investir dans l’immobilier hÔtelier: quoi,...

Rédacteur Ruben De Clercq

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER HÔTELIER: QUOI, POURQUOI ET COMMENT?

1 Qu’est-ce qui rend l’immobilier si attractif? 4

2 Pourquoi choisir l’immobilier hôtelier? 5

3 Quels sont les avantages liés à ce type d’investissement? 6

4 Et les inconvénients? 7

5 Les célébrités qui investissent dans des hôtels 10

“J’ai confiance dans l’immobilier hôtelier.” Bill Gates, fondateur Microsoft

Contenu

[email protected] // www.i-waver.be 2

Les hôtels sont de plus en plus intéressants en tant que support d’investissement. Les rende-ments ne cessent d’augmenter, surtout à Am-sterdam. Ils vont jusqu’à faire de l’immobilier hôtelier un investissement plus intéressant encore que l’immobilier de bureaux ou com-mercial.

C’est la conclusion de la Banque ING sui-te à une étude réalisée sur les opportunités d’investissement dans l’immobilier hôtelier. Selon cette étude, la qualité marchande de l’immobilier hôtelier est à la hausse et c’est la raison pour la-quelle investir dans cette branche immobilière est de plus en plus intéressant. Pour la Banque ING,

l’immobilier hôtelier offre plus d’opportunités pour les investisseurs. À condition que le marché soit transparent, et donc que les qualités des hôtels soient facilement mesurables.

PicChez nous, chaque année, le total des opérati-ons dans l’immobilier hôtelier atteint plusieurs cen-taines de millions d’euros. D’après ING, le pic en termes de transfert de biens hôteliers des chaînes

vers les investisseurs est derrière nous.En 1998, les exploitants hôteliers constituaient encore de loin le groupe d’investisseurs le plus important dans l’immobilier hôtelier. Mais, petit à petit, ils ont laissé la place au capital investisse-ment et à des particuliers aisés.

Cash flowLes perspectives pour les hôtels hollandais sont positives, structurellement parlant, en partie en rai-son du rayonnement international et des prix ac-cessibles des voyages en avion. Les hôtels sont généralement suffisamment rentables et génèrent des flux de trésorerie. Cela se traduit par des va-leurs et des prix à la hausse de l’immobilier hôtelier.

ING souligne dans un communiqué présentant son étude qu’Amsterdam connaît un développement important. “L’immobilier hôtelier n’offre nulle part un rendement comme celui observé à Amsterdam. C’est dû notamment à son emplacement, près de Schiphol. Le rendement dans l’immobilier hôtelier est à Amsterdam, a contrario d’autres régions des Pays-Bas, encore plus intéressant que par exem-ple dans l’immobilier commercial ou de bureaux.”

Richard Kok

Source : Affaires économiques ING (2007) Hotelvastgoed, Thema studie: vastgoed in eigendom, lust of last? Amsterdam, Pays-Bas.

Ils vont jusqu’à faire de l’immobilier hôtelier un investissement plus intéressant encore que l’immobilier de bureaux ou commercial.

L’IMMOBILIER HÔTELIER:UN EXCELLENT RENDEMENT

ACTUA 26 novembre 2007


1. Qu’est-ce qui rend l’immobilier si attractif?

Investir dans l’immobilier hôtelier : quoi, pourquoi et comment?

De plus en plus d’investisseurs privés choisissent

d’investir dans l’immobilier. Plusieurs phénomènes

expliquent cette tendance. Tout d’abord, le fait

que les produits d’épargne classiques rappor-

tent de moins en moins. Les marchés boursiers et

obligataires restent volatils et les taux d’intérêt

sur les comptes d’épargne ne cessent de baisser.

Le quotidien économique De Tijd va jusqu’à dé-

montrer qu’un compte d’épargne coûte plus qu’il

ne rapporte (source : De Tijd, 23 août 2014).

Dans une enquête du groupe immobilier Chateau

Residenties, des investisseurs expliquent en détail

ce qui les pousse à préférer l’immobilier :

• Ils disposent d’un bien matériel et profitent

concrètement de leur investissement, qui peut

devenir leur résidence secondaire ou leur mai-

son de vacances par exemple.

• L’investisseur dilue les risques et bénéfice donc

de plus de sécurité en intégrant un bien immo-

bilier dans son portefeuille d’investissements.

• Enfin, l’immobilier est stable (connaissez-vous

quelqu’un qui a perdu en investissant dans

l’immobilier ?).

Un accord de gestion avec une marque forte comme ibis, Mercure, Radisson ou autre garantit le professionnalisme de l’hôtel.

Ce qui est peu connu est souvent mal aimé. Cela vaut par exemple pour

les destinations dont on n’entend peu parler mais aussi pour certains

produits d’investissement, à commencer par ceux dans l’immobilier hô-

telier. Le concept a longtemps été très populaire auprès de personnes

fortunées et des célébrités, dont Bill Gates (Fondateur de Microsoft),

Donald Trump (un des plus grands investisseurs dans le monde)

et Cristiano Ronaldo (le célèbre joueur de football du Real Ma-

drid). Depuis peu, des profils d’investisseurs nettement plus modestes ont

trouvé leur chemin vers les sommets de l’investissement immobilier.


2. Pourquoi choisir l’immobilier hôtelier?

À l ’heure d’investir dans l ’immobilier, il est essentiel

de bien respecter un certain nombre de règles.

Premier conseil: la plupart des investissements

ne se font pas sur un coup de tête mais en pre-

nant le temps de peser soigneusement le pour

et le contre. Un prix bas, par exemple, peut être

attractif à première vue. Mais il peut également

cacher des vices. La chose la plus importante

dans l ’immobilier? Un bon emplacement avec

des perspectives d’avenir. Les investisseurs ex-

périmentés peuvent aller plus loin et investir

dans plusieurs biens. Cela demande plus de

temps et d’attention, mais la probabilité de

réussite est plus élevée. Un bien qui n’est pas

loué représente une perte nettement plus im-

portante chez le propriétaire qui ne dispose

que d’un bien que chez celui qui dispose d’un

parc de 10 biens.

Le célèbre groupe hôtelier Marriott a été pionnier dans le domaine.

C’est en Amérique que le concept même de

l’investissement dans l’immobilier hôtelier est né.

Le célèbre groupe hôtelier Marriott a été pion-

nier dans le domaine. De grands noms comme Hil-

ton et Intercontinental ont rapidement suivi et ce

type d’investissement est devenu très populaire

aux États-Unis depuis la fin des années 90. Chez

nous, Accor, la plus grande chaîne d’hôtels en Eu-

rope, le Radisson Blu et Holiday Inn proposent des

chambres d’hôtel à la vente.

Le rendement élevé des chambres d’hôtel est en

partie la résultante de l’entretien quotidien du

bien. Ce service permet de le conserver longtem-

ps en bon état et donc attractif pour le public.

“Un hôtel stable et bien géré s’adresse à diffé-

rents groupes cibles en semaine et le week-end”,

commente Pieter Depoortere, propriétaire d’ibis

Wavre. “En semaine, nous attirons principalement

des hommes d’affaires. Le week-end, nous ac-

cueillons plutôt des touristes venus pour profiter

de la nature, de notre centre de bien-être ou de

la gastronomie.

“Un hôtel stable et bien géré s’adresse à différents groupes cibles en semaine et le week-end”, commente Pieter Depoortere, propriétaire d’ibis Wavre.


Une sécurité contre l’inflation

Pour faire simple, l’inflation signifie que les prix sont

à la hausse. La plupart des produits coûtent au-

jourd’hui plus cher qu’il y a 10 ans. Les causes de

cette hausse des prix sont multiples : il y a plus

d’argent en circulation, les entreprises augmentent

leurs coûts de production ou le gouvernement

augmente les impôts. L’inflation est naturellement

préjudiciable pour le consommateur, dans la me-

sure où elle diminue son pouvoir d’achat.

En Belgique, il est vrai que si l’inflation dépasse

une certaine limite - l’indice “pivot” -, les salaires

augmentent. C’est ce qu’on appelle l’indexation

automatique.

Parce que les taux d’intérêt sur les comptes

d’épargne ne dépassent plus guère 1% (source:

Spaargids.be, 2 décembre 2014), de nom-

breux épargnants belges deviennent en réa-

lité plus pauvres chaque jour. L’immobilier hôte-

lier offre une solution à cet état de fait. Les prix

des chambres d’hôtel évoluent avec le niveau

de l’inflation. Elle atteint 3% ? Le prix des cham-

bres sera alors augmenté de 4 %. Pour toujours

vous assurer de maintenir des revenus attractifs.

Vous pensiez partir en vacances dans 10 ans

pour le prix que vous payez aujourd’hui ? Tout

augmente…

Les revenus locatifs continuent d’augmenter :

Une analyse de l’Hotel Price Index, une référence

3. Quels sont les avantages liés à ce type d’investissement?

En 2007, le coût moyen d’une chambre d’hôtel en Belgique était de 100,05 € par nuit. Fin 2013, il avait déjà grimpé à 115,05 € / nuit (source : Indice Trivago Hôtel Prix).


Il y en a, effectivement. Les chambres sont des purs produits d’investissement. Cela signifie que les proprié-

taires ne peuvent pas en profiter quand bon leur semble. De nombreux opérateurs compensent cet incon-

vénient en accordant par exemple des réductions, ou un certain nombre de jours par an.

4. Et les inconvénients?

internationale, indique que les prix de location

des chambres d’hôtel vont augmenter dans les

prochaines années. En outre, le coût moyen d’un

séjour à l’hôtel en Europe était de 121 € l’année

dernière. La Belgique est onzième sur un total de

24 pays, ce qui laisse présager un fort potentiel

d’augmentation des revenus dans les années à

venir pour les hôtels belges.

Forte valeur ajoutée :

En 1994, le prix moyen d’une chambre d’hôtel bel-

ge était de 115.335 €. En 2006, il était déjà de

181.015 €, soit 56,9% plus cher. Or, les chambres

d’hôtel sont encore sous-évaluées par rapport

à la moyenne européenne. En 2014, la cham-

bre d’hôtel moyenne en Europe était estimée à

252.000 €, contre 183.000 € en Belgique (sour-

ce : évaluation Indice de Hôtel, HVS 2013). Les

chambres d’hôtel belges devraient connaître un

phénomène de levier important dans les années

à venir. Elles sont promises à de belles plus values.

Facile à vendre :

Si vous souhaitez vous libérer d’un investissement

dans un hôtel, il existe différentes façons très sim-

ples de vendre une chambre d’hôtel. Les proprié-

taires peuvent naturellement déterminer eux-mêmes

le prix de vente.

Une règle d’or : comme d’autres investissements im-

mobiliers, les chambres d’hôtel s’inscrivent dans un

horizon d’investissement de moyen ou long terme,

de minimum 5 ans pour réaliser une bonne opé-

ration.

Les propriétaires peuvent gérer la vente eux-mê-

mes ou se faire aider de courtiers ou d’agences

immobilières. S’ils assument la vente, ils devront na-

turellement porter tous les efforts liés à celle-ci mais

n’auront pas de commission à payer.

Ceci étant, les courtiers disposent d’un vaste ré-

seau. Ils peuvent donc vendre assez rapidement

un bien. Certaines sociétés immobilières sont ex-

pertes dans l’immobilier de tourisme et ont un por-

tefeuille de clients important dans leur marché do-

mestique et à l’étranger. Un conseil : ce sont très

souvent d’autres propriétaires de chambres d’un

hôtel donné qui rachètent une chambre dans le

même établissement. Et pour cause : ils connaissent

très bien ce type d’investissement.

En 2014, la chambre d’hôtel moyenne en Europe était estimée à 252.000 €, contre 183.000 € en Belgique (source : évaluation Indice de Hôtel, HVS 2013).


Le rendement de base des cham-bres d’hôtel est supérieur à celui des appartements classiques, des magasins et des bureaux (source: Banque ING, étude sur les pos-sibilités de commercialisation de l’immobilier hôtelier, novembre 2007).

Un investissement sans souci

En investissant dans l’immobilier hôtelier,

vous déléguez tous les soucis à un gesti-

onnaire professionnel. Les investisseurs pri-

vés n’ont pas besoin, comme pour l’achat

d’une propriété classique, de se charger

de la gestion personnellement. Un orga-

ne professionnel dédié s’occupe de tout.

Vous évitez les problèmes de paiement

de locataires ou autres dégâts locatifs.

Un investissement fiable et sûr

Les investisseurs reçoivent généralement

un pourcentage fixe des bénéfices de

l’ensemble de l’hôtel, soit les chambres

mais aussi les restaurants, le bar et les

salles de réunion. Ce pourcentage est

normalement compris entre 75 et 90%,

à répartir entre les investisseurs. Dans

la plupart des investissements hôteliers,

un système de panier existe. Peu importe

que votre chambre ait été moins louée

que la chambre voisine : les rendements

sont sûrs et garantis. Avec ce système de

panier, il n’y a pas de période de va-

cance, contrairement aux appartements

de location qui peuvent rester vides

pendant des semaines ou des mois. De

nombreux opérateurs paient une avance

trimestrielle sur les bénéfices à leurs pro-

priétaires.

Un rendement élevé à long terme

Partant d’une bonne exploitation, les ren-

dements à long terme peuvent grimper.

L’hôtel se construit une bonne réputation,

les clients reviennent et les réservations

pour l’organisation d’événements se mul-

tiplient. L’investisseur moyen récupère son

investissement dans les dix à treize ans.

1

2 3

Les 7 raisons pour lesquelles les gens investissent dans l’immobilier hôtelier


Les mêmes avantages que pour un

bien classique

Devenir propriétaire d’une chambre

d’hôtel passe par un acte notarial. Et ce

dernier est synonyme des mêmes avan-

tages que dans l’immobilier résidentiel

classique. En plus d’être un placement

sûr - contrairement aux actions, vous dis-

posez d’un bien matériel -, l’achat dans

l’immobilier hôtelier passe donc par votre

notaire, qui assure la protection de vos

intérêts. Une chambre d’hôtel peut être

léguée, transmise via une donation ou

hypothéquée. Ses fondations peuvent

aussi faire l’objet d’un usufruit / d’une nue-

propriété.

Les propriétaires de chambres d’hôtel

paient moins d’impôts et récupèrent

la TVA

Les propriétaires de chambres d’hôtel

paient moins d’impôts, qu’il s’agisse de

particuliers ou de sociétés. Emprunter

pour investir dans l’immobilier hôtelier per-

met d’accéder à des taux d’intérêt bas

et de profiter

d’avantages fis-

caux importants.

Enfin, le rende-

ment est élevé,

tenant compte

d’un apport ini-

tial relativement

limité. Cela crée

un effet de le-

vier positif sur

votre investisse-

ment.

Un investissement synonyme de va-

cances

Qui dit “chambre d’hôtel”, dit “vacances”.

Cela vaut également pour les investis-

seurs. Ils ont donc droit à des avantages

uniques. En achetant par exemple une

chambre à l’hôtel ibis Styles de Zeebrug-

ge, ils peuvent profiter de l’hôtel 45 jours

par an à un tarif réduit. D’autres investis-

sements vont parfois de pair avec l’octroi

de réductions importantes pour des sé-

jours dans des hôtels partenaires.

Last but not least, les célébrités ap-

précient aussi la formule

Bill Gates, le fondateur de Microsoft et

une fois encore “homme le plus riche du

monde” en 2014, a notamment investi

dans la célèbre chaîne d’hôtels Four

Seasons via sa société d’investissement

Cascade. “J’ai une grande confiance

dans l’immobilier hôtelier,” confie-t-il. “Les

hôtels sont gérés avec professionnalisme

et ne s’arrêtent jamais, ce qui en fait un

excellent investissement.”

4

5

6

7


• Robert De Niro (acteur) The Greenwich Hotel, New York

• Prince Albert de MonacoHotel Hermitage, Monaco

• Andre Agassi & Stefanie Graf Fairmont Tamarack, Idaho

• Donald TrumpTrump Hotel, Rio de Janeiro

• Doris Day Cypress Inn, California

• Clint EastwoodMission Ranch, California

• Cristiano RonaldoSenator Gran Via, Madrid

• Bill Gates (fondateur Microsoft)Four Seasons Hotel, Houston

• Famille De Clerck (propriétaire Beaulieu ta-pijtenimperium) - Hotel Playa de la Luz, Rota

• Bono (chanteur U2)The Clarence Hotel, Dublin

5. Les célébrités qui investissent dans un hôtel


[email protected] // www.i-waver.be

investir dans l’immobilier hÔtelier: quoi,...

Documents