indice il concetto di due diligence la due diligence immobiliare applicabilita della due diligence...

50
INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA’ DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’ NORMATIVA URBANISTICO – EDILIZIA VINCOLI

Upload: ruggero-locatelli

Post on 01-May-2015

240 views

Category:

Documents


2 download

TRANSCRIPT

Page 1: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDICE

• IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE

• LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

• APPLICABILITA’ DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI

• IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA

• ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’

• NORMATIVA URBANISTICO – EDILIZIA

• VINCOLI

Page 2: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE

• “analisi o resoconto con la dovuta diligenza”: abbreviazione di due diligence review;

• “diligenza dovuta”, ossia diligenza dovuta da un professionista che svolge un incarico affidatogli dal cliente;

• Articolata procedura di indagine e analisi critica propositiva, effettuata da un team multidisciplinare di consulenti, che si concretizza in:

ANALISI DI ATTIVITA’ O DI AZIENDA

ANALISI STATO GENERALE IMMOBILE

Consulenza a Società o imprese

Consulenza Immobiliare

DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

Page 3: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE

- analizza e confronta:STATO

DOCUMENTALESTATO

DI FATTOPRESCRIZIONI

NORMATIVE

- valuta: NON CONFORMITA’ ALLA NORMATIVA

Risponde all’esigenza del mercato immobiliare di avere una visione completa della realtà oggetto di trattativa

STRUMENTO

CONOSCITIVO

+ +

{ COSTI DI ADEGUAMENTO

Page 4: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

CAMPI DI APPLICAZIONE

Necessaria in caso di:Necessaria in caso di:

1. TRASFERIMENTO

DI PROPRIETA’

2. GESTIONE PATRIMONIO

IMMOBILIARE

- PROPRIETA’ e VINCOLI;

- TRASFERIBILITA’;

- VALORE DELL’IMMOBILE;

- NEGOZIAZIONE;

- ACCANTONAMENTI;

- PROCEDURE per riportare l’immobile in CONDIZIONI ORDINARIE;

- Possibili RISPARMI FISCALI (es. riduzione ICI)

IN ENTRAMBI I CASI STRUMENTO CONOSCITIVO:

ASPETTO MANUTENTIVO

VALORE IMMOBILIARE

Page 5: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

PROCESSO DI INDAGINE

SETTORI INDAGATISETTORI INDAGATI::

1.1. Amministrativo;Amministrativo;2.2. Catastale;Catastale;3.3. Urbanistico ed edilizio;Urbanistico ed edilizio;4.4. Strutturale;Strutturale;5.5. Impiantistico;Impiantistico;6.6. Sicurezza e prevenzione;Sicurezza e prevenzione;7.7. Ambientale;Ambientale;8.8. Manutenzione e conservazione.Manutenzione e conservazione.

FASI DI INDAGINEFASI DI INDAGINE::

FASE 1: Analisi o audit documentale;FASE 1: Analisi o audit documentale;FASE 2: Sopralluogo;FASE 2: Sopralluogo;FASE 3: Analisi di conformità e valutazioni.FASE 3: Analisi di conformità e valutazioni.

SCOPOSCOPO::

VALUTARE GRADO DI VALUTARE GRADO DI CONFORMITA’ DEI SETTORI CONFORMITA’ DEI SETTORI ALLA NORMATIVAALLA NORMATIVA

INDIVIDUARE PROCEDURE, INDIVIDUARE PROCEDURE, TEMPI, COSTI TEMPI, COSTI per eliminare le per eliminare le non conformità rilevatenon conformità rilevate

Page 6: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

PROCESSO DI INDAGINE

FASE 1: FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALEANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 2: FASE 2: SOPRALLUOGOSOPRALLUOGO

FASE 3: FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ E VALUTAZIONIANALISI DI CONFORMITA’ E VALUTAZIONI

- Raccolta della doc. disponibile;- Raccolta della doc. disponibile;- Interviste e incontri;- Interviste e incontri;

- Giudizio sullo stato di fatto dell’immobile;- Giudizio sullo stato di fatto dell’immobile;-Verifica di quanto analizzato nella doc.ne;Verifica di quanto analizzato nella doc.ne;- Realizzazione nuovi interventi edilizi;- Realizzazione nuovi interventi edilizi;-Stato di manutenzione e conservazione;Stato di manutenzione e conservazione;

GIUDIZIO SUL GRADO DI

CONFORMITA’ DELL’IMMOBILE

ConformeConforme

Non conformeNon conforme

Non definibileNon definibile

VALUTAZIONE PROCEDURE,

TEMPI, COSTI DI ADEGUAMENTO

Page 7: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE AMMINISTRATIVO

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: NON TRASFERIBILENON TRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILIINDEROGABILI;;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

OBIETTIVO: garantire il diritto di proprietà e definire il bene oggetto di transazione.OBIETTIVO: garantire il diritto di proprietà e definire il bene oggetto di transazione.

DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Titolo di provenienza;- Titolo di provenienza;- Iscrizione di ipoteche;- Iscrizione di ipoteche;- Presenza di vincoli e servitù;- Presenza di vincoli e servitù;- Contratti di locazione regolarmente riportati all’Ufficio del Registro.- Contratti di locazione regolarmente riportati all’Ufficio del Registro.

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVO:OBIETTIVO: verificare coerenza atto di trasferimento e presenza contratti di locazione.verificare coerenza atto di trasferimento e presenza contratti di locazione.

Page 8: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE CATASTALE

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILE TRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILIINDEROGABILI;;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

OBIETTIVO: accertare la corrispondenza tra quanto trasferito (ed eventualmente OBIETTIVO: accertare la corrispondenza tra quanto trasferito (ed eventualmente trasformato), e quanto registrato catastalmente .trasformato), e quanto registrato catastalmente .

DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::-Visure presso il Catasto Fabbricati e presso il Catasto Terreni;-Visure presso il Catasto Fabbricati e presso il Catasto Terreni;- Fogli di mappa;- Fogli di mappa;- Schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc…- Schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc…

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVO:OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto accatastato e stato di fatto.verificare la rispondenza tra quanto accatastato e stato di fatto.

Page 9: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

OBIETTIVO:OBIETTIVO:- difformità urbanistico – edilizie- difformità urbanistico – edilizie;;-vincolivincoli;;-strategia di strategia di valorizzazione valorizzazione urbanisticaurbanistica ed edilizia attraverso:ed edilizia attraverso:

- variazioni di destinazione d’uso;- variazioni di destinazione d’uso; - richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria;- richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria; - adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione - adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione

urbanistica di aree o comprensori.urbanistica di aree o comprensori.

DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Certificato di destinazione urbanistica, P.R.G. e NTA;- Certificato di destinazione urbanistica, P.R.G. e NTA;- convenzioni, progetti approvati;- convenzioni, progetti approvati;- permessi di costruire, DIA, autorizzazioni edilizie;- permessi di costruire, DIA, autorizzazioni edilizie;- condoni e sanatorie edilizie;- condoni e sanatorie edilizie;- certificato di agibilità / abitabilità - certificato di agibilità / abitabilità

Page 10: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVO: OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto assentito e quanto edificato, in termini verificare la rispondenza tra quanto assentito e quanto edificato, in termini di cubatura, destinazioni d’uso, soluzioni strutturali, ivi inclusa la leggittimità delle di cubatura, destinazioni d’uso, soluzioni strutturali, ivi inclusa la leggittimità delle modifiche intervenute (sanatorie, condoni). modifiche intervenute (sanatorie, condoni).

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: PUO’ COSTITUIRE OSTACOLO ALLA TRASFERIBILITA’PUO’ COSTITUIRE OSTACOLO ALLA TRASFERIBILITA’, , COSTI COSTI

DI ADEGUAMENTO DI ADEGUAMENTO INDEROGABILIINDEROGABILI;;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

Page 11: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE STRUTTURALE

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la correttezza delle procedure burocratiche di presentazione dei calcoli.accertare la correttezza delle procedure burocratiche di presentazione dei calcoli.

DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Fascicolo del fabbricato - Fascicolo del fabbricato (NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del (NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del

fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il fascicolo del fabbricato);fascicolo del fabbricato);

- Progetti e relazioni - Progetti e relazioni (NORMATIVA: L. 1086/71 sul cemento armato, sostituita con D.P.R. 3802001 “Testo (NORMATIVA: L. 1086/71 sul cemento armato, sostituita con D.P.R. 3802001 “Testo

Unico sull’edilizia” prescrive, per gli edifici edificati successivamente al ’71, la Unico sull’edilizia” prescrive, per gli edifici edificati successivamente al ’71, la presentazione, oltre al progetto dell’edificio, anche dei calcoli strutturali del cemento presentazione, oltre al progetto dell’edificio, anche dei calcoli strutturali del cemento armato e della relazione geologica) .armato e della relazione geologica) .

Page 12: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE STRUTTURALE

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVO: OBIETTIVO: rilevare direttamente eventuali lesioni, carenze costruttive, punti critici rilevare direttamente eventuali lesioni, carenze costruttive, punti critici sollecitati, nonché situazioni che necessitano di ulteriori e più approfondite indagini sollecitati, nonché situazioni che necessitano di ulteriori e più approfondite indagini (cedimenti, problemi in fondazione, instabilità, etc…).(cedimenti, problemi in fondazione, instabilità, etc…).

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI

(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

Page 13: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE IMPIANTISTICO

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

- - impianto elettricoimpianto elettrico (cabina elettrica, quadri, punti luce, messa a terra, protezione (cabina elettrica, quadri, punti luce, messa a terra, protezione contro le scariche atmosferiche, TV, citofonico, telefonco, allarme, etc…);contro le scariche atmosferiche, TV, citofonico, telefonco, allarme, etc…);

- - impianti di condizionamentoimpianti di condizionamento (caldaie, impianti di raffrescamento); (caldaie, impianti di raffrescamento);- - impianti meccaniciimpianti meccanici (ascensori, montacarichi, servoscala per disabili, etc). (ascensori, montacarichi, servoscala per disabili, etc).

OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la sussistenza della documentazione e la coerenza delle certificazioni. accertare la sussistenza della documentazione e la coerenza delle certificazioni.

DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- certificati di conformità (NORMATIVA: L. 46/90 “Norme per la sicurezza di impianti”, - certificati di conformità (NORMATIVA: L. 46/90 “Norme per la sicurezza di impianti”,

L. 10/91 “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso L. 10/91 “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”, che da prescrizioni in merito a progettazione, messa in opera ed esercizio energia”, che da prescrizioni in merito a progettazione, messa in opera ed esercizio di impianti);di impianti);

- documenti di certificazione in generale;documenti di certificazione in generale;- libretti degli ascensori;libretti degli ascensori;- progetti.progetti.

Page 14: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE IMPIANTISTICO

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVO:OBIETTIVO: accertare presenza, stato manutentivo e funzionale.accertare presenza, stato manutentivo e funzionale.

La La rilevazione “a vista” in via generale e macro rilevazione “a vista” in via generale e macro dello stato di manutenzione degli dello stato di manutenzione degli impianti, è fondamentale per evidenziare la necessità di sostituzioni, manutenzioni e impianti, è fondamentale per evidenziare la necessità di sostituzioni, manutenzioni e adeguamenti, sino a formulare una valutazione sommaria dei costi da sostenere.adeguamenti, sino a formulare una valutazione sommaria dei costi da sostenere.Particolare cura va prestata a questo aspetto negli immobili ad uso ufficio o commerciale, Particolare cura va prestata a questo aspetto negli immobili ad uso ufficio o commerciale, dove gli impianti hanno un peso significativo all’interno del costo di costruzione dove gli impianti hanno un peso significativo all’interno del costo di costruzione dell’immobile.dell’immobile.

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI

(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

Page 15: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.

DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Certificato di Prevenzione Incendi ai sensi del D.M. 16.02.1982;- Certificato di Prevenzione Incendi ai sensi del D.M. 16.02.1982;- Piano di emergenza e dimensionamento delle vie di fuga;Piano di emergenza e dimensionamento delle vie di fuga;

NORMATIVANORMATIVA::-D.M. 16.02.1982 “Determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione D.M. 16.02.1982 “Determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione incendi”, che stabilisce quali attività sono tenute a richiedere il certificato di incendi”, che stabilisce quali attività sono tenute a richiedere il certificato di prevenzione incendi;prevenzione incendi;- D.M. 26.08.92 “Norme di prevenzione incendi per l’edilizia scolastica”;D.M. 26.08.92 “Norme di prevenzione incendi per l’edilizia scolastica”;- D.M. 09.04.94 “Regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio D.M. 09.04.94 “Regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio delle attività ricettive turistico-alberghiere”:delle attività ricettive turistico-alberghiere”:

Page 16: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVO: OBIETTIVO: verificare immobile e impianti ai fini della sicurezza, e la presenza e verificare immobile e impianti ai fini della sicurezza, e la presenza e l’efficienza dei sistemi di emergenza e protezione (messa a terra, protezione scariche l’efficienza dei sistemi di emergenza e protezione (messa a terra, protezione scariche atmosferiche, vie di fuga).atmosferiche, vie di fuga).

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI

(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

Page 17: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

SETTORE AMBIENTALE

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.

DOCUMENTAZIONE (autorizzazioni)DOCUMENTAZIONE (autorizzazioni)::- per lo scarico in fognatura delle acque reflue;per lo scarico in fognatura delle acque reflue;- per l’emissione dei gas di combustione della centrale termica;per l’emissione dei gas di combustione della centrale termica;- per la presenza di materiale pericoloso e/o inquinante.per la presenza di materiale pericoloso e/o inquinante.

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVOOBIETTIVO: verificare presenza di materiali pericolosi (es. eternit), o di trasformatori e : verificare presenza di materiali pericolosi (es. eternit), o di trasformatori e serbatoi sotteranei.serbatoi sotteranei.

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI

(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

Page 18: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

STATO MANUTENTIVO

FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO

OBIETTIVO:OBIETTIVO: - fenomeni infiltrativi- fenomeni infiltrativi- distacchi di intonaco, distacchi di copriferro nelle travi e nei pilastri- distacchi di intonaco, distacchi di copriferro nelle travi e nei pilastri- stato fessurativo, - stato fessurativo, - stato generale degli impianti.- stato generale degli impianti.

valutare l’incidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione valutare l’incidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari e listini di comune utilizzo.e listini di comune utilizzo.

FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE

DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE: Piani di manutenzione.: Piani di manutenzione.

FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA

1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI

(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della

documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).

Page 19: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

RIEPILOGO PROCESSO DI INDAGINE

AUDIT DOCUMENTALE AUDIT DOCUMENTALE + SOPRALLUOGOSOPRALLUOGO

VALUTAZIONE GRADO DI CONFORMITA’VALUTAZIONE GRADO DI CONFORMITA’

TRASFERIBILETRASFERIBILECONFORME CONFORME (A NORMA)(A NORMA)

NON DEFINIBILENON DEFINIBILE

NON CONFORME NON CONFORME (NON A NORMA)(NON A NORMA)

Non conformità: Non conformità: IMPIANTISTICA, SICUREZZA, IMPIANTISTICA, SICUREZZA,

AMBIENTALEAMBIENTALE

TRASFERIBILETRASFERIBILE COSTI TRASFERIBILI COSTI TRASFERIBILI

O TRATTATIVA O TRATTATIVA

Non conformità: Non conformità: AMMINISTRATIVA, AMMINISTRATIVA, CATASTALE, EDILIZIACATASTALE, EDILIZIA

NON TRASFERIBILENON TRASFERIBILE COSTI INDEROGABILICOSTI INDEROGABILI

RECUPERO DOC.NE e DIFFERIMENTORECUPERO DOC.NE e DIFFERIMENTO

Page 20: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

TIPOLOGIE DI ANALISI

1) DESK VALUATION (Valutazione sommaria)

2) FULL VALUATION (Valutazione particolareggiata)

3) FULL VALUATION + DUE DILIGENCE (Valutazione analitica)

Valutazioni estimative

DIVERSI GRADI DI APPROFONDIMENTO, a seconda:

OBIETTIVO VALUTAZIONE compravendita, locazione, piano manutenzione

PECULIARITA’del bene in esame

Page 21: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

TIPOLOGIE DI ANALISI

-ATTIVITA’

-RISULTATI

-IMPEGNO

TIPOLOGIE DI ANALISI

ATTIVITA’ DESK

VALUATION (SOMMARIA)

FULL VALUATION (PARTICOLAREGG.)

FULL VALUATION + DUE DILIGENCE

(ANALITICA)

audit documentale

indagini mercato indirette dirette

sopralluogo

caratterist. manutentive

verifica canoni

verifica urbanistica

verifica consistenze da atti da rilievo

analisi amministrativa

analisi catastale

analisi urbanistico-ediliz

analisi strutturale

analisi impiantistica

analisi sicurezza e prev.

analisi ambientale

analisi manutenzione

X X X

RISULTATO OTTENUTO

valore di mercato

verifica consistenze

verifica destinaz. d’uso

mercato di riferimento

verifica stato manutent.

conformità / carenze

costi di adeguamento

IMPEGNO RISORSE BASSO STANDARD ELEVATO

Page 22: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

DESK VALUATION

Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione.

SENZA EFFETTUARE le seguenti attività:- sopralluoghi;-verifiche urbanistiche;-verifiche di superfici se non attraverso atti disponibili;- indagini di mercato dirette.

SCOPO: VALORE

IMPEGNO MINIMO

Page 23: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

FULL VALUATION

Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione.

EFFETTUANDO le seguenti attività:- sopralluogo;- rilievo metrico della consistenza edilizia tramite misure dirette;- verifica urbanistica;- indagini di mercato dirette.

SCOPO: - VALORE;- CONSISTENZE; - DESTINAZIONI D’USO; - STATO GENERALE dell’immobile.

IMPEGNO STANDARD

Page 24: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

FULL VALUATION + DUE DILIGENCE

Alla full valuation viene affiancata l’attività di Due Diligence

SCOPO: - stabilire la CONFORMITA’ AI REQUISITI NORMATIVI, - individuare PROCEDURE, TEMPI e COSTI di adeguamento

IMPEGNO ELEVATO

EFFETTUANDO le seguenti attività:analisi amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia, strutturale,

impiantistica, ambientale, di sicurezza e dello stato manutentivo;

Page 25: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA

La trattazione fin qui riportata:- analisi delle due diligence immobiliari, - applicazione nel settore delle valutazioni immobiliari, senza fornire indicazione sulla procedura estimativa in quanto tale.

Affrontare il tema del processo estimativo, inteso come PROCEDURA volta alla IDENTIFICAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO di un bene.

Page 26: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

OGGETTO DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

La CORRETTEZZA METODOLOGICA di un processo di valutazione e la congruità del risultato

Il bene viene individuato secondo i seguenti aspetti:

CORRETTA INDIVIDUAZIONE del bene da stimare

ECONOMICO GIURIDICOFISICO

- consistenza (superficie, volumetria)- posizione geografica

(localizzazione)

“un bene, qualunque esso sia, vale in funzione dei benefici economici che si presume esso sarà in grado di produrre in futuro”

previsioni di reddito

L’oggetto della valutazione può essere rappresentato da un diritto (di proprietà, di superficie, di servitù, d’uso, etc…)

Studio dell’impatto dei diritti sul valore del bene

Page 27: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

FINALITA’ E SCOPI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE

LA FINALITA’ ULTIMA DI UNA VALUTAZIONE E’ SEMPRE DEFINITA DAL COMMITTENTE e rappresenta una risposta individualistica a condizioni specifiche

Page 28: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

DEFINIZIONE DELLA CATEGORIA DI VALORE DA STIMARE

In campo economico una delle più generali e diffuse definizioni del termine, è quella secondo cui valutare (o stimare) un bene significa determinarne il valore economico.

Valore di mercatoValore di LibroValore di rimpiazzoValore ipotecabileValore di investimentoValore di costo di riproduzione deprezzatoValore di trasformazione (highest & best use)

Page 29: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA

PERIODO AL QUALE RIFERIRE LA VALUTAZIONE

LA DESCRIZIONE DEL BENEubicazione, caratteristiche estrinseche e intrinseche, stato di manutenzione, situazione locativa

DATI CATASTALI

SITUAZIONE URBANISTICA

CONSISTENZE

COEFFICIENTI DI OMOGENEIZZAZIONEDestinazione, qualità, stato manutentivo

Page 30: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA

METODOLOGIE DI STIMA:

- COMPARATIVO DIRETTO:

l’importo che un operatore economico ordinario sarebbe disposto ad offrire per un bene equiparabile a quello in esame per CARATTERISTICHE, UBICAZIONE, APPETIBILITA’

- CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO:

- COSTO DI RIPRODUZIONE:

V = f (R) V = valore; f = funzione; R = benefici economici attesi:

SETTORE IMMOBILIARE R = CANONE LORDO DI LOCAZIONE ( C)

V = C / i (durata illimitata, rendita costante) V = valore; C = Canone; i = tasso di capitalizzazione V = C (1+i)n / (1+i)ni (durata definita n anni)

C e i DESUNTI PER COMPARAZIONE

- COSTO DI RIPRODUZIONE DI UN BENE A NUOVO: valore terreno + costo costruzioni;

- COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO:valore Terreno + costo costruzioni deprezzate in funzione dello stato di obsolescenza.

Page 31: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA

FONTI:

-FONTI UFFICIALI (O.M.I., Nomisma, Scenari)

-FONTI DIRETTE (agenti immobiliari, intermediari…)

- FONTI INDIRETTE (Agenzia del Territorio, centri studi, società specializzate)

- ATTENDIBILITA’:

- AGGIORNAMENTO

Medesimi dati per tutte le unità di comparazione- OMOGENEITA’:

Page 32: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA

TERMINOLOGIA IN USO NEL SETTORE IMMOBILIARE

ADVISORYAGENCYCAPITAL EXPENDITUREDUE DILIGENCEFACILITY MANAGEMENT & SERVICESPROPERTY MANAGEMENTREAL ESTATEREAL PROPERTYVALORIZZAZIONI

Page 33: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’

ESPROPRIO AREE EDIFICABILI

ESPROPRIO AREE NON EDIFICABILI

D.P.R. n° 327/01 “TESTO UNICO” QUADRO DI RIFERIMENTO per la procedura espropriativa

ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92

RIFERIMENTI NORMATIVI

ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI

L. n° 865/71

Page 34: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’

AREA EDIFICABILE

AREA NON EDIFICABILE O AGRICOLA

POSSIBILITA’ LEGALI DI EDIFICAZIONEArea non sottoposta a vincoli di inedificablità assoluta;DESTINAZIONE URBANISTICA – NTA – CAPACITA’ EDIFICATORIA RESIDUA

POSSIBILITA’ EFFETTIVE (VOCAZIONE EDIFICATORIA)Compromissione territorio circostante in termini di urbanizzazione, espansione edilizia, accessibilità a vie di comunicazione, idoneità geologica e orografica all’edificazione.

POSSIBILITA’ LEGALI POSSIBILITA’ EFFETTIVE

POSSIBILITA’ EFFETTIVE POSSIBILITA’ LEGALI

Page 35: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

PRIMA DEL TESTO UNICO

RIFERIMENTI NORMATIVI

ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI: media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio

ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo

decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato:

Ie = Indennità di esproprio;Vv = Valore Venale dell’area al momento dell’esproprio;Rd = Reddito domenicale dell’area al momento dell’esproprio.

40% = riduzione non applicata in caso di accordo bonario con il proprietario.

PRIMA DEL TESTO UNICO

RIFERIMENTI NORMATIVI

Page 36: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

PRIMA DEL TESTO UNICO

METODI DI STIMA DEL VALORE VENALE DELL’AREA Vv

Vv = Valore Terreno + Valore Fabbricato edificato

VALORE TERRENO

AREA NON EDIFICATAFabbr. Edificabile = cubatura realizzabile (potenziale volume costruibile secondo indice edificabilità previsto da PRG)

Vtot

METODO DEL COSTO DI COSTRUZIONE

Valore Terreno = Val. Fabbr. Edificabili – Costi edificazione

AREA EDIFICATAFabbr. Edificabile =

cubatura residua Vresid = Vtot - Vfabbr

COMPARATIVO Costo costruzione medio (DEI)Oneri finanziariOneri concessoriOneri professionaliOneri di idoneizzazione aree

QUOTAZIONE MEDIA A “NUOVO” UTILE GENERICO DELL’OPERATORE

Page 37: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

Page 38: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

Page 39: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

Page 40: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

DOPO IL TESTO UNICO

RIFERIMENTI NORMATIVI

ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo

decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato:

40% = riduzione non applicata (art.37):- Se sia stato concluso l’accordo di cessione,- Se esso non sia stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato,- Se a questi sia stata offerta una indennità provvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli 8/10 di quella determinata in via definitiva.

RIFERIMENTI NORMATIVI

Page 41: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI

AREE LEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 1)

“l’indennità è data dalla somma dell’indennità di esproprio dell’area, con l’indennità di esproprio della costruzione, pari al suo valore di mercato, al netto dell’incidenza del valore del suolo già compreso nell’indennità di esproprio dell’area”

Ie = Ie area + Ie costruzione

AREE ILLEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 2)

“l’indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente”

Page 42: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

INDENNITA’ PER AREE NON EDIFICABILI O AGRICOLE

PRIMA DEL TESTO UNICO

INDENNITA’ PROVVISORIA

DOPO IL TESTO UNICO

RIFERIMENTI NORMATIVI

L. n° 865/71

VALORE AGRICOLO MEDIO terreni accorpati

per ciascuna provincia

INDENNITA’ DEFINITIVA

VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE

PRATICATE

INDENNITA’ PROVVISORIA

INDENNITA’ DEFINITIVA

VALORE AGRICOLO MEDIO coltura prevalente

nella zona sommato al valore

dei manufatti legittimi

VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE

PRATICATEtenuto conto dei

manufatti legittimi e dell’esercizio e

dell’azienda agricola

Page 43: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA

Legge Urbanistica n°1150/42

Legge Bucalossi n°10/77

istituisce la “Licenza di Costruzione” per l’esecuzione di nuove costruzioni

la Licenza di costruzione diviene “Concessione Edilizia”

Page 44: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA

Legge n°457/78

a) manutenzione ordinaria;

b) manutenzione straordinaria;

c) restauro e risanamento conservativo;

d) ristrutturazione edilizia;

e) ristrutturazione urbanistica.

Page 45: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

Legge Quadro n°47/85

semplifica le procedure per l’esecuzione di interventi edilizi

prosegue nella direzione della semplificazione delle procedure

legate all’edilizia attivando la “Denuncia di Inizio Attività”

Legge n°662/96

NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA

Page 46: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA

Testo Unico per l’Edilizia ex D.P.R. 380/01

a) La concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire a cui sono subordinati gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia che conducano ad un organismo edilizio diverso dal precedente;

b) Gli altri interventi non riconducibili alla categoria precedente sono assoggettati a denuncia di inizio attività

Page 47: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA

Certificato di Agibilità

Al fine di attestare la sussistenza delle condizioni di

sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli

edifici e degli impianti negli stessi installati è necessario

il rilascio del “Certificato di agibilità”.

Page 48: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

VINCOLI

La Legge n°1089/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse storico, artistico, archeologico.

La Legge n°1497/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse paesaggistico e naturalistico.

La Legge n°431/85 sulle zone di particolare interesse ambientale istituisce la formazione dei “Piani Territoriali Paesistici” e tutela i territori costieri, i territori dei laghi, dei fiumi, dei torrenti e dei corsi d’acqua.

Le leggi sopra specificate risultano attualmente confluite nel Testo Unico dei Beni Culturali e Ambientali ex Decreto Legislativo 490/99.

Page 49: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

VINCOLI

Il Regio Decreto n°3267/23 sottopone a vincolo

idrogeologico i terreni che, per effetto di forme di

utilizzazione, possono subire denudazioni, perdere

stabilità o modificare il regime delle acque.

Dette norme rappresentano i vincoli più frequenti che si

incontrano nel campo edilizio-urbanistico.

Page 50: INDICE IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE APPLICABILITA DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE

VINCOLI

vincoli di inedificabilità assoluta che investono aree in cui

nessuna attività edilizia può essere consentita ed avviata;

vincoli ad edificabilità controllata che investono aree in cui ogni

attività edilizia è sottoposta al rilascio di preventivo nulla osta

da parte dell’Ente preposto alla tutela.

I vincoli si suddividono sostanzialmente in due tipologie: