intervju graham olver - filipovic-advisory.com · zahtjeva za planiranje. to je predstavljalo...

Broj 91, ožujak 2014.Croatian Real Estate Newsletter

Pokrovitelji CREN-a:

Intervju

Mag. Christoph Sommer, Project Manager Campus WU, WU - Vienna University of Economics and Business

Intervju

Graham Olverglavni operativni direktor, WYG

Croatian Real Estate Newsletter, ožujak 2014. 2

SADRŽAJ

1. NAJAVA

Deseta godišnja međunarodna konferencija

o hrvatskom tržištu nekretnina 3

2. INTERVJU

Graham Olver, glavni operativni direktor, WYG 4

3. INTERVJU

Mag. Christoph Sommer, Project Manager Campus WU

WU - Vienna University of Economics and Business 11

4. STATISTIKA

4.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – veljača 2014. 17

4.2. Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz

područja građevinarstva 17

4.2.1 Izdana odobrenja za građenje u 2013. 17

4.2.2 Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2014. 18

4.2.3 Indeksi građevinskih radova u siječnju 2014. 18

Cover photo copyright: M. Pauty


Poštovani gospodine Olver, hvala Vam na ovoj prilici. Molim Vas da nam se kratko predstavite. Ja sam glavni operativni direktor društva WYG PLC za savjetodavne usluge u području globalnih programa, projektnog upravljanja i tehničkog savjetovanja, koje surađuje s klijentima i partnerima na nekim od najzanimljivijih i najizazovnijih projekata diljem svijeta. Ovi projekti predstavljaju izazov po svojoj lokaciji, izazov po svojim ambicijama, ali i po tome što razmišljamo o tom što isporučujemo, o utjecaju i ishodu.

Jednako tako, budući da radimo i na međunarodnom razvoju, kao što su strukturni fondovi EU-a, razvoj u privatnom i javnom sektoru, u jedinstvenom smo položaju da možemo sagledati sve aspekte svoga posla.

Mi smo praktični konzultanti – i ponosni smo što projekte svojih klijenata puštamo da govore sami za sebe.

Ovaj spektar rada čini naš položaj na više načina jedinstvenim – tu su rad

sve vrste infrastrukturnih projekata, uz čitav niz razvojnih projekata u svakom aspektu gradnje, zaštite okoliša, društvenog i gospodarskog okruženja. Budući da su svi ovi projekti uključivali razvoj novih rješenja na temelju raznolikih iskustava međunarodnih i lokalnih partnera, vrlo sam ponosan što imam živahnu mrežu prijatelja diljem svijeta.

Kada uspijem ukrasti slobodno vrijeme za opuštanje, tada slikam, dizajniram i sviram gitaru – nakon što gledam svoje petero djece i divim im se što prihvaćaju izazove i prilike života i rada u 21. stoljeću.

Vrlo nam je drago što ćete biti jedan od govornika na našoj Desetoj godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina. Predstavit ćete iznimno vrijedan projekt urbane regeneracije Liverpool Waters. Možete li nam reći neke osnovne informacije o tom projektu?

U okviru projekta Liverpool Waters regenerirat će se povijesna lokacija od 60 hektara na kojoj su smješteni dokovi, kako bi se stvorila višenamjenska,

u nestabilnim državama i onima gdje vladaju sukobi, rješavanje lokalnih problema vezanih uz urbanizaciju i problema većih razmjera, stvaranje izvedivih rješenja vezanih uz klimatske promjene, infrastrukturu – kako gospodarski tako i društveno. Baš zbog toga što smo praktični, ponosimo se time što ljude povezujemo s projektima, a projekte s izvorima fi nanciranja.

Obično to sažmem i kažem „omogućiti, ostvariti i doprinijeti“.

Osobno imam veliku sreću što mi se karijera sastoji od uravnoteženih kreativnih izazova, upravljanja projektima i programima i razvoja visoko učinkovitih multidisciplinarnih timova. Dobio sam priliku upotrijebiti svoju znatiželju na čelu razvoja javno-privatnih partnerstva – davno prije nego što su se nazivala JPP-i ili PFI.

Radio sam na projektima ili bio odgovoran za njih u više od 70 država i vrijednosti od preko 50 milijardi EUR. Karijeru sam počeo kao pravnik, a drugu diplomu stekao sam iz sociologije. Moje osobno radno iskustvo uključuje

2. INTERVJU

Graham Olverglavni operativni direktor, WYG


visokokvalitetna četvrt svjetske klase u središtu Liverpoola.

Time će se stvoriti jedinstven osjećaj mjesta/prostora i iskoristiti kulturna baština lokacije te je integrirati s održivom, novom gradnjom mješovite namjene.

Projekt Liverpool Waters značajno će pridonijeti rastu i razvoju grada, ne samo time što će se otvoriti 17.000 novih radnih mjesta na lokalnom području, nego će se stvoriti i prilike i težnje mladeži Liverpoola u smislu obuke i stjecanja vještina za nova radna mjesta danas i u budućnosti.

Na lokaciji će prebivati novi i postojeći stanovnici, privući će se nacionalni i međunarodni poslovni subjekti, a potaknut će se i značajno povećanje broja posjetitelja gradu, a izgradnjom novog i komplementarnog odredišta povećat će se i kulturna ponuda Liverpoola.

Na našoj 8. konferenciji održanoj 2012. godine, imali smo prilike slušati prezentaciju o projektima regeneracije u Liverpoolu koje je održao g. Rob Monaghan, voditelj projekta Gateways u Liverpool Visionu i Gradskom vijeću Liverpoola. Liverpool Waters tada je bio jedan od najavljenih projekata pa nas

zanima čuti što se promijenilo u dvije godine. U kojoj je fazi projekt trenutno?

Otkako ste slušali tu prezentaciju, predloženi projekt dobio je od Gradskog vijeća Liverpoola (2013. godine) dozvolu za prostorno planiranje. Ovu je dozvolu potvrdila Vlada Ujedinjenog Kraljevstva pa je projekt sada u izvedbenoj fazi.

Projekt sada napreduje, premda je potrebno odraditi značajan posao prije nego što se može početi s izgradnjom ijednog objekta.

Budući da je prostorno-planska dozvola (odobrenje) izdana ‘okvirno’, projektni tim sada radi na dovršavanju detaljnih master planova za pet četvrti. Za to je potrebno raditi na velikom broju detalja. Na tom se sada počelo raditi, a za dovršenje će vjerojatno trebati mnogo vremena.

Koje odgovornosti WYG ima u okviru projekta?

WYG je bio odgovoran za pripremu i upravljanje procesom podnošenja zahtjeva za planiranje u ime developera, odnosno Peel Holdingsa.

Nadalje, omogućili smo značajne tehničke elemente potrebne za

pripremu Procjene utjecaja na okoliš, koja je pratila postupak podnošenja zahtjeva za planiranje. To je predstavljalo veliki izazov jer smo trebali procijeniti potencijalne učinke na okoliš za razdoblje od preko 30 godina, shvaćajući da u tako kratkom razdoblju može doći do drastičnih promjena tehnoloških i ekoloških uvjeta.

WYG je sada uključen u pružanje podrške Peel Holdingsu u pripremi detaljnih procjena za svaku četvrt. Primjerice, to uključuje praćenje utjecaja na okoliš u vezi s kakvoćom vode, pticama selicama i geotehničkim ispitivanjima te osiguravanje tehničkih elemenata za potrebne izrade detaljnih master planova.

Za odobrenje je potrebno izraditi detaljne master planove u roku od sedam godina, što znači da je još potrebno obaviti značajnu količinu posla.

Liverpool Waters je projekt mješovite namjene. Od čega će se sastojati?

Ukratko, projektom Liverpool Waters ostvarit će se:

Gospodarske koristi

• Ulaganje privatnog sektora od 5,5 milijardi GBP u jednu od najzapostavljenijih regija Europe, • Ulaganje privatnog sektora od 5,5 milijardi GBP u Grad Liverpool,• Lokacija na kojoj će se 2014. godine održati Međunarodni poslovni festival vrijedan 15 milijuna GBP u organizaciji Vlade, • Otvorit će se 17.000 novih radnih mjesta u Liverpoolu – čime će se godišnje stvoriti 0,63 milijardi bruto dodane vrijednosti (odnosno izlaz manje ulaz) za gospodarstvo Liverpoola. [Bruto dodana vrijednost mjeri doprinos svakog pojedinačnog proizvođača, gospodarske grane ili sektora cjelokupnom gospodarstvu u Ujedinjenom Kraljevstvu, a koristi se za potrebe procjene bruto domaćeg proizvoda (BDP-a)],• Otvaranje 200 radnih mjesta u građevinskom sektoru godišnje u razdoblju od 37 godina,

Foto: Liverpool Waters


• Potencijal za otvaranje 20.000 dodatnih novih radnih mjesta u cijelom Merseysideu,• Potencijal za otvaranje 22.000 dodatnih novih radnih mjesta na cijelom sjeverozapadu, • Otvaranje radnih mjesta u svim sektorima i za sve razine kvalifi kacija, • Više od 300.000 m2 visokokvalitetnih uredskih prostora.

Društvene koristi

• Stvaranje pet novih zajednica, • 9.000 novih domova za više od 15.000 stanovnika u sljedećih 30 godina – uključujući i najviše 3.600 domova po pristupačnim cijenama,• Podrška raznolike komunalne infrastrukture, • Prepoznaje se kao ključan projekt u realizaciji Strateškog okvira regeneracije sjevernog Liverpoola i južnog Seftona, • Nove prilike za sportsko-rekreacijske aktivnosti.

Ekološke koristi

• Ključna komponenta Ekološko-tehnološke zone Liverpoola, • Izvanredan primjer održivog razvoja, • Ključna komponenta inicijative Print for Growth sjevernog Liverpoola i susjednih okruga, • Sve značajke nasljeđa konzervirane i očuvane za buduće naraštaje, • Prvi put se osigurava pristup ključnim dijelovima lokaliteta svjetske baštine, • Puna podrška tijela nadležnih za zaštitu okoliša, • Dva najveća gradska parka koji će se u Ujedinjenom Kraljevstvu izgraditi u posljednjih 50 godina, • Mogućnost stvaranja staništa na napuštenom zemljištu.

Koje biste najveće izazove istaknuli u fazi planiranja i razvoja?

Daleko najveći izazov bio je preuzimanje takvog ambicioznog projekta na lokalitetu svjetske baštine.

WYG je uložio značajnu količinu vremena i resursa u razdoblju od šest godina kako bi uvjerio i Gradsko vijeće Liverpoola i Vladu Ujedinjenog Kraljevstva da će ovaj projekt donijeti pozitivne koristi za lokalitet svjetske baštine i da bi se nadvladalo značajno

protivljenje udruženja English Heritage i UNESCO-a.

Koliko partnera sudjeluje na projektu? U kakvim ste odnosima s lokalnom samoupravom?

Na početku projekta (2007. godine) osnovano je partnerstvo s lokalnom samoupravom i ključnim organizacijama zainteresiranim za budući rast Liverpoola kao međunarodnog odredišta (kao što je Liverpool Vision).

Partnerstvo s lokalnom samoupravom, uključujući gradonačelnika, svakako je bilo presudni čimbenik za uspjeh projekta, ali i zato da bi se spriječilo uključivanje Vlade Ujedinjenog Kraljevstva u smislu propisivanja da se zahtjev treba podnijeti na nacionalnoj, a ne na lokalnoj razini.

Sada je Vlada Ujedinjenog Kraljevstva predvodnik u primjeni pristupa poznatog kao ‘lokalizam’, kojemu je cilj lokalnim nadležnim tijelima vratiti ovlasti donošenja odluka koje su se u prošlosti donosile na nacionalnoj razini.

Projekt Liverpool Waters odličan je primjer lokalizma u praksi te pokazuje zašto je bilo važno osnovati snažno partnerstvo s lokalnom samoupravom.

Zamah je ključni čimbenik. Naše iskustvo stečeno na svim velikim projektima i programima pokazuje da veliki projekti već u ranim fazama trebaju pokazivati znakove uspješnosti kako bi se lokalnoj samoupravi pokazalo da je donijela ispravnu odluku kada je podržala projekt kada su druge nacionalne i međunarodne organizacije (kao što su English Heritage i UNESCO) bile i jesu zainteresirane za poštivanje šireg ishoda zahvata tijekom razvojnog procesa.

Opis projekta naglašava važnost održivog razvoja i održivog gospodarskog rasta. Možete li nam reći više o ovom aspektu projekta?

Cijeli concept projekta Liverpool Waters bio je takav da ga je trebalo gledati kao mjerilo održivog urbanog razvoja smještenog u samom srcu gradske jezgre Liverpoola.

Premda će se praktični detalji razvijati tijekom razdoblja od 30 godina, oduvijek se predviđalo da objekti budu samodostatni (odnosno da proizvode vlastitu električnu energiju na lokaciji) te da se koriste najnovije tehnologije gradnje, kako bi se osigurala što veća održivost svakog objekta.

Kompleks će također biti usmjeren prema međunarodnim ulaganjima,



a neće se oslanjati samo postojeće poslovne subjekte i ulagatelje iz Ujedinjenog Kraljevstva da bi popunili izgrađene prostore.

Budući da neizravni učinci takvog razvoja mogu imati neželjene učinke na stvaranje nezdravog nadmetanja s drugim regionalnim gradovima u Ujedinjenom Kraljevstvu ako se ne razmatraju kao cjelina, ova razlika je bitan element.

Projekt Liverpool Waters nada se predstaviti Liverpool na međunarodnoj sceni i privući ulaganja iz područja kao što su Kina, Indija, SAD, itd.

WYG i Peel već su obaviti niz poslovnih susreta prilikom kojih su promicali projekt Liverpool Waters, uključujući nastup na Svjetskoj izložbi u Šangaju na kojem je predstavljen paviljon Grada Liverpoola.

Projekt Liverpool Waters zapravo predstavlja 30-godišnju viziju. Kako će on prema Vašem mišljenju promijeniti grad? Kakav je njegov arhitektonski, kulturološki, društveni i drugi doprinos?

Kao što je ranije istaknuto, projektom Liverpool Waters želi se transformirati budućnost Liverpoola i grad vratiti na međunarodnu kartu, na kojoj je zauzimao središnje mjesto.

Liverpool se danas u značajnoj mjeri oslanja na radna mjesta u javnom sektoru i ulaganja javnog sektora, a u njemu postoji više ozbiljno zapuštenih zajednica koje trebaju pristup radnim mjestima i novim prilikama. Projektom Liverpool Waters nastoji se riješiti ova problematika, istovremeno prepoznajući da je to samo jedan, premda veliki dio, rješenja te da će trebati proći puno vremena da bi se preokrenulo nasljeđe opadanja u protekla tri desetljeća i više.

Projekt Liverpool Waters ne samo što nastoji osigurati ulaganja i otvaranje novih radnih mjesta (te stvaranje pet novih zajednica), nego želi iskoristiti ikonsku lokaciju liverpulske rive kako bi se prikazali visoko kvalitetan dizajn i inovacije.

Liverpool je bio prvi grad u Ujedinjenom Kraljevstvu koji je prihvatio izgradnju visokih zgrada početkom 1900-ih primjenom tehnologija prenesenih iz New Yorka. Jedna od ambicija projekta Liverpool Waters odnosi se na ponovno poticanje primjene inovativnih tehnologija gradnje kako bi se stvorila nova riva koja će nadopunjavati postojeći lokalitet svjetske baštine i biti joj kontrast.

Je li uključeno lokalno stanovništvo? Kako?

Lokalna je zajednica uključena tijekom cijelog projekta. Peel ima vrlo bliske veze s lokalnim školama i sveučilištima koje sada aktivno sudjeluju u izradi detaljnog master plana za svaku četvrt. Neka su sveučilišta također uključena u stvaranje tehničkih elemenata koji će pomoći u obuci lokalnog stanovništva, istovremeno pružajući korisnu potporu projektnom timu.

Vrlo je ambiciozno planirati 30 godina unaprijed, tehnologija napreduje, razvijaju se drugi projekti, tržišta rastu i padaju. Jeste li sve to predvidjeli u svom planu? Što će, prema Vašem mišljenju, predstavljati najveći izazov u tom pogledu?

Kao što je napisao William Shakespeare: „Ako možete proniknuti u sjeme vremena i reći koje će zrno proklijati, a koje ne, govorite.“

Nitko u projektnom timu ne može sa sigurnošću reći kako će se stvari razvijati ili kako će izgledati za 30 godina. Postoje neki pokretači promjena i demografske promjene koje svi možemo vidjeti, postoje tehnološka rješenja i čitav niz međusobno povezanih stvari. Budućnost se može osigurati ako se omogući prilagodljivost.

Kao što je slučaj sa svim velikim programima regeneracije, sve treba krenuti od vizije, a da bi se takva vizija shvatila ozbiljno, developer treba biti predan njezinu ostvarenju.

U ovom je slučaju Peel utrošio milijune funti kako bi osigurao plansko odobrenje pa Peel sada ima nešto što može predstaviti tržištu (i potencijalnim ulagateljima) i pokušati ih uvjeriti da dođu u Liverpool.

Ranije sam govorio o zamahu. Zamah je povezan s vjerovanjem, a vjerovanje se stvara temeljem napretka, a napredak se mjeri isporukom i predanošću. Veliki programi slični su sindiciranim zajmovima po tome što vam trebaju glavni investitori da biste mogli oformiti knjigu dionica. Vjerodostojnost obveza preuzetih na početku stvara energiju za daljnji rad i ostvarenje napretka.

Naš cjelokupni pristup radu s potencijalnim klijentima, primjerice, iz Foto: Liverpool Waters


Zaljeva vrti se oko podrške realizaciji projekata, oko toga da uzmemo viziju i ambicije i pretvorimo ih u nešto što funkcionira u praksi i oko toga da podržavamo izvršenje rane faze projekta u okviru ukupnog programa.

Čak i kada ima potreban zamah, developer u jednom mega projektu kao što je Liverpool Waters treba biti izuzetno strpljiv i ustrajan.

Ljudi u Peelu potpuno su svjesni činjenice da je Liverpool Waters dugoročna obveza. Za realizaciju će moguće trebati značajno razdoblje u okolnostima u kojima se svijet još uvijek oporavlja od dugotrajne recesije. Tko zna kakav će biti utjecaj pritiska pod kojim će se Kina naći uslijed trajnog zaduživanja za potrebe fi nanciranja rasta po izuzetno visokim stopama.

To je razlog zašto je za provedbu projekta određeno tako dugačko razdoblje, da bi se moglo upravljati očekivanjima i naglasila činjenica da je za tako veliku promjenu možda potrebno značajno razdoblje.

Hrabrost i skok u nepoznato: U ovom trenutku nema tržišta za ovaj projekt na temelju prethodnih rezultata u Liverpoolu. Međutim, cijela vizija na kojoj se temelji projekt Liverpool Waters

odnosi se na stvaranje vlastitog tržišta koje će biti privlačno za ulaganja koja Liverpool nikada ne bi uspio privući da nema ovog projekta. Ako se uspiju osigurati početni projekti, nadamo se da će projekt uhvatiti svoj zamah i time privući sve više i više ulaganja.

Je li teško razviti projekt tih razmjera? Kako biste ga usporedili s Vašim radom na drugim, manjim projektima?

Načela su vrlo slična. Stvar je samo u tome što je projekt mnogo većih razmjera, pa je potrebno unaprijed uložiti značajno vrijeme i sredstva, a mnogi developeri i ulagači nisu spremni napraviti takvo što na sadašnjem tržištu. Suradnja s dionicima složena je u svim projektima urbanizacije i regeneracije, a tu su i složeni infrastrukturni, zakonodavni, gospodarski i društveni izazovi pri razvoju i izvršenju održive infrastrukture kojom se ostvaruje vrijednost uloženog novca.

Kako Vi shvaćate važnost urbane regeneracije u odnosu na izgradnju novih projekata?

Mora postojati ravnoteža između jednog i drugog. Novogradnja je očito potrebna da bi se mogao smjestiti sve veći broj stambenih jedinica u područjima

u kojima nema dovoljno slobodnih zemljišnih površina ili potencijala za regeneraciju, ali i kako bi se omogućilo zadovoljavanje ugovornih zahtjeva suvremene industrije. Međutim, urbana regeneracija presudna je da bi se osigurala buduća održivost većih i manjih gradova zamjenjivanjem zastarjelih objekata, bili oni stambeni ili komercijalni, najsuvremenijim objektima, čime se stvara održiva platforma za budućnost. Kao i inače, ključno pitanje za regeneraciju je vrijednost zemljišta i održivost – u mnogim dijelovima države ostvaraju se nedostatni povrati na ulaganja kako bi se mogli podržati programi održive regeneracije ili obnova pojedinačnih nekretnina prema suvremenim normama.

Ako promotrimo Vaše reference i obrazovanje, možemo vidjeti da imate mnogo međunarodnog iskustva, a osobito iskustva iz Ujedinjenog Kraljevstva. Kako se po Vašem mišljenju sve to nadopunjuje? Možete li istaknuti jedno iskustvo ili projekt kojim se osobito ponosite?

Imam sreće što sam se rodio znatiželjna uma – oduvijek sam želio znati kako stvari funkcioniraju u teoriji, kako funkcioniraju u praksi i kako ih možemo poboljšati. Uvijek sam želio pred sebe stavljati izazov isprobavanja novih stvari. Na kraju sam utvrdio da ako gledate dovoljno pozorno, uvidjet ćete da je sve na neki način međusobno povezano, sve se mijenja i da, unatoč mnogim promašajima u cjelokupnoj slici stvari, ova pozitivna poboljšanja nekome, negdje donose dobro.

Sada kada pogledam svoj radni stol, vidim knjigu o snazi umjetnosti, knjige o poslovnim modelima, hod pijanca (kako nasumičnost vlada našim životima), dekonstrukciju govora predsjednika Obame, Urbani dizajn, marketing, osnove inženjerstva, koncepte oglašavanja, upravljanje rizicima, upravljanje programima, dva romana i knjigu o izgradnji katedrale sv. Pavla.

Ako moram izabrati projekt kojim se najviše ponosim, to bi bio Projekt izgradnje elektrane Laibin B po principu



izgradnja-poslovanje-prijenos (Build Operate Transfer, BOT) u Kini (NRK). To je projekt iz sredine 1990-ih godina, a i dan-danas se koristi kao ogledni projekt – projekt je osvojio nagradu Posao godine za projektno fi nanciranje, a trajao je dvije godine. Projekt je dobro poznat po sljedećim značajkama:

• Prvi projekt u Kini otvoren za međunarodno nadmetanje, • Prvi infrastrukturni projekt u Kini koji se u potpunosti fi nancirao inozemnim kapitalom, • Prvi infrastrukturni projekt u Kini koji je izvelo projektno poduzeće u 100-postotnom inozemnom vlasništvu u okviru BOT-a, • Prvi BOT projekt koji je Državno povjerenstvo za planiranje formalno odobrilo na državnoj razini, • Dokumentacija služi kao model za buduće projekte izgradnje elektrana u Kini po načelu BOT, • Francuska agencija za kreditiranje izvoza COFACE preuzela je projektni rizik tek drugi put u svojoj povijesti.

Projekt je uključivao fi nanciranje, projektiranje, izgradnju, nabavu, poslovanje, održavanje i prijenos termoelektrane na ugljen snage od 2 x 360 MW smještene u okrugu Laibin u autonomnoj regiji Guangxi Zhuang (pokrajina Guangxi). To je bila vrlo siromašna regija u blizini Vijetnama. Projekt vrijednosti 616 milijuna USD u 100-postotnom je inozemnom vlasništvu i u cijelosti je fi nanciran inozemnim kapitalom. U to je vrijeme u tom području bilo malo inozemnih ulaganja, a pokrajinska vlada u Guangxiu nije imala doticaja s međunarodnim tržištem sindiciranih zajmova.

Projekt je podrazumijevao stvaranje kapaciteta bankarskog sustava, izradu novih zakona, novih rješenja – a kako sam upravo bio došao s projekta u Švedskoj – uključivao je i vrlo velika preklapanja nekih rješenja između ova dva projekta koja su postala zakon u Kini.

Koje se pouke iz projekta Liverpool Waters mogu primijeniti u Hrvatskoj?

Kao i mnogi drugi gradovi, Liverpool se suočava s problemom pada. Možda je put drugačiji, ali je odredište isto.

Vizija ponovne izgradnje koja je usvojena za Liverpool rezultat je dobro pripremljene planske prijave koju je donijelo Gradsko vijeće Liverpoola u ožujku 2012. godine. Proces planiranja koji je prethodio odobrenju bio je izrazito zahtjevan i dugotrajan pa svi dionici u obzir trebaju uzeti vremenski faktor kada oblikuju programme regeneracije.

Nijedna uključena strana ne može tek uletjeti u program i izletjeti iz njega – potrebno je na terenu imati snažan i predan tim.

„Teorija promjene“ često se koristi u razvojnim projektima. U samoj srži teorije nalazi se pristup temeljen na ishodima koji primjenjuje kritičko razmišljanje u vezi s projektiranjem, provedbom i vrednovanjem inicijativa i programa koji se trebaju podržati. Teorija promjene nerazdvojno je povezana s „pristupom temeljenom na dokazima“ u pogledu tehičke pomoći, od utvrđivanja i potvrđivanja potreba do predlaganja aktivnosti potrebnih da bi se iste zadovoljile.

Osnovni rezon programa mora se temeljiti na snažnim dokazanim potrebama. Da bismo ilustrirali to, možemo istaknuti nekoliko relevantnih

činjenica o trenutnim okolnostima u Hrvatskoj o kojima sam čitao. Iz različitih razloga, te činjenice su na sličan način nastupile i u Liverpoolu u ne tako davnoj prošlosti: - Broj stanovnika u Hrvatskoj smanjio se za 150.000 u razdoblju između dva popisa stanovništva, - Svake godine nekoliko tisuća uglavnom mladih ljudi odlazi iz Hrvatske, - Svake godine Hrvatska gubi stanovnika jednog srednje velikog grada (10.000 stanovnika),- Uz takve trenutne demografske trendove, Hrvatska će do 2050. godine imati 700.000 stanovnika manje nego danas.

Dakle, evidentna potreba za uvođenjem promjena neosporna je, a strategija i planovi aktivnosti trebaju se izraditi kao posljedica te činjenice. U svjetlu pristupanja Hrvatske Europskoj uniji, poseban naglasak pri planiranju treba se staviti na strategiju strukturnih i investicijskih fondova EU-a za razdoblje 2014.-2020. godine.

WYG je proveo više projekata u Hrvatskoj koji su se fi nancirali sredstvima iz fondova EU-a. Recite nam više o tim projektima.

WYG je povećao svoj globalni otisak time što je formalno osnovao poduzeće u Hrvatskoj, odnosno WYG



SAVJETOVANJE. Prije četiri godine, u srpnju 2010. godine, WYG Hrvatska pridružio se, među ostalim, poduzećima WYG Poljska i WYG Rumunjska time što je postao registrirano trgovačko društvo za upravljanje i usmjeravanje našeg regionalnog poslovanja u jugoistočnoj Europi.

Naš cilj u svim zemljama u kojima radimo diljem svijeta odnosi se na konsolidiranje naše nazočnosti – premještanje iz projektnih ureda

u stalne urede, kojima upravljaju lokalni zaposlenici i koje isti vode, čime se izgrađuju lokalni savjetodavni kapaciteti.

WYG je u Hrvatskoj nazočan od 2003. godine kada smo počeli raditi na Projektu socijalnog i gospodarskog oporavka, a do danas smo proveli 14 projekata fi nanciranih sredstvima EU-a i sredstvima donatora, a osam se projekata još uvijek provodi. To su uglavnom projekti socijalnog i

gospodarskog oporavka, kao što su „Pružanje savjetodavnih usluga malom i srednjem poduzetništvu, faza II“, „Priprema budućih programskih dokumenata i pripadajućih projekata za Operativni program Regionalne konkurentnosti za razdoblje 2014.-2020.“, „Inovativno i tehnološki unaprijeđeno učenje u obrazovanju odraslih u Europi“ ili „Novi pristupi Hrvatskog zavoda za zapošljavanje u pružanju usluga korisnicima“. Naši projekti pružanja tehničkih usluga sastoje se od više tehničkih studija, priprema projekata za fi nanciranje iz strukturnih fondova EU-a i nadzor nad ugovorima o građenju.

Imamo i ured u Hrvatskoj sa sjedištem u Zagrebu za Investicijski okvir za Zapadni Balkan, a to je instrument infrastrukturnih projekata koji funkcionira u svim zemljama Zapadnog Balkana. Zadovoljstvo nam je što možemo reći da je ovaj program do sada izravno zaslužan za osiguranje 10,5 milijuna EUR za 10 infrastrukturnih projekata s hrvatskim korisnicima – očekuje se da će ovo početno fi nanciranje biti poluga za ulaganja od preko 1,2 milijarde EUR od EU-a i međunarodnih fi nancijskih institucija.

Među ostalim, fi nanciranjem će se podržati „Zagreb na Savi“, „Novi kampus i sveučilišni centar u Zadru“, „LNG Terminal u Omišlju“, „Jadransko-jonski plinovod“ i „Izgradnja i razvoj Centra za poduzetničko učenje“. Foto: Laibin B power station; copyright ©EDF - Gabriel Liesse

Foto: Laibin B power station; copyright ©EDF - Gabriel Liesse


Poštovani g. Sommer, hvala Vam što ste pristali na ovaj intervju. Molimo Vas da nam se za početak kratko predstavite.

Zovem se Christoph Sommer i proteklih 7 godina radim kao voditelj i izvršni direktor Projekta Campus WU – novog kompleksa zgrada Ekonomskog i poslovnog sveučilišta u Beču.

Vrlo smo sretni što ćete biti jedan od govornika na našoj Desetoj godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina. Predstavit ćete novi kampus Ekonomskog i poslovnog sveučilišta u Beču, jedno od najvećih sveučilišnih gradilišta u svijetu. Možete li nam reći neke osnovne informacije o kampusu? Od čega se kompleks sastoji?

Sveučilište u Beču (WU) je najveće europsko sveučilište s težištem na ekonomiji i poslovanju s otprilike 25.000 studenata i 1.600 zaposlenih. Sam kampus se sastoji od 6 kompleksa zgrada na terenu veličine 90.000 m2, dok je iskoristiva površina zgrada otprilike 100.000 m². Svaki kompleks je dizajnirao različit međunarodno priznati arhitekt.

na zahtjeve korisnika i na funkcionalnu kvalitetu kampusa.

Svjetski poznati arhitektonski uredi, uključujući Zaha Hadid Architects, sudjelovali su u razvoju kampusa. Možete li nam reći više o tome?

Što biste istaknuli kao najveće izazove u fazi planiranja i razvoja?

Najveći izazov je bio osigurati da – iako uvijek smo uvijek radili na traženju optimalnog omjera troškova, arhitekture i vremenskog rasporeda – ne zaboravimo

Mag. Christoph Sommer, Project Manager Campus WUWU - Vienna University of Economics and Business

Copyright: M. Pauty

Foto: Campus WU. Copyright: BOAnet

3. INTERVJU


Dio našeg koncepta kampusa bio je prikazati raznolikost sveučilišta i naravno svijeta. Također smo željeli izraziti naš internacionalni karakter (WU pohađa gotovo 1/3 stranih studenata), stoga smo pokušali pobuditi interes iz cijelog svijeta za naš arhitektonski natječaj. Čini se da smo u tome i uspjeli jer su u natječaju sudjelovala 133 arhitekta s pet kontinenata.

To što su na kraju sudjelovale i takozvane „zvijezde međunarodne arhitekture“ te da su neki od njih čak i pobijedili, nije bio toliko cilj cijele priče, već nešto što se dogodilo zbog velike privlačnosti našeg projekta.

Jedan od prioriteta u projektiranju novog kampusa bio je stvoriti okruženje za studente i djelatnike WU-a koje potiče na produktivni rad i komunikaciju. Koje prednosti novi kampus donosi studentima, učiteljima i istraživačima? Zašto se naziva sveučilište budućnosti?

Naša vizija novog sveučilišnog kampusa za WU bila je usredotočena na stvaranje „dodane vrijednosti“ od oblikovanja osnovnog prostora i infrastrukture. Dosta te „dodane vrijednosti“ se s jedne strane svodi na poboljšanje neformalne komunikacije među stranama koje sudjeluju u svakodnevnom životu

sveučilišta, a s druge strane na stvaranje emotivnog odnosa prema ovom radnom mjestu za gotovo 30.000 osoba (studenata i djelatnika). Dio ove vizije koji se odnosi na „budućnost“ jest da smo od početka znali da se sveučilište stalno mijenja. To je trebalo uzeti u obzir tijekom razvoja osnovnih struktura kampusa.

Kvalitetno planiranje i dobra komunikacija među svim sudionicima projekta izuzetno su važni u početnim fazama projekta. Kakva je bila komunikacija tijekom ovog projekta?

Teška, ali i izuzetno zabavna :).

Uglavnom smo pokušavali osigurati da ljudi postanu svjesni predstojećih problema koji se uvijek pojavljuju uslijed prirodnih razlika u interesima. Dok god su svi toga svjesni, mogu pokušati osigurati da rasprave ostanu na profesionalnom nivou te ostaviti otvorenu mogućnost da se nakon teškog dana borbe oko pojedinosti, troškova i vremenskih rasporeda ode na čašu piva.

U projektiranju i izgradnji ovog suvremenog sveučilišnog koncepta, naglasak je stavljen na zelenu gradnju, održivost i korištenje novih tehnologija. Možete li nam reći nešto više o tome?

Kao javno sveučilište i zbog činjenice da se 99% našeg projekta fi nancira kroz javne proračune, osjetili smo se dužnima postići što veću održivost – ne samo ekološku, već i ekonomsku i socijalnu.

Foto: Centar za podučavanje i Odsjeci. Copyright: BOAnet

Foto: Campus WU, D2/SC: Odsjeci i Studentski centar. Copyright: BOAnetFoto: Campus WU, TC/D1: Centar za podučavanje i Odsjeci. Copyright: BOAnet


Iz perspektive zelene gradnje, naš je cilj bio koristiti etabliranu tehnologiju na inovativni način kako bismo osigurali optimum vrijednosti u smislu održivosti, a da istovremeno ne ugrozimo naše fi nancijske ciljeve. Primjerice, realizirali smo najveći sustav geotermalnog grijanja i hlađenja u istočnoj Austriji koristeći podzemnu vodu s dizalicama topline i stropove od aktiviranog betona u svim zgradama. 70% energije potrebne za grijanje i hlađenje dobivat će se na taj način.

To je samo najočitiji primjer; koristili smo nebrojene iskušane ideje kako bismo stvorili integrirani sustav za održivi kampus.

Na koji način Campus WU spaja urbani život i akademsku zajednicu?

To je lagano pitanje: otvoreni smo prema svima 24/7 i svima pružamo kvalitetne prostore. Mlađa urbana populacija Beča odabrala je Campus WU kao mjesto boravka u proljeće zbog kombinacije blizine grada, atmosfere parka i naravno

kvalitetne infrastrukture (uglavnom naših kafi ća i restorana).

Koji je njegov društveni, kulturni i politički doprinos?

Kao što je prethodno spomenuto, stvorili smo sučelje između urbane zajednice i sveučilišnog života te smo omogućili da se te dvije cjeline prirodno isprepliću. Uz to, slučajno smo stvorili novu

turističku vrijednost za Beč. I zadnje, ali ne i najmanje važno, dokazali smo da se javni projekti mogu realizirati u okviru proračuna i vremenskih rokova, i to izuzetno kvalitetno. Tu nema nikakvih skandala …. :)

Na koji način je odluka WU-a da smjesti novi kampus u Bečkom drugom okrugu redefi niralo to područje i pretvorilo ga u obrazovni centar?

Foto: Campus WU, EA: WU Izvršna akademija. Copyright: BOAnet

Foto: Campus WU. Copyright: BOAnet Foto: LC: Campus WU, Knjižnica i centar za učenje. Copyright: BOAnet


Očito je da ako osigurate priljev 25.000 mladih ljudi u neko područje, da će to područje doživjeti određene promjene. U našem slučaju, 2. okrug je doživio izgradnju brojnih stanova koji su usmjereni prema potrebama mladih odraslih osoba, kao i dodatnih sveučilišnih zgrada (npr. Privatno sveučilište Sigmund Freud) koje se nalaze blizu našeg kampusa, a došlo je i do suradnje između sveučilišta i privatnih poduzeća koja traže uredske prostore u blizini.

Kampus je otvoren za posjetitelje i stanovnike tog područja, a postoje i organizirani obilasci i obilasci za škole. Kakav je zasad interes javnosti za WU Campus?

Interes javnosti nas je doista iznenadio. Osobito vikendima imate osjećaj da je Foto: LC: Campus WU. Copyright: BOAnet


kampus u cijelosti okupiran ljudima koji nisu sa sveučilišta. Zasad nemamo nikakve brojke, ali očekujemo da ćemo se ove godine početi dosta pojavljivati u službenim statistikama o lokacijama koje posjećuju turisti.

Vi ste sudjelovali u projektu tijekom 41 mjeseca izgradnje. Koji su Vam planovi za budući rad na ovom i drugim projektima?

Nakon 7 godina koliko sam proveo radeći na ovom projektu (faza izgradnje bila je samo jedan dio toga), uzet ću 4 mjeseca slobodno kako bih proveo vrijeme sa svojom obitelji i ponovno napunio baterije. Tijekom ta četiri mjeseca ću odlučiti što ću nakon sveučilišta. Međutim, nastavit ću raditi kao konzultant, s težištem na pomaganju u pokretanju velikih projekata, dijeleći svoja iskustva u ostvarivanju vizija. :)

LC: Knjižnica i centar za učenje

U srcu novog sveučilišnog kampusa

su Knjižnica i centar za učenje koji su

smješteni u centru, a projektirali su ih

Zaha Hadid Architects, Hamburg. Asi-

metrični konzolni krov vidljiv je izdaleka,

a istaknuti monitor sa staklenom fron-

tom koji je karakterističan za projekte

Zaha Hadida gleda na park Prater.

Vanjski izgled zgrade obilježen je kon-

trastom svjetla i tame. Obojani vlaknima

ojačani beton je korišten za izgradnju

fasade. Dva segmenta zgrade odvaja sta-

kleni rub.

Glavni ulaz u zgradu nalazi se nasuprot

središnjem trgu kampusa, WU Stage.

Konzolni krov koji se proteže prema trgu

čini ulaz u zgradu vrlo prepoznatljivim.

Masivna vanjština zgrade izbrazdana je

uskim razdjelima koji izgledaju kao ka-

njoni i sastoji se od dva dijela. Jednom

kada uđete unutra, Forum i ulazni dio

napravljeni su kao produžetak vanjskog

trga. Široke spiralne rampe i stube vode

iz područja oko ulaza kroz središnju Foto: Campus WU, EA: WU Izvršna akademija.Copyright: BOAnet

Foto: LC: Campus WU, Knjižnica i centar za učenje. Copyright: BOAnet

knjižnicu OMV koja se širi kao lijevak

kroz šest katova zgrade. Gornja dva kata

u cijelosti su posvećena knjižnici, gdje se

nalazi velik prostor sa staklenom frontom

predviđen za rad studenata, a s kojeg se

pruža pogled na park Prater koji oduzi-

ma dah. Unutrašnjost zgrade sastoji se

od mješavine zona za samostalno učenje

i studentskih služba na nižim katovima,

u kombinaciji s prostorom knjižnice i

spektakularnim pogledima na kampus s

gornjih katova. Opći je dojam da se radi

o prostranom otvorenom prostoru koji se

proteže na nekoliko razina.

Uz knjižnicu i razne studentske službe,

u LC-u je također smještena i knjižara i

kopirnica kao i obje dvorane za sveča-

nosti, lounge club, Međunarodni ured

i centar za savjetovanje o karijeri WU

ZBP. Studenti WU-a sada imaju pristupa

svim studentskim službama na jednom

mjestu: od prijema, upisa i IT službi pa sve do svečanosti promocije i službi za podršku u planiranju karijere.


Teren

Otprilike 55.000 m2 javno dostupnih otvorenih površina okružuje šest kom-pleksa zgrada Campusa WU, i savršeno je mjesto za šetnju i istraživanje. Na kampus se može ući 24 sata na dan, se-dam dana u tjednu i 365 dana u godini, kroz jedan od tri glavna ulaza i brojne pješačke prolaze.

Teren kampusa služi i kako bi objedinio značajno različite arhitekture i struktu-rirao javni prostor kampusa. Platforme, parkovi, vodeni elementi i promenade strukturirali su čitavo područje u šest manjih prostornih jedinica koje nalikuju javnim trgovima. Svako od tih područja osmišljeno je kako bi nadopunilo formu i funkciju susjednih zgrada. Približava-jući se kampusu s postaje podzemne že-ljeznice U2 pod nazivom Messe-Prater, prvo područje na koje nailazite je prostor ispred EA-a koji pozdravlja posjetitelje na zapadnom ulazu. Taj prostor je ide-alno mjesto za sastajanje, kako za plani-rane tako i za spontane sastanke. Živopi-sne boje fl eksibilnih prostora za sjedenje koji su djelomično u sjeni stabala pozi-

vaju posjetitelje da sjednu, opuste se i uživaju.

Prostor između zgrade D4 i administra-tivne zgrade AD može se koristiti kao prostor za sunčanje i susjednom kafi ću ostavlja mogućnost za sjedenje na otvo-renom. Struktura koja nalikuje na otok podignuta je iznad bazena u kojem se odražava, s rampama i pristupom bez prepreka. Impresivno stablo služi kao fo-kalna točka i osigurava hlad.

Sljedeći je trg smješten između Knjižni-ca društvenih znanosti i prava u zgrada-ma D3 i D4. To područje je savršeno za relaksaciju, rad ili učenje na otvorenom. Područje svjetlarnika za podzemnu gara-žu zasađeno je visokim bambusom.

Nastavljajući kroz kampus, glavni središ-nji trg smješten je točno ispred Knjižnice i centra za učenje, u srcu kampusa. Svi putovi kroz kampus vode do ovog središ-njeg područja koje se može koristiti kao visoko tehnološka višenamjenska pozor-nica za razna događanja. Stube se uspi-

nju i tvore suvremeni amfi teatar, mjesto na koje dolazite kako biste vidjeli i bili viđeni. Omanja skupina gusto posađenih stabala osigurava hlad te je u lijepom kontrastu s pločnicima.

Na sjevernoj strani kampusa, peti trg se uspinje od kafeterije Mensa u širokim, prostranim stubama. Vanjska terasa kafeterije je središnji element trga. Po-sebno oblikovane platane tu su kao živi suncobrani koji osiguravaju hlad i sjenu.

Šesti otvoreni trg smješten je na istoč-nom ulazu u kampus te vodi izravno do Auditorium centra u zgradi TC-a. Do istočnog ulaza dolazi se podzemnom že-ljeznicom U2 s postaja Krieau. Sadnice pretvaraju ovo u zelenu površinu, a ele-menti za sjedenje potiču na razgovor i kreativnu razmjenu mišljenja i nakon što predavanja završe.

Čitav kampus je okružen stablima ginka i živicom koji čine zelenu granicu i prirod-ni fi ltar između kampusa i urbane okoli-ne i prometa koji ga okružuju.


Prosjeci se izračunavaju prema trenutnoj ponudi Burze nekretnina d.o.o. koju možete vidjeti na www.burza-nekretnina.com.

Prema Vašem nalogu Burza nekretnina izrađuje statistike traženih i postignutih cijena, čije vrijeme izrade je 2-10 radnih dana.

4. STATISTIKA

U 2013. izdano je 6.687 odobrenja za građenje, što je

za 19.7% manje nego u 2012. Za izdana odobrenja za

građenje u 2013. predviđena je vrijednost radova u iznosu

od 18.671.984 tisuća kuna, što je za 12.2% manje nego

u 2012. Prema izdanim odobrenjima za građenje u 2013.,

predviđeno je građenje 7.744 stana, što je za 20.5% manje

nego u 2012. U 2013.:

- prema vrstama građevina, 81.2% odobrenja izdano

je za zgrade, a 18.8% za ostale građevine

- prema vrstama građenja, 76.0% odobrenja izdano

je za novogradnju, a 24.0% za rekonstrukcije.

Priopćenje: Izdana odobrenja za građenje u 2013., Državni zavod za Statistiku, Zagreb, 2014

4.2. Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz područja građevinarstva

4.2.1 Izdana odobrenja za građenje u 2013.

4.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – veljača 2014.

prosječna cijena EUR/m² raspon cijena EUR/m²

ZAGREB

stambeni prostor

stanovi 1.750 549 - 6.666

kuće 1.452 312 - 8.182

poslovni prostor

uredi 1.874 700 – 4.865

lokali 1.843 722 – 7.420

poslovne zgrade 1.931 132 – 3.793

OBALA

stambeni prostor

stanovi 1.834 818 - 5.700

kuće 1.770 293 – 15.748

poslovni prostor 1.689 80 - 4.338

turistički objekti 2.219 146 – 15.748


U siječnju 2014. izdano je 487 odobrenja za građenje, što je

više za 0.8% u odnosu na siječanj 2013. U siječnju 2014.:

- prema vrstama građevina, 81.5% odobrenja izdano

je za zgrade, a 18.5% za ostale građevine

- prema vrstama radova, 77.6% odobrenja izdano je

za novogradnju, a 22.4% za rekonstrukcije.

Prema izdanim odobrenjima za građenje u siječnju 2014.,

predviđeno je građenje 850 stanova s prosječnom površinom

od 85,1 m2.

Priopćenje: Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2014., Državni zavod za Statistiku, Zagreb, 2014

4.2.2 Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2014.

Prema izvornim indeksima, građevinski radovi u siječnju

2014. u odnosu na siječanj 2013. manji su za 10.9%. Prema

kalendarski prilagođenim indeksima, građevinski radovi

u siječnju 2014. u odnosu na siječanj 2013. manji su za

10.9%. Prema desezoniranim indeksima, građevinski radovi u

siječnju 2014. u odnosu na prosinac 2013. manji su za 3.3%.

Priopćenje: Indeksi građevinskih radova u siječnju 2014., Državni zavod za Statistiku, Zagreb, 2014

4.2.3 Indeksi građevinskih radova u siječnju 2014.


IZDAVAČ:

Filipović poslovno savjetovanje d.o.o. Trg bana Josipa Jelačića 3/V10000 Zagreb – HrvatskaTel: +385 1 481 69 69 Fax:. +385 1 483 80 60e-mail: cren@fi lipovic-advisory.com

Želja nam je da Croatian Real Estate Newsletter / CREN bude brz i kvalitetan izvor informacija svima koji djeluju u sektoru nekretnina, od developera, projektanata, izvođača građevinskih radova do agencija za posredovanje i dr.

Molimo Vas da Vaše komentare, prijedloge i mišljenja pošaljete na cren@fi lipovic-advisory.com kako bismo poboljšali CREN i učinili ga vodećim medijem o hrvatskom tržištu nekretnina. Redakcija: urednik Vladimir Filipović, Natalija Kordić, Tanja Marković, Bojana Mikelenić, Marija Noršić i Petra Škevin.

intervju graham olver - filipovic-advisory.com · zahtjeva za planiranje. to je predstavljalo...

Documents