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INFORME DE VALORACIÓN DE

CULTIVOS E INSTALACIONES DE

PARCELAS INCLUIDAS EN EL SECTOR

S3-a “LES VALLETES”

DEL

PGOU DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE

MONTROY

D. Jose Ismael Zanón Corell Ingeniero Agrónomo Colegiado nº 2771

Informe de valoración de cultivos e instalaciones de varias fincas incluidas en el Sector S3a

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ÍNDICE

1.- ANTECEDENTES.

2.- EMPLAZAMIENTO.

3.- SITUACIÓN REGISTRAL.

4.- CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA.

4.1.- Características a valorar.

4.2.- Calificación Urbanística.

5.- SITUACIÓN JURÍDICA.

6.- MÉTODO DE VALORACIÓN.

7.- VALORACIÓN.

8.- OBSERVACIONES FINALES.


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1.- ANTECEDENTES.

El presente informe de valoración viene motivado por la presentación del

Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 1 del Sector S3a del

PGOU de Montroy. Como consecuencia de dicho proyecto, se va a proceder a

reparcelar las fincas incluidas en dicho sector y por tanto se debe valorar, los

cultivos, instalaciones, edificaciones, etc, que sean incompatibles con la

ordenación tanto en lo que se refiere a planeamiento como al uso al que están

destinados.

2.- EMPLAZAMIENTO.

Las fincas objeto de peritación, se encuentran ubicadas en el Término

Municipal de Montroy. Todas ellas están incluidas en el polígono número 3 del

actual Catastro de Rústica de Montroy. Así mismo, en parte o en su totalidad,

están afectadas por el Proyecto de Reparcelación Forzosa del Sector S3- a del

PGOU de Montroy.

Las parcelas son las siguientes:

Parcela 74

Parcela 216

Parcela 217

Parcela 223

Parcela 664

Parcela 723 (anteriormente 222)

Parcela 724 (anteriormente parte de la 223)

3.- SITUACIÓN REGISTRAL.

Examinado el expediente, se observa la siguiente información de las

fincas en sus títulos de propiedad:


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PARCELA 74

Descripción registral: “VEINTIUNA HANEGADAS Y CUARENTA Y SIETE

BRAZAS, equivalentes a una hectárea setenta y seis áreas, cuarenta

centiáreas, de tierra secano frutales, antes viña, en término de Montroy, partida

de “Les Valletes”, con lindes: Norte, José García García; Sur, camino, al otro

lado Francisco Escrivá; Este, Juan Vallbona García; y Oeste, camino.

Es la parcela catastral 74 del polígono 3.

Referencias catastrales 46178A00300740000IH

Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número

UNO, al tomo 2.072, libro 120, folio 148, finca número 3.953 inscripciones 6ª y

7ª.

PARCELA 216

Descripción registral: “SESENTA Y NUEVE AREAS DIECINUEVE

CENTIAREAS, que está destinada en su mayor parte a campo y zona de

recreo. Toda ella linda: Norte, Carpio Garrigós; Sur, Francisco Salvador; Este,

Carpio Garrigós; y Oeste, Bernardo Zapatero y Francisco Carpio.

Es la parcela catastral 216 del polígono 3.

Referencias catastrales 46178A00302160000IH


UNO, al tomo 2.238, libro 131, folio 74, finca número 7.354 e inscripción 2ª.

Parcela 217

Descripción registral: “DOS HANEGADAS Y TRES CUARTONES, igual a

VEINTIDÓS AREAS, OCHENTA Y CUATRO CENTIAREAS, que está

destinada a zona de recreo y arbolado, y toda la parcela linda: Norte, Antonio

Sánchez Delgado; Sur y Este, Miguel Garrigós; y Oeste, camino.

Es parte de la parcela 217 del polígono 3.

Referencia catastral: 46178A003002170000IK


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UNO, al tomo 1.968, libro 114, folio 187, finca número 9.257 e inscripciones 1ª

y 2ª.

Parcela 223

Descripción registral: “RUSTICA: Indivisible. SEIS HANEGADAS, equivalentes

a cuarenta y nueve áreas, ochenta y seis centiáreas, de tierra secano, viña, en

término de Montroy, partida de “Les Valletes”, con lindes: Norte, Consuelo

Ribes Garrigós, Purificación Salvador Blasco y la finca de igual compradora;

Sur, Elisa Esteve Sebastián; Este, José Sánchez Grau; y Oeste, Jesús Sanz.

Es la parcela catastral 223 a) del polígono 3.

Referencia catastral 46178A003002230000IX.”


UNO, al tomo 2.039, libro 118, folio 11, finca número 5.078 inscripciones 7ª.

Parcela 664

Descripción registral: “tiene una total superficie de mil doscientos cuarenta y

seis metros cuadrados, de los cuales la superficie no ocupada por las

edificaciones existentes se destina a jardines y zonas de accesos. Linda la total

finca: Norte y Este, Miguel Garrigós; Sur, Sergio Bautista Fresneda; y Oeste,

Camino Devadillo.

Referencia catastral: 46178A003002230000IX”


UNO, al tomo 2.128, libro 123, folio 107, finca número 9.258 e inscripción 5ª.


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Descripción registral: “Tierra secano, viña, sita en la partida “Les Valletes” del

término municipal de Montroy. Tiene una superficie de CUARENTA Y SIETE

AREAS NOVENTA Y NUEVE CENTIAREAS, equivalentes a cinco con setenta

y siete hanegadas. Linda: Norte, parcela doscientos veintitrés, propiedad de

Alejandro Polo Besó y parcela doscientos veinte, propiedad de Vicenta Moreno

Cebriá; al Sur, con la parcela seiscientos veintiocho, propiedad de Isabel

Sacristán García y la parcela cuatrocientos doce; al Este, con la parcela

setenta y cinco, propiedad de Francisco Moreno Blasco; y al Oeste, con la

parcela doscientos veinte, propiedad de Vicenta Moreno Cebriá, parcela

quinientos noventa y ocho, propiedad de León Ramírez Sáez y parcela

doscientos veintiuno, propiedad de Francisco Navarro Espinosa.

Referencia catastral 46178A003007230000IL.”


UNO, al tomo 1.776, libro 104, folio 158, finca número 8.604 inscripciones 2ª.


Descripción registral: “RUSTICA: Indivisible. Tres hanegadas, un cuartón y

treinta y siete brazas, equivalentes a veintiocho áreas, sesenta centiáreas de

tierra secano, campa, en término de Montroy, partida de Les Valletes, con

lindes: Norte, parcela 213 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.; Sur, parcela

223 de Alejandro Polo Besó y 723 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.; Este,

parcela 228 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.; y Oeste, parcela 215 de

Josefa Cerveró Bosch y 220 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.”

Referencia catastral 46178A003007240000IT.”


UNO, al tomo 1.968, libro 114, folio 5, finca número 6.020 inscripción 7ª.


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4.- CARACTERÍSTICAS DE LAS FINCAS.

Las fincas objeto del presente objeto de valoración, tiene las siguientes

características:

4.1.- Características a valorar

Las fincas no se encuentran todavía ocupadas y por tanto se procederá

a la valoración de su estado actual.

Parcela 74.

A valorar 3,5 hg de Naranjos en producción

Parcela 216

A valorar 8 hg de algarrobos

Parcela 217

A valorar, 14 olivos, 10 naranjos, 40 cepas,27 frutales y 10 ornamentales.

Parcela 223

A valorar 6,55 hg de vid

Parcela 664

A valorar 10 frutales


A valorar 6,80 hg de vid


A valorar 3 hg de vid


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4.2.- Calificación Urbanística.

Consultado el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio de

Montroy, el cual establece el planeamiento del mismo y marca las directrices en

cuanto a calificación y usos del suelo, las fincas cuyos cultivos se van a

proceder a valorar, se encuentran en un suelo clasificado como SUELO

URBANIZABLE.

5.- SITUACIÓN JURÍDICA.

Se hace la presente tasación al margen de cuantas cargas, hipotecas,

etc, pudiera soportar la finca, ya que al efecto al que se pide la tasación es

determinar el valor de los cultivos e instalaciones y edificaciones, a una

determinada fecha.

6.- MÉTODO DE VALORACIÓN.

Cabe hacer hincapié en que el presente informe va a valorar sólo los

cultivos o instalaciones que sean incompatibles con la ordenación tanto en lo

que se refiere a planeamiento como al uso al que están destinados. Por lo tanto,

no se trata de hacer una tasación del suelo ya que el propietario va a recibir su

aprovechamiento urbanístico, simplemente se va a valorar el vuelo de las

mismas a efectos de indemnización. Por lo tanto no seguiremos la Ley del

Suelo vigente ya que no se valora suelo, se valora, como hemos comentado,

cultivos e instalaciones que se encuentran sobre él mismo.

El método a aplicar consiste en proceder a calcular el valor actualizado

neto de los flujos de caja que restan por percibir hasta el final de la vida

productiva del cultivo.


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Donde:

VAN: Valor actualizado neto.

Vt: Flujos de caja del año t

k: Tasa de actualización

t: año

n: año final.

El estudio se realiza por hanegada de cultivo y posteriormente se ajusta

a la superficie realmente afectada. En esta unidad de ejecución no existen

instalaciones a valorar para su indemnización. Este método se aplicará en

aquellas parcelas cuyo fin de la explotación es el de producción agraria y no el

de ornamental o de autoconsumo, empleando en este caso último un precio

unitario por planta o árbol.

7.- VALORACIÓN.

Las parcelas objeto de la valoración, incluyen varios cultivos.

Estos son, naranjo, vid, algarrobo, frutales, olivos y ornamentales. Vamos a

aplicar el método antes citado al cultivo del naranjo, de la vid y del algarrobo,

ya que los demás están destinados para autoconsumo y ornamental.


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Cultivo de naranjo

Producción estimada: 3.350 Kg/hg

Precios de venta actuales: 0’1948 �/Kg

Costes de producción: 383 �/ hg

Así pues el flujo de caja anual estimado será el siguiente:

FC = INGRESOS – GASTOS = 269,67 �/hg

Por lo que el VAN (10 años) con una tasa del 4 %, da un valor de 2.187,30 �/hg

Cultivo de la vid . Tipo 1

Producción estimada: 600 Kg/hg

Precios de venta actuales: 0,3606 �/Kg

Costes de producción: 197,87 �/ hg



Por lo que el VAN (10 años) con una tasa del 4 %, da un valor de 150,01 �/hg


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Cultivo del algarrobo







Precios Unitarios

Olivo medio: 70 �/ un.

Naranjo medio: 70 �/ un.

Frutal medio: 30 �/ un.

Ornamental medio: 30 �/ un.

Cepa de vid media: 1, 50 �/ un.


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Si aplicamos estos valores a las distintas parcelas obtendremos la cantidad a

indemnizar:

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Así pues, el valor total a indemnizar será de: 12.651 �

Según los valores obtenidos anteriormente,

EL VALOR TOTAL DE LAS INDEMNIZACIONES

ASCIENDE A LA CANTIDAD DE DOCE MIL

SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS

(12.651 �.)

D. Jose Ismael Zanón Corell

Ingeniero Agrónomo

Colegiado 2771


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9.- OBSERVACIONES FINALES.

Este informe de valoración tiene una validez de 6 meses contados a

partir de la fecha de su emisión. Carece de validez sino va acompañado de la

firma de su autor.

El presente informe consta de 18 páginas, redactadas en papel común a

doble cara.

El método utilizado para el cálculo ha sido el obtener el VAN para una

duración del cultivo de 10 años más.

Se han realizado las siguientes comprobaciones:

- Visita al inmueble

- Consulta Plan General de Ordenación Urbana de Montroy

- Estudio del entorno

- Comprobación de Cartografía

Como anexo se acompaña:

- Anexo 1, fotografías de las fincas.

Turís, a dos de noviembre de 2010


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PARCELA 74

PARCELA 216


16

PARCELA 217

PARCELA 223


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PARCELA 664

PARCELA 723


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PARCELA 724

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