informe avaluo san juan
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7/28/2019 Informe Avaluo San Juan
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INFORME TECNICO DE AVALUO
SOLICITANTE: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ
UBICACIÓN: VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO, LOTE N° 1 ARRIBA DE LA VARIANTE, PARROQUIA SAN JUAN,MUNICIPIO SUCRE, ESTADO MERIDA, VENEZUELA.
AVALUADOR: ING. MIRIAM N. RINCON P. C.I.N°: 13.230.783, C.I.V. N°: 169.502
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INDICE DE CONTENIDOPag.
CERTIFICACION. 4
I.
DATOS GENERALES. 5II. OBJETO DEL AVALUO. 5III. DESCRIPCION GENERAL. 6
a. Descripción general del inmueble. 6b. Situación actual del inmueble. 7
IV. CONSIDERACIONES LEGALES. 8a. Ubicación Política. 8b. Origen de la propiedad. 8
c. Registro del inmueble ante organismos públicos. 8d. Linderos actuales. 8e. Tradición legal.f. Hipotecas y gravámenes.g. Observaciones legales relevantes.
V. FACTORES DE UBICACIÓN Y LOCALIZACION.a. Ubicación practica.b. Zonificación.
c. Características del contexto urbano e infraestructuraurbana.
VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.a. Descripción general.b. Características del desarrollo: aprovechamiento actual.c. Formación de valor del terreno.
i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.
1. Elementos de juicio.2. Determinación del valor unitario actual.3. Estimación de valor del terreno.
VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.a. Tipología, estado de conservación y mantenimiento.
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b. Distribución y mediciones.c. Formación de valor de las construcciones.
i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condicioneslimitantes.
1. Elementos de juicio.2. Determinación del valor unitario actual.3. Estimación de valor de las construcciones.
VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.IX. ANEXOS.
Anexo 1: Levantamiento topográfico. Anexo 2: Planos del inmueble. Anexo 3: Documento de propiedad. Anexo 4: Referenciales de compra venta de terrenos. Anexo 5: Reseña Fotográfica.
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CERTIFICACION.
Yo. MIRIAM N. RINCON P., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bailadores,Estado Mérida, titular de la cedula de identidad N° 13.230.783, Ingeniero Forestal, inscrita en el
Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el numero 169.502 y experta avaluadora de bienesinmuebles, según certificación expedida por la Sociedad de Ingeniería de tasación de Venezuela(SOITAVE), (solicitud de número de registro en tránsito), por medio de la presente declaro ycertifico que he realizado un INFORME TECNICO DE AVALUO al inmueble identificado como: LoteN° 1 vía principal sector el Llano arriba de la variante, parroquia San Juan del Municipiosucre del estado Mérida, el cual según documento protocolizado ante la Oficina de RegistroPublico con funciones Notariales del Municipio Sucre del Estado Mérida adscrita al Ministerio delPoder Popular para las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del año 2008, bajoel documento N° 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre, Folios 01 al 03 del Tomo 07del año 2008.propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ, titular de lacedula de identidad N° 13.966.054. en tal sentido se certifica que:
1. En la preparación del informe de avalúo, se han seguido los lineamientos generales queconstituyen el Código de Ética, para los profesionales de la Ingeniería que establece elColegio de Ingenieros de Venezuela (CIV) y la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), así como las normas y recomendaciones de la Unión Panamericanade Asociaciones de Valuación (UPAV).
2. Los valores tasados son producto de métodos esencialmente objetivos, científicos yuniversalmente admitidos como justos y validos, establecidos por la Unión Panamericanade Asociaciones de Valuación (UPAV), American Society Aprasial (ASA) y la Sociedad deIngeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), sin que hay influido en la elaboración ypresentación del estudio ningún otro factor, intención o sentimiento que pudiesen alterarlos datos e hipótesis de trabajo, como los resultados y conclusiones derivas de estos, alaplicar los procedimientos técnicos de avalúo.
3. No existen intereses presentes ni futuros, ni nexos familiares, ni comerciales con ningunade las partes interesadas en el bien inmueble objeto del presente avalúo técnico.
4. No se ha exagerado, disminuido u omitido conscientemente ningún factor importante quepudiera influir en los resultados del presente informe de avalúo.
5. Todos los datos solicitados y obtenidos para la elaboración del presente informe, por fuentede terceras personas o de entes y organismos públicos se presumen como ciertos y debuena fe.
De acuerdo con lo expresado en los resultados y conclusiones plasmadas en el presente INFORMETECNICO DE AVALUO, se estima que para el día veinte (20) de Abril del año 2010, el VALOR delInmueble objeto del presente proceso valuatorio, conformado por el Valor del Terreno y lasedificaciones sobre el construidas es de: *** DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILBOLIVARES CON CERO CENTIMOS (275.000,00 Bs) ***.
________________________________ Ing. Miriam N. Rincon P.
C.I.N°: 13.230.783C.I.V. N°: 169.502
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I. DATOS GENERALES.
Solicitante: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,
C.I. N°: 13.966.054
Propietario: ANNA YUSMARIE DUGARTE SANCHEZ,
C.I. N°: 13.966.054
Dirección del Inmueble: Lote N° 1 vía principal sector el Llano
arriba de la Variante, Parroquia San Juan del Municipio sucre
del Estado Mérida.
Fecha: Veinte (20) de Abril de 2010.
Perito Valuador: Ing. Miriam N. Rincón P. C.I. N°: 13.230.783,
C.I.V. N°: 169.502
II. OBJETO DEL AVALUO.El objeto del presente proceso valuatorio, es determinar el Valor actual de
mercado para un inmueble ubicado en vía principal sector el Llano arriba de la
Variante, signado como Lote N° 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del
Estado Mérida, el cual es propiedad de la ciudadana ANNA YUSMARIE
DUGARTE SANCHEZ, C.I. N°: 13.966.054, el cual fue adquirida según consta
en protocolizado ante la Oficina de Registro Publico con funciones Notariales
del Municipio Sucre del Estado Mérida adscrita al Ministerio del Poder Popularpara las Relaciones Interior y Justicia, en fecha dos (02) de Junio del año 2008,
bajo el documento N° 01 Protocolo Primero del Segundo (2do) Trimestre,
Folios 01 al 03 del Tomo 07 del año 2008.
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EL PROCESO DE AVALUO DE UN INMUEBLE
III. DESCRIPCION GENERAL.
a. Descripción general del inmueble: Según la inspección realizada
se pudio constatar que el inmueble consta de un lote de terreno de
605,26 m2, según levantamiento topográfico, cavida mayor a la
establecida en el documento de propiedad que indica 457,00m2, de
forma irregular, con topografía irregular plana modificada, con
plantas ornamentales y especies arbóreas típicas de la zona de edad
temprana con arreglo tipo jardín, y una construcción sobre el
• Inspeccion al
inmueble
• Inspeccion al
sector donde se
encuentra el
inmueble
INSPECCION
PRELIMINAR
•Mediciones.
•Toma defotografias.
•Recoleccion de
datos de serviciosbasicos.
INSPECCION
FORMAL•Recoleccion de datos
referenciales de
operaciones de compraventa en el Registro
Inmobiliario.
•Analisis y Tratamientoestadistico de la muestar
recolectada.
•Calculos y analisis de
resultados.
•Elaboracion del informe de
avaluo
TRATAMIENTO DELA INFORMACION
INFORME DE AVALUO
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edificada tipo vivienda unifamiliar de un solo nivel, de 143,83 m2
construida con paredes de bloque recubiertas con friso liso, techo en
estructura metálica con cubierta de madera machiembreada y teja,
ventanas panorámicas, marcos de puertas y ventanas en chapa
metálica, puerta principal de seguridad reforzada, puertas internas en
madera maciza y entamboradas, dos habitaciones dos baños, área de
servicios, dos salas de estar, una cocina y comedor. La edificación se
encuentra construido sobre el extremo NorOeste del terreno
ocupando un área de 143,83 m2 y el restante lo conforman
caminerias, jardineras y el acceso principal al inmueble el cual se
encuentra ubicado el costado norte, por vía sin pavimentar que
conduce al Proyecto Habitacional María Antonia Urbina cruce con la
vía principal del sector El Llano.
b. Situación actual del inmueble: Actualmente el inmueble
constituido por terreno y construcción se encuentra en la siguiente
situación:
i. Vivienda unifamiliar: No habitada de manera permanente, con
pocos enceres, cocina y salas de baño en funcionamiento,
sistema eléctrico funcionando correctamente, servicios de
aguas blancas y servidas conectadas a las respectivas
aducciones y en funcionamiento.
ii. Terreno. Ocupado de manera parcial por la vivienda y el
restante con jardineras, caminerias y vía de acceso, todos con
plantas de jardín y especies arbóreas, todo en buen estado, el
terreno posee cerca de alambre de púas en los costados
Norte, Sur y Oeste, muro de concreto y paredes de bloque
parcialmente construidas en el costado Este.
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IV. CONSIDERACIONES LEGALES.
a. Ubicación Política: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en
la vía principal del sector el Llano arriba de la vía Variante - Mérida,
signado como Lote N° 1, Parroquia San Juan del Municipio sucre del
Estado Mérida.
b. Origen de la propiedad: De acurdo con el documento de
propiedad el inmueble fue adquirido ANNA YUSMARIE DUGARTE
SANCHEZ, C.I. N°: 13.966.054, al ciudadano JESUS MANUEL
DUGARTE, terreno que formaba parte de un lote de mayor extensión
propiedad del vendedor según se evidencia en documento
protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio
Sucre, en fecha 27 de febrero de 2008, N° 05, Folio 21 al 23,
Protocolo Primero, Tomo 05 del primer Trimestre 2008.
c. Registro del inmueble ante organismos públicos: En la
consulta realizada ante la Oficina de Catastro del Municipio sucre seencontró que No dispone de ficha catastral.
d. Linderos actuales: Según lo establecido en el documento de
compra – venta el inmueble posee los siguientes linderos.
SUROESTE: Terreno de Jesús Manuel Dugarte en la medida de
Dieciocho metros con cincuenta centímetros (18,50 mts).
SURESTE: Carretera pavimentada conocida como la vía principal del
Sector el Llano en la medida de Quince metros (15,00).
NOROESTE: Con terreno propiedad de Silverio Rangel Araque en la
medida de Veinte Tres metres con Treinta centímetros (23,30 mts).
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NORESTE: Con vía de acceso (sin pavimentar) al Proyecto
Habitacional María Antonia Urbina, en la medida de Veinte metros
con Cincuenta Centímetros (20,50 mts).
La construcción existente sobre el terreno se encuentra en el
extremo SUROESTE
e. Tradición legal.
f. Hipotecas y gravámenes.
g. Observaciones legales relevantes.
V. FACTORES DE UBICACIÓN Y LOCALIZACION.
a. Ubicación practica: Al ubicado en la vía principal del sector el Llano
arriba de la vía Variante - Mérida, signado como Lote N° 1, Parroquia
San Juan del Municipio sucre del Estado Mérida, se accede por la
SAN JUAN
SECTOR EL LLANO
SENIAT
VIA MERIDA
VIA EL VIGIA
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carretera nacional La Variante – Mérida por la vía conocida como
carretera principal sector el Llano entrada a 800 mts de la sede del
SENIAT en el sentido El Vigía – Mérida. Ver diagrama de ubicación
relativa local. Se accede igualmente desde la población de San Juan
de Lagunillas partiendo desde la plaza Bolívar tomando la vía
principal del sector el Llano en sentido Suroeste.
b. Zonificación: Según lo establecido en la Gaceta Municipal del
Municipio Sucre, se establece que el sector el Llano se encuentra
dentro de la zonificación: AI-1; Area para la pequeña y mediana
industria y de servicios industriales.
Usos compatibles: Residencia, turístico recreacional, agropecuario,
educacional y comercio.
c. Características del contexto urbano e infraestructura urbana:
El inmueble objeto del presente estudio se encuentra dentro de un
sector rural en proceso de desarrollo no urbanizado con servicios
públicos básicos, en crecimiento, a 150 metros de la vía principal que
comunica la ciudad de Mérida con El Vigía, a 800 mts
aproximadamente de la sede de la Aduana Principal de Mérida
(SENIAT), cercano al inmueble se encuentra la zona comercial de la
variante donde se ubican industrias metalmecánicas, comercio,
restaurantes, centros turístico recreacionales y clubes.
Accesibilidad: Por la vía principal del sector el Llano que intercepta la
carretera nacional La variante – Mérida, (150 mts).
Transporte: No circulan rutas de transporte público por la vía
principal el Llano, pero si por la carretera nacional La variante –
Mérida.
Servicios Públicos: Dispone de red de sistema eléctrico sin alumbrado
público, red de cloacas y acueducto, vía de acceso pavimentada en
buenas condiciones con pendiente pronunciada que permite el
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acceso en vehículos y peatonal, servicio de recolección de desechos
sólidos, red telefónica alambrica.
Calidad Ambiental: Zona rural en proceso de consolidación
urbanística, no existen fuentes de contaminación sónica, ni agentes
contaminantes del aire, no se encuentra cauce de agua cercano, la
vegetación no presenta deterioro por agentes químicos, se aprecia un
nivel de calidad ambiental aceptable, por encontrarse a una altura de
700 m.s.n.m. la temperatura media anual es de 26° con una
humedad relativa del 40 %.
Se aprecia crecimiento urbanístico no controlado, existen usos
compartidos del suelo entre la actividad agrícola, comercial y
residencial.
VI. CONSIDERACIONES GENERALES DEL TERRENO.
a. Descripción general: El terreno que conforma el inmueble en
estudio tiene forma irregular y topografía plana modificada, las
medidas actuales tomadas en sitio no corresponden con lo indicadoen los documentos de compra venta y son las siguientes:
NORESTE: (o Frente) Limita con la vía principal del sector El Llano,
desde el punto P1 al P2 existe pared en línea recta de bloque sin
frisar y columnas de concreto armado, en la medida de 16,60 mts.
Desde el punto P2 al P4 existe muro de concreto a una altura de 2
mts y luego pared de boque sin terminara formando una línea
quebrada que pasa por los puntos P2´, P3 y P4, bordeando laentrada principal a terrenos que son de Jesús Dugarte, con las
siguientes distancias. P2 a P2´ de mts, P2´a P3 de 7,15 mts, P3 a
P4 de 7,70 mts.
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SUROESTE: (o Fondo) En línea recta desde el punto P4 que se
encuentra en el muro de concreto recubierto con piedra y que es la
entrada a terrenos de Jesús Dugarte hasta el extremo Suroeste de la
vivienda, desde el punto P4 al P5 en la medida de 27 mts.
NOROESTE: (o Costado lateral derecho) Limita con terrenos de Silvio
Rangel Araque, existe cerca de alambre de pues en línea recta desde
el punto P5 al P6 en la medida de 16,20 mts.
NORESTE: (o frente) Limita con vía sin pavimentar que conduce
desde la vía principal del sector El Llano hasta el Proyecto
Habitacional María Antonia Urbina, desde el punto P6 al P1 en la
medida de 19,30 mts.
El área total del Terreno es según las mediciones realizadas de
605,26 m 2 , superior en 148,26 m 2 a lo indicado en el documento
de compra venta.
Para los efectos de este informe y para todos los cálculos que se
requieran, la estimación de valor se basara en la medida de
457,00m2, área que se indica en el documento de compra venta.
LOTE N° 1, SECTOR EL
LLANO
CARRETERA NACIONAL LA
VARIANTE MERIDA
VIA PRINCIPAL SECTOR EL LLANO
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b. Características del desarrollo: aprovechamiento actual. El
Aprovechamiento actual del terreno está constituido por el inmueblesobre el edificado y compuesto por una vivienda con uso residencial
de un nivel, ubicada en el extremo NORESTE del terreno, totalmente
terminada y en perfecto estado de conservación, el resto del terreno
está destinado a jardines, caminerias, acceso y estacionamiento para
vehículos. El terreno esta bordeado por paredes de bloque por el
frente y por los demás linderos con cerca de alambre de púas.
c. Formación del valor del terreno.
i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones
limitantes.
DEFINICIONES IMPORTANTES.
EL VALOR: Valor es la relación entre intensidad de las
necesidades económicas del hombre y la cantidad de bienes
disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a través de la
relación entre la oferta y la demanda del bien.
EL valor de Mercado por su parte es el resultado de una
transacción entre un vendedor deseoso de vender, pero no
forzado a ello, y un comprador que quiere comprar pero que
tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno conocimiento de
las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de lapropiedad. Se puede aceptar además que el valor de mercado
es el precio más probable, en dinero, que un bien alcanza,
expuesto a la venta en un mercado abierto y competitivo con
todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la cual
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comprador y vendedor proceden en forma prudente con todos
los conocimientos indispensables, asumiendo que el precio no
será afectado por estímulos indebidos.
Mercado Inmobiliario: Es un mercado particular y especial de laeconomía y está conformado por todos los bienes existentes y
disponibles en una región determinada. Los inmuebles son
considerados “bienes compuestos” pues existen múltiples
atributos que despiertan el interés de los agentes inmobiliarios y
actores de este mercado, impidiendo esto que existan dos
inmuebles idénticos. Existen varios factores que hacen
especiales y que deben ser analizados pues estos crean losdiferentes segmentos del mercado inmobiliario, entre ellos: La
gran vida útil, la fijación espacial, la singularidad, el alto costo
de las unidades, la interferencia gubernamental.
Imperfección del mercado inmobiliario: En muchos análisis
teóricos micro-económicos se supone que existe una
competencia perfecta en el mercado inmobiliario. La perfección
de un mercado significa, sucintamente, que los bienes sonidénticos, el ingreso al mercado es libre, la personas tienen
información perfecta y clara, deciden libre y prudentemente sin
presiones de ningún orden. Las acciones individuales no afectan
los precios. En estas condiciones el valor del bien es igual al
precio que alcanza en el mercado. Con toda seguridad, esta
situación no es la del mercado inmobiliario, ya que cuenta con
diversas restricciones. La falta de información es un problemaserio. La heterogeneidad de los inmuebles y de sus
localizaciones dificulta las comparaciones. No hay libertad para
negociar por el contrario los agentes sufren diversas presiones
para comprar a vender, bien sea motivados por necesidades de
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mejorar de crecer, o simplemente por debacles financieras que
obligan a desprenderse de propiedades para cumplir
compromisos, o simplemente por rompimientos de sociedades.
Enfoque Metodológico.Para el presente estudio se usara el Método del Mercado, el cual
consiste en hacer una comparación directa de los precios
pagados en el mercado por propiedades similares, cuando
existen sustitutos razonablemente similares y suceden
transacciones con cierta frecuencia. Se usa ya que es un
método que se aproxima más a la realidad ya interpreta el
razonamiento de los agentes inmobiliarios, ya que estostambién tienden a definir precios en función de las
comparaciones entre las unidades disponibles en el mercado.
Las comparaciones según este método se realizan sobre los
datos tomados en le registro inmobiliario de operaciones de
compra venta, a cada uno de estos registros se le conoce como
“referenciales” y se usara este término para representar los
datos tomados y/o procesados.
Limitaciones: El hecho de que las transacciones inmobiliarios no
son totalmente transparentes, limita la efectividad y pertinencia
de los datos, sin embargo se presume de la buena fe de lso
compradores y vendedores y se toman como validos para los
efectos de este estudio los datos tomados en el registro
inmobiliario.
1. Elementos de juicio: para el estudio se usaran:
a. Las operaciones de compra y venta de inmuebles
(Referenciales) similares en la población de San
Juan, Municipio Sucre, tomadas de la Oficina de
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Registro Publico con Funciones Notariales del
Municipio Sucre del Estado Mérida.
b. Ofertas inmobiliarias de inmuebles similares,
tomadas de la prensa local, portales de internet,
visitas al sector.
2. Determinación del valor unitario actual: utilizando
Estadística Descriptiva para la muestra tomada de 25
datos (Anexo 4), se obtiene:
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Precio Unitario de terreno = 95,79 Bs/m 2
3. Estimación de valor del terreno.
En virtud de que existe una diferencia importante entre
la cabida real y lo que reflejan los documentos de
compra venta, se realiza el cálculo para las dos área,
con la recomendación de que debe hacerse la
respectiva aclaratoria ante la Oficina de Registro
Publico del Municipio Sucre.
Para el área indicada en el documento = 450 m2, se
tiene (Vt1):
Vt1 = 450 m2 x 95,79 Bs/m2,
Vt1 = 43.105,50 Bs.
Para el área real medida en el sitio = 605,26 m2, se
tiene (Vt2):
Vt2 = 605,26 m2 x 95,79 Bs/m2,
Vt 2 = 57.977,86 Bs.
El valor del terreno se estima en Cincuenta y
Siete mil Novecientos Setenta y siete Bolívares
con Ochenta y seis Céntimos. (57.977,86 Bs.)
VII. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LASCONSTRUCCIONES EXISTENTES.
a. Tipología, estado de conservación y mantenimiento: Vivienda
Unifamiliar de un nivel, construcción tradicional, 143,83 m2 de
construcción, dos (02) habitaciones, dos (02) salas de baño, una (01)
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cocina, un (01) comedor, dos (02) salas de star, un (01) área de
servicios, pasillos de circulación interna, porche (star) en área
externa techado, el acceso es desde el nivel calle por via sin
pavimentar con caminerias en grava (piedra picada).
ARQUITECTURA: Tradicional, distribución funcional y amplios
espacios internos, dimensiones adecuadas, altura acorde al clima del
lugar, ventanas y puertas acorde a las dimensiones del inmueble,
colores y acabados arquitectónicamente bien concebidos.
ESTRUCTURA: Tradicional de concreto armado sistema de pórticos,
columnas y vigas armadas y revestidas.
PAREDES Y TABIQUERIA: Paredes de bloque de concreto.
ACABADOS Y REVESTIMIENTOS: Paredes revestidas con friso liso y
pintadas con pintura base caucho, en áreas internas pared revestida
con piedra, revestimientos de cerámica en paredes de baños y area
de cocina.
PAVIMENTOS: En interior pisos recubiertos con cerámica nacional. En
exteriores tipo caico.TECHO: Inclinados, estructura metálica cubierta de madera
machiembreada y teja criolla.
HERRERERIA: Protectores de puertas y ventanas en estructura
metálica liviana soldada entre si y empotrada en paredes, acabado
final en esmalte. Estructura de ventanas en aluminio pintado
electrostático.
INSTALACIONES ELECTRICAS: Embutidas en paredes con tubería
plástica eléctrica, cableado y accesorios ajustados a las normas
COVENIN, tablero de distribución principal interno empotrado en
pared, acometida canalizada subterránea, luminarias simples con
lámparas ahorradoras de energía.
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INSTALACIONES SANITARIAS: Embutidas en paredes y/o pisos.
Aguas servidas con aducción a sistema de cloacas. Aguas blancas con
aducción a sistema local y depósito de agua, en buen estado y
funcionando. Puntos de agua con presión y caudal adecuado, grifos,
válvulas y accesorios en perfecto estado.
ESTACIONAMIENTO: Acceso directo desde calle interna sin
pavimentar sin techo.
CERCA PERIMETRAL: Por el frente en parte baja con muro de
concreto armado revestido con piedra y pared en altura superior sin
terminar. En costados laterales y fondo con cerca de alambre de púas
en regular estado de conservación.
OBRAS EXTERIORES: Jardines con plantas rastreras y especios
autóctonas, arboles en edad temprana con buena distribución y en
excelente estado de conservación y mantenimiento, puntos de aguas
en área exterior para riego de jardín, iluminación exterior.
EDAD: Un (01) año.
b. Distribución y mediciones: Ver plano anexo.Largo: Ancho: Altura de techos: variable, 4.5 mts en las
cumbreras, 3 mts en bordes y paredes internas.
c. Formación de valor de las construcciones.
i. Consideraciones valorativas: Supuestos y condiciones
limitantes.
Se consideran los aspectos esgrimidas para Valor en el
apartado para terreno y se considera como metodología parala determinación del valor lo establecido el método de
Aproximación al Costo, el cual se fundamenta en la premisa de
que “nadie esta dispuesto a pagar por un bien mas de lo que
le costaría reproducirlo”, se toman como datos validos los
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aportados por proveedores y por las publicaciones de
CINPRONET para el cuarto trimestre del 2009 y primer
trimestre de 20010 así como la evolución de los precios de la
construcción publicado por el Banco Central de Venezuela
tomado de la pagina Web www.bcv.gov.ve.
1. Elementos de juicio.
a. Precio por metro cuadrado de construcción emito
por CINPRONET, Informe cuarto trimestre 2009,
primer trimestre 2010.
b. Edad y estado de conservación del
inmueble.
El inmueble fue construido en diciembre de
2008, por lo tanto posee una edad efectiva y
aparente de 1 año y 4 meses. El estado de
conservación EXCELENTE, (1) no se observan
daños aparentes en la estructura y acabados, las
paredes, techos, ventanas, puertas y protectores
metálicos se encuentran pintados y en excelente
estado de conservación. No existen filtraciones
en paredes y techos, las instalaciones eléctricas
y sanitarias funcionan correctamente y fueron
construidos bajo norma.
2. Determinación del valor unitario actual: Para determinar
el valor unitario de la construcción se usa como
referencia la Publicación “EVOLUCION Y COSTOS DE
CONSTRUCCION” que edita la Organización
“CINPRONET, C. A.”, la cual tiene como objetivo
principal presentar el costo actualizado de los Costos de
Construcción desglosado por parte de obra, para el
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presente caso se usa la Tipología N| 09: Vivienda
unifamiliar, construcción tradicional, un nivel tres
habitaciones dos baños, por ser esta la que presenta
mayor cantidad de similitudes con el inmueble en
estudio. Una vez evaluadas cada una de las
características de la edificación y comparándola con la
tipología señalada, se hicieron los ajustes respectivos
en la incidencia y porcentaje de costos obteniéndose la
siguiente tabla:
Valor Unitario de las construcciones = 1.523,42 Bs/m 2
DESCRIPCION % Bs.(M2)
Trabajos Preliminares 0,79 13,14
Infraestructura 10,29 171,77
Superestructura 29,63 494,67
Instalaciones Sanitarias 5,85 97,61
Instalaciones Eléctricas 3,56 59,36
Cubierta de Techo 1,29 21,54
Paredes 4,49 74,91
Revest. y Acabado Interno 5,84 97,44
Revest. y Acabado Externo 1,89 31,54
Pavimento 7,90 131,85
Carpintería 2,96 49,49
Herrería 4,73 79,04
Cerrajería 0,55 9,18
Impermeabilización 1,22 20,45
Pintura 2,73 45,53
Vidrios 1,09 18,18
Artefactos Sanitarios 4,55 76,03
Otros Equipos 0,00 0,00
Obras Exteriores 1,90 31,70
Varios 0,00 0,00
TOTAL (M2) 91,26 1.523,42
INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA
TIPOLOGIA N° 09.- UNIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL,CINPRONET, C.A.
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3. Estimación de valor de las construcciones: Para la
determinación del valor de la construcción es necesario
calcular el costo de reposición a nuevo y la depreciación
del inmueble considerando que en la inspección
realizada el inmueble presenta excelente estado de
conservación, por lo cual se le asigna el valor 1 para el
cálculo del factor Ross-Heideck.
Tipo de Inmueble: VIVIENDA UNIFAMILIAR UNA PLANTA, EL LLANO, SAN JUAN
Area: 143,83 Valor m2 1.523,42
Valor nuevo o de reposcision
VR = 219.113,50 Bs
Edad Aparente 1Vida Probable 60
CALCULO DEL FACTOR DE DEPRECIACION:
Cálculo del factor ROSS “a“
Se fundamenta en el factor de depreciación por acción de la edad del inmueble.
a = 0,01
Cálculo de la variable HEIDECK, “C”:
Este factor se fundamenta en la depreciación causada por el estado de conservación
del inmueble
CUADRO EVALUACION ROSS-HEIDECK
Si el estado es 1
C= 0,000%
Factor de Depreciación ( Fd )
Fd = 0,0100
Calculo del Valor residual (Vr):
Si Vr = 10 % VR Donde VR es el valor de reposición nuevo. Actualmente se toma
10 % como valor residual o de recuperación
Vr = 21.911,35 Bs
La depreciación: ( D )
D = ( VR - Vr ) x Fd
D = 1.972,02 Bs
Valor Actual de la Construcción: ( VC )
VC = VR - D
VC = 217.141,48 Bs
1 Nuevo o muy Bueno
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El valor de las Construcciones se estima en Doscientos Diecisiete
mil Ciento cuarenta y Un Bolívares con Cuarenta y ocho céntimos.
(217.141,48 Bs.)
VIII. ESTIMACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.
Valor del terreno = Vt 2 = 57.977,86 Bs.
Valor de las construcciones = Vc = 217.141,48 Bs.
Valor total del inmueble = 275.000,00 Bs.
El valor total del inmueble se estima en Doscientos Setenta y
Cinco mil Bolívares con cero céntimos. (275.000,00 Bs.)
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Anexo 1: Levantamiento topográfico.
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Anexo 2: Planos del inmueble.
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Anexo 3: Documento de propiedad.
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Anexo 4: Muestra de Referenciales decompra venta de terrenos.
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Anexo 5: Reseña fotográfica. Imagen 01: Fachada principal de la vivienda vista desde el extremo Noreste del terreno.
Imagen 02: Fachada lateral Izquierda.
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Imagen 03: Areas internas, star.
Imagen 04: Areas internas, cocina.
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Imagen 05: Areas internas, sala principal y acceso.
Imagen 06: Detalle de Techo.