informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku ... · spadek rynkowych stóp procentowych po...
TRANSCRIPT
Styczeń 2014 r.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2013 r.
Jacek Łaszek
Hanna Augustyniak
Krzysztof Olszewski
Marta Widłak
Krzysztof Gajewski
Biuro Polityki Makrostabilnościowej
Instytut Ekonomiczny NBP
Warszawa, 2014 r.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
2 Narodowy Bank Polski
Streszczenie
Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2013 r. prowadzi do na-
stępujących wniosków:
W III kw. br. wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych
mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast na rynku
pierwotnym i wtórnym Warszawy odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyj-
nych. Aktualnie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na
rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach.
Spadek rynkowych stóp procentowych po decyzjach RPP spowodował znaczną po-
prawę wszystkich wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Wypłaty brutto
kredytów mieszkaniowych były na nieco wyższym poziomie w relacji zarówno do
poprzedniego okresu, jak i analogicznego okresu roku poprzedniego. W przypadku
kredytów walutowych utrzymuje się tendencja (obserwowana od początku 2012 r.)
coraz większych spadków należności od gospodarstw domowych (po korektach kur-
sowych). Jest to wynikiem spłat oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań kredy-
tów. Utrzymywanie się stabilnego poziomu sprzedaży mieszkań na rynku pierwot-
nym było wspierane przez zakupy gotówkowe.
Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości oraz jakość tych
kredytów pozostają stabilne. Nieznacznie spadło saldo kredytów dla deweloperów
na budowę mieszkań, a jakość tych należności poprawiła się lekko.
W trzech kwartałach br. liczba mieszkań oddanych do użytku była podobna jak
w tym samym okresie poprzedniego roku. Skumulowana liczba rozpoczętych inwe-
stycji była najniższa od 2005 r., jednak przyrosty w III kwartale są wyższe od obser-
wowanych w poprzednim roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę była najniż-
sza od 2006 r. Piąty kwartał z rzędu w 6 największych miastach spadała liczba miesz-
kań oczekujących na sprzedaż.
Z danych GUS wynika pogorszenie wskaźników rentowności firm deweloperskich.
Jednak analiza NBP sektora deweloperskiego wskazuje, że budowa mieszkań jest
rentowna, skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych projek-
tów deweloperskich pozostają stabilne, a nawet zaczynają rosnąć. Liczba bankructw
firm deweloperskich jest niewielka w relacji do innych sektorów. Sytuacja większości
firm deweloperskich wydaje się być stabilna na tle całej gospodarki. Natomiast zaob-
serwowane problemy finansowe niektórych dużych firm deweloperskich wynikają
przede wszystkim z dużego zadłużenia się oraz wzrostów kosztów finansowych
przy jednoczesnych problemach płynnościowych. Brak płynności tych firm wynika
ze spadku sprzedaży mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem oferty
mieszkań do oczekiwań klienta dot. wielkości i lokalizacji mieszkania oraz ceny
mieszkania.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
3 Narodowy Bank Polski
Niniejsze opracowanie opisuje najważniejsze zjawiska, które wystąpiły na rynku mieszkanio-
wym w największych miastach w Polsce w III kwartale 2013 r.1 Informacja zawiera też załącznik
z wykresami, na których prezentowane są:
1) ceny mieszkań (wykresy 1–16),
2) dostępność: mieszkania, kredytu, kredytowa mieszkania (wykresy 17−20),
3) wypłaty kredytów mieszkaniowych i stopy procentowe (wykresy 21−33),
4) operacyjna zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlano-
montażowej oraz sytuacja ekonomiczna deweloperów w Polsce (wykresy 34–59),
5) budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w Polsce (wykresy 60−69),
6) szacunki dotyczące wtórnego rynku mieszkań (wykresy 70-73).
Analiza cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, ofertowych, transakcyjnych oraz hedo-
nicznych2 bazuje na danych pozyskiwanych w ramach badania ankietowego rynku mieszkanio-
wego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN)3. Z kolei w ramach nowego badania ankietowego ryn-
ku nieruchomości komercyjnych Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych (BaNK) zbierane
i analizowane są dane dot. czynszów oraz cen ofertowych i transakcyjnych nieruchomości ko-
mercyjnych.
W analizach wykorzystano także dane z baz: PONT Info Nieruchomości (PONT) i SARFIN. Ko-
rzystano również z analiz i raportów Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych
danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wyko-
rzystano dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) oraz wiele opracowań za-
wierających dane sektorowe.
1 Informacja została przygotowana w Instytucie Ekonomicznym na potrzeby organów NBP i wyrażono w niej opinie zespołu
autorskiego. Dokument nie powinien być traktowany jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podej-
mowania decyzji inwestycyjnych.
2 Indeks hedoniczny cen mieszkań odzwierciedla „czystą” zmianę cen, tj. zmianę wynikającą z innych czynników niż różnice w
jakości mieszkań. W niniejszym opracowaniu cena hedoniczna to cena średnia z okresu bazowego mnożona przez indeks he-
doniczny. Cena ta odzwierciedla zatem średni poziom cen ustalonej próby mieszkań z okresu bazowego (stały koszyk miesz-
kań), po uwzględnieniu „czystej” dynamiki cen mieszkań, które były sprzedawane w kolejnych okresach. Podawana w ra-
porcie cena hedoniczna informuje więc o tym, ile w kolejnych okresach wynosiłaby średnia cena stałej próby mieszkań z usta-
lonego okresu referencyjnego, biorąc pod uwagę rzeczywistą, „czystą” zmianę cen transakcyjnych. Indeks hedoniczny wyko-
rzystywany do wyznaczenia ceny hedonicznej odróżnia się tym od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie, że nie rea-
guje silnie na zmianę jakości sprzedawanych w danym okresie mieszkań, (np. indeks hedoniczny powinien słabiej zareago-
wać na zwiększenie liczby mieszkań małych z wyższą ceną m kw. niż wskaźnik ceny średniej lub mediany). Więcej informacji
w artykule M. Widłak (2010) „Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr”,
Wiadomości Statystyczne nr 9.
3 Por. Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2013. Załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9
listopada 2012 r. w sprawie Programu Badań Statystycznych Statystyki Publicznej na rok 2013 (Dz. U. z 2012 r. poz. 1391).
Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w wybranych miastach Polski, symbol badania1.26.09 (073),
prowadzone jest przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego. Wzór formularzy sprawozdawczych został ogłoszony Rozpo-
rządzeniem Prezesa Rady Ministrów z dnia 13 września 2013 r. w sprawie określenia wzorów formularzy sprawozdawczych,
objaśnień co do sposobu ich wypełniania oraz wzorów kwestionariuszy i ankiet statystycznych stosowanych w badaniach
statystycznych ustalonych w programie badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2013 (Dz. U. z 2013 r. poz. 1223).
Ponieważ jest to badanie prowadzone przez NBP, Bank zamieszcza ankiety też na swojej stronie internetowej.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
4 Narodowy Bank Polski
W III kw. 2013 r. kontynuowane były najważniejsze trendy z poprzedniego kwartału. Dalszej
redukcji uległa liczba mieszkań deweloperskich oczekujących na sprzedaż na największych ryn-
kach mieszkaniowych Polski (por. wykres 65). Było to konsekwencją zanotowanej rosnącej
sprzedaży mieszkań oraz racjonalizacji zachowań deweloperów po boomie regulacyjnym wywo-
łanym wprowadzeniem ustawy deweloperskiej. Równolegle nastąpiło pogorszenie wskaźników
rentowności firm deweloperskich4 (wg danych GUS). Obniżka stóp procentowych przełożyła się
na wzrost popytu kredytowego i gotówkowego na największych rynkach (por. tabela 1). Rosnący
popyt i malejąca nadwyżka mieszkań na rynku pierwotnym spowodowały zahamowanie spad-
kowej tendencji cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Ceny na obu rynkach ustabili-
zowały się, a na największym rynku warszawskim zauważalny jest ich wzrost.
Według informacji firmy REAS liczba transakcji na rynku pierwotnym liczona łącznie dla sześciu
największych rynków mieszkaniowych w Polsce zwiększyła się w porównaniu z poprzednim
kwartałem br. o ponad 18% i wyniosła prawie 9,6 tys. mieszkań. Jest to wielkość porównywalna
z okresem boomu mieszkaniowego w latach 2007/2008. Wpływ na to miały czynniki leżące za-
równo po stronie popytu na mieszkania, jak też ich podaży. Po stronie podaży deweloperzy uru-
chomili odpowiednią liczbę projektów, by bez wstrząsów przejść przez początkowy okres wdra-
żania ustawy o ochronie klienta dewelopera i obecnie dostosowują swoją bieżącą ofertę do po-
trzeb rynku. Dotyczy to zarówno liczby mieszkań wystawianych na rynek (por. wykres 65), jak
też ich wielkości (por. wykres 68 i 69). Można zauważyć, że w okresie ostatnich dwóch lat dewe-
loperzy testują rynek pod kątem wzrostu cen mieszkań pierwszy raz wystawianych na rynek
(por. wykres 66). Po wcześniejszych próbach lekkich wzrostów , od dwóch kwartałów obserwu-
jemy stabilizację oczekiwań cenowych firm deweloperskich. Z drugiej strony, zwiększeniu uległ
popyt mieszkaniowy, co potwierdza wzrost liczby transakcji (por. wykresy 65 i 72). Widoczny
jest wzrost liczby transakcji zawieranych na RP. Jak pokazuje analiza wykonana dla rynków
mieszkaniowych w największych miastach (por. tabela 1), wzrost popytu dosyć równo rozkłada
się pomiędzy popyt kredytowy i popyt gotówkowy. Przyrost popytu kredytowego to efekt
wzrostu dostępności kredytu (por. wykres 19) i kredytowej dostępności mieszkania (por. wykres
20). Obniżenie ceny mieszkania (płaconej miesięcznie w postaci obsługi kredytu) w relacji do
pozostałych dóbr zwiększa chęć jego nabycia i poświęcenia większej części dochodów na jego
zakup. W konsekwencji gospodarstwa, których nie stać było na zakup mieszkania, zdecydują się
na wejście na rynek. Natomiast te gospodarstwa, które już zamierzały i mogły nabyć mieszkanie,
kupią mieszkanie droższe (większe lub lepsze jakościowo). Ogólnie w III kw. 2013 r. obserwuje-
my więc wzrost liczby transakcji, jak i wzrost popytu na lepsze mieszkania, czego przykładem
jest jakość5 mieszkań sprzedanych na rynku warszawskim (por. wykres 11).
Wskaźnik kredytowej dostępności mieszkania wykazuje podobną dynamikę jak sprzedaż miesz-
kań na rynku pierwotnym (por. wykres 67). Oznacza to, że mimo ok. 50% udziału kredytów w
4 Do wskaźników tych należą między innymi stopa zwrotu z kapitału (ROE) i stopa zwrotu z aktywów (ROA). 5 Wskaźnik jakości mieszkań dla RW w Warszawie uwzględnia 6 głównych cech cenotwórczych mieszkania tj. lokalizację w
dzielnicach, rok budowy, standard wykończenia, prawo do lokalu, powierzchnię i liczbę pokoi.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
5 Narodowy Bank Polski
finansowaniu zakupów mieszkań (por. tabela 1), dostępność kredytu ma silny wpływ na popyt
mieszkaniowy. Wzrost szacunku wartości i liczby transakcji gotówkowych przy raczej stabilnych
cenach na rynku wtórnym skłania do wniosku, że znaczna część zakupów dokonywana jest go-
tówkowo. Analiza gotówkowego popytu mieszkaniowego jest trudna do przeprowadzenia, ze
względu na brak dobrych danych statystycznych. Bazując jednak na doświadczeniach zagranicz-
nych można przypuszczać, że część transakcji obserwowanych na rynku pierwotnym jako go-
tówkowe jest de facto formą reinwestowania środków uzyskanych ze sprzedaży dotychczasowe-
go mieszkania na rynku wtórnym. Pozostałą część środków stanowią wycofane wkłady pienięż-
ne, które oszczędzający przeznaczyli na zakup mieszkań (udział własny przy kredycie mieszka-
niowym), co potwierdzają opinie rynkowe. Motywem powyższych działań gospodarstw domo-
wych mógł być okresowy wzrost opłacalności zakupu mieszkania na użytek własny w porówna-
niu do jego wynajmu od osób trzecich (por. wykres 15). Należy pamiętać, że analiza ta nie
uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie dłu-
giego czasu wychodzenia z takiej inwestycji. Na korzystnym poziomie ukształtowała się też rela-
cja opłacalności wynajmu kupionego mieszkania (czynsz do ceny zakupu) do oprocentowania
depozytów (por. wykres 16). W przypadku inwestycji pod wynajem, na długi okres sprzedaży
mieszkania dodatkowo nakłada się ryzyko wynikające z nadmiernej ochrony lokatora, co utrud-
nia kalkulację opłacalności inwestycji.
Innym czynnikiem wpływającym na wzrost kredytowego popytu mieszkaniowego może być
nagłaśniany przez media i pośredników kredytowych fakt wprowadzenia od nowego roku przez
Komisję Nadzoru Finansowego ograniczeń w przyznawaniu kredytów mieszkaniowych, w któ-
rych wskaźnik LtV6 jest równy 100%. Potwierdzają to dane Związku Banków Polskich, które po-
kazują w ostatnim okresie pewien wzrost udziału kredytów o LtV powyżej 80% , jak i kredytów
o zapadalności powyżej 25 lat. Pokazuje to, że banki w rzeczywistości zliberalizowały swoją poli-
tykę kredytową aby wykorzystać rosnący popyt. Wskazuje na to również zintegrowany wskaź-
nik mieszkaniowej polityki kredytowej NBP (por. wykres 19), który od IV kw. 2012 r. wykazuje
spadek restrykcyjności polityki udzielania kredytów mieszkaniowych przez bankowe komitety
kredytowe. Należy podkreślić, że zwiększanie wysokości wskaźnika jest rozłożone na 3 lata7
i powinno umożliwić gospodarstwom domowym zgromadzenie niezbędnych środków.
6 LtV – (ang. Loan to Value), wskaźnik określający wysokości udzielanego kredytu lub pożyczki do wartości zabezpieczeń
spłaty tego kredytu.
7 Zgodnie z zapisami w zmienionej Rekomendacji S z dnia 18 czerwca 2013 r. - dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych
hipotecznie powstałych w okresie do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 95%, dla
ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. war-
tość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%, dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie po-
wstałych w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu: 85%
lub, 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca
przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym, lub poprzez zastaw na denomi-
nowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
6 Narodowy Bank Polski
Konsekwencją wzrostu popytu mieszkaniowego jest wyhamowanie 5-letniego trendu zmniejsza-
nia się cen realnych i nominalnych mieszkań (por. wykresy 1-4 i 7-8)8. W przypadku Warszawy
drugi kwartał z rzędu widoczne są niewielkie wzrosty cen transakcyjnych na rynku wtórnym, co
jest wynikiem niewielkiego wzrostu popytu na tym rynku. Wzrosty średnich cen transakcyjnych
w Warszawie są częściowo wyjaśnione poprawą jakości9 sprzedawanych mieszkań (por. wykres
11). Po uwzględnieniu zmian jakości sprzedawanych mieszkań nadal obserwowany jest niewiel-
ki wzrost ceny średniej. Spostrzeżenia o niewielkich wzrostach cen transakcyjnych na wtórnym
rynku mieszkań w Warszawie potwierdza analiza indeksu hedonicznego10. Dodatnia zmiana
tego wskaźnika w III kw. w porównaniu do kw. pop. świadczy o tym, że niezależnie od różnic
jakościowych sprzedanych mieszkań, zaobserwowano niewielki wzrost ich cen. Analizując he-
doniczne wskaźniki cen zauważamy niewielkie wzrosty cen w ujęciu kwartalnym także w in-
nych, największych miastach Polski (por. wykresy 9-10). Ta dodatnia dynamika jest na tyle nie-
wielka, że trudno na jej podstawie wnioskować o trwałej zmianie trendu. Aktualnie średnie ceny
transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym we wszystkich analizowa-
nych miastach.
Zahamowanie tendencji spadkowej cen, wzrost popytu i spadek nadwyżki kontraktów na bu-
dowę mieszkań to czynniki wpływające na poprawę kondycji sektora deweloperskiego. Ela-
styczność cenowa popytu gospodarstw domowych na mieszkania jest zazwyczaj poniżej 1, tak
więc podwyżki cen mieszkań skutkują poprawą wyników firm deweloperskich związanych ze
sprzedażą nowych kontraktów. W konsekwencji, wobec znacznego stopnia koncentracji produk-
cji (por. wykres 46) ceny kontraktów na budowę mieszkań cechuje znaczna giętkość wobec wzro-
stu popytu. Zmniejszenie liczby mieszkań oczekujących na sprzedaż oznacza mniejsze koszty
finansowe ich utrzymania dla deweloperów. Równocześnie obserwujemy lekką tendencję spad-
kową faktycznych kosztów produkcji budowlano-montażowej (por. wykresy 44 i 45), co związa-
ne jest ze złą sytuacją sektora budowlanego i panującą tam konkurencją.
Powyższe czynniki powinny oddziaływać pozytywnie na firmy deweloperskie zarówno w za-
kresie kosztów kończenia rozpoczętych inwestycji, jak też opłacalności nowych projektów inwe-
8 W informacji kwartalnej stosujemy następujące grupowanie miast: wyodrębnienia Warszawa, która jest najbardziej dojrzałym
rynkiem mieszkaniowym, wyraźnie odróżniającym się od pozostałych rynków, oraz dwie grupy rynków: 7 miast tj. Gdańsk,
Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Szczecin, Wrocław oraz 9 miast tj. Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn,
Opole, Rzeszów, Zielona Góra.
9 Na wykresie 11 zaprezentowano indeksy struktury cech mieszkaniowych dla Warszawy. Wskaźnik struktury wyznaczono
posługując się stałymi cenami mieszkań o ustalonych cechach (przyjęto ceny średnie z 2011 r., który był okresem najbardziej
stabilnych cen) i zmiennymi udziałami mieszkań o danej cesze w badanej próbie transakcji. Wskaźnik struktury cech miesz-
kaniowych pokazuje zatem jak zmieniała się łączna wartość mieszkań sprzedanych w kolejnych okresach, wynikająca wy-
łącznie ze zmiany struktury cech mieszkaniowych (ceny stałe). Dla rynku wtórnego wyznaczono 6 różnych wskaźników
struktury, odzwierciedlających zmianę następujących cech mieszkaniowych: lokalizacji wg dzielnic, roku budowy, standardu
wykończenia, rodzaju prawa do lokalu, liczby pokoi i powierzchni. Następnie posługując się wynikami modeli hedonicznych
cen, ustalono wagi dla każdej z uwzględnionych cech i obliczono łączny wskaźnik struktury. Na RP wskaźnik struktury ob-
razuje jedynie zmiany lokalizacji względem dzielnic (na RW waga dla lokalizacji wg dzielnic wynosi 60%).
10 Indeks hedoniczny w mniejszym zakresie jest podatny na zmiany jakościowe (więcej albo mniej mieszkań droższych) bada-
nej próbki mieszkań niż metody oparte o pozycyjne miary tendencji centralnej w tym zakresie (średnia, średnia ważona
dzielnicami, mediana).
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
7 Narodowy Bank Polski
stycyjnych. Znajduje to swoje odbicie w poprawie wskaźnika stopy zwrotu z noworozpoczyna-
nych projektów inwestycyjnych (por. wykres 37), która za wyjątkiem Łodzi11 wykazała poprawę
w relacji do poprzedniego kwartału i kształtuje się w przedziale 15-20%.
Należy pamiętać, że wskaźniki ROE i ROA dużych firm deweloperskich wykazują najniższy
poziom od roku 2004, co oznacza że poniosły straty na części inwestycji lub nie zrealizowały za-
łożonych zysków12. Nadal pamiętane są też problemy trzech dużych firm notowanych na gieł-
dzie związane z brakiem lub opóźnieniem wypłat zobowiązań z tytułu obligacji deweloperskich.
Jeden z przypadków zakończył się upadłością układową. Problemy firm deweloperskich wiążą
się zazwyczaj z brakiem płynności, a w następnym etapie wypłacalności. Brak płynności firm
deweloperskich wynika ze spadku sprzedaży mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem
oferty mieszkań do oczekiwań klienta (wielkość, lokalizacja, cena).
Analiza opłacalności budowy mieszkań oparta na typowym biznes planie takiego przedsięwzię-
cia13 pokazuje, że produkcja mieszkań jest rentowna (por. wykres 37), marże deweloperów w
cenie mieszkania są wysokie względem marż innych branż i wystarczające na pokrycie ryzyka
deweloperskiego (por wykresy 38-43). Należy jednak pamiętać, że w rzeczywistości firmy dewe-
loperskie popełniają błędy (np. kupują zbyt drogie materiały budowlane, nabywają zbyt dużo
terenów budowlanych, niewłaściwie oceniają przyszły popyt rynkowy bądź możliwości i koszty
pozyskania kredytu, itp.) a proces inwestycyjny jest rozciągnięty na kilka lat. W trakcie trwania
inwestycji następują znaczne zmiany cen i kosztów wynikające z cykliczności rynku. Jak pokazu-
ją dane GUS firmy są wysoko skapitalizowane (por. wykres 54), a zgodnie z danymi COFACE
liczba bankructw jest niewielka w relacji do innych sektorów (por. wykres 35). Ogólny stan sek-
tora deweloperskiego oceniamy jako stabilny na tle całej gospodarki. Giełdowe indeksy firm no-
towanych na GPW od 2011 r. utrzymują się na stabilnym, niskim poziomie z niewielką tendencją
wzrostową w ostatnim okresie (por. wykres 34).
W konsekwencji firmy deweloperskie rozpoczynają nowe inwestycje mieszkaniowe (por. wykre-
sy 51-52). Wartość i liczba kredytów firm deweloperskich z problemami przestała się zwiększać,
jakkolwiek, ze względu na zmianę klasyfikacji należności14, trudno określić skalę poprawy zjawi-
ska (por. wykres 56). Rzeczywistą przyczyną pogorszenia wskaźników opartych na zysku jest
oddawanie do użytkowania mieszkań sprzedanych po niskiej cenie lub wybudowanych po wy-
11 Miasto Łódź stanowi strukturalny punkt odstający (outlayer) względem pozostałych dużych miast. Cechuje się bardzo ni-
skimi wskaźnikami ROA i ROE, co wynika z nadmiaru zasobu mieszkań oferowanych na RW względem popytu na mieszka-
nia na RP.
12 Straty te zostały poniesione na inwestycjach z poprzednich lat, które aktualnie zostały przekazane do użytkowania i wyka-
zane w rachunku wyników (analiza tej kwestii w poprzedniej informacji kwartalnej).
13 Porównaj artykuł A3 „Przedsiębiorstwo deweloperskie na rynku w Polsce oraz problemy jego analizy” z Raportu o sytuacji
na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r. (NBP).
14 Poprawa sytuacji deweloperów znajdująca swoje odbicie we wskaźniku NPL w części spowodowana jest zmianą w spra-
wozdawczości banków dotyczących dużych firm, wprowadzoną od 1 września 2013 r.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
8 Narodowy Bank Polski
sokich kosztach15. Analiza rozkładu firm deweloperskich z punktu widzenia ich wypłacalności
(definiowanej jako dodatnia różnica należności i zobowiązań) pokazuje, że udział firm niewypła-
calnych nie przekracza 10%, z lekką tendencją wzrostową w ostatnich kwartałach. Należy jednak
pamiętać, że fakt występowania zobowiązań przekraczających należności, obserwowany w bi-
lansach niektórych firm, nie oznacza ich niewypłacalności.
Pozostałe procesy na rynku mieszkaniowym przebiegały zgodnie z wcześniejszymi trendami.
Udział kredytów walutowych w istniejącym portfelu kredytów ogółem nadal wykazywał nie-
wielki spadek, wobec praktycznego zaprzestania udzielania kredytów walutowych przez banki
(por. wykres 27) oraz postępujących spłat. Stopy procentowe złotowych kredytów mieszkanio-
wych znajdowały się na historycznie najniższych poziomach pomimo niewielkiego ich wzrostu
w III kw. br. (por. wykres 29). W obliczu spadających stóp depozytowych oraz na rynku między-
bankowym, banki mogły podnieść marże na kredytach mieszkaniowych. Marże ustalane wzglę-
dem WIBOR3M wynosiły w III kw. br. 2,5 pp., a względem depozytów wynosiły 2,7 pp. (por.
wykres 30). Udzielanie kredytów mieszkaniowych złotowych było w omawianym okresie opła-
calne dla systemu bankowego, a związana z tym modelowa rentowność (ROE) portfeli hipotecz-
nych udzielanych w złotych, bez uwzględnienia kosztów pozafinansowych, wynosiła ok. 20%.
W sferze realnej rozmiary budownictwa mieszkaniowego (mieszkania oddane do użytku) znaj-
dują się na relatywnie wysokim poziomie, co jest wygasającym efektem małego boomu z lat
2010-2011.
Łączna liczba noworozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych w dwóch pierwszych kwarta-
łach br. zmniejszała się (por. wykresy 61-64), natomiast w III kw. br. tendencja spadkowa uległa
odwróceniu i obserwujemy wzrost liczby inwestycji noworozpoczynanych względem III kw.
roku poprzedniego. Zjawisko to znajduje swoje potwierdzenie w sprawozdawczości finansowej
firm deweloperskich. Gdyby ta krótkookresowa tendencja wzrostowa okazała się trwała, to za
dwa lata na rynku pojawiłoby się więcej mieszkań, a wzrost cen byłby umiarkowany. Zjawisko to
wymaga obserwacji.
Szacunkowe dane odnośnie sytuacji na mieszkaniowym rynku wtórnym w Warszawie (oparte
m. in. na danych z Rejestru Cen i Wycen Nieruchomości) pokazują utrzymywanie się podobnej
liczby transakcji w ostatnich kwartałach.
Zestawienie struktury mieszkań będących przedmiotem transakcji z ich ofertą na rynku wtór-
nym w 8 największych miastach w Polsce pokazuje zjawisko znane już z rynku pierwotnego,
a polegające na nadwyżce mieszkań większych (powyżej 50 m kw.) przy niedoborze mniejszych
(poniżej 50 m kw.) (por. wykresy 70-71). O ile w przypadku rynku pierwotnego w okresie 2-4 lat
dysproporcja taka może być zlikwidowana poprzez zmianę struktury produkcji deweloperów, o
tyle podaż na rynku wtórnym jest zdeterminowana strukturą zasobu, a ta zmienia się przez dzie-
15 Jak pisaliśmy w poprzedniej informacji może to mieć związek z oddawaniem do użytku mieszkań sprzedanych w ramach
programu RNS. Może to także być konsekwencją pozbycia się resztek inwestycji wybudowanych w latach 2008-2009 po wy-
sokim koszcie i niedostosowanych do obecnych standardów powierzchniowych i jakościowych.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
9 Narodowy Bank Polski
sięciolecia. To niedopasowanie jest funkcją zmiany struktury gospodarstw domowych (więcej
mniejszych), ich większą mobilnością (niechęć do inwestowania w niepłynne mieszkania) oraz,
co jest podstawowym czynnikiem, ich zdolnością kredytową. Ta ostatnia wyznacza granicę
mieszkania około 50 metrowego jako tego, które jest w zasięgu możliwości trochę lepiej sytuow-
anego gospodarstwa domowego. Czynnikiem wydłużającym czas sprzedaży mieszkań na tym
rynku (por. wyk. 73) jest większa konkurencja mieszkań z rynku pierwotnego i lepsze ich dopa-
sowanie pod względem wielkości do oczekiwań klientów.
Na rynku nieruchomości komercyjnych (powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych)
w pierwszych trzech kwartałach br. zanotowano transakcje inwestycyjne rzędu 1,9 mld euro, co
zgodnie z danymi Comparables.pl stanowiło wzrost o 19% w porównaniu do analogicznego
okresu 2012 r. Podobnie jak w latach poprzednich po około 45% wartości transakcji przypadło na
nieruchomości biurowe oraz handlowe, pozostałe około 10% na nieruchomości magazynowe.
Wśród inwestorów dominują wciąż inwestorzy międzynarodowi, a znaczna część transakcji od-
bywa się na rynku wtórnym (to znaczy, że funkcjonujący i wynajęty już budynek komercyjny
zmienia właściciela). Stopy kapitalizacji na rynku biurowym kształtowały się w granicach 6-7%
oraz wokół 7% na rynku handlowym. Na koniec III kw. br. w Polsce istniało 6,24 mln m kw. po-
wierzchni biurowej. Najwięcej takiej powierzchni oferuje Warszawa (4,07 mln m kw.). Stopa pu-
stostanów wynosiła w tym segmencie 10,9%, wobec 8,1% w analogicznym okresie ub.r.16. Zgod-
nie z raportem Colliers International, w budowie jest około 1 mln m kw. powierzchni biurowych.
Z powyższych danych oraz ogólnej sytuacji ekonomicznej można wnioskować, że stopa pusto-
stanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub słabiej zlokalizowanych budynkach. Czynsze na
rynku biurowym w całym kraju pozostają stabilne (w Warszawie najwyższe czynsze wywoław-
cze w najlepszych lokalizacjach wynoszą około 25 euro za m kw. za miesiąc), jednak wzrost po-
daży powierzchni biurowych może wywierać presję spadkową na niektórych rynkach17. Na ryn-
ku nieruchomości handlowych w omawianym okresie oddano do użytku ponad 65 tys. m kw.
powierzchni handlowej, wyłącznie zlokalizowanej w dużych aglomeracjach. Na koniec III kw.
2013 r. całkowita podaż powierzchni handlowej wynosiła 9,5 mln m kw.18 Czynsze handlowe
w najlepszych lokalizacjach w całym kraju pozostają stabilne, jedynie w Warszawie wzrosły
o około 5% do 85-100 euro za m kw. za miesiąc19. Z raportu Jones Lang LaSalle można wniosko-
wać, że utrzymuje się popyt najemców na powierzchnie w dobrych lokalizacjach w dużych
aglomeracjach, natomiast w budynkach zlokalizowanych w mniejszych miastach lub miastach
z wysokim stopniem nasycenia powierzchnią handlową, prawdopodobnie wystąpi presja na
obniżki czynszów.
16 Porównaj raport Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości – Rynek biurowy III kw. 2013”.
17 Porównaj raport Cushman&Wakefield „MarketBeat Office snapshot Q3 2013”.
18 Porównaj raport Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości – Rynek handlowy III kw. 2013”.
19 Porównaj raport Jones Lang LaSalle „Rynek Handlowy w Polsce w III kw. 2013”.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
10 Narodowy Bank Polski
Załącznik statystyczny
1. Ceny mieszkań transakcyjne, hedoniczne20, ofertowe, rynek pierwotny (dalej RP), rynek wtórny (da-
lej RW)
Wykres 1 Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RP
Wykres 2 Transakcyjne ceny m kw. mieszkań – RW
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Wykres 3 Średnia ważona cena m kw. mieszkania,
oferty i transakcje – RP
Wykres 4 Średnia ważona cena m kw. mieszkania,
oferty i transakcje – RW
Uwagi do wykresów 3−9: cena ważona udziałem mieszkań w zasobie rynkowym, dla Warszawy cena średnia. Ceny uzyskane od dewe-
loperów i pośredników w ramach bazy BaRN; opis bazy w raporcie rocznym 2012; 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań,
Szczecin, Wrocław; 9 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Zielona Góra.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
20 Cena hedoniczna mieszkań odzwierciedla „czystą” cenę, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań.
Analizowana jest zawsze cena wystandaryzowanego mieszkania, wygenerowanego na podstawie modelu ekonometryczne-
go. Koryguje ona średnią cenę z próby badawczej o zmianę jakości mieszkań znajdujących się w tej próbie w każdym z kwar-
tałów. Odróżnia się tym od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie, która reagowałaby silnie na zmianę kompozycji
próby, np. o większą liczbę mieszkań małych z wyższą ceną m kw. Więcej informacji w artykule M. Widłak (2010), Metody
wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr „Wiadomości Statystyczne” nr 9.
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
III kw
. 20
06
I kw
. 2
00
7
III kw
. 20
07
I kw
. 2
00
8
III kw
. 20
08
I kw
. 2
00
9
III kw
. 20
09
I kw
. 2
01
0
III kw
. 20
10
I kw
. 2
01
1
III kw
. 20
11
I kw
. 2
01
2
III kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III kw
. 20
13
zł / m
kw
.
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
III kw
. 20
06
I kw
. 2
00
7
III kw
. 20
07
I kw
. 2
00
8
III kw
. 20
08
I kw
. 2
00
9
III kw
. 20
09
I kw
. 2
01
0
III kw
. 20
10
I kw
. 2
01
1
III kw
. 20
11
I kw
. 2
012
III kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III kw
. 20
13
zł /
m k
w.
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
III
kw
. 20
06
I kw
. 200
7
III
kw
. 20
07
I kw
. 2
00
8
III
kw
. 20
08
I kw
. 200
9
III
kw
. 20
09
I kw
. 2
01
0
III
kw
. 20
10
I kw
. 201
1
III
kw
. 20
11
I kw
. 2
01
2
III
kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III
kw
. 20
13
zł
/ m
kw
.
9 miast oferta 7 miast oferta Warszawa oferta
9 miast trans. 7 miast trans. Warszawa trans.
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
III
kw
. 20
06
I kw
. 200
7
III
kw
. 20
07
I kw
. 200
8
III
kw
. 20
08
I kw
. 200
9
III
kw
. 20
09
I kw
. 201
0
III
kw
. 20
10
I kw
. 201
1
III
kw
. 20
11
I kw
. 201
2
III
kw
. 20
12
I kw
. 201
3
III
kw
. 20
13
zł / m
kw
.
9 miast oferta 7 miast oferta Warszawa oferta
9 miast trans. 7 miast trans. Warszawa trans.
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
11 Narodowy Bank Polski
Wykres 5 Relacja średniej ważonej transakcyjnej ceny
m kw. mieszkania − RP do RW
Wykres 6 Relacja średniej ważonej ceny m kw. miesz-
kania, ofertowej do transakcyjnej – RW
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Wykres 7 Indeks średniej ważonej ceny m kw. miesz-
kania oraz realnej względem CPI (IV kw. 2002 r. = 100)
− RP, transakcje
Wykres 8 Indeks średniej ważonej ceny m kw. miesz-
kania oraz realnej względem CPI (IV kw. 2002 r. = 100)
− RW, transakcje
Uwaga: baza cen mieszkań NBP (BaRN) istnieje od III kw.2006 r.; fioletowa linia oddziela dane BaRN od szacunków cen według PONT
Info.
Źródło: NBP, PONT Info, GUS. Źródło: NBP, PONT Info, GUS.
Wykres 9 Średnia ważona cena m kw. mieszkania oraz
cena koryg. indeksem hedonicznym*/ − RW, transakcje
Wykres 10 Cena transakcyjna m kw. mieszkania RW
korygowana indeksem hedonicznym*/, w 8 miastach
*/ cena m kw. mieszkania z okresu referencyjnego korygowana indeksem dynamiki cen uwzględniającym zmiany jakościowe mieszkań
w kolejnych kwartałach.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
0,80
0,85
0,90
0,95
1,00
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
III
kw
. 20
06
I kw
. 200
7
III
kw
. 20
07
I kw
. 2
00
8
III
kw
. 20
08
I kw
. 2
00
9
III
kw
. 20
09
I kw
. 2
01
0
III
kw
. 20
10
I kw
. 2
01
1
III
kw
. 20
11
I kw
. 2
01
2
III
kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III
kw
. 20
13
9 miast 7 miast Warszawa
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
1,35
III
kw
. 20
06
I kw
. 2
00
7
III
kw
. 20
07
I kw
. 2
00
8
III
kw
. 20
08
I kw
. 2
00
9
III
kw
. 20
09
I kw
. 2
01
0
III
kw
. 20
10
I kw
. 2
01
1
III
kw
. 20
11
I kw
. 2
01
2
III
kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III
kw
. 20
13
9 miast 7 miast Warszawa
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
I kw
. 2
00
3
I kw
. 2
00
4
I kw
. 2
00
5
I kw
. 2
00
6
I kw
. 2
00
7
I kw
. 2
00
8
I kw
. 2
00
9
I kw
. 2
01
0
I kw
. 2
01
1
I kw
. 2
01
2
I kw
. 2
01
3
9 miast RP trans 9 miast RP trans.defl. CPI
7 miast RP trans. 7 miast RP trans. defl. CPI.
Warszawa RP trans. Warszawa RP trans. defl. CPI
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
320I
kw
. 2
00
3
I kw
. 2
00
4
I kw
. 200
5
I kw
. 2
00
6
I kw
. 2
00
7
I kw
. 2
00
8
I kw
. 2
00
9
I kw
. 2
01
0
I kw
. 2
01
1
I kw
. 2
01
2
I kw
. 2
01
3
9 miast RW trans. 9 miast RW trans. defl. CPI
7 miast RW trans. 7 miast RW trans. defl. CPI.
Warszawa RW trans. Warszawa RW trans. defl. CPI
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III
kw. 20
06
I kw
. 200
7
III
kw. 20
07
I kw
. 200
8
III
kw. 20
08
I kw
. 200
9
III
kw. 20
09
I kw
. 201
0
III
kw. 20
10
I kw
. 201
1
III
kw. 20
11
I kw
. 201
2
III
kw. 20
12
I kw
. 201
3
III
kw. 20
13
zł / m
kw
.
7 miast 9 miast Warszawa
7 miast hed. 9 miast hed. Warszawa hed.
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III
kw
. 2
00
6
I k
w.
20
07
III
kw
. 2
00
7
I k
w.
20
08
III
kw
. 2
00
8
I k
w.
20
09
III
kw
. 2
00
9
I k
w.
20
10
III
kw
. 2
01
0
I k
w.
20
11
III
kw
. 2
01
1
I k
w.
20
12
III
kw
. 2
01
2
I k
w.
20
13
III
kw
. 2
01
3
zł
/ m
kw
.
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
12 Narodowy Bank Polski
Wykres 11 Średnie ceny mieszkań transakcyjnych
i wskaźniki struktury dla Warszawy (RP i RW)
Wykres 12 Średnie stawki najmu m kw. mieszk. w 8
miastach
Uwaga: Wskaźnik struktury dla RP uwzględnia położenie w dziel-
nicach. Wskaźnik struktury dla RW uwzględnia 6 głównych cech
cenotwórczych mieszkania (lokalizację w dzielnicach, rok budowy,
standard wykończenia, prawo do lokalu, powierzchnię i liczbę
pokoi). Wskaźniki wyrażone są w cenach stałych z 2011 r.
Źródło: NBP
Źródło: NBP.
Wykres 13 Średnie ofertowe ceny m kw. nowych kon-
traktów mieszk. – RP (Warszawa i 7 rynków)
Wykres 14 Średnie ofertowe ceny m kw. mieszkań –
RP w 8 miastach
Uwaga: ceny dotyczą wyłącznie nowych kontraktów, po raz
pierwszy wprowadzanych na rynek. Ceny dla Szczecina z bazy
BaRN.
Źródło: NBP i REAS.
Uwaga: ceny zbierane ze wszelkich dostępnych źródeł.
Źródło: PONT Info Nieruchomości.
Wykres 15 Relacja kosztu odsetek od kredytu na zakup
m kw. mieszkania do ceny wynajmu m kw. (bez kosz-
tu opłat za użytkowanie) przy kredycie ważonym w 7
miastach
Wykres 16 Opłacalność wynajmu mieszk. (średnia w 7
miastach) wobec depozytów, kredytów. mieszk., 5-
letnich oblig. skarb. oraz stopy kapitalizacji nier. ko-
merc. (biur i pow. handl.)
Uwaga: na wykresie 15 wartości powyżej 1 oznaczają większą opłacalność najmu mieszkania niż jego zakupu dla gospodarstwa domo-
wego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Na wykresie 16 wartość powyżej 1 oznacza większą opłacalność inwesty-
cji w mieszkanie na wynajem osobom trzecim, od lokowania kapitału w innych inwestycjach
Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS, .
6500
7000
7500
8000
8500
5000
6000
7000
8000
9000
10000
III
kw. 20
06
I kw
. 200
7
III
kw. 20
07
I kw
. 200
8
III
kw. 20
08
I kw
. 200
9
III
kw. 20
09
I kw
. 201
0
III
kw. 20
10
I kw
. 201
1
III
kw. 20
11
I kw
. 201
2
III
kw. 20
12
I kw
. 201
3
III
kw. 20
13
zł / m
kw
.
zł/ m
kw
.
RP, cena śr. (L oś) RW, cena śr. (L os)
RP, wsk. struktury (P oś) RW, wsk. struktury (P oś)
15
20
25
30
35
40
45
50
55
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.2011
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
zł
m k
w.
Gdańsk Kraków Łódź Poznań
Szczecin Warszawa Wrocław
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
11000
I kw
. 200
7
III k
w. 2
007
I kw
. 200
8
III k
w. 2
008
I kw
. 200
9
III k
w. 2
009
I kw
. 201
0
III k
w. 2
010
I kw
. 201
1
III k
w. 2
011
I kw
. 201
2
III k
w. 2
012
I kw
. 201
3
III k
w. 2
013
Warszawa Kraków
Wrocław (bez Sky Tower) Poznań
Trójmiasto Łódź
Szczecin
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
IV k
w.2
002
IV k
w.2
003
IV k
w.2
004
III kw
.200
5
I kw
.20
06
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
zł / m
kw
.
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
III k
w.2
006
I kw
.200
7
III k
w.2
007
I kw
.200
8
III k
w.2
008
I kw
.200
9
III k
w.2
009
I kw
.201
0
III k
w.2
010
I kw
.201
1
III k
w.2
011
I kw
.201
2
III k
w.2
012
I kw
.201
3
III k
w.2
013
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
relacja najem do kred.GD (L oś) relacja najem do obl.5l. (L oś)
relacja najem do stop.kom.(L oś) relacja najem do dep.GD (P oś)
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
13 Narodowy Bank Polski
2. Dostępność mieszkania, dostępność kredytu, kredytowa dostępność mieszkania
Wykres 17 Dostępność mieszkania w m kw. za prze-
ciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw
Wykres 18 Koszty kredytu mieszkaniowego (w zł) dla
konsumenta defl. CPI lub dynamiką wynagrodzeń
Dostępność mieszkania – miara potenc. możliwości zakupu powierzchni mieszkania w cenie ofertowej za przeciętne wynagrodzenie. Wy-
raża liczbę metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danym
mieście (GUS), przy przeciętnej cenie transakcyjnej na danym rynku (1/3 z RP i 2/3 z RW) (NBP). Uwaga: fioletowa linia oddziela zakończe-
nie programu RNS.
Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS.
Wykres 19 Dostępny kredyt mieszk. ważony* oraz
zakumulowany indeks polityki kredytowej mieszka-
niowej banków (ZKPK)
Wykres 20 Kredytowa dostępność mieszkania w m kw.
(przy kredycie ważonym*)
Dostępny kredyt mieszkaniowy – miara określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; wyrażona jako krotność miesięcznego
wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj.
stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie, jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych).
Kredytowa dostępność mieszkania – miara określająca liczbę metrów kwadratowych mieszkania, które można zakupić z wykorzystaniem
kredytu mieszkaniowego przy przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS), z uwzględ-
nieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie, jako
minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) przy średniej cenie ofertowej mieszkania na danym rynku (BaRN). Znaczenie informacyjne
ma tempo zmian indeksu i rozpiętość pomiędzy rynkami.
Indeks ZKPK − zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wartości dodatnie oznaczają złagodzenie, a ujemne
zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 2003 r. Opis metody liczenia wskaźnika w Raporcie o stabil-
ności systemu finansowego, grudzień 2012 r., NBP.
Uwaga: ważenie strukturą walutową kwartalnego przyrostu kredytu mieszkaniowego; fioletowa linia oddziela wartości ważone od wy-
łącznie złotowych występujących od początku 2012 r.
Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS.
0,30,40,50,60,70,80,91,01,11,21,31,41,5
I kw
.20
04
III kw
.200
4
I kw
.20
05
III kw
.2005
I kw
.20
06
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
m k
w.
/ p
rze
c.w
yn
ag
r.
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%
I kw
.200
5
III k
w.2
005
I kw
.200
6
III k
w.2
006
I kw
.200
7
III k
w.2
007
I kw
.200
8
III k
w.2
008
I kw
.200
9
III k
w.2
009
I kw
.201
0
III k
w.2
010
I kw
.201
1
III k
w.2
011
I kw
.201
2
III k
w.2
012
I kw
.201
3
III k
w.2
013
nom.st.proc.kred.mieszk.PLNreal.st.proc.kred.mieszk.PLN def. CPIreal.st.proc.kred.mieszk.PLN przy kred.RNS def.CPIreal.st.proc.kred.mieszk.PLN dla kred.RNS def.dyn.wynagr.(3M śr.)real.st.proc.kred.mieszk.PLN def.dyn.wynagr.(3M śr.)
-6
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
2
70
90
110
130
150
170
190
I kw
.20
04
III kw
.200
4
I kw
.20
05
III kw
.200
5
I kw
.20
06
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.2009
I kw
.2010
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
ind
eks Z
KP
K (
pro
c.n
ett
o,
IVkw
.2003=
100)
do
st.
kre
dytu
(liczb
a p
rzec.w
yn
.)
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław ZKPK
20
40
60
80
100
120
140
160
180
I kw
.20
04
III kw
.200
4
I kw
.20
05
III kw
.2005
I kw
.2006
III kw
.2006
I kw
.2007
III kw
.2007
I kw
.2008
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Warszawa Wrocław
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
14 Narodowy Bank Polski
3. Wypłaty kredytów mieszkaniowych, stopy procentowe
Wykres 21 Przyrosty kwartalne salda należności od
gosp. domowych z tytułu całego kredytu mieszka-
niowego po korektach i spłatach (w mld zł)
Wykres 22 Przyrosty kwartalne salda należności od
gosp. domowych z tytułu wyłącznie złotowych kredy-
tów mieszkaniowych, po korektach i spłatach (w mld zł)
Uwaga: przyrost należności oznacza rzeczywistą zmianę stanu zadłużenia gosp. domowych, gdyż uwzględnia faktyczne wypłaty kredy-
tów mieszkaniowych oraz ich spłaty.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Wykres 23 Stan należności od gosp. domowych z tytu-
łu kredytu mieszkaniowego po korektach oraz struk-
tura walutowa przyrostów kwart. stanu (w mld zł)
Wykres 24 Średnia zapadalność kredytów na nierucho-
mości mieszkaniowe i komercyjne, ważona wartością
stanu w danym kwartale
Uwaga: przyrost należności oznacza rzeczywistą zmianę stanu
zadłużenia gosp. domowych, gdyż uwzględnia faktyczne wypłaty
kredytów mieszkaniowych oraz ich spłaty.
Źródło: NBP.
Źródło: NBP.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
mld
zł
IV
III
II
I
0
5
10
15
20
25
30
35
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
mld
zł
IV
III
II
I
-100
0
100
200
300
400
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
I kw
.20
04
I kw
.20
05
I kw
.20
06
I kw
.20
07
I kw
.20
08
I kw
.20
09
I kw
.20
10
I kw
.20
11
I kw
.20
12
I kw
.20
13
sta
n
w m
ld z
ł
zm
ian
y k
wart
aln
e w
mld
zł
mieszkaniowe kredyty walutowe po korektach (zm.kw) (L oś)mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw.) (L oś)stan należności złotowych (P oś)stan należności walutowych (P oś)
2
4
6
8
10
12
14
16
18
II k
w.2
007
III
kw
.2007
IV k
w.2
007
I kw
.2008
II k
w.2
008
III
kw
.2008
IV k
w.2
008
I kw
.2009
II k
w.2
009
III
kw
.2009
IV k
w.2
009
I kw
.2010
II k
w.2
010
III
kw
.2010
IV k
w.2
010
I kw
.2011
II k
w.2
011
III
kw
.2011
IV k
w.2
011
I kw
.2012
II k
w.2
012
III
kw
.2012
IV k
w.2
012
I kw
.2013
II k
w.2
013
III
kw
. 2013
mieszkaniowe - PLN komercyjne - PLN
mieszkaniowe - EUR komercyjne - EUR
mieszkaniowe - CHF komercyjne - CHF
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
15 Narodowy Bank Polski
Tabela 1 Szacunek wypłat brutto kredytów mieszkaniowych dla gosp. domowych w Polsce oraz szacunek
gotówkowych i kredytowych zakupów mieszkań deweloperskich na 7 największych rynkach (w mln zł) Data Szacunkowa
wypłata kredytów
mieszkanio-
wych Polsce
Szacunkowa wartość
transakcji mieszka-
niowych
na RP
w 7 miastach
Szacunek wypłat
kredytów wraz z
udziałem własnym
na zakup mieszkania
na RP
w 7 miastach
Szacunek zaku-
pów gotówko-
wych mieszkania
na RP
w 7 miastach
Szacunkowy udział
zakupów gotówko-
wych mieszkania
na RP w 7 mia-
stach
I kw. 2012 5 354 2 726 917 1 809 0,66
II kw. 2012 8 231 2 783 1 409 1 374 0,49
III kw. 2012 8 036 2 510 1 376 1 134 0,45
IV kw. 2012 7 268 2 839 1 244 1 595 0,56
I kw. 2013 5 530 2 610 947 1 662 0,64
II kw. 2013 7 191 2 899 1 231 1 667 0,58
III kw. 2013 8 645 3 438 1 480 1 957 0,57
Uwaga: szacunek opiera się na następujących założeniach: szacunek nowo udzielonych kredytów w Polsce w poszczególnych kwarta-
łach bazował na przyrostach salda kredytów dla gospodarstw domowych skorygowanych o amortyzację kredytów i przepływy po-
między portfelem walutowym a złotowym, dostępnych w sprawozdawczości NBP. Uwzględniono cały system bankowy, łącznie ze
SKOK-ami. Szacunkową wartość rynku pierwotnego 7 miast obliczono na podstawie przemnożenia średniej ceny mieszkania przez
jego średnią wielkość w m kw. oraz liczbę sprzedanych mieszkań w oparciu o dane firmy REAS. Na podstawie danych ZBP założono,
że wolumen kredytów udzielonych na zakup mieszkań na rynkach 7 miast w połowie przypada na rynek pierwotny. Szacunek trans-
akcji gotówkowych dokonano jako różnicę transakcji na rynku 7 miast oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. 7 miast:
Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław.
Źródło: NBP.
Wykres 25 Struktura geograficzna wartości wg umów
na nowy kredyt mieszkaniowy w Polsce
Wykres 26 Struktura geograficzna wartości wg umów
na nowy kredyt mieszk. w 8 miastach Polski
Źródło: NBP na podstawie danych BIK. Źródło: NBP na podstawie danych BIK.
Wykres 27 Struktura stanu należności od gosp. do-
mowych z tytułu kredytu mieszkaniowego (w %)
Wykres 28 Nowo podpisane umowy kredytowe:
wartość i liczba; zmiany kwartalne (skumulowane)
Źródło: NBP. Uwaga: dane informują o podpisanych umowach kredytowych,
a nie o faktycznych wypłatach kredytu.
Źródło: ZBP.
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
I kw
.200
5
III k
w.2
005
I kw
.200
6
III k
w.2
006
I kw
.200
7
III k
w.2
007
I kw
.200
8
III k
w.2
008
I kw
.200
9
III k
w.2
009
I kw
.201
0
III k
w.2
010
I kw
.201
1
III k
w.2
011
I kw
.201
2
III k
w.2
012
I kw
.201
3
III k
w.2
013
war
tość
no
wyc
h u
mó
w (
mld
zł)
Warszawa 7 miast 9 miast reszta Polski
0
1
2
3
4
5
6
7
I kw
.20
05
III kw
.200
5
I kw
.20
06
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
wa
rto
ść n
ow
yc
h u
mó
w (
mld
zł)
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I kw
.2003
I kw
.20
04
I kw
.20
05
I kw
.20
06
I kw
.20
07
I kw
.20
08
I kw
.20
09
I kw
.2010
I kw
.20
11
I kw
.20
12
I kw
.20
13
walutowe
złotowe
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
I kw
. 2
00
2
I kw
. 2
00
3
I kw
. 200
4
I kw
. 2
00
5
I kw
. 200
6
I kw
. 2
00
7
I kw
. 2
00
8
I kw
. 2
00
9
I kw
. 2
01
0
I kw
. 2
01
1
I kw
20
12
I kw
20
13
liczb
a w
tys
.
wa
rto
ść w
mld
zł
wartość PLN (L os) wartość walutowe (L oś)
liczba PLN (P oś) liczba walutowe (P oś)
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
16 Narodowy Bank Polski
Wykres 29 Stopy procentowe kredytów mieszkanio-
wych dla gospodarstw domowych w Polsce
Wykres 30 Marże bankowe (do WIBOR, LIBOR,
EURIBOR 3M) przy nowych kredytach mieszk.
Uwaga: Od 2012 r. kredyt CHF praktycznie nie był udzielany.
Źródło: NBP.
Uwaga: marżę bankową stanowi różnica między stopą kredytu
mieszkaniowego (wg danych NBP) a LIBORCHF3M lub EURI-
BOR3M lub WIBOR3M.
Źródło: NBP.
Wykres 31 Jakość portfela kredytów mieszkaniowych
w Polsce (notowane w II kw. 2013 r.)
Wykres 32 Szacunkowa zyskowność złotowych kre-
dytów mieszkaniowych dla banków w Polsce
Uwaga: jakość określana jako udział procentowy kredytów miesz-
kaniowych zaległych powyżej 91 dni w całości kredytów mieszka-
niowych danego miasta w danym okresie. Wielkości te nie są
porównywalne z wielkościami NPL z wykresu 33.
Źródło: NBP na podstawie danych BIK.
Uwaga: przychody i koszty związane z portfelem kredytów
mieszkaniowych. Szacunkowe ROE liczone jest jako skorygowana
marża odsetkowa przy kredytach mieszkaniowych w stosunku
do minimalnego wymaganego kapitału własnego. Minimalny
wymagany kapitał własny oszacowany jest na podstawie szacun-
ków LtV z danych AMRON oraz wymogów kapitałowych dla
kredytów mieszkaniowych ustalonych przez KNF. Skorygowana
marża odsetkowa to wynik dodawania wszelkich dochodów oraz
odjęcia wszelkich kosztów. Efektywny koszt finansowania został
obliczony na podstawie stopy WIBOR przez dodanie szacunko-
wych kosztów związanych z finansowaniem się banku.
Źródło: NBP, AMRON.
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
I kw
.20
05
III kw
.200
5
I kw
.20
06
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.2009
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
PLN nowe CHF nowe EUR nowe
PLN stany CHF stany
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
I kw
.2005
III
kw
.200
5
I kw
.2006
III
kw
.200
6
I kw
.2007
III
kw
.200
7
I kw
.2008
III
kw
.200
8
I kw
.2009
III
kw
.200
9
I kw
.2010
III
kw
.201
0
I kw
.2011
III
kw
.201
1
I kw
.2012
III
kw
.201
2
I kw
.2013
III
kw
.201
3
%PLN-WIBOR3M %CHF- LIBOR3M
%EUR-EURIBOR3M %PLN-st.dep.GD nowe
%PLN-st.dep.GD stany
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
1,2%
1,4%
1,6%
1,8%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013P1
Warszawa 7 miast 9 miast reszta Polski
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%IV
kw
200
8
II kw
200
9
IV k
w 2
009
II kw
. 201
0
IV k
w. 2
010
II kw
. 201
1
IV k
w. 2
011
II kw
. 201
2
IV k
w. 2
012
II kw
. 201
3
Obciążenie kredytów odpisamiEfektywny koszt finansowania kredytówEfektywne oprocentowanie kredytówSkorygowana marża odsetkowa na kredytachROE (P oś)
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
17 Narodowy Bank Polski
Wykres 33 Kredyty gospodarstw domowych na nie-
ruch. mieszkaniowe (w mld zł, L oś) i wskaźnik kre-
dytów uznanych za zagrożone (%, P oś)
Uwaga do wykresu 33: należności (kredyty) ze stwierdzoną
utratą wartości – należności, w przypadku których zostały
stwierdzone obiektywne przesłanki utraty wartości i spadek
wartości oczekiwanej przyszłych przepływów pieniężnych
(w bankach stosujących MSSF) lub które zostały zaliczone do
należności zagrożonych zgodnie z rozporządzeniem Ministra
Finansów w sprawie zasad tworzenia rezerw na ryzyko związa-
ne z działalnością banków (w bankach stosujących PSR).
Źródło: NBP.
4. Operacyjna zyskowność mieszkań i projektów deweloperskich, koszty produkcji budowlano-
montażowej oraz sytuacja ekonomiczna deweloperów w Polsce
Wykres 34 Dynamika indeksów giełdowych: WIG20
oraz dla deweloperów i firm budowlanych
Wykres 35 Liczba upadłości w branżach
Uwaga: dane zostały znormalizowane, II kwartał 2007 r. = 100; WIG
deweloperów notowany jest od II kwartału 2007 r.
Źródło: Giełda Papierów Wartościowych.
Uwaga: podział wg pierwszego wpisu w KRS.
Źródło: Coface Poland.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
50
100
150
200
250
300
350
I kw
. 2
009
II k
w.
200
9
III
kw
. 20
09
IV k
w. 2
009
I kw
. 2
010
II k
w.
201
0
III
kw
. 20
10
IV k
w. 2
010
I kw
. 2
011
II k
w. 2
011
III
kw
. 20
11
IV k
w. 2
011
I kw
. 2
012
II k
w.
201
2
III
kw
. 20
12
IV k
w. 2
012
I kw
. 2
013
II k
w.
201
3
III
kw
. 20
13
mld
zł
Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś)
Wskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkaniowe (P oś)
0
20
40
60
80
100
120
I kw
.20
04
III
kw
.20
04
I kw
.20
05
III
kw
.20
05
I kw
.20
06
III
kw
.20
06
I kw
.20
07
III
kw
.20
07
I kw
.20
08
III
kw
.20
08
I kw
.20
09
III
kw
.20
09
I kw
.20
10
III
kw
.20
10
I kw
.20
11
III
kw
.20
11
I kw
. 2
01
2
III
kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III
kw
. 20
13
II k
w.
20
07
= 1
00
WIG20 WIG-DEW. WIG-BUD.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2008 2009 2010 2011 2012 I-IX
2013
licz
ba
up
adło
ści
Pozostałe branże w gospodarce
Działalność zw. z obsługą rynku nieruchomości (deweloperzy)
Budownictwo
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
18 Narodowy Bank Polski
Wykres 36 Udział kosztów bezpośrednich budowy
m kw. pow. użytkowej budynku mieszkalnego (typ
112121 ) w cenie transakcyjnej RP
Wykres 37 Stopa zwrotu z kapitału własnego z projek-
tów inwestycyjnych w 6 miastach a rzeczywista stopa
zwrotu firm deweloperskich
Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud. Uwaga: stopa zwrotu z kapitału własnego z typowych projektów
inwestycyjnych nowo rozpoczynanych, przy założeniu bieżących
stóp procentowych, wymogów bankowych i kosztów produkcji;
obliczone wg schematu z aneksu 3 w Raporcie o sytuacji na rynku
nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011 r. DFD
– ROE przeciętnej dużej firmy deweloperskiej (GUS).
Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, GUS (F01).
Wykres 38 Warszawa − struktura ceny m kw. pow.
użytkowej mieszk. (typ bud. 1121 20/) dla konsumenta
Wykres 39 Kraków - struktura ceny m kw. pow. użyt-
kowej mieszk. (typ bud. 1121 20/) dla konsumenta
Uwaga: dane w wykresach 38−43 od II kw. 2008 r. w układzie kwartalnym, wcześniej dane roczne.
Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS.
21 Budynek (typ 1121) monitorowany przez NBP od II połowy 2004 r.: przeciętny mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygna-
cyjny, z podziemnym garażem oraz pomieszczeniami usługowymi na parterze; konstrukcja tradycyjna (nadziemna część mu-
rowana z cegieł ceramicznych). Przyjęto dla uproszczenia, że koszt budowy m kw. garażu oraz pomieszczeń usługowych jest
zbliżony do kosztu budowy mieszkania w standardzie deweloperskim. Rzeczywista, oparta na kosztach budowy cena m kw.
mieszkania zależy od udziału zewnętrznych powierzchni, odmiennych dla różnych budynków. Przy obliczaniu ceny m kw.
pow. użytkowej mieszkania dla konsumenta przyjęto 20-procentowy udział powierzchni zewnętrznych w stosunku do po-
wierzchni mieszkania i o tę wielkość skorygowano w górę cenę m kw. mieszkania. Dane dostosowano do nowego modelu
deweloperskiego procesu budowlanego, szerzej opisanego w artykule 3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkanio-
wych i komercyjnych w Polsce w 2011 r.
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III
kw.2
00
8
IV k
w.2
008
I kw
.2009
II k
w.2
00
9
III
kw.2
00
9
IV k
w.2
009
I kw
.2010
II k
w.2
01
0
III
kw.2
01
0
IV k
w.2
010
I kw
.2011
II k
w.2
01
1
III
kw.2
01
1
IV k
w.2
011
I kw
.2012
II k
w.2
01
2
III
kw.2
01
2
IV k
w.2
012
I kw
.2013
II k
w.2
01
3
III
kw.2
01
3
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań Łódź
0%
5%
10%
15%
20%
25%
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III kw
.200
8
IV k
w.2
008
I kw
.20
09
II k
w.2
00
9
III kw
.200
9
IV k
w.2
009
I kw
.20
10
II k
w.2
01
0
III kw
.201
0
IV k
w.2
010
I kw
.20
11
II k
w.2
01
1
III kw
.201
1
IV k
w.2
011
I kw
.20
12
II k
w.2
01
2
III kw
.201
2
IV k
w.2
012
I kw
.20
13
II k
w.2
01
3
III kw
.201
3
Warszawa Kraków Gdańsk Wrocław
Poznań Łódź DFD
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III kw
.200
8
IV k
w.2
008
I kw
.20
09
II k
w.2
00
9
III kw
.200
9
IV k
w.2
009
I kw
.20
10
II k
w.2
010
III kw
.201
0
IV k
w.2
010
I kw
.20
11
II k
w.2
01
1
III kw
.201
1
IV k
w.2
011
I kw
.20
12
II k
w.2
01
2
III kw
.201
2
IV k
w.2
012
I kw
.20
13
II k
w.2
01
3
III kw
.201
3
zł
/ m
kw
.
robocizna materiały sprzęt
koszty pośrednie zysk budowlany koszty ogólne
projekt ziemia VAT
skum.zysk dew.brut
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III kw
.2008
IV k
w.2
008
I kw
.20
09
II k
w.2
00
9
III kw
.200
9
IV k
w.2
009
I kw
.20
10
II k
w.2
01
0
III kw
.201
0
IV k
w.2
010
I kw
.20
11
II k
w.2
01
1
III kw
.201
1
IV k
w.2
011
I kw
.20
12
II k
w.2
01
2
III kw
.201
2
IV k
w.2
012
I kw
.20
13
II k
w.2
01
3
III kw
.201
3
zł / m
kw
.
robocizna materiały sprzęt
koszty pośrednie zysk budowlany koszty ogólne
projekt ziemia VAT
skum.zysk dew.brut
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
19 Narodowy Bank Polski
Wykres 40 Gdańsk − struktura ceny m kw. pow. użyt-
kowej mieszk.(typ bud. 1121 20) dla konsumenta
Wykres 41 Poznań − struktura ceny m kw. pow. użyt-
kowej mieszk. (typ bud. 1121 20) dla konsumenta
Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS.
Wykres 42 Wrocław − struktura ceny m kw. pow. użyt-
kowej mieszk. (typ bud. 1121 20) dla konsumenta
Wykres 43 Łódź − struktura ceny m kw. pow. użytko-
wej mieszk. (typ bud. 1121 20) dla konsumenta
Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS. Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud, REAS.
Wykres 44 Przewidywane zmiany cen robót budowla-
no-montażowych (+3M) oraz dynamika kosztów budo-
wy pow. użytk. bud. mieszk. (typ 1121 20)
Wykres 45 Koszt budowy m kw. pow. użytk.budynku
mieszk. (typ 1121 20)
Źródło: NBP na podstawie danych GUS (ankieta dot. koniunktu-
ry), Sekocenbud.
Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III kw
.200
8
IV k
w.2
008
I kw
.20
09
II k
w.2
00
9
III kw
.200
9
IV k
w.2
009
I kw
.20
10
II k
w.2
01
0
III kw
.201
0
IV k
w.2
010
I kw
.20
11
II k
w.2
01
1
III kw
.201
1
IV k
w.2
011
I kw
.20
12
II k
w.2
01
2
III kw
.201
2
IV k
w.2
012
I kw
.20
13
II k
w.2
01
3
III kw
.201
3
zł / m
kw
.
robocizna materiały sprzęt
koszty pośrednie zysk budowlany koszty ogólne
projekt ziemia VAT
skum.zysk dew.brut
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III kw
.200
8
IV k
w.2
008
I kw
.20
09
II k
w.2
00
9
III kw
.200
9
IV k
w.2
009
I kw
.20
10
II k
w.2
01
0
III kw
.201
0
IV k
w.2
010
I kw
.20
11
II k
w.2
01
1
III kw
.2011
IV k
w.2
011
I kw
.20
12
II k
w.2
01
2
III kw
.201
2
IV k
w.2
012
I kw
.20
13
II k
w.2
01
3
III kw
.201
3
zł
/ m
kw
.
robocizna materiały sprzęt
koszty pośrednie zysk budowlany koszty ogólne
projekt ziemia VAT
skum.zysk dew.brut
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III kw
.200
8
IV k
w.2
008
I kw
.20
09
II k
w.2
00
9
III kw
.200
9
IV k
w.2
009
I kw
.20
10
II k
w.2
01
0
III kw
.201
0
IV k
w.2
010
I kw
.20
11
II k
w.2
01
1
III kw
.201
1
IV k
w.2
011
I kw
.20
12
II k
w.2
01
2
III kw
.201
2
IV k
w.2
012
I kw
.20
13
II k
w.2
01
3
III kw
.201
3
zł / m
kw
.
robocizna materiały sprzęt
koszty pośrednie zysk budowlany koszty ogólne
projekt ziemia VAT
skum.zysk dew.brut
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
IV k
w.2
004
IV k
w.2
005
IV k
w.2
006
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
III kw
.200
8
IV k
w.2
008
I kw
.20
09
II k
w.2
00
9
III kw
.200
9
IV k
w.2
009
I kw
.20
10
II k
w.2
010
III kw
.201
0
IV k
w.2
010
I kw
.20
11
II k
w.2
01
1
III kw
.201
1
IV k
w.2
011
I kw
.20
12
II k
w.2
01
2
III kw
.201
2
IV k
w.2
012
I kw
.20
13
II k
w.2
01
3
III kw
.201
3
zł
/ m
kw
.
robocizna materiały sprzęt
koszty pośrednie zysk budowlany koszty ogólne
projekt ziemia VAT
skum.zysk dew.brut
-25%
-15%
-5%
5%
15%
25%
35%
45%
55%
I kw
.20
05
III
kw
.200
5
I kw
.20
06
III
kw
.200
6
I kw
.20
07
III
kw
.200
7
I kw
.2008
III
kw
.200
8
I kw
.20
09
III
kw
.200
9
I kw
.20
10
III
kw
.201
0
I kw
.20
11
III
kw
.201
1
I kw
.20
12
III
kw
.201
2
I kw
.2013
III
kw
.201
3
Przewidywane zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS
Dynamika faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud
1 500
1 700
1 900
2 100
2 300
2 500
2 700
2 900
I kw
.20
04
III kw
.200
4
I kw
.20
05
III kw
.200
5
I kw
.20
06
III kw
.200
6
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.2008
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.2011
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
zł / m
kw
.
Kraków Łódź Poznań Szczecin
Trójmiasto Warszawa Wrocław
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
20 Narodowy Bank Polski
Wykres 46 Udział sprzedaży 5 i 10 największych firm
deweloperskich w całej sprzedaży deweloperskiej du-
żych firm (liczone ze sprawozdawczości finansowej)
Wykres 47 Koszty przeciętnej dużej firmy deweloper-
skiej (DFD)
Źródło: NBP. Uwaga: przeciętna duża firma, wg definicji GUS, zatrudnia powyżej
50 osób; dotyczy wykresów 47−54.
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01).
Wykres 48 Udział kosztów własnych w kosztach DFD
oraz udział zysku deweloperskiego w cenie transakcyj-
nej m kw. mieszkania RP
Wykres 49 ROE i ROA dużych firm deweloperskich
Uwaga: udział zysku deweloperów do 2007 r. wyłącznie dla ostat-
nich kwartałów roku.
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01) i Sekocenbud.
Uwaga: wynik netto w danym kwartale do aktywów (kapitału
własnego) na koniec danego kwartału.
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01).
Wykres 50 Wskaźniki ekonomiczne DFD
Wykres 51 Sytuacja DFD
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Źródło: NBP na podstawie GUS (F01).
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
I 20
05
III 20
05
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 20
08
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
udział top 10 udział top 5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
-10
4 990
9 990
14 990
19 990
24 990
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
zużycie materiałów i energii usługi obce
wynagrodzenia inne
wsk.poz.kosztów (P oś)
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
udział kosztów własnych
udział zysku deweloperskiego w cenie trans.m kw.mieszkania RP
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%I
20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
ROA ROE
05 000
10 00015 00020 00025 00030 00035 00040 00045 00050 000
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
przychody koszty ogółem wynik netto
0
2
4
6
8
0
20
40
60
80
100
120
140
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 20
07
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 20
10
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 20
13
lata
pro
du
kcji
mln
zł
bank ziemi mieszkania
projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś)
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
21 Narodowy Bank Polski
Wykres 52 Struktura aktywów DFD
Wykres 53 Struktura kosztów DFD
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Źródło: NBP na podstawie GUS (F01).
Wykres 54 Struktura finansowania DFD
Wykres 55 Sytuacja płynnościowa firm deweloper-
skich
Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Źródło: NBP na podstawie GUS (F01).
Wykres 56 Firmy deweloperskie z problemami finan-
sowymi
Wykres 57 Wartość zadłużenia deweloperów (banki
komercyjne) oraz zadłużenie firm deweloperskich
z problemami finansowymi
Uwaga: firmy, których należności zostały zakwalifikowane przez banki do grupy zagrożonych (dotyczy tylko dużych zaangażowań, tj.
pow. 500 tys. zł); począwszy od III kw. 2013 r. oprócz niewielkiego zmniejszenia udziału firm zadłużonych dane mogą różnić się od
poprzednich ze względu na zmiany w sprawozdawczości dużych zaangażowań.
Źródło: B300; tylko duże kredyty pow. 500 tys.zł. Źródło: B300; tylko duże kredyty pow. 500 tys.zł.
0%
20%
40%
60%
80%
100%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 20
09
I 20
10
III 20
10
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
gotówka należności odbiorcy zapasy materiałów
projekty mieszkania bank ziemi
aktywa trwałe
0%
10%
20%
30%
40%50%60%70%80%90%
100%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
zużycie materiałów i energii usługi obce wynagrodzenia inne
0%
20%
40%
60%
80%
100%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
kapitał własny kredyty
dłużne pap. wart. przedpłaty klientów
zobow. wobec dost. inne zobow. i rez.na zobow.
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
200
7 I
200
7 I
I
200
7 I
II
200
7 I
V
200
8 I
200
8 I
I
200
8 I
II
200
8 I
V
200
9 I
200
9 I
I
200
9 I
II
200
9 I
V
201
0 I
201
0 I
I
201
0 I
II
201
0 I
V
201
1 I
201
1 I
I
201
1 I
II
201
1 I
V
201
2 I
201
2 I
I
201
2 I
II
201
2 I
V
201
3 I
201
3 I
I
Wskaźnik płynności (L oś)
Wskaźnik wysokiej płynności (P oś)
Wygł.wskaźnik płynności (L oś)
Wygł.wskaźnik wysokiej płynności (P oś)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
udział liczby firm z problemami fin.
udział zadłużenia firm dew. z problemami fin.
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
02468
10121416182022
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
za
dłu
że
nie
fir
m z
pro
ble
ma
mi
w
mld
zł
za
dłu
że
nie
og
ółe
m w
mld
zł
zadłużenie firm dew. (L oś)
zadłużenie firm dew. z problemami (P oś)
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
22 Narodowy Bank Polski
Wykres 58 Udział przedsiębiorstw deweloperskich
z ujemnym wynikiem finansowym oraz ujemnym
kapitałem własnym
Wykres 59 Kredyty przedsiębiorstw na nieruchomości
(w mld zł, lewa oś) i wskaźnik kredytów uznanych za
zagrożone (w %, prawa oś)
Źródło: B300; tylko duże kredyty pow. 500 tys.zł. Uwaga: dane bez BGK.
Źródło: NBP.
5. Budownictwo mieszkaniowe i rynek mieszkań w Polsce w wybranych miastach
Wykres 60 Struktura inwestorów w budownictwie
mieszk. w Polsce w trzech kwartałach w 2011−2013
Wykres 61 Polska − mieszkania oddane do użytkowa-
nia, narastająco w Polsce
Źródło: GUS. Uwaga do wykresów 61−63: fioletowym znacznikiem zostały
zaznaczone wyłącznie trzecie kwartały.
Źródło: GUS.
Wykres 62 Polska – mieszkania, których budowę roz-
poczęto, narastająco i kwartalnie w Polsce
Wykres 63 Polska – pozwolenia wydane na budowę
mieszkań, narastająco w Polsce
Źródło: GUS. Źródło: GUS.
0%
10%
20%
30%
40%
I 20
05
III 2
005
I 20
06
III 2
006
I 20
07
III 2
007
I 20
08
III 2
008
I 20
09
III 2
009
I 20
10
III 2
010
I 20
11
III 2
011
I 20
12
III 2
012
I 20
13
III 2
013
trend liniowy udziału firm z ujemnym wynikiem netto
trend liniowy udziału firm z ujemnym kapitałem własnym
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
I kw
. 200
9
II k
w. 2
009
III
kw. 2
009
IV k
w. 2
009
I kw
. 201
0
II k
w. 2
010
III
kw. 2
010
IV k
w. 2
010
I kw
. 201
1
II k
w. 2
011
III
kw. 2
011
IV k
w. 2
011
I kw
. 201
2
II k
w. 2
012
III
kw. 2
012
IV k
w. 2
012
I kw
. 201
3
II k
w. 2
013
III
kw. 2
013
Kredyty na powierzchnię biurowąKredyty na nieruchomości mieszkanioweKredyty na nieruchomości pozostałeWskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkanioweWskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurowąWskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
20
10
20
11
20
12
20
13
20
10
20
11
20
12
20
13
20
10
20
11
20
12
20
13
oddane rozpoczęte pozwolenia
mie
szk
an
ia
indywidualne przeznaczone na sprz. i wyn. spółdzielcze pozostałe
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
I kw
. 200
5
III
kw.
20
05
I kw
. 2
00
6
III
kw.
20
06
I kw
. 2
00
7
III
kw.
20
07
I kw
. 2
00
8
III
kw.
20
08
I kw
. 2
00
9
III
kw.
20
09
I kw
. 2
01
0
III
kw.
20
10
I kw
. 2
01
1
III
kw.
20
11
I kw
. 2
01
2
III
kw.
20
12
I kw
. 2
01
3
III
kw.
20
13
mie
szk
an
ia n
ara
sta
jąc
o
8 miast pozost. Polska
0
10
20
30
40
50
60
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
I kw
. 200
5
III
kw. 20
05
I kw
. 200
6
III
kw. 20
06
I kw
. 200
7
III
kw. 20
07
I kw
. 200
8
III
kw. 20
08
I kw
. 200
9
III
kw. 20
09
I kw
. 201
0
III
kw. 20
10
I kw
. 201
1
III
kw. 20
11
I kw
. 201
2
III
kw. 20
12
I kw
. 201
3
III
kw. 20
13
mie
szk
an
ia w
kw
art
ale
(w
tys.)
mie
szk
jan
ia n
ara
sta
jąco
(w
tys.)
8 miast (L oś) pozostała Polska (L oś)
Polska w kwartałach (P oś)
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
220 000
240 000
260 000
I kw
. 20
05
III k
w. 2
005
I kw
. 20
06
III k
w. 2
006
I kw
. 20
07
III k
w. 2
007
I kw
. 20
08
III k
w. 2
008
I kw
. 20
09
III k
w. 2
009
I kw
. 20
10
III k
w. 2
010
I kw
. 20
11
III k
w. 2
011
I kw
. 20
12
III k
w. 2
012
I kw
. 20
13
III k
w. 2
013
mie
szka
nia
n
aras
tają
co
8 miast pozostała Polska
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
23 Narodowy Bank Polski
Wykres 64 Wskaźnik koniunktury produkcji miesz-
kań w Polsce i 8 miastach Polski* (mieszkania rozpo-
częte minus mieszkania oddane)
Wykres 65 Liczba mieszkań wprowadzanych na ry-
nek, sprzedanych i znajdujących się w ofercie w 6
największych rynkach Polski*
Uwaga: wskaźnik stanowi dwunastomiesięczną wartość kroczącą.
*Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Szczecin,Warszawa,
Wrocław.
Źródło: NBP na podstawie PABB i GUS.
*Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź.
Źródło: REAS.
Wykres 66 Indeks przeciętnej ceny m kw. mieszkań
pierwszy raz wprowadzanych do sprzedaży na RP w 6
największych rynkach Polski* (I kw. 2007 r. = 100)
Wykres 67 Dostępność kredytowa mieszkania
a mieszkania sprzedane w 7 miastach Polski* (szacu-
nek popytu i podaży mieszkań)
Uwaga: indeks ten odzwierciedla bieżące oczekiwania dewelope-
rów odnośnie możliwości uzyskania danej ceny m kw. powierzch-
ni mieszkania po raz pierwszy wprowadzanego na rynek.
*Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź.
Źródło: REAS.
*Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Szczecin,Warszawa,
Wrocław. Kredytowa dostępność ważona strukturą walutową
kwartalnego przyrostu kredytu mieszkaniowego.
Źródło: NBP na podstawie REAS.
-100
-50
0
50
100
150
200
250
300
IV k
w. 2
00
5
II k
w. 2
00
6
IV k
w. 2
00
6
II k
w. 2
00
7
IV k
w. 2
00
7
II k
w. 2
00
8
IV k
w. 2
00
8
II k
w. 2
00
9
IV k
w. 2
00
9
II k
w. 2
01
0
IV k
w. 2
01
0
II k
w. 2
01
1
IV k
w. 2
01
1
II k
w. 2
01
2
IV k
w. 2
01
2
II k
w. 2
01
3
mie
szk
an
ia (
w t
ys
.)
wskaźnik pozwolenia na budowę
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
I kw
. 2
00
7
III kw
. 20
07
I kw
. 2
00
8
III kw
. 20
08
I kw
. 2
00
9
III kw
. 20
09
I kw
. 2
01
0
III kw
. 20
10
I kw
. 2
01
1
III kw
. 20
11
I kw
. 2
01
2
III kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III kw
. 20
13
mie
szkan
ia
wprowadzone w kwartale sprzedane w kwartale
oferta na koniec kwartału
80
90
100
110
120
130
I kw
. 2
00
7
III kw
. 20
07
I kw
. 2
00
8
III kw
. 20
08
I kw
. 2
00
9
III kw
. 20
09
I kw
. 2
01
0
III kw
. 20
10
I kw
. 2
01
1
III kw
. 20
11
I kw
. 2
01
2
III kw
. 20
12
I kw
. 2
01
3
III kw
. 20
13
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
I kw
.20
07
III kw
.200
7
I kw
.20
08
III kw
.200
8
I kw
.20
09
III kw
.200
9
I kw
.20
10
III kw
.201
0
I kw
.20
11
III kw
.201
1
I kw
.20
12
III kw
.201
2
I kw
.20
13
III kw
.201
3
m k
w.
mie
szkan
ia
mieszkania sprzedane 6M
kredytowa dostępność mieszkania 6M ważona*/ (P oś)
3 okr. śr. ruch. (mieszkania sprzedane 6M)
Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
24 Narodowy Bank Polski
Wykres 68 Miernik dopasowania oferowanych miesz-
kań do popytu* względem powierzchni ≤ 50 m kw., RP
w wybranych miastach Polski 8 miast
Wykres 69 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni >50 m
kw., RP w wybranych miastach Polski 8 miast
Uwaga: wykres 68 przedstawia procentowe, krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie mieszkań) i szacunkowego
popytu (transakcje) względem wielkości mieszkania, wg danych z bazy BaRN. Niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału miesz-
kań o powierzchni użytkowej do 50 m kw., będących w ofercie, do udziału transakcji, których przedmiotem są mieszkania o powierzch-
ni do 50 m kw. (średnia z 4 ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wiel-
kości, ujemny natomiast o niedoborze. Wykresy 69-71 są analogiczne.
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
6. Szacunki dotyczące wtórnego rynku mieszkań
Wykres 70 Miernik dopasowania oferowanych miesz-
kań do popytu* względem powierzchni ≤ 50 m kw.,
RW w wybranych miastach Polski 8 miast
Wykres 71 Miernik dopasowania oferowanych
mieszkań do popytu* względem powierzchni >50 m
kw., RW w wybranych miastach Polski 8 miast
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
Wykres 72 Szacunek liczby transakcji w Warszawie
(RP i RW)
Wykres 73 Średni czas sprzedaży mieszkania na RW
Źródło: NBP. Źródło: NBP.
-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%
0%10%20%30%40%50%
II k
w. 2007
IV k
w. 2007
II k
w. 2008
IV k
w. 2008
II k
w. 2009
IV k
w. 2009
II k
w. 2010
IV k
w. 2010
II k
w. 2011
IV k
w. 2011
II k
w. 2012
IV k
w. 2012
II k
w. 2013
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
-70%
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
II kw
. 200
7
IV k
w. 2
007
II kw
. 200
8
IV k
w. 2
008
II kw
. 200
9
IV k
w. 2
009
II kw
. 201
0
IV k
w. 2
010
II kw
. 201
1
IV k
w. 2
011
II kw
. 201
2
IV k
w. 2
012
II kw
. 201
3
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
-60%-50%-40%-30%-20%-10%
0%10%20%30%40%
II k
w.2
00
7
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
IV k
w.2
008
II k
w.2
00
9
IV k
w.2
009
II k
w.2
01
0
IV k
w.2
010
II k
w.2
01
1
IV k
w.2
011
II k
w.2
01
2
IV k
w.2
012
II k
w.2
01
3
Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
II k
w.2
00
7
IV k
w.2
007
II k
w.2
00
8
IV k
w.2
008
II k
w.2
00
9
IV k
w.2
009
II k
w.2
01
0
IV k
w.2
010
II k
w.2
01
1
IV k
w.2
011
II k
w.2
01
2
IV k
w.2
012
II k
w.2
01
3Gdańsk Gdynia Kraków Łódź
Poznań Szczecin Warszawa Wrocław
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
I kw
. 2
01
0
II k
w.
201
0
III
kw.
20
10
IV k
w.
20
10
I kw
. 2
01
1
II k
w.
201
1
III
kw.
20
11
IV k
w.
20
11
I kw
. 2
01
2
II k
w.
201
2
III
kw. 20
12
IV k
w. 20
12
I kw
. 2
01
3
II k
w.
201
3
III
kw.
20
13
liczb
a t
ran
sa
kc
ji
szacunek liczby transakcji RP szacunek liczby transacji RW
szacunek liczby transakcji RP + RW
0
50
100
150
200
250
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 I-III kw.2013
dni
Warszawa Kraków Gdańsk
Wrocław Poznań Łódź
Szczecin średnia 7 miast