1

KENTSELDÖNÜŞÜMDENEOLUYOR,STRATEJİNEOLMALI?

Prof.Dr.HalukEyidoğan

İTÜJeofizikMühendisliğiBölümüEskiÖğretimÜyesive24.DönemİstanbulMilletvekili

KENTSELDÖNÜŞÜMNEDİR?

Kentsel toplu yenileme veya ‘dönüşüm’ çalışmaları; mevcut kent yapısında gereken

değişiklikler amacıyla yapılan yenileme, iyileştirme, yeniden geliştirme, sağlıklaştırma,

korumagibipekçokfarklıgirişimingenelbirifadesidir.Butürçalışmalaraafetdahilbirçok

nedendendolayıbirçokyerleşmededönüşümeveyenilemeyegereksinmevardır.

Toplu yenileme ve dönüşüm çalışmaları hakkında CHP olarak anlayışımız şu cümlelerle

özetleyebiliriz:Topluluk görüşlerinin alındığı, insanları evlerinden sürgün etmeyen, sosyal

kültürel ve komşuluk ilişkilerini önemseyen, insanları borçlandırmayan, tek tip ve ucube

apartmanlaramahkumetmeyen,ortayaçıkandeğerfazlasınıhaksahipleriilepaylaşanbir

anlayıştır. Kentsel dönüşüm ve yenileme yalnız bina inşaatı değildir. O yeniden

yapılandırmadır,canlandırmadır, iyileştirmedir,sağlıklaştırmadırvekorumadır.Herkesiçin

güvenliktir. Kentsel dönüşümün bize kolay ulaşım, park, yeşil alan ve temiz hava ve su

olarakdönmesigerekir.Onuniçerisindeinsanolmalıdır. Ülkedeyalnızcainşaatsektörünü

ayakta tutma ve “afet geliyor!” adına vatandaşın mülkiyet ve hak mağduru olmasına,

fazladan borçlandırılmasına, sosyal yapılarının bozulmasına, oturdukları mahallerden

tasfiye edilmelerine ve oluşacak değer artışının “hak etmeyenlere” aktarılmasına göz

yumulamaz.

AncakHükümetin16Mayıs2012tarihiitibariyleuygulmayakoyduğu6306sayılıyasailebu

toplu yenileme veya dönüşüm sağlanabilir mi? Bu yasa ile toplu yerleşme alanlarında

mülkiyet ve barınma haklarına uyan, toplumsal uzlaşmayı sağlayan, katılımcı ve ortaklık

tesis edenbir projelendirme yapmakpekolanaklı gözükmüyor. Bu yasa ile afet risklerini

azaltalım derken oluşabilecekmağduriyetler nedeniyle sosyal riskler artabilecektir. Yasa,

kentsel toplu yenileme konusunu 50 yıl öncesinin yap‐sat sistemine dayandırmakta,

uygulamayı bir ‘rant mühendisliğine’ taşımaktadır. Biz bunu söylerken yenileme ve

dönüşüme karşı değiliz. Bu işlerin yanlış yollardan giderek yapılmaya çalışıldığını

söylüyoruz. Sosyal demokrat anlayışla, insanı merkezine alan anlayışla geliştirdiğimiz

yöntemler var. 6306 sayılı yasa, kent planı bütünlüğünü, kentsel standartları, toplumsal

2

gereksinmeleri ve altyapı yükü ölçütlerini yok varsaymaktadır. Bu yasa uygulaması

nedeniyle, toplumdakimikesimleri ‘başkalaştırıcı’ süreçlere itecekvehakkaniyettenuzak

sonuçlarortayaçıkacaktır.Yasa,katılımcılığı,ortaklığısağlamakyerinezorlayıcıyöntemlerle

karşı duruşları ezici yollar önermektedir. Yasa, kentsel niteliklerin geliştirilmesini, estetik

değerlerin ve tasarım hünerlerinin işlemesini sağlayacak öneri ve yöntemleri

içermemektedir. Yasa yavaşlayan inşaat sektörünüharekete geçirmeniyetiyle yazılmıştır.

Çokbüyükbirkentselranthacmineyönetimadınaelkoymakamacıvardır.

Bugüne kadar tüm Türkiye de 121 yerde riskli alan ilan edildi. Tüm Türkiye’de 69.300

dönüm,İstanbul’daisehemenhemenbununbeştebiriolan11.500dönümrisklialanilan

edildi. Buda gösteriyor ki en fazla inşaat faaliyeti vedolayısıyla sektörel ciro İstanbulda

olacaktır. Aynı 2B de olduğu gibi büyük kentlerde büyük cirolara yönelik bir yaklaşım

sergilenmektedir.

Hükümetbuyasaylaafet riskiniazaltacağımdiyoramakentestetiğini, çağdaşplanlamayı

ve mahalle yaşamını tesis eden yeni bir şey yapmıyor. Ana plan dışlayan bir yaklaşımla

olmadık yerlere gökdelenler, AVM ler, hizmet sektörü tesisleri vb inşa ediliyor. Kalabalık

şehirlerde afet sonrası tahliye alanı olarak ayrılmış alanları dahi yapılaşmaya açıyor.

Planlamakavramınauygunolmayanamahak sahipleriylepaylaşılmayan rantıhedefleyen

işler yapılıyor. Örneğin, bugün Kadıköy Fikirtepe’de gelinen durum ve ortaya çıkan

mağduriyetler ne yazık ki İstanbul Büyükşehir Belediyesinin beceriksizliğinin, Çevre ve

Şehircilik Bakanlığının sorunları çözemeyişinin ve hak sahiplerini kar sağlayacak bir aracı

gibigörmeninbirsonucudur.

Bugün Türkiye’de büyük kentlerdeki ve özellikle İstanbul’daki kentsel dönüşüm

girişimlerine baktığınızda (örn. Zeytinburnu, Fatih Sulukule, Kadıköy Fikirtepe, Esenler ve

Gaziosmanpaşa, Okmeydanı) dönüşümden çok yüksek cirolu gayrimenkul geliştirme

faaliyetleri gözlenmektedir. Yeni ve güvenli bina yapabilirsiniz ama asıl amaçlananplanlı,

iyileştirilmiş,sağlıklı,ulaşımıkolaylaşmışvedönüşmüşbiryaşamortamıoluşturamazsanız

bu “dönüşüm” olmaz. Aileleri, çoluk‐çocuğu 20‐30 katlı binalara (sosyal silolara), yüksek

emsalli konut+ticaret+ofis projelerinin içerisine tıkıştırmanın adına “dönüşüm” denemez.

Onaolsaolsa “gelir getirici gayrimenkulgeliştirme”denir.Buda zatenyıllardırhazinenin

veya şahısların boş arazilerine yap‐sat hatta sat‐yap yoluyla yapılmakta ve satılmaktadır.

Dolayısıyla inşaatsektörünüdahadacanlandırmakadına“depremtehlikesi”gibiciddibir

sorunu suistimal ederek vatandaşı yerlerinden eden, birilerinin çıkarlarına alet eden bir

uygulamayıkentseldönüşümolaraktartışmamızuygunolmaz.

3

RİSKLİALANVERİSKLİYAPINASILİLANEDİLİYOR?

6306sayılıyasadakitanımlaragörebulunduğunuzalanherhangibirafettehlikesiiçermese

de, binanız risksiz de olsa riskli alan ilan edilen alan içerisine alınabilirsiniz. Ayrıca,

bulunduğunuz yapıya riskli tesbiti yapılırsa, bulunduğunuz alan ister riskli olsun ister

olmasın,yaniherhangibirafettehlikesiolmasadakentseldönüşümkapsamınaalınır.

Peki, herhangi bir afet tehlikesi yoksa yapı nasıl riskli olur? Yasada bu açık değil. Ancak

“ekonomikömrüdoldurma”riskliyapışerhi içinyeterligözüküyor.Buyasabaştadeprem

olmak üzere “afet riski”ne kilitlenmiş, içerisinde ciddi hukuki sorunlar olan bir metindir.

Oysa “bütüncül kentsel planlama, toplu yenileme ve iyileştirme” türünde bir başlık

kullanılsaydı çok daha geniş uygulama olanı bulabilirdi ve planlama kavramı öne çıkardı.

Eğer bu kanunun yeniden yazılma imkanı bulursak kentsel dönüşüm eylemine böyle

yaklaşacağız. Vatandaş müşteri değil proje ortağı olacaktır. Projenin önemli bir parçası

olacaktır.Görüşüprojeyeyansıyacaktır.

Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na riskli alan ilanı için başvurmak isteyen İdarenin

(Belediye) riskli alanın tespiti için hazırlaması gereken belge ve bilgilerin yeterince

sağlanmadığı anlaşılmıştır. İlanedilecekalanlardaki yerleşimlerin fiziksel, soyal, ekonomik

vekültüreldurumuve imarplanıbilgileri istenmiyor.Yeniyerleşimplanıvemimariproje

mutlaka önceden hazırlanmalı, maliklerle görüşmeler tamamlanmalı ancak ondan sonra

Bakanlıktandönüşümalanıilantalebindebulunulmalıdır.GörülüyorkiBakanlıkdönüşümün

ilkelerininve stratejilerininneolduğunuanlamamış.Binayıönceleyenamaplanlamayı ve

sosyalyapıyıönemsemeyenbiranlayışınsonucubiryasailekarşıkarşıyayız.Bizbununiçin

mahallelerde yaşayan insanların sosyal, ekonomik ve kültürel ihtiyaçlarını gözeten bir

SosyalEtkiDeğerlendirmeincelemesiyaparakdönüşümkararıvereceğiz.

Risklialan ilanedilen100yerleşimalanı için ilgilibelediyelerinebu incelemelerikapsayan

onbiradetsoruyuiçerenoluşanbiryazıylasormuştum.Ancak35belediyedenyanıtgeldi.

Örneğin bu belediyelerden yalnızca 10’nunda belediyemeclis kararı ile Bakanlıktan riskli

alan ilanı talepedilmişvebunlardanancak5 tanesindeyeterlibilgivebelgelerBakanlığa

gönderilmiş.Yanıtgöndermeyen65belediyeninçoğundarisklialanilanıiçingereklibilimsel

ve teknik çalışmaların yapılmadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca belediyelerden talep, bilgi, ve

belge gelmesine gerek kalmadan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tepeden inme “riskli alan”

kararı alabilir. Bu durum, yerel yönetimlerin ve yerleşim alanlarında yaşayan insanların

bilgisivekatılımıolmadanyapılacakuygulamalarınönünüaçmaktadır.

6306sayılıyasadabazımaddelerinitirazsürelerine,hakaramaözgürlüğüne,yargıyolunun

4

kapanmasına, kamu arazilerinin özelleştirilmesine, insan haklarına, yerel yönetimlerin

devredışıbırakılmasınaveeşitlik,mülkiyetvebarınmahaklarınaaykırılığıtesbitedilmiştir.

Bunedenle ilgilimaddelerin iptalleri ve iptal davası sonuçlanıncaya kadar yürürlüklerinin

durdurulması için Anayasa Mahkemesine talepte bulunulmuştur. 27 Şubat 2014 tarihi

itibariyle Anayasa Mahkemesi bazı taleplerimiz haklı bulmuş ve ilgili maddelerin bir

bölümünü iptal etmiştir. Ancak yasa ve ilgili yönetmelikleri ile yürütülen bir çok

dönüşüm/yenileme projeleri afet öncelikli alanlarda “toplu dönüşüm ve yenileme”

anlayışınıyansıtmamaktadır.

İLANEDİLENRİSKLİALANLARÖNCELİKLİMİ?

2002deJaponJICAİstanbulDepremTehlikeveRiskiEtüdünü(Mikrobölgeleme),2003de

İstanbul Büyükşehir Belediyesi dört üniversitemizle İstanbul Deprem Master Planını ve

2011deJaponOYOFirmasıAvrupaveAnadoluYakasıDepremTehlikesiveriskibelirleme

çalışmaları yapmıştır. İstanbul’un 3 boyutlu jeolojik‐jeofizik‐jeoteknik bilgilerinin ışığında

beklenenMarmaraDepremininen fazlaetkili olacağı yerlerayrıntılı olarakbelirlenmiştir.

Bunagörekentselplanlamavedönüşümiçinönceliklialanlarbelirlenmiştir.BunlarAvcılar,

Fatih, Büyükçekmece ve Küçükçekmece, Zeytinburnu, Tuzla, Bayrampaşa, Adalar,

Güngören, Bakırköy, Maltepe, Kartal ilçeleri ve özellikle bu ilçelerin heyelan, taşkın ve

tsunami alanları yanısıra dere yataklarındaki, kıyı bantlarındaki sıvılaşma alanları ve bu

alanlardaki teknik ömrünü tamamlamış yapılardır. Yukarıda belirttiğim raporlardaki riskli

alanlar sanki hiç saptanmamış gibi İstanbul’da “ranta uyumlu” alanlar riskli alan ilan

edilmiştir. Bugüne kadar İstanbul için ilan edilen 16 ilçenin içerisinde Avcılar, Adalar,

Bakırköy, Büyükçekmece,Maltepe yok. İki Çekmece gölü arasındaki heyelan ve sıvılaşma

riskli alanlar ilan edilmemiştir. Avcılar’daki büyük heyelan riski sorunu çözülmemiştir.

ZeytinburnuSümermahallesidönüşümuygulamasıtambir“rant”hikayesinedönüşmüştür.

Küçükçekmece’dekentseldönüşümyasasıçıkmadanyapılanuygulamadaisemağduriyetler

olmuş ve yanlış bir yerleşim uygulaması yapılmıştır. Fatih’te Sulukule dönüşümü ise bir

tasfiye ve haksızlık örneğidir. Gaziosmanpaşa ve Esenler’deki uygulamalarda ise

mağduriyetlersinyalvermektedir.

Nedense “zemin” açısından en az ve az riskli alanı olan Gaziosmanpaşa’da 3,930,000

metrekare, Esenler’de 290,000 metrekare, Kadıköy Fikirtepe’de 1,340,000 metrekare,

Beyoğlu Okmeydanı’nda 1,300,000metrekare, Sultangazi’de 180,000metrekare gibi çok

büyükalanlarönceliklerisklialanilanedilmiştir.Bualanlarınuzaklık,zeminveyayapırisk

durumu bakımından deprem kayıp riskleri düşük olmasına rağmen hangi ölçütlere göre

öncelikliilanedildiğinibilmemizgerekiyor.Bualanlarınkonumunabaktığımızdaulaşımana

5

arterlerine ve kent merkezindeki iş alanlarına yakın olmaları, tapusuz yerleşmelerin

yoğunluktaolmasıdolayısıylayüksekgelirgetiriciyatırımaimkanvermesiseçimdebirölçüt

gibi gözüküyor. Nitekim gelişmeler ve bu alanlarda yapılması düşünülen projelere

baktığımızdamahalle yerleşmelerini ve kültürünüortadan kaldıran yüksek emsalli ticaret

veofisprojeleriöneçıkıyor.

Örnekolmasıaçısındanaşağıdabirilçedenörneklervermekistiyorum:

Fikirtepe: Kentsel dönüşüm yasası çıkmadan önce, 2010 yılında İstanbul Büyükşehir

Belediyesi (İBB) tarafındandeprembahane edilerek Fikirtepe kentsel dönüşümalanı ilan

edildi.Topbaş’ınaçıklamalarıbasına“piyangoonlaravurdu”başlığı ileyansımıştı.Aslında

amaç “yüksek gelir getirici bir gayrimenkul geliştirme”ydi. Bugün gelinen noktada bunu

daha iyi anlıyoruz. Bu süreç sırasında Topbaş Şubat 2011 deki demecinde Fikirtepe için

“dönüşüm yapıldığında değerini 4’e, 5’e katlayacak” dedi. Topbaş’ın açtığı yolda

müteahhitlerFikirtepebölgesindefaaliyetlerebaşladılarvemülksahibiolanlarlatamamen

ticariveşehirplancılığındanuzakyaklaşımlarlabölgehalkınasözlerverdilervehattahukuki

değeri tartışmalı sözleşmeler yapmaya başladılar. Gazetelerde çıkan haberler

Fikirtepe’de büyük bir bir rant havası yaratıyor. Mülk sahibi vatandaşlar çok

büyük değer artışı psikolojisine sokuluyor. Örneğin 15 Temmuz 2010 daki şu

haber başlığı oradaki durumu gayet güzel özetliyor: “Ağaoğlu, Taşyapı ve

SelimoğluFikirtepe'deyer topluyor!”17Ocak2011’deİBBBaşkanıTopbaştarafından

yapılanaçıklamadabölge,imarplanlarındakifonksiyondeğişikliğiyle“ticaret+konut+hizmet

alanı’na dönüştürülecek” ifadesi yer aldı. Nitekim bazı firmaların bölge halkıyla yaptığı

sözleşmelere bakıldığında: “anahtar teslimi lüks rezidanslardan müteşekkil site inşa

edilmesi”gibicümlelergörüyoruz.Bugidişatımüteahhitlerinbasınaverdikleridemeçlerde

degörüyoruz.10Nisan2012teçıkanhaberdeTaşYapısahibiTuranlıdiyorki,"40dönüm

araziüzerine,200binmetrekaretopraküstünde,100binmetrekaresitoprakaltındaolan

konutprojesigerçekleştireceğiz.Yüzde50katkarşılığıolmaküzere,36ay1000'erTLkira

vermeküzereanlaştık.Projebüyüklüğüise400milyondolarolacak.”

4Temmuz2012tarihlibirhaberdeÖzelleştirmeYüksekKuruluFikirtepe’deyüksekliksınırı

büyükbirmaharetletepedeninmekaldırmıştır.BöyleceBelediyeiradesibypassedilmiştir.

Halkbelirsizliktenbıkmış, protestolarabaşlamış ve sürece güvenini kaybetmiştir. Tıkanan

dönüşümsüreciniÇevreveŞehirclikBakanlığı31.05.2013tarihinderiskli ilanederek6306

sayılı yasa kapsamına almıştır. İlan edilen alan Fikirtepe ve Dumlupınar mahalleleri

ileEğitimveMerdivenköymahallelerininbirbölümünükapsıyor.Bakanlık,bualanda,6306

sayılıkanununzorkullananbiryaklaşımıolanvemaliklerin2/3çoğunluğubulmasıhalinde

6

anlaşamayan1/3’ünmülklerineelkoymavekamulaştırmayetkisinikullanacaktır.

Süreçte yapılacak iş ve işlemlerle ilgili Büyükşehir Belediyesi‐Bakanlık işbirliğinin

sağlanamamasıtambirbelirsizlikortamıyaratmıştır.HalenFikirtepe’deilanedilenalaniçin

Bakanlığın proje konusunda kesin bir kararı bulunmadığı gibi Kadıköy Belediyesi de bu

uygulamanın hiçbir noktasında olmamıştır. Riskli ilan edilen alanın karayolunun hemen

yanındayeralmasınedeniilemüteahhitleringeliştirilecekprojelerderantöncelikliplanlara

ve projelere yöneldiği, bu noktada hak sahiplerinin kazanımlarının minimum seviyede

kalacağıgörülmektedir.

3binbinanınyıkıldığı,5binbinanınboşaltıldığıFikirtepehalkı4yıldırbekliyor.Konuylailgili

Bakanlığa bir soru önergesi verdik. Önergede, bölgede karar verilen yenileme/dönüşüm

alanınınhangiölçüm,etütvekriterleregörebelirlendiğinisorduk.Verilencevaptaseçilen

alanın plansız gelişenbir yerleşim yeri olduğu, çarpık ve düzensiz bir yapılaşmaoluştuğu

ifadeedilmiştir. Cevabındevamındabir itiraf vardır. Bakanlık 2010daki beceriksizliklerini

“…yaşanabilirbirkentmekânıoluşturulmasınayönelikdönüşümçalışmalarıiçinbirçokbina

yıkılmıştır(İBByıktı).Ancak,süreçiçerisindekibelirsizliklerilesürecinilerlemeyişisonucunda

(beceriksizliklerininitirafı);yıkılanbubinalar,terkedilenevleriveboşsokaklarıberaberinde

getirmiş olup, alanın sosyal yapısı tamamıyla bozulmuştur (kim yaptı?)” cümlesiyle ifade

etmektedir.Bucümle,4yıldırmağdurolaninsanlarıİBBninmüteahhitlerlebirlikteyarattığı

“sözüm ona dönüşüm süreci”nin ne olduğunu ortaya koymaktadır. Ayrıca riskli alan

ilanındanönceki tarihlerdeyenileme/dönüşüm ruhsatı almış,proje sözleşmeleri yapılmış,

dolayısıylakazanılmışhaklarındurumununneolacağınıdasorduk.Busoruyatatminedici

bircevapalamadık.

Gidişata bakılırsa depremöncelikli bir dönüşümdeğil “ciro” öncelikli bir dönüşümyolda.

Topbaş’ınvebazıbüyükmüteahhitlerinrantparlatandemeçlerisonrası80metreyükseklik

yetmez 100 metre olsun talepleri de hala tartışılıyor. Orta ve alt gelir grubu insanların

mekanı olan Fikirtepe ve yakın çevresi “4.2 emsalli konut+ticaret+hizmet” türünden

“rezidans”larda ikamet eden orta ve alt gelir grubu insanlar olarak nasıl bir hayat

sürdürecekler? Binalar “konut+ticaret+hizmet” kulelerine dönüşürken sosyal dönüşüm

nasılolacakhepbirlikteizleyeceğiz.

DÖNÜŞÜMALANLARINDAHALKBELEDİYEİLEMÜTEAHHİTARASINDAKALMIŞ

6306 sayılı kanunun ‘’Tahliye ve Yıktırma’’ başlığı altındaki 5.maddesinde dönüşüm alanı

ilanedilmiş yerlerde yıktırmaeylemi ile ilgili olarak ‘’öncelikli olarakmalikler ileanlaşma

yoluna gidilmesi esastır’’ denilmektedir. Ancak bu ifade muğlaktır ve ilan edilen yerde

7

yaşayanmaliklerekanundabelirtildiğiüzerebir‘’anlaşma’’zeminioluşturulmamaktadır.Bu

amaçla herhangi bir “uzlaşma yönetimi” yapılmamaktadır. Ayrıca, kanunda sözü edilen

‘’malik‘’sözcüğühukukentapulutaşınmazıolankişiolarakdeğerlendirilmektedir.Kanunun

5.maddesinegöre‘’malikolmasabilekiracıveyasınırlıaynihaksahibiolarakbuyapılarda

ikametedenlereveyabuyapılardaişyeribulunanlarageçicikonutveyaişyeritahsisiyada

kira yardımı yapılabilir’’ denilerek çok muğlak bir ifade kullanılmaktadır. Mevcut

sözleşmelerdebusürenininşaatruhsatıalındıktansonra18veya24ayolarakbelirlendiği

gözlenmektedir.Ancakbaşlayandönüşümuygulamalarındadönüşümprojesinin süresinin

“mücbir sebeplerden dolayı (!)” uzaması durumunda geçici kira uygulamasının süresi

bittiğindeneolacaktır?İlgilikanunveyönetmeliğindebununcevabıyoktur.

Dönüşüm alanlarında barınan vatandaşların ister resmi mülkiyeti olsun ister olmasın

mutlaka ada veya mahalle bazında örgütlenmeleri gerekir. Bu örgütlenme dernek veya

kooperatif olarak gerçekleştirilmelidir. Böylelikle vatandaş idare karşısında bir “muhatap

tüzel kişilik” kimliğine kavuşacak, her aşamada alınacak kararlar “topluluk görüşleri”

çerçevesinde olacaktır. İdare veya müteahhit karşısında tüzel kişilikli bir muhatap

bulacağından,heraşamadavatandaşınhaklarıkonusundadahadikkatliolacaktır.

Ülkemizde dönüşümuygulaması yapılan alanlardaki vatandaşlarımız kiracı, tapusuz, tapu

tahsis belgeli, kat irtifakı tapulu ve kat mülkiyeti tapulu olarak sınıflanmaktadır. Birçok

vatandaştapusuzdaolsafarklısürelerdetaşınmazlardaikametetmişlervesu,elektrik,gaz

faturalarını ödemişler ve vergi vermişlerdir. Dönüşüm uygulamalarında idare veya

müteahhit ile vatandaşlar arasında yapılan/yapılacak anlaşmaların hukuki dayanakları

sağlam ve vatandaşın müteahhit karşısında korunmasını sağlayacak sözleşmeler

geliştirilmesigerekir.Bukonudaciddisorunlarvardır.Bunedenlesözleşmelereeklenmesi

durumundavatandaşınkendisinihukukibakımdandahakorunurbirdurumagetirmesiiçin

hazırladığımız bir “uyarı kılavuz”u aşağıda verilmiştir. Tuhaf sözleşmelere imza attırılan

halkımızabuuyarılarımızıiletmeyeçalışıyoruz:

o Teminat;Taşınmazsahibiileyapımcıarasındakisözleşmekarşılıklı,önceliklegüven,

ardındandateminatvecezaişartlarıkapsamalı.

o Paylaşım; Paylaşım oranları net/ya da brüt olarak açık yazılmalı, paylaşımın

yöntemine karar verilmeli. Proje hazırlama sürecinde ortaya çıkacak ilave imar

artışlarınındaaynıorandapaylaşılacağıbelirtilmeli.

o Proje;Projetasarımındataşınmazsahibiningörüşveonayınınalınacağıhükmüyer

almalı.

8

o Süre; Proje, onay ve inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı süreleri açık net olarak yer

almalı.

o Fesih; Sürelere uymama, şartların yerine getirilememesi vb gibi durumlarda

sözleşmenintaşınmazsahibilehinefeshişartıolmalı.

o Kira;İnşaatsüresiiçindekirabedelleriartışoranlarıbelirlenmeli.

o TapuDevri;Tapunundevriinşaatınsubasman,kaba,incevbgibiyapımaşamalarına

göreolmalı.

o SözleşmeDevri;Sözleşmeninüçüncüşahıslaradevriolmamalı,cezaişartkonulmalı.

o Şerh;Sözleşmetapuyaşerhedilmeli,

o VergiveHarçlar; Sözleşmede,damgavergisi, alım‐satımvergisi,KDVvebağımsız

bölüm tesisi vb gibi vergi ve harçların kimin tarafından ya da hangi oranlarda

ödeneceğinetleşmeli.

KENTSELDÖNÜŞÜMSTRATEJİSİNASILOLMALI?

TürkiyeçapındatümbelediyebaşkanıvebelediyemeclisadayadaylarınaKentselDönüşüm

veilgilibaşlıklaraltındaeğitimseminerleridüzenlenmelidir.

Ayrıcayapılanönaraştırmalarsonucukentselyenileme,dönüşümveözelprojealanı ilan

edilmesi planlanan alanlarda vatandaşları bilgilendirme toplantıları düzenlemeli, bu

toplantılaraüniversitelerimizden,STKlardanmühendis,mimar,şehirplancısıvediğerilgili

uzmanlar çağırılmalıdır. Mahalle toplantıları düzenlenmeli, halkın şikayetleri ve dilekleri

dinlenmeli ve kentsel dönüşümün hangi projeyle ve nasıl olması gerektiği, vatandaşın

mülkiyet ve barınma haklarının nasıl korunacağı üzerinde bilgilendirmeler yapılmalıdır.

KentselDönüşümleilgilibilgilendiricibroşürlerhazırlanmalıvehalkadağıtılmalıdır.

Türkiye’deyakıngelecekteizlenmesigerekenkentselpolitikalarınözellikleKentselRiskleri

Azaltmaamaçlıİyileştirme/Yenilemeeksenineoturmasıkaçınılmazdır.Bunedenle,kentsel

iyileştirme politikası belirlemek, buna uygun yasal düzenlemeleri hazırlamak, uygulama

araç ve kaynaklarını türetmek, ilgili tarafları bir araya getirecek örgütlenmemodelleri ve

süreçleritanımlamakyerelyönetimleriçinönceliklibirödevdir.

Kentseldönüşüm/ iyileştirmeyapılacakkentselalanlardakentselrisklerisaptamaveriski

yönetmeplanıçerçevesinde,üstölçekliplanlarlauyumlu,NazımİmarPlanlarıyapılmalıve

yerinde dönüşüm ilkelerine uygun, değer artışını projelere aktaran bir yolla dönüşüm

projeleri uygulanmalıdır. Hak sahiplerine hukuki dayanaklar sağlanmalı ve güven tesis

9

edilmelidir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında mevcut yetersizlikleri göz önüne alarak aşağıda on

başlıkhalindesıraladığımızeylemadımlarınıuygulamayayönelikmevzuatvehukuksalalt

yapıyı oluşturacaktır. Aşağıda saydığımız eylem ve uygulama yolları 6306 sayılı yasa ve

yönetmeliklerindeyoktur.

(1) DÖNÜŞÜMSENARYOSU

Yerleşim alanının tarihsel ve kültürel kimliğinden başlamak üzere kapasite ve kaynak

analizleriniortayakoyankamu,özelvesivilörgütlerinkatılımınınsağlandığıyeniyerleşim

kurgusutasarlanacaktır.Dönüşümalanlarınınbelirlenmesiiçinyoksulluk,yoksunluk,değer

veçevreselvekentselriskharitalarıhazırlanmalı,riskönceliklialanlarbelirlenecektir.

(2)EYLEMPLANLAMASÜRECİ

Klasikimarplanıanlayışıyerinesürdürülebilirlikadınaekonomi,ekoloji,eşitlik,etkinolma,

edilebilirlik, entegrasyon temel ilkelerini kapsayan bir stratejik ve eylem planlama süreci

başlatılacaktır.

(3)UZLAŞMAYÖNETİMİ

Yenileme/dönüşümprojeleriuzlaşmagerektirir.Genişkatılımlıbiruzlaşmanınoluşmasıve

katılımın artırılması için bilgilendirme, bilinçlendirme, buluşma, beklenti, belirsizlik,

benimsemebileşenleriniiçerenbiruzlaşmayönetimisağlanacaktır.

(4)PROJEORTAKLIĞI

Proje ortaklıkları, projeden etkilenen grupların birlikte yaratılan proje senaryosu kurgusu

içindebir araya geldikleri ortamlardır. Projeortaklıkları şirket, yerel bazlı ortaklıklar veya

kooperatiförgütlenmesiyoluylaoluşturulacaktır.

(5)YENİLİKÇİYÖNTEMLER

Dönüşüm alanlarındaki yoğun yapılaşma, güvensiz yapı stoğu, kentsel çevre ve altyapı

yetersizliği, mülkiyet yapısı dikkate alındığında, İmar Haklarının ‘Transferi’ ve

‘Menkulleştirilmesi’yöntemlerigeliştirilecektir.

(

10

6)DEĞERPAYLAŞIMI

Dönüşümprojelerindeyaratılan‘artıdeğer’,MahalleYenilemeProjelerikapsamındahalkın

aynıilçedeyaşamalarınısağlamaküzeregerekliolanfinansdesteğiiçinkullanılacaktır.

(7)YASALDÜZENLEME

Depremvediğerafetrisklerinidedikkatealarakkentselyenileme/dönüşümiçin‘Bütüncül

PlanlamaYasası’hazırlanmalıdır.Yaşamkalitesiriskinindeminimizeedilmesiiçinplanlama,

araziveprojegeliştirme,uygulamayayönelikyenilikçiaraçlarsağlanacaktır.

(8)KENTSELDÖNÜŞÜMFONU

Kentsel gelişme süreçleri ve getirileri iyi kurgulandığında, kendi kaynağını kendi yaratan

projelerüretilebilir.Ayrıcaçaprazfinansmanyöntemi ileprojelerarasıkaynaktransferleri

de sağlayacak yeni finansman araçları, fonlar geliştirilecektir. Fonun kaynakları İmar

Haklarınınartışınınbirbölümündeneldeedilecektir.Fonda;mahalleörgütleridesözsahibi

olacaklar,kaynağın,yerelörgütler,yerelyönetimveözelsektör tarafındanuygunoranda

kullanılmasısağlanacaktır.

(9)İMARBONUSU

Adabazındabirleşme,daryollarıngenişlemesi,yeşilalan,parkvedonatıvbgibikamusal

alan yaratma ve otopark yapılması koşulları dikkate alınarak, özellikle kamusal alan elde

edilmesi ve riskli yapıların yeniden yapımına finans desteği sağlamak için İmar Bonusları

verilecektir.İmartransferidurumundaimarbonuslarınınsatışısözkonusuolabilir.

(10)YERELGİRİŞİMEDESTEK

Kamu odaklı geliştirilen dönüşüm ve yenileme projelerinde; ‘paylaşım oranları’ ve ‘yer

değiştirme’vbtemelsorunlarkamuvetoplumarasındagerilimyaratmaktadır.Bugerilimin

olmaması için ‘gönüllülük’ esasına dayalı, ‘yerinde dönüşüm’ yaklaşım ve yöntemlerine

gereksinimvardır.

Yukarıda açıkladığımız bu 10 maddelik başlıklar altında belirtilen eylemler için gerekli

hukuksal, teknik ve finansal yapıyı hazırlayarak ve gereği gibi uygulayarak uzlaşmanın,

katılımcılığınvegüveninenfazlasağlandığıbiryolbulunacaktır.

Yukarıda açıkladığımız bu 10 maddelik başlıklar altında belirtilen eylemler için gerekli

11

hukuksal, teknik ve finansal yapıyı hazırlayarak ve gereği gibi uygulayarak uzlaşmanın,

katılımcılığınvegüveninenfazlasağlandığıbiryolbulunacaktır.

Türkiye’debugünekadarkentselyenilemevedönüşümbaşlığıaltındauygulananprojelerin

büyük bölümü “gayrimenkul geliştirme” ve boş kamu arazilerine yapılan toplu konut

projeleridir. TOKİ toplu konut yapmaktadır ama riskli alan öncelikli “toplu dönüşüm”

yapmamaktadır.Sonyıllardadepremnedeniyleyıkımolanyerlerde“afetbinaları”yaparak

konut depoları oluşturmakta, hasarlı mahallelerdeki binalar olduğu gibi durmakta ve

beklemektedir.ÖrneğinVanveErciş’tehasarlıbinalarınönemlibirbölümühalayıkılmayı

beklerken, TOKİ kent dışına boş alanlara binalar yapmakta ve hak sahiplerini,

depremzedeleribubinalaratransferetmektedir.TOKİVan’dabukonutları 105binTLye

satarken,hasarlıeviniyenidenveyerindeyapmakisteyenVanlıyaisebumeblağınyarısını

vermektedir.Buyaklaşımmahallekültürünüyoketmektevesosyalbağlarıkoparmaktadır.

TOKİsayesindebüyükkentleregöçedençoksayıdainsanuzunvadeliborçlanarakevsahibi

olmuştur. Afet öncesi yapılan bu toplu konut projelerinin büyük bölümü bütüncül bir

kentsel plan (çevre düzeni planı, sakınım planı) çerçevesinde yapılmayan, afet risklerini

azaltmatemelamacıgütmeyen,önceliklerisklialanlardayaşayanlarınmülkiyetsorunlarını

çözmeyen ve transfer etmeyen projelerdir. Bunlar “gayrimenkul geliştirme” türü

projelerdir. TOKİ projeleri YapıDenetimYasasımükellefiyetindenmuaftır. TOKİ’nin kendi

“müşavir”leri tarafından denetlenmektedir. Afet risklerinin azaltılması açısından bu

uygulamanın“projelerindepremgüvenliği”açısındanacilendeğerlendirilmesizorunluluğu

vardır.Türkiye’ninkentselriskleriaçısındanTOKİyenidendüzenlenmeli,yerleşmelerinafet

risklerini azaltan, “yenileme‐iyileştirme‐sağlıklaştırma” çalışmalarına öncelik veren bir

yapıyakavuşturulmalıdır.Yüksekgelirgrubunayönelik“hasılatpaylaşımlı”lüksprojelerden

büyükgeliredenEmlakKonutGYOveTOKİ,bugelirlerdenaltveortagelirgrubuna“sosyal

konut” yaptığını beyan etmektedir. Ama, kamu arazilerini bonkörce kullandıran bu

kurumlar,sosyalkonutdaolsabirmaliyethesabıylasahipleriniborçlandırmaktadır.KİPTAŞ

ise,kentseldönüşümadınabazıgirişimlerdebulunmuş,ancak,özellikleZeytinburnuSümer

Mahallesi uygulaması rezidanslı “rantsal dönüşüm”e dönüşen, Sümer Mahallelilerin ise

halayıkılmasıgerekenevlerdeunutulduğubirfiyaskoilesonuçlanmıştır.

775 sayılı yasaylaGecekondualanlarının islahı adına yapılanprojelerin çoğunluğu herne

kadaryoğunlukarttırıcıyerindeiyileştirmeveyenilemeamaçlıuygulamalarolmuşsadaalt

ve orta gelir grubuna hitap eden düzenlemelerdi. Sayın Murat Karayalçın döneminde

Ankara’da Dikmen Vadisi ve Portakal çiçeği projeleri, günümüzde ise Kuzey Ankara

dönüşüm projeleri örnek “yerinde dönüşüm projeleri” sayılabilir. Ancak son

12

uygulamalarındaKuzeyAnkaradönüşümprojesiyoldeğiştirmiş,dahabüyükyenietapları

“büyükkarları”hedefleyengayrimenkulgeliştirmeuygulamasınadönüşmüştür.Mahalleler

kaybolmuş,yerineçokkatlıbüyükapartmanlardaizoleolmuşsiteyaşamıgetirilmiştir.Yerel

Belediyelerin yetkilerinin ve sorumluluklarının arttırılarak profesyonel bir işletme

anlayışıyla yürütülen, uzlaşmayı ve karşılıklı güveni tesis eden, kaynağını kendinden

yaratabilen bir “yerinde dönüşüm” uygulamasının karşılıklı memnuniyet ve katılımcılık

çerçevesinde başarıya ulaşacağını düşünüyorum. Planlı ve yoğunluğu aşırı arttırmayan,

komşuluk ve hak kayıpları olmayan, değer artışının müteahhit‐hak sahibi arasında

ortaklaşıldığıyenileme‐dönüşümçalışmalarıamaçlanmalıdır.Şuandakibirçokgirişimdeki

anlayışavegidişatabakıldığında,baştaİstanbulolmaküzerebirçokşehirderisklialanilan

edilen,ancakimarrantınınyüksekolduğumahallelerdealtveortagelirgrubunumemnun

edecek, onları borçlandırmayacak, yerinde dönüşümü sağlayacak, alıştığı mahalle

yaşamındankoparmayacakvedeğerartışındanpayalınmasınısağlayacakgüvenlibiryaşam

dönüşümünün oluşturulması çok zor görünüyor. Gaziosmanpaşa, Esenler ve Fikirtepe

örnekleri düşünüldüğünde olumsuz sonuçların oluşma olasılığı yüksek gözüküyor. Ayrıca,

riskli alan ilan edilen birçok alanda TOKİ’nin neden halka yönelik ve yerinde yenileme‐

iyileştirme‐sağlıklaştırma girişimine (dönüşüm) katılmadığı irdelenmelidir. İstanbul’da

“Başbakanlık Toplu Konu İdaresi”nin gelir getirici ve üst gelir grubuna yönelik “hasılat

paylaşımlı” projelere fazlaca yoğunlaşması, sıfatları “konaklı” villalara ve İngilizce başlıklı

“rezidans”lara yönelik faaliyetlerini gördükçe acaba TOKİ gerçekten bir “Kamu Kuruluşu

mu?”sorusunusormadanedemiyoruz.