issue paper law as to publicity for appointment and revocation of

LAW REFORM COMMISSION

Paper on Changes to Provisions in Code Civil Mauricien about

“Louage des choses, bail à loyer et bail d’habitation”

[March 2015]

13th Floor, SICOM Building II

Reverend Jean Lebrun Street

Port Louis, Republic of Mauritius

Tel: (230) 212-3816/212-4102

Fax: (230) 212-2132

E-Mail: [email protected]

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mailto:[email protected]

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LAW REFORM COMMISSION

Chairperson : Mr. Guy OLLIVRY, QC, GOSK

Chief Executive Officer : Mr. Pierre Rosario DOMINGUE [Barrister]

Members : Mr. Satyajit BOOLELL, SC [Director of Public Prosecutions]

Mrs. Aruna D. NARAIN [Parliamentary Counsel]

Mr. Nicholas F. OHSAN BELLEPEAU [Master &

Registrar]

Mr. Rishi PURSEM, SC [Barrister]

Mr. Narendra APPA JALA, SA [Attorney]

Mrs. Wenda SAWMYNADEN [Notary]

Mrs. Luvishka SEEJORE BILTOO [Law Academic (UoM)]

Mrs. Daisy Rani BRIGEMOHANE [Civil Society]

Mr. Navin GUNNASAYA [Civil Society]

Secretary : Mrs. Saroj BUNDHUN

Law Reform Cadre

Chief Executive Officer : Mr. Pierre Rosario DOMINGUE

Consultant : Professor Robert Louis GARRON

Senior Law Reform Officer : Mr. Sabir M. KADEL

Law Reform Officer : Dr. Goran GEORGIJEVIC

Administrative Support Staff

Secretary : Mrs. Saroj BUNDHUN

Senior Office Management Assistant : Mrs. Marie Roselilette SOOBRAMANIA

Office Management Assistant : Mrs. Neelamani BANSRAM

: Mrs. Kajal RAMDUT

Senior Office Attendant/Technical Assistant : Mr. Subhas CHUMMUN

Driver/Office Attendant : Mr. Claude François JEAN-PIERRE

Mr. Naraindranathsingh JANKEE

About the Commission

THE LAW REFORM COMMISSION OF MAURITIUS consists of –

(a) a Chairperson, appointed by the Attorney-General;

(b) a representative of the Judiciary appointed by the Chief Justice;

(c) the Solicitor-General or his representative;

(d) the Director of Public Prosecutions or his representative;

(e) a barrister, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Bar

Council;

(f) an attorney, appointed by the Attorney-General after consultation with the Mauritius Law

Society;

(g) a notary, appointed by the Attorney-General after consultation with the Chambre des

Notaires;

(h) a full-time member of the Department of Law of the University of Mauritius, appointed

by the Attorney-General after consultation with the Vice-Chancellor of the University of

Mauritius; and

(i) two members of the civil society, appointed by the Attorney-General.

Under the direction of the Chairperson, the Chief Executive Officer is responsible for all

research to be done by the Commission in the discharge of its functions, for the drafting of all

reports to be made by the Commission and, generally, for the day-to-day supervision of the staff

and work of the Commission.

The Secretary to the Commission is responsible for taking the minutes of all the proceedings of

the Commission and is also responsible, under the supervision of the Chief Executive Officer, for

the administration of the Commission.

The Commission may appoint staff on such terms and conditions as it may determine and it may

resort to the services of persons with suitable qualifications and experience as consultants to the

Commission.

Executive Summary

Paper on Changes to Provisions in Code Civil Mauricien about « Louage des

choses, bail à loyer et bail d’habitation »

[March 2015]

In December 2014, the Commission released an Issue Paper on « bail d’habitation », in which a

number of issues were raised for discussion with stakeholders: « l’obligation pour le

copropriétaire-bailleur de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété

concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et

communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de

charges » ; « les clauses réputées non écrites » ; « la sous-location » ; « la protection des familles

nombreuses » ; « la durée du contrat de location » ; « le délai de préavis que le locataire doit

respecter avant de donner congé au bailleur » ; « le dépôt de garantie » ; « le cautionnement » ;

and « le bail meublé ».

This Paper outlines the changes that can be brought to the regime of « louage des choses, bail à

loyer et bail d’habitation », as provided for by the Code Civil Mauricien.

Law Reform Commission of Mauritius [LRC] Paper on Changes to Provisions in Code Civil Mauricien about “Louage des choses, bail à loyer et bail d’habitation” [March 2015] ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

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Louage des choses, bail à loyer et bail d’habitation

Exposé des motifs

1. L’avant-projet a pour objet de réformer les textes du Code civil concernant le contrat de

louage et fait suite à l’Issue Paper que la Commission a rédigé en décembre 2014 relatif

au bail d’habitation.

Il convient, en effet, de réformer ces textes et cela pour plusieurs raisons :

- La première raison réside dans la vétusté des dispositions du Code civil qui régissent

ce domaine. Elles n’ont pratiquement jamais été modifiées depuis le début du 19e

siècle, alors que les données économiques et sociales de la location, notamment de la

location immobilière, ont, depuis lors, considérablement évolué.

- La deuxième raison résulte d’une simple observation : les rédacteurs du Code civil,

contrairement à leur approche traditionnelle, n’ont pas clairement établi, dans le

chapitre relatif au « louage de choses », les règles générales du contrat de location,

c’est-à-dire des règles qui sont applicables à toutes les « choses », qu’il s’agisse de

meubles ou d’immeubles. Ces rédacteurs, en effet, n’ont édicté que des dispositions

concernant les immeubles. La jurisprudence française a donc été contrainte de

décider, au cas par cas, quelles étaient les règles du Code civil qui devaient être

appliquées aux meubles, bien qu’étant incluses dans des sections essentiellement

consacrées aux immeubles. Le chapitre du code relatif au louage de choses est donc à

revoir pour distinguer les règles générales du contrat de location qui sont applicables

aux meubles et aux immeubles de celles qui ne peuvent logiquement concerner que

des immeubles.

- La troisième raison procède de la nécessité de tenir compte, dans le Code civil, de

l’évolution du contrat de location immobilière. Ce contrat est aujourd’hui régi, en

France comme à Maurice, par des dispositions particulières qui le distinguent des

autres contrats de location. Cette évolution résulte de la nécessaire protection du


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locataire lorsque le contrat porte sur la résidence principale de la famille, afin que

celle-ci ne soit pas directement ou indirectement chassée de son logement, que ce soit

par une résiliation abusive ou par une augmentation anormale du loyer. Ces

considérations sont à l’origine d’un nouveau type de bail, en l’occurrence le « bail

d’habitation », qui est réglementé par des dispositions d’ordre public. Il est donc

souhaitable que le Code civil tienne compte de cette évolution et que ses textes soient

coordonnés avec les textes spéciaux qui règlementent les « baux d’habitation », en

l’occurrence avec les dispositions spécifiques du Landlord and Tenant Act.

2. Les réformes proposées par l’avant-projet sur la location découlent évidemment des

diverses raisons ci-dessus mentionnées.

En ce qui concerne, tout d’abord, la vétusté des textes du Code civil, qui datent de 1804,

l’avant-projet procède à cet égard au « toilettage » complet du chapitre concernant le

« louage de choses », afin de supprimer et de remplacer les mesures ou les références qui

sont dépassées ou qui paraissent archaïques. C’est le cas notamment pour certains articles

qui font référence aux « usages des lieux ». Ces articles avaient pour objet de tenir

compte de la physionomie provinciale de la France du début du 19e

siècle qui se

caractérisait par l’existence de nombreuses coutumes régionales : d’où le renvoi

systématique des rédacteurs du Code aux « usages des lieux ». Il est évident que cette

référence n’a aucune signification à Maurice. Il fallait donc réformer ces articles. Mais le

rajeunissement des textes ne consiste pas seulement à modifier ceux qui sont archaïques.

Il consiste aussi à tenir compte des règles modernes qui sont aujourd’hui substituées aux

règles anciennes. La règlementation moderne des « réparations locatives », auxquelles

sont tenus les locataires, représente, à cet égard, l’exemple le plus édifiant de ce

rajeunissement nécessaire. C’est ainsi que, selon l’article 1754 du Code civil mauricien,

ces réparations « sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux ». Or, après

deux siècles d’interprétation, la jurisprudence a permis l’adoption d’une autre définition,

plus moderne, des réparations locatives, que le décret français n°87-712, du 26 août 1987


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impose désormais dans le droit de la location1. L’avant-projet s’inspire, bien entendu, de

ce décret français, car il « rajeunit » considérablement les textes du contrat de louage.

En ce qui concerne, ensuite, l’établissement des règles générales du contrat de location,

les rédacteurs de l’avant-projet les ont désormais incluses dans un paragraphe qui porte

sur les meubles et sur les immeubles, c’est-à-dire qui porte sur toutes les choses

susceptibles d’être louées quelle que soit leur nature. Car il existe effectivement des

règles générales qui s’imposent dans toutes les locations et qui procèdent de la définition

même du contrat de louage. Par exemple, il est évident que l’obligation pour le bailleur

ou le locateur de livrer au locataire une chose en bon état et conforme à sa destination est

une règle essentielle du contrat de louage et qu’elle est applicable à toutes les choses

mobilières ou immobilières. Il en va de même, de l’obligation pour le locataire d’user de

la chose raisonnablement et avec prudence (« en bon père de famille »), et conformément

à la destination de celle-ci. On pourrait citer, bien sûr, d’autres exemples, car ils sont

assez nombreux. L’avant-projet a donc inclus toutes les règles générales du contrat de

location, celles qui résultent de la définition juridique de ce contrat, dans un seul et même

paragraphe qui concerne toutes les choses, c’est-à-dire à la fois les meubles et les

immeubles. Les dispositions qui ne régissent que les immeubles font l’objet d’autres

paragraphes.

En ce qui concerne, enfin, la prise en compte de l’évolution de la location immobilière

dans le domaine du logement, l’avant-projet consacre l’existence, dans un paragraphe

autonome, d’un nouveau type de contrat de louage, en l’occurrence le « bail

d’habitation ». C’est ainsi qu’il définit ce nouveau type de contrat et fixe les règles

particulières qui lui sont applicables.

Quant à la définition du bail d’habitation, tout d’abord, l’avant-projet précise que ce bail

doit avoir pour objet « de fournir un logement au preneur » et aux personnes dont il a la

1 L’article 1

er de ce décret définit les réparations locatives comme étant « les travaux d'entretien courant et de

menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage

normal des locaux et équipements à usage privatif ».


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charge. Il s’agit là du logement de la famille dont il convient d’assurer la protection afin

qu’elle n’en soit pas arbitrairement chassée par le propriétaire. Encore faut-il, bien

entendu, pour que cette protection soit justifiée, que ce logement constitue réellement la

résidence principale du preneur et, s’il y a lieu, des membres de sa famille. C’est ce que

propose l’avant-projet lorsqu’il prévoit que la réglementation protectrice du bail

d’habitation ne devrait porter que sur les logements qui sont occupés par leurs locataires

au moins huit mois par an.

Quant aux règles particulières du bail d’habitation, elles consistent, avant tout, à protéger

équitablement les locataires contre les éventuels abus des bailleurs qui, dans les périodes

de pénurie de logements, pourraient être tentés de profiter de leur situation favorable.

Dans cette perspective, l’avant-projet règlemente, de manière impérative, les contrats de

louage qui portent sur des résidences principales. Il précise que les mesures proposées

seront d’ordre public. Ces mesures sont protectrices des intérêts des locataires mais ne

vont pas pour autant à l’encontre des intérêts légitimes des bailleurs. Elles assurent

seulement des rapports équitables et surtout, visent à prévenir les abus du bailleur.

Il s’agit, tout d’abord, de l’abus qui résulte de l’augmentation excessive et injustifiée des

loyers, lors du renouvellement du contrat, afin que le locataire renonce à se prévaloir de

ce renouvellement. Les dispositions actuellement en vigueur des sections 7 à 9 du

Landlord and Tenant Act, auxquelles renvoie l’avant-projet, ont précisément pour but de

prévenir un tel abus. Elles sont suffisantes : il n’y a pas lieu de les modifier.

Il s’agit, ensuite, de l’abus qui consiste, pour le bailleur, à meubler sommairement les

locaux pour échapper à la réglementation des loyers. Car, sur ce point, le Landlord and

Tenant Act est insuffisant : il permet cette sorte d’abus en disposant, dans sa section 3,

que la réglementation légale n’est pas applicable aux locations de logements meublés.

Pour éviter un tel abus, l’avant-projet propose donc de soumettre désormais les locations

de logements meublés à la réglementation des loyers qui est applicable aux locaux non-

meublés. Cette proposition a nécessité, bien entendu, l’adaptation de ladite

réglementation à la situation particulière des locations de logements meublés. C’est ainsi

que l’avant-projet précise, conformément à la jurisprudence française, ce que doit être un


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logement meublé, avant de le soumettre à des textes qui tiennent compte de la spécificité

de sa location, telle qu’elle résulte de la pratique habituelle. Par exemple, la location d’un

local meublé, est, en général, de plus courte durée que celle qui concerne un local non-

meublé. La durée légale du contrat de location de locaux meublés a donc été réduite de

trois ans à seulement une année. Quant au montant du loyer, il peut, pour les locaux

meublés, être librement fixé par les parties car ce montant découle, non seulement de

l’usage du local, mais aussi de l’usage des meubles. Ce qui ne permet aucune

comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage, puisque le loyer d’un local meublé

dépend de la valeur et de la qualité des meubles qui le garnissent. La réglementation des

loyers prévue par le Landlord and Tenant Act ne peut être, par conséquent, applicable aux

locations de logements meublés que pour ce qui concerne leur augmentation, lors d’un

éventuel renouvellement du contrat.


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AVANT-PROJET SUR LE CONTRAT DE LOUAGE Les sections première et deuxième du chapitre deuxième du titre huitième du livre troisième du Code civil sont abrogées et remplacées par les sections suivantes : Section première : Des règles générales du louage des choses Paragraphe1 : Règles communes au louage des biens meubles et immeubles Article 1714 - On peut louer ou par écrit, ou verbalement. Article 1715 - Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. Article 1716 - Lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment ; si mieux n’aime le locataire peut demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré. Article 1717 - Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. Article 1718. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière –

1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Article 1719 - Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Article 1720 - Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu


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de l’indemniser. Article 1721 - Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Article 1722 - Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. Article 1722-1 - Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Article 1723 - Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Si ceux qui troublent, par voies de fait, la jouissance du locataire, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le locataire est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose ou à souffrir l’exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède. Article 1724 - Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement et avec prudence, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus. Article 1725 - Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement et avec prudence ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Article 1726 - A l’expiration du bail, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue. Lorsque le contrat de louage mentionne l’état de la chose louée, celle-ci doit être rendue telle que la décrit cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. A défaut, le preneur est présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu la chose en bon état. Article 1727 - Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.


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Article 1728 - Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait de ses sous-locataires. Article 1729 - Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements. Article 1730 - Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur. Paragraphe 2 : Règles communes au louage des maisons et des biens ruraux Article 1731 - Le locataire ou le fermier est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison. Article 1732 - Le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

- que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction,

- ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Article 1733 - S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent.

A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu.

Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. Article 1734 - Si les réparations mentionnées à l’article 1722-1 sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Article 1735 - Si le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d’une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire. Article 1736 - Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant des délais suffisants et raisonnables. Article 1737 - Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.


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Article 1738 - Si à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. Article 1739 - Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. Article 1740 - Dans les cas des deux articles précédents, la caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation. Article 1741 - Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail. Article 1742 - S’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire, et qu’il n’ait été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d’indemniser le fermier ou le locataire de la manière suivante. Article 1743 - S’il s’agit d’une maison ou d’un appartement et sous réserve de dispositions contraires, le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui doit lui être raisonnablement accordé entre le congé et la sortie. Article 1744 - S’il s’agit de biens ruraux et sous réserve de dispositions contraires, l’indemnité que le bailleur doit payer au fermier, est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir. Article 1745 - L’acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail, d’expulser le fermier ou locataire en cas de vente, est, en outre, tenu d’accorder à celui-ci le préavis prescrit par la loi ou, à défaut de prescriptions légales, un préavis suffisant et raisonnable. Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l’avance. Article 1746 - Les fermiers ou les locataires ne peuvent être expulsés qu’ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués. Article 1747 - Si le bail n’est pas fait par acte authentique ou n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts. Article 1748 - L’acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à ce que, par l’expiration du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire incommutable.


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Article 1749 - Le droit au bail d’un local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. Article 1750 - S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Article 1751 - S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Article 1752 - Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 595 relatif aux baux immobiliers passés par les usufruitiers sont applicables aux baux passés par le tuteur sans l’autorisation du Juge en Chambre. Section deuxième : Des baux à loyer et des baux d’habitation Paragraphe 1 : Règles générales des baux à loyer Article 1753 - Sous réserve de l’application des dispositions particulières relatives aux baux d’habitation, les baux à loyer des maisons et des appartements sont régis par les dispositions générales du présent paragraphe. Article 1754 - Le locataire qui ne garnit pas l’appartement ou la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer. Article 1755 - Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation.

Les paiements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation. Article 1756 - Le locataire est tenu des réparations locatives.


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Sont des réparations locatives, au sens du présent article, les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des biens qui font l’objet d’un bail à loyer.

L’article suivant énumère la liste des principales réparations locatives concernant les locaux, les jardins et les parties extérieures d’une maison, ainsi que les équipements qui leurs sont respectivement affectés. Article 1757 - Outre les actes définis à l’alinéa 2 de l’article 1756, ont le caractère de réparations locatives, les réparations et travaux d’entretien énumérés ci-dessous :

Entretien courant des jardins privatifs, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

Entretien des auvents, terrasses et marquises ; Dégorgement des conduits de descentes d’eaux pluviales, des chéneaux et des

gouttières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et

espagnolettes ; graissage des serrures et verrous de sécurité ; remplacement de clés et de petites pièces ;

Remplacements des vitres détériorées ; réfection des mastics ou des joints ; Entretien des stores et jalousies ; remplacement de cordes, de poulies ou de quelques

lames. Maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs, cloisons et cheminées ;

menus raccords de peintures et tapisseries ; recrépissage des murs à la hauteur d’un mètre ; entretien des plinthes, baguettes et moulures ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ;

Entretien courant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol ; remplacement de quelques lames ou carreaux de parquets ; remise en état des moquettes et autres revêtements de sol ;

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ;

Dégorgement des canalisations d'eau et remplacement notamment de joints et de colliers ; entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération des canalisations d’eau et de gaz ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement ;

Vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance, le curage de ces fosses ou puisards étant, s’il n’y a clause contraire, à la charge exclusive du bailleur ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau ; Entretien des éviers et appareils sanitaires ; nettoyage des dépôts de calcaire,

remplacement des tuyaux flexibles de douches ; Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des

ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection ;


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Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, climatiseurs et pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. Article 1758 - Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Article 1759 - Le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an ; au mois, quand il a été fait à tant par mois ; au jour, s’il a été fait à tant par jour.

Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois ou par jour, la location est censée conclue pour une durée indéterminée. Le bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, une boutique, ou tous autres appartements, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements.

Article 1760 - Si le locataire d’une maison ou d’un appartement continue sa jouissance après l’expiration du bail par écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les occuper aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée, et ne pourra plus en sortir ni en être expulsé qu’après délivrance d’un congé respectant le préavis prescrit par la loi ou, à défaut de prescriptions légales, le préavis minimum de trois mois. Article 1761 - En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Article 1762 - Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu’il déclare vouloir occuper par lui-même la maison ou l’appartement loué, s’il n’y a eu convention contraire. S’il a été convenu, dans le contrat de louage, que le bailleur pourrait venir occuper la maison ou l’appartement, il est tenu de signifier d’avance un congé respectant le préavis prescrit par la loi ou, à défaut de prescriptions légales, le préavis minimum de trois mois. Paragraphe 2 : Règles particulières aux baux d’habitation Article 1762-1 - Est un bail d’habitation, au sens du présent paragraphe, le contrat de location qui a pour objet principal de fournir un logement au preneur ou son conjoint ou aux personnes dont il assume la charge en vertu de la loi ou des liens familiaux qui l’unissent à celles-ci. Le droit au logement est un droit fondamental en République de Maurice. L’exercice de ce droit

implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et

développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes

les catégories sociales.


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Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif

discriminatoire.

Article 1762-2 – Les dispositions générales des articles 1753 à 1762 relatifs aux baux à loyer sont applicables aux baux d’habitation sous réserve des dispositions particulières du présent paragraphe et du Landlord and Tenant Act. Article 1762-3 - Les dispositions des articles 1762-1 à 1762-35 sont d'ordre public.

A – Domaine d’application

Article 1762-4 – Le présent paragraphe s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Il ne s’applique aux locations de logements meublés que sous réserve des dispositions particulières ou dérogatoires des articles 1762-36 à 1762-43.

La résidence principale, au sens de l’alinéa 1er, est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force

majeure, par le preneur ou son conjoint, ou par les personnes dont il assume la charge en vertu de la loi ou des liens familiaux qui l’unissent à celles-ci. Article 1762-5 - Toutefois, les dispositions du présent paragraphe ne s'appliquent pas :

1° Aux logements-foyers ; 2° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. Pour l’application du 1° du présent article, un logement-foyer est un logement loué par

un établissement spécialisé, comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux collectifs affectés à des usages communs.

B – Contrat de location

Article 1762-6 - Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ; 3° La date de prise d'effet et la durée ; 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ; 5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la

jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires


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de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

8° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

9° Si celui-ci est prévu, le montant du dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Article 1762-7 - Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Article 1762-8 - Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des articles 1762-6 et 1762-7.

Chaque partie peut exiger de l'autre partie, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme aux prescriptions de ces articles. Article 1762-9 - En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. Article 1762-10 - En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, au loyer convenu ou au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. Article 1762-11 - Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le tribunal compétent peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.


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La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le tribunal compétent prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le tribunal compétent prend effet à la date de la demande. Article 1762-12 - Un état des lieux est établi en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1751 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. Article 1762-13 – Est réputée non écrite toute clause :

1°) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

2°) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

3°) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

4°) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

5°) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

6°) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

7°) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

8°) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

9°) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

10°) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

11°) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 1762-27 ;


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12°) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

13°) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

14°) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 1762-6 (9°) et 1762-14 ;

15°) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées en application du code de procédure civile ;

16°) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

17°) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours ;

18°) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements. Article 1762-14 – Les honoraires des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini à l’article 1762-1, pour effectuer la visite du preneur, constituer les dossiers des parties et rédiger un bail d’habitation, sont partagés entre le bailleur et le preneur. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

C – Obligations du bailleur

Article 1762-15 – Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1720, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.


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Article 1762-16 – Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

D – Obligations du locataire

Article 1762-17 – Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, définies aux articles 1756 et 1757, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués et de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le tribunal compétent peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification


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de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Article 1762-18 – Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions du présent paragraphe ne sont pas applicables au contrat de sous-location. Article 1762-18-1 – Lorsque deux locataires occupant deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier demandent à procéder à un échange de logements entre eux, cet échange est de droit dès lors que l’une des deux familles concernées comporte au moins trois enfants et que l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

Dans les contrats en cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant.

E – Loyer Article 1762-19 – Les loyers des baux d’habitation sont règlementés par les dispositions des sections 5 à 15 de la Partie III du Landlord and Tenant Act.

F – Dépôt de garantie et cautionnement

Article 1762-20 - Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.


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Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 1762-17, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Article 1762-21 - Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 1762-20.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent paragraphe ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la


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connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

G – Colocation

Article 1762-22 – La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence habituelle et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Article 1762-23 – Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte les dispositions du présent paragraphe. Article 1762-24 - Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g de l'article 1762-17. Article 1762-25 – La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Article 1762-26 – L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution.

H – Durée du bail, résiliation, congé

Article 1762-27 – Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans. Article 1762-28 – Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 1762-34, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans. En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à trois ans.

L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 1762-34. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à la Partie III du Landlord and Tenant Act. Article 1762-29 – Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public du présent Titre, le contrat de bail conclu par l'emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le


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contrat de location, lorsque le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite. Article 1762-30 – Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 1762-34, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat, si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois. Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Article 1762-31 – En cas d'abandon du domicile par le locataire ou du décès de celui-ci, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1749 ; - au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de

l'abandon du domicile ou du décès ; - au profit des ascendants ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis

au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès. En cas de demandes multiples, le tribunal compétent se prononce en fonction des

intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat

de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par

ce dernier.

Article 1762-32 – Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, par simple lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un délai de préavis de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un

certificat médical, justifie un changement de domicile.

Article 1762-33 – Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, le tribunal compétent peut, même d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans les conditions de l’alinéa 2 de l’article 1244.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent paragraphe sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.


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Article 1762-34 – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour

le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

I – Expulsion du locataire, reprise et vente du logement par le bailleur

Article 1762-35 – Les conditions et les modalités de l’expulsion du locataire ou de la reprise, la vente, la reconstruction ou l’amélioration du logement par le bailleur, sont régies par les dispositions des sections 16 à 32 du Landlord and Tenant Act.

J – De la location des logements meublés

Article 1762-36 – Les contrats de location de logements meublés, tels que définis à l’alinéa premier de l’article 1762-37, sont régis par les dispositions du présent paragraphe et par les dispositions particulières ou dérogatoires qui suivent. Article 1762-37 – Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Ce mobilier doit notamment comporter : - Tous les meubles meublants de toutes les pièces du logement, conformes à la

destination de celles-ci ; - Les accessoires et le matériel nécessaires à l’usage normal de chacun de ces

meubles ou de chacune de ces pièces, tels, par exemple, que la vaisselle ou les ustensiles de cuisine ;

- Les équipements électroménagers de base, en particulier ceux qui sont indispensables à la préparation des repas (plaque de cuisson, cuisinière, four à


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micro-onde…) ou à la conservation des aliments (réfrigérateur ou réfrigérateur-congélateur) ;

- Des placards, penderies ou autres meubles de rangement, de capacité suffisante eu égard à la surface du logement et dûment gréés, selon le cas, d’étagères, de tringles ou de tiroirs ;

- Des luminaires assurant un éclairage adéquat de toutes les pièces, un dispositif d’occultation des fenêtres – volets, rideaux, stores - et, s’il y a lieu, des appareils de chauffage, de ventilation ou de climatisation.

Les meubles, les équipements et les ustensiles fournis par le propriétaire doivent être en bon état d’usage. Le locataire est tenu de les entretenir. En cas de vétusté, le propriétaire est tenu de les remplacer.

Lorsque le mobilier n’est pas conforme aux exigences du présent article, la location n’est pas considérée comme meublée. Elle est alors régie par les dispositions du présent paragraphe qui sont applicables aux locaux non-meublés. Article 1762-38 – Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux. Article 1762-39 – Par dérogation à l'article 1762-27, le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée d'au moins un an.

Si les parties ne donnent pas congé dans les conditions prévues au présent paragraphe, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an. Article 1762-40 – Par dérogation à l’article 1762-32, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, par simple lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un délai de préavis d’un mois. Article 1762-41 – Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Par dérogation aux dispositions de l’article 1762-34, alinéa 4, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Article 1762-42 – Le montant du loyer d’un logement meublé est établi en tenant compte non seulement de la surface habitable, mais encore de l’importance et de la qualité de son mobilier. Ce montant est librement fixé par les parties.


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Toutefois la modification et l’augmentation du loyer d’un logement meublé, lors de la reconduction ou du renouvellement du contrat de location, sont soumises à toutes les dispositions des sections 8 et 9 de la Partie III du Landlord and Tenant Act concernant les logements non-meublés. Toute amélioration de la qualité du mobilier, survenue durant l’exécution du contrat, à la demande ou avec le consentement du locataire dûment prévenu, peut justifier une augmentation de loyer, proportionnelle à l’augmentation corrélative de la valeur de ce mobilier. Cette augmentation prend effet dès le premier mois qui suit ladite amélioration. Article 1762-43 – Les dispositions des articles 1762-36 à 1762-42 sont d'ordre public, dès lors que le logement meublé, tel que défini à l’article 1762-37, constitue la résidence principale du locataire.

K – Fair Rent Tribunal

Article 1762-44 – La composition, la compétence et les pouvoirs du Fair Rent Tribunal et la procédure suivie devant cette juridiction spéciale sont régis par les sections 10 à 15 du Landlord and Tenant Act.

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