immobilien projektentwicklung
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Kurze Einführung ins Thema der Immobilienprojektentwicklung.TRANSCRIPT
JUNKEREIT Oxana_WiSe 2013/14_SE Wohnungs- & Immobilienwirtschaft_FG Stadt- & Regionalökonomie_ISR_TU-Berlin
PROJEKTENTWICKLUNG oder
Idee sucht Kapital und Standortoder
Standort sucht Idee und Kapitaloder
Kapital sucht Idee und Standort
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INHALTWER? WARUM?WIE/WANN? AUSBLICKWAS?
WiSe 2013/14_SE Wohnungs- & Immobilienwirtschaft
WAS?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
... ist Immobilienprojektentwicklung???
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Durch die Projektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaf-fende und –sichernde, sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.
(Diederichs)
DEFINITION PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
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--> Projektentwicklung= die Zusammenführung der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee zum Immobilienprojekt
--> Motivation der Projektentwicklung= Schaffung einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähiger, arbeitsplatzschaffender und –sichernder, sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglicher Immobilienobjekte, die dauerhaft rentabel nutzbar sind
DEFINITION PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
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IMMOBILIENLEBENSZYKLUS
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Nutzung
Neubau
Grund-stück
Abriss
Nutzung
Wieder-nutzung
LeerstandUmstruk-turierung
Abb. 1:beispielhafter Lebenszyklus einer Immobilie
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DEFINITION PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Nutzung Kapital
Standort Zeit
ImmobilienProjekt
Standort erfordert Veränderung
Kapital sucht NutzungNutzung sucht Kapital
Nutzung braucht StandortStandort sucht Nutzung Kapital sucht Verwendung
Abb. 2:Verhältnis der Faktoren Nut-zung, Kapital, Standort und Zeit zur Projektentwicklung
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WER?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
... sind die Akteure???
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AKTEURE DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Abb. 3:Akteursvielfalt in der Projektentwicklung
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AKTEURE DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Abb. 4:Akteursvielfalt in der Projektentwicklung
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AKTEURE DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Projekt-entwickler
öffentlicheHand
Grundstücks-eigentümer
Nutzer
Investor
Architekt
Fachplaner
Bau-unternehmer
Finanz-geber
Immobilien-dienstleister
Abb. 5:Hauptakteure der Projektentwicklung
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PROJEKTENTWICKLER TYPEN
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Projektentwicklung
Service - Developer
Trade - Developer
Investment - Developer
Erbringt die reine Dienstleistung, plant Projekt bis zur Planungs- bzw. Baufreigabe.
Entwickelt das Projekt bis zur Fertigstellung der Immobilie und veräußert es an-schließend. Standard Entwicklertyp am Markt.
Übernimmt die Immobileie nach der Fertigstellung in den eigenen Bestand.
INITIIERUNG KONZEPTION UMSETZUNG MANAGEMENT VERMARKTUNG NUTZUNG
Abb. 6:Projektentwickler Typen
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RISIKEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Abb. 7: Risiken der Projektentwicklung
Entwicklungsrisiko Bewertungsrisiko Ertragsausfallrisiko Verwertungsrisiko Entwicklungssrisiko
Kostenüber-schreitung
Fertigstellung
Qualitätsniveau
Rechtssicherheit
Umweltrisiken
Standortrisiko
Marktrisiki
Finanzierungs-risiko
Anschluss-vermietung
Mieterbonität
Erstvermietung
Inflation
Besteuerung
Marktzyklus
Funktionsfähigkeit
Kapitalmarkt
gesamtwirtschl.Rahmen
Trendveränderung
Standortqualität
Bedarfsänderung
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PROJEKTENTWICKLER TYPEN
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Projektentwicklung
Service - Developer
Trade - Developer
Investment - Developer
Erbringt die reine Dienstleistung, plant Projekt bis zur Planungs- bzw. Baufreigabe.
Entwickelt das Projekt bis zur Fertigstellung der Immobilie und veräußert es an-schließend. Standard Entwicklertyp am Markt.
Übernimmt die Immobileie nach der Fertigstellung in den eigenen Bestand.
INITIIERUNG
Risikoentwicklung
KONZEPTION UMSETZUNG MANAGEMENT VERMARKTUNG NUTZUNG
Abb. 6. 1:Projektentwickler Typen
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WIE/WANN?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
... wird welcher Schritt gemacht ???
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AUSGANGSFAKTOREN
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Idee sucht Kapital und Standort- z.B. : Neubau von Einkaufszentren, Baumärkten...
Standort sucht Idee und Kapital- z.B. : neugeschaffenes Gewerbegebiet, leerstehende Immobilie...
Kapital sucht Idee und Standort- z.B. : Immobilienfonds oder Versicherun-gen, die in geeigneten Objekten investieren wollen...
Nutzung Kapital
Standort Zeit
ImmobilienProjekt
Abb. 2:Verhältnis der Faktoren Nutzung, Kapital, Standort und Zeit zur Projektentwicklung
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RISIKEN VS. KOSTEN IN DER PLANUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
INITIIERUNG KONZEPTION UMSETZUNG MANAGEMENT VERMARKTUNG NUTZUNG
Planungs-kosten
Grundstücks-kosten
Planungs-kosten
Bau-kosten
Nutzungs-kosten
- Zeit +
+Kosten
-
Abb. 8:zeitliche Kostenrisiko- und Projektkostenentwicklung im Planungsverlauf
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RISIKEN VS. KOSTEN IN DER PLANUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
INITIIERUNG KONZEPTION UMSETZUNG MANAGEMENT VERMARKTUNG NUTZUNG
Planungs-kosten
Grundstücks-kosten
Planungs-kosten
Bau-kosten
Nutzungs-kosten
- Zeit +
+Kostenbeeinflußbarkeit
-
Abb. 8.1:zeitliche Kostenrisiko- und Projektkostenentwicklung im Planungsverlauf
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PHASEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Projektentwicklung im engeren Sinn
bes c h re ibu n g a l l g e m e i n e r O b j e k t m e r k -male (Nutzung,
Flächen...)
Projektentwicklung im gängigen Sinn
Projektentwicklung im weiteren Sinn
Vermarktung
Innitiierung Facility Management
Konzeption RealisierungKonkretisierung
Abb. 9:Phasen der Projektentwicklung nach Definitionsweite
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PHASEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
bes c h re ibu n g a l l g e m e i n e r O b j e k t m e r k -male (Nutzung,
Flächen...)
Vermarktung
Innitiierung Facility Management
Konzeption RealisierungKonkretisierung
Abb. 9.1:Phasen der Projektentwicklung / Initiierung
beschreibung allgemeiner Objektmerkmale (Nutzung, Flächen...)
Projektentwicklungsrechnung
Grundstückssicherung
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PHASEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
bes c h re ibu n g a l l g e m e i n e r O b j e k t m e r k -male (Nutzung,
Flächen...)
Vermarktung
Innitiierung Facility Management
Konzeption RealisierungKonkretisierung
Abb. 9.2:Phasen der Projektentwicklung / Konzeption
Feasability Analyse : Markt-, Nutzen-, Risiko-, Standort-, Wettbewerbs-, Kosten- Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse
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PHASEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
bes c h re ibu n g a l l g e m e i n e r O b j e k t m e r k -male (Nutzung,
Flächen...)
Vermarktung
Innitiierung Facility Management
Konzeption RealisierungKonkretisierung
Abb. 9.3:Phasen der Projektentwicklung / Konkretisierung
Realisierungsentscheidung
Vertragsabschluss
Projektpartnererklärung
Genehmigungsplanung
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PHASEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
bes c h re ibu n g a l l g e m e i n e r O b j e k t m e r k -male (Nutzung,
Flächen...)
Vermarktung
Innitiierung Facility Management
Konzeption RealisierungKonkretisierung
Abb. 9.4:Phasen der Projektentwicklung / Realisierung
Planung und Kontrolle
- der Kosten
- der Termine
- der Qualität
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PHASEN DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
bes c h re ibu n g a l l g e m e i n e r O b j e k t m e r k -male (Nutzung,
Flächen...)
Vermarktung
Innitiierung Facility Management
Konzeption RealisierungKonkretisierung
Abb. 9.5:Phasen der Projektentwicklung / Vermarktung
Vermietung
Investment
Verkauf
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WARUM?WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
... wird des gemacht???
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ZIELE DER PROJEKTENTWICKLUNG
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Projekt-entwickler
öffentlicheHand
Grundstücks-eigentümer
Nutzer
Investor
Architekt
Fachplaner
Bau-unternehmer
Finanz-geber
Immobilien-dienstleister
RENDITE
ANDERE
Ziele:
Abb. 10:Einteilung von Akteuren der Projektent-
wicklung nach Hauptziel der Entwicklung
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AUSBLICKWER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Aktuelle “Trends” der Projektentwicklung in Berlin
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PROJEKTENTWICKLUNGEN IN BERLIN
WER? WARUM?WIE/ WANN? AUSBLICKWAS?
Abb. 11 Projektentwicklung nach Segment, Fertig-
stellungshorizont, Nutzfläche und geschätztem Investitionswert 2009 bis 2016
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eigene Darstellung, nach: Schulte, Karl-Werner /Bone-Winkel, Stephan /Rottke, Nico: Grundlagen der der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.In: Schulte/Bone-Winkel (Hrsg.): Handbuch Immobilien Projektentwicklung (2002), S. 73.
eigene Darstellung, nach: equipe-b, Projektentwicklung (2013), http://www.equi-pe-b.de/wp-content/uploads/2011/09/Projektentwicklung.jpg [Stand:10.11.2013]
eigene Darstellung, nach: imageshack, Projektentwicklung (2013), http://image-shack.us/f/69/projektentwicklung8se.jpg/ [Stand: 10.11.2013]
eigene Darstellung, nach: Schulte, Karl-Werner /Bone-Winkel, Stephan /Rottke, Nico: Grundlagen der der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.In: Schulte/Bone-Winkel (Hrsg.): Handbuch Immobilien Projektentwicklung (2002), S. 58.
eigene Darstellung, nach: Dietrich, Florian, Grundlagen Projektentwicklung, -man-agement, -steuerung, Fachhochschule Wiesbaden, Fachbereich Master of Interna-tional Insurance, Phasenorientierte Klassifikation der Projektentwickler, S. 8., http://www.sv-dietrich.de/pdf/2009-03_PE-PM-PS.pdf [Stand: 10.11.2013]
eigene Darstellung, nach: Schulte, Karl-Werner /Bone-Winkel, Stephan /Rottke, Nico: Grundlagen der der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.In: Schulte/Bone-Winkel (Hrsg.): Handbuch Immobilien Projektentwicklung (2002), S. 50.
Abb.: 1
Abb.: 2
Abb.: 3 - 4
Abb.: 5
Abb.: 6. - 6.1
Abb.: 7
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
WiSe 2013/14_SE Wohnungs- & Immobilienwirtschaft
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eigene Darstellung, nach: Wikimedia Commons, the free media repository, Projektent-wicklung-Kosten (2004), http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/8/8e/Projektentwicklung-Kosten.png [Stand: 10.11.2013]
eigene Darstellung, nach: Kieker, Sandra : Projektentwicklung spekulativer Büro-immobilien, Aufbau eines Bewertungsmodells: Diplomarbeit, Fachhochschule Dort-mund, Fachbereich Architektur (2004) S. 11. , http://www.meineselbstaendigkeit.com/uploads/media/Diplomarbeit_Projektentwicklung_spekulativer_Bueroimmo-bilien.pdf [Stand: 10.11.2013]
eigene Darstellung, nach: Schulte, Karl-Werner /Bone-Winkel, Stephan /Rottke, Nico: Grundlagen der der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.In: Schulte/Bone-Winkel (Hrsg.): Handbuch Immobilien Projektentwicklung (2002), S. 58.
BulwienGesa AG, DIE IMMOBILIENMÄRKTE IN DER METROPOLREGION BERLIN-POTSDAM, Projektentwicklungen und Trends 2012, S. 6.,http://www.businessloca-tioncenter.de/imperia/md/content/blc/gewerbeimmobilien/studie2012_metropol-region.pdf [Stand: 10.11.2013]
Abb.: 8 - 8.1
Abb.: 9 - 9.5
Abb.: 10
Abb.: 11
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
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WiSe 2013/14_SE Wohnungs- & Immobilienwirtschaft
QUELLENVERZEICHNIS
▪ Brauer, Kerry-U. (Hrsg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft.Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung.Dr. Th Gabler GmbH, Wiesbaden. 2. Auflage 1999.
▪ BulwienGesa AG, DIE IMMOBILIENMÄRKTE IN DER METROPOLREGION BERLIN-POTSDAM, Projek-tentwicklungen und Trends 2012 (2012) http://www.businesslocationcenter.de/imperia/md/content/blc/gewerbeimmobilien/studie2012_metropolregion.pdf [Stand: 10.11.2013]
▪ Dietrich, Florian, Grundlagen Projektentwicklung, -management, -steuerung, Fachhochschule Wies-baden, Fachbereich Master of International Insurance, Phasenorientierte Klassifikation der Projek-tentwickler, http://www.sv-dietrich.de/pdf/2009-03_PE-PM-PS.pdf [Stand: 10.11.2013]
▪ Kieker, Sandra : Projektentwicklung spekulativer Büroimmobilien, Aufbau eines Bewertungsmodells: Diplomarbeit, Fachhochschule Dortmund, Fachbereich Architektur (2004) , http://www.meineselb-staendigkeit.com/uploads/media/Diplomarbeit_Projektentwicklung_spekulativer_Bueroimmobilien.pdf [Stand: 10.11.2013]
▪ Schäfer, Jürgen/Conzen, Georg (Hrsg.): Praxishandbuch der Immobilien-Projektentwicklung. C.H. Beck, München, 2002.
▪ Schulte, Karl-Werner/Bone-Winkel, Stephan (Hrsg.): Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. Auflage. Verlagsgesellschaft Rudolf Müller, Köln, 2002.
▪ Schulte, Karl-Werner (Hrsg.):Immobilienökonomie, Band 1, 2. überarbeitete Auflage. Oldenbourg, München Wien, 2000.
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