immotop 04

dossierNoël au luxembourgdossierdéméNagemeNt

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immotop.lu N°04 - 2,90€

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Dans une architecture sobre et intem-porelle, la résidence Audrey Hepburn,s’installe au sein du nouveau quartierrésidentiel et calme de « Nonnewisen»,à Esch-sur-Alzette. Implantée à proximité des commerces, du réseau autoroutieret des transports publics, cette nouvelle résidence répond aux attentes de tous.

Appartements disponibles : 12 sur 25 Classe énergétique : BBBSurface : 60 m2 à 124 m2 Nombre de chambres : de 1 à 3 Entreprise générale : CDCLGarantie d’achèvement : BIL

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Magnifique projet à hautes performances énergétiques, conçu avec des matériaux écologiques et durables • 34 appartements et des penthouses de 1, 2 ou 3 chambres avec terrasses, cuisine super équipée et garages 1 ou 2 voitures • Accès sécurisés, conciergerie permanente, centre de bien-être privé, composé d’une piscine avec accès terrasse, sauna, hammam, jacuzzi et salle de fitness, sont prévus pour le confort de ses habitants • Possibilité d’aménagement sur mesure selon vos goûts et désirs • Prix sur demande

Domaine du ParcBOFFERDANGE-LUXEMBOURG

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Appartements et des penthouses de 2 ou 3 chambres avec cuisine super équipée• Des grandes terrasses • garage 1 ou 2 voitures • Disponibilité et Prix sur demande.

Domainedu

Parc

immotop.lu le magazine immobilier n°046

Les fêtes de fin d’années approchent à grands pas et avec elles, nos souhaits et nos lots de bonnes résolutions.

En ces périodes festives, certains d’entre vous profiteront de leur famille et mettront en pause leur recherches immobilières. Et ils auront raison car il n’y a rien de plus important que les gens que l’on aime.

Mais pour être certain de ne pas manquer la bonne affaire rendez vous sur IMMOTOP.LU, effectuez votre recherche et configurez votre alerte e-mail.

Editeur responsable

Real Estate Media Sàrl 106, route d’Esch L-1470 Luxembourg

T. (+352) 26 65 44 56 [email protected]

Directeur de la publication

Serge Ushkalov

Tirage

5.000 ex.

Couverture

Modèle de maison Primo 2 TT

Victoria Création

Rédaction

Responsable rédaction [email protected]

Régie publicitaire

Lana Fank Carole Mancino Cindy Flor David Biscegli

T. (+352) 26 65 44 56 [email protected]

Technique

Aleksandr Schevchik Alex Ushkalov

Accédez à toutes nos annonces sur votre mobile

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edito

L’équipe Immotop

Ainsi si un bien correspondant à votre recherche est encodé sur notre portail, vous serez directement contacté.

Avec plus de 19 000 annonces immobilières en ligne, vous bénéficiez de plus de 19 000 opportunités de trouver le logement de vos rêves.

Pas de panique si Saint-Nicolas et Père Noël n’exhaussent pas vos voeux en décembre, nous le ferons en 2014.

Toute l’équipe d’IMMOTOP.LU vous souhaite de joyeuses fêtes de fin d’année.

© Andres Lejona

immotop.lu le magazine immobilier n°04 7

Marché de NoelDu 23 novembre au 24 décembre

Ambiance typiquement luxembour-geoise autour des chalets en bois. Entre produits artisanaux et spécialités locales, nous cèderons très facilement à la cuisine traditionnelle. «Grompe-rekichelcher» et «Grillwurscht» (sans oublier le vin chaud) constituent nos lunchs pour toute la période. Place d’Arme, Place de Paris, Place de la Constitution, Puits Rouge

lëtzebuerger adveNtszirkus Du 28 novembre au 15 décembre

Le chapiteau (chauffé) vous attend pour assister à un fabuleux spectacle animé par des artistes hors du commun.Champ des Glacis

Horaires et infos pratiques sur luxemburger-adventscircus.eu

kNock-kNock : les Portes de NoëlDu 1er au 24 décembre

Tel un calendrier de l’Avent géant, lais-sez-vous surprendre chaque jour par une nouvelle porte dissimulant une gourmandise artistique en vous dépla-çant à travers la Ville.

Pour ce grand événement, Etats d’Urgence, association qui regroupe le TROIS C-L, le Théâtre National du Luxembourg, le Théâtre du Centaure et MASKéNADA, vous proposera un ensemble de 24 spectacles aux inspi-rations artistiques variées qui raviront adultes, adolescents, enfants, parents en ces temps de fête.

Informations, lieux et horaires :www.knock-knock.lu

ageNda

iMMotoP.lu : le Portail iMMobilier fête ses 5 aNsPlus de 200 clients et partenaires ont rejoint l’équipe d’IMMOTOP.LU dans les locaux d’Autopolis à Bertrange pour célébrer le cinquième anniversaire du portail immobilier.

Avec plus de 18 500 annonces immobilières en ligne et prés de 90 000 visiteurs uniques chaque mois, IMMOTOP.LU a su s’imposer en 5 ans seulement comme l’un des ac-teurs incontournables du marché de la communication immobilière au Grand Duché.

actualités

actualités


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roYal haMilius : le Projet défiNitiveMeNt aPProuvé.

Le conseil communal de la ville de Luxembourg a approuvé le projet d’éxécution du futur centre Royal Hamilus.Le projet avait été validé par le ministère des classes moyennes début octobre après avoir été retardé par une procédure engagé par des propriétaires riverains. La situation a été réglée à l’amiable. Les travaux pourront démarrer début 2014.

ecole fraNçaise : la reNtrée 2017 aura lieu à gasPerich.

Les services techniques de la ville de Luxembourg et le Lycée Français ont signé la convention de bail. A l’heure où nous clôturons ce magazine, le conseil communal devrait avoir définitivement validé le dossier pour que le nouveau bâtiment puisse accueillir à la rentrée 2017 l’école maternelle et primaire francaise, le collège et le lycée Vauban.

oai : jos dell est NoMMé Nouveau PrésideNt.

Lors de l’assemblée générale du 24 octobre 2013 au Lycée Bel-Val à Esch-sur-Alzette, Jos Dell, architecte diplômé de l’Université de Liège, exerçant sa profession en tant qu’associé-gérant du bureau M3 ARCHITECTES à Luxembourg, a été élu nouveau président de l’OAI. Il succède ainsi à l’architecte Bob Strotz qui après 2 mandats de 2 ans consécutifs en tant que président de l’OAI a estimé qu’il était opportun de ne plus présenter sa candidature. Plus d’informations sur oai.lu

iMMo luxeMbourg : des Postes soNt à Pourvoir.

Afin de renforcer son équipe, IMMO Luxembourg recrute un ou une secrétaire (expérimentée et maitrisant parfaitement OFFICE) et plusieurs agents immobiliers avec expérience. La clientèle étant internationale, les candidats doivent savoir parler Luxembourgeois, Français, Anglais et Allemand. Plus d’informations sur immo-luxembourg.lu

siMPliss’iMMo

C’est un rendez vous semestriel où amis, partenaires, collaborateurs et fournisseurs se donnent rendez vous chez Simpliss’immo pour se retrouver autour d’un verre pour mieux se connaitre ou pour simplement passer un moment agréable accompagné de musique et de bonne humeur. Vous avez loupé l’édition du 22 novembre ? Rendez vous l’année prochaine...

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Un peu d’histoire

Le Saint Nicolas, appelé Kleeschen au Luxembourg, se distingue du Père Noël par sa mitre (sorte de chapeau rouge pointu) et sa crosse. Souvent accompagné par son fidèle compagnon le Père Fouettard (Housé-ker), il est chargé de livrer les cadeaux et friandises aux enfants (sages) tandis que son ami déposera des brindilles (Ruten) aux plus turbulents.

Le personnage de Saint-Nicolas est inspiré de Nicolas de Myre, également appelé Nicolas de Bari. Évêque de Myre au 4ème siècle, sa vie et ses actes sont entourés de légendes qui témoignent toutes de sa personna-lité généreuse. Au fil du temps, il devint le patron des écoliers et des petits garçons et on le fête dans un grand nombre de pays d’Europe : L’est de la France, la Bel-gique, les Pays-Bas, l’Autriche ...

Le dimanche 1er décembre, St Nico-las défilera dans les rues de la Ville, accompagné de ses anges et du Père Fouettard. Ensemble, ils distribueront des cadeaux aux enfants.

Cette manifestation s’inscrit dans le cadre du programme des festivités «Winterlights» organisées par la Ville et le Luxembourg City Tourist Office.

Un nOEL aU LUxEmbOUrg

dossier

Chaque année dès la fin du mois de novembre, les enfants entament leurs préparatifs pour la venue de St Nicolas.Ce personnage emblématique se distingue du Père Noël par une mitre (un chapeau rouge pointu) et une crosse. Cette fête revêt une importance toute particulière au Luxembourg, à tel point que le 6 décembre est un jour férié pour tous les élèves de l’enseignement fondamental et annonce le début d’une période festive.

© Andres Lejona© Andres Lejona


Les autres noms de Saint-NicolasPays Bas et Belgique néerlandophone :

SinterklaasAllemagne :

NiklausAutriche :

Nikolo ou Niglodans l’Est et

Santaklos ou Klos dans le reste du pays.

La magie de Noël dans les rues de la Ville

Dès le 23 novembre, la Ville se pare aux couleurs de Noël : Festival de Lumières et animations dans de nom-breux sites. Impossible de ne pas céder à l’esprit de Noël, rendez-vous gour-mands, concert, expo ou shopping vous attendent jusqu’au 12 janvier.

Sélection de la rédaction

Lëtzebuerger Adventszirkus Quand ? Du 28 nov. au 15 déc.Où ? Champ des GlacisLe chapiteau (chauffé) vous attend pour assister à un fabuleux spectacle animé par des artistes hors du commun. Horaires et infos pratiques sur luxemburger-adventscircus.eu

Knock-Knock : Les Portes de NoëlQuand ? Du 1er au 24 déc.Où ? Divers lieux de la Ville Tel un calendrier de l’Avent géant, lais-sez-vous surprendre chaque jour par une nouvelle porte dissimulant une gourmandise artistique en vous dépla-çant à travers la Ville.Pour ce grand événement, Etats d’Urgence, association qui regroupe le TROIS C-L, le Théâtre National du Luxembourg, le Théâtre du Centaure et MASKéNADA, vous proposera un ensemble de 24 spectacles aux inspi-rations artistiques variées qui raviront adultes, adolescents, enfants, parents en ces temps de fête.Informations, lieux et horaires www.knock-knock.lu

Les Marchés de Noël Quand ? Du 23 nov. au 24 déc. Où ? Place d’Arme, Place de Paris, Place de la Constitution, Puits RougeAmbiance typiquement luxembour-geoise autour des chalets en bois.

Entre produits artisanaux et spécialités locales, nous cèderons très facilement à la cuisine traditionnelle. «Grompe-rekichelcher» et «Grillwurscht» (sans oublier le vin chaud) constituent nos lunchs pour toute la période. Pour un programme alimentaire équilibré, ren-dez-vous dans notre prochaine édi-tion ! D’ici là, toute l’équipe vous sou-haite de très belles fêtes de fin d’année.

Tous les renseignements sur les marchés de Noël sur :www.kreschtmaart.lu

Chris B

© Andres Lejona


Bravo !Vous avez trouvé la maison de vos rêveset il vous tarde de pendre la crémaillère. Mais avant de sabrer le champagne,

il vous faut organiser votre déménagement !

Le + tôt possible> Inscrivez les enfants dans leur nou-velle école et débutez la préparation psychologique au changement de vie engendré par le déménagement. Impli-quez-les dans l’organisation pour une meilleure acceptation de la situation pas toujours facile pour eux. > Dénoncez le bail à votre propriétaire si vous êtes locataire> Établissez les devis pour choisir votre déménageur et poser toutes les questions utiles sur l’organisation : les solutions envisagées pour les besoins particuliers, les conditions de mon-tage et démontage des meubles, les démarches administratives pour le stationnement, les conditions d’assu-rance, les recours en cas de litige ... > Réunissez vos amis pour les solliciter le jour J et planifiez les tâches de cha-cun. Il vous faudra louer un camion que vous choisirez en fonction du volume à déménager tout en sachant que votre permis de conduire vous autorise à conduire un utilitaire de 3,5t. > Informez votre employeur de votre changement d’adresse (et en profiter pour lui demander un jour de congé) > Classez tous vos papiers administra-tifs : laborieux, mais fort utile> Rassemblez des cartons (auprès de la société de déménagement, sinon il est

possible d’en acheter dans les maga-sins de bricolage)> Commencez à trier tous les objets et vêtements que vous n’emporterez pas, et pensez «donner» avant «jeter».

J-30> Continuez le tri dans vos affaires> Informez les administrations : bureau de déclaration de domicile de la com-mune, les allocations familiales, les im-pôts, les banques et les assurances ... > N’oubliez pas les services publics de distribution (eau, électricité, fournis-seurs TV et internet) > Renseignez-vous sur les délais d’acti-vation des nouvelles lignes et prenez déjà rendez-vous, cela vous évitera d’être privé d’internet trop longtemps.> Si vous disposez d’un congélateur, il est temps de commencer à le vider. Organisez un repas avec tous vos amis pour vous débarrasser de l’énorme cuisse de sanglier !

J-14> Stockez les affaires dont vous n’aurez plus l’utilité dans un endroit, à l’in-verse, veillez à garder tous les objets et documents indispensables à portée

de main (le doudou du petit dernier ne doit par exemple pas se trouver au fond d’un carton)> Organisez l’expédition de votre cour-rier (au guichet de la poste) > Définissez les dates de remise de clés pour l’ancien appartement et le nouveau. Prenez vos dispositions pour l’état des lieux et le nettoyage final. > Vous pourrez d’ores et déjà prendre contact avec vos nouveaux voisins et les informer de votre prochaine arrivée. Cette démarche conviviale qui vous permettra de faire du bruit et de blo-quer l’ascenseur à condition de prévoir un pot d’accueil !

J-7> Commencez à démonter les meubles en prenant soin de ne pas les entrepo-ser sur un lieu de passage, conservez précieusement les vis et les notices pour un remontage facile et sans crise de nerfs! > Vérifiez la quantité de cartons à votre disposition, faites l’appoint si néces-saire. > Pensez à inscrire le contenu et l’en-droit de leur destination dans le futur logement> Confirmez la présence de vos amis le jour du déménagement, réservez la

déMéNageMeNtdéMarches, caleNdrier, coNseils et astuces Pour réussir cette étaPe...

dossier


baby-sitter pour les enfants ( ainsi que pour Médor et Mistigri) . > Assurez-vous auprès des artisans que tout sera achevé dans votre nou-velle habitation. > Vérifiez les détails d’organisation du déménagement : utilisation de l’ascen-seur, emplacement de stationnement pour le camion> Prévoyez le nécessaire (sacs pou-belles, produits d’entretien) pour le nettoyage final de votre ancien logement

J-2 > Emballez les dernières affaires en veillant à garder près de vous tout ce dont vous aurez besoin le jour J : vête-ments, nécessaire de toilette, papiers utiles, clés ..> Dégivrer le congélateur et le réfrigé-rateur > Prévoyez de petites courses pour le jour J (café, boissons fraîches et snacks sont appréciés aussi bien par les démé-nageurs que les amis)

Le jour J> Faites le point à l’arrivée des démé-nageurs sur les priorités des meubles à transporter, indiquez les endroits où ils devront les déposer. > Une fois le déménagement achevé, constatez le bon état des meubles et cartons et établissez un constat le cas échéant. > Restez courtois en cas de litige et signalez rapidement le dommage. > Si l’un de vos amis casse un miroir, ne soyez pas fâché, mais privez-le de dessert. > Reposez-vous un peu avant d’atta-quer le déballage des cartons et le remontage des meubles!

Chris B

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1. Selon la BCL, les banques luxembourgeoises sont fortement exposées au risque sur le marché immobilier résidentiel avec une quotité d’emprunt élevée allant parfois jusqu’à 100% pour certains crédits octroyés. Etes-vous favorable à un durcissement de la règlementation?

La crise à laquelle nous devons actuel-lement faire face a trouvé son origine dans le secteur immobilier et nous a montré comment des dérapages sur un marché local peuvent mettre en péril l’économie mondiale, du fait de l’effet boule de neige. Le Luxembourg, bien qu’il s’en soit as-sez bien sorti jusqu’à présent, ne peut rester indifférent à ce qui se passe ail-leurs dans le monde et vu l’impact de la mondialisation, le pays n’est pas à l’abri d’un choc externe.Ceci dit, une politique plus prudentielle de la part des banques en matière d’octroi de crédit ne fait que refléter le contexte économique actuel, qui demeure difficile. A cela s’ajoute un deuxième phéno-mène qui est l’intervention plus im-portante aujourd’hui du régulateur et des autorités de contrôle qui ont mis

en place des codes de bonne conduite et des règles destinés à éviter des dérapages futurs. Ceci a logiquement comme conséquence que les banques disposent aujourd’hui d’un peu moins d’autonomie que par le passé dans la façon dont elles opèrent.Selon moi, un durcissement de la règlementation était inévitable afin de remettre l’économie sur les rails et surtout afin d’éviter qu’à l’avenir, les erreurs des uns puissent impacter le bien-être des autres.

2 - Si un apport conséquent devient une condition indispensable à l’obtention d’un prêt, quelles peuvent être les conséquences sur le marché immobilier?

L’exigence d’un apport personnel n’a jamais complètement été abandonnée par les banques. Cependant, il faut admettre que l’évolution du marché immobilier et le jeu de la concurrence ont fait en sorte qu’à un certain mo-ment, les banques ont peut-être été un peu moins rigoureuses.Aujourd’hui, on constate plutôt un re-tour aux bonnes pratiques, car quand j’ai commencé par carrière bancaire il y a un peu plus de 15 ans, un apport de 20 % de fonds propres constituait la norme.

Le marché devra s’adapter et je suis persuadé qu’il réussira à le faire. Le consommateur devra changer ses habi-tudes, ce ne sera plus le « tout, tout de suite », mais il devra se fixer des priorités.Comme le Luxembourgeois « a une brique dans le ventre » et que se loger est un besoin primaire, je ne pense pas qu’il y aura des conséquences néfastes sur le marché immobilier.Par contre, l’acheteur devra éventuelle-ment revoir ses ambitions à la baisse lors d’un achat immobilier, notamment concernant la taille du bien à acquérir.

3. L’épargne logement constitue t- elle une bonne alternative au financement classique?

Effectivement, l’épargne logement constitue une excellente alternative à un financement classique. En dehors d’un traitement fiscal favorable, le grand avantage de cette formule réside dans le fait qu’après signature du contrat, les conditions de taux sont fixées une fois pour toute. Aujourd’hui, cette formule permet de profiter des taux d’intérêt actuellement très bas tout en se mettant à l’abri d’une éven-tuelle hausse future. Seul petit bémol, la charge mensuelle de départ d’un tel contrat est souvent supérieure à celle d’un financement « classique ».

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daNiel reuteriNg luxeMbourg


4. Quels conseils pour ceux qui envisagent d’avoir recours à un crédit relais ?

L’objectif d’un crédit relais est le plus souvent de combler un gap de tréso-rerie et le remboursement de ce même crédit lié à la vente d’un actif immo-bilier. D’un côté, il y a donc une dette certaine face à un produit futur incer-tain. Le plus grand risque est donc lié à la réalisation de l’actif immobilier et plus particulièrement la valorisation de celui-ci. Dans la pratique, nous constatons que les gens ont tendance à surévaluer la valeur du bien à céder, voire omettent de prévoir une marge de sécurité. Ceci a comme fâcheuse conséquence que l’éventuel solde du crédit relais découlant de la vente du bien, devra être converti en crédit long terme à remboursement mensuel. Cela affectera donc la situation financière du client à long terme. Afin d’éviter de tomber dans ce piège, il convient de demander l’avis d’un ou plusieurs professionnels : n’oublions pas en effet que la cession d’un immeuble revêt parfois un caractère émotionnel et il n’est dès lors pas facile d’évaluer de manière objective son propre bien à vendre.

5. L’assurance solde restant dû est-elle obligatoire? Quels sont les avantages d’une telle souscription?

L’assurance solde restant dû doit avant tout être considérée comme une protection du client avant d’être considérée comme une exigence en termes de couverture de la part du banquier.Son principal objectif est d’assurer le remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité de l’assuré, donc in fine de limiter le risque de perte du logement liée aux aléas de la vie.C’est avant tout ce dernier risque que le banquier responsable va chercher à couvrir et donc influencer sa décision si oui ou non la souscription à cette assurance sera obligatoireA côté de son aspect « protection », cette assurance peut également être déductible fiscalement, suivant certaines dispositions de la loi.Ainsi, il existe par exemple un abattement spécifique lié à l’assurance solde restant dû, dans le cas où cette dernière est payée sous forme de prime unique.

6. Face à la baisse des taux de rendement des produits financiers, pensez-vous que les investisseurs se tourneront davantage vers l’achat de biens immobiliers destinés à la location?

Comme je l’ai déjà mentionné, les Luxembourgeois adorent la brique. Suivant une enquête que nous avons menée récemment sur le crédit loge-ment, tant les propriétaires que les locataires au Grand-Duché continuent à considérer l’investissement dans l’immobilier comme un bon placement à long terme (locataires à 72% et pro-priétaires à 83%). Il n’est dès lors pas surprenant que, dans un contexte où les taux sont au plus bas alors que les prix de l’immobilier continuent à aug-menter malgré la crise, les investisseurs recherchent d’autres opportunités de placement. Et il est vrai que nous ren-controns régulièrement des demandes liées à ce contexte ! L’évolution dé-mographique du pays et le besoin en logements qui en ressort sont des arguments supplémentaires pour opter pour ce type de placement.

iNterview daNiel reuter


statistiques

Le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat du Ministère du Logement ont publié en commun, le 19 septembre 2013, une nouvelle série sur les prix des appartements.

Ces statistiques se basent sur les prix de transaction officiels renseignés dans les actes notariés déposés auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines. Dans leurs publications respectives, l’Observatoire de l’Habitat et le STATEC présentent dorénavant des statistiques harmonisées, basées sur une même méthodologie de traite-ment des données administratives.

Un groupe de travail technique a été mis en place, composé d’agents du STATEC, de l’Observatoire de l’Habitat, de la Banque centrale du Luxembourg et de l’Administration de l’enregistre-ment et des domaines. Ce groupe a travaillé sur les traite-ments appliqués sur les données de base. Cette étape intervient avant la production des différents indicateurs statistiques. En appliquant cette nou-velle méthodologie développée en commun, les différents indicateurs

statistiques publiés jusqu’à maintenant par l’Observatoire de l’Habitat et par le STATEC ont été révisés depuis 2007.

La nouvelle série de prix des apparte-ments permet ainsi d’analyser avec précision les évolutions des prix de vente des appartements entre le 1er trimestre 2007 et le 2e tri-mestre 2013 (dans la section 1 du présent article). Elle permet également d’étudier les effets de l’accessi-bilité à Luxembourg-Ville sur les prix de vente des appartements (dans la section 2).

1. Evolution des prix de vente enregistrés des appartements depuis 2007

Le segment de la vente d’appartements constitue depuis plusieurs années un élément moteur du marché de l’immo-bilier résidentiel. En moyenne entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013, les ventes d’appartements ont représenté 62% des ventes de logements, contre 38% pour les maisons (selon les statistiques de l’Observatoire de l’Habitat sur les ventes de biens immobiliers et fon-

ciers). La part des appartements dans le total des ventes de logements s’est clairement accrue au cours de cette période, passant de 60% en 2007 à 65% en 2012-2013.Parmi les appartements, les apparte-ments existants (marché de l’ancien) représentaient environ 63% des ventes, alors que les appartements en construction (VEFA, marché du neuf) représentaient 37% des ventes en moyenne entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013.

L’indice hédonique des prix des appar-tements fourni par le STATEC permet de retracer les évolutions des prix de-puis 2007. La figure 1 montre ainsi que cet indice des prix a augmenté de 24,8% entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 pour l’ensemble des appartements. La hausse a toutefois été plus forte pour les prix enregistrés des appartements en construction (VEFA, marché du neuf) que pour les appartements exis-tants (marché de l’ancien) : +19,6% pour les appartements anciens, contre +32,3% pour les appartements en construction.

observatoire de l’habitatdu MiNistère du logeMeNt teNdaNces du Marché dePuis 2007 & réPartitioN sPatiale des Prix de veNte des aPParteMeNts


statistiques

Dans un 1er temps, au début de l’année 2007, les prix ont assez largement augmenté, pour les appartements existants comme pour les appartements en construction (+4,8% en moyenne entre le 1er et le 3e trimestre 2007);

Ensuite, les effets de la crise se sont fait ressentir sur les prix de vente enre-gistrés des appartements existants. Entre le 3e trimestre 2007 et le 1er trimestre 2009, l’indice des prix des appartements existants

a ainsi baissé de 5,7%. Dans le même temps, l’indice des prix des ap-partements en construction a poursuivi sa progression (+7,3% sur la même période). Les prix de vente des appar-tements en construction n’ont donc pas été directement impactés par la crise qui a touché les prix des appartements existants. Toutefois, les effets se sont fait ressentir sur l’activité : le nombre de ventes d’appartements en construction s’est ainsi réduit d’environ 25% entre l’année 2007 et l’année 2009.

Enfin, les prix de vente des appartements ont repris leur hausse à un rythme assez régulier depuis le milieu de l’année 2009, sur le marché de l’ancien comme sur le marché du neuf. L’indice des prix des appartements a augmenté d’environ 20,3% entre le 3e trimestre 2009 et le 2e trimestre 2013 (+21,4% pour les appartements existants et +18,0% pour les appartements en construction).

Evolution de l’indice des prix des appartements entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (base 100 au 1er trimestre 2007).

Source : STATEC, Indices des prix hédoniques des appartements (2007-2013)Indice des Prix à la Consommation National (IPCN, 2007-2013)

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2008 2009 2010 2011 2012 2013

Ancien Neuf Total

Figure 1.

La période 2007-2013 peut ici être découpée en 3 phases :


En comparant ces évolutions à l’infla-tion relevée sur la même période (envi-ron 15,7% pour l’inflation mesurée à partir de l’IPCN, Indice des Prix à la Consommation National du STATEC, entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013), il apparaît que la hausse des prix enregistrés des appartements a été supérieure à l’inflation, particulièrement sur le marché du neuf. Pour les appartements existants, la hausse des prix de vente en euros constants (c’est-à-dire corrigés des effets de l’inflation) n’a été que de 3,2% entre le 1er trimestre 2007 et le 2e trimestre 2013 (soit environ +0,5% par an en moyenne). Pour les appartements en construction en revanche, les prix de vente en euros constants ont augmenté de 14,3% sur la même période (soit environ +2,1% par an en moyenne).

2. Effets de l’accessibilité à Luxembourg-Ville sur les prix de vente des ap-partements en 2012-2013

Si l’on se concentre sur les 12 derniers mois (période allant du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013), il s’avère que les prix de vente par m² sont les plus élevés à Luxembourg-Ville (5 232 €/m² pour un appartement exis-tant et 6 013 €/m² pour un appartement en construction, en moyenne) et dans les communes de sa périphérie,

notamment Bertrange et Strassen pour lesquelles les prix de vente sont supé-rieurs à 4 500 €/m² pour un apparte-ment existant et à 6 000 € /m²pour un appartement en construction. A l’inverse, les prix de vente par m² les moins élevés sont relevés dans les régions Nord (Clervaux par exemple) et Ouest (Wiltz), dans lesquelles les prix des apparte-ments existants sont inférieurs à 3 000 €/m². Les ventes d’apparte-ments en construction sont très peu nombreuses dans ces deux régions d’aménagement.

La figure 2 montre que l’accessibi-lité à la capitale, principal bassin d’emplois, d’activités et de ser-vices, joue un rôle majeur dans la structuration spatiale des prix enregistrés des appartements existants : les différences entre com-munes en termes d’accessibilité à la capitale en voiture permettent d’expli-quer à elles seules environ 54% de la variabilité intercommunale dans les prix de vente des appartements anciens. On voit apparaître le résultat d’un arbitrage entre prix des logements et temps d’accès à la capitale : les prix de vente des appartements an-ciens se réduisent ainsi d’environ 35% en moyenne en s’éloignant à 30 minutes de la capitale en voi-ture (en heures creuses, c’est-à-dire sans congestion).

observatoire de l’habitatdu MiNistère du logeMeNt teNdaNces du Marché dePuis 2007 & réPartitioN sPatiale des Prix de veNte des aPParteMeNts

Les séries statistiques des prix de vente des ap-partements peuvent être consultées et téléchar-gées sur les sites web de l’Observatoire de l’Habi-tat et du STATEC :

Site internet de l’Observatoire de l’Habitat, rubrique « Prix enregistrés » :

observatoire.ceps.lu

Tableaux mis à jour pour le 2e trimestre 2013 de la statistique des prix de vente des appartements (indicateurs rapides - série C) du STATEC :

www.statistiques.public.lu/fr/publications/series/indicateur-rapides/index.html


statistiques

Note : Les points correspondent ici aux communes luxembourgeoises pour lesquelles plus de 10 ventes d’appar-tements anciens ont été relevées entre le 1er juillet 2012 et le 30 juin 2013. L’accessibilité est mesurée par la durée moyenne d’un trajet en voiture entre le centre de la commune considérée et la place Guillaume II à Luxembourg-Ville, en heures creuses (sans congestion). Le R² correspond au coefficient de détermination associé à l’estimation de la droite de tendance. Il permet d’estimer ici que le modèle utilisé, incluant simplement les dif-férences entre communes en termes d’accessibilité à la capitale, permet d’expliquer environ 54% de la variabilité intercommunale dans les prix de vente des appartements existants.

Source : Ministère du Logement - Observatoire de l’Habitat (Base prix enregistrés 2010-2012), en collaboration avec l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines, pour les prix de vente des appartements anciens ; CEPS/INSTEAD (2010) pour les données d’accessibilité.

Prix de vente enregistrés moyens des appartements existants en 2012-2013, en fonction de l’accessibilité à Luxembourg-Ville

0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 45,00 50,00 55,00 60,00

5 500

5 000

4 500

4000

3 500

3 000

2 500

R2 = 0,5399280242

Prix

moy

en d

es a

ppar

tem

ents

anc

iens

(en

€/m

2 )

Durée d’un trajet vers Luxembourg-Ville en voiture (en minutes)

Figure 2.

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