Khái niệm BĐS ....................................................................................... 2

1.1.2. Các thuộc tính của BĐS .......................................................................... 2

1.1.3. Đặc trưng của BĐS: ................................................................................ 2

1.2.THÂM ĐINH GIA BĐS 3

1.2.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS ................................................................ 3

1.2.2. Mục địch của thẩm định giá BĐS: .......................................................... 3

1.2.3. Cơ sở giá trị của TĐG BĐS .................................................................... 3

1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá BĐS .................................................... 3

1.3.HẺM VÀ CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIÊU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT TIÊN

THEO QUY ĐINH CỦA PHÁP LUÂT 5

1.3.1. Khái niệm hẻm ........................................................................................ 5

1.3.2. Phân loại hẻm .......................................................................................... 6

1.3.3. Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo

công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ............................. 6

1.3.4. Nguyên nhân cần phải tính toán hệ sô điều chỉnh .................................. 7

1.3.5. Y nghĩa của hệ số điều chỉnh .................................................................. 8

1.3.6. Một số cách tính hệ số điều chỉnh .......................................................... 8

CHƯƠNG 2: GIƠI THIỆU VÊ KHU VƯC ĐIÊU TRA VA BANG MÂU ĐIÊU

TRA 10

2.1.TÌNH HÌNH THI TRƯỜNG BĐS KHU VƯC HIỆN NAY 10


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page ix

2.1.1. Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ

Chí Minh ............................................................................................................. 10

2.1.2. Thị trường BĐS quận Bình Tân............................................................ 10

2.2.GIƠI THIỆU CAC ĐOẠN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU VA CAC BĐS KHAO

SÁT. . 12

2.2.1. Đường Lê Văn Quới. ............................................................................ 12

2.2.2. Đường Mã Lò ....................................................................................... 14

2.2.3. Đường Đất Mới. .................................................................................... 16

2.3.GIƠI THIỆU BANG MÂU ĐIÊU TRA 18

2.3.1. Bảng mẫu điều tra: ................................................................................ 18

2.3.2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị của BĐS trên các đoạn đường

Lê Văn Quới, đường Mã Lò và đường Đất Mới ................................................ 20

CHƯƠNG 3: XAC ĐINH GIA ĐÂT CỦA CAC CON ĐƯỜNG VA XÂY DƯNG

HỆ SỐ HẺM 21

3.1.BANG THỐNG KÊ SỐ LIỆU SAU KHI TÍNH TOAN RA ĐƠN GIA ĐÂT

CỦA CAC BĐS THU THÂP ĐƯỢC 22

3.1.1. Đường Lê Văn Quới: ............................................................................ 22

3.1.2. Đường Mã Lò ....................................................................................... 23

3.1.3. Đường Đất Mới: .................................................................................... 23

3.2.XAC ĐINH KHUNG GIA ĐÂT THEO GIÁ THI TRƯỜNG TRÊN ĐOẠN

ĐƯỜNG LÊ VĂN QUƠI, ĐƯỜNG MÃ LÒ, ĐƯỜNG ĐÂT MƠI: 24

3.2.1. Đường Lê Văn Quới: ............................................................................ 24

3.2.2. Đường Mã Lò: ...................................................................................... 24

3.2.3. Đường Đất Mới: .................................................................................... 25


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page x

3.3.SO SÁNH KẾT QUA NGHIÊN CỨU VƠI KHUNG GIA ĐÂT NHA NƯƠC

KHU VƯC QUÂN BÌNH TÂN DO UBNN T.P HỒ CHÍ MINH BAN HÀNH

NĂM 2013 25

3.3.1. Bảng giá đất Nhà nước quận Bình Tân năm 2013 ................................ 25

3.3.2. So sánh đơn giá đất thị trường và đơn giá đất Nhà nước ban hành ...... 26

3.4.XAC ĐINH HỆ SỐ CHÊNH LỆCH GIA ĐÂT GIỮA HẺM VÀ MẶT TIÊN

ĐƯỜNG LÊ VĂN QUƠI, MÃ LÒ VA ĐƯỜNG ĐÂT MƠI QUÂN BÌNH TÂN 28

3.4.1. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của các đoạn

đường khảo sát.................................................................................................... 28

CHƯƠNG 4: KẾT LUÂN VÀ KIẾN NGHI 42

4.1.KẾT LUÂN: 42

4.2.HẠN CHẾ CỦA ĐÊ TÀI: 42

4.3.GIAI PHÁP 42

4.4.KIẾN NGHI 43


SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page 1

LỜI MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài

Thị trường BĐS năm 2012 khép lại với nhiều sóng gió mà không có nhiều

khởi sắc. Cơn đóng băng thị trường từ năm 2011 tiếp tục lan rộng sang năm 2012

đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng suy kiệt. Thị trường BĐS đang chôn vùi

không biết bao nhiêu tiền của các doanh nghiệp, ngân hàng. Am đạm, trì trệ, đóng

băng, bất động…là những từ được nhắc đến để nói về thực trạng BĐS năm 2012.

Chưa bao giờ tần suất các cuộc hội thảo, kiến nghị giải cứu thị trường BĐS lại trở

nên rầm rộ như hiện nay. Trong cơn bĩ cực của thị trường kéo dài trong suốt 2 năm

qua đã chứng kiến hàng loạt những đòn nặng nền giáng vào thị trường vốn đã ảm

đạm, yết ớt. Một trong những nguyên nhân đó là do bong bóng BĐS làm cho giá trị

của BĐS trên thị trường không đúng với giá trị thật của nó. Vì vậy, việc xác định

đúng giá trị thật của một BĐS là một việc làm rất quan trọng và cũng không kém

phần khó khăn. Điều này đã dẫn đến sự cần thiết và phát triển mạnh mẽ của nghề

thẩm định giá trong thời gian qua.

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển của hoạt động

thẩm định giá BĐS, tôi lựa chọn đề tài ” Xác định giá đất theo giá thị trường và xây

dựng hệ số hẻm các đoạn đường Lê Văn Quới, Mã Lò, Đất Mới, quận Bình Tân”

nhằm góp phần củng cố kiến thức về lý luận và thực tiễn, đồng thời tạo ra được một

mức giá tham khảo của khu vực.

Mục tiêu nghiên cứu

Xác định giá trị đất thị trường của các đoạn đường Lê Văn Quới, đường Mã

Lò, đường Đất Mới, quận Bình Tân, đồng thời xác định hệ số hẻm trên các đoạn

đường đó.

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi ngiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là các nhà mặt tiền, nhà trong hẻm

đang rao bán, đang giao dịch hoặc đã giao dịch thành công trong khu vực phường

Bình Trị Đông A, quận Bình Tân.

Phạm vi nghiên cứu các nhà ở trên các trục đường Mã Lò, Lê Văn Quới, Đất

Mới quận Bình Tân.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu điều tra thị trường: phỏng vấn, khảo

sát thông tin về giao dịch BĐS. Sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để thu

thập dữ liệu, đưa ra các lập luận tính toán khoa học để ước tính.



CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LY LUẬN VÊ THÂM ĐINH GIA VA

PHƯƠNG PHAP THÂM ĐINH GIA BÂT ĐÔNG SẢN

1.1. BÂT ĐÔNG SẢN

1.1.1. Khái niệm BĐS

BĐS bao gồm đất đai tự nhiên và mọi tài sản, do con người tạo ra gắn liền

với mảnh đất đó. Đó là nhưng vật hữu hình nằm trên mặt đất , trong không trung

hoặc dưới lòng đất như nhà cửa, công trình kiến trúc và cơ sở hạ tầng.

Theo điều 174, Bộ luật dân sự 2005 thì: BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai;

nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do

pháp luật quy định.

1.1.2. Các thuộc tính của BĐS

Tính bât động sản: người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách khác là không

thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan

trọng là giá cả BĐS tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất

địa phương.

Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau.

Do vậy, giá của BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.

Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về

lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.

Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững

cao, đời sống kinh tế lâu dài.

1.1.3. Đặc trưng của BĐS:

Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tổng cung đất đai là cố định và việc cung

ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của

Nhà nước. Do đó giá cả BĐS luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung

hàng hóa BĐS kém co giãn so với giá.

Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao:thời gian giao

dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với các loại hàng hóa thông thường. Bởi vì, giao dịch

BĐS không hcir giao dịch chỉ riêng bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý

của BĐS đó nữa. Do vậy, chi phí giao dịch thường khá cao.

Khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt: tính thanh khoản kém do hàng hoá

BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá

thành tiền mặt chậm.

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: BĐS đóng vai trò quan trọng

đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên mọi sự biến động về

đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia. Do vậy,Nhà



nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng

và chuyển dịch BĐS.

1.2. THÂM ĐINH GIA BĐS

1.2.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS

- Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu

BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong

những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.

- Thẩm định giá BĐS là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao

gồm sự nhạy cảm tốt với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững

vàng, cũng như có những thông tin cần thiết.

1.2.2. Mục địch của thẩm định giá BĐS:

TĐG BĐS phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:

- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng

- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,

cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập. đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá,

hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh TS...

- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án,

đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

1.2.3. Cơ sở giá trị của TĐG BĐS

Giá thị trường làm cơ sở cho TĐG BĐS

“Giá trị thị trường của một TS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường vào thời điểm TĐG và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng

mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách

quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.

TĐG dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng

cao nhất và tốt nhất của BĐS, đó là yếu tố quan trọng để quyết định giá trị của BĐS.

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG BĐS:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi TĐG TS dựa vào công

dụng kinh tế hoặc các chức năng của TS hơn là khả năng được mua, được bán trên

thị trường của TS hoặc khi TĐG TS trong điều kiện thị trường không điển hình hay

không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường: giá trị sử dụng, giá trị bán tháo hay buộc bán,

giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị thanh lý, giá

trị đang hoạt động, giá trị thế chấp cho vay.

1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá BĐS



Tùy theo mục đích TĐG BĐS mà sử dụng phương pháp thẩm định cho phù

hợp. Đề tài nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu 2 phương pháp: phương pháp so

sánh và phương pháp chi phí.

1.2.4.1. Phương pháp so sánh giá bán

Cơ sở lý luận:

Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự được giao dịch

với giá trị của BĐS cần thẩm định có mối liên hệ với nhau.

Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.

Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản

trong các trường hợp tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường:

- Các tài sản có tính đồng nhất cao như: các căn hộ, các chung cư, các

dãy nhà cùng xây một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các

phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm

cửa hiệu.

- Đất trống.

- Dây chuyền máy móc thiết bị phổ biến: máy hàn, dây chuyền cắt

khuôn, tàu,..

- Các thương hiệu tương tự

Các bước tiến hành:

Bước 1: tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà

có thể so sánh với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…

Bước 2: tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và

đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.

Bước 3: lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp

Bước 4: phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn)

của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh ( tăng hoặc giảm

giá).

Bước 5: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định trên cơ sở giá bán có thể so sánh

được sau khi đã điều chỉnh.

Ưu, nhược điểm:

- Ưu điểm:

Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật

Giá được xác định căn cứ vào giá thực tế nên dễ được chấp nhận.

- Nhược điểm:

Phải có thông tin thị trường rõ ràng.



Các dữ liệu thu thập trong quá khứ: trong điều kiện thị trường biến động thì những

thông tin này có thể trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.

1.2.4.2. Phương pháp chi phí

Cơ sở lý luận:

- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định giá có thể được

đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.

- Chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế

Các trường hợp áp dụng

- BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt: bệnh viện, trường học,..

- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.

- Thẩm định giá cho các BĐS khác trong điều kiện không đủ thông tin để

thực hiện phương pháp so sánh.

Các bước tiến hành

Bước 1: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá, coi như miếng đất đó là đất

trống. Giả định rằng mục đích sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Bước 2: ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công

trình xây dựng trên miếng đất.

Bước 3: ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có

trên đất xét đến tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó đã được chia làm 3 loại:

giảm giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời bên ngoài, giảm giá lỗi thời chức năng.

Bước 4: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá.

Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm:

Dùng để định giá cho những BĐS rất ít hoặc không có mua bán trên thị trường,

những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập

Khắc phục hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực tiếp.

- Nhược điểm

Phải có kinh nghiệm chuyên môn về kết cấu xây dựng, xem xét bản vẽ thiết kế

Cần có kiến thức tính toán dự án, chi phí công trình xây dựng.

Ước tính khấu hao tích lũy khó chính xác.

1.3. HẺM VÀ CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIÊU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT

TIÊN THEO QUY ĐINH CỦA PHÁP LUẬT

1.3.1. Khái niệm hẻm

Theo từ điểm Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có

thể có núi hoặc tường cao. Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong



các đô thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi

từ đường chính vào.

Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường

đó và được đánh số theo trật tự số trên đường.

1.3.2. Phân loại hẻm

Hẻm cấp 1: là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường.

Các cấp hẻm còn lại: ( bao gồm hẻm cấp hai và cấp hẻm còn lại).

Hẻm cấp 2: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1.

Cấp hẻm còn lại: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.

Hình 1.1: Xác định cấp hẻm

1.3.3. Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo

công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với

hệ số vị trí cụ thể.

Bảng 1.1 Quy định hệ sô hẻm của UBND TP. Hồ Chí Minh



STT Loại hẻm Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

1 Hẻm cấp 1 0,5 0,4 0,3 0,2

2 Hẻm cấp 2 Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1

3 Cấp hẻm còn lại Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2

Vị trí hẻm:

- Ví trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi

măng.

- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi

măng.

- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê

tông, xi măng.

- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ nhất của hẻm mà

muốn vào vị trí đất đó phải đi qua.

Hình 1.2: Cách xác định vị trí hẻm

1.3.4. Nguyên nhân cần phải tính toán hệ sô điều chỉnh

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá

có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài

sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh ( tăng, giảm) mức giá đã

giao dịch thành công của tài sản so sánh, rồi sau đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài



sản so sánh. Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của

tài sản cần thẩm định giá là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh.

Như vậy, đối với thẩm định giá BĐS, do mỗi BĐS đều có những đặc thù

riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về BĐS cần

thẩm định rất nhiều yếu tố. Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở

khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức giá hợp lý

và có cơ sở.

1.3.5. Y nghĩa của hệ số điều chỉnh

Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá

theo phương pháp so sánh.

Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh. Việc tìm ra hệ số điều

chỉnh cho các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so

sánh trực tiếp.

Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các BĐS

mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó chọn

những BĐS tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định.

1.3.6. Một số cách tính hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh cặp

Chọn trong khu vực cần tính toán các BĐS được cho là tiêu biểu nhất và đại

diện được cho khu vực. Chọn ra hai BĐS hoàn toàn tương đồng, chỉ khác nhau về

yếu tố so sánh. Tiến hành so sánh cặp để tìm ra đơn giá bình quân cho cách tài sản

so sánh hoặc tìm ra hệ số điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm. Tuy nhiên, trong thực tế

không tồn tại hai BĐS hoàn toàn tương đồng để áp dụng phương pháp này. Do đó,

để tiến hành so sánh cặp trong thực tế ta tiến hành chọn hai BĐS khác nhau nhiều

yếu tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh. Đối với mỗi BĐS, tìm ra những

tài sản so sánh rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của BĐS này. Từ đó đưa ra hệ sô

điều chỉnh.

Phương pháp thống kê

Điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống kê để đưa ra những

hệ số thích hợp. Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có

trọng số.

Chạy các mô hình hồi quy

Chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS,… Nhưng theo

phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả

sẽ mang tính xác thực và khá thuyết phục người đọc.



Kết luận:

Qua các cơ sở lý thuyết đã nêu trên, ta thấy rằng có nhiều phương pháp được

sử dụng để thẩm định giá các tài sản. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp nhất là

hết sức cần thiết và quan trọng vì nó ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả đưa

ra.

Theo tình hình và kết quả khảo sát trên các tuyến đường Lê Văn Quới, Mã

Lò, Đất Mới, tôi quyết định lựa chọn phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

làm phương pháp chủ đạo trong quá trình thẩm định đơn giá các đoạn đường trên.



CHƯƠNG 2: GIƠI THIỆU VÊ KHU VỰC ĐIÊU TRA VA

BẢNG MÂU ĐIÊU TRA

2.1. TÌNH HÌNH THI TRƯỜNG BĐS KHU VỰC HIỆN NAY

2.1.1. Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ

Chí Minh

Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020

trở thành một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc văn hóa dân tộc và một trung tâm

kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan

trọng của nước ta ở phía nam với các nước trong khu vực và quốc tế.

Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100 m2/ người, trong đó đất giao

thông là 20 – 22 m2/ người, đất cây xanh 10 – 15 m2/ người và đất xây dựng công

trình phục vụ lợi ích công cộng là 5m2/ người. Các khu phát triển mới theo hướng

hiện đại hóa, văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làm việc và nghỉ ngơi giải trí cho

nhân dân.

Trong những năm qua, thành phố Hồ Chí Minh đã tập trung quy hoạch và

chỉnh trang lại đô thị nhằm đảm bảo phát triển bền vững, xây dựng đô thị hiện đại

kết hợp hài hòa giữa các yếu tố truyền thống với các kiến trúc tiên tiến trên thế giới.

Các quy định, cơ chế, chính sách của thành phố luôn hướng tới tạo sự thuận tiện cho

các nhà đầu tư vào lĩnh vực đại ốc, xây dựng để thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư

vào lĩnh vực này.

Thành phố cũng đã quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới như: Nam Sài

Gòn, Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Tây Bắc Củ Chi,… nhằm giãn dân từ nội thành để

mở rộng đô thị, giảm bớt sự quá tải của cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế trong nội

thành. Ngoài chủ trương giãn dân từ nội thành, chính quyền thành phố cũng tập

trung cải tạo các khu dân cư hiện hữu trong nội thành, quy hoạch sử dụng hiệu quả

diện tích đất eo hẹp trong nội thành. Điều đó thể hiện qua việc có rất nhiều dự án

khu dân cư, khu chung cư nằm xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu đã và đang

được triển khai góp phần tạo diện mạo mới cho thành phố xanh – sạch – đẹp, cải

thiện cảnh quan môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống cho đại bộ phận dân cư.

Mặc dù đã cố gắng thực hiện các giải pháp nhưng đến nay thành phố vẫn chưa thể

giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân.

2.1.2. Thị trường BĐS quận Bình Tân

Quận Bình Tân là đô thị mới được thành lập bao gồm 10 phường theo nghị

định 130/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính Phủ, từ Thị trấn An Lạc, xã Bình

Hưng Hoà, xã Bình Trị Đông và xã Tân Tạo của huyện Bình Chánh trước đây.

Trong những năm gần đây tốc độ đô thi hoá diễn ra khá nhanh, có phường hầu như

không còn đất nông nghiệp. Hiện nay nhiều mặt kinh tế-xã hội của quận phát triển

nhanh theo hướng đô thị.



Phía Bắc: giáp Quận 12, huyện Hóc Môn. Phía Nam: giáp Quận 8, xã Tân

Kiên, xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh). Phía Đông: Giáp quận Tân Bình, Quận 6,

Quận 8. Phía Tây: giáp xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Lê Minh Xuân (huyện Bình

Chánh).

Với sự quyết tâm của Đảng bộ, chính quyền các cấp, cùng các ban ngành

đoàn thể và nhân dân trên địa bàn, để quận Bình Tân phát triển văn minh hiện đại,

là một đô thị đẹp nằm ở ngõ phía Nam của thành phố thực hiện ngay công tác cải

tạo, chỉnh trang làm mới cơ sở hạ tầng, nâng cấp các con hẻm, đường phố.

Quận Bình Tân sẽ phát triển theo hai khu vực phía đông và phía tây quốc lộ

1A. Đây là nội dung qui hoạch chung của quận Bình Tân đến năm 2020 đã được

UBND TP.HCM phê duyệt.

.Hình 2.1: Bảng đồ quận Bình Tân

Thị trường BĐS ở Bình Tân trong những năm gần đây phát triển khá tốt. Thu

hút nhiều nhà đầu tư BĐS trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng các cao ốc

văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ chung cư cao cấp…



2.2. GIƠI THIỆU CAC ĐOẠN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU VA CAC BĐS

KHẢO SAT.

2.2.1. Đường Lê Văn Quới.

2.2.1.1. Vị Trí địa lý:

Đường Lê Văn Quới là đoạn đường khá dài, nằm trên địa bàn quận Bình

Tân, kéo dài từ ngã ba đường Mã Lò đến ngã tư Bốn Xã, tổng cộng cả con đường

có chiều dài khoảng 2,3km. Đường Lê Văn Quới tiếp giáp với các con đường:

đường Mã Lò, đường Gò Xoài, đường Đất Mới, đường Số 24A, đường Số 22,

đường Số 18, đường Số 14, đường Số 10, đường Trương Phước Phan, đường Số 8,

đường Miếu Bình Đông, đường Số 6, đường Số 4, đường Số 2, đường Hương Lộ 2.

Thuộc địa bàn phường Bình Hưng Hòa A, phường Bình Trị Đông A, phường Bình

Trị Đông của quận Bình Tân.

2.2.1.2. Vai trò & thực trạng phát triển kinh tế trên đoạn đường Lê Văn Quới,

quận Bình Tân

Đường Lê Văn Quới cũng là một đoạn đường giao thông khá quan trọng của

quận Bình Tân.

Trải dài dọc theo tuyến đường chủ yếu là các cửa hàng, bệnh viện, công ty và

văn phòng, trường học, cơ quan hành chính Nhà nước và tập trung một số chi nhánh

ngân hàng trong thành phố. Đoạn đường này có cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh, có

chợ Lê Văn Quới là nơi buôn bán chủ yếu của khu vực.

Hình 2.2: Bản đồ đường Lê Văn Quới

Nguồn: Vietbando.com



2.2.1.3. Đánh giá sơ lược các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Lê Văn

Quới, Quận Bình Tân

Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường Lê Văn Quới thuộc khu vực

quận Bình Tân, thu thập được 9 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, vị trí hẻm khác

nhau, với những mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau, cụ

thể như sau:

Nhà số 139 Lê Văn Quới, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân: Nhà mặt tiền 5m,

có cấu trúc 1 trệt, 1 gác lửng. BĐS có hình dáng tương đối đẹp, khá vuông vức. Đây

là một BĐS có mức diện tích thích hợp để kinh doanh buôn bán. Hiện tại chủ nhà

cũng đang kinh doanh các mặt hàng điện tử máy nghe nhạc, loa.

Nhà số 393 Lê Văn Quới, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt tiền

4,5m, có cấu trúc 1 trệt , 1 lầu.

Nhà số 340/16 Lê Văn Quới, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình

Tân : Nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 8m, khoảng cách từ nhà đến vị trí đầu hẻm khoảng

122m. Nhà cấp 3 có cấu trúc 1 trệt, 1 lầu, 1 sân thượng; kết cấu nhà xây tường gạch,

sàn bê tông cốt thép và mái bê tông cốt thép. BĐS này khá vuông vức, có chiều

rộng tới 8m, chiều dài khoảng 17m. Tuy nhiên theo quy hoạch của quận thì nhà này

bị ảnh hưởng lộ giới tới 4m nên giá trị của BĐS này cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Nhà số 366/17C Lê Văn Quới, khu phố 23, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình

Tân: nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 8m, khoảng cách từ nhà đến vị trí đầu hẻm khoảng

177m. Nhà cấp 3, có cấu trúc 1 trệt, 3 lầu; kết cấu nhà tường gạch, sàn bê tông cốt

thép và mái bê tông cốt thép. Thiết kế nội thất bên trong khá đẹp. BĐS này cũng

không bị quy hoạch.

Nhà số 366/29 Lê Văn Quới, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình

Tân: BĐS này có vị trí cùng hẻm với BĐS trên nhưng nằm gần cuối hẻm, khoảng

cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Lê Văn Quới khoảng 257m. Nhà cấp 4, 1 trệt;

kết cấu nhà vách gạch, mái tôn.

Nhà số 427/10 Lê Văn Quới, khu phố 5, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân:

nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 8m, khoảng cách từ nhà đến vị trí đầu hẻm khoảng 48m.

Nhà cấp 4, 1 trệt; kết cấu nhà vách gạch, mái tôn.

Nhà số 441/1A Lê Văn Quới, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân:

nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 6m, nằm ở vị trí gần đầu hẻm. Nhà cấp 3, có cấu trúc 1

trệt, 1 lửng, 2 lầu và 1 sân thượng; kết cấu nhà tường gạch, cột bê tông cốt thép, sàn

bê tông cốt thép và mái bê tông cốt thép. BĐS này có vị trí tiếp giáp với 2 hẻm xi

măng đều có lộ giới 6m. Theo như quy hoạch của UBND quận, thì sẽ mở rộng hẻm

tối thiểu là 2,92m. Do vậy, giá trị của BĐS này sẽ bị ảnh hưởng do có một phần đất

nằm trong vùng ranh lộ giới.

Hai BĐS còn lại nhà số381/19/6 Lê Văn Quới, khu phố 5, phường Bình Trị Đông

A, quận Bình Tân và nhà số 381/19/8 Lê Văn Quới, khu phố 5, phường Bình Trị



Đông A, quận Bình Tân. Hẻm cấp 1 và cấp 2 đều có lộ giới 6m. Hai BĐS này đều

là nhà cấp 4, có kết cấu đơn giản. Và hai BĐS này cũng tiếp giáp với 2 hẻm xi

măng có lộ giới 6m ở trước mặt và lộ giới 4m ở phía sau nhà. Theo quy hoạch thì

hai BĐS này cũng bị ảnh hưởng vì có phần đất nằm trong vùng ranh lộ giới.

Theo như thông tin, số liệu thu thập được thì hoạt động giao dịch mua bán nhà

mặt tiền ở đường Lê Văn Quới ở thời điểm hiện tại là không có, rất ít nhà mặt tiền ở

đường Lê Văn Quới rao bán. Vì vậy, thông tin thu thập được nhà mặt tiền chỉ có 2

BĐS rao bán.

Theo như thực tế khảo sát, với những BĐS sản nằm trong hẻm thì yếu tố ảnh

hưởng nhiều đến giá trị BĐS chính là độ rộng hẻm, dạng hẻm, cấp hẻm, vị trí hẻm,

chất liệu làm hẻm... còn yếu tố diện tích BĐS ảnh hưởng ít hơn so với các BĐS mặt

tiền.

Tóm lại, sau quá trình đánh giá sơ bộ của bản thân và tham khảo ý kiến của

các nhân viên môi giới BĐS về giá của BĐS trên đường Lê Văn Quới thì rút ra

những nhận xét sau:

- Yếu tố diện tích, đặc biệt là bề rộng mặt tiền ảnh hưởng khá nhiều đến các

BĐS tọa lạc ở mặt tiền đường.

- Những BĐS nằm ở hẻm lớn, sẽ có giá cao hơn các BĐS nằm ở hẻm có lộ

giới nhỏ hơn.

- Những BĐS nằm ở vị trí đầu hẻm sẽ có giá cao hơn các BĐS nằm ở vị trí

cuối hẻm.

2.2.2. Đường Mã Lò

2.2.2.1. Vị trí địa lý:

Đường Mã Lò là đoạn đường khá dài. Đường Mã Lò chạy dài từ Tỉnh Lộ 10

đến Tân Kỳ Tân Quý thuộc địa bàn quận Bình Tân, với tổng chiều dài khoảng

3,5km. Đây là một con đường có lộ giới không lớn và nằm trong diện quy hoạch,

mở rộng của UBND quận Bình Tân. Tuy khá dài nhưng toàn bộ con đường này đều

thuộc địa bàn của quận Bình Tân và tiếp giáp với các con đường: đường Chiến

Lược, đường Âp Chiến Lược, đường Hương Lộ 2, đường Ao Đôi, đường Lê Văn

Quới, đường Số 18B, đường số 2, đường Lô Tư, đường Tân Kỳ Tân Quý. Thuộc địa

bàn các phường Bình Trị Đông A, Bình Hưng Hòa A của quận Bình Tân.

2.2.2.2. Vai trò & thực trạng phát triển kinh tế trên đoạn đường Mã Lò, quận

Bình Tân

Đường Mã Lò là 1 đường nhỏ về lộ giới và được nằm trong quy hoạch mở

rộng của UBND quận. Đoạn đường Mã Lò cũng là nơi tập trung chủ yếu của các

trường học, bệnh viện, UBND phường,..



Hình 2.3: Bản đồ đường Mã Lò:


2.2.2.3. Đánh giá sơ lược các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Mã Lò,

Quận Bình Tân.

Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường Mã Lò thuộc khu vực quận Bình

Tân, thu thập được 7 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, vị trí hẻm khác nhau, với

những mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau, cụ thể như sau:

Nhà số 24 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: Nhà mặt

tiền, cấp 3, 1 trệt, 1 lầu. Kết cấu nhà vách gạch, sàn bê tông cốt thép, mái tôn. Nhà

có chiều rộng 4m, dài tới 18,47m; tuy nhiên phần sau nhà tiếp xúc với hẻm đất 4m

và phần trước nhà đều bị quy hoạch và mất một phần diện tích vào khoảng 39,3m2

nên sẽ giá trị BĐS này sẽ bị ảnh hưởng.

Nhà số 40 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt

tiền 4m, cấp 4, 1 trệt. BĐS này có hình dáng khá dài, tuy chiều rộng chỉ 4m nhưng



chiều dài lên tới 33,27m và diện tích tương đối lớn 136,4m2. Do đó, hình dáng của

BĐS này sẽ ảnh hưởng đến giá trị của nó.

Nhà số 52A Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt

tiền 3,15m, nhà cấp 4, 1 trệt, 1 lửng; kết cấu nhà tường gạch, sàn gỗ, mái tôn. Phía

mặt sau nhà tiếp giáp với hẻm xi măng 6m. Theo như quy hoạch của UBND quận

Bình Tân, thì sẽ mở rộng tới 6m tính từ tim đường, nên phần trước của BĐS này sẽ

bị mất hơn một phần nữa diện tích khoảng 29,58m2. Do đó giá trị của BĐS này

cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Nhà số 104 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt

tiền 4m, nhà cấp 4, có cấu trúc 1 trệt, 2 tầng; kết cấu nhà vách gạch, sàn bê tông cốt

thép, mái bê tông cốt thép. BĐS này cũng bị ảnh hưởng bởi quy hoạch của quận và

mất một phần diện tích khoảng 30,8m2.

Nhà số 379 Mã Lò, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân:

Nhà số 310/24 Mã Lò, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà

hẻm cấp 1, có lộ giới 5m, khoảng cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Mã Lò

khoảng 260m. Nhà cấp 3, 1 trệt, 2 tầng; có kết cấu vách gạch, sàn bê tông cốt thép,

mái bê tông cốt thép.

Nhà số 310/4F Mã Lò, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà

hẻm cấp 1, có lộ giới 5m, khoảng cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Mã Lò

khoảng 150m. Nhà cấp 4, 1 trệt, 1 gác lửng; kết cấu đơn giản. Chiều rộng của nhà

này khoảng 3,8m và chiều dài khoảng 7m, hình dáng khá vuông vức nhưng chủ nhà

không có sổ hồng.

Tóm lại, qua quá trình khảo sát thực tế và đánh giá các BĐS thu thập được, ta thấy:

- Yếu tố diện tích, đặc biệt là bề rộng mặt tiền đường ảnh hưởng khá nhiều đến các

BĐS tọa lạc ở mặt tiền đường.

- Các BĐS nằm trong phần bị ảnh hưởng quy hoạch thì giá trị của BĐS đó đều bị tác

động, một phần do tâm lý của chủ BĐS.

- Những BĐS nằm trong hẻm xi măng thì có giá trị cao hơn các BĐS nằm trong hẻm

đất hay hẻm trải đá.

2.2.3. Đường Đất Mới.

2.2.3.1. Vị trí địa lý:

Đất Mới là một đường khá nhỏ,có chiều dài khoảng 2km, được giới hạn bởi

hai đầu là hai đường Lê Văn Quới và đường Tỉnh Lộ 10. Trước đây, đường Đất Mới

có tên gọi là đường Bình Trị Đông. Nếu đi trên đường Đất Mới theo chiều từ đường

Tỉnh Lộ 10 đến đường Lê Văn Quới thì đường Đất Mới chỉ giao với hai đường là

đường Âp Chiến Lược và đường Hương Lộ 2, phía bên phải thuộc phường Bình Trị

Đông và bên trái thuộc phường Bình Trị Đông A.



2.2.3.2. Vai trò & thực trạng phát triển kinh tế trên đoạn đường Đất Mới,

quận Bình Tân Hình 2.4: Bản đồ đường Đất Mới


2.2.3.3. Đánh giá sơ lược các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Đất Mới,

Quận Bình Tân.

Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường Đất Mới thuộc khu vực quận

Bình Tân, thu thập được 8 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, vị trí hẻm khác nhau,

với những mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau, cụ thể như

sau:

Nhà số 108 Đất Mới, khu phố 17, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân: nhà mặt

tiền 3,97m; nhà cấp 3, 1 trệt, 1 lầu. với kết cấu vách gạch, sàn bê tông côt thép và

sàn gỗ, mái tôn. Cũng như các BĐS khác nằm trong khu này, phần phía trước nhà

cũng bị nằm trong vùng quy hoạch lộ giới và BĐS này bị mất một phần diện tích

khoảng 30m2.



Nhà số 131 Đất Mới, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt tiền 4m.

Mặt dù các BĐS này đều nằm ở vị trí mặt tiền nhưng đây không phải là một đường

lớn nên lợi thế kinh doanh cũng không thể hiện rõ nhiều như ở các đường sầm uất

khác.

Nhà số109/20 Đất Mới, khu phố 3, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà

hẻm cấp 1, có lộ giới 5m. Khoảng cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Đất Mới

khoảng 137m. Nhà cấp 4, 1 trệt, 1 lầu; có kết cấu tường gạch, sàn gỗ, mái tôn. Phía

bên nhà này cũng có tiếp giáp với hẻm xi măng khác, lộ giới 4,5m.

Nhà số 161/3A Đất Mới, khu phố 3, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà

hẻm cấp 1, có lộ giới 6m. Cảnh quan xung quanh nhà này có nghĩa trang nên sẽ ảnh

hưởng đến giá trị của BĐS này.

Nhà số 161/12 Đất Mới, khu phố 3, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà

hẻm cấp 1, có cùng hẻm với tài sản trên nhưng nằm đối diện. Nhà cấp 4, 1 trệt, mới

xây dựng. Cũng như BĐS trên thì BĐS này cũng chịu ảnh hưởng của cảnh quan

tương tự nên sẽ bị ảnh hưởng tới giá trị của BĐS.

Nhà số 343/7 Đất Mới, khu phố 4, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà

hẻm cấp 1, lộ giới 6m. Nhà cấp 4, 1 trệt. BĐS này có diện tích tương đối lớn và

hình dáng vuống vức, với chiều rộng dài tới 17,4m.

Nhà số 363/4 Đất Mới, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà hẻm cấp 1, lộ

giới 5m, nhà cấp 4, 1 trệt. Có diện tích khoảng 85m2 ( 5m x 17m).

2.3. GIƠI THIỆU BẢNG MÂU ĐIÊU TRA

2.3.1. Bảng mẫu điều tra:

2.3.1.1. Bản thân bất động sản:

Pháp lý: Pháp lý liên quan đến BĐS là một trong những yếu tố tác động lớn tới giá

trị của BĐS.

- Tình trạng pháp lý của BĐS

- Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép

xây dựng v.v.. hiện có.

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho

thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn

chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên

xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).

Hình dáng đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại

nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Tại TPHCM, với nhu cầu để ở, thì loại

kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất

là từ 15m-20 m. Với những diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn, thông thường mức giá

sẽ phải điều chỉnh giảm.



Chiều rộng, chiều dài: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn

một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Tại TPHCM, với nhu cầu để

ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu

thửa đất là từ 15m-20 m. Với những diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn, thông thường

mức giá sẽ phải điều chỉnh giảm

Kiến trúc: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với

thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

Công trình xây dựng: kết cấu nhà, diện tích sàn, chất lượng còn lại, đơn giá xây

dựng,…

Vị trí: Đây là một yếu tố quan trọng góp phần làm gia tăng giá trị của một BĐS nhà

ở.Đây được xem là yếu tố quan trọng nhất tác động tới giá trị bất động sản.Trong

phạm vi thẩm định giá nhà ở trên địa bàn TP.HCM yếu tố vị trí được đánh giá ở đây

bao gồm :

- Tọa lạc vị trí mặt tiền hay vị trí hẻm: Những BĐS nhà ở tọa lạc tại vị trí mặt

tiền thường có giá trị cao hơn nhiều so với các BĐS nhà ở có tính tương đồng

nhưng tọa lạc vị trí hẻm.Mức độ chênh lệch bao nhiêu là mục tiêu của đề tài

này.Câu trả lời sẽ được đề cập trong chương 3.

- Khoảng cách tới trung tâm thành phố: Nếu những yếu tố khác là tương đồng

thì những BĐS có khoảng cách tới trung tâm TP gần hơn thì sẽ có giá trị cao

hơn.Trung tâm TP được xác định là chợ Bến Thành.

- Đơn vị hành chính mà BĐS tọa lạc: Để minh chứng cho yếu tố này xin lấy ví

dụ minh họa.Hai BĐS nhà ở cùng nằm trên mặt tiền đường Hai Bà Trưng thì những

BĐS có đơn vị hành chính là Q1 có giá đất cao hơn những BĐS tương đồng nhưng

có đơn vị hành chính là Q3.Tuy nhiên, ảnh hưởng này không nhiều trong phạm vi

nhỏ.Chỉ có những khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thì yếu tố này khá rõ.

- Lộ giới đường: Đây là yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng lớn tới giá trị

BĐS.Thông thường BĐS tọa lạc tại những con đường rộng hơn sẽ có giá trị cao hơn

nếu giả định các yếu tố khác là tương đồng.

- Khoảng cách tới trục đường chính: Giả định các yếu tố khác tương đồng thì

khoảng cách tới trục đường chính càng gần thì giá trị BĐS càng cao.Trục đường

chính là trục đường mà từ đó tới BĐS là dễ dàng và thuận lợi nhất.

Hướng nhà: tùy thuộc vào sở thích, phù hợp với tuổi của người mua nhà.

2.3.1.2. Quy hoạch:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có

thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư

vào lĩnh vực BĐS nói riêng

2.3.1.3. Xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân

số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ



tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng

như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán

người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

2.3.2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị của BĐS trên các đoạn đường

Lê Văn Quới, đường Mã Lò và đường Đất Mới

Khảo sát thực tế trên đoạn đường Lê Văn Quới, đường Mã Lò và đường Đất

Mới, quận Bình Tân, ta nhận thấy giá trị của một BĐS trên ba đoạn đường này chịu

ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố, cụ thể như sau:

- Đây đều là các đoạn đường nằm trong khu vực đang phát triển và quy hoạch

của quận

- Các yếu tố về cảnh quan môi trường, điều kiện kinh doanh trên cùng một con

đường có khá nhiều nét tương đồng với nhau.

- Riêng đoạn đường Lê Văn Quới là đường lớn hơn 2 đoạn đường Mã Lò và

đường Đất Mới nên yếu tố mặt tiền ở đường Lê Văn Quới có tác động nhiều hơn

đến giá trị của BĐS. Vì vậy, những BĐS có bề rộng mặt tiền lớn hơn sẽ có nhiều lợi

thế kinh doanh hơn, góp phần làm tăng giá trị của BĐS.

- Vì các đoạn đường này nằm trong vùng quy hoạch, phát triển và mở rộng

đường của quận nên BĐS nào bị ảnh hưởng bởi quy hoạch lộ giới của đường sẽ có

giá trị cao hơn so với thực tế. Phần lớn là do tâm lý của chủ các BĐS này không

muốn bị mất đất nên đã rao giá không đúng với giá thực tế.

- Một yếu tố khác cũng tác động khá mạnh mẽ đến giá trị của BĐS ở trên các

đoạn đường này là yếu tố vị trí:

+ Các BĐS tọa lạc ở ngoài mặt tiền sẽ có giá trị cao hơn các BĐS ở trong

hẻm

+ Những BĐS tọa lạc ở những con hẻm có độ rộng lớn hơn sẽ có giá trị cao

hơn những BĐS nằm ở các hẻm có độ rộng nhỏ hơn.

+ BĐS nằm trong hẻm thông có giá trị cao hơn hẻm cụt có cùng bề rộng

+ Những BĐS nằm ở vị trí ngoài mặt tiền cùng nằm trên một đoạn đường sẽ

chịu ảnh hưởng như nhau của các yếu tố như an ninh khu vực, điều kiện kinh

doanh, cảnh quan môi trường sống, kết cấu cơ sở hạ tầng, giao thông, quy hoạch

tổng thể…

- Nhiều BĐS nằm ở đường Mã Lò có chiều dài hơn mức bình thường rất nhiều

nên yếu tố chiều dài cũng có tác động một phần đến giá trị của BĐS ở con đường

này.

- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng tác động đến giá trị của

một BĐS chính là yếu tố diện tích của một BĐS. Hầu hết, những BĐS có diện tích

lớn hơn sẽ có giá trị cao hơn.



Kết luận:

Qua việc thu thập dữ liệu, đánh giá tình trạng thực tế của địa phương dựa theo Bảng

khảo sát đưa ra ở trên, ta đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Yếu

tố vị trí, hệ số hẻm sẽ được đánh giá, phân tích định lượng cụ thể ở chương 3.



CHƯƠNG 3: XAC ĐINH GIA ĐÂT CỦA CAC CON ĐƯỜNG

VA XÂY DỰNG HỆ SỐ HẺM

3.1. BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU SAU KHI TÍNH TOAN RA ĐƠN GIA

ĐÂT CỦA CAC BĐS THU THẬP ĐƯỢC

3.1.1. Đường Lê Văn Quới:

Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị BĐS (Mục 1 –

II, Phụ lục) ta được đơn giá đất của các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Phan

Đăng Lưu như sau:

Bảng 3.1 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Lê Văn Quới

TT

Địa chỉ

Cấu trúc

DTKV

(m2)

DT SXD

(m2)

ĐG QSDĐ

VNĐ/ m2

1 139 Lê Văn Quới, Bình Trị

Đông, Bình Tân

nhà cấp 4, 1

trệt, 1 gác lửng 70 62 43.098.000

2

393 Lê Văn Quới, phường

Bình Trị Đông A, quận Bình

Tân

nhà cấp 4, 1

trệt, 1 lầu 80.2 140.8 42.115.000

3

340/16 Lê Văn Quới, khu

phố 11, phường Bình Hưng

Hòa A, quận Bình Tân

nhà cấp 3, 1

trệt, 1 lầu, 1

sân thượng

114.22 266.2 19.228.000

4

366/17C Lê Văn Quới, khu



nhà cấp 3, 1

trệt, 3 lầu 68 218.15 19.713.000

5




nhà cấp 4, 1

trệt 69.3 69.3 19.177.000

6

381/19/6 Lê Văn Quới, khu

phố 5, phường Bình Trị

Đông A, Q. Bình Tân

nhà cấp 4, 1

trệt 41.85 48.8 19.026.000

7


phố 5, phường Bình Trị


nhà cấp 4, 1

trệt 41.53 48.5 18.728.000

8


phố 5, P. Bình Trị Đông A,

Q. Bình Tân

nhà cấp 4, 1

trệt 58.7 36 17.418.000



9

441/1A Lê Văn Quới, khu

phố 6, P. Bình Trị Đông A,

Q. Bình Tân

nhà cấp 3, 1

trệt, 2 lầu, 1

lửng, sân

thượng

49.6 183.6 17.551.000

3.1.2. Đường Mã Lò

Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị BĐS (Mục 2-

II, Phụ lục) ta được đơn giá đất của các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Mã Lò

như sau:

Bảng 3.2 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Mã Lò

TT Địa chỉ Cấu trúc DTKV

(m2)

DT

SXD

(m2)

ĐG QSDĐ

VNĐ/ m2

1

24 Mã Lò, khu phố 1,

phường Bình Trị Đông

A, quận Bình Tân

nhà cấp 3, 1 trệt, 1 lầu 32.7 114.7 32.576.000

2


P Bình Trị Đông A, Q.

Bình Tần

nhà cấp 4, 1 trệt 136.4 105.4 25.951.000

3

52A Mã Lò, khu phố 1,



nhà cấp 4, 1 trệt, 1

lửng 28.0 28.0 32.069.000

4


P. Bình Trị Đông A, Q.

Bình Tân

nhà cấp 3, 1 trệt, 2 lầu 55.2 134.5 33.563.000

5

310/24 Mã Lò, khu

phố 6, phường Bình

Trị Đông A, quận Bình

Tân

nhà cấp 3, 1 tầng hầm,

1 trệt, 2 lầu 47.0 133.9 16.419.000

6

310/4F Mã Lò, khu

phố 6, phường Bình

Trị Đông A, quận Bình

Tân

nhà cấp 4, 1 gác lửng 26.6 26.6 15.792.000

3.1.3. Đường Đất Mới:

Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị BĐS (Mục 3-

II, Phụ lục) ta được đơn giá đất của các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Đất

Mới như sau:



Bảng 3.2 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Đất Mới

TT Địa chỉ Cấu trúc DTKV

(m2)

DT

SXD

(m2)

ĐG QSDĐ

VNĐ/ m2

1

108 Đất Mới, khu phố

17, phường Bình Trị

Đông, quận Bình Tân

nhà cấp 3, 1 trệt, 1 lầu 64.9 127 32.119.000

2

131 Đất Mới, phường

Bình Trị Đông A,

quận Bình Tân

nhà cấp 4 110 105 33.647.000

3

109/20 Đất Mới, khu

phố 3, P.Bình Trị

Đông A, Q.Bình Tân

nhà cấp 4, 1 trệt, 1 lầu 54.4 98.2 16.969.000

4

161/3A Đất Mới, khu

phố 3, P. Bình Trị


Nhà cấp 1, 1 trệt 57.1 83.2 16.462.000

5

161/12 Đất Mới, khu

phố 3, P. Bình Trị


nhà cấp 4, 1 trệt 79.3 70.2 16.786.000

6

363/4 Đất Mới,



Nhà cấp 4, 1 trệt 85 72 16.471.000

3.2. XAC ĐINH KHUNG GIA ĐÂT THEO GIÁ THI TRƯỜNG TRÊN

ĐOẠN ĐƯỜNG LÊ VĂN QUƠI, ĐƯỜNG MÃ LÒ, ĐƯỜNG ĐÂT MƠI:

3.2.1. Đường Lê Văn Quới:

Theo khảo sát thực tế, ta chỉ thu thập được 2 BĐS mặt tiền đường Lê Văn

Quới. Sau khi chiết trừ công trình xây dựng trên đất thì ta thấy đơn giá đất mặt tiền

trên đoạn đường này dao động từ 42.115.000VNĐ/ m2 đến 43.098.000VNĐ/m

2

Do các BĐS này cũng có nhiều đặc điểm khá tương đồng (cùng điều kiện

kinh doanh, cùng điều kiện pháp lý, cùng một khu vực quy hoạch, cùng yếu tố cảnh

quan môi trường…) nên ta có thể lấy giá trị trung bình cộng để tính ra khung giá đất

theo giá thị trường.

Khung giá đất đường Lê Văn Quới = (43.098.000+ 42.115.000)/2

= 42.606.000VNĐ/m2

3.2.2. Đường Mã Lò:

Trên đoạn đường này ta thu thập được 5 BĐS mặt tiền. Tuy nhiên, sau khi

tính toán ta thấy, BĐS số nhà 40 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận

Bình Tân có đơn giá đất thấp hơn so với các BĐS khác vì có chiều dài gấp đôi chiều



dài của các nhà bình thường, nên ta loại bỏ BĐS này. Và BĐS số nhà 379 Mã Lò,

khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân có giá thấp hơn các BĐS khác

do vị trí của nhà này nằm ở ngã ba Lê Văn Quới và Mã Lò, hướng nhà gần bị trực

xung với đường Lê Văn Quới nên ta cũng loại bỏ BĐS này.

Các BĐS trên đoạn đường này có đơn giá đất dao động từ 32.069.000

VNĐ/m2 đến 33.563.000 VNĐ/m

2. Các BĐS này khá tương đồng, có chiều rộng

mặt tiền tương đương, đều cũng chịu ảnh hưởng của quy hoạch nên ta xác định

khung giá đất bằng cách lấy trung bình cộng các đơn giá đất của các BĐS khảo sát

còn lại.

Khung giá đất đường Mã Lò = (32.069.000 + 32.576.000+ 33.563.000) / 3 =

32.736.000 VNĐ/m2

3.2.3. Đường Đất Mới:

Trên đoạn đường này, ta cũng chỉ thu thập được 2 BĐS mặt tiền. Theo khảo

sát thực tế thì đa số các mặt tiền đường Đất Mới có chiều rộng là 4m nên ta lấy BĐS

có mặt tiền 4m làm chuẩn.

Khung giá đất đường Đất Mới = (32.119.000 + 33.647.000) / 2 = 32.883.000

VNĐ/m2

3.3. SO SÁNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VƠI KHUNG GIA ĐÂT NHÀ

NƯƠC KHU VỰC QUẬN BÌNH TÂN DO UBNN T.P HỒ CHÍ MINH BAN

HANH NĂM 2013

3.3.1. Bảng giá đất Nhà nước quận Bình Tân năm 2013

So với năm 2012, Bảng giá đất năm 2013 về cơ bản vẫn giữ nguyên, chỉ bổ

sung hoặc điều chỉnh giá một số đường được nâng cấp, mới hoàn thành hoặc mới

đặt tên đường trong năm 2012. Bảng giá đất năm 2013 có 3.182 tuyến đường, đoạn

đường. Trong đó bổ sung giá cho 26 tuyến đường, đoạn đường. Lý do là tại quận

Tân Phú có 25 tuyến, đoạn đường trước đây là hẻm và nay đã đặt tên đường nên đã

được bổ sung giá vào Bảng giá đất năm 2013 và quận Thủ Đức có thêm 1 tuyến

đường mới mở là nhánh đường dẫn đến cầu vượt nút giao thông cầu Gò Dưa. Loại

bỏ giá 2 tuyến đường, đoạn đường tại quận 2 và huyện Hóc Môn. Sửa tên 10 tuyến

đường, đoạn đường do chia lại đường. Điều chỉnh giá 3 tuyến đường, đoạn đường

do nâng cấp tại quận Bình Tân, quận Tân Bình và quận 8.

Quyết định 61/QĐ-UBND ngày 22-12 về Ban hành quy định về giá các loại

đất trên địa bàn thành phố. Trong đó, đơn giá đất của tuyến đường Lê Văn Quới,

đường Mã Lò và tuyến đường Đất Mới thuộc địa bàn quận Bình Tân như sau:

- Đường Lê Văn Quới: 4.200.000 VNĐ/m2

- Đường Mã Lò: 3.500.000 VNĐ/m2

- Đường Đất Mới: 3.100.000 VNĐ/m2



3.3.2. So sánh đơn giá đất thị trường và đơn giá đất Nhà nước ban hành

Lê Văn Quới là một đường lớn hơn hai con đường còn lại là Mã Lò và Đất

Mới nên ta cũng thấy được Nhà nước công bố đơn giá đất trên tuyến đường Lê Văn

Quới lớn hơn nhiều so với đường Mã Lò và đường Đất Mới. Còn đơn giá giữa hai

đường Mã Lò và Đất Mới thì chênh lệch nhau không nhiều lắm.

Mức độ chênh lệch giữa đơn giá đất thị trường và đơn giá đất Nhà nước quy định

được trình bày ở bảng sau:

Bảng 3.4 Chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên đoạn đường

Lê Văn Quới, Quận Bình Tân

TT Địa chỉ DT Đất

(m2)

ĐG QSDĐ

(VNĐ/m2)

ĐG Đất NN

(VNĐ/m2)

Tỷ lệ

chênh

lệch (lần)

1 139 Lê Văn Quới, Bình Trị

Đông, Bình Tân 70 43.098.000

4.200.000

10,3

2


Bình Trị Đông A, quận

Bình Tân

80.2 42.115.000 10,0




Mã Lò, Quận Bình Tân


Đất Mới, Quận Bình Tân


(m2)

ĐG QSDĐ

(VNĐ/m2)

ĐG Đất NN

(VNĐ/m2)

Tỷ lệ

chênh

lệch (lần)

1

108 Đất Mới, khu phố 17,

phường Bình Trị Đông,

quận Bình Tân

64.9 32.119.000

3.100.000

10,4

2 131 Đất Mới, phường Bình

Trị Đông A, quận Bình Tân 120 33.647.000 10,9

Đoạn đường Lê Văn Quới có giá đất thực tế cao hơn giá đất Nhà nước quy

định chênh lệch từ 10,0 đến 10,3 lần.

Đoạn đường Mã Lò có giá đất thực tế cao hơn giá đất Nhà nước quy định

chênh lệch từ 9,2 đến 9,6 lần.


(m2)

ĐG QSDĐ

(VNĐ/m2)

ĐG Đất NN

(VNĐ/m2)

Tỷ lệ

chênh

lệch (lần)

1


phường Bình Trị Đông A,

quận Bình Tân

32.7 32.576.000

3.500.000

9,3

2

40 Mã Lò, khu phố 1, P

Bình Trị Đông A, Q. Bình

Tần

136.4 25.951.000 7,4

3



quận Bình Tân

28.0 32.069.000 9,2

4

104 Mã Lò, khu phố 1, P.

Bình Trị Đông A, Q. Bình

Tân

55.2 33.563.000 9,6



Đoạn đường Đất Mới có giá đất thực tế cao hơn giá đất Nhà nước quy định

chênh lệch từ 10,4 đến 10,9 lần.

Từ thực tế trên cho thấy rõ ràng khung giá đất mà Nhà nước quy định tuyệt

nhiên không thể nào sánh được với giá đất thực tế, nhất là trong lúc thị trường BĐS

đang hồi chuyển biến như hiện nay. Vì thế việc điều tra, khảo sát giá đất một khu

vực nào đó rất hữu ích cho việc xác định giá trị của BĐS một cách chính xác, phù

hợp với giá trị thị trường.

Như vậy, tùy vào mục tiêu vận dụng mà người ta sử dụng giá đất theo thị trường

hoặc theo giá Nhà nước công bố:

- Giá đất nhà nước công bố: tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng

đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua

đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; tính giá trị quyền sử dụng đất khi

giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền

sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp

cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền

sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ; tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát

triển kinh tế; tính bồi thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người vi

phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.

- Giá đất thực tế: dùng cho mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng, cho các

mục đích mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ và các giao dịch khác về đất có liên

quan đến thị trường...

3.4. XAC ĐINH HỆ SỐ CHÊNH LỆCH GIA ĐÂT GIỮA HẺM VÀ MẶT

TIÊN ĐƯỜNG LÊ VĂN QUƠI, MÃ LÒ VA ĐƯỜNG ĐÂT MƠI QUẬN BÌNH

TÂN

3.4.1. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của các đoạn

đường khảo sát

3.4.1.1. Xác định hệ số điều chỉnh diện tích cho các BĐS ở vị trí mặt tiền đoạn

đường khảo sát

Các BĐS khảo sát tọa lạc ở vị trí mặt tiền đường Lê Văn Quới, đường Mã Lò

và đường Đất Mới đều có giấy tờ pháp lý hợp lệ, chịu ảnh hưởng của các yếu tố

cảnh quan, môi trường như nhau, được hưởng những lợi thế về kinh doanh cũng khá

giống nhau trên cùng một con đường.

Các BĐS cùng nằm trên một con đường thì đều chịu ảnh hưởng quy hoạch lộ giới

chung của đường đó. Thực tế thì do ảnh hưởng của quy hoạch và bồi thường theo

giá nhà nước nên khi tính đơn giá đất theo thì trường thì giá bị đẩy lên cao hơn

nhiều so với giá thực tế. Điều này cũng dễ hiểu một phần do tâm lý của người dân

và chúng ta cần phải thương lượng giá bán xuống trong quá trình giao dịch.

Các BĐS này nằm trong cùng một khu vực thì ảnh hưởng chung của các cơ sở hạ

tầng nên sẽ không khác nhau nhiều về yếu tố này.



Do vậy, xét một cách tương đối, các BĐS nằm ngoài mặt tiền đường này khá tương

đồng nhau về các yếu tố kể trên, nên chỉ có một yếu tố ta cần phải xem xét đến, đó

chính là yếu tố quy mô diện tích. Mỗi BĐS chắc chắn sẽ khác nhau về diện tích.

Vì những lý lo trên, ta sẽ áp dụng phương pháp so sánh cặp để tìm ra hệ số

cho yếu tố diện tích ở hai khu vực khảo sát này.

Từ số liệu thực tế khảo sát, những BĐS tọa lạc ở mặt tiền hai đoạn đường

khảo sát có mức diện tích từ 38m2 đến gần 100 m2.

Ta phân chia diện tích các BĐS tọa lạc ở mặt tiền đường Lê Văn Quới ra các

khung diện tích 40m2 - 60m2, 60m2 - 80m2, 80m2- 120m2.

Tương tự, đối với các BĐS mặt tiền đường Mã Lò, ta phân chia ra các khung

diện tích 20m2- 50m2, 50m2- 80m2.

Đối với các BĐS mặt tiền đường Đất Mới, ta phân chia ra các khung diện

tích 50m2- 70m2, 70m2- 90m2

Đối với những BĐS có mức diện tích tương đồng nhau, ta lấy đơn giá đất

theo đơn giá trung bình cộng. Ta thống kê ở bảng sau:

Bảng 3.7 Đơn giá đất trung bình của các BĐS có diện tích tương đồng trên ba đoạn đường

khảo sát

Đường Địa chỉ DT Đất

(m2)

ĐG Đất

(VNĐ/m2)

ĐG Đất

Trung Bình

(VNĐ/m2)

Lê Văn Quới

340/16 Lê Văn Quới, khu phố 11,

phường Bình Hưng Hòa A, quận

Bình Tân

114.22 19.228.000 19.228.000

366/29 Lê Văn Quới, khu phố 11,


Bình Tân

69.3 19.177.000

19.445.000 366/17C Lê Văn Quới, khu phố 23,


Bình Tân

68 19.713.000

427/10 Lê Văn Quới, khu phố 5, P.

Bình Trị Đông A, Q. Bình Tân 58.7 19.026.000

18.877.000

441/1A Lê Văn Quới, khu phố 6, P.


Mã Lò

40 Mã Lò, khu phố 1, P Bình Trị

Đông A, Q. Bình Tần 136.4 25.951.000 25.951.000

104 Mã Lò, khu phố 1, P. Bình Trị

Đông A, Q. Bình Tân 55.2 33.563.000 33.563.000



Đường Địa chỉ DT Đất

(m2)

ĐG Đất

(VNĐ/m2)

ĐG Đất

Trung Bình

(VNĐ/m2)

24 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình

Trị Đông A, quận Bình Tân 32.7 32.576.000

32322500 52A Mã Lò, khu phố 1, phường

Bình Trị Đông A, quận Bình Tân 28.0 32.069.000

Đất Mới

109/20 Đất Mới, khu phố 3, P.Bình

Trị Đông A, Q.Bình Tân 54.4 16.969.000

16715500 161/3A Đất Mới, khu phố 3, P.


161/12 Đất Mới, khu phố 3, P. Bình

Trị Đông A, Q. Bình Tân 79.3 16.786.000

16628500 363/4 Đất Mới, phường Bình Trị

Đông A, quận Bình Tân 85 16.471.000

Giữa hẻm và mặt tiền này nằm ở cùng đoạn đường nên có cùng điều kiện

môi trường sống. Về hình dáng thì các lô đất này có hình dáng tương đồng nhau, đất

khá là vuông vắn. Về hướng nhà, đây là yếu tố phụ thuộc vào thị hiếu và sở thích

của người mua, mặt khác, giữa hẻm và mặt tiền thì hướng nhà chắc chắn sẽ không

tương đồng nên yếu tố này được bỏ qua trong quá trình so sánh cặp. Chỉ còn yếu tố

diện tích là khác nhau giữa BĐS trong hẻm và ngoài mặt tiền đường nên ta chỉ tiến

hành điều chỉnh yếu tố diện tích ở ngoài mặt tiền sao cho tương đồng trong hẻm

trước khi tiến hành so sánh cặp xác định hệ số điều chỉnh hẻm.

Như vậy, đối với những mức diện tích được cho là phù hợp nhất với đặc thù

của từng tuyến đường (đã phân tích các khung diện tích ở trên), ta chọn tỷ lệ cho

mức diện tích này là 100% và điều chỉnh cho các mức diện tích khác. Ta có bảng tỷ

lệ điều chỉnh giữa các mức diện tích như sau :

Bảng 3.8 Bảng tỷ lệ điều chỉnh diện tích của các BĐS trên hai đoạn đường khảo sát

Đường Quy mô

diện tích (m2)

ĐG Đất Trung Bình

(VNĐ/m2)

Tỷ lệ

(%)

Lê Văn Quới

40 m2 - 60m2 18.877.000 1.0000

60m2 - 80m2 19.445.000 1.0301

80m2 - 120m2 19.228.000 1.0186

Mã Lò 20m2 - 50m2 32.322.500 0.9630

50m2 - 80m2 33.563.000 1.0000

Đất Mới 50m2 - 70m2 16.715.500 1.0000

70m2 - 90m2 16.628.500 0.9948



3.4.1.2. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Lê Văn Quới

Khi xác định tỷ lệ điều chỉnh vị trí giữa hẻm và mặt tiền đường của các BĐS,

ta quy ước, chọn BĐS trong hẻm làm chuẩn (TS TĐG) và lấy tỷ lệ là 100%.

Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (8m) – mặt tiền

Cặp 1:

Hai BĐS này có mức diện tích chênh lệch nhau khá nhiều, ta áp dụng bảng

tỷ lệ điềuchỉnh diện tích ở trên (bảng 3.7) để tiến hành điều chỉnh. Chọn BĐS có

diện tích 60m2- 80m2 làm BĐS TĐG (tỷ lệ 100%), BĐS 393 Lê Văn Quới, phường

Bình Trị Đông A, quận Bình Tân là TSSS ta cầnđiều chỉnh, tỷ lệ là 98,88%

%TSTĐ - %TSSS 100%-98,88%

Tỷ lệ điều chỉnh diện tích = ---------------------------- = -------------- = 1,13%

%TSSS 98,88%

Địa chỉ



Tân

366/29 Lê Văn Quới, khu phố

11, phường Bình Hưng Hòa


Vị trí Mặt tiền Hẻm 8m

Diện tích (m2) 80.2 69.3

ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 19177000

Tỷ lệ 0.988840319 1

Tỷ lệ điều chỉnh 0.01129

Mức điều chỉnh

(VNĐ) 475294

ĐG Đất sau điều chỉnh

(VNĐ/m2) 42590294

Hệ số hẻm-mặt tiền 0.450266907

Cặp 2:

Hai BĐS nàu có mức diện tích cũng chênh lệch nhau nhưng không nhiều

lắm, theo đánh giá cá nhân, BĐS mặt tiền số nhà 139 Lê Văn Quới, Bình Trị Đông,

Bình Tân chiếm tỷ lệ 101,1%, BĐS hẻm 8m số 340/16 Lê Văn Quới, khu phố 11,

phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân làm chuẩn , tỷ lệ 100%. Áp dụng công

thức trên ta được:



Địa chỉ 139 Lê Văn Quới, Bình Trị

Đông, Bình Tân





Diện tích (m2) 70 114.22

ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19228000

Tỷ lệ 1.011285625 1

Tỷ lệ điều chỉnh -0.01116


(VNĐ) -480960

ĐG đất sau điều chỉnh

(VNĐ/m2) 42617040


Cặp 3:

Hai BĐS này có mức diện tích khá tương đồng nhau, nên ta không cần phải

tìm ra tỷ lệ điều chỉnh. Như vậy, giữa hai BĐS này chỉ còn khác nhau yếu tố vị trí

giữa hẻm và mặt tiền. Áp dụng so sánh cặp ta được bảng dưới:


Đông, Bình Tân





Diện tích (m2) 70 69.3

ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19177000


Các BĐS thu thập được đều tọa lạc trong hẻm 8m nên ta chỉ tính hệ số hẻm 8

– mặt tiền trên đường Lê Văn Quới, sau khi so sánh cặp, lấy bình quân của hai hệ số

hẻm8- mặt tiền trên ta được:

Hệ số hẻm 8m- mặt tiền đường Lê Văn Quới: (45,03% + 45,12% + 44,5%)/3

= 44,88%

Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (trên 8m) – mặt tiền

Cặp 1:







Đông, Bình Tân




Vị trí Mặt tiền Hẻm >8m

Diện tích (m2) 70 68

ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19.713.000


Cặp 2:




Địa chỉ



Tân





Diện tích (m2) 80.2 68

ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 19.713.000


Cặp 3:

Hai BĐS này có diện tích chênh lệch nhau không nhiều và với diện tích

trong khoảng này thì đơn giá không thay đổi nhiều nên chúng khá tương đồng. Như

vậy, giữa hai BĐS này chỉ còn khác nhau yếu tố vị trí giữa hẻm và mặt tiền. Áp

dụng so sánh cặp ta được bảng dưới:


Đông, Bình Tân


5, P. Bình Trị Đông A, Q.

Bình Tân



ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19.026.000


Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (trên 8m) – mặt tiền đường Lê Văn Quới (45,74% +

46,8% + 44,15%)/3 = 45,56%

Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (6,3m) – mặt tiền

Cặp 1:

Hai BĐS này có mức diện tích chênh lệch nhau khá nhiều, ta áp dụng bảng

tỷ lệ điều chỉnh diện tích ở trên để tiến hành điều chỉnh. Chọn BĐS có diện tích



40m2- 60m

2 làm BĐS TĐG (tỷ lệ 100%), BĐS 139 Lê Văn Quới, Bình Trị Đông,

Bình Tân là TSSS ta cầnđiều chỉnh, tỷ lệ là 103%


Đông, Bình Tân

441/1A Lê Văn Quới, khu phố


Bình Tân

Vị trí Mặt tiền Hẻm 6,3m


ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 18.728.000

Tỷ lệ 1.030089527 1



(VNĐ) -1258918


(VNĐ/m2) 41839082


Cặp 2:

Hai BĐS này có mức diện tích cũng chênh lệch nhau khá nhiều, theo đánh

giá cá nhân, BĐS mặt tiền số nhà 393 Lê Văn Quới chiếm tỷ lệ 101,8%, BĐS hẻm

6,3m số 441/1A Lê Văn Quới làm chuẩn , tỷ lệ 100%. Áp dụng công thức trên ta

được:

Địa chỉ



Tân

441/1A Lê Văn Quới, khu phố


Bình Tân


Diện tích (m2) 80.2 49.6

ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 18.728.000

Tỷ lệ 1.018 1



(VNĐ) -744666


(VNĐ/m2) 41370334


Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (6,3m) - mặt tiền đường (44,76%+44,47%)/2=

44,61%

Hệ số hẻm cấp 2 vị trí 1 (5,77m) – mặt tiền

Cặp 1:




Đông, Bình Tân


phố 5, phường Bình Trị Đông

A, Q. Bình Tân

Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 2

Diện tích (m2) 70 41.85

ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 17418000

Tỷ lệ 1.0301 1



(VNĐ) -1258918


(VNĐ/m2) 41839082


Cặp 2:


Đông, Bình Tân



A, Q. Bình Tân


Diện tích (m2) 70 41.53

ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 17.551.000

Tỷ lệ 1.0301 1



(VNĐ) -1258918


(VNĐ/m2) 41839082


Cặp 3:

Địa chỉ



Tân



A, Q. Bình Tân


Diện tích (m2) 80.2 41.85

ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 17418000

Tỷ lệ 1.0186 1



(VNĐ) -768794


(VNĐ/m2) 41346206




Từ ba cặp so sánh trên, ta xác định hệ số hẻm – mặt tiền bằng cách lấy trung

bình cộng của ba cặp.

Hệ số hẻm cấp 2 vị trí 1 (5,77m) – mặt tiền đường: ( 41,63%+41,95%+42,13%)/3 =

41,9%

3.4.1.3. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Mã Lò:

Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (>5m)- mặt tiền:

Cặp 1:

Địa chỉ 104 Mã Lò, khu phố 1, P. Bình

Trị Đông A, Q. Bình Tân

310/24 Mã Lò, khu phố 6,


quận Bình Tân


Diện tích (m2) 55.2 47.0

ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.563.000 16.419.000

Tỷ lệ 1.038378838 1



(VNĐ) -1240500


(VNĐ/m2) 32322500


Cặp 2:

Địa chỉ



quận Bình Tân



quận Bình Tân


Diện tích (m2) 28.0 47.0

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.069.000 16.419.000


Cặp 3:

Địa chỉ

24 Mã Lò, khu phố 1, phường


Tân



quận Bình Tân


Diện tích (m2) 32.7 47.0

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.576.000 16.419.000




Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 ( >5m)- mặt tiền đường Mã Lò: ( 50,8% + 51,2% +

50,4%)/3 = 50,8%

Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 2 (5m)- mặt tiền:

Cặp 1:

Địa chỉ 104 Mã Lò, khu phố 1, P. Bình

Trị Đông A, Q. Bình Tân

310/4F Mã Lò, khu phố 6,


quận Bình Tân


Diện tích (m2) 55.2 26.6

ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.563.000 15.792.000

Tỷ lệ 1.038378838 1



(VNĐ) -1240500


(VNĐ/m2) 32322500


Cặp 2:

Địa chỉ

52A Mã Lò, khu phố 1, phường


Tân



quận Bình Tân


Diện tích (m2) 28.0 26.6

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.069.000 15.792.000


Cặp 3:

Địa chỉ

24 Mã Lò, khu phố 1, phường


Tân



quận Bình Tân


Diện tích (m2) 32.7 26.6

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.576.000 15.792.000


Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 2 (5m)- mặt tiền đường Mã Lò: (48,86% + 49,24% +

48,48%) = 48,86%



3.4.1.4. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Đất Mới:

Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (5,79-6,3m)- mặt tiền:

Cặp 1:

Địa chỉ


phường Bình Trị Đông, quận

Bình Tân

161/3A Đất Mới, khu phố 3, P.

Bình Trị Đông A, Q. Bình Tân


Diện tích (m2) 64.9 57.1

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16.462.000


Cặp 2:

Cặp 3:

Địa chỉ 131 Đất Mới, phường Bình

Trị Đông A, quận Bình Tân

161/12 Đất Mới, khu phố 3, P.



Diện tích (m2) 110 79.3

ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.647.000 16.786.000


Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (5,79-6,3m)- mặt tiền đường Đất Mới: ( 51,25% +

52,26%+49,89) = 51,13%

Địa chỉ



Bình Tân

161/12 Đất Mới, khu phố 3, P.



Diện tích (m2) 64.9 79.3

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16.786.000




Hệ số hẻm 5m- mặt tiền

Cặp 1:

Địa chỉ



Bình Tân

109/20 Đất Mới, khu phố 3,

P.Bình Trị Đông A, Q.Bình

Tân


Diện tích (m2) 64.9 54.4

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16969000


Cặp 2:

Địa chỉ 131 Đất Mới, phường Bình Trị

Đông A, quận Bình Tân

363/4 Đất Mới, phường Bình



Diện tích (m2) 110 85

ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.647.000 16471000


Cặp 3:

Địa chỉ



Bình Tân

363/4 Đất Mới, phường Bình



Diện tích (m2) 64.9 85

ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16471000

Tỷ lệ 1.005 1



(VNĐ) -159796


(VNĐ/m2) 31959203.98


Hệ số hẻm 5m- mặt tiền đường Đất Mới: (52,83% + 48,95% + 51,53%)/3 = 51,1%



Khoảng cách vị trí hẻm của một số tài sản:

Địa chỉ







ĐG Đất (VNĐ/m2) 19228000 19177000

Khoảng cách đến mặt tiền 122 257

Hệ số hẻm 8m - mặt tiền 45,12% 44,5%

Ta thấy, cứ vào sâu thêm 135m thì giá giảm xuống 0,62%, tức là trung bình 1m

giảm 0,0046%.

Kết luận:

Bảng so sánh đơn giá thị trường so với giá Nhà nước:

Đường Giá thị trường (đồng) Giá Nhà nước (đồng) Chênh lệch (lần)

Lê Văn Quới 42.606.000 4.200.000 10,14

Mã Lò 32.736.000 3.500.000 9,35

Đất Mới 32.883.000 3.100.000 10,6

Đánh giá mức độ chênh lệch so với giá nhà nước: mức giá thực tế chênh lệch khá

lớn so với giá nhà nước ban hành. Các mức giá này đều có xu hướng là nếu mức giá

nhà nước cao thì giá thị trường cao.

Bảng hệ số hẻm của các đường:

Đường Lê Văn Quới Vị trí 1 (>8m) Vị trí 1 (8m) Vị trí 1 (6,3m) Vị trí

1(5,77m)

Hẻm cấp 1 45,56% 44,88% 44,61% -

Hẻm cấp 2 - - - 41,9%

Đường Mã Lò Vị trí 1 (>5m) Vị trí 2 (5m)

Hẻm cấp 1 50,8% 48,86%

Đường Đất Mới Vị trí 1 (5,79-6,3m) Vị trí 2 (4-5m)

Hẻm cấp 1 51,13% 51,1%

Nhận xét về hệ số hẻm – mặt tiền tính toán được so với hệ số do nhà nước

ban hành:



So sánh hệ số hẻm ở con đường này với hệ số hẻm nhà nước quy định ta thấy

rằng có sự tương đồng so với bảng hệ số do nhà nước ban hành: ở hẻm cấp 1 vị trí 1

thì hệ số khá gần với hệ số nhà nước, mức chênh lệch này chứng tỏ rằng vị trí mặt

đường luôn có lợi thế hơn vị trí hẻm khoảng 2 đến 2,2 lần.

Giữa vị trí 1 và vị trí 2 ở cùng hẻm cấp 1 thì hệ số khá tương đồng và chênh

lệch không nhiều, điều này cho thấy rằng trên khu vực thuộc con đường này nhà

trong hẻm thì sự chênh lệch về giá không nhiều giữa các cấp và vị trí.

Giá của BĐS ở vị trí hẻm có mối liên hệ vào độ rộng của hẻm:

- Những BĐS nằm ở hẻm lớn, sẽ có giá cao hơn các BĐS nằm ở hẻm có lộ

giới nhỏ hơn của cùng một con đường.

- Những BĐS nằm ở vị trí đầu hẻm sẽ có giá cao hơn các BĐS nằm ở vị trí

cuối hẻm.

Khoảng cách từ vị trí của BĐS đến mặt tiền cũng ảnh hưởng đến giá trị của

BĐS. Cụ thể là: hẻm 8m, trung bình cứ vào sâu 1m thì giá giảm 0,0046%. Tuy

nhiên giá trị của BĐS còn phụ thuộc bởi các yếu tố khác nữa.

Hẻm cấp 2 có mối liên hệ với hẻm cấp 1, hẻm cấp 1 có độ rộng càng lớn thì

giá của BĐS tọa lạc ở hẻm cấp hai cao hơn.



CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI

4.1. KẾT LUẬN:

Tùy vào mục đích vận dụng mà ta chọn mức giá nào cho phù hợp nhất và

mang lại hiệu quả cao nhất. Giá đất do Ủy Ban nhân dân tỉnh - thành phố ban hành

chỉ phục vụ cho những mục đích nhất định, trong khi những giao dịch BĐS trên thị

trường chủ yếu căn cứ theo mức giá thị trường làm cơ sở để giao dịch. Vì vậy, việc

tìm ra một hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định là

một việc làm thiết thực đối với những người thực hiện công tác TĐG.

Hệ số hẻm đưa ra so với hệ số hẻm nhà nước quy định có nhiều điểm giống

nhau như đã phân tích ở chương 3.Việc xác định giá đất và xây dựng hệ số hẻm là

cần thiết với ứng dụng thực tiễn của nó. Đây là phương pháp xây dựng hệ số dựa

vào thống kê, theo phương pháp này chúng ta sẽ xây dựng được nhiều hệ số.Tuy

nhiên đòi hỏi số lượng mẫu nhiều và tính tương đồng giữa các tài sản khá cao.

4.2. HẠN CHẾ CỦA ĐÊ TÀI:

- Với vai trò là người thẩm định, theo nguyên tắc phải tìm được mức giá đã

giao dịch của thị trường trong thời gian gần đây nhưng điều này gần như là không

thể bởi vì việc tìm kiếm thông tin này là rất khó. Đây cũng là hạn chế mà hầu như

tất cả các công ty thẩm định giá hiện nay đều gặp phải.Việc khắc phục hạn chế này

gặp rất nhiều khó khăn do đặc thù của thị truờng Việt nam là thông tin bị bạn chế,

không được công khai, không chia sẻ cho nhau.

- Số liệu thu thập được ở các đường chưa đủ lớn để có thể bỏ qua sai số cu

- Còn một số giấy tờ liên quan tới BĐS được người bán cung cấp là bản sao

chưa đối chứng với hồ sơ gốc.Người thực hiện đề tài chưa nghiên cứu tính xác thực

cũng như hồ sơ pháp lý gốc của các tài sản này.Trên thực tế có thể có sai sót, vướng

mắc về pháp lý nhưng nguời bán che giấu không muốn cung cấp hoặc không muốn

người mua biết.

- Đóng vai trò là người mua trên thị trường, do không có nhu cầu thực cho các

bất động sản được rao bán và mức giá đất đưa ra dựa trên cơ sở giá trị BĐS do

người thực hiện đề tài thương lượng với bên bán nên không thể coi đó là mức giá

phản ánh đúng giá giao dịch của thị trường.

- Phương pháp sử dụng tính GT CLCL của công trình là phương pháp tuổi đời

hiệu quả, cần phải là một chuyên gia đầy kinh nghiệm mới có thể đánh giá thật

chính xác, việc đánh giá tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế là theo ý kiến chủ

quan của người thẩm định và có thể chưa đánh giá xác thực GT CTCL thực tế của

công trình. Tuy nhiên, ở một mức độ tương đối thì sai số đó vẫn chấp nhận được.

4.3. GIẢI PHÁP

Với những hạn chế trên của đề tài người viết xin đề xuất một số giải pháp

như sau:



Cần xây dựng hệ thống thông tin và chia sẻ thông tin giữa các tổ chức hoạt

động có liên quan tới việc xác định giá trị tài sản BĐS. Để có được thông tin giao

dịch thực sự cần có sự hợp tác của các công ty thẩm định, sàn giao dịch BĐS… Mọi

giao dịch BĐS đều phải thông qua sàn. Khi đó việc xác định giá thị truờng sẽ dễ

dàng hơn.

Công ty thẩm định cần phối hợp với các công ty xây dựng để cập nhập thường

xuyên số liệu liên quan đến công trình xây dựng như đơn giá xây dựng, chất lượng

còn lại....Như vậy phuơng pháp chiết trừ sẽ cho ra kết quả dễ dàng được chấp nhận.

4.4. KIẾN NGHI

Đối với các cấp có thẩm quyền liên quan đến quy hoạch, bản đồ địa chính,

cần có sự công khai, minh bạch để những tổ chức, cá nhân và người dân có nhu cầu

có thể tìm hiểu, góp ý về quy hoạch. Đây là điều rất cần thiết cho toàn bộ thị trường

BĐS cũng như công việc thẩm định.

Hệ số điều chỉnh tính ra được chỉ mang tính chất tương đối và chỉ đúng cho

đoạn đường khảo sát nhất định vào một khoảng thời gian nhất định nào đó. Từ thực

tế này, các đơn vị TĐG cần có cách tính hệ số điều chỉnh thích hợp ,vì đây là phần

quan trọng nhất trong công tác thẩm định vì nước ta sử dụng chủ yếu là phương

pháp so sánh khi tiến hành TĐG.

Cần phải xây dựng một ngân hàng dữ liệu thị trường và luôn luôn cập nhật

hệ số cho công ty mình vì như thế mới có được một kết quả thẩm định chính xác,

giúp tiết kiệm chi phí và thời gian trong công tác thẩm định.



TÀI LIỆU THAM KHẢO

Các văn bản hành chính Nhà nước

1. Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính – Tiêu chuẩn TĐG Việt

Nam, ngày 31 tháng 12 năm 2008.

2. Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Biểu giá

chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 28

tháng 12 năm 2012.

3. Quyết định số 32/2008/QĐ – BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính – Thời gian sử dụng và tỷ

lệ tính hao mòn các loại TS cố định, ngày 29 tháng 05 năm 2008

4. Thông tư số 13/LB-TT Liên Bộ Xây dựng – Tài Chính - Vật giá chính phủ, ngày 18 tháng

08 năm 1994.

5. QCVN 03: 2009 BXD Quy Chuẩn Kỹ Thuật Quốc gia về phân loại, phân cấp công trình

xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị.

6. Nghị định 188/2004/NĐ-CP - Nghị định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung các loại giá đất ban hành ngày 16 tháng 11 năm 2004.

7. Thông tư 145/2007/TT-BTC - Hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP của

Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 12 năm 2007

8. Công văn số 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 07 tháng 08

năm 2008 - Về việc Hướng dẫn áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định số

144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố.

9. Luật xây dựng – Luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số 16/2003/QH11

ngày 26 tháng 11 năm 2003 về xây dựng.

Tài liệu từ sách

10. Đoàn Văn Trường, Tuyển tập các phương pháp TĐG trị TS, NXB Khoa học và kỹ thuật,

năm 2007.

11. T.S Hay Sinh, Th.S Trần Bích Vân, Nguyên Lý TĐG, Trường Đại Học Kinh Tế Thành phố

Hồ Chí Minh, , năm 2012

12. Nhà Xuất Bản Tài chính, Tiêu Chuẩn TĐG Quốc Tế 2005, Trường Đại Học Tài Chính

Marketing biên dịch “ The International Valuation Standars Committee, 2005”, năm 2006

13. Th.S Trần Tiến Khai, Trường Đại Học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh, Nguyên lý BĐS,

năm 2010.

Tài liệu từ Internet

14. Cổng thông tin điện tử Bộ Tài Chính http://www.mof.gov.vn

15. Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng http://www.xaydung.gov.vn

http://www.mof.gov.vn/

http://www.xaydung.gov.vn/



16. Kênh thông tin về BĐS http://www.batdongsan.com.vn

17. Hội TĐG Việt Nam http://www.vva.org.vn

18. Bản đồ Việt http://www.vietbando.com/maps/

19. Công ty cổ phần xây dựng kỹ thuật Vạn Tường http://vantuong.vn/

http://www.batdongsan.com.vn/

http://www.vva.org.vn/

http://www.vietbando.com/maps/

http://vantuong.vn/

hệ số điều chỉnh giá đất

Real Estate