juicio oral de arrendamiento parte actora

1

PODER JUDICIAL DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN.

COORDINACION DE GESTION JUDICIAL DE LOS JUZGADOS DE JUICIO CIVIL ORAL

DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL MONTERREY, N. L.

JUZGADO PRIMERO DE JUICIO CIVIL ORAL

Expediente: 293/2017 Juicio Oral de Arrendamiento

Parte actora: **********, representante legal de **********1. Parte demandada: **********2.

Monterrey, Nuevo León, a 28 veintiocho de agosto del

año 2017 dos mil diecisiete.

Visto en definitiva los autos que integran el expediente al

rubro indicado, por los motivos y fundamentos expuestos, una vez

analizado tanto lo actuado en la fase escrita como en la oral, se

resolvió:

La procedencia de la acción de terminación del contrato verbal de arrendamiento.

La procedencia de la acción de rescisión del contrato verbal de arrendamiento.

La procedencia de la acción de cobro de rentas.

La condena al pago de los servicios públicos erogados en el inmueble a cargo de la demandada.

La condena al pago de los gastos y costas erogados con motivo de la tramitación del juicio, a cargo de la demandada.3

Glosario

Parte actora: **********, representante de ********** (arrendadora).

Demandado 1: ********** (arrendatario).

Inmueble: Calle **********, número **********, **********, **********, **********, Nuevo León.

CPCNL: Código de Procedimientos Civiles de Nuevo León.

CCNL: Código Civil para el Estado de Nuevo León.

LOPJNL: Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado.

Resultando

Primero: Presentación de la demanda. Mediante escrito

de demanda que se turnó al Juzgado Primero de Juicio Civil Oral

del Primer Distrito Judicial en el Estado, compareció

********************, en su carácter de representante de **********,

1 Se le practican las notificaciones, incluso de carácter personal que no conlleven ejecución, mediante el Tribunal Virtual, acorde a la autorización conferida en autos, autorizando en amplios términos de los artículos 78 y 1022 al licenciado ********** y para efectos de oír y recibir notificaciones ********** 2 No compareció a juicio, por tanto, no señaló domicilio convencional ni autorizó

abogados en autos. 3 Ver los puntos resolutivos de la foja 20 a 22.

2

promoviendo Juicio Oral de Arrendamiento, en contra de

********************

La parte accionante estableció como hechos de su

demanda los expuestos en la misma y terminó por invocar los

preceptos legales que estimó aplicables, ofertando los medios de

prueba con los cuales pretende justificar sus acciones, y

solicitando se dicte sentencia favorable a sus intereses.

Segundo: Admisión de la demanda y emplazamiento. Se

admitió a trámite la demanda mediante auto de fecha 5 cinco de

junio de 2017 dos mil diecisiete, emplazándose a la parte

demandada mediante diligencia actuarial del 7 siete de junio del

mismo año, sin que ocurriera a producir su contestación

oportunamente, por lo cual, acorde al auto del día 22 veintidós de

junio de tal anualidad, se le tuvo contestando en sentido negativo.

Tercero: Substanciación de las audiencias preliminar y

de juicio. Mediante el auto dictado el 22 veintidós de junio de

2017 dos mil diecisiete, se citó para la audiencia Preliminar y en su

caso para la de Juicio; notificándose de dicha resolución a la parte

actora mediante Tribunal Virtual y a la parte demandada mediante

la diligencia actuarial de fecha 26 veintiséis de junio de 2017 dos

mil diecisiete.

La audiencia preliminar se verificó el día de hoy y en la

misma se admitieron las siguientes pruebas ofrecidas por la parte

actora:

1. Documental pública, consistente en el primer testimonio de la escritura pública número **********, levantada ante la fe del licenciado **********, Cónsul General de México en **********,**********,**********Estados Unidos de América, que contiene el poder otorgado por ********** y **********en favor de **********. 2. Documental pública, consistente en copia certificada por el Instituto Registral y Catastral de Estado de Nuevo León, relativa a la escritura pública número ********** que contiene el contrato de compraventa. 3. Documental pública, consistente en copia certificada del expediente judicial número **********/**********, llevado ante el Juzgado Quinto de lo Civil del Primer Distrito Judicial del Estado, relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntaria.

3





4. Documental pública, consistente en copia certificada del expediente judicial número **********/**********, relativo al juicio oral de arrendamiento tramitado ante éste Juzgado. 5. Documental pública, consistente en copia certificada del expediente judicial número **********/**********, del Juzgado Primero Menor de Monterrey, relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias, respecto de **********. 6. Confesión Judicial. 7. Confesional por posiciones a cargo de **********. 8. Instrumental de Actuaciones. 9. Presunciones legales y humanas.

Enseguida se continuó con la audiencia de juicio a virtud de

que por el auto de fecha 22 veintidós de junio de 2017 dos mil

diecisiete se hicieron las prevenciones y apercibimientos de ley

para el caso de que se pasara inmediatamente a dicha audiencia;

momento en que se abrió la etapa de desahogo de pruebas, en la

cual debido a la inasistencia de la parte demandada se le declaró

confesa en las posiciones formuladas por la parte actora y que

fueron calificadas de legales.4 Posteriormente, se cerró la fase de

desahogo y se aperturó la de alegatos, formulando los de su

intención la parte actora y teniéndose precluido el derecho de la

parte demandada para formularlos con motivo de su inasistencia,5

finalmente, se procedió a pronunciar la sentencia definitiva

conforme a derecho y;

Considerando

Primero: Generalidades de la sentencia. Que las

sentencias del orden civil se regulan por lo establecido en los

artículos 400, 401, 402, 403, 405, y demás relativos del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado, en relación a lo establecido

en el artículo 19 del Código Civil para el Estado de Nuevo León;

esto es, que las controversias judiciales del orden civil deberán

resolverse conforme a la ley o a su interpretación jurídica,

resolviéndose a falta de ley, conforme a los principios generales

de derecho; debiendo ser las sentencias claras, precisas y

congruentes con la demanda, contestación y con las demás

pretensiones deducidas oportunamente en el juicio; condenando o

4 Minutos 12:33 a 16:20 de la audiencia de juicio.

5 Minutos 16:32 a 18:27 de la audiencia de juicio.

4

absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos

litigiosos que hubieren sido objeto del debate; debiéndose ocupar

exclusivamente de las acciones deducidas y de las excepciones

opuestas, respectivamente en la demanda y en la contestación;

debiéndose además ajustar las sentencias, por cuanto su

pronunciación, a las reglas contenidas en el artículo 405 del

ordenamiento procesal en consulta.

Segundo: Competencia. Este Tribunal se considera

competente para conocer del presente sumario por razón de la

materia, con fundamento en los artículos 31 fracción I y 35 Bis de

la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado, en relación con los

artículos 989 fracción I y 1065 del Código Procesal Civil del

Estado; los cuales establecen que los Jueces de Juicio Civil Oral

conocerán de los asuntos relativos a su materia que de acuerdo

con el Código de Procedimientos Civiles deban tramitarse

conforme al procedimiento oral, y que se sujetarán al mismo las

controversias que se susciten con motivo de arrendamiento

independientemente de la cuantía; y por razón de territorio,

conforme al artículo 111 fracción III del Código Procesal Civil para

el Estado, es juez competente el de la ubicación de la cosa

respecto a las cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento

de inmuebles; ya que en la especie la controversia deriva de un

contrato de arrendamiento y el bien inmueble arrendado se

encuentra ubicado en **********, Nuevo León; es decir, dentro del

ámbito de competencia espacial de esta Autoridad.

Tercero: Estudio de la vía. La vía elegida por la parte

actora, se considera correcta, ya que las controversias que se

susciten con motivo de arrendamiento, deben sujetarse al

procedimiento oral, de conformidad con los artículos 989 fracción I,

1065, 1066 y 1067 del Código de Procedimientos Civiles del

Estado de Nuevo León.

Cuarto: Personalidad y legitimación en la causa de las

partes. La parte actora comparece en su carácter de apoderado

general para pleitos y cobranzas de **********, personalidad que se

tuvo por acreditada mediante auto de fecha 5 cinco de junio de

2017 dos mil diecisiete, en cumplimiento del artículo 1048 del

5





Código de Procedimientos Civiles para el Estado, por lo que se

hace expresa remisión al mismo en obvio de repeticiones

innecesarias.

Tocante a la legitimación de las partes contendientes, se

tiene que en términos de lo establecido en el artículo 387 Bis del

CPCNL, son un hecho notorio para esta autoridad, las actuaciones

derivadas de los asuntos que se ventilan en este órgano de

justicia, más aun cuando estas constan en el “unipass” el cual es

un medio electrónico que forma parte de la infraestructura de

comunicación de la Coordinación de Gestión Judicial de los

Juzgados Civil y Mercantil Oral, creada para interconectar

computadoras de dichos Juzgados, permitiéndose para la

consecución de la verdad y la justicia, la realización de consultas

de actuaciones judiciales de los expedientes que en ellos se

ventilan, esto, por conducto del personal común adscrito a la

aludida coordinación, por lo que es válido que los Jueces que

estén ligados a la Gestión Judicial, invoquen de oficio las

resoluciones que se publiquen en ese medio para resolver un

asunto en particular, aun cuando no se haya ofrecido o alegado

por las partes y no se tenga a la vista de manera física tales

resoluciones. La suscrita juez comparte el criterio del Tercer

Tribunal Colegiado del Vigésimo Primer Circuito, expuesto en la

jurisprudencia de registro 183053, visible en el Semanario Judicial

de la Federación y su gaceta, tomo XVIII, octubre de 2003, página

804, que dice:

HECHO NOTORIO. LO CONSTITUYEN PARA LOS TRIBUNALES DE CIRCUITO Y JUZGADOS DE DISTRITO LAS RESOLUCIONES QUE SE PUBLICAN EN LA RED INTRANET DEL PODER JUDICIAL DE LA FEDERACIÓN. Las publicaciones en la red intranet de las resoluciones que emiten los diversos órganos del Poder Judicial de la Federación constituyen hecho notorio, en términos de lo dispuesto por el artículo 88 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, porque la citada red es un medio electrónico que forma parte de la infraestructura de comunicación del Poder Judicial de la Federación, creada para interconectar computadoras del Máximo Tribunal y todos los Tribunales y Juzgados Federales del país, permitiendo realizar consultas de jurisprudencia, legislación y de la base de datos que administra los asuntos que ingresan a la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por lo que es válido que los Magistrados de Tribunales de Circuito y Jueces de Distrito invoquen de oficio las resoluciones que se publiquen en ese medio para resolver un asunto en particular, sin que se haya ofrecido ni alegado por las partes y aun cuando no se tenga a la vista de manera física el testimonio

autorizado de tales resoluciones.

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6

Luego, la parte actora allegó copia certificada del

expediente número **********/**********, del índice de éste órgano

de justicia, relativo al juicio oral de arrendamiento promovido por

********** en su carácter de representante de **********, en contra

de **********el cual, es posible considerar como hecho notorio.

Además, la instrumental mencionada es de naturaleza

pública y merece valor probatorio pleno conforme a lo establecido

en los artículos 287 fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del

Código de Procedimientos Civiles del Estado.

Al efecto, de su contenido se desprende que en tal litigio, la

suscrita juez tuvo por acreditada la relación contractual de

arrendamiento, con la copia certificada de diverso asunto número

**********/**********, del índice del Juzgado Quinto de lo Civil de

Monterrey, Nuevo León, relativo a Medios Preparatorios de

Juicio promovidos por el aquí actor respecto de la demandada del

particular,6 debido a que se advirtió la confesión ficta de **********,

respecto de la calidad de arrendatario, con la cual posee el

inmueble ubicado en la Calle **********en **********Nuevo León, así

como que se encuentra en posesión del mismo, pues la

mencionada aceptó fictamente los hechos referidos en las

siguientes posiciones:

6 Instrumental de naturaleza pública, la cual merece valor probatorio pleno

conforme a lo establecido en los artículos 287 fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.

7





Asi, es claro que la confesión ficta obtenida dentro de los

Medios Preparatorios de Juicio promovidos produjo una

presunción legal en beneficio del accionante que merece valor

probatorio pleno, debido a que no se rindió prueba en contrario

conforme a lo establecido en los numerales 154 fracción I, 164,

270, 280 fracción I y 361 del Código de Procedimientos Civiles del

Estado. Tiene aplicación por analogía la jurisprudencia número

1a./J. 93/2006, publicada en el Semanario Judicial de la

Federación y su Gaceta, Tomo XXV, febrero de 2007 dos mil siete,

página 126, de la novena época, que textualmente establece:

“CONFESIÓN FICTA, PRUEBA DE LA. REQUISITOS PARA SU VALORACIÓN (LEGISLACIÓN CIVIL DE LOS ESTADOS DE MÉXICO, PUEBLA Y JALISCO). De conformidad con diversas disposiciones de los Códigos de Procedimientos Civiles del Estado de Puebla y Código de Procedimientos Civiles para el Estado de México (y que estuvieron vigentes hasta diciembre de dos mil cuatro y julio de dos mil dos, respectivamente), y de Jalisco (vigente) la prueba de la confesión ficta, produce presunción legal cuando no exista prueba en contrario y en este caso se le debe conceder pleno valor probatorio, para que adquiera dicho carácter, ya que su valoración en esta precisa hipótesis no queda al libre arbitrio del juzgador, porque se trata de una prueba tasada o legal; sin que esto implique que si se ofrecen o se llegaren a ofrecer otras pruebas, éstas puedan ser apreciadas por el juzgador para desvirtuar dicho medio de convicción, ya que en ese supuesto la propia ley le otorga el carácter de una presunción juris tantum.”

8

Por ello, la presunción legal que se deriva de la confesión

ficta en comento, basta para justificar la legitimación activa y

pasiva de los contendientes, derivada del contrato verbal de

arrendamiento que concertaron respecto de la finca ubicada en la

calle **********, número **********, **********, ********** en **********,

Nuevo León. Razón por la cual se tiene por acreditada la

legitimación de las partes del litigio; es decir, **********, en

representación de **********, como arrendador, para comparecer a

juicio y reclamar las prestaciones que se precisan en la demanda,

así como **********como arrendataria, para defender su interés

legal con relación al contrato verbal reconocido; lo anterior de

conformidad con lo dispuesto por el artículo 9 del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado.

Quinto: Depuración del Procedimiento. De conformidad

con el artículo 1057 del Código de Procedimientos Civiles en el

Estado: “….el Juez precisará los acuerdos probatorios a los que

hayan llegado las partes fijará el objeto del procedimiento y los

hechos controvertidos, …”.

Al respecto es oportuno recapitular que en la audiencia

preliminar del día de hoy, esta autoridad, con ese propósito y

tomando como punto de partida la fase de postulación, determinó

lo siguiente:

Acuerdos de prueba.

Inexistencia de acuerdos probatorios.

Objeto del procedimiento:7

Acción de terminación del contrato de arrendamiento verbal celebrado el mes de septiembre del año 2012 dos mil doce.

Acción de rescisión de la aludida contratación, por falta de pago de las rentas mensuales.

Pago de servicios públicos.

Desocupación y entrega del bien inmueble ubicado en Calle **********, número **********, **********, **********, **********, Nuevo León**********

Puntos controvertidos:

Constituye todo lo manifestado por el actor, en cuanto a la celebración del contrato de arrendamiento, el incumplimiento del pago de las

7 Minuto 8:58 a 9:18 del registro electrónico de la audiencia.

9





rentas y el cobro de las mismas y de los servicios, así como la procedencia de la acción intentada.

Sexto: Quedando asentados en líneas precedentes los

presupuestos procesales aplicables al procedimiento que nos

atañe y de conformidad con el artículo 223 del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado, la suscrita juzgadora

procede al estudio de las acciones ejercitadas. En tal virtud, se

advierte que la parte actora promueve las acciones de terminación

y rescisión judicial del contrato de arrendamiento, por lo cual,

primeramente se procederá al estudio de la primera de ellas.

- Estudio de la acción de terminación del contrato de

arrendamiento.

Se reclama como acción principal la terminación del contrato

de arrendamiento básico por haberse cumplido el plazo de 2 dos

meses posteriores de la notificación al arrendatario del deseo del

arrendador de concluir el contrato; situación prevista en el numeral

2372 del CCNL.8

Ante ello, es responsabilidad de la parte actora acreditar

plenamente los elementos siguientes:

1).- La existencia de la relación contractual inquilinaria que vincula a las partes contendientes; 2).- Que se haya cumplido el plazo de 2 dos meses posteriores, a la notificación sobre el deseo del arrendador de concluir el contrato de arrendamiento.

El primer elemento se estima comprobado, en términos de

lo establecido en el considerando anterior del presente fallo, pues

como se indicó en el mismo, mediante la copia certificada del

expediente número **********/********** del índice del Juzgado

Quinto de lo Civil de Monterrey, Nuevo León, se justifica que

********** en su carácter de representante de ********** promovió

Medios Preparatorios de Juicio respecto de la aquí demandada

**********, obteniendo una confesión ficta respecto de la calidad de

8 Artículo 2372.- Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o

urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico.

10

arrendatario con la cual, su antagonista posee el inmueble ubicado

en la Calle **********en**********Nuevo León. Instrumental de valor

probatorio pleno conforme a lo establecido en los artículos 287

fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del Código de

Procedimientos Civiles del Estado.

Además, robustece a lo anterior la confesión ficta de la parte

demandada obtenida en la audiencia de juicio, pues fue declarada

confesa en las posiciones 1, 2, 3 4, 5, 6, 7, 11, 12, 13, 14, 15, 16,

17, 18, 19, 20, y 22 del pliego exhibido atinentes a la relación

contractual verbal de arrendamiento, bien objeto del mismo, monto

de la renta, la tramitación anterior de procedimiento para

comprobar el acuerdo mencionado, entre otros, lo que conlleva

presunción de veracidad de tales hechos, salvo prueba en

contrario. Elemento de convicción que al no estar contravenido

con otras pruebas, produce fuerza de convicción en el ánimo de la

suscrita juez respecto de los hechos reconocidos y antes

puntualizados en los términos de los artículos 280 fracción I, 360 y

999 del CPCNL. Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia del

Primer Tribunal Colegiado en materia de Trabajo del primer

Circuito, Novena Época, registro 184191, visible en el Semanario

Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVII, Junio de 2003,

materia Laboral, página: 685, del rubro y texto siguiente:

CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO. La confesión ficta, para que alcance su pleno valor probatorio, es indispensable que no esté contradicha con otras pruebas existentes en autos, y además que los hechos reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tengan valor probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos propios del absolvente, y no respecto de cuestiones que no le puedan constar al que confiesa.

Así como la tesis aislada de la Novena Época, registro

201111, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta, Tomo IV, Octubre de 1996, materia Civil, página 508, que

dice:

CONFESION FICTA. La confesión ficta produce el efecto de una presunción y hace prueba plena, si no hay otras que la contradigan; por tanto, para desvirtuarla debe ser enfrentada con los diversos medios de convicción existentes en el sumario, y además, que los hechos reconocidos sean susceptibles de tenerse por confesados para que tenga valor probatorio, esto es, que los hechos reconocidos deben estar referidos a hechos propios del absolvente.

Por otra parte, el segundo elemento de la acción de

terminación, relativo a la demostración de que se haya cumplido el

11





plazo de 2 dos meses posteriores del deseo del arrendador de

concluir el contrato de arrendamiento, se encuentra demostrado

mediante la copia certificada de expediente judicial número

**********/**********, del Juzgado Primero Menor de Monterrey,

relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias tramitadas por

la parte actora del presente litigio respecto de

********************Medio de convicción al que se le otorga pleno

valor**********acorde a los numerales 287 fracciones V y VIII, 289,

296, 369 y 372 del CPCNL.

Lo anterior, pues del contenido de la documental de

referencia se advierte que en fecha 15 quince de marzo de 2017

dos mil diecisiete, por medio de Actuario adscrito a la Unidad de

Medios de Comunicación del Poder Judicial del Estado, el

accionante notificó a la ahora demandada su deseo de dar por

terminado el contrato, otorgándole 2 dos meses a fin de que

procediera a la desocupación y entrega del inmueble objeto del

arrendamiento,9 esto conforme a lo establecido en el artículo 2372

del CCNL.

Ayuda a la parte actora, la confesión ficta de la parte

demandada obtenida en la audiencia de juicio, en la cual se le

declaró confesa de los hechos referidos en las posiciones que

fueron calificadas de legales, entre estas, las números 23, 24, 25,

26, 27 y 28, con lo cual, la parte reo reconoció fictamente haber

sido notificado de la voluntad del arrendador a concluir la relación

inquilinaria, ello a través del procedimiento anteriormente

mencionado, transcurriendo el plazo otorgado en el mismo,

circunstancia la anterior que produce presunción de veracidad de

tales hechos, salvo prueba en contrario, en términos de los

artículos 280 fracción I, 360 y 999 del CPCNL.

En esa virtud, al haber transcurrido dicho término, los

cuales se cumplieron en fecha anterior a la presentación de la

demanda, esto es, el día 15 quince de mayo del 2017 dos mil

9 En la diligencia referida también se informó a la aquí demandada, que el lugar

de pago de rentas sería en calle **********, número **********, colonia **********, en **********, Nuevo León, requiriéndole la suma de $84,000.00 (ochenta y cuatro mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de las vencidas y no pagadas de febrero de 2016 dos mil dieciséis a enero de 2017 dos mil diecisiete, cada una a razón de $7,000.00 (siete mil pesos 00/100 moneda nacional).

12

diecisiete, sin que la parte reo haya desocupado y entregado a la

parte actora el bien inmueble arrendado, es por lo que se tiene

acreditado el segundo de los elementos de la acción que nos

ocupa, debiendo declararse su procedencia.

- Estudio de la acción de rescisión.

La parte actora reclama la terminación por rescisión del

contrato verbal de arrendamiento con motivo del incumplimiento

del pago de rentas, en términos del artículo 2377 fracción IV del

Código Civil para el Estado. Ante ello, conforme a la regla de la

carga de la prueba que establece el artículo 223 del Código de

Procedimientos Civiles para el Estado, recae en quien ejercita la

acción el deber de acreditar plenamente los elementos de la

misma.

Bajo esa premisa, por lo que hace a la acción de rescisión

del contrato de arrendamiento, el accionante debe comprobar los

siguientes elementos: 1).- La existencia de la relación

contractual; y 2).- El incumplimiento del arrendatario a su

obligación de pago de las pensiones rentarias.

El primer elemento se tuvo por acreditado en el análisis de

la premisa inicial de la acción de terminación anteriormente

estudiada, por ende se hace remisión a los motivos y fundamentos

ahí expuestos en obvio de repeticiones innecesarias.

Corresponde entrar al estudio del segundo elemento

constitutivo de la acción; es decir, el incumplimiento del

arrendatario a su obligación de pago de las pensiones rentarías.

Cabe señalar, que para que esa conducta sea sancionable con la

rescisión, debe obedecer a causas imputables al propio deudor,

por lo que es trascendental que éste hubiere incurrido en mora, al

definirse tal figura como la falta o retardo injustificado en el

cumplimiento de una obligación, y al representar, por consiguiente,

el momento a partir del cual una inobservancia o retraso será

imputable única y exclusivamente a su persona, y no a factores

externos que justifiquen el incumplimiento.

13





Para ello, es menester que se genere la exigibilidad de la

obligación a cargo del deudor, mediante la reunión de las

condiciones necesarias para que pueda dar cumplimiento en

forma fáctica al pago de las rentas, de acuerdo al principio de

exactitud en el cumplimiento de las obligaciones, el cual exige que

el deudor debe tener plena certeza en cuanto al tiempo, lugar,

sustancia y modo en que deber ser observada la obligación

contractual contraída.

A lo cual, en relación al tema del pago de las obligaciones,

los artículos 1956, 1972, 1973, 1974, 1975 y 1976 del CCNL

establecen lo siguiente:

Artículo 1956.- Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad debida, o la prestación del servicio que se hubiere prometido. Artículo 1972.- El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado; y nunca podrá hacerse parcialmente sino en virtud de convenio expreso o de disposición de ley. Sin embargo, cuando la deuda tuviere una parte líquida y otra ilíquida podrá exigir el acreedor y hacer el deudor el pago de la primera sin esperar a que se liquide la segunda. Artículo 1973.- El pago se hará en el tiempo designado en el contrato, exceptuando aquellos casos en que la ley permita o prevenga expresamente otra cosa. Artículo 1974.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación. Artículo 1975.- Si el deudor quisiere hacer pagos anticipados y el acreedor recibirlos, no podrá éste ser obligado a hacer descuentos. Artículo 1976.- Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley. Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.

Y particularmente respecto de la figura del arrendamiento,

el diverso numeral 2321 de la legislación sustantiva civil, estatuye:

Artículo 2321.- La renta será pagada en el lugar convenido y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

Conforme a ese marco legal, la exigibilidad de la obligación

del pago de las rentas dependerá de lo que se hubiere estipulado

expresamente en el contrato verbal de arrendamiento en cuanto a

la sustancia, tiempo y forma o lugar de pago, pues ello dará la

pauta para discernir su exacto cumplimiento, y en todo caso, si es

14

o no necesario recurrir a las reglas generales previstas en la ley,

con las consecuencias que ello implique para el surgimiento de la

exigibilidad.

En tal orden de ideas, del análisis de la demanda inicial se

advierte que la parte actora narró como circunstancias de modo,

tiempo y lugar establecidas para el cumplimiento de la obligación

de pago de renta mensual derivada del contrato verbal de

arrendamiento, las siguientes: Renta mensual de $7,000.00 (siete

mil pesos 00/100 moneda nacional) (sustancia), pagaderos el día

1° primero de cada mes (tiempo), en el domicilio ubicado en calle

**********, número **********, colonia **********, en **********, Nuevo

León (lugar).

A lo cual, exhibió certificada de expediente judicial número

**********/**********, del Juzgado Primero Menor de Monterrey,

relativo a las Diligencias de Jurisdicción Voluntarias tramitadas por

la parte actora del presente litigio respecto de

**********,10**********de cuyo contenido se advierte que en fecha 15

quince de marzo de 2017 dos mil diecisiete, el accionante notificó

judicialmente a la ahora demandada, que el lugar de pago de

rentas sería en el domicilio antes precisado, requiriéndole las

vencidas y no pagadas de febrero de 2016 dos mil dieciséis a

enero de 2017 dos mil diecisiete, cada una a razón de $7,000.00

(siete mil pesos 00/100 moneda nacional).

Además, beneficia a la parte actora la confesión ficta de la

demandada, obtenida en la audiencia de juicio celebrada en esta

misma fecha, en la se le declaró confesa a la demandada respecto

de los siguientes hechos: Monto de la renta mensual de $7,000.00

(siete mil pesos 00/100 moneda nacional), lugar de pago de la

misma, incumplimiento al deber de satisfacer pensiones rentarias

a partir de enero de dos mil dieciséis********** Elemento de

convicción que al no estar contradicho con otras pruebas, produce

fuerza de convicción en el ánimo de quien ahora resuelve respecto

de los hechos reconocidos y antes puntualizados en los términos

de los artículos 280 fracción I, 360 y 999 del CPCNL. Citándose

10

A la cual, se le ha otorgado valor pleno acorde a los numerales 287

fracciones V y VIII, 289, 296, 369 y 372 del CPCNL.

15





como apoyo de lo anterior los criterios que ya fueron transcritos en

el presente considerando, cuyos rubros son

CONFESIÓN FICTA, VALOR PROBATORIO PLENO.11 CONFESION FICTA.12

Por ende, se estima que la parte actora acreditó las

condiciones pactadas en el contrato verbal de arrendamiento,

quedando de manifiesto el conocimiento de la demandada de su

obligación de pago de pensiones rentarias, de modo que sólo

basta que el arrendador acredite la existencia del contrato y a su

vez afirme la falta de pago de las pensiones rentarias adeudadas,

para que se arroje a la parte reo la obligación de probar el pago de

las exigidas, ya que el impago es un hecho de carácter negativo.

En ese sentido, corresponde a la demandada la carga probatoria

de acreditar encontrarse al corriente en el pago, y analizadas las

actuaciones que integran el presente procedimiento, no se

advierte que haya justificado haberlas liquidado con medios de

prueba alguno. Sirven de apoyo a lo anterior las tesis que dicen:

ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus rentas, desde la fecha del contrato; éste en sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de pago de las pensiones, para que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago de todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negación

13.

PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.

14

De ahí, que se considere fundada la acción por la

actualización de la causa de rescisión que contempla la fracción I

del artículo 2383 del CCNL, en relación al artículo 2377 fracción IV

del mismo ya citados en líneas anteriores.

11

Jurisprudencia del Primer Tribunal Colegiado en materia de Trabajo del primer Circuito, Novena Época, registro 184191, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XVII, Junio de 2003, materia Laboral, página: 685. 12

Tesis aislada de la Novena Época, registro 201111, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo IV, Octubre de 1996, materia Civil, página 508. 13

Época: Octava Época. Registro: 210392. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo XIV, Septiembre de 1994. Materia(s): Civil. Tesis: II. 3o. 259 C. Página: 268. 14

Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. III, Marzo de 1996. Tesis: VI.2o.28 K. Página: 982.

16

Séptimo: Análisis de la petición de cobro de rentas.

Reclama la parte actora en el inciso C), el pago de la cantidad de

$105,000.00 (ciento cinco mil pesos 00/100 moneda nacional) por

concepto de pensiones rentarias vencidas correspondientes del

mes de febrero de 2016 dos mil dieciséis al mes de abril de 2017

dos mil diecisiete, más las que se sigan venciendo hasta la total

solución del presente juicio, cada una a razón de $7,000.00 (siete

mil pesos 00/100 moneda nacional).

Ahora bien, para la procedencia de la acción de cobro de

renta, la parte actora debe demostrar los siguientes elementos: 1)

existencia de la relación contractual y 2) que las rentas estén

vencidas. Lo anterior tiene fundamento en la siguiente

jurisprudencia:

ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN MORA. La acción de pago de rentas no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

15

El primero de los elementos, relativo a la existencia de la

relación contractual, se tiene probado conforme a lo establecido en

el considerando quinto del presente fallo, al que nos remitimos a

efecto de evitar duplicidades.

En relación al segundo de los elementos de la acción,

debe destacarse que en concordancia con la jurisprudencia antes

transcrita, la obligación del arrendatario de pagar la renta que se

venza, establecida en el artículo 2323 del CCNL, deriva y tiene su

fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del

inmueble, hecho que ya aconteció; y que previo requerimiento del

15

1a./J 66/2006, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, noviembre de 2006 dos mil seis, página 102, de la novena época.

17





arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho

requerimiento puede hacerse válidamente por medio del

emplazamiento a juicio, entendiéndose satisfecho en el presente

asunto con el emplazamiento que se practicó al demandado

mediante diligencia actuarial de fecha 7 siete de junio del 2017 dos

mil diecisiete, que conforme a la fracción IV del artículo 628 del

CPCNL, produce todas las consecuencias de interpelación judicial.

Por lo que al exigir el accionante el cumplimiento de la

obligación de pago de pensiones rentarias, corresponde a la parte

demandada el gravamen procesal de demostrar el pago o

cumplimiento de la obligación que se le exige, pues de lo contrario

se impondría al actor la obligación de probar un hecho negativo,

que no envuelve afirmación de uno positivo y que tampoco

desconoce una presunción legal en favor de la contraparte,

contraviniendo la regla de la carga probatoria establecida por el

artículo 224 del CPCNL.16 Refuerza lo anterior la tesis de

jurisprudencia sustentada por la Tercera Sala de la Suprema Corte

de Justicia de la Nación, cuyo rubro y texto es del tenor literal

siguiente:

PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA.- El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor.

17

A lo cual, del análisis de las piezas de autos se desprende

que la parte demandada no justificó haber liquidado las rentas que

se le reclaman, en razón de lo cual, queda demostrado el segundo

de los elementos de la acción que nos ocupa.

Ahora bien, el accionante hace referencia en su escrito de

demanda que obtuvo resolución parcialmente favorable mediante

expediente ********** tramitado en este Juzgado, en el cual se

condenó a la parte demandada del pago de $63,000.00 (sesenta y

tres mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de rentas

generadas de febrero de 2016 dos mil dieciséis a octubre de 2016

dos mil dieciséis.

16

“Artículo 224.- El que niega sólo está obligado a probar: I.- Cuando su negación no siendo indefinida envuelva la afirmación de un hecho, aunque la negativa sea en apoyo de una demanda o de una excepción. Los jueces en este caso no exigirán una prueba tan rigurosa como cuando se trate de un hecho positivo, pero sin dejar de observar el artículo 387; II.- Cuando desconozca la presunción legal que tenga en su favor el colitigante.” 17

No. Registro. 203,017. Tesis Aislada. Materia(s): Común. Novena Época. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, III, Marzo de 1996. Tesis: IV. 20.28K. Página: 982.

18

Por lo tanto, debe considerarse la condena ya establecida

en la sentencia definitiva pronunciada en fecha 6 seis de enero de

2017 dos mil diecisiete, dentro del expediente ya referido, a efecto

de establecer en el presente fallo aquellas pensiones rentarias a

las que tiene derecho el accionante.

En tal virtud, en el punto resolutivo quinto de la referida

sentencia, se estableció:

“Quinto: Ante la procedencia de la acción de cobro de rentas, se condena a la parte demandada **********, a pagar a la parte actora, la cantidad de $63,000.00 (sesenta y tres mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de rentas vencidas correspondientes del mes de febrero al mes de octubre del año 2016 dos mil dieciséis, cada una a razón de $7,000.00 (siete mil pesos 00/100 moneda nacional).”

De lo anterior se colige que la condena establecida abarca

una parte del periodo reclamado en el presente juicio, por lo cual,

el mismo debe ser excluido de la condena que se efectúe en el

presente fallo.

En tales condiciones, las pensiones rentarias deberán

calcularse a partir de las generadas de noviembre de 2016 dos mil

dieciséis al mes de abril de 2017 dos mil diecisiete, y considerando

que en tal periodo corrieron 6 seis meses, se multiplica el monto

de la pensión rentaría por el digito seis, obteniéndose $42,000.00

(cuarenta y dos mil pesos 00/100 moneda nacional).18

En consecuencia, se condena a la parte demandada a

pagar a la parte actora la suma de $42,000.00 (cuarenta y dos

mil pesos 00/100 moneda nacional) por concepto de

pensiones rentarias trascurridas de noviembre de 2016 dos

mil dieciséis a abril de 2017 dos mil diecisiete, más las que se

sigan generando hasta la total desocupación y entrega del bien

inmueble arrendado al actor, cada una a razón de $7,000.00 (siete

mil pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, lo que se

cuantificará en ejecución de sentencia y mediante el incidente

respectivo.

18

$7,000.00 x 6 = $42,000.00.

19





Octavo: Declaratoria del fondo del asunto. Por lo antes

expuesto y ya que la parte actora **********, en su carácter de

representante legal de **********, justificó los elementos

constitutivos de las acciones de terminación, rescisión y cobro de

rentas respecto de la parte demandada********************, aunado

a que esta última no hizo valer excepciones y defensas, sin

mayores consideraciones; se determina que ha procedido el

juicio oral de arrendamiento, tramitado bajo el expediente

número 293/2017.

En consecuencia, y de conformidad con lo dispuesto en el

artículo 402 del CPCNL, se condena a******************** y a sus

causahabientes a la desocupación y entrega material y

jurídica a la parte actora del inmueble ubicado en calle **********,

número **********, **********, **********, **********, Nuevo León. Para

lo cual se concede el término de 3 tres días contados a partir de

que cause ejecutoria el presente fallo, o pueda llevarse a cabo su

ejecución, con el apercibimiento de que de no cumplir

voluntariamente con esta condena se procederá al lanzamiento en

su contra y a su costa, lo anterior acorde a lo establecido en los

artículos 42 y 475 del CPCNL.

Noveno: Servicios de agua, energía eléctrica y gas

natural, en el inmueble. Así mismo, reclama el promovente en el

inciso D) del capítulo de prestaciones del escrito inicial de

demanda, consistente en el pago de los servicios de agua, energía

eléctrica y gas natural, y demás gastos que se generen en el

inmueble arrendado.

Ahora bien, y atendiendo a lo dispuesto por el artículo 1693

del CCNL, que establece que los contratos se perfeccionan por el

mero consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una

forma establecida por la ley, desde que se perfeccionan obligan a

los contratantes no solo al cumplimiento de lo expresamente

pactado, sino también a las consecuencias que, según su

naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a la ley, es por lo

que esta autoridad, tiene a bien en condenar a la parte

demandada, a pagar a la parte actora, los adeudos por concepto

20

de los referidos servicios con que cuenta el inmueble arrendado y

se justifique se hayan suministrado en el mismo, hasta su entrega

material y jurídica, cantidades que se cuantificarán en la etapa de

ejecución, en los términos pactados y mediante el incidente

respectivo, lo anterior con fundamento en los artículos 42 y 474 del

CPCNL.

Décimo: Gastos y costas. Los artículos 91 y 92 del CPCNL,

establecen lo siguiente: “Artículo 91.- Siempre serán condenados

en costas: el litigante que no obtenga resolución favorable sobre

ninguno de los puntos de su demanda y el que fuere condenado

en absoluta conformidad con la reclamación formulada en su

contra.”; y “Artículo 92.- Si sólo se obtuviere parte de lo

demandado y sólo hubiere, en consecuencia, condenación parcial,

el pago de las costas se decretará a cargo del litigante que, a

juicio del juez o tribunal, hubiere obrado con mayor malicia o

temeridad al sostener sus pretensiones.”

Como se desprende de lo anterior, la legislación establece

que siempre serán condenados en costas:

a) El litigante que no obtenga resolución favorable sobre ninguno de los puntos de su demanda. b) El litigante que fuere condenado en absoluta conformidad con la reclamación formulada en su contra. c) El litigante que hubiere obrado con mayor malicia o temeridad al sostener sus pretensiones, esto en el caso de que solo se obtuviere parte de lo demandado y en consecuencia, sólo hubiere condenación parcial.

Teniéndose que en el caso concreto la demandada fue

condenado en absoluta conformidad con los reclamos que le

fueron realizados por la actora y por ello, se actualiza respecto de

dicha parte procesal, el supuesto indicado en el inciso b) anterior,

para el efecto de condena obligatoria en costas. Además,

conforme a lo establecido en el diverso 2012 del CCNL, el pago de

los gastos judiciales serán a cargo del que faltare al cumplimiento

de la obligación, siendo este el caso de **********, por cuanto a que

faltó a su obligación de satisfacer el pago de rentas en la forma

convenida, constituyendo una causal para la acción de rescisión

planteada. En tal razón, se condena a **********, a pagar a la parte

actora, los gastos y costas que haya erogado con motivo de la

tramitación del presente juicio, previa su demostración, regulación

21





y cuantificación correspondiente mediante el incidente que se

interponga en ejecución de sentencia, conforme a lo establecido

en los numerales 94, 95, 96 y 97 del CPCNL.

Por lo anteriormente expuesto y fundado, es de

resolverse y se resuelve:

Primero: Se declara que la parte actora **********,

representante legal de ********** justificó los elementos

constitutivos de la acción de terminación y rescisión del contrato

verbal de arrendamiento, así como la del cobro de rentas, mientras

que la parte demandada no hizo valer excepciones y defensas, por

ende;

Segundo: Ha procedido el presente Juicio Oral de

Arrendamiento, promovido por **********, representante legal de

**********, en contra de **********, bajo el expediente número

293/2017, en consecuencia

Tercero: Se declara terminado el contrato verbal de

arrendamiento celebrado en el mes de septiembre de 2012 dos mil

doce, entre **********, como representante de ********** como

arrendador y **********, como arrendataria, respecto del inmueble

descrito en el glosario de la presente resolución;

Cuarto: Se declara rescindido el contrato verbal de

arrendamiento celebrado en el mes de septiembre de 2012 dos mil

doce, entre **********, como representante de ********** como

arrendador y **********, como arrendataria, respecto del inmueble

descrito en el glosario de la presente resolución, por ende;

Quinto: Se condena a la parte demandada **********

$42,000.00 (cuarenta y dos mil pesos 00/100 moneda nacional)

por concepto de pensiones rentarias trascurridas de noviembre

de 2016 dos mil dieciséis a abril de 2017 dos mil diecisiete,

más las que se sigan generando hasta la total desocupación y

entrega del bien inmueble arrendado al actor, cada una a razón de

$7,000.00 (siete mil pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, lo

22

que se cuantificará en ejecución de sentencia y mediante el

incidente respectivo.

Sexto: Se condena a la parte demandada **********, a

pagar a la parte actora, los consumos de los servicios de agua,

energía eléctrica y gas natural, y cualquier otro que se haya

instalado en el inmueble arrendado y que hayan utilizado el

demandado hasta la fecha de desocupación y entrega del

inmueble objeto del juicio, cantidades que se cuantificarán en la

etapa de ejecución, en los términos pactados y mediante el

incidente respectivo.

Séptimo: Se condena a la parte demandada demandada

********** a pagar a la parte actora, los gastos y costas que se

hayan originado con motivo de la tramitación del presente juicio,

previa su regulación y cuantificación mediante el incidente

correspondiente y en ejecución de sentencia, en virtud de lo

expuesto y fundado en la parte considerativa del presente fallo.

Octavo: Quedan notificadas las partes de esta

resolución, conforme al artículo 996 del Código de

Procedimientos Civiles vigente en el Estado. Así

definitivamente juzgando lo resolvió y firma la Licenciada Gloria

Alicia Adame Mireles, Juez Primero de Juicio Civil Oral del

Primer Distrito Judicial en el Estado, ante la fe de la Ciudadana

Licenciada Lorena Verónica Ruíz Muñoz, Secretario de la

Coordinación de Gestión Judicial de los Juzgados de Juicio Civil

Oral del Primer Distrito Judicial del Estado, que autoriza. Doy fe.

La resolución que antecede se publicó en el Boletín Judicial número 7,114 del día 28 veintiocho de agosto de 2017 dos mil diecisiete. Doy fe. La C. Secretario. **********

Este documento constituye una versión pública de su original. En consecuencia, se suprimió toda aquella información considerada legalmente como confidencial, en virtud de encuadrar en los supuestos normativos previstos en el artículo 3 de la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados y en los artículos 3 y 141 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado de Nuevo León.

juicio oral de arrendamiento parte actora

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