Investeringsplan år 2010

Investeringsplaner fastställs av Kommunfullmäktige.

2010

Förvärv Bostadsrätter: 533 000

Reinvesteringar: 48 948 000

Lokalanpassning ej spec: 12 371 000

Handikappinvesteringar: 5 299 000

Fastighetsinvesteringar: 7 927 000

EPC–Projekt (170 Mkr, 3år): 65 000 000

SHBK/Fastighet upprättar planer och kalkylunderlag för

alla fastighetsinvesteringar.

Fastighetsförvaltaren & ekonomi

Ansvarsområden:• Förvaltaren ansvarar inför ägarna (kommunen) för

fastigheternas totalekonomi, lokalplanering samt bereder ärenden till nämnd.

Befogenheter:• Äger rätt att inom angivet förvaltningsområde utföra

erforderliga uppgifter avseende ovanstående inom ramen för anvisad budget och efter särskild vidaredelegation inom SHBK/ Fastighet.

Enligt vidaredelegation: • Rätt att teckna interna och externa hyresavtal. • Förfoga över anvisade medel för utredningar, investeringar,

lokalunderhåll, och avveckling inom förvaltningsområdet.

Fastighetsförvaltaren & ekonomi forts.

• Investerings- & underhållsramar

• Hyreskalkylering

• Hyreskontrakt

• Fastighetsbudgetering

• Månadsuppföljning

• Driftnetto/Betalnetto

• Ekonomi i balans– Självkostnad– Hyresjusteringar

Upplåtelse av lokaler

• Interna upplåtelser tecknas med respektive nämnd till budgeterad självkostnad.

• Externa upplåtelser till marknadshyra.

• Andrahandsupplåtelse endast genom Fastighet.

• Föreningsbyrån korttidsuthyrningar till föreningslivet.

• Uppsägning– Uppsägning i samverkan med Fastighet.

– Sex månaders uppsägning efter ett år.

– Anpassade lokaler kan sägas upp efter tio år.

– Externt förhyrda enligt externt kontrakt plus någon månad.

– Uppsägning kan alltid göras om annan hyresgäst kan ta över lokalerna.

Budget

• Ekonomisk handlingsplan

• Fördelning av medel

• Ledningens styrinstrument

• Test av verksamhetsidén

Varför ska vi budgetera?

• Planera verksamheten – Fördelning av medel

• Styrinstrument – Mål, budgetdirektiv

• Samordningsinstrument– Arbetsplan

• Delegering och ansvarstagande

• Kontroll – och analysverktyg

Olika sätt att budgetera?

• Noggranna beräkningar

• Historiska data

• Balansgång mellan olika budgetmetoder

• Ren gissning - känsla

Budgettyper

• ResultatbudgetIntäkter – kostnader

• LikviditetsbudgetInbetalningar - utbetalningar

• BalansbudgetTillgångar – eget kapital - skulder

Uppföljning

• Stämma av mot budgeterade anslag

• Stämma av mot budgeterade verksamhetsmål (måluppfyllelse)

• Tyda signaler om avvikelser

• Ta hänsyn till ändrade förutsättningar

• Vidta åtgärder

• Sprida information till berörda

Jämförelser och avvikelser

Värden• Senaste månaden

• Ackumulerat från årets början

• Årsvärde

• Prognos (justerat årsvärde)

• Prognos (justerade månadsvärden)

Avvikelser• Absoluta tal

• Procentuella

Investeringstyper

• Verksamhetsinvesteringar

– Ny- till- och ombyggnader

– Verksamhetsanpassning

• Fastighetsinvesteringar

– Lönsamhetsinvesteringar

– Reinvesteringar

Investeringar

• Definition• Större utgifter t ex > 40 000kr• Livslängd minst 3 år

• Gränsdragningsproblem• Investering/underhåll

Kapitalkostnad

• Investeringsutgiften

• Kalkylränta

• Avskrivningstid

Komponentvisa avskrivningar

Grupp Byggdel Avskriv

ningstid Del av kostnad Äldreboende

Del av kostnad Gruppboende

Del av kostnad Skolor

Del av kostnad Kontor

1 Stomme

60 26 28 23 26

2 Fasader, yttertak, ledningsnät, VS Vent

40 13 13 12 12

3 Fönster ,papptak, ledningar EL

30 19 16 25 20

4 Entrepartier, vent aggregat, storkök, asfaltytor

20 19 21 18 20

5 Styr o regler, driftlarm, belysning

15 14 13 1 14

6 Passagekontroll, inbrottslarm, övervakningsutr

10 1 1 6 1

6 Ytskikt in o utv

10 8 8 6 7

Aktivering av investeringar• Syfte• Rutinen beskriver arbetsgången för aktivering av hyrespåverkande

utgifter för investeringsprojekt. • Aktivering initieras av förvaltaren när projektet är slutbesiktat och

genomgång skett med projektledaren genom att markera ”aktiveras” i PUF, projektuppföljningssystem under fliken kostnadsuppföljning.

• Ansvar• Förvaltaren ansvarar för att projektet när det är slutbesiktat

markeras med ”aktiveras” i PUF projektuppföljningssystem under fliken kostnadsuppföljning. Ett mejl går i detta skede till ekonom.

• Ekonom ansvarar för att projektets utgifter aktiveras i anläggningsregistret med rätt IKB och de rätta avskrivningstiderna.

• Projektledaren ansvarar för att gå igenom projektet med förvaltaren efter slutbesiktning samt att meddela ekonom när eventuella tilläggsutgifter kan aktiveras. Aktivering sker två gånger per år - juni och november.

Hyressättning

• Lokalförsörjningsfunktionens kostnader för fastighetsförvaltning, upplåtelser och lokalresursplanering täcks genom självkostnadsbaserade ersättningar och internpris för lokaler och bostäder från kommunens verksamheter.

Mål med internpriset

• Ska visa de verkliga kostnaderna för lokalerna.

• Ska stå i relation till verksamheternas lokalanvändning och gjorda verksamhetsanpassningar.

• Ska vara så utformat att lokalkostnaderna kan särskiljas och kalkyleras in i verksamhetens budget för prissättning av sina tjänster.

• Ska medverka till en effektiv resursanvändning genom att underlätta för verksamheterna att väga kostnaderna för lokalerna mot nyttan för verksamheten.

• Ska sättas så att Fastighet kan sköta fastigheterna på ett resursmässigt optimalt sätt över tiden.

• Ska sättas så att den utmanar till ständiga förbättringar och hög effektivitet i fastighetsförvaltningen.

• Ska vara lättadministrerat, tillförlitligt, begripligt och lätt att kommunicera.

Princip för prissättning av lokaler

• Lokaler som ägs av kommunen och som upplåts till kommunens verksamheter ska ha det pris som motsvarar dess kostnad. Prissättningen ska vara självkostnads-baserad men med schablon när det gäller prissättning av underhåll. Med självkostnad avses att fastigheternas verkliga kostnader ligger till grund för de pris som debiteras verksamheterna för det nyttjade beståndet.

• För förhyrda lokaler sätts priset utifrån den externa kostnaden (hyra), samt tillägg för Fastighets kostnader för administration och eventuell fastighetsservice, el, värme och vatten.

Internhyra/internpris

• Självkostnad

• Driftkostnad inkl media

• Underhåll

• Administration

• Kapitalkostnad

Internhyra/internpris

• Fördelar

• Medvetandegör lokalanvändarna om lokalkostnaden

• Styrningseffekt

• Lokaler som inte behövs lämnas

• Underlag för prisjämförelser

• Intresset för lokalresursplanering ökar

• Optimerar kommunnyttan

Internhyra/internpris

• Nackdelar

• Inga riktiga pengar

• Hyran motsvarar inte ”värdet” av lokalen

• Kan bli komplicerat

• Brist på flexibla lösningar

• Monopolsituation

• Kräver administrativa resurser

Nyckeltal

• Kontrollera och följa upp utvecklingen

– Inom den egna verksamheten

– Hos andra jämförbara organisationer

• Men även stimulera och sporra organisationen till förbättringar.

Nyckeltal

• Lokalkostnad/m2

• Lokalkostnad/anställd

• Lokalkostnad/elev

• Energiförbrukning/m2

• Underhållskostnad/m2

• Administrationskostnad/m2

• Kapitalkostnad/Total kostnad

Nyckeltal

• Att tänka på

– Vad menas med m2?

– Förbrukning eller kronor?

– Vilken period avses?

– Begränsa antalet nyckeltal