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Inteligência e Assessoria

em Real Estate

Reduzindo riscos e gerenciando o desempenho de produtos

imobiliários

MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL

INDICADORES CBIC

1º TRIMESTRE DE 2017

3

4

GLOSSÁRIO

Preço ou Ticket Médio: Determinado pelo VGV total estimado dividido pelo total de unidades do

empreendimento.

Preço por Metro Quadrado (privativo): Determinado pela média do preço por empreendimento com

vendas ativas e não por unidade do estoque.

VGV Estimado: total de unidades de cada tipologia multiplicado preço médio das tipologias, ou seja, VGV

Total = unidades por tipologia x preço por tipologia. O mesmo é estimado, pois o total de vagas de

garagem , por exemplo, pode ser diferente para cada unidade habitacional, porém para o cálculo

considera-se a unidade com maior ocorrência, ou seja, se a maioria delas possuir apenas 1 vaga, para o

cálculo do VGV estimado todas as unidades serão consideradas com apenas 1 vaga.

5

Determinação da Oferta Final: Calculada diretamente na tabela de vendas dos empreendimentos no

mês referência da pesquisa.

Determinação do Total de Unidades Vendidas: Calculada a partir do estoque imediatamente anterior

menos o estoque final, portanto consideram-se apenas as vendas líquidas de distratos. Obs.: Os distratos

serão calculados num segundo momento, quando a base pesquisada estiver consolidada.

Trato de Empreendimentos Faseados: Os empreendimentos faseados, se estiverem num mesmo RI,

serão considerados na base de dados integralmente, mesmo que nem todas as torres tenham sido abertas

para vendas. No caso de serem RI diferentes, serão considerados como 2 ou mais lançamentos distintos.

GLOSSÁRIO

6

GLOSSÁRIO

Mês Referência para Determinação da Data de Lançamento: Considerado a partir da abertura das

vendas, em geral após obtenção do RI. É possível que ocorra pequena variação temporal, entre a

divulgação e o registro, não deve ser superior a 1 mês e, certamente, NUNCA superior a 2 meses de

diferença para os futuros lançamentos. Para os empreendimentos coletados neste primeiro momento, e

que foram lançados há muito tempo, esta informação não possui a mesma precisão decorrente da perda

de histórico na empresa pesquisada.

7

GLOSSÁRIO

Empreendimento Vertical em Comercialização: Consideram-se empreendimentos verticais em

comercialização todos os empreendimentos de incorporação imobiliária em um dado mercado que, com 4

ou mais pavimentos, mantinham no mês de referência da pesquisa, unidades ainda em comercialização no

seu ciclo primário. Não são considerados os número de torres. O faseamento apenas muda o total de

empreendimentos quando ocorre mais de 1 RI.

Desta forma, empreendimentos que, independentemente do seu ano de lançamento, ainda possuíam

estoques de venda pelo incorporador (e não por revendas de terceiros adquirentes) são mapeados e

georreferenciados.

8

GLOSSÁRIO

Oferta Lançada: Total de unidades (ou de VGV) de um empreendimento no momento do lançamento.

Este número não se altera ao longo do tempo.

Oferta Final: Mede o número de unidades e de valor em dinheiro que estava disponível para ser

comercializado ao final do mês de referência da pesquisa. Ou seja, a oferta final de um

empreendimento ou de um mercado mede o tamanho efetivo do estoque em mãos dos

incorporadores no período de referência.

Disponibilidade Sobre a Oferta: Fórmula que avalia a relação entre a Oferta Final e a Oferta Lançada,

podendo ser expressa em percentuais pela seguinte expressão: Oferta Final/Oferta Lançada X 100.

Retrata, portanto, quanto falta vender em relação ao volume lançado. Pode ser expressa em unidades e

em VGV.

9

GLOSSÁRIO

Padrão do Imóvel: Classificação do padrão de valor de um empreendimento conforme o preço final de

vendas de suas unidades em termos de faixas de valor. As classificações de faixas de valor seguem

referências de preço comumente reconhecidas por entidades do setor e empresas privadas, respaldando-

se em uma lógica de associação de padrões de preço com produtos típicos. As faixas de valor seguem

descritas no trabalho, mas ressalte-se a especificidade da assim chamada faixa “Especial” que contempla

ao menos 50% de suas unidades com imóveis pequenos de estúdios, lofts e 1 dormitórios, não tendo uma

classificação prévia de preço, mas sim de tipologia. Isolou-se essa tipologia por compreender que sua

lógica de preço deve ser avaliada em particular por ser um produto residencial porém com “menor”

característica familiar e mais de investimento. O padrão Econômico terá como limite superior o teto do

programa Minha Casa Minha Vida de cada cidade na ocasião da pesquisa.

10

GLOSSÁRIO

Preço: Sempre por metro privativo da unidade avaliada por tipologia em um andar médio, e, sempre que

possível, considerando o preço médio de venda das unidades na oferta atual de cada empreendimento.

Tipologia: divisão por número de dormitórios, separadas em 4 grupos: 1, 2, 3 e 4 ou mais quartos.

Tipologias especiais como loft e estúdios (estes últimos agrupados com a tipologia de 1 dormitório).

Uso: Mercados Residencial e Comercial (este, de salas de escritórios e de lajes corporativas quando estas

são vendidas e não locadas). Empreendimento mistos são registrados separadamente nos 2 critérios

acima.

VGV: Sigla para Valor Geral de Vendas, isto é, o valor total colocado à venda a preços do mês de

referência da pesquisa, tanto na oferta lançada quanto na final.

11

GLOSSÁRIO

Lançamentos: lançamentos imobiliários verticais com data de lançamento com até 6 meses de

comercialização.

Em Obras: Considerados os empreendimentos em comercialização entre o 7º e o 36º de comercialização.

Entregues: Para efeito de análise geral, considerados a partir do 37º mês de comercialização. Eventuais

ajustes podem ser realizados quando o prazo de obra for mais longo.

12

GLOSSÁRIO

Vendas Brutas: Total de vendas de unidades no período analisado descontados os distratos.

Vendas Líquidas: Vendas Brutas menos os distratos. Obs.: Neste primeiro momento, são analisados

apenas as vendas líquidas.

Vendas Sobre a Oferta (VSO mensal): é a relação em unidades das VENDAS no mês sobre a OFERTA

TOTAL do mês, ou seja, mede o percentual (%) do estoque vendido no mês de referência da pesquisa.

Vendas Sobre a Oferta (VSO 12 meses): mede o percentual (%) vendido acumulado nos últimos 12

meses.

MERCADO IMOBILIÁRIO1º TRIMESTRE DE 2017

14

COMENTÁRIOS GERAIS

1414

1. O primeiro trimestre de 2017 contou com o lançamento de 8.224 unidades residenciais verticais. Uma queda

de 44,7% com relação ao primeiro trimestre de 2016 e uma queda de 62% com relação ao trimestre anterior.

Até o momento, 2017 apresentou o menor volume de lançamentos por trimestre desde o início da série

histórica.

2. Curitiba, RM de Curitiba, RM de Fortaleza e RM de Maceió foram as únicas regiões que apresentaram aumento

nos lançamentos com relação ao primeiro trimestre de 2016.

3. As vendas este ano também encolheram. Foram 17.478 unidades vendidas no primeiro trimestre de 2017, uma

queda de apenas 7,2% com relação ao primeiro trimestre do ano anterior e uma queda de 14,8% com

relação ao trimestre anterior, com as mesmas regiões avaliadas. Até o momento, 2017 apresentou o menor

volume de vendas por trimestre

15

COMENTÁRIOS GERAIS

1515

4. Sete regiões – Distrito Federal, RM de Goiânia, RM Curitiba, Porto Alegre, RM de Recife, RM de Maceió, São

Luís - apresentaram aumento nas vendas com relação ao primeiro trimestre de 2016. Estas regiões foram

responsáveis por 35,2% das unidades vendidas de janeiro a março de 2017.

5. As regiões analisadas pelos indicadores CBIC contaram no final do primeiro trimestre com 122.785 unidades

disponíveis (oferta final). Uma queda de 12,4% com relação ao primeiro trimestre do ano anterior e

uma queda de 7,9% com relação ao trimestre imediatamente anterior, comparando-se as mesmas regiões.

6. Cinco regiões – RM de Curitiba, Porto Alegre, RM de Recife, RM de Maceió, Manaus - apresentaram um

aumento de unidades disponíveis no 1º trimestre de 2017 em comparação com o 1º trimestre de 2016.

7. No primeiro trimestre deste ano foram vendidas 9.978 unidades a mais do que foram lançadas.

16

COMENTÁRIOS GERAIS

1616

8. Das unidades em comercialização nas regiões estudadas, 26% eram de imóveis prontos, 17% imóveis em

lançamento (até 6 meses de vendas) e 57% imóveis em construção (7 a 36 meses em vendas).

9. Observa-se uma queda de 20,4% de imóveis na planta em comparação com o trimestre anterior e uma alta de

0,9% de imóveis prontos.

10. O preço médio do m2 privativo nas regiões analisadas foi de R$ 5.971. Sendo o maior preço médio

identificado no Distrito Federal, R$ 8.203, e o menor na RM de BH, R$ 3.898.

11. Com relação as tipologias, 4,1% das unidades lançadas são de 1 dormitório, 74,9% de 2 dormitórios, 15,3%

de 3 dormitórios e 5,7% de 4 ou mais dormitórios.

12. Para as unidades vendidas, 7% são de 1 dormitório, 65,2% de 2 dormitórios, 23,2% de 3 dormitórios e 4,6%

de 4 ou mais dormitórios.

17

COMENTÁRIOS GERAIS

1717

13. Sobre o preço médio do m2 por tipologia, a região de Belo Horizonte e Nova Lima apresenta o maior preço

por m2, R$ 9.934, nas unidades de 1 dormitório. Para a mesma tipologia, o menor preço identificado é na

região da RM de Belo Horizonte, R$ 3.343.

14. Nas unidades de 2 dormitórios, o maior preço médio por m2 identificado também foi em Belo Horizonte

R$7.324. Da mesma forma que o menor preço médio dá-se na região da RM de Belo Horizonte, R$ 3.536.

15. Para as unidades de 3 e de 4 ou mais dormitórios, o maior preço médio por m2 identificado é na RM de

São Paulo, R$ 8.384 e R$ 15.073, respectivamente.

16. O menor preço médio por m2 para as unidades de 3 dormitórios é na RM de Belo Horizonte, R$ 4.262.

Enquanto o menor preço médio para a tipologia de 4 dormitórios é na RM de Goiânia, R$ 5.983

18

NOTA TÉCNICA EXPLICATIVA

1818

✓ Para as regiões RM de Fortaleza, RM de Maceió, RM de Recife e RM de Rio de Janeiro as vendas totais foram

projetadas, a partir dos dados amostrais enviados pelas entidades respondentes da pesquisa, tendo como base

o levantamento do universo anteriormente pesquisado (censo de mercado de dezembro de 2016).

Naturalmente, também a oferta final foi atualizada com os mesmos parâmetros.

✓ Projetou-se a velocidade de vendas da amostra enviada para o universo, em cada mês do trimestre, conforme a

participação e a oferta final estimada.

✓ Desta forma, com este panorama do trimestre, com alguns ajustes metodológicos e uma melhor apuração de

dados em relação à apresentação anterior, foi possível compor uma nova avaliação do cenário das entidades,

permitindo uma leitura mais completa do setor na comparação trimestral.

✓ Os dados de lançamento são coletados mensalmente pelas entidades, computados neste panorama.

19

NOTA TÉCNICA EXPLICATIVA

1919

✓ Cidades que compõem as regiões metropolitanas:

• RM Goiânia: Goiânia e Aparecida de Goiânia

• RM de Belo Horizonte: Betim, Contagem e Santa Luzia

• RM de São Paulo: São Paulo Capital mais 38 municípios da Região Metropolitana

• RM de Curitiba: Almirante Tamandaré, Araucária, Campo Largo, Colombo, Fazenda Rio Grande, Pinhais e São

José dos Pinhais

• RM de Fortaleza: Fortaleza, Aquiraz, Caucaia, Eusébio, Itaitinga e Maracanaú

• RM de Maceió: Maceió, Barra de São Miguel e Rio Largo

• RM de João Pessoa: João Pessoa, Bayeux, Cabedelo e Santa Rita

20

UNIDADES RESIDENCIAIS LANÇADAS

2020

Fonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain.

Obs¹: ordem das cidades por agrupamento de regiões nacionais.Obs²: em Manaus e Distrito Federal não houve lançamentos.

Obs³: as regiões identificadas por“RM de cidade”, incluem a cidade em questão, salvo os casos em que o dado da cidade está descrito separadamente, como Curitiba e RM de Curitiba.

21

UNIDADES RESIDENCIAIS LANÇADAS

2121

Fonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain.

14% -18% 56% -62%

-44,7%

22

VARIAÇÃO UNIDADES RESIDENCIAIS LANÇADAS – 1T2016 X 1T2017

2222

1. Curitiba 2. RM de Curitiba3. RM de Fortaleza4. RM de Maceió

39,9% das unid. lançadas(janeiro a março de 2017)

1. Distrito Federal2. RM de Goiânia3. Belo Horizonte e N.L.4. RM de Belo Horizonte5. Rio de Janeiro6. RM de São Paulo7. Joinville8. Porto Alegre9. RM de Recife10. São Luis11. RM de João Pessoa

60,1% das unid. lançadas(janeiro a março de 2017)A

um

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Fonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain

23

UNIDADES RESIDENCIAIS VENDIDAS

2323


24

UNIDADES RESIDENCIAIS VENDIDAS

2424


-7,2%

11% -11% 11% -15%

25

VARIAÇÃO UNIDADES RESIDENCIAIS VENDIDAS – 1T2016 X 1T2017

2525

1. Distrito Federal2. RM de Goiânia3. RM de Curitiba4. Porto Alegre5. RM de Recife6. RM de Maceió7. São Luis

35,2% das unid. vendidas(janeiro a março de 2017)

1. Belo Horizonte e N.L.2. Rio de Janeiro3. RM de São Paulo4. Curitiba5. Joinville6. RM de Fortaleza7. RM de João Pessoa8. Manaus

64,8% das unid. vendidas(janeiro a março de 2017)

Au

me

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na

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da

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da

na

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26

COMPARATIVO LANÇAMENTOS E VENDAS 4T 2016 E 1T 2017

2626

*Em mil unidadesFonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain

-62,0

-10,8%

27

OFERTA FINAL DISPONÍVEL – RESIDENCIAIS NOVOS

2727


28

OFERTA FINAL DISPONÍVEL – RESIDENCIAIS NOVOS

2828


-6,2%1,0% 0,5% -7,9%

-12,4%

29

OFERTA FINAL DISPONÍVEL – RESIDENCIAIS NOVOS - 1T2016 X 1T2017

2929

1. RM de Curitiba2. Porto Alegre3. RM de Recife4. RM de Maceió5. Manaus

22,8% da oferta final em março/2017

1. Distrito Federal2. RM de Goiânia3. Belo Horizonte e N.L.4. Rio de Janeiro5. RM de São Paulo6. Curitiba7. Joinville8. RM de Fortaleza9. São Luis10. RM de João Pessoa

77,2% da oferta final em março/2017

Au

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fin

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Qu

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ferta

fina

l


30

COMPARATIVO DO TOTAL LANÇADO X VENDIDO4T DE 2016 E 1T DE 2017

3030


No 1T de 2017, foram vendidas 9.978

unidades a mais do que foram lançadas

31

COMPARATIVO DO TOTAL LANÇADO X VENDIDO4T DE 2016 E 1T DE 2017

31


*Valores sem São Luis

32

PARTICIPAÇÕES DE LANÇAMENTOS, VENDAS E OFERTA FINAL - 1T DE 2017

32


33

OFERTA FINAL POR FASE DE OBRA – 1T 2017

3333

Obs: Não foi informado estágio de obra de todos empreendimentosFonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain

Mar/2017

34

OFERTA FINAL POR FASE DA OBRA

3434

Obs: Não foi informado estágio de obra de todos empreendimentosFonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain

* No gráfico de comparação, não foram consideradas para análise as cidades de João Pessoa e RM

de Curitiba.-20,4%

-6,5%

0,9%

35

PREÇO MÉDIO – M² DE AREA PRIVATIVA

3535


36

✓ Foi possível consolidar os dados de 13 regiões:

1. Distrito Federal

2. RM de Goiânia – Goiânia e Aparecida de Goiânia

3. Belo Horizonte e Nova Lima

4. RM de BH – Betim, Contagem e Santa Luzia.

5. Rio de Janeiro

6. RM de São Paulo

7. Curitiba

8. RM de Curitiba

DADOS SEGMENTADOS POR TIPOLOGIA

Para a atualização de janeiro a março de 2017, solicitamos o envio dos dados segmentados por tipologia.

3636

9. Joinville

10. RM de Fortaleza

11. RM de Recife

12. RM de Maceió

13. Manaus

37

DADOS SEGMENTADOS POR TIPOLOGIA – JANEIRO A DEZEMBRO DE 2016

3737

Participação das unidades lançadas por tipologia

Participação das unidades vendidas por tipologia

38

DADOS SEGMENTADOS POR TIPOLOGIA – JANEIRO A MARÇO DE 2017

3838

Participação das unidades lançadas por tipologia

Participação das unidades vendidas por tipologia

39

TOTAL DE UNIDADES LANÇADAS E VENDIDAS POR TIPOLOGIA – 1T 2017

3939

4,1%

74,9%

15,3%5,7%

7,0%

65,2%

23,2%

4,6%

DADOS POR CIDADES OU REGIÕES SEGUNDO PADRÃO (FAIXA DE VALOR) E POR TIPOLOGIA

41

PARTICIPAÇÃO DA OFERTA LANÇADA POR TIPOLOGIA –MARÇO DE 2017 – POR REGIÃO PESQUISADA

Oferta lançada: Total de unidades de um empreendimento no momento do lançamento. Este número não se altera ao longo do tempo.

4141


42

PARTICIPAÇÃO DA OFERTA LANÇADA POR TIPOLOGIAMARÇO DE 2017 – GERAL

4242


Mar/2017

Oferta lançada: Total de unidades de um empreendimento no momento do lançamento. Este número não se altera ao longo do tempo.

43

PARTICIPAÇÃO DA OFERTA FINAL POR TIPOLOGIA MARÇO DE 2017– POR REGIÃO PESQUISADA

4343

*Dados referente ao mês de março.Fonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain

44

PARTICIPAÇÃO DA OFERTA FINAL POR TIPOLOGIAMARÇO DE 2017

44

14,3% 12,6%

30,8%

50,2%

47,9%30,7%

6,9% 6,5%

• Dados referente ao mês de março.(*) Não foi informado estágio de obra de todos empreendimentosFonte: CBIC/CII | Elaboração: Brain

45

PARTICIPAÇÃO DA OFERTA FINAL POR TIPOLOGIA MARÇO DE 2017 – GERAL

4545

Mar/2017


*Em mil unidades

111,9 mil unidades

* No gráfico de comparação, não foram consideradas para análise as cidades de

Porto Alegre, João Pessoa e São Luis.

46

PARTICIPAÇÃO DA OFERTA LANÇADA POR PADRÃOMARÇO DE 2017 – POR REGIÃO PESQUISADA

4646

As 4 cidades acima possuem uma oferta lançada residencial de 98,1 mil

unidades e uma oferta final residencial de 19,0 mil unidades.


474747

PARTICIPAÇÃO DA OFERTA FINAL POR PADRÃOMARÇO DE 2017 – POR REGIÃO PESQUISADA


48

DISPONIBILIDADE SOBRE OFERTAMARÇO DE 2017 – POR REGIÃO PESQUISADA

Disponibilidade Sobre a Oferta: Fórmula que avalia a relação entre a Oferta Lançada e a Oferta Final, podendo serexpressa em percentuais pela seguinte expressão: Oferta Lançada/Oferta Final X 100. Retrata, portanto, quanto falta venderem relação ao volume lançado. Pode ser expressa em unidades e em VGV.

4848


49

PREÇO MÉDIO (R$) M² PRIVATIVO POR TIPOLOGIAMARÇO DE 2017 – POR REGIÃO PESQUISADA

4949


5050

PREÇO MÉDIO (R$) POR M² PRIVATIVO POR TIPOLOGIAMARÇO DE 2017 – POR REGIÃO PESQUISADA


515151

PREÇO MÉDIO (R$) POR TIPOLOGIA MARÇO DE 2017 – POR REGIÃO PESQUISADA


525252

EQUIPE TÉCNICA

Coordenação

Fábio Tadeu Araújo

Marcos Kahtalian

Tiziana Weber

Produção

Mariana Liberato Hirt

Departamento de Economia do Secovi SP

Coordenação: Celso Luiz Petrucci

(41) 3243.2880

MATRIZRua Coronel Airton Plaisant, 307

Curitiba – PR

Rua Mariante, 180, 7º andar | 51

3290.9017 | Porto Alegre-RS

MATRIZ @LetsBrain

www.letsbrain.com.br

FILIALFILIAL

(51) 3290.9017

inteligência e assessoria - cbicdadosprograma minha casa minha vida de cada cidade na ocasião da...

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