jリート・インフラファンドの魅力と見通し」 · 「japan real estate investment...

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「Jリート・インフラファンドの魅力と見通し」

2019年10月30日（水）ニッセイ基礎研究所

金融研究部

「日経Jリート・インフラファンドセミナー」基調講演資料

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Jリート市場について

１.Ｊリートについて知ろう


２. Ｊリート投資の魅力

３. Jリート市場の見通し

本日のご説明内容

Ｊリートについて知ろう。「Jリート３つの特徴」Ｊリート投資の魅力。「Ｊリート７つの魅力」Ｊリート市場の見通し。「Ｊリート上昇の背景とリスクを点検」


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(出所) 開示情報をもとにニッセイ基礎研究所が作成

市場時価総額（左)

上場銘柄数(右）

(兆円）(社）

Jリート(J-REIT)って何？


「Japan Real Estate Investment Trust」の頭文字を取り、「J－REIT」と呼ばれる ⇒「日本版不動産投資信託」とも言う 2001年9月に２社でスタート。Jリートの投資口は東京証券取引所で売買されている 9月末現在の銘柄数は63社、市場時価総額は約16兆円

Ｊリート約16兆円

不動産ｾｸﾀｰ約14兆円

国内株式約600兆円

〇上場銘柄数と市場時価総額の推移

米国63%

日本7%

オーストラリア5%

英国5%

フランス4%

シンガポール4%

カナダ3%

香港2%

その他26ケ国8%

時価総額211兆円（1062社）

【参考】REIT市場は世界で34カ国。Ｊリート市場は米国に次いで第２位の市場規模（2019年3末時点）

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 6 （出所）不動産証券化協会「不動産証券化ハンドブック（2019)」をもとにニッセイ基礎研究所が作成

米国リートの時価総額は約134兆円で第一位。世界占率は63％(2019年3月末) Ｊリートの占率は7％で第２位。世界の投資家が注目するマーケットへと成長

〇世界の上場ＲＥＩＴの占率（2019年3月末時点）

東京23区, 50%

札幌市, 1%仙台市, 1%

名古屋市, 3%

大阪市, 8%

福岡市, 2%

その他, 34%オフィス42%

商業16%

住宅15%

物流15%

ホテル8%

その他

4%

保有不動産は約3,900棟・21兆円。アセットタイプ・エリアともに分散されたポートフォリオで構成（19年6月末時点）セクター別では、オフィス・商業・住宅･物流で約9割エリア別では、東京23区で約5割、大阪市・名古屋市のほか、投資エリアは全国に広がる


セクター別投資比率（19.6末）エリア別投資比率（19.6末）

（出所）各社の開示資料をもとに作成

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

（億円）

4Q

3Q

2Q

1Q

（年）

（注）引渡しベース。ただし、新規上場以前の取得物件は上場日に取得したと想定(出所）開示データをもとにニッセイ基礎研究所が作成

(1-6月)

Ｊリートは毎年1～２兆円の不動産を取得。これからも、運用資産の拡大は続く


〇Ｊリートによる物件取得額（億円）の推移

0.9兆円

2018年は約1.8兆円、今年上期（1～6月）は約9,000億円の不動産を取得

1.8兆円

【オフィスビル】


【参考】Jリートが保有する代表物件

【物流施設】

【商業施設】

【ホテル】

名称：｢六本木ヒルズ森タワー」投資法人：森ヒルズリート住所：東京都港区六本木評価額：1,428億円鑑定利回り：3.1％

名称：｢シャングリ・ラホテル東京」投資法人：森トラスト・ホテルリート住所：東京都千代田区丸の内評価額：480億円鑑定利回り：3.4％

名称：｢mozoワンダーシティ｣投資法人：日本リテールファンド住所：愛知県名古屋市西区評価額：645億円鑑定利回り：4.9％

名称：｢プロロジスパーク市川１｣投資法人：日本プロロジスリート住所：千葉県市川市塩浜評価額：437億円鑑定利回り：4.0％

（注）各セクターにおいて評価額が最も大きい物件(2018年12末時点) （出所）各投資法人のHPをもとに作成

Ｊリートは証券取引所で売買。いわば、「外見は株式、中身は不動産」


（出所）ニッセイ基礎研究所

備考（Ｊリートの場合）

・取引単位：１口（金額：数万円～数十万円）

・決算短信、有価証券報告書、決算説明会資料、資産運用報告書、ＨＰ開設など

・通常、決算は半年毎

資金調達（エクイティ発行）

・増資（公募、第３者割当など）による調達・自社株(自己投資口）買いも可能

・自己投資口買いは2014年12月より解禁

項目

ガバナンス・投資家は議決権を行使できる

・証券取引所に上場し、毎日売買できる

・決算期毎に配当金を受け取り

・金商法や東証規則などに基づく情報開示

株式との主な共通点

・投資主総会は通常２年に1回

取引規制・インサイダー取引規制の適用対象・2014年4月から適用

流動性

情報開示

配当金（分配金）


Ｊリート３つの特徴(Jリートと不動産会社の違い）


①不動産賃貸事業だけを行う（日本の大家さん） ②利益の90％以上を分配、法人税はゼロ ③従業員がいない（運用を資産運用会社に委託）

特徴①不動産賃貸に特化。不動産の開発や仲介事業などは禁止されている

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 12 （出所）各社の開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

賃貸(32%)

分譲（ 29%）

マネジメント

（20%）

戸建て(14%)

その他（5%）

売上高

1.8兆円

賃貸(100%)

売上高

741億円

上場不動産会社の売上構成（2019年3月期決算）

Ｊリート投資法人の売上構成（2018年年間）

特徴②利益のほぼ全額を分配、法人税はゼロ

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 13 （出所）各社の開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

配当金としての分け前は「2：8」（注）配当可能利益の90％超を配当することで配当を損金算入できる

配当金としての分け前は「10：0」

法人税等(30%)

配当金(18%)

内部留保(52%)

税引前

利益

2,420億円

上場不動産会社の利益配分（2019年3月期決算）

Ｊリート投資法人の利益配分（2018年）

法人税等(0%)

配当金(99%)

内部留保

※ (1%)

税引前

利益

285億円

※不動産売却益の一部を積立

特徴③従業員のいない、簡素な仕組み


Ｊリート投資法人は執行役員が１名のみ（＋監督役員）運用は資産運用会社に一任し、運用報酬を支払う（⇒外部運用制度という）

＜Ｊリート＞＜資産運用会社＞資産運用会社の株主＝Jリートのスポンサー

Ｊリート投資法人上場不動産会社の子会社上場不動産会社

・執行役員１名

（＋監督役員）役職員数

26名

資産運用の委託（運用報酬の支払い）

従業員数(連結ﾍﾞｰｽ)19,018名

出資(株主)

（出所）各社の開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

Jリートに対する疑問。「会社として持続的成長は可能か？」


①不動産賃貸事業だけを行う ⇒そもそも不動産を誰から買うの？（モノ） ②利益のほぼ全額を分配 ⇒内部留保（現金）なしで大丈夫？（カネ/信用） ③従業員がいない ⇒「会社は人なり」って言いますが・・・・・（ヒト）

スポンサーが、「ヒト・モノ・カネ（信用）」をリートに提供

Ｊリートの成長を支えるスポンサー企業は48社。うち、不動産会社が最多の25社

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 16 (注）各カテゴリー内は投資法人の上場順に記載

スポンサーオフィス住宅商業ホテル物流ﾍﾙｽｹｱ複合/総合

三井不動産 ∨ ∨ ∨ ∨

三菱地所 ∨ ∨

東京建物 ∨

ＮＴＴ都市開発 ∨

野村不動産 ∨

平和不動産 ∨

東急不動産 ∨ ∨

ヒューリック ∨

トーセイ ∨

日本エスコン ∨

森トラスト ∨ ∨

福岡地所 ∨

日鉄興和不動産 ∨

森ビル ∨

マリモ ∨

サイケイビル ∨

積水ハウス ∨

スターツ ∨

大和ハウス ∨

サムティ ∨

タカラレーベン ∨

ケネディクス ∨ ∨ ∨

いちご ∨ ∨

ＣＲＥ ∨

ザイマックス ∨

不

動

産

業

スポンサーオフィス住宅商業ホテル物流ﾍﾙｽｹｱ複合/総合

三菱商事 ∨ ∨ ∨

丸紅 ∨

三井物産 ∨ ∨

伊藤忠 ∨ ∨

双日 ∨

オリックス ∨

三菱UFJｸﾞﾙｰﾌﾟ ∨

大和証券 ∨ ∨ ∨

みずほ信託 ∨

三井住友銀行 ∨

東急 ∨

阪急阪神Ｈ ∨

星野リゾート ∨

イオン ∨

大江戸温泉 ∨

フォートレス ∨

ロックライズ ∨

ＧＬＰ ∨

プロロジス ∨

インベスコ ∨

ラサール ∨

スターアジア ∨

ガリレオＧ ∨

商

社

金

融

電

鉄

事

業

一

体

型

外

資

商社、金融、電鉄、外資などもスポンサーとして参入

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 17 (注）各カテゴリー内は投資法人の上場順に記載

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Ｊリートの主な投資指標：「分配金利回り」、「ＮＡＶ倍率」、「ＬＴＶ」に着目


19.9末現在

総資産額

分配金利回り(%)

NAV倍率(倍)

指標の見方

1口当たり分配金

投資口価格

投資口価格

÷

÷1口当たり

ＮＡＶ

計算方法

3.5%

1.2倍

45%

投資口価格の評価基準

財務指標

ＬＴＶ（％）

有利子負債 ÷

ＮＡＶ（Net Asset Value：解散価値）＝純資産＋不動産含み損益

・株式投資における「配当利回り」に相当

・一般に、「分配金利回り」が高いほど割安とされる（個別リスク考慮前）

・不動産売却益や利益超過分配などを含む場合、

一時的に「分配金利回り」が高くなっているケースに注意

・株式投資における「ＰＢＲ（株価純資産倍率」に相当

・一般に、「ＮＡＶ倍率」が低いほど割安とされる（個別リスク考慮前）

・不動産価格の上昇が期待される局面では、１倍を超えることが多い

・財務の健全性を判断する指標の１つ

・ＬＴＶが高いほど、分配金が金利変動の影響を受けやすくなる

・また、ＬＴＶが低いほど、物件を追加取得する余力が大きい

・通常、LTVは40％～50％のレンジで管理

ＬＴＶ：Loan To Value:：有利子負債の総資産に対する比率


【参考】①特化型Ｊリート一覧 9月末現在


運用資産証券コード投資法人名投資口価格(円)時価総額(億円）

利回り（%)

ＮＡＶ倍率(x)

8951 日本ビルファンド投資法人 830,000 11,720 2.6 1.5

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 725,000 10,041 2.7 1.3

8958 グローバル・ワン投資法人 146,100 1,404 3.2 1.1

8972 ケネディクス・オフィス投資法人 854,000 3,655 3.2 1.2

8975 いちごオフィスリート投資法人　 112,500 1,724 3.8 1.2

8976 大和証券オフィス投資法人 839,000 4,119 3.1 1.2

8987 ジャパンエクセレント投資法人 176,400 2,302 3.3 1.2

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリ-ト投資法人 21,490 1,912 3.5 1.3

8979 スターツプロシード投資法人 205,900 521 4.3 1.0

8986 日本賃貸住宅投資法人 99,500 1,632 4.0 1.0

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 673,000 3,257 3.0 1.5

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 355,000 4,910 3.1 1.4

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 347,000 2,221 3.0 1.4

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 124,000 734 4.4 1.3

8953 日本リテールファンド投資法人 228,600 5,985 3.9 1.0

8964 フロンティア不動産投資法人 460,500 2,390 4.6 1.1

3292 イオンリート投資法人　　　　　 148,900 2,781 4.1 1.1

3453 ケネディクス商業リート投資法人 270,800 1,373 4.7 1.0

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 267,400 2,420 3.6 1.0

3281 GLP投資法人 143,400 5,497 3.7 1.2

3283 日本プロロジスリート投資法人 296,100 6,955 3.0 1.4

3466 ラサールロジポート投資法人　　 154,800 2,098 4.4 1.4

3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 450,500 1,707 2.9 1.4

3481 三菱地所物流リート投資法人 344,500 844 3.3 1.2

3487 ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 134,800 349 4.5 1.1

3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス 116,400 416 4.0 1.0

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 80,600 3,596 4.6 1.0

3287 星野リゾート・リート投資法人 596,000 1,317 4.4 1.1

3463 いちごホテルリート投資法人　　 129,200 328 6.0 0.9

3472 大江戸温泉リート投資法人　　　 92,100 216 5.1 0.9

3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 143,300 717 4.4 1.1

3308 日本ヘルスケア投資法人　　　　 198,600 147 4.3 1.0

3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 138,700 431 4.7 1.2

ヘルスケア特化型

ｵﾌｨｽﾋﾞﾙ特化型

住居特化型

商業施設特化型

物流施設特化型

ホテル特化型

【参考】②複合/総合型Ｊリート一覧 9月末現在


証券コード投資法人名投資口価格(円)時価総額(億円）

利回り（%)

ＮＡＶ倍率(x)

8956 プレミア投資法人 158,600 2,087 3.5 1.3

8966 平和不動産リート投資法人 139,100 1,410 3.5 1.1

8955 日本プライムリアルティ投資法人 513,000 4,735 2.9 1.4

8957 東急リアル・エステート投資法人 205,700 2,010 3.2 1.2

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 552,000 4,256 3.6 1.2

3290 Ｏｎｅリート投資法人　　　　　 317,500 759 4.3 1.1

住居+ﾍﾙｽｹｱ 3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 213,200 1,934 3.8 1.3

物流+ｲﾝﾌﾗ 3249 産業ファンド投資法人 155,200 2,784 4.0 1.4

商業+底地 2971 エスコンジャパンリート投資法人 121,900 289 5.7 1.2

ｵﾌｨｽ+ﾎﾃﾙ 2972 サンケイリアルエステート投資法人 119,800 426 4.2 1.2

8954 オリックス不動産投資法人 236,000 6,514 3.0 1.3

8961 森トラスト総合リート投資法人 193,800 2,558 3.8 1.2

3227 ＭＣＵＢＳ　ＭｉｄＣｉｔｙ投資法人 118,700 1,950 3.3 1.2

3296 日本リート投資法人　　 451,500 2,027 3.9 1.2

3234 森ヒルズリート投資法人 171,600 3,216 3.3 1.3

8968 福岡リート投資法人 183,700 1,462 4.0 1.1

8977 阪急阪神リート投資法人 161,300 1,121 3.9 1.0

ﾎﾃﾙ＋住居中心 8963 インヴィンシブル投資法人 66,700 4,066 5.2 1.2

3451 トーセイ・リート投資法人　　　 137,800 390 5.1 1.0

3473 さくら総合リート投資法人　　　 97,000 323 4.2 1.0

ｵﾌｨｽ+住居+ﾎﾃﾙ 3309 積水ハウス・リート投資法人　　 96,900 4,155 3.3 1.2

ｵﾌｨｽ+商業+ﾍﾙｽｹｱ 3295 ヒューリックリート投資法人　　 198,600 2,600 3.5 1.2

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 207,000 6,454 3.3 1.3

3492 タカラレーベン不動産投資法人 117,300 542 6.9 1.1

ｵﾌｨｽ+住居+商業+物流 3462 野村不動産マスターファンド投資法人 195,200 8,876 3.3 1.3

ｵﾌｨｽ+物流+住居+ﾎﾃﾙ 3468 スターアジア不動産投資法人　　 116,600 630 4.8 1.0

3476 投資法人みらい　　　 64,100 1,013 4.9 1.3

3488 ザイマックス・リート投資法人 130,900 292 4.5 0.9

ｵﾌｨｽ+住居+商業+ﾎﾃﾙ 3470 マリモ地方創生リート投資法人　　 124,400 164 5.5 1.0

物流+住居+商業 8984 大和ハウスリート投資法人 304,000 6,308 3.9 1.1

運用資産

複合型

ｵﾌｨｽ+住居

ｵﾌｨｽ+商業

総合型

ｵﾌｨｽ中心

商業中心

ｵﾌｨｽ+商業+住居

ｵﾌｨｽ+住居+商業+ﾎﾃﾙ

ｵﾌｨｽ+商業+ﾎﾃﾙ

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

東証REIT指数（配当除き）

東証REIT指数（配当込み）

前回最高値(07.5月)＝100とした東証ＲＥＩＴ指数(配当込み及び配当除き）

（資料)東京証券取引所のデータをもとにニッセイ基礎研究所が作成

147(19年9月末)

83

最高値＝100

(07年5月末）

今年、東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）は史上最高値を更新中リーマン・ショック前（07年5月）に高値掴みした投資家も、長期保有することで投資が報われる結果に東証REIT指数（配当除き）は、2007年8月以来、12年1カ月ぶりに2,100の大台を回復


東証REIT指数(配当込み） 4,478(9月末）

東証REIT指数(配当除き） 2,177(9月末）

3.5%

2.5%

-0.2%-1%

0%

1%

2%

3%

4%

Jリート国内株式 10年国債

○利回り比較（Ｊリート、国内株式、10年国債）

＜2019年9月末時点＞

イールドスプレッド3.7％

Ｊリートの魅力①：高い分配金利回り高い還元率（配当性向100％）税制優遇（法人税ゼロ）の商品特性市場全体の分配金利回りは3.5％。「インカム収入の獲得に適した金融商品」

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 23 (出所）各種資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

52%

220%

189%

32%

93%77%

12%25%

36%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

過去5年過去10年過去15年

Jリート

国内株式

国内債券

○過去5年・10年・15年間の総合収益率（年率換算前、2019年8月末時点＞

(注）Jリートは東証REIT指数（配当込み）、国内株式はTOPIX(配当込み）、国内債券はNOMURA-BPI総合

（出所）ニッセイ基礎研究所が作成

Ｊリートの魅力②：株式投資に負けない総合収益率値上がり益を含めた総合収益率は、過去5年:52％、10年:220％、15年:189％Ｊリートは配当金の獲得だけでなく、「長期の資産形成にも適した金融商品」


(※）2018年下期のＪリート58社の運用実績を集計

3.3%

分配金利回り 3.5%

▲大規模修繕費（ＣＡＰＥＸ）

▲0.6万円

ネット運用収益 4.5万円

分配金原資 5.1万円

▲減価償却費 ▲1.6万円

分配金 3.5万円

▲資産運用報酬 ▲0.6万円

分配金原資 5.1万円

▲支払利息 ▲0.5万円

3.8%

6.2万円 4.6%

対投資金額

（借入利率0.9％）

100万円 135万円投資金額投資金額

賃貸事業利益（ＮＯＩ）

Ｊリート投資不動産投資

＋借金

（Ｊリート内部）


Jリートの魅力③：「Ｊリートは実質的に不動産に投資する金融商品」。少額資金で手軽に不動産投資


「Ｊリート100万円」の投資は、「不動産135万円分」の投資に相当Ｊリートの価格が安い時に投資すれば、その分、不動産を多く購入できる

5.0%

6.5%

5.3%5.7%

6.2%6.6%

1.4%

9.9%

1.8%2.5%

1.8%2.5%

3.2%

1.9%2.3%

2.0% 2.0%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

期初予想に対する上方修正率（左）期初予想比プラス決算の割合(右）

Jリートの魅力④：安定した分配金。業績が期初予想を上回るため、投資家は枕を高くして寝ることができる


長期の賃貸借契約に基づく賃料収入とポートフォリオの分散による安定した分配金実績分配金は期初予想を上回る（+2％程度）。17年～19年上期は全リートが予想比プラストランプ大領領のツイッター発言、企業の不祥事も怖くない？

〇１口当たり分配金の上方修正率と期初予想比プラスの割合

（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所作成

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400

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800

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1,200

1,400

1,600

1,800

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0

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50

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70

80

90

100

04.1 06.1 08.1 10.1 12.1 14.1 16.1 18.1

１口当たりＮＡＶ（右軸）

1口当たり分配金（左軸）

（1口当たり分配金）（1口当たりＮＡＶ）

Jリートの魅力⑤：プロによる不動産運用。「投資主価値向上」に向けた資産運用会社の取り組み


Ｊリート市場の共通認識

〇１口当たり分配金と１口当たりＮＡＶ(Net Asset Value)の推移（東証ＲＥＩＴ指数ベース）

（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所作成

「投資主価値向上とは、１口当たり分配金と１口当たりＮＡＶを高めること」

過去5年間の１口当たり分配金成長率 +35％（年率6.2％）

過去5年間の１口当たりNAV成長率 +49％（年率8.3％）

▲16%

▲12%

▲8%

▲4%

0%

4%

8%

12%

16%

▲ 4.0

▲ 3.0

▲ 2.0

▲ 1.0

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

05

上期

06

上期

07

上期

08

上期

09

上期

10

上期

11

上期

12

上期

13

上期

14

上期

15

上期

16

上期

17

上期

18

上期

19

上期

鑑定評価額騰落率（年率）

含み損益（兆円）

含み損益(兆円)

鑑定評価額騰落率（年率)

Ｊリートの魅力⑥：個人では買えない優良不動産。保有物件の含み益は3.4兆円に拡大（6月末時点）


〇物件含み益と物件価格の変化率(前期比年率換算）

保有不動産の価格は年率2～3％のペースで上昇不動産含み益は3.4兆円、年間分配金（5,700億円）の約6倍に相当

（出所）開示資料よりニッセイ基礎研究所作成

不動産含み益 3.4兆円

年間分配金約5,700億円

▲0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年上期

Ｊリート負債利子率

投資法人債利率

10年国債利回り

(注）10年国債利回り：年平均値、投資法人債利率：金額加重平均、負債利子率：（支払利息＋融資関連費用）/負債平残(出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

Ｊリートの魅力⑦：高い信用力を背景とした低い借入コスト。利払い費の減少が分配金を押し上げ


〇Ｊリート全体の借入利率、投資法人債発行利率、10年国債利回りの推移

既存の借入利率(融資関連費用を含む)は「0.83％」投資法人債の新規発行利率（19年上期）は「0.44％」今後、借入利率が0.4％低下した場合⇒分配金は+7％上昇する見通し

既存借入利率0.83％

新規借入利率 0.44％

【参考】日銀が年900億円のＪリートを取得。対象となる格付「AAー以上」の銘柄は現在34社(占有率54％)


信用格付銘柄数占有率

AA+ 1社 2%

AA 16社 25%

AA- 17社 27%

A+ 8社 13%

A 5社 8%

A- 3社 5%

格付なし 13社 21%（注）複数取得の場合は最高格付けを採用（出所）開示資料よりニッセイ基礎研究所が作成

日本銀行の累計取得額は5,327億円（9月末時点）このうち、日本銀行は20社について5％以上保有（大量保有報告有り）

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

04.1 05.1 06.1 07.1 08.1 09.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 18.1 19.1

東証REIT指数（配当除き）

東証REIT指数（配当込み）

（資料)東京証券取引所のデータをもとにニッセイ基礎研究所が作成

2019年

2019年1-9月に、東証ＲＥＩＴ指数（配当除き）は+23％上昇今年に入り、東証ＲＥＩＴ指数（配当除き）は上昇に弾みがつき、1-9月に+23％上昇配当込み指数では+26％上昇


東証REIT指数(配当込み） 4,478(9月末）

東証REIT指数(配当除き） 2,177(9月末）

〇東証REIT指数の推移（2004年1月～2019年9月）

+26％

+23％

Ｊリート市場が上昇する「３つの要因」

好調な不動産市況（地価、賃貸市場）世界的な金利低下「株式」・「債券」･「不動産」の代替投資先に選ばれる「Ｊリート」


▲15%

▲10%

▲5%

+0%

+5%

+10%

+15%

0

20

40

60

80

100

120

00.3 02.3 04.3 06.3 08.3 10.3 12.3 14.3 16.3 18.3

6大都市_商業地（前期比）右軸

6大都市_商業地（2000年＝100）左軸

地価：商業地（６大都市）は2008年の水準を回復。上昇率は拡大傾向にある

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 34 （出所）日本不動産研究所「市街地価格指数」をもとに作成

６大都市の商業地地価（19年3月）は、半年前より+4.7％上昇市街地価格指数は、日本で最も古い地価指標（昭和11年～） 6大都市とは、東京区部・横浜・名古屋・大阪・京都・神戸を対象

〇市街地価格指数（６大都市、商業地）＜2000年3月＝100）

オフィス市況：賃料は東京を中心に上昇。Ｊリート保有ビルの収益は2015年下期以来、７期連続で増加中東京都心5区の募集賃料は、2013年12月をボトムに上昇（ボトム比+33％）Ｊリート保有ビルの賃貸収益(継続比較ベース）は、直近3.5年で約9％増加

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 35 （出所）三鬼商事のデータ、開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成

0.8%

1.6% 1.6%

0.5% 0.7%1.1%

1.9%

1.6

1.7

1.8

1.9

2.0

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

-6%

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

05上期

06上期

07上期

08上期

09上期

10上期

11上期

12上期

13上期

14上期

15上期

16上期

17上期

18上期

ＲＥＩＴのオフィスビル収益の増減率（左軸）

東京都心5区の平均募集賃料（右軸）

（前期比）（万円/月坪）〇東京都心5区オフィス賃料とＪリート保有ビルの賃貸収益（ＮＯＩ）の推移

▲2

0

2

4

6

0

5

10

15

20

07/12 09/12 11/12 13/12 15/12 17/12

ECB（資産額） FRB（資産額）日銀（資産額）

日10年金利米10年金利独10年金利

資産額（兆ドル） 10年国債利回り(%)

(資料）Bloombergのデータをもとに作成

世界的な金利低下：ＦＲＢは７月に10年半ぶりに利下げ。今月追加利下げを実施。世界は再び緩和局面へＦＲＢは政策金利を7月▲0.25％、9月▲0.25％引き下げ、バランスシート縮小を8月から停止ＥＣＢも政策金利を▲0.1％引き下げ、資産買い入れを再開（9月理事会）日銀は金融緩和（マイナス金利＋資産買い入れ）を継続


〇日・米・欧の中央銀行資産残高と10年国債利回り

？

「株式」・「債券」・「不動産」の代替投資先に選ばれる「Jリート市場」各国中央銀行は金融緩和へ転換。世界的な金余り環境が続くファンダメンタルズが好調なＪリート市場は、「株式」・「債券」・「不動産」の各市場から資金が流入


各国中銀は金融緩和へ転換/世界的な金余り環境

Ｊリート市場

債券市場株式市場不動産投資市場

リスク点検：金利上昇リスク。リーマンショック後、借入金利はＪリート全体で1.8％まで上昇


Ｊリートは銀行などから借り入れをして不動産を取得市場全体の借入金利が「0.1％上昇」した場合、分配金は約「▲2％減少」する計算

資産(不動産）

Ｊリート

純資産(投資口）

負債(借り入れ）

エクイティ投資家

銀行など

投資口購入

分配金

融資

利払い

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

1.4%

1.6%

1.8%

2.0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

03上 04上 05上 06上 07上 08上 09上 10上 11上 12上 13上 14上 15上 16上 17上 18上

負債利子率

分配金原資

運用報酬等

減価償却費

支払利息等

負債利子率


（出所）開示データをもとにニッセイ基礎研究所が作成

〇Ｊリートの資金調達の仕組み〇Ｊリートの賃貸収益の分配構成比率と負債利子率の推移

リスク点検：不動産価格の下落リスク。リーマンショック後、Ｊリート物件の評価額は▲22％下落

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 39 （出所）不動産証券化協会のデータをもとに作成

不動産価格は上昇と下落を繰り返す傾向がみられる（価格サイクル）前回の下落局面では、2008年3月をピークに、約５年にわたり下落が続いた

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

75

80

85

90

95

100

105

05/1 07/1 09/1 11/1 13/1 15/1 17/1

前年比騰落率

AJPIキャピタル指数（全物件、08.3＝100）左軸

〇ＡＪＰＩキャピタル指数の推移（ピーク時：2008.3月＝100）

リスク点検：大地震（自然災害）のリスク。30年以内に震度６弱以上の地震に遭う確率、東京は「48％」

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 40 （出所）地震調査委員会「全国地振動予測地図2018年版）」（2019年1月）」

Ｊリートの保有不動産の５割は、東京23区に所在ただし、物件の耐震性能は高く、東日本大震災時でも物的被害は限定的（総額31億円、0.04％）

〇2016年以降に日本付近で発生した主な被害地震（震度6弱以上）発生年月震央地名・地震名最大震度

19.6 山形県沖 6強19.2 胆振地方中東部 6弱19.1 熊本県熊本地方 6弱18.9 胆振地方中東部 718.6 大阪府北部 6弱16.12 茨城県北部 6弱16.10 鳥取県中部 6弱16.6 内浦湾 6弱16.4 熊本県熊本地方など 7

(出所）気象庁のＨＰより抜粋

さいごに、 Jリートは、「配当金だけでなく長期の資産形成に適した商品」です。 Jリートの「３つの特徴」や「７つの魅力」を理解し、今後の運用にご活用下さい。

今年に入り、Jリート市場は大きく上昇。ただし、「投資にリスクは付き物」です。各種リスク要因に十分注意し、分散投資を心掛けましょう。


＜Jリート「３つの特徴」＞

①日本の大家さん

②利益全額を分配、法人税ゼロ

③従業員がいない

←スポンサーによるサポート

＜Jリート「７つの魅力」＞

①高い分配金利回り

②株式に負けない収益率

③少額資金で不動産投資

④安定した分配金

⑤ブロによる不動産運用

⑥個人では買えない優良不動産

⑦高い信用力と低い借入コスト

＜Jリート上昇「３つの要因」＞

①好調な不動産市況

②世界的な金利低下

③代替投資先に選ばれるJリート

＜Jリート「３つのリスク」＞

①金利上昇リスク

②不動産価格の下落リスク

③大地震のリスク


インフラファンド市場について

インフラファンドの概要


インフラファンドの投資対象となるインフラ資産

太陽光風力地熱バイオマス中小水力など

再生可能エネルギー発電施設

公共施設等運営権（コンセッション）

各種インフラ資産に係る運営権

運輸関係エネルギー関係その他

道路空港港湾施設鉄道エネルギー船

電気工作物（発電所）石油ガスパイプライン

上下水道無線設備など

インフラファンドの基本的な仕組み（再エネの場合）

オペレーター（発電事業）

インフラファンド

投資者

インフラを保有

電力会社等

売電

売電料

賃貸

賃貸料

投資

分配金

固定価格買取制度

固定価格買取制度賃貸要件 20年の導管性利益超過分配

（出所）東京証券取引所

インフラファンド市場上場銘柄一覧


※予想分配金利回り＝年間予想分配金÷投資口価格（出所）各社公表資料より、ニッセイ基礎研究所が作成

タカラレーベン・インフラ投資法人

いちごグリーンインフラ投資法人

日本再生可能エレルギーインフラ投資法人

カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人

東京インフラ・エネルギー投資法人

エネクス・インフラ投資法人

コード 9281 9282 9283 9284 9285 9286

上場日 2016年6月2日 2016年12月1日 2017年3月29日 2017年10月30日 2018年9月27日 2019年2月13日

資産運用会社タカラアセット

マネジメント（株）いちご投資顧問（株）

アールジェイ・インベストメント（株）

カナディアン・ソーラー・アセットマネジメント(株）

東京インフラアセットマネジメント(株）

エネクス・アセットマネジメント(株）

主なスポンサー/業種

タカラレーベン/不動産

いちご/不動産

リニューアブル・ジャパン/発電事業

カナディアン・ソーラー/太陽電池モジュール製造販売

アドバンテック/半導体関連事業、発電事業

伊藤忠エネクス/エネルギー商社

投資方針太陽光：90％以上

その他再エネ：10％以下再生可能エネルギー特化型

（当初は太陽光中心）太陽光：90％以上

その他再エネ：10％以下太陽光：90％以上



その他再エネ：50％以下

資産規模(取得価額）（直近決算期末）

26物件・287億円(パネル出力：72MW)

※全て太陽光


※全て太陽光


※全て太陽光


※全て太陽光

5物件・85.2億円(パネル出力：20MW)

※全て太陽光


※全て太陽光

現在の時価総額（2019年9月末）

171億円 64億円 159億円 262億円 47億円 92億円

現在の投資口価格（2019年9月末）

123,900円 62,500円 101,800円 113,500円 103,000円 100,900円

決算期 5月/11月 6月/（12カ月決算） 1月/7月 6月/12月 6月/12月 11月/（12カ月決算）

予想分配金利回り（2019年9月末時点）

5.6% 5.7% 6.3% 6.4% 6.6% 5.8%

★

0

1

2

3

4

5

6

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8

9

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0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

16.6 16.12 17.6 17.12 18.6 18.12 19.6

市場時価総額(億円）

銘柄数

時価総額（億円）銘柄数

インフラファンド市場の時価総額推移

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 45 （出所）各社公表資料よりニッセイ基礎研究所が作成

インフラファンド 6銘柄・800億円（9月末）

2016年6月にスタート。インフラファンドの投資口は東京証券取引所で売買されている 9月末現在の銘柄数は6社、市場時価総額は約800億円

4

5

6

7

8

16.6 16.12 17.6 17.12 18.6 18.12 19.6

分配金利回り（%）

インフラファンド市場の予想分配金利回り推移

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 46 （注）分配金利回りは時価総額加重平均（出所）各社公表資料よりニッセイ基礎研究所が作成

インフラファンド 6.1％

（9月末）

9月末の分配金利回りは6.1％。Jリート市場の利回り（3.5％）を上回る水準

7

30

49

1

77

0

76

4

5

7

23

91

4

5

4

4

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0

275

24

0710

0

27

0

0 03

34

9

64

0 2

0%

10%

20%

30%

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60%

70%

80%

90%

100%

九州近畿中国・四国中部・北陸関東北海道・東北

【ご参考】インフラファンド保有資産の地域分散

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 47 （注）各社の直近決算期（出所）各社公表資料よりニッセイ基礎研究所が作成

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90

100

110

120

130

140

150

16/6

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16/8

16/9

16/1

0

16/1

1

16/1

2

17/1

17/2

17/3

17/4

17/5

17/6

17/7

17/8

17/9

17/1

0

17/1

1

17/1

2

18/1

18/2

18/3

18/4

18/5

18/6

18/7

18/8

18/9

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0

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1

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2

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19/2

19/3

19/4

19/5

19/6

19/7

19/8

19/9

タカラレーベン・インフラ(9281)

いちごグリーンインフラ(9282)

日本再生可能エレルギーインフラ(9283)

カナディアン・ソーラー・インフラ(9284)

東京インフラ・エネルギー(9285)

エネクス・インフラ(9286)

【ご参考】インフラファンドの投資口価格推移

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 48 （注）各銘柄の公開価格をそれぞれ100として、上場日からの終値推移を掲載（月末値）（出所）各社公表資料より、ニッセイ基礎研究所が作成

6149

78

57

80 81

19

10

7

21

10 816

9

12

7

9 95

32

314

1 3

0%

10%

20%

30%

40%

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80%

90%

100%

外国法人・外国個人国内金融機関その他国内法人個人投資家

【ご参考】インフラファンド投資口保有比率

Copyright © 2019 NLI Research Institute All rights reserved 49 （出所）各社公表資料よりニッセイ基礎研究所が作成


当資料に記載のデータは、信頼できると考えられる情報源から入手、加工したものですが、その正確性と完全性を保証するものではありません。当資料の内容について、将来見解を変更することもあります。当資料は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は契約の締結や解約を勧誘するものではありません。

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