january 28, 2014 - adh - veranderende vastgoedmarkt en ......1. trends en ontwikkelingen in de...
TRANSCRIPT
presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)
more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 1)
VMRG)congres)28)januari)2014)
Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en veranderende eisen van de klant
dr. ir. Alexandra den Heijer
associate professor Real Estate Management Faculteit Bouwkunde, TU Delft
Wat is de gevel waard?
photo: (website) architect Jeanne Dekkers
project data - opdrachtgever: TU Delft - gebruiker: Geotechnology (Civil Engineering) - 5.490 m² - laboratoria, kantoren, onderwijs - bouwkosten - € 5,9 mln (bouwjaar 2007)
Vorige president TU Delft, in zijn speech bij de officiele opening van het gebouw: • “Iemand heeft me verteld dat
de gevelkosten > 50% van de bouwkosten – ik hoop dat deze investering goed besteed is”
In september 2007, in het bijzijn van de Minister van Onderwijs.
Wat is de gevel waard? De opdrachtgever...
foto: (website) architect Jeanne Dekkers
UU-4 RU-1 RUG-3 TUD-3 RUG-2 UU-5 RUG-5 EUR-2
Utrecht / UU Nijmegen / RU Groningen / RUG Delft / TUD Groningen / RUG Utrecht / UU Groningen / RUG Rotterdam / EUR
WU-2 TUE-4 UT-1 UT-3 WU-1 EUR-1 TUD-1 TUE-2
Wageningen / WU Eindhoven / TUE Enschede / UT Enschede / UT Wageningen / WU Rotterdam / EUR Delft / TUD Eindhoven / TUE
RUG-4 LEI-1 UvA-1 TUD-2 UT-2 VU-2 RUG-6 LEI-2
Groningen / RUG Leiden / LEI Amsterdam / UvA Delft / TUD Enschede / UT Amsterdam / VU Groningen / RUG Leiden / LEI
UU-3 VU-1 UvT-1 UM-2 WU-3 EUR-3 RUG-1 UM-3
Utrecht / UU Amsterdam / VU Tilburg / UvT Maastricht / UM Wageningen / WU Rotterdam / EUR Groningen / RUG Maastricht / UM
RU-2 UvA-2 UU-1 TUE-1 UU-2 UM-1 TUE-3 TUD-4
Nijmegen / RU Amsterdam / UvA Utrecht / UU Eindhoven / TUE Utrecht / UU Maastricht / UM Eindhoven / TUE Delft/TUD
bron: Den Heijer 2011 – investeringskosten 500 to 4000 euro / m2 bvo
design)&)construc(on) gebouw)in)gebruik)
investering) waarde)?)
maximale)investering)=)budget)
)waarde)
de)toegevoegde)waarde)bepaalt)maximale)budget))wat$is$de$waarde$van$de$gevel?$
)Management)of)the)Built)Environment)
)Facade)Research)
Group)
prof.)dr.)ing.)Ulrich)Knaack)/)dr.)ing.)Tillmann)Klein)
Faculteit)Bouwkunde)/)Architecture)and)the)Built)Environment)
presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)
more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 2)
Content
1. trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt
2. welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel
3. veranderende eisen aan gevels
January 28, 2014 8/35
NL kantorenmarkt – 49 mln m2 14% + 12%
≈ 13 mln m2 leegstand boekwaarde > marktwaarde
sources: TU Delft 2013 + AOS Studley, June 2013
O 12,5 25 50 75
Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Basis Administratie Gebouwen Kantoren in Cijfers 2011
100 Kilometers
Bewerkt door: Real Estate & Housing Technische Universiteit Delft
• leegstand is gerelateerd aan locatie • kwaliteit gevel lijkt positief effect te hebben • bij gebouwen >1995 energieprestatie
belangrijke factor
source: TU Delft, Building Economics, Koppels & Remoy, 2013
Netherlands 30 mln m2 winkelvastgoed 10% leegstand (2013) 6% geplande productie (...) en... - (teruggelopen) koopkracht - populariteit webshops
UK retail news 2013 - http://latestretailnews.files.wordpress.com
sources: TU Delft research, EIB, www.overbewinkeling.nl
www.overbewinkeling.nl
http://youtu.be/I6YIMGV036Q
http://www.overbewinkeling.nl/feiten/ - launched June 2013 source: Cushman & Wakefield, 2012
European retail in #m2 per 1000 inhabitants
presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)
more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 3)
Utiliteitsbouw in Nederland
sector size (m2 bvo) vacancy / leegstand
commercieel
• kantoren 49 mln m2 14% + 12% ‘hidden’
• winkels 30 mln m2 10% (+6% production)
publiek (doelen)
• onderwijs 40-45 mln m2 verborgen (lage bezetting)
• zorg (care & cure) 54-56 mln m2
• overheidsvastgoed 9-12 mln m2
• sport & cultuur 9-13 mln m2
corporate (eigenaar-gebruikers)
• corporate real estate 170 mln m2 (schatting) vastgoed als bedrijfsmiddel
• agriculture 250 mln m2 (schatting) vastgoed als productiemiddel
sources: TU Delft research (chair Building Economics: Soeter, Koppels, Heijnders, based on EIB, VNG figures)
Sweden 47 HEIs 390.000 students 3,2 mln m2
Germany 330 HEIs
2,4 mln students 28,7 mln m2
Czech Republic 71 HEIs
360.000 students 1,8 mln m2
Austria 21 universities (54 HEIs)
350.000 students 4,2 mln m2
Greece 21 universities
367.000 students 2,5 mln m2
Netherlands 14 universities 240.000 students 4,4 mln m2
France 83 universities 2,3 mln students 18,7 mln m2
Italy 76 HEIs 1,7 mln students 12,8 mln m2
Veranderende markt
1. commercieel vastgoed is een relatief klein (en overbelicht) deel van de vastgoedmarkt
2. leegstand is grotendeels gerelateerd aan locatie (“locatie, locatie, locatie”), maar kwaliteit gevel blijkt ook van belang (“keeping up appearances”)
3. de beste opdrachtgevers zijn zowel eigenaar als gebruiker van hun gebouwen: zij overzien zowel kosten als opbrengsten - en hebben ook baat van investeren in (gevel)innovaties
4. transformatie is de trend 5. markt is veranderd van aanbodgedreven naar vraaggericht
Content
1. trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt
2. welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel
3. veranderende eisen aan gevels
design)&)construc(on) gebouw)in)gebruik)
investering) waarde)?)
maximale)investering)=)budget)
)waarde)
de)toegevoegde)waarde)bepaalt)maximale)budget))wat$is$de$waarde$van$de$gevel?$
design)&)construc(on) gebouw)in)gebruik)
maximum)investering)=)budget)
... de levensduur(kosten) – onderhoud, schoonmaak – de marktwaarde, winstgevendheid
(lagere kosten of hogere opbrengsten per m2)?
... de energiekosten, de technische conditie (binnenklimaat), bijdragend aan duurzame ontwikkeling
(reduceren footprint – m2 / CO2)?
... imago en identiteit van de organisatie – onderscheidend vermogen (marktaandeel, reputatie)?
... de klanttevredenheid, de primaire processen, de productiviteit van de gehuisveste organisatie?
hoe)beïnvloedt)het)gebouw)/)de)gevel)...))
presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)
more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 4)
“A)design)approach)to))energy3efficient)upgrades”)
www.facadeworld.com))made)@)TU)Del[)
design)&)construc(on) gebruiksfase)
maximum)investering)=)budget)
... winstgevendheid FINANCIELE WAARDE
... duurzaamheid ENERGIEWAARDE
... imago / identiteit STRATEGISCHE WAARDE
... productiviteit GEBRUIKSWAARDE
hoe)beïnvloedt)het)gebouw)/)de)gevel)...))
21
KEY DISSERTATIONS
Year: 2012
Publisher: TU Delft
Pages: 484
Year: 2011
Publisher: IOS Press
Pages: 336
PRIVATE SECTOR-LED URBAN DEVELOPMENT PROJECTS: MANAGEMENT,
PARTNERSHIPS & EFFECTS IN THE NETHERLANDS AND THE UK
Erwin Heurkens
Central to 'Private Sector-led Urban
Development Projects' lays the concept
of private sector-led urban development
projects. Such projects involve project
developers taking a leading role and local
authorities adopting a facilitating role, in
managing the development of an urban area,
based on a clear public-private role division.
Such a development strategy is quite common
in Anglo-Saxon urban development practices,
but is less known in Continental European
practices.Nonetheless, since the beginning of
the millennium such a development strategy
also occurred in the Netherlands in the
form of 'concessions'. However, remarkably
little empirical knowledge is available about
how public and private actors collaborate
on and manage private sector-led urban
development projects. Moreover, it remains
unclear what the effects of such projects are.
This dissertation provides an understanding
of the various characteristics of private
sector-led urban development projects by
conducting empirical case study research in
the institutional contexts of the Netherlands
and the UK. The book provides an answer to
the following question: What can we learn
from private sector-led urban development
projects in the Netherlands and UK in terms
of the collaborative and managerial roles of
public and private actors, and the effects of
their (inter)actions?
SUPPLY CHAIN INTEGRATION IN THE BUILDING INDUSTRY: THE EMERGENCE
OF INTEGRATED AND REPETITIVE STRATEGIES IN A FRAGMENTED AND
PROJECT-DRIVEN INDUSTRY
Ruben Vrijhoef
The building industry is a fragmented
and project-driven industry with specific
characteristics, which can sometimes result
in negative effects. Reference has often
been made to other industries, particularly
manufacturing, that would function more
effectively and efficiently. Major differences
between building and manufacturing include
the organization and coordination of the
supply chain. Supply chain integration
has been suggested as a solution to the
deficiencies experienced in the building
industry. The premise is that the supply
chain would function better if the building
industry could aim for the standards of a
more integrated and repetitively operating
industry. This thesis aims to contribute to
the theoretical and practical development of
the concept of supply chain integration in the
building industry. Juan F Azcarate Aguerre | P2.Graduation Studio_Façade Value | Conceptual frame01
Façade Value | The potential of new business-to-client relations in the facade industry
Dr.-Ing. Tillmann Klein | building technologies / facade research group
Dr.ir. Alexandra den Heijer | real estate & housing
Tutors |
Onder$welke$omstandigheden$$zou$een$klant$een$gevel$willen$leasen?$
Wat wil de klant?
• Spreek de taal van de klant
• waar is de klant bereid in te investeren?: belangrijkste vraag die ontwerpers / aanbieders moeten beantwoorden om juiste product te kunnen leveren
GEBRUIKSWAARDE
FINANCIELE WAARDE
... de levensduur(kosten) – onderhoud, schoonmaak – de marktwaarde,
winstgevendheid
... de klanttevredenheid, de primaire processen, de flexibiliteit voor verandering,
de productiviteit van de gehuisveste organisatie?
eindgebruiker geeft “verlanglijstje” zonder kostenbesef,
leidt tot slechte bezetting
bezetting academisch kantoor: 20%
controller zal streven naar zo laag mogelijke kosten / m2
dat kan ook door baten / m2 te verhogen
als geveloplossing productiviteit (per m2) +5% ...
... dan zijn hogere kosten per m2 geoorloofd
presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)
more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 5)
GEBRUIKSWAARDE FINANCIËLE WAARDE
investeren)in)binnenklimaat)(luchtkwaliteit,)temperatuur,)...))
investeren)in)meer)publieke)ruimte)voor)sociale)interac(e)(bevorderen)samenwerking)/)innova(e))
investeren)in)een)visitekaartje)voor)het)bedrijf,)voor)de)buurt)of)voor)de)stad)
$investeren$in$‘health$&$safety’$hee;$best$meetbare$effect$op$produc@viteit$
inspiring$$$
aArac@ve$$
social$$
safe$$
healthy$
behoe[epiramide)Maslow)(1954))gezondheid)–)veiligheid)–)sociale)behoe[en)
esthe(ek)3)zelfverwezenlijking)
$niet$investeren$in$‘health$&$safety’$hee;$best$meetbare$nega@eve$effect$op$produc@viteit$
$alleen$investeren$in$‘aArac@ve$&$inspiring’$en$niet$in$‘health$&$safety’$hee;$nega@ef$effect$op$gebruikers,$klant,$publiek$
$investeren$in$‘social’$(meer$gedeelde$ruimte,$ontmoe@ngsplekken)$hee;$prioriteit$over$‘aArac@ve$&$inspiring’$
GEBRUIKSWAARDE FINANCIËLE WAARDE
inspiring$$$
aArac@ve$$
social$$
safe$$
healthy$
behoe[epiramide)Maslow)(1954))gezondheid)–)veiligheid)–)sociale)behoe[en)
esthe(ek)3)zelfverwezenlijking)
UU-4 RU-1 RUG-3 TUD-3 RUG-2 UU-5 RUG-5 EUR-2
Utrecht / UU Nijmegen / RU Groningen / RUG Delft / TUD Groningen / RUG Utrecht / UU Groningen / RUG Rotterdam / EUR
WU-2 TUE-4 UT-1 UT-3 WU-1 EUR-1 TUD-1 TUE-2
Wageningen / WU Eindhoven / TUE Enschede / UT Enschede / UT Wageningen / WU Rotterdam / EUR Delft / TUD Eindhoven / TUE
RUG-4 LEI-1 UvA-1 TUD-2 UT-2 VU-2 RUG-6 LEI-2
Groningen / RUG Leiden / LEI Amsterdam / UvA Delft / TUD Enschede / UT Amsterdam / VU Groningen / RUG Leiden / LEI
UU-3 VU-1 UvT-1 UM-2 WU-3 EUR-3 RUG-1 UM-3
Utrecht / UU Amsterdam / VU Tilburg / UvT Maastricht / UM Wageningen / WU Rotterdam / EUR Groningen / RUG Maastricht / UM
RU-2 UvA-2 UU-1 TUE-1 UU-2 UM-1 TUE-3 TUD-4
Nijmegen / RU Amsterdam / UvA Utrecht / UU Eindhoven / TUE Utrecht / UU Maastricht / UM Eindhoven / TUE Delft/TUD
bron: Den Heijer 2011 – investeringskosten 500 to 4000 euro / m2 bvo
project)type) new)building) new)building) new)building) new)+)renova(on) new)building) new)+)renova(on)comple6on)year) 2007) 2007) 2012) 2012) 2012) 2004)
M2$ m2)gfa)(bvo)) 35.300) 12.000) 5.820) 6.000) 5.760) 20.500)
workplace?m2)ufa)(no)) 28,7$/$;e$ 20,4$/$;e$ 14,3$/$;e$ 16,4$/$;e$ no$office$data$ 15,9$/$;e$USE$ office?%) 13%) 49%) 19%) 31%) 38%)$$ educa6on?%) 39%) 21%) 35%) 50%) )) 19%)$$ specific?%) ))4%) ))2%)
€$ )investment)€)(million)) $€$75,9$ $€$26,5$ $€$13,6$ $€$14,2$$ €$$15,1$ $€$59,8$)investment)€)/m2)gfa) €)2.150) €)2.210) €)2.340$ €)2.370) €2.620$ €)2.630$
GOALS$ representa6ve)$$ mee6ng)place)$$ plain)&)efficient)$$ ))
city)/)university) Wageningen)/)WU) Groningen)/)RUG) Amsterdam)/)UvA+VU) Den)Haag)/)LEI) Groningen)/)RUG) Leiden)/)LEI)
project) Forum)(BSc)building)) Bernoulliborg) University)College) Schouwburgstraat) Eriba)(research)ins(tute)) Kamerlingh)Onnes)
project)type) new)building)(science)) new)building)(science)) new)+)renova(on) new)building)(medical)) restora(on) new)building)(lab))comple6on)year) 2009) 2006) 2010) 2009) 2012) 2006)
M2$ m2)gfa)(bvo)) 35.410) 50.100) 70.320) 25.100) 4.480) 6.300)
workplace?m2)ufa)(no)) 22,5$/$;e$ 13,6$/$;e$ 11,5$/$;e$ 10,7$/$;e$ 34,2$/$person$ 6,4$/$person$USE$ office?%) 43%) 41%) 28%) 18%) 24%) 24%)$$ educa6on?%) 14%) 13%) 14%)) )17%)) 29%) 3%)$$ specific?%) )58%) )22%) 35%) )27%) 45%)
€$ )investment)€)(million)) $€$93,8$ $€$132,8$ $€$186,3$ $€$75,7$ $€$14,7$ €$26,2$)investment)€)/m2)gfa) €)2.650) €)2.650) €)2.650)) €)3.020)) €)3.280) €)4.160)
GOALS$ representa6ve)$$ mee6ng)place)$$ plain)&)efficient)$$ ))
city)/)university) Twente)/)UT) Nijmegen)/)RU) Amsterdam)/)UvA) Amsterdam)/)VU) Leiden)/)LEI) Utrecht)/)UU)
project) Carré)(faculty)science)) Huygens)(faculty)NWI))) FNWI)(faculty)science)) ACTA))(den(stry)) Sterrewacht) Jeane<e)Donker3Voet)
representative meeting place
plain & efficient
meeting place
plain & efficient
meeting place
plain & efficient
meeting place
plain & efficient
representative meeting place
plain & efficient
representative meeting place
plain & efficient
representative meeting place
plain & efficient
representative meeting place
plain & efficient
representative meeting place
plain & efficient
meeting place
plain & efficient
representative meeting place
plain & efficient
plain & efficient
Sterrewacht te Leiden
Schouwburgstraat 2 Den Haag
Artist’ Impression van het Media Café
source: “Managing the university campus”
(Den Heijer 2011 / 2013)
12 of 57 projects data from 14 Dutch universities
alle)projecten:))exploita(ekosten)3)energiekosten)3)onderhoudskosten)3)schoonmaakkosten))te)bereiken)doelen:)3)s(muleren)innova(e)3)branding)/)imagoverbetering)3)footprint)verlagen)–)m2)/)CO2)
Content
1. trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt
2. welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel
3. veranderende eisen aan gevels
presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)
more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 6)
Enkele)trends)die)illustra(ef)zijn)voor)diverse)sectoren...))
inspiring$$$
aArac@ve$$
social$$
safe$$
healthy$
...)en)wat)eigen)ervaringen))
Juan F Azcarate Aguerre | P2.Graduation Studio_Façade Value | Conceptual frame33
Façade Value | Design Requirements | Integrated / User-defined service layers
StructuralSupport layer
MechanicalInstallations and systems
PerformativeWatertightness and appearance
Solar ShadingFixed or adaptable
EnergyGeneration / Storage
MediaSponsorship / Informative
Base SystemsRequired initial investment
Longer term contract
Add-on’sShorter term upgrades for
strategic flexibilityModular interchangeability
throughout building portfolio
Unit catalogueWould expand through time as new
technologies become available, older units become cheaper and
stocks of second-hand panels vary.
Juan F Azcarate Aguerre | P2.Graduation Studio_Façade Value | Conceptual frame49
Façade Value | Challenges | Market interest
Interview with potential clients (building owners or managers)
to define:
- Interest in this type of service
- Main doubts or concerns when investing in this model.
- Main demands or requirements.
- Most attractive unit types
ENERGIEWAARDE STRATEGISCHE WAARDE
. .. de energiekosten, de technische conditie (binnenklimaat), bijdragend
aan duurzame ontwikkeling (reduceren footprint – m2 / CO2)?
... imago en identiteit van de organisatie –
onderscheidend vermogen (marktaandeel, reputatie)?
36 sectoren hebben getekend voor 30% reductie CO2 emissie
in periode 2008-2020 (Agentschap NL)
strategieën (krappere budgetten): - minder kwantiteit, meer kwaliteit (m2)
- nieuw leven voor oude gebouwen: HERGEBRUIK
- minder territorium, meer delen
! investeren in duurzaamheid ! reduceren ecologische footprint
! intensiveer gebruik ! minder m2 met hogere kwaliteit
presenta(e)Alexandra)den)Heijer) 2830132014)
more)info:)h<p://managingtheuniversitycampus.nl) 7)
Adviezen voor (gevel)ontwerpers
• focus op “reduceren footprint” opdrachtgever / klant:
dit biedt ook investeringsruimte voor kwaliteit en innovatie
• volg de behoeftepiramide: investeren in ‘health & safety’ heeft best
meetbare effect op productiviteit
• houd ruimte voor flexibele plattegrond – voor diversiteit in gebruik,
mogelijkheid tot transformatie
• ondersteun het doel om transparanter te huisvesten en sociale interactie te
bevorderen (publieke ruimte, binnen-buiten)
• relateer elke (ontwerp)beslissing aan de waarde voor de klant
inspiring
attractive
social
safe
healthy
VMRG)congres)28)januari)2014)
More information: http://managingtheuniversitycampus.nl - DOWNLOADS @alexandra_dh Alexandra den Heijer ([email protected]) TU Delft collega’s @ Architectural Engineering & Technology
– www.facadeworld.com – google: “Facade Research Group”