inea fy10 vffonciere-inea.com/download/resultats/ra_2010/inea fy10_vf.pdf · bureaux activité...
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SOMMAIRE
IntroductionIntroduction
1. Patrimoine1. Patrimoine
2. Marché des Régions2. Marché des Régions
3. Résultats 20103 ésu tats 0 0
Perspectivesp
2
FONCIÈRE INEA : DÉVELOPPEMENT EN RÉGIONS
Introduction
Positionnement de « pure-player »
Stratégie qui s’adapte au marché
Investir en fonction des cycles des produits
Investir dans l’immobilier d’entreprise
sur des actifs neufs
Privilégier la rentabilité à la taille
Sécuriser la croissance grâce à un pipeline d’opérations
en Régions Arbitrer en fonction des opportunités
3
RYTHME DE DÉVELOPPEMENT MAINTENU MALGRÉ LA CRISE
1. Patrimoine
CROISSANCE ANNUELLE COMPOSÉE 2007/2010 CROISSANCE EMBARQUÉE 2010/2012
60
452+22%
/ an
6388
30
60397
304 304
+28% / an+29% / an
+20%
142 189
/ an
2010 2011 2012
Valeur des immeubles livrés (droits compris) (M€)
105
2007 2008 2009 2010
Surfaces livrées (milliers de m²)
5
Valeur d'acquisition des immeubles à livrer (M€)
Production additionnelle liée à l'ABSA (hors exercice BSA 2012)
Valeur des immeubles livrés (droits compris) (M€)
111 IMMEUBLES DANS 24 MÉTROPOLES
1. Patrimoine
St-OuenSt Denis
MeauxChampigny
COUVERTURE RÉGIONALE ÉQUILIBRÉE
Sénart
MetzStrasbourg
Le Havre
Lille
Ile deFrance
82% 18%
Nancy Mulhouse
Orléans
RennesReims
DijonTours
Le Mans
Oyonnax
Nantes
France
Régions Île-de-France
Bordeaux
Saint-Etienne
Montpellier
Bourges
PRÉDOMINANCE BUREAUX
Régions Île de France
Lyon
Toulouse Marseille-Aix
Montpellier
Sophia Antipolis
64%
26%
De 0% à 1% De 1% à 4% > 4%
% valeur d’acquisition du patrimoine
Bureaux Activité Entrepôts Messagerie
Actifs64%
6%
4%
6
Bureaux Locaux / Parcs d'activité Messagerie Entrepôts
DES ACTIFS NEUFS RÉPONDANT AUX BESOINS DES UTILISATEURS
1. Patrimoine
DES ACTIFS NEUFS … … AUX NORMES ENVIRONNEMENTALES …
9%
76% 24% 91%
< 5ans > 5ans
… EN PHASE AVEC LES OBJECTIFS DU GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT
THPE / BBC / RT 2000 ou 2005 RT 1988 ou avant
f l
Consommation d’Energie primaire (Cep) visée dans l’Ensemble du parc existant (tous bâtiments) en kWhep/m2/an
Grenelle : -38%Energie primaire = consommation finale totale (facturée) + consommation d’énergie nécessaire à la production et distribution de cette énergie finale
Source : étude CBRE Janvier 2010250kWhep/m2/an
150kWhep/m2/an
50kWhep/m2/an
2050202020122006existant
210kWhep/m2/an
7
p/ / p/ / p/ /
Foncière INEA
p/ /
DES BAUX LONGS AVEC LES LOCATAIRES DE QUALITÉ
1. Patrimoine
DES BAUX LONGS DIVERSITÉ DES ACTIVITÉS DES LOCATAIRES
Equipementier industriel
18%Immobilier
Formation3%
Chimie3%
Divers (<3%)9%
Logistique14%
C
Conseil5%
Informatique6%
3%67%
28%
6%
Administration14%Banque /
Assurance15%
Commerce10%
> 6ans Entre 3 et 6 ans < 3 ans
QUALITÉ DES LOCATAIRES
8
DES ACTIFS LIQUIDES ET RENTABLES
1. Patrimoine
UN PATRIMOINE DE PRÈS DE 400 M€ TAILLE UNITAIRE DES ACTIFS
35% 45%Données 31.12.2010
Valeur (droits compris) 392 M€
20%
< 5 M€ Entre 5 et 15 M€ > 15 M€
Surface 251 100 m2
Rendement net 8,25%
9,5%10%
Rendement net 8,25%
Loyer moyen 120 € / m2
2 5 ans
RENDEMENT NET
8,1%
9,5%
8,5%
8%
9%
Age moyen 2,5 ans
Taille unitaire médiane 3,6 M€
7,9%
6%
7%
25 50 75 100 125 150 175
€/m²
9
Bureaux Activité Entrepôts Messagerie
CROISSANCE SOUTENUE DE LA VALEUR DU PATRIMOINE
1. Patrimoine
Valeur du patrimoine
392 M€
Croissance 12 mois
+10,7%
Croissance à périmètre constant
+3,2%
10
REPRISE DES INVESTISSEMENTS EN 2010 : 48 M€
1. Patrimoine
Critères d’investissements Réalisations 2010
Localisation
en Régions
Sophia Antipolis
Metz
Lyon
Reims
Ai Pen Régions
Aix en Provence
Lille
Angers
Diversité des Bureaux
typologies d’actifs Plateformes d’activité
Liquidité7 actifs
Taille moyenne : 6,8 M€
Situation
locative sécurisée
Locataires
locative sécurisée
11
Rentabilité 7,0% - 8,50%
EXEMPLES D’ACQUISITIONS 2010
1. Patrimoine
Metz Lyon Gerland Sophia Antipolis Metz, Anger et Lille
4,8 M€
VEFA 2011
21,9 M€
VEFA 2012
8,0 M€
Amadeus
7,7 M€
MAN Camion & Bus
Metz
Le Pacifica
Lyon Gerland
Le Sunway
Sophia Antipolis
Le Clara
Metz, Anger et Lille
Plateformes MAN
Bureaux (BBC)
Surface : 2 267 m²
Bureaux (BBC)
Surface : 6 946 m²
Bureaux
Surface : 3 723 m²
Locaux d’activité
Surface : 5 911 m²
12
POURSUITE DE LA POLITIQUE D’ARBITRAGE
1. Patrimoine
Rennes Cap Nord2 ensembles de bureaux
AcheteursAcheteurs
Investisseurs privés
Mérignac
Montant des cessions
15,2 M€
Mérignac
Plus-value
3,0 M€
TRI
23%
13
23%
CROISSANCE FORTE ET SAINE DES LOYERS
1. Patrimoine
+28%
22 05
Croissance organique
+1,5%
22,05
+1,34 +0,25
+4,94
-1 65
17,17
Livraisons 2010
51 100 m2
1,65
Impayés
Exercice 2009
Effet année pleine
Révision 2009
Cessions 2009
Livraisons acquisitions 2010
Exercice 2010
Impayés
<1% du CA
14
GESTION LOCATIVE DYNAMIQUE
1. Patrimoine
Site T.O. 31/12/10
Vacance(K€)
Vacance(%)
Dijon Valmy 56% 486 35%
Baux signés en 2010
41 pour 26 760 m2
Taux d’occupation
Champigny 61% 226 16%
Marseille 67% 224 16%
Innovespace St Jean d’Iliac 35% 124 9%
Lille Wasquehal 83% 51 4% Taux d occupation
31/12/10
92%
q
Reims Eureka 92% 47 3%
Tours Central Station 67% 89 6%
Villiers Brabois 96% 50 4%
Taux d’occupation des
Niederhausbergen 85% 52 4%
Divers n.a. 56 4%
Vacance totale 1 409 100% Taux d occupation des
immeubles à livrer
50%
Taux de vacance financière EPRA 8,0%
15
INVESTISSEMENTS EN RÉGIONS : 3 MDS €
2. Marché des Régions
CroissancePOIDS DES RÉGIONS : 25% EN 2010 (30% en 2009)
Croissance
Croissance 2010 : +17% / 2009 892
1 050
860
Commerce
Prédominance d’importantes transactions
254917
508825
281
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
INVESTISSEMENTS EN RÉGIONS PAR PRODUITAutres classes
d’actifs
Île-de-France Régions
2009 = 8,5 Mds € 2010 = 12,1 Mds €
(EN VALEUR)
2009
2010
Baisse des volumes due à la quasi absence d’investissements en blanc
2006
2007
2008 Part de marché Bureaux
8% - 9% pour Foncière INEA
17
Source : BNP Paribas Real Estate – Année immobilière 2011DTZ – Investissement France T4 2010
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités
2. Marché des Régions
AMORCE D’UNE HAUSSE DES VALEURS VÉNALES
Stabilité des valeurs locatives
Peu de renégociations de baux en raison du niveau « économique » des loyers
Baisse des taux de rendement
A l’exemple des bureaux (60 points de base)
EVOLUTION DU TAUX DE RENDEMENT BUREAUXTAUX DE RENDEMENT BUREAUX PRIME EN RÉGIONS EVOLUTION DU TAUX DE RENDEMENT BUREAUX
7 5%
8,0%
8,5%
6,5%
7,0%
7,5%
ToulouseLille
6,20-6,50%6,30-6,70% *
6.2%
2007 2008 2009 2010
5 6% 6 7% 7 8% 8 9% S 9%
5,0%
5,5%
6,0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Aix-MarseilleLyon
, ,6,20-6,50% *6,10-6,40%5.9%
5.5%5.6%
18
5-6% 6-7% 7-8% 8-9% Sup 9%
Source : BNP Paribas Real Estate – Année immobilière 2011
RÉGIONS 2011 : TENDANCES CONFIRMÉES
2. Marché des Régions
Stock inadapté à la demande
Accélération de l’obsolescence suite aux effets attendus du « Grenelle de l’Environnement »
Produits neufs recherchés
Compression de taux déjà constatée sur des cessions d’actifs « prime »
CYCLE DE BUREAUX EN RÉGIONS
p
Offre locativeen baisse
Demande sur le neuf
H d i Hausse des transactions
19
Source : BNP Paribas Real Estate – Année immobilière 2011
CROISSANCE DE TOUS LES INDICATEURS CLÉS
3. Résultats 2010
RÉSULTAT COURANTLOYERS
+28%
22,0
+68%
+24%
7,2
+76%
+28%
/ 2009
+24%
/ 2009
CASH-FLOW
2008 2009 2010 2008 2009 2010
DIVIDENDE PAR ACTION
9,2
+23%
42,0
+11%
+10%
/ 2009
+4%
/ 2009
1,20
21
2008 2009 2010 2008 2009 2010
FORTE PROGRESSION DES INDICATEURS OPÉRATIONNELS
3. Résultats 2010
En milliers d’euros 2010 2009 Variation0 0 009
Loyers 22 005 17 172 +28%
Charges locatives refacturées -4 391 -3 099
Charges locatives non refacturées -625 -421
Dotation a amo tissements 5 962 4 549Dotation aux amortissements -5 962 -4 549
Frais de fonctionnement -3 831 -3 315
Résultat courant 7 196 5 788 +24%
Résultat sur cessions 2 853 2 323
Résultat opérationnel 10 049 8 111 +24%
Résultat financier -7 493 -5 249
SME 252 439
Impôt / Exit Tax 409 507
Résultat net 3 217 3 808 -16%
EBITDA 16 263 13 099 +24%
Cash-flow 9 179 8 357 +10%Cash flow 9 179 8 357 +10%
22
RÉSULTAT 2010 : DÉVELOPPEMENT ET SOLIDITÉ DU MODÈLE
3. Résultats 2010
CA / Résultat courant / Résultat opérationnel / EBITDA : +24% à +28%Croissance
opérationnelle
CA / Résultat courant / Résultat opérationnel / EBITDA : +24% à +28%
Poursuite de la stratégie d’arbitrage
Accélération du 83 000 m2 livrés sur les 24 derniers mois (44% du patrimoine)
développement Impactant ponctuellement le résultat net :
− Coût d’immobilisation (0,9 M€) des fonds propres alloués (16,2 M€) aux actifs en cours de construction
− Manque à gagner (0,9 M€) résultant d’une vacance financière EPRA plus élevée fin 2010 (8% contre 5%
fin 2009) due à cet afflux de livraisonsfin 2009) due à cet afflux de livraisons
− Coût de portage résiduel (0,6 M€) de l’OCEANE (S1 2010)
Dividende+4,35%
Proposition à l’Assemblée générale du 10 mai 2011 : 1,20 € / action
Taux de distribution : 54% du cash-flow
23
UN ENDETTEMENT MAÎTRISÉ
3. Résultats 2010
Immeubles de placement Fonds propres
130
103(investissement)
Dettes financières
177153
273
236
Trésorerie et disponibilités
Autres actifs courants
Autres passifs courants
Dettes financières
21 16 19 11
2812
ACTIF PASSIF ACTIF PASSIF
31.12.2010 : 323,2 M€ 31.12.2009 : 267,5 M€
31.12.2010
Endettement financier net (M€) 136
LTV (incl. OCÉANE) 46%
24
LTV 34%
UNE SITUATION FINANCIÈRE SAINE
3. Résultats 2010
DES MOYENS FINANCIERS DISPONIBLES POUR LE DÉVELOPPEMENT
Emission d’une ABSA de 30,5 M€Exercice des BSA au plus tard en Sept. 2012 pour 35 M€
Fonds propres
Trésorerie positive au 31.12.10 : 21,3 M€Trésorerie
Lignes de crédit non tirées affectées aux immeubles à livrer au 31.12.10 : 32,3 M€Endettement
RESPECT DES COVENANTS BANCAIRES
Ratio Covenant 31.12.2010 Objectifs internes
LTV <70% 46% <50%
DSCR >1,10 1,45 1,3 – 1,4
ICR >1 50 2 20 >2 80
25
ICR >1,50 2,20 >2,80
CRÉATION « MÉCANIQUE » DE VALEUR
3. Résultats 2010
Financement amortissable
Financement long terme
5% par an en moyenne, soit 6M€Pas d’échéance significative avant 2017
Dette largement couverte
Contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt
Taux d’intérêt moyen 2010
4,77% (4,92% avec OCÉANE)
7,3 8,040%
ECHÉANCIER DE LA DETTE
ans
4,0
6,0
20%
30%
0,0
2,0
0%
10%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
26
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
% amortissement Durée de vise résiduelle (années)Durée de vie résiduelle (années)
FORTE PROGRESSION DE L’ANR
3. Résultats 2010
ANR DE LIQUIDATION (M€)
ABSA
++26%
168
+36%
Revalorisation des actifs
+
Amortissement de la dette
+26%
/ 2009
124133
2008 2009 2010
€/actions (1) 31/12/09 31/12/10 Variation Proforma (2) 2010
Nombre d’actions (1) 3 309 837 4 126 651 +25% 3 309 837
ANR EPRA de liquidation 40,3 40,8 +1% 42,1 +4%
ANR EPRA de reconstitution 42,8 43,2 +1% 45,1 +5%
1. Nombre d’actions ordinaires – actions propres
27
2. Retraité des fonds propres de l’ABSA et rapporté au nombre d’actions au 31/12/09
HORIZON 2014 : CROISSANCE ET CRÉATION DE VALEUR
Perspectives
Loyers
+15% / an
Cro
issa
nce
Cash-flow p.a.
+8% / an
aleu
rré
atio
n d
e va
ANR de liquidation p.a.
+5% / an
Cr
29
LES ATOUTS DE FONCIÈRE INEA
Perspectives
Un patrimoine
neuf
aux normes Un historique de Des perspectives dede 400 M€
Un historique de
croissance forte
ininterrompue
Des perspectives de
croissance
embarquée élevée
Une expertise unique
dans l’immobilier
tertiaire en Régions
Une structure financière solide
dimensionnée pour
l dé l ttertiaire en Régions le développement
30