ing. petr sunega sociologický ústav av Čr jilská 1 110 00 praha 1 petr.sunega @ socs.cz

Real Estate Market - Summer 2006Real Estate Market - Summer 2006Real Estate Market - Summer 2006Real Estate Market - Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006

Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydleníSociologický ústav AV ČR

Ing. Petr SUNEGA

Sociologický ústav AV ČR

Jilská 1

110 00 Praha [email protected]

http://seb.soc.cas.cz

Bytová politika a deregulace nájemného – postoje občanů

Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006Real Estate Market – Summer 2006hotel Anděl, Praha 14. 6. 2006


2

Datový zdroj

omnibusové šetření Centra pro výzkum veřejného mínění (CVVM) z března 2006. Výzkum byl realizován na vzorku 1 076 respondentů starších 15 let, kteří byli vybíráni prostřednictvím kvót. Výsledky jsou reprezentativní pro obyvatelstvo ČR starší 15 let.



3

Spokojenost se současným stavem ve vybraných oblastech veřejného života (v %)

26,2 30,3

54,6

37,1

18,0 12,1 16,2

40,237,9

18,1

15,8

34,438,6

36,5

16,2

25,63,5

3,0

22,619,4

20,0

15,24,0

19,4

40,3

24,3 28,8 26,1

0%

20%

40%

60%

80%

100%

politikabydlení

zdravotnictví základní astředníškolství

vysokéškolství

důchodovýsystém

daňovýsystém

sociálnídávky

velmi spokojen spíše spokojen spíše nespokojen

velmi nespokojen neví, nezajímá se

Otázka: Jak jste spokojen nebo nespokojen se současným stavem následujících oblastí v ČR. N = 1 076.Zdroj: omnibus CVVM, březen 2006.



4

Potřeba reformy ve vybraných oblastech veřejného života (v %)

29,8

47,7

9,9 8,2

36,227,8 30,4

42,3

37,5

26,523,8

33,5

36,337,3

15,0

9,5

41,5

29,8

11,710,1

10,7

11,54,1

17,8

34,4

17,224,3 20,2

0%

20%

40%

60%

80%

100%

politikabydlení

zdravotnictví základní astředníškolství

vysokéškolství

důchodovýsystém

daňovýsystém

sociálnídávky

rozhodně potřebuje spíše potřebuje spíše nepotřebuje

rozhodně nepotřebuje neví, nezajímá se

Otázka: Potřebuje nebo nepotřebuje podle Váš Česká republika zásadní reformy v následujících oblastech? N = 1 076.Zdroj: omnibus CVVM, březen 2006.



5

Deregulace nájemného – správnost dvojích cen nájemného

8,6

19,3

31,9

19,1

21,0Rozhodně správné

Spíše správné

Spíše nesprávné

Rozhodně nesprávné

Neví, nemá na tuto věcnázor

Otázka: Je podle Vás správné nebo nesprávné, že za byt s regulovaným nájemným se platí nižší nájemné než za srovnatelný byt (z hlediska velikosti, kvality, umístění) pronajímaný na volném trhu (prostřednictvím inzerátů)?N = 1 076.



6

Deregulace nájemného - názory na výši regulovaného nájemného (v %)

21,2

21,1

30,7

27,0Regulované nájemné bymělo být vyšší než dnes

Regulace nájemnéhoby měla být úplnězrušena

Regulované nájemné bynemělo být vyšší neždnes

Neví, nemá na tuto věcnázor

Otázka: Domníváte se, že by regulované nájemné mělo být vyšší než dnes nebo že by se dokonce regulace nájemného měla úplně zrušit? N = 1076.



7

Deregulace nájemného – souhlas s reformou výše regulovaného nájemného (%)

2,8

39,5

24,0

8,7

7,0

18,0

souhlas s reformou bezdodatečných podmínek

souhlas s reformou, ale za splněníurčitých podmínek

původně nesouhlas s reformou, alezměna postoje ve prospěchreformy, pokud by byly splněnyurčité podmínkypůvodně nevěděli/neměli názor nareformu, ale změna postoje veprospěch reformy, pokud by bylysplněny určité podmínkynesouhlas s reformou, a to ani posplnění určitých podmínek

neví/nemají názor

Otázka: Domníváte se, že by regulované nájemné mělo být vyšší než dnes nebo že by se dokonce regulace nájemného měla úplně zrušit?N = 1 076.



8

Deregulace nájemného – na jakou úroveň by se regulované nájemné mělo zvýšit?

39,9

17,39,5

30,0

30,7

27,5

10,6

36,0

36,0

8,8 12,022,1

0%

20%

40%

60%

80%

100%

respondenti původněnesouhlasící s reformou, kteří

změnili postoj ve prospěchreformy, pokud by byly splněny

určité podmínky

respondenti souhlasící odpočátku se zvýšením

regulovaného nájemného

respondenti souhlasící odpočátku se zrušením regulace

nájemného

frek

ven

ce o

dp

ově

dí

nájemné zvýšit na úroveň tržního nájemného

nájemné zvýšit, aby stačilo na provoz domu/bytu a přiměřený zisk pronajímateli

nájemné zvýšit, aby stačilo na provoz domu/bytu

nájemné zvýšit pouze lidem s nejvyššími příjmy

Zdroj: CVVM, březen 2006. N = 768 (pouze ti, kteří nakonec souhlasí s reformou v oblasti regulace nájemného).



9

Některé potenciální dopady deregulace nájemného

postupné vymizení černého trhu s nájemními byty, odstranění „nespravedlností“ z éry minulého režimu (privilegovaní x neprivilegovaní nájemníci), nastolení normálních vztahů mezi pronajímateli a nájemci.

přes dominanci pozitivních aspektů lze očekávat, že s postupující deregulací nájemného a lepší informovaností občanů o dostupnosti finančních produktů pro financování vlastnického bydlení část (zejména lépe příjmově situovaných) domácností odejde z nájemního do vlastnického sektoru bydlení (tenure choice).

odchod části příjmově silnějších domácností a postupující privatizace bytového fondu však současně vytvářejí určité riziko rezidualizace nájemního bydlení (jak soukromého, tak obecního) a s tím spojených negativních jevů jako je sociální segregace a deprivace.



10

Některé výhrady k Zákonu o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně OZ

databáze použitá jako základ pro výpočet průměrných cen (z nichž je následně odvozena výše cílového nájemného) pro účely zákona vykazuje určité nedostatky;

pokud by tvůrci zákona při jeho přípravě chtěli být důslední, mohli zorganizovat podrobné šetření reálných cen nemovitostí v jednotlivých lokalitách, které by bylo realizováno nezávislou institucí a k jehož přípravě by byli přizváni zástupci majitelů i nájemníků a další odborníci z oblasti bydlení.

vymizení pojmu místně obvyklé nájemné ze zákona lze považovat za nestandardní, určitá forma regulace nájemného existuje prakticky ve všech zemích s významnějším podílem nájemního bydlení.



11

Některé „problémy“ české bytové politiky

i přes „univerzální platnost“ koncepce bytové politiky pro všechny resorty angažované v oblasti bytové politiky (MMR, MPSV, MF, SFRB) existují určité názorové neshody mezi resorty, které komplikují prosazování potřebných reforem;

chybějící poptávka po feedbacku ze strany laické i odborné veřejnosti

chybějící údaje o adresátech jednotlivých forem podpory, které znemožňují podrobnější analýzy efektivity a efektivnosti

některé diskutabilní formy podpory v oblasti bydlení:

» štědrý systém státní podpory stavebního spoření

» možnost odpočtu úroků z přijatých úvěrů na bydlení

» privatizace (není podpora)



12

Závěr

podrobnější informace k dispozici na http://seb.soc.cas.cz (prostřednictvím stránek lze kontaktovat rovněž přímo členy týmu);

pro zájemce o přehled vývoje cen rezidenčních nemovitostí v zahraničí i v ČR, faktorech ovlivňujících ceny rezidenčních nemovitostí, metodách používaných pro analýzu vývoje cen nemovitostí apod. vyšla publikace autorů M. Luxe a P. Sunegy „Jak dobře investovat do bydlení“ (SLON).

Děkuji za pozornost!



13

Datový zdroj

šetření Postoje k bydlení v ČR 2001. Výzkum realizoval tým Socioekonomie bydlení (SEB) Sociologického ústavu Akademie věd ČR. Šetření proběhlo formou standardního rozhovoru v červnu a červenci roku 2001 na vzorku 3 564 osob starších 18 let. Výběr dotazovaných byl proveden metodou kvótního výběru, kvótní znaky zahrnovaly: pohlaví, věk, vzdělání, velikost místa bydliště a právní důvod užívání k bytu/domu respondenta. Sběr dat zabezpečila ve všech velikostních pásmech obcí ČR agentura STEM.



14

Spokojenost s vlastním bydlením a se situací v oblasti bydlení obecně

14,0%

22,0%

21,0%

11,0%

14,0%

5,0%

4,0%

5,0%

2,0%2,0%

2,0%

25,0%

43,0%

16,0%

14,0%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

spíše spokojen/-a

spíše nespokojen/-a

velmi spokojen/-a

velmi nespokojen/-a

neví odmítl/-a

1- velmi spokojen/-a 10 - velmi nespokojen/-a

Graf 1. Míra spokojenosti s dosavadním bydlením.

Graf 2. Spokojenost se současnou situací v oblasti bydlení v ČR.

Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001. N = 3 564.



15

Spokojenost s dosavadním bydlením podle právního důvodu užívání domu/bytu

3,11

3,774,15

4,44,74 4,6

vlastník vlastník družstevník nájemník nájemník jiné bydlení0

1

2

3

4

5

6

rodinného domku

bytu obecního bytu

soukromého majitele

Míra spokojenosti s bydlením:1 – velmi spokojen, 10 – velmi nespokojen




16

Spokojenost s dosavadním bydlením

mezi nejdůležitější faktory ovlivňující spokojenost s vlastním bydlením patří na rozdíl od charakteristik respondenta (jeho věku, vzdělání apod.) charakteristiky vážící se přímo k bytu/domu, kde respondent bydlí.

lidé bydlící v panelových bytových domech byli se svým bydlením méně spokojeni než ti, kteří bydlí v cihlových bytových domech.

relativně vysoký standard bydlení domácností s menším počtem členů co do počtu užívaných pokojů souvisel naopak s relativně nízkým standardem bydlení vícečlenných domácností žijících často v malých bytech.

nespokojenost s úrovní správy a údržby bytu/domu byla patrná zejména u respondentů bydlících v obecním nájemním bydlení. Soukromí majitelé měli jako správci bytového fondu „lepší pověst“ než obce; nejlepšími správci však byly respondenty hodnoceny bytová družstva.



17

Co očekáváme od státu v oblasti bytové politiky

Starost o bydlení občanů je:

2,5 1,4

17,9

26,0

5,3

46,9

především soukromouzáležitostí občana a jehorodiny

spíše soukromou záležitostíobčana a jeho rodiny

záležitostí jak občana a jehorodiny, tak i státu nebo obce,ve které žije

spíše záležitostí státu neboobce, ve které žije

především záležitostí státunebo obce, ve které žije

neví, odmítl(-a)




18



Domníváte se, že stát by měl regulovat trh s bydlením více nebo méně než v současnosti?

32,2

12,4

27,4

11,4

4,3

12,2

rozhodně více

spíše více

stejně jako doposud

spíše méně

rozhodně méně

neví/odmítl(-a)



19


Forma regulace, kterou respondenti volili, byla přímo závislá od jejich bezprostředních zájmů: nájemníci by narozdíl od vlastníků rádi regulovali nájemné a cenu domů/bytů při jejich prodeji, vlastníci (zejména rodinných domků na venkově) by na rozdíl od nájemníků rádi regulovali ceny stavebních materiálů.

s názorem, že stát by měl regulovat ceny stavebních materiálů souhlasilo téměř 62 % dotázaných, především z menších měst a obcí; s názorem, že stát by měl regulovat ceny domů a bytů při jejich prodeji souhlasilo téměř 57 % dotázaných; téměř 78 % občanů souhlasilo s nějakou formou regulace nájemného; více než 87 % respondentů souhlasilo s názorem, že stát by měl regulovat poplatky za energie spojené s bydlením.

v otázkách regulace a úlohy státu se příliš neprojevovala disproporce mezi názory mladších (do 35 let) a starších (nad 35 let) respondentů.



20

Účinnost vybraných nástrojů bytové politiky

Počty respondentů, kterým daný nástroj napomohl/může napomoci řešit problémy s bydlením, z celkového počtu respondentů, kteří nástroj znají (v %)

20,32 20,9023,03 24,20

27,26

33,11

52,68

0

20

40

60

Podporavýstavby

domů s peč.službou

Podporavýstavby

nájemníchbytů obcemi

Podporaoprav,

rekonstrukcí amodernizacípanel. domů

Úrokovádotace k

hypot. úvěru

Příspěvek nabydlení

Úleva na daniz příjmu

Státnípříspěvek kestavebnímu

spoření

Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001.



21

Využití stavebního spoření

2,7

12,0

12,4

35,6

11,3

8,8

17,1

nevyužívám a nechystám se hovyužít

nevyužívám, ale chystám se hovyužít

využívám/využil(-a) jsem/hodlámvyužít hlavně ke spoření

využívám/využil(-a) jsem/hodlámvyužít na bydlení bez čerpáníúvěruvyužívám/využil(-a) jsem/hodlámvyužít na bydlení s čerpánímúvěruvyužívám, ale ještě nevím, jaks penězi naložím

neví/odmítl(-a)




22

Přerozdělení státních výdajů v oblasti bydlení dle preferencí respondentů (v %)

Oblast, kde by peníze přidal Oblast, kde by peníze ubral

Podpora výstavby obecních nájemních bytů

30,9Možnost odečíst si úroky z úvěrů z daňového základu

46,6

Poskytování novomanželských půjček na pořízení vlastního bydlení

26,9Podpora výstavby obecních nájemních bytů

21,3

Podpora výstavby bytů pro starší a handicapované spoluobčany

22,1 Podpora stavebního spoření 15,5

Podpora stavebního spoření 15,9Poskytování novomanželských půjček na pořízení vlastního bydlení

8,5

Možnost odečíst si úroky z úvěrů z daňového základu

4,2Podpora výstavby bytů pro starší a handicapované spoluobčany

8,1

Otázka: Představte si, prosím, že máte moc dosavadní rozdělení podpor v oblasti bydlení změnit, přesněji že máte možnost peníze někde „přidat“ a jinde naopak „ubrat“. Protože máte k dispozici jen omezené množství peněz, nemůžete je pouze přidávat, aniž byste je jinde neubíral. Ve které z následujících oblastí byste se hlavně snažil uspořit a kterou oblast byste díky těmto úsporám naopak hlavně více finančně podpořil? Vyberte, prosím, vždy jen jednu oblast, kde byste peníze „přidal“ a jednu oblast, kde byste peníze „ubral“. CVVM, březen 2006. N = 904.



23

Představy o ideálním bydlení

většina respondentů (64,5 %) považovala za ideální své současné obydlí. S rostoucím věkem a menší velikostí obce se podíl osob, které své obydlí považovaly za ideální, zvyšoval. Mezi těmi, kdo své obydlí považovaly za ideální byl výrazně vyšší podíl osob obývajících „nadměrné“ byty (počet obytných místností větší než počet osob).

Osoby, které uvedly, že své současné obydlí nepovažují za ideální, byly dotazovány, jak si své ideální obydlí představují: pokud jde o typ obydlí, jednoznačně vítězil rodinný dům (71,2 %), dále bytový dům na sídlišti (9,6 %) a bytový dům ve starší blokové zástavbě (8,6 %). Za ideální právní důvod užívání domu/bytu považovala drtivá většina respondentů (85,9 %) vlastní bydlení, následovalo bydlení nájemní (9,1 %) a družstevní (3,8 %).

v nejbližších třech letech měli v úmyslu změnit své bydliště zejména mladí lidé do 35 let věku (téměř 60 %). Převažujícími důvody, které je k takovému kroku vedly, byly přání uzavřít manželství a založit rodinu a přání osamostatnit se od rodičů.



24


Podíly respondentů, kteří za ideální obydlí považují své současné, podle právní formy užívání domu/bytu

82,6

52,6 52,2 48,341,0 37,3

17,4

47,4 47,8 51,759,0 62,7

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Vlastníci RD Vlastníci byt.domu, bytu vos. vlastnictví

Družstevníci Nájemníci vobecníchbytech

Ostatní Nájemníci vsoukr. bytech

Současné bydlení Jiné bydleníZdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001, N = 3 540.



25


Žádoucnost různých druhů příslušenství, která by si lidé přáli mít ve svém ideálním obydlí

69,8

36,1

31,5

22,3

21,7

21,6

21,1

16,1

13,1

11,8

11,8

8,4

6,5

2,8

2,3

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Zahrada

Garáž

Terasa, balkón, lodžie

Velká koupelna

Velká kuchyň

Bazén

Více malých místností

Méně velkých místností

Půda, sklep

Dvůr

Dílna, ateliér

Uzavřený prostor pro hřiště, zeleň

Tělocvična, posilovna

Něco jiného

Sauna

%

Zdroj: Postoje k bydlení v ČR 2001.

ing. petr sunega sociologický ústav av Čr jilská 1 110 00 praha 1 petr.sunega @ socs.cz

Documents