IDENTIFIKASI MASALAH PENYELENGGARAAN RUANG DALAM BUMI

1. UUPA belum mengatur tentang penggunaan RDB. Pengaturan dalam UU tersebut bersifat

kualitatif (sepanjang diperlukan).

UUPA menegaskan bahwa pemberian hak atas tanah atas suatu bidang tanah tertentu

diberikan untuk digunakan atau dimanfaatkan. Diberikannya dan dimilikinya tanah dengan

hak-hak penggunaannya tidak akan bermakna, jika penggunaannya terbatas pada tanah

sebagai permukaan bumi. Pemanfaatan tanah selalu berbarengan dengan pemanfaatan apa

yang ada di permukaan bumi dan diatasnya. Oleh karenanya hak-hak atas tanah bukan

hanya memberikan wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu permukaan

bumi yang disebut tanah, tetapi juga tubuh bumi yang ada di bawahnya dan air serta

ruang angkasa yang ada di atasnya (Pasal 4 ayat (2) UUPA). Dengan demikian makna yang

dimiliki dengan hak atas tanah adalah tanahnya, dalam arti sebagian tertentu dari

permukaan bumi. Namun, wewenang penggunaan yang bersumber pada hak atas tanah

tersebut diperluas hingga meliputi sebagian tubuh bumi yang ada di bawah tanah dan air

serta ruang angkasa yang ada di atasnya (Naskah Akademis RUU Pertanahan, draft 20 Juni

2012).

Sampai saat ini peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang pemanfaatan ruang

bawah tanah (termasuk pengaturan pemanfaatan ruang di atas tanah dan ruang di

perairan) masih belum ada kepastian yang jelas. Padahal beberapa peraturan perundangan

mengisyaratkan perlunya pengaturan lebih lanjut mengenai hak guna ruang atas tanah, hak

guna bawah tanah dan hak guna ruang perairan.

2. Dalam Pasal 4 UUPA, disebutkan bahwa Hak-hak Atas Tanah yang dimaksud memberi

wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi

dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang

langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-

undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Selanjutnya, berdasarkan kepemilikan lahan di permukaan buminya, pengembangan RDB

dapat dilakukan di bawah lahan kepemilikan pribadi, maupun di bawah lahan kepemilikan

umum. RDB di bawah lahan kepemilikan pribadi umumnya digunakan untuk parkir, gudang,

ruang komersil, dan ruang untuk kepentingan militer beserta ruang fasilitas penunjangnya,

yaitu pemanfaatan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah ybs .

Pemanfaatan tersebut didasarkan pada ketentuan bangunan yang berlaku.

Selanjutnya, pemanfaatan RDB di bawah lahan kepemilikan umum digunakan untuk

jaringan utilitas, dan akan diarahkan untuk system prasarana transportasi massal (misalnya

subway, atau jalur penghubung jaringan transportasi umum dan pejalan kaki), dan

pemanfaatan lainnya.

Yang menjadi permasalahan adalah jika RDB di bawah lahan kepemilikan pribadi

dimanfaatan untuk kepentingan umum, demikian juga jika di bawah lahan kepemilikan

umum dimanfaatkan untuk kepentingan pribadi. Belum lagi permasalahan jika pemilik hak

lahan pribadi berbeda dengan pemanfaat RDB di bawahnya.

3. Pengaturan penggunaan RDB terutama bagi kota-kota seperti Jakarta sudah mendesak. RDB

adalah bagian dari ruang. Dalam Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 2007 tentang

Pembagian Urusan Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, dan

Pemerintahan Daerah Kabupaten/Kota, penataan ruang adalah urusan wajib, karena

terkait dengan pelayanan dasar (Pasal 7). Namun tidak semua daerah berada dalam kondisi

atau memiliki kekhasan dan potensi untuk memanfaatkan RDB nya. Karena itu patut

dipertanyakan apakan penyelenggaraan RDB termasuk urusan wajib, atau urusan plihan

pemerintah daerah.

4. RDB adalah salah satu bagian dari ruang dalam RTRW. Pengembangan RDB tidak dapat

terlepas dari keadaan dan penggunaan ruang di permukaan bumi dan yang berada di

LAHAN KEPEMILIKAN PRIBADI A

PEMANFAATAN RDB: PRIBADI A

PEMANFAATAN RDB: PRIBADI B

PEMANFAATAN RDB: UMUM

LAHAN KEPEMILIKAN

UMUM

PEMANFAATAN RDB: UMUM

PEMANFAATAN RDB: PRIBADI

atasnya. Saat ini belum ada pengaturan lebih lanjut mengenai penyelenggaraan RDB dalam

UU Penataan Ruang. Namun demikian, sudah ada Norma, Standar, Prosedur, dan Manual

terkait pemanfaatan RDB, yaitu Peraturan Menteri PU No. 2 Tahun 2014 tentang Pedoman

RDB. Di DKI bahkan sudah terbit Peraturan Gubernur No. 167 Tahun 2012 tentang Ruang

Bawah Tanah.

5. RDB memiliki keterbatasan dan karakteristik yang khas, sehingga harus dikembangkan

dengan hati-hati. Sebagai contoh, konstruksi dalam RDB dapat berdampak negative

terhadap kualitas dan kuantitas air tanah. Untuk pembangunan pondasi atau

pembangunan lantai dasar bangunan bawah tanah perlu dilakukan dewatering

(pengeringan air bawah tanah). Semakin dalam area bawah tanah yang akan dibangun,

semakin besar dewatering yang dilakukan. Akibat dewatering tersebut antara lain adalah

(Laporan Akhir Penyusunan Pedoman Perencanaan Tata Ruang Dalam Bumi, Direktorat

Jenderal Penataan Ruang, Kementerian Pekerjaan Umum, 2010):

a. Penurunan muka air tanah pada sumur-sumur dangkal

b. Pembuangan air tanah yang bertebihan selama pengeringan

c. Pembuburan dan longsoran pada dinding galian

d. Penurunan permukaan tanah yang berakibat rusaknya bangunan di sekitar lokasi

pengeringan.

Namun Pengetahuan RDB belum mencukup. Penelitian atau kajian tentang RDB dilakukan di

wilayah pembangunan infrastruktur tertentu, sehingga informasinya masih terbatas.

Pemanfaatan RDB tidak akan luput dari permasalahan lingkungan yang akan

ditimbulkannya. Namun yang perlu diperhatikan bukanlah pada ada/tidak adanya

permasalahan tersebut, melainkan pada sejauh mana kerusakan lingkungan yang adal dapat

ditoleris dan dieliminir sehingga dampak positikf pembangunan lebih dirasakan

dibandingkan dengan dampak negatifnya.

...