iii КВАРТАЛ 2012 ГОДА РЫНОК ОФИСНОЙ ......park iii в классе А,...

ОБЗОР

III КВАРТАЛ 2012 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

Knight Frank

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• Объемыновогостроительствакачественныхофисныхцентровостаютсяневысокими.За9месяцев

2012г.быловведеновэксплуатацию152тыс.м2офисныхплощадейклассаАи242тыс.м2классаB.Этона24%ниже,чемзааналогичныйпериодпрошлогогода.

• ПродолжаетсядецентрализацияделовойжизниМосквы:75%новыхбизнес-центроврасположенозапределамиТретьеготранспортногокольца.Сдругойстороны,качественныеофисывцентрегородапо-прежнемуостаютсякрайневостребованными.

• СпроснаофисныеплощадиклассовАиBсохраняетсянауровне2011г.:запериодсянваряпосентябрь2012г.объемпоглощениясоставилболее600тыс.м2,42%этихплощадейотноситсякклассуА.

• Долявакантныхплощадейсначалагодаснизиласьс12,5%до11,7%вклассеАис17,2%до14,3%вклассеB.Такимобразом,чистоепоглощениесоставилооколо150тыс.м2вклассеАи480тыс.м2вклассеB.

• Арендныеставкиужевтечениегодаостаютсястабильными:вдиапазоне700-1200$/м2/годдляофисныхцентровклассаАи350-650$/м2/годдляклассаB.


2

Предложение

По итогам 9 месяцев 2012 г. общий объемпредложения качественных офисных пло-щадей превысил 12,3 млн м2, почти пятаячасть площадей соответствует классу А.

С января 2012 г. было введено в эксплуата-цию152 тыс.м2офисныхплощадейклассаА(4объекта)и242тыс.м2классаB(21объект).

Объемы ввода в эксплуатацию остаются не-высокими вследствие двух основных при-чин.Во-первых,сокращениеспросавовремякризисной ситуации 2008-2009 гг. привелок снижению объемов нового строительства.А во-вторых, в 2010 г., когда экономическаяконъюнктура начала улучшаться, произошлизначительные изменения в градостроитель-

нойполитикемосковскихвластейидевелопе-рынеспешилиначинатьновыепроекты.Приэтом стоит отметить, что в настоящее времяколичество заявляемых проектов постепенноувеличивается.

Продолжаетсянаметившаясяещев2007г.де-централизацияофисногорынка.Ноеслитогдаарендаторы были готовы переезжать дальшеотцентраввидувысокихставокарендыиде-фицитаобъектоввпределахСадовогокольца,тосейчасэтомутакжеспособствуетполитика

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Никола Обайдин, ДиректорДепартаментаофиснойнедвижимости,KnightFrank

«Мы уже в течение года отмечаем ста-бильность рыночных показателей, ко-торая свидетельствует о «взрослении» московского рынка офисной недвижимо-сти, относительно молодого по сравне-нию с европейскими.

В докризисные годы рынок развивался несколько хаотично: спрос был высоким, поглощались практически любые пло-щади. Ставки аренды были зачастую не-оправданно высокими, чему способство-вал дефицит качественных объектов. В кризисной ситуации 2008-2009 гг. арендные ставки на московском рынке подверглись значительной коррекции, особенно в сравнении с более развитыми рынками Европы, где стоимость аренды соответствовала качеству объектов.

В настоящее время мы не наблюда-ем значительных изменений средних ставок аренды: уже более года спрос и предложение, в целом, сбалансированны. Некоторое увеличение ставок аренды, а также перемещение арендаторов (за-частую без увеличения занимаемой пло-щади) в бизнес-центрах одного класса вызваны качественными изменениями структуры предложения. Мы полагаем, что в дальнейшем рынок офисной недви-жимости в Москве будет схож по дина-мике развития с западными».

Основные показатели. Динамика*

Основные показатели Класс А Класс В+ Класс B-

Общийобъемкачественныхплощадей,тыс.м2 12306

втомчисле,тыс.м2 2492+6,5%

6654+3,7%

3160+0,1%

ВведеновэксплуатациювI–IIIкварталах2012г.,тыс.м2 394

втомчисле,тыс.м2 151,86 237,56 4,76

Долясвободныхплощадей,% 11,76-0,8п.п.*

14,36-2,9п.п.*

Средниеарендныеставки**,$/м2/год 830= 480=

Диапазонарендныхставок**,$/м2/год650–1200

(1000–1300***)350–650 260–400

Ставкиоперационныхрасходов,$/м2/год 110–210 80–120 50–95

*Изменениепосравнениюспоказателемконца2011г.

**БезучетаоперационныхрасходовиНДС(18%)

***Диапазонзапрашиваемыхарендныхставокнапремиальныепомещения

Источник:KnightFrankResearch,2012

БЦWallStreetВаловая,37

www.knightfrank.ru

3

московскихвластей,которыестремятся«раз-грузить» центр города и ограничить новоестроительствовпределахТретьеготранспорт-ногокольца.Тричетвертиплощадей,введен-ныхвэксплуатациюв2012г.,расположенозапределамиСадовогокольца.

Спрос

Впервойполовине2012г.нарынкеофиснойнедвижимостистолицынаблюдаласьвысокаяактивностьарендаторовипокупателей.Этомунепомешалаволатильностьиндикаторовфи-нансового рынка и цен на энергоресурсы. ВIIIкварталеобъемпоглощениябылдовольнонизкий, что объясняется традиционным сни-жением деловой активности в период летнихотпусков. При этом текущая активность нарынкеобещаетвысокиерезультатывIVквар-тале.

Объем поглощения офисных площадей клас-совАиBсянваряпосентябрь2012г.составилоколо630тыс.м2.Этонезначительно(на7%)выше, чем за аналогичный период прошлогогода.Стоитотметить,чтовэтомпоказателенеучтенысделкипопродлениюдоговороварен-ды.

Околотретиобщегообъемапоглощенияофис-ных площадей класса А составляют сделки,ставшие результатом миграции арендаторовв здания аналогичного класса, причем зача-стую без увеличения площади. Надо сказать,чтосредибизнес-центровклассаАпредстав-лено довольно много устаревших объектов,

Карта объектов, введенных в эксплуатацию* в I–III кварталах 2012 г. и планируемых к вводу до конца 2012 г.

*Офисныеобъекты,получившиеАктвводавэксплуатацию,атакжеобъекты,реконструкциякоторыхбылазавершенавI–IIIкварталах2012г.КлассзданийуказансогласноклассификацииМосковскогоИсследовательскогоФорума

Класс А Класс B

0

400

300

200

100

500

600

700

20102009200820072006 2011 2012

тыс. м2

II IIIII IIIIV IVI I II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVПI

Невысокий по сравнению с докризисными значениями уровень ввода в эксплуатацию сохраняется


ДеловойДом«Домино»Пятницкая,74


4

которые формально все еще соответствуюттребованиямклассификации,нопроигрываютпо качеству, инженерным и технологическимрешениямболееновымобъектам.

Примечательно,чтов2012г.вструктурепогло-щения значительно выросла, составив почти25%, доля приобретений офисных площадейдлясобственногоиспользования.

Доля вакантных площадей меняется незна-чительно:сконца2011 г.онасократиласьна0,8п.п.вклассеАина2,9п.п.вклассеB,со-ставив11,7%и14,3%вклассеАиBсоответ-ственно.

Что касается рынка качественных офисныхплощадей в целом, то можно говорить о егопереходе в более зрелую стадию развития:5-7 лет назад мы наблюдали большое коли-чествоновыхкомпанийнароссийскомрынке,значительное увеличение штата существую-щихиактивноеперемещениеразвивающихсякомпанийизадминистративныхобъектоввка-чественные бизнес-центры. Сейчас этот про-цесссталменеединамичным,нозначительнуюдолюспроса(около60%)по-прежнемусостав-ляютновыедлярынкакачественныхофисныхплощадей арендаторы, которые чаще всегопереезжаютизофисовболеенизкогокласса.

Коммерческие условия

Средние арендные ставки на качественныеофисные объектысохраняются науровнесе-рединыпрошлогогодаисоставляют830$/м2/годдляклассаАи480$/м2/годдляклассаВ.

Максимальные ставки аренды наблюдаются вбизнес-центрах, находящихся в центре горо-да (850–1200 $/м2/год). Аренда помещенийкласса А, расположенных в районе Третьеготранспортного кольца, дешевле на 20-25%:600–900$/м2/год.Офисныепомещенияклас-са А за пределами Четвертого транспортногокольцасдаютсяварендупоставкеоколо500–550$/м2/год.

Москвауженескольколетвходитвтройкуев-ропейскихгородов-лидеровпоставкамарен-дынапремиальныеофисы.Пальмупервенствапо-прежнемуудерживаетЛондон,гдеставкиврайонеWest-Endдостигают1600$/м2/год.Мо-сквасозначением1200$/м2/годрасполагает-сянавторомместе.ЗамыкаеттройкулидеровПариж,гдепремиальныеставкинаходятсянауровне1077$/м2/год.

В большинстве европейских городов за по-следний год ставки аренды на премиальныеобъектывыросли.Наибольшийростпоказалитакие города, как Лондон, Женева, Париж. Встолицахгосударств,гдесложиласьнепростаяэкономическаяситуация,арендныеставкинапремиальные офисные площади снизились:отрицательную динамику продемонстриро-вали ставки в Дублине, Мадриде, Барселоне,ЛиссабонеиМилане.

Ключевые сделки по аренде офисных площадей,I-III квартал 2012 г.

*КомпанияKnightFrankвыступаетконсультантомсделки


Поглощение Ввод Доля свободных площадей (правая шкала)

0

200

150

100

50

250

300

2011

Класс А Класс B

2012

тыс. м2

II III IVI II III IVПI0

20%

15%

10%

5%

25%

30%

2011 2012II III IVI II III IVПI

Доля вакантных площадей классов А и B плавно снижается


www.knightfrank.ru

5

Прогноз

По нашим оценкам, объем ввода офисных пло-щадейвэксплуатациюпоитогам2012г.соста-витоколо672тыс.м2,чтонижепоказателяпро-шлогогодана7%.Мыожидаем,чтовIVкварталебудут введены такие объекты, как АЛКОН, CityPointвсоставеММДЦ«Москва-Сити»иCountryPark III в классе А, бизнес-центр W-Plaza 2 ибизнес-парк«Атмосфера»вклассеB.В2013г.объемвводаофисныхплощадей,понашимпро-гнозам,составитоколо330тыс.м2вклассеАи670тыс.м2вклассеB.

Объемпоглощенияпоитогамгодасоставитоко-ло 900 тыс. м2, что практически соответствуетрезультату2011г.Стоитотметить,чтоввидуне-стабильности в мировой экономике некоторыекрупные арендаторы проявляют осторожностьвпринятиирешенияопереезде.Вслучаебла-гоприятной экономической ситуации в 2013 г.возможно, на наш взгляд, увеличение объемовпоглощенияпосравнениюстекущимгодом.

На данный момент рынок качественных офис-ныхплощадейМосквынаходитсявстабильномсостоянии:объемвводановыхпомещенийсоот-ветствуетобъемампоглощения,долявакантныхплощадейплавноснижается,аарендныеставкидовольностабильны,иихкорректировканепре-вышает5%вгод.Мынеожидаемзначительногоизмененияставокв IVквартале, нов2013 г. вслучаеположительнойдинамикиспросаихроствозможеннеболеечемна5-7%.

Класс А

0

1200

1000

800

600

400

200

1400

1600

2011 2012

$/м2/год

2010200920082007200620052004II III IVПI

Класс B

Ставки аренды на офисные площади классов А и B с середины 2011 г. остаются стабильными


0 12001000800600400200 1400 1600$/м2/год

Лиссабон

Копенгаген

Прага

Брюссель

Вена

Варшава

Мадрид

Дублин

Киев

Амстердам

Мюнхен

Осло

Милан

Стокгольм

Женева

Париж

Москва

Лондон (WE)

Москва занимает одну из лидирующих позиций в рейтинге премиальных ставок


ОБЗОР

Европа

Австрия

Бельгия

Великобритания

Германия

Ирландия

Испания

Италия

Монако

Нидерланды

Польша

Португалия

Россия

Румыния

Украина

Франция

Чешскаяреспублика

Швейцария

Африка

Ботсвана

Замбия

Зимбабве

Кения

Малави

Нигерия

Танзания

Уганда

ЮжнаяАфрика

Ближний Восток

Бахрейн

ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион

Австралия

Вьетнам

Индия

Индонезия

Камбоджа

Китай

Малайзия

НоваяЗеландия

Сингапур

Тайланд

ЮжнаяКорея

Америка и Канада

Бермудскиеострова

Канада

Карибскиеострова

США

ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидеромнамеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компаниейNewmark,KnightFrankрасполагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираинасчитывает7067специалистов.

Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентоввовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийнарынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугамивоспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru

МОСКВА

115054,ул.Валовая,д.26Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122

© Knight Frank 2012

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридическойответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантинРомановДиректор,Партнер[email protected]

Оценка недвижимостиОльгаКочетоваДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Маркетинг и PR, исследования рынка, HRМарияКотоваИсполнительныйдиректор,Партнер[email protected]

Развитие бизнесаАндрейПетровПартнер[email protected]

Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректор[email protected]

КиевЯрославаЧапкоДиректорпоразвитиюбизнеса[email protected]

Офисная недвижимостьНиколаОбайдинДиректор[email protected]

Складская недвижимостьВячеславХолоповДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Торговая недвижимостьСергейГипшДиректор,РоссияиСНГ,Партнер[email protected]

Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректор,РоссияиСНГ[email protected]

Иностранные инвестиции ХайкоДавидсПартнер[email protected]

Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор,Партнер[email protected]

iii КВАРТАЛ 2012 ГОДА РЫНОК ОФИСНОЙ ......park iii в классе А,...

Documents