i. pendahuluan · dengan ketiga kota tersebut, gresik juga mempunyai hubungan jalan kereta api....
TRANSCRIPT
I. PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
Pemerintah hingga kini terus berusaha menciptakan iklim investasi yang
semakin baik. Beberapa kebijaksanaan terus dikeluarkan oleh pemerintah agar
arus investasi semakin meningkat. Hal ini tidak lepas dari semakin tingginya
persaingan dengan negara-negara lain yang juga menjadi tujuan investasi negara-
negara maju.
Seiring dengan hal tersebut, maka Propinsi Jawa Timur juga tidak terlepas
dari keterkaitan global tersebut. Propinsi Jawa Timur merupakan propinsi yang
terletak di bagian ujung timur Pulau Jawa yang memiliki luas teritorial atau
daratan sebesar 47.922,48 km yang merupakan 2,5% dari seluruh luas daratan
Indonesia serta memiliki wilayah perairan 110.000 km2 dengan panjang garis tepi
pantai ± seluas 200 km.
Propinsi Jawa Timur yang mengalami perkembangan industri yang pesat.
Hal ini diketahui dari peningkatan ekspor di beberapa kota, yang dapat dilihat
pada tabel 1, yaitu:
2
Tabell
Ekspor Jawa Timur menurut pelabuhan ekspor ( 1995-1996)
PELABUHAN
Ekspor
Surabaya
Gresik
Probolinggo
1995
Volume
(ton)
2.615.261
113.219
58.425
Nilai / Value
(000 US$)
3.464.835
51.851
33.039
1996
Volume
(ton)
2.775.825
172.318
56.349
Nilai / Value
(000 US$)
3.706.059
76.372
35.158
Sumber: Biro Pusat Statistik
Dari data di atas dapat diketahui meningkatnya perkembangan ekspor
selain kota Surabaya. Sehingga sebagai alteraatif selain kota Surabaya, Gresik
juga dapat ikut memacu perkembangan kebutuhan suatu kawasan industri.
Kabupaten Gresik menghadap ke Selat Madura. Dihubungkan dengan
jalan raya yang menyusur pantai utara dengan Tuban, Bojonegoro dan Surabaya.
Dengan ketiga kota tersebut, Gresik juga mempunyai hubungan jalan kereta api.
Dalam bidang industri, terdapat pabrik semen yang berkapasitas produksi
1,3 juta ton / tahun. Selain itu Gresik juga mempunyai industri Petrokimia. Di
kabupaten itu juga terdapat berbagai industri menengah dan industri rumah tangga
di bidang makanan dan alat-alat rumah tangga serta bahan bangunan.
Untuk itu maka PT Maspion Industrial Estate membangun suatu kawasan
industri di daerah Gresik. Pengembangan lahan di daerah Gresik tersebut
memberikan sumbangan berupa penyediaan infrastruktur dan fasilitas umurn.
3
Infrastruktur dan fasilitas tersebut berupa jalan, taman, saluran pembuangan air
kotor, listrik, air, saluran telepon, keamanan dan sebagainya.
2. 1 iujauan Khusus Terhadap Lahan
Lahan tersebut dikembangkan oleh PT Maspion Industrial Estate menjadi
suatu kawasan industri. Lahan tersebut terletak di desa Manyar Sidomukti dan
Sukomulyo, Kecamatan Manyar, Kabupaten Gresik, Jawa Timur. Dipilihnya
tempat ini karena dekat dengan kota Surabaya dan pelabuhan Tanjung Perak.
Dengan luas lahan sekitar 335 hektar, merupakan satu-satunya kawasan
industri yang mempunyai pelabuhan sendiri, dengan panjang total 3,4 km. Yang
dibagi menjadi kapling-kapling untuk industri dengan skala besar dan industri
kimia. PT Maspion Industrial Estate menjual lahan tersebut dalam bentuk kapling
siap bangun.
3. Rum u san Masalah
PT Maspion Industrial Estate mengembangkan lahan di kabupaten Gresik
ini menjadi suatu kawasan industri dengan infrastruktur dan fasilitas yang lengkap
seperti jalan, taman, listrik, air, saluran telepon, keamanan, mess, kantin, mobil
pemadam kebakaran, mobil ambulans, sarana ibadah, sarana olahraga dan juga
jaringan pipa-pipa untuk supply material dari pelabuhan ke lokasi industri.
4
Untuk meningkatkan tingkat hunian, citra dan kesan yang baik, sangat
diperlukan manajemen yang baik dan profesional untuk mengelola properti
tersebut. Sehingga properti tersebut akan mempunyai nilai yang tinggi pada masa
yang akan datang. Untuk itu maka salah satu faktor yang diperlukan yaitu
mengetahui berapa nilai pasar wajar dari properti yang berupa kawasan industri
lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas pendukungnya.
Untuk mendapatkan nilai pasar wajar, yaitu dengan melakukan penilaian
atau Appraisal terhadap properti yang dimaksud. Dengan berpedoman pada hal
tersebut, maka penulis merangkum permasalahan sebagai berikut: Berapa nilai
pasar wajar atau Open Market Value dari harta tetap berwujud yang
berupa suatu kawasan industri lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas
pendukungnya ?
4. Penjelasan Judul
Penulis dalam menyusun skripsi ini memakai judul: Laporan
Penilaian Harta Tetap Berwujud Kawasan Industri Maspion di Kabu paten
Gresik, sebagai judul skripsi.
Penjelasan Judul:
-Laporan : Secara umum didefinisikan sebagai segala sesuatu
yang dilaporkan kepada seseorang atau kelompok.
Sedangkan laporan dalam penelitian ini
5
didefinisikan sebagai suatu dokumen yang berisi
hasil penilaian yang cukup jelas datanya dan
berpedoman pada tanggal tertentu yang mengandung
analisis-analisis perhitungan dan opini dari sebanyak
mungkin data yang relevan sebagai bahan penunjang
yang dibutuhkan (GAPPI,1991:2)
-Penilaian : Disebut juga Appraisal atau Valuation yang
didefinisikan sebagai suatu proses menghitung atau
mengestimasikan untuk mendapatkan perkiraan nilai
atas suatu aktiva berdasarkan fakta-fakta yang
diterima dan diperoleh dengan melakukan
penyelidikan dan pemeriksaan untuk tujuan tertentu
(The Appraisal of 25N Pinckney, March 1978:3)
-Harta Tetap Berwujud : Didefinisikan sebagai harta atau kekayaan yang
secara fisik mempunyai bentuk dan wujud yang
dapat diamati dengan satu atau lebih panca indra,
memiliki karakteristik umum dan memberi manfaat
ekonomi pada masa mendatang, tidak dapat
berpindah atau bergerak (tidak dapat dengan cepat
dipindah tangankan) yang berupa tanah dan
bangunan tetap berwujud beserta fasilitas dan
prasarana yang ada berfungsi sebagai pelengkap.
6
(Smith and Skousen, 1992:429)
-Kawasan Industri Maspion : Kawasan tempat pemusatan kegiatan industri
pengolahan yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana dan fasilitas penunjang lainnya yang
disediakan dan dikelola oleh Kawasan Industri
Maspion.
-Di Kabupaten Gresik : Adalah kabupaten di mana Kawasan Industri
Maspion dibangun dan didirikan.
5. Tujuan Penulisan Skripsi
Penulisan skripsi ini disusun dengan tujuan antara lain sebagai berikut:
a) Memenuhi salah satu syarat untuk meraih gelar kesarjanaan SI di Fakultas
Ekonomi Manajemen Bidang Studi Real Estat Universitas Kristen Petra.
b) Untuk dapat mengungkapkan suatu pendapatan nilai pasar wajar atau
Open Market Value dari Kawasan Industri Maspion.
6. Manfaat Penyusunan Skripsi
Ditinjau dari segi teoritisnya, maka penulisan skripsi ini dapat
memberikan manfaat yaitu;
7
a) Untuk dapat melatih penulis memecahkan masalah-masalah, khususnya
dalam bidang penelitian properti dengan cara menerapkan ilmu
pengetahuan yang penulis dapatkan dan pelajari melalui perkuliahan.
b) Untuk menambah kasana perpustakaan dan sebagai bahan pertimbangan
bagi mahasiswa lain di masa yang akan datang untuk penelitian yang
sejenis.
c) Sebagai masukan dan dokumen pelengkap bagi perusahaan yaitu PT
Maspion Industrial Estate akan Kawasan Industri Maspion untuk
mengetahui berapa nilai pasar wajar dari properti tersebut.
7. Metodologi Penyusunan Skripsi
Metodologi yang dipakai dalam penulisan skripsi ini, meliputi hal-hal
sepertiberikutini:
7.1 Ruang Lingkup Pembahasan
Di dalam menyusun penulisan skripsi ini penulis mempunyai
batasan-batasan sebagai berikut:
a) Penulis melakukan permintaan data pada properti yang dinilai yaitu
Kawasan Industri Maspion pada tanggal 22 Oktober 1997
b) Nilai pasar wajar dari properti tersebut menggunakan Metode
Perbandingan Pasar (Market Comparison)
8
c) Properti yang penulis nilai adalah harta tetap berwujud milik PT
Maspion Industrial Estate yang berupa tanah, bangunan serta sarana
pelengkap yang berfungsi sebagai suatu kawasan industri.
d) Penilaian dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui berapa nilai
pasar wajar atau Open Market Value dari Kawasan Industri Maspion
ini. Adapun nilai yang didapat nantinya akan digunakan untuk menulis
laporan penilaian dari Kawasan Industri Maspion yang terdiri dari
tanah, bangunan beserta sarana pelengkapnya.
7.2 Prosedur Pengumpulan dan Pengolahan Data
Metode pengumpulan dan pengolahan data yang dipakai dalam
penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:
a. Survey Pendahuluan
Survey pendahuluan merupakan langkah pertama untuk mengetahui
gambaran umum tentang keadaan perusahaan yang akan dinilai
dalam rangka memperoleh permasalahan yang akan dibahas dalam
skripsi ini.
b. Survey Lapangan
Dengan melakukan penelitian lapangan yang secara langsung pada
obyeknya yaitu Kawasan Industri Maspion, untuk memperoleh data
primer dan data sekunder. Data primer yaitu data-data yang
diperoleh dengan cara wawancara dan pengamatan secara langsung.
Sedangkan data sekunder adalah pengelolaan data yang bersumber
9
dari instansi-instansi atau bisnis-bisnis yang serupa dengan kawasan
industri yang sedang penulis teliti.
c. Studi Kepustakaan
Melalui studi kepustakaan ini dikumpulkan bahan-bahan yang ada
hubimgannya dengan penyusunan skripsi ini, yaitu dengan membaca
dari beberapa sumber yang antara lain sebagai berikut:
1. literatur-literatur
2. surat kabar
3. majalah-majalah yang ada kaitannya dengan pembahasan materi
ini
8. Sistematika dan Pengolahan Data
Berikut ini dikemukakan mengenai uraian tentang sistematika penulisan
skripsi ini, yang antara lain adalah sebagai berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini menguraikan tentang latar belakang, tinjauan khusus
terhadap lahan, rumusan masalah, penjelasan judul, tujuan
penulisan skripsi, manfaat penyusunan skripsi, metodologi
penyusunan skripsi serta sistematika dan pengelolaan data.
BAB II LANDASAN TEORI
Bab ini berisi tentang pengertian penilaian, definisi nilai,
definsi harga, definisi biaya, definisi nilai pasar wajar, tujuan
10
penilaian, karakteristik benda yang mempunyai nilai, faktor-
faktor eksternal yang berpengaruh pada nilai properti, faktor-
faktor internal yang berpengaruh pada nilai properti, kriteria
kawasan industri, proses penilaian dan metode penilaian
properti
BAB III GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
Bab ini menjelaskan tentang sejarah singkat perusahaan yaitu
sejarah PT Maspion Industrial Estate selaku pengembang dari
Kawasan Industri Maspion, maksud dan tujuan dari Kawasan
Industri Maspion, lingkup dan pelayanan Kawasan Industri
Maspion, hak dan kewajiban perusahaan, tata tertib kawasan
industri, dan struktur organisasi serta deskripsi tugas dari
Kawasan Industri Maspion.
BAB IV ANALISAPASAR
Bab ini berisi tentang data-data kawasan industri yang akan
digunakan sebagai pembanding dalam laporan penilaian yang
sedang penulis teliti.
BAB V LAPORAN PENILAIAN
Bab ini berisi tentang laporan penilaian yang mempunyai sub
bahasan antara lain: identifikasi masalah, analisa properti,
konstruksi dan akomodasi, fasilitas, lahan, sarana pelengkap,
rencana tata kota, segi-segi hukum, pendapatan Iain-lain,
II
manajemen, penggunaan terbaik dari properti, metode
penilaian, dan ringkasan penilaian.
BAB VI KESIMPULAN
Bab ini merupakan bab penutup di mana menerangkan tentang
kesimpulan akhir dari proses penilaian yang telah dilakukan
dan memberikan nilai pasar wajar atas properti tersebut.