kemenes lászló – prologis · álló telken yÉpp,ítészeti, üzemi előzmények nélkül...
TRANSCRIPT
Kemenes László – ProLogis
Ipari ingatlanfejlesztésIpari ingatlanfejlesztés
CONFIDENTIAL - Copyright © 2010 ProLogis. All Rights Reserved.
2011.április 20.
Tartalom
• Ipari ingatlanok és típusaik• Ipari ingatlanok és típusaik• Fejlesztési típusok és a fejlesztés folyamata
Sustainability”• „Sustainability”• Kapcsolódási pontok
P L i b t tá• ProLogis bemutatása
2
Ipari ingatlanok és típusaik
3
Ipari ingatlanok és típusaik
4
Ipari ingatlanok és típusaik
5
Ipari ingatlanok és típusaik
P tProcurement
Inboundtransport
HarboursAirports
Manufacturing
Deconsolidation points
p
Warehousing
Airports
pCustomer
Distribution
End-user
6
Ipari ingatlanok és típusaik
Tevékenység szerint Elhelyezkedés szerint Használat módja szerint
• Gyártóüzem
• Raktár
• Ipari parkban
• Egyedi elhelyezkedés
• Saját tulajdon
• Bérelt ingatlan
• Városi logisztika
• „Big box” logisztika
A kettő kombinációja I f t ktú E di ki l kítá• A kettő kombinációja Infrastruktúra Egyedi kialakítás
7
Általános műszaki tartalom
Raktár:Vasbeton vagy acél vázszerkezetVasbeton vagy acél vázszerkezet25 m x 12 m raszter75 – 90 m épületmélység10 m tiszta belmagasságElektromos dokkoló kapuk – 1/800-1 000 m2 és behajtó kapuk5,000 kg/m² padlóterhelhetőségSprinkler rendszerFűtés: -10ºC külső hőmérséklet esetén 15ºCFűtés: 10 C külső hőmérséklet esetén 15 CVilágítás: 150-200 Lux (1 méteren mérve)Kerékvető / terelő
8
Általános műszaki tartalom
Iroda:Bővítési lehetőségSzellőzés és légkondicionálás (külső hőmérséklet 5 ºC)Szellőzés és légkondicionálás (külső hőmérséklet -5 ºC)Fűtés: 18ºC külső hőmérséklet esetén 21 ºCVilágítás: 400 Lux (1 méteren mérve)M f l lő é tű h l i b á kh lk l k dó Megfelelő méretű, helyi szabványokhoz alkalmazkodó szociális helyiségek – öltöző, zuhanyzó, WC, kézmosó
Külső területek:Külső területek:35 m - 40 m rakodóudvarKerítésMinőségi tereprendezés fásítás arculati megjelenés (logo)Minőségi tereprendezés, fásítás, arculati megjelenés (logo)Megfelelő számú kamion és szgk. parkoló a park területénHelyszíni biztonsági szolgálat
Fejlesztési típusok
ZöldmezősKorábban mezőgazdasági művelés alatt álló telkenÉpítészeti, üzemi előzmények nélkülp , yElőnye – nincsenek kötöttségek (elrendezés, funkció, építési)Hátránya – infrastruktúra hiánya, és környezetvédelmi szabályozás (ipari parkban kedvezőbb)
Forrás: Cégvezetés, XIII. évfolyam 6. szám
Fejlesztési típusok
BarnamezősHasználaton kívüli, leromlott állapotú, esetenként környezeti károkkal és Használaton kívüli, leromlott állapotú, esetenként környezeti károkkal és rendezetlen tulajdonviszonnyal rendelkező területek terheitől való megtisztítása, fejlesztéseInfrastrukturális és funkcionális beruházásokInfrastrukturális és funkcionális beruházások
Előnyei:TerülettakarékosságTerülettakarékosságMeglévő értékek (infrastruktúra) újrahasznosításaKörnyezeti veszélyeztetés és szennyezés Környezeti veszélyeztetés és szennyezés terjedésének megszüntetéseVárosi környezet fejlesztése, településrész imázsának javítása
Forrás: Cégvezetés, XIII. évfolyam 6. szám
Támogatás igénybevételének lehetősége
Fejlesztési típusok
BarnamezősHátrányai:Hátrányai:
Magas beruházási költség a meglévő építmények bontása miattMeglévő elrendezéshez, funkcióhoz való alkalmazkodás
Fejlesztés folyamata
1. Fejlesztési előkészületek:PiackutatásPiackutatás
Fejlesztés életképességének, létjogosultságának vizsgálataPiaci viszonyok feltérképezése (üresedési ráták, bérleti díjak vizsgálata)
Fejlesztés nagyságának meghatározása a piac méretének vonatkozásábanÜtemezésFejlesztési lehetőségek vizsgálata telekajánlatok kiértékeléseFejlesztési lehetőségek vizsgálata – telekajánlatok kiértékeléseTerület kiválasztásDue diligence
Helyi önkormányzat
Jóváhagyás – investment memo / project brief
Fejlesztés folyamata – Due diligence (átvilágítás)
JogiIngatlan nyilvántartásIngatlan nyilvántartásTulajdoni viszonyokBejegyzett terhekTulajdonos megbízhatóságának vizsgálata
MűszakiTalajmechanika, talajszennyezettségRégészeti tanulmányGeodézia (tervekben szereplő és valós paraméterek egyezősége)Geodézia (tervekben szereplő és valós paraméterek egyezősége)Építészeti, szabályozási viszonyok (mi és mekkora építhető)
Fejlesztés folyamata – Due diligence (átvilágítás)
PénzügyiMegtérüléssel kapcsolatos számításokMegtérüléssel kapcsolatos számításokBekerülési költség és jövedelemtermelő képesség
Kivitelezési költség (építési paraméterek, épület karaktere minősége és építési viszonyok alapján)és építési viszonyok alapján)TelekárBontási költségVásárlási illetékDíjak (tervezés, értékesítés, közvetítés, fejlesztői profit)
Finanszírozási költségekFinanszírozási költségek
Bérleti díj + megtérülés
Fejlesztés folyamata – Investment memo
Új fejlesztés megvalósítására való javaslattétel a döntéshozók számáraA fejlesztési lehetőség bemutatása a projektgazda által (életképesség és A fejlesztési lehetőség bemutatása a projektgazda által (életképesség és nyereségesség bizonyítása)Két fő része:
SzövegesMiért javasolt elfogadásra és mikori időzítésselPi i á ki é i l é k k iPiaci áttekintés, piacelemzés, konkurenciaKockázatelemzés
Pénzügyi számításokPénzügyi számításokAlkalmazott pénzügyi számítások (megtérülés – yield, IRR, NPV, stb.)
Fejlesztés folyamata – Investment memo
Interoffice Memorandum
ProLogis Investment Proposal Malsch DC#2
LOCATION: Malsch, Germany
TO: Senior Investment Committee Members ProLogis European Investment Committee Members FROM: Joerg Schroeder Marika Roath-Hodgetts REVIEWED BY: Steven Meyer Andrew Briley
Peter Cassells Robin von Weiler
MARKET: Rhine -MainREGION: Northern Europe PROJECT CATEGORY: New building in an existing park
SELLER: The municipality of Malsch ICM DATE: January 9, 2007
Peter Cassells Robin von Weiler Wichard van der Veen MEMO DATE: September 28th 2005 CALL DATE: October 4th, 2005 SUBJECT: Land purchase and inventory development:
I. DEAL SUMMARY
Access road via de via the DaimlerstrasseSUBJECT: Land purchase and inventory development:
Malsch DC #1 Market: Rhine-Main; Sub-market: Malsch; Germany Preliminary and Final Land and Building Investment Memorandum DC#2 – 22,541 m2 (to
be developed)
DC#1 (fully leased to SWS) 14 300 m2
I. Background Based on the success of our first facility at Muggensturm, 2 km away from Malsch, we have identified additional land for future logistics developments in this successful area between Karlsruhe and Stuttgart. After 6 months of research we selected Malsch as most the appropriate location for our ProLogis Park model as it demonstrates similar advantages for logistics companies
We are seeking Investment committee approval for €11,521,954 to develop ProLogis Malsch DC #2. This will be an inventory building totaling 22,541 m2. The purchase of the 4.55 ha upon which Malsch #2 will be constructed has previously been approved by IC in January 2006 pursuant to a phased land purchase contract. Including the cost of the land (€3 607 207) th t t l d l d t i ti t d t €15 129 161 (€671 18 2)
be developed)SIT
Phase 3 Land
g g pestablished in Muggensturm. Executive Summary
(€3,607,207), the total developed cost is estimated at €15,129,161 (€671.18 m2).
Fejlesztés folyamata
2. FejlesztésSzabályozási terv és Építési engedélyy p g y
Funkció vagy építési paraméter módosításhoz Szab. Terv módosításTelepülésrendezési SzerződésKiviteli TervekKiviteli TervekÉpítési engedély
FinanszírozásHelyi (banki)Központi( áll l t b ki)(anyavállalat vagy banki)
Kivitelezés
Fejlesztés folyamata
3. Értékesítés / bérbeadásBérbeadó ügynökséggy g
Már a fejlesztési stádiumban, kész tervek alapján – előbérleti szerződésKizárólagos vagy közös-kizárólagos
CélcsoportCélcsoportRugalmasság megőrzése a területfelosztás tekintetében
ÁrképzésMarketing
BrosúraMakett látványtervMakett, látványtervInternetes oldalHelyszíni hirdetési tábla és molinóBemutatószobaSajtótájékoztató, hivatalos megnyitó
Fejlesztés folyamata
4. Befektetési értékesítés (investment sale)Megfelelő kihasználtság elérése (kb 90%)Megfelelő kihasználtság elérése (kb. 90%)Hosszú távú szerződések „minőségi bérlőkkel”Értékesítés
Pénzügyi befektető részéreCégcsoporton belül
Előértékesítés – Forward SaleElőértékesítés Forward SaleHatáridős adásvételi szerződésFejlesztő meghatározott időn belüli, adott kihasználtságot biztosít
Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés
Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés
„A fenntartható fejlődés olyan fejlődés, amely kielégíti a jelen szükségleteit
élkül h él t t é jö őanélkül, hogy veszélyeztetné a jövő nemzedékek esélyét arra, hogy ők is kielégíthessék szükségleteiket”(Környezet és Fejlődés Világbizottság –( y j g g1987).
A természeti tőkét a természeti erőforrások értékének megőrzéseerőforrások értékének megőrzése mellett használjuk a gazdaságinövekedés feltételeinek előteremtéséhez egy igazságosabb tér‐és fogyasztási struktúra kialakítása mellett.
Forrás: MTA RKK - A fenntartható fejlődés mint horizontális elv érvényesülése a Regionális Operatív Programban
Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés
A környezet ö ébőlszemszögéből:
A természeti tőke, természeti környezet megőrzése javításamegőrzése, javítása
A gazdaság szemszögéből:
A társadalom szemszögéből:
Az anyagi javakkal való ellátás javítása,
hatékonyság
Az egyenjogúság fenntartása, megteremtése
Forrás: Abayné Dr. Hamar Enikő, Dr. Marselek Sándor - A FENNTARTHATÓ FEJLŐDÉS LEHETŐSÉGEI
Sustainability – Fenntartható / zöld fejlesztés
Minősítési rendszereknek való megfelelésLEED = Leadership in Energy and Environmental Design (North America)p gy g ( )BREEAM = Building Research Establishment Environmental Assessment Method (Europe)CASBEE = Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency (Japan)
Korszerűsítés energiahatékonyság szempontjábólKorszerűsítés energiahatékonyság szempontjábólCarbon Footprint
CO2 kibocsátás csökkentéseMegújuló Erőforrások alkalmazásaTársadalmi felelősségvállalás (CSR)
OktatásOktatásHelyi környezet fejlesztése
Fejlesztő és önkormányzat kapcsolata
Fejlesztési előkészületek – Due diligencePiackutatás (infrastrukturális beruházások ismerete)Műszaki átvilágítás (önkormányzati elképzélesek, településrendezési ismeretek)Pénzügyi átvilágítás - építési paraméterek
FejlesztésSzabályozási terv és Építési engedélyHatósági egyeztetés
Használatbavételi engedély / telepengedélyHasználatbavételi engedély / telepengedély-------------------------------------------------------------------------------------------------------------Σ Helyi adóbevételΣ Munkahely teremtésΣ Térség fejlődés (infrastruktúra, helyi beruházások)
ProLogis
Alapítva 1991-ben, alapítását követően vezető Alapítva 1991 ben, alapítását követően vezető disztribúciós szolgáltatóvá váltEurópában 1997 óta jelen44 millió m2 -t meghaladó globális portfolióTöbb mint 2,500 létesítmény 105 piacon, a világ 18 országábanKözel 26 millió Euró értékű ingatlanállományKb. 1,100 alkalmazott4,500 ügyfélS&P 500 tagja, NYSE-n jegyzett (PLD)Központi iroda: Denver, Colorado USA
Európai központ: AmszterdamCEE régiós központ: Varsó
26All figures as of 30 June 2010
ProLogis Around the World
ÁZSIAI P tf lióTöbb mint 4,500 ügyfél
18 á bÁZSIAI Portfolió1,2 millió m²7 piac2 ország
18 országban
2 ország
EURÓPAI Portfolió11,9 millió m²44 piac13 országÉSZAK-AMERIKAI Portfolió
31 7 millió m²
27
27
31,7 millió m54 piac3 ország
All figures as of 30 June 2010
Ügyfeleink
28
4,500 ügyfél, köztük logisztikai, kereskedelmi és gyártó cégek
Ügyfélközpontú stratégia
Vállalati ÜgyfélkezelésDedikált kapcsolattartó“One face to the customer”
Fejlesztési Szolgáltatásj gegyedi ‘built-to-suit’ projektek az ügyfeleknekA Fejlesztési Szolgáltatás magában foglalja a kiválasztást a tervezést és a foglalja a kiválasztást, a tervezést és a kivitelezést
Piaci SzolgáltatásokBelső üzemeltetés – nem kiszervezettFókuszban az ügyfelek elégedettsége
2929
Kezdeményezések a Fejlesztések Fenntarthatóságára
Világítás korszerűsítés - NémetországNapelemek a tetőn– Franciaország
„Zöld” Ipari Parkok– Közép-Európa LEED minősítés - ProLogis HQ Alacsony káros anyag kibocsátás - UK
3030
Alacsony karbantartású parkosítás - USASzél turbinák– Japan
ProLogis Business Model
ProLogis
PLD PEPR PEPF II
g
Fund Management- Fund Raising- Fund Strategy
Acquisitions & Dispositions- Deal Sourcing & Analysis- Deal Execution
Asset Management- Operating Issues- Property-Level Strategy
Treasury/Finance
Asset & Fund Management
- Fund Strategy- Investor Relations- Reporting
- Deal Execution- “Market-Facing”- Capital Markets
- Property-Level Strategy- Added Value Legal
Tax
InvestmentServices
Tax
PortfolioManagement
Development CustomerRelationships
Regions: UK – North – Central – South
g p
A ProLogis válasza a gazdasági válságra
2009 során
Spekulatív fejlesztések és új fejlesztési területek akvizíciójának leállítása
Osztalék csökkentése a működési cash-flow javítása é d kébérdekébenKözép-keleti, indiai és brazíliai operációk megszüntetéseBruttó G&A költségek 33%-os csökkentéseÚj tők b á kö l dá l i tl l kb lóÚj tőke bevonása eszközeladással, ingatlanalapokba való eszközbevitellel és tőkeemelésselHitelek visszafizetéseÜres területek bérbeadása általi kockázatmentesítésÜres területek bérbeadása általi kockázatmentesítésÜgyfélközpontú stratégia, bérlők megtartása és kihasználtság növelése
32
ProLogis Közép-Kelet Európában (CEE)
1997 óta jelen a régióban
27%-os piaci részesedéssel piacvezető
5 országos központ :Varsó (CEE központ) Prága Pozsony Budapest és központ), Prága, Pozsony, Budapest és Bukarest
3 helyi iroda Lengyelországban (Wroclaw, Chorzów, Poznan)Chorzów, Poznan)
82 alkalmazott
3.7 millió m² fejlesztés 3.7 millió m fejlesztés 40 park184 épület
33
ProLogis Hungary (Q4 2010)
30% feletti piaci részesedés495,000 m2 portfolió21% részesedés a bérbeadásokból 2010-ben83% kih ált á (D 2010)83%-os kihasználtság (Dec, 2010)
34
Budapest Greater Area
ProLogis Park Budapest-GyálLocation: south of Budapest, 18 km of City CenterDirect access to M5, M0 motorways8 buildings totalling 151,400 m²Available space: 21,000 m²Customers include: cargo-partner, Diebold, Geodis, Iron Mountain, Joebstl, Menlo, Nagel Hungaria, Sauflon, Wincanton
ProLogis Park Budapest-SzigetLocation: south of Budapest, 15 km of City CenterDirect access to M0 motorway7 buildings totalling 120,500 m²Available space: 18,000 m²Potential development of 3 facilities totalling 50,200 m²Customers include: ADR Logistics, DHL, Filtrona, GebrüderWeiss, KS Spedition, NCR, Quadrant, Rhenus Archico, Schneider Electric, UTi, Tran-Sped
Budapest Greater Area
ProLogis Park Budapest-BattaLocation: 25 km south-west of Budapest CenterEasy access to M0, M1, M5, M6, M7 motorways2 buildings totalling 38,700 m²Potential development of 3 facilities totalling 53,700 m²Customers include: CEVA Logistics
ProLogis Harbor ParkLocation: 22nd district of Budapest, 12 km of City CenterDirect access to N6, M0, M6 motorways, rail served 11 buildings totalling 132,000 m² Available space: 31,000 m2
Potential development of 4 facilities totalling 44,800 m²Customers include: B-Fiesta, Crosseuropa, Fiege, Herlitz, Lekkerland, Sanofi Aventis, Szeko-Zollex, Ringier Kiado, Trans-Sped, Unilever, HOPI
North West Hungary
ProLogis Park HegyeshalomLocation: north western part of Hungary Location: north western part of Hungary, “the magic triangle” (between Vienna, Bratislava and Györ), 5 km to the Austrian borderDirect access to M1, M15 motorways1 f ilit t t lli 23 100 ²1 facility totalling 23,100 m²Available space: 3,100 m²Potential development of additional 5 buildings totalling 125 500 m² totalling 125,500 m Customers include: ETL Logistics, Fiege, SMR Automotive
Köszönöm a figyelmet!
Kemenes László
ProLogis
Ö f1095 Budapest, Lechner Ödön fasor 7.
+36 1 577 77 00