immobilienmarkt norddeutschland 2016 - dz hyp · 2018. 7. 5. · da der marktbericht aber auf die...

immobilienmarkt norddeutschland 2016

eine Fachthemenreihe der dG hYP | juni 2016

einzelhandel, büro und Wohnen – Gross- und mittelstädte überzeuGen mit Guten aussichten

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Immobilienmarkt Norddeutschland 2016

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Inhalt

Grußwort ___________________________________________________________________ 2

Gewerbliche Immobilien in Norddeutschland __________________________________ 3

Norddeutschland als Immobilienstandort _______________________________ 3

Standorte im Überblick ________________________________________________ 5

Konversionsflächen – Areale mit Potenzial in Norddeutschland? __________ 6

Demografische Implikationen __________________________________________ 10

Handel – Marktsituation und Prognose _________________________________ 12

Büro – Marktsituation und Prognose ____________________________________ 17

Wohnimmobilien – Marktsituation und Prognose _______________________ 23

Bremen _____________________________________________________________________ 28

Zwei-Städte-Staat Bremen _____________________________________________ 28

Immobilienstandort Bremen ___________________________________________ 29

Hamburg – Internationale Hafenmetropole ___________________________________ 33

Stadtstaat Hamburg ___________________________________________________ 33

Immobilienstandort Hamburg __________________________________________ 34

Braunschweig, Hannover, Oldenburg und Osnabrück __________________________ 38

Bundesland Niedersachsen ____________________________________________ 38

Immobilienstandort Braunschweig _____________________________________ 39

Immobilienstandort Hannover _________________________________________ 43

Immobilienstandort Oldenburg ________________________________________ 47

Immobilienstandort Osnabrück ________________________________________ 51

Kiel und Lübeck _____________________________________________________________ 55

Bundesland Schleswig-Holstein ________________________________________ 55

Immobilienstandort Kiel _______________________________________________ 56

Immobilienstandort Lübeck ____________________________________________ 60

Standorte im Überblick ______________________________________________________ 64

Impressum __________________________________________________________________ 66

Disclaimer __________________________________________________________________ 66

Anschriften der DG HYP ______________________________________________________ 67

Immobilienmarkt Norddeutschland 2016

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Immobilienmarkt Norddeutschland 2016 Immobilienmarkt Norddeutschland 2016

grusswort

sehr geehrte damen und herren,

als gewerbliche immobilienbank der genossenschaftlichen FinanzGruppe untersuchen wir regelmäßig die märkte, in denen wir aktiv sind, und veröffentlichen die ergebnisse in immobilienmarktberichten. in der vorliegenden studie haben wir die marktsegmente ein-zelhandel, büro und Wohnen am top-standort hamburg sowie in sieben norddeutschen regionalen zentren analysiert. im einzelnen sind dies neben bremen die städte braun-schweig, hannover, oldenburg und osnabrück in niedersachsen sowie kiel und lübeck in schleswig-holstein.

aufgrund der großen nachfrage nach Gewerbeimmobilien in deutschland haben regio-nale standorte in der Gunst der anleger in den vergangenen jahren spürbar an bedeu-tung gewonnen. damit steigt aber auch der bedarf an marktdaten zu diesen städten, um chancen und risiken besser beurteilen zu können. da die lokale expertise den erfolg von immobilieninvestition maßgeblich mitbestimmt, möchten wir mit der vorliegenden studie zu einer verbesserten markttransparenz beitragen.

auch wenn die norddeutschen bundesländer mit ausnahme von hamburg als struktur-schwach gelten, so zeigt der vorliegende bericht doch, dass die immobilienmärkte der untersuchten standorte in allen drei segmenten mit guten aussichten überzeugen. der einzelhandel profitiert von einem starken städtetourismus, der sich positiv auf die ent-wicklung der spitzenmieten auswirkt. die kontinuierlich aufwärtsgerichtete beschäfti-gungssituation gepaart mit einem rückläufigen büroflächenwachstum begünstigen an allen standorten anhaltend steigende mieten. und die Wohnimmobilienmärkte bieten angesichts zunehmender bevölkerungszahlen sowohl in hamburg als auch in allen sieben oberzentren überdurchschnittliches mietsteigerungspotenzial.

einen detaillierten überblick über die entwicklung in den norddeutschen Groß- und mit-telstädten bietet ihnen die vorliegende studie, die wir bereits zum zweiten mal im rahmen unserer Fachthemenreihe herausgeben. neben den im Frühjahr und herbst erscheinenden studien „regionale immobilienzentren“ und „immobilienmarkt deutschland“ analysieren wir seit einigen jahren auch zweimal jährlich die gewerblichen immobilienmärkte in ein-zelnen bundesländern.

alle bislang veröffentlichten marktberichte der dG hYP stehen ihnen im internet unter www.dghyp.de/unternehmen/markt-research zum download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden.

Hans Henrik DigeLeiter Immobilienzentrum HamburgDG HYP

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GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN NORDDEUTSCHLAND

Norddeutschland als Immobilienstandort

Norddeutschland ist, von Hamburg abgesehen, strukturschwach, geprägt vom „platten Land“ und dünn besiedelt. Und das Bild, das viele aus dem Urlaub an den Küsten von Nord- und Ostsee mitbringen, ist nicht selten ein Stillleben aus Schafen am grünen Deich, Windrädern und einem Leuchtturm. In dieser Umgebung kann man gut abschalten und „entschleunigen“, erwartet aber nicht unbedingt einen dynami-schen Immobilienmarkt. Doch so ist es nicht: Auch wenn im Norden gute Erholung fast garantiert ist, die Drehzahl an den in diesem Bericht betrachteten Märkten für Handels- immobilien, Büroflächen und Mietwohnungen entspricht im Großen und Ganzen dem bundesweiten Trend. Das gilt für Hamburg, Deutschlands zweitgrößter Stadt, genauso wie für die Oberzentren, unter denen sich mit der niedersächsischen Landeshauptstadt Hannover auch die „Königin“ der deutschen B-Standorte befindet. Aber auch unter den anderen sechs betrachteten Oberzentren – das sind Bremen, Braunschweig, Olden-burg und Osnabrück aus Niedersachsen sowie Kiel und Lübeck aus Schleswig-Hol-stein – finden sich attraktive Immobilienstandorte.

Die angesprochene wirtschaftliche Schwäche im Norden, die sich an einigen Standor-ten noch in einer recht hohen Arbeitslosigkeit widerspiegelt, geht insbesondere auf die Folgen des Strukturwandels im Schiffbau und in der Schwerindustrie zurück. Der Zwei-Städte-Staat Bremen leidet zudem unter völlig aus dem Ruder gelaufenen öffentlichen Finanzen. Negative Auswirkungen auf die betrachteten Segmente des Im-mobilienmarktes sind aber kaum zu beobachten. Das zeigen die ab Seite 28 darge-stellten Marktprofile der insgesamt acht Standorte aus vier Bundesländern sowie die Marktbeschreibungen für Handel, Büro und Wohnen ab Seite 12.

Darüber hinaus enthält der Marktbericht zwei weitere Kapitel: Im Anschluss an die Ein-leitung haben wir uns ab Seite 6 mit dem Potenzial von Konversionsflächen beschäftigt, die beispielsweise durch den Abzug der britischen Streitkräfte in Nord-deutschland frei geworden sind. Danach gehen wir auf den Seiten 10 und 11 kurz auf demografische Implikationen für den Immobilienmarkt ein.

MIETEN FÜR GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN NORDDEUTSCHLAND FOLGEN IM GROSSEN UND GANZEN DEM BUNDESTREND

Quelle: BulwienGesa

29

19

45

2621

40

46

22

45

52

19

43

Handel Spitzenmiete Büro Spitzenmiete Wohnen Durchschnittsmiete Erstbezug

Norddeutsche Oberzentren

Bundesweite Oberzentren

Hamburg

Top-Standorte

Mietanstieg von 2005 bis 2015 in Prozent


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Norddeutschland im Bundesländervergleich

NUR IN NIEDERSACHSEN IST DIE WIRTSCHAFTSLEISTUNG KRÄFTIG GESTIEGEN

RELATIV NIEDRIGE LÖHNE IN NIEDERSACHSEN UND SCHLESWIG-HOLSTEIN

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

BREMEN HAT DIE HÖCHSTE ARBEITSLOSIGKEIT IN DEUTSCHLAND STARKER BESCHÄFTIGUNGSANSTIEG IN HAMBURG UND NIEDERSACHSEN

Quelle: Bundesagentur für Arbeit Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND

in % ggü. Vorjahr 2014 2015 2016e 2017e

Bruttoinlandsprodukt 1,6 1,7 1,8 1,7

Privater Konsum 0,9 1,9 1,9 1,5

Staatskonsum 1,6 2,4 2,7 1,7

Investitionen 3,6 2,4 3,6 3,0

Ausfuhren 4,0 5,4 2,6 4,5

Einfuhren 3,7 5,8 4,3 5,5

Arbeitslosenquote (in %) 6,7 6,4 6,3 6,7

Inflationsrate (HVPI) 0,8 0,1 0,3 1,6

Budgetsaldo (in % des BIP) 0,3 0,6 0,2 0,2

Quelle: DZ BANK AG

15 20 25 30 35 40 45

SaarlandSachsen-Anhalt

HessenHamburg

BremenSchleswig-Holst.Nordrhein-Westf.Mecklenb.-Vorp.Rheinland-Pfalz

WestdeutschlandDeutschland

ThüringenNiedersachsen

SachsenOstdeutschland

BrandenburgBaden-Württemb.

BayernBerlin

BIP-Anstieg in jeweiligen Preisen von 2005 bis 2015 in %

20 25 30 35 40 45

Mecklenb.-Vorp.Thüringen

Sachsen-AnhaltSachsen

BrandenburgOstdeutschland

Schleswig-Holst.Niedersachsen

BerlinSaarland

Rheinland-PfalzDeutschland

BremenWestdeutschlandNordrhein-Westf.

BayernBaden-Württemb.

HessenHamburg

Bruttolöhne je Arbeitnehmer in Tausend Euro (2015)

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

BremenBerlin

Mecklenburg-Vorp.Sachsen-Anhalt

BrandenburgSachsen

Nordrhein-Westf.Hamburg

ThüringenSaarland

Schleswig-Holst.Deutschland

NiedersachsenHessen

Rheinland-PfalzBaden-Württemb.

BayernArbeitslosenquote in Prozent (2015)

0 3 6 9 12 15 18 21

Sachsen-AnhaltSaarland

ThüringenMecklenb.-Vorp.

SachsenBrandenburg

OstdeutschlandNordrhein-Westf.Schleswig-Holst.

BremenRheinland-Pfalz

HessenDeutschland

Baden-Württemb.Westdeutschland

NiedersachsenHamburg

BayernBerlin

Beschäftigungsentwicklung von 2005 bis 2015 in %


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Standorte im Überblick

Im vorliegenden Marktbericht betrachten wir neben dem Top-Standort Hamburg sie-ben Oberzentren aus den norddeutschen Bundesländern Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Insgesamt leben an den acht Standorten 3,9 Millionen Menschen, rund 30 Prozent der Bevölkerung der vier Bundesländer von insgesamt 13 Millionen Menschen. Da der Marktbericht aber auf die Immobilienmärkte der Groß-städte fokussiert, reduziert sich die relevante Einwohnerzahl auf 4,7 Millionen. Damit deckt der Marktbericht mit den acht Standorten etwa 80 Prozent des Wohnungsbe-stands in norddeutschen Großstädten ab. Weil die Büromärkte stark in den großen Wirtschaftszentren wie Hamburg oder Hannover ausgerichtet sind, erfasst der Bericht fast 90 Prozent der Bürofläche der großen norddeutschen Städte. Einzelhandelsflä-chen sind dagegen oft in der Peripherie entstanden. Dadurch reduziert sich der Anteil der erfassten Einzelhandelsflächen auf etwa 70 Prozent.

ANALYSIERTE IMMOBILIENSTANDORTE

Quelle: DZ BANK AG PROFIL DER STANDORTE IM BERICHT (DATEN FÜR 2015)

Regionen / Städte Ein-

wohner Haus- halte

Verfügb. Einkommen

Arbeits-losenquote

BIP pro Kopf Beschäftigte 2014

Verarbeiten-des Gewerbe

2014 Einzelhan-delsfläche

Büro- fläche

Wohnungsbe-stand

in Tau-send

in Tau-send

mtl. in Euro *) in % in Euro *)

in Tau-send

in % der Ein-wohner

Anteil Beschäf-tigte in %

in Tausend m²

in Tausend m² in Tausend

Hamburg 1.758 1.048 1.623 7,5 49.606 893 51 12 2.984 13.575 919

Braunschweig 249 145 1.395 6,5 34.792 122 49 17 724 1.252 139

Bremen 551 312 1.508 10,0 42.620 256 47 19 1.547 2.577 296

Hannover 523 317 1.443 9,7 52.663 300 57 13 950 4.507 292

Kiel 242 140 1.289 9,9 37.281 115 47 11 491 1.408 133

Lübeck 214 124 1.338 9,9 29.499 89 42 17 705 834 115

Oldenburg 161 91 1.415 8,0 36.945 77 48 7 536 897 90

Osnabrück 156 90 1.443 8,0 42.155 89 57 15 528 904 87

Städte ohne Hamburg (NDL ohne HH) 2.095 1.219 1.425 9,2 41.769 1.047 50 15 5.482 12.379 1.153

Regional-12 4.767 2.708 1.412 8,2 40.826 2.365 50 15 10.257 30.178 2.588

Top-7 9.630 5.676 1.522 8,5 44.136 4.736 49 11 16.679 79.302 5.184

Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart NDL ohne HH bezeichnet in den Grafiken im Bericht den Index der norddeutschen Oberzentren ohne Hamburg

Quelle: BulwienGesa, Feri *) in Preisen von 2000

Braun-schweig

Hannover

Olden-burg

Osna-brück

Kiel

Lübeck

Hamburg

Bremen

Nieder-sachsen

Schleswig-Holstein

Standorte im Marktbericht: Hamburg und sieben weitere Großstädte


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Konversionsflächen – Areale mit Potenzial in Norddeutschland?

Nicht alle, aber viele Städte platzen aus allen Nähten. Erst setzte etwa zeitgleich zur Jahrtausendwende der bis heute anhaltende Urbanisierungstrend ein. Und seit einigen Jahren kommen in zunehmendem Maße Zuwanderer aus dem Ausland hinzu, erst aus der von der Euroschuldenkrise besonders gebeutelten europäischen Peripherie, dann aus weiter entfernten Krisenregionen im Nahen Osten oder in Afrika. Auch diese zieht es vor allem in die Städte, weil es hier für sie einfacher als auf dem Land ist, in der neuen Umgebung Fuß zu fassen. Die steigende Einwohnerzahl stößt aber oft auf ein bereits merklich ausgedünntes Wohnungsangebot, weil in den vergangenen Jahren zu wenige Wohnungen gebaut wurden. Das hat sich im Zuge des Aufschwungs am Immobilienmarkt zwar gebessert. Dennoch reichen die neuen Wohnungen oft nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Außerdem sind sie meistens im hochpreisigen Seg-ment entstanden, auch weil die knappen Grundstücke entsprechend teuer sind. Denn in vielen Städten sind frei verfügbare Flächen erschöpft. Und neue Bauprojekte stoßen oft auf Widerstand der Bevölkerung.

Es fehlen aber nicht nur die Flächen für Wohnungen. Dank der soliden wirtschaftlichen Entwicklung, dem florierenden Arbeitsmarkt und der Konsumfreude mangelt es auch an Platz für Gewerbeimmobilien wie etwa für Industrieareale, Bürogebäude, Shopping-Center oder stadtnahe Logistikstandorte, in denen die Paketflut aus dem wachsenden Internethandel umgeschlagen wird. Weil es die Menschen insbesondere in die Auf-schwungregionen zieht, konzentriert sich vor allem dort das Platzproblem.

Chancen können in dieser Situation aus den in nicht wenigen Städten vorhandenen Konversionsflächen erwachsen, die vor wenigen Jahren wegen ihrer Größe oder wegen möglicher Kontaminierungen noch als Belastung angesehen wurden. Damit sind ehemalige Kasernen oder Militärflugplätze, nicht mehr benötigte Bahnareale oder Gewerbe- und Industriebrachen gemeint. Für die zeitnahe Unterbringung von Flüchtlingen oder für reguläre Wohnungen können zudem bestehende Kasernenge-bäude, wenn diese noch weitgehend intakt sind, genutzt werden.

Ein norddeutsches Vorzeigeprojekt für die gelungene Nutzung von Konversionsflä-chen ist die HafenCity in Hamburg. Als Anfang der 1990er Jahre die Hafenkapazitäten südlich der Elbe ausgebaut wurden, lagen vermehrt Areale am Nordufer brach. Daraus entstand die „Vision HafenCity“, die die Rückkehr der Innenstadt ans Wasser als Ziel hatte. Heute ist daraus ein neues Stadtareal mit maritimem Flair entstanden, das die Fläche der Hamburger Innenstadt um 157 Hektar beziehungsweise um rund 40 Pro-zent erweitert. Nachdem die Vermarktung der Flächen zeitweilig stockte, geht es in-zwischen wieder gut voran. Letzte Chancen für den Grundstückserwerb bestehen an den Elbbrücken und im Bereich Baakenhafen, wo weitere 2.000 Wohneinheiten errich-tet werden sollen. Die Ausschreibungen für diese Gebiete beginnen noch in diesem Jahr. 2017 steht mit der einige Jahre verspäteten Eröffnung der Elbphilharmonie ein Meilenstein an. 2025 soll das Projekt HafenCity – nach rund 30 Jahren – abgeschlos-sen sein.

Ähnlich chancenreich, aber auch stark umstritten ist die unterirdische Verlegung des Stuttgarter Hauptbahnhofs, wodurch eine etwa 100 Hektar große Fläche mitten in der City entsteht. Als Folge der Stuttgarter Kessellage kann die baden-württembergische Landeshauptstadt kaum noch wachsen. Trotzdem kam es am Ende der viele Jahre

Deutschlands Städte leiden zunehmend unter Platzmangel

Aber auch für den Gewerbebau sind die Flächen oft knapp

Konversionsflächen als eine Lösung für die wachsende Wohnraumknapp-heit in deutschen Städten

Ein gelungenes Konversionsprojekt ist die HafenCity

Für Stuttgart als Stadt in einem Talkessel sind Konversionsflächen von großer Bedeutung


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dauernden Planungsphase zu erbittertem Widerstand der Bevölkerung, der Begriff „Wutbürger“ etablierte sich. Erst eine Volksabstimmung brachte letztlich die Entschei-dung, sodass sich für die Stuttgarter Innenstadt in den nächsten Jahren ein gewaltiges – und zudem vermutlich einmaliges – städtebauliches Potenzial erschließt. Dem Rah-menplan zufolge könnten auf der frei werdenden Fläche dauerhaft etwa 11.000 Ar-beitsplätze und Wohnraum für 24.000 Menschen entstehen.

Aber auch Hamburg profitiert mit der „Mitte Altona“ durch den Rückbau des Bahnhofs in Altona von nicht mehr benötigten Bahnarealen, wenngleich in einem geringen Um-fang. Im ersten Schritt sollen auf einer 16 Hektar großen Fläche 1.600 Wohnungen errichtet werden. Dazu kommen weitere 13 Hektar aus der Verlegung des Fernbahn-hofs. Hier ist eine Bebauung mit 1.900 Wohnungen vorgesehen.

In den letzten Jahren hat zudem die Umwidmung von militärischen Flächen für zivile Zwecke Fahrt aufgenommen. Aufgrund des Stationierungskonzeptes 2011 der Bun-deswehr sowie des vermehrten Abzugs der alliierten Streitkräfte aus Deutschland kommt es zu vielen Standortschließungen, wodurch gewaltige Areale frei geworden sind oder in absehbarer Zeit frei werden. Die in Niedersachsen stationierten britischen Streitkräfte haben den Abzug ihrer gesamten Truppen bis Ende 2015 vollzogen. Die vakanten Kasernenareale können nun gegebenenfalls für die Errichtung neuer Stadt-quartiere oder die Erweiterung bestehender Stadtteile genutzt werden.

Ein Beispiel für die zivile Nutzung militärischer Bereiche in der Stadt ist Mannheim. Dort steht auf ehemaligen Gebieten der amerikanischen Streitkräfte eine Fläche von mehr als 500 Hektar zur Verfügung, die zu einem durchgehenden Grünzug verbunden werden, der die Lebensqualität in der Industriestadt spürbar aufwerten wird. Zudem soll hier 2023 die Bundesgartenschau stattfinden. Außerdem sind Flächen für neue Stadtviertel mit Platz zum Wohnen, Arbeiten und Forschen vorgesehen.

Aber auch in Norddeutschland sind Beispiele für die erfolgreiche Umnutzung ehema-liger Militärflächen zu finden. So kann Osnabrück ein positives Resümee mit der Kon-version von militärischen Flächen ziehen. Dort befand sich mit 10.000 stationierten Soldaten einst der größte Standort der britischen Armee außerhalb Großbritanniens. 2006 wurde jedoch der vollständige Abzug beschlossen, der in den drei darauf folgen-den Jahren vollzogen wurde. Dadurch wurden Kasernenareale mit einer Gesamtfläche von 160 Hektar frei. Bei einem Teil ist die Umwandlung in Wohngebiete beziehungs-weise Gewerbeparks bereits im Gange. Auf dem Gelände der 14 Hektar großen Scharnhorstkaserne entsteht ein Wissenschafts- und Wohnpark. Für die 37 Hektar große Landwehrkaserne ist eine zukünftige Nutzung als Wohnviertel vorge-sehen.

Ein anderes Konversionsbeispiel aus Norddeutschland betrifft Hannover. Dort wird derzeit auf dem ehemaligen Continental-Fabrikgelände die Wasserstadt Limmer er-richtet. Auf einer Fläche von 23 Hektar entsteht ein neues Wohnquartier, das mit einer Entfernung von nur etwa 4 Kilometern zur Innenstadt gute Voraussetzungen für das von vielen gewünschte citynahe Wohnen bietet. Ebenfalls in Hannover – aber auch in Bremen – gibt es weitere erfolgsversprechende Konversionsvorhaben mit Grundstü-cken, die in der Vergangenheit mit städtischen Krankenhäusern bebaut waren und sehr gute Voraussetzungen für die Wohnbebauung bieten.

In Hamburg entsteht auf Bahnflächen das neue Stadtquartier "Mitte Altona"

Im militärischen Bereich ergeben sich in naher Zukunft viele Konversionsflächen

In Mannheim werden Kasernenareale zu einem Grünzug durch die Stadt miteinander verbunden

In Norddeutschland hat Osnabrück Erfolge mit der Konversion militäri-scher Flächen erzielt

In Hannover entstehen Wohnungen auf ehemaligen Gewerbeflächen … und - wie auch in Bremen - auf ehemaligen Krankenhausarealen


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ÜBERBLICK KONVERSIONSPROJEKTE AN DEN BETRACHTETEN STANDORTEN

Standort Areal Lage Eigentümer Planung Status

Osnabrück Landwehrviertel (37 Hektar) auf dem Gelände der ehemaligen Landwehrkaserne

Stadtteil Atter/ Evers-burg

Stadt Osnabrück und ESOS Energieservice GmbH

Wohnquartier Grundstücksverkauf ab 3. Quartal 2016 geplant; Bau-beginn Hochbau ab 2017

Wissenschafts- und Wohnpark Scharnhorstkaserne (14 Hektar) auf dem Gelände der ehemaligen Scharnhorstkaserne)

Nähe zu Hochschulcam-pus Westerberg, zent-rumsnah

Osnabrücker Beteiligungs- und Grundstücksgesellschaft und Wohnpark Scharnhorst GmbH

Wissenschaftspark und Wohnquartier

Am Wissenschaftspark hat der Bau begonnen, Grund-stücke können aber noch er-worben werden

Kaserne am Limberg (70 Hektar)

Stadtteil Dodesheide, geplante direkte Ver-kehrsanbindung zur A33

BImA Gewerbe, Dienstleistun-gen, Sport

Beschluss eines verbindli-chen Entwurfskonzepts bis Mitte 2016

Winkelhausenkaserne (31 Hektar)

Unmittelbare Nähe zum Stadthafen

Stadtwerke Osnabrück Gewerbe- und Dienstleis-tungspark, Kreativwirt-schaftszentrum

Teilbereiche bereits verge-ben

Braunschweig Heinrich-der-Löwe-Kaserne (31 Hektar)

Nähe zur A39, knapp 4km zum Zentrum

Kanada Bau AG Wohnquartier und Gewer-benutzung

Verkauf wahrscheinlich ab 2017

Langer Kamp (2 Hektar) auf dem Gelände des ehemaliges Klini-kum Gliesmaroder Straße

Innenstadtlage Städtisches Klinikum Braun-schweig GmbH

Wohnquartier mit Gewer-beanteil

Bebauungsplan beschlos-sen, Baubeginn voraussicht-lich 2016

Oldenburg Neu Donnerschwee (18 Hektar) auf dem Gelände der ehemaligen Donnerschwee-Kaserne

zentrumsnah Parkresidenz Oldenburg GmbH & Co. KG

Wohnpark Verkauf von Eigentumswoh-nungen

Fliegerhorst (190 Hektar) Stadtrand Stadt Oldenburg Wohnquartier, Büro, Klein-gewerbe und kulturellen Einrichtungen

Masterplan Mitte 2016, da-nach Erstellung von Bebau-ungsplänen

Kiel MFG5-Areal (80 Hektar) 7km nördlich der Innen-stadt, am Westufer der Kieler Förde

BImA Wohnquartier, Gewerbe, Freizeit, Segeln, Touris-mus, Sport- und Gemein-bedarfsflächen

Mindestens für die nächsten fünf Jahre als Flüchtlingsun-terkunft genutzt

Hannover Gartenstadt Nord (27 Hektar) auf dem Gelände der ehemaligen Freiherr-von-Fritsch-Kaserne

Hannover Bothfeld BImA Wohnquartier mit Gewer-beflächen und Einzelhan-del

Verkaufsverhandlungen mit NLG als Entwickler

Wohnquartier Oststadtkranken-haus (7 Hektar) auf dem Gelände des ehemaligen Oststadtkranken-hauses

Stadtteil Groß-Buchholz, Nahe Autobahnkreuz Hannover-Buchholz

Klinikum Region Hannover GmbH

Wohnquartier Derzeit als Flüchtlingsunter-kunft genutzt

Wasserstadt Limmer (23 Hek-tar) auf einem ehemaligen Conti-nental-Fabrikgelände

3,5km vom Zentrum ent-fernt, zentrumsnah

Günter Papenburg AG Wohnquartier Baubeginn Ende 2016

Hamburg Mitte Altona - 2. Bauabschnitt (13 Hektar) auf dem Gelände des Fernbahnhofs Altona

Hamburg Altona Stadt Hamburg Wohnquartier Baubeginn 2024

Neuer Huckepackbahnhof (11 Hektar)

zentrumsnah Stadt Hamburg Gewerbliche Nutzung Baubeginn 2018

HafenCity (157 Hektar) zentrumsnah, am Ham-burger Hafen

Stadt Hamburg Wohnen, Büro und Einzel-handel

Projektabschluss bis 2025

Bremen Neues Hulsberg-Viertel (14 Hektar) auf dem Gelände des Kli-nikums Bremen-Mitte

zentrumsnah, Nähe zu Weser

Klinikum Bremen-Mitte GmbH

Gemischtes Quartier Erster Grundstücksverkauf ab Anfang 2016

Quelle: Städte Braunschweig, Bremen, Hamburg, Hannover, Kiel, Oldenburg, Osnabrück

Für den Erfolg eines Konversionsprozesses spielt die Lage des Areals eine große Rolle. Bei der Entwicklung von Wohnquartieren gelten besonders große Flächen in Citynähe, aber auch Stadtrandareale mit direktem Anschluss an Naherholungsgebiete als attraktiv. Werden jedoch Gewerbegebiete oder Logistikzentren geplant, steht die Verkehrsanbindung im Vordergrund. Zudem ist der bestehende Grad der Erschließung

Die Lage und Erschließung des Areals sind relevante Erfolgsfaktoren


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ein relevanter Faktor. Wenn bereits ein Anschluss an das öffentliche Straßennetz so-wie an das Ver- und Entsorgungsnetz besteht, können Kosten und Zeit gespart wer-den. Dieser Aspekt macht kürzlich verlassene Liegenschaften des Militärs, die meis-tens bereits vollständig erschlossen sind, besonders interessant.

Mit der Erschließung von Konversionsflächen können jedoch auch Risiken verbunden sein. Oft sind auf militärischen oder industriellen Flächen Altlasten vorhanden, die hohe Sanierungskosten mit sich bringen können. Denkbar ist auch, dass die Nach-frage nach den Flächen niedriger als erwartet ausfällt, etwa weil der Bedarf falsch ein-geschätzt wurde oder weil sich in der oft längeren Zeitspanne vom Projektbeginn bis zum Abschluss Präferenzen oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen verändert ha-ben. Selbst das Erfolgsprojekt HafenCity hatte zwischenzeitlich Probleme: Noch vor fünf Jahren wurde über den hohen Büroleerstand berichtet. Die Stadt Hamburg hat Flächen gemietet, damit einzelne Projekte überhaupt in Gang kommen.

Auch der Einfluss der Bevölkerung sollte – siehe Stuttgart – nicht unterschätzt werden. Wenn diese nicht ausreichend in den Planungsprozess mit einbezogen wird, kann es zu langwierigen Konflikten kommen, die den Bauprozess verhindern oder zumindest verzögern können. Es empfiehlt sich daher, die Bürger frühzeitig in die Planung für die zukünftige Nutzung der Flächen zu integrieren. Insbesondere wenn sich diese Areale im innerstädtischen Bereich befinden, müssen oft viele architektonische und städte-bauliche Anforderungen berücksichtigt werden. Dies kann ebenso zu erhöhten Kosten führen wie die Anbindung an das städtische Infrastrukturnetz, wenn die Konversions-flächen in ländlicheren Bereichen vorliegen.

Der Konversionsprozess unterscheidet sich, je nachdem, ob ehemalige Verkehrs- und Industrieflächen oder militärische Areale vorliegen. Bei letzteren werden die Gebiete nicht direkt an Investoren oder die Kommunen für die städtebauliche Entwicklung ver-kauft. Stattdessen ist die BImA, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, zwischen-geschaltet. Sie übernimmt die militärischen Liegenschaften, nachdem die Standorte von den Streitkräften geräumt wurden, und vermarktet diese anschließend für den von ihr ermittelten Verkehrswert. Dabei haben die Kommunen, auf deren Gemarkung das Gelände liegt, eine Erstzugriffsoption. Sofern diese von der Kommune wahrgenommen wird, übernimmt sie die Herrichtung und Vermarktung des Grundstücks. Andernfalls haben private Investoren die Möglichkeit, Liegenschaften direkt bei der BImA zu er-werben und nach Abschluss eines städtebaulichen Vertrags die Erschließung, Ent-wicklung und Vermarktung zu übernehmen. Aufgrund des akuten Bedarfs für die Un-terbringung von Flüchtlingen hat sich das Verfahren leicht geändert. Die BImA darf den Kommunen die Liegenschaften derzeit für die Unterbringung von Flüchtlingen mietfrei zur Verfügung stellen.

Auch wenn bereits viele Konversionsprozesse im Gang sind, wird das bestehende Flä-chenangebot bei weitem noch nicht ausgeschöpft. Catella Research geht in Deutsch-land aktuell von Potenzialflächen in einem Umfang von rund 1.625 Hektar aus, die für eine Folgenutzung bis 2020 grundsätzlich zur Verfügung stehen. Grund für die Zurück-haltung könnten Risiken wie Altlasten oder mögliche Konflikte mit Anliegern sein, die einen Konversionsprozess verteuern oder auch lähmen können. Mit der wachsenden Knappheit von Bauflächen dürften die Chancen aus der Konversion aber die mögli-chen Hemmnisse überwiegen. Insofern dürfte dieses Thema weiter Fahrt aufnehmen.

Altlastensanierung, aber auch eine nachlassende Nachfrage kann hohe Kosten verursachen

Nachbarschaftskonflikte und städte-bauliche Anforderungen müssen berücksichtigt werden

Die BImA ist für den Verkauf von militärischen Liegenschaften zu-ständig

Konversionsflächen können das Problem der Wohnraumknappheit nur zu Teilen lösen


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Demografische Implikationen

Die demografische Entwicklung ist eine der großen Herausforderungen für Deutsch-land. Das betrifft die gesamte wirtschaftliche Entwicklung und die Sozialsysteme, aber natürlich auch den Immobilienmarkt. Bei aller Unsicherheit über die zukünftige Ent-wicklung können dabei einige Trends – etwa aufgrund der Bevölkerungsstruktur oder der Geburtenentwicklung – als einigermaßen fundiert angenommen werden. Danach dürfte die natürliche Bevölkerungsentwicklung weiter negativ bleiben. Derzeit sterben pro Jahr durchschnittlich etwa 170.000 Menschen mehr als geboren werden. Ob die Einwohnerzahl aber tatsächlich sinkt oder steigt, hängt vom Ausmaß der Zuwanderung ab, die sich in den vergangenen Jahrzehnten allerdings als hochvolatil gezeigt hat. Auch wenn die Zuwanderung aktuell sehr hohe Werte aufweist, vor wenigen Jahren war die Nettomigration noch negativ. Zudem altert die Bevölkerung aufgrund der niedrigen Geburtenzahlen und der steigenden Lebenserwartung. Und „Landflucht“ dürfte sich fortsetzen, was in ländlichen Räumen zu weiterhin sinkenden, in Groß- und Universitätsstädten dagegen zu steigenden Einwohnerzahlen führen wird. Zuwande-rung verstärkt diesen Effekt, denn Migranten zieht es in die Städte.

Immobilien sind generell stärker als andere Güter von demografischen Trends betrof-fen, weil sich Lage, Größe und Struktur der Objekte nicht oder nur mit hohem Aufwand an den Bedarf anpassen lassen. Deshalb stellen demografische Veränderungen für Immobilieninvestitionen grundsätzlich ein Risiko dar. Aufgrund der Bevölkerungsprog-nose des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), die in der um-seitigen Karte dargestellt ist, sieht es für den norddeutschen Immobilienmarkt insge-samt gar nicht so schlecht aus. Denn bis 2030 soll die Bevölkerung weitgehend stabil bleiben. Größere Regionen mit starkem Einwohnerschwund sind nicht verzeichnet. Die kräftige Zuwanderung, die im vergangenen Jahr durch Flüchtlinge eingesetzt hat, ist in den BBSR-Daten nicht berücksichtigt. Insofern könnte die Bevölkerung auch zule-gen. Welche groben Implikationen ergeben sich grundsätzlich für die drei in der Studie analysierten Bereiche?

» Wohnen: Da die Personenzahl je Haushalt sinkt, nimmt die Wohnungsnachfrage auch bei konstanter Einwohnerzahl zu. Das wirkt sich bei leicht sinkenden Ein-wohnerzahlen stabilisierend auf die Wohnungsnachfrage aus. Bei einer stärker wachsenden Bevölkerung wie etwa in Hamburg wird die Wohnungsknappheit dadurch noch verstärkt. Allerdings dürfte die Eignung des Wohnungsbestands für die steigende Zahl von Einpersonenhaushalten und Senioren abnehmen.

» Büro: Die Büronachfrage dürfte absehbar unter der Alterung der Bevölkerung lei-den. Das gilt vor allem, wenn etwa ab 2020 die geburtenstarken „Baby-Boomer“-Jahrgänge in den Ruhestand wechseln und damit die Zahl der Beschäftigten sinkt. Deshalb scheint es sinnvoll, dass sich die derzeit steigenden Beschäftigtenzahlen nicht in einem ausgeprägten Büroneubau niederschlagen.

» Handel: Für den Handel ergeben sich bei einer insgesamt stabilen Bevölkerung auf den ersten Blick keine allzu großen Verschiebungen. Allerdings geht mit dem Eintritt in den Ruhestand in der Regel das Einkommen zurück. Zudem müssen die kleineren Haushalte relativ größere Anteile für das Wohnen aufwenden. Mit einem steigenden Seniorenanteil könnte daher das Budget für den Konsum abnehmen, zudem dürfte sich die Konsumstruktur verschieben. Und die abnehmende Mobili-tät im Alter könnte sich negativ auf die Kundenfrequenz auswirken, insbesondere bei großflächigen Einzugsgebieten.

Die demografische Entwicklung zählt zu den großen Herausforderun-gen für Deutschland

Immobilien sind von demografischen Trends stärker betroffen


10 11

ENTWICKLUNG DER BEVÖLKERUNG UND DER HAUSHALTE VON 2015 BIS 2030

Quelle: BBSR Bonn 2015 Datenbasis: BBSR-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 2035

AUSMASS DER ZUWANDERUNG ENTSCHEIDET ÜBER DIE DEUTSCHE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG

ZAHL DER ARBEITSKRÄFTE SCHWINDET: AB 2020 GEHEN DIE GEBURTENSTARKEN JAHRGÄNGE IN DEN RUHESTAND

Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: Statistisches Bundesamt

-600

-400

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1.000

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1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015eNettomigration in TausendNatürliche Bevölkerungsentwicklung in TausendBevölkerungsentwicklung insgesamt in Tausend

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e

Geburten in Tausend


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Handel - Marktsituation und Prognose

Die Vorgaben für den deutschen Einzelhandel sind so gut wie schon lange nicht mehr. Dafür ist die stabile gesamtwirtschaftliche Entwicklung, vor allem aber der robuste Arbeitsmarkt verantwortlich. Die wettbewerbsfähige deutsche Industrie und die Arbeitsmarktreformen der Agenda 2010 sorgen seit Jahren für einen anhaltenden An-stieg der Beschäftigtenzahl sowie eine kontinuierlich fallende Arbeitslosenquote. Diese hat sich bundesweit binnen zehn Jahren von 12 Prozent auf etwas mehr als 6 Prozent fast halbiert, die Zahl der Arbeitslosen sank von über 5 auf rund 2,7 Millionen Menschen. Dementsprechend ist der Verhandlungsspielraum der Gewerkschaften ge-wachsen, die nach einer Phase der Lohnzurückhaltung zuletzt vergleichsweise kräftige Tariferhöhungen durchsetzen konnten. Und die Rentner, die in der Vergangenheit oft mit Nullrunden oder nur geringfügigen Anhebungen ihrer Bezüge auskommen muss-ten, können sich nach den Rentenanpassungen der beiden Vorjahre von rund 2 Pro-zent im Juli dieses Jahres auf das höchste Plus – in den westdeutschen Bundeslän-dern sind es 4,25 Prozent – seit über 20 Jahren freuen.

HOHE TARIFABSCHLÜSSE SORGEN ZUSAMMEN MIT DER NIEDRIGEN INFLATION FÜR KRÄFTIGE ZUWÄCHSE BEI DEN REALLÖHNEN

2016 PROFITIEREN DIE RENTNER VOM STÄRKSTEN RENTENPLUS SEIT ÜBER 20 JAHREN

Quelle: Statistisches Bundesamt Quelle: Deutsche Rentenversicherung

NIEDRIGE ENERGIEPREISE ENTLASTEN DIE PRIVATEN HAUSHALTE DAS KONSUMKLIMA IST ETWAS GESUNKEN, WEIST ABER NACH WIE VOR EIN HOHES NIVEAU AUF

Quelle: GfK Quelle: GfK

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1996 2000 2004 2008 2012 2016Verpraucherpreise Nominallöhne Reallöhne

gegenüber Vorjahr in %

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1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016

Jährliche Rentenerhöhung in % (Westdeutschland)

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1996 2001 2006 2011 2016Diesel Super Heizöl

in Euro je 100 Liter

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2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015GfK Konsumklima

Die niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Einkommen bieten gute Vorgaben für Handel


12 13

Zudem – das war in der Vergangenheit bei höheren Einkommenszuwächsen oft an-ders – kommen die steigenden Löhne und Renten den Haushalten real in fast voller Höhe zugute. Denn mit einer Inflationsrate nahe Null wird das Einkommensplus prak-tisch nicht von steigenden Verbraucherpreisen aufgezehrt. Die Hauptursache sind die gesunkenen Energiepreise. Die Haushalte müssen aktuell für Benzin, Diesel und Heizöl deutlich weniger als in den zurückliegenden Jahren zahlen. Zusammen mit dem immer noch stotternden Konjunkturmotor in der Eurozone ist die niedrige Inflation aber auch dafür verantwortlich, dass die EZB mit ihrer expansiven Geldpolitik für anhaltend niedrige Zinsen sorgt. Weil sich mit sicheren Geldanlagen kaum noch positive Rendi-ten realisieren lassen, hat das Sparen an Attraktivität eingebüßt. Daraus resultiert ein insgesamt günstiges Konsumklima, trotz eines leichten Rückgangs im vierten Quartal des vergangenen Jahres.

Insofern haben die Haushalte nicht nur die finanziellen Voraussetzungen, sie sind zu-dem auch gewillt, mehr zu konsumieren. Damit sind die guten Nachrichten für den Einzelhandel aber noch nicht erschöpft. Eine weitere wachsende Umsatzquelle ist der zunehmende Tourismus, was sich insbesondere in einer starken Tourismusregion wie Norddeutschland positiv auswirkt. In den vier Bundesländern, die im vorliegenden Marktbericht berücksichtigt sind, legen die Besucherzahlen praktisch durchgängig zu. Vor allem der Städtetourismus boomt: In Bremen sind die jährlichen Besucherzahlen gegenüber 1995 um rund 120 Prozent, in Hamburg sogar um 170 Prozent gestiegen. Aber auch die seit jeher beliebten Urlaubsregionen in Niedersachsen und Schleswig-Holstein erfreuen sich kräftig steigender Gästezahlen. Binnen 20 Jahren ergibt sich für Niedersachsen ein Plus von knapp 50 Prozent, in Schleswig-Holstein sind es fast 60 Prozent.

DIE GÄSTEZAHLEN STEIGEN IN ALLEN NORDDEUTSCHEN BUNDES-LÄNDERN

POSITIVE UMSATZENTWICKLUNG IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL

Quelle: Statistische Bundesamt Quelle: HDE

Nachdem der Einzelhandelsumsatz zwischen 2000 und 2010 im Bereich von 420 bis 430 Milliarden Euro mehr oder weniger stagnierte, konnte er angesichts der Summe positiv wirkender Faktoren seit 2010 kontinuierlich zulegen. Damit dürfte der Einzel-handel – ohne Kfz-Handel, Tankstellen und Apotheken – in diesem Jahr mehr als 480 Milliarden Euro umsetzen. Allerdings entfällt ein Teil des Umsatzzuwachses auf den mit rund 10 Prozent jährlich überproportional stark wachsenden Online-Handel. In

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1995 2000 2005 2010 2015Bremen HamburgNiedersachsen Schleswig-Holstein

Jährliche Besucherankünfte in Millionen

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016eggü. Vorjahr in Prozent (links) Umsatz in Mrd. Euro (rechts)

Einzelhandelsumsatz ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken ohne Mwst.

Hohe reale Einkommenszuwächse dank niedriger Inflation

Magerzinsen machen Sparen unattraktiv

In Norddeutschland profitiert der Einzelhandel zudem vom starken und weiter wachsenden Tourismus

Der Einzelhandelsumsatz legt kräftig zu, allerdings entfällt ein wachsender Teil auf den Online-Handel


14 15

diesem Segment wurden im vergangenen Jahr rund 42 Milliarden Euro erwirtschaftet. Damit fließt in die Kassen des stationären Einzelhandels mit einem Umsatzvolumen von rund 440 Milliarden Euro nur unwesentlich mehr als zum Zeitpunkt der Jahrtau-sendwende.

Zudem verteilt sich der Einzelhandelsumsatz der untersuchten Standorte auf eine wei-ter wachsende Verkaufsfläche. Diese ist im Durchschnitt der norddeutschen Oberzen-tren, aber auch in Hamburg im vergangenen Jahrzehnt um rund ein Viertel gestiegen. Je nach Ausgangsniveau und Bevölkerungsentwicklung entfallen damit auf einen Ein-wohner zwischen 1,7 Quadratmeter in Hamburg und 3,4 Quadratmeter Verkaufsfläche in Osnabrück.

DIE VERKAUFSFLÄCHE WÄCHST ÜBERALL, ABER UNTERSCHIEDLICH SCHNELL

DAS WACHSTUM DER VERKAUFSFLÄCHEN HÄLT IN NORD-DEUTSCHLAND WEITER AN

VON HAMBURG ABGESEHEN SINKT DER FLÄCHENUMSATZ IN DEN NORDDEUTSCHEN GROSSSTÄDTEN

Quelle: Feri in Preisen von 2000

Weil die Verkaufsfläche insgesamt schneller als der Umsatz wächst, ist die reale Flächenproduktivität – der Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche in konstanten Prei-sen – im Durchschnitt der norddeutschen Oberzentren kontinuierlich gesunken. Dank des in den letzten Jahren wieder wachsenden Einzelhandelsumsatzes hat sich der Rückgang aber stark verlangsamt. In Hamburg steigt die durchschnittliche Flächen-produktivität sogar wieder, weil hier die Verkaufsfläche langsamer wächst. Angesichts des Aufschwungs, der die meisten Innenstädte erfasst hat, dürfte die Lage in diesem

12,6 15,4 18,322,2 23,4 24,6 26,1 26,2 27,5 29,6

61,32,0

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1,72,2

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Kiel Osnabrück Hannover Oldenburg Hamburg Braun-schweig

NDL ohne HH Top-7 Regional-12 Bremen Lübeck

Verkaufsflächenzuwachs von 2005 bis 2015 in % Verkaufsfläche je Einwohner in Quadratmetern 2015

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1995 2000 2005 2010 2015NDL ohne HH Regional-12 Top-7 Hamburg

Verkaufsfläche je Einwohner in Quadratmetern

2.000

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1995 2000 2005 2010 2015

Regional-12 Top-7 NDL ohne HH Hamburg

Umsatz in Euro je Quadratmeter Verkaufsfläche

Die Verkaufsfläche wächst weiter

Gegenläufige Entwicklung der Flächenproduktivität: Anstieg in Hamburg, Rückgang in den Oberzentren


14 15

Segment, auf das wir uns in diesem Bericht konzentrieren, besser als im Einzelhandel insgesamt aussehen. Im Umkehrschluss bedeutet das aber, dass sich periphere Ein-kaufslagen weiterhin unterdurchschnittlich entwickeln werden.

Dagegen sind Innenstädte und citynahen Shopping-Center als Einkaufslagen immer beliebter geworden. Deshalb ist das Interesse der Filialisten an den begrenzt verfüg-baren 1A-Einkaufslagen groß. Das betrifft vor allem Top-Standorte wie Hamburg. Hier hat sich die hohe Flächennachfrage in einer kontinuierlich steigenden Spitzenmiete niedergeschlagen. In Hamburg zieht sie seit fast zwei Jahrzehnten stetig an. Von 1995 bis 2015 hat sich die Spitzenmiete auf 285 Euro je Quadratmeter fast verdoppelt. Die Innenstädte der Oberzentren werden von den Filialisten zwar auch gut nachgefragt, ihnen fehlen aber die Exklusivität der Top-Standorte und deren Marktgröße. Damit sind Oberzentren austauschbarer, entsprechend schwächer fällt die Mietentwicklung aus. Daher zog die Spitzenmiete in den sieben norddeutschen Oberzentren im Durchschnitt seit 1995 nur um knapp 10 Prozent an. Hier geht es seit 2005 zwar auch bergauf, in den zehn Jahren davor sank das Mietniveau aber spürbar. Diese Entwicklung lässt sich bundesweit analog beobachten, die norddeutschen Oberzentren haben sich we-der besser noch schlechter entwickelt.

DIE SPITZENMIETE IM NORDDEUTSCHEN EINZELHANDEL LIEGT ETWA GLEICHAUF ZU BUNDESWEITEN STANDORTEN

SEIT 1995 HAT SICH DIE SPITZENMIETE IN HAMBURG ABER ÜBER-DURCHSCHNITTLICH POSITIV ENTWICKELT

WÄHREND HAMBURGS SPITZENMIETE KRÄFTIG ZULEGTE, GING … … ES IN DEN NORDDEUTSCHEN OBERZENTREN SEIT 2009 NUR

MODERAT BERGAUF

Quelle: BulwienGesa

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Hamburg

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1995 2000 2005 2010 2015

HamburgNDL ohne HHRegional-12Top-7

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2005 2007 2009 2011 2013 2015Hamburg Top-7

Spitzenmiete ggü. Vorjahr in %

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2005 2007 2009 2011 2013 2015NDL ohne HH Regional-12


Spitzenmiete im Einzelhandel ist vor allem an Top-Standorten wie Hamburg im Aufwind


16 17

Allerdings sind die Unterschiede in der Mietentwicklung der Oberzentren recht groß, gleiches gilt für die Spannweite der Spitzenmieten. Seit 2005 legte diese von 11 Pro-zent in Kiel bis zu fast 50 Prozent in Osnabrück zu. Belastungsfaktoren für den Einzel-handel, die oft für einen langsameren Mietanstieg verantwortlich sind, können bei-spielswiese die Ausweitung der innerstädtischen Verkaufsfläche durch ein neues innerstädtisches Einkaufszentrum wie etwa in Braunschweig oder die Schaffung groß-flächiger peripherer Fachmarktzentren wie in Kiel sein.

Bei der Höhe der Spitzenmiete ist die Spanne auch deshalb sehr groß, weil mit Han-nover einer der stärksten deutschen Einzelhandelsstandorte unterhalb der Top-Stand-orte im Bericht enthalten ist. Mit inzwischen 200 Euro je Quadratmeter hat die Hanno-veraner City das Gros regionaler Oberzentren weit hinter sich gelassen. Das wird insbesondere im Vergleich mit dem einwohnermäßig sogar noch etwas größeren Bre-men deutlich: Die Hansestadt erreicht mit 130 Euro je Quadratmeter nur zwei Drittel des Mietniveaus, das 120 Kilometer südlich für beste Einkaufslagen zu zahlen ist. Am anderen Ende der Skala finden sich Kiel und Oldenburg mit 83 Euro beziehungsweise 95 Euro je Quadratmeter. Während Kiels innerstädtischer Handel unter den schon an-gesprochenen Fachmarktzentren sowie unter einer relativ niedrigen Kaufkraft leidet, wird das Mietniveau der eigentlich sehr attraktiven City von Oldenburg vom nahegele-genen Bremen gedämpft. Im Mittelfeld befinden sich die drei noch nicht erwähnten, durchweg attraktiven Shopping-Standorte Braunschweig, Lübeck und Osnabrück mit einer Spitzenmiete zwischen 100 und 110 Euro je Quadratmeter.

SPITZENMIETEN IM NORDDEUTSCHEN EINZELHANDEL 2015

Quelle: BulwienGesa

Die guten Vorgaben für den Einzelhandel in den Innenstadtlagen der Großstädte dürf-ten im laufenden Jahr erneut zu steigenden Einzelhandelsmieten führen. Wir erwarten sowohl für Hamburg als auch für die Oberzentren ein Plus von nicht ganz 2 Prozent. Damit fällt der erwartete Mietzuwachs für Hamburg schwächer aus als in den Vorjah-ren aus. Der Hauptgrund ist das schon erreichte Mietniveau, das es immer schwerer macht, noch höhere Mieten durchzusetzen. Bei den Oberzentren dürfte das ohnehin deutlich geringere Tempo des Mietanstiegs aber nur leicht sinken.

83 95 100 110 110126 130 135

200

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Kiel Oldenburg Lübeck Braunschweig Osnabrück NDL ohne HH Bremen Regional-12 Hannover Hamburg Top-7Spitzenmiete 2015 in Euro je m² Anstieg der Spitzenmiete von 2005 bis 2015 in %

Die Entwicklung der Spitzenmieten in den Oberzentren ist sehr hetero-gen verlaufen

Hannover ist einer der führenden deutschen Einzelhandelsstandorte unterhalb der Top-7

Prognose: Die positive Entwicklung im Einzelhandel hält an, insbeson-dere in Hamburg dürfte das Tempo des Mietanstiegs aber nachlassen


16 17

PROGNOSE HANDEL

2014 2015 2016e

Hamburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 275 (5,8) 285 (3,6) 290 (1,8)

Braunschweig Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 110 (-4,3) 110 (0,0) 110 (0,0)

Bremen Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 125 (0,0) 130 (4,0) 133 (2,3)

Hannover Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 195 (5,4) 200 (2,6) 200 (0,0)

Kiel Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 81 (0,0) 83 (2,5) 84 (1,2)

Lübeck Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 100 (3,1) 100 (0,0) 102 (2,0)

Oldenburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 93 (3,3) 95 (2,2) 97 (2,1)

Osnabrück Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 110 (4,8) 110 (0,0) 112 (1,8)

Städte ohne Hamburg Spitzenmiete in Euro je m² (in % ggü. Vorjahr) 123,7 (1,7) 126,1 (1,9) 128,1 (1,6)

Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG

Büro - Marktsituation und Prognose

Die europäische Wirtschaft wurde in den vergangenen zehn Jahren von heftigen Krisen durchgeschüttelt. Bis heute ist die Konjunktur in der Eurozone nicht richtig in Schwung gekommen. Selbst die Schützenhilfe der EZB mit großvolumigen Anleihe-kaufprogrammen und negativen Zinsen hat die wirtschaftliche Entwicklung nicht stärker ankurbeln können. Diese Schwäche hat auf den deutschen Arbeitsmarkt, der in der Vergangenheit oft als Sorgenkind galt, allerdings nicht durchgeschlagen. Während andere europäische Länder unter hoher Arbeitslosigkeit leiden, steigt die Beschäftigtenzahl hierzulande weiter an. Die Marke von 43 Millionen Beschäftigten wurde zwischenzeitlich übersprungen, Ermüdungserscheinungen sind bislang nicht erkennbar. Im Wesentlichen dürfte sich der positive Trend auch fortsetzen, da die Aus-sichten für das gesamtwirtschaftliche Wachstum bis 2017 mit einem jährlichen Plus von nicht ganz 2 Prozent positiv ausfallen. Dass dennoch von einer leicht steigenden Arbeitslosenquote ausgegangen wird, ist auf den Zustrom von Flüchtlingen zurückzu-führen, die nun nach und nach auf den Arbeitsmarkt drängen.

DAS KONJUNKTURUMFELD FÜR DEN BÜROMARKT BLEIBT POSITIV DER AUFWÄRTSTREND DER BESCHÄFTIGUNG HÄLT AN

Quelle: DZ BANK AG Quelle: Bundesagentur für Arbeit

0,0 -0,7

1,2 0,73,7 3,3 1,1

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2002

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BIP ggü. Vorjahr in % Arbeitslosenquote in %

Prognose

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1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016Beschäftigte in Millionen

Solide wirtschaftliche Entwicklung schafft gute Voraussetzungen für die Büromärkte


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DIE VERSCHIEDENEN INTERNATIONALEN KRISENHERDE HABEN DAS IFO GESCHÄFTSKLIMA SINKEN LASSEN …

… UND DIE KONJUNKTURELLEN ERWARTUNGEN SPÜRBAR GEDÄMPFT

Quelle: ifo Institut Quelle: ZEW

Daher dürfte auch der Bedarf an Büroflächen grundsätzlich weiter steigen. Allerdings ist es durchaus wahrscheinlich, dass die Unternehmen beim Abschluss langfristiger Mietverträge etwas vorsichtiger agieren werden. Denn die Entscheider werden neben der stabilen wirtschaftlichen Lage in Deutschland auch die Vielzahl internationaler Unwägbarkeiten berücksichtigen. Dazu zählen die Unsicherheit über den Zustand der chinesischen Wirtschaft, die schon angesprochene Wachstumsschwäche der europä-ischen Wirtschaft oder das Risiko, dass der niedrige Ölpreis Förderunternehmen und ölproduzierende Länder dauerhaft unter Druck setzt. Diese Unsicherheit spiegelt der ZEW-Index wider. Während sich die konjunkturelle Lage immer noch auf einem hohen Niveau bewegt, haben sich die Konjunkturerwartungen erheblich eingetrübt. Ähnlich sieht es beim ifo-Geschäftsklimaindex aus, der in den vergangenen Monaten insge-samt gesunken ist.

Diese Einflussfaktoren gelten auch für den norddeutschen Büromarkt. Zwar können die Bundesländer im Norden nicht mit den starken Wirtschaftsdaten von Bayern und Baden-Württemberg und deren Vollbeschäftigung aufwarten, aber auch an den Büro-standorten in Bremen, Hamburg, Niedersachen und Schleswig-Holstein ging es in den vergangenen Jahren bei der Beschäftigungssituation kräftig aufwärts. So nahm seit 2005 die Zahl der Bürobeschäftigten an den acht untersuchten Standorten insgesamt um mehr als 120.000 zu. Dagegen hat sich das Wachstum der Büroflächen verlang-samt. Dennoch konnte nur Hamburg von einer spürbar sinkenden Leerstandsquote profitieren. Die norddeutschen Oberzentren folgen nur abgeschwächt dem bundeswei-ten Trend eines rückläufigen Büroflächenleerstands, die rückläufige Entwicklung hat erst 2013 zeitverzögert eingesetzt. Allerdings ist das Leerstandsniveau in den betrach-teten sieben norddeutschen Großstädten mit im Durchschnitt weniger als 5 Prozent ohnehin schon recht niedrig.

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2001 2004 2007 2010 2013 2016

Veränderung zum Vormonat (links) Indexpunkte (rechts)

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2001 2004 2007 2010 2013 2016Konjunkturelle Erwartungen Konjunkturelle Lage

Diverse Krisenherde dürften Unternehmen vorsichtiger agieren lassen

An den norddeutschen Bürostandorten hat sich die Beschäftigung spürbar ausgeweitet


18 19

DAS WACHSTUM DER BÜROFLÄCHEN HAT SICH VERLANGSAMT, DAS DER BÜROBESCHÄFTIGTEN HAT SICH DAGEGEN BESCHLEUNIGT

DIE LEERSTANDSQUOTE IN HAMBURG SINKT KRÄFT, IN DEN ÜBRI-GEN NORDDEUTSCHEN STÄDTEN IST DAS NIVEAU NIEDRIG

Quelle: BulwienGesa, Feri Quelle: BulwienGesa

Voraussichtlich wird sich der Abbau von leer stehenden Büroflächen weiter fortsetzen. Denn während der Anstieg der Beschäftigung bislang keine Ermüdungserscheinungen gezeigt hat, entstehen neue Büroflächen weiterhin in einem vergleichsweise niedrigen Ausmaß. Das gilt, wie die folgende linke Abbildung zeigt, genauso für die Oberzentren wie für Hamburg. Im Durchschnitt der norddeutschen Standorte sind 2014 und 2015 jeweils rund 0,8 Prozent des Bestands neu an Büroflächen hinzugekommen. Bundes-weit lag der Wert mit etwa 1,1 Prozent ein gutes Stück höher. Zudem ist es aufgrund des kräftigen Anstiegs der Wohnungsmieten beziehungsweise der hohen Kaufpreise für Eigentumswohnungen lukrativer geworden, wenig attraktive und somit schlecht ver-marktbare Büroflächen in Wohnungen umzuwandeln. Auch dadurch kann der Leer-stand von Büroflächen abgebaut werden.

Während die Unterschiede in der Entstehung neuer Büroflächen zwischen Hamburg und den Oberzentren eher gering ausfallen, ist beim Flächenumsatz eine deutlich ge-genläufige Entwicklung zu erkennen. Bis 2010 verlief die Büroflächenvermietung in Hamburg und den Oberzentren im Wesentlichen gleichförmig, abgesehen davon, dass am Top-Standort Hamburg in der Regel in Relation zum gesamten Büroflächenbe-stand deutlich mehr Flächen umgeschlagen werden. Seit 2010 hat sich die Lage aber sichtbar verändert. Während sich der Hamburger Büromarkt, ähnlich wie der Durch-schnitt der Top-Standorte, eher positiv entwickelt hat, sank der Flächenumsatz der norddeutschen Oberzentren, trotz der insgesamt erfreulichen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf den niedrigsten Wert seit 20 Jahren. Der rückläufige Trend lässt sich allerdings auch bundesweit an den Büromärkten von Oberzentren beobach-ten, wenngleich das Ausmaß in Norddeutschland noch ausgeprägter ist.

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1995 2000 2005 2010 2015Bürobeschäftigte in Tausend (links)Bürofläche in Tausend Quadratmetern (rechts)

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Hamburg NDL ohne HH Regional-12 Top-7

Leerstandsquote in %

Niedriges Leerstandsniveau dürfte weiter sinken

Der Büroflächenumsatz hat sich in den norddeutschen Oberzentren sichtbar rückläufig entwickelt


20 21

DER BÜROFLÄCHENNEUZUGANG IST RELATIV NIEDRIG BÜROFLÄCHENUMSATZ ENTWICKELT SICH SEIT 2013 GEGENLÄUFIG

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

Warum ist das so? Eine schlechte Stimmung an den Büromärkten lässt sich angesichts des wirtschaftlichen Umfelds und der meist guten Lageeinschätzungen seitens der Unternehmen wohl ausschließen. Im Wesentlichen dürfte der rückläufige Flächenum-satz auf weniger Großabschlüssen basieren, die nun in den Umsatzstatistiken fehlen. In Oberzentren sind größere Büroprojekte in der Regel eigennutzungsgetrieben. Viele Unternehmen, aber auch die öffentliche Hand, dürften die gute Entwicklung der letzten Jahre mit gestiegenen Gewinnen und Steuereinnahmen genutzt haben, um entspre-chende Neubauprojekte, die möglicherweise in der vorangegangenen Krise auf Eis lagen, auf den Weg zu bringen. Zudem ist der Anreiz gestiegen, bestehende Mietver-träge zu verlängern. Denn attraktive Büroflächen sind in den vergangenen Jahren nicht nur knapper, sondern auch durchweg teurer geworden.

Die steigende Bürobeschäftigtenzahl und das zunehmend begrenzte Angebot an at-traktiven Büroflächen haben die Spitzenmieten in Norddeutschland wie auch am deut-schen Büromarkt insgesamt kontinuierlich steigen lassen. Damit setzt sich der seit 2005 anhaltende steigende Miettrend fort. Seitdem haben die Büromieten an den nord-deutschen Standorten analog zum bundesweiten Trend um rund 20 Prozent zugelegt. Dabei zeigt sich die Mietentwicklung der Top-Standorte deutlich volatiler als die der Oberzentren. Weil die zum Teil deutlich höheren Mietzuwächse der Top-Standorte durch temporäre Mietrückgänge gebremst werden, liegt das kumulierte Ergebnis im 10-Jahres-Rückblick aber in etwa gleichauf.

Interessant ist der Vergleich der Mietentwicklung zwischen dem Büromarkt und dem Einzelhandel. Denn während sich die Spitzenmiete für Büro- und Einzelhandelsflächen in den Oberzentren ähnlich entwickelt hat, klafft der Mietanstieg in Hamburg weit aus-einander. So liegt die Spitzenmiete in den Oberzenten für Handel und Büro heute rund 10 Prozent über dem Niveau von 1995. In Hamburg haben sich Büroflächen seitdem um 15 Prozent verteuert, während die Einzelhandels-Spitzenmiete in der Elbmetropole um 85 Prozent anzog. Ein deutlicher Unterschied zwischen Büro und Handel zeigt sich auch in der Spreizung der Miete. In Hannover, dem teuersten norddeutschen Ober-zentrum, erreicht die Bürospitzenmiete das 1,6-fache von Lübeck als günstigstem Bürostandort. Im Handel muss in Hannover dagegen das 2,4-fache der Kieler Miete gezahlt werden.

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1995 2000 2005 2010 2015Hamburg NDL ohne HH

Büroflächenneuzugang in Tausend Quadratmetern

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1995 2000 2005 2010 2015Hamburg NDL ohne HH Regional-12 Top-7

Büroflächenumsatz in % der Bürofläche

Der rückläufige Flächenumsatz dürfte auf ausbleibende Großab-schlüsse zurückzuführen sein

Das begrenzte Angebot an attraktiven Büroflächen unterstützt den kräftigen Mietanstieg

Vergleich mit dem Einzelhandel


20 21

DIE BÜROMIETEN IN NORDDEUTSCHLAND LIEGEN ETWAS UNTER DEN BUNDESWEITEN VERGLEICHSWERTEN

IM LANGFRISTVERGLEICH HABEN SICH DIE NORDDEUTSCHEN BÜROMIETEN LEICHT ÜBERDURCHSCHNITTLICH ENTWICKELT

DIE MIETENTWICKLUNG IN HAMBURG UND IN DEN OBERZENTREN … … FOLGT IM WESENTLICHEN DER BUNDESWEITEN „BENCHMARK“

Quelle: BulwienGesa

Der im Durchschnitt stabilen Entwicklung der Büromieten in den Oberzentren steht eine große Bandbreite zwischen den einzelnen Standorten gegenüber. Denn während die Spitzenmiete in Lübeck in den zurückliegenden zehn Jahren nur um 5 Prozent anstieg, ist sie in Oldenburg um über 40 Prozent nach oben geklettert. Bremens Büro-markt konnte mit 6 Prozent ebenfalls kaum zulegen, während Braunschweig und Osnabrück mit einem Mietplus von einem Drittel auch einen hohen Zuwachs verbuchen konnten. Interessant ist der große Mietabstand der beiden Standorte in Schleswig-Holstein, die lediglich 80 Kilometer voneinander entfernt liegen: 2015 muss-ten für 1 Quadratmeter Bürofläche in Lübeck 8,70 Euro gezahlt werden. Demgegen-über waren in Kiel 13,50 Euro „fällig“, der zweithöchste Wert unter den norddeutschen Oberzentren.

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Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter

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Spitzenmiete 1995 = 100

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2005 2007 2009 2011 2013 2015Hamburg Top-7


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2005 2007 2009 2011 2013 2015NDL ohne HH Regional-12


Große Unterschiede beim Mietanstieg


22 23

SPITZENMIETEN DER NORDDEUTSCHEN BÜROMÄRKTE 2015

Quelle: BulwienGesa

Die folgende Übersicht zeigt unsere Prognose für die Entwicklung von Spitzenmiete und Leerstandsquote bis 2016. Wir erwarten an den Oberzenten insgesamt ein Miet-plus auf Vorjahreshöhe von etwas mehr als 1 Prozent. In Hamburg erwarten wir einen etwa gleichstarken Mietanstieg, der damit schwächer als im Vorjahr ausfällt. Hier dürfte sich auch der abgeschwächte Außenhandel, etwa mit China, belastend auswirken. Das Leerstandsniveau dürfte erneut ein wenig sinken.

PROGNOSE BÜRO

2014 2015 2016e

Hamburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 24,5 (2,1) 25,0 (2,0) 25,3 (1,2)

Leerstandsquote in % 5,9 5,5 5,3

Braunschweig Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11,3 (2,7) 11,8 (4,4) 12,0 (1,7)


Bremen Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 12,5 (-2,7) 12,5 (0,0) 12,6 (0,8)


Hannover Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 14,2 (1,4) 14,3 (0,7) 14,5 (1,4)


Kiel Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 13,3 (0,8) 13,5 (1,5) 13,6 (0,7)


Lübeck Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 8,6 (0,0) 8,7 (1,2) 8,8 (1,1)


Oldenburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 10,7 (1,9) 11,0 (2,8) 11,2 (1,8)


Osnabrück Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 11,0 (5,8) 11,3 (2,7) 11,5 (1,8)


Städte ohne Hamburg Spitzenmiete in Euro (ggü. Vorjahr in %) 12,6 (0,8) 12,7 (1,2) 12,9 (1,2)


Die Spitzenmiete repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, sodass der angegebene Wert nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG

8,711,0 11,3 11,8 12,5 12,7 13,3 13,5 14,3

25,026,5

5%

41%33% 33%

6%

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19% 22% 19%

Lübeck Oldenburg Osnabrück Braunschweig Bremen NDL ohne HH Regional-12 Kiel Hannover Hamburg Top-7Spitzenmiete 2015 in Euro je m² Anstieg der Spitzenmiete von 2005 bis 2015 in %

Prognose für Spitzenmiete und Leerstandsquote bis 2016


22 23

Wohnimmobilien - Marktsituation und Prognose

Auch in Norddeutschland ist das Stadtleben gefragter denn je. Während viele Städte bis zur Jahrtausendwende und zum Teil auch weit darüber hinaus mit sinkenden Ein-wohnerzahlen zu kämpfen hatten, legt die Stadtbevölkerung inzwischen an allen be-trachteten Standorten zu. Diese Entwicklung, die vielerorts in Deutschland, vor allem aber in Groß- und Universitätsstädten zu beobachten ist, dürfte auf geänderten Präfe-renzen der privaten Haushalte, aber auch auf der verschobenen Haushaltsstruktur be-ruhen. Die Bevölkerung wird älter, die Zahl der Single-Haushalte nimmt zu. Und in den Familien sind heute oft beide Elternteile berufstätig, sodass mehr Wert auf überschau-bare Wege zum Arbeitsplatz gelegt wird. Zudem ist den Familien ein gutes Betreu-ungsangebot für die Kinder und ein breit gefächertes Bildungsangebot wichtig. Unter dem Strich scheint daher eine Stadtwohnung oft die zweckmäßigere Alternative zu sein, wenngleich das klassische Einfamilienhaus „im Grünen“ nicht ausgedient hat, es ist nach wie vor gefragt. Für viele dürfte es aber zu groß, zu abgelegen oder zu auf-wendig im Unterhalt sein. Daraus folgt aber auch, dass das städtische Wachstum im Regelfall zu Lasten des ländlicheren Umlandes geht.

AN ALLEN NORDDEUTSCHEN STANDORTEN IM BERICHT STEIGT DIE EINWOHNERZAHL, DAS TEMPO UNTERSCHEIDET SICH ABER

Quelle: Feri

Aus der steigenden Bevölkerung in Norddeutschlands Städten und der noch ausge-prägteren Zunahme der Zahl privater Haushalte folgt ein spürbar wachsender Bedarf an Wohnraum. Die Zahl der Haushalte ist in den betrachteten Städten allein in den letzten zehn Jahren um mehr als 8 Prozent angestiegen. Das korrespondierende Be-völkerungswachstum fiel mit 4,5 Prozent nur etwa halb so hoch aus. Doch wie kommt dieser überproportionale Anstieg zustande? Hier wirkt sich die seit langem abneh-mende Personenzahl je Haushalt aus, weil weniger Kinder geboren werden. Ein- und Zweipersonenhaushalte nehmen aber auch aufgrund des steigenden Seniorenanteils an der Bevölkerung zu.

Der Wohnungsbau hat auf diese Entwicklung erst spät reagiert. Der Bauboom nach der „Wende“ und die Abwanderung ins Umland sorgten zunächst für ein gutes Woh-nungsangebot. Außerdem haben die in den 1990er Jahren kräftig gesunkenen Mieten den Wohnungsbau gegenüber alternativen Investitionsmöglichkeiten unattraktiv ge-macht. Während die Zahl der Haushalte etwa seit dem Jahr 2000 zu wachsen begann,

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Hamburg Braun-schweig

Bremen Hannover Kiel Lübeck Olden-burg

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Städte ohneHamburg

Regional12

Top7

1992 1996 2000 2004 2008 2012 2016e

Einwohnerzahl 1992 = 100

Norddeutsche Städte sind gefragte Wohnorte

Mit dem hohen Anstieg der Haushaltszahlen…

…können die Wohnungsfertig- stellungen meist nicht Schritt halten


24 25

ging der Wohnungsbau zunächst weiter zurück. Mit dem deshalb verknappten Angebot zogen die Mieten aber wieder an. Der Wohnungsbau weist zwar seit einigen Jahren wieder wachsende Fertigstellungszahlen auf. Dennoch übersteigt die Zahl der neu gebildeten Haushalte immer noch die der fertiggestellten Wohnungen, so wie es in den vergangenen 15 Jahren der Fall war. Die jährliche Lücke ist aber deutlich kleiner ge-worden. Die folgenden Abbildungen illustrieren diese Entwicklung, links für Hamburg, rechts für die übrigen analysierten Standorte.

Am ausgeprägtesten ist die Entwicklung in Hamburg. Hier belief sich die Zahl der Fertigstellungen seit 2002 auf nur etwa 3.000 Wohnungen jährlich, während die Zahl der Haushalte um etwa 9.000 im Jahr wuchs. Mit dem Wohnungsbauprogramm 2011 verpflichtete sich die Stadt angesichts der zunehmenden Wohnungsnot, den Bau neuer Wohnungen spürbar auszuweiten. Die Erfolge sind sichtbar, denn die Zahl der Fertigstellungen hat sich auf gut 8.000 Wohneinheiten ausgeweitet, sodass im vergan-genen Jahr der Wohnungsbau und die Zunahme der Haushalte fast ausgeglichen war. Mit dem Zuzug von Flüchtlingen dürfte die Lücke wie in den anderen Städten aber wieder größer werden.

HAMBURG: HAUSHALTE VERSUS WOHNUNGSBAU STÄDTE OHNE HAMBURG: HAUSHALTE VERSUS WOHNUNGSBAU

Quelle: Feri, DZ BANK AG Quelle: Feri, DZ BANK AG

Allerdings reicht das Wohnungsangebot in Hamburg auch ohne die hohen Zuwande-rungszahlen bei Weitem nicht aus, um die Wohnungsnachfrage zu befriedigen. Denn in der Summe sind in den vergangenen zehn Jahren – gemessen am Zuwachs der Haushaltsanzahl – nur halb so viele Wohnungen wie benötigt entstanden. Dieses Missverhältnis zeigt sich zwar auch in anderen norddeutschen Städten, aber nicht in allen. Das macht die umseitige Abbildung deutlich: Besonders ausgeprägt hat sich die Schere in Braunschweig, Hannover und Kiel geöffnet. Hier übersteigt die Zunahme der neuen Haushalte die kumulierten Wohnungsfertigstellungen um mehr als das Doppelte. In Lübeck und Oldenburg sind dagegen in den letzten Jahren sogar etwas mehr Wohnungen entstanden als Haushalte hinzugekommen sind. In Lübeck ist dafür vor allem die nur langsam wachsende Einwohnerzahl verantwortlich. Ganz anders sieht es in Oldenburg mit der seit vielen Jahren kräftig wachsenden Bevölkerung aus. Hier sind in den vergangenen fünf Jahren mit fast sechs Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner im Jahr allerdings etwa zwei- bis dreimal so viele Wohnungen wie an den anderen Standorten entstanden.

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1995 1999 2003 2007 2011 2015Veränderung Haushalte pro Jahr Fertigstellungen

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1995 1999 2003 2007 2011 2015Veränderung Haushalte pro Jahr Fertigstellungen

Beispiel Hamburg: Das Wohnungs-bauprogramm zahlt sich aus

In Oldenburg hat der Wohnungsbau mit dem starken Einwohneranstieg mitgehalten


24 25

DIE ZAHL DER HAUSHALTE IST NICHT ÜBERALL SCHNELLER ALS DER WOHNUNGSBESTAND GEWACHSEN

Quelle: Feri, DZ BANK AG

Das mit der Zeit an den meisten Standorten immer knappere Angebot an attraktiven Wohnungen hat die Mieten in den vergangenen Jahren kräftig nach oben getrieben. Binnen zehn Jahren sind die Erstbezugsmieten um 40 bis 60 Prozent gestiegen. Das Mietniveau der Städte ohne Hamburg entspricht damit – wie auch der Mietanstieg – im Wesentlichen dem Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Danach mussten im vergangenen Jahr in den betrachteten Oberzentren bei Erstbezug 9,80 Euro je Quadratmeter gezahlt werden. Bremen und Hannover weisen knapp zweistellige Erst-bezugsmieten auf, Kiel und Lübeck liegen dagegen etwas unterhalb der 10-Euro-Marke. In Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück ist es günstiger, dort kostet der Erstbezug im Mittel etwa 9 Euro je Quadratmeter. Dass das Mietniveau im Bundesver-gleich nicht ein wenig günstiger ausfällt, überrascht etwas. Denn die wirtschaftliche Entwicklung der norddeutschen Städte hinkt insgesamt etwas hinterher, was die zumeist überdurchschnittlich hohe Arbeitslosigkeit im Norden zum Ausdruck bringt.

Dagegen weicht die Mietentwicklung in Hamburg vom Durchschnitt der Top-Standorte nach oben ab. 2005 setzte aufgrund des knappen Wohnungsangebots ein sehr starker Mietanstieg auf ein zwischenzeitlich deutlich überdurchschnittliches Niveau ein. Die Miethöhe selbst, aber auch das verbesserte Neubauangebot, hat den Mietanstieg ab 2012 aber spürbar abgebremst. Danach stiegen die Mieten sichtbar langsamer als an den übrigen Top-Standorten. Das Niveau der durchschnittlichen Erstbezugsmiete, die bis 2005 ziemlich genau dem Mittelwert der Top-Standorte entsprach, lag im vergan-genen Jahr mit 13,20 Euro je Quadratmeter deshalb nur noch leicht oberhalb der Ver-gleichsgröße der Top-Standorte von 12,60 Euro je Quadratmeter.

Im Spitzensegment des Wohnungsmarkts ist die Relation vergleichbar zu der im mitt-leren Preissegment. Die maximale Erstbezugsmiete in den norddeutschen Oberzen-tren liegt mit 12,80 je Quadratmeter praktisch gleichauf zu der von bundesweiten Ober-zentren, der Vergleichswert beträgt 12,70 Euro je Quadratmeter. Hamburgs beste Lagen sind dagegen mit 19,20 Euro je Quadratmeter ein gutes Stück teurer als vergleichbare Wohnungen an den Top-Standorten insgesamt. Hier liegt die Ver-gleichsgröße im Spitzensegment etwa 1,60 Euro unter der Hamburger Miete.

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Braunschweig Bremen Hannover Kiel Lübeck Oldenburg Osnabrück

Zunahme Haushalte von 2005 bis 2015 in Tausend Kumulierte Wohnungsfertigstellungen 2005 bis 2015 in Tausend

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Hamburg

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Die Wohnungsmiete in den nord-deutschen Oberzentren entspricht der bundesweiten Marktlage

Hamburgs zwischenzeitlich sehr starker Mietanstieg hat sich spürbar verlangsamt

Im Spitzensegment sieht es ähnlich aus: Die Oberzentren entsprechen dem Durchschnitt, das feine Hamburg ist teurer


26 27

DIE WOHNUNGSMIETEN HABEN EIN HOHES NIVEAU ERREICHT DESHALB HAT SICH DIE MIETDYNAMIK SPÜRBAR VERLANGSAMT

Quelle: BulwienGesa Quelle: BulwienGesa

RASANTER ANSTIEG: DIE NORDDEUTSCHEN WOHNUNGSMIETEN SIND BINNEN 10 JAHREN UM 40 BIS 60 PROZENT GESTIEGEN

Quelle: BulwienGesa

Um den weiteren Anstieg der Mieten zu dämpfen, wird auch in Norddeutschland auf die sowohl in ihrer Funktion als auch in ihren Nebenwirkungen umstrittene Mietpreis-bremse gesetzt. Der Geltungsbereich ist wie überall auf Bestandswohnungen be-schränkt. Das in diesem Marktbericht im Vordergrund stehende Marktsegment „Erst-bezug“ ist dagegen ausgeklammert. Im Hamburg gilt die Mietpreisbremse seit Juli 2015. Im Dezember des vergangenen Jahres wurde sie auch im Bundesland Bremen eingeführt. Allerdings ist Bremerhaven, die kleine nördliche Schwester Bremens, aus-genommen. Zeitgleich erfolgte auch die Einführung des Instruments in Schleswig- Holstein. Sie betrifft Kiel, Orte im Hamburger Umland und die Inseln Sylt und Föhr, nicht aber die Großstadt Lübeck. Erst im Sommer dieses Jahres will Niedersachsen nachziehen. Neben den im Bericht betrachteten niedersächsischen Städten Braun-schweig, Hannover, Oldenburg und Osnabrück ist sie für acht weitere Kommunen vor-gesehen. Das sind unter anderem die Städte Göttingen, Lüneburg und Wolfsburg, aber auch die ostfriesischen Inseln.

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt sind weiter positiv. Der Zuzug in die Städte dürfte anhalten. Gerade attraktive Städte mit einem guten Angebot am Arbeitsmarkt,

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Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je Quadratmeter

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Durchschnittliche Erstbezugsmiete ggü. Vorjahr in %

8,5 9,0 9,2 9,5 9,8 9,8 9,8 10,0 10,8 12,6 13,2

11,0 11,0 12,0 12,0 12,9 12,7 12,8 13,5 14,0

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6560

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Oldenburg Osnabrück Braunschweig Lübeck Kiel Regional-12 NDL ohne HH Bremen Hannover Top-7 Hamburg

Erstbezug Durchschnittsmiete in Euro je m² Erstbezug Höchstmiete in Euro je m² Durchschnitticher Anstieg von 2005 bis 2015 in %

Mietbremsbremse gilt auch in Norddeutschland

Der Wohnungsbedarf wird auch zukünftig weiter steigen


26 27

aber auch Hochschulstandorte haben gute Chance auf eine anhaltend hohe Zuwan-derung. Der Flüchtlingsstrom wird das Einwohnerwachstum zusätzlich beschleunigen. Doch in welchem Umfang dies die Einwohner- und Haushaltszahlen in den kommen-den Jahren noch steigen lassen wird, lässt sich derzeit nicht beantworten. Zudem dürfte sich der Trend zu Single- und Zweipersonenhaushalten fortsetzen, sodass durchweg mit einem steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen ist. Damit werden vor allem bei preisgünstigen Wohnungen die heute schon bestehenden Engpässe noch größer.

Die Wohnungsmieten werden in Norddeutschland im laufenden Jahr voraussichtlich weiter anziehen. In den Oberzentren dürfte das Tempo nachlassen, so wie es in Ham-burg schon seit einiger Zeit der Fall ist. Zwar wächst der Wohnungsbedarf im Zuge steigender Einwohner- und Haushaltszahlen. Aber das Mietniveau hat sich in den ver-gangenen Jahren schon erheblich ausgeweitet, sodass der Kreis der Haushalte, die noch höhere Mieten zahlen können, kleiner wird. Außerdem hat der Wohnungsbau angezogen. Damit wird das Angebot an attraktiven Wohnungen im mittleren und obe-ren Preissegment größer. Gleichzeitig dürfte sich das Angebot an preisgünstigen Be-standswohnungen weiter verknappen. Denn erstens entstehen in diesem Segment nur selten neue Wohnungen. Und zweitens dürfte sich hier die Wohnungsnachfrage aus der zumindest 2015 sehr hohen Zuwanderung von Flüchtlingen konzentrieren. Unsere Prognosen für die Entwicklung der Erstbezugsmieten an den betrachteten Standorten sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst.

PROGNOSE WOHNEN

2014 2015 2016e

Hamburg Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 13,1 (0,8) 13,2 (0,8) 13,4 (1,5)

Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 19,0 (1,1) 19,2 (1,1) 19,5 (1,6)

Braunschweig Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 8,9 (3,5) 9,2 (3,4) 9,5 (2,9)


Bremen Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 9,7 (2,1) 10,0 (3,1) 10,3 (2,5)


Hannover Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 10,5 (5,0) 10,8 (2,9) 11,0 (1,9)


Kiel Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 9,5 (5,6) 9,8 (2,6) 10,0 (2,6)


Lübeck Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 9,0 (3,4) 9,5 (5,6) 9,8 (2,6)


Oldenburg Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 8,4 (2,4) 8,5 (1,2) 8,7 (2,4)


Osnabrück Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 8,5 (3,7) 9,0 (5,9) 9,3 (2,8)


Städte ohne Durchschnittliche Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 9,5 (3,7) 9,8 (3,3) 10,1 (2,4)

Hamburg Maximale Erstbezugsmiete in Euro je m² (ggü. Vorjahr in %) 12,3 (3,9) 12,8 (4,5) 13,1 (1,9)

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG

Wie in Hamburg dürfte die Mietdynamik auch in den Oberzentren nachlassen


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BREMEN

Zwei-Städte-Staat Bremen

Die Hansestadt Bremen bildet zusammen mit der 60 Kilometer entfernten Stadt Bremerhaven das flächen- und einwohnermäßig kleinste Bundesland mit lediglich 660.000 Einwohnern. Groß ist dagegen die öffentliche Verschuldung, die pro Kopf gerechnet die Liste der Bundesländer mit weitem Abstand anführt. Mit über 31.000 Euro fällt sie fast doppelt so hoch aus wie im ebenfalls stark verschuldeten Berlin. Die Misere des ehemaligen „Zahler-Landes“ begann mit dem Niedergang bedeutender Wirtschaftszweige wie dem Schiffbau, der Schwerindustrie und der Hochseefischerei. Der zum Ausgleich erfolgte Personalaufbau im öffentlichen Dienst, teure Prestige-Pro-jekte und ein laxer Umgang mit Haushaltsdefiziten trieben das Land immer weiter in die roten Zahlen – trotz der inzwischen wieder recht soliden wirtschaftlichen Basis. Allerdings hat der Arbeitsmarkt die Folgen des Strukturwandels bis heute nicht ver-daut. Die Arbeitslosenquote des Bundeslandes weist per Februar 2016 mit über 11 Prozent einen sehr hohen Wert auf. Das verfügbare Einkommen je Einwohner ist dagegen unterdurchschnittlich.

BREMEN: EINWOHNERENTWICKLUNG ENTWICKLUNG DES BRUTTOINLANDSPRODUKTES

Quelle: Feri Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIGE BESCHÄFTIGUNG ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT

Quelle: BA Quelle: BA

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1995 2000 2005 2010 2015

Bremen Hamburg Deutschland

Bevölkerung 1995 = 100

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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014Bremen Hamburg Deutschland

Nominales BIP, 2000 = 100

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2000 2003 2006 2009 2012 2015Deutschland Hamburg Bremen

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 2000 = 100

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2000 2003 2006 2009 2012 2015Bremen Hamburg Deutsch-

land

Das kleinste deutsche Bundesland hat einen enormen Schuldenberg angehäuft


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Immobilienstandort Bremen

Zusammen mit dem niedersächsischen Oldenburg ist Bremen das Zentrum einer 1,2 Millionen Menschen großen Metropolregion. Bremen selbst liegt mit 550.000 Ein-wohnern auf dem 10. Platz unter den größten deutschen Städten, wenngleich die Einwohnerzahl mit lediglich 2 Prozent in zehn Jahren nur moderat zulegen konnte. Das überrascht, denn als dem wirtschaftlichen und kulturellen Zentrum im Nordwesten mit einer hohen Lebensqualität wäre Bremen mehr zuzutrauen. Der Grund für das schwa-che Einwohnerwachstum dürften die bis heute ausstrahlenden Folgen des Struktur-wandels sein. Die Arbeitslosenquote fällt für eine westdeutsche Großstadt mit 10 Pro-zent im Februar 2016 weiterhin relativ hoch aus. Andererseits verlief die wirtschaftliche Entwicklung in den vergangenen Jahren durchaus erfolgreich. Vor allem in den Sekto-ren Fahrzeugbau, Luft- und Raumfahrttechnik, Nahrungs- und Genussmittel, Biotech-nologie und Logistik haben sich viele Unternehmen für den Standort Bremen entschie-den. Ein Pluspunkt ist die hervorragende Verkehrsanbindung über Straße, Bahn, See-hafen und den internationalen Flughafen. Die Entwicklung zum Technologiestandort profitierte von Kooperationen mit der Universität Bremen. Ein zunehmend bedeutendes Standbein für die Hafenstadt ist der Tourismus mit fast 2 Millionen Übernachtungen im Jahr, ein Zuwachs um rund zwei Drittel in zehn Jahren. Dabei half die 2004 erfolgte Aufnahme von Rathaus und Rolandsfigur in die UNESCO-Welterbeliste.

UNTERDURCHSCHNITTLICHES BEVÖLKERUNGSWACHSTUM DAS BIP PRO KOPF KANN MIT HANNOVER NICHT SCHRITT HALTEN

ARBEITSLOSIGKEIT SINKT, SIE BLEIBT ABER RELATIV HOCH DER BESCHÄFTIGUNGSAUFBAU FOLGT DEM STÄDTETREND

Quelle: Feri, BulwienGesa

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1995 2000 2005 2010 2015

Hannover

NDL ohne HH

Regional-12

Bremen


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40.000

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55.000

1995 2000 2005 2010 2015

HannoverNDL ohne HHRegional-12Bremen

Bruttoinlandsprodukt in Euro je Einwohner (in Preisen von 2000)

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2000 2003 2006 2009 2012 2015


Arbeitslosenquote in %

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1995 2000 2005 2010 2015

Hannover NDL ohne HHRegional-12 Bremen

Beschäftigtenzahl 1995 = 100

Wirtschaftliches Zentrum im Nord-westen Deutschlands


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Gewerbeimmobilien in Bremen

Die Voraussetzungen für den Einzelhandel sind eigentlich günstig. Der Shopping-Standort verfügt über ein großes Einzugsgebiet, die einzige nennenswerte Konkurrenz ist das viel kleinere Oldenburg. Hinzu kommen viele Touristen. Trotzdem bleibt der innerstädtische Handel hinter dem Standortpotenzial zurück. Dafür sind insbesondere mehrere periphere Einkaufszentren wie Waterfront, Roland-Center oder Weserpark verantwortlich. Zudem mangelt es in der City an attraktiven Verkaufsflächen, sodass Filialisten, die größere Geschäftsräume suchen, nur selten fündig werden. Deshalb sollte das Flächenangebot entsprechend ausgeweitet werden. Dazu erwarb die Stadt 2013 den Lloydhof, damit ein 25.000 Quadratmeter großes „City Center“ entstehen kann. Das Projekt liegt aber auf Eis, weil der Centerentwickler Sonae Sierra einen Rückzieher gemacht hat. Als Gründe werden die peripheren ECE-Center, Baukompli-kationen sowie der Verkauf von Kaufhof an Hudson´s Bay angeführt. Nun werden Al-ternativen zur Ausweitung des Flächenangebots gesucht. Dennoch bleibt Bremen ein gefragter Standort. Zudem gibt es erfreuliche Entwicklungen in den Seitenlagen der 1A-Lagen. Die Spitzenmiete konnte 2015 auf 130 Euro je Quadratmeter anziehen. Im laufenden Jahr könnte es erneut ein Plus geben.

Mit 2,6 Millionen Quadratmetern ist Bremen gemessen an der Einwohnerzahl ein eher kleinerer Bürostandort, was auf die industrielle Prägung der Stadt zurückgehen dürfte. In der zurückliegenden Dekade stieg die Zahl der Bürobeschäftigten um 15 Prozent an, die Ausweitung der Büroflächen fiel mit 12 Prozent etwas schwächer aus. Moderne Büroflächen sind in der Innenstadt in den vergangenen Jahren kaum noch entstanden. Viele Bürogebäude sind überaltert und erfüllen nicht mehr die An-sprüche der Nachfrager. Neue Projekte sind vor allem in der Peripherie wie der Über-seestadt entstanden. Hier finden Nachfrager attraktive Büroflächen. Demzufolge ist dort das Mietniveau höher als in der City. 2015 wurde mit einem Büroflächenumsatz von 54.000 Quadratmetern das schwächste Jahr seit der Jahrtausendwende verzeich-net. Damit hat der Flächenumsatz nur rund zwei Drittel des 10-jährigen Durchschnitts erreicht. Als Spitzenmiete werden wie im Vorjahr 12,50 Euro je Quadratmeter gezahlt. 2013, im umsatzstärksten Jahr seit 2007, waren es dagegen fast 13 Euro je Quadrat-meter. Die Leerstandsquote konnte im vergangenen Jahr auf 4,5 Prozent sinken. Wie auch 2014 war nur ein überschaubares Volumen an Büroflächen fertiggestellt worden. Das sieht im laufenden Jahr mit rund 75.000 Quadratmetern, rund das Dreifache des Vorjahres, etwas anders aus. Wir erwarten daher, dass Leerstandsquote und Spitzen-miete im Wesentlichen stabil bleiben werden.

Die gute Nachfrage am Bremer Wohnungsmarkt wird vor allem aus der wachsenden Zahl der Haushalte aufgrund der abnehmenden Personenzahl je Haushalt gespeist, weniger von der eher langsam wachsenden Bevölkerung. Zudem wurde über viele Jahre kaum neu gebaut, sodass sich die Schere zwischen Wohnungsbestand und Haushaltsanzahl weit geöffnet hat. Die Mieten für neu gebaute Wohnungen zogen dementsprechend spürbar an. Im Durchschnitt sind 10 Euro, in der Spitze bis zu 13,50 Euro je Quadratmeter zu zahlen. Während die Wohnkosten im Mittel im Wesent-lichen dem Durchschnitt großer Oberzentren in Deutschland entsprechen, sind die ex-klusiveren Wohnlagen vergleichsweise teuer. Das könnte mit der Attraktivität der neuen Wohnlagen am Wasser wie etwa in der Überseestadt zusammenhängen. Wir gehen davon aus, dass die Wohnungsmieten weiter moderat mit rund 2 Prozent an-ziehen. Eine stärkere Aufwärtsbewegung dürfte auch vom eher niedrigen verfügbaren Einkommen der Haushalte und der hohen Arbeitslosigkeit gebremst werden.

Handel: Innerstädtischer Einzelhandel leidet unter peripheren Einkaufszentren und der zu geringen Verkaufsfläche

Büro: Zeitgemäße Büroflächen sind in der Bremer City kaum vorhanden

Wohnen: Gute Nachfrage bei knappem Angebot sorgt für steigende Mieten


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Kennzahlen zum Bremer Immobilienmarkt 2013 2014 2015 2016e

Wirtschaftliche Lage

Einwohner in Tausend / ggü. Vorjahr in % 546 / 0,4 549 / 0,5 551 / 0,3 552 / 0,2

BIP pro Kopf in Tausend Euro / ggü. Vorjahr in % 41,2 / 1,8 41,8 / 1,7 42,6 / 1,9 43,4 / 1,9

Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.477 / 0,6 1.490 / 0,9 1.508 / 1,2 1.523 / 1,0

Arbeitslosenquote (BA) in % 10,4 10,1 10,0 10,3

Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 125 / 4,2 125 / 0,0 130 / 4,0 133 / 2,3

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 1.468 / 2,7 1.513 / 2,8 1.547 / 2,8 1.582 / 2,9

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,9 / 0,8 12,5 / -2,7 12,5 / 0,0 12,6 / 0,8

Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 96,9 / 0,9 98,2 / 1,3 99,4 / 1,2 100,4 / 1,0

Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 2.536 / 4,6 2.555 / 4,7 2.577 / 4,5 2.595 / 4,3

Wohnen

Miete Erstbezug Toplage in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 12,5 / 0,0 13,0 / 4,0 13,5 / 3,8 13,7 / 1,5

Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 9,5 / 0,0 9,7 / 2,1 10,0 / 3,1 10,3 / 2,5

Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner 1,6 2,2 2,3 2,5

Quelle: BulwienGesa, Feri, BA, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research

Einzelhandel in Bremen

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDEL SPITZENMIETE GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT

EINZELHANDELSFLÄCHE JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN EINZELHANDELSUMSATZ JE M² VERKAUFSFLÄCHE IN EURO (IN PREISEN VON 2000)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

60

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100

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140

160

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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3,0

2000 2003 2006 2009 2012 2015


500

1.000

1.500

2.000

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3.500

4.000

4.500

5.000

2000 2003 2006 2009 2012 2015

Bremen HannoverNDL ohne HH Regional-12


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Büroimmobilien in Bremen

BÜRO SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETER LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Feri, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research

Wohnimmobilien in Bremen

ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE IN EURO JE QUADRATMETER ERSTBEZUG DURCHSCHNITTSMIETE GEGENÜBER VORJAHR IN %

WOHNUNGSFERTIGSTELLUNGEN AUF 1.000 EINWOHNER WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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1995 1999 2003 2007 2011 2015

Hannover NDL ohne HH

Regional-12 Bremen

260

270

280

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300

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1995 1999 2003 2007 2011 2015

Wohnungsbestand Haushalte


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HAMBURG – INTERNATIONALE HAFENMETROPOLE

Stadtstaat Hamburg

Die Hamburger haben sich gegen die Ausrichtung der Olympischen Spiele 2024 aus-gesprochen. Das überrascht, denn damit hätte nicht nur die Stadtentwicklung einen enormen Impuls erhalten, es hätte auch die internationale Bekanntheit der Hafen- metropole weiter ausgebaut. Aber vielleicht haben die Hamburger den mit einer Olym-piade verbundenen Kraftakt gescheut, weil sie schon heute sehr gut positioniert sind. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist mit 55.000 Euro das höchste unter den deut-schen Bundesländern. Daran hat der drittgrößte europäische Seehafen einen gewich-tigen Anteil. Der internationale Warenumschlag leidet derzeit allerdings unter der Schwäche wichtiger Handelspartner wie China oder Russland. 2015 sank der Contai-nerumschlag auf den niedrigsten Wert seit 2011. Außerdem ist die für den Schiffsver-kehr wichtige Elbvertiefung weiterhin ungewiss. Neben Logistik und Hafen ist die zivile Luftfahrtindustrie ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor. Zudem hat der Fremdenver-kehr kräftig an Bedeutung gewonnen, die Besucherzahl steigt kontinuierlich. 2015 wurde das dritte Kreuzfahrtterminal eröffnet. Die Arbeitslosenquote liegt mit 7,5 Pro-zent im Februar 2016 auf einem für eine Metropole mittleren Niveau.

HAMBURG: EINWOHNERENTWICKLUNG ENTWICKLUNG DES BRUTTOINLANDSPRODUKTES




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100

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1995 2000 2005 2010 2015Hamburg Bremen Deutschland


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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

Bremen Deutschland Hamburg

BIP 2000 = 100

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105

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2000 2003 2006 2009 2012 2015Deutschland Bremen Hamburg


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2000 2003 2006 2009 2012 2015

Hamburg Bremen Deutsch-land

Die Hamburger sprechen sich gegen Olympia 2024 aus - und vergeben damit eine große Chance für die Stadtentwicklung


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Immobilienstandort Hamburg

Die mit 1,8 Millionen Einwohnern zweitgrößte deutsche Stadt verfügt über den mit Abstand bedeutendsten Immobilienmarkt in Norddeutschland. Das Investitionsvolu-men in Gewerbeimmobilien erreichte 2015 mit 4 Milliarden Euro den höchsten Wert seit 2008. Fast zwei Drittel davon entfielen auf Büroimmobilien. Allerdings wird Hamburg beim Investitionsvolumen, beim Büroflächenumsatz sowie bei der Miethöhe von München, dem etwas kleineren süddeutschen Pendant, noch übertroffen – dies auch weil die Wirtschaftsdaten sowie das Bevölkerungswachstum der bayerischen Metropole bessere Werte aufweisen. Zwar wächst auch die Einwohnerzahl von Ham-burg ganz ordentlich, im Durchschnitt aber langsamer als die der übrigen Top-Stand-orte. Während die Zahl der Hamburger binnen zehn Jahren um knapp 6 Prozent zu-legte, erreichten die Top-7-Städte im Durchschnitt fast 9 Prozent. Wie in anderen Großstädten stellt die Schaffung von Wohnraum eine der zentralen Herausforderun-gen für Hamburg dar. Jüngst hat aber auch die Unterbringung von Flüchtlingen für Unmut gesorgt, denn das Konzept des Senats, die Flüchtlinge in wenigen Großsied-lungen eher zu isolieren als integrieren, hat für heftige Kritik gesorgt. Knapp ist aber auch das Angebot an innerstädtischen Shopping-Flächen, auch hier würde eine Aus-weitung dem Standort gut tun.

HAMBURGS EINWOHNERZUWACHS VERLÄUFT ETWAS FLACHER STANDORT MIT SEHR HOHER WIRTSCHAFTSLEISTUNG

DIE ARBEITSLOSIGKEIT IST ZULETZT NICHT WEITER GESUNKEN DIE BESCHÄFTIGTENZAHL KONNTE KRÄFTIG ZULEGEN


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1995 2000 2005 2010 2015

Top-7 NDL ohne HH HamburgEinwohnerzahl 1995 = 100

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

55.000

1995 1999 2003 2007 2011 2015

Hamburg Top-7 NDL ohne HH


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2000 2003 2006 2009 2012 2015



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1995 1999 2003 2007 2011 2015



Hamburg ist der mit Abstand bedeutendste Immobilienmarkt in Norddeutschland


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Hamburg: Handelsimmobilien

SPITZENMIETE IM EINZELHANDEL IN EURO JE QUADRATMETER EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: Feri

Auch der Einzelhandel hätte sich über Olympia 2024 gefreut, die Aussichten sind aber auch so gut. Die solide wirtschaftliche Entwicklung oder die Aufnahme von Spei-cherstadt und Kontorhausviertel auf die UNESCO-Welterbeliste sind ebenso erfreulich wie zahlungskräftige Kreuzfahrt-Touristen. Für eine hohe Kaufkraft ist aber auch das große Einzugsgebiet, das die 1,8 Millionen Einwohner von Deutschlands zweitgrößter Stadt fast verdoppelt, verantwortlich. Günstig ist die breite Angebotsstruktur von klas-sischen Konsumlagen wie der Spitalerstraße bis zu ausgeprägten Luxuslagen wie dem Neuen Wall. Allerdings hat Hamburg noch Aufholbedarf beim innerstädtischen Flä-chenangebot. Nur 13 Prozent der gesamten Verkaufsfläche befinden sich in Laufnähe der Alster oder dem Rathausmarkt. Deshalb sieht das Innenstadtkonzept eine deutli-che Ausweitung der rund 330.000 Quadratmeter umfassenden Verkaufsfläche in der City vor. Die HafenCity steht dabei mit der Realisierung des südlichen Überseequar-tiers im Fokus, das geplante Center mit 200 Geschäften soll 2021 eröffnen. Aber auch in der Innenstadt wächst die Fläche, etwa durch die Erweiterung von 1A-Lagen in Seitenlagen. Die Spitzenmiete ist in den vergangenen Jahren kräftig auf aktuell 285 Euro je Quadratmeter gestiegen. Für große Zuwächse ist die Luft dünn geworden, ein moderates Plus könnte aber auch im laufenden Jahr möglich sein.

HANDELSIMMBILIEN PROGNOSE

2012 2013 2014 2015e

Nachfrage

Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat 1.574 1.598 1.623 1.648

Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,4 1,6 1,5 1,5

Arbeitslosenquote in % 7,4 7,6 7,5 7,7

Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 2,7 2,6 2,0 2,5

Angebot

Handelsfläche in Millionen m² 2,9 3,0 3,0 3,0

Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 0,4 1,1 1,2 1,2

Miete Einzelhandel

Top- / Seitenlage in Euro/m² 260 / 40,0 275 / 40,0 285 / 40,0 290 / 40,0

Top- / Seitenlage in % ggü. Vorjahr 6,1 / 0,0 5,8 / 0,0 3,6 / 0,0 1,8 / 0,0

Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG

50

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150

200

250

300

350

2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Top-7Regional-12Hamburg

1,0

1,2

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2,0

2,2

2,4

2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Top-7 Regional-12 Hamburg

Herausragender Shopping-Standort mit über 3 Millionen potenziellen Kunden

Die Luft für weitere Mietanstiege ist dünn geworden


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Büroimmobilien in Hamburg

SPITZENMIETE IN PROZENT GEGENÜBER VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN PROZENT

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG

Hamburg hat mit dem überraschenden Nein im Referendum über die Bewerbung für die Olympischen Spiele 2024 einen Rückschlag erlitten. Damit bleibt zwar der erwar-tete Impuls für das Wirtschaftswachstum aus, rund läuft es in Hamburg aber auch ohne Olympia. Das gilt auch für den Büromarkt: 2015 konnte wie im Vorjahr ein mit jeweils etwa 500.000 Quadratmetern recht hoher Büroflächenumsatz verbucht werden. Die Unterstützung durch Großabschlüsse war dabei gering. Die Leerstandsquote konnte weiter sinken. Mit weniger als 6 Prozent weist sie unter den Top-Standorten einen niedrigen Wert auf. Die Fertigstellung lag mit 150.000 Quadratmetern etwa 10 Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Die Spitzenmiete stieg auf 25 Euro je Quadratme-ter. Die Aussichten für 2016 sind gemischt: Die Unternehmen in der breit aufgestellten Hamburger Wirtschaft sind insgesamt positiv gestimmt. Aber die Abschwächung der Wirtschaft in China und in anderen Schwellenmärkten dürfte sich dämpfend auf das wichtige Außenhandelsgeschäft auswirken. Neue Flächen werden 2016 voraussicht-lich ein relativ hohes Volumen von 230.000 Quadratmetern erreichen, weshalb wir eine stabile Leerstandsquote erwarten. Bei der Spitzenmiete sind keine großen Sprünge zu erwarten, bestenfalls zieht sie etwas an.

BÜROIMMOBILIEN PROGNOSE

2013 2014 2015 2016e

Nachfrage

BIP in % ggü. Vorjahr 2,3 2,4 2,2 2,2

BIP pro Kopf in Tausend Euro 47,8 48,8 49,6 50,5

BIP pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,2 2,0 1,7 1,8

Bürobeschäftigte in % ggü. Vorjahr 1,8 1,3 1,2 1,3

Angebot

Bürobestand in Millionen m² 13,5 13,6 13,6 13,7

Bürobestand in % ggü. Vorjahr 0,8 0,1 0,5 0,6

Leerstandsquote in % 6,7 5,9 5,5 5,3

Miete Büro

Top- / Seitenlage in Euro/m² 24,0 / 9,5 24,5 / 9,7 24,5 / 10,0 24,7 / 10,0

Top- / Seitenlage in % ggü. Vorjahr 0,0 / 5,6 2,1 / 2,1 0,0 / 3,1 0,8 / 0,0


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-6

-3

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3

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Top-7

Regional-12

Hamburg0

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Top-7 Regional-12 Hamburg

Das Nein im Olympia-Referendum ist ein bitterer Rückschlag für Hamburg

Ein größeres Plus der Spitzenmiete ist 2016 eher unwahrscheinlich


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Wohnimmobilien in Hamburg

DURCHSCHNITTLICHE ERSTBEZUGSMIETE IN EURO JE M² WOHNUNGSBESTAND UND HAUSHALTE JEWEILS IN TAUSEND

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG Quelle: Feri

Der Einwohnerzuwachs und im Durchschnitt immer kleinere Haushalte lassen deren Anzahl rasch steigen, viel schneller als den Hamburger Wohnungsbestand, der auf-grund des zu niedrigen Neubauvolumens nur langsam gewachsen ist. Damit wurde die Bedarfslücke am Wohnungsmarkt größer und es setzte ein überproportionaler Mietanstieg ein, der sich seit 2012 spürbar verlangsamt hat. Dafür dürften gestiegene Fertigstellungszahlen, aber auch das hohe Mietniveau selbst verantwortlich sein. Mit einer mittleren Erstbezugsmiete von über 13 Euro je Quadratmeter ist die Luft für Miet-erhöhungen offenbar dünn geworden. Im Spitzensegment scheint diese Schwelle bei den erreichten 19 Euro je Quadratmeter zu liegen. Möglicherweise weichen die Ham-burger in das günstigere Umland aus, was den im Vergleich zu anderen Top-Standor-ten langsameren Einwohneranstieg von Hamburg erklären könnte. Die zentrale Her-ausforderung besteht letztlich darin, den Wohnungsbau – auch mit Blick auf den Woh-nungsbedarf für Flüchtlinge – auf einem hohen Niveau zu halten. Denn mit einem An-teil leer stehender Mietwohnungen von weit unter 1 Prozent sind im Bestand praktisch keine Reserven mehr vorhanden. Beim Neubau hat sich aber einiges getan: Gegen-über 2010 ist die Zahl der Baugenehmigungen von rund 4.000 auf 10.000 Wohnein-heiten gestiegen. Für die Mietentwicklung erwarten wir, dass sich die moderate Auf-wärtsbewegung der vergangenen Jahre fortsetzten dürfte.

WOHNIMMOBILIEN IN HAMBURG

2013 2014 2015e 2016e

Nachfrage

Einwohner in Tausend 1.743 1.749 1.758 1.766

Haushalte in % ggü. Vorjahr 1,2 1,1 0,9 1,0


Angebot

Wohnungsbestand in Tausend 905 912 919 924

Wohnungsbestand in % ggü. Vorjahr 0,7 0,7 0,8 0,6

Wohnungsfertigstellungen je 1.000 Einwohner 3,7 4,0 4,6 4,8

Miete Wohnen Neubau

Maximum / Durchschnitt in Euro/m² 18,8 / 13,0 19,0 / 13,1 19,2 / 13,2 19,5 / 13,4

Maximum / Durchschnitt in % ggü. Vorjahr 1,6 / 0,8 1,1 / 0,8 1,1 / 0,8 1,6 / 0,8


5

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12

13

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Top-7 NDL ohne HH Hamburg750

800

850

900

950

1000

1050

1100

1995 1999 2003 2007 2011 2015


Am Hamburger Wohnungsmarkt fehlen Wohnungen


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BRAUNSCHWEIG, HANNOVER, OLDENBURG UND OSNABRÜCK

Bundesland Niedersachsen

Das flächenmäßig zweitgrößte Bundesland verfehlt mit seinen 7,9 Millionen Einwoh-nern allerdings das „Treppchen“ und kommt nach Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg auf Platz vier. Trotz starker Wirtschaftsräume, allen voran die Metropolregion Hannover, und einer ganzen Reihe bedeutender Konzerne wie Conti-nental, Hannover Rück, Salzgitter, Talanx, TUI oder Volkswagen bleibt die strukturelle Schwäche dieses Bundeslandes nicht verborgen. Das Bruttoinlandsprodukt je Einwoh-ner ist unter den westdeutschen Flächenländern lediglich in Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein noch niedriger. Im Süden, in Baden-Württemberg, Bayern und Hessen, werden sogar um ein Viertel höhere Werte erreicht. In der Industrie dominie-ren der Maschinen- und Anlagenbau, die Fahrzeugherstellung sowie die Autozuliefe-rerindustrie. Weitere wichtige und zukunftsträchtige Wirtschaftszweige sind Logistik, der Tourismus sowie Erzeugung und Technologie von erneuerbarer Energie. Die Lo-gistik profitiert von wichtigen Nord-Süd/Ost-West-Achsen im Schienen- und Straßen-verkehr. Die Arbeitslosenquote lag im Februar 2016 mit 6,4 Prozent leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Die Einwohnerentwicklung ist leicht rückläufig.

NIEDERSACHSEN: EINWOHNERENTWICKLUNG ENTWICKLUNG DES BRUTTOINLANDSPRODUKTES




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1995 2000 2005 2010 2015Niedersachsen Schleswig-Holstein Deutschland


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120

125

130

135

140

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014Deutschland Schleswig-

HolsteinNieder-sachsen


90

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100

105

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115

120

2000 2003 2006 2009 2012 2015Deutschland Schleswig-Holstein Niedersachsen


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2000 2003 2006 2009 2012 2015Deutsch-land

Schleswig-Holstein

Nieder-sachsen

Die wirtschaftsstarken Regionen können die ländliche Struktur-schwäche nicht vollständig kompensieren


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Immobilienstandort Braunschweig

Braunschweig ist nach Hannover die zweitgrößte Stadt Niedersachsens und bildet mit Wolfsburg, Salzgitter und Wolfenbüttel einen gemeinsamen Ballungsraum. Wichtige Wirtschaftszweige der Stadt sind die Elektrotechnik und der Fahrzeugbau. Wie im ge-samten Ballungsraum ist die Automobilindustrie und die dazugehörige Zuliefererin-dustrie ein großer Arbeitgeber; Volkswagen hat allein in Braunschweig 8.700 Beschäf-tigte. In den vergangenen Jahren haben zukunftsorientierte Bereiche wie Mikro- elektronik, Biotechnologie und Verkehrstechnologie für den Standort an Bedeutung gewonnen. So sind in der Universitäts- und Forschungsstadt der wichtigste deutsche Forschungsflughafen und namhafte überregionale Forschungseinrichtungen wie das Deutsche Institut für Luft- und Raumfahrt ansässig. Damit zählt die Stadt zu den forschungsintensivsten Regionen in Europa. Die traditionsreiche Technische Universi-tät Braunschweig hat mittlerweile mehr als 19.000 Studierende, die etwa 8 Prozent der Einwohnerzahl ausmachen. Auch Logistik spielt in der an der Autobahn A2 zwischen Hannover und Berlin gelegenen Stadt eine Rolle. Zudem wird der Tourismus in der Stadt von „Heinrich dem Löwen“ wichtiger. Der Mix aus verschiedenen Industriezwei-gen ist einer der Gründe für die relativ niedrige Arbeitslosenquote, die mit 6,5 Prozent (2015) den niedrigsten Wert der Städte in dieser Studie aufwies.

DIE EINWOHNERZAHL ZIEHT KRÄFTIG AN DIE WIRTSCHAFTSLEISTUNG IST UNTERDURCHSCHNITTLICH

DIE ARBEITSLOSIGKEIT IST NIEDRIG DANK DES … … KRÄFTIGEN BESCHÄFTIGUNGSZUWACHSES


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1995 2000 2005 2010 2015

Braunschweig

Hannover

NDL ohne HH

Regional-12


25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

55.000

1995 1999 2003 2007 2011 2015

BraunschweigHannoverNDL ohne HHRegional-12


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2000 2003 2006 2009 2012 2015

BraunschweigHannoverNDL ohne HHRegional-12


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1995 1999 2003 2007 2011 2015

Hannover NDL ohne HHRegional-12 Braunschweig


Elektrotechnik und Fahrzeugbau sind wichtige Wirtschaftszweige in Braunschweig


40 41

Gewerbeimmobilien in Braunschweig

Die attraktive Innenstadt hat mit dem historischen Kern, der Burg Dankwarderode und dem Dom eine hohe Aufenthaltsqualität und bietet dem Einzelhandel damit eine at-traktive Basis. Zudem ist das Einzugsgebiet mit rund einer Million Menschen groß. Die Handelskennzahlen weisen mit einer Zentralität von über 140 und einer Kaufkraft von 108 Punkten gute Werte auf. Allerdings ist die Wettbewerbsintensität aufgrund der um-liegenden Einzelhandelsstandorte hoch. So liegt Wolfsburg nur rund 30 Kilometer ent-fernt. Und Hannover, der niedersächsische Shoppingstandort Nummer 1, wird in weniger als 70 Kilometern erreicht. Gleichwohl kann sich der citynahe Braunschweiger Einzelhandel gut behaupten. Die Spitzenmiete, die 2015 110 Euro je Quadratmeter erreicht hat, ist unter den betrachteten Städten lediglich im jeweils doppelt so einwoh-nerstarken Bremen und Hannover höher. Allerdings zeigte die Spitzenmiete nicht wie in vielen Großstädten nach oben. Der Hauptgrund sind die 2007 eröffneten Schloss-Arkaden: Hinter der schönen Fassade verbirgt sich ein klassisches innerstädtischs Einkaufszentrum mit 30.000 Quadratmetern, wodurch sich die Zahl der Center und Passagen weiter erhöhte. Im City-Point eröffnete 2015 eine fünfstöckige Primark- Filiale, die den Druck auf andere preisgünstige Textilfilialisten steigert, aber auch für eine zunehmende Passantenfrequenz sorgen könnte. Zum Jahresende hat sich die Konkurrenzsituation noch mit dem BraWo-Park, einem großen peripheren Fachmarkt-zentrum mit 21 Geschäften, verschärft. Auch deshalb erwarten wir, dass die Spitzen-miete in diesem Jahr erneut stabil bleiben wird.

Braunschweig verfügt mit 1,25 Millionen Quadratmetern Fläche über einen relativ kleinen Büromarkt, dessen Spitzenmiete in den vergangenen Jahren – von einem allerdings relativ niedrigen Niveau aus – kräftig anziehen konnte. Danach wurde im vergangenen Jahr eine Spitzenmiete von 11,80 Euro je Quadratmeter erreicht. Dafür dürften die in den letzten Jahren fertiggestellten Büroprojekte sowie der Zuwachs der Bürobeschäftigten verantwortlich sein, deren Zahl seit 2005 mit fast 15 Prozent deut-lich schneller als die Bürofläche zulegte. Diese wurde nur um etwa 7 Prozent ausge-weitet. Dadurch konnte die Leerstandsquote um gut 1 Prozentpunkt auf ein durch-schnittliches Niveau von 5,4 Prozent im vergangenen Jahr sinken. Insgesamt ist das Geschehen am Büromarkt aber eher ruhig, der Vermietungsumsatz ist in Relation zur Bürofläche vergleichsweise niedrig. Für das laufende Jahr erwarten wir nach dem kräf-tigen Mietplus einen deutlich abgebremsten Anstieg von weniger als 2 Prozent. In Braunschweig als großem Volkswagen-Standort könnte sich auch der „Abgasskandal“ negativ auf die Wirtschaft und damit auf den Büromarkt auswirken, etwa als Folge von Sparmaßnahmen bei VW selbst oder bei Zulieferern.

Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt hat in den vergangenen Jahren zu einer steigenden Wohnungsnachfrage geführt, die sich in einem deutlichen Anstieg des Mietniveaus widerspiegelt. So zog die durchschnittliche Erstbezugsmiete von 2010 bis 2015 um fast 30 Prozent auf etwas mehr als 9 Euro an. Noch deutlich stärker ging es für Neubauwohnungen in den besten Lagen mit einem Plus von fast 50 Prozent seit 2010 aufwärts. Hier mussten im vergangenen Jahr 12 Euro je Quadratmeter ge-zahlt werden. Damit liegen die Wohnungsmieten heute im Wesentlichen auf dem Niveau vergleichbar großer Städte. Das Neubauniveau ist niedrig, sodass das Wohnungsangebot angesichts der wachsenden Einwohnerzahl weiterhin eher knapp bleiben dürfte. Wir gehen davon aus, dass sich der Aufwärtstrend mit einem Plus von knapp 3 Prozent in diesem Jahr fortsetzen dürfte.

Handel: Die attraktive Innenstadt muss sich gegen starke Konkurrenz behaupten

Büro: Der kleine Büromarkt konnte in den letzten Jahren beim Mietniveau kräftig aufholen

Wohnen: Nach kräftigem Anstieg erschließen die Mieten zum Niveau vergleichbarer Städte auf


40 41

Kennzahlen zum Braunschweiger Immobilienmarkt 2013 2014 2015 2016e




Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.381 / -0,4 1.384 / 0,2 1.395 / 0,8 1.401 / 0,4


Einzelhandel

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 115 / 0,0 110 / -4,3 110 / 0,0 110 / 0,0

Einzelhandelsfläche in Tausend m² / pro Kopf in m² 704 / 2,9 719 / 2,9 724 / 2,9 734 / 2,9

Büro

Spitzenmiete in Euro je m² / ggü. Vorjahr in % 11,0 / 3,8 11,3 / 2,7 11,8 / 4,4 12,0 / 1,7



Wohnen





Einzelhandel in Braunschweig




40

60

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120

140

160

180

200

220

2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Braunschweig HannoverNDL ohne HH Regional-12

-6

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0

2

4

6

8

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

HannoverNDL ohne HHRegional-12Braunschweig

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1,8

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2,8

3,0

2000 2003 2006 2009 2012 2015


2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

2000 2003 2006 2009 2012 2015



42 43

Büroimmobilien in Braunschweig



Wohnimmobilien in Braunschweig




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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Hannover NDL ohne HHRegional-12 Braunschweig

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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1995 1999 2003 2007 2011 2015


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1995 1999 2003 2007 2011 2015



42 43

Immobilienstandort Hannover

Hannover ist mit mehr als 520.000 Einwohnern die mit Abstand größte Stadt Nieder-sachsens. Die Stadt fungiert zugleich als Landeshauptstadt, als Verwaltungszentrum und als herausragender Wirtschaftsstandort des Bundeslandes. Sie ist zudem Teil der vier Millionen Einwohner umfassenden Metropolregion „Hannover Braunschweig Göt-tingen Wolfsburg“. Außerdem ist Hannover eine bedeutende Messestadt, in der bei-spielsweise die CeBIT, die Hannover Messe und die IAA für Nutzfahrzeuge stattfinden. Zudem war die Stadt im Jahr 2000 Gastgeber der Weltausstellung EXPO. Als Wirt-schaftsstandort profitiert Hannover von der Funktion als wichtigem Verkehrsknoten-punkt in Ost-West- und Nord-Süd-Richtung. Daher konnte sich der Logistikbereich hier gut entwickeln. Die Industrie ist traditionell mit dem Maschinen- und Fahrzeugbau so-wie deren Zulieferern vertreten. Eine hohe Bedeutung hat die Stadt auch als Sitz für Finanzdienstleistungen, vor allem als Versicherungsstandort. Aus dem DAX hat Con-tinental den Sitz in Hannover, aus dem MDAX sind die beiden Versicherungen Han-nover Rück und Talanx ansässig. Zudem ist Hannover ein Schwergewicht als Wissen-schaftsstandort mit der Leibniz-Universität und acht weiteren Hochschulen mit zusam-men fast 40.000 Studenten sowie verschiedenen Forschungsinstituten. Allerdings ist die Arbeitslosigkeit trotz des breit aufgestellten Arbeitsmarktes relativ hoch.

HANNOVERS BEVÖLKERUNG WÄCHST KRÄFTIG DIE WIRTSCHAFTSLEISTUNG JE EINWOHNER IST SEHR HOCH

DIE ARBEITSLOSIGKEIT IST SEIT JEHER ÜBERDURCHSCHNITTLICH DER BESCHÄFTIGUNGSAUFBAU HAT SICH BESCHLEUNIGT


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1995 2000 2005 2010 2015

Bremen

NDL ohne HH

Regional-12

Hannover


30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

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1995 2000 2005 2010 2015

HannoverBremenNDL ohne HHRegional-12


6

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2000 2003 2006 2009 2012 2015

BremenNDL ohne HHRegional-12Hannover


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1995 2000 2005 2010 2015

Bremen NDL ohne HHRegional-12 Hannover


Wirtschafts-, Wissenschafts- und Verwaltungszentrum in Niedersachsen


44 45

Gewerbeimmobilien in Hannover

Hannover zählt – abgesehen von den sieben Top-Standorten – mit einer Spitzenmiete von 200 Euro je Quadratmeter zu den gefragtesten und teuersten deutschen Shop-ping-Standorten. Das hat verschiedene Ursachen: Das Einzugsgebiet ist mit 1,8 Milli-onen Einwohnern sehr groß. Die Konkurrenz durch andere Großstädte beschränkt sich auf das 60 Kilometer entfernte Braunschweig. Die Kaufkraft ist mit einer Kaufkraftkenn-ziffer von 105 überdurchschnittlich, ergänzt von vielen Besuchern, etwa durch die Messe. Hinzu kommt das attraktive Shopping-Angebot mit vier 1A-Lagen – Bahn-straße/Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, Georgstraße, Große Packhofstraße und Karmarschstraße – sowie der 2008 eröffneten Ernst-August-Galerie mit rund 150 Ge-schäften und dem 2014 fertiggestellten Kröpcke. Durch verschiedene Projektentwick-lungen sind zudem in den vergangenen Jahren neue Verkaufsflächen entstanden, für die sich verstärkt auch internationale Retailer interessieren. Dies hat sich wiederum positiv auf den Angebots-Mix ausgewirkt. Dennoch dürfte es schwierig werden, weitere kräftige Mietsteigerungen durchzusetzen. Schließlich liegt die Spitzenmiete bereits 50 Prozent oberhalb des Durchschnitts bundesweiter Oberzentren. Daher sind auch Ausweichreaktionen in gut gelegene, günstigere Seitenlagen möglich.

Mit 4,5 Millionen Quadratmetern Bürofläche ist Hannover der größte Büromarkt unterhalb der Top-Standorte. Dabei geht mit dem hohen Flächenvolumen kein Über-angebot einher: Die Leerstandsquote ist mit 5 Prozent moderat. Der hohe Büroflächen-bedarf resultiert aus der kumulierten Nachfrage von Wirtschaft, Wissenschaft und Ver-waltung. Die Spitzenmiete ist mit 14,30 Euro je Quadratmeter vergleichsweise hoch, nur wenige Oberzentren wie etwa Mannheim sind noch teurer. 2015 hat der Büroflä-chenumsatz 80.000 Quadratmeter erreicht, ein Fünftel weniger als in den beiden Vor-jahren. Von 2007 bis 2012 wurden mit durchschnittlich 140.000 Quadratmetern weit-aus höhere Werte erzielt. Die hohe Bandbreite lässt den eigentlich stabilen Markt volatiler erscheinen, als er eigentlich ist. Hohe Werte resultieren aus Mietverträgen eigengenutzter Firmenzentralen oder großflächiger Anmietungen der öffentlichen Hand. Beides ist 2015 ausgeblieben. Das Angebot an attraktiven Flächen ist über-schaubar, weil neue Projekte kaum spekulativ entwickelt werden. Im kommenden Jahr werden zudem mit voraussichtlich 12.000 Quadratmetern relativ wenig Flächen fertig gestellt. Die Spitzenmiete könnte angesichts des knappen Angebots den allmählichen Aufwärtstrend der Vorjahre weiter fortsetzen.

Abgesehen von Hamburg ist Hannover der teuerste Wohnstandort im Rahmen dieses Marktberichts. Aber auch im bundesweiten Vergleich der Oberzentren weist Hannover ein erhöhtes Mietniveau auf. Zudem ist das Tempo des Mietanstiegs überdurchschnitt-lich ausgefallen. 2015 mussten für neu gebaute Wohnungen im Durchschnitt 10,80 Euro, in der Spitze bis zu 14 Euro je Quadratmeter gezahlt werden. Hauptgrund für die kräftig steigenden Mieten ist ein knappes Angebot, weil über viele Jahre kaum neue Wohnungen entstanden, dem eine hohe Nachfrage gegenübersteht. Schließlich ist der Einwohnerzuwachs mit rund 5 Prozent binnen zehn Jahren relativ kräftig aus-gefallen. Für Hannover als Wohnort spricht eine hohe Lebensqualität. Dagegen sind die wirtschaftlichen Aussichten der Haushalte nicht durchweg gut. Denn einem überdurchschnittlichen Einkommensniveau und der relativ hohen Kaufkraft steht eine relativ hohe Arbeitslosigkeit gegenüber. Die Wohnungsmieten dürften im laufenden Jahr weiter anziehen. Wir gehen von einem moderaten Plus von rund 2 Prozent aus. Aufgrund des schon hohen Mietniveaus ist die Luft nach oben dünn geworden, außer-dem steigen die Neubauzahlen.

Handel: Hannover zählt zu den deutschen Top-Destinationen im Einzelhandel

Büro: Hannover ist der größte deutsche Bürostandort im Segment unterhalb der Top-Standorte

Wohnen: Nach Hamburg weist Hannover die höchsten Wohnungs-mieten in Norddeutschland auf


44 45

Kennzahlen zum Immobilienmarkt Hannover 2013 2014 2015 2016e






Einzelhandel



Büro




Wohnen





Einzelhandel in Hannover




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140

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200

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Hannover BremenNDL ohne HH Regional-12

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0

2

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Bremen NDL ohne HH

Regional-12 Hannover

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

2,0

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2000 2003 2006 2009 2012 2015


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2000 2003 2006 2009 2012 2015



46 47

Büroimmobilien in Hannover



Wohnimmobilien in Hannover




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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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1995 1999 2003 2007 2011 2015


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1995 1999 2003 2007 2011 2015



46 47

Immobilienstandort Oldenburg

Oldenburg wächst: Anders als viele Städte, deren Einwohnerzahl in den 1990er Jahren schrumpfte, stieg die Zahl der Oldenburger auch in dieser Zeit kontinuierlich an. Mit einem Bevölkerungsplus von 10 Prozent innerhalb von 20 Jahren hat Oldenburg alle Städte in diesem Bericht einschließlich Hamburg abgehängt. Heute ist die Universi-tätsstadt mit rund 160.000 Einwohnern nach Hannover und Braunschweig die drittgrößte Stadt Niedersachsens und das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Weser-Ems-Region. Das „Wachstumswunder“ der 40 Kilometer westlich von Bremen gelegenen Großstadt basiert auf einer hohen Lebensqualität und der dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung. Der Beschäftigungsaufbau verläuft im Vergleich mit an-deren norddeutschen Großstädten deutlich günstiger, die Arbeitslosenquote ist mit 8 Prozent relativ niedrig. Die Wirtschaft wird von der öffentlichen Verwaltung und mittelständischen Unternehmen geprägt, als Branchen ragen Autozulieferung, Elektrotechnik/Erneuerbare Energien, der Finanzsektor, Gesundheit sowie die Nah-rungsmittelherstellung heraus. Außerdem ist Oldenburg ein wichtiger Wissenschafts-standort mit mehreren Hochschulen und der Carl von Ossietzky Universität, an der 14.000 Studenten eingeschrieben sind. Die Verkehrsanbindung ist über die Bundesautobahn A1, die via A28 und A29 erreicht wird, und den Anschluss an das ICE-Netz gut. Dazu kommt der Zugang zum Flughafen Bremen und ein Binnenhafen, der über Hunte und Weser auch von kleineren Seeschiffen angelaufen werden kann.

DER LANG ANHALTENDE, KRÄFTIGE EINWOHNERZUWACHS … … BREMST ANSTIEG DER WIRTSCHAFTSLEISTUNG JE EINWOHNER

RELATIV NIEDRIGE ARBEITSLOSENQUOTE SEHR KRÄFTIGER ANSTIEG DER BESCHÄFTIGTENZAHL


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1995 2000 2005 2010 2015

OldenburgBremenNDL ohne HHRegional-12


28.000

30.000

32.000

34.000

36.000

38.000

40.000

42.000

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1995 2000 2005 2010 2015



6

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2000 2003 2006 2009 2012 2015

BremenNDL ohne HHRegional-12Oldenburg


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1995 2000 2005 2010 2015

Bremen NDL ohne HHRegional-12 Oldenburg


Oldenburgs Einwohnerzahl wächst dank einer soliden wirtschaftlichen Entwicklung und hoher Lebensquali-tät überdurchschnittlich


48 49

Gewerbeimmobilien in Oldenburg

Die Rahmenbedingungen für den Oldenburger Einzelhandel sind gut. Zur soliden wirt-schaftlichen Entwicklung kommen das Bevölkerungswachstum und ein großes Ein-zugsgebiet von fast 600.000 Menschen hinzu. Zudem prosperiert die Weser-Ems- Region im Gegensatz zu vielen anderen ländlichen Räumen. Daher fallen die Einzel-handelskennziffern günstig aus, die Zentralität wird mit über 140, die Kaufkraft mit 105 Punkten gemessen. Dass die Spitzenmiete mit 95 Euro je Quadratmeter bislang nicht dreistellig geworden ist, dürfte dem nahegelegenen deutlich größeren Bremen geschuldet sein. Dazu kommt die Konkurrenz peripherer Fachmarkkonzepte wie dem famila Einkaufsland. Oldenburgs innerstädtischer Einzelhandel selbst kann mit einem schönen Stadtbild, einer großen Fußgängerzone und vielen Restaurants aufwarten, woraus eine hohe Aufenthaltsqualität resultiert. Das Angebot der Filialisten in den zentralen 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße wird von regionalen Geschäften gut ergänzt. Das 2011 eröffnete ECE-Einkaufszentrum Schlosshöfe hat das Einzel-handelsangebot zwar erweitert, litt aber von Anfang an unter der Stärke und Anzie-hungskraft der Oldenburger Innenstadtlagen. Zur Steigerung der Attraktivität wurde das Erdgeschoss des Centers nach nur drei Jahren für den neuen Ankermieter Saturn umgebaut. Dessen Umzug hat jedoch das City Center weiter geschwächt. Insgesamt bleiben die Aussichten für den Oldenburger Einzelhandel günstig. Die Spitzenmiete dürfte dem Trend starker Handelsstandorte folgen, bei einem – aus den beschriebenen Gründen – allerdings etwas niedrigeren Niveau. Ein Mietplus von 2 Prozent wie im Vorjahr könnte sich 2016 erneut einstellen.

Oldenburg ist mit rund 900.000 Quadratmetern ein kleinerer, regional aber bedeuten-der Bürostandort. Die gute wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und die kräftige Aus-weitung der Bürobeschäftigtenzahl haben die Spitzenmiete in den zurückliegenden zehn Jahren mit einem Zuwachs von mehr als 40 Prozent weit überdurchschnittlich stark ansteigen lassen. Denn während die Bürobeschäftigung in dieser Zeit um 20 Prozent wuchs, stieg der Bestand an Büroflächen um lediglich 8 Prozent. Die Leer-standsquote ist mit 3 Prozent sehr niedrig. Die Spitzenmiete weist mit 11 Euro je Quad-ratmeter jedoch trotz des starken Anstiegs keinen erhöhten Wert auf. Der Büromarkt konnte allerdings beim in der Vergangenheit deutlich unterdurchschnittlichen Mietni-veau ein gutes Stück aufholen. Die Nachfrage war in den zurückliegenden Jahren stark geprägt von der öffentlichen Verwaltung, von Banken und Versicherungen und gewerblichen Verwaltungsfunktionen. Der Büroflächenumsatz deutet mit niedrigen Werten auf ein insgesamt eher ruhiges Marktgeschehen hin. 2015 wies der Flächen-umsatz mit 5.000 Quadratmetern zudem ein historisches Tief auf. Flächenreserven für zukünftige Büroprojekte sind im „Alten Stadthafen“ vorhanden. Die Spitzenmiete könnte im laufenden Jahr erneut leicht zulegen.

Bei Umfragen zur Lebensqualität schneidet Oldenburg regelmäßig gut ab, was sicher einen Teil des anhaltend kräftigen Einwohneranstiegs erklärt. Dazu kommen die solide wirtschaftliche Entwicklung mit guten Arbeitsmarktdaten sowie die Wohnraumnach-frage der Studenten. Dass das Mietniveau dennoch mit einer durchschnittlichen Erst-bezugsmiete von 8,50 Euro sowie einer maximalen Erstbezugsmiete von 11 Euro je Quadratmeter eher günstig ausfällt, dürfte von den überdurchschnittlichen Neubau-zahlen verursacht werden. Dank der Flächenreserven wie dem Alten Stadthafen dürfte das Wohnungsangebot auch zukünftig besser als andernorts mit dem steigenden Wohnraumbedarf Schritt halten können. Unter dem Strich rechnen wir mit steigenden Wohnungsmieten, die aber vergleichsweise günstig bleiben.

Handel: Starker Einzelhandelsstand-ort mit guten Rahmenbedingungen

Büro: Regional bedeutender Bürostandort mit insgesamt ruhigem Marktgeschehen

Wohnen: Attraktiver Wohnstandort mit vergleichsweise günstigen Mieten


48 49

Kennzahlen zum Immobilienmarkt Oldenburg 2013 2014 2015 2016e






Einzelhandel



Büro



Bürofläche / Leerstandsquote in Tausend m² / in % 884 / 3,1 890 / 3,0 897 / 3,0 905 / 3,0

Wohnen





Einzelhandel in Oldenburg

EINZELHANDEL SPITZENMIETE IN EURO JE QUADRATMETERN EINZELHANDEL SPITZENMIETE GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT



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130

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Oldenburg BremenNDL ohne HH Regional-12

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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3,5

2000 2003 2006 2009 2012 2015

Oldenburg BremenNDL ohne HH Regional-12

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2000 2003 2006 2009 2012 2015



50 51

Büroimmobilien in Oldenburg



Wohnimmobilien in Oldenburg




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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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1995 1999 2003 2007 2011 2015


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1995 1999 2003 2007 2011 2015



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Immobilienstandort Osnabrück

Osnabrück ist mit 156.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Niedersachsens. Bis vor zehn Jahren lag sie noch auf Platz drei, wurde dann aber vom schneller wachsenden Oldenburg überholt. Als Wirtschaftsstandort profitiert Osnabrück von der hervorragen-den Verkehrsanbindung. Hier kreuzen sich die Autobahnen A1, A30 und A33. Dazu kommen die gute Bahnanbindung, der Binnenhafen mit Zugang zum Mittellandkanal sowie der Flughafen Münster-Osnabrück. Dies hat die Logistikbranche in den vergan-genen Jahren immer stärker an Bedeutung gewinnen lassen. Bestimmt wird das Osnabrücker Wirtschaftsgefüge jedoch vom weitgehend mittelständischen Dienstleis-tungssektor. Im Produktionsbereich dominieren Fahrzeugbau, Kupferverarbeitung und die Papierherstellung. Außerdem ist Osnabrück ein wichtiger Wissenschaftsstandort. Die Studenten der Universität und der Hochschule machen zusammen rund 15 Pro-zent der Bevölkerung aus. Zudem sind in der Stadt verschiedene Forschungsinstitute ansässig. Bis zum Abzug 2009 war Osnabrück außerdem ein bedeutender Standort der britischen Streitkräfte. Eine nachhaltige negative wirtschaftliche Entwicklung zeigte sich danach aber nicht. Die Beschäftigtenzahl konnte relativ kräftig steigen, die Arbeitslosenquote weist mit 8,2 Prozent im Februar 2016 einen vergleichsweise guten Wert auf. Der Einwohnerzuwachs ist allerdings im Rahmen dieses Marktberichts eher schwach ausgeprägt.

DIE BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG WÄCHST RELATIV LANGSAM DIE WIRTSCHAFTSLEISTUNG ENTSPRICHT DEM DURCHSCHNITT

DIE ARBEITSLOSENQUOTE IST VERGLEICHSWEISE NIEDRIG ÜBERDURCHSCHNITTLICHE BESCHÄFTIGUNGSENTWICKLUNG


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1995 2000 2005 2010 2015

HannoverNDL ohne HHRegional-12Osnabrück


30.000

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1995 2000 2005 2010 2015



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2000 2003 2006 2009 2012 2015

OsnabrückHannoverNDL ohne HHRegional-12


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1995 2000 2005 2010 2015

Osnabrück HannoverNDL ohne HH Regional-12


Logistikstandort mit vielfältigem Dienstleistungsangebot


52 53

Gewerbeimmobilien in Osnabrück

Die Stadt Osnabrück, die 2015 mit dem Europäischen Kulturerbe-Siegel als „Stätte des Westfälischen Friedens“ ausgezeichnet wurde, gilt als attraktive Einkaufsstadt. Die hohe Zentralitätskennziffer von über 140 unterstreicht diese Einschätzung. Dabei pro-fitiert Osnabrück von einem großen Einzugsgebiet von annähernd einer Million Men-schen. Und andere Großstädte wie Bielefeld und Münster sind mehr als 50 Kilometer entfernt. Positiv für den innerstädtischen Handel ist auch, dass – dank des 2001 be-schlossenen Einzelhandelskonzepts – keine großen peripheren Shopping-Center oder Fachmarktstandorte entstanden sind. Allerdings kann das Angebot an passenden Flächen im Innenstadtbereich bei weitem nicht die Nachfrage decken. Die Situation hat sich auch durch die 2004 eröffnete und 2014 erweiterte KAMP-PROMENADE nicht dauerhaft gebessert. Dies spiegelt sich im kräftigen Anstieg der Spitzenmiete wider, die binnen 10 Jahren um fast 50 Prozent zulegen konnte. Mit 110 Euro je Quadratme-ter ist das Mietniveau gemessen an der Einwohnerzahl der Stadt recht hoch. Die zentrale 1A-Lage ist die Große Straße. Neue Flächen in größerem Umfang kommen voraussichtlich erst 2018 mit dem Neumarkt-Carrée hinzu. Damit wäre dann auch der seit 20 Jahren bestehende „Schandfleck“ an dieser Stelle beseitigt. Etwas eher dürfte das spektakuläre Sporthaus von L+T, das als Attraktion ein Surfbecken bieten soll, fertig werden.

Der Büromarkt zählt mit weniger als 1 Million Quadratmetern Flächen zu den kleinen Büromärkten. Die Spitzenmiete liegt mit etwas über 11 Euro je Quadratmeter im übli-chen Bereich. Aus dem Rahmen fällt allerdings der Mietanstieg, der seit 2010 doppelt so schnell wie im Durchschnitt der norddeutschen Oberzentren erfolgte. Relativ hoch ist auch der Vermietungsumsatz, der im zehnjährigen Mittel in Relation zum Flächen-bestand das Niveau von Bremen und Hannover erreicht. 2014 und 2015 ist der Büro-flächenumsatz allerdings auf die Hälfte des üblichen Niveaus abgesunken. Die Ursa-che sind ausgebliebene Großabschlüsse. Die Leerstandsquote weist mit unter 4 Prozent ein sehr niedriges Niveau auf. Daher dürfte der Markt auch die Neubaupro-jekte gut vertragen, die sich aktuell in der Pipeline befinden und die zum Teil auf den ehemaligen Militärarealen der Briten entstehen werden. Zudem erfolgen Büroentwick-lungen in Osnabrück bedarfsorientiert und nicht spekulativ. Die Anstiegsdynamik der Spitzenmiete dürfte sich im laufenden Jahr noch etwas verlangsamen.

Die großen Konversionsflächen, die der Abzug der britischen Streitkräfte in Osnabrück frei werden ließ, prägen die Entwicklung am Wohnungsmarkt. Dadurch kamen zwischen 2009 und 2011 relativ viele Bestandswohnungen auf den Markt, was aber nicht zu einer gebremsten Mietentwicklung führte. Denn mit dieser Angebotser-weiterung ging ein deutlicher Rückgang der Neubauaktivitäten einher. Außerdem sind die Wohnungsmieten vergleichsweise niedrig. Zusammen mit Oldenburg ist Osnabrück der günstigste Wohnstandort in diesem Bericht. Im Durchschnitt kostet eine Neubauwohnung 9 Euro je Quadratmeter, in den besten Lagen ist es um 2 Euro teurer. Inzwischen ist der Wohnungsbau aber wieder in Schwung gekommen, vor allem in den neu entstandenen Wohnvierteln auf den ehemaligen Militärflächen. Daher dürften auch in den nächsten Jahren relativ viele Wohneinheiten neu auf den Markt kommen. Im Zusammenspiel mit der etwas langsamer steigenden Einwohnerzahl dürfte sich der Mietanstieg abbremsen. Wir erwarten für dieses Jahr ein Plus der Erstbezugsmieten von knapp 3 Prozent.

Handel: Attraktiver Shopping- Standort mit hohem Mietniveau im Südwesten Niedersachsens

Büro: Bedarfsorientierter Büromarkt

Wohnen: Frei gewordene Kasernen-areale der Briten prägen derzeit den Osnabrücker Wohnungsmarkt


52 53

Kennzahlen zum Immobilienmarkt Osnabrück 2013 2014 2015 2016e






Einzelhandel



Büro




Wohnen





Einzelhandel in Osnabrück




40

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2000 2003 2006 2009 2012 2015


1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

5.000

2000 2003 2006 2009 2012 2015



54 55

Büroimmobilien in Osnabrück



Wohnimmobilien in Osnabrück




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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

OsnabrückHannoverNDL ohne HHRegional-12

-3

0

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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1995 1999 2003 2007 2011 2015


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1995 1999 2003 2007 2011 2015



54 55

KIEL UND LÜBECK

Bundesland Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein ist das zweitkleinste unter den deutschen Flächenländern. Von den 2,8 Millionen Einwohnern des dünn besiedelten nördlichsten Bundeslandes leben 450.000 in den Großstädten Kiel und Lübeck. Mit Blick auf den Immobilienmarkt ist Schleswig-Holstein ein eher günstiger Standort, wenngleich hier mit dem Hobokenweg in Kampen auf Sylt Deutschlands teuerste Straße liegt. Durch den hohen Freizeitwert spielt der Tourismus eine bedeutende wirtschaftliche Rolle. Insgesamt bleibt die wirt-schaftliche Entwicklung aber hinter dem Bundesdurchschnitt zurück. So hat kein einziger Konzern aus dem DAX/MDAX seinen Sitz nördlich von Hamburg. Weitere wichtige Branchen sind die Medizintechnik und erneuerbare Energien. Die Industrie litt mit dem Schiffbau und der Schwerindustrie erheblich unter dem Strukturwandel. Wirt-schaftlich stärkere Regionen sind das Hamburger Umland und die Hafenstädte an der Ostseeküste. Die Arbeitslosenquote liegt im Rahmen des Bundesdurchschnitts. Die zeitweilig überdurchschnittliche Einwohnerentwicklung dürfte von der Abwanderung aus Ostdeutschland sowie von Hamburgern, die ins Umland gezogen sind, profitiert haben.

SCHLESWIG-HOLSTEIN: EINWOHNERENTWICKLUNG ENTWICKLUNG DES BRUTTOINLANDSPRODUKTES




98

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1995 2000 2005 2010 2015Schleswig-Holstein Niedersachsen Deutschland


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2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014Schleswig-Holstein

Nieder-sachsen

Deutschland


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2000 2003 2006 2009 2012 2015Deutschland Niedersachsen Schleswig-Holstein


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11

12

2000 2003 2006 2009 2012 2015Nieder-sachsen

Deutsch-land

Schleswig-Holstein

Zweitkleinstes Flächenland in Deutschland


56 57

Immobilienstandort Kiel

Kiel ist die Landeshauptstadt von Schleswig-Holstein, die nördlichste Großstadt in Deutschland und mit etwas über 240.000 Einwohnern auch die größte Stadt des Bun-deslands. Durch einen anhaltenden Einwohnerschwund seit Beginn der 1960er Jahre sank die Einwohnerzahl von über 270.000 auf rund 230.000 Menschen zu Beginn des neuen Jahrtausends. Dazu hat auch der Strukturwandel in der für Kiel auch heute noch bedeutsamen Schiffbauindustrie beigetragen. Seit etwa zehn Jahren nimmt die Bevölkerung wie in vielen deutschen Großstädten aber wieder zu. Dazu haben Erfolge beim Wandel hin zum dienstleistungslastigen Wirtschaftsstandort beigetragen, wenn-gleich im verarbeitenden Gewerbe noch rund ein Drittel der Beschäftigten tätig ist. Die Arbeitslosenquote ist wie in Deutschland insgesamt zwar kräftig gesunken, weist aber mit rund 10 Prozent ein immer noch recht hohes Niveau auf. Neben industriebezo-genenen Dienstleistungen hat sich Kiel zu einem der größten deutschen Kreuzfahrt-häfen entwickelt. Ein bedeutender Logistikstandort ist die Stadt trotz des Ostseehafens und dem Nord-Ostsee-Kanal aber nicht. Umso bedeutender ist Kiel als Marinestandort und spielt auch als Wissenschaftsstandort eine wichtige Rolle. Dazu tragen insbeson-dere die im 17. Jahrhundert gegründete Christian-Albrechts-Universität, die Fachhoch-schule sowie eine Vielzahl von Forschungseinrichtungen bei. Insgesamt sind in Kiel rund 34.000 Studenten eingeschrieben.

EINWOHNERZAHL STEIGT NACH STARKEM RÜCKGANG WIEDER AN WIRTSCHAFTSLEISTUNG ENTWICKELT SICH ETWAS SCHWÄCHER

RELATIV HOHE ARBEITSLOSENQUOTE BESCHÄFTIGUNGSENTWICKLUNG FOLGT DEM STÄDTETREND


92

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1995 2000 2005 2010 2015

LübeckNDL ohne HHRegional-12Kiel


24.000

26.000

28.000

30.000

32.000

34.000

36.000

38.000

40.000

42.000

44.000

1995 2000 2005 2010 2015



6

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2000 2003 2006 2009 2012 2015



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1995 2000 2005 2010 2015

Lübeck NDL ohne HHRegional-12 Kiel


Nördlichste Großstadt Deutschlands mit maritim geprägter Wirtschaft


56 57

Gewerbeimmobilien in Kiel

Kiel verfügt über ein großes Einzugsgebiet von mehr als 600.000 Menschen. Zudem besuchen viele Touristen die Stadt. Die Wettbewerbssituation ist günstig, denn die nächstgelegene Großstadt Lübeck ist 80 Kilometer entfernt. Entsprechend hoch fällt die Zentralitätskennzahl mit fast 140 Punkten aus. Diese eigentlich guten Vorausset-zungen helfen dem innerstädtischen Handel aber nur bedingt. Das zeigt die für eine Stadt dieser Größenordnung niedrige Spitzenmiete in den 1A-Lagen von lediglich 83 Euro je Quadratmeter. Zudem ist der Aufwärtstrend für die Innenstadtlagen nur schwach ausgeprägt: Die Spitzenmiete stieg in Kiel binnen zehn Jahren lediglich um 11 Prozent, während sie im Durchschnitt norddeutscher wie auch der bundesweiten Oberzentren um mehr als 25 Prozent zulegen konnte. Der zentrale Belastungsfaktor der Kieler Innenstadt ist die Entwicklung verschiedener Fachmarktzentren in der Peri-pherie wie der CITTI-PARK oder der Ostseepark. Hinzu kommt eine relativ schwache Kaufkraft. In den letzten Jahren ist die Attraktivität der City als Shopping-Standort allerdings wieder gestiegen. Dazu tragen das 2012 fertiggestellte Center Nordlicht auf dem ehemaligen Karstadt-Areal, die 2013 abgeschlossene Sanierung des Sophien-hofs und das 2015 revitalisierte etwas kleinere Shopping-Center Leik bei, was auch der 1A-Lage Holstenstraße zu Gute kommen dürfte. Allerdings ist die Konkurrenz stärker geworden: Im 30 Kilometer entfernten Neumünster lockt am Stadtrand das Designer Outlet mit 80 Designer Stores mit attraktiven Angeboten. Außerdem wurde im vergangenen Jahr die Holsten-Galerie mit 90 Shops eröffnet. Wir gehen daher da-von aus, dass die Spitzenmiete 2016 bestenfalls leicht zulegen kann.

Als Landeshauptstadt und als Verwaltungs- und Wirtschaftszentrum verfügt Kiel mit rund 1,4 Millionen Quadratmetern über den mit Abstand größten Büromarkt in Schles-wig-Holstein. Lübeck kommt dagegen nur auf 800.000 Quadratmeter Bürofläche. Auch bei der Spitzenmiete hat Kiel die Nase mit Abstand vorn. Mit 13,50 Euro je Quadrat-meter ist das Mietniveau zudem recht hoch. Nur Hannover ist im Rahmen dieses Marktberichts noch teurer. Seit 2013 ist die Spitzenmiete weitgehend stabil, was sich auch im relativ niedrigen Büroflächenumsatz widerspiegelt. In den drei Jahren wurden jährlich zwischen 15.000 und 17.000 Quadratmetern vermietet, während in der Ver-gangenheit eher 30.000 Quadratmeter üblich waren. Allerdings kamen auch seit 2013 praktisch keine neuen Flächen auf den Markt. Neuentwicklungen sind in der Regel ohnehin eigennutzungsgetrieben. Der Büroflächenleerstand entwickelt sich wie an den meisten Bürostandorten rückläufig. Mit etwas unter 6 Prozent ist er in Kiel für ein Ober-zentrum durchschnittlich. Die Spitzenmiete dürfte im laufenden Jahr angesichts ihres schon hohen Niveaus weitgehend stabil bleiben.

Der Zuzug, der für die wieder steigende Einwohnerzahl Kiels sorgt, resultiert in hohem Maße aus der attraktiven Lage der Universitätsstadt an der Kieler Förde und der damit verbundenen hohen Lebensqualität. Die vergleichsweise schwache wirtschaftliche Entwicklung und die recht hohe Arbeitslosigkeit eignen sich dagegen nicht als Begrün-dung für den Wachstumstrend der vergangenen Jahre. Das Mietniveau entspricht dem Durchschnitt norddeutscher Oberzentren. Für Neubauwohnungen mussten 2015 im Durchschnitt 9,75 Euro, maximal knapp 13 Euro je Quadratmeter gezahlt werden. Be-gehrt sind vor allem hochwertige Lagen mit Nähe zum Wasser. Die Neubauaktivitäten waren bislang sehr niedrig und haben sich auf Einfamilienhäuser konzentriert. Zuletzt stieg aber die Zahl der Baugenehmigungen, sodass sich das Angebot an attraktiven Wohnungen etwas ausweiten dürfte. Für die Wohnungsmieten erwarten wir im laufen-den Jahr ein Plus von rund 2,5 Prozent.

Handel: Periphere Fachmärkte schwächen die innerstädtischen Lagen

Büro: Zentraler Bürostandort in Schleswig-Holstein mit hohem Mietniveau

Wohnen: Attraktive Lage am Wasser gleicht wirtschaftliche Schwäche aus


58 59

Kennzahlen zum Kieler Immobilienmarkt 2013 2014 2015 2016e






Einzelhandel



Büro


Bürobeschäftigte in Tausend / ggü. Vorjahr in % 46,4 / -0,7 46,8 / 0,7 47,0 / 0,5 47,4 / 0,9


Wohnen





Einzelhandel in Kiel




60

70

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110

120

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140

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

KielLübeckNDL ohne HHRegional-12

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-3

0

3

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2,5

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3,5

2000 2003 2006 2009 2012 2015

Kiel Lübeck NDL ohne HH Regional-121.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2000 2003 2006 2009 2012 2015



58 59

Büroimmobilien in Kiel



Wohnimmobilien in Kiel




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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Lübeck NDL ohne HHRegional-12 Kiel

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1

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8

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Kiel LübeckNDL ohne HH Regional-12

6

7

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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8

2001 2004 2007 2010 2013 2016e


0

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1995 1999 2003 2007 2011 2015


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1995 1999 2003 2007 2011 2015



60 61

Immobilienstandort Lübeck

Das Wahrzeichen von Lübeck ist das auf dem 50 DM-Schein abgebildete Holsten-Tor. Der Zugang in die mittelalterliche Altstadt zählt seit 1987 zum Welterbe der UNESCO. Die Einwohnerzahl in der neben Kiel zweiten Großstadt Schleswig-Holsteins ist seit den 1980er Jahren mit 210.000 bis 215.000 Menschen relativ stabil. Seit dem Ende der 1960er Jahre sank sie aber von mehr als 240.000 Einwohnern spürbar ab. Die Ursachen waren Krisen in der Schiffbau- und der Schwerindustrie. Heute ist die In-dustrie vor allem mit der Lebensmittelherstellung wie dem bekannten Marzipan prä-sent. Der zentrale Wirtschaftsfaktor sind Dienstleistungen. Dazu tragen der Warenum-schlag und der Passagierverkehr im größten deutschen Ostseehafen bei. Als Logistikstandort profitiert Lübeck von der guten Autobahnanbindung über die A1 und A20. Der Flughafen ist jedoch ein Sorgenkind. Nach der Insolvenz hat nun noch die letzte Fluglinie Lübeck in Richtung Hamburg verlassen. Weitere wichtige Wirtschafts-bereiche sind die Medizintechnik, Life Science und der Tourismus. Lübeck ist zudem ein Wissenschaftsstandort, wenngleich die auf Medizin fokussierte Universität mit 3.000 Studenten relativ klein ist. Mit den beiden Fachhochschulen hat Lübeck insge-samt 8.000 Studenten. Die Arbeitslosenquote ist als Folge des Strukturwandels immer noch relativ hoch und entspricht mit 10 Prozent der von Kiel.

EINWOHNERANSTIEG KONNTE RÜCKGANG NICHT GANZ AUSGLEICHEN

RELATIV NIEDRIGE WIRTSCHAFTSLEISTUNG JE EINWOHNER

ARBEITSLOSIGKEIT BEWEGT SICH AUF HOHEM NIVEAU BESCHÄFTIGUNGSENTWICKLUNG LIEGT IM STÄDTETREND


92

94

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1995 2000 2005 2010 2015

KielNDL ohne HHRegional-12Lübeck


20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

1995 2000 2005 2010 2015

LübeckKielNDL ohne HHRegional-12


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2000 2003 2006 2009 2012 2015



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1995 2000 2005 2010 2015

Kiel NDL ohne HHRegional-12 Lübeck


Lübeck: Hafen- und Tourismusstadt mit stabiler Einwohnerentwicklung


60 61

Gewerbeimmobilien in Lübeck

Lübeck hat als Einzelhandelsstandort in der Region eine hohe Bedeutung. Das Ein-zugsgebiet wird aber durch die umliegenden Städte Hamburg, Kiel und Schwerin, die zwischen 65 und 80 Kilometer entfernt sind, limitiert. Dennoch weist die Zentralitäts-kennzahl mit über 140 einen sehr hohen Wert auf. Allerdings ist die lokale Kaufkraft relativ niedrig. Diese wird aber von einem hohen Tourismusaufkommen verstärkt. Pro Jahr werden etwa 1,5 Millionen Übernachtungen plus eine Vielzahl von Tagesgästen gezählt. Ein großer Pluspunkt ist die attraktive Altstadt mit einer hohen Aufenthalts-qualität. Die Innenstadt verfügt mit dem Haerder-Center lediglich über ein vergleichs-weise kleines Shopping-Center, das seit der Eröffnung 2008 mit Auslastungsproble-men zu kämpfen hat. Bedingt durch die historische Bausubstanz sind großflächige Projekte in der Innenstadt allerdings auch kaum realisierbar. Somit wird der innerstäd-tische Handel von der klassischen 1A-Einkaufslage, das ist in Lübeck die Breite Straße, dominiert. Die Spitzenmiete konnte dank der Attraktivität der City als Shop-ping-Standort in den letzten Jahren spürbar anziehen. Sie stieg binnen zehn Jahren um ein Drittel auf 100 Euro je Quadratmeter. Weitere Zuwächse dürften aber schwie-riger werden. Die Restriktionen für innerstädtische Projekte haben in der jüngeren Ver-gangenheit zu umfangreichen Investitionen in periphere Fachmarktstandorte wie dem LUV/IKEA-Center geführt. Zum Herbst dieses Jahres wächst die Konkurrenz durch den vergrößerten CITTI-PARK weiter. Wir rechnen daher mit einer stabilen oder allen-falls leicht steigenden Spitzenmiete.

Lübeck ist mit rund 800.000 Quadratmetern Bürofläche ein vergleichsweise kleiner Bürostandort. Selbst die einwohnermäßig deutlich kleineren Städte Oldenburg und Osnabrück verfügen über einen jeweils noch etwas größeren Büroflächenbestand. Die im Vergleich zu Kiel geringere Bedeutung als Bürostandort kommt auch in der mit unter 9 Euro niedrigen Spitzenmiete zum Tragen. Alle anderen Standorte in diesem Markt-bericht weisen zweistellige Werte auf. Angesichts dieser Marktsituation ist es nicht überraschend, dass spekulative Büroentwicklungen keine Rolle spielen. Neubaupro-jekte werden fast ausschließlich von Eigennutzern initiiert. In den vergangenen Jahren sind im Vergleich zu den anderen Oberzentren relativ viele Flächen fertiggestellt worden. Somit wuchs der Flächenbestand seit 2010 mit über 5 Prozent auch über-durchschnittlich. Dementsprechend ist auch der Vermietungsumsatz etwas höher als in der Vergangenheit ausgefallen. Den Flächenzuwachs sollte der Büromarkt aber gut vertragen, die Leerstandsquote zählt mit knapp über 3 Prozent zu den niedrigsten in dieser Marktstudie. Das Aufwärtspotenzial der Spitzenmiete ist wie in den Vorjahren dennoch relativ gering.

Mit der schönen Altstadt und der Lage an der Ostsee ist Lübeck ein attraktiver Wohnort. Dass die Einwohnerzahl dennoch kaum wächst, dürfte auf die schwachen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen sein. Hinzu kommt die relativ kleine Universität, sodass nicht wie in anderen Städten von wachsenden Studenten-zahlen ein größerer Schub für die gesamte Bevölkerung ausgeht. Der Wohnungsbau ist schwach ausgeprägt, aber das ist in den meisten norddeutschen Großstädten nicht anders. Die zuletzt recht hohe Zahl der Baugenehmigungen spricht aber für eine Be-lebung der Bautätigkeit. Die Miete liegt mit 9,50 Euro je Quadratmeter für Neubauwoh-nungen – maximal sind es 12 Euro – leicht unter dem Durchschnitt der in dem Markt-bericht untersuchten Standorte, was dem verhaltenen Bevölkerungszuwachs und der geringen Kaufkraft geschuldet sein dürfte. Gefragt sind vor allem Wohnungen in Wassernähe. Im laufenden Jahr erwarten wir ein Mietplus von rund 2,5 Prozent.

Handel: Attraktiver Shopping- Standort mit zunehmender Konkurrenz durch periphere Fachmärkte

Büro: Kleiner Büromarkt mit niedriger Spitzenmiete und geringem Leerstand

Wohnen: Attraktiver Standort – der relativ schwache Arbeitsmarkt ist aber ein Minuspunkt


62 63

Kennzahlen zum Lübecker Immobilienmarkt 2013 2014 2015 2016e




Verfügb. Einkommen pro Kopf in Euro monatlich / ggü. Vorjahr in % 1.313 / -0,2 1.321 / 0,5 1.338 / 1,3 1.347 / 0,7


Einzelhandel



Büro




Wohnen





Einzelhandel in Lübeck




50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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-3

0

3

6

9

12

15

2001 2004 2007 2010 2013 2016e


1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

4.500

2000 2003 2006 2009 2012 2015


1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2000 2003 2006 2009 2012 2015

Kiel NDL ohne HH Regional-12 Lübeck


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Büroimmobilien in Lübeck



Wohnimmobilien in Lübeck




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11

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Lübeck KielNDL ohne HH Regional-12

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e

Kiel NDL ohne HHRegional-12 Lübeck

6

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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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2001 2004 2007 2010 2013 2016e


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105

110

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130

1995 1999 2003 2007 2011 2015



64 65

STANDORTE IM ÜBERBLICK

Strukturdaten 2015) Einwohner

in 1.000

Einwohner von 2005 bis 2015

in %BIP pro Kopf

in Euro *)

Anteil der Be-schäftigten im

verarbeitenden Gewerbe in %

(2014)

Verfügbares Einkommen pro Kopf

in Euro/Monat *)

Arbeitslosen-

quote in %

Hamburg 1.758 5,9 49.606 12 1.623 7,5

Braunschweig 249 4,1 34.792 17 1.395 6,5

Bremen 551 1,7 42.620 19 1.508 10,0

Hannover 523 4,7 52.663 13 1.443 9,7

Kiel 242 5,7 37.281 11 1.289 9,9

Lübeck 214 0,8 29.499 17 1.338 9,9

Oldenburg 161 4,6 36.945 7 1.415 8,0

Osnabrück 156 1,7 42.155 15 1.443 8,0

Städte ohne Hamburg 2.095 3,3 41.769 15 1.425 9,2

Regional-12 4.767 6,5 40.826 15 1.412 8,2

Top-7 9.630 8,7 44.136 11 1.522 8,5

Regional-12 (Oberzentren): Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg Top-7 (Top-Standorte): Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Quelle: Feri *) in Preisen von 2000

Handelsimmobilien Handelsfläche 2015

Miete Top-Lage in Euro pro m²

Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr

Einzelhandels- umsatz *)

in

1000 m²

2005-2015 in %

je Einwoh-ner

in m² 2014 2015 2016e 2014 2015 2016e je m² in

Euro

von 2005 bis 2015

in %

Hamburg 2.984 23,4 1,7 275 285 290 5,8 3,6 1,8 7.700 11,2

Braunschweig 724 24,6 2,9 110 110 110 -4,3 0,0 0,0 7.457 -2,3

Bremen 1.547 29,6 2,8 125 130 133 0,0 4,0 2,3 4.009 18,5

Hannover 950 18,3 1,8 195 200 200 5,4 2,6 0,0 7.610 2,7

Kiel 491 12,6 2,0 81 83 84 0,0 2,5 1,2 6.903 -2,3

Lübeck 705 61,3 3,3 100 100 102 3,1 0,0 2,0 6.405 0,7

Oldenburg 536 22,2 3,3 93 95 97 3,3 2,2 2,1 8.338 8,5

Osnabrück 528 15,4 3,4 110 110 112 4,8 0,0 1,8 7.764 13,8

Städte ohne Hamburg 5.482 26,1 2,8 124 126 128 1,7 1,9 1,6 6.441 4,6

Regional-12 10.257 27,5 2,2 132 135 137 2,6 2,6 1,1 5.478 7,1

Top-7 16.679 26,2 1,7 282 292 297 5,4 3,7 1,6 5.773 8,0


Quelle: Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK AG *) in Preisen von 2000

Die Mittelwerte sind bis auf die Einwohnerzahl flächengewichtet. Die angegebene Spitzenmiete von Bulwi-enGesa repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietungen des Marktes, so-dass die angegebene Spitzenmiete nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Daher stellen höhere Mietanga-ben für die einzelnen Standorte, die teilweise in alternativen Marktberichten genannt werden, grundsätzlich auch keinen Widerspruch dar.


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Büroimmobilien Büroflächenbestand Daten 2015 Spitzenmiete

in Euro pro m² Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr Leerstandsquote

in %

in

1.000 m²

2005-2015 in %

je Bürobe-schäftig-ten in m²

2014 2015 2016e 2014 2015 2016e 2014 2015 2016e

Hamburg 13.575 10,2 33,3 24,5 25,0 25,3 2,1 2,0 1,2 5,9 5,5 5,3

Braunschweig 1.252 7,3 26,7 11,3 11,8 12,0 2,7 4,4 1,7 5,6 5,4 5,3

Bremen 2.577 11,8 25,9 12,5 12,5 12,6 -2,7 0,0 0,8 4,7 4,5 4,3

Hannover 4.507 6,1 35,4 14,2 14,3 14,5 1,4 0,7 1,4 5,7 5,0 4,8

Kiel 1.408 3,6 30,0 13,3 13,5 13,6 0,8 1,5 0,7 6,0 5,7 5,5

Lübeck 834 10,4 27,7 8,6 8,7 8,8 0,0 1,2 1,1 3,0 3,2 3,1

Oldenburg 897 7,9 27,9 10,7 11,0 11,2 1,9 2,8 1,8 3,0 3,0 3,0

Osnabrück 904 10,9 28,0 11,0 11,3 11,5 5,8 2,7 1,8 3,7 3,7 3,7

Städte ohne Hamburg 12.379 7,8 29,8 12,6 12,7 12,9 0,8 1,2 1,2 5,0 4,7 4,5

Regional-12 30.178 7,1 30,4 13,2 13,3 13,5 1,0 1,0 1,2 6,4 6,3 6,1

Top-7 79.302 7,2 36,4 26,2 26,5 26,8 1,9 1,3 1,1 6,8 5,7 5,4


Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG

Wohnimmobilien Entwicklung von 2005 bis 2015 in % Miete Erstbezug Durch-

schnitt in Euro pro m² Miete Erstbezug Durch-

schnitt in % ggü. Vorjahr

Miete Erstbezug Top-lage in Euro pro m²

Ein- wohner

Haus- halte

Wohnungs- bestand 2014 2015 2016e 2014 2015 2016e 2014 2015 2016e

Hamburg 5,9 10,5 4,9 13,1 13,2 13,4 0,8 0,8 1,5 19,0 19,2 19,5

Braunschweig 4,1 7,2 2,7 8,9 9,2 9,5 3,5 3,4 2,9 11,5 12,0 12,3

Bremen 1,7 6,0 3,5 9,7 10,0 10,3 2,1 3,1 2,5 13,0 13,5 13,7

Hannover 4,7 6,2 1,7 10,5 10,8 11,0 5,0 2,9 1,9 13,5 14,0 14,2

Kiel 5,7 7,9 1,9 9,5 9,8 10,0 5,6 2,6 2,6 12,5 12,9 13,2

Lübeck 0,8 3,1 1,8 9,0 9,5 9,8 3,4 5,6 2,6 11,5 12,0 12,3

Oldenburg 4,6 7,0 8,3 8,4 8,5 8,7 2,4 1,2 2,4 10,2 11,0 11,2

Osnabrück 1,7 6,6 3,0 8,5 9,0 9,3 3,7 5,9 2,8 10,0 11,0 11,3

Städte ohne Hamburg 3,3 6,2 2,9 9,5 9,8 10,1 3,7 3,3 2,4 12,3 12,8 13,1

Regional-12 6,5 9,6 2,9 9,4 9,8 9,8 3,8 4,3 0,4 12,1 12,7 12,7

Top-7 8,7 12,2 4,5 12,4 12,6 12,8 3,5 2,1 1,7 17,3 17,6 17,8


Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK AG

Die Mittelwerte sind flächengewichtet (Büro) beziehungsweise einwohnergewichtet. Die angegebene Spit-zenmiete von BulwienGesa repräsentiert einen Mittelwert aus den obersten 3 bis 5 Prozent der Vermietun-gen des Marktes, sodass die angegebene Spitzenmiete nicht der absoluten Top-Miete entspricht. Daher stel-len höhere Mietangaben für die einzelnen Standorte, die teilweise in alternativen Marktberichten genannt wer-den, grundsätzlich auch keinen Widerspruch dar.


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Impressum

herausgeber: dG hYP – deutsche Genossenschafts-hypothekenbank aG, rosenstraße 2, 20095 hamburg

Vorstand: dr. Georg reutter (Vorsitzender), manfred salber

autoren:

Verantwortlich: stefan bielmeier, leiter research und Volkswirtschaft dr. michael holstein, leiter Volkswirtschaft

Verfasser: thorsten lange, analyst immobilienmärkte angelina hackmann, research assistentin

alle dz bank aG deutsche zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am main 2016

nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der dG hYP

dIsclaImerHerausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg

Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Ver-teilung in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Aus-land, vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvor-schriften verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewer-tungen, Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien überein. Die DZ BANK hat die In-formationen, auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde.

Zuständige Aufsichtsbehörde

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Immobilienzentrum Hamburgrosenstraße 220095 hamburgtelefon (0 40) 33 34-37 78 telefax (0 40) 33 34-11 02 Hans Henrik Digeleiter immobilienzentrum hamburgtelefon (0 40) 33 34-37 [email protected]

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Tobias Voigtregionaldirektortelefon (0 40) 33 34-37 [email protected]

Thomas Wendlerregionaldirektortelefon (0 40) 33 34-37 [email protected]

Paul Tewes MRICSdiplom-Volkswirt immobiliengutachter cis hypzert (F/m)mobil (0172) 450 10 39telefon (0 40) 33 34-26 [email protected]

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