jaarverslag - woongoed zeist3 even kennismaken: seyster veste werkt aan maatschappelijk rendement 14...
TRANSCRIPT
blad
eren Jaarverslag 2010
2
Seyster Vesteonderneemt en verbindt Woningcorporatie Seyster Veste is maatschappelijk betrokken, ondernemend en verbindend. Wij zetten ons in voor het permanent verbeteren van de woon- en leefomgeving, met extra aandacht voor de kwetsbare doelgroepen in de samenleving. Dit doen wij niet alleen, maar in duurzame samenwerking met onze partners en bewoners in de wijken. Met een kantoor in Zeist en complexbeheerders in de wijken zijn wij altijd in de buurt. Wij bezitten ruim 4000 woningen in Zeist, Den Dolder, Austerlitz, Huis ter Heide, Doorn en Utrecht.
Visie en missie‘Op een kwalitatief hoogwaardige manier voorzien in de woonbehoeften van onze bewoners, dat is waar wij voor staan. We willen zorgdragen voor voldoende goede woningen, voorwaarden scheppen voor een prettige woon- en leefomgeving en aanvullende diensten leveren die het wonen prettiger maken. Vanuit maatschappelijke betrokkenheid krijgen met name de kwetsbare doelgroepen in de samenleving extra aandacht. Wij hebben een hoog ambitieniveau. Om onze ambities te realiseren werken we graag samen met bewoners, marktpartijen en gemeente.’
blad
eren
33
Inhoudsopgave Leeswijzer 4
1 Bestuursverslag 5
2 Verslag van de Raad van Commissarissen 10
3 Even kennismaken: Seyster Veste werkt aan maatschappelijk rendement 14
4 Aan het werk voor onze klanten 17
5 Werken aan woningen 23
6 Samenwerken in en aan wijken 29
7 Maatschappelijke inbedding - samenwerking - deelnemingen 32
8 Organisatie 37
9 Financiële continuïteit, beleid en beheer 40
10 Geconsolideerde jaarrekening 2010 47
Kengetallen 48
Geconsolideerde balans per 31 december 2010 49
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2010 50
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 51
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de geconsolideerde balans en
winst- en verliesrekening 52
Toelichting op de geconsolideerde balans 59
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 72
11 Enkelvoudige jaarrekening 78
Enkelvoudige balans per 31 december 2010 79
Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2010 80
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 80
Toelichting op balans 81
12 Overige gegevens 85
Gebeurtenissen na balansdatum 85
Resultaatbestemming 85
13 Controleverklaring 86
Colofon 88
blad
erenb
laderen
4
Het eerste hoofdstuk van dit jaarverslag - het bestuursverslag -
bevat een samenvatting van de belangrijkste interne en
externe ontwikkelingen. Van de uitkomsten en aanbevelingen
van het visitatierapport, de Maatschappij Relatie Management
scan tot een enquête onder huurders die de basis vormen
voor het opstellen van een nieuwe ontwikkelvisie en onder-
nemingsplan voor de komende jaren. Maar ook van de
invloed van lokale en landelijke ontwikkelingen op de
voortgang in onder andere onze projecten. De Raad van
Commissarissen doet in het tweede hoofdstuk verslag van de
manier waarop zij inhoud geeft aan de verantwoordelijke rol
van toezichthouder. In het derde hoofdstuk gaan we nader in
op ons maatschappelijk rendement, dat wil zeggen op de
manier waarop we werken aan de invulling van onze
organisatiefilosofie, onze rol en verantwoordelijkheden en
onze speerpunten.
Aan het werk voor onze klanten is de titel van hoofdstuk 4.
Hierin doen we verslag van de manier waarop we door het
verhuren en beheren van woningen vorm geven aan onze
dienstverlening aan huurders en woningzoekenden.
De inhoud van hoofdstuk 5 spreekt voor zich: het werken aan
woningen. Het bouwen en beheren van woningen is immers
onze kerntaak. Te meer daar naar onze mening bouwen een
belangrijke manier is om de regionale stagnerende
woningmarkt vlot te trekken. Samenwerken in en aan wijken
(hoofdstuk 6) bevat een overzicht van al onze formele en
informele activiteiten en projecten in buurten en wijken die
het verbeteren van de woon- en leefomgeving tot doel
hebben. Hoofdstuk 7 geeft een opsomming van alle partijen
met wie wij samenwerken bij het realiseren van onze doelen.
In hoofdstuk 8 leest u meer over de organisatie van Seyster
Veste. Hoofdstuk 9 is de introductie op de jaarrekening die
het tweede deel van dit jaarverslag vormt.
In dit jaarverslag richten we ons vooral tot onze belangrijkste
belanghouders: bewonersvertegenwoordigingen (huurders-
vereniging BV Seyst, bewonerscommissies), lokale collega-
corporaties, de gemeente Zeist (waaronder wethouders,
ambtenaren en raadsfracties), Wijkontwikkelingsmaatschap-
pij Kerckebosch, politie en wijkagenten, welzijnsinstellingen
(MeanderOmnium), zorginstellingen (waaronder Altrecht,
Reinaerde, Abrona, Stichting Park Boswijk).
Belangstellenden lezen het complete jaarverslag op onze
website www.seysterveste.nl.
Leeswijzer
blad
eren
5
Visitatie: complimenten en leermomenten
Seyster Veste staat middenin de Zeister samenleving. Daarom
zijn we ingenomen met het antwoord van de visitatiecommis-
sie op de vraag “Levert de corporatie maatschappelijk
gewaardeerde prestaties?”:
“Seyster Veste levert maatschappelijk gewaardeerde prestaties.
Zij stelt zich pro-actief op in de volkshuisvestelijke vraagstukken
die zich in Zeist en omgeving voordoen. Vooral bij het thema
leefbaarheid is Seyster Veste actief betrokken bij diverse
initiatieven, zoals wijkgericht werken, buurtbemiddeling,
schoon en veilig acties. Huurders bij Seyster Veste zijn tevreden
over de dienstverlening, dit is terug te zien in de KWH-metingen,
maar blijkt ook uit de geretourneerde enquêtes en het gesprek
dat de visitatiecommissie had met een huurdersafvaardiging.
De gemeente Zeist is positief over de projecten die Seyster
Veste oppakt om binnen alle beperkingen die daarvoor
aanwezig zijn toch te proberen meer woningen beschikbaar te
krijgen voor de doelgroep. Daarnaast waardeert zij hogelijk de
vele activiteiten en vaak ook de voortrekkersrol die Seyster
Veste oppakt op het gebied van leefbaarheid in wijken.”
Hoe aardig het ook is om complimenten te ontvangen, de
verplichte visitatie wilden we vooral gebruiken als instrument
om te leren en om ons beleid voor de komende jaren te
formuleren. Daarom heeft het bureau van het Kwaliteitscen-
trum Huursector Woningcorporaties in Rotterdam, dat in het
kader van het KWH label ook jaarlijks onze prestaties meet,
ons - op ons verzoek - tijdens de visitatie extra bevraagd op
onze zwakkere plekken.
Aan de slag met de aanbevelingen
Kort samengevat zijn de belangrijkste aanbevelingen uit het
visitatierapport:
• formuleer een nieuw, helder uitgewerkt ondernemingsplan
• werk samen waar je het niet alleen kunt; neem belang-
houders serieus en luister naar hen
• ken je risico’s en zorg voor afdoende beheersing
• versterk het evenwicht in het managementteam
• besteed meer aandacht aan duurzaamheid.
1. Bestuursverslag De oplevering van nieuwbouwwijk Dolderse Duinen, waar dankzij een aantal kennismakingsbijeenkomsten al een echt buurtgevoel ontstaat. De eerste paal voor de rigoureuze vernieuwbouw van ‘De Grift’ - de vroegere Flat 40 - in Nijenheim. Belangrijke stappen in de hele herontwikkeling van Kerckebosch. Het afronden van de renovatie van de monumentale panden aan de Jacob van Lenneplaan. Het op poten zetten van een gezamenlijke wooncampagne “Zeisthuis”. Dit is een greep uit onze geplande projecten en activiteiten waarvan we de resultaten met trots in dit jaarverslag 2010 presenteren.
blad
eren
6
Een nieuw ondernemingsplan In 2010 zijn nog meer onderzoeken naar ons doen en laten
uitgevoerd. De Bewonersvereniging Seyst (BVS) hield een
schriftelijke enquête onder huurders met onder andere
vragen over hun woning, woonomgeving, overlast, energie-
besparing, verhuiswensen. Bewoners blijken over het
algemeen tevreden over hun woning en het groen in de buurt
maar minder over de netheid van de woonomgeving
(een samenvatting van de enquêteresultaten staat op onze
website www.seysterveste.nl). Omdat activiteiten om de
leefbaarheid van buurten te verbeteren in de toekomst ook
deel uitmaken van het KWH label, is in 2010 een eerste
meting gedaan. De uitkomst was vergelijkbaar: bewoners
ergeren zich aan rommel en overlast en willen graag van ons
weten hoe we dergelijke problemen oplossen.
Verder hebben we een Maatschappij Relatie Management
(MRM) scan uitgevoerd naar onze positie in de lokale en
regionale samenleving. Seyster Veste is een maatschappij-
gerichte woningcorporatie die zich open stelt voor signalen
en verzoeken uit de samenleving, die gewaardeerde maat-
schappelijke prestaties levert (zoals ook uit de visitatie blijkt)
en belanghouders ziet als klanten en samenwerkingspartners.
Onze ambitie is om ons verder te ontwikkelen tot een meer
maatschappijgedreven organisatie die maatschappelijke
prestaties levert en zich in dienst stelt van belanghouders en
hen direct bij het werk betrekt.
De uitkomsten van al deze onderzoeken zijn de input voor het
formuleren van een ontwikkelvisie, die het fundament vormt
voor ons ondernemingsplan. Het nieuwe ondernemingsplan
voor de komende jaren bevat heldere SMART (Specifiek,
Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) geformu-
leerde doelen en wordt de basis voor stevige jaarplannen.
Werk samen waar je het niet alleen kunt; neem belanghouders serieus en luister naar henAls voorbereiding op de MRM scan en ons nieuwe onder-
nemingsplan zijn speciale bijeenkomsten georganiseerd waar
onze eigen medewerkers, leden van de Raad van Commis-
sarissen, vertegenwoordigers van huurdersorganisaties,
gemeenteraadsleden, ambtenaren, medewerkers van
collega-corporaties, medewerkers van vele andere lokale
organisaties met wie Seyster Veste regelmatig samenwerkt,
meepraatten en discussieerden over onze (gewenste)
identiteit en betrokkenheid. De visitatiecommissie beveelt
aan dat we onze huurders en buurtbewoners nadrukkelijker
bij het opstellen van plannen betrekken. Dat zullen we zeker
gaan doen. Niet in de laatste plaats omdat ook zij hun
verantwoordelijkheid kunnen en moeten dragen bij het
leefbaar maken en houden van hun woonomgeving.
Hoofdstuk 7 geeft een opsomming van partijen met wie wij
samenwerken bij het realiseren van onze doelen.
Ken je risico’s en zorg voor afdoende beheersing Ons risicobeheersingsysteem kan en moet beter. In 2009 is een
projectexploitatiemodel opgesteld en in 2010 door Ernst &
Young gevalideerd. Hiermee kan er zowel op project- als
portefeuilleniveau informatie worden gegenereerd en
gestuurd. Daarnaast is WALS (Woningcorporaties Assets &
Liabilities Scenariosysteem) ingevoerd. WALS brengt het
Strategisch Voorraad Beleid, het huurbeleid en het treasury-
beleid samen. Daarmee kunnen we beter meerjarenbegrotin-
gen opstellen en de gevolgen doorrekenen van verschillende
beleidsalternatieven. Met behulp van scenarioanalyse worden
risico’s inzichtelijk gemaakt en gerelateerd aan verschillende
manieren waarop bijvoorbeeld inflatie, rente en marktprijzen
van woningen zich zouden kunnen ontwikkelen. Hierdoor heeft
Seyster Veste deze risico’s en rendementen integraal in beeld.
Begroting, kwartaalrapportage, projectexploitatiemodel,
projectrapportages en interne controle zijn belangrijke
onderdelen van onze planning & control-cyclus. Minimaal
eens per kwartaal komen alle projecten in MT en Raad van
Commissarissen aan de orde op basis van diverse scenario’s.
Omdat projecten belangrijke risico’s met zich meebrengen,
zijn intern en met de Raad van Commissarissen go en no-go
momenten afgesproken voor de fasen waarin aparte besluit-
vorming nodig is. Het MT krijgt alle projecten gefaseerd
terug, opdat we over elke fase een apart besluit nemen.
Zie verder (ook voor meer informatie over de risicobeheer-
sing) de toelichting in de financiële hoofdstukken.
Wij onderschrijven de Aedescode en de Governancecode
Woningcorporaties, inclusief het bijbehorende integriteits-
beleid. Vanuit dit kader houden wij toezicht op het naleven
van wet- en regelgeving. In 2010 zijn geen integriteitschen-
dingen geconstateerd, was geen sprake van tegenstrijdige
belangen, vonden geen transacties plaats waarin sprake was
van belangenverstrengeling en is geen beroep gedaan op de
vertrouwenspersoon. (Zie ook het verslag van de Raad van
Commissarissen.)
In 2010 hebben we onze integriteitscode vernieuwd en
vastgesteld, in het personeelshandboek opgenomen zodat
de regeling voor iedereen kenbaar is en op onze website
geplaatst. Dat geldt ook voor de klokkenluidersregeling en
het benoemen van een vertrouwenspersoon integriteit.
We werken met privacygevoelige informatie, daar gaan we
zorgvuldig mee om en regelmatig moeten onze medewer-
kers hun wachtwoorden voor computergebruik aanpassen.
In het kader van de integriteit werken we ook met een
bestuurlijk vastgesteld aanbestedingsreglement bij nieuw-
bouw, bestaande bouw en bij grote onderhoudswerkzaamheden.
blad
eren
7
In onze statuten zijn de algemene regels vastgelegd omtrent
investeringsbeslissingen en vastgoedtransacties en de wijze
waarop de Raad van Commissarissen daarbij wordt betrok-
ken. Deze zijn gespecificeerd in werkafspraken tussen Raad
van Commissarissen en bestuurder. We hebben tevens
vastgesteld beleid inzake woningtoewijzing en onrechtmatige
bewoning, doorverhuur en gebruik van woningen, om ook op
dat vlak een integere gang van zaken te waarborgen. Van ons
mag immers verwacht worden dat we op een integere manier
met ons werk omgaan, in alle facetten.
Versterk het evenwicht in het managementteamDe functies van manager Wonen en manager Financieel-
economische zaken waren (langdurig) vacant. Daardoor
kwam het gestructureerd opstellen en uitvoeren van
activiteiten plannen ernstig in de knel. Bij het selecteren van
geschikte kandidaten waren leden van de Raad van
Commissarissen nauw betrokken. Inmiddels is een vernieuwd
managementteam aan het werk dat elkaar in deskundigheid,
vakbekwaamheid, kwaliteiten en eigenschappen goed
aanvult. Via teambuilding willen we er ook een hecht geheel
van maken dat nauwgezet volgt wat er in de organisatie
gebeurt en daarop adequaat reageert en stuurt.
DuurzaamheidIn het hoofdstuk ‘Werken aan woningen’ staat een overzicht
van onze energiemaatregelen. Huurders bieden we de
mogelijkheid om via energiecoach “Beter Peter” besparingstips
in te winnen.
2010 in vogelvlucht: interne ontwikkelingen
Plan van aanpak ‘stroomlijnen werkprocessen’ en nieuw ICT-systeemAndere belangrijke interne ontwikkelingen in 2010 betroffen
het opstellen van het Plan van Aanpak “stroomlijnen werkpro-
cessen” en het kiezen van een ander ICT-systeem. In het Plan
van Aanpak gaat het om het beter op elkaar afstemmen van
alle belangrijke werkprocessen binnen en tussen afdelingen,
zoals bijvoorbeeld het beter stroomlijnen van het hele
verhuurproces. Daartoe zijn alle processen eerst geëvalueerd
en punten voor verbeteringen geformuleerd. Een hogere
effectiviteit is het hoofddoel. Bovendien helpt het Plan van
Aanpak ons om onze doelstellingen SMART te formuleren.
Verschillende werkzaamheden en afdelingen zijn anders
gebundeld. Beheer, onderhoud en verhuur vallen onder de
verantwoordelijkheid van de manager Wonen. Verkoopactivi-
teiten voor bestaande woningen en nieuwbouw zijn onderge-
bracht bij de manager Projectontwikkeling.
Al eerder waren we van plan om een ander ICT-systeem aan te
schaffen. Maar omdat keuzes voor de aanpak van werkproces-
sen direct de keuzes voor het beste bijpassende ICT-systeem
bepalen, hebben we de implementatie doorgeschoven naar 2011.
Bewonersvereniging SeystInvesteren in een goed functionerende organisatie betekent
eveneens investeren in een goed functionerende bewoners-
vertegenwoordiging. Ons doel voor 2010 was het verbeteren
van de samenwerking met de Bewonersvereniging Seyst
(BVS). Na een coachingtraject speelt de BVS inderdaad een
sterkere rol. De BVS heeft in het afgelopen jaar een belang-
rijke rol gespeeld in de werving van twee nieuwe leden van de
Raad van Commissarissen.
GeschillenadviescommissieIn 2010 is één (gegronde) klacht ingediend bij de geschillen-
adviescommissie die de drie Zeister corporaties in 2009
hebben opgericht. Seyster Veste heeft op verzoek een nieuw
besluit genomen waarna de klacht is afgehandeld. De
geschillenadviescommissie heeft een reglement met betrek-
king tot de samenstelling en werkwijze van de commissie.
2010 in vogelvlucht: externe ontwikkelingen
Een nieuwe gemeenteraadDe drie Zeister woningcorporaties organiseerden in november
een avond waar de nieuw gekozen gemeenteraadsleden,
wethouders, vertegenwoordigers van bewonersorganisaties
en directie en medewerkers van de drie Zeister woning-
corporaties elkaar konden ontmoeten. We spraken over het
collegeprogramma voor de komende jaren en over het
regeerakkoord van het nieuwe kabinet.
Het bouwen van nieuwe woningen, het vlottrekken van onze
verstopte woningmarkt, het behoud van onze groene
leefomgeving en aandacht voor duurzaamheid staan bij ons
allemaal bovenaan de agenda. Alleen geven bewoners-
groepen en woningcorporaties prioriteit aan nieuwbouw en
doorstroming, terwijl gemeenteraadsleden en wethouders
juist groen en duurzaamheid belangrijker vinden. Omdat het
nieuwe college een nieuwe woonvisie en structuurvisie
voorbereidt die de basis moet leggen voor nieuwe prestatie-
afspraken, is de werkingsduur van de huidige prestatieafspraken
met twee jaar verlengd. De concept prestatieafspraken voor
de komende vier jaar bevat afspraken over doelgroepen,
leefbaarheid & woonomgeving, nieuwbouw, herstructurering,
betaalbaarheid van het wonen, duurzaamheid en proces-
afspraken (overleg, monitoring, evaluatie en geschillen).
blad
eren
8
Lokale en regionale samenwerkingBrede en steeds intensievere samenwerking met diverse
partijen loopt als een rode draad door al onze activiteiten.
Van het organiseren van een gezamenlijke verkoopcampagne
om de voordelen van het wonen in Zeist onder de aandacht
te brengen tot het organiseren van inspraak. Dit verslag staan
volop voorbeelden van de manier waarop we met andere
partijen samenwerken bij het opstellen en realiseren van
plannen en projecten.
Woningmarktontwikkelingen Het kabinet Rutte onderneemt geen acties tegen het
invoeren van de Europese regelgeving. Wie net iets meer
verdient dan € 33.614 kan dus niet meer bij een woning-
corporatie terecht, terwijl onze dure regionale koopmarkt
voor die inkomens onbereikbaar - want onbetaalbaar - is.
Corporaties en gemeente zullen op de een of andere manier
een oplossing moeten bedenken om te voorkomen dat veel
Zeistenaren op deze manier tussen wal en schip vallen.
De verhuur levert geen problemen op, de mutatiegraad daalt
enigszins. De markt heeft geen negatieve invloed op onze
onderhoudsactiviteiten. Wel kunnen we regelmatig voor-
deliger aanbesteden.
Nieuws uit onze projecten
Bouwen, bouwen, bouwen is naar onze mening een belangrijke
manier om de zo nodige doorstroming op gang te brengen en
wachttijden te bekorten. Daarom is onze nieuwbouw- en sloop/
nieuwbouwportefeuille omvangrijk. Naar de mening van de
visitatiecommissie is het echter wel nodig om wat realistischer
te plannen, omdat projecten een wel erg lange doorlooptijd
hebben. Ook met die aanbeveling zijn we aan de slag gegaan.
Hoewel we samenwerken met collegae en commerciële
partijen, voeren we het grootste deel van het werk in eigen
beheer uit. Jaren geleden hebben we daarvoor een eigen
afdeling Projectontwikkeling opgericht met als voordeel dat
we alle nodige deskundigheid in eigen huis opbouwen, maar
met relatief hoge bedrijfslasten als nadeel. In 2009 en 2010 is
eveneens veel energie gestoken in het verder professiona-
liseren van de afdeling Vastgoedbeheer.
Ondanks de projectsuccessen die aan het begin van dit
hoofdstuk staan genoemd, zijn in verschillende projecten
helaas ook diverse vertragingen opgetreden. Omdat wij niet
bereid waren om onverantwoord hoge commerciële risico’s te
dragen én omdat de onrendabele top veel te hoog zou
oplopen hebben we ons teruggetrokken uit twee projecten:
het project van sociale huurwoningen en koopwoningen bij
het winkelcentrum De Clomp en een sloop-/nieuwbouwproject
in Brugakker. Omdat omwonenden hun bezwaarprocedures
tot aan de Raad van State uitvechten, lopen de plannen voor
het Sanatoriumterrein ernstige vertraging op. De herontwik-
keling van het Enecoterrein loopt inmiddels al vijf jaar achter
op de oorspronkelijke plannen. Oorzaken: kritiek van
omwonenden op de bouwplannen én de hele afwikkeling van
het faillissement van medeontwikkelaar Van Hoogevest
Groep b.v. (Lees verder in hoofdstuk ‘Werken aan woningen’.)
Onze financiën
Het jaarresultaat 2010 bedraagt € 1.884.000 positief.
Een daling van € 1.618.000 ten opzichte van het jaarresultaat
2009. Het resultaat uit de reguliere exploitatie activiteiten is
ten opzichte van 2009 zo goed als gelijk gebleven en blijft een
positief saldo van € 2,4 miljoen bedragen. Het verschil wordt
voornamelijk verklaard door de overige waardeveranderingen.
Met de exploitatie van het woningbezit als kernactiviteit is
Seyster Veste in staat het eigen vermogen in stand te houden.
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
heeft voor Seyster Veste op basis van de cijfers over 2009 een
positief continuïteitsoordeel en een positief solvabiliteitsoor-
deel afgegeven. Hiermee is het eigen vermogen van Seyster
Veste op basis van CFV uitgangspunten van voldoende
omvang om de toekomstige activiteiten te kunnen dragen.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft Seyster Veste
volledig kredietwaardig verklaard uitgaande van de cijfers van
2009.
Terugblikkend: de belangrijkste momenten
Het moge duidelijk zijn dat we terugkijken op een bijzonder
intensief jaar. Het MT volgt op de voet alles wat in de organisatie
gebeurt. De belangrijkste bestuursbesluiten hebben betrek-
king op alle onderwerpen die in dit hoofdstuk zijn genoemd:
de hele voorbereiding van de visitatie, het implementeren
van de aanbevelingen uit het rapport, de samenwerking met
lokale en regionale partners, het fasegewijs beoordelen van
de ontwikkelingen in onze projecten.
Vooruitblik op 2011
Zoals gezegd, willen we in 2011 verder uitwerken hoe we ons
kunnen ontwikkelen tot een corporatie die vanuit een
innerlijke drang maatschappelijke prestaties levert samen
met onze belanghouders. Behalve een ontwikkelvisie leggen
we ook een stevig nieuw ondernemingsplan op tafel.
blad
eren
9
We richten onze werkprocessen in volgens het Plan van
Aanpak en implementeren het nieuwe ICT-systeem.
We voeren enkele organisatieveranderingen door:
de afdeling Wonen gaat gebiedsgericht werken en de
afdeling Vastgoedbeheer ontwikkelt zich tot een stevig
kenniscentrum. We implementeren een on-line klantenpanel
om gestructureerd met onze klanten in contact te komen en
te blijven. De afdeling Projectontwikkeling breiden we uit met
een verkoop deskundige. De uitvoering van minimaal twee
projecten start: De Grift en Schaerweijdelaan. In Kerckebosch
is de Wijk ontwikkelingsmaatschappij actief aan het werk, zijn
de eerste vrije kavels verkocht en is de eerste aanbesteding
afgerond zodat het project daadwerkelijk in 2012 kan
beginnen!
Verklaring van de directie
De directie van Seyster Veste is van oordeel dat in 2010 op
een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordings-
velden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Hij verklaart in het verslagjaar uitsluitend werkzaam te zijn
geweest op het terrein van de volkshuisvesting, dat hij
voldoet aan de eisen vermeld in artikel 11 van het BBSH en
dat de middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend
bestemd zijn voor de volkshuisvesting.
Zeist, 17 mei 2011,
Bert Roolvink - Algemeen directeur
blad
eren
10
2. Verslag van de Raad van Commissarissen
De RvC houdt onder meer toezicht op:
• Realisering van de doelstelling van de corporatie, waarbij
de volkshuisvestelijke opgave en maatschappelijke
doelstelling centraal staat
• Strategievorming: zijn de geformuleerde doelstellingen
nog in overeenstemming met de huidige realiteit?
• Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en
controlesystemen
• Kwaliteitsbeleid: wordt die kwaliteit geleverd die verwacht
mag worden
• Financieel beleid: kan de corporatie ook op langere termijn
haar taken blijven uitoefenen
• Governance, waar procedures en integer handelen samen
gaan
• Naleving van wet- en regelgeving
In haar werkgeversrol beoordeelt de RvC jaarlijks het functio-
neren van de bestuurder, zo ook in 2010. Onderwerp van dit
gesprek is het functioneren van de bestuurder (inzicht geven
aan de RvC, werkrelatie, functioneren van de organisatie,
deskundigheid en profilering. Daarnaast worden doelstellingen
voor het opvolgende jaar geformuleerd.
Seyster Veste heeft een eenhoofdig bestuur en een Raad van
Commissarissen van vijf personen. In het verslagjaar is de
functie van adjunct-directeur komen te vervallen.
Het eigen functionerenEind 2010 hebben we afscheid genomen van Wim Vink die na
deze laatste termijn niet meer herbenoembaar is. Filia Kramp
kon wegens drukke werkzaamheden in het noorden van het
land niet langer commissaris blijven. Wij zijn beiden dankbaar
voor hun grote bijdrage.
Zij zijn beiden per 1 januari 2011 door twee nieuwe leden
opgevolgd. De werving van deze leden heeft plaatsgevonden
op basis van de profielschets voor de Raad van Commissaris-
sen in nauwe samenwerking met de Bewonersvereniging
Seyst op basis van een open sollicitatieprocedure. De
sollicitatiecommissie werd gevormd door twee commissaris-
sen, de bestuurder, twee leden van de BV Seyst en een
externe begeleider.
Woningcorporaties hebben een grote maatschappelijke
verantwoordelijkheid, zodat ook de leden van de RvC een
grote verantwoordelijkheid hebben voor het zorgvuldig
invullen van hun taken. Kranten verhalen te vaak over
misstanden en schandalen in de corporatiesector. Ook de
plannen van het nieuwe kabinet hebben - grote - gevolgen
voor de corporatiesector. Mede daarom wil deze RvC zich zo
goed mogelijk op de hoogte stellen van de activiteiten van en
de ontwikkelingen binnen en buiten de organisatie en
Taak van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (hierna RvC) houdt toezicht op het bestuur, geeft gevraagd en ongevraagd advies en is de werkgever van de directeur-bestuurder. Zo luidt - kort samengevat - de officiële omschrijving van rol en takenpakket van de RvC. Voor het invullen van de rol van toezichthouder is een kritische, wat afstandelijke, houding vereist. In de rol van adviseur gaat het om de uitwisseling van gedachten met de bestuurder. Om beide rollen naar behoren te vervullen, verkeert de RvC in de praktijk dus voortdurend in een soort spagaat.
blad
eren
11
kennismaken met de medewerkers van Seyster Veste en met
de mensen voor wie Seyster Veste werkt. De RvC wil, kortom,
niet alleen de cijfers beoordelen, maar ook een kijkje nemen
in buurten en in de keuken van de organisatie.
Voorbeelden van dit soort contacten uit het afgelopen jaar zijn:
• Diverse contacten met de Bewonersvereniging Seyst,
waaronder in september de (positieve) evaluatie van de
coaching die BV Seyst en Seyster Veste hebben gehad en
diverse overleggen in verband met de werving van de twee
nieuwe RvC-leden
• Werkbezoek aan activiteiten en projecten van Seyster Veste
in het kader van de visitatie
• Overleg van de Ondernemingsraad met de voltallige Raad.
In dit overleg zijn nut en noodzaak van de OR besproken,
evenals de zaken die de OR in 2010 behandeld heeft.
Belangrijke dossiers waren de organisatiewijzigingen op de
afdelingen Vastgoedbeheer en Wonen, de voorgenomen
benoeming van twee RvC-leden, de functiegebonden
onkostenvergoedingen en de werving van nieuwe OR-leden.
De voorzitter van de RvC heeft regelmatig overleg met de
bestuurder. Gezamenlijk worden de vergaderingen voor-
bereid en na afloop geëvalueerd. Besluitvorming vindt
evenwel alleen in de voltallige RvC plaats. Leden van de RvC
hebben in 2010 opleidingen gevolgd gericht op het functio-
neren als commissaris, maar ook om een verdieping in het
functioneren van woningcorporaties te bereiken.
In 2010 heeft een zelfevaluatie plaatsgevonden onder
begeleiding van een extern deskundige en met een gedegen
voorbereiding van de leden van de Raad als input. Belang-
rijke elementen van deze evaluatie waren:
• Er is sprake van een goed functionerend complementair team
• De eerder beschreven spagaat tussen toezicht houden en
adviseur zijn
• Individuele terugkoppeling: sterke punten en punten van
aandacht
• Noodzaak om tijd te besteden aan de strategische opgave
van Seyster Veste en de daarvoor gewenste informatie
ToezichtkaderToezicht houden vindt plaats met behulp van gezond
verstand en opgedane ervaring, én op basis van gemaakte
afspraken binnen Seyster Veste, de branche en wetgeving.
Belangrijk zijn hierbij:
• Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (de AmvB waarin
de richtlijnen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegd-
heden zijn vermeld waaraan corporaties moeten voldoen)
• De Aedescode, inclusief de Governancecode Woning-
corporaties
• Benchmarkanalyses van het Centraal Fonds Volkshuis-
vesting
• De statuten van stichting De Seyster Veste
• Het strategisch plan zoals laatstelijk geformuleerd in 2006
• Het jaarplan en de begroting
• Het treasury statuut
• Normen rond vermogenspositie: het gaat hier om de
financiële randvoorwaarden van het Centraal Fonds
Volkshuisvesting en die van het WSW (Waarborgfonds
Sociale Woningbouw). Zo hebben wij ook zelf geformu-
leerde randvoorwaarden zoals geen start van een project
voordat 70% verkocht is.
• Kwartaalrapportages
• De projectenportefeuille en de daarmee samenhangende
10-jaars begroting
Het oordeel van de Raad over deze onderwerpen over het
functioneren van de organisatie in het licht van dit toetsings-
kader is dat Seyster Veste op vele punten voldoet aan
afgesproken doelen. In de komende periode is er veel
aandacht voor de herformulering van de strategie en de
daarmee samenhangende informatievoorziening.
De agenda van 2010In 2010 is vooral aandacht besteed aan het verdiepen van
inzicht in de projectenportefeuille, de risicobeheersing
daarvan en de visitatie. De vergaderagenda van het afgelopen
jaar bevatte verder vanzelfsprekend de financiële verslag-
legging, waaronder het jaarverslag en het accountantsrapport.
Andere belangrijke onderwerpen waren de bevindingen van
de accountant met betrekking tot de projectenportefeuille en
de meerjarenbegroting, de
bevindingen van de auditcommissie, de werving van twee
nieuwe commissarissen, het treasury-jaarplan, het nieuwe
ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeheer, de
bieding op de Torenflat in Zeist, de ingediende klacht bij de
geschillenadviescommissie en de voortgang in de projecten.
De lijst met goedkeuringen en besproken punten is hierna
afgedrukt. In totaal heeft de Raad in 2010 zes keer formeel
vergaderd.
Tevens is de Raad in november ‘de hei’ op geweest voor het
grondig doornemen van het strategisch voorraadbeleid en
de ontwikkelvisie die moet leiden tot een nieuw onderne-
mingsplan voor de jaren 2011-2015. Tevens is de beoordeling
van de bestuurder plenair voorbereid en heeft de Raad haar
eigen functioneren geëvalueerd onder leiding van een extern
deskundige.
blad
eren
12
Lijst van goedkeuringen over het jaar 2010 van de Raad van Commissarissen van Seyster Veste
17 mei 2010: De RvC keurt de jaarrekening 2009 goed en
gaat akkoord met toevoegingen aan een bestemmings- en
algemene reserve. In deze vergadering wordt de audit-
commissie samengesteld en het reglement van de audit-
commissie goedgekeurd.
28 juni 2010: De RvC neemt kennis van de meerjarenbegroting
en een notitie ter verdere optimalisatie van de meerjaren-
begroting. De Raad neemt kennis van de aanbevelingen van
de accountant en de hierin gedane opzet en gaat akkoord
met de hierin genoemde fases en verantwoordelijkheden met
betrekking tot projecten. Het advies van de auditcommissie
wordt overgenomen zodat het contract met de ABN AMRO
voortduurt. De Raad neemt kennis van het treasury-jaarplan
en verleent de directie mandaat voor het aantrekken van een
lening voor € 15 miljoen. De RvC mandateert de auditcom-
missie om samen met de directie te zoeken naar een
optimale financiële structuur voor de projecten. De profiel-
schets van de leden van de Raad van Commissarissen wordt
vastgesteld.
6 september 2010: De RvC besluit dat Helen van Duin zitting
neemt in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van
de WOM Kerckebosch.
6 december 2010: De RvC neemt kennis van het geprognos-
ticeerde resultaat van 2010, de geplande activiteiten in 2011
en de meerjaren prognose tot 2020. Goedgekeurd worden
de jaarbegroting 2011 en de meerjarenbegroting 2011-2020,
met uitzondering van de kosten van ICT. De RvC is akkoord
met de financiële behoefte voor 2011 en is er mee akkoord
om een lening van 2 x € 5 miljoen en een flexibele lening van
€ 5,5 miljoen aan te trekken. Het bestuursbesluit om het
appartementsrecht in De Clomp aan de gemeente terug te
verkopen wordt goedgekeurd. De RvC is akkoord met
benoeming van de dames Schippers en Gravendeel tot lid
van de Raad van Commissarissen per 1 januari 2011.
Samenstelling van de RvCDe RvC bestaat uit vijf leden. Leden van de RvC worden voor
vier jaar benoemd met een maximum van twaalf jaar. De (her)
benoeming van commissarissen vindt plaats na zorgvuldige
overweging, waaronder toetsing aan de profielschets
(zie www.seysterveste.nl) en evaluatie van het functioneren.
Samenstelling van de RvC
benoeming
Naam Geboren portefeuille 1e 2e 3e (neven)functies per 31 december 2010
Helen van Duin (v) 1958 Projectontwikkeling 2005 2009 2013 • Directeur bij Woningcorporatie De Key te Amsterdam in de
en ondernemerschap functie van directeur met de portefeuille projectontwikkeling
• Bestuurslid van het platform Openbare Ruimte
• Commissaris van de conceptontwikkelaar Concire
• Commissaris van Het Warmtebedrijf Rotterdam
• Lid van het H-team, dat de vinger aan de pols houdt bij het
herbestemmingsvraagstuk in Nederland
Marius Frank (m) 1947 Voorzitter 2009 2013 • Bestuursadviseur en leiderschapscoach
• Lid RvT Centrum Maliebaan te Utrecht
• Lid RvC Triodos Bank te Zeist
• Lid Stak Hofpoort Holding (Van der Wal Transport) te Utrecht
Jeroen Keus (m) 1965 Financiën 2009 2013 • Werkzaam binnen het directoraat Special Asset Management
van de Rabobank Groep
Filia Kramp (v) 1953 Wonen, welzijn 2009 2013 • Interim manager/interim bestuurder, voornamelijk in de
& zorg gezondheidszorg
• Lid van de Raad van Toezicht RIAGG Amersfoort
• Lid van het Aedes ambassadeursnetwerk ‘diversiteit’
Wim Vink (m) 1948 Juridische zaken 1999 2003 2007 • Was lid van een advocatenmaatschap en is in 2008 met
pensioen gegaan
• Lid van de Raad van Toezicht van de zorginstelling Charim
• Lid van de Raad van Toezicht van Het Utrechts Landschap
• Arbiter & mediator
blad
eren
13
Deze vergoedingen zijn conform de Honoreringscode
Commissarissen van woningcorporaties van de VTW.
In verband met het functioneren van de Raad zijn in 2010 voor
€ 16.655 extra kosten gemaakt. Deze hebben vooral te maken
met contributies en verzekering (€ 4.654), bijeenkomsten
(€ 4.563), studie (€ 2.177) en extern advies (€ 4.986).
CommissiesJeroen Keus (voorzitter) en Helen van Duin vormen de
auditcommissie van de RvC. Er is in vier vergaderingen
overlegd over de werkwijze van de commissie, de financiële
kwartaalrapportages, het accountantsverslag, het risico-
beheersingssysteem, treasury en de begroting. Er is geen
remuneratiecommissie; de werving van nieuwe leden en het
beoordelings- en beloningsbeleid zijn door de voltallige
Raad besproken.
OnafhankelijkheidDe RvC waakt over de onafhankelijkheid van haar leden
onafhankelijk volgens de in de Governancecode Woning-
corporaties opgenomen criteria. Alle leden van de Raad zijn
onafhankelijk. Er zijn geen overlappingen met andere
functies. Geen van de commissarissen is of was in het
verleden in dienst van de corporatie, en geen van de commis-
sarissen onderhoudt een directe of indirecte band met
toeleveranciers of afnemers.
Voldoen aan de GovernancecodeIn de AedesCode, die Seyster Veste onderschrijft, is vastge-
legd dat corporaties bij het inrichten van de bestuurlijke
organisatie de Governancecode Woningcorporaties hanteren.
De Governancecode Woningcorporaties bevat een opsom-
ming van taken en verantwoordelijkheden van bestuurders en
toezichthouders van corporaties. In vijf hoofdstukken komen
de taken en werkwijze van bestuur en Raad van Commissaris-
sen aan de orde. Een apart hoofdstuk gaat over de
‘Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding
door belanghouders’. Directie en Raad van
Commissarissen van Seyster Veste passen de Governance-
code Woningcorporaties toe met uitzondering van drie
punten:
• De huidige bestuurder is (in 1988) voor onbepaalde tijd
benoemd en heeft een bezoldiging die niet in overeen-
stemming is met de Sectorbrede Beloningscode bestuur-
ders woningcorporaties. Daarom wordt voor de duur van
de arbeidsovereenkomst met de huidige bestuurder wat
dit onderwerp betreft afgeweken van de Governancecode
Woningcorporaties. Sinds 2006 is de honorering van de
bestuurder bevroren.
• Seyster Veste heeft geen remuneratiesysteem. Dat hangt
samen met de arbeidsovereenkomst van de directeur/
bestuurder voor onbepaalde tijd.
• Een jaarlijks overleg in de brede zin, dus met alle belang-
houders tegelijk, heeft niet plaatsgevonden. Wèl is er inten-
sief overleg met de huurders en de OR geweest.
In deze Governancecode is ook vastgelegd dat corporaties
eens per vier jaar een maatschappelijke visitatie ondergaan.
KWH heeft Seyster Veste in 2010 gevisiteerd over de periode
2006-2009. Rode draad in de conclusies is dat Seyster Veste
een heleboel dingen goed doet en veel kennis & inzicht
heeft. We nemen ons erg veel voor, maar het plannen en
prioriteren kan beter. Het visitatierapport biedt ons hand-
vatten bij het nieuw op te stellen ondernemingsplan. De RvC
onderschrijft de belangrijkste aanbevelingen zoals in het
bestuursverslag staan genoemd.
IntegriteitEr is in het verslagjaar geen sprake geweest van tegenstrijdige
belangen of transacties bij bestuurder en/of (leden van) de
RvC. In het overleg met de accountant is de integriteit en het
integer handelen expliciet aan de orde geweest.
Bevindingen beoordeling accountantIn het verslagjaar zijn de prioriteiten dusdanig gesteld dat
besloten is om in tegenstelling tot het voornemen, de
selectie van een nieuwe accountant en de beoordeling van
de huidige accountant in 2011 te laten plaatsvinden.
Tot slotDe Raad spreekt haar grote waardering uit voor datgene wat
in 2010 is gepresteerd. Waardering naar directie en medewer-
kers, maar ook naar al die personen en instanties die met
Seyster Veste samen werken.
Zeist, 17 mei 2011
Helen van Duin
Marius Frank, voorzitter
Jolande Gravendeel
Jeroen Keus
Carolien Schippers
Vergoedingen (bedragen in €)
Frank Van Duin Keus Kramp Vink Totaal
Commissaris vergoeding 10.000 7.250 7.250 7.250 7.250 39.000
blad
eren
14
3. Even kennismaken: Seyster Vestewerkt aan maatschappelijk rendement
Onze organisatiefilosofie
Wij maken ons sterk voor mensen die verbonden zijn aan de
regio Zeist maar die te weinig kans maken op het realiseren
van hun woonwensen. Bijvoorbeeld omdat woningen te duur
of niet geschikt zijn. Wij willen voldoende betaalbare en
duurzame woningen beschikbaar stellen met een basis-
kwaliteit die voldoet aan de huidige standaarden. Deze zijn
dus toekomstbestendig, goed onderhouden, hebben een
beperkt energieverbruik en zijn zonodig geschikt gemaakt
voor bijzondere doelgroepen. Daarmee bieden we iedereen
een stevig fundament voor “prettig wonen”.
Prettig wonen is ons inziens persoonlijk wonen, oftewel
“wonen alsof de woning van jezelf is”. Waar mogelijk hebben
mensen de vrijheid om hun eigen woonsituatie in te richten.
Prettig wonen is ook samen wonen in een omgeving waar je
je veilig voelt, waarmee je je verbonden voelt en waarvoor je
je wilt inzetten. We rekenen het tot onze verantwoordelijkheid
om - vooral waar onze klanten wonen - samen met bewoners
en andere betrokkenen de samenhang en fysieke kwaliteit
van woon- en leefomgeving te verbeteren. Volgens het
principe van het “co-makerschap” geven we hen daarbij
ruimte om te participeren in zowel het bepalen als realiseren
van onze beleidskeuzes. Dat vereist flexibiliteit van onze kant
en duidelijkheid in het bepalen van wat wel en niet mogelijk
is. Voor onze co-makers zijn wij een betrouwbare en compe-
tente partner met wie zij goed afspraken kunnen maken en
die gemaakte afspraken nakomt.
Door een gerichte inzet van middelen realiseren we een
maatschappelijk rendement op ons financiële vermogen.
We accepteren dat dat ten koste kan gaan van het financiële
rendement, zolang de financiële soliditeit van onze organisa-
tie gewaarborgd blijft.
Onze markt en onze rol
Onze marktIn totaal bestond ons bezit in 2010 uit 4.133 woningen. Deze
woningen zijn gelegen in de volgende wijken.
Onze rolOm onze rol en verantwoordelijkheden vast te stellen - en dus
onze organisatiefilosofie verder te kunnen invullen - hebben
we in 2010 een MRM scan uitgevoerd. Gevraagd naar onze rol
en taakopvatting in de komende jaren, zag meer dan de helft
van de ondervraagde belanghouders voor ons een eerste
verantwoordelijkheid op de volgende twaalf beleids terreinen.
Hierbij staat tussen haakjes het percentage dat vindt dat we
als corporatie ook de eerstverantwoordelijke partij zijn.
Het opstellen van een nieuw ondernemingsplan staat op de agenda voor 2011. Ter voorbereiding zijn we in 2010 begonnen met het formuleren van een nieuwe ontwikkelvisie die onze organisatie inspireert, ons werkveld afbakent, zaken agendeert die aandacht behoeven en een fundament biedt voor het formuleren van concrete en meetbare doelstellingen.
Verdeling woningbezit per wijk
Zeist-Noord 20%
Zeist-West 44%
Zeist-Oost 19%
Zeist-Centrum 8%
Huis ter Heide 1%
Austerlitz 2%
Den Dolder 3%
Doorn 3%
Totaal 100%
blad
eren
15
1. duurzaam bouwen en wonen (100%)
2. kwaliteit van woningen (100%)
3. toegankelijkheid van woningen en woongebouwen
(100%)
4. veiligheidsvoorzieningen aan en rondom woningen (97%)
5. wonen voor lagere inkomensgroep (97%)
6. zuinig energiegebruik (93%)
7. betrokkenheid en participatie van bewoners stimuleren
(86%)
8. eigen verantwoordelijkheid stimuleren (76%)
9. achterstanden op de woningmarkt van bijvoorbeeld
starters verhelpen (62%)
10. faciliteren zelfstandigheid van ouderen en gehandicapten
(62%)
11. combinaties van wonen, zorg en ontwikkeling (55%)
12. wonen voor de middeninkomens (€ 33.000 - € 45.000)
(52%).
Mede op basis van de input van belanghouders hebben wij
drie speerpunten benoemd waar wij ons de komende jaren
op gaan richten:
• De toegankelijkheid van de woningmarkt voor alle
inkomens tot € 60.000
• De kwaliteit van het wonen van onze huurders
• De woonkansen voor bijzondere doelgroepen
Kerntaak en speerpunten
Het bouwen, verhuren en beheren van woningen voor
mensen met een inkomen tot € 33.000 beschouwen wij als
onze kerntaak. Ons werkgebied Zeist behoort tot de duurste
woningmarkten van ons land. Vanuit beleggersperspectief
biedt dat volop kansen om de waarde van ons vastgoed te
behouden of te vergroten. Die kansen benutten we, door
zowel bij de verhuur als bij de verkoop van woningen in
principe marktprijzen te vragen. Omdat de spanning op de
woningmarkt voor velen een barrière vormt om prettig te
kunnen wonen, willen we de woonlasten voor onze doelgroep
betaalbaar houden. Daarom willen we voldoende betaalbare
woningen beschikbaar houden en aanbieden aan mensen
met een lager inkomen. Én willen we bouwprojecten
realiseren in de huur- en/of koopsector waar we rendement
op kunnen maken. Mocht de goede match tussen vraag en
aanbod niet mogelijk blijken of toch nog resulteren in te hoge
woonlasten, dan zullen we aanvullend op een overheids-
toeslag een korting op de huur- of verkoopprijs overwegen.
Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarktIn de huidige marktomstandigheden is een inkomen van
minstens tweemaal modaal nodig om in Zeist op eigen kracht
een passende woning te verwerven. Veel mensen met een
middeninkomen die momenteel in een goedkopere huur-
woning wonen, zijn niet in staat om hun wooncarrière op de
door hen gewenste wijze te vervolgen. Daardoor stagneert de
doorstroming, is het aantal scheefwoners te hoog en krijgen
woningzoekenden met een lager inkomen te weinig kansen.
Het vergroten van de doorstroming in ons bezit is dan ook
een eerste speerpunt van ons beleid. We spannen ons in om
de kansen van mensen met een middeninkomen te vergroten
door hen te faciliteren in het realiseren van hun woonwensen.
Daarvoor bouwen wij ook duurdere huur- en koopwoningen
voor de vrije sector. Door het aanbieden van uiteenlopende
(sociale) koopvormen verlagen we de drempel tot de
koopmarkt. Met ons huurprijsbeleid willen we tegelijkertijd
bereiken dat mensen gelet op hun inkomen niet te goedkoop
wonen en daarom niet willen doorstromen. Met al deze
activiteiten kunnen we niet alleen de doorstroming bevor-
deren maar ook onze financiële mogelijkheden vergroten die
het realiseren van al onze speerpunten van beleid ten goede
komen.
Speerpunt 2: WoonkwaliteitSeyster Veste bouwt, verhuurt, beheert, vernieuwt en
verkoopt kwalitatief goede woningen die zo veel mogelijk zijn
afgestemd op de persoonlijke behoeften van onze klanten.
Bewoners krijgen invloed via inspraak in ons beleid, via keuze-
mogelijkheden in ons aanbod of via ruimte voor eigen
initiatief.
Bij de kwaliteit van ons vastgoed gaat het om meer dan de
gebruikskwaliteit voor huidige bewoners. We werken aan
duurzame woningen door het gebruik van duurzame materia-
len en treffen maatregelen voor goede energieprestaties
zodat woonlasten dalen. Wij zijn klantgericht, onze dienst-
verlening is goed. Bewoners waarderen onze betrokkenheid
bij de manier waarop zij wonen.
Omdat een goede woonkwaliteit ook betrekking heeft op de
woonomgeving, is ons complexbeheer gericht op “schoon,
heel en veilig”. Daartoe rekenen we ook het optreden tegen
geluidsoverlast en het bemiddelen en doorverwijzen bij
burenruzies. We zijn aanspreekbaar op het leveren van een
bijdrage aan de leefbaarheid in de wijken waar onze klanten
wonen. Daarvoor participeren we in of ondersteunen we op
leefkwaliteit gerichte wijkinitiatieven van betrokken bewoners
of onze professionele partners. In leefbare wijken zijn
voldoende maatschappelijke voorzieningen aanwezig.
Waar nodig en mogelijk initiëren en faciliteren wij voor-
zieningen, bijvoorbeeld door het ontwikkelen en beheren van
een buurtkamer of zorgplint. Verder proberen we om wijken
qua leefstijlen en leeftijds- en inkomensgroepen gedifferen-
tieerder en dus prettiger leefbaar te maken.
blad
eren
16
Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepenZeist telt verschillende grote zorginstellingen (‘care valley’).
Wij vinden het belangrijk dat ook deze mensen, waaronder
een grote groep zorgbehoevenden met zorgzwaartepakket
1 t/m 3 en ouderen die niet langer zelfstandig zonder hulp
kunnen wonen, “persoonlijk kunnen wonen”. Daarvoor
houden wij woningen voor bijzondere doelgroepen beschik-
baar en treffen waar mogelijk de benodigde voorzieningen
(voor bewoner en/of begeleiding). Indien gewenst zorgen we
voor een verbinding tussen onze ondersteuning behoevende
bewoner en een loket van waaruit de ondersteuningsvraag
ingevuld kan worden. Wanneer wij merken dat bepaalde
problemen bijvoorbeeld rond ‘sofasurfers’ en daklozen) zich
van de ene regio naar de andere verplaatsen, dan zijn wij
aanspreekbaar op het leveren van een financiële of anders-
zins ondersteunende bijdrage aan de oplossing.
Ook voelen we ons betrokken bij het regelen van de huisves-
ting van medewerkers van de zorginstellingen die vanwege
hun werk in de directe omgeving van Zeist moeten wonen.
Overigens kunnen ook andere professionals in de dienst-
verlening (onderwijs, politie en anderen) rekenen op onze
steun. Een groot deel van hen behoort tot de inkomens-
categorie die te veel verdient om in aanmerking te komen
voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een
koopwoning te kunnen betalen. Dat doen we in het belang
van Zeist en haar bewoners. Zij leveren immers een belang-
rijke bijdrage aan het voorzieningenniveau - en dus de
leefbaarheid - van deze omgeving. In hoofdstuk 7 leest u
meer over wat we nu al doen aan woonkansen voor bijzon-
dere doelgroepen, zoals Huis Zoudenbalch, Casa Confetti en
de huisvesting van daklozen in de Keistraat te Utrecht.
Onze organisatie
De inrichting van onze organisatie hebben we afgestemd op
de rol die we in onze regio willen vervullen. Dat betekent dat
onze medewerkers vanuit drie verschillende oriëntaties actief
zijn:
• Seyster Veste heeft klanten: Vanuit onze afdeling Wonen
geven we vorm aan onze dienstverlening aan huurders en
woningzoekenden. Dat doen we door woningen te
verhuren en samen met de bewoners te beheren.
• Seyster Veste heeft vastgoed: Vanuit onze afdeling
Projectontwikkeling zorgen we voor een gezonde, bij onze
doelen passende ontwikkeling van onze vastgoedporte-
feuille. Dat doen we door woningen en andere gebouwen
te bouwen, te verwerven, toekomstbestendig te maken, te
herontwikkelen of te verkopen.
• Seyster Veste in de samenleving: Vanuit beide afdelingen
houden wij ons bezig met de leefbaarheid in de wijken.
Leefbaarheid is meer dan vastgoed alleen. Het is ook het
faciliteren en versterken van sociale en maatschappelijke
structuren en ondersteunen van wijkinitiatieven. Dat doen
wij voor een belangrijk deel samen met onze partners in
zorg en welzijn.
ImpactmatrixOm aan te tonen aan welke maatschappelijke thema’s we ons
verbinden, wat daarbij in de huidige tijd belangrijk is, waar wij
als Seyster Veste aanspreekbaar op zijn (oftewel onze
invulling van maatschappelijk rendement), hoe wij onze
voortgang meten en met welke processen wij dat concreet
zullen doen, hebben wij een impactmatrix ontwikkeld.
Ontwikkelvisie en impactmatrix zijn eind 2010, begin 2011
ontstaan. Hoewel we ons gedurende het verslagjaar 2010 nog
niet daardoor hebben laten leiden, zijn onze prestaties wel in
deze nieuwe ordening te plaatsen. Het maken van dit
jaarverslag fungeerde als een soort nulmeting van de
onderwerpen waarop we in de toekomst nadrukkelijker gaan
sturen. Nadere uitwerking vindt plaats in het nieuwe onderne-
mingsplan. Dit ondernemingsplan houden we actueel door
niet alleen jaarlijks de voortgang te toetsen, maar ook door
bij onze belanghouders te toetsen of ‘we nog wel de juiste
dingen doen’.
blad
eren
17
4. Aan het werk voor onze klanten De Prestatieafspraken tussen de drie Zeister woningcorporaties en gemeente bepalen onze primaire doelen, waaronder het bieden van voldoende huisvestingskansen voor alle huishoudens - in het bijzonder voor goed en betaalbaar wonen van kwetsbare groepen -, werken aan de vernieuwing van de Zeister woningvoorraad en het bevorderen van de doorstroming. Onze eigen ambities sluiten daarbij aan, zoals in ons huidige ondernemingsplan staat te lezen: “Seyster Veste wil initiatiefrijk, intensief en resultaatgericht met de gemeente als regisseur samen werken aan maatschappelijke doelen als wonen, leefbaarheid en aantal en tempo van de nieuwbouwproductie.” Onze intenties voor de komende jaren zullen daarvan niet afwijken (zie ook het hoofdstuk ‘Even kennismaken’).
Mede omdat de functie van manager Wonen langdurig
vacant was, is voor 2010 geen concreet activiteitenplan
opgesteld. Ook waren onze werkprocessen niet helemaal op
orde. Nu een manager Wonen in dienst is gekomen én een
Plan van aanpak ‘stroomlijnen werkprocessen’ is opgesteld,
zal onze manier van werken verbeteren.
Woningvoorraad
Dolderse DuinenHet project Dolderse Duinen is een groot succes: op de plaats
van een voormalig voetbalveld is tussen een bestaande
woonwijk en de bossen een mooie nieuwe wijk gebouwd en in
2010 opgeleverd. Het feit dat ruim 600 belangstellenden zich
meldden voor de 47 eengezinswoningen in de sociale huur-
sector, bewijst hoe groot de behoefte aan dergelijke woningen
op deze krappe woningmarkt is. Verschillende soorten huis -
houdens namen er hun intrek: jonge twee verdieners, senioren,
stadsvernieuwingsurgente gezinnen. Sommigen kozen voor
een huurwoning in Dolderse Duinen omdat ze zich in deze dure
regio geen koopwoning kunnen veroorloven. Het aanbieden
gebeurde volgens de algemeen geldende regionale regels
voor woningtoewijzing. Precieze gegevens over de effecten op
de doorstroming zijn niet bekend. De stichtingskosten van de
88 koopwoningen in dit project variëren van € 225.000 tot
€ 519.000 (gemiddeld € 339.000).
Aantal woningen naar huurprijsklasse
2010 2009 2008
kernvoorraad (< € 548,18) 3.177 3.216 3.216
duur (< € 647,52) 689 656 656
vrije sector (> € 647,52) 267 206 194
totaal 4.133 4.078 4.066
blad
eren
18
Door de realisatie en verkoop van deze woningen heeft
Seyster Veste de onrendabele investering in de sociale
huurwoningen gecompenseerd.
Tijdelijke verhuur KerckeboschIn 2010 is gestart met de tijdelijke verhuur van leegkomende
woningen in herstructureringswijk Kerckebosch. Belang-
stellende woningzoekenden kunnen zich aanmelden als
kandidaat-huurder. Deze regeling is in het voordeel van
mensen die anders nog (lang) niet aan de beurt zouden zijn.
Zo voorkomen we leegstand: goed voor de leefbaarheid van
de wijk en goed voor Seyster Veste, omdat zo geen huurder-
ving ontstaat. Overigens zijn tijdelijke huurders geen stads-
vernieuwingsurgenten; ze hebben geen recht op terugkeer
naar het nieuwe Kerckebosch of vervangende woonruimte
elders in Zeist.
WoongroepenSeyster Veste heeft oog voor de behoefte van mensen die
anders willen wonen, bijvoorbeeld in een woongroep.
Een groep Chinese ouderen die graag bij elkaar wil wonen,
bieden we de mogelijkheid zich te vestigen in Flat 90
(in Nijenheim). Omdat zij voorkeur hebben voor driekamer-
woningen, waarvan er maar 21 beschikbaar zijn, zal het
dus nog wel even duren voordat alle groepsleden zijn
gehuisvest.
Digitaal aanbieden van woningen Sinds oktober 2010 bieden we - via WoningNet - woningen
digitaal aan. Kandidaten krijgen eerst een e-mail met de
vraag of iemand nog steeds geïnteresseerd is. Als men niet
binnen 24 uur reageert of geen belangstelling heeft, krijgt de
volgende kandidaat automatisch een mail met dezelfde
vraag. Als mensen geen computer hebben, of niet aan dit
systeem willen meedoen, krijgen zij eerst een telefoontje met
de vraag of zij belangstelling hebben, voordat een aanbieding
de deur uitgaat.
WoningtoewijzingIn totaal heeft Seyster Veste in 2010 458 woningen en 18
garages/bergingen/carports verhuurd.
Toewijzingen 2010
huur huur huur
1 persoon <= € 357,36 € 357,37 - € 511,51 > € 511,51 Totaal
< 65 < € 21.450 31 82 5 118
>= € 21.450 7 54 47 108
> 65 jaar < € 20.200 0 5 1 6
>= € 20.200 1 2 8 11
Subtotaal 39 143 61 243
huur huur huur
2 personen <= € 357,36 € 357,37 - € 511,51 > € 511,51 Totaal
< 65 < € 29.125 3 21 9 33
>= € 29.125 0 27 63 90
> 65 jaar < € 27.575 0 4 0 4
>= € 27.575 0 3 5 8
Subtotaal 3 55 77 135
huur huur huur
>= 3 personen <= € 357,36 € 357,37 - €548,18 > € 548,18 Totaal
< 65 < € 29.125 0 35 10 45
>= € 29.125 0 9 18 27
> 65 jaar < € 27.575 0 1 0 1
>= € 27.575 0 0 0 0
Subtotaal 0 45 28 73
onbekend 2 5 0 7
Totaal 44 248 166 458
blad
eren
19
In 2010 valt het merendeel van de woningen dat is verhuurd,
in de kernvoorraad (< € 548,18). Een klein deel van de
toewijzingen heeft plaatsgevonden aan bewoners > 65 jaar.
Seyster Veste wijst een deel van haar woningen buiten
WoningNet om toe. Het gaat hier om bijzondere verhuur
(bijvoorbeeld in de Vijverhof), toewijzing van woningen aan
mensen met een generaal pardon en statushouders, aan-
gepaste woningen, woningruil, laatste kansbeleid, wissel-
woningen, tijdelijke verhuur en woningen in de vrije sector.
In 2010 zijn 74 woningen verhuurd in het kader van een project.
Het gaat daarbij om de verhuizing naar een wissel woning of de
tijdelijke verhuur in het kader van de projecten De Grift (Flat 40
Nijenheim), Schaerweijdelaan en Kerckebosch.
Daarnaast heeft Seyster Veste vijf woningen toegewezen aan
statushouders, in totaal hebben we zeventien statushouders
gehuisvest, waarmee we aan onze taakstelling voor 2010
hebben voldaan. In 2010 zijn 53 woningen in de vrije sector
verhuurd (huurprijs > € 647,52).
Sinds 2010 worden deze grenzen niet meer per 1 juli van ieder
jaar aangepast, maar per 1 januari.
WoningaanbodIn de gemeente Zeist hebben alle verhuurders tezamen in
2010 in totaal 416 woningen via WoningNet aangeboden.
Advertenties voor eengezinswoningen krijgen ook dit jaar
weer de meeste reacties, terwijl het aanbod van zulke
woningen elk jaar afneemt (en in 2010 10% bedroeg).
Woningzoekenden reageren minder vaak op advertenties
voor flatwoningen, hoewel het aanbod van dergelijke
woningen het grootst is. In totaal heeft Seyster Veste in 2010
25 eengezinswoningen verhuurd via WoningNet. Tweederde
van de verhuringen betreft een meergezinswoning (met en
zonder lift).
Het aantal “overig” is in 2009/2010 hoog. Dit heeft te maken
met een nieuwe indeling in Fleximatch (nieuw woonruimte-
verdeelsysteem van WoningNet) en betreft dus een definitie-
kwestie.
AanbiedingsresultaatHet aanbiedingsresultaat geeft aan hoe vaak het nodig is om
een woning aan te bieden voordat er nieuwe huurders zijn.
In 2010 weigerden woningzoekenden iets minder vaak een
woning dan vorig jaar. Woningen van Seyster Veste worden
iets sneller geaccepteerd dan gemiddeld in Zeist.
Gemiddelde wachttijdDe gemiddelde wachttijd is voor alle woningtypen toegeno-
men, maar is voor een eengezinswoning het langst. Hieruit
concluderen we dat de eengezinswoning nog steeds het
meest gewilde woningtype is.
WoningzoekendenNet als de afgelopen jaren het geval was, steeg ook dit jaar
weer het aantal geregistreerde woningzoekenden. In 2010
staan in de gemeente Zeist (inclusief Austerlitz, Huis ter
Huurgrenzen
kwaliteitskortingsgrens € 357,37
laagste aftoppingsgrens € 511,50
hoogste aftoppingsgrens € 548,18
vrije sectorgrens € 647,52
Woningaanbod via WoningNet in heel Zeist (aantal woningen)
woningtype 2008 2009 2010
benedenwoning 9
bovenwoning 44 28 31
eengezinswoning 66 69 44
flat 374 273 215
flat parterre + beneden 41 47 49
overig 7 96 77
totaal 541 513 416
Gemiddelde wachttijd
woningtype 2008 2009 2010
bovenwoning 5,21 5,44 6,86
eengezinswoning 8,92 9,99 10,01
flat parterre + beneden 5,61 5,93 6,56
overig 4,73 4,83 5,12Inkomensgrenzen
eenpersoonshuishouden < 65 € 21.450
meerpersoonshuishouden < 65 € 29.125
eenpersoonshuishouden > 65 € 20.200
meerpersoonshuishouden > 65 € 27.575
Aanbiedingsresultaat
Zeist Seyster Veste
2006 3,03 2,87
2007 3,22 3,19
2008 3,57 3,11
2009 3,80 3,61
2010 3,57 3,47
blad
eren
20
Heide, Bosch en Duin en Den Dolder) 11.133 woningzoekenden
geregistreerd. Van de totaal ingeschreven woningzoekenden
in de gemeente Zeist is 2.537 actief op zoek naar een woning
(een actief woningzoekenden heeft minimaal eenmaal
gereageerd op een woning in het kalenderjaar 2010).
Dit aantal is iets lager dan 2009.
De opbouw van de actief woningzoekenden in de gemeente
Zeist is vergelijkbaar met 2009. Vooral eenpersoonshuis-
houdens in de leeftijd van 23 tot 35 jaar met een inkomen tot
€ 20.325 zijn actief op zoek naar (andere) woonruimte.
De tweede categorie bestaat uit tweepersoonshuishoudens
in de leeftijd van 35 tot 45 jaar met een inkomen tussen
€ 21.626 en € 29.350.
Huurprijzen
HuurbeleidOp 1 juli 2010 hebben we de huren met 1,2% verhoogd, net
zoveel als de inflatie over 2009 bedroeg. Huurders ontvingen
in de brief over de huurverhoging ook een uitleg van de
wijzigingen in het woningwaarderingssysteem, waarbij
voortaan rekening wordt gehouden met het energielabel van
een woning (zie ook het hoofdstuk “Werken aan woningen”).
Seyster Veste vraagt op dit moment voor de meeste wonin-
gen niet de maximaal redelijke huurprijs. Dit beleid komt de
lagere inkomens ten goede en is dus een maatschappelijke
investering.
Automatische incassoCirca 78% van onze huurders betaalt met een automatische
incasso. We promoten deze manier van betalen door ieder
kwartaal zes cadeaubonnen van € 25 onder huurders die met
een automatische incasso betalen, te verloten.
Huurachterstanden Wij zetten alles op alles om goede betalingsafspraken te
maken met huurders over het aanpakken van hun achterstands-
problemen. Zonodig verwijzen we door naar hulpverlenende
instanties, waaronder het bureau Schuldhulpverlening.
Met ons strenge huurincassobeleid willen we voorkomen dat
te hoge schulden ontstaan. In samenwerking met het ROC
bieden we een cursus “uitkomen met je inkomen” aan.
De huurachterstand was gemiddeld 0,66% over het afgelopen
jaar (2009: 0,54%).
OntruimingenDe deurwaarder heeft in 2010 121 incassozaken in behandeling
genomen. Van de achttien aangezegde ontruimingen,
hebben er acht plaatsgevonden: zes op basis van huurschuld,
twee naar aanleiding van hennepteelt (in 2009 vonden vijf
ontruimingen plaats: drie vanwege huurschuld, één vanwege
hennepteelt en één vanwege illegale onderhuur).
Actief woningzoekenden uit de gemeente Zeist
leeftijdsklasse aantal actief wz 2010
22 jaar of jonger 278 11%
23 tot 35 jaar 1.195 47%
35 tot 45 jaar 475 19%
45 tot 55 jaar 252 10%
55 tot 65 jaar 193 8%
> 65 jaar 144 6%
2.537 100%
Inkomensklasse in € aantal actief wz 2010
1 t/m 20.325 1.034 41%
20.326 t/m 21.625 82 3%
21.626 t/m 29.350 531 21%
29.351 t/m 38.150 437 17%
> 38.151 361 14%
onbekend 92 4%
2.537 100%
huishoudentype aantal actief wz 2010
1-persoons 1.349 53%
2-persoons 467 18%
huishouden met 1 kind 346 14%
huishouden met 2 kinderen 230 9%
huishouden met 3 of meer kinderen 135 5%
overig 10 -
2.537 100%
blad
eren
21
Leegstand woningen
Park Boswijk is een servicecomplex dat steeds moeilijker te
verhuren is. Samen met bewoners en Stichting Park Boswijk
wordt gewerkt aan een omvangrijk renovatie- en revitaliserings-
plan.
In verband met het voorbereiden van projecten is leegstand
onvermijdelijk. Tijdelijke verhuur sluit niet altijd helemaal aan
op het moment van sloop of de uitvoering van het werk.
Het feit dat omwonenden bezwaar maken tegen het project
De Grift is daarvan een voorbeeld. Ook de stagnerende
koopwoningenmarkt veroorzaakte leegstand.
Dagelijks beheer
Basiskwaliteit en comfortkwaliteitSinds 2009 maken wij onderscheid tussen een basiskwaliteit
voor onze sociale huurwoningen en een comfortkwaliteit voor
de vrije sectorwoningen. Aan dit kwaliteitssysteem is een
budget gekoppeld, waardoor het mogelijk is om extra
onderhoud te plegen als daardoor de verhuurbaarheid van
een woning verbetert. Het verdient de voorkeur om
woningen in de toekomst niet alleen te beoordelen op
onderhoudstechnische aspecten maar ook op hun verhuur-
baarheid. Deze aanpak raakt ook ons beleid op het gebied
van Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV). Seyster Veste
hanteert het ideaal van “Persoonlijk Wonen”, zie het
hoofdstuk ‘Even kennismaken’. Dat vereist een goede
communicatie over de spelregels van ZAV, een goed
registratiesysteem van alle woningveranderingen en
gestroomlijnde werkprocessen.
Schoon, heel, veiligHet takenpakket van complexbeheerders is verschoven van
het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden tot het
schoon, heel, veilig en sociaal houden van de woonomgeving.
Zie verder het hoofdstuk ‘samenwerken in en aan wijken’.
BuurtbemiddelingBuurtbemiddeling is een initiatief van de gemeente Zeist, de
politie regio Utrecht, MeanderOmnium en de drie woning-
corporaties De Kombinatie, RK Woningbouwvereniging Zeist
en Seyster Veste. De vrijwilligers van Buurtbemiddeling
helpen buren bij het oplossen van huis-, tuin- en keuken-
ruzies. Buurtbemiddeling is vooral geschikt als buren elkaar
overlast bezorgen vanwege lawaai, rommel of vuilnis in
trappenhuis of in de tuin, schuttingen en hekken, over-
hangende struiken en bomen en dergelijke. Steeds meer
mensen weten de weg naar Buurtbemiddeling te vinden.
Wat doen we nog meer?
Verhuisdozenactie Met een speciale verhuisdozenactie proberen we huurders
met verhuisplannen te verleiden om zo lang mogelijk van
tevoren hun huur op te zeggen: 5 verhuisdozen bij een
opzegtermijn van 6 weken, 10 verhuisdozen bij een opzeg-
termijn van 8 weken en 15 verhuisdozen bij een opzegtermijn
van 12 weken. De eerste resultaten zijn positief, huurders
waarderen dit initiatief. In 2011 zullen we er meer bekendheid
aan geven, zodat huurders inderdaad langer van te voren hun
huur opzeggen.
Verloten studentenkamers Woningcorporaties uit het hele land, waaronder Seyster
Veste, bouwden een paar jaar geleden mee aan de Utrechtse
studentenflat Casa Confetti. Als tegenprestatie mogen zij
onder studerende jongeren uit het eigen werkgebied ieder
jaar twee studentenkamers in Utrecht verloten. Dat hebben
wij in 2010 voor het eerst gedaan, twee studenten mogen in
2011 een kamer uitzoeken (lees meer in InVeste 3).
Beter Peter Huurders van Seyster Veste kunnen via de digitale energie-
coach “Beter Peter” energiebesparingstips opvragen die op
de eigen woning zijn afgestemd. Vijf huurders maken
inmiddels gebruik van de energiecoach.
Klanttevredenheid Goede graadmeter van de kwaliteit van onze dienstverlening
is natuurlijk het KWH label, waarvan Seyster Veste al jarenlang
de trotste bezitter is. De hele organisatie vindt het inmiddels
vanzelfsprekend om aan de minimumvereisten te voldoen.
Onze scores zijn goed (bijvoorbeeld in ons gedrag tegenover
Gemiddelde wachttijd
gemiddeld
aantal aantal aantal dagen
soort vhe’s dagen per woning
frictie leegstand 209 7.223 35
project/renovatie 111 13.467 121
technische maatregel/onderhoud 59 3.241 55
Park Boswijk 68 18.583 273
verkoop 11 2.346 213
juridische problematiek 5 339 68
miva woning 4 402 101
overig 9 630 70
blad
eren
22
onze klanten), maar kunnen op enkele punten beter.
We kunnen bijvoorbeeld beter communiceren over de
spelregels rond het zelf klussen in de woning en moeten ons
preciezer houden aan de termijn van het beantwoorden van
e-mailberichten (uiterlijk binnen twee werkdagen voor 17.00
uur). Natuurlijk gaan we met de verbeterpunten aan de slag.
CommunicatieOns huisblad InVeste geeft informatie over een veelheid aan
onderwerpen en is zodoende een belangrijk middel in de
communicatie met huurders. Dat besef leeft inmiddels ook bij
vele medewerkers. Website en InVeste vullen elkaar steeds
beter aan.
SamenwerkenUiteraard zijn we niet alleen aan het werk voor onze klanten,
dat doen we samen. U leest alles over onze samenwerkings-
partners in hoofdstuk 7.
blad
eren
23
5. Werken aan woningen Het bouwen en beheren van woningen is onze kerntaak. Daarom besteden we een belangrijk deel van onze tijd en energie aan het planmatig onderhoud van onze woningen. Onze regionale woningmarkt stagneert. Niet alleen nu als gevolg van de economische recessie, maar ook in de periode daarvoor was de wachttijd op een woning in Zeist erg lang. Wij vinden al jaren dat bouwen de beste manier is om onze stagnerende woningmarkt vlot te trekken. Om die reden ontwikkelen wij verschillende woningbouwprojecten.
In 2010 is bijna al het planmatig onderhoud volgens schema
uitgevoerd. Ook is het project Dolderse Duinen opgeleverd
en is de renovatie van de monumentale panden aan de Jacob
van Lenneplaan afgerond. Zoals we ons hadden voorgenomen,
zijn in beide projecten in totaal 81 woningen opgeleverd.
Er zijn belangrijke stappen voorwaarts gezet in het voor-
bereiden van de herontwikkeling van Kerckebosch. De eerste
paal voor de vernieuwbouw van De Grift - de vroegere Flat 40
in Nijenheim - is geslagen. Het voorbereiden van de herstruc-
turering van de Schaerweijdelaan ligt op schema. We zijn
gestart met interne projectteams, waarin medewerkers van
diverse disciplines gezamenlijk betrokken zijn bij het voor-
bereiden van projecten. Alle deelnemers zijn enthousiast over
deze nieuwe aanpak.
In dit hoofdstuk geven we een nadere toelichting op de
vorderingen - maar ook vertragingen - in onze (planmatige)
onderhoudsactiviteiten, ons grootonderhoud, renovatie en
(sloop) nieuwbouwprojecten. Belangstellenden vinden meer
informatie op www.seysterveste.nl/inbeweging/projecten.
Dagelijks, mutatie- en planmatig onderhoud
De meerjarenplanning is de basis voor het opstellen van de
jaarlijkse onderhoudsbegroting. Zoals eerder is gezegd, zijn
bijna alle voorgenomen werkzaamheden uitgevoerd. Een
aantal werkzaamheden is doorgeschoven naar 2011.
De uitgaven voor het dagelijks en mutatieonderhoud zijn iets
hoger uitgevallen dan begroot, omdat het werk in een aantal
probleemcomplexen meer kost. Aan de andere kant vallen
uitgaven voor sociaal en contractonderhoud juist lager uit.
Per saldo blijven de uitgaven voor de reguliere exploitatie
onderhoud binnen de begroting (€ 1.907.000 versus
€ 1.852.000).
De uitgaven voor planmatig onderhoud zijn € 762.000 lager
uitgevallen dan begroot. Deze afwijkingen worden mede
veroorzaakt door doorgeschoven en vervallen posten en
onder- en overschrijdingen.
Dagelijks onderhoudPer woning zijn gemiddeld 1,2 reparatieverzoeken ingediend.
Het verhelpen ervan kostte € 181,- per reparatieverzoek.
Zowel het aantal verzoeken als de herstelkosten liggen op
een aanvaardbaar niveau. Extra werk was nodig om de
blad
eren
24
wooncomplexen die op de nominatie staan voor groot
onderhoud in stand te houden (Geroflat en Nijenheim).
Opnieuw kostte vandalismebestrijding extra geld. In 2011
willen we nieuwe contracten met co-makers opstellen met
prestatieafspraken over het werken op afspraak, het terug-
dringen van leegstand bij mutatie en het afrekenen van
werkopdrachten door middel van overeengekomen vaste
eenheidprijzen.
MutatieonderhoudDe kosten voor mutatie onderhoud liggen iets hoger dan was
voorzien en opgenomen in de jaarbegroting van 2010.
De reden hiervoor is een verhoogde mutatiegraad van het
afgelopen jaar ten opzichte van het jaar daarvoor: 8,4% tegen
9,5% nu. De begrotingspost “verbetering verhuurbaarheid”
viel hoger uit vanwege extra stukadoorswerkzaamheden aan
de binnenwanden van woningen die staan in de wijk Griffen-
steijn. Aan sociaal onderhoud gaven we beduidend minder
uit. Voor de aankomende begroting zullen we deze post
evalueren en scherp beoordelen over verdere inrichting.
ContractonderhoudDe lasten voor contractonderhoud zijn in 2010 nagenoeg
gelijk gebleven aan het jaar daarvoor. Voor het aankomende
jaar worden alle contracten opnieuw beoordeeld en waar
nodig aangepast. Seyster Veste zal nieuwe samenwerking-
overeenkomsten aangaan met bouw kundige aannemers,
liftleveranciers en CV onderhouds monteurs. Dit zal zich
vertalen naar een aanzienlijk financieel voordeel op de
jaarbegroting.
Planmatig onderhoudDe uitgaven voor planmatig onderhoud liggen beduidend
lager dan voorzien. Vanwege de economische crisis en het
geringere werkaanbod, hebben bedrijven tegen lagere
prijzen ingeschreven, zodat we werkzaamheden tegen een
veel lager bedrag konden aanbesteden dan we gewend
waren. We maakten een begin met scherper vertalen van
planmatig onderhoudswerk in de meerjaren onderhouds-
begroting, onder andere door middel van conditiemetingen
aan de buitenkant van onze wooncomplexen. Zo kunnen we
de huidige staat van onderhoud inzichtelijk maken en
doorvertalen in kengetallen en bouwdelen in de meerjaren
onderhoudsbegroting.
SchilderwerkIn 2010 is aan 900 woningen schilderwerk uitgevoerd.
Voor buitenschilderwerk gelden cycli van zes en negen jaar.
Elke vier jaar vinden inspecties plaats op basis waarvan wordt
besloten welke schilderwerkzaamheden in de komende
onderhoudsbegroting een plaats moeten krijgen. Omdat in
2010 en 2011 een aantal cycli bij elkaar komt, vonden en
vinden in beide jaren meer schilderactiviteiten plaats dan
gebruikelijk.
Onderhoudswerk in KerckeboschDe hele herontwikkeling zal nog vele jaren in beslag nemen.
Om huidige bewoners niet het gevoel te geven dat ze in een
afbraakbuurt wonen, willen wij blijven investeren in het
leefbaar houden van wijk en woningen. Daarom hebben we in
2010 buitenschilderwerk uitgevoerd aan de woongebouwen
die nog langere tijd zullen blijven staan. Om lekkage te
verhelpen is op verschillende plaatsen ook herstelwerk aan
de daken verricht.
Keukens en badkamers op maatTien jaar geleden zijn wij ons keuken-op-maatproject
begonnen waarbij huurders een grote mate van keuzevrijheid
hebben als hun keuken aan vervanging toe is. Later zijn we
dezelfde procedure gaan hanteren bij het vervangen van
badkamers. Veel werk is inmiddels uitgevoerd. Momenteel
vindt het vervangen van keuken en badkamers alleen bij
mutatie plaats.
Liften BrugakkerIn juli 2010 zijn twee liften opgeleverd. Dankzij deze liften zijn
de binnenstraten op de verdieping nu beter bereikbaar voor
mensen met een rollator, kinderwagens enzovoort. Het werk
stond al enige tijd in de planning en is nu uitgevoerd.
blad
eren
25
Nieuwbouw en renovatie
Hieronder volgt per wijk gerangschikt een overzicht van de
stand van zaken in de verschillende projecten.
Centrum• De zes monumentale panden aan de Jacob van Lennep-
laan zijn geheel gerenoveerd en voor het eind van het jaar
opgeleverd.
• In dezelfde buurt (het Zomerkwartier) voeren de drie Zeister
corporaties een herstructureringsproject uit. Seyster Veste
sloopt in 2011 de 30 vooroorlogse woningen aan de
Schaerweijdelaan. In het najaar van 2009 zijn huisbezoeken
afgelegd. Op basis van bewonerswensen is het programma
aangepast zodat de bewoners die weer naar hun oude
buurt willen terugverhuizen dat ook kunnen. In 2010 zijn
veel bewoners verhuisd naar wisselwoningen of definitief
naar elders. Leegkomende woningen bleven dankzij een
tijdelijk huurcontract toch bewoond. Tijdens de woon-
manifestatie vond een eerste voorverkoop plaats cq is de
belangstelling gepeild.
• De plannen voor het herontwikkelen van het Enecoterrein
hebben ernstige vertraging opgelopen, in eerste instantie
omdat de plannen voor de invulling van het Enecoterrein
op vele bezwaren stuitten, vervolgens door het faillissement
van onze ontwikkelpartner Van Hoogevest Groep b.v. in
2009. Inmiddels is de vertraging opgelopen tot vijf jaar.
Nu het faillissement in september 2010 is afgewikkeld,
kunnen we in 2011 een nieuw projectplan ontwikkelen.
Noord• Besloten is om de exploitatie van de Geroflat met 15 tot 20
jaar te verlengen. In nauw overleg met de bewoners zijn we
gestart met het opstellen van een grootonderhoudsplan
dat in 2011 zal starten. In samenwerking met de Kombinatie
(die de nabijgelegen L-flat beheert) en gemeente is een
visiedocument opgesteld. De drie Zeister corporaties
hebben gezamenlijk een bod uitgebracht op de Torenflat
die een mogelijke rol kan spelen in het verbeteren van de
wijk. De acquisitie is niet gelukt.
• Het vernieuwingsplan voor Gerodorp omvat zowel renova-
tie als sloop en nieuwbouw. Een deel van de ongeveer 60
gemeentelijke monumenten wordt van de monumentenlijst
afgevoerd. Het is de bedoeling om meer woningen terug
te bouwen voor met name senioren en starters. Om een
idee te krijgen van de mogelijkheden is op de Bergweg een
proefwoning gerenoveerd, een initiatief dat veel waardering
oogstte. Onder bewoners is een woonwensenonderzoek
gehouden. In februari 2011 ronden we de haalbaarheids-
fase af.
• Het ontwikkelen van bouwplannen op het Sanatoriumter-
rein loopt vertraging op omdat bezwaarmakers procedures
voeren bij de Raad van State.
Oost• Uitgebreide informatie over het omvangrijke herstructu-
reringsproject in Kerckebosch is te vinden op
Nieuwbouw en renovatie
goedkoop middelduur duur totaal
goedkope/
middel- middel- middel-
sociale sociale dure dure dure dure dure
kernvoorraad huur koop koop huur koop huur koop totaal
Kerckebosch 544 65 202 - 24 80 - 290 1.205
Schaerweijdelaan / Jacob van Lenneplaan 20 6 7 16 2 20 - 2 73
Dolderse Hille 14 - - 12 24 46 - 19 115
Sanatoriumterrein 12 12 12 12 12 17 - 28 105
Flat 40/De Grift 10 38 4 38 - 10 - - 100
Pelita 14 15 - - 1 - - - 30
Gerodorp 27 27 8 - - - - 13 75
Eneco - - - 45 - - - - 45
Torteltuin - - 6 - - 6 - 10 22
Park Boswijk - - - - 139 - 232 - 371
MFA Kerckebosch - 5 - - 3 - - - 8
Totaal 641 168 239 123 205 179 232 362 2.149
blad
eren
26
www.kerckebosch-in-beweging.nl. In 2010 zijn alle nodige
voorbereidingen getroffen voor het oprichten van een
Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) die verantwoor-
delijk zal zijn voor de exploitatie. Deze WOM gaat in 2011
aan de slag. Mijlpalen zijn het feit dat de gemeenteraad
akkoord ging met het bestemmingsplan Kerckebosch/
Hoge Dennen en het sloopbesluit voor de eerste fase is
genomen, waardoor het mogelijk is geworden om lege
woningen tijdelijk te verhuren. De nieuwe tijdelijke
huurders hebben geen recht op vergoedingen, een woning
in de nieuwbouw of andere vervangende woonruimte.
Door lege woningen opnieuw te verhuren voorkomen we
dat de wijk in aanloop naar en tijdens de hele herstructure-
ring verloedert. In 2010 is ook de selectie van architecten
gestart die de eerste woningen ontwerpen.
• Er zijn plannen om in het kader van de prestatieafspraken
met de gemeente nieuwbouw in Austerlitz te ontwikkelen.
De Kombinatie neemt daar onze rol over.
West• Omdat een aantrekkelijk winkelcentrum een rol speelt bij
het verbeteren van de leefbaarheid van een wijk, zijn wij
jaren geleden betrokken geraakt bij verbeterplannen voor
winkelcentrum De Clomp in Zeist West. Samen met de
eigenaar van het winkelcentrum wilden wij daar een project
ontwikkelen van 35 sociale huurwoningen, ongeveer 125
koopwoningen en een multifunctioneel centrum. Omdat
we het niet eens konden worden over aanpak en risicover-
deling en bovendien de onrendabele top te hoog opliep,
hebben wij ons uit het project teruggetrokken.
• In Brugakker lag het oorspronkelijk in de bedoeling om een
blok van zes woningen te slopen en te vervangen door
vijftien nieuwe woningen. Ook hier zou de onrendabele top
echter te hoog oplopen en het plan kon bovendien niet
rekenen op steun van de omgeving. Daarom is besloten om
als onderdeel van een groot onderhoudsplan voor meer
woningen in die buurt deze bestaande (zes) woningen
grondig op te knappen.
• Omdat de vroegere Flat 40 in Nijenheim van binnen en van
buiten onherkenbaar zal veranderen, kreeg het woon-
gebouw ook een andere naam: De Grift. De toekomstige
ruime huur- en koopappartementen zijn vooral bedoeld
voor senioren. De start van de werkzaamheden stond
gepland voor 2010. Het herhuisvesten van alle flat-
bewoners, waaronder een groep cliënten van zorginstelling
Abrona, kostte echter meer tijd dan was ingeschat. Wel is in
december de eerste paal geslagen. Om verloedering te
voorkomen worden leeggekomen appartementen tijdelijk
verhuurd. Onder senioren in de wijk is veel interesse om
door te stromen naar een levensloopgeschikt appartement.
Helaas waren er te weinig kandidaten in Nijenheim flat 40
om woningruil met senioren uit Zeist West op gang te
brengen. Deze groep klanten zullen we op een andere
manier betrokken houden. Inmiddels is gestart is met het
splitsen van de appartementsrechten om verkoop van een
deel van het nieuwe gebouw mogelijk te maken.
Den Dolder• ‘Paradepaardje’ is de oplevering van het project Dolderse
Duinen. Gezien onze regionale stagnerende woningmarkt
is het niet verwonderlijk dat de belangstelling voor de 47
huurwoningen bijzonder groot was. Ook de 88 koop-
woningen in het middelduur en duur segment zijn eind
2010 op zes na verkocht. Met een paar speciale acties, zoals
een tegemoetkoming in de kosten van de bouwrente, is
met succes geprobeerd om de verkoop van de laatste
woningen te stimuleren. Ook de ingerichte modelwoningen
vonden enthousiaste kopers. (Begin 2011 stonden er nog
maar drie te koop, daarvan zijn eind mei 2011 twee
woningen verkocht.) Uit onderzoek bleek dat huurders en
kopers uiterst tevreden zijn over hun woning en woon-
omgeving en over de manier waarop het hele verhuur- en
verkoopproces is begeleid. Als welkomstcadeau in de
nieuwe wijk aan de rand van het bos, kregen alle bewoners
van Zeicon (waarvan Seyster Veste deel uitmaakt) een boom
cadeau.
• In de stagnerende koopwoningenmarkt, stagneert ook het
project Dolderse Hille. Onderzoek onder 400 belang-
stellenden leidde tot een andere aanpak in de promotie
van het project. Momenteel wordt het effect daarvan,
samen met samenwerkingspartner Altrecht, geanalyseerd.
• Het plan bestaat om op de plaats van de vroegere
Hazeboschschool 30 seniorenwoningen te bouwen.
Het ligt in de bedoeling om eind 2011 met de bouw te
starten, het overleg met de gemeente loopt.
• Er is nog geen overeenstemming bereikt met buurt-
bewoners en gemeente over het bebouwen van de
voormalige schoollocatie de Torteltuin. Het plan staat
voorlopig in de ijskast.
Overig Bewoners, zorgpartijen, architect, Seyster Veste en de
dienstverlenende stichting Park Boswijk zitten samen om tafel
over het toekomstbestendig maken van de service-
appartementen Park Boswijk (in Doorn). In 2010 hebben we
samen met bewoners, de stichting Park Boswijk en een
externe procesbegeleider de bewonersparticipatie ingericht;
een ingewikkelde klus omdat huurders, eigenaar-bewoners
en eigenaar-erfgenamen van een appartement ieder eigen
wensen en belangen koesteren. Eind 2010 zijn de gesprekken
begonnen met Pro Senectute over samenwerking op korte en
lange termijn.
blad
eren
27
Sociaal statuut bij renovatieprojecten Het Basis Sociaal Statuut regelt vooral de rechtspositie van
huurders in zaken als herhuisvesting, tijdelijke huisvesting en
onkostenvergoedingen bij groot onderhoudsprojecten,
renovatie en sloop/nieuwbouwprojecten in de hele gemeente
Zeist. Dankzij dit basis statuut zijn de rechten en plichten van
alle huurders in heel Zeist gelijk. Omdat geen twee projecten
hetzelfde zijn, krijgt elk project een eigen Project Sociaal
Statuut. Het Basis Sociaal Statuut levert daarvoor de
elementen die we vervolgens aan de specifieke situatie van
het betreffende project aanpassen. Elk sociaal statuut omvat
in ieder geval de bijdrage in de verhuiskosten van huurders
van renovatie- of sloopwoningen. In het Basis Sociaal Statuut
is een bedrag van € 5.135,88 per woning vastgesteld (prijspeil
1 maart 2008 en exclusief eventuele vergoedingen voor zelf
aangebrachte voorzieningen, € 5.369,= prijspeil 1 maart
2011). Dit bedrag wordt voor elk nieuw project sociaal statuut
geïndexeerd.
Koopwoningen (bestaand bezit)
Ambities en resultatenOnze ambitie om in 2010 vijftien woningen uit ons bestaand
bezit te verkopen, is met name vanwege de marktontwikkelingen
niet gehaald. We hebben er slechts twee verkocht. Verkoop-
plannen voor appartementen in de Montessoriflat staan
voorlopig in de ijskast. Deze voor de verkoop bestemde
appartementen zijn inmiddels wel verhuurd. In Park Boswijk
hebben we tien appartementen aangekocht, in vervolg op
afspraken die met de vorige eigenaar (een beleggingsmaat-
schappij) zijn gemaakt en in vervolg op afspraken over koop-
garantie die wij zelf eenmalig in 2006 met bewoners maakten.
GrondaankopenSeyster Veste heeft van de gemeente grond aangekocht
onder de entrees van de Flats Couwenhoven en Nijenheim en
onder het kantoor van onze complexbeheerder van de
Montessoriflat. Verder is er geen grond aangekocht in 2010.
ToekomstmogelijkhedenSamen met de twee collega-corporaties en de gemeente
ontwikkelen we de verkoopcampagne ‘Zeisthuis’ om de
voordelen van het wonen in Zeist onder de aandacht te
brengen. De campagne is klaar voor lancering. In 2010
stonden we tijdens de jaarlijkse woonmanifestatie in de
Jaarbeurs in Utrecht al gezamenlijk in een stand. Tijdens de
Open Huizendag waren ook de koopwoningen uit het
bestand van Seyster Veste te bezichtigen. Met makelaars
overleggen we over de mogelijkheden van verdere samen-
werking. Het stroomlijnen van verkoopactiviteiten vergt een
aanpassing van de interne bedrijfsprocessen. Daarom zijn
ook deze acties opgenomen in het ‘Plan van aanpak stroom-
lijnen bedrijfsprocessen’ (zie ook het Bestuursverslag).
Energiemaatregelen
In 2010 hebben we besloten dat op den duur alle woningen in
ons bezit minimaal het C-label verkrijgen. Dat betekent dat
ruim 2.900 woningen energetisch verbeterd moeten worden.
Vervolgens is geïnventariseerd welke maatregelen waar
nodig zijn om deze ambities te realiseren. In sommige
gevallen gebeurt dat tijdens de geplande sloop-, renovatie-
of grootonderhoudswerkzaamheden, zoals bij de renovatie
van zes woningen aan de Jacob van Lenneplaan.
Woningen die jonger zijn dan tien jaar of die gesloopt
worden hebben geen label. Voor de jonge woningen bestaat
wel een EPC (energieprestatiecoëfficiënt). In de prestatie-
afspraken tussen corporaties en gemeente is bepaald aan
welke energieprestatienorm woningen in de toekomst
moeten voldoen. De gemeentelijke norm stelt strengere,
meer algemene duurzaamheidseisen dan de landelijk
geldende EPC. We hebben een gemeentelijke subsidie van
€ 21.000 ontvangen voor het vervangen van Cv-ketels. En we
kregen een provinciale subsidie van € 250.000 om de geplande
energiebesparende maatregelen in De Grift mede mogelijk
te maken. Seyster Veste is daar trots op!
Natuurlijk moet het toekomstige Kerckebosch een duurzaam
Kerckebosch worden. De afgesproken EPC van 0,6 is daarbij
uitgangspunt. Oorspronkelijk waren we van plan om het
realiseren van energieambities vooral te zoeken in installaties
die de energie moeten opwekken. In 2010 is echter besloten
om energiemaatregelen uit te voeren conform de Trias
Energetica en de isolatie van de schil van de woningen te
optimaliseren, omdat dit het meest duurzame deel van de
woning is (de schil gaat minimaal 50 jaar mee).
Energiemaatregelen
Label Aantal woningen
A 0
B 345
C 750
D 1.076
E 1.021
F 644
G 61
Geen label 236
Totaal 4.133
blad
eren
28
Trias Energetica is een begrip waarmee de volgorde van drie
stappen naar een zo duurzaam mogelijke energievoorziening
wordt aangeduid:
1. Beperk de vraag naar energie door toepassen van vraag-
beperkende maatregelen;
2. Gebruik zoveel mogelijk duurzame energiebronnen om de
energie die nog nodig is op te wekken;
3. Zet efficiënte technieken in om het resterende energie-
verbruik op te wekken.blad
eren
29
6. Samenwerken in en aan wijken Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de diverse formele en informele projecten en activiteiten waarbij Seyster Veste in heel Zeist betrokken is, welke activiteiten goed lopen en welke te wensen overlaten. Ook voor dit belangrijke onderdeel van onze activiteiten geldt dat we weliswaar (nog) niet precies werken volgens een vastomlijnd jaarplan maar dat we desalniettemin vele activiteiten ondernemen. Daarvan getuigen bijvoorbeeld de vele reportages in Investe. In 2010 is in totaal € 260.000 besteed aan het verbeteren van woon- en leefomgeving (2009: € 232.000).
Over leefbaarheid, wijkbeheer en maatschappelijke voorzieningen
Dolderse DuinenOok vanuit het perspectief van leefbaarheid is het project
Dolderse Duinen een geslaagd project. Niet alleen omdat
woningen én wijk het Politiekeurmerk Veilig Wonen kregen
maar ook omdat er al een echt buurtgevoel ontstaat.
Toekomstige huurders en kopers kregen tijdens enkele
ontmoetingsbijeenkomsten en kijkdagen op de bouw al de
gelegenheid om met elkaar kennis te maken. Mede dankzij
bemoeienis van de Bewonersvereniging Seyst is er zelfs al
een bewonerscommissie actief. (Lees de woonverhalen van
nieuwe bewoners in InVeste 2010 nummer 3.)
NijenheimAl jarenlang vinden vele activiteiten plaats om de leefbaar-
heid in Nijenheim te verbeteren. Om de overlast van hang-
jongeren tegen te gaan, zijn bijvoorbeeld al eerder
beveiligingscamera’s opgehangen. In 2010 zijn de brand-
trappen naast de flats afgesloten.
Complexbeheerders van Seyster Veste spelen een belang-
rijke rol in het verbeteren van de kwaliteit van woon- en
leefomgeving. Onze complexbeheerder van de Flats
Nijenheim en Couwenhoven verzorgde enkele lessen over
leefbaarheid op de buurtschool als introductie van een
project waarbij kinderen samen met een kunstenares
silhouetten maakten. De kleurrijke kunstwerken sieren de
stenen muren van enkele bergingen. Dit initiatief kwam tot
stand in het kader van Samen voor Zeist. (Lees de reportage
in InVeste 2010 nummer 1). Dezelfde complexbeheerder flats
in Nijenheim en Couwenhoven nam samen met een buurt-
moeder het initiatief om een jeugd bewonerscommissie op te
richten en zo ook jonge kinderen meer bij hun woonomge-
ving te betrekken. (Lees meer over dit initiatief in InVeste 2010
nummer 3.)
Zeist West Een structurele aanpak van het probleem van hangjongeren
vereist echter meer inspanningen. Seyster Veste participeert
via het Wijkgericht Werken eveneens in het project Sociale
Overlast en Fysieke Verloedering (SO&FV). Zeist ontvangt via
het programma Wonen Wijken en Integratie van het ministe-
rie van Binnenlandse Zaken gedurende twee jaar een
subsidie van € 800.000 voor het project SO&FV. In 2010 zijn
dankzij deze subsidie straatcoaches aan de slag gegaan.
Hun rol is tweeërlei: enerzijds spreken zij jongeren direct aan
op hun gedrag, anderzijds fungeren zij als aanspreekpunt
voor wijkbewoners. (Lees een reportage over hun werk in
InVeste 2010 nummer 2).
Deze subsidie dient ook voor het realiseren van een Vaste
Ontmoetingsplek voor jongeren in Zeist West. Bezoekers van
de tijdelijke ontmoetingsplaatsen zetten zich op een
positieve manier voor de wijk in door bijvoorbeeld tijdens de
Oudejaarsnacht zelf te surveilleren om te proberen om
onruststokende leeftijdgenoten tot de orde te roepen.
Het project SO&FV omvat verder het Buurt in beeldproject,
waarbij met behulp van video-opnames klagers en overlast-
gevers de confrontatie aangaan én proberen om - onder
begeleiding - de onderlinge communicatie te verbeteren en
geschillen op te lossen. Met behulp van de opnames zijn
inmiddels enkele daders van vernielingen achterhaald en
aansprakelijk gesteld voor het herstel van de schade.
GeroflatVanwege het succes van het jaarlijks terugkerende Winter-
ontmoetingsfeest organiseerde de complexbeheerder
blad
eren
30
(en initiator) op veler verzoek in 2010 ook een Zomerontmoe-
tingsfeest. De wijkagent kreeg op de begane grond een
eigen kantoortje om makkelijker in contact te komen met
flat- en buurtbewoners. Onder het motto ‘Seyster Veste komt
naar u toe’ zetten woonconsulenten tafels in de centrale
hallen van de flat en nodigden huurders uit om een lijstje met
vragen te beantwoorden. De uit deze “speeddates”
verkregen informatie over woning en woonomgeving dient
als input voor het opstellen van de toekomstige grootonder-
houdsplannen voor de flat. Regelmatig ontvangt de complex-
beheerder schoolklassen. Tijdens een rondleiding door de
Geroflat en een leegstaande woning, legt hij uit wat ervoor
nodig is om in zo’n groot gebouw toch prettig met elkaar
samen te wonen.
MontessoriflatBewoners waarderen de jaarlijkse Kerstborrel, de kerstbomen
in de centrale hallen en de rommelmarkt op Koninginnedag
voor de deur. Wederom een goed voorbeeld van de manier
waarop een complexbeheerder van deze flat het initiatief
neemt in het organiseren van activiteiten die de woonsfeer
positief beïnvloeden.
KerckeboschSteeds meer wijkbewoners weten met hun vragen over het
toekomstige Kerckebosch de weg naar het Wijkinformatie-
punt te vinden. Wekelijks vindt daar ook een spreekuur plaats
voor alle dagelijkse huur- en woonzaken. Het loket wordt
bemand door medewerkers van gemeente en Meander-
Omnium, de wijkagent en twee medewerkers van Seyster
Veste: woonconsulent en de complexbeheerder Kercke-
bosch. (Lees meer in InVeste 2010 nummer 1 en 2.) In InVeste
2010 nummer 1 staat ook een bericht over de landelijke
Opschoondag toen vrijwilligers van het Wijkteam Oost en
medewerkers van Seyster Veste aan de slag gingen in
Kerckebosch. Buurtbewoners waardeerden eveneens de
georganiseerde Burendag.
Wijkcentra Seyster Veste en MeanderOmnium werken nauw met elkaar
samen om wijkcentra in stand te houden waarbij de één de
huisvesting levert en de ander de mensen die de activiteiten
organiseren. De centra voorzien duidelijk in een behoefte:
buurtbewoners kunnen er terecht voor computercursussen,
huiswerkbegeleiding, fietslessen, hulp bij het invullen van
formulieren, het aanvragen van thuiszorg, het regelen van
kinderopvang, gezamenlijke maaltijden, creatieve cursussen,
yogalessen, koffieochtenden enzovoort. Een reportage over
het Moedercentrum Vollenhove, het Wijksteunpunt Pelita in
Den Dolder en het Wijkinloophuis in Kerckebosch staat in
InVeste nummer 2.
Wijkgericht werkenHet Wijkgericht Werken is al jarenlang de spil van vele Zeister
leefbaarheidsprojecten. De essentie van de aanpak is het
gezamenlijk opstellen van een wijkplan en het op elkaar
afstemmen van alle daarmee samenhangende acties.
Gemeente, de drie Zeister woningcorporaties, politie en
welzijnsorganisatie MeanderOmnium hebben hun taken en
verantwoordelijkheden helder vastgelegd in een convenant.
Dat komt de organisatie van onderlinge samenwerking en het
totstandkomen van besluitvorming ten goede. Wijkmanagers
(in dienst van de gemeente) sturen de vijf wijkteams aan.
Wijkbewoners zijn betrokken geweest bij het opstellen van
wijkanalyses die de basis vormen voor nieuwe wijkactieplan-
nen. Zo vond in de Verzetswijk een wijkschouw plaats waaraan
ook bewoners deelnamen.
In dialoog met onze bewonersIn opdracht van de Bewonersvereniging Seyst (BVS) hield de
Woonbond in 2010 een achterbanraadpleging. In het laatste
nummer van InVeste staat een interview met de bestuurs-
leden van de BVS over de uitkomst en de implicaties voor de
eigen agenda. Seyster Veste waardeert de inspanningen van
de BVS en waardeert in het bijzonder ook het initiatief van
een huurster die een jongerendenktank wil oprichten,
overtuigd als zij is van het feit dat ook jongeren zich betrok-
ken voelen bij hun woon- en leefomgeving. Positief zijn wij
natuurlijk eveneens over de intenties en inspanningen van de
moskee om actief mee te draaien in het wijkleven.
Samen voor Zeist Seyster Veste is mede-oprichter van Samen voor Zeist, dat
bedrijven en maatschappelijke ondernemingen in Zeist helpt
om met elkaar in contact te komen. Zo ontstaan inspirerende
matches op, zoals blijkt uit de leefbaarheidslessen van onze
complexbeheerder van Nijenheim (zie hierboven). Andere
resultaten uit 2010:
• Begin april hielp een groep medewerkers van Seyster Veste
mee met de organisatie van een paasbrunch voor cliënten
van Altrecht. Als tegenprestatie organiseerde Altrecht later
die maand een workshop ‘hoe om te gaan met huurders
met een psychiatrische stoornis’ voor medewerkers van
Seyster Veste. Én vond een rondleiding over het terrein
plaats.
• In oktober organiseerde Samen voor Zeist weer een
beursvloer die dit keer een match opleverde tussen Seyster
Veste en Zonnehuizen Kind en Jeugd. In 2011 willen
medewerkers van Seyster Veste tijdens een personeelsuitje
hun handen uit de mouwen steken bij Zonnehuizen Kind en
Jeugd.
• In november opende Seyster Veste de deuren voor de dag
blad
eren
31
van Dialoog. ‘Met elkaar, voor elkaar’ was het thema van
deze week van de dialoog die in 2002 voor de eerste keer in
Rotterdam plaatsvond. Dit jaar gingen in 56 gemeenten
aan 1500 tafels 15.000 mensen met elkaar in gesprek. Stads-
genoten maken kennis met elkaar door in een kleine groep
ervaringen, ideeën en dromen uit te wisselen. Zeist deed in
2010 voor de eerste keer mee. Van de negen dialoogtafels
stond er één bij Seyster Veste.
Wonen, welzijn, zorg
SaestumSinds 2008 ondersteunen wij het VoetbalPlaza in Zeist West
dat een belangrijke buurtfunctie vervult. Doel van de samen-
werkingsovereenkomst binnen de Stichting Accommodatie
Saestum Zeist-West (ASZW) is het initiëren, opzetten,
exploiteren en accommoderen van een multifunctioneel
sport- en leefbaarheidscentrum aan de Noordweg-Noord
waar wijkbewoners terecht kunnen voor sport en spel,
buitenschoolse opvang, vele soorten welzijnsvoorzieningen.
In 2009 is een ontwikkelingsplan gepresenteerd, maar in 2010
is helaas geen vooruitgang geboekt in het verwerkelijken
ervan.
Zorgeloos wonenHet realiseren van levensloopbestendige woongebieden is
expliciet als doel in de Prestatieafspraken opgenomen.
Inclusief het bieden van meer keuzevrijheid en voldoende
beschikbaarheid van welzijns- en zorgvoorzieningen in de
wijk. In ons huidige en nieuwe ondernemingsplan zijn
dezelfde doelen terug te vinden.
Al jarenlang werken we samen met de zorggroep Charim
(voorheen Zeisterwoude), Triade, Abrona, Altrecht, Barti-
meus, Reinaerde, MeanderOmnium, collega-corporaties én
gemeente en provincie aan het ontwikkelen van woonzorg-
concepten. In 2010 is hard gewerkt aan een Plan van Eisen
voor zorgeloos wonen in Kerckebosch. Concretisering van
alle plannen is al jarenlang een probleem.
WijkservicepuntenHet is de bedoeling dat gemeente, corporaties en organisa-
ties op het gebied van welzijn en zorg gezamenlijk hun
diensten aanbieden in toekomstige wijkservicepunten.
Buurtbewoners kunnen er ook zelf activiteiten organiseren.
In 2010 opende collega-corporatie De Kombinatie in Zeist
Noord het eerste wijkservicepunt, maar de loop wil er (nog)
niet goed inkomen.
Toekomstplannen
De visitatiecommissie beveelt aan dat wij wijkbewoners en
onze samenwerkingspartners nog meer kunnen betrekken bij
onze activiteiten, omdat we (nog) meer informatie van buiten
naar binnen kunnen halen en vertalen in visie en programma.
Zoals we ook in het Bestuursverslag benadrukken nemen we
deze aanbeveling ter harte, vooral omdat we hen graag
medeverantwoordelijk willen maken voor het reilen en zeilen
in de wijk.
Wij beschouwen wijkbewoners als onze klanten en verwach-
ten dat onze samenwerkingspartners dat ook zo zien.
De vertaalslag van ideeën naar praktijk is echter een probleem.
Soms duurt het vijf jaar praten voordat een project realiteit
wordt. Dan is het bovendien de vraag of we nog steeds
voldoen aan de wensen van de mensen voor wie we het
project zijn begonnen. Om die onwenselijke situatie te
voorkomen zijn in de toekomst ook prestatieafspraken tussen
instellingen nodig, gebaseerd op de behoeften van een wijk
en wat er leeft onder wijkbewoners. Om te inventariseren wat
leeft in straten en buurten, gaan we vanaf 2011 werken met
klantenpanels.
Onze ervaring is dat niet-geïnstitutionaliseerde voorzieningen
en praktische projecten en activiteiten wel goed van de grond
komen. Overigens is het Wijkgericht Werken in de loop der
jaren eveneens goed gaan lopen. Veel scholen willen graag
een stevige positieve rol in het wijkleven spelen.
We moeten er wel op toezien dat het in praktijk ook echt
gebeurt. De School voor Praktijkonderwijs levert regelmatig
stagiaires in de Montessoriflat en Geroflat.
blad
eren
32
7. Maatschappelijke inbedding - samenwerking - deelnemingen Seyster Veste is sterk verankerd in de Zeister gemeenschap. We weten wat er op het terrein van de volkshuisvesting aan de hand is en hebben een goede relatie met onze verschillende type co-makers (klanten, wijkbewoners, professionele coproducenten, beleidsmakers). We participeren in formele netwerken en overleggen, maar vangen ook signalen op uit meer informele wijkstructuren en verbanden. Onze beleidsvoornemens stemmen we af met anderen die zich hebben verbonden aan onze maatschappelijke thema’s. Waar mogelijk zoeken we de samenwerking, zoals met Saestum in de stichting ASZW. We maken prestatieafspraken met collega-corporaties en de gemeente waarover we ons publiek verantwoorden (in het jaarverslag en via visitatie).
Seyster veste als compagnon
In het kader van de visitatie hebben we een analyse van onze
belanghouders gemaakt, ingedeeld naar belang en invloed.
De belangrijkste met het grootste belang en de grootste
invloed zijn:
•Onze bewoners en bewonersvertegenwoordigingen
• Gemeente Zeist
• Collega-corporaties De Kombinatie en R.K. Woningbouw-
vereniging Zeist
• De partners van Wijkgericht Werken
• Welzijnsinstelling MeanderOmnium
• Zorginstellingen Altrecht, Reinaerde, Abrona, Stichting
Park Boswijk
Met deze partijen vindt regelmatig overleg plaats over
projecten die we samen doen, maar ook over (prestatie-)
afspraken die we maken over onder andere wat we van elkaar
mogen verwachten. Een volledig overzicht van onze belang-
houders is te vinden op onze website.
Overleg met bewoners (vertegen -woordiging)
Bewonersvereniging Seyst en Seyster Veste zitten zeer
geregeld met elkaar om tafel. De begroting en de beleids-
doelstellingen, de jaarrekening, de huurverhoging, sociaal
statuut en de wederzijdse en onderlinge verhoudingen zijn
vaste agendapunten. Met bewonerscommissies en project-
commissies in de verschillende complexen vindt regelmatig
overleg plaats over plannen voor groot onderhoud, renova-
tie, sloop en nieuwbouw en het vaststellen van sociale
plannen en servicebijdragen. Met andere belanghouders
vindt het overleg meer ad hoc plaats. De directie bepaalt
uiteindelijk - na advies van het managementteam - beleids-
doelen en stelt prioriteiten vast. Vanuit Seyster Veste nemen
directie en MT-leden deel aan deze overleggen, en natuurlijk
de medewerkers die met het betreffende project belast zijn.
Onderwerpen die in dit jaarverslag zijn genoemd, komen ook
aan de orde tijdens het reguliere overleg met bewoners-
commissies en de Bewonersvereniging Seyst. In een bijlage
bij de samenwerkingsovereenkomst tussen Seyster Veste en
Bewonersvereniging Seyst is een participatieschema
opgenomen (beschikbaar op onze website). Hierin staat per
onderwerp hoe individuele bewoners, bewonerscommissies
op complexniveau en de Bewonersvereniging Seyst kunnen
meepraten. Voor sommige onderwerpen geldt informatie-
recht, voor andere een al dan niet gekwalificeerd adviesrecht
en instemmingsrecht. Voor twee leden van de Raad van
blad
eren
33
Commissarissen bestaat voordrachtsrecht. Hoe sterker de
bewonersvertegenwoordiging is georganiseerd, des te meer
participatierechten men verwerft.
Naast de Bewonersvereniging Seyst als overkoepelende
huurdersvertegenwoordiging hebben we de volgende
bewonerscommissies, waarin in totaal 2.369 van onze
huurders verenigd zijn:
• Bewonerscommissie Austerlitz
• Bewonerscommissie Brugakker hogerug-woningen
• Bewonerscommissie Crosestein
• Bewonerscommissie Filips van Bourgondiëlaan
• Bewonerscommissie de Geroflat
• Bewonerscommissie Kerckebosch I (Prinses Margrietlaan)
• Bewonerscommissie Kerckebosch II (Prinses Irenelaan)
• Huurdersvereniging Flats Nijenheim
• Bewonersvereniging Montessoriflat Zeist (BMZ)
• Bewonerscommissie Verzetswijk
Voortdurend betrekt Seyster Veste vele partijen bij het
ontwikkelen van plannen, werkzaamheden en projecten.
Goed voorbeeld van de manier waarop een intensieve
samenwerking met bewoners vruchten afwierp zodat
werkzaamheden vlot en in goede sfeer verliepen, is de
renovatie van de Jacob van Lenneplaan. Zie de documentaire
over het Zomerkwartier op www.seysterveste.nl/inbeweging/
projecten.
We hadden in 2010 vier projectcommissies:
• Projectcommissie Gerodorp
• Projectcommissie Brugakker
• Projectcommissie Schaerweijdelaan /Jacob van Lenneplaan
• Projectcommissie De Grift
In Doorn nemen wij actief deel aan de “Werkgroep toekomst
Park Boswijk”. Afhankelijk van de aard van het project werken
we samen met: gemeente, collega-corporaties, ontwikkel-
partners, zorginstellingen, wijkorganisaties, bewoners-
commissies, projectcommissies, buurtbewoners.
In totaal hebben we in 2010 € 53.000 besteed aan
bewonersvertegenwoor diging (2009: € 47.000).
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
Als maatschappelijk ondernemer zijn wij bij verschillende
projecten betrokken. Wij bieden bijvoorbeeld scholieren
stageplaatsen aan (in 2010 een stagiair HBO-rechten, een
stagiair HBO bouwtechnische bedrijfskunde en drie stagiairs
van de school voor Praktijkonderwijs), en we werken zoveel
mogelijk met lokale/regionale aannemers. De Klussendienst
is uitbesteed aan Werkartaal die daarmee mensen met een
grote afstand tot de arbeidsmarkt op weg helpt. Tuinonder-
houd is aan de Sociale Werkvoorziening uitbesteed.
Jaarlijks sponsoren wij het Zeister Historisch Genootschap
(Van de Poll Stichting) en Samen voor Zeist. Daarnaast heeft
Seyster Veste de Stichting Kleurrijk Zeist, de Dag van het
Religieus Erfgoed Zeist (georganiseerd door Stichting ’t Gilde
Zeist) en de Wereldreis door Zeist een financiële ondersteuning
gegeven.
Een aantal medewerkers van Seyster Veste koos niet voor het
traditionele kerstpakket maar deed een donatie aan de
Voedselbank.
Seyster Veste is donateur van de Stichting Vrienden van
Abrona en adverteert in brochures voor maatschappelijke
doeleinden, waaronder een seniorenpuzzelgids van de
zorggroep Charim. Wij zijn medesponsor van het lustrum van
het kunstenaarsverblijf in Den Dolder en een kunstenaars-
project van de stichting P’Arts in Zeist.
Omdat sponsoring voor ons niet ophoudt bij de gemeente-
grenzen deden een collega-corporatie en wij een donatie
voor een wandeltocht voor de kankerbestrijding. In het kader
van het afscheid van een directeur van een welzijns organisatie
in Zeist, droegen wij financieel bij aan een alfabetiserings-
project voor vrouwen en een project voor huiswerkbegeleiding
in Marokko. Ook is een bedrag overgemaakt naar een
stichting die projecten ontwikkelt ter verbetering van de
gezondheidszorg, het onderwijs en de waterhuishouding in
Ghana.
In ons nieuwe ondernemingsplan willen we eveneens
nauwkeurig vastleggen hoe we in toekomst verantwoording
kunnen afleggen van deze en onze vele andere maatschap-
pelijke prestaties.
Deelnemingen
Stichting De Seyster Veste neemt in het belang van het
bereiken van haar doelstellingen deel in een aantal, mede
door Seyster Veste opgerichte, rechtspersonen of samenwer-
kingsverbanden. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt in:
• dochtervennootschappen
• overige deelnemingen
• samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwik-
keling
• samenwerkingsverbanden in het kader van huisvesting van
bijzondere doelgroepen
• Verenigingen van Eigenaren
• stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en
leefbaarheid
blad
eren
34
DochtervennootschappenIn verband met de ontwikkeling van vastgoedprojecten houdt
Stichting De Seyster Veste 100% van de aandelen in haar
dochtervennootschap Seyster Veste Vastgoed BV. Binnen
Seyster Veste Vastgoed BV hebben in 2010 geen bedrijfs-
activiteiten plaatsgevonden. Seyster Veste Vastgoed BV heeft
een 50% belang in VOF Zinzendorf. Ook binnen deze VOF
vinden geen bedrijfsactiviteiten meer plaats. De VOF dient te
worden ontbonden. De VOF is in de jaarrekening van Seyster
Vastgoed BV gewaardeerd tegen de netto vermogens-
waarde. De jaarrekening van Seyster Veste Vastgoed BV is
geconsolideerd met die van Stichting De Seyster Veste.
De omzet is nihil. Het resultaat van Seyster Veste Vastgoed BV
in 2010 is batig € 13.000 (2009 batig € 13.000) en betreft
voornamelijk rentebaten. Het eigen vermogen per
31 december 2010 is € 397.000 (per 31 december 2009
€ 384.000).
Stichting De Seyster Veste heeft, samen met twee andere
woningcorporaties, in het najaar van 2007 Machado BV,
gevestigd te Utrecht opgericht. Seyster Veste houdt 33 1/3%
van de aandelen en heeft € 300.000 aandelenkapitaal gestort.
De aandeelhouders verstrekken naast aandelenkapitaal ook
leningen, waarmee de bedrijfsactiviteiten van Machado
worden gefinancierd. In 2009 is aanvullend € 310.000 aan-
delenkapitaal gestort. Naast aandelenkapitaal is een krediet
van € 875.265 verstrekt. Doelstelling van Machado BV is het
exploiteren en in stand houden van monumenten, waaronder
begrepen het aankopen, verbouwen, verhuren en verkopen
daarvan. Daartoe is in 2007 in de gemeente Utrecht een
monumentaal pand aangekocht. In 2009 en 2010 is het pand
verbouwd. Het plan was om het pand in maart 2010 in exploita-
tie te nemen, maar dat is een jaar later geworden. Eind maart
2011 zijn alle 24 woningen in Huis Zoudenbalch verhuurd.
Het belang in de vennootschap is gewaardeerd tegen de
netto vermogenswaarde. De vennootschap had in 2010 geen
omzet. Er waren in 2010 tussen Machado BV en Stichting
De Seyster Veste geen geldstromen. Het voordelig exploita-
tieresultaat van Machado BV was in 2010 € 13.602 (2009
nadelig € 6.224). De netto vermogenswaarde bedraagt per
31 december 2010 € 600.620. De risicobeheersing binnen de
BV is een aangelegenheid van het bestuur van de BV.
De directeur van Stichting De Seyster Veste is een van de
bestuurders van de BV.
Overige deelnemingenDeze betreffen Stichting BSW, Stichting De Woonwinkel,
Triade en WoningNet NV.
In de Stichting BSW wordt voor 100% deelgenomen. BSW
exploiteert het voormalige kantoorpand van de rechtsvoor-
ganger van Seyster Veste. Het belang in de Stichting is
gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De waarde
op 31 december 2010 is € 203.000.
Stichting De Woonwinkel heeft haar activiteiten inmiddels
beëindigd en zal op korte termijn worden geliquideerd,
waarbij Seyster Veste haar gestorte stichtingskapitaal
terugontvangt.
Stichting Triade is een samenwerkingsverband van de Zeister
woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, Woningnet
en Agis zorgverzekeringsmaatschappij. Doel was het creëren
van ‘één loket’ voor wonen, welzijns- en zorgdiensten in de
gemeente Zeist. In het kader van het WMO loket van de
gemeente Zeist, heeft de gemeente de activiteiten van
Stichting Triade overgenomen. De Stichting wordt zo spoedig
mogelijk geliquideerd, waarbij tevens de vordering van
Seyster Veste op de Stichting wordt betrokken.
Seyster Veste is aandeelhouder van WoningNet NV. Woning-
Net NV verzorgt de inschrijving, administratie en andere
faciliteiten met betrekking tot de woonruimteverdeling.
De aandelen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en zijn
€ 36.000 waard.
Samenwerkingsverbanden
Samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkelingMede met het oog op de beperking van risico’s zoekt Seyster
Veste voor het ontwikkelen van projecten samenwerking met
andere woningcorporaties en marktpartijen. Voor de ontwik-
keling en de realisatie van het project Dolderse Duinen in
Den Dolder hebben Seyster Veste, De Kombinatie en Era
Contour de VOF Zeicon opgericht. In dit project realiseert het
samenwerkingsverband 47 huurwoningen, die Seyster Veste
in exploitatie neemt en 88 koopwoningen.
In mei 2008 is de verkoop gestart, waarna binnen relatief
korte tijd 70% van de koopwoningen was verkocht. Vanaf
september 2008 zijn de verkopen nagenoeg stil gevallen,
ultimo 2008 waren nog 30 koopwoningen niet verkocht.
Ultimo 2009 waren nog 26 woningen niet verkocht. Ultimo
2010 waren zeven woningen niet verkocht. Het project is in
november 2010 opgeleverd.
Seyster Veste is, naast een preferent deel, voor 1/3 deel
gerechtigd in het resultaat van het project. Met het verwachte
batig resultaat wordt het onrendabele deel van de investering
in de huurwoningen teruggebracht.
De VOF is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd
tegen de netto vermogenswaarde, te weten per 31 december
blad
eren
35
2010 € 821.000 (31 december 2009: € 1.363.000). Het resultaat
in 2010 was batig € 3.725.000 (2009 batig € 2.201.000). De VOF
had in 2010 € 15.166.000 omzet (2009: € 19.306.000).
In 2010 waren er tussen de VOF en Stichting De Seyster Veste,
buiten de vermelde transacties met betrekking tot de
geldlening, geen geldstromen. De risicobeheersing binnen
de VOF is een aangelegenheid van het bestuur van de VOF.
De directeur van Stichting De Seyster Veste is een van de
bestuurders van de VOF.
Voor de ontwikkeling en realisatie van een vastgoedproject
op het voormalige terrein van Eneco zocht Seyster Veste
samenwerking met Van Hoogevest Groep b.v. Partijen
richtten samen de VOF Steynlaan op. Het project heeft als
doel de herontwikkeling van het voormalige en deels
monumentale bedrijfsgebouw van Eneco en voormalig
Gasbedrijf Zeist en omstreken tot kantoor voor Seyster Veste
en de ontwikkeling en realisatie van huur- en koopwoningen
op het voormalige bedrijfsterrein.
Seyster Veste heeft voor de VOF de onroerende zaken
aangekocht, ter waarde van € 4,3 miljoen. In 2008 is het
kantoorpand uit de VOF genomen. In 2009 is partner Van
Hoogevest Groep b.v. failliet verklaard, waardoor de VOF is
ontbonden. Per de datum van het faillissement is de balans
van de VOF opgemaakt, waarbij ook de waarde van het
project is bepaald. Partijen hebben over en weer bij elkaar
vorderingen ingediend, waarbij Seyster Veste ook de
afwaardering van het project heeft betrokken. In september
2010 is het faillissement met de curator afgewikkeld.
Naast deze formele samenwerkingsverbanden werkt Seyster
Veste in andere projecten nog samen met diverse andere
partijen, zoals met zorginstellingen Reinaerde en Altrecht in het
kader van de huisvesting van cliënten van deze instellingen.
Samenwerkingsverbanden in het kader van de huisvesting van bijzondere doelgroepenVoor de huisvesting van bijzondere doelgroepen is door
woningcorporaties in de regio Utrecht CV Witte Vrouwe,
gevestigd te Utrecht, opgericht. Seyster Veste is voor
€ 150.000 mede financier van de CV met een belang van
7,14%. De CV heeft in Utrecht een pand aangekocht en
verbouwd, dat nu is verhuurd aan een instelling die onderdak
biedt aan dak- en thuisloze jongeren in Utrecht. Het belang in
de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd
tegen de netto vermogenswaarde.
De omzet van de CV was in 2010 € 76.000 (2009 € 90.000).
Het jaarresultaat in 2010 is € 39.000 batig (2009: € 26.000).
Door nadelige resultaten in de afgelopen jaren is de waarde
van de participatie ultimo 2010 € 148.000. De boekwaarde van
de onroerende zaak in exploitatie is € 1.647.000. In 2010 waren
er tussen de CV en Stichting De Seyster Veste geen geld-
stromen. De risicobeheersing binnen de CV is een
aangelegenheid van de beherend vennoot van de CV.
Voor de huisvesting van studenten is door woningcorporaties
in de regio Utrecht CV Uithof III, gevestigd te Utrecht,
opgericht. Seyster Veste is één van de commanditaire
vennoten en participeert met € 1 miljoen kapitaal (4% belang)
in de CV. De CV realiseert in De Uithof studentenflat “Casa
Confetti”, waarin bijna 400 studenten kunnen wonen in
kamers of zelfstandige woningen. De studentenflat is eind
2008 opgeleverd, waarna de verhuur is begonnen. Het belang
in de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd
tegen de netto vermogenswaarde. In 2010 hebben tussen
Seyster Veste en de CV geen financiële transacties plaats-
gehad. Ten tijde van het opmaken van dit jaarverslag was het
jaarverslag 2010 van de CV nog niet van de beherende
vennoot ontvangen. De risicobeheersing binnen de CV is een
aangelegenheid van de beherend vennoot van de CV.
Naast de participaties in de hiervoor vermelde CV’s, heeft
Seyster Veste voor zorginstelling Altrecht aan de Keistraat in
Utrecht een aantal panden gekocht en verbouwd. Seyster
Veste verhuurt deze panden aan Altrecht, die daarin onderdak
biedt aan dak- en thuislozen. Op deze wijze levert Seyster
Veste een bijdrage aan het oplossen van de dak- en thuis-
lozenproblematiek in de regio Utrecht.
Verenigingen van EigenarenSeyster Veste heeft per 31 december 2010 belangen in de
hierna genoemde Verenigingen van Eigenaren:
• Vereniging van Eigenaren Park Boswijk in Doorn, totaal 500
appartementen, waarvan 160 appartementen van Seyster
Veste
• Vereniging van Eigenaren Montessoriflat te Zeist, totaal 287
appartementen, waarvan 223 appartementen van Seyster
Veste
• Vereniging van Eigenaren Antonlaan I, totaal 79 apparte-
menten, waarvan 66 appartementen van Seyster Veste
• Vereniging van Eigenaren Antonlaan II, totaal 64 apparte-
menten, waarvan 16 appartementen van Seyster Veste.
Het financiële belang van Seyster Veste in de VvE’s is in de
jaarrekening verwerkt.
Stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en leefbaarheidVanuit haar betrokkenheid bij welzijn, zorg en leefbaarheid is
Seyster Veste bestuurlijk vertegenwoordigd in de besturen
van de Stichting Worden Wie We Zijn en de Stichting Accom-
modatie Saestum Zeist West.
blad
eren
36
Stichting Worden Wie We Zijn heeft als visie dat er een samen-
leving moet ontstaan, waarin mensen met functionele
beperkingen in rust en vertrouwen kunnen leven, leren en
werken met anderen. De Stichting heeft kort gezegd tot doel
het faciliteren van leertrajecten en het vinden van passend
werk. Seyster Veste faciliteert de Stichting door het leveren
van een bestuurder en door het verrichten van administratieve
werkzaamheden. In 2010 zijn de voorbereidingen genomen
om de stichting op te heffen, nadat de taken overgenomen
zijn door de stichting Parent. In 2011 wordt de stichting
geliquideerd.
Stichting Accommodatie Zeist West heeft in Zeist sport-
vereniging Saestum gefaciliteerd bij de aanleg van de
zogenaamde NOC-NSF proeftuin ‘nieuwe sportmogelijkheden’.
Doel van Seyster Veste daarbij is om van “Saestum” een
leefbaarheidsvangnet voor de wijk Zeist-West te maken met
sport, spel, naschoolse opvang, kinderopvang en fitness.
blad
eren
37
8. OrganisatieWerkgebiedDe Seyster Veste is een woningcorporatie met woningen in
Zeist en de buurtschappen Den Dolder, Austerlitz, Huis ter
Heide en in Doorn en Utrecht.
Een sterke en professionele organisatieOm al onze ambities te kunnen realiseren zijn in 2010 alle
processen stevig onder de loep genomen. Tevens is een
nieuwe manager voor de afdeling Wonen en een nieuwe
manager voor de afdeling FEZ aangesteld. Seyster Veste
heeft een afdeling Wonen, een afdeling Financiën en een
afdeling Projectontwikkeling. In de staf zijn P&O, secretariaat
en beleid & communicatie ondergebracht. In 2011 zal
opnieuw de inrichting van de organisatie bijgesteld worden,
om optimaal onze klanten van dienst te zijn met volkshuis-
vestelijke en maatschappelijke prestaties. Het verder
professionaliseren van onze organisatie stelt ook hoge eisen
aan onze ICT. In 2010 is de besluitvorming verder voorbereid
over een nieuw primair systeem. Uitgangspunt is de optimale
efficiency van al onze werkprocessen.
KWH labelOmdat Seyster Veste een kwaliteitsorganisatie wil zijn,
hechten wij er veel waarde aan om ons KWH label te behou-
den. De uitslag van de reguliere metingen, die overigens
altijd voldoende is, houdt ons scherp.
ICTHet hele ICT beheer is opnieuw georganiseerd. Het technisch
beheer is ge-outsourced en er is gekozen voor een document
managementsysteem. Het voorbereiden en deels ook
implementeren van dit hele besluitvormingsproces nam een
groot deel van 2010 in beslag. Het moment van aanschaf en
de specificatie van een nieuw primair systeem hadden een
heroverweging nodig. We besloten om eerst de interne
processen op orde te brengen en pas daarna het pakket aan
te schaffen. Implementatie start in de tweede helft van 2011.
Bestuur en directieDirecteur G.R. (Bert) Roolvink, man, geboren 7 oktober 1951,
in dienst sinds 1 april 1988, vormt sinds 15 juli 1994 het bestuur.
Het intern toezicht ligt bij de Raad van Commissarissen.
De directie is belast met het besturen van Seyster Veste en is
dus onder meer verantwoordelijk voor de continuïteit, voor
de strategie en voor de realisatie van de doelstellingen.
Strategie en de doelstellingen zijn vastgelegd in het onder-
nemingsplan 2006 - 2009 met de titel “Maatschappelijk
ondernemen”. In 2010 is in aansluiting op de MRM scans en
de visitatie gewerkt aan een ontwikkelvisie, die in 2011 uit zal
monden in een ondernemingsplan voor de komende
periode.
Bij de voorbereiding van het beleid en de uitvoering ervan
weegt de directie de belangen van de belanghouders af.
Ook de financiering van Seyster Veste, de correcte naleving
van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s die
zijn verbonden aan de activiteiten horen tot de verantwoor-
delijkheden van de directie die hierover verantwoording
aflegt aan de Raad van Commissarissen.
De Raad van Commissarissen benoemt de leden van de
directie en stelt de honorering vast. Rechtspositie en
bezoldiging van de huidige directie zijn vastgelegd in de
arbeidsovereenkomst die dateert uit 1994 en om die reden
afwijkt van de regeling Izeboud, zoals uit de benoeming voor
onbepaalde tijd blijkt.
Nevenfuncties van de directeur• Voorzitter stichting RWU
• Secretaris/penningmeester stichting Worden Wie We Zijn
• Waarnemend voorzitter stichting ASZW
• Voorzitter en/of lid van diverse lokale en regionale stuur-
groepen
Met deze nevenfuncties, maar ook door bijvoorbeeld deel te
nemen aan conferenties van lokale politieke partijen over
woonruimteverdeling en andere onderwerpen, en door
deelname aan Aedes-bijeenkomsten, levert de directeur
mede een bijdrage aan de ontwikkeling en beeldvorming van
de corporatiebranche.
Opgave honorarium algemeen directeur
in € 2010
vast inkomen 163.662
waardering auto van de zaak 15.427
pensioenpremie 36.969
premie sociale verzekeringen 4.545
totaal 220.604
blad
eren
38
Naar aanleiding van de invoering per 1 juli 2010 van de
Sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties,
is vastgesteld (en getoetst door onze accountant) dat de
hoogte van het honorarium niet passend is bij de functie-
groep van de beloningscode (Functiegroep E).
Het honorarium is sinds 2006 niet meer verhoogd.
In 2010 hebben we elf nieuwe medewerkers verwelkomd en
afscheid genomen van zeven medewerkers. Negentien
mensen hebben ons op tijdelijke basis ondersteund.
We hebben in 2010 twee stagiairs gehad, een stagiair van
Hogeschool Utrecht Bouwtechnische bedrijfskunde op de
afdeling Projectontwikkeling, en een stagiair van de Juridi-
sche Hogeschool HBO Rechten op de afdeling Beleid.
Onze aandacht gaat niet alleen uit naar de opleiding van
jonge mensen die nog niet werkzaam zijn, maar ook naar de
opleiding en deskundigheidsbevordering van onze eigen
medewerkers. In 2010 is € 77.713,70 uitgegeven aan
opleidingskosten. Voor wie dat wil wordt een Persoonlijk
Ontwikkelings Plan opgesteld.
OndernemingsraadVanzelfsprekend stond het optimaliseren van de processen
en de besluitvorming over een nieuw ICT-systeem ook op de
overlegagenda van de OR. Het aanstellen van twee nieuwe
leden van de Raad van Commissarissen was eveneens onder-
werp van gesprek. In alle gevallen gaf de Ondernemingsraad
een positief advies. Verder bogen de leden zich over een
aantal regelingen voor het personeel.
Aan het eind van het jaar bestaat de OR uit:
A.J. ter Haar secretaris
N.J. Hart lid
F. Ilhan-Emik lid
C. van Meerten voorzitter
IntegriteitSeyster Veste heeft een integriteitsregeling, een klokkenluiders-
regeling en een externe vertrouwenspersoon, te vinden op
onze website. In het verslagjaar zijn geen meldingen in dit
kader ontvangen.
PersoneelsverenigingSeyster Veste kent een actieve personeelsvereniging die ook
in 2010 diverse activiteiten heeft georganiseerd, waaronder
een personeelsreisje naar Middelburg en een dinershow in
studio 21 in Hilversum.
ArbobeleidAfgelopen jaar zijn we druk bezig geweest met het verbeteren
van het binnenklimaat van ons kantoor, er is gewerkt aan de
koeling en de luchtverversing. De luchtverversing is door een
extern bureau als goed beoordeeld: de lucht is fris en de
ventilatie goed. Of ook de topkoeling voldoende verbeterd
is, moet in de zomer van 2011 blijken.
Om onze medewerkers op bouwwerkplaatsen goed te
beschermen zijn in 2010 ook veiligheidsjassen besteld en
begin 2011 geleverd. Er zijn voor de BHV-ers walkie talkies
aangeschaft en we hebben een AED apparaat tot onze
beschikking gekregen. Tot slot is er gewerkt aan het vernieuwen
en actualiseren van het BHV-plan, dat in 2011 afgerond zal
worden.
Onze medewerkers
aantal 2009 2010
Per afdeling tellen wij eind 2009 de volgende formatieplaatsen personen man vrouw vacature fte fte
directie, beleid, planning & control en facilitaire zaken 9 3 5 1 8,08 7,74
wonen 21 7 14 0 17,4 17,91
vastgoedbeheer 9 6 2 1 8,2 8,23
financieel economische zaken 9 1 6 2 7,46 7,46
projectontwikkeling 12 4 8 0 11,01 10,29
Totaal 60 21 35 4 52,07 51,63
Ziektegegevens 2010
verzuimpercentage exclusief zwangerschap/vangnet 4,3%
verzuimpercentage inclusief zwangerschap/vangnet 5,8%
melding per werknemer 1,64*
aantal ziektemeldingen 90
aantal ziektedagen 635
*(meldingsfrequentie)
blad
eren
39
Personeelsbeleid In 2010 zijn we begonnen aan het actualiseren van het
agressiebeleid, dat in 2011 gereed zal zijn. In het afgelopen
jaar hebben we een compleet personeelshandboek gereed
gemaakt, dat voor alle medewerkers via het intranet toegan-
kelijk is.
In overleg met de ondernemingsraad zijn onderstaande
afspraken gemaakt over de toekenning van de beoordelings-
niveaus:
Beoordelingsniveaus
slecht 0%
matig 1% van het reguliere einde van de salarisschaal
goed 2% van het reguliere einde van de salarisschaal
zeer goed ≥ 3% van het reguliere einde van de salarisschaal of
eenmalige gratificatie, afhankelijk van een aantal
aantoonbare prestatie-indicatoren
blad
eren
40
9. Financiële continuïteit,beleid en beheerAlgemeenStichting De Seyster Veste voert een financieel beleid en
beheer dat er op is gericht dat het voortbestaan van de
Stichting is gewaarborgd. De tijdelijk overtollige middelen
van de Stichting worden gereserveerd voor de realisatie van
vastgoedprojecten in de sociale huursector.
Belangrijke projecten van Stichting De Seyster Veste zijn de
vernieuwing van de wijk Kerckebosch, de vernieuwing van
een woongebouw in de wijk Nijenheim en een project aan de
Schaerweijdelaan en Jacob van Lenneplaan. Daarnaast
worden middelen beschikbaar gesteld aan verbindingen die
als doelstelling hebben huisvesting te verzorgen voor
specifieke doelgroepen. In dit verband heeft Seyster Veste
middelen beschikbaar gesteld aan onder meer CV De Witte
Vrouwe voor de huisvesting van daklozen en CV Uithof III en
Machado BV voor de huisvesting van studenten.
Resultaat over 2010Het resultaat na belastingen over 2010 is batig € 1.884.000
(2009: batig € 3.502.000). In de oorspronkelijke begroting
2010 was een resultaat voorzien van nadelig € 5.924.000.
Het resultaat kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen
x € 1.000):
Resultaat uit verhuur en dienstverlening
Dit resultaat betreft de opbrengsten uit verhuur, erfpacht en
andere leveringen en diensten, verminderd met de direct
toerekenbare lasten als afschrijving, onderhoud en overige
bedrijfslasten.
Het verschil tussen het resultaat uit verhuur en dienstverle-
ning 2010 volgens de jaarrekening en het begrote resultaat
voor 2010 is € 2.176.000. Het verschil betreft voornamelijk:
• meer huuropbrengsten, in totaal € 899.000 vanwege;
- een hogere huurverhoging per 1 juli 2010 dan was
begroot;
- minder verkopen dan begroot;
- latere start van (herstructurings-)projecten
• meer huurderving dan begroot € 77.000;
• minder lasten planmatig onderhoud en meer lasten
dagelijks- en mutatie onderhoud, per saldo minder
€ 788.000.
• minder diverse lasten exploitatie onroerende zaken
€ 628.000
De leegstand in 2010 is in totaal € 621.000 (2009 € 521.000) en
betreft frictieleegstand, leegstand door noodzakelijke
onderhoudswerkzaamheden, leegstand moeilijk verhuurbare
woningen (Park Boswijk) en leegstand door overige oorzaken.
In verband met leegstand van woningen in Park Boswijk is aan
Specificatie resultaat 2010 (x € 1.000,=)
2010 2010 2009
realisatie begroting realisatie
resultaat uit verhuur en
dienstverlening 13.513 11.337 13.300
lasten werkorganisatie - 4.338 - 5.656 - 4.324
bijzondere waardemutaties
bestaand bezit 388 0 1.955
resultaat verkoop bestaand bezit 198 2.452 159
resultaat projectontwikkeling - 3.863 - 7.826 - 3.485
bijzondere baten en lasten -254 - 420 -550
subtotaal 5.644 -113 7.055
financiële baten en lasten - 3.911 - 5.109 - 4.257
resultaat deelnemingen 1.240 820 999
vennootschapsbelasting -1.089 -1.522 - 295
totaal 1.884 - 5.924 3.502
blad
eren
41
de serviceorganisatie € 219.000 verschuldigd voor woon- en
servicegebonden kosten (2009 € 188.000).
Het verschil tussen het resultaat uit verhuur en dienstverlening
2010 en het resultaat 2009 is voordelig € 213.000. Het verschil
betreft voornamelijk:
• per saldo € 989.000 meer huuropbrengst door (algemene)
huurverhoging, huurharmonisatie bij mutatie en de
oplevering van 47 nieuwbouw huurwoningen. De huur-
opbrengst wordt nadelig beïnvloed door het uit exploitatie
nemen van woningen;
• meer huurderving en kosten van leegstand € 145.000
• minder opbrengst uit erfpacht € 23.000, door aankoop van
onroerende zaken;
• meer afschrijving € 258.000;
• meer lasten planmatig onderhoud € 612.000, minder
kosten voor dagelijks onderhoud € 49.000, minder kosten
mutatieonderhoud € 106.000 en meer kosten onderhouds-
bijdrage aan VvE’s € 74.000
• minder overige bedrijfslasten € 217.000.
De afnamen van de overige bedrijfslasten wordt voor een
belangrijk deel verklaard door een lagere dotatie aan de
voorziening voor oninbare debiteuren € 94.000 en lagere
overige kosten € 104.000.
Lasten werkorganisatie
Dit betreft personeels-, huisvestings-, en algemene kosten
van de werkorganisatie, verminderd met de uitgaven die zijn
geactiveerd in verband met ontwikkeling van vastgoed-
projecten, doorberekende kosten en ontvangen vergoedingen
voor technische en administratieve diensten.
De lasten zijn per saldo € 1.318.000 minder dan begroot.
Het verschil betreft voornamelijk:
• meer personeelskosten (salarissen, sociale lasten, inhuur-
krachten, uitkering bij ziekteverzuim), per saldo € 65.000;
• minder kosten door vertraging in het project vervanging
primair systeem € 488.000;
• minder kosten ICT € 726.000, onder meer door vertraging
vervanging en implementatie primair IT-systeem inclusief
advies en begeleiding;
• meer ontvangen vergoedingen voor administratieve en
technische dienstverlening € 180.000;
Bijzondere waardemutaties bestaand bezit
Dit betreft afwaardering op de boekwaarde van het woning-
bezit, indien de actuele waarde (bedrijfswaarde) lager is dan
de boekwaarde op basis van de historische vervaardigings-
prijs, verminderd met afschrijving, of de terugname van
eerder verantwoorde afwaarderingen. In 2010 is € 202.000
afgewaardeerd (2009 € 1.110.000). Deze afwaarderingen
betreffen twee complexen en houden voornamelijk verband
met algemene wijzigingen van de parameters en uitgangs-
punten, zoals vermeld in de toelichting op de geconsolideerde
balans. In 2010 is € 590.000 aan afwaarderingen teruggenomen
(2009: € 3.065.000).
Resultaat verkoop bestaand bezit
In 2010 zijn twee woningen uit bestaand bezit verkocht, tegen
vier in 2009. In de begroting is rekening gehouden met de
verkoop van vijftien woningen uit bestaand bezit. Door de
economische recessie worden minder woningen verkocht.
De onrendabele investeringen in huurwoningen in 2010
betreffen 47 in exploitatie genomen nieuwe woningen in
Dolderse Duinen (€ 901.000), te renoveren appartementen-
complex Nijenheim Flat 40 (De Grift, € 612.000), liften in
Brugakker (€ 797.000) en projecten voor huurwoningen in de
fase van planontwikkeling (€ 481.000).
In de begroting werd op basis van de toenmalige planning
nog rekening gehouden met het in uitvoering nemen van
diverse projecten Nijenheim Flat 40, Brugakker blok 18,
Dolderse Hille, het nemen van een voorziening voor het
aangaan van verplichtingen voor project Kerckebosch en
overige onrendabele investeringen voor sociale huurwonin-
gen. Deze projecten zijn vertraagd.
De voorziening grondexploitatie betreft Kerckebosch. Het
uitgangspunt is dat de grondexploitatie voor Seyster Veste
kostendekkend dient te zijn. Voor het project Kerckebosch is
echter met de samenwerkingspartner overeengekomen dat
in de voorbereidingsfase partijen hun eigen kosten dragen en
deze niet kunnen inbrengen in de toekomstige grondexploi-
tatie. Omdat niet zeker is dat de eigen kosten in de toekomst
terugverdiend kunnen worden door de verkoop van te
ontwikkelen koopwoningen, is een voorziening gevormd voor
de eigen kosten. Voor het project Weideweg wordt een
voorziening genomen voor zover de boekwaarde van de
grondpositie, de geschatte directe opbrengstwaarde
overstijgt. In 2010 leidde dit niet tot een aanvullende dotatie
Resultaat projectontwikkeling
2010 2010 2009
realisatie begroting realisatie
onrendabele investeringen
huurwoningen 2.841 7.626 2.058
voorziening op grondexploitatie 896 0 822
voorziening planontwikkeling 158 200 273
beëindigde projecten -32 0 329
overige kosten 0 0 3
totaal 3.863 7.826 3.485
blad
eren
42
aan de voorziening. Voor projecten in de studiefase is in 2010
€ 158.000 afgewaardeerd. Indien deze projecten tegen een
tenminste kostendekkend resultaat worden doorontwikkeld,
zal de voorziening worden teruggenomen.
Bijzondere baten en lasten
De bijzondere posten in 2010 betreffen de heffing Centraal
Fonds Volkshuisvesting en eenmalige kosten waaronder het
opstellen van een ondernemingsplan en visitatie.
Financiële baten en lasten
Het verschil tussen het saldo financiële baten en lasten in de
jaarrekening en het saldo volgens de begroting is voordelig
€ 1.198.000. Het verschil wordt vooral verklaard door hogere
rente baten doordat in de begroting niet is gerekend met
geactiveerde rente over investeringen in grondexploitatie en
koopwoningen en door lagere rentelasten door het (nog) niet
aantrekken van financieringen voor diverse projecten. Het
verschil tussen het saldo financiële baten en lasten in 2010 en
2009 is € 346.000 voordelig.
Resultaat deelnemingen
Het batig resultaat van deelnemingen van € 1.240.000 betreft
voornamelijk het resultaat in de VOF Zeicon (project Dolderse
Duinen).
Vennootschapsbelasting
Het verschil in de vennootschapsbelasting 2010 ten opzichte
van de begroting 2010 bedraagt € 433.000 voordelig.
Dit verschil wordt voornamelijk verklaard door een positieve
correctie op de vennootschapsbelasting over 2008 van
€ 1.185.000 en een hogere vennootschapsbelasting over 2010
van € 752.000.
Financiële positie
De financiële positie van Stichting De Seyster Veste kan
worden beoordeeld aan de hand van een aantal kengetallen:
Weerstandsvermogen
Het weerstandsvermogen is het vermogen van Seyster Veste
om ook in ongunstige tijden de activiteiten te kunnen
voortzetten. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in de
verhouding eigen vermogen : totaal vermogen. De keuze van
de waarderingsgrondslag heeft invloed op de omvang van
het weerstandsvermogen. De jaarrekening van Seyster Veste
is opgesteld op basis van waardering tegen historische
kostprijs. Daarbij zijn de onroerende zaken gewaardeerd op
€ 124,6 miljoen (2009: € 121,9 miljoen). Bij waardering tegen
de actuele waarde (de bedrijfswaarde) is de overwaarde ten
opzichte van de boekwaarde € 46,0 miljoen (2009: € 43,8
miljoen). Seyster Veste berekent het weerstandsvermogen op
basis van de actuele waarde:
De overwaarde van het woningbezit van Seyster Veste ultimo
2010 is ten opzichte van ultimo 2009 toegenomen met ruim
€ 2 miljoen. De toename van de overwaarde wordt verklaard
door met name enerzijds positieve bijstellingen van de
parameters en anderzijds een verkorting van de opgenomen
verkoopperiode in de bedrijfswaarde van tien jaar naar vijf
jaar. Deze worden toegelicht in de ‘toelichting op de balans’.
Seyster Veste zal een belangrijk deel van het eigen vermogen
inzetten voor het doen van (gedeeltelijk onrendabele)
investeringen voor de huisvesting van de primaire doelgroep,
en tevens voor uitgaven en investeringen in het kader van de
leefbaarheid in de wijken en buurten waar Seyster Veste
woningen verhuurt. De heffingen die Seyster Veste aan het
rijk moet afdragen, te weten vennootschapsbelasting
(2010: € 2,3 miljoen; 2009 € 2,1 miljoen) en de heffing voor het
opknappen van de “Vogelaarwijken” (2010 en 2009 ruim
€ 0,2 miljoen), beperken Seyster Veste in haar mogelijkheden.
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) berekent het
weerstandsvermogen, door het CFV aangeduid als volkshuis-
vestelijk vermogen, op basis van een nadere waardering van
alle balansposten. Daarbij wordt de waardering voor alle
corporaties uniform gemaakt. Het CFV corrigeert de bedrijfs-
waarde met onder meer de verkopen, stijgingsparameters en
restwaarde. Op basis van de door het CFV aangepaste
balansposten was het volkshuisvestelijk vermogen ultimo
2009 € 62 miljoen, ofwel 36,3% van het balanstotaal. Op basis
van de prognoses is het CFV van oordeel van het weerstands-
vermogen van Seyster Veste in 2009 8,6% en in 2014 14,4%
zou moeten zijn.
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
heeft voor Seyster Veste op basis van de cijfers over 2009 een
positief continuïteitsoordeel en een positief solvabiliteits-
oordeel afgegeven.
Weerstandsvermogen ultimo
2010 2009
eigen vermogen volgens de jaarrekening 43.108 41.224
overwaarde 46.058 43.848
aangepast eigen vermogen /
weerstandsvermogen 89.166 85.072
balanstotaal volgens de jaarrekening 159.172 159.380
overwaarde 46.058 43.848
aangepast balanstotaal 205.230 203.228
weerstandsvermogen in % van
het aangepast balanstotaal 43% 42%
blad
eren
43
Liquiditeitspositie
Seyster Veste beoordeelt de liquiditeit aan de hand van de
quick ratio, zijnde de verhouding tussen enerzijds het totaal
van de vorderingen op korte termijn en de liquide middelen
en anderzijds de kortlopende schulden. Een belangrijk deel
van de kortlopende schuld is niet direct opeisbaar. De binnen
een jaar aflosbare termijnen van de langlopende schulden
worden beschouwd als een kortlopende schuld. De reguliere
aflossing is circa € 11 miljoen. In dit saldo is € 8,1 miljoen
begrepen in verband met algehele aflossing van schulden,
maar waarbij in de herfinanciering is voorzien. In verband met
beperking van rentekosten was in 2009 voor € 3,4 miljoen
gefinancierd met kortlopende financieringsmiddelen.
Deze schuld was opgenomen onder de kortlopende schulden
per 31 december 2009. Ook de nog niet opeisbare rente-
verplichtingen per 31 december van € 2,1 miljoen staan
verantwoord onder de kortlopende schulden. De ontwikkeling
van de liquiditeit is als volgt (bedragen x € 1.000):
Seyster Veste kan beschikken over een rekening courant
krediet bij de huisbankier van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan
worden beschikt over twee leningen met een variabele
hoofdsom van ieder € 5 miljoen, waarvan op balansdatum in
totaal € 4 miljoen was opgenomen.
Seyster Veste beschikt over voldoende borgingsruimte bij het
WSW, waardoor de toegang tot de kapitaalmarkt verzekerd is
en (door het WSW geborgde) langlopende geldleningen
kunnen worden opgenomen.
De liquiditeitsratio is een momentopname. Uit de analyse
hiervoor blijkt dat Seyster Veste goed in staat is om aan de
directe betalingsverplichtingen te voldoen. Het beleid is om
te profiteren van de lage rente voor kortlopende financierings-
middelen, waardoor de liquiditeitsratio laag is.
Loan to value
Loan to value geeft weer de hoeveelheid vreemd vermogen
ten opzichte van de waarde van de onroerend goed portefeuille.
De onroerend goed portefeuille wordt hierbij gewaardeerd
tegen de actuele waarde (= bedrijfswaarde).
Interest dekkingsratio
De interest dekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operationele
kasstromen de verschuldigde rente betaald kan worden.
TreasuryHet fundament van de treasurybouwwerk is het treasury-
statuut dat plaats, inrichting, doelstellingen, taken en
verantwoordelijkheden van de treasuryfunctie beschrijft.
Het treasury statuut is in 2008 herijkt en heeft een meerjarige
werking.
Het tweede niveau van het treasurybouwwerk is het treasury
jaarplan dat de treasurydoelstellingen voor de tijdsduur van
een begrotingsjaar beschrijft en elk jaar opnieuw wordt
opgesteld.
Seyster Veste heeft een treasurycommissie ingesteld, die
adviseert over het te volgen treasurybeleid en marktomstandig-
heden volgt. Een alert financieringsbeleid dat bewust
inspeelt op renteveranderingen en -verwachting kan een
goede bijdrage leveren aan het rendement. De treasury-
commissie bestaat uit drie functionarissen van Seyster Veste
en een extern adviseur en komt minimaal driemaal per jaar
bijeen.
Het treasurybeleid van Seyster Veste is terughoudend in het
inzetten van rente-instrumenten en sluit speculatierisico’s uit.
Het beleid is met name gericht op het waarborgen van de
financiële continuïteit.
Liquiditeit (x € 1.000,=)
2010 2009
totaal vorderingen 3.907 3.252
liquide middelen 539 180
4.446 3.432
kortlopende schulden 17.916 14.195
saldo - 13.470 - 10.763
quick ratio 0,25 0,24
Interest dekkingsratio
2010 2009
netto kasstroom uit bedrijfsoperaties 11.997 13.031
verschuldigde rente 4.886 5.239
interest dekkingsratio 2,4 2,5
Loan to value
2010 2009
boekwaarde onroerend goed portefeuille 133.650 134.831
overwaarde 46.058 43.848
actuele waarde portefeuille (value) 179.708 178.679
eigen vermogen inclusief overwaarde 89.166 85.072
actuele waarde minus eigen
vermogen (loan) 90.542 93.607
loan to value 50% 52%
blad
eren
44
Ter afdekking van investerings- en herfinancieringsrisico’s en de
daarmee verband houdende renterisico’s maakt Seyster Veste
gebruik van financieringen met uitgestelde storting. In 2008
heeft Seyster Veste twee leningen van € 5 miljoen aangetrokken
met looptijden tot 2056 en 2061 en storting in 2011.
De rentepercentages voor deze leningen zijn 4,81% en 4,775%.
In 2010 zijn vier leningen aangetrokken. Twee met een hoofdsom
van € 5,5 miljoen en twee met een hoofdsom van € 5 miljoen.
De stortingsdata van deze leningen liggen in 2011 en 2012.
Seyster Veste heeft geen beleggingen in de vorm van
aandelen of obligaties.
De liquiditeitspositie wordt actief gemanaged. Met de
huisbankier zijn afspraken gemaakt over de rentevergoeding
van in de rekening-courant tijdelijk overtollige liquide midde-
len en de renteniveaus op spaarrekeningen waarop tijdelijk
overtollige middelen worden geparkeerd. In verband met de
kredietcrisis is in het najaar van 2008 besloten dat Seyster Veste
uitsluitend tegoeden aanhoudt bij grote Nederlandse
bankinstellingen die als “veilig” beschouwd mogen worden.
Seyster Veste beschikt zoals gemeld in de paragraaf
‘liquiditeitspositie’ over een kredietfaciliteit bij de huisbankier
van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan door leningen met variabele
hoofdsom tot in totaal € 10 miljoen flexibel worden voorzien
in een (tijdelijke) financieringsbehoefte.
InvesteringenHet totaal van de investeringen in onroerende en roerende
zaken in exploitatie in 2010 was € 6.453.000. De investeringen
betreffen de activering van de projecten “47 huurwoningen
Dolderse Duinen en “liften Brugakker” ( € 5.939.000),
aankopen van appartementen in Park Boswijk (€ 231.000),
€ 262.000 individuele woningverbetering en € 21.000 overige
investeringen.
De investeringen in onroerende en roerende zaken bestemd
voor verkoop (€ 161.000) betreft een teruggekochte woning
bestemd voor verkoop, die weer is verhuurd.
De investeringen in activa ten dienste van de bedrijfsvoering
zijn € 150.000 en betreffen investeringen in de verbouw van
het kantoor aan de Zeisteroever (€ 43.000), kantoormeubilair
(€ 25.000), vervoersmiddelen (€ 30.000) en ICT (€ 52.000).
Risico’s en risicomanagement
Strategische risico’sPolitieke besluitvorming, veranderingen in wet- en regel-
geving, de ontwikkeling van de economie (inflatie en rente),
demografische ontwikkelingen en veranderende wensen van
klanten zijn externe factoren die het werkgebied van corpora-
ties beïnvloeden. Strategische keuzes om desgewenst die
invloed te beperken, brengen de nodige risico’s met zich
mee. Dat geldt vooral voor keuzes in het voorraadbeleid en
het financiële beleid.
Het herijken van het voorraadbeleid gebeurt periodiek met als
doel dat de woningvoorraad blijft aansluiten bij de wensen van
(potentiële) klanten. Aspecten van het voorraadbeleid zijn
aankoop en nieuwbouw, kwaliteit van het vastgoed, prijs-/
huurbeleid en verkoopbeleid. Ook de demografische ontwik-
kelingen spelen een rol. Het strategisch voorraadbeleid wordt
geheel geactualiseerd. In verband daarmee zijn alle sterke en
zwakke aspecten van de bestaande woningvoorraad en alle
kansen en bedreigingen in de werkomgeving van Seyster
Veste geïnventariseerd. Het vaststellen van het beleid met de
bijbehorende beheersmaatregelen vindt in 2011 plaats.
Politieke besluitvorming, veranderingen in wet- en regelge-
ving en de ontwikkelingen van de economie beïnvloeden in
hoge mate het financiële meerjarenbeleid. In 2007 is de
sector geconfronteerd met ingrijpende wijzigingen in de
fiscale wetgeving. In 2008 zijn de effecten van de kredietcrisis
en de economische recessie merkbaar geworden.
Seyster Veste heeft de effecten hiervan inmiddels verwerkt in
het meerjaren financieel beleid. Door te werken met meer-
dere scenario’s, het adequaat volgen van de relevante
ontwikkelingen en deze tijdig door te vertalen in (aanvullende)
beleidsmaatregelen, wil Seyster Veste deze strategische
risico’s zoveel mogelijk beperken.
Operationele risico’sOperationele risico’s betreffen risico’s uit de dagelijkse
transacties en gebeurtenissen. Te denken valt aan het
verhuurrisico, debiteurenrisico, ongunstige ontwikkeling van
kosten, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s, het
risico van storingen in de automatiseringsorganisatie en
risico’s bij investeringen.
Verhuurrisico
De vraag naar betaalbare huurwoningen is in dit werkgebied
zo groot dat op korte termijn nauwelijks verhuurrisico van
enige omvang bestaat. Omdat in één specifiek complex wel
substantiële leegstand heerst, zoekt Seyster Veste samen met
de betreffende partner naar maatregelen om de verhuurbaar-
heid op korte termijn te verbeteren en verkent zij de toe-
komstmogelijkheden voor de lange termijn. Een adequaat
strategisch voorraadbeleid is voor alle andere complexen van
belang. Dit beleid wordt momenteel geactualiseerd en in
2011 vastgesteld en geïmplementeerd.
Debiteurenrisico
De beheersing van het debiteurenrisico past binnen de
bredere doelstelling van Seyster Veste. Doel van het debiteuren-/
invorderingsbeleid is om het ontstaan van huurachterstanden,
blad
eren
45
mede in het belang van de huurders, zo veel mogelijk te
voorkomen. Duidelijke administratief
organisatorische maatregelen signaleren tijdig wanneer
huurachterstanden ontstaan, waarna adequate invorderings-
maatregelen plaatsvinden. Desondanks is niet uit te sluiten
dat de corporatie enig verlies op de debiteurenvordering
moet nemen. Gezien haar maatschappelijke doelstelling acht
Seyster Veste een beperkt verlies aanvaardbaar.
Ongunstige ontwikkeling van kosten
Seyster Veste hanteert diverse organisatorische maatregelen
om de kosten te beheersen. Ieder jaar worden bij het
vaststellen van de begroting investerings- en exploitatie-
budgetten (in termen van te leveren prestaties en te
besteden middelen) vastgesteld, waarbinnen het management
mag handelen.
In aanvulling daarop bestaan nog afzonderlijke goedkeurings-
procedures voor bestedingen boven een bepaald bedrag.
Minstens zo belangrijk is het bestaan van een bedrijfscultuur
die aandacht heeft voor efficiënt en effectief werken en
kostenbeheersing.
Juridische en fiscale risico’s
Het beheersen van juridische risico’s is mogelijk door
complexe, niet standaard, overeenkomsten te laten beoor-
delen door externe (juridische) adviseurs. Seyster Veste is
verzekerd tegen aansprakelijkheid die voortkomt uit de
bedrijfsactiviteiten.
Sinds 1 januari 2006 zijn woningcorporaties voor de commer-
ciële activiteiten belastingplichtig voor de vennootschaps-
belasting. Vervolgens is in de loop van 2007 de fiscale
wet geving gewijzigd, waarbij woningcorporaties met ingang
van 2008 volledig belastingplichtig voor de vennootschaps-
belasting zijn geworden. Naast de vennootschapsbelasting
heeft Seyster Veste te maken met omzetbelasting, loonbelas-
ting en overdrachtsbelasting. Beheersing van de risico’s is
mogelijk door interne toetsing op de naleving van wet- en
regelgeving en door het inwinnen van extern advies bij
complexe vraagstukken.
Calamiteitenrisico’s
De Seyster Veste heeft haar woningbezit verzekerd tegen
herbouwwaarde voor brand-, vliegtuig- en stormschade.
De verzekeraars hebben een garantie afgegeven tegen
onderverzekering. Daarnaast is een aansprakelijkheids-
verzekering afgesloten.
Risico’s automatiseringsorganisatie
De risico’s die verband houden met de automatiserings-
organisatie betreffen het waarborgen van de continue
beschikbaarheid en de beveiliging van de informatie-
systemen. Continue beschikbaarheid is gewaarborgd omdat
Seyster Veste bij een calamiteit beschikt over een uitwijk-
faciliteit. Voorts maakt zij gebruik van adviezen en onder-
steuning van externe deskundigen. Om de risico’s nog verder
te beperken is het technisch beheer uitbesteed aan een
gespecialiseerde dienstverlener.
Investeringsrisico’s
Seyster Veste neemt verschillende risicobeperkende maat-
regelen om een zorgvuldige investeringsanalyse te waar-
borgen. Onderdeel van deze maatregelen is een gefaseerd
besluitvormingsproces - op basis van goed onderbouwde
investeringsvoorstellen per fase - en versterking van de
financiële functie rondom projectontwikkeling - zowel met
betrekking tot planning (voorcalculatie), registratie en
controlling. In 2010 is geïnvesteerd in een nieuw pakket ten
behoeve van het opstellen en doorrekenen financiële
meerjarenprognoses.
Samenwerking met partners om risico’s te delen, houdt het
risico voor Seyster Veste eveneens beperkt. Het samen met
de lokale overheid ontwikkelen van projecten die van belang
zijn voor de lokale gemeenschap, is daarvan een voorbeeld.
Ook het adequaat monitoren van investeringsprojecten in
uitvoering is van belang.
Financiële risico’s
De financiële risico’s zijn te onderscheiden in het financierings-
risico, het renterisico en het liquiditeitsrisico.
Financieringsrisico
Het woningbezit wordt in belangrijke mate gefinancierd met
vreemd vermogen. Voor de continuïteit van Seyster Veste is
het van belang om voortdurend - tegen aanvaardbare
condities - een beroep te kunnen doen op de kapitaalmarkt,
waarbij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de
op te nemen leningen waarborgt. Dit stelt eisen aan de
(eigen) vermogenspositie en de vrije kasstromen van Seyster
Veste. Beheersing van dit risico vindt plaats door minimaal
twee keer per jaar te toetsen of de vermogenspositie en de
kasstromen voldoen aan de criteria die het WSW stelt.
Renterisico
Juist omdat het woningbezit in belangrijke mate is gefinancierd
met rentedragend vreemd vermogen, zijn de financiële
resultaten van Seyster Veste in belangrijke mate mede
afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Om dit risico te
beheersen streeft Seyster Veste bij de samenstelling van de
leningportefeuille naar een evenwichtige spreiding van
renteherzieningsdata. Doelstellingen staan verwoord in het
treasurystatuut en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan.
Beheersing van de risico’s vindt ook plaats doordat Seyster
Veste een treasurycommissie heeft ingesteld, waarin een
externe deskundige participeert.
blad
eren
46
Liquiditeitsrisico
Seyster Veste moet voldoende liquide zijn om aan de
betalingsverplichtingen op korte termijn te kunnen voldoen.
Gelijktijdig is er het streven om de rentelasten te beperken en
in dat verband zo weinig mogelijk overtollige liquide middelen
aan te houden. Goede aandacht voor het managen van de
kasstromen beheerst de risico’s. Daarnaast is van belang dat
Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit.
Compliancerisico’s
Compliancerisico’s betreffen het niet of onvoldoende naleven
van wet- en regelgeving en het feit dat medewerkers niet
integer handelen. Seyster Veste probeert dit risico te beheer-
sen door medewerkers voldoende bewust te maken van
wijzigingen in wet- en regelgeving. Daarnaast heeft Seyster
Veste verschillende risicobeperkende maatregelen genomen
(waaronder het vaststellen van aanbestedingsregels) en zijn
een integriteitscode en klokkenluidersregeling vastgesteld.
Financiële verslagleggingsrisico’s
Het financiële verslagleggingsrisico heeft betrekking op het
niet tijdig, niet juist of niet volledig rapporteren van informatie,
waardoor het onmogelijk is om tijdig of juiste beslissingen te
nemen of waardoor derden onjuist worden geïnformeerd.
Seyster Veste heeft geen afzonderlijke interne controle-
functionaris in dienst. In werkprocessen geïncorporeerde
administratief organisatorische maatregelen, waaronder
interne controlemaatregelen, beperken de risico’s.
Deze maatregelen liggen schriftelijk vast.
blad
eren
10. Geconsolideerde jaarrekening 2010
blad
eren
48
Boekjaar 2010 2009 2008
Aantal verhuureenheden Woningen 4.133 4.078 4.066 Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 47 0 0Aantal aangekocht 10 13 7Aantal verkocht -2 -1 -10Aantal gesloopt 0 0 0Aantal samengevoegd 0 0 0Totaal mutaties 55 12 -3 Kwaliteit exclusief toezicht (per woning, x €1,=) Kosten klachtenonderhoud 213 226 183 Kosten mutatieonderhoud 98 116 87 Kosten contractonderhoud 122 121 116 Kosten vandalisme en sociaal onderhoud 10 3 3 Kosten planmatig onderhoud 448 304 385 Kosten overig onderhoud 94 85 50 Totaal kosten onderhoud 984 854 825 Gemiddelde netto huur per woning per maand Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % 9,5 8,4 8,8Huurachterstand in % (zittende huurders) 0,50 0,59 0,63 Financiële continuïteit Solvabiliteit 27,08 25,87 24,87Liquiditeit 0,95 0,94 0,85Rentabiliteit eigen vermogen 4,37 8,5 11,85Rentabiliteit totaal vermogen 3,75 5,06 6,00 Interne financiering per woning 8.804 8.033 8.165
Boekjaar 2010 2009 2008
Balans en winst- en verliesrekening (per woning, x €1,=)Eigen vermogen 10.500 10.124 9.274 Voorzieningen 58 11 11 Totaal opbrengsten 6.937 6.675 6.776 Rentelasten 995 1.120 1.138 Bedrijfslasten 5.562 4.942 4.526 Jaarresultaat 459 860 1.099 Personeelsbezetting Formatieplaatsen ultimo boekjaar 51,6 52,1 50,6
Kengetallenx € 1.000
blad
eren
49
Activa 2010 2009
vaste activamateriële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatie 119.868 117.154Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979Erfpachtgronden 9.008 9.000Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841totaal 134.297 136.672 financiële vaste activaDeelnemingen 2.570 3.103Vorderingen op deelnemingen 876 2.414Te vorderen BWS-subsidies 399 555Borgstellingsvergoedingen 38 39Overige effecten 36 36Overige vorderingen 3.954 3.248totaal 7.873 9.395 vlottende activaVoorraden Woningen bestemd voor verkoop 0 169Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 7.622 7.488Voorraad in bewerking 4.934 2.224totaal 12.556 9.881 vorderingenHuurdebiteuren 129 90Overige debiteuren 305 160Vorderingen op deelnemingen 236 434Premie pensioen 0 34Overige vorderingen 397 836Overlopende activa 2.840 1.698totaal 3.907 3.252
liquide middelen 539 180
totaal 159.172 159.380
Passiva 2010 2009
eigen vermogenAlgemene reserve 41.224 37.722Resultaat boekjaar 1.884 3.502totaal 43.108 41.224 voorzieningen Voorziening voor verplichtingen inzake onrendabele investeringen 187 0Voorziening voor jubilea uitkeringen 52 46totaal 239 46
langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 97.411 103.401Waarborgsommen 498 514totaal 97.909 103.915
kortlopende schuldenGemeenten 196 0Schulden aan kredietinstellingen 10.990 6.253Belastingen 1.255 876Premie pensioen 49 0Schulden aan leveranciers 1.635 2.807Schulden aan deelnemingen 117 116Overige schulden 1.111 1.477Overlopende passiva 2.563 2.666totaal 17.916 14.195
totaal 159.172 159.380
Geconsolideerde balans per 31 decembervoor bestemming resultaat; x € 1.000
blad
eren
50
Geconsolideerde winst - en verliesrekeningx € 1.000
2010 2009
BedrijfsopbrengstenHuren en erfpacht 23.702 22.866Vergoedingen 2.329 2.335Overheidsbijdragen 0 0Verkoop onroerende zaken 198 159Geactiveerde productie eigen bedrijf 1.838 1.516Overige bedrijfsopbrengsten 413 303Som bedrijfsopbrengsten 28.480 27.179 Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa 4.237 3.968Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 3.425 1.368Lonen en salarissen 2.729 2.439Sociale lasten 318 269Pensioenlasten 482 519Lasten onderhoud 4.040 3.478Overige bedrijfslasten 7.605 8.083Som bedrijfslasten 22.836 20.124
Bedrijfsresultaat 5.644 7.055 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 122 149Opbrengst financiële vaste activa 50 155Rentelasten en soortgelijke lasten 4.083 4.561Saldo financiële baten en lasten -3.911 -4.257 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 1.733 2.798Resultaat deelnemingen 1.240 999Vennootschapsbelasting -1.089 -295 Resultaat na belastingen 1.884 3.502
blad
eren
51
Geconsolideerd kasstroomoverzicht(x € 1.000; indirecte methode)
2010 2009
Kasstroom uit operationele activiteitenExploitatieresultaat voor toegerekende rente 5.644 7.055Aanpassingen voor:Afschrijvingen 4.237 3.978Mutatie voorzieningen 193 2Waardeverminderingen 3.425 1.368Verandering in werkkapitaal • Mutatie voorraden 169 601 • Mutatie vorderingen -655 -778 • Mutatie kortlopende schulden -1.016 805 -1.502 628Kasstroom uit bedrijfsoperaties 11.997 13.031
Mutatie financiële vaste activa 1.437 685 Ontvangen rente 148 274 Betaalde rente -4.886 -5.239 Ontvangen uitkeringen van deelnemingen 30 29 Betaalde winstbelasting -2.696 -2.128 -5.967 -6.379Totaal kasstroom uit operationele activiteiten 6.030 6.652 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -2.158 -8.529 Investeringen in grondposities en planontwikkeling 276 -2.032 Investeringen in koopwoningen -2.536 -742 Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten -4.418 -11.303 Kasstroom uit financieringsactiviteitenOntvangsten uit langlopende schulden 5.000 8.000Aflossingen langlopende schulden -2.874 -8.004Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.126 -4 Toe-/afname geldmiddelen 3.738 -4.655
blad
eren
52
Algemeen
RegelgevingDe jaarverslaggeving door woningcorporaties dient te
voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het
Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2
titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen
van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de
Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve richtlijn 645
Toegelaten instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze
richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans
en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de
sector specifieke voorschriften voor de presentatie,
waardring, en verslaggeving geformuleerd.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeen-
stemming met de wettelijke bepalingen van BW2 titel 9 en de
richtlijnen voor de jaarverslaggeving.
WijzigingIn de jaarrekening 2010 is de bestemmingsreserve Kerckebosch
als verbijzondering van het eigen vermogen vervallen.
De bestemmingsreserve is onderdeel van het totale eigen
vermogen. De vergelijkende cijfers van het voorgaand
boekjaar zijn ook hierop aangepast.
Verwerking verplichtingenIn de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare
verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die
kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en
extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen
namens Stichting De Seyster Veste zijn gedaan richting
huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande
verplichtingen betreffende toekomstige herstructurering- of
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
aan het besluitvormingsproces binnen de Stichting. Van een
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de
definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van een
definitieve bouwvergunning heeft plaatsgehad.
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële
gegevens van Stichting De Seyster Veste en haar groeps-
maatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij
een organisatorische- en economische eenheid vormt.
Integraal in de consolidatie worden opgenomen deel-
nemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid
kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het
deel nemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt.
Het aandeel van derden in het vermogen en in het resultaat
van de groep wordt afzonderlijk vermeld.
Deelnemingen die integraal worden geconsolideerd:
• Seyster Veste Vastgoed B.V. 100%
• Stichting B.S.W. 100%
Overige deelnemingen, gewaardeerd op netto
vermogenswaarde:
• Machado B.V. 33,33%
• V.O.F. Zeicon 33,33%
• C.V. De Witte Vrouwe 7,14%
• C.V. Uithof III 10,00%
Overige deelnemingen, gewaardeerd op kostprijs:
• Stichting De Woonwinkel
Naast de hiervoor genoemde belangen heeft De Seyster
Veste belangen in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).
Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie
omdat er geen sprake is van een economische eenheid, maar
slechts van een duurzame financiële band door middel van
verstrekte bijdragen voor onderhoud. Het aandeel van De
Seyster Veste in het vermogen van de desbetreffende VvE’s
wordt aangemerkt als vooruitbetaalde bijdragen in de kosten
van onderhoud en is in de balans opgenomen onder de post
Financiële vaste activa, overige vorderingen.
Het betreft de volgende VvE’s:
• VvE Park Boswijk te Doorn
• VvE Montessoriflat te Zeist
• VVE Antonlaan I
• VVE Antonlaan II
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling
bij de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening
blad
eren
53
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Materiële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatie
Algemeen
De oorspronkelijke investeringen in onroerende en roerende
zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings-
of vervaardigingsprijs, onder aftrek van cumulatieve
afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere
waardeverminderingen.
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de
som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel
vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de
rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en toerekenbare
kosten van de werkorganisatie, alsmede transactiekosten
geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als
investeringssubsidies, worden deze in mindering gebracht op
de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente
wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het
totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor
specifieke financiering is aangetrokken, wordt de rentevoet
van deze specifieke lening gehanteerd.
Na-investeringen die leiden tot een waardeverhoging van de
onroerende of roerende zaken worden aangemerkt als
activeerbare uitgaven van vernieuwing.
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructu-
rering, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in
rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in
de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich
van renovatie door het verbeteren of vergroten van de
oorspronkelijke capaciteit.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-
bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een
waardeverhoging van de onroerende of roerende zaken.
De uitgaven voor onderhoud worden direct als kosten ten
laste van het resultaat verantwoord.
Bijzondere waardeverminderingen
Jaarlijks wordt getoetst of de boekwaarde, als hiervoor
beschreven, niet hoger is dan de reële waarde. De toetsing
gebeurt op complexniveau. Complexen worden gedefinieerd
op basis van groepen van gelijksoortige onroerende zaken.
Hierbij wordt uitgegaan van:
• de ligging (in één gemeente, wijk binnen de gemeente)
• restant exploitatieduur
• grondgebonden, senioren en gestapelde woningen zijn in
verschillende complexen ondergebracht.
Indien de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt,
is sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Van duurzaamheid is sprake bij een periode van tenminste vijf
jaar.
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voor-
genomen bestemming van complexen. De reële waarde van
de onroerende bestemd voor verhuur, is de bedrijfswaarde.
De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn
voor verhuur worden aangehouden.
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden genomen
waardeverminderingsverlies niet meer bestaat of is afgenomen,
wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende
onroerende zaken niet hoger gesteld dan de boekwaarde die
bepaald zou zijn indien geen bijzonder waardeverminderings-
verlies zou zijn verantwoord.
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde
van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van
toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige
exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur
van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de
voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onder-
scheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur,
woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere
termijn en bedrijfsmatige onroerende zaken.
De prognoses van de kasstromen zijn gebaseerd op redelijke
en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting
van de directie weergeven van de economische omstandig-
heden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende
levensduur van de onroerende zaken. De kasstromen zijn
gebaseerd op de meerjarenbegroting. De kosten van
planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de
meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per
component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de
gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente,
alsmede genormeerde lastenniveau’s.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening
gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de
bestaande leningportefeuille. Deze correctie betreft het
verschil tussen de contante waarde van de verwachte
kasstromen op basis van leningen en de waardering van de
leningen op de balans.
blad
eren
54
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt
voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van
het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop
binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoop-
kosten. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare
onroerende zaken als referentie gehanteerd of worden
taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen.
Gegeven het feit dat deze verkopen hoofdzakelijk worden
verricht in het kader van de financiering van onrendabele
investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een
periode van maximaal vijf jaar (de looptijd van de meerjaren
begroting) in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht
gedaan aan het voorwaardelijk karakter van de geoormerkte
verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond, die in de
bedrijfswaarde is opgenomen, is voor zover nog geen
herbestemming heeft plaatsgehad, gebaseerd op de huidige
kavelprijs voor een sociale huurwoning buiten de kernvoorraad.
Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de
levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en
kosten van uitplaatsing.
Onroerende zaken in ontwikkeling
Dit betreffen huurwoningen in ontwikkeling en / of aanbouw.
Deze woningen worden gewaardeerd tegen de vervaardigings-
prijs, onder aftrek van bijzondere waardevermindering indien
de vervaardigingsprijs hoger is dan de reële waarde bij
aanvang van de exploitatie (het onrendabele deel van de
investering). De vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som
van alle direct toe te rekenen uitgaven, de rente tijdens de
bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare kosten
van de werkorganisatie, alsmede transactiekosten. Voor zover
verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidies,
worden deze in mindering gebracht op de vervaardigings-
prijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de
gemiddelde rentevoet over het totaal vreemd vermogen.
Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is
aangetrokken, wordt de rentevoet van deze specifieke lening
gehanteerd. Bij een gecombineerd project (koop- en
huurwoningen) worden de grondkosten gewaardeerd tegen
de actuele grondprijs voor sociale huurwoningen, waarbij
eventuele hogere grondkosten worden betrokken in de
grondexploitatie van de koopwoningen.
Voor wat betreft het onrendabele deel van een gecombineerd
project, wordt bij het aangaan van de verplichting het
onrendabele deel van de investering in huurwoningen
verminderd met het verwachte verkoopresultaat van de koop-
woningen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is
dan de waarde van de desbetreffende huurwoningen in
ontwikkeling, dan worden de woningen op nihil gewaardeerd
en wordt een voorziening genomen.
Afschrijving vindt eerst plaats nadat de desbetreffende
huurwoningen in exploitatie zijn genomen.
Erfpachtgronden
Dit betreft door Stichting De Seyster Veste tegen een
jaarlijkse canon in erfpacht uitgegeven gronden en de
gronden waarvoor tegen opstalretributie een recht van opstal
is uitgegeven. Deze gronden worden gewaardeerd tegen de
verkrijgingsprijs. Op grond wordt niet afgeschreven.
Onroerende zaken bestemd voor verkoop
Als onroerende zaken bestemd voor verkoop zijn opgenomen
de 4- en 5 kamer appartementen in het woongebouw
Montessoriflat. In afwijking van de grondslagen zoals
opgenomen bij de onroerende en roerende zaken in
exploitatie wordt op deze onroerende zaken niet meer
afgeschreven omdat de boekwaarde belangrijk lager is dan
de getaxeerde verkoopwaarde.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
bedrijfsvoering
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de
bedrijfsvoering worden gewaardeerd op basis van aanschaf-
waarde, onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.
Financiële vaste activaDeelnemingen
Deelnemingen worden gewaardeerd tegen de netto
vermogenswaarde.
De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de
grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor
deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar
zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan
van de waarderingsgrondslagen van de desbetreffende
deelneming.
Indien de waardering van de deelneming volgens de netto
vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaar-
deerd. Indien en voor zover Stichting De Seyster Veste in
deze situatie geheel of deels instaat voor de schulden van de
desbetreffende deelneming of het stellige voornemen heeft
de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te
stellen, wordt indien nodig een voorziening getroffen.
Deelnemingen of verbindingen waarin Stichting De Seyster
een gering financieel belang heeft, worden gewaardeerd
tegen de verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding
bestaat, een lagere waarde.
blad
eren
55
Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingenVorderingen op deelnemingen en overige vorderingen
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, rekening
houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
Te vorderen BWS – subsidies
De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies
toegezegde bedragen zijn gebaseerd op aannames van de
huurontwikkeling en van de ontwikkeling van exploitatielasten.
De netto contante waarde van de negatieve exploitatie-
resultaten is verantwoord als nog te ontvangen BWS subsidies.
De vordering wordt jaarlijks verminderd met de door de
budgethouder uitbetaalde bedragen en verhoogd met rente
over het jaarlijks resterende saldo. De uitbetaling is afhankelijk
gesteld van de disconteringsvoet en beloopt maximaal 30 jaar.
Borgstellingsvergoedingen
Dit betreft de aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
betaalde borgstellingsvergoedingen ter zake van opgenomen
geldleningen. De vergoedingen worden gedurende de
looptijd van de desbetreffende leningen ten laste van het
resultaat gebracht.
Overige effecten
De overige effecten zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs
of lagere marktwaarde.
Overige vorderingen
Latente belastingvorderingen
Het in de jaarrekening verantwoorden van latente belasting-
vorderingen vindt plaats op basis van de volgende algemene
uitgangspunten:
1. voor de verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de
commerciële en fiscale waardering van de activa en passiva
wordt een latente belastingvordering opgenomen;
2. voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt
een latente belastingvordering opgenomen voor zover het
waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor
verrekening.
De waardering van latente belastingvorderingen wordt
gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum
voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa en
verplichtingen.
In de jaarrekening is een latente belastingvordering opgenomen
ten aanzien van woningen in exploitatie, bestemd voor
verkoop binnen een periode van 5 jaar. De latentie is verwerkt
tegen contante waarde.
Tevens is een latente belastingvordering opgenomen voor
verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in
de jaarrekening van de langlopende leningen, voor zover
deze verschillen in de toekomst in de belastingheffing zullen
worden betrokken. Ook deze belastingvordering is gewaar-
deerd op contante waarde. Deze latente belastingvordering
is gewaardeerd tegen contante waarde op basis van 3,84%
netto rente, te weten de gemiddelde rente van de lening-
portefeuille, onder aftrek van belasting op basis van het
effectieve belastingtarief.
De latente belastingvordering ten aanzien van het woning-
bezit in exploitatie zonder verkoop- of sloopplannen binnen
een periode van 5 jaar is op nihil gewaardeerd omdat de
fiscale boekwaarde bij beëindiging van de exploitatie niet tot
afwikkeling komt. Deze latente belastingvordering bedraagt
€ 86 miljoen. Deze latente belastingvordering is gewaardeerd
tegen contante waarde op basis van 3,84% netto rente, te
weten de gemiddelde rente van de leningportefeuille, onder
aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief.
Er bestaat nog onvoldoende inzicht in de fiscale waardering van
de commerciële projectontwikkelings-activiteiten. Hierdoor is
een eventuele belastinglatentie, uit hoofde van het verschil met
de waardering in de jaarrekening, niet vast te stellen.
Vooruitbetaalde bijdragen
Dit betreft de belangen van Stichting De Seyster Veste in de
reservefondsen van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).
Deze worden aangemerkt als vooruitbetaalde bijdragen voor
toekomstige onderhoudskosten. De vooruitbetaalde kosten
worden berekend op basis van het aandeel van De Seyster
Veste in de reservefondsen van de desbetreffende VvE’s, in
verhouding tot de breukdelen.
VoorradenWoningen bestemd voor verkoop
Dit betreft woningen die door De Seyster Veste zijn terug-
gekocht op grond van bij eerdere verkoop bedongen terug-
kooprecht of bestaande terugkoopplicht. De woningen zijn
bestemd om opnieuw te worden verkocht. Deze woningen zijn
gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde.
Grondposities en geactiveerde uitgaven voor
planontwikkeling
Dit betreft ingenomen grondposities voor toekomstige
vastgoedprojecten. De grondposities worden gewaardeerd
tegen de verkrijgingsprijs.
Tevens worden onder deze post opgenomen de uitgaven die
betrekking hebben op planontwikkeling van vastgoed-
projecten, voor zover deze kosten niet direct zijn toe te
rekenen aan de opstalrealisatie van huur- of koopwoningen.
blad
eren
56
De activeerbare uitgaven worden bepaald als de som van alle
direct toe te rekenen uitgaven, de rente op vreemd vermogen
tijdens de ontwikkelfase en toerekenbare kosten van de
werkorganisatie, alsmede transactiekosten. De geactiveerde
rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over
het totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken
waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de
rentevoet van deze specifieke lening gehanteerd.
De kavels voor koopwoningen worden verkocht aan eind-
gebruikers. Het resultaat op de grondposities wordt verwerkt
bij de desbetreffende transacties.
Indien verliezen worden verwacht, dan wordt daarvoor een
voorziening genomen in de periode dat voorzienbaar wordt
dat sprake is van een verliesgevend project.
Voorraad in bewerking
Dit betreft koopwoningen in ontwikkeling. De voorraden
worden opgenomen tegen kostprijs of netto-opbrengstwaar-
de indien deze lager is. De netto-opbrengst¬waarde is de
geschatte verkoopprijs, verminderd met de geschatte kosten
van voltooiing en de verkoopkosten.
De kostprijs van de voorraden omvat de uitgaven gedaan bij
verwerving van de voorraden en in de bestaande toestand
brengen daarvan. De kostprijs van voorraden omvat mede de
aan het project toerekenbare kosten van de werkorganisatie
alsmede de toerekenbare financieringskosten.
Woningbouwprojecten waarbij de overdracht van risico’s en
voordelen plaatsvindt bij het ondertekenen van de koop-/
aannemingsovereenkomst en waarbij na dit moment nog
substantiële werkzaamheden plaatsvinden, worden verant-
woord onder voorraad in bewerking. Dit deel van de voorraad
wordt op gelijke wijze gewaardeerd als onderhanden werken,
te weten waardering tegen kostprijs plus tot dan toe opgenomen
winst naar rato van de voortgang van het project, verminderd
met verwachte verliezen en verminderd met gefactureerde
termijnen. De voortgang van het project wordt bepaald aan
de hand van de verhouding geboekte kosten ten opzichte
van het totaal van de verwachte kosten. In geval verliezen op
projecten worden verwacht, wordt het totale verwachte
verlies op het project direct als last in de desbetreffende
periode verantwoord.
VorderingenHuurdebiteuren en overige vorderingen
De waardering van de vorderingen geschiedt tegen de
nominale waarde, rekening houdend met een voorziening
voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening wordt bepaald
op basis van een individuele beoordeling van de vorderingen.
Liquide middelenLiquide middelen bestaan uit kas, tegoeden in rekening
courant met banken en deposito’s of spaartegoeden bij
banken met een looptijd korter dan één jaar. Schulden in
rekening courant met banken zijn opgenomen onder schul-
den aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
VoorzieningenVoorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of
feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum
bestaan, waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat.
Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Voorziening voor jubilea uitkeringen
Hieronder is begrepen de voorziening voor mogelijke
uitkeringen aan medewerkers die in de periode 2010 tot en
met 2015 op grond van de CAO een uitkering ontvangen
voor een 12,5-, 25- of 40 jarig dienstverband.
Langlopende schuldenDe langlopende schulden worden gewaardeerd tegen
nominale waarde.
De aflossingsverplichting van de langlopende schulden in het
eerstvolgende boekjaar is opgenomen onder de kortlopende
schulden.
Kortlopende schuldenDe kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale
waarde.
Grondslagen van resultaatbepaling
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de
opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten
en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties
worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd.
Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
BedrijfsopbrengstenHuren en erfpacht
De betreft de netto huren op grond van huur- en erfpacht-
contracten. De opbrengsten worden jaarlijks verhoogd in
overeenstemming met het intern geformaliseerde huurbe-
leid, rekening houdend met de wettelijke bepalingen en / of
contractuele afspraken.
Voor leegstaande appartementen in complex Park Boswijk
zijn servicekosten verschuldigd, die bij leegstand niet kunnen
worden doorberekend aan een huurder. Deze kosten worden
beschouwd als kosten van leegstand en in mindering op de
netto huur verantwoord.
blad
eren
57
Vergoedingen
Dit betreft de van huurders te ontvangen netto vergoedingen
voor leveringen van goederen en diensten.
Overheidsbijdragen
Dit betreft de vrijval van de egalisatierekening BWS subsidies.
Verkoop onroerende zaken
De verkopen onroerende zaken bestaand bezit betreft het
saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengst, verminderd
met de boekwaarde en de verkoopkosten. De resultaten
worden verantwoord op het moment dat geen beroep meer
kan worden gedaan op eventuele ontbindende voorwaarden
in de verkoopovereenkomst.
De opbrengsten uit de verkoop van goederen worden in de
winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijkste
risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn
overgedragen. Voor woningbouwprojecten waarbij de
overdracht van risico’s en voordelen plaatsvindt bij het
ondertekenen van koop-/aannemingsovereenkomsten en
waarbij naderhand nog substantiële werkzaamheden moeten
worden uitgevoerd, worden omzet en resultaat verantwoord
wanneer deze prestaties zijn verricht. Het stadium van voltooi-
ing wordt daarbij bepaald aan de hand van de beoordeling van
de verrichte werkzaamheden, aan de hand van de verhouding
van de geboekte kosten ten opzichte van de totale verwachte
kosten. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk
in de winst en verliesrekening opgenomen.
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Dit betreft de aan vastgoedprojecten, waaronder grondex-
ploitatie, toegerekende kosten van de werkorganisatie.
De toegerekende kosten betreffen de door medewerkers van
de afdeling projectontwikkeling bestede directe uren aan
projectontwikkeling, tegen een per functie vastgesteld
uurtarief. Het uurtarief is gebaseerd op de kosten voort-
vloeiende uit de arbeidsovereenkomst, vermeerderd met een
opslag voor overige personeelskosten, huisvestingskosten en
algemene kosten, alsmede vermeerderd met een opslag voor
het gebruik van facilitaire diensten (personeelszaken, ICT en
administratie).
Overige bedrijfsopbrengsten
Dit betreft voornamelijk vergoedingen voor administratieve-
en technische dienstverlening aan huurders en Verenigingen
van Eigenaars.
BedrijfslastenAfschrijving op materiële vaste activa
De afschrijving op materiële vaste activa wordt gebaseerd op
verkrijgings- of vervaardigingsprijzen. Afschrijvingen hebben
plaats volgens de annuïteit methode bij de woningen en
woongebouwen in exploitatie en volgens de lineaire
methode bij de activa ten dienste van de bedrijfsvoering.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de
waardering van de desbetreffende activa.
De verantwoorde bedragen hebben betrekking op een
afboeking dan wel terugneming van duurzame bijzondere
waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering
ontstaat door de jaarlijkse toets van de actuele waarde ten
opzichte van de boekwaarde op basis van historische kostprijs.
De overige waardeveranderingen hebben ook betrekking op
afboeking dan wel terugneming van waardeverandering op
huurwoningen in ontwikkeling. Deze bijzondere waarde-
verandering ontstaat door de toets van de gecalculeerde
bedrijfswaarde ten opzichte van de gecalculeerde stichtings-
kosten, voordat de huurwoningen in exploitatie worden
genomen.
Lonen en salarissen
Dit betreft de periodiek verschuldigde beloningen aan
medewerkers, gebaseerd op de individuele arbeidsvoorwaar-
den, de vigerende CAO Woondiensten en de bedrijfs-
specifieke afspraken.
Sociale lasten
Dit betreft de wettelijk verschuldigde premies voor sociale
verzekeringen.
Pensioenlasten
Stichting De Seyster Veste heeft een pensioenregeling bij het
bedrijfstakpensioenfonds SPW. De regeling betreft een
toegezegd pensioen op de pensioengerechtigde leeftijd,
afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde
pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een
toegezegde bijdrageregeling.
Voor de pensioenregeling wordt op verplichte basis premie
betaald aan het pensioenfonds. Behalve betaling van deze
premies, bestaat geen verdere verplichting uit hoofde van de
pensioenregeling.
In geval van een tekort bij het fonds, bestaat geen verplich-
ting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan
toekomstige hogere premies. Deze premies worden verant-
woord als deze verschuldigd zijn.
Lasten onderhoud
Dit betreft alle direct aan het boekjaar toe te rekenen kosten
van onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de
daadwerkelijke werkzaamheden in het boekjaar zijn
uitgevoerd. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
blad
eren
58
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van
een waardeverhoging van de onroerende zaak.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten betreffen kosten van de bedrijfs-
voering (werkorganisatie), directe exploitatiekosten van de
onroerende zaken, kosten van leefbaarheid, de directe kosten
van leveringen en diensten en overige aan derden betaalde
kosten. De lasten worden toegerekend aan het jaar waarop
deze betrekking hebben.
Financiële baten en lastenRentebaten en soortgelijke baten
Dit betreft hoofdzakelijk van banken ontvangen rente uit
hoofde van tegoeden in rekening-courant of tegoeden op
spaarrekeningen.
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
Dit betreft de aan deelnemingen in rekening gebrachte rente uit
hoofde van aan deelnemingen verstrekte financieringsmiddelen
en de op de te vorderen BWS subsidies bijgeschreven rente.
Rentelasten en soortgelijke lasten
Dit betreft de contractueel, uit hoofde van opgenomen
leningen verschuldigde rente, die tijdsevenredig wordt
verwerkt. Tevens worden als rentelasten verwerkt de aan het
boekjaar toe te rekenen kosten van disagio, die is betaald aan
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Aan vastgoedprojecten in ontwikkeling (grondposities,
koop- en huurwoningen) wordt rente toegerekend.
De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde
rentevoet over het totaal vreemd vermogen. Voor onroeren-
de zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken,
wordt de rentevoet van deze specifieke lening gehanteerd.
Resultaat deelnemingenDit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen
ontvangen winstuitkeringen en / of dividenden, almede de
mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen.
VennootschapsbelastingMet ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties
integraal belastingplichtig voor de heffing van de vennoot-
schapsbelasting. In dit kader zijn Aedes en de Belastingdienst
een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO II) overeen-
gekomen. In VSO II is onder meer voorgeschreven op welke
wijze de activa en passiva die in 2006 en 2007 op grond van
VSO I niet waren belast voor de heffing van de vennoot-
schapsbelasting op de openingsbalans per 1 januari 2008
dienen te worden gewaardeerd. Verder regelt VSO II op
welke wijze het resultaat op projectontwikkeling ingeval van
gemengde projecten en het resultaat op kooptussenvormen
dient te worden verantwoord.
Stichting De Seyster Veste vormt een fiscale eenheid voor de
heffing van de vennootschapsbelasting met Seyster Veste
Vastgoed B.V.
De verschuldigde belasting is de naar verwachting te betalen
belasting over de belastbare winst van het boekjaar, rekening
houdend met fiscaal vrijgestelde posten en gedeeltelijk of
niet aftrekbare lasten. Tevens wordt rekening gehouden met
wijzigingen in de latente belastingvorderingen en – verplich-
tingen uit hoofde van wijzigingen in het belastingtarief, een
herbeoordeling van de realisatiemogelijkheid van latente
belastingvorderingen of een wijziging in de verwachte
realisatie van een actief. De belasting wordt berekend tegen
de geldende belastingtarieven, alsmede correcties op de
over voorgaande jaren berekende belasting.
KasstroomoverzichtHet kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte
methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat
aangepast voor posten in de winst- en verliesrekening die
geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het
verslagjaar.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de
liquide middelen onder aftrek van bankkredieten.
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt in
operationele -, investerings – en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in
kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom, die
zijn opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde
rente, die zijn opgenomen onder de operationele activiteiten.
blad
eren
59
Toelichting op de balans
Verloopoverzicht materiële vaste activa (x € 1.000)
onroerende en roerende onroerende zaken erfpachtgronden onroerende zaken onroerende en roerende totaal
zaken in exploitatie in ontwikkeling bestemd voor verkoop zaken ten dienste van
de bedrijfsvoering
oorspronkelijke uitgavenSaldo op 1 januari 2010 162.696 7.369 9.000 10.634 2.464 192.163Investeringen 361 4.728 0 161 150 5.400Desinvesteringen -61 0 0 -85 -70 -216Overboeking naar in exploitatie 6.092 -8.874 0 0 0 -2.782Correcties op voorgaande jaren 0 -198 0 0 0 -198Overboekingen 0 0 8 0 -1.148 -1.140Saldo op 31 december 2010 169.088 3.025 9.008 10.710 1.396 193.227 Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen Saldo op 1 januari 2010 45.542 3.390 0 5.936 623 55.491Afschrijvingen 4.078 0 0 0 172 4.250Correcties op voorgaande jaren -12 -198 0 0 0 -210Desinvesteringen/ vrijval voorziening 0 0 0 0 -46 -46Overboeking naar in exploitatie 0 -2.936 0 0 0 -2.936Bijzondere waardeverminderingen -388 2.769 0 0 0 2.381Saldo op 31 december 2010 49.220 3.025 0 5.936 749 58.930 Boekwaarde Per 1 januari 2010 117.154 3.979 9.000 4.698 1.841 136.672Per 31 december 2010 119.868 0 9.008 4.774 647 134.297
blad
eren
60
Verloopoverzicht financiële vaste activa (x € 1.000)
deelnemingen vorderingen op te vorderen overige effecten borgstellings- totaal
deelnemingen BWS subsidies vergoedingen en overige
Saldo op 1 januari 2010 3.103 2.414 555 36 3.287 9.395
Mutaties 2010 Toevoegingen 0 0 0 0 705 705Rente 0 0 24 0 0 24Aflossingen -542 -1.538 -180 0 0 -2.260Waardemutaties 9 0 0 0 0 9Saldo mutaties -533 -1.538 -156 0 705 -1.522 Saldo op 31 december 2010 2.570 876 399 36 3.992 7.873
blad
eren
61
Activa
Vaste activa
materiële vaste activa
x € 1.000 2010 2009
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 119.868 117.154
Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698
124.642 121.852
Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979
Erfpachtgronden 9.008 9.000
Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841
Totaal 134.297 136.672
Het verloop van de boekwaarde is weergegeven in het verloopoverzicht materiële vaste activa,
op de vorige pagina.
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt:
Oorspronkelijke investeringen
opstallen inclusief installaties 50 jaar
huurappartementen Park Boswijk 30 jaar
Na-investeringen
renovatie 20 - 35 jaar
installaties 15 - 25 jaar
isolatieglas 15 - 25 jaar
woningverbetering 20 jaar
Op grond wordt niet afgeschreven.
Actuele waarde
Het verloop van de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie en bestemd voor
verkoop is als volgt:
x € 1.000 2010 2009
Bedrijfswaarde op 1 januari 155.800 176.200
Rentabiliteitswaardecorrectie op 1 januari 9.900 9.000
Totaal 165.700 185.200
Mutaties:
Gevolgen a.g.v. aanpassing methodiek 4.100 0
Autonoom effect door jaarverschuiving -5.600 -5.300
Gevolgen aanpassingen beleidsparameters en uitgangspunten
• in de disconteringvoet 11.600 0
• in de indexering -4.700 0
• in de algemene en onderhoudslasten 4.000 -4.600
• in de restwaarde (grondwaarde) 0 -800
• in de levensduur -3.000 -1.800
• in de huurprijs 600 -2.600
• in de parameters voor huurderving -200 -600
• in de sloop -5.800 0
• in de verkopen 1.500 -7.300
Gevolgen van mutatie in het bezit 7.100 2.600
Rentabiliteitswaardecorrectie -4.600 900
Saldo 5.000 -19.500
Bedrijfswaarde op 31 december 165.400 155.800
Rentabiliteitswaardecorrectie op 31 december 5.300 9.900
Totaal 170.700 165.700
De overwaarde ten opzichte van de boekwaarde is 46.058 43.848
blad
eren
62
De bedrijfswaarde is als volgt samengesteld:
Bij de berekening van de actuele waarde zijn de hierna vermelde parameters en uitgangspun-
ten gehanteerd:
De verwachte restant levensduur is gebaseerd op het Strategisch Voorraad Beleid. Levens-
duurverlenging wordt ingerekend nadat de desbetreffende investeringen zijn uitgevoerd.
Indien bij complexen met een resterende levens- duur van minder dan 10 jaar geen strategische
maatregelen zijn voorzien, dan wordt de restant levensduur voor de berekening van de
bedrijfswaarde op 10 jaar gesteld. De variabele lasten zijn gebaseerd op de meerjaren-
begroting, exclusief de daarin opgenomen incidentele lasten.
De verwachte onderhoudskosten zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting onderhoud.
De restwaarde van een complex is gebaseerd op een kavelprijs van € 14.875, onder aftrek van
sloopkosten en uitplaatsingskosten van € 7.448.
Toelichting op de mutaties
Per 2010 is de bedrijfswaarde doorgerekend middels het medio jaar model i.p.v. het primo jaar
model. Dit model verondersteld dat kasstromen niet aan het begin, maar halverwege het jaar
vallen. Deze modelwijziging heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 4,1 mln.
Het autonoom effect door jaarverschuiving betreft de vrijval van één jaar kasstromen en het
opschuiven van de kasstromen met een jaar. Per 2010 worden kasstromen met 5,25% rente
verdisconteerd t.o.v. 6% in 2009. Dit heeft een positief effect in de disconterings- voet van
€ 11,6 mln. Door gewijzigde verwachtingen over de inflatie en daarmee de stijging van de
huurprijzen en bedrijfslasten leiden per saldo tot een negatief effect op de bedrijfswaarde van
€ 4,7 mln.
Verbeteringen worden niet in de bedrijfswaarde opgenomen. In 2009 was het groot onder-
houd van het complex Geroflat wel in de bedrijfswaarde opgenomen. Het niet opnemen van
deze lasten groot onderhoud heeft een positief effect van € 8,9 mln. Daarnaast zijn geraamde
planmatige onderhoudslasten welke niet aan een complex zijn toegewezen in de bedrijfs-
waarde opgenomen. In 2009 bleven deze lasten buiten beschouwing. Dit heeft een negatief
effect van €6,5 mln. Tesamen met een positief effect in de overige bedrijfslasten van €1,6 mln
resulteert dit in een positief effect op de bedrijfswaarde van € 4,0 mln.
Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de totale gemiddelde levensduur van het bezit
afgenomen van 18,3 naar 17,6 jaar. Dit resulteert in een negatief resultaat op de bedrijfswaarde
van € 3,0 mln.
Huurharmonisaties worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De gerealiseerde huur-
harmonisaties in 2010 leiden wel tot een hogere aanvangshuur in de bedrijfswaarde dan
verwacht. Dit is een positief effect van € 0,6 mln.
De gevolgen van aanpassing van de huurderving in de complexe Park Boswijk en Montessoriflat
heeft een klein negatief effect van € 0,2 mln.
Aangezien in complex Kerckebosch woningen gesloopt worden nadat nieuwbouw is opgele-
verd, wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden met leegstand vanaf oplevering van de
x € 1.000 2010 2009
Normale exploitatie 137.400 112.400
Verkopen 15.200 22.900
Restwaarde 18.100 20.500
Totaal 170.700 155.800
x € 1.000 2010 2009
Huurstijging volgend jaar 1,30% 1,20%
Huurstijging 2e jaar 1,60% 1,60%
Huurstijging 3e jaar 1,80% 2,00%
Huurstijging volgende jaren 2,00% 2,25%
Stijging variabele lasten volgend jaar 1,60% 1,20%
Stijging variabele lasten 2e jaar 1,80% 1,60%
Stijging variabele lasten 3e jaar 2,00% 2,00%
Stijging variabele lasten volgende jaren 2,00% 2,25%
Stijging onderhoudskosten stijging variabele lasten + 1%
Disconteringsvoet 5,25% 6,00%
blad
eren
63
nieuwbouw. Tesamen met een het inrekenen van te slopen woningen voor 5 jaar ipv 10 jaar,
een verfijning in de te slopen woningen Kerckebosch en het toevoegen van sloop van een
deel van complex Gerodorp in verband met herontwikkeling, resulteert in een negatief effect
op de bedrijfswaarde van € 5,8 mln.
In verband met de economische situatie is de verkoopopbrengst bijgesteld naar 70% van de
WOZ-waarde. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 10 mln. Daarnaast is de
taakstellende verkoopopbrengst uit de begroting 2010-2019 in de begroting 2011-2020
vertaald naar complexen en voor de eerste 5 jaar in de bedrijfswaarde opgenomen (2009: 10 jaar).
Totaal worden in de beleidsperiode 2011-2015 147 woningen verkocht. Vorig jaar was in de
beleidsperiode 2010-2019 rekening gehouden met 88 te verkopen woningen.
Het positief effect op de bedrijfswaarde is € 11,5 mln. Per saldo resulteert dit in een positief
effect op de bedrijfswaardevan € 1,5 mln.
De gevolgen van de mutaties in het bezit betreft de toevoeging van 47 woningen in complex
Doldere Duinen (positief effect € 5,7 mln) De aankoop van bestaand bezit heeft een voordelig
effect van € 0,5 mln. Door tegenvallende verkopen zijn er ultimo 2010 13 meer woningen in
exploitatie dan verwacht. (positief effect € 0,7 mln) Het totale effect van mutaties in bezit is per
saldo € 7,0 mln. Het negatief effect op de rentabiliteitswaardecorrectie is voornamelijk
veroorzaakt door de aanpassing van de disconteringsvoet van 6% naar 5,25%. (€ 4,1 mln).
Daarnaast is in 2010 een nieuwe lening aangetrokken. Dit heeft een positief effect van
€ 0,3 mln. Inclusief een negatief effect van autonome ontwikkeling is het totale effect op de
rentabiliteitswaardecorrectie negatief € 4,6 mln.
Specificatie onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt:
• bouwkundige aanpassingen 5 jaar
• kantoorinventaris en machines 5 - 7 jaar
• computerapparatuur en -programmatuur 5 jaar
• huismeesterloges 7 - 10 jaar
• vervoermiddelen 6 jaar
Financiële vaste activa
x € 1.000 2010 2009
Nieuwbouw kantoor 0 1.148
Bouwkundige aanpassingen huidig kantoor 80 59
Automatisering 165 172
Inventaris 132 138
Kantoren complexbeheerders 14 17
Vervoermiddelen 135 175
Nevenvestiging Kerckebosch 121 132
Totaal 647 1.841
x € 1.000 2010 2009
Deelnemingen 2.570 3.103
Vorderingen op deelnemingen 876 2.414
Te vorderen BWS-subsidies 399 555
Borgstellingsvergoedingen 38 39
Overige effecten 36 36
Overige vorderingen 3.954 3.248
7.873 9.395
blad
eren
64
Deelnemingen
Vorderingen op deelnemingen
Borgstellingsvergoedingen
Overige effecten
Overige vorderingen
Latente belastingvordering
x € 1.000 2010 2009
rentepercentage
Machado B.V. 0,00% 876 876
V.O.F. Zeicon 3,50% 0 1.538
Totaal 876 2.414
x € 1.000 2010 2009
Betreft aan het WSW betaalde borgstellingsvergoedingen. 38 39
x € 1.000 2010 2009
De effecten betreffen de gehouden aandelen in Woningnet N.V. 36 36
x € 1.000 2010 2009
Latente belastingvorderingen 2.911 2.486
Vorderingen (vooruitbetaalde kosten) op Verenigingen van Eigenaars:
VvE Park Boswijk 314 291
VvE Montessoriflat 688 461
VvE Antonlaan I 0 0
VvE Antonlaan II 22 10
Overige 19 0
Totaal 3.954 3.248
x € 1.000 2010 2009
De latente belastingvorderingen zijn als volgt te specificeren:
Verrekenbare tijdelijke verschillen betreffende:
•woningen in exploitatie met verkoopplannen 2.469 1.914
•langlopende leningen 442 572
Totaal 2.911 2.486
Waarvan:
Looptijd < 1 jaar 449
Looptijd > 1 jaar < 5 jaar 2.257
Looptijd > 5 jaar 205
x € 1.000 2010 2009
belang
resultaat netto vermogenswaarde
Machado B.V. 33,33% 8 600 593
V.O.F. Zeicon 33,33% 1.200 821 1.363
Stichting De Woonwinkel 33,33% 0 1 1
C.V. De Witte Vrouwe 7,14% 2 148 146
C.V. Uithof III 10,00% 30 1.000 1.000
Totaal 1.240 2.570 3.103
blad
eren
65
Vlottende activa
Voorraden Woningen bestemd voor verkoop
Dit betreft woningen die op grond van een terugkooprecht zijn aangekocht en die zijn
bestemd om te worden verkocht.
Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling
Voorraad in bewerking
VorderingenHuurdebiteuren
Het verloop van de voorziening is als volgt:
Overige debiteuren
x € 1.000 2010 2009
Aankoopwaarde, inclusief overdrachtbelasting en kosten 0 169
Aantal woningen 0 1
x € 1.000 2010 2009
Huidige huurders 165 120
Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid 36 30
Saldo 129 90
x € 1.000 2010 2009
Saldo op 1 januari 30 59
Dotaties/vrijval in het boekjaar 7 -28
37 31
Af: aan de voorziening onttrokken 1 1
Saldo per 31 december 36 30
x € 1.000 2010 2009
Vertrokken huurders, huurvorderingen 239 225
Overige debiteuren 97 101
336 326
Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid 125 200
211 126
Gemeente 94 34
Totaal 305 160
x € 1.000 2010 2009
Besteed op 31 december 13.595 9.172
Afgewaardeerd op 31 december 5.973 1.685
Saldo op 31 december 7.622 7.488
x € 1.000 2010 2009
Besteed op 31 december 4.934 2.224
blad
eren
66
Het verloop van de voorziening is als volgt:
Vorderingen op deelnemingen en verbindingen
Premie pensioenen
Overige vorderingen
Overlopende activa
Liquide middelen
x € 1.000 2010 2009
Saldo op 1 januari 200 152
Dotaties in het boekjaar -62 110
138 262
Af: aan de voorziening onttrokken 13 62
Saldo per 31 december 125 200
x € 1.000 2010 2009
Stichting De Woonwinkel 47 47
Stichting Triade 154 154
VOF Zeicon 15 149
VvE Park Boswijk 20 47
VvE Montessoriflat 0 37
Totaal 236 434
x € 1.000 2010 2009
Pensioenpremie SPW 0 34
x € 1.000 2010 2009
Gedeclareerde schade bij verzekeringsmaatschappijen 5 5
Te declareren voorgefinancierde uitgaven projecten 111 111
Van Hoogevest afwikkeling project Enecoterrein 0 390
Subsidie projecten 250 250
Te vorderen rente 1 28
Diverse 30 52
Totaal 397 836
x € 1.000 2010 2009
Vooruitbetaalde kosten 100 25
Voorgefinancierde uitgaven WOM Kerckebosch i.o. 2.740 1.673
Totaal 2.840 1.698
x € 1.000 2010 2009
Kas 4 2
Rekening courant banken 533 176
Spaarrekening (dagelijks opvraagbaar) 2 2
Totaal 539 180
blad
eren
67
Passiva
Eigen vermogen
Overige reservesAlgemene reserve
Resultaat boekjaar
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
Voorziening voor jubilea uitkeringen
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen
De marktwaarde is ruim € 5,8 miljoen hoger dan de nominale waarde van de leningen
(voor overboeking van de kortlopende aflossingsverplichting). De marktwaarde van de
x € 1.000 2010 2009
Saldo 1 januari 37.722 36.252
Resultaatbestemming vorige boekjaar 3.502 1.470
Saldo 31 december 41.224 37.722
x € 1.000 2010 2009
Saldo 1 januari 0 0
Toegevoegd 187 0
Saldo 31 december 187 0
x € 1.000 2010 2009
Saldo 1 januari 46 44
Toegevoegd 13 6
Vrijval/ uitkering -7 -4
Saldo 31 december 52 46
x € 1.000 2010 2009
Het resultaat van het verslagjaar is 1.884 3.502
x € 1.000 2010 2009
Saldo leningen op 1 januari 103.401 98.275
Kortlopende aflossingsverplichtingen 2.874 7.968
106.275 106.243
Mutaties:
Nieuwe leningen 5.000 8.000
Reguliere aflossingen -2.793 -2.787
Aflossingen bij einde contractuele looptijd -81 -5.181
108.401 106.275
Kortlopende aflossingsverplichtingen einde boekjaar -10.990 -2.874
Saldo leningen op 31 december 97.411 103.401
De marktwaarde van de gestorte leningen bedraagt 114.294 110.789
blad
eren
68
leningportefeuille is bepaald door de kale swapcurve te nemen met een opslag van 0,5%
Deze opslag is de liquiditeitopslag die banken door de kredietcrisis in rekening brengen bij
haar klanten. Feitelijk is de portefeuille afgezet tegen wat in de huidige markt de prijs zou zijn
voor identieke leningen. De opslag is bepaald aan de hand van de duration van de lening-
portefeuille (inclusief de opslag), te weten 8,7 jaar. Voor deze looptijden was op 31 december
2010 een opslag van 0,5% gangbaar. Dit is gelijk aan de opslag per ultimo 2009.
De specificatie van de leningenportefeuille naar restant looptijd en rentepercentages is als
volgt:
Waarborgsommen
De waarborgsommen worden op basis van de huurovereenkomsten ontvangen van de
huurders van appartementen in complex Park Boswijk. De waarborgsommen dienen als
mutatiekosten. Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt de waarborgsom verrekend.
Kortlopende schulden
Gemeenten
Schulden aan kredietinstellingen
Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit van totaal € 4,5 miljoen, waarvan € 3,0 miljoen
in de vorm van kasgeldlening en € 1,5 miljoen schuld in rekening-courant.
Belastingen
x € 1.000
< 4%
4% - < 6%
> 6%
1 t/m 5 jaar 6.400 26.000 0
5 t/m 10 jaar 15.500 25.500 5.000
> 10 jaar 0 30.000 0
x € 1.000 2010 2009
Waarborgsommen 498 514
x € 1.000 2010 2009
Gemeente Zeist 196 0
x € 1.000 2010 2009
Rekening courant banken 0 1.379
Kasgeldlening ABN/AMRO 0 2.000
Kortlopende aflossingsverplichtingen 10.990 2.874
Totaal 10.990 6.253
x € 1.000 2010 2009
Vennootschapsbelasting 1.028 291
Loonheffing 117 114
Omzetbelasting 110 471
Totaal 1.255 876
blad
eren
69
Pensioenpremie
Schulden aan leveranciers
Schulden aan deelnemingen
Overige schulden
Overlopende passiva
x € 1.000 2010 2009
Te verrekenen voorschotten leveringen en diensten 284 81
Nog te ontvangen facturen inzake leveringen en diensten 186 244
Ontwikkelresultaat kantoor 0 132
Te betalen Van Hoogevst inz afwikkeling VOF Steynlaan 208 441
Te betalen aan personeel (verlofaanspraken e.d.) 204 153
Diverse schulden 229 426
Totaal 1.111 1.477
x € 1.000 2010 2009
Pensioenpremie 49 0
x € 1.000 2010 2009
Handelscrediteuren 1.635 2.807
x € 1.000 2010 2009
VOF Zinzendorf 73 73
Overig 1 0
Stichting Triade 43 43
Totaal 117 116
x € 1.000 2010 2009
Niet vervallen rente 2.065 2.154
Vooruit ontvangen huur 341 282
Vooruit ontvangen huurtoeslag 103 108
Te verrekenen AK vergoedingen vastgoedprojecten 50 103
Diverse overlopende passiva 4 19
Totaal 2.563 2.666
blad
eren
70
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Langlopende leningenEr zijn 6 leningen afgesloten met een stortingsdatum na 31 december 2010 te weten:
Er zijn 2 payerswaps met uitgestelde ingangsdatum, te weten:
Herontwikkeling Kerckebosch
Seyster Veste en de gemeente Zeist zijn in 2010 met elkaar een realisatieovereenkomst
aangegaan voor de herontwikkeling van de wijk Kerckebosch. Voor de grondexploitatie wordt
een Wijkontwikkelingsmaatschappij BV opgericht waarin Seyster Veste en de gemeente Zeist
elk 50% aandeel hebben. Seyster Veste neemt de opstalexploitatie voor haar rekening en risico
op basis van de uitgangspunten in de realisatieovereenkomst. De periode van herontwikkeling
beslaat naar verwachting tien jaar. In deze periode zal Seyster Veste naar verwachting in totaal
circa 1.250 woningen (koop en huur), circa 1.700 parkeergelegenheden en een multifunctionele
accomodatie ontwikkelen en bouwen en circa 700 woningen slopen.
De totale investering bedraagt naar huidig inzicht circa € 275 miljoen nominaal waarvan circa
€ 55 miljoen netto onrendabel. De herontwikkeling wordt over de gehele periode van circa
tien jaar uitgevoerd in een vijftal fasen. Seyster Veste verantwoordt het verlieslatende gedeelte
van de ontwikkeling en realisatie van de huurwoningen in de winst- en verliesrekening op het
moment dat per fase het definitief ontwerp van het bouwprogramma voldoende basis biedt
voor een betrouwbare inschatting van de kosten en opbrengsten en daarmee de hoogte van
het onrendabele gedeelte van de investering. Seyster Veste schat het verwachte resultaat op
de grondexploitatie naar huidige inzichten op nihil. In het geval dat de verwachting is dat het
resultaat negatief is, wordt in het betreffende jaar voor het aandeel van Seyster Veste in dit
resultaat een voorziening gevormd ten laste van de winst- en verliesrekening.
Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Vanwege de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor De Seyster Veste
gewaarborgde leningen, bestaat tot het teniet gaan van de borgtocht een verplichting om
€ 5.061.000 obligo’s aan te houden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risico-
vermogen van het WSW groter of gelijk is aan 0,25% van het door het WSW geborgde volume,
wordt geen beroep gedaan op de obligoverplichting.
Huurverplichtingen
De jaarlijkse huurverplichtingen voor het kantoorpand van De Seyster Veste bedraagt in totaal
€ 230.000. De huurverplichtingen lopen momenteel tot 1 juli 2011 en worden daarna verlengd,
telkens met 3 maanden tot uiterlijk 31 december 2012.
Leaseverplichtingen
Voor een aantal printers/copiers is in 2010 een (operational-) lease-overeenkomst afgesloten
hoofdsom
contractpartij type lening (x € 1.000)
percentage
storting
NWB Fixe 5.000 4,810 mei 2011
NWB Fixe 5.000 4,775 juli 2011
NWB Rollover 5.500 1m euribor+0,4 februari 2011
NWB Fixe 5.500 3,910 oktober 2012
BNG Rollover 5.000 6m euribor+0,08 januari 2011
BNG Rollover 5.000 6m euribor+0,06 maart 2011
hoofdsom te betalen te ontvangen
contractpartij (x € 1.000) rente rente ingangsdatum
ABN 5.000 4,950% 6m euribor januari 2011
ABN 5.000 4,995% 6m euribor maart 2011
blad
eren
71
voor een periode van 60 maanden. De verplichting hieruit bedraagd op jaarbasis € 150.000.-
Opleidingsbudget
Op grond van de CAO hebben medewerkers die 5 jaar of langer in dienst zijn, recht op een
opleidingsbudget van € 4.500, te besteden in de periode 2010 t/m 2014. De verplichting
bedraagt per 1 januari 2011 in totaal € 145.000. De verplichtingen worden door Seyster Veste
betaald uit het reguliere opleidingsbudget van ruim € 100.000 per jaar.
TerugkoopgarantiesComplex Park Boswijk
Bij de verwerving van het complex Park Boswijk zijn van de verkopende partij terugkoopgaranties
voor de koopappartementen in het complex overgenomen. Er lopen nu nog in totaal 18 garanties,
met een waarde van in totaal € 849.000. In 2005 heeft De Seyster Veste terugkoopgaranties
verstrekt. Van deze garanties lopen er nu nog 26, met een waarde van in totaal € 397.000.
Complex Montessoriflat
Voor de tot en met 2005 verkochte appartementen in de Montessoriflat zijn terugkoopgaranties
gesteld voor de duur van 15 jaar gerekend vanaf het moment van verkoop. De terugkoop-
verplichting is gebaseerd op een vaste terugkoopprijs of de aankoopprijs verhoogd/verlaagd
met temninste 50% van de positieve c.q. negatieve waardeontwikkeling tussen het moment
van verkoop van het appartement en de terugkoop daarvan. Gelet op de huidige markt-
ontwikkelingen is het beleid van Seyster Veste om de terug- gekochte appartementen weer in
verhuur te nemen en (voorlopig) niet opnieuw te koop aan te bieden. De terugkoopverplichting
hebben betrekking op 50 appartementen. Na 2005 worden de appartementsrechten verkocht
met een recht van terugkoop. De terugkooprechten hebben betrekking op 12 appartements-
rechten.
Bankgaranties
Vanwege het overnemen van terugkoopgaranties voor appartementen in het complex Park
Boswijk te Doorn is aan de verkopende partij, een bankgarantie van € 300.000 verstrekt.
Ten behoeve van de verhuurder van het kantoorpand zijn garanties afgegeven voor nakoming
van de contractuele verplichtingen voor een totaalbedrag van € 42.807.
blad
eren
72
Toelichting op de winst- en verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten
Huren en erfpacht
De stijging van de huuropbrengsten betreft voornamelijk:
•algemene huurverhogingen per 1 juli 2010 met 1,2% en per 1 juli 2009 met 2,5%
•huurharmonisatie bij nieuwe huurcontracten
De stijging van de opbrengst wordt beperkt door de verkoop van woningen en door diverse
herstructureringsprojecten
Vergoedingen
Overheidsbijdragen
Verkoop onroerende zakenbestaand bezit
x € 1.000 2010 2009
Huren woningen en woongebouwen 23.309 22.350
Huren overige onroerende- en roerende zaken 393 348
Erfpacht en opstalretributies 854 877
24.556 23.575
Af:
•huurderving wegens leegstand 621 521
•oninbare huren 14 0
•verschuldigde servicebijdragen bij leegstand 219 188
854 709
Totaal 23.702 22.866
x € 1.000 2010 2009
Overige zaken 13 37
Leveringen en diensten krachtens huurovereenkomst 2.507 2.377
Af: derving wegens leegstand 43 65
2.477 2.349
Te verrekenen met huurders -148 -14
Totaal 2.329 2.335
x € 1.000 2010 2009
Vrijval egalisatierekening BWS subsidies 0 0
x € 1.000 2010 2009
Opbrengst verkopen 358 727
Af:
•boekwaarde 135 526
•verkoopkosten 6 12
•overige lasten 19 30
160 568
Totaal 198 159
Aantal verkopen 2 4
blad
eren
73
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
x € 1.000 2010 2009
Vergoeding administratiekosten huurcontracten 66 52
Vergoeding administratiekosten leveringen en diensten 71 73
Dienstverlening aan VvE’s 77 72
Vergoeding voor zendmasten 19 19
Overige (administratieve) vergoedingen/dienstverlening 25 48
Diverse opbrengsten 155 39
Totaal 413 303
x € 1.000 2010 2009
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 4.024 3.760
Overige onroerende - en roerende zaken 41 47
4.065 3.807
Activa ten dienste van de bedrijfsvoering 172 161
Totaal 4.237 3.968
x € 1.000 2010 2009
Activa in exploitatie
Waardeverminderingen 202 1.110
Terugname waardeverminderingen 590 3.065
Saldo -388 -1.955
Activa in ontwikkeling
Waardeverminderingen 3.897 3.624
Terugname waardeverminderingen -84 -301
Saldo 3.813 3.323
Totaal 3.425 1.368
x € 1.000 2010 2009
Geactiveerd inzake projectontwikkeling 1.838 1.516
blad
eren
74
Lonen en salarissen, sociale- en pensioenlasten
Lasten onderhoud
Overige bedrijfslasten
Lasten werkorganisatie
x € 1.000 2010 2009
Lonen en salarissen 2.729 2.439
Sociale lasten 318 269
Pensioenlasten 482 519
Totaal 3.529 3.227
x € 1.000 2010 2009
Werkorganisatie 2.980 2.847
Exploitatie onroerende zaken 1.935 1.978
Leefbaarheid 260 232
Leveringen en diensten 2.102 2.191
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting 245 235
Overige lasten 83 600
Totaal 7.605 8.083
x € 1.000 2010 2009
Overige personeelskosten 375 329
Gedetacheerd personeel / uitzendkrachten 1.306 1.093
Huisvestingskosten 339 292
Algemene kosten 904 1.084
Raad van commissarissen 56 49
Totaal 2.980 2.847
Bezoldiging 5 leden van de raad van commissarissen 39 31
x € 1.000 2010 2009
Planmatig onderhoud 1.840 1.237
Reparatieverzoeken 874 922
Contractonderhoud 500 491
Onderhoud bij mutatie 401 472
Kosten verbeteren van de verhuurbaarheid 78 113
Sociaal onderhoud 41 11
Onderhoudsbijdragen VvE’s 306 232
Totaal 4.040 3.478
x € 1.000 2010 2009
Bezoldiging directeur bestuurder, inclusief pensioenlasten
en bijtelling privé gebruik bedrijfsauto 221 227
blad
eren
75
Onder de algemene kosten zijn onder meer de honoraria van de externe accountant en
accountantsorganisatie verantwoord, te weten:
Lasten exploitatie onroerende zaken
Lasten ter bevordering leefbaarheid
Lasten leveringen en diensten
x € 1.000 2010 2009
controle van de jaarrekening en andere verantwoordingen 43 43
overige dienstverlening 8 4
Totaal 51 47
x € 1.000 2010 2009
Kosten O - team 46 44
Wijkgericht werken 94 92
Verlichting achterpaden 7 8
Overige kosten 18 2
Leerwerkvoorziening 21 0
Bijdrage schoonmaakkosten 19 26
Bijdrage inloophuis Kerckebosch 40 30
Sponsoring maatschappelijke doelen 15 30
Totaal 260 232
x € 1.000 2010 2009
Gasverbruik c.v.- en warmwaterinstallaties 887 950
Elektriciteitsverbruik 328 330
Waterverbruik 317 305
Groenvoorziening 20 20
Glasverzekeringen 63 56
Kosten schoonmaken 320 353
Schoorsteenvegen 3 3
Kosten huismeester extern 9 8
Kosten warmtemeters 34 48
Servicekosten Eneco gebouw 32 43
Overigen 89 75
Totaal 2.102 2.191
x € 1.000 2010 2009
Locale belastingen onroerende zaken 1.059 1.037
Heffingen waterschappen 183 172
Erfpacht 10 10
Assurantiepremie 104 72
Bijdrage VvE’s 11 52
Woonruimteverdeling 96 193
Contributie landelijke federatie 58 57
Dotatie voorziening oninbare debiteuren -12 82
Invorderingskosten 11 11
Bijdrage bewonersvereniging 53 47
Publiciteit en bewonersblad 62 54
Verhuurkosten 3 3
Advieskosten 33 25
Visitatie 44 0
Ondernemingsplan 48 0
Strategisch vooraad-/milieu-/energiebeleid 10 84
Diverse lasten 131 42
Juridische ondersteuning verhuur 31 37
Totaal 1.935 1.978
blad
eren
76
Overige lasten
Financiële baten en lasten
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Opbrengst financiële vaste activa en effecten
Rentelasten en soortgelijke lasten
Resultaat deelnemingen
x € 1.000 2010 2009
Milieu & Energie 5 0
Acquisitiekosten vastgoedprojecten 0 3
Afwikkelverschillen 19 123
Website Seyster Veste 9 60
Huisstijl aanpassing 0 255
Verkoopkosten projectontwikkeling 50 159
Totaal 83 600
x € 1.000 2010 2009
Rente leningen o/g 4.820 5.061
Geactiveerde rente -803 -680
Kosten borging geldleningen 0 2
Rente waarborgsommen 30 31
Overige rentelasten 36 147
Totaal 4.083 4.561
x € 1.000 2010 2009
VOF Steynlaan 0 -390
Casa Confetti- Uithof III 30 29
CV De Witte Vrouwe 2 2
Machado BV 8 -5
VOF ZEICON 1.200 1.363
Totaal 1.240 999
x € 1.000 2010 2009
Rente banktegoeden 18 31
Rentebaten deelnemingen 0 0
Gefactureerd aan debiteuren 104 118
Totaal 122 149
x € 1.000 2010 2009
Rente BWS subsidies 24 30
Rente leningen deelnemingen 26 125
Totaal 50 155
blad
eren
77
Vennootschapsbelasting
De belastinglast over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende
componenten:
Het effectieve belastingtarief voor het jaar 2010 is 90,7%; het toepasselijk tarief is 25,5%.
Het effectief belastingtarief wordt negatief beïnvloed door:
• niet aftrekbare lasten, vooral afschrijving en bijzondere waardeverminderingen, totaal
€ 6.663.000,
• niet of beperkt aftrekbare kosten € 618.536 en positief beïnvloed door:
• niet belastbare verkoopwinst op de verkochte huurwoningen, inclusief dotatie aan de
herinvesteringsreserve € 198.000,
• vrijval van disagio leningen o/g € 215.617
x € 1.000 2010 2009
Belasting resultaat huidig boekjaar 2.696 2.128
Mutatie latente belastingvordering -425 81
Vorming latente belastingvordering 0 -1.914
Totaal 2.271 295
x € 1.000 2010 2009
Jaar 2008 -1.185 0
Jaar 2009 3 295
Jaar 2010 2.271 0
Totaal 1.089 295
blad
eren
78
11. Enkelvoudige jaarrekening 2010
blad
eren
79
Activa 2010 2009
vaste activamateriële vaste activaOnroerende en roerende zaken in exploitatie 119.639 116.915Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698 124.413 121.613Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979Erfpachtgronden 9.008 9.000Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841totaal 134.068 136.433 financiële vaste activa Deelnemingen 3.170 3.649Vorderingen op deelnemingen 967 2.523Te vorderen BWS-subsidies 399 555Borgstellingsvergoedingen 38 39Overige effecten 36 36Overige vorderingen 3.954 3.248totaal 8.564 10.050 vlottende activa voorraden Woningen bestemd voor verkoop 0 169Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 7.622 7.488Voorraad in bewerking 4.934 2.224totaal 12.556 9.881 vorderingen Huurdebiteuren 129 90Overige debiteuren 305 160Vorderingen op deelnemingen 236 434Premie pensioen 0 34Overige vorderingen 397 836Overlopende activa 2.840 1.698totaal 3.907 3.252 Liquide middelen 408 49 totaal 159.503 159.665
Passiva 2010 2009
eigen vermogenAlgemene reserve 41.224 37.722Resultaat boekjaar 1.884 3.502totaal 43.108 41.224
voorzieningen Voorziening voor verplichtingen inzake onrendabele investeringen 187 0Voorziening voor jubilea uitkeringen 52 46totaal 239 46
langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 97.411 103.401Waarborgsommen 498 514totaal 97.909 103.915
Kortlopende schulden Gemeenten 196 0Schulden aan kredietinstellingen 10.990 6.253Belastingen 1.246 870Premie pensioen 49 0Schulden aan leveranciers 1.635 2.807Schulden aan deelnemingen 457 407Overige schulden 1.111 1.477Overlopende passiva 2.563 2.666totaal 18.247 14.480
totaal 159.503 159.665
Enkelvoudige balans per 31 decembervoor bestemming resultaat; x € 1.000
blad
eren
80
Enkelvoudige winst- en verliesrekening Toelichting op de enkelvoudige balans en
winst- en verliesrekening
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de enkelvou-dige balans en winst- en verliesrekeningDe grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening
en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Voor de desbetreffende grondslagen
wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.
2010 2009
bedrijfsopbrengstenHuren en erfpacht 23.639 22.818Vergoedingen 2.329 2.335Overheidsbijdragen 0 0Verkoop onroerende zaken 198 159Geactiveerde productie eigen bedrijf 1.838 1.516Overige bedrijfsopbrengsten 413 303Som bedrijfsopbrengsten 28.417 27.131 bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa 4.228 3.959Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 3.425 1.368Lonen en salarissen 2.729 2.439Sociale lasten 318 269Pensioenlasten 482 519Lasten onderhoud 4.039 3.469Overige bedrijfslasten 7.601 8.080som bedrijfslasten 22.822 20.103 bedrijfsresultaat 5.595 7.028 Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 106 133Opbrengst financiële vaste activa 50 155Rentelasten en soortgelijke lasten 4.076 4.553saldo financiële baten en lasten -3.920 -4.265 resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 1.675 2.763 Resultaat deelnemingen 1.295 1.031Vennootschapsbelasting -1.086 -292 Resultaat na belastingen 1.884 3.502
blad
eren
81
Toelichting op de balansx € 1.000
Verloopoverzicht materiële vaste activa
onroerende en roerende onroerende zaken erfpachtgronden onroerende zaken onroerende en roerende totaal
zaken in exploitatie in ontwikkeling bestemd voor verkoop zaken ten dienste van
de bedrijfsvoering
oorspronkelijke uitgavenSaldo op 1 januari 2010 162.344 7.369 9.000 10.634 2.464 191.811Investeringen 361 4.728 0 161 150 5.400Desinvesteringen -61 0 0 -85 -70 -216Overboeking naar in exploitatie 6.092 -8.874 0 0 0 -2.782Correcties op voorgaande jaren 0 -198 0 0 0 -198Overboekingen 0 0 8 0 -1.148 -1.140Saldo op 31 december 2010 168.736 3.025 9.008 10.710 1.396 192.875 Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen Saldo op 1 januari 2010 45.429 3.390 0 5.936 623 55.378Afschrijvingen 4.068 0 0 0 172 4.240Correcties op voorgaande jaren -12 -198 0 0 0 -210Desinvesteringen/ vrijval voorziening 0 0 0 0 -46 -46Overboeking naar in exploitatie 0 -2.936 0 0 0 -2.936Bijzondere waardeverminderingen -388 2.769 0 0 0 2.381Saldo op 31 december 2010 49.097 3.025 0 5.936 749 58.807
Boekwaarde Per 1 januari 2010 116.915 3.979 9.000 4.698 1.841 136.433
Per 31 december 2010 119.639 0 9.008 4.774 647 134.068
blad
eren
82
Verloopoverzicht financiële vaste activa
deelnemingen vorderingen op te vorderen overige effecten borgstellings- totaal
deelnemingen BWS subsidies vergoedingen en overige
vorderingen
Saldo op 1 januari 2010 3.649 2.523 555 36 3.287 10.050
Mutaties 2010 Toevoegingen 54 0 0 0 705 759Rente 0 0 24 0 0 24Aflossingen -1.363 -1.538 -180 0 0 -3.081Waardemutaties 830 -18 0 0 0 812Saldo mutaties -479 -1.556 -156 0 705 -1.486 Saldo op 31 december 2010 3.170 967 399 36 3.992 8.564
x € 1.000
blad
eren
83
Activa
Vaste activa
materiële vaste activa
Het verloop van de boekwaarde is weergegeven in het verloopoverzicht materiële vaste activa,
op de vorige pagina. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting op de
geconsolideerde balans.
Financiële vaste activa
Deelnemingen
Vorderingen op deelnemingen
x € 1.000 2010 2009
Onroerende en roerende zaken in exploitatie 119.639 116.915
Onroerende zaken bestemd voor verkoop 4.774 4.698
124.413 121.613
Onroerende zaken in ontwikkeling 0 3.979
Erfpachtgronden 9.008 9.000
Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering 647 1.841
Totaal 134.068 136.433
x € 1.000 2010 2009
Machado B.V. 876 876
V.O.F. Zeicon 0 1.538
Stichting B.S.W. 91 109
Totaal 967 2.523
x € 1.000 2010 2009
belang
resultaat netto vermogenswaarde
Seyster Veste Vastgoed B.V. 100,00% 13 397 384
Machado B.V. 33,33% 8 600 593
V.O.F. Zeicon 33,33% 1.200 820 1.363
V.O.F. Steynlaan 50,00% 0 0 0
Stichting B.S.W. 100,00% 42 204 162
Stichting De Woonwinkel 33,33% 0 1 1
C.V. De Witte Vrouwe 7,14% 2 148 146
C.V. Uithof III 10,00% 30 1.000 1.000
Totaal 1.295 3.170 3.649
x € 1.000 2010 2009
Deelnemingen 3.170 3.649
Vorderingen op deelnemingen 967 2.523
Te vorderen BWS-subsidies 399 555
Overige effecten 36 36
Borgstellingsvergoedingen 38 39
Overige vorderingen 3.954 3.248
Totaal 8.564 10.050
blad
eren
84
Passiva
Eigen vermogen
Overige reservesAlgemene reserve
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Er bestaan geen niet uit de balans blijkende verplichtingen anders dan vermeld in de toelichting
op de geconsolideerde balans.
x € 1.000 2010 2009
Saldo 1 januari 37.722 36.252
Resultaatbestemming vorige boekjaar 3.502 1.470
Saldo 31 december 41.224 37.722
Het resultaat van het verslagjaar is 1.884 3.502
blad
eren
85
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum met
belangrijke gevolgen voor de balans per 31 december 2010.
Resultaatbestemming
In de statuten van Stichting De Seyster Veste zijn geen
bepalingen opgenomen over de resultaatbestemming.
In overeenstemming met het Besluit beheer sociale huursector
worden alle middelen ingezet voor de volkshuisvestelijke
doelstelling van Stichting De Seyster Veste.
In afwachting van een besluit van het bestuur is het resultaat
over 2010 afzonderlijk op de balans opgenomen.
Het bestuursbesluit behoeft de goedkeuring van de raad van
commissarissen.
12. Overige gegevens
blad
eren
86
13. ControleverklaringVerklaring betreffende de jaarrekening
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010
van Stichting De Seyster Veste te Zeist gecontroleerd. Deze
jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige
balans per 31 december 2010 en de geconsolideerde en
enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 met de
toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de
gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en
andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuurHet bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk
voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en
het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het
opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met
de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als
opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer
sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaar-
verslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen
gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten
instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne
beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de
jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel
belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountantOnze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het
controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit
beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de
voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze
controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate
van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen
afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter
verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de
toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werk-
zaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant
toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten
van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel
belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de
accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant
is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe
beeld daarvan, gericht op het opzetten van controle-
werkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.
Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een
oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de
interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle
omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de
gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van
de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten
instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van
het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing
voor ons oordeel te bieden.
OordeelNaar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld
van de grootte en de samenstelling van het vermogen van
Stichting De Seyster Veste per 31 december 2010 en van het
resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste
lid, van het Besluit beheer sociale-huursector richtlijn 645 van
de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaar-
making uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit beheer sociale-
huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn
gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag,
voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de
van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is
opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g bedoelde
gegevens zijn toegevoegd.
Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuis-
vestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen,
verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391,
vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot
vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning
blad
eren
87
aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG
2005-04 en MG 2008-03, alsmede aan de verplichting tot
vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals
bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding
in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in
MG 2006-04.
Utrecht, 20 juni 2011
Ernst & Young Accountants LLP
w.g. Drs. J.W. van Oostrum RA
blad
eren
88
ColofonUitgaveSeyster Veste
Postbus 1000, 3700 BA Zeist
Zeisteroever 1, 3704 GB Zeist
Telefoon 030-69 40 200
www.seysterveste.nl
Seyster Veste is de handelsnaam van Stichting De Seyster
Veste. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en
Fabrieken te Utrecht in het Handelsregister onder nummer
30041034
RedactieSeyster Veste, Zeist
TekstenBarbara Schilperoort Teksten, Rijswijk
BeeldCorné Bastiaansen, Hilversum
Concept & DesignCascade, Amsterdam
VormgevingAbout Design (Bas Masbeck), Amsterdam
blad
eren