jahresbericht 2016 - sv personalvorsorge · 2017. 5. 4. · stv. geschäftsführer kollektiv zu...

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Jahresbericht 2016

www.constivita.ch

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Editorial 3

Das Geschäftsjahr 2016 im Überblick 4

Jahresrechnung

Vermögensrechnung Anlagevermögen 6

Erfolgsrechnung 7

Bilanz Stammvermögen 8

Anhang zur Jahresrechnung 9

Bericht der Revisionsstelle 16

Liegenschaften

Bad Ragaz 18 Bern 18

Dübendorf 20

Kilchberg (ZH) 21

Langenthal 21

Spreitenbach 22

Zürich 22

InhaltConstivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2016

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Liebe Leserinnen und Leser

Die Stiftung hat ihren Immobilienbestand weiter ausgebaut und diversifiziert. Sie weist per Ende 2016 ein Gesamtvermögen in der Höhe von CHF 108,8 Mio. und eine Eigenkapitalrendite von 5,3 % aus. Damit ist sie weiterhin ein sicherer Wert für die Personalvorsorge-Stiftungen der SV Group.

Nach zweijähriger Bauzeit kann das Projekt 3LINDEN in Langenthal abgeschlossen werden. Wir danken den Mitgliedern der Baukommission für ihren grossen Einsatz.

Uster und Dübendorf im April 2017

Dr. Hermann Walser Philipp KüngPräsident des Stiftungsrates Geschäftsführer

Editorial Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2016

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Geschäftsergebnis

Die Stiftung erzielte einen Gesamterfolg von rund CHF 5,6 Mio. (Vorjahr: CHF 6,3 Mio.). Die Eigenkapitalrendite betrug im Berichtsjahr 5,3 % (Vorjahr: 6,2 %).

Die folgende Grafik zeigt eindrücklich, wie mit diesem Immobilienportfolio die finanzielle Stabilität der Personalvorsorge-Stiftungen gestärkt wird. Das Portfo-lio weist im Zehnjahresvergleich mit dem Swiss Market Index deutlich geringere Schwankungen auf und erreicht im Durchschnitt eine höhere Performance als der Swiss Bond Index.

Gegenüber dem Vorjahr wurde das Portfolio um CHF 1,81 Mio. (Vorjahr: CHF 2,66 Mio.) aufgewertet. Der Marktwert des Portfolios steigerte sich seit der Gründung der Stiftung im Oktober 2008 kontinuierlich von CHF 76,1 Mio. auf CHF 106,1 Mio.

Im Berichtsjahr wurde die Liegenschaft Überlandstrasse 138 in Dübendorf per 1. April 2016 an die Siat Immobilien AG verkauft. Im Gegenzug kaufte die Constivita die Liegenschaft Bartholoméplatz 3 in Bad Ragaz. Mit dieser Transaktion konnte das Portfolio etwas vergrössert und noch besser diversifiziert werden.

Das Geschäftsjahr 2016 im Überblick

Swiss Market Index (SMI)Swiss Bond Index (SBI)unsere Immobilien

Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2016

Performanceentwicklung

30 %

20 %

10 %

0 %

-10 %

-20 %

-30 %

-40 %

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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Projekt «3LINDEN» in Langenthal

Die Überbauung mit insgesamt 38 Mietwohnungen wurde im vierten Quartal 2016 fertiggestellt. Die ersten Mieter zogen im Oktober ein. Das Bauprojekt wird im ersten Quartal 2017 abgeschlossen.

Bestehende Liegenschaften

Informationen zu den bestehenden Liegenschaften finden Sie auf den Seiten 18 ff.


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Aktiven 31.12.2016 31.12.2015 CHF CHFUmlaufvermögen 2'755'540.45 9'170'519.73 Flüssige Mittel 2'723'162.25 9'014'136.42 Kurzfristige Forderungen 32'378.20 156'383.31

Anlagevermögen 106'056'591.40 95'089'920.95 Angefangene Bauten (inkl. Land) 15'750'891.40 9'729'920.95 Fertige Bauten (inkl. Land) 90'305'700.00 85'360'000.00 Gesamtvermögen 108'812'131.85 104'260'440.68

Passiven 31.12.16 31.12.15 CHF CHFFremdkapital 3'461'768.07 2'873'147.07 Kurzfristige Verbindlichkeiten 200'104.22 294'878.42 Passive Rechnungsabgrenzung 82'544.85 53'944.65 Latente Steuern 3'079'119.00 2'424'324.00 Kontokorrent Stammvermögen 100'000.00 100'000.00

Nettovermögen 105'350'363.78 101'387'293.61 a) Ansprüche Anzahl Ansprüche im Umlauf zu Beginn des Geschäftsjahres 88'000 76'056 Ausgabe von Ansprüchen 2'508 11'944 Anzahl Ansprüche am Ende des Geschäftsjahres 90'508 88'000

Kapitalwert je Anspruch 1'166.59 1'154.06 Nettoertrag des Rechnungsjahres je Anspruch 47.40 44.07 Inventarwert je Anspruch vor Ausschüttung 1'213.99 1'198.13 Ausschüttungen -50.00 -46.00 Inventarwert je Anspruch nach Ausschüttung 1'163.99 1'152.13

b) Veränderung des Nettovermögens Nettovermögen zu Beginn des Geschäftsjahres 101'387'293.61 85'707'256.18 Ausgabe von Ansprüchen 2'889'542.05 13'459'693.60 Ausschüttungen -4'525'400.00 -4'048'000.00 Gesamterfolg des Geschäftsjahres 5'598'928.12 6'268'343.83

Nettovermögen am Ende des Geschäftsjahres 105'350'363.78 101'387'293.61

Jahresrechnung

Vermögensrechnung Anlagevermögen


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2016 2015 CHF CHFMietertrag Netto 5'159'265.35 5'093'575.86 Soll-Mietertrag 5'199'105.35 5'111'246.86 Minderertrag Leerstand -39'840.00 -17'671.00

Unterhalt Immobilien -364'769.04 -723'216.73 Instandhaltung -364'769.04 -534'380.75 Instandsetzung 0.00 -188'835.98

Operativer Aufwand -284'777.19 -281'234.43 Ver- und Entsorgungskosten, Gebühren -12'780.65 -12'690.00 Nicht verrechenbare Heiz- und Betriebskosten -209.10 -501.76 Versicherungen -61'576.98 -49'425.40 Bewirtschaftungshonorare -172'091.31 -190'893.83 Vermietungs- und Insertionskosten -5'246.32 -2'490.17 Steuern und Abgaben -26'003.95 -19'036.45 Übriger operativer Aufwand -6'868.88 -6'196.82

Operatives Ergebnis 4'509'719.12 4'089'124.70

Sonstige Erträge 176.12 1'689.73 Übrige Erträge 176.12 1'689.73

Verwaltungsaufwand -220'246.12 -212'972.60 Geschäftsführungshonorar -126'224.20 -101'532.90 Schätzungs- und Revisionsaufwand -21'510.00 -25'364.00 Übriger Verwaltungsaufwand -72'511.92 -86'075.70

Nettoertrag des Rechnungsjahres 4'289'649.12 3'877'841.83 Realisierte Kapitalgewinne 154'074.00 0.00 Realisierte Kapitalgewinne 154'074.00 0.00

Nicht realisierte Kapitalgewinne 1'155'205.00 2'390'502.00 Nicht realisierte Kapitalgewinne 1'810'000.00 2'660'000.00 Veränderungen latente Steuern -654'795.00 -269'498.00

Gesamterfolg des Rechnungsjahres 5'598'928.12 6'268'343.83

Erfolgsrechnung


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Aktiven 31.12.2016 31.12.2015 CHF CHFVermögensanlagen 100'000.00 100'000.00 Kontokorrent Anlagevermögen 100'000.00 100'000.00

Total Aktiven 100'000.00 100'000.00

Passiven 31.12.2016 31.12.2015 CHF CHFStammvermögen 100'000.00 100'000.00 Stammvermögen 100'000.00 100'000.00

Total Passiven 100'000.00 100'000.00 2016 2015 CHF CHFErtrag Kontokorrent Anlagevermögen 100.00 100.00Verwaltungsaufwand -100.00 -100.00

Ertrags-/Aufwandüberschuss 0.00 0.00

Bilanz Stammvermögen

Erfolgsrechnung


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Anhang zur Jahresrechnung

1 Grundlagen und Organisation

1.1 Rechtsform und Zweck

Bei der Constivita Immobilien Anlagestiftung (im Folgenden: Constivita) handelt es sich um eine Stiftung im Sinne von Art. 80 ff. ZGB. Die Stiftung wurde 2008 von der BVG- und der Personalvorsorgestiftung der SV Group gegründet. Ihr Zweck besteht in der Anlage der eingebrachten Gelder in schweizerische Immobi-lien, deren Verwaltung und Unterhalt.

1.2 Angabe der Urkunde und Reglemente

Stiftungsurkunde vom 31.10.2008 Statuten vom 05.05.2014 Stiftungsreglement vom 05.05.2014 Anlagerichtlinien 04.05.2016 letzte Anpassungen per 01.12.2016 Reglement über die Umsetzung der ASIP-Charta vom 14.12.2012 Reglement zum Zeichnungsrecht vom 13.12.2013

1.3 Führungsorgane / Geschäftsführung / Zeichnungsberechtigung

Anlegerversammlung und StiftungsratDie Anlegerversammlung ist das oberste Organ. Sie setzt sich aus sämtlichen Stiftungsräten zusammen. Der Stiftungsrat ist das oberste geschäftsführende Organ. Er besteht aus sämtlichen Mitgliedern des Stiftungsrates der zwei Anle-ger. Die Amtsperiode dauert jeweils drei Jahre. Am 1. Januar 2016 hat eine neue Amtsperiode begonnen. Dr. Hermann Walser, Präsident kollektiv zu zweien Markus Bürgi Oliver Bürgin Heinz Giezendanner kollektiv zu zweienAndreas Matter kollektiv zu zweien Prof. Dr. Peter Meier Marina Ricklin Stephanie Sanders Hanspeter Steiger

Geschäftsführung/VerwaltungPhilipp Küng, Geschäftsführer kollektiv zu zweienRoland Küttel, Liegenschaftenverwaltung, stv. Geschäftsführer kollektiv zu zweienRosi Giezendanner-Ricciardi, Finanzen und Personaladministration kollektiv zu zweien


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Baukommission Projekt «3LINDEN» Langenthal Hanspeter Steiger, Präsident Rosi Giezendanner-Ricciardi Philipp Küng Roland Küttel Rolando Rigotti

ZeichnungsberechtigungZur rechtsgültigen Verpflichtung der Constivita bedarf es der Kollektivunterschrift zu zweien.

1.4 Revisionsstelle, Aufsichtsbehörde, Schätzungsexperte

Revisionsstelle BDO AG, ZürichAufsichtsbehörde Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge OAK BV, BernSchätzungsexperte André Roth AG, Baden

2 Bewertungs- und Rechnungslegungsgrundsätze, Stetigkeit

2.1 Bestätigung über Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER 26

Die Jahresrechnung wurde sinngemäss nach den Vorschriften von Swiss GAAP FER 26 erstellt.

2.2 Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Buchführungs- und Bewertungsgrundsätze entsprechen Art. 38 der Verord-nung über die Anlagestiftungen (ASV), Art. 47 und 48 ff. der Verordnung über die berufliche Alters- Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) sowie der Fach-empfehlung 26 Swiss GAAP FER.

Die Jahresrechnung der Anlagegruppe besteht aus der Vermögens- und Erfolgs-rechnung des Anlagevermögens, der Bilanz und Erfolgsrechnung des Stammver-mögens sowie des Anhangs. Das Nettovermögen einer Anlagegruppe (Inventarwert) besteht im Wert der einzelnen Aktiven, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten sowie die im Fall der Veräusserung der Immobilien wahrscheinlich anfallenden Steuern. Der Ver-kehrswert der Immobilien wird jährlich durch den oder die Schätzungsexperten geschätzt. In der Regel wird die Discounted-Cashflow-Methode verwendet. Im Berichtsjahr wurden Diskontierungssätze zwischen 3,6 % und 4,5 % angewendet (Vorjahr: 3,8 % bis 4,7 %). Neu gekaufte Liegenschaften werden im ersten Jahr zu Anschaffungkosten, ab dem zweiten Jahr zum Verkehrswert bilanziert.


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3 Beurteilung von Risiken

3.1 Internes Kontrollsystem

Die Interne Kontrolle wird gemäss dem vom Stiftungsrat am 10. Juni 2013 verab-schiedeten und am 11. Dezember 2014 aktualisierten Grundlagenpapier durchgeführt.

3.2 ASIP-Charta

Sämtliche gemäss Reglement über die Umsetzung der ASIP-Charta erforderlichen Erklärungen sind rechtzeitig vorgelegt worden.

4 Erläuterung der Vermögensanlage und des Netto-Ergebnisses aus Vermögensanlage

4.1 Organisation der Anlagetätigkeit, Anlagereglement

Der Stiftungsrat erlässt das Anlagereglement und überwacht dessen Umsetzung.

4.2 Erläuterungen zum Anlagevermögen

4.2.1 Erläuterungen zu Art. 50 Abs. 1 BVV 2

Die Constivita investiert in qualitativ hochstehende, jüngere Liegenschaften und verfügt im Stiftungsrat über die erforderliche Fachkompetenz, durch aktive Be-wirtschaftung eine marktkonforme Rendite, die durch die Geschäftsführung und den Stiftungsrat überwacht wird, zu erzielen.

4.2.2 Erläuterungen zu Art. 50 Abs. 3 BVV 2

Der Risikodiversifikation in der Strukturierung der Anlagen misst der Stiftungsrat stets grosse Bedeutung zu. Es wird bewusst vermieden, Klumpenrisiken in Einzel-anlagen einzugehen.

Eine angemessene Risikodiversifikation wird dadurch erreicht, dass sich die Lie-genschaften in verschiedenen Wirtschaftsregionen befinden und unterschiedli-chen Nutzungszwecken unterliegen. Weil der Anteil der Nutzung des Arbeitgebers in Dübendorf 67,2 % beträgt, lässt Constivita die Bonität periodisch durch eine externe Revisionsgesellschaft bestätigen. Der Stiftungsrat sieht aufgrund der Qualität der Investition keine Veranlassung zu einer Veränderung.

Unter Berücksichtigung der aneinandergrenzenden Liegenschaften wird in Bern, Dübendorf und Zürich die in Art. 27 Abs. 4 ASV festgelegte Limite von 15 % über-schritten. Da die Constivita eine Hilfseinrichtung der beiden Stifterinnen (BVG-


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Wohn- Gewerbe- Total liegenschaften liegenschaften CHF CHF CHFStand 31.12.2015 44'149'647.95 50'940'273.00 95'089'920.95 Veränderung 9'387'114.45 1'579'556.00 10'966'670.45

Stand 31.12.2016 53'536'762.40 52'519'829.00 106'056'591.40 Brutto-Miete Unterhalt und Operatives Verwaltung Ergebnis CHF CHF CHFWohnliegenschaften 1'897'458.66 245'203.23 1'652'255.43Gewerbeliegenschaften 3'261'806.69 404'343.00 2'857'463.69 5'159'265.35 649'546.23 4'509'719.12

Der Liegenschaftenbestand setzt sich wie folgt zusammen:


Stiftung der SV Group und Personalvorsorgestiftung der SV Group) und somit eine geschlossene Immobilienanlagestiftung ist, wurde bei der Aufsichtsbehörde das Gesuch für eine Ausnahmebewilligung gestellt. Mit Verfügung vom 18. Feb-ruar 2016 hat die Aufsichtsbehörde gestützt auf Art. 26 Abs. 9 ASV eine Ausnah-mebewilligung erteilt und toleriert die Überschreitung der Limite von 15 %. Die Bewilligung ist auf fünf Jahre befristet und mit Auflagen verknüpft (vgl. Ziff. 6 des Anhangs).

4.3 Erläuterung der Bilanz

Anlagevermögen 31.12.2016 31.12.2015 Marktwert in % vom Marktwert in % vom CHF Gesamt- CHF Gesamt vermögen vermögen Fertige Bauten (inkl. Land)Bad Ragaz, Bartholoméplatz 3 5'935'700.00 5,5 % 0.00 0,0% Bern, Belpstrasse 41 4'070'000.00 3,7 % 4'160'000.00 4,0 %Bern, Belpstrasse 43 3'550'000.00 3,3 % 3'700'000.00 3,5 %Bern, Gutenbergstrasse 50 10'800'000.00 9,9 % 10'200'000.00 9,8 %Dübendorf, Wallisellenstr. 55/57 34'300'000.00 31,5 % 34'000'000.00 32,6 %Dübendorf, Überlandstrasse 138 0.00 0,0 % 2'800'000.00 2,7 %Kilchberg, alte Landstrasse 53 5'250'000.00 4,8 % 5'000'000.00 4,8 %Spreitenbach, Poststrasse 198/200 3'400'000.00 3,1 % 3'300'000.00 3,2 %Zürich, Signaustrasse 10 23'000'000.00 21,1 % 22'200'000.00 21,3 % 90'305'700.00 83,0 % 85'360'000.00 81,9 %Angefangene Bauten (inkl. Land) Neubau Langenthal 15'750'891.40 14,5 % 9'729'920.95 9,3 %

Total Anlagevermögen 106'056'591.40 97,5 % 95'089'920.95 91,2 %

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2016 2015 CHF CHF Geschäftsführungshonorar 126'224.20 101'532.90Schätzungs- und Revisionsaufwand 21'510.00 25'364.00Beratung, Aufsicht, Stiftungsrat 19'894.60 51'704.70Allgemeine Verwaltungskosten 52'617.32 34'371.00Total 220'246.12 212'972.60

Im Berichtsjahr wurden 2508 Ansprüche an die BVG-Stiftung der SV Group und die Personalvorsorgestiftung der SV Group ausgegeben. Das zusätzliche Kapital in der Höhe von CHF 2'889'542.05 wird verwendet zur Finanzierung des Baupro-jekts «3LINDEN» in Langenthal.

4.4 Rückerstattungen, Vertriebs- und Betreuungsentschädigungen

Die Constivita als geschlossene Immobilienanlagestiftung leistet keine Rücker-stattungen oder Entschädigungen. Die Offenlegung und Herausgabe von Ver-mögensvorteilen wurde bei allen relevanten Geschäftspartnern verlangt. Die externen Immobilienverwaltungen haben deklariert, keine herausgabepflichtigen Vermögensvorteile erhalten zu haben.

5 Erläuterung weiterer Positionen der Bilanz und der Erfolgsrechnung

5.1 Passive Rechnungsabgrenzung

Die Passive Rechnungsabgrenzung beinhaltet im wesentlichen Abgrenzungen für die Liegenschaftenschätzungen und -steuern.

5.2 Latente Steuern

Gemäss dem Stiftungsreglement sind latente Steuern gebildet worden. Diese be-rechnen sich auf dem Differenzbetrag zwischen Marktwert und Buchwert multi-pliziert mit dem Grundstückgewinnsteuersatz der jeweiligen Gemeinde. 5.3 Verwaltungsaufwand


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5.4 Kennzahlen gemäss KGAST-Richtlinien

Die nachfolgenden Kennzahlen für die Anlagegruppe sind auf Basis der KGAST-Richtlinie Nr. 1 vom 01.09.2016 berechnet worden.

6 Auflagen der Aufsichtsbehörde

Die Ausnahmebewilligung der Aufsichtsbehörde vom 18. Februar 2016 ist mit folgenden Auflagen verbunden: a) Die Constivita hat alles zu unterlassen, was zur Akzentuierung des Klumpen-

risikos führen würde. Ebenfalls zu unterlassen sind sämtliche Massnahmen, welche zu einer weiteren Verschlechterung der Diversifikation hinsichtlich der Erlösquellen (Mieterspiegel) führen könnten.

b) Falls die Constivita die Statuten ändert und sich für Dritte öffnet, nimmt die OAK BV eine Neubeurteilung vor.

c) Die Ausnahmebewilligung gilt für fünf Jahre ab Verfügungsdatum, anschlies-send erfolgt eine Neubeurteilung.

7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Keine.


Kennzahlen Definition 2016 2015Mietausfallquote Mietausfälle in % des Soll-Mietertrages (netto) 0,77 % 0,35 %Fremdfinanzierungsquote Fremd aufgenommene Mittel in % der Immo-MW 0,00 % 0,00 %Betriebsgewinnmarge Betriebsgewinn in % des Netto-Mietertrages 83,15 % 79,84 %TERISA (GAV) Betriebsaufwand in % des Ø Gesamtvermögens 0,37 % 0,42 %TERISA (NAV) Betriebsaufwand in % des Ø Nettovermögens 0,38 % 0,43 %Eigenkapitalrendite ROE Gesamterfolg in % des Nettovermögens Ende GJ 5,31 % 6,18 %Rendite des inv. Kapitals Gesamterfolg+Finanz.aufw. in % des Ø Gesamtverm. 5,26 % 6,52 %Ausschüttungsrendite Bruttoausschüttung in % des NAV vor Ausschüttung 4,12 % 3,84 %Ausschüttungsquote Ausschüttungsbetrag in % des Nettoertrages des GJ 80,83 % 64,58 %Anlagerendite NAV Ende GJ vor Ausschüttung in % des NAV am Anfang des GJ nach Ausschüttung 3,99 % 4,44 %

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Constivita Immobilien Anlagestiftung Jahresbericht 2016 Bericht der Revisionsstelle

zur Jahresrechnung

Tel. +41 44 444 35 55

Fax +41 44 444 35 35 www.bdo.ch

BDO AG Fabrikstrasse 50 8031 Zürich

BDO AG, mit Hauptsitz in Zürich, ist die unabhängige, rechtlich selbstständige Schweizer Mitgliedsfirma des internationalen BDO Netzwerkes.

BERICHT DER REVISIONSSTELLE An die Anlegerversammlung der Constivita Immobilien Anlagestiftung, Dübendorf

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Constivita Immobilien Anlagestif-tung, bestehend aus Vermögens- und Erfolgsrechnung des Anlagevermögens, Bilanz und Erfolgsrech-nung des Stammvermögens und Anhang, für das am 31. Dezember 2016 abgeschlossene Geschäfts-jahr geprüft.

Verantwortung des Stiftungsrates

Der Stiftungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften, den Statuten und den Reglementen verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung einer internen Kontrolle mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Stiftungsrat für die Auswahl und die Anwen-dung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der Revisionsstelle

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu pla-nen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnach-weisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurtei-lung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer die interne Kontrolle, so-weit diese für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen ent-sprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksam-keit der internen Kontrolle abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenomme-nen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2016 abgeschlos-sene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz, den Statuten und den Reglementen.

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Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher und anderer Vorschriften

Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung (Art. 9 ASV) und die Unab-hängigkeit (Art. 34 BVV 2) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachver-halte vorliegen.

Ferner haben wir die weiteren in Art. 10 ASV und Art. 35 BVV 2 vorgeschriebenen Prüfungen vorge-nommen.

Der Stiftungsrat ist für die Erfüllung der gesetzlichen Aufgaben und die Umsetzung der statutari-schen und reglementarischen Bestimmungen zur Organisation, zur Geschäftsführung und zur Vermö-gensanlage verantwortlich, soweit diese Aufgaben nicht von der Anlegerversammlung wahrgenom-men werden.

Wir haben geprüft, ob

- die Organisation und die Geschäftsführung den gesetzlichen, statutarischen und reglementari-schen Bestimmungen entsprechen und ob eine der Grösse und Komplexität angemessene interne Kontrolle existiert;

- die Vermögensanlage den gesetzlichen, statutarischen und reglementarischen Bestimmungen entspricht;

- die Vorkehren zur Sicherstellung der Loyalität in der Vermögensverwaltung getroffen wurden und die Einhaltung der Loyalitätspflichten sowie die Offenlegung der Interessenverbindungen durch das oberste Organ hinreichend kontrolliert wird;

- die vom Gesetz verlangten Angaben und Meldungen an die Aufsichtsbehörde gemacht wurden;

- in den offen gelegten Rechtsgeschäften mit Nahestehenden die Interessen der Anlagestiftung gewahrt sind.

Wir bestätigen, dass die diesbezüglichen anwendbaren gesetzlichen, statutarischen und reglementa-rischen Vorschriften einschliesslich der Anlagerichtlinien eingehalten sind.

Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

Zürich, 23. März 2017

BDO AG

Peter Stalder

Zugelassener Revisionsexperte

Helene Lüscher

Leitende Revisorin Zugelassene Revisionsexpertin

Beilage Jahresrechnung 2016 bestehend aus Vermögens- und Erfolgsrechnung des Anlagevermögens, Bilanz und Erfolgsrechnung des Stammvermögens und Anhang zur Jahresrechnung

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Liegenschaften

Bad Ragaz

Baujahr 1920Aufstockung 1982

Flächen in m2 Grundstück 671 Wohnen 687 Gewerbe/Büro 917 Lager 142

Parkplätze 0

Marktwert 31. Dezember 2016 in CHF 5'935'700

Wohn- und Geschäftshaus Bartholoméplatz 3

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Die Liegenschaft wurde am 1.4.2016 erwor-ben.


Bern

Baujahr 1951

Flächen in m2 Grundstück 806 Wohnen 852 Gewerbe/Büro 681 Lager/Archiv 243

Wohnungen 1/1½ Zimmer 17 2/2½ Zimmer 8 3/3½ Zimmer 3

Parkplätze 0


Wohn- und Gewerbehaus Belpstrasse 41

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Es haben acht Mieterwechsel stattgefunden. Diese führten zu den üblichen Unterhaltskosten für eine Neuvermietung. Der Trakt im Erdgeschoss zwischen Wohnhaus und Hotel Pergola steht ab Ende 2016 zur Vermietung frei.

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Baujahr 1951


Parkplätze/Garagen 17


Hotel PergolaBelpstrasse 43

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Es sind keine nennenswerten Kosten ange-fallen.

Baujahr 1990


Wohnungen 2/2½ Zimmer 1 3/3½ Zimmer 3 4 bis 5½ Zimmer 3



Wohn- und Gewerbehaus Gutenbergstrasse 50

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Die budgetierten Arbeiten für ein neues Fluchtwegkonzept, die Notbeleuchtung und die Brandmeldeanlage in der Einstell-halle sind erfolgt.

Bern

Bern


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Kilchberg (ZH)

Dübendorf

Baujahr 2004




BürohäuserWallisellenstrasse 55/57

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Mehrere Reparaturen an der Storenanlage sowie an der Gebäudetechnik waren notwendig. Die Fassaden wurden gereinigt und in den Treppenhäusern erfolgten Malerarbeiten.

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Es sind keine aussergewöhnlichen Kosten angefallen.

Baujahr 1990


Wohnungen 3 Zimmer 6



Wohnhaus alte Landstrasse 53


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Langenthal

Baujahr 2016

Flächen in m2 Grundstück 7246 Wohnen 3829

Wohnungen 3½ Zimmer 26 4½ Zimmer 12



Projekt «3LINDEN», Langenthal

Spreitenbach

Baujahr 1963


Wohnungen 2½ Zimmer 1 3½ Zimmer 6 4½ Zimmer 6



Wohnhaus Poststrasse 198/200

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Es sind verschiedene Malerarbeiten in allge-meinen Räumen und in einer Wohnung angefallen.

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Zürich

Baujahr 2007


Wohnungen 2½ Zimmer 1 4 bis 5½ Zimmer 13 7 Zimmer 1



Residenz NeumünsteralleeSignaustrasse 10

Unterhaltsarbeiten im Jahr 2016: Zwei Mieterwechsel führten zu verschiede-nen Instandhaltungsarbeiten (Reparaturen/Ersatz von Küchengeräten, Malerar-beiten). Weiter sind diverse Reparaturen in der Haustechnik angefallen.


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ImpressumText und Bilder:

Constivita Immobilien AnlagestiftungGestaltung:

Jürg Büchi, Grafiker2017

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Constivita Immobilien Anlagestiftung

MemphisparkWallisellenstrasse 55CH-8600 Dübendorf 1

Telefon: +41 43 814 10 90

[email protected]

jahresbericht 2016 - sv personalvorsorge · 2017. 5. 4. · stv. geschäftsführer kollektiv zu...

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