johan conijn - universiteit van amsterdam
DESCRIPTION
Johan Conijn van de Universiteit van Amsterdam op het Hypotheken Event 2013: Woningmarkt gebukt onder schuldenberg.TRANSCRIPT
Hypotheekmarkt en koopwoningmarkt
Johan Conijn, ASRE/UvA en Ortec Finance
Onderwerpen
• Ontwikkeling koopsector
• Omvang potentiële restschuld
• Ontwikkeling hypotheekschuld
• Toekomstperspectief
Koopsector
• Aanhoudende malaise • Oorzaken:- beperkingen in kredietverlening (LTV, LTI)- beperkingen in fiscale aftrekbaarheid- macro-economische ontwikkelingen- neerwaartse spiraal zelf
Koopprijsontwikkeling (NVM)
Ontwikkeling transacties (NVM)
Omslagpunt?
• Omslagpunten laten zich lastig voorspellen, maar:
- koopwoningen nominaal 16,6% goedkoper- reëel circa 25% goedkoper- verlaging overdrachtsbelasting 4%-punt- forse huurstijgingen vanaf 2013, met name bij
inkomens vanaf 43.000 (9%)- verdere groei huishoudens voorzien
Financiering knelpunt
• Banken met een depositofinancieringsgat• Versterking van buffervermogen
• Rantsoenering van hypotheken- aanscherping voorwaarden hypotheekver-
strekking- restschuld nagenoeg niet financierbaar
Citaten
• DNB: “Knot is er niet voor het vlottrekken van de woningmarkt, maar voor de financiële stabiliteit.” (FD, 7 jan 2012)
• Zalm: “Wij hebben een forse portefeuille: meer dan 150 miljard aan hypotheken op ons balanstotaal van 400 miljard. De banken hebben vorig jaar gezamenlijk afgesproken terughoudender te zijn met de verstrekking daarvan. Dat was goed.” (NRC, 14/15 april 2012)
Depositofinancieringsgat
Potentiële restschuld
• Groeiend en knellend probleem- momenteel naar schatting 800.000
huishoudens- gemiddelde restschuld € 39.000
• Ernstige belemmering verhuismobiliteit• Negatief effect op consumptieve bestedingen
Potentiële restschuld naar leeftijd
Potentiële restschuld naar aankoop
Ontwikkeling hypotheekschuld
• Hoe ontwikkelt zich de nationale hypotheekschuld op basis van de huidige vraag naar hypotheken, mede in relatie tot de waarde van de woningvoorraad?
• Is een ombuiging van een (eventuele) autonome groei van de vraag naar hypotheken mogelijk? En op welke wijze dan?
ASRE-onderzoek
• Op verzoek van de NVM een onderzoek naar de ontwikkeling van de nationale hypotheekschuld
• Aanpak: system dynamics programmatuur
Model (1)
• Startpositie WBO2002 (peildatum 2001)
• Hypotheeksom 355 mrd. (CBS: 336 mrd.)
• Differentiatie naar leeftijdsklasse (12)
• Verschuiving over de klassen
Jong 110.806 25-29 131.055 30-34 134.373 35-39 131.121 40-44 118.829 45-49 109.397 50-54 97.004 55-59 81.857 60-64 63.541 65-69 48.719 70-74 36.678 75plus 17.365
Model (2)
• Exogene grootheden:- prijsontwikkeling koopwoning- mutatie koopwoningvoorraad- woningverlaters, naar leeftijdsklasse- aantal starters = mutatie woningvoorraad +
aantal woningverlaters; verdeling naar leeftijdsklasse
- doorstroomkansen, afhankelijk van leeftijd
Model (3)
• Drie hypotheekvormen- annuitaire hypotheek- spaar- en beleggingshypotheken- aflossingsvrije hypotheek• Veranderende keuze over tijd; onderscheid
naar starters en doorstromers
Schatting versus realisatie
Referentievariant
• Prijsontwikkeling eerst negatief, vanaf 2017 1% nominale stijging
• Netto groei koopsector structureel 50.000 per jaar
• Aantal woningverlaters structureel 50.000• Aantal starters structureel 100.000• Aantal doorstromers circa 140.000
Hypotheekschuld referentievariant
Uitkomsten referentievariant
Autonome groei hypotheekschuld hoger dan
waardegroei koopwoningvoorraad. Inclusief
aflossing uit spaar- en beleggingshypotheken.
Oorzaak: cohorteffect.
Varianten
• Nieuwe leningen annuitair vanaf 2013
• Lagere LTV bij starters
• Stagnatie groei koopsector
Nieuwe leningen annuitair
Starters lager LTV
Stagnatie koopsector
Bevindingen
• Forse autonome groei van de hypotheeksom• Relatief beperkte jaarlijkse vrijval uit spaar-
en beleggingshypotheken• Zeer ingrijpende aanpassingen op
koopwoningmarkt nodig om groei hypotheekschuld om te buigen
Tot slot
• Innovaties bij aanbod hypotheken noodzakelijk voor de woningmarkt om het bankenprobleem te neutraliseren
• Fiscaal beleid dat maximering schulden uitlokt, aanpassen. Stimuleer aflossen ook bij bestaande leningovereenkomsten