kata pengantar -...
TRANSCRIPT
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | i
Kata Pengantar
Puji syukur bagi Tuhan Yang Maha Kuasa atas rahmat dan perkenan-Nya, kami dapat
menyelesaikan penyusunan Laporan akhir dalam Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga.
Laporan ini disusun dalam rangka untuk memberikan rekomendasi bagi Pemerintah Kota
Salatiga mengenai menyusun pengembangan investasi. Besar harapan kami agar pada
laporan akhir ini dapat memberikan gambaran mengenai rencana invetasi.
Akhirnya kami sampaikan terima kasih atas kesempatan dan kepercayaan yang diberikan
kepada kami baik pada saat ini hingga akhir pelaksanaannya nanti. Besar harapan kami
hubungan kerjasama ini membuahkan hasil kebijaksanaan sesuai tujuan kita bersama.
Tim Penyusun
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | ii
Daftar Isi
Kata Pengantar .............................................................................................................i
Daftar Isi ..................................................................................................................... ii
Daftar Tabel ................................................................................................................ iv
Daftar Gambar ............................................................................................................. v
BAB 1 PENDAHULUAN ...............................................................................................6
1.1 Latar Belakang ................................................................................................6
1.2 Maksud, Tujuan Dan Sasaran ............................................................................7
1.3 Ruang Lingkup ................................................................................................7
1.3.1 Ruang Lingkup Kegiatan ............................................................................8
1.3.2 Ruang Wilayah ..........................................................................................9
BAB 2 LOKASI KAJIAN ............................................................................................. 10
2.1 Kondisi Fisik .................................................................................................. 14
2.1.1 Hidrologi dan Hidrogeologi ....................................................................... 14
2.1.2 Topografi ............................................................................................... 14
2.1.3 Curah Hujan ........................................................................................... 15
2.1.4 Geologi .................................................................................................. 16
2.2 Kondisi Sosial Dan Ekonomi ............................................................................ 17
2.2.1 Kependudukan ........................................................................................ 17
2.2.2 Agama ................................................................................................... 18
2.2.3 Ekonomi ................................................................................................. 20
2.3 Kondisi Lokasi ............................................................................................... 21
BAB 3 PENDEKATAN DAN METODE PELAKSANAAN KEGIATAN ..................................... 25
3.1 Pemahaman Profil Investasi ............................................................................ 25
3.2 Metode Pelaksanan Kegiatan .......................................................................... 31
3.2.1 Tahap Persiapan ..................................................................................... 32
3.2.2 Tahap Pengumpulan Dan Pengolahan Data ................................................ 33
3.2.3 Tahap Analisa ......................................................................................... 36
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | iii
BAB 4 ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI ................................................................... 41
4.1 Analisis Aspek Ekonomi .................................................................................. 41
4.1.1 Ekonomi Makro ....................................................................................... 41
4.1.2 Ekonomi Mikro ........................................................................................ 46
4.2 Analisis Aspek Sosial ...................................................................................... 55
4.3 Analisis Aspek Lingkungan .............................................................................. 64
4.4 Analisis Aspek Hukum .................................................................................... 71
4.5 Analisis Aspek Teknis ..................................................................................... 77
4.5.1 Desain Bangunan .................................................................................... 77
4.5.2 Rekayasa Infrastruktur ............................................................................ 86
4.6 Analisis Aspek Manajemen .............................................................................. 88
4.7 Analisis Aspek Kelembagaan ........................................................................... 91
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | iv
Daftar Tabel
Tabel 2-1 Pembagian Wilayah Administrasi Per Kecamatan Tahun 2016 ........................... 11
Tabel 2-2 Ketinggian Kota Salatiga Per Kecamatan ......................................................... 14
Tabel 2-3 Curah Hujan, Hari Hujan Dan Rata-Rata Curah Hujan Di Kota Salatiga Tahun 2016
(Mm) ......................................................................................................................... 15
Tabel 2-4 Kepadatan Penduduk Per Kecamatan Di Kota Salatiga ..................................... 17
Tabel 2-5 Penduduk Dan Sex Ratio Per Kecamatan Di Kota Salatiga Tahun 2016 .............. 18
Tabel 2-6 Banyaknya Pemeluk Agama Per Kecamatan Di Kota Salatiga Tahun 2016 .......... 18
Tabel 2-7 Banyaknya Tempat Peribadatan Per Kecamatan Di Kota Salatiga Tahun 2016 .... 19
Tabel 2-8 Produk Domestik Regional Bruto menurut Lapangan Usaha atas Dasar Harga
Konstan 2010 di Kota Salatiga, Tahun 2014-2016 (Juta Rupiah) ...................................... 20
Tabel 4-15 Analisa Kebutuhan Ruang .......................................................................... 22
Tabel 3-1 Kebutuhan Data Sekunder ............................................................................ 35
Tabel 4-1 Jumlah Wisatawan Di Kota Salatiga ................................................................ 41
Tabel 4-2 Jumlah Wisatawan Di Kabupaten Boyolali ....................................................... 41
Tabel 4-3 Jumlah Wisatawan Di Kabupaten Semarang .................................................... 42
Tabel 4-4 Total wisatawan .......................................................................................... 43
Tabel 4-5 Proyeksi Jumlah Wisatawan .......................................................................... 44
Tabel 4-6 Proyeksi Permintaan Dan Penawaran (transaksi) ............................................. 44
Tabel 4-7 Proyeksi Permintaan, Penawaran, Potensi Pasar dan Pangsa Pasar .................... 45
Tabel 4-8 Pendapatan Parkir ........................................................................................ 47
Tabel 4-9 Kenaikan Harga Tanah ................................................................................. 48
Tabel 4-10 Kenaikan Harga Bangunan .......................................................................... 48
Tabel 4-11 Tabel Pendapatan Sewa Outlet .................................................................... 49
Tabel 4-12 Net Benefit ................................................................................................ 51
Tabel 4-13 Payback Periode ......................................................................................... 52
Tabel 4-14 NPV dan EIRR ............................................................................................ 54
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | v
Daftar Gambar
Gambar 2-1 Overlay Lokasi Dengan RTRW Kota Salatiga ................................................ 23
Gambar 2-2 Lokasi di Kelurahan Blotongan ................................................................... 24
Gambar 4-1 Kebutuhan Akan Pusat Oleh Oleh dan Souvenir ........................................... 55
Gambar 4-2 Kebutuhan Fasilitas Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga ........................ 56
Gambar 4-3 Keinginan Menjual Produk di Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga .......... 56
Gambar 4-4 Konsep Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga ......................................... 57
Gambar 4-5 Sarana Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga .......................................... 58
Gambar 4-6 Kebutuhan SPBU di Lokasi Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga .............. 58
Gambar 4-7 Kebutuhan Parkir di Lokasi Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga.............. 59
Gambar 4-8 Kebutuhan Fasilitas Istirahat di Lokasi Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga
................................................................................................................................ 59
Gambar 4-9 Komposisi Persentase Responden Menurut Tanggapan Pemandangan Alam di
Pusat Oleh Oleh/Souvenir ............................................................................................ 60
Gambar 4-10 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengeluaran Uang Untuk Belanja
Oleh Oleh .................................................................................................................. 60
Gambar 4-11 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Variasi Produk Terhadap
Minat Beli .................................................................................................................. 61
Gambar 4-12 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Harga Produk Terhadap
Minat Beli .................................................................................................................. 62
Gambar 4-13 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Kualitas Produk Terhadap
Minat Beli .................................................................................................................. 62
Gambar 4-14 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Lokasi Toko/outlet
Terhadap Minat Beli .................................................................................................... 63
Gambar 4-15 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Kemasan Produk
Terhadap Minat Beli .................................................................................................... 63
Gambar 4-16 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Daya Tahan Produk
Terhadap Minat Beli .................................................................................................... 64
Gambar 4-17 Fungsi, Kegiatan, aktivitas dan pengguna .................................................. 78
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 6
BAB 1 PENDAHULUAN
Bagian ini memuat : Latar Belakang, Maksud,
Tujuan, dan Sasaran, Ruang Lingkup, Metodologi,
Sistematika Penyusunan
1.1 LATAR BELAKANG
Dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2008 Tentang Usaha Mikro, Kecil, Dan Menengah
pasal 16 Pemerintah Daerah mendapat tugas untuk memfasilitasi usaha mikro, kecil, dan
menengah di bidang pemasaran. Dimana dalam pasal 18 mengamanatkan untuk
menyediakan lembaga pemasaran, rumah dagang dan pemasaran usaha mikro dan kecil.
Bapelitbangda sebagai salah satu organisasi pemerintah daerah dalam melakukan
perencanaan pembinaan UMKM guna melaksanakan kegiatan FEDEP (Forum for Economic
Development and Employment Promotion) atau forum untuk pengembangan ekonomi dan
penciptaan lapangan kerja pada tingkat Kabupaten/Kota yang berorientasi pada program
kemitraan yang terlembaga bagi para stakeholder di daerah yang relevan yang bertujuan
untuk mempercepat pembangunan ekonomi melalui usaha-usaha atau kegiatan bersama.
Stakeholder tersebut terdiri dari unsur pemerintah, pelaku usaha dan masyarakat termasuk
asosiasi-asosiasi usaha, lembaga fasilitasi usaha dan LSM. Di Kota Salatiga sendiri terdapat
anggota FEDEP sebanyak 106 yang terdiri dari Batik & Bordir, Kerajinan, Makanan Olahan,
Sapi, Kelinci, Pupuk Organik, Olahan Ikan, dan Susu.
Dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2008 Tentang Usaha Mikro, Kecil, Dan Menengah
pasal 16 Pemerintah Daerah mendapat tugas untuk memfasilitasi usaha mikro, kecil, dan
menengah di bidang pemasaran. Dimana dalam pasal 18 mengamanatkan untuk
menyediakan lembaga pemasaran, rumah dagang dan pemasaran usaha mikro dan kecil.
Bapelitbangda sebagai salah satu organisasi pemerintah daerah dalam melakukan
perencanaan pembinaan UMKM guna melaksanakan kegiatan FEDEP (Forum for Economic
Development and Employment Promotion) atau forum untuk pengembangan ekonomi dan
penciptaan lapangan kerja pada tingkat Kabupaten/Kota yang berorientasi pada program
kemitraan yang terlembaga bagi para stakeholder di daerah yang relevan yang bertujuan
untuk mempercepat pembangunan ekonomi melalui usaha-usaha atau kegiatan bersama.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 7
Stakeholder tersebut terdiri dari unsur pemerintah, pelaku usaha dan masyarakat termasuk
asosiasi-asosiasi usaha, lembaga fasilitasi usaha dan LSM. Di Kota Salatiga sendiri terdapat
anggota FEDEP sebanyak 106 yang terdiri dari Batik & Bordir, Kerajinan, Makanan Olahan,
Sapi, Kelinci, Pupuk Organik, Olahan Ikan, dan Susu.
Dalam pembinaan terhadap FEDEP Kota Salatiga dimana belum memiliki tempat yang
memfasilitasi dalam hal pemasaran hasil UMKM. Hal ini berdampak terhadap banyak
sedikitnya jumlah produk yang dapat dijual oleh anggota FEDEP. Oleh karena itu,
Bapelitbangda memandang perlu dibangunnya suatu tempat promosi bagi hasil produksi
para anggota FEDEP. Pembangunan tempat ini membutuhkan kajian dan analisa dengan
harapan Pusat Oleh-oleh yang akan dibangun betul-betul dapat berfungsi sebagai media
pemasaran hasil produksi anggota FEDEP khususnya dan UMKM yang ada di Kota Salatiga
pada umumnya..
1.2 MAKSUD, TUJUAN DAN S ASARAN
A . MAKSUD
Maksud dilaksanakannya profil investasiini untuk memberikan penilaian tentang profil
investasi pembangunan Pusat Oleh-oleh dari berbagai aspek bagi Pemerintah Kota Salatiga.
B . TUJUAN
Tujuan dari profil investasiini untuk mengurangi resiko dari investasi yang akan dilakukan
Pemerintah Kota Salatiga dalam profil investasi pembangunan Pusat Oleh-oleh. Sehingga
Pusat Oleh-oleh yang nantinya dibangun dapat beroperasi dengan baik dan bermanfaat bagi
Pemerintah Kota dan masyarakat.
C . SASARAN
Sasaran dari kegiatan ini adalah tersusunnya Dokumen Profil investasiPusat Oleh-oleh Kota
Salatiga ditinjau dari aspek hukum, aspek teknis dan manajemen, aspek pasar dan
pemasaran, aspek sosial sosial, dan aspek ekonomi.
1.3 RUANG L INGKUP
Ruang lingkup dalam laporan ini dibagi atas 2 sub bab yaitu ruang lingkup kegiatan dan
ruang lingkup wilayah, berikut merupakan penjabarannya:
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 8
1.3.1 RUANG L INGKUP KEGIAT AN
Berikut ini adalah lingkup dan uraian kegiatan yang harus dilaksanakan :
1. Pengumpulan data dan informasi
Data dan informasi yang dikumpulkan adalah segala jenis data dan informasi yang
diperlukan untuk melakukan Profil investasiPusat Oleh-Oleh Kota Salatiga yang meliputi :
a. Data tentang peraturan perundangan yang terkait baik peraturan dari pusat maupun
daerah.
b. Data kependudukan, kondisi ekonomi, sosial-budaya di Kota Salatiga
c. Data tentang struktur organisasi dan tugas fungsi OPD yang terkait.
d. Data kondisi fisik dan lingkungan, sarana prasarana, dan data lain yang relevan.
Dari hasil pendataan ini akan diperoleh identifikasi dari segi ekonomi, sosial budaya,
serta kondisi fisik yang ada.
2. Analisis data
Analisis yang dilakukan dalam kajian pembangunan Pusat Oleh- Oleh ini meliputi :
a. Analisis aspek ekonomi
1) Ekonomi Makro
Analisis aspek ekonomi makro menentukan potensi pasar, pangsa pasar, potensi
penyerapan tenaga kerja di lokasi berdasarkan tingkat pendidikan dan gender.
2) Ekonomi Mikro
Analisis aspek ekonomi mikro dilakukan untuk melihat proyeksi pendapatan dan
biaya, IRR, NPV, BCR, Payback Period dan jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan.
b. Aspek Sosial dan Partisipasi Masyarakat.
Aspek social dan partisipasi masyarakat dilakukan untuk melihat potensi pendapatan
masyarakat dan upaya penghindaran konflik melalui tingkat partisipasi masyarakat.
c. Aspek Lingkungan
Aspek lingkungan dilakukan untuk melihat kajian lingkungan yang sudah dilakukan
sesuai dengan peraturan berlaku.
d. Analisis aspek hukum
Analisis ini dilakukan untuk mengkaji dokumen/peraturan perundangan yang
mendukung dan kebijakan diperlukan peraturan baru.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 9
e. Analisis aspek Manajemen
Analisis aspek manajemen untuk mengkaji plola manajemen yang akan dianut
(swasta murni atau kemitraan) dan system pegelolaan.
f. Aspek Teknik
Analisis aspek teknis dilakukan untuk menetukan lokasi dari Pusat Oleh- Oleh dengan
mempertimbangkan peraturan Tata Ruang yang ada dan spesifikasi gedung yang
akan dibangun. Analisis aspek manajemen membahas tentang kesiapan dan
kemampuan sumber daya manusia dan bentuk organisasi yang akan mengelola
Pusat Oleh-Oleh ini.
g. Aspek Kelembagaan
Analisis aspek kelembagaan dilakukan untuk menentukan koordinasi antar instansi
terkait dan analisa diperlukan institusi baru
3. Penyusunan Kesimpulan dan Rekomendasi
Berdasarkan hasil analisis yang dilakukan maka didapatkan kesimpulan dan rekomendasi
tentang kelayakan profil investasi pembangunan Pusat Oleh-oleh di Kota Salatiga yang
selanjutnya diterjemahkan dalam roadmap implementasi profil investasi pembangunan
Pusat Oleh-oleh Kota Salatiga. Dalam roadmap ini terdapat langkah langkah
implementasi, monitoring dan evaluasi.
1.3.2 RUANG WILAYAH
Lokasi kegiatan ini di Kelurahan Blotongan, Kota Salatiga.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 10
BAB 2 LOKASI KAJIAN
Bagian ini memuat gambaran umum lokasi kajian Kota Salatiga
Secara administratif Kota Salatiga terbagi menjadi 4 Kecamatan dan 22 Kelurahan. Luas
wilayah Kota Salatiga pada tahun 2012 tercatat sebesar 56,781 km2. Kota salatiga terletak di
tengah-tengah wilayah Kabupaten Semarang. Terletak antara 7o17’23’’ LS dan
110o27’56,81’’ dan 110o32’4,64” BT.
Kota Salatiga dibatasi oleh beberapa Kelurahan yang masuk dalam Kabupaten Semarang.
Batas-batas tersebut adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara :
a. Kecamatan Pabelan : Desa Pabelan, Desa Pejaten.
b. Kecamatan Tuntang : Desa Kesongo, Desa Watu Agung.
Sebelah Timur :
a. Kecamatan Pabelan : Desa Ujung-ujung, Desa Sukoharjo dan Desa Glawan.
b. Kecamatan Tengaran : Desa Bener, Desa Tegal Waton dan Desa Nyamat.
Sebelah Selatan :
a. Kecamatan Getasan : Desa Sumogawe, Desa Samirono, dan Desa Jetak.
b. Kecamatan Tengaran : Desa Patemon, Desa Karang Duren.
Sebelah Barat :
a. Kecamatan Tuntang : Desa Candirejo, Desa Jombor, Deas Sraten, Deas Gedongan.
b. Kecamatan Getasan : Desa Polobogo.
Menurut penggunaannya, penggunaan lahan Kota Salatiga berupa sawah dan lahan bukan
sawah. Untuk lahan sawah di Kota Salatiga mempunyai luas sebesar 7,799 Km2 (13,73
persen) sedangkan untuk lahan bukan sawah sebesar 48,982 Km2 (86,72 persen). Sebagian
besar lahan sawah digunakan sebagai lahan sawah berpengairan teknis (46,71 persen),
lainnya berpengairan setengah teknis, sederhana, tadah hujan dan lain-lain. Berikutnya,
lahan kering yang dipakai untuk tegal/ kebun sebesar 32,72 persen dari total bukan lahan
sawah. Berdasarkan administrasinya, Kota Salatiga terbagi atas 4 Kecamatan, 199 RW, dan
1.049 RT. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 2-1.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 11
Tabel 2-1 Pembagian Wilayah Administrasi Per Kecamatan Tahun 2016
Kecamatan RW RT Desa Luas Wilayah
(Km2)
Argomulyo 56 255 6 18.526
Tingkir 48 284 7 10.549
Sidomukti 37 220 4 11.459
Sidorejo 59 302 6 16.247
Jumlah 200 1.061 23 56.781
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
Berikut adalah rincian pembagian wilayah pada masing-masing kecamatan di Kota Salatiga:
Kecamatan Sidorejo, terdiri dari :
1. Kel. Blotongan;
2. Kel. Sidorejo Lor;
3. Kel. Salatiga;
4. Kel. Bugel;
5. Kel. Kauman Lor;
6. Kel. Pulutan .
Kecamatan Tingkir, terdiri dari :
1. Kel. Kutowinangun.;
2. Kel. Gendongan;
3. Kel. Sidorejo Kidul;
4. Kel. Kalibening;
5. Kel. Tingkir Lor;
6. Kel. Tingkir Tengah.
Kecamatan Argomulyo, terdiri dari :
1. Kel. Noborejo;
2. Kel. Ledok;
3. Kel. Tegalrejo;
4. Kel. Kumpulrejo;
5. Kel. Randuacir;
6. Kel. Cebongan.
Kecamatan Sidomukti, terdiri dari :
1. Kel. Kecandran;
2. Kel. Dukuh;
3. Kel. Mangunsari;
4. Kel. Kalicacing.
Untuk lebih jelasnya mengenai administrasi Kota Salatiga dapat dilihat pada Gambar 2-1.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 12
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 13
Sumber : RTRW Kota Salatiga Tahun 2011-2031
Gambar 2-1 Peta Administrasi Kota Salatiga
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 14
2.1 KONDISI FISIK
2 .1.1 HIDROLOGI DAN HIDROGEOLOGI
Kondisi hidrologi suatu wilayah dapat dilihat dari sumber air yang ada di wilayah tersebut.
Sumber air dapat berupa danau, sungai maupun rawa. Kota Salatiga dilewati oleh sungai
yang memiliki intensitas yang cukup besar yakni Kali Sraten dan Kali Ngaglik, yang secara
keseluruhan, sungai tersebut bukan berasal dari Wilayah Kota Salatiga. Dalam lingkup Kota
Salatiga, penyebaran dan pemanfaatan sumber air masih kurang merata. Ada daerah yang
memiliki potensi sumber sumber daya air cukup tinggi, namun ada pula daerah yang tidak
memiliki potensi sumber daya air. Belum semua sumber mata air di wilayah Salatiga dikelola
dengan baik, sebagian besar dimanfaatkan oleh masyarakat sekitar saja. Terdapat 6 (enam)
mata air yang tersebar 2 Kecamatan yaitu di Kelurahan Kutowinangun terdapat 3 mata air,
Kelurahan Sidorejo Kidul 1 mata air, Kalurahan Kalibening juga terdapat 1 mata air,
selanjutnya terdapat 1 mata air di Kelurahan Noborejo. Sistem akuifer di wilayah Kota
Salatiga dibagi menjadi dua, yaitu air tanah dangkal dan air tanah dalam. Sistem akuifer air
tanah dangkal merupakan akuifer bebas karena muka air tanahnya berhubungan langsung
dengan air permukaan. Di dataran alluvial muka air berkisar 0.24-4 m dari muka laut,
sedangkan di daerah perbukitan 8-25 m dari permukaan laut. Akuifer tanah dalam berupa
akuifer bebas dan akuifer tertekan dengan kedalaman muka air dari 30-90 m, semakin ke
arah timur dan utara semakin dalam.
2.1.2 TOPOGRAFI
Secara topografi, Kota Salatiga merupakan wilayah dataran tinggi dengan ketinggian antara
450-825 m di atas permukaan laut. Berdasarkan relief, Kota Salatiga terdiri dari 3 bagian
yaitu daerah bergelombang ± 65% yang terdiri dari kelurahan Dukuh, Ledok, Kutowinangun,
Salatiga, Sidorejo Lor, Bugel, Kumpulrejo dan Kauman Kidul. Daerah miring ± 25% terdiri
dari kelurahan Tegalrejo, Mangunsari, Sidorejo Lor, Sidorejo Kidul, Tingkir Lor, Pulutan,
Kecandran, Randuacir, Tingkir Tengah dan Cebongan. Daerah datar ± 10% terdiri dari
Kelurahan Kalicacing, Noborejo, Kalibening dan Blotongan. Sedangkan secara morfologis,
Kota Salatiga berada di daerah cekungan kaki Gunung Merbabu dan diantara gunung-
gunung kecil antara lain Gajah Mungkur, Telomoyo dan Payung Rong dan berketinggian
antara : 450-825 m dpl (dari permukaan air laut). Kemudian ketinggian 4 kecamatan dari
permukaan air laut disajikan pada Tabel 2-2.
Tabel 2-2 Ketinggian Kota Salatiga Per Kecamatan
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 15
No Kecamatan
Ketinggian
(dpl)
1 Sidorejo 450-712,5 m
2 Tingkir 510-700 m
3 Argomulyo 595-850 m
4 Sidomukti 515 -650 m
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
Berdasarkan aspek topografi, wilayah Kota Salatiga dibagi menjadi 3 (tiga) kategori yaitu:
1. Daerah bergelombang, ± 65% dari luas wilayah yang meliputi wilayah Kelurahan:
Dukuh, Kutowinangun, Salatiga, dan Sidorejo Lor, Bugel, Kumpulrejo, dan Kauman
Kidul;
2. Daerah miring, ± 25% dari luas wilayah yang meliputi Kelurahan: Tegalrejo, Mangunsari,
Sidorejo Lor, Bugel, Sidorejo Kidul, Tingkir Lor, Pulutan, Kecandran, Randuacir, Tingkir
Tengah, dan Cebongan;
3. Daerah yang relatif datar, 10% dari luas wilayah yang meliputi Kelurahan: Kalicacing,
Noborejo, Kalibening, dan Blotongan.
2.1.3 CURAH HUJAN
Curah hujan di suatu tempat antara lain dipengaruhi oleh keadaan iklim, keadaan topografi
dan perputaran/pertemuan arus udara. Oleh karena itu jumlah curah hujan beragam
menurut bulan dan letak stasiun pengamat. Curah hujan tertinggi tercatat sebesar 355mm
pada bulan Oktober dan hari hujan terbanyak tercatat sebanyak 11 hari pada bulan Januari
dan Oktober. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 2-3.
Tabel 2-3 Curah Hujan, Hari Hujan Dan Rata-Rata Curah Hujan Di Kota Salatiga
Tahun 2016 (Mm)
No Bulan Curah Hujan Hari Hujan Rata-Rata Curah Hujan
1 Januari 261 11 23,73
2 Februari 230 8 28,75
3 Maret 325 9 36,11
4 April 335 8 41,88
5 Mei 150 5 30,00
6 Juni 100 4 25,00
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 16
7 Juli 287 9 31,89
8 Agustus 177 4 44,25
9 September 66 2 33,06
10 Oktober 355 11 32,27
11 November 320 9 35,56
12 Desember 270 8 33,75
Jumlah 2016 2.870 88 32,61
Jumlah 2015 2.124 84 25,29
Jumlah 2014 2.571 102 25,21
Jumlah 2013 2.718 99 27,45
Jumlah 2012 2.030 79 25,70
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
Berdasarkan Tabel 2-3 dapat dilihat bahwa untuk curah hujan tertinggi di Kota Salatiga pada
tahun 2016 terdapat di bulan Oktober yaitu sebesar 355 mm, sedangkan untuk yang terkecil
terdapat di bulan September yaitu sebesar 66 mm. Untuk rata-rata curah hujan pada tahun
2016 tertinggi terdapat di bulan Agustus yaitu sebesar 44,25 mm, sedangkan untuk yang
terkecil terdapat di bulan Januari yaitu sebesar 23, 73 mm.
2.1.4 GEOLOGI
Kota Salatiga memiliki ketinggian yang beragam yakni berkisar antara 450 mdpl hingga 825
mdpl. Hal ini dikarenakan letak Kota Salatiga sendiri yang berada di kaki Gunung Merbabu
dan gunung-gunung kecil lainya, yakni Gunung Gajah Mungkur, Gunung Telomoyo, dan
Gunung Payung Rong. Bentuk topografi Kota Salatiga dipengaruhi oleh bentuk struktur
tanah jenis latozol coklat berupa tufa vulkanis intermedier, yang memiliki tekstur remah dan
konsehtensinya gembur, produktifitas tanah sedang sampai tinggi. Bentuk stuktur tanah
latozol coklat tua berada di sekitar pegunungan Payung Rong cocok untuk pertanian dan
tanaman campuran.
Sedangkan struktur tanah yang ada di wilayah Kota Salatiga dapat diuraikan sebagai
berikut:
1. Tanah Latosol Coklat
Bahan induknya terdiri dari tufa vulkanis intermedier, tekstur remah dan konsegtasinya
gembur, produktivitas tanah sedang sampai tinggi. Jenis tanah ini terdapat di sebagian
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 17
wilayah Kota Salatiga dan ini sangat baik ditanami padi, palawija, sayur-sayuran, buah-
buahan, cengkih dan lain-lain.
2. Tanah Latosol Coklat Tua
Bahan dasarnya terdiri dari tufa vulkanis intermedier, tekstur tanahnya remah dan
konsegtasinya gembur sekali. Tanah ini terdapat di bagian ujung utara kota, sekitar
Pegunungan Payung Rong. Tanah ini cocok sekali ditanami kopi, teh, coklat, padi,
pisang, cengkih, dan tanaman campuran.
2.2 KONDISI SOSIAL DAN E KONOMI
2 .2.1 KEPENDUDUKAN
Pada tahun 2016, jumlah penduduk Kota Salatiga sebesar 186.420 jiwa. Jumlah penduduk
perempuan lebih besar dibandingkan penduduk laki-laki, ditunjukkan oleh rasio jenis
kelamin (rasio jumlah penduduk laki-laki terhadap penduduk perempuan), sebesar 95,77
penduduk Kota Salatiga belum menyebar secara merata di seluruh wilayah Kota Salatiga.
Umumnya, penduduk banyak menumpuk di daerah perkotaan dibandingkan pedesaan. Pada
tahun 2016 rata-rata, kepadatan penduduk Salatiga sebesar 3.283 jiwa setiap km2. Untuk
lebih jelasnya berikut merupakan kepadatan penduduk di Kota Salatiga pada Tabel 2-4.
Tabel 2-4 Kepadatan Penduduk Per Kecamatan Di Kota Salatiga
No Kecamatan Kepadatan Penduduk Per Km2
2012 2013 2014 2015 2016
1 Argomulyo 2.240 2.276 2.310 2.344 2.379
2 Tingkir 3.900 3.958 4.013 4.066 4.121
3 Sidomukti 3.496 3.551 3.603 3.654 3.707
4 Sidorejo 3.280 3.331 3.378 3.424 3.472
Kepadatan/Km2 3.099 3.148 3.193 3.237 3.283
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
Berdasarkan Tabel 2-4 dapat dijabarkan bahwa untuk kepadatan penduduk di Kota Salatiga
pada tahun 2016 tertinggi terdapat di Kecamatan Tingkir yaitu sebesar 4.121 jiwa per Km2,
sedangkan untuk kepadatan penduduk paling kecil terdapat di Kecamatan Argomulyo.
Selanjutnya akan dijabarkan mengenai jumlah penduduk berdasarkan jenis kelamin dan sex
ratio pada Tabel 2-5.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 18
Tabel 2-5 Penduduk Dan Sex Ratio Per Kecamatan Di Kota Salatiga Tahun 2016
No Kecamatan Laki-laki Perempuan Jumlah Sex Ratio
1 Argomulyo 21.688 22.381 44.069 96,90
2 Tingkir 21.281 22.187 43.468 95,92
3 Sidomukti 20.906 21.568 42.474 96,93
4 Sidorejo 27.323 29.086 56.409 93,94
Jumlah 2016 91.198 95.222 186.420 95,77
Jumlah 2015 89.928 93.887 183.815 95,78
Jumlah 2014 88.720 92.584 181.304 95,83
Jumlah 2013 87.410 91.309 178.719 95,73
Jumlah 2012 86.070 89.919 175.989 95,72
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
Berdasarkan Tabel 2-5 dapat dijabarkan bahwa untuk jumlah penduduk laki-laki terbanyak
terdapat di Kecamatan Sidorejo yaitu sebesar 27.323 jiwa, sedangkan untuk jumlah
penduduk laki-laki paling sedikit terdapat di Kecamatan Sidomukti yaitu sebesar 20.906 jiwa.
Untuk sex ratio tertinggi terdapat di Kecamatan Sidomukti yaitu sebesar 96,93 sedangkan
untuk yang paling kecil terdapat di Kecamatan Sidorejo yaitu sebesar 93,94.
2.2.2 AGAMA
Kehidupan beragama yang harmonis sangat didambakan masyarakat. Hal ini terlihat dari
tempat-tempat peribadatan yang ada di sekitar warga, seperti masjid, gereja, dan
pesantren-pesantren. Banyaknya tempat peribadatan di Kota Salatiga pada tahun 2016,
mencapai 624 buah, yang terdiri dari 83,81 persen Masjid dan Langgar, dan 15,06 persen
Gereja Kristen dan Katholik, dan sisanya berupa Pura dan Vihara. Untuk lebih jelasnya
mengenai sebaran pemeluk agama dan tempat peribadatan di Kota Salatiga dapat dilihat
pada Tabel 2-6 dan 2-7.
Tabel 2-6 Banyaknya Pemeluk Agama Per Kecamatan Di Kota Salatiga Tahun
2016
N
o
Kecamata
n Islam
Kriste
n
Katoli
k
Budh
a
Hind
u
Konghuc
u
Aliran
Kepercayaa
n
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 19
N
o
Kecamata
n Islam
Kriste
n
Katoli
k
Budh
a
Hind
u
Konghuc
u
Aliran
Kepercayaa
n
1 Argomulyo 39.732 8.221 1.951 159 45 0 10
2 Tingkir 37.898 6.662 2.964 210 15 4 2
3 Sidomukti 34.493 8.326 1.882 272 24 4 2
4 Sidorejo 43.453 8.162 3.477 204 27 1 8
Jumlah 2016 155.57
6
31.37
1
10.27
4 845
111 5 22
Jumlah 2015 153.53
6
31.81
2 9.490 886
762 4 22
Jumlah 2014 152.83
4
31.77
6 9.475 874
104 8 47
Jumlah 2013 149.12
5
30.59
6
10.13
7 562
292 4 23
Jumlah 2012 144.69
5
29.62
9 9.879 1288
312 8 0
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
Berdasarkan Tabel 2-6 dapat dijabarkan bahwa untuk penduduk yang memeluk islam
terbanyak terdapat di Kecamatan Sidorejo yaitu sebanyak 43453 jiwa, sedangkan untuk
pemeluk agama kristen paling banyak terdapat di Kecamatan Sidomukti yaitu sebanyak
8326 jiwa. Untuk jumlah kepercayaan di Kota Salatiga paling sedikit adalah Konghucu yaitu
sebanyak 5 jiwa. Selanjutnya akan dijabarkan mengenai sebaran tempat peribadatan di Kota
Salatiga pada Tabel 2-7.
Tabel 2-7 Banyaknya Tempat Peribadatan Per Kecamatan Di Kota Salatiga Tahun
2016
No Kecamatan Masjid Surau Gereja Pura, Vihara & Kelenteng
1 Argomulyo 60 68 30 2
2 Tingkir 47 80 21 2
3 Sidomukti 56 48 27 2
4 Sidorejo 57 107 16 1
Jumlah 2016 220 303 94 7
Jumlah 2015 214 303 80 7
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 20
No Kecamatan Masjid Surau Gereja Pura, Vihara & Kelenteng
Jumlah 2014 214 303 80 7
Jumlah 2013 200 293 72 7
Jumlah 2012 200 293 72 7
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
Berdasarkan Tabel 2-7 dapat dijabarkan bahwa untuk tempat peribadatan masjid paling
banyak terdapat di Kecamatan Argomulyo yaitu sebanyak 60 buah, sedangkan untu tempat
peribadatan masjid paling sedikit terdapat di Kecamatan Tingkir yaitu sebesar 47 buah.
Untuk tempat peribadatan pura, vihara dan kelenteng pada Kecamatan Argomulyo, Tingkir,
dan Sidomukti memiliki jumlah yang sama yaitu sebanyak 2 buah, sedangkan untuk
Kecamatan Sidorejo hanya memiliki tempat peribadatan pura, vihara dan kelenteng
sebanyak 1 buah.
2.2.3 EKONOMI
Pertumbuhan ekonomi Salatiga tahun 2016 yang ditunjukkan oleh laju pertumbuhan PDRB
atas dasar harga konstan 2010, mengalami pertumbuhan yang cukup baik. Pada tahun 2015
pertumbuhan ekonomi mencapai 5,17 persen, dan di tahun 2016 pertumbuhan sebesar 5,23
persen. Sektor Industri Pengolahan memberikan sumbangan tertinggi terhadap ekonomi
Kota Salatiga yaitu sebesar 31,56 persen, dengan laju pertumbuhan sebesar 3,84 persen.
Sektor Konstruksi dan sektor Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda
Motor yang juga merupakan sektor dominan memberikan sumbangan yang cukup signifikan
yaitu masing-masing sebesar 14,08 persen dan 13,02 persen dengan pertumbuhan sebesar
7,29 persen dan 4,50 persen. Untuk lebih jelasnya mengenai pertumbuhan PDRB dengan
harga konstan dapat dilihat pada Tabel 2-8.
Tabel 2-8 Produk Domestik Regional Bruto menurut Lapangan Usaha atas Dasar
Harga Konstan 2010 di Kota Salatiga, Tahun 2014-2016 (Juta Rupiah)
No Lapangan Usaha 2014 2015 2016
1 Pertanian, Kehutanan, dan
Perikanan 359.594,82 376.804,16 386.209,77
2 Pertambangan dan Penggalian 3.509,73 3.358,23 3.357,52
3 Industri Pengolahan 2.224.793,09 2.321.817,06 2.410.894,81
4 Pengadaan Listrik dan Gas 17.956,00 17.936,17 19.079,53
5 Pengadaan Air, Pengelolaan 6.523,21 6.571,97 6.676,40
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 21
No Lapangan Usaha 2014 2015 2016
Sampah, Limbah dan Daur Ulang
6 Konstruksi 1.014.487,07 1.066.758,78 1.144.525,50
7 Perdagangan Besar dan Eceran;
Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 1.058.198,16 1.094.504,89 1.143.782,58
8 Transportasi dan Pergudangan 247.073,62 270.360,17 279.974,74
9 Penyediaan Akomodasi dan Makan
Minum 557.921,66 600.659,93 641.032,66
10 Informasi dan Komunikasi 283.214,92 295.965,41 317.253,06
11 Jasa Keuangan dan Asuransi 246.882,08 263.701,14 287.487,51
12 Real Estate 386.696.59 413.977,83 442.708,21
13 Jasa Perusahaan 77.789,46 84.092,70 92.153,74
14
Administrasi
Pemerintahan,Pertahanan dan
Jaminan Sosial Wajib
401.643,95 420.903,90 431.216,05
15 Jasa Pendidikan 314.637,33 335.797,55 359.678,23
16 Jasa Kesehatan dan Kegiatan
Sosial 102.055,47 108.721,64 117.027,98
17 Jasa lainnya 75.065,64 77.250,08 81.751,92
PDRB Atas Harga Konstan 7.378.042,82 7.759.181,62 8.164.810,21
Sumber : Kota Salatiga Dalam Angka 2017
2.3 KONDISI LOKASI
Lokasi eksisting merupakan lahan pertanian di Kelurahan Blotongan dengan luas lahan ±
14.285 m2 berdasarkan rencana tata ruang (RTRW) merupakan kawasan perdagangan dan
jasa. Dengan beberapa potensi dan kelemahan yaitu:
1. Kondisi jaringan jalan, yang terdiri dari lebar perkerasan (dua lajur dan dua lajur dengan
lebar 15 m), bahu jalan lebar masing ± 3 - 5m dan jenis perkerasan aspal dengan
kondisi baik mendukung aktivitas dari dan menuju pusat oleh oleh
2. Tingkat aksesibilitas, Keterjangkauan lokasi terhadap moda transportasi (transportasi
umum, transportasi pribadi)
3. Kebijakan, yaitu kesesuaian dengan rencaana tata ruang dan peraturan terkait dengan
pusat oleh oleh yaitu sebagai perdagangan dan jasa
4. Kesehatan dan keselamatan kerja pusat oleh oleh, kondisi sekitar lokasi yang menunjang
Kesehatan dan keselamatan kerja pusat oleh oleh.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 22
5. Utilitas pendukung, yang meliputi jaringan Air bersih, listrik, drainase, persampahan
untuk mendukung aktivitas pusat oleh oleh
6. Jarak terjauh dari jangkauan UMKM esksiting di Kota Salatiga 4km
7. Daya dukung lahan, meliputi kondisi topografi relative datar, jenis tanah yang
mempermudah dalam pembangunan dan pemeliharaan serta bebas dari kerawanan
bencana alam
8. Luas lahan, dengan kurang dari kebutuhan luas lahan (dapat dilihat pada tabel dibawah)
9. Pemadangan alam, memiliki pemandangan alam berupa sawah dan pegunungan
telomoyo, dan sekitarnya
Berdasarkan kebutuhan luas diketahui bahwa kebutuhan luas lahan ± 25.757 m2, sedangkan
luas lokasi luas lahan ± 14.285 m2, maka terdapat bangunan yang bersifat multifungsi dan
di desain secara vertical. Berikut kebutuhan ruang untuk pusat oleh oleh Kota Salatiga
Tabel 2-9 Analisa Kebutuhan Ruang
Ruang Jenis Jumlah kapasitas
(org) Dimensi ruang (m) luas total (m)
taman produktif taman 1 100 manusia (0,6 x 1,2) 3.851
gasebo (2x2)
sitting group (0,3x0,7)
sirkulasi 30%
ruang petugas 1 5 manusia (0,6 x 1,2) 33
locker (0,6x0,8)
ruang istirahat (1,8x2,2)
toilet (2x1,5)
sirkulasi 30%
kantor 1 10 manusia (0,6 x 1,2) 100
locker (0,6x0,8)
ruang istirahat (1,8x2,2)
ruang rapat
toilet (2x1,5)
ruang P3K
sirkulasi 30%
balai pertemuan 1 200 manusia (0,6 x 1,2) 250
toilet (2x1,5)
ruang sound (1,8x2,2)
gudang (5x2,2)
sirkulasi 30%
toilet taman 1 10 toilet (2x1,5) 23
wastafel (0,5x0,8)
urinoir (0,5x0,3)
sirkulasi 30%
café dan resto ruang makan 1 200 ruang makan 2.500
kasir
dapur
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 23
Ruang Jenis Jumlah kapasitas
(org) Dimensi ruang (m) luas total (m)
toilet
sirkulasi 30%
pertokoan UMKM
1 200 outlet kantor 7.500
outlet ritel
toilet
sirkulasi 30%
area bermain anak
1 50 area bermain 1.500
area tunggu
kasir
locker
sirkulasi 30%
SPBU
1
SPBU 10.000
Mushola
Toilet
sirkulasi 30%
Total 25.757 Sumber: analisa tim penyusun, 2018
Gambar 2-1 Overlay Lokasi Dengan RTRW Kota Salatiga
Sumber: Tim Penyusun, 2018
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 24
Gambar 2-2 Lokasi di Kelurahan Blotongan
Sumber: Tim Penyusun, 2018
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 25
BAB 3 PENDEKATAN DAN METODE
PELAKSANAAN KEGIATAN
Bagian ini memuat : pemahaman profil investasi,
metode yang meliputi persiapan, pengumpulan
data, Analisa serta penyusunan kesimpulan dan
rekomendasi
3.1 PEMAHAMAN PROFIL INVESTASI
Investasi adalah penanaman dana yang dilakukan oleh suatu perusahaan kedalam suatu
asset (aktiva) dengan harapan memperoleh pendapatan dimasa yang akan datang
(Martono dan D. Agus Marjito, 2002:138). Menurut Umantoro bahwa “Investasi
merupakan kegiatan menanamkam modal, baik langsung maupun tidak langsung dengan
harapan di waktunya nanti pemilik modal mendapatkan sejumlah benefit dari hasil
penanaman modal tersebut”. Dari pengertian tersebut kegiatan investasi mengandung
pengertian yang luas, karena investasi dapat dilakukan secara langsung (direct investment)
maupun secara tidak langsung, yang lebih dikenal dengan (portfolio investment). Investasi
adalah salah satu faktor produksi dalam ekonomi yang bersifat akumulatif dan sekaligus
dapat mengalami penyusutan (depresiasi).
Investasi secara umum berasal dari tabungan (saving) yang kemudian digunakan kembali
pada sektor produktif. Tabungan (saving) diperoleh dari proporsi pendapatan yang tidak
digunakan untuk konsumsi. Dengan demikian, semakin tinggi pendapatan suatu masyarakat
maka terdapat kecenderungan adanya peningkatan kemampuan untuk menabung (saving).
Semakin tinggi pembentukan tabungan maka semakin tinggi pula peluang pembentukan
investasi.
Pertumbuhan perekonomian suatu daerah tidak dapat dipisahkan dari meningkatnya
investasi. Investasi adalah penting bagi pertumbuhan ekonomi atau mendorong kenaikan
output secara signifikan. Investasi juga akan meningkatkan permintaan input, sehingga
pada gilirannya akan meningkatkan kesempatan kerja. Implikasinya adalah peningkatan
kesejahteraan masyarakat melalui meningkatnya pendapatan yang diterima masyarakat.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 26
Pada umumnya investasi digunakan pada fungsi-fungsi yang dapat memberi nilai tambah
dan keuntungan atau kompensasi melalui kegiatan produksi (untuk menciptakan nilai
tambah) atau digunakan pada pelayanan public (yang mengandung kompensasi ekonomis)
atau pada kegiatan optimalisasi mekanisme pasar (mempunyai kompensasi nilai ekonomis).
Pada lingkup provinsi/kabupaten/kota, kegiatan investasi seringkali secara
sederhana dianggap merupakan bagian dari dinamika ekonomi daerah terdapat tiga
pendekatan untuk penggambaran investasi di daerah yang dikaitkan dengan sisi k
ebijakannya, yaitu:
1. Pendekatan fungsional :
Pendekatan fungsional adalah bahwa dari sisi kepentingan pemerintah daerah yang
mempunyai tujuan dan wewenang menjalankan fungsi-fungsi pelayananan publik demi
kesejahteraan warganya. Kegiatan investasi perlu dilihat sebagai kegiatan dengan
implikasi multi aspek. Tugas dan fungsi pemerintah daerah adalah
menjalankankewenangannya untuk memenuhi kebutuhan publik. Melalui
kebijakankebijakannya, kepentingan publik dirumuskan. Hal ini akan bersifat netral
tetapi akan mengacu pada pertimbangan aspek sosial-ekonomimoral. Untuk itu sejarah
suatu daerah serta tradisi dan budayanya akan menjadi pertimbangan utama. Secara
lebih terinci tugas dan tanggungjawab tersebut adalah:
a. Upaya peningkatan lapangan kerja melalui sektor produktif
b. Upaya peningkatan pemenuhan kebutuhan masyarakat melalui terwujudnya sarana
dan prasarana daerah
c. Upaya peningkatan kondisi kesejahteraan masyarakat berupa kondisi fisik maupun
non-fisik
2. Pendekatan fakta
Pendekatan fakta adalah penelusuran gambaran kegiatan investasi melalui karakter
daerah. Karakter daerah yang dimaksud adalah kondisi investasi di daerah yang dapat
ditelusuri dari sejarah daerah, data statistik dan observasi lapangan.
3. Pendekatan struktural-birokrasi :
Pendekatan struktural birokrasi merupakan penelusuran gambaran kegiatan investasi
berdasarkan penilaian kinerja atas dasar pemberlakuan perundang-undangan yang
berlaku.
A . TUJUAN/MANFAAT PROFI L INVESTASI
Tujuan utama investasi adalah meningkatkan laju pertumbuhan ekonomi (produksi) yang
pada akhirnya bermuara pada peningkatanpendapatan dan kesejahteraan penduduk.
Kegiatan investasi adalah suatu kegiatan ekonomi, yaitu penggunaansumberdaya terutama
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 27
dana) untuk mendapatkan nilai tambah. Motivasi mobilisasi investasi adalah untuk
mendapatkan keuntungan pada tingkat yang lebih tinggi daripada tingkat suku bunga yang
berlaku.
B . ASPEK-ASPEK PROFI L INVESTASI
Untuk melakukan profil investasi, terlebih dahulu harus ditentukan aspek-aspek apa yang
akan dipelajari. Walaupun belum ada kesepakatan tentang aspek apa saja yang perlu
diteliti, tetapi umumnya penelitian akan dilakukan terhadap aspek-aspek ekonomi, social dan
partisipasi masyarakat, lingkungan, hokum, manajemen, teknik, dan kelembagaan .
Tergantung pada besar kecilnya dana yang tertanam dalam investasi tersebut, maka
terkadang juga ditambah studi tentang dampak sosial.
1. Aspek ekonomi mencoba mempelajari tentang:
a. Makro : potensi pasar, pangsa pasar dan potensi penyerapan tenaga kerja
b. Mikro : pendapatan, IRR, NPV, BCR, Payback Period, dan jumlah tenaga kerja
2. Aspek teknis dan produksi, menyangkut berbagai pertanyaan penting tentang:
a. Apakah studi dan pengujian pendahuluan pernah dilakukan.
b. Apakah skala produksi yang dipilih sudah optimal.
Apakah luas produksi ini akan meminimumkan biaya produksi rata-rata ataukah akan
memaksimumkan laba, jadi mempertimbangkan secara simultan faktor permintaan.
Bagaimana fasilitas untuk ekspansi nantinya, tentang lokasi, luas tanah, pengaturan
fasilitas produksi dan sebagainya.
a. Apakah proses produksi yang dipilih sudah tepat.
Umumnya terdapat beberapa alternatif proses produksi untuk menghasilkan produk
yang sama. Sebagai contoh, semen bisa dibuat dengan proses basah, ataupun
proses kering. Contoh lainnya, soda bisa dibuat dengan metode elektrolisis atau
metode kimia.
b. Apakah mesin-mesin dan perlengkapan yang dipilih sudah tepat.
Faktor yang diperhatikan adalah tentang umur ekonomis dan fasilitas pelayanan
kalau terjadi kerusakan mesin-mesin tersebut.
c. Apakah perlengkapan-perlengkapan tambahan dan pekerjaan teknis tambahan telah
dilakukan. Faktor-faktor seperti material handling, supply bahan pembantu, kontrol
kualitas dan sebagainya perlu diperhatikan pula
d. Apakah telah disiapkan tentang kemungkinan penanganan terhadap limbah produksi.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 28
e. Apakah tata letak yang diusulkan dari fasilitas produksi cukup baik.
f. Bagaimana dengan pemilihan lokasi dan site produksi.
g. Apakah jadwal kerja telah dibuat dengan cukup realistis.
h. Apakah teknologi yang akan dipergunakan bisa diterima dari pandangan sosial.
Dalam pemilihan teknologi yang akan dipergunakan sebaiknya tidak dipergunakan
teknologi yang sudah usang, atau teknologi yang masih dicoba-coba. Yang pertama
akan mengakibatkan perusahaan nantinya sulit untuk bersaing, sedangkan yang kedua
bisa mengakibatkan kesulitan dalam perawatan fasilitas.
3. Aspek manajemen perlu dipelajari tentang:
a. Manajemen dalam masa pembangunan proyek:
1) Siapa pelaksana proyek tersebut.
2) Bagaimana jadwal penyelesaian proyek tersebut.
3) Siapa yang melakukan studi masing-masing aspek; pemasaran, teknis, dan lain
sebagainya.
b. Manajemen dalam operasi:
1) Bentuk organisasi dan badan usaha yang dipilih.
2) Struktur organisasi, deskripsi jabatan, dan spesifikasi jabatan.
3) Anggota direksi dan tenaga-tenaga kunci.
4) Jumlah tenaga kerja yang akan dipergunakan.
4. Aspek hukum mempelajari tentang:
a. Bentuk badan usaha yang akan dipergunakan.
b. Jaminan-jaminan yang bisa disediakan kalau akan menggunakan sumber dan yang
berupa pinjaman.
c. Berbagai akte, sertifikat, izin yang diperlukan dan sebagainya.
5. Aspek social dan partisipasi masyarakat meliputi penelitian tentang:
a. Pengaruh proyek tersebut terhadap peningkatan penghasilan negara.
b. Pengaruh proyek tersebut terhadap devisa yang bisa dihemat dan yang bisa
diperoleh.
c. Penambahan kesempatan kerja.
d. Pemerataan kesempatan kerja.
e. Bagaimana pengaruh proyek tersebut terhadap industri lain, sebagai supply bahan
bagi industri lain atau pasar bagi hasil industri lain.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 29
f. Aspek yang bersifat sosial seperti, menjadi semakin ramainya daerah tersebut, lalu
lintas yang semakin lancar, adanya penerangan listrik dan lain sebagainya. Aspek
sosial ini merupakan manfaat dan pengorbanan sosial yang mungkin dialami oleh
masyarakat, tetapi sulit dikuantifikasikan yang bisa disepakati secara bersama.
Tetapi manfaat dan pengorbanan tersebut dirasakan ada.
6. Asepek Lingkungan
Perkiraan dampak lingkungan yang terjadi di dalam pembangunan gedung berdasarkan
atas komponen lingkungan yang berpotensi menimbulkan dampak dan komponen
lingkungan yang berpotensi terkena dampak, kaitan antara komponen lingkungan dan
komponen kegiatan adalah sebagai berikut :
a. Tahap Pra Konstruksi,
Pada tahap ini terdapat kegiatan penyiapan lahan (pembebasan lahan), penyiapan
lahan yang dimaksud adalah lahan yang akan digunakan untuk konstruksinya
maupun prasarana penunjang yang lain.
b. Tahap Konstruksi
Tahap konstruksi adalah dampak yang dapat terjadi akibat pembangunan sebuah
fasilitas/sarana. Tahap ini meliputi mobilisasi, penyiapan tapak, dan pembangunan
gedung.
c. Kegiatan Pasca Konstruksi
Kegiatan pasca konstruksi adalah kegiatan pengoperasian fasilitas. Aspek dampak
lingkungan yang ditimbulkan dengan beroperasinya fasilitas (sanitasi, limbah,
kebisingan, kemacetan lalu lintas, polusi udara, kamtibmas, perubahan pola
penyakit, flora fauna, dan lain - lain) serta pemeliharan prasarana dan sarana
penunjang yang harus tersedia.
7. Aspek Kelembagaan
Koordinasi antar lembaga dan analisa institusi
Aspek ekonomi merupakan faktor yang menentukan dalam melakukan profil investasi
artinya walaupun aspek-aspek yang lain mendukung namun kalau tidak tersedia dana hanya
sia-sia belaka. Aspek ekonomi berkaitan dengan bagaimana menentukan kebutuhan jumlah
dana dan sekaligus pengalokasiannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan
dengan cara efisien, sehingga memberikan tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi
investor. Investor dalam menentukan jumlah dana dan pengalokasian dana, harus dapat
menentukan berapa besar seharusnya dana yang ditanamkan kedalam proyek investasi dan
mengalokasikan secara tepat ke dalam aktiva tetap dan modal kerja, sehingga dapat
mengestimasikan proyek aliran kas dari proyek yang diusulkan. Sementara itu mencari
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 30
sumber dana, investor harus dapat menentukan tingkat biaya modal (cost of capital) yang
paling rendah sehingga dapat ditutup dengan tingkat pengembalian yang diharapkan
(expected rate of return) dari proyek investasi yang diusulkan. Pihak-pihak yang
berkepentingan dalam profil investasi bisnis menurut Sofyan (2003) adalah :
1. Pihak Investor
Bagi pihak investor profil investasibisnis ditujukan untuk melakukan penilaian dari
kelayakan usaha atau proyek untuk menjadi masukan yang berguna karena sudah
mengkaji berbagai aspek seperti aspek pasar, aspek teknis dan operasi, aspek organisasi
dan manajemen, aspek lingkungan dan aspek finansial secara komprehensif dan detail
sehingga dapat dijadikan dasar bagi investor untuk membuat keputusan investasi secara
lebih objektif.
2. Analis
Bagi Analis profil investasia dalah suatu alat yang berguna yang dapat dipakai sebagai
penunjang kelancaran tugas-tugasnya dalam melakukan penilaian usaha baru,
pengembangan usaha atau menilai kembali usaha yang sudah ada.
3. Masyarakat
Bagi masyarakat hasil profil investasibisnis merupakan suatu peluang untuk
meningkatkan kesejahteraan dan perekonomian rakyat baik yang terlibat langsung
maupun yang muncul dari akibat adanya nilai tambah sebagai akibat adanya usaha atau
proyek tersebut.
4. Pemerintah
Bagi pemerintah, dari sudut pandangan mikro, hasil dari profil investasiini bagi
pemerintah terutama untuk tujuan pengembangan sumber daya baik dalam
pemanfaatan sumber-sumber alam maupun pemanfaatan sumber daya manusia, berupa
penyerapan tenaga kerja, selain itu, adanya usaha baru atau berkembangnya usaha
lama sebagai hasil dari profil investasibisnis yang dilakukan oleh individu atau badan
usaha tentunya akan menambah pemasukan pemerintah baik dari pajak penambahan
nilai (PPN) maupun dari pajak penghasilan (PPH) dan retribusi berupa biaya perijinan,
pendaftaran danadministrasi, dan lainnya yang layak diterima sesuai dengan ketentuan
yang berlaku. Secara makro pemerintah dapat berharap dari keberhasilan profil
investasibisnis ini adalah untuk mempercepat pertumbuhan ekonomi daerah ataupun
sehingga tercapai pertumbuhan atau kenaikan income per kapita.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 31
3.2 METODE PELAKSANAN KEGIATAN
Adapun alur pikir pelaksanaan kegiatan ini digambarkan pada diagram berikut ini:
Sumber: tim penyusun, 2018
Gambar 3-1 Alur Pikir Profil investasi Pusat Oleh Oleh Kota Salatiga
profil investasi
potensi ekonomi dan teknis
ekonomii makro
ekonomi mikro
manajemen
teknik
dukungan pemerintah
hukum
lembaga
sosial dan lingkungan
sosial
partisipasi masyarakat
lingkungan
analisis
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 32
Lingkup kegiatan dalam secara garis besar kegiatan pembuatan Profil investasiPusat Oleh
Oleh Kota Salatiga, dengan urutan sebagai berikut : persiapan, pengumpulan data dan
informasi serta kompilasi, analisis, penyusunan rumusan dan pembahasan.
3.2.1 TAHAP PERSIAPAN
Kegiatan persiapan adalah kegiatan untuk menyiapkan pelaksanaan kegiatan baik teknis
maupun non-teknis yang akan melandasi rangkaian pelaksanaan kegiatan secara
keseluruhan. Lingkup kegiatan persiapan ini akan diselesaikan pada 1 (satu) bulan pertama
pelaksanaan kegiatan penyusunan, terhitung sejak diterbitkannya SPMK. Dalam lingkup
kegiatan persiapan ini berupa
1. mengkoordinasikan seluruh kegiatan ini dari awal sampai akhir antara tim penyusun dan
Tim teknis Kota.
Tujuan : Koordinasi antara tim teknis
Menyepakati rencana dan metodologi penyusunan
Mengumpulkan data dan informasi tentang Pusat Oleh Oleh Kota Salatiga
Metode : Diskusi dan Koordinasi
Langkah : Diskusi kesiapan tim teknis dalam menjalankan lingkup pekerjaan dan
kebutuhan penyiapan pekerjaan
Penyamaan pemahaman lingkup tugas tim penyusun dan Tim teknis
dalam kegiatan penyusunan
Penyusunan dan penyepakatan rencana kerja dan metodologi yang akan
digunakan
Penyiapan peta dasar; dan Pengumpulan data dan informasi terkait
dengan pembangunan
Output : Rencana kerja dan metodologi yang telah disepakati
Data dan informasi terkait Pusat Oleh Oleh Kota Salatiga
2. Penyusunan Desain Survey dan Format Kegiatan
Penyusunan desain survey pada awal kegiatan yang mencakup kebutuhan-kebutuhan
data dan informasi yang dibutuhkan dalam penyusunan .
Tujuan : Menyiapkan desain survey yang diperlukan untuk keperluan penyusunan
Menyusun format – format untuk kebutuhan baik dilapangan maupun
pengelohan data dan informasi terkait dengan kondisi kawasan
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 33
Metode : Diskusi
Langkah : Penyamaan persepsi dan kesepakatan terkait data dasar yang sudah ada
Penyamaan kebutuhan data yang diperlukan dalam penyusunan
Penyiapan desain survey
Penyiapan format untuk survey dan kegiatan
Output : Data Awal (sekunder)
Desain survey
Format – format survey dan kegiatan
3. Penyiapan Data Profil Pusat Oleh Oleh
Pengumpulan atau kompilasi data dan informasi dasar terkait dengan kawasan Pusat
Oleh Oleh yang nantinya digunakan sebagai dasar dalam penyusunan .
Tujuan : Menyiapkan data dasar profil kawasan Pusat Oleh Oleh
Metode : Diskusi dan Koordinasi
Langkah : Koordinasi internal terkait profil Pusat Oleh Oleh yang ada di kota sesuai
dengan Keputusan Walikota
Koordinasi dengan pihak terkait
Penyamaan persepsi dan kesepatan terkait data dasar yang akan dipakai
dalam profile kawasan Pusat Oleh Oleh
Output : Profil kawasan Pusat Oleh Oleh perkotaan
3.2.2 TAHAP PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA
A . PENGUMPULAN DATA
Untuk melaksanakan pekerjaan ini, agar sesuai dengan tujuan dan sasaran pekerjaan, yang
dapat menghasilkan keluaran yang tepat, dan dengan mempertimbangkan pendekatan-
pendekatan yang akan digunakan, maka strategi pelaksanaan pekerjaan yang akan
digunakan adalah sebagai berikut:
1. Pendekatan Komprehensif
Secara umum strategi pelaksanaan pekerjaan adalah dengan mempertimbangkan
sebanyak mungkin komponen-komponen yang harus dipertimbangkan sebagai materi di
dalam pedoman pelaksanaan, tetapi juga harus tetap mempertimbangkan sifat teknis,
praktis, ekonomis dan kontekstual.
2. Pendekatan Fleksibilitas
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 34
Adanya kompleksitas permasalahan menuntut adanya pemecahan permasalahan yang
arif dan bijaksana yang mampu mengakomodasikan seluruh kepentingan. Oleh karena
itu, fleksibilitas dimasukkan ke dalam strategi pendekatan pelaksanaan pekerjaan,
mengingat bahwa inovasi dan kreativitas harus tetap dipertimbangkan di dalam setiap
pelaksanaan pemecahan masalah di lapangan. Meskipun demikian, fleksibilitas yang
dimaksud disini bukan fleksibilitas total, tetapi masih dalam lingkup maksud dan tujuan
disusunnya pedoman pelaksanaan.
3. On the Spot Strategy (Pengamatan langsung di lapangan)
Pendekatan dengan melakukan pengamatan langsung di lapangan untuk mendapatkan
data-data yang empiris seakurat mungkin. Pendekatan secara langsung tersebut dapat
berupa pengamatan visual maupun wawancara dengan nara sumber.
4. Pendekatan Referensif (literature)
Pendekatan melalui sumber-sumber dari referensif/literatur dimaksudkan untuk
mendapatkan data yang berupa arahan kebijaksanaan, pedoman pelaksanaan, informasi
yuridis dan lain-lain yang bersifat mendukung terhadap pengamatan di lapangan.
Pendekatan referensif tersebut dapat juga digunakan untuk mendapatkan acuan teori-
teori ilmiah yang berdasarkan pemikiran para ahli.
Tahap Survei dan Identifikasi, merupakan tahap pengumpulan data primer dan sekunder,
untuk mendapatkan gambaran atas kondisi eksisting kawasan perencanaan yang sudah
ditetapkan, baik yang bersifat kondisi fisik maupun non fisik. Tahap Survei dan Identifikasi
merupakan tahapan penting untuk mendapat informasi aktual kondisi lapangan melalui 2
(dua) kegiatan utama, yaitu:
1. Survei Primer, pengamatan secara langsung ke lapangan (lokasi, masyarakat dan
stakeholder terkait). Berupa :
a. data aspek ekonomi
1) supply demand
2) pesaing (harga, produk, pemasaran, lokasi)
Persaingan usaha oleh oleh di kota Salatiga dan sekitarnya, data Supply – demand
dari produk dan jenis usaha oleh oleh khas Salatiga
b. data aspek sosial
1) data pelaku usaha
2) data lingkungan sekitar lokasi
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 35
tujuannya untuk mendapatkan gambaran tentang Persepsi masyarakat dan Persepsi
pelaku usaha
2. Survei Sekunder, dilakukan melalui survei instansional dan literatur yang terkait dengan
kebijakan, strategi, rencana dan program perumahan dan permukiman.Survey sekunder
ini bertujuan untuk mengumpulkan data sekunder tentang pusat oleh oleh Kota Saltiga,
kebijakan-kebijakan kota yang mengatur kawasan perencanaan secara langsung
maupun tersirat dalam kebijakannya. Studi literatur dilakukan pada dinas/instansi terkait
secara langsung atau tidak langsung dengan pekerjaan ini
Tabel 3-1 Kebutuhan Data Sekunder
No Jenis data Instansi Penggunaan data
1 Peraturan tentang struktur, tupoksi dan Sumber Daya Manusia
OPD
Setda, Bapelitbangda Kota Salatiga
Ketentuan struktur dan Tupoksi OPD terkait dengan pembangunan, pengelolaan dan
pengembangan pusat oleh oleh
2 Peraturan tentang perijinan usaha
DPM dan PTSP Ketentuan perijinan pembangunan pusat oleh oleh (IMB, HO, Reklame dll)
3 Status kepemilikan
tanah
Badan Keuangan Daerah,
BPN, Kelurahan
Status kepemilikan tanah
4 Rencana Tata Ruang Kota Salatiga (RTRW, RDTR)
Bapelitbangda Kota Salatiga
Untuk mengetahui sinkronisasi antara rencana peruntukan lahan dengan rencana pusat oleh oleh
5 Ketentuan Bangunan
dan Lingkungan (RTBL)
Bapelitbangda Kota
Salatiga, DPUPR Kota salatiga
Untuk mengetahui sinkronisasi
antara rencana ketentuan bangunan dan lingkungan dengan rencana pusat oleh oleh
6 Desain, profil pusat
oleh oleh Kota Salatiga serta RAB
Bapelitbangda Kota
Salatiga, DPUPR Kota salatiga
Penyusunan profil pusat oleh oleh
kota salatiga dan analisis kelayakan teknis, i, dan ekonomi
7 Data UMKM Dinas Koperasi, Usaha Kecil, dan Menengah
Kota salatiga
Mengetahui supply dan demand, peralatan, tenaga kerja, lokasi,
harga, pemasaran untuk masing masing produk
8 Usaha penjualan oleh oleh di Kota Salatiga
Dinas Koperasi, Usaha Kecil, dan Menengah
Kota salatiga, DPM dan PTSP
Mengetahui supply dan demand, peralatan, tenaga kerja, lokasi,
harga, pemasaran
9 Keuangan daerah (APBD dan PAD) serta
investor terkait
Setda, Bapelitbangda Kota Salatiga
Kemampuan keuangan daerah
Sumber: Tim Penyusun, 2018
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 36
B . PENGOLAHAN DAN PENYA JIAN DATA
Data yang diperoleh dari hasil survei sekunder dan survei primer selanjutnya diinventarisasi
dan dikelompokkan sesuai dengan jenis data. Kegiatan berikutnya setelah inventarisasi data
adalah pengolahan data, yaitu pekerjaan menyusun dan merangkai berbagai jenis data yang
satuan dan fungsinya belum teratur menjadi suatu susunan data yang sistematis dan terinci
sesuai dengan fungsi, klasifikasi dan kegunaannya, yang dapat digunakan sebagai dasar
dalam kegiatan analisis lebih lanjut.
Hasil pengumpulan data ini kemudian diolah kedalam formulasi penyajian data, sehingga
menjadi masukan untuk proses analisis. Produk penyajian data ini merupakan proses seleksi
data yang disajikan dalam bentuk tabulasi, diagram, diskripsi, grafik dan peta yang disusun
secara sistematis sehingga mudah dibaca, dimengerti dan siap untuk dianalisis.
3.2.3 TAHAP ANALISA
Setelah melakukan pengumpulan data, dilakukan pengolahan terhadap data yang terkait
dengan analisis-analisis yang diperlukan dalam penyusunan kegiatan ini. Kegiatan
penyusunan ini akan menggunakan analisis deduktif, yakni suatu analisis yang lebih banyak
mengungkapkan fakta/informasi yang terjadi dan yang perlu dilakukan adalah menarik
kesimpulan dengan cara mengaitkan adanya sekumpulan fakta tersebut.Metode analisis
yang digunakan berdasarkan jenis datanya, dibedakan dalam 2 macam, yakni :
1. Analisis Kuantitatif
Analisis ini dilakukan dengan menggunakan alat bantu data-data yang dapat diukur
dengan jelas, biasanya berupa angka-angka, grafik, tabel dan data-data statistik lainnya.
2. Analisis Kualitatif
Analisis ini menggunakan data-data yang tidak secara langsung dapat diukur
besarannya, dengan kata lain tidak menggunakan data-data statistik untuk menyatakan
hasil akhir. Biasanya dikenal ada beberapa teknik analisis, yaitu:
a. Analisis Komparatif
Analisis ini biasanya digunakan untuk membandingkan dua fenomena
(perkembangan) yang berbeda. Hasil akhir analisis ini ditentukan melalui tingkat
perbandingan yang dilakukan.
b. Analisis Deskriptif
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 37
Analisis ini adalah menggambarkan kondisi / keadaan yang berkembang di
masyarakat. Pada umumnya metode ini merupakan uraian-uraian /narasi yang harus
bisa merepresentasikan keadaan yang sebenarnya tanpa dikurangi atau ditambahi
3.2.3.1 ANALISIS ASPEK EKONOMI
A . EKONOMI MAKRO
Analisis aspek pasar dan pemasaran merupakan analisis yang bertujuan untuk
mengidentifikasi kebutuhan dan permintaan pusat oleh oleh di Kota salatiga serta produk,
harga, lokasi yang diinginkan oleh pasar. Selain itu juga menganalisa kekuatan dan
kelemahan pesaing/pelaku usaha sejenis di Kota Saaltiga. Peramalan merupakan
pengetahuan dan seni untuk memperkirakan apa yang akan terjadi di masa mendatang
pada saat sekarang (Kasmir, 2010). Pada penentuan harga atau tarif digunakan penentuan
pada rata-rata atau nilai bawah (Suryana, 2006). Pada aspek pasar ini dilakukan proyeksi
usaha lima tahun kedepan. Kelayakan aspek pasar ditentukan berdasarkan: adanya
peramalan untuk data permintaan dan informasi kondisi pesaing, serta adanya strategi
pemasaran. Hal ini dapat digunakan sebagai acuan penyusunan rencana pembangunan dan
pengembangan pusat oleh oleh Kota Salatiga.
Tujuan : Mengetahui potensi aspek supply demand, Mengetahui pesaing (harga, produk, pemasaran, lokasi, manajemen)
Metode : Desk study
Langkah : Persepsi masyarakat dan pelaku usaha untuk pengembangan pusat oleh oleh (harga, produk,manajemen, pemasaran dan lokasi)
Penyusunan profil pelaku usaha sejenis di Kota Salatiga
Output : Potensi/peluang usaha serta strategi (produk, harga, lokasi dan
pemasaran)
B . EKONOMI MIKRO
Analisis aspek ekonomi merupakan analisis yang bertujuan untuk mengidentifikasi kelayakan
investasi. Aspek ekonomi digunakan untuk menghitung besarnya dana yang dibutuhkan
suatu proyek. Sumber biaya digunakan berasal dari dua sumber, yaitu modal sendiri dan
modal pinjaman. Aspek ekonomi memberikan informasi besarnya pendapatan dan biaya-
biaya yang dikeluarkan, dan laba yang didapatkan. sehingga bisa mengetahui layak atau
tidak layak proyek atau bisnis yang dijalankan. Ada beberapa metode untuk mengetahui
layak atau tidaknya proyek investasi, sebagai berikut :
1. Payback Period (PP), metode penilaian investasi yang menunjukkan berapa lama
investasi dapat tertutup kembali dari aliran kas bersihnya(Sjahrial, 2010)
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 38
2. NPV (Net Present Value), merupakan suatu perhitungan yang didasarkan atas selisih
atas perhitungan PV (present value) penerimaandengan present value pengeluaran.
Bilamana NPV ini positif maka proyek (investasi) yang diharapkan ini akan
menguntungkan, akan tetapi bilamana NPV tersebut negatif maka proyek (investasi) ini
tidak dapat diharapkan.
3. Internal Rate of Teturn (IRR), Metode perhitungan dengan menggunakan tingkat suku
bunga yang menyamakan nilai investasi dengann nilai sekarang dari penerimaan-
penerimaan pendapatan..
Tujuan : Mengetahui kelayakan investasi
Metode : Desk study
Langkah : Payback Period (PP), NPV (Net Present Value),
Internal Rate of Teturn (IRR),
Output : Data/angka kelayakan finansial/investasi
3.2.3.2 ANALISIS ASPEK SOSIAL DAN PARTISPASI
MASYARAKAT
Analisis aspek social merupakan analisis yang bertujuan untuk mengidentifikasi persepsi
masyarakat dan pelaku usaha terkait tentang penting dan manfaat pusat oleh oleh kota
Salatiga.
Tujuan : Persepsi manfaat dan tingkat kepentingan/kemendesakan pembangunan pusat oleh oleh Kota Salatiga dari Masyarakat dan Pelaku Usaha UMKM
Metode : Desk study
Langkah : Persepsi masyarakat dan pelaku usaha untuk pengembangan pusat oleh oleh
Output : manfaat dan tingkat kepentingan/kemendesakan pembangunan pusat oleh oleh Kota Salatiga
3.2.3.3 ANALISIS ASPEK LINGKUNGAN
Kajian ini dilakukan yang sudah ada dilakukan sesuai dengan peraturan yang berlaku.
3.2.3.4 ANALISIS ASPEK HUKUM
Analisis ini dilakukan untuk mengkaji dokumen/peraturan perundangan tentang
perdagangan, UMKM badan usaha, perizinan dan lainnya.
Tujuan : Mengetahui peraturan perundangan yang mendukung tumbuhnya
UMKM Mengetahui kebijakan dan peraturan yang terkait dengan teknis
lokasi pusat oleh oleh
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 39
Metode : Desk study
Langkah : Overlay kebijakan peraturan perundangan
Overlay kebijakan dengan demand akternatif lokasi
Output : Kebijakan peraturan perundangan yang mendukung tumbuhnya
UMKM Tuntutan/aturan penentuan lokasi pusat oleh oleh
3.2.3.5 ANALISIS ASPEK TEKNIS
Analisis implikasi kebijakan bangunan dan lingkungan serta kebijakan tata ruang merupakan
analisis yang bertujuan untuk mengidentifikasi kebijakan tersebut dengan pembangunan
dan pengembangan pusat oleh oleh Kota Salatiga. Diharapkan pada analisis ini, dapat
diketahui kebijakan pembangunan dan pengembangan pusat oleh oleh Kota Salatiga yang
sudah diatur dalam RTRW, RDTR dan atau RTBL. Hal ini dapat digunakan sebagai acuan
penyusunan rencana pembangunan dan pengembangan pusat oleh oleh Kota Salatiga.
Analisis ini meliputi:
1. Teknis terdiri dari:
a. Bangunan dan layout
b. Potensi bahan baku local
c. Sumberdaya energy
d. Teknologi yang digunakan
2. Rekayasa infrastruktur terdiri dari:
a. Jaringan transportasi
b. Energy dan kelistrikan
c. Sumberdaya air
d. Telekomunikasi
e. Pengelolaan limbah dan sanitasi
3.2.3.6 ANALISIS ASPEK MANAJEMEN
Analisis aspek manajemen dlihat pada sisi manajemen (SDM, SOP/SPP, struktur)
disesuaiakan dengan kebutuhan ruang dan lahan serta kemampuan daerah untuk mengelola
hal tersebut. Penentu analisis kelayakan aspek manajemen yaitu: Perancangan jasa untuk
mengetahui urutan gambaran proses pengelolaan pusat oleh oleh dengan
mempertimbangkan sumber daya yang dimiliki; Perencanaan kapasitas berkaitan dengan
berapa jumlah stasiun kerja yang digunakan untuk melayani dengan mempertimbangkan
kapasitas teknis dan peralatan yang dimiliki serta biaya yang paling efisien. Perencanaan
proses dan fasilitas berkaitan, dalam hal penentuan jumlah fasilitas utama yaitu peralatan
dan mesin yang digunakan, serta fasilitas penunjang. Hal ini menjadi dasar bagi aspek pasar
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 40
dan pemasaran. Misalnya Penentuan lokasi usaha yang didasari pada sumber air, listrik, luas
tanah, dan kedekatan dengan lokasi pesaing. Analisis ini meliputi:
1. Pola manajemen yang akan dianut (swasta murni atau kemitraan)
2. System pengelolaan (wewenang dan tanggung jawab, rencana dan struktur organisasi)
3.2.3.7 ANALISIS KELEMBAGAAN
Analisis aspek kelembagaan:
1. Mekanisme koordinasi antar OPD/Lembaga/instansi terkait
2. Analisa diperlukan institusi baru
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 41
BAB 4 ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI
Bagian ini memuat : analisis ekonomi, social,
l ingkungan, hukum, teknis, manajemen dan
kelembagaan
4.1 ANALISIS ASPEK EKONOMI
4.1.1 EKONOMI MAKRO
Kota Salatiga merupakan kota transit yang berada di Jawa Tengah, wilayahnya dikelilingi
oleh Kabupaten Semarang, Kota yang menjadi penghubung kota-kota yang berada di pantai
utara Pulau jawa dengan kota-kota yang berada di pantai selatan Pulau Jawa. Sebagai kota
transit, Kota Salatiga memiliki potensial untuk dikunjungi oleh wisatawan yang
mengunjungin pariwisata di kota Salatiga, Kabupaten Semarang, Kabupaten Boyolali.
Berdasarkan data Dinas Pariwisata ditahun 2017 jumlah pariwisata Kota Salatiga sebesar
467.815 wisatawan, baik wisatawan local dan mancanegara. Berikut data wisatawan Kota
Salatiga:
Tabel 4-1 Jumlah Wisatawan Di Kota Salatiga
Wisatawan Tahun
2013 2014 2015 2016 2017
Wisatawan Nusantara 335.841 366.947 403.865 465.138 467.279
Wisatawan Mancanegara 400 409 463 502 536
Total 336.241 367.356 404.328 465.640 467.815 Sumber: BPS Kota Salatiga, 2018
Berdasarkan data yang diperolah dari BPS Kabupaten Boyolali menunjukan bahwa jumlah
wisatawan di tahun 2017 sebesar 537.640 orang dengan total wisatawan mancangera
sebesar 1.372 orang dan wisatawan domestik sebesar 536.268 orang, berikut ini data
wisatawan Kabupaten Boyolali dari tahun 2013 sampai tahun 2017 :
Tabel 4-2 Jumlah Wisatawan Di Kabupaten Boyolali
Tahun Wisatawan
Mancanegara Domestik Jumlah
2013 1.909 373.905 375.814
2014 2.647 410.580 413.227
2015 2.007 430.760 432.767
2016 2.007 554.248 556.255
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 42
Tahun Wisatawan
Mancanegara Domestik Jumlah
2017 1.372 536.268 537.640 Sumber: BPS Kabupaten Boyolali, 2018
Berdasarkan data yang didapatkan dari BPS Kabupaten Semarang menunjukan bahwa
Kabupaten Semarang mimiliki jumlah kunjungan wisatawan lebih besar dari pada Kota
Salatiga. Tahun 2017 jumlah wisatawan ke Kabupaten Semarang sebesar 2.485.063 orang.
Tabel 4-3 Jumlah Wisatawan Di Kabupaten Semarang
No Obyek Wisata Jumlah Pengunjung
Domestik Asing Total
WISATA ALAM
1 Wana Wisata Penggaron 8.215 - 8.215
2 Wana Wisata Air Terjun Semirang 12.815 - 12.815
3 Curug Kembar Bolodewo 3.986 - 3.986
4 Curug Tujuh Bidadari 20.954 - 20.954
5 Air Terjun Kali Pancur 8.563 322 8.885
6 Air Terjun Curug Lawe 19.036 413 19.449
WISATA BUDAYA
1 Candi Gedongsongo 380.526 1.538 382.064
2 Museum Palagan Ambarawa 41.851 - 41.851
3 Museum Kereta Api 280.633 1.166 281.799
4 Makam Nyatnyono 84.074 - 84.074
5 Goa Maria Kereb Ambarawa 381.620 295 381.915
6 Goa Maria Rosa Mistika 4.325 10 4.335
7 Sri Kukus Rejo Gunung Kalong
WISATA BUATAN
1 Bukit Cinta Rawa Pening 48.038 - 48.038
2 Pemandian Muncul 139.985 - 139.985
3 The Fountain Water Park & Resto 81.773 - 81.773
4 Kolam Renang Tirto Argo (Siwarak) 81.400 - 81.400
5 Kolam renang bu Sri 17.534 - 17.534
6 Kolam Renang Bumi Lerep Indah 25.242 - 25.242
7 Taman Wisata Kopeng 116.745 - 116.745
8 Taman Wisata Rawa Permai - - -
9 Taman Kelinci 13.780 65 13.845
10 TM. Rekreasi Langen Tirto 4.541 4 4.545
11 New Bandungan Indah Divaland 48.807 4 48.811
12 Eling Bening 184.568 146 184.714
13 Tlogo Resort & Goa Rong View 65.377 617 65.994
14 Agro Wisata Pasanggrahan Watu Gunung 46.444 9 46.453
15 Agro Wisata Kencana 2.013 803 2.816
16 Agro Wisata Hortimart 33.392 5 33.397
17 Umbul Sido Mukti 89.929 - 89.929
18 Kampoeng Kopi Banaran 160.108 3.946 164.054
19 Wisata Tree TOP Outbound 69.446 - 69.446
Jumlah 2017 2.475.720 9.343 2.485.063
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 43
No Obyek Wisata Jumlah Pengunjung
Domestik Asing Total
2016 1.980.259 23.924 2.004.183
2015 1.668.273 3.533 1.671.806
2014 1.532.921 2.694 1.535.615
2013 1.362.777 3.683 1.366.460
2012 1.276.228 3.622 1.279.850
2011 1.170.079 4.071 1.174.150
Sumber: BPS Kabupaten Semarang, 2018
Dari data jumlah wisatawan Kota Salatiga, Kabupaten Semarang dan Kabupaten Boyolali
tahun 2013 – 2017 yang menjadi acuan untuk memprediksikan jumlah wisatawan dimasa
depan selama 20 (dua puluh) tahun mulai dari tahun 2019 sampai tahun 2028. Memprediksi
jumlah wisatawan dimasa yang akan datang menggunakan menggunakan formula teknik
proyeksi metode least square dengan alat analisis regresi SPSS sebagai berikut:
Tabel 4-4 Total wisatawan
Tahun Wisatawan
Mancanegara Domestik Jumlah
2013 5.992 2.072.523 2.078.515
2014 5.750 2.310.448 2.316.198
2015 6.003 2.502.898 2.508.901
2016 26.433 2.819.302 2.845.735
2017 11.217 3.316.904 3.328.121 Sumber: BPS Kabupaten Semarang, 2018
Y=a+bX
Dimana: Y = Variabel terikat (UMR)
a = Konstanta b = Koefisien regresi
X = Variabel bebas (koding)
Hasil perhitungan dengan bantuan SPSS (Statistical Package for the Social Sciences) didapat
persamaan least square sebagai berikut:
Y= 2.615.494 + 302.874 X
Wisatawan merupakan orang yang mengadakan perjalanan dari tempat kediamannya tanpa
menetap di tempat yang dikunjungi atau hanya sementara waktu berada ditempat yang
dikunjungi. Wisatawan memiliki beberapa motif baik itu budaya, ekonomi, minat, sosial, dll.
Sehingga dari data dasar wisatawan bisa diproyeksi jumlah wisatawan dimasa depan selama
20 tahun. Berikut hasil proyeksi yang telah dilakukan :
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 44
Tabel 4-5 Proyeksi Jumlah Wisatawan
Tahun Jumlah wisatawan Tahun Jumlah wisatawan
2018 3.524.116 2028 6.552.856
2019 3.826.990 2029 6.855.730
2020 4.129.864 2030 7.158.604
2021 4.432.738 2031 7.461.478
2022 4.735.612 2032 7.764.352
2023 5.038.486 2033 8.067.226
2024 5.341.360 2034 8.370.100
2025 5.644.234 2035 8.672.974
2026 5.947.108 2036 8.975.848
2027 6.249.982 2037 9.278.722
2038 9.581.596
Sumber: Analisis Tim Penyusun, 2018
Wisatawan awal tahun 2017 sebesar 3.328.121 Wisatawan, lalu diproyeksi menggunakan
metode least square SPSS menghasilkan data wisatawan ditahun 2018 sebanyak 3.524.116
wisatawan dan ditahun 2038 wisatawan sebanyak 9.581.596. Dari data proyeksi wisatawan
Kota Salatiga, Kabupaten semarang, Kabupaten Boyolali menjadi data dasar untuk dihitung
jumlah permintaan, permintaan dan penawaran dari pusat oleh-oleh / souvenir Kota
Salatiga.
Permintaan merupakan total jumlah wisatawan yang berwisata ke Kota Salatiga, Kabupaten
semarang, dan Kabupaten Boyolali. Permintaan dalam studi ini menggunakan data proyeksi
wisatawan, dan permintaan transaksi dengan asumsi dari total wisatawan, 60% waisatawan
melakukan transaksi belanja oleh-oleh. Sedangkan data penawarkan menggunakan data
jumlah barang yang diproduksi oleh UMKM dalam setiap transaksinya berdasarkan data
wawancara, dan diasumsikan kenaikan jumlah penawaran sebanyak 5% setiap tahunnya,
Berikut tabel permintaan,:
Tabel 4-6 Proyeksi Permintaan Dan Penawaran (transaksi)
Tahun Wisatawan Permintaan (transaksi) Penawaran (transaksi)
2018 3.524.116 2.114.470 1.287.448
2019 3.826.990 2.296.194 1.351.820
2020 4.129.864 2.477.918 1.419.411
2021 4.432.738 2.659.643 1.490.382
2022 4.735.612 2.841.367 1.564.901
2023 5.038.486 3.023.092 1.643.146
2024 5.341.360 3.204.816 1.725.303
2025 5.644.234 3.386.540 1.811.569
2026 5.947.108 3.568.265 1.902.147
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 45
Tahun Wisatawan Permintaan (transaksi) Penawaran (transaksi)
2027 6.249.982 3.749.989 1.997.254
2028 6.552.856 3.931.714 2.097.117
2029 6.855.730 4.113.438 2.201.973
2030 7.158.604 4.295.162 2.312.072
2031 7.461.478 4.476.887 2.427.675
2032 7.764.352 4.658.611 2.549.059
2033 8.067.226 4.840.336 2.676.512
2034 8.370.100 5.022.060 2.810.338
2035 8.672.974 5.203.784 2.950.854
2036 8.975.848 5.385.509 3.098.397
2037 9.278.722 5.567.233 3.253.317
2038 9.581.596 5.748.958 3.415.983 Sumber: Analisis Tim Penyusun, 2018
Data permintaan ditahun 2018 sebesar 2.114.470 transaksi dan penawaran sebesar
1.287.448 transaksi. Data permintaan dan penawaran bisa dihitung potensi peluang pasar
dari pusat oleh-oleh / souvenir Kota Salatiga dan target transaksi. Dari data permintaan dan
penawaran mencari potensi pasar oleh-oleh yang bisa dikembangkan di pusat oleh-oleh,
cara menghitung potensi pasar dengan mengurangi pemintaan dengan penawaran. Awal
tahun 2019 terdapat potensi pasar sebesar 944.374 transaksi, dan tahun 2028 potensi
pasarnya sebesar 2.332.975 transaksi. Pangsa pasar atau market share adalah bagian dari
pasar yang dikuasai oleh suatu perusahaan dan seluruh potensi jual, umumnya dinyatakan
dalam persentase. Market share atau pangsa pasar adalah persentase total penjualan suatu
perusahaan dari seluruh sumber dengan total penjualan produk (barang dan jasa). Besarnya
potensi pasar yang ada, maka studi ini lima tahun awal mengasumsikan 20% marker
share, lima tahun kedua 40% marker share, lima tahun ketiga 50% marker share, lima
tahun keempat marker share, Berikut tabel peluang pasar dan pangsa pasar :
Tabel 4-7 Proyeksi Permintaan, Penawaran, Potensi Pasar dan Pangsa Pasar
Tahun Permintaan (transaksi) Penawaran (transaksi) Potensi Pasar Pangsa Pasar
2018 2.114.470 1.287.448 827.022 257.490
2019 2.296.194 1.351.820 944.374 270.364
2020 2.477.918 1.419.411 1.058.507 283.882
2021 2.659.643 1.490.382 1.169.261 298.076
2022 2.841.367 1.564.901 1.276.466 312.980
2023 3.023.092 1.643.146 1.379.945 657.258
2024 3.204.816 1.725.303 1.479.513 690.121
2025 3.386.540 1.811.569 1.574.972 724.627
2026 3.568.265 1.902.147 1.666.118 760.859
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 46
Tahun Permintaan (transaksi) Penawaran (transaksi) Potensi Pasar Pangsa Pasar
2027 3.749.989 1.997.254 1.752.735 798.902
2028 3.931.714 2.097.117 1.834.596 1.048.559
2029 4.113.438 2.201.973 1.911.465 1.100.986
2030 4.295.162 2.312.072 1.983.091 1.156.036
2031 4.476.887 2.427.675 2.049.212 1.213.838
2032 4.658.611 2.549.059 2.109.552 1.274.529
2033 4.840.336 2.676.512 2.163.824 1.338.256
2034 5.022.060 2.810.338 2.211.722 1.686.203
2035 5.203.784 2.950.854 2.252.930 1.770.513
2036 5.385.509 3.098.397 2.287.112 1.859.038
2037 5.567.233 3.253.317 2.313.916 1.951.990
2038 5.748.958 3.415.983 2.332.975 2.049.590 Sumber: Analisis Tim Penyusun, 2018
Untuk mengejar target marker share dengan menggunakan startegi pemasaran, Strategi
pemasaran yang digunakan berdasarkan marketing mix. Komponen dari marketing mix
yang difokuskan pada place dan promotion. Komponen lokasi merupakan hal yang
penting dalam suatu usaha untuk dapat diketahui dan mudah dijangkau oleh konsumen.
Selain itu penentuan lokasi harus berdasarkan kebutuhan utama yaitu akses alur masuk dan
keluarnya wisatawan. Komponen lain yang difokuskan adalah promosi. Promosi merupakan
hal yang penting untuk menarik perhatian konsumen untuk mengatahui dan datang pada
layanan pusat oleh-oleh.
4.1.2 EKONOMI MIKRO
Berdasarkan jumlah kebutuhan sarana pusat oleh oleh dapat dihitung jumlah kebutuhan
rencana anggaran biaya yaitu sebagai berikut
1. sarana pusat oleh oleh UMKM, café dan resto dan area bermain anak = 11.500 m2 x Rp.
5.000.000,-/ m2 = Rp. 57.500.000.000,-
2. SPBU + area parkir dari luas lahan = 10.000 m2 x Rp. 3.500.000,-/ m2 = Rp.
35.000.000.000,-
3. area ruang terbuka hijau/cadangan = 4.257 m2 x Rp. 2.500.000 ,-/ m2 = Rp.
10.642.500.000,-
kebutuhan investasi pembangunan pusat oleh oleh Kota Salatiga adalah = Rp. 103.142.500.000,-
1. Rencana Biaya investasi
Rencana Biaya investasi pembangunan Pusat Oleh-Oleh Kota Salatiga adalah Rp
103.142.500.000,-,- Jumlah biaya adalah Rp 103.142.500.000,-yang dikalikan dengan PPN
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 47
(10%) menjadi Rp 113.456.750.000. Biaya total keseluruhan merupakan penambahan
dari jumlah biaya dan jumlah PPN (10%).
2. Rencana Operasi dan Pemeliharaan
Rencana operasi dan pemeliharaan pembangunan pusat oleh-oleh di Kota Salatiga
sebesar Rp 3.403.702.500,- per tahun, 3% dari total investasi. Dan setiap 5 tahun naik
10%.
3. Beberapa asumsi pokok yang digunakan dalam perhitungan, yaitu sebagai berikut :
a. Total Kendaraan dihitung dengan Total Wisatawan dibagi 6, dengan asumsi 1
kendaraan isinya 6 orang.
b. Ada kenaikan harga tanah dan harga bangunan untuk setiap tahun sebesar 15%
c. Ada kenaikan 2,5% untuk setiap komponen biaya pertahun.
d. Pendapatan parkir sebesar Rp 2.000 untuk lima tahun pertama, setiap lima tahun
naik 50%
e. Harga sewa outlet sebesar Rp. 2.000.000,- untuk lima tahun pertama, setuap lima
tahu naik 5%, diasumsikan ada 200 Outlet
4. Keuntungan
Dalam skema penilaian kelayakan investasi ini, pemasukan atau revenue berasal dari
keuntungan ekonomi/bisnis. keuntungan yang didapatkan dari harga sewa outlet,
pendapatan parker, kenaikan harga asset tanah, kenaikan harga aset bangunan. Dengan
komponen tersebut maka akan diperbandingkan dengan biaya yang dikeluarkan untuk
pembangunan jalan lingkar. Dari ini, maka akan muncul NPV dan PP. berikut merupakan
rincian penilaian kelayakan teerhadap pembangunan pusat oleh-oleh Kota Salatiga.
Tabel 4-8 Pendapatan Parkir
Tahun Kendaraan Parkir Total Pendapatan Parkir
2018 43.767 Rp 2.000 Rp 87.533.333
2019 51.117 Rp 2.000 Rp 102.233.333
2020 57.917 Rp 2.000 Rp 115.833.333
2021 64.167 Rp 2.000 Rp 128.333.333
2022 69.817 Rp 2.000 Rp 139.633.333
2023 74.850 Rp 3.000 Rp 224.550.000
2024 79.217 Rp 3.000 Rp 237.650.000
2025 82.917 Rp 3.000 Rp 248.750.000
2026 85.900 Rp 3.000 Rp 257.700.000
2027 88.117 Rp 3.000 Rp 264.350.000
2028 89.533 Rp 4.500 Rp 402.900.000
2029 90.133 Rp 4.500 Rp 405.600.000
2030 89.867 Rp 4.500 Rp 404.400.000
2031 88.667 Rp 4.500 Rp 399.000.000
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 48
Tahun Kendaraan Parkir Total Pendapatan Parkir
2032 86.500 Rp 4.500 Rp 389.250.000
2033 83.333 Rp 4.500 Rp 375.000.000
2034 79.100 Rp 6.750 Rp 533.925.000
2035 73.750 Rp 6.750 Rp 497.812.500
2036 67.233 Rp 6.750 Rp 453.825.000
2037 59.483 Rp 6.750 Rp 401.512.500
2038 50.450 Rp 6.750 Rp 340.537.500 Sumber: analisa tim penyusun, 2018
Tabel 4-9 Kenaikan Harga Tanah
Luas tanah
m2
Total Harga Tanah
(Rp)
Kenaikan harga
tanah
25.757 12.878.500.000 0
25.757 14.810.275.000 1.931.775.000
25.757 17.031.816.250 2.221.541.250
25.757 19.586.588.688 2.554.772.438
25.757 22.524.576.991 2.937.988.303
25.757 25.903.263.539 3.378.686.549
25.757 29.788.753.070 3.885.489.531
25.757 34.257.066.031 4.468.312.961
25.757 39.395.625.935 5.138.559.905
25.757 45.304.969.825 5.909.343.890
25.757 52.100.715.299 6.795.745.474
25.757 59.915.822.594 7.815.107.295
25.757 68.903.195.983 8.987.373.389
25.757 79.238.675.381 10.335.479.398
25.757 91.124.476.688 11.885.801.307
25.757 104.793.148.191 13.668.671.503
25.757 120.512.120.420 15.718.972.229
25.757 138.588.938.483 18.076.818.063
25.757 159.377.279.255 20.788.340.772
25.757 183.283.871.144 23.906.591.888
25.757 210.776.451.815 27.492.580.672
Sumber: analisa tim penyusun, 2018
Tabel 4-10 Kenaikan Harga Bangunan
Tahun Luas Bangunan m2 Total Harga Bangunan (Rp) Kenaikan harga Bangunan
0 11.500 57.500.000.000 0
1 11.500 66.125.000.000 8.625.000.000
2 11.500 76.043.750.000 9.918.750.000
3 11.500 87.450.312.500 11.406.562.500
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 49
Tahun Luas Bangunan m2 Total Harga Bangunan (Rp) Kenaikan harga Bangunan
4 11.500 100.567.859.375 13.117.546.875
5 11.500 115.653.038.281 15.085.178.906
6 11.500 133.000.994.023 17.347.955.742
7 11.500 152.951.143.127 19.950.149.104
8 11.500 175.893.814.596 22.942.671.469
9 11.500 202.277.886.785 26.384.072.189
10 11.500 232.619.569.803 30.341.683.018
11 11.500 267.512.505.274 34.892.935.470
12 11.500 307.639.381.065 40.126.875.791
13 11.500 353.785.288.224 46.145.907.160
14 11.500 406.853.081.458 53.067.793.234
15 11.500 467.881.043.677 61.027.962.219
16 11.500 538.063.200.228 70.182.156.552
17 11.500 618.772.680.263 80.709.480.034
18 11.500 711.588.582.302 92.815.902.039
19 11.500 818.326.869.647 106.738.287.345
20 11.500 941.075.900.094 122.749.030.447
Sumber: analisa tim penyusun, 2018
Tabel 4-11 Tabel Pendapatan Sewa Outlet
Tahun sewa Outlet per
bulan
sewa Outlet per
tahun
Total
Outlet
Total pendapatan
Outlet
2019 Rp 2.000.000 24.000.000 200 4.800.000.000,00
2020 Rp 2.000.000 24.000.000 200 4.800.000.000,00
2021 Rp 2.000.000 24.000.000 200 4.800.000.000,00
2022 Rp 2.000.000 24.000.000 200 4.800.000.000,00
2023 Rp 2.000.000 24.000.000 200 4.800.000.000,00
2024 Rp 2.100.000 25.200.000 200 5.040.000.000,00
2025 Rp 2.100.000 25.200.000 200 5.040.000.000,00
2026 Rp 2.100.000 25.200.000 200 5.040.000.000,00
2027 Rp 2.100.000 25.200.000 200 5.040.000.000,00
2028 Rp 2.100.000 25.200.000 200 5.040.000.000,00
2029 Rp 2.205.000 26.460.000 200 5.292.000.000,00
2030 Rp 2.205.000 26.460.000 200 5.292.000.000,00
2031 Rp 2.205.000 26.460.000 200 5.292.000.000,00
2032 Rp 2.205.000 26.460.000 200 5.292.000.000,00
2033 Rp 2.205.000 26.460.000 200 5.292.000.000,00
2034 Rp 2.315.250 27.783.000 200 5.556.600.000,00
2035 Rp 2.315.250 27.783.000 200 5.556.600.000,00
2036 Rp 2.315.250 27.783.000 200 5.556.600.000,00
2037 Rp 2.315.250 27.783.000 200 5.556.600.000,00
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 50
2038 Rp 2.315.250 27.783.000 36 1.000.188.000,00
Sumber: analisa tim penyusun, 2018
5. Net Benefit
Nilai net benefit dalam pembangunan pusat oleh-oleh Kota Salatiga adalah sebesar Rp
629.862.731.331,-. Nilai tersebut didapatkan berdasarkan perhitungan atas pengeluaran
yang dalam hal ini adalah biaya investasi, biaya operasional, ppn. Berikut table net
benefit
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 51
Tabel 4-12 Net Benefit
Tahun
Benefit
Pendapatan
sewa Outlet
Pendapatan
Parkir
Kenaikan
Harga Tanah
Kenaikan
Harga Bangunan Jumlah Investasi
Operasi dan
Pemeliharaan Net Benefit
0 0 0 0 0 0 113.456.750.000 0 113.456.750.000
1 4.800.000.000,00 87.533.333 12.878.500.000 57.500.000.000 75.266.033.333
68.074.050.000 7.191.983.333
2 4.800.000.000,00 102.233.333 14.810.275.000 66.125.000.000 85.837.508.333
68.074.050.000 17.763.458.333
3 4.800.000.000,00 115.833.333 17.031.816.250 76.043.750.000 97.991.399.583
68.074.050.000 29.917.349.583
4 4.800.000.000,00 128.333.333 19.586.588.688 87.450.312.500 111.965.234.521
68.074.050.000 43.891.184.521
5 4.800.000.000,00 139.633.333 22.524.576.991 100.567.859.375 128.032.069.699
74.881.455.000 53.150.614.699
6 5.040.000.000,00 224.550.000 25.903.263.539 115.653.038.281 146.820.851.820
74.881.455.000 71.939.396.820
7 5.040.000.000,00 237.650.000 29.788.753.070 133.000.994.023 168.067.397.094
74.881.455.000 93.185.942.094
8 5.040.000.000,00 248.750.000 34.257.066.031 152.951.143.127 192.496.959.158
74.881.455.000 117.615.504.158
9 5.040.000.000,00 257.700.000 39.395.625.935 175.893.814.596 220.587.140.531
74.881.455.000 145.705.685.531
10 5.040.000.000,00 264.350.000 45.304.969.825 202.277.886.785 252.887.206.611
82.369.600.500 170.517.606.111
11 5.292.000.000,00 402.900.000 52.100.715.299 232.619.569.803 290.415.185.103
82.369.600.500 208.045.584.603
12 5.292.000.000,00 405.600.000 59.915.822.594 267.512.505.274 333.125.927.868
82.369.600.500 250.756.327.368
13 5.292.000.000,00 404.400.000 68.903.195.983 307.639.381.065 382.238.977.048
82.369.600.500 299.869.376.548
14 5.292.000.000,00 399.000.000 79.238.675.381 353.785.288.224 438.714.963.605
82.369.600.500 356.345.363.105
15 5.292.000.000,00 389.250.000 91.124.476.688 406.853.081.458 503.658.808.146
90.606.560.550 413.052.247.596
16 5.556.600.000,00 375.000.000 104.793.148.191 467.881.043.677 578.605.791.868
90.606.560.550 487.999.231.318
17 5.556.600.000,00 533.925.000 120.512.120.420 538.063.200.228 664.665.845.648
90.606.560.550 574.059.285.098
18 5.556.600.000,00 497.812.500 138.588.938.483 618.772.680.263 763.416.031.245
90.606.560.550 672.809.470.695
19 5.556.600.000,00 453.825.000 159.377.279.255 711.588.582.302 876.976.286.557
90.606.560.550 786.369.726.007
20 1.000.188.000,00 401.512.500 183.283.871.144 818.326.869.647 1.003.012.441.291
99.667.216.605 903.345.224.686
Total 7.314.782.059.061
5.703.530.562.206
Sumber: hasil analisis tim penyusun, 2018
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 52
Kelayakan keuangan meliputi:
1. Payback Periode
Jika nilai payback periode lebih kecil dari 20 tahun, maka proyek pembagunan pusat
Oleh-oleh Kota salatiga layak dibangun atau proyek layak apabila masa pemulihan modal
investasi lebih pendek dari usia ekonomisnya. Perhitungannya adalah tahun dimana nilai
akumulasi penerimaan bersih ≥ 0. Payback Periode merupakan penilaian yang
menentukan berapa lama kembalinya uang/ modal investasi yang dikeluarkan dalam
profil investasi pembangunan Pusat Oleh-oleh, bukan penilaian seberapa lamanya
pembangunan proyek. Berdasarkan tabel dibawah menunjukan bahwa lamanya
pengembalian modal investasi selama 7,37 tahun.
Tabel 4-13 Payback Periode
Tahun Investasi Net Benefit Payback Tahun
Packback Period
0 113.456.750.000 0
1
7.191.983.333 106.264.766.667 1
2
17.763.458.333 95.693.291.667 2
3
29.917.349.583 83.539.400.417 3
4
43.891.184.521 69.565.565.480 4
5
53.150.614.699 60.306.135.301 5
6
71.939.396.820 41.517.353.180 6
7
93.185.942.094 20.270.807.906 7
8
117.615.504.158 -4.158.754.158 0,370
9
145.705.685.531 -32.248.935.531
10
170.517.606.111 -57.060.856.111
11
208.045.584.603 -94.588.834.603
12
250.756.327.368 -137.299.577.368
13
299.869.376.548 -186.412.626.548
14
356.345.363.105 -242.888.613.105
15
413.052.247.596 -299.595.497.596
16
487.999.231.318 -374.542.481.318
17
574.059.285.098 -460.602.535.098
18
672.809.470.695 -559.352.720.695
19
786.369.726.007 -672.912.976.007
20
903.345.224.686 -789.888.474.686
5.703.530.562.206
Sumber : Analisis Tim Penyusun, 2018
2. B/C Rasio
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 53
B/C ratio merupakan cara untuk mengetahui apakah suatu proyek yang kita jalankan
menguntungkan atau Rugi dengan membandingkan semua nilai net benefit dengan nilai
investasi/biaya. B/C Ratio dikatakan untung jika nilai nya > 1.Total Net Rp
5.703.530.562.206,-. dibagi dengan nilai investassi Rp 113.456.750.000. sehingga b/c
rasio sebesar 50,27.
3. Net Present Value (NPV) dan Economical Internal Rate Of Return (EIRR)
Net Present Value (NPV) berguna untuk mengukur kemampuan dan peluang sebuah
perusahaan dalam menjalankan investasinya sampai beberapa tahun yang akan datang,
saat nilai mata uang berubah dan berdampak pada cash flow perusahaan. Jika NPV
positif, profil investasi pembangunan Pusat Oleh-oleh layak dan sebaliknya jika NPV
negatif pembangunan (review) tidak layak dibangun. Dan jika nilai NPV = 0, berarti
tingkat bunga proyek sama dengan tingkat bunga berlaku. Sedangkan EIRR merupakan
informasi untuk menentukan kelayakan proyek, jika EIRR > Minimum Acceptable Rate of
Return (MARR). MARR merupakan laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang
berani dilakukan oleh investor. Tujuannya untuk mengetahui persentase keuntungan
dari suatu proyek tiap-tiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur kemampuan
proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman.
Periode pengembalian investasi adalah tahun ke 7,37 tahun, yaitu lebih pendek dari nilai
ekonomi yang direncanakan (20 tahun). Pengembalian modal investasi akan terjadi pada
tahun ke 7,37 setelah proyek sudah selesai dan digunakan. Lebih lanjut nilai NPV pada
DF sebesar 6% memberikan NPV positif, sehingga mendapat keuntungan bersih yang
diterima dari proyek ini selama umur manfaat dari proyek. Hasil perhitungan nilai EIRR
menunjukkan nilai tersebut mendekati nol pada df = 6%. Angka EIRR juga
menunjukkan nilai lebih besar dari MRR 33%>6%, sehingga proyek profil investasi
pembangunan Pusat Oleh-oleh Kota Salatiga layak dijalankan berdasarkan perhitungan
analisis ekonomi.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 54
Tabel 4-14 NPV dan EIRR
Tahun PV DF
% Net Benefit NPV Tahun
PV DF %
Net Benefit IRR
0 1 113.456.750.000 113.456.750.000 0 1 113.456.750.000 113.456.750.000
1 1,06 7.191.983.333 6.807.405.000 1 1,06 7.191.983.333 6.807.405.000
2 1,124 17.763.458.333 14.068.637.000 2 1,124 17.763.458.333 14.068.637.000
3 1,191 29.917.349.583 21.670.239.250 3 1,191 29.917.349.583 21.670.239.250
4 1,262 43.891.184.521 29.725.668.500 4 1,262 43.891.184.521 29.725.668.500
5 1,338 53.150.614.699 38.348.381.500 5 1,338 53.150.614.699 38.348.381.500
6 1,419 71.939.396.820 47.538.378.250 6 1,419 71.939.396.820 47.538.378.250
7 1,504 93.185.942.094 57.182.202.000 7 1,504 93.185.942.094 57.182.202.000
8 1,594 117.615.504.158 67.393.309.500 8 1,594 117.615.504.158 67.393.309.500
9 1,689 145.705.685.531 78.171.700.750 9 1,689 145.705.685.531 78.171.700.750
10 1,791 170.517.606.111 89.744.289.250 10 1,791 170.517.606.111 89.744.289.250
11 1,898 208.045.584.603 101.884.161.500 11 1,898 208.045.584.603 101.884.161.500
12 2,012 250.756.327.368 114.818.231.000 12 2,012 250.756.327.368 114.818.231.000
13 2,133 299.869.376.548 128.546.497.750 13 2,133 299.869.376.548 128.546.497.750
14 2,261 356.345.363.105 143.068.961.750 14 2,261 356.345.363.105 143.068.961.750
15 2,397 413.052.247.596 158.499.079.750 15 2,397 413.052.247.596 158.499.079.750
16 2,54 487.999.231.318 174.723.395.000 16 2,54 487.999.231.318 174.723.395.000
17 2,693 574.059.285.098 192.082.277.750 17 2,693 574.059.285.098 192.082.277.750
18 2,854 672.809.470.695 210.348.814.500 18 2,854 672.809.470.695 210.348.814.500
19 3,026 786.369.726.007 229.863.375.500 19 3,026 786.369.726.007 229.863.375.500
20 3,207 903.345.224.686 250.399.047.250 20 3,207 903.345.224.686 250.399.047.250
Sumber : Tim Penyusun, 2018
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 55
4.2 ANALISIS ASPEK SOSIAL
Analisis aspek social merupakan pandangan/tanggapan pelaku usaha dan wisastawan,
berikut perspektif mereka terhadap pusat oleh oleh/souvenir
A . PERFEKTIF UMKM / PELAKU USAHA
Pusat oleh-oleh saouvenir merupakan sarana pemerintah dalam mengembangkan
pertumbuhan perekonomian Kota Salatiga sebagai kota Transit. Berkembangnya Kota
Salatiga sebagai Kota Transit disebabkan Kota Salatiga menjadi penghubung kota-kota di
pantai utara Pulau Jawa dengan kota-kota di tengah pulau Jawa seperti Solo, Klaten, dll.
Harapannya Kota salatiga bisa berkembang dan tumbuh secara perekonomian.
1. Kebutuhan Akan Pusat Oleh Oleh/ Souvenir Baru
Menurut responden pelaku usaha Jika Kota Salatiga mempunyai pusat oleh-oleh,
responden menyimpulkan sebanyak 98% bahwa kota Salatiga perlu mempunyai pusat
oleh-oleh / souvenir, dan 2% responden menyatakan kota Salatiga tidak perlu
mempunyai pusat oleh-oleh / souvenir. Jika dibangun pusat oleh-oleh, responden
menjelaskan bahwa kota akan menjadi maju, berkembang, sejahtera.
Gambar 4-1 Kebutuhan Akan Pusat Oleh Oleh dan Souvenir
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
2. Fasilitas
Fasilitas merupakan sarana prasarana umum yang akan disediakan untuk melengkapi
pusat oleh-oleh / souvenir. Jika pusat oleh-oleh / souvenir membuat fasilitas, responden
mengusulkan adanya fasilitas istirahat sebanyak 38 responden. Responden yang setuju
98%
2%
Ya
Tidak
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 56
dibuat falitas SPBU sebanyak 4 responden. Jika dibuat sarana prasaran parker yang luas,
semua responden setuju. Dan pemandangan alam disetujui oleh 8 responden.
Gambar 4-2 Kebutuhan Fasilitas Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
3. Menjual Produk di Pusat oleh-oleh yang Baru
Jika pusat oleh-oleh / souvenir dibangun baru di Kota Salatiga, responden menjawab
akan menjual produknya di pusat oleh-oleh / souvenir yang baru sebesar 71%
responden dengan alasan untuk meningkatkan bisnis / usaha responden. Sedangan 29%
responden menjawab tidak, karena responden tidak akan membuka cabang.
Gambar 4-3 Keinginan Menjual Produk di Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota
Salatiga
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
1
0
2
0
0
1
8
1
5
10
14
3
8
1
5
10
12
2
0
0
0
3
5
0
ARGOMULYO
SALATIGA
SIDOMUKTI
SIDOREJO
TINGKIR
TUNTANG
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Pemandangan Alam
Fasilitas Istirahat
Parkir Luas
SPBU
71%
29%
Ya Tidak
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 57
4. Konsep Pusat Oleh-Oleh / Souvenir
Konsep Pusat Oleh-Oleh / souvenir yang akan dibangun antara model outlet atau
swalayan. Sebanyak 73% responden menjawab konsep yang pas untuk pusat oleh-oleh
/ souvenir dengan model Outlet. Sedangkan 27% responden menjawab dengan
swalayan.
Gambar 4-4 Konsep Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
B . PERFEKTIF MASYARAKAT / KONSUMEN
Kota salatiga sebagai kota transit dan dikelilingin oleh kota-kota yang memiliki daya tarik
wisata, sehingga Kota salatiga dianggap perlu untuk memiliki pusat oleh-oleh / souvenir.
Menurut masyrakat yang berkunjung keluar masuk kota salatiga, menganggap perlu adanya
pusat oleh-oleh / souvenir Kota Salatiga
1. Fasilitas
Pusat oleh-oleh / souvenir mempunyai fasilitas / sarana prasana pendukung
mengungkapkan setuju dengan 44% responden dari 400 responden. Sangat setuju ada
54% responden yang menyatakan pusat oleh-oleh / souvenir perlu mempunyai sarana
prasarana pendukung. Yang menyatakan netral 2% respoden.
27%
73%
swalayanOutlet
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 58
Gambar 4-5 Sarana Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
a. SPBU
Responden menyatakan setuju jika Fasilitas SPBU ada disediakan di pusat oleh-oleh /
souvenir sebesar 33% responden. 44 % responden tidak setuju jika ada SPBU di
pusat oleh-oleh / souvenir Kota Salatiga. Sedangkan yang menyatakan netral
sebanyak 17%, dan 6 % sangat setuju.
Gambar 4-6 Kebutuhan SPBU di Lokasi Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
b. Prasarana Parkir Luas
Responden menyatakan sangat setuju jika Fasilitas parkir ada disediakan di pusat
oleh-oleh / souvenir sebesar 60% responden. 38 % responden setuju jika ada
54%
44%
2%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
6%
33%
17%
44%Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 59
Fasilitas parkir di pusat oleh-oleh / souvenir Kota Salatiga. Sedangkan yang
menyatakan netral sebanyak 1%, dan 1 % tidak setuju.
Gambar 4-7 Kebutuhan Parkir di Lokasi Pusat Oleh-oleh / Souvenir Kota Salatiga
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
c. Fasilitas Istirahat
Responden menyatakan sangat setuju jika Fasilitas tempat istirahat ada disediakan di
pusat oleh-oleh / souvenir sebesar 57% responden. 41 % responden setuju jika ada
tempat istirahat di pusat oleh-oleh / souvenir Kota Salatiga. Sedangkan yang
menyatakan netral sebanyak 2%.
Gambar 4-8 Kebutuhan Fasilitas Istirahat di Lokasi Pusat Oleh-oleh / Souvenir
Kota Salatiga
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
d. Pemandangan Alam
60%
38%
1%
1%
Sangat SetujuSetujuNetralTidak Setuju
57%
41%
2%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 60
Responden menyatakan sangat setuju jika Pemadangan Alam ada disediakan di
pusat oleh-oleh / souvenir sebesar 28% responden. 36 % responden setuju jika ada
Pemadangan Alam di pusat oleh-oleh / souvenir Kota Salatiga. Sedangkan yang
menyatakan netral sebanyak 16% dan yang menyatakan tidak setuju sebanyak 20%
Gambar 4-9 Komposisi Persentase Responden Menurut Tanggapan Pemandangan
Alam di Pusat Oleh Oleh/Souvenir
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
2. Pengeluaran Uang untuk Membeli Oleh-Oleh
Responden yang mengeluarkan uang untuk membeli oleh-oleh tertinggi diatas Rp.
300.000 dengan propersi 3%. Dan uang terkecil yang dikeluarkan dibawah Rp. 50.000
dengan propersi 35%.
Gambar 4-10 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengeluaran Uang
Untuk Belanja Oleh Oleh
28%
36%
16%
20%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
35%
33%
25%
6%
1%
<50.000
50.000-100.000
100.000-200.000
200.000-300.000
>300.000
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 61
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
3. Produk
a. Variasi Produk
Sebanyak 48% responden mengungkapkan sangat setuju kalau variasi produk
menjadi pengaruh dalam membeli Oleh-oleh / souvenir. 47% responden
,menyatakan setuju jika variasi produk menjadi alasan untuk membeli oleh-oleh /
souvenir, 3% netral dan 2% tidak setuju
Gambar 4-11 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Variasi Produk
Terhadap Minat Beli
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
b. Harga
Sebanyak 9% responden mengungkapkan sangat setuju kalau variasi produk
menjadi pengaruh dalam membeli Oleh-oleh / souvenir. 51% responden menyatakan
setuju jika variasi produk menjadi alasan untuk membeli oleh-oleh / souvenir, 15%
netral dan 25% tidak setuju
48%
47%
3% 2%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 62
Gambar 4-12 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Harga Produk
Terhadap Minat Beli
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
c. Kualitas
Sebanyak 32% responden mengungkapkan sangat setuju kalau variasi produk
menjadi pengaruh dalam membeli Oleh-oleh / souvenir. 56% responden menyatakan
setuju jika variasi produk menjadi alasan untuk membeli oleh-oleh / souvenir, 4%
netral dan 8% tidak setuju
Gambar 4-13 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Kualitas
Produk Terhadap Minat Beli
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
d. Lokasi
Sebanyak 32% responden mengungkapkan sangat setuju kalau variasi produk
menjadi pengaruh dalam membeli Oleh-oleh / souvenir. 56% responden menyatakan
setuju jika variasi produk menjadi alasan untuk membeli oleh-oleh / souvenir, 4%
9%
51%15%
25%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
32%
56%
4%8%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 63
netral dan 8% tidak setuju menjadi alasan untuk membeli oleh-oleh / souvenir, 4%
netral dan 8% tidak setuju
Gambar 4-14 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Lokasi
Toko/outlet Terhadap Minat Beli
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
e. Kemasan
Sebanyak 10% responden mengungkapkan sangat setuju kalau variasi produk
menjadi pengaruh dalam membeli Oleh-oleh / souvenir. 60% responden menyatakan
setuju jika variasi produk menjadi alasan untuk membeli oleh-oleh / souvenir, 11%
netral dan 19% tidak setuju
Gambar 4-15 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Kemasan
Produk Terhadap Minat Beli
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
11%
57%
17%
15%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
10%
60%
11%
19%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 64
f. Daya Tahan
Sebanyak 23% responden mengungkapkan sangat setuju kalau variasi produk
menjadi pengaruh dalam membeli Oleh-oleh / souvenir. 64% responden menyatakan
setuju jika variasi produk menjadi alasan untuk membeli oleh-oleh / souvenir, 5%
netral dan 8% tidak setuju
Gambar 4-16 Komposisi Persentase Responden Menurut Pengaruh Daya Tahan
Produk Terhadap Minat Beli
Sumber: Hasil Pengolahan Kuesioner, 2018
4.3 ANALISIS ASPEK L INGKUNGAN
Analisis aspek lingkungan dalam profil investasi ini mengacu pada analisis lingkungan.
Dampak adalah perubahan lingkungan yang amat mendasar diakibatkan oleh kegiatan.
Tujuan dilakukan AMDAL terutama adalah agar kualitas lingkungan dapat terjaga dengan
baik dan tidak mengalami kerusakan dengan berdirinya proyek. Berikut ini tabel analisis
lingkungan :
Tabel 4-15 Analisis Lingkungan
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
1 Pra Konstruksi
kegiatan survei
untuk pengadaan lahan
keresahan
masayarakat Menghilangkan timbulnya kecurigaan
melalui keterbukaan informasi tentang prosedur dan proses pengadaan lahan
perubahan
persepsi masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial
yang kondusif
Membangun pola interaksi yang harmonis
sosialisasi keresahan
masayarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan
melalui keterbukaan informasi tentang prosedur dan proses pengadaan lahan
23%
64%
5%8%
Sangat Setuju
Setuju
Netral
Tidak Setuju
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 65
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
Membangun komunikasi terbuka yang terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga
Perubahan persepsi
masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial
yang kondusif
Membangun pola interaksi yang harmonis
kegiatan pengadaan
lahan
pola perubahan
mata pencarian
Mengganti Lahan warga dengan sitem ganti untung sebagai modal memulai
usaha
Program CSR untuk mepertahankan dan atau peningkatan kesejahteraan
warga yang kehilangan mata pencaharian
keresahan masyarakat
Membangun komunikasi terbuka yang terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga
Kegiatan Survei
Pola
Hubungan Sosial
Membangun pola interaksi harmonis
antara masyarakat dengan Pelaksana dan atau pemrakarsa
Menghilangkan timbulnya kecurigaan melalui keterbukaan informasi tentang
prosedur dan proses pengadaan lahan
Keresahan Masyarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan melalui keterbukaan informasi tentang prosedur dan proses pengadaan lahan
Membangun komunikasi terbuka yang
terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga
Perubahan Presepsi Masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial yang kondusif
Membangun pola interaksi yang
harmonis
Sosialisasi
Keresahan Masyarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan
melalui keterbukaan informasi tentang prosedur dan proses pengadaan lahan
Membangun komunikasi terbuka yang
terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 66
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
desa-warga
Perubahan Presepsi
Masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial yang kondusif
Membangun pola interaksi yang
harmonis
Pengukuran Lahan Pusat Oleh-Oleh
Keresahan Masyarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan melalui keterbukaan informasi tentang prosedur dan proses pengadaan lahan
Membangun komunikasi terbuka yang
terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga
Kecelakaan Kerja
Memakai alat pelindung diri (APD)
Memberikan SOP Keselamatan Kerja
Memeriksa dan mengujian tempat
kerja, mesin, pesawat, alat dan instalasi
Melakukan Pelatihan K3 Konstruksi
2 Konstruksi
kegiatan
penerimaan tenaga kontruksi
peningkatan
kesempatan kerja
Pengumuman adanya kesempatan kerja
secara transparan bekerja sama dengan instansi setempat
Meghindari adanya spekulan “calo”
tenaga kerja
perubahan pola mata
pencarian
Mengutamakan tenaga kerja lokal dalam rekruitmen tenaga kerja dalam
kegiatan pembangunan Pusat Oleh-Oleh
Program CSR untuk mepertahankan dan atau peningkatan kesejahteraan
warga yang kehilangan mata pencaharian
perubahan tingkat
pendapatan
pemberian upah sesuai umr dan sesuai
tingkat posisinya
perubahan persepsi masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial yang kondusif
Membangun pola interaksi yang
harmonis
Pembebasan Lahan
Penurunan Kualitas Udara
Truk material dilengkapi terpal
Melakukan penyiraman
Memastikan ban truk dalam keadaan bersih
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 67
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
Mengontrol emisi kendaraan proyek
Gangguan
Kesehatan Masyarakat
Melakukan penyuluhan
Melakukan deteksi dini penyakit
Gangguan
Lalu Lintas Pengaturan lalu lintas kendaraan
Menyesuaikan beban kendaraan dengan kelas jalan
Pemeliharaan secara berkala terhadap infrastruktur umum
Gangguan
Kenyamanan
Membangun kondisi lingkungan sosial
yang kondusif
Membangun pola interaksi harmonis
Perubahan
Pola Mata Pencaharian
Mengutamakan tenaga kerja lokal dalam rekruitmen tenaga kerja dalam
kegiatan pembangunan Pusat Oleh-Oleh
Program CSR untuk mepertahankan dan atau peningkatan kesejahteraan
warga yang kehilangan mata pencaharian
Perubahan
Bentang Alam
Mengurug tanah dari bukit sesuai
dengan kebutuhan
Dibuat sistem terasering pada bukit
Membuat saluran pembuangan
(drainase)
Mengontrol saluran pembuangan secara berkala
Mobilisasi Pekerja dan
Material
Gangguan Lalu Lintas
Pengaturan lalu lintas kendaraan
Menyesuaikan beban kendaraan dengan
kelas jalan
Pemeliharaan secara berkala terhadap infrastruktur umum
Penurunan Kualitas
Udara
Truk material dilengkapi terpal
Melakukan penyiraman
Memastikan ban truk dalam keadaan
bersih
Mengontrol emisi kendaraan proyek
Pemakaian masker bagi operator kendaraan berat sesuai dengan
keperluan.
Gangguan Membangun kondisi lingkungan sosial
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 68
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
Kenyamanan yang kondusif
Membangun pola interaksi harmonis
Keresahan Masyarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan melalui keterbukaan informasi tentang
prosedur dan proses pengadaan lahan
Membangun komunikasi terbuka yang
terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga
Peningkatan Kebisingan
Menggunakan kendaraan bermotor yang layak jalan
Pemakaian penutup telinga bagi operator kendaraan berat
Perawatan mesin kendaraan secara
berkala
Gangguan Kesehatan Masyarakat
Melakukan penyuluhan
Melakukan deteksi dini penyakit
Kecelakaan Kerja
Memakai alat pelindung diri (APD)
Memberikan SOP Keselamatan Kerja
Memeriksa dan mengujian tempat
kerja, mesin, pesawat, alat dan instalasi
Melakukan Pelatihan K3 Konstruksi
peningkatan
peluang usaha
memberikan tempat kepada pedagang
asongan atau warung
perubahan persepsi
masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial yang kondusif
Membangun pola interaksi yang harmonis
Mobilisasi Pekerja
Peningkatan Kesempatan
Kerja
Pengumuman adanya kesempatan kerja secara transparan bekerja sama dengan
instansi setempat
Meghindari adanya spekulan “calo”
tenaga kerja
Perubahan
Pola Mata Pencaharian
Mengutamakan tenaga kerja lokal
dalam rekruitmen tenaga kerja dalam kegiatan pembangunan Pusat Oleh-Oleh
Program CSR untuk mepertahankan
dan atau peningkatan kesejahteraan warga yang kehilangan mata pencaharian
Peningkatan Pembinaan terhadap kegiatan-kegiatan
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 69
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
Peluang Berusaha
usaha dengan prioritas bagi penduduk lokal
Mengutamakan penerimaan tenaga kerja lokal
pembangunan
kawasan pusat oleh-oleh
Penurunan
Kualitas Udara
Truk material dilengkapi terpal
Melakukan penyiraman
Memastikan ban truk dalam keadaan
bersih
Mengontrol emisi kendaraan proyek
Gangguan
Kenyamanan
Membangun kondisi lingkungan sosial
yang kondusif
Membangun pola interaksi harmonis
Keresahan
Masyarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan melalui keterbukaan informasi tentang
prosedur dan proses pengadaan lahan
Membangun komunikasi terbuka yang terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga
Peningkatan Kebisingan
Menggunakan kendaraan bermotor yang layak jalan
Pemakaian penutup telinga bagi
operator kendaraan berat
Perawatan mesin kendaraan secara
berkala
Gangguan Kesehatan
Masyarakat
Melakukan penyuluhan
Melakukan deteksi dini penyakit
perubahan bentang alam
pembuatan drainase
dibuat terasering didaerah perbukitan
gangguan terhadap flora dan
fauna darat
memindahkan ke ekosistem yang baru
peningkatan peluang
usaha
Pembinaan terhadap kegiatan-kegiatan usaha dengan prioritas bagi penduduk
lokal
perubahan
persepsi masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial yang kondusif
Membangun pola interaksi yang harmonis
Kecelakaan Memakai alat pelindung diri (APD)
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 70
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
Kerja
Memberikan SOP Keselamatan Kerja
Memeriksa dan mengujian tempat kerja, mesin, pesawat, alat dan instalasi
Melakukan Pelatihan K3 Konstruksi
Gangguan Lalu Lintas
Pengaturan lalu lintas kendaraan
Menyesuaikan beban kendaraan dengan kelas jalan
Pemeliharaan secara berkala terhadap infrastruktur umum
Peningkatan
Kesempatan Kerja
Pengumuman adanya kesempatan kerja
secara transparan bekerja sama dengan instansi setempat
Meghindari adanya spekulan “calo”
tenaga kerja
Perubahan Pola Mata
Pencaharian
Mengutamakan tenaga kerja lokal dalam rekruitmen tenaga kerja dalam kegiatan pembangunan Pusat Oleh-
Oleh
Program CSR untuk mepertahankan dan atau peningkatan kesejahteraan
warga yang kehilangan mata pencaharian
Peningkatan Peluang
Berusaha
Pembinaan terhadap kegiatan-kegiatan usaha dengan prioritas bagi penduduk
lokal
Mengutamakan penerimaan tenaga
kerja lokal
Perubahan Aliran Air
Penanaman pohon disekitar lokasi konstruksi
3 Operasion
al
penerimaan
tenaga kerja
peningkatan kesempatan
kerja
Pengumuman adanya kesempatan kerja secara transparan bekerja sama dengan
instansi setempat
Meghindari adanya spekulan “calo”
tenaga kerja
Perubahan
Pola Mata Pencaharian
memberikan pelatihan tentang wirausaha
Keresahan
Masyarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan melalui keterbukaan informasi tentang
penerimaan tenaga kerja
Membangun komunikasi terbuka yang terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga
Operasional pusat oleh-oleh
peningkatan kecelakaan
pemasangan rambu-rambu lalu lintas
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 71
No Kegiatan Sumber Dampak
Dampak Arahan
lalu lintas
peningkatan
kepadatan lalu lintas
Pengaturan lalu lintas kendaraan
Perubahan Presepsi
Masyarakat
Membangun kondisi lingkungan sosial
yang kondusif
Membangun pola interaksi yang harmonis
Perubahan Pola Mata
Pencaharian
memberikan pelatihan tentang wirausaha
Peningkatan Peluang Berusaha
Meghindari adanya spekulan “calo”
tempat usaha
Penurunan
Kualitas udara
Melakukan penyiraman
Mengontrol emisi kendaraan proyek
Keresahan Masyarakat
Menghilangkan timbulnya kecurigaan
melalui keterbukaan informasi tentang prosedur dan proses pengadaan lahan
Membangun komunikasi terbuka yang terprogram antara pemrakarsa dengan masyarakat melalui sebuah “forum
komunikasi” pemrakarsa-pemerintah
desa-warga Sumber: analisis tim penyusun, 2018
4.4 ANALISIS ASPEK HUKUM
Berdasarkan Undang Undang Nomor 20 Tahun 2008 Tentang Usaha Mikro, Kecil, Dan
Menengah, Pemerintah dan Pemerintah Daerah menumbuhkan Iklim Usaha dengan
menetapkan peraturan perundang-undangan dan kebijakan yang meliputi aspek:
1. pendanaan;
Dunia Usaha dan masyarakat berperan serta secara aktif membantu menumbuhkan
Iklim Usaha. Aspek pendanaan ditujukan untuk:
a. memperluas sumber pendanaan dan memfasilitasi Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah
untuk dapat mengakses kredit perbankan dan lembaga keuangan bukan bank;
b. memperbanyak lembaga pembiayaan dan memperluas jaringannya sehingga dapat
diakses oleh Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah;
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 72
c. memberikan kemudahan dalam memperoleh pendanaan secara cepat, tepat,
murah, dan tidak diskriminatif dalam pelayanan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan; dan
d. membantu para pelaku Usaha Mikro dan Usaha Kecil untuk mendapatkan
pembiayaan dan jasa/produk keuangan lainnya yang disediakan oleh perbankan dan
lembaga keuangan bukan bank, baik yang menggunakan system konvensional
maupun sistem syariah dengan jaminan yang disediakan oleh Pemerintah.
Pemerintah Kota Salatiga telah menyusun Peraturan Daerah Kota Salatiga Nomor 6
Tahun 2014 Tentang Penyelenggaraan Penanaman Modal. Kebijakan dasar
penyelenggaraan Penanaman Modal diarahkan untuk:
a. mendorong terciptanya iklim usaha yang kondusif bagi Penanaman Modal di Daerah;
b. mengutamakan pengembangan Penanaman Modal di bidang perdagangan dan
pertanian;
c. mempercepat realisasi Penanaman Modal;
d. meningkatkan Penanaman Modal;
e. mendorong Penanaman Modal pada usaha mikro dan usaha kecil; dan
f. memastikan kontribusi Penanaman Modal terhadap perkembangan Usaha Mikro,
Kecil dan Menengah dan pertumbuhan ekonomi Daerah.
Langkah-langkah penyelenggaraan Penanaman Modal didasarkan atas kebijakan dasar,
meliputi:
a. pemberian perlakuan yang sama bagi Penanam Modal dengan tetap memperhatikan
kepentingan Daerah;
b. pemberian jaminan kepastian hukum, kepastian berusaha dan keamanan berusaha
bagi Penanam Modal sejak proses pengurusan perizinan sampai dengan berakhirnya
kegiatan Penanaman Modal sesuai dengan ketentuan Peraturan
Perundangundangan; dan
c. pemberian perlindungan dan membuka kesempatan bagi perkembangan kepada
Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah.
2. sarana dan prasarana;
Aspek sarana dan prasarana ditujukan untuk:
a. mengadakan prasarana umum yang dapat mendorong dan mengembangkan
pertumbuhan Usaha Mikro dan Kecil; dan
b. memberikan keringanan tarif prasarana tertentu bagi Usaha Mikro dan Kecil.
3. informasi usaha;
Aspek informasi usaha ditujukan untuk:
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 73
a. membentuk dan mempermudah pemanfaatan bank data dan jaringan informasi
bisnis;
b. mengadakan dan menyebarluaskan informasi mengenai pasar, sumber pembiayaan,
komoditas, penjaminan, desain dan teknologi, dan mutu; dan
c. memberikan jaminan transparansi dan akses yang sama bagi semua pelaku Usaha
Mikro, Kecil, dan Menengah atas segala informasi usaha.
Pemerintah Kota Salatiga telah menyusun Peraturan Daerah Kota Salatiga Nomor 6
Tahun 2014 Tentang Penyelenggaraan Penanaman Modal. Dalam hal promosi diatur
bahwa: Pemerintah Daerah melaksanakan promosi peluang Penanaman Modal dan
potensi Daerah secara aktif di dalam negeri atau luar negeri serta dapat dilakukan
secara mandiri atau dengan menjalin kerjasama dengan instansi terkait dan pihak
ketiga. Promosi penanaman Modal dilakukan dengan:
a. mengkaji, merumuskan, dan menyusun kebijakan teknis pelaksanaan pemberian
bimbingan dan pembinaan promosi penanaman Modal;
b. mengoordinasikan dan melaksanakan promosi penanaman Modal Daerah baik
didalam negerimaupun ke luar negeri; dan
c. mengoordinasikan, mengkaji dan merumuskan dan menyusun materi promosi
penanaman Modal.
Promosi Penanaman Modal diselenggarakan secara terpadu oleh SPKD yang membidangi
Penanaman Modal.
4. kemitraan;
Aspek kemitraan ditujukan untuk:
a. mewujudkan kemitraan antar-Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah;
b. mewujudkan kemitraan antara Usaha Mikro, Kecil, Menengah, dan Usaha Besar;
c. mendorong terjadinya hubungan yang saling menguntungkan dalam pelaksanaan
transaksi usaha antar Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah;
d. mendorong terjadinya hubungan yang saling menguntungkan dalam pelaksanaan
transaksi usaha antara Usaha Mikro, Kecil, Menengah, dan Usaha Besar;
e. mengembangkan kerjasama untuk meningkatkan posisi tawar Usaha Mikro, Kecil,
dan Menengah;
f. mendorong terbentuknya struktur pasar yang menjamin tumbuhnya persaingan
usaha yang sehat dan melindungi konsumen; dan
g. mencegah terjadinya penguasaan pasar dan pemusatan usaha oleh orang
perorangan atau kelompok tertentu yang merugikan Usaha Mikro, Kecil, dan
Menengah.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 74
Kemitraan yang diatur dalam Peraturan Daerah Kota Salatiga Nomor 6 Tahun 2014
Tentang Penyelenggaraan Penanaman Modal adalah Kemitraan antara Penanam Modal
dengan Usaha Mikro, Usaha Kecil dan Menengah di Daerah didasarkan pada prinsip
saling membutuhkan, saling mempercayai, saling memperkuat dan saling
menguntungkan serta mempunyai kedudukan yang setara berdasarkan hukum yang
berlaku Indonesia yaitu pemberian bantuan dan penguatan, proses alih keterampilan
bidang produksi dan pengolahan, pemasaran, perModalan, sumber daya manusia, dan
teknologi sesuai dengan pola Kemitraan.
Pola Kemitraan meliputi:
a. inti-plasma;
b. subkontrak;
c. waralaba;
d. perdagangan umum;
e. distribusi dan keagenan;
f. bagi hasil;
g. Kerja Sama operasional;
h. usaha patungan (joint venture);
i. penyumberluaran (outsourcing); dan
j. bentuk kemitraan lainnya.
Setiap bentuk kemitraan dituangkan dalam ikatan hukum perjanjian dibawah koordinasi
SKPD yang membidangi Usaha, Mikro, Kecil dan Menengah.
5. Perizinan usaha;
Aspek perizinan usaha ditujukan untuk:
a. menyederhanakan tata cara dan jenis perizinan usaha dengan sistem pelayanan
terpadu satu pintu; dan
b. membebaskan biaya perizinan bagi Usaha Mikro dan memberikan keringanan biaya
perizinan bagi Usaha Kecil.
Dalam peraturan walikota Salatiga Nomor 26 tahun 2012 tentang penyelenggaraan
pelayanan terpadu satu pintu di bidang penanaman modal, jenis penyelenggaraan
pelayanan terpadu satu pintu (PTSP) di bidang penanaman modal terdiri dafri:
a. Pelayanan perizinan di bidang penanaman modal; meliputi:
1) Pendaftaran penanaman modal
2) Izin prinsip penanaman modal
3) Izin prinsip perluasan penanaman modal
4) Izin prinsip perubahan penanaman modal
5) Izin usaha penanaman modal
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 75
6) Izin usaha perluasan penanaman modal
7) Izin usaha penggabungan penanaman modal (merger)
8) Izin usaha perbahan penanaman modal; dan perizinan di bidang penanaman
modal lainnya yang dilimpahkan kepada pemerintah daerah berdasarka
peraturan perundangan undangan
b. Pelayanan non perizinan di bidang penanaman modal
Pelayanan non perizinan dibidang penanaman modal meliputi:
1) Pemberian insentif, berupa:
a) Pengurangan, keringanan atau pembebasan pajak daerah
b) Pengurangan, keringanan atau pembebasan restribusi daerah
c) Pemberian dana stimulant, dan/atau
d) Pemberian bantuan modal
2) Pemberian kemudahan investasi
a) Penyediaan data dan informasi peluang penanaman modal
b) Penyediaan sarana dan prasarana
c) Penyediaan lahan atau lokasi
d) Pemberian batuan teknins; dan/atau
e) Percepatan pemberian perizinan dan non perizinan
3) Layanan informasi
4) Layanan pengaduan
Penanam modal dapat diberikan insentif fan kemudahan investasi dengan kriteria
sebagai berikut:’
1) Terdapat kontribusi nyata bagi peningkatan pendapatan masyarakat
2) Adanya penyerapan tenaga kerja local
3) Sebagian besar sumber daya yang digunakan berasal dari sumberdaya local
4) Terdapat konstribusi nyata bagi peningkatan pelayanan public
5) Terdapat kontribusi nyata dalam peningkatan produk domestic regional bruto
6) Menjalankan kegiatan usaha berwawasan lingkungan dan berkelanjutan
7) Termasuk kategori bidang penanaman modal dengan skala prioritas tinggi
8) Menjalan kegiatan usaha di bidang pembangunan infrastruktur
9) Menjalankan alih teknologi
10) Teermasuk kategori industry pionir
11) Lokasi usaha berada di wilayah terpencil, tertinggal atau perbatasan
12) Menjalankan kegiatan penelitian, pengembangan dan inovasi
13) Melakukan kemitraan dengan usaha mikro, kecil, menengah atau koperasi;
dan/atau
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 76
14) Termasuk kategori industry uang menggunakan barang modal, mesin atau
peralatan produksi dalam negeri
6. kesempatan berusaha;
Aspek kesempatan berusaha ditujukan untuk:
a. menentukan peruntukan tempat usaha yang meliputi pemberian lokasi di pasar,
ruang pertokoan, lokasi sentra industri, lokasi pertanian rakyat, lokasi pertambangan
rakyat, lokasi yang wajar bagi pedagang kaki lima, serta lokasi lainnya; promosi
dagang; dan dukungan kelembagaan.
b. menetapkan alokasi waktu berusaha untuk Usaha Mikro dan Kecil di subsektor
perdagangan retail;
c. mencadangkan bidang dan jenis kegiatan usaha yang memiliki kekhususan proses,
bersifat padat karya, serta mempunyai warisan budaya yang bersifat khusus dan
turun-temurun;
d. menetapkan bidang usaha yang dicadangkan untuk Usaha Mikro, Kecil, dan
Menengah serta bidang usaha yang terbuka untuk Usaha Besar dengan syarat harus
bekerja sama dengan Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah;
e. melindungi usaha tertentu yang strategis untuk Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah; f.
mengutamakan penggunaan produk yang dihasilkan oleh Usaha Mikro dan
Kecil melalui pengadaan secara langsung;
f. memprioritaskan pengadaan barang atau jasa dan pemborongan kerja Pemerintah
dan Pemerintah Daerah; dan
7. Promosi dagang
Aspek promosi dagang, ditujukan untuk:
a. meningkatkan promosi produk Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah di dalam dan di
luar negeri;
b. memperluas sumber pendanaan untuk promosi produk Usaha Mikro, Kecil, dan
Menengah di dalam dan di luar negeri;
c. memberikan insentif dan tata cara pemberian insentif untuk Usaha Mikro, Kecil, dan
Menengah yang mampu menyediakan pendanaan secara mandiri dalam kegiatan
promosi produk di dalam dan di luar negeri; dan
d. memfasilitasi pemilikan hak atas kekayaan intelektual atas produk dan desain Usaha
Mikro, Kecil, dan Menengah dalam kegiatan usaha dalam negeri dan ekspor.
Pemerintah Kota Salatiga telah menyusun Peraturan Daerah Kota Salatiga Nomor 6
Tahun 2014 Tentang Penyelenggaraan Penanaman Modal. Dalam hal promosi diatur
bahwa: Pemerintah Daerah melaksanakan promosi peluang Penanaman Modal dan
potensi Daerah secara aktif di dalam negeri atau luar negeri serta dapat dilakukan
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 77
secara mandiri atau dengan menjalin kerjasama dengan instansi terkait dan pihak
ketiga. Promosi penanaman Modal dilakukan dengan:
a. mengkaji, merumuskan, dan menyusun kebijakan teknis pelaksanaan pemberian
bimbingan dan pembinaan promosi penanaman Modal;
b. mengoordinasikan dan melaksanakan promosi penanaman Modal Daerah baik
didalam negerimaupun ke luar negeri; dan
c. mengoordinasikan, mengkaji dan merumuskan dan menyusun materi promosi
penanaman Modal.
8. Dukungan Kelembagaan
Aspek dukungan kelembagaan ditujukan untuk mengembangkan dan meningkatkan
fungsi inkubator, lembaga layanan pengembangan usaha, konsultan keuangan mitra
bank, dan lembaga profesi sejenis lainnya sebagai lembaga pendukung pengembangan
Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah.
4.5 ANALISIS ASPEK TEKNIS
4.5.1 DESAIN BANGUNAN
Desain bangunan yang akan dibuat berdasarkan akan potensi lokasi dan kebutuhan fasilitas
dan aktivitas yang ada didalamnya.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 78
Gambar 4-17 Fungsi, Kegiatan, aktivitas dan pengguna
Perancangan dan Perencanaan pusat oleh oleh ini ini merupakan suatu kawasan tempat
istirahat (rest area) multifungsi yang memberikan fasilitas umum lengkap bagi wissatawan
dan pengguna jalan Semarang - Solo. Pencitraan arsitektural pada kawasan bangunan ini
harus menunjukkan fungsi dan kegunaannya sebagai TI (Tempat Istirahat) yang bersifat
pelayanan yang dimana citra wujud dapat dilihat dari citra fungsi utama. Bangunan kawasan
ini diharapkan dapat menjadi sebuah pencitraan modern architecture sebagai tema konsep
sehingga bangunan tersebut memiliki menarik , simplel dan memperkuat kesan hijau pada
area kawasan hal tersebut dilakukan dengan :
1. Sebuah tatanan dengan hubungan ruang yang tepat.
2. Suasana interior yang nyaman
3. Sirkulasi yang cukup
4. Pencahayaan yang cukup
5. Landscaping pada area terbuka
6. Tema dan konsep bangunan yang terintegrasi
7. Detail dan estetika bangunan yang dibutuhkan
Berikut penataan dan desain bangunan pusat oleh oleh kota salatiga:
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 79
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 80
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 81
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 82
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 83
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 84
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 85
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 86
4.5.2 REKAYASA INFRASTRUKTUR
Pemilihan sistem utilitas berdasarkan pada fungsi dan kebutuhan bangunan:
1. Sistem Jaringan Air Bersih
Sumber air bersih berasal dari air PDAM kota yang didistribusikan melalui pipa jaringan
air bersih dari saluran air. Terdapat 2 (dua) jenis sistem penyaluran air bersih pada
bangunan yaitu :
a. Up-Feed System, Sistem air bersih ini didistribusikan menuju ke ruang ruang melalui
tekanan pompa listrik dari bawah. Alat pompa mengambil air lalu mendistribusikan
air bersih itu dari bak bawah tandon (groundtank).
b. Down-Feed System, Sistem air bersih ini memanfaatkan gaya gravitasi dengan
mengalirkan air bersih yang ditampung pada tandon diatas yang langsung menuju ke
ruang-ruang yang membutuhkan air bersih. Apabila air tandon atas habis diperlukan
juga pompa untuk mengisi tandon.
2. Sistem Pengolahan Limbah yaitu Two pipe system Pada sistem ini, jaringan air kotor (air
sabun, air kimia, air tinja dan lain-lain) dialirkan dengan pipa yang berbeda berdasarkan
jenis air kotornya. Jenis black water dibuang melalui soil pipe dan selain balck water/
disebut grey water dibuang melalui water pipe. Limbah olahan didistribusikan dengan
cara beda tergantung jenis air limbahnya, seperti :
a. Jaringan Limbah Padat (Black Water), Limbah padat ini berupa limbah bangunan dari
kotoran manusia. Limbah padat akan terurai apabila menggunakan bio septictank,
kemudian di filter lagi, Limbah ini dapat digunakan untuk media penyuburan
tanaman.
b. Jaringan Limbah Cair (Grey Water), Limbah ini berasal bukan dari limbah air
padat/limbah dari kotoran manusia, melainkan limbah ini berasal dari air kotor dari
kegiatan seperti mandi,mencuci dalam kebutuhan sehari-hari. Limbah ini nantinya
akan dialirkan ke bak pengumpul kemudian diolah pada bio filter dan setelah di filter
nantinya air dapat digunakan kembali atau dibuang langsung menuju ke saluran
kota.
3. Jaringan Air Hujan, Air hujan ini dapat digunakan sebagai air penyiram tanaman atau
sebagai flush toilet. Air hujan didapat dari air yang jatuh ke atap langsung menuju ke
aliran talang lalu terkumpul ke dalam ground tank.
4. Sistem Listrik
Sistem penyaluran jaringan listrik ini terdapat dari beberapa sumber yaitu yang utama
dari PLN , lalu Genset dan Solar Panel. Untuk pendistribusiannya yaitu sebagai berikut :
Daya listrik dari PLN melalui jaringan kabel kemudian dialirkan melalui trafo listrik pada
setiap bangunan, Setelah itu dari Trafo dialirkanke LVMDP, selain dari trafo, LVMDP juga
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 87
bisa dialirkan listrik dari genset atau solar panel. Kemudian dari LVMDP menuju ke sub
panel diantaranya yaitu SDP listrik pada tiap ruang yang membutuhkan arus listrik.
5. Sistem Penghawaan
a. Penghawaan Alami
Proses penghawaan yang diperoleh dari udara luar yang masuk ke dalam sebuah
bangunan/ruangan sehingga terjadi pertukaran udara/ sirkulasi udara, hal ini biasa
sering disebut yaitu sebuah sistem pertukaran silang udara (cross ventilation).
Penempatan penghawaan alami pada bangunan dapat diaplikasikan dengan cara
sebagai berikut :
1) Mengatur orientasi bukaan, Pergerakan arah udara menjadi pertimbangan dalam
menentukan orientasi bukaan bangunan sehingga angin yang berhembus dapat
masuk ke pintu ataupun jendela bangunan.
2) Membuat lubang angin/ rooster. Lubang angin dibuat dengan tujuan utama yaitu
supaya angin bisa masuk kedalam sebuah bangunan/ruangan. Biasanya lubang
angin ini digunakan terhadap ruang yang membutuhkan sirkulasi udara yang
lebih karena fungsi lubang angin ini agar angina bisa masuk secara terus
menerus.
b. Penghawaan Buatan
Penghawaan terhadap bangunan/ ruangan sangat penting dalam menciptakan
kenyamanan thermal. Saat penghawaan alami susah untuk didapat dan tidak
mendukung kenyamanan thermal, maka penghawaan buatan ini membantu
pengguna untuk mencapai kenyamanan yang dibutuhkan. Penghawaan buatan ini
dibuat menggunakan alat yang memerlukan energi listrik sebagai sumber daya
utamanya.
6. Pemadam Kebakaran
a. Penanggulangan secara pasif Penanggulangan ini untuk bahaya kebakaran yang
akan terjadi secara otomatis dengan material atau alat pemadam kebakaran tahan
api dan tanpa ada manusia yang mengendalikan, dengan menggunakan Sprinkler &
smoke detector. Kinerja dari smoke detector adalah mendekteksi keberadaan asap
yang menjadi sasaran utama terjadi munculnya api pada ruangan. Sedangkan
kinerja sprinkler adalah sebagai pemancar air yang terletak diatas bersama
terpasangnya plafond sebagai pemadam kebakaran dalam ruangan. Kedua alat ini
merupakan satu perangkat yang kinerjanya secara otomatis saling bekerja sama.
Ketika asap muncul secara vertikal dengan kapasitas asap yang banyak otomatis
smoke detector menyala dan memberikan perintah ke sprinkler untuk menyalakan
pemancar air tersebut.
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 88
b. Penanggulangan aktif, Penanggulangan ini juga digunakan untuk membantu
pemadaman kebakaran yang terjadi pada bangunan/ ruangan. Alat penanggulangan
aktif biasanya tiap bangunan sudah ada. Apabila sewaktu-waktu terjadi kebakaran
alat ini dapat digunakan tetapi membutuhkan tenaga manusia untuk menyalakan
atau menggunakan alat tersebut. Beberapa contoh alat pemadam kebakaran secara
aktif yaitu :
1) APAR ( Alat Pemadam Api Ringan)
2) Hydrant
7. Sistem keamanan pada bangunan terdiri dari 2 (dua) system yaitu :
a. Sistem keamanan aktif, Keamanan ini aktif karena ada seorang yang menjaga pada
sebuah kawasan rest area yang bertugas memantau aktivitas lapangan, menjaga
keamanan kawasan secara langsung di dalam ruangan/ luar bangunan dengan jasa
seorang satpam.
b. Sistem keamanan pasif, Keamanan pasif ini dilakukan dengan menggunakan sebuah
teknologi merekam jejak aktivitas sehari-hari berupa kamera tersembunyi agar orang
tidak mengetahui dimana letak kameranya yang bernama CCTV. CCTV dapat
dipasang pada dalam/luar ruangan. Tetapi CCTV juga perlu dikendalikan oleh
seorang penjaga agar dapat dikendalikan keamanan yang lebih baik menyala secara
24 jam.
4.6 ANALISIS ASPEK MANAJEMEN
Berdasarkan Peraturan Walikota Salatiga Nomor 42 tahun 2016 tentang Kedudukan,
Susunan Organisasi, Tugas dan Fungsi Serta Tata Kerja Dinas Koperasi, Usaha Kecil Dan
Menengah. UMKM merupakan bagian dari tugas dari bidang UMKM di Dinas Koperasi, Usaha
Kecil Dan Menengah dengan fungsi:
1. Perencanaan program dan kegiatan bidang
2. Penyusunan kebijakan bidang koperasi, usaha kecil dan menengah sesuai dengan
lingkup tugas bidang
3. Penyekenggaraan program dan kegiatan bidang
4. Pelaksanaan kebijakan bidang koperasi, usaha kecil dan menengah sesuai dengan
lingkup tugas bidang
5. Pelaksanaan monitoring, evaluasi dan pelaporan program dan kegiatan bidang; dan
6. Pelaksanaan fungsi lain yang diberikan oleh atas terkait tugas dan fungsinya
Undang Undang Nomor 20 Tahun 2008 Tentang Usaha Mikro, Kecil, Dan Menengah,
Pemerintah dan Pemerintah Daerah yang menugaskan mengadakan prasarana umum yang
dapat mendorong dan mengembangkan pertumbuhan Usaha Mikro dan Kecil, dalam hal ini
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 89
rencana pusat oleh oleh Kota Salatiga Berdasarkan Peraturan Walikota Salatiga Nomor 42
tahun 2016 tentang Kedudukan, Susunan Organisasi, Tugas dan Fungsi Serta Tata Kerja
Dinas Koperasi, Usaha Kecil Dan Menengah menjadi tugas Dinas Koperasi, Usaha Kecil Dan
Menengah pada Bidang Usaha Kecil, dan Menengah. Bidang Usaha Kecil, dan Menengah
terdiri dari:
1. Seksi Pemberdayaan Usaha Kecil dan Menengah
2. Seksi Pengembangan dan Pengawasan Usaha Kecil dan Menengah
Dengan jumlah personel terbatas serta anggaran dari pemerintah Kota Salatiga maka tidak
dimungkinkan untuk melakukan mengelolaan sendiri. Pola manajemen yang akan dianut
adalah kemitraan antara swasta, UMKM, dan Pemerintah Kota Salatiga. Pemerintah Kota
Salatiga berinvestasi dengan penyediaan lahan, swasta melakukan pembangunan dan
pengelolaan kawasan. Pemerintah juga sudah mengatur lebih lanjut tentang beberapa pola
kemitraan yang melibatkan swasta dalam pengelolaan dan pelaksanaan pembangunan, yaitu
diantaranya diatur dalam Permendagari Nomor 17 Tahun 2007 Tentang Pedoman Teknis
Pengelolaan Barang Milik Daerah menyatakan bahwa dalam pengelolaan barang milik
daerah, pemerintah daerah dapat mengembangkan beberapa pola kemitraan dengan pihak
swasta dengan 2 (dua) model.
1. Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer) adalah pemanfaatan barang milik daerah
berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut
fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu
tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta
bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu;
2. Bangun Serah Guna (Build Transfer Operate) adalah pemanfaatan barang milik daerah
berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut
fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan untuk didayagunakan oleh
pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati.
Pra Kondisi Penerapan Kemitraan
Salah satu alasan utama perlunya pola kemitraan swasta dengan pemeriantah karena
berbagai keterbatasan, di mana pemerintah menghadapi keterbatasan baik dana,
pengalaman maupun ketersediaan sumber daya manusia yang kompeten dalam
menyediakan pelayanan tersebut (The Stationery Office : 2000). Selain itu, kemitraan bisa
dilakukan bila memenuhi alasan antara lain sebagai berikut:
1. Pihak swasta dapat memberikan pelayanan dengan kualitas yang lebih baik
dibandingkan bila diberikan oleh pemerintah;
2. Pihak swasta dapat menjamin bahwa pelayanan dapat diberikan lebih cepat
dibandingkan bila disediakan oleh pemerintah;
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 90
3. Ada dukungan dari pengguna jasa untuk melibatkan pihak swasta sebagai penyedia
pelayanan;
4. Ada peluang kompetisi di antara para calon mitra swasta;
5. Tidak ada ketentuan perundang-undangan yang melarang pelibatan pihak swasta dalam
penyediaan jasa pelayanan;
6. Keluaran dari pelayanan dapat dengan mudah diukur dan ditetapkan tarifnya dengan
rasional;
7. Biaya pelayanan dapat diperoleh kembali melalui penetapan tarif penggunaan jasa
layanan;
8. Ada peluang inovasi dalam penyediaan pelayanan;
9. Ada rekam jejak (track record) atau pengalaman kemitraan yang baik antara pemerintah
dan swasta yang sudah dilakukan sebelumnya;
10. Ada peluang untuk mendorong pertumbuhan ekonomi melalui kemitraan tersebut.
Jika salah satu dari alasan-alasan tersebut tidak terpenuhi, maka model PPP sebaiknya tidak
diterapkan karena model tersebut rentan dengan risiko-risiko finansial maupun politis yang
dapat membebani masyarakat pengguna jasa layanan di kemudian hari. Sebelum
memutuskan untuk menerapkan PPP, ada sejumlah prakondisi yang perlu dipersiapkan agar
PPP dapat mencapai hasil yang dikehendaki. Untuk menjamin keberhasilan PPP, diperlukan
kondisi-kondisi di bawah ini yang juga dikenal sebagai “process conditions”.
Dalam hal ini, model alternatif kelembagaan sebagai implikasi dari pengembangan
desentralisasi dan kerjasama publik dan privat (public – private partnership) meliputi bentuk
sebagai berikut:
1. Lembaga Semi-Publik/Semi-Privat atau Government-Initiated Private Management.
Pengertian lembaga semi publik atau semi-privat disini dimaksudkan sebagai sebuah
model kerjasama dimana sektor publik (pemerintah daerah) dan sektor privat (swasta)
memiliki kedudukan dan peran yang berbeda, namun sinergis, dalam pengelolaan suatu
urusan atau asset tertentu. Biasanya, pemerintah memegang fungsi regulasi dan
pengawasan, sementara investor menyelenggarakan fungsifungsi perencanaan,
pelaksanaan dan pembiayaannya.
2. Pengelolaan Bersama (Joint Management)
Untuk mengantisipasi munculnya konflik yang makin beragam dan makin kompleks,
maka saling pengertian antar daerah melalui penguatan kerjasama regional sangat
diperlukan. Hal ini dikarenakan jenis usaha yang beragam meliputi: SPBU, Café dan
Resto serta Pusat Oleh Oleh UMKM
Penyusunan Profil Investasi Kota Salatiga | 91
4.7 ANALISIS ASPEK KELEMBAGAAN
Mekanisme koodinasi antar instansi terkait dengan system kerjasama publik dan privat
(public – private partnership) berupa Lembaga Semi-Publik/Semi-Privat atau Government-
Initiated Private Management dilakukan dengan mengacu pada regulasi atau kontrak yang
sepakati oleh pemerintah dan swasta, melalui OPD yang ditunjuk kemudian dilaporkan
secara berkala kepada kepala pemerintah daerah. Sedangkan koordinasi dengan system
Pengelolaan Bersama (Joint Management) diperlukan sebuah institusi baru yang melakukan
laporan secara berkala kepada kepala pemerintah daerah yang melakukan kerjasama.