ingatlanÉrtÉkelÉsi szakÉrtŐi vÉlemÉny a 2049 diósd...

2049 Diósd, belterület 1380/45 hrsz

2049 Diósd, Rézsű utca 6/2. Tel: 70/3818761 E-mail:[email protected]

SZEM-IR Bt.

1

INGATLANÉRTÉKELÉSI

SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY a

2049 Diósd, belterület

1380/45 hrsz alatti telekről



SZEM-IR Bt.

2

INGATLAN ÉRTÉKELÉS

Építési telek T

Az értékelő társaság: SZEM-IR Bt.

Szakértő(k) neve: Spisák Sándor

A vizsgálat időpontja: 2015.06.04.

A vizsgálat célja és tervezett felhasználási helye: Diósd Város Önkormányzat részére, piaci érték

meghatározása, adásvétel előkészítéséhez

első fedezet vizsgálat X éves felülvizsgálat egyéb:aktualizálás

Megrendelő neve: Diósd Város Önkormányzata

Összefoglaló tábla

Az ingatlan megnevezése kivett beépítetlen terület

Az ingatlan címe 2049 Diósd, névtelen utca 1380/45 hrsz

(Term: 2049 Diósd, Árpád fej.utca 1380/45 hrsz)

Helyrajzi száma 1380/45

Telek területe 964 m2

Telek terület szélessége és mélysége szélesség: kb. 21 m, mélysége kb. 46 m

A megállapított értékek bruttó értékek az ÁFA összegét tartalmazzák!

Forgalmi értékek ingatlanonként:

Piaci összehasonlító megköz. szerint 1380/45 hrsz 15 200 000,- Ft

1380/45 hrsz-ú ingatlan összesen: 15 200 000,- Ft

Az ingatlanok rövid távú értékesíthetősége Könnyen

/0 - 90 nap/

Átlagos

/90 - 180 nap/

Problematikus

/180 - 360 nap/

X Nehéz

/360 – nap/

erős kereslet kiegyensúlyozott piac kínálati túlsúly erős túlkínálat

Mellékletek * 1. Fotók (2015.06.02.) X

2. Tulajdoni lap (2015.06.01) X

...................................................... 3. Térképek, szabályozási terv részlet

X

értékelő cég aláírása és pecsétje 4. Hész részlet

X


SZEM-IR Bt.


3

Az ingatlan értékelése

Az ingatlan elhelyezkedése:

Az értékelt ingatlanok Diósd belterületén a régi rádió állomás közelében Árpádház lakópark és az ipari

terület határán helyezkedik el, az M0-ás mellett. Az ingatlan környezete új lakóparki parcellázás.

Jogi helyzet:

Az értékelt ingatlan tulajdonosa Diósd Város Önkormányzata, 1/1 tulajdoni arányban. A tulajdoni lap

III/2 bejegyzése alatt az alábbi bejegyzés található: vezetékjog 4 m2 területre, jogosult: ELMŰ

Hálózati Kft. Tehermentes bejegyzést nem tartalmaz.

Telkek övezeti besorolása, szabályozási terv részlet:


SZEM-IR Bt.


4

A 1380/63 hrsz-ú ingatlan általános bemutatása

Az ingatlan címe: 2049 Diósd, névtelen utca 1380/45 hrsz

Helyrajzi száma: 1380/45

Bejegyzett tulajdonos(ok), tul. hányaduk: Diósd Nagyközség Önkormányzat. 1/1

Esetleges széljegyek tartalma: -

Haszonélvezet, illetve egyéb terhek: önálló szöveges bejegyzés telekalakítás, vezetékjog 4 m2

területre, jogosult: ELMŰ Hálózati Kft.

A telek területe: 964 m2

A telek alakja, formája: szabályos téglalap

A telek határai, kerítettsége: nem kerített

Domborzati és lejtésviszonyok: enyhe lejtésű az Árpád fejedelem utca irányába

A terület beépítettsége, nyitottsága: 20 %-os beépíthetőség, 7,5 m építménymagasság

Az ingatlanon jelenleg található: üres saroktelek telek

Környező ingatlanok hasznosítási formája: Árpád-házi lakóparkban családi házak, ipari zónában

telephelyek, cégközpontok

Településen belüli elhelyezkedése: Diósd, Vadrózsa utca, Árpád fejedelem utca

kereszteződésétől a 2. építési telek

Közművesítettség: telken belül közmű csatlakozások a szemle során nem

voltak láthatóak, információnk szerint minden közmű

telekhatáron elérhető

Megközelíthetősége: szilárd burkolatú úton

Hasznosítás jelenlegi formája: kivett beépítetlen terület

Legcélszerűbb hasznosítás: építési telek

Egyéb értéket befolyásoló körülmény: átlagos méretű kertvárosi övezetbe sorolt lakótelek,

családi ház építésére alkalmas, az övezetben egy

rendeltetési egységet magába foglaló lakóépület,

szabadon álló beépítéssel helyezhető el, 10 m-es

előkert és 5 m-es oldalhatár tartása mellett, az

ingatlan közvetlen környezetében családi házak már

nagyobb számban épültek, a vizsgált ingatlan

telekszintje enyhe lejtésű az Álmos fejedelem utca

irányába. Vélhetően a korábbi hasznosítás miatt, a

telek nyugati szélén, betonoszlopos kerítés

maradványai található.


SZEM-IR Bt.


5

HÉSZ részlet az övezet előírásaival:

1380/45 hrsz-ú telekre vonatkozó szabályozási terv részlet


SZEM-IR Bt.


6

A LEHETSÉGES FEJLESZTÉS ADATAI

A telek mérete: 964 m2

A legjobb és legértékesebb hasznosítási forma: HÉSZ szerint családi ház építhető rá

Beépíthetőség: 20 %

Besorolás: Lke-13, belterület

Főfunkció: Építési telek

Építménymagasság: 7,5 m

A megépíthető szintszám a földszint alatt: Na.

A megépíthető szintszám a földszint felett: Pince + földszint+ tetőtér (6,5 m-es

építménymagasság)

Szintterületi mutató: -

Legkisebb zöldterület: 60 %

Oszthatóság: nincs információ

A beépíthető terület nagysága: -

A megépíthető szintszám a földszint alatt: -

A megépíthető szintszám a földszint felett: Fsz+emelet

A piaci értéket befolyásoló tényezők:

Az értékelt ingatlan az Árpádház lakópark észak-keleti szélén, a nagy átmenő forgalmat bonyolító

Vadrózsa utca közelében helyezkedik el. A terület az ipari park felé eső részen található a saroktól a 2.

építési telek, de az M0-ás közeli elhelyezkedése és az ipari zóna közelsége miatt, az átlagostól nagyobb

forgalomból származó zajhatás vélelmezhető. A telek területe enyhe lejtésű, csak részben kerített.

Vélhetően a korábbi hasznosítás miatt, a telek nyugati szélén, betonoszlopos kerítés maradványai

találhatóak.

A telek átlagos mérete miatt, jelenleg családi házépítésre alkalmas, ezért véleményem szerint

magánszemélyek részére lehet leginkább értékesíteni. Az ingatlan piaci értékének meghatározása

során a fejleszthető, üres telekértéket vettem figyelembe, az M0-ás közeli fekvés miatt az átlagostól

nagyobb zajhatást vélelmezek. Pontos tervek hiányában a hasznosításból eredő többlet költségek nem

becsülhetőek.


SZEM-IR Bt.


7

A telek értékelése 1380/45 hrsz-ú ingatlan esetén

Piaci összehasonlító értékelés

TÉ = 964 m2 × 15 800 Ft / m2 15 231 200 Ft

Ft

Összesen kerekítve: 15 200 000 Ft

Vizsgáltingatlan

Elhelyezkedés, fekvés2049 Diósd, belterület

1380/45 hrsz

Diósd, IV. Béla

király utca

Diósd, IV. Béla

kiraly utca

Diósd, Szent László

utca

Művelési ág / övezeti

besoroláslakó lakó lakó lakó

Beépíthetőség 20% 20% 20% 20%

Elhelyezkedés Árpád fejedelem utca lakópark lakópark lakópark

Közművesítettségközművek

telekhatáron találhatóak

közművek

telekhatáron, utca

szintjéhez

magasabban fekszik

közművek

telekhatáron

közművek

telekhatáron

Megközelíthetőség szilárd burkolat szilárd burkolat szilárd burkolat szilárd burkolat

Ár / Kínálati ár 11 000 000 16 700 000 15 000 000

Telek területe (m2) 964 824 949 840

Fajlagos érték (Ft/m2)16 268 13 350 17 597 17 857

Adat forrása (időpont) megvalósult

adásvétel 2015.05.

ingatlan.com/211943

66 2015.05.

helyi hirdetés

2015.05.

Vizsgált ingatlan

Kínálati ár kínálat miatt -3% -3%

Beépíthetőség

Beépítettség

Alak, forma, terület -5% -5%Fekvés

Elhelyezkedés ipari zóna közelsége

miatt

-5%

Környezeti szenny.

Hatósági előírások nem saroktelek 5%Hasznosíthatóság tepeprendezés nem

szükséges

10%

Lejtésviszonyok

Összes módosítás -2% 10% -8% -8%Módosított alapár 15 768 14 684 16 190 16 429

Módosított alapár

kerekítés után15 800

Ingatlan III.

Ingatlan II. Ingatlan III.

A telekérték korrekciója

A környezet fajlagos telekárai

Ingatlan I.

Ingatlan I. Ingatlan II.


SZEM-IR Bt.


8

Piaci értékek meghatározása

A piaci forgalmi érték meghatározásának szempontjai, a kiválasztott módszer indoklása

A forgalmi érték meghatározása során az ingatlan jellege valamint a környezetében kialakult ingatlanpiaci

viszonyok alapján az értékesítés jellemző, ezért 100 %-os súllyal vesszük figyelembe a piaci

összehasonlításon alapuló módszer eredményét.

A megállapított értékek bruttó értékek az ÁFA összegét tartalmazzák!

Az értékelt ingatlan hrsz-a: 1380/45 hrsz

Az ingatlan egyeztetett piaci értéke, kerekítve (Ft): 15 200 000,-Ft

Tájékoztatás képen az ingatlanok nettó értékei önkormányzati értékesítés esetén:

Amennyiben a 1380/45 hrsz-ú ingatlan értékesítésre kerül, akkor annak számviteli célú elszámolásánál

figyelembe veendő végső piaci érték: 11 968 503 Ft.


SZEM-IR Bt.


9

Záradék

1. A szakvélemény tárgyi ingatlan, mint forgalomképes ingatlan tulajdonjogát értékeli, és a helyszíni

szemle során tapasztalt állapotra, készültségre vonatkozik. Az értékelést követően bekövetkezett

bármilyen nemű változásokért -bontás, gazdasági-erkölcsi avulás, gazdasági-környezeti körülmények

megváltozása, gondatlanság, funkciótól eltérő használat, állagromlás, műszaki-fizikai elváltozás,

engedély nélküli építés-, melyek az ingatlan értékét befolyásolják, felelősséget nem vállalunk.

2. Az értékelők nem végeztek földmérést, területmérést, a szakvéleményben található alapadatok a

Megbízó adatszolgáltatásán és az ingatlan nyilvántartás adatain alapulnak.

3. A helyszíni szemle során feltárás vagy épületfizikai, statikai és egyéb vizsgálat nem történt, a

szemrevételezéssel nem látható vagy nem közölt rejtett hibák (esetleges veszélyes anyagok jelenléte) az

értékelést nem érintik.

4. A rendelkezésre bocsátott, valamint a szakértés alatt beszerzett adatok és információk, mint tudomásunk

szerint helytállóak kerültek felhasználásra teljes körű ellenőrzés nélkül.

5. Az értékbecslés – az eredeti felhasználást kivéve - csak az értékelő előzetes írásbeli hozzájárulásával

adható ki harmadik félnek. Az értékelés csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kivenni, és

azokat magukban értelmezni nem lehet.

6. Az értékelés per-, teher- és igénymentes állapotra vonatkozik.

7. Jogi vizsgálatot az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően az értékelő nem végzett. Az ingatlan

forgalomképességének jogi eredetű korlátozottságáról a tulajdoni lapon bejegyzetteken túlmenően nincs

tudomása, de ezekért felelősséget nem vállal.

8. Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlanok jelenlegi, jövőbeni hasznosításával

összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől valamennyi szükséges

engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, ill. ezek beszerezhetők.

9. Javadalmazásunk nem függ az értékelt vagyontárgy értékétől, sem pedig olyan eseménytől, amely e

szakvéleményben foglalt következtetések felhasználásának eredményeképpen jöhet létre.


SZEM-IR Bt.


10

OTP-INGATLAN Vadrózsa liget aktuális hirdetései

A diósdi Vadrózsa-liget eladó telkei magánszemélyeknek és befektetőknek is értékálló, biztos beruházást

jelentenek. A telkek mérete (768-tól 4650 négyzetméterig) úgy lett kialakítva, hogy azok minél szélesebb

érdeklődői kör számára nyújthassanak lehetőséget: induló családoktól egészen az ingatlan befektetőkig.


SZEM-IR Bt.


11

1380/45 hrsz-ú ingatlan elhelyezkedése

1380/45 hrsz-ú telek elhelyezkedése

telek területe, telekhatáron korábbi hasznosítás miatt betonkerítés maradványai

telek területe, környezet


SZEM-IR Bt.


12

elbontandó kerítés nyomvonal

.

Utcakép Környezet, ipari park

elektromos elosztó a telek előtt, kitűzött telekhatár telekhatár jelölése


SZEM-IR Bt.


13

Térkép az ingatlan elhelyezkedéséről


SZEM-IR Bt.


14

1380/45 hrsz

hrsz


SZEM-IR Bt.


15

Szabályozási terv részlet (2015)


SZEM-IR Bt.


16

Az értékelt ingatlanokra vonatkozó HÉSZ leírás, részlet

ingatlanÉrtÉkelÉsi szakÉrtŐi vÉlemÉny a 2049 diósd...

Documents