kiinteistövero uudistuu v. 2020 - valtiovarainministeriö19.6.20… · kiinteistövero uudistuu v....

100
Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Upload: others

Post on 14-May-2020

7 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistövero uudistuu v. 2020

Elina Pylkkänen

19.6.2017

SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Page 2: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöverotusta vuodesta 1993 lähtien ‒ Kiinteistövero v. 1993, jolla korvattiin katumaksu,

manttaalimaksu, kiinteistöjen harkintaverotus ja

asuntotulon verotus

‒ Uudistus pääomatulo- ja yritysverouudistuksen

yhteydessä: liikkumaton veropohja (EU-jäsenyys)

‒ Fiskaalinen tavoite: kasvava ja vakaa vero kunnille

‒ Objektivero, ei riipu verovelvollisen tuloista vaan

kiinteistön ominaisuuksista – ei pelkästään markkina-

arvosta

‒ Koskee kaikkia kiinteistön omistajia (hlö, yritys, yhteisö)

‒ Suhteellinen vero, matalat veroprosentit

‒ Hallinnollisesti kevyt, massamenettelyyn perustuva

2

Page 3: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Veron määräytymisperusteet

‒ Veropohja ja rajaukset: maapohja ja rakennukset,

mutta maa- ja metsätalousmaa eivät kuulu veron

piiriin

‒ Maapohja ja rakennukset verotetaan erikseen

‒ Maapohjan kiinteistövero = maapohjan verotusarvo (tavoite:

75 % käyvästä hintatasosta) x maapohjaan sovellettava

veroprosentti

‒ Rakennuksen kiinteistövero = rakennuksen verotusarvo (=

jälleenhankinta-arvo (75 %) - ikäalennukset) x rakennukseen

sovellettava veroprosentti

3

Page 4: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Veroprosentit

‒ Kunta määrää veroprosentit lain määräämien

vaihteluvälien puitteissa:

‒ Yleinen kiinteistöveroprosentti: 0,93 – 1,80

‒ Vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti: 0,41 – 0,90

‒ Yleishyödyllisen yhteisön kiinteistöveroprosentti: 0,00 – 1,80

‒ Voimalaitosten kiinteistöveroprosentin yläraja: 3,10

‒ Muiden kuin vakituisten asuntojen kiinteistöveroprosentti: 0,93 – 1,80

‒ Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti: 2,00 - 6,00 (pk-

seudun kunnilla vähint. + 3 %-yks. korkeampi kuin yleinen

kiinteistöveroprosentti)

4

Page 5: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Veropolitiikka ‒ Kiinteistöveron osuutta verotuksessa halutaan

kasvattaa (OECD, IMF, EU, taloustieteilijät)

‒ Verotuksen ja talouden tehokkuus:

‒ Kiinteistövero tehokas vero parhaimmillaan: jos

verovelvollinen ei voi vaikuttaa veron määrään

‒ Työn verotusta kevennetään, kiinteistöveroa ja haittaveroja

kiristetään

‒ Veropohja ei pakene maan rajojen ulkopuolelle

‒ Lisää maankäytön tehokkuutta

‒ Ympäristöystävällinen yhdyskuntarakenne

‒ Kiinteistön arvonnousun vuotuinen vero (pääomatulovero)

‒ Asuntotulon verottaminen (kulutusvero)

5

Page 6: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöverotukseen liittyviä ongelmia

‒ Verovelvollisten näkökulmasta: ei kohtele tasapuolisesti

verovelvollisia (verotusarvostus kaipaa päivitystä)

‒ Kuntien näkökulmasta: kiinteistötiedoissa puutteita tai

tiedot eivät välity, jolloin verotuloja jää saamatta

‒ Verohallinnon näkökulmasta: hallinnollista taakkaa

kevennettävä

‒ Oikeudenmukaisuuskeskustelu: Kiinteistövero

määräytyy kiinteistön ominaisuuksien perusteella – ei

omistajan tulojen tai varojen → tietojen ajantasaisuus

varmistettava

‒ Huonosti toimiva kannustin kunnallistalouteen jos

verotusarvot eivät reagoi aktiivisiin infra- ja

palveluparannuksiin

6

Page 7: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöverotulojen jakauma maakunnittain 2016,

milj. euroa

7

0

100

200

300

400

500

600

700

Page 8: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöverokertymä lajeittain, 2016

8

Kohde

Kertymä milj.

€ Osuus

Vaihteluväli

2017

Keski-

määrin

Yleinen kiinteistöveroprosentti,

rakennukset 519,0 30,9 % 0,93 - 1,80 0,99

Yleinen kiinteistöveroprosentti,

maapohja 426,3 25,4 % 0,93 - 1,80 0,99

Vakituiset asuinrakennukset 541,5 32,2 % 0,41 - 0,90 0,46

Muut kuin vakituiset

asuinrakennukset 87,6 5,2 % 0,93 - 1,80 1,07

Voimalaitosrakennukset ja –

rakennelmat 65,4 3,9 % 0,93 - 3,10 2,82

Rakentamattomat

rakennuspaikat 16,4 1,0 % 0,93 - 6,00 2,80

Yleishyödylliset yhteisöt 9,20 0,5 % 0,00 - 1,80 0,41

Maa- ja metsätalouden

maapohja ja rakennukset

14,4 0,9 %

Yhteensä 1 680 100,0 %

Page 9: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöveron tuotto verovelvollisryhmittäin

9

Page 10: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöveron tuotto, mrd. €, nimellinen 2004 – 2021*

19.6.2017

0,000

0,500

1,000

1,500

2,000

2,500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021*

Kiinteistövero

Page 11: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Veroprosenttien kehitys, 1993 - 2017

19.6.2017

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

Yleinen

Asuinrakennus

Vapaa-aika

Voimalaitos

Page 12: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kuntien verotulot 2004 – 2021*, mrd €

19.6.2017

0

5

10

15

20

25

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* 2019* 2020* 2021*

Yhteisövero

Kiinteistövero

Kunnallisvero

Page 13: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Haasteita uudistukselle

‒ Suomi on heterogeeninen ja suuri alue, jossa verotusarvot

vaihtelevat suuresti ja siten myös kiinteistöveroprosentit

vaihtelevat suuresti: vero korkein pääkaupunkiseudulla

absoluuttisesti, mutta suhteellisesti taantuvilla alueilla

‒ Rakennukset tuottavat n. 75 % veron tuotosta

‒ Hallitus korottaa veroa yht. 175 m€

‒ SOTE-uudistus kasvattaa kiinteistöveron merkitystä kuntien

tulolähteenä (-12,5 %-yks. kunnallisverosta pois, myös VOS-

uudistus)

‒ Kuntien toimittamissa kiinteistötiedoissa puutteita

13

Page 14: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Julkaistuja selvityksiä

‒ Esiselvitys verotusarvoista: Kiinteistöjen arvostamisperusteiden

kehittämistarve kiinteistöverotuksessa (Peltola, MML, 2014):

‒ Suhteellinen verotusarvo (verotusarvo / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-

muotoiset kiinteistöt 20 - 40 %, rakennetut omakotikiinteistöt 20 - 50 %,

asuntotontit 20 - 60 %, muut kuin asumisen kiinteistöt 30 - 70 %.

‒ Efektiivinen veroaste (vero / kauppahinta): asunto-osakeyhtiö-muotoiset

kiinteistöt 0,08 - 0,2 %, rakennetut omakotikiinteistöt 0,1 - 0,3 %, asuntotontit 0,1

- 0,4 %, muut tontit 0,1-0,5 %.

‒ Rakennusten arvostaminen verotuksessa, Haahtela 5/2013:

”Kiinteistöjen käyvän hinnan määrittäminen kiinteistöverotusta

varten”: nykyinen periaate on suositeltava edelleen

‒ Risto Peltola: ”Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän

kehittäminen kiinteistöverotuksessa” VNK 18/2015

14

Page 15: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Hankkeen tavoitteet ja aikataulu ‒ Selkeä, ymmärrettävä ja yksinkertainen

‒ Läpinäkyvä arvonmääritys, avoin tieto kaikille

‒ Ajantasainen, jatkuvasti päivittyvät verotusarvot

‒ Massamenettelyyn perustuva, kustannus-tehokas menetelmä

‒ Hallinnollisesti kevyt, hyödynnetään kerättyjä tietoja systemaattisesti

ja tilastoanalyysi-sovelluksilla

‒ Yhdenvertainen ja tasapuolinen verokohtelu

‒ Hyvänä tulolähteenä kaikille kunnille tulevaisuudessa

‒ Verotusarvot muuttuvat → veroprosentteja joudutaan mahdollisesti

muuttamaan

‒ Tarkoituksena ei ole korottaa kiinteistöveroa verotusarvoja

korottamalla, vaan tarjota parempi sekä oikeudenmukaisemmin ja

tasapuolisemmin kohteleva veropohja kuntien rahoituslähteeksi

‒ Aikataulu: vuonna 2020 käyttöön uudet arvostamismenetelmät

15

Page 16: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

MaaVero-hanke

‒ Maanmittauslaitos tuottaa uudet hinta-alueet koko Suomen alueelle

‒ Ohjausryhmä: vm, mmm, Verohallinto, Kuntaliitto, MML

‒ Menetelmää on kehitetty Maanmittauslaitoksen

tutkimuskonsortiossa. Tutkimuksen on tehnyt johtava asiantuntija

Risto Peltola (MML)

‒ Hanketta johtaa projektipäällikkö Ari Tella MML:ssa

‒ Menetelmä perustuu tilastomatemaattiseen paikkatietoanalyysiin,

jossa hyödynnetään tehokkaasti toteutuneiden kiinteistö- ja

asuntokauppojen hintatietoja

‒ Kustannustehokas menetelmä, jolla voidaan päivittää maapohjien

verotusarvot suhteellisia hintaeroja vastaten vallitsevalle hintatasolle

‒ Lisää kiinteistöveron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja

läpinäkyvyyttä

16

Page 17: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Vieraskynä HS 21.9.2017:

Mika-Petteri Törhönen ja Kauko Viitanen

‒ Voidaanko siirtyä asuntokohtaiseen verotukseen?

‒ Miten verotusarvo määritellään?

‒ Asuntotulon verotus?

‒ Omistajan taloudellinen tilanne, vai puhtaasti

objektivero

17

Page 18: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Seminaarin ohjelma

12.40 – 13.20 Kiinteistöjen arvostaminen, prof.

Kauko Viitanen, Aalto yliopisto

13.30 – 14.00 Iltapäiväkahvi

14.00 – 14.15 Maanmittauslaitoksen MaaVero –

projektin esittely, projektipäällikkö Ari Tella, MML

14.15 – 15.00 Projektin tuloksia tähän mennessä,

johtava asiantuntija Risto Peltola, MML

15.00 – 15.30 Yleisön kysymyksiä ja keskustelua

15.30 Seminaari päättyy

18

Page 19: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöjen arvostaminen

Mika-Petteri Törhönen, Lead Specialist

Kauko Viitanen, Professor

Page 20: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Arvopohjaisen kiinteistöverotuksen edellytykset; FAO/WB 2015 • Aktiivinen ja tehokas kiinteistömarkkina

• Merkittävä määrä kauppoja vuosittain

• Markkinahintatiedon luotettavuus ja saatavuus

• Kattava kiinteistörekisteri

• Kiinteistörekisteritietojen kattavuus (arviointiparametrit)

• Hyvä kiinteistöarviointitaito

• Kiinteistöarviointiammattilaiset

http

://ww

w.fa

o.o

rg/3

/a-i5

429

t.pd

f

Page 21: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Yleisiä haasteita kansainvälisesti

• Poliittinen tahtotila

• Konservatiivinen ajattelu

• Sääntöviidakot

• Osaaminen

• Toimintamallien taloudellisuus

• Resurssit (haasteista pienin)

Page 22: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Suomi – Pohjoismainen mallimaa

• Korkea veroaste (43% vs. 34.3% OECD)

• Hyvät palvelut: • Terveydenhoito • Koulutus • Sosiaaliturva

‘Tasa-arvo’

‘Yhtenäinen kohtelu’

Page 23: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistövero ja arviointi Suomessa

• Kunnallinen arvopohjainen vero 0,93–1,80 % • Maapohja • Rakennukset

• Lisääntyvä tarve paikalliseen verotukseen • Ikääntyvä väestö, palvelujen tarve maantieteellisesti • Tuloverotulojen keskittyminen kaupunkeihin

• Kauppahintamenetelmää sovelletaan maapohjan arvon määrittämiseen

• Rakennuskustannusmenetelmä rakennusten arvioinnissa

• Vähän valituksia, toimiva järjestelmä – korkea kantoprosentti

Page 24: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöjen verotusarvioinnin erityiskysymyksiä • Tuotto kansantaloudelle kv-vertailussa (OECD 2015)

alhainen; 1.46% BKT vrt. 1.95% OECD ja 4.07% UK

• Maakaupat vähäisiä kaupunkien keskustoissa

• Sijainnin huomioiminen rakennuskustannusarvioinnissa

• Asunto-osakeyhtiöiden verotustapa ja yleinen käytäntö jakaa kiinteistövero pinta-alaperusteisesti

• Arviointien perusteiden vanhentuminen

• Mielenkiintoista myös – kuntien kiinteistöjen verovapaus?

• Metsäpohjien verottaminen, joka lienee tulossa

Page 25: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Tasa-arvoisuusperiaatteen toteutuminen

• Käytännössä sama kiinteistövero kalliille näköalahuoneistolle kuin pohjakerroksen huoneistolle

• Rakennusarvio sama rakennukselle Outokummussa ja ‘samalle’ talolle korkean kysynnän alueelle

• Toteutunut veroaste korkeampi lähiökiinteistöissä kuin vanhojen kaupunkien keskustoissa

Voidaan kysyä, toteutuuko tasa-arvoisuusperiaate riittävästi kiinteistöverotusarvioinnissa?

Page 26: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Esimerkki L: Rakennuksen pysäköintipaikkojen ja pysäköintitalon rajanvedosta A25/200/2017, 7.4.2017

https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistovero/Kiinteistojen_arvostaminen_kiinteistover

21.6.2017 8

Toimistorakennuksen pystylinjojen sisäpuolelle jäävä osa pysäköintihallista arvostetaan toimistorakennuksena. Merkitystä ei ole sillä, onko pysäköintihalli rakennettu ensin ja toimistorakennus vasta sen jälkeen sen päälle vai onko rakennuskokonaisuus tehty yhdellä kertaa. Toimistorakennuksen pystylinjojen ulkopuolelle jäävä pysäköintihallin osa arvostetaan pysäköintitalona pysäköintipaikkojen mukaan. Pihakannella ja piha-alueella olevia pysäköintipaikkoja ei oteta arvostuksessa huomioon. Pihakannella oleva alue on yhtenäistä pihaa muun piha-alueen kanssa. Tältä osin tilanne poikkeaa kaksikerroksisesta pysäköintitalosta.

Page 27: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Jatkuu

21.6.2017 9

Tässä esimerkissä pysäköintitalo-osuuden yläkerroksen autopaikat otetaan jälleenhankinta-arvoa

laskettaessa huomioon, koska ne eivät sijaitse pihakannella, vaan piha-alueesta erillisellä tasanteella.

Itse pysäköintitalo-osuus arvostetaan näissäkin pysäköintipaikkojen mukaan. Yhdessä tasossa oleva

maanalainen pysäköintihalli arvostetaan halvemman pysäköintipaikan arvolla, koska kyseessä on

vastaavan tyyppinen rakennus kuin Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa tarkoitettu 2-kerroksinen

kattamaton pysäköintitalo.

A25/200/2017, 7.4.2017 https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kiinteistovero/Kiinteistojen_arvostaminen_kiinteistover

Page 28: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

21.6.2017

REG - Real Estate Research Group

10

Arvo >< hinta >< kustannus

• Esim. kahdella täysin samanlaisella rakennuksella on eri hinta, vaikka ne voivat tyydyttää käyttäjien tarpeita hyvinkin samalla tavalla

• Esim. Tuusulan koetalo (HS 25.7.2001) • rakennuskustannusarvio alun perin 2,5 milj.

• kokonaiskustannukset 12 milj. (suunnittelu 2,1 milj., rak.kust. 6,5 milj., valvonta 0,4 milj.)

• ostajaa ei löydy edes 2,7 milj:lla

• Arvo?

Page 29: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

21.6.2017 11

Arvo (SKAY 1986; IVS)

Tunnearvo Muut

esim. hlökoht.

investointiarvo,

käyttöarvo

Subjektiivinen arvo

Kauppa-arvo

(menetelmä)

Tuottoarvo

(menetelmä)

Kustannusarvo

(menetelmä)

Objektiivinen arvo

(Markkina-arvo)

(Käypä arvo)

(Todennäköisin arvo)

ArvoMarkkinaperustainen

arvo Ei-markkinaperustainen

arvo

Jokaisessa menetelmässä käytetyt tiedot ja kriteerit täytyy johtaa markkinoilta

Page 30: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Markkina-arvo - IVS-määritelmä

• Arvioitu rahamäärä, jolla hyödyke tai vastuu arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (suom. käännös/SKAY, kiinteistöarviointi.com)

Page 31: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Yksinkertaista ja automatisoi?

• Kiinteistörekisteri kattamaan kaikki kiinteistöt – huoneistot kiinteistöiksi tai erikseen kirjattuna • Verotusarviointi kohdistumaan koko kiinteistön markkina-arvoon

• Verotusarviointi kohdistumaan huoneiston markkina-arvoon

• Huoneistojen kaupat julkisiksi kuten kiinteistökaupat

• Uusi massa-arviointijärjestelmä kiinteistöjen verotusarviointiin • Jatkuva arviointi ja ajantasaistus, verotusarvot kerran vuodessa

Page 32: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kansantaloudellinen mahdollisuus

• Luottamus arviointiin avainkysymys -> avoimuus -> kaikki data esille -> markkinoiden läpinäkyvyys kasvaa -> luottamus kasvaa ja markkinat tehostuvat -> pankkisektorin riskit pienenevät -> veronmaksajat saavat kiinteistöverotiedosta hyötyä -> tyytyväisyys verottajaan ja verotukseen kohenee -> verotulot kasvavat, mutta kustannuslisä jää marginaaliseksi -> kaikki hyötyvät win-win -tilanne

Page 33: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

”Kansantalouden tuotot”

”Menovero” ”Hyötyvero”

Page 34: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Lopuksi 1. Periaate:

• Rekisteröi, arvioi ja verota kiinteistöjä kaupanteon yksikköinä (maapohja ja rakennukset yhdessä, huoneistot erikseen).

2. Huomio: • Erillinen maapohjan ja rakennusten arvointi voi johtaa epätasa-arvoiseen verotukseen • Tasa-arvoisuus toteutuu, kun verotetaan kaupanteon yksikköä kauppahintoihin

perustuen • Arvon perustaksi markkina-arvo (on jo esim. kirjanpitolaissa IFRS:n kautta)

3. Ehdotuksia: • Huoneistojen ja asuinkiinteistöjen verotus kauppahintapohjaiseksi • Huoneistojen kirjaaminen kiinteistörekisteriin • Massa-arviointijärjestelmä, joka laskee kaikille kiinteistöille ja huoneistoille uudet arvot

joka vuosi.

Page 35: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

The Netherlands; Municipal real estate tax (Netherlands Council for Real Estate Assessment Jan Gieskes, Ruud Kathmann & Marco Kuijper 2014, 80th Annual International Conference on Assessment Administration, The Gold Standard for 80 Years August 24–27 Sacramento, California

• Toimi • 403 kuntaa, verotuspäätöksiä ja verotusarviointia

• 8,5 milj. kiinteistöä arvioidaan joka vuosi

• Omistajalle ja haltijalle verotuspäätös

• Verotusarvot yhteisessä tietokannassa • Perusrekisteri verokäyttöön

• Massa-arviointijärjestelmä kuntien verotusarvioinnin laadun tarkkailuun "Waarderingskamer” • Uudet arvot joka vuosi jokaiselle huoneistolle ja kiinteistölle

Page 36: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Many thanks for listening

Mika-Petteri Törhönen [email protected]

Kauko Viitanen [email protected]

Page 37: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjien

arvostamisjärjestelmäuudistus

MaaVero-projektin esittely

Ari Tella, Maanmittauslaitos

19.6.2017, Säätytalo

Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

1

Page 38: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Hinta-aluekartan muodostaminen 2

Kiinteistökaupat (KHR)

Maastotiedot (MTK)

Kiinteistötiedot (KR)

Postinumeroalueet

Rakennustiedot (RHR)

Asuntokaupat

Hinta-aluekartta

Käyttötarkoituskohtaiset

aluetasot paikkatietojärjestelmässä

o AP+ AO - Asuinpientalo- ja

erillispientaloalue

o AR - Rivitalojen ja

muiden kytkettyjen

asuinrakennusten alue

o AK - Asuinkerrostaloalue

o K - Liike- ja

toimistorakennusalue

o T - Teollisuus- ja

varastorakennusalue

o APEK - Asuinpientaloalue, jolla

ei asemakaavaa

o R - Loma- ja matkailualue

Käyttötarkoitukset

Hinnasto

Hinta-alue nro, €/m2, €/kem2

….

….

…. +

Lähtöaineistot

Page 39: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Hinta-aluekartan hinnaston

vuosittainen ajantasaistaminen

3

Kiinteistökaupat (KHR)

Asuntokaupat

Hinta-aluekartta Uusi hinnasto

Hinta-alue nro, €/m2, €/kem2

….

….

….

Uusimmat kauppa-

hintatiedot

Page 40: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Palvelu maapohjan verotusarvosta

verottajalle

4

Kiinteistön hinta-alueet

Kiinteistö 740-583-4-46, rantatieto

• AP 572301, x m2

• AK 109341, y m2

• …

Hinnasto

AP 572301, xx €/m2, yy €/kem2, rantakerroin

AP …

AK 109341, xx €/m2 yy €/kem2

AK …

Kiinteistöt

Hinta-alueet

Page 41: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Palvelu maapohjan verotusarvosta

kansalaisille

5

Hinta-alueet sopivalla karttapohjalla (kuvassa vain karttapohja)

tai

Hinta-alueet

Hinta-alueiden muodostumisen perusteet

+

Page 42: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

MaaVero järjestelmäkokonaisuus 6

Kauppahinta-

rekisteri Hinta-alue-

kartan ja

hinnaston

muodos-

taminen

Omakotikauppojen

KHR-tiedot

yhdistettynä

rakennustietoihin

Asuinhuoneisto-

kauppatiedot

yhdistettynä

rakennustietoihin

Maastotietokanta

Kiinteistö-

rekisteri

Muodostaminen

ja ylläpito

Laskenta

Postinumero-

alueet

Editointi

Hinnaston

päivittäminen

• Uudelleen

laskenta

tai

• Indeksi-

korjaus

Koko Suomen kiinteis-

töjen hinta-aluetiedot - Kiinteistö

- käyttötarkoitus

- hinta-alueen nro

- pinta-ala

- rannan tieto

- Hinnasto - Hinta-alueen nro

- hinta €/m2 ja €/kem2

Palvelut

Uusien ja muuttuneiden

kiinteistöjen tiedot

- Kiinteistö

- käyttötarkoitus

- hinta-alueen nro

- pinta-ala

- rannan tieto

- kaavan mukainen

käyttötarkoitus *

- rakennusoikeus *

Hinta-aluekartat jossa

hinta-alueet käyttö-

tarkoituskohtaisesti

1. kerta

Esim.

1. kerta/viikko

1. kerta/vuosi

Uudet hinnat

Hinnasto

- Hinta-alueen nro

- hinta €/m2 ja €/kem2

Hinnasto

Hinta-alueiden

ylläpito

Veron

kiinteistörekisterin

tiedot

Tietovarastot Lähtöaineistot

Hinta-alueet

Kiinteistöt

Page 43: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Hanke/projektikokonaisuus 7

Ministeriötasoinen

tuki- ja ohjausryhmä

MML:n

ohjausryhmä

Projektiryhmä

Menetelmä

ryhmä Tekninen

toteutus

ryhmä

Lainsäädäntö,

sopimus ja

organisointi

ryhmä

• Projektin ohjaus, mm. sisältö

ja resurssit

• MML

• Yhteistyö

• Sidosryhmähallinta

• Lainsäädäntö

• Viestintä

• VM, Vero, MMM, MML,

Kuntaliitto

• Projektisuunnittelu

• Kokonaisuuden hallinta

• Onnistumisen varmistaminen

• MML, Vero

• tilastollisen menetelmän

varmistaminen

• tilastotyökalun valinta

• lopputuloksen arviointi

• menetelmän dokumentointi

• menetelmän kansan-

tajuistaminen

• teknisten ratkaisujen suunnittelu ja

toteutus

• tietokantaratkaisun ja paikkatieto-

ohjelmiston valinta

• prosessien kehittäminen

• tunnusvertailut

• organisointi osaksi MML:n toimintaa

• palveluiden järjestämiseen liittyvät

sopimukset

• työjärjestys

• muutokset MML:n hallintolaikiin tai

sopimukset MML:n ja Veron välillä

• kiinteistöverolaki ja arvostamislaki

Page 44: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Menetelmä

Page 45: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Hinta-alueiden muodostaminen paikkatieto-ohjelmistolla

9

Tilastollisten

laskennan tulokset

paikkatieto-

ohjelmistoon

Hinta-alueiden

rajaaminen

mahdollisimman

automaattisesti

Hinta-alueen

hinnan laskenta

tonttikauppojen

perusteella

tai

Page 46: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

10

Hinta-alueiden hallinta ja esittäminen /

esimerkki suunnittelun alla olevista asioista

Käyttötarkoituskohtaiset

aluetasot, joilla kullakin

omat hinta-aluejaot

Kiinteistön

ominaisuustieto

Yksi aluetaso ja yksi

aluejako

tai tai

AP1

AP2

AK1

AP1

AP1

AP2 AP2

AP2 AP2

AP2

AK1

AP1, AK1

AP2, AK1

Page 47: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

11

Kiitos!

Kysymyksiä?

[email protected]

Page 48: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjien aluehintojen

laskenta

Risto Peltola

19.6.2017, Säätytalo

Kiinteistöverotuksen kehittämishankkeen seminaari

1

Page 49: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Esityksen sisältö

• Nykyinen kiinteistöverotus

• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen

• Kolme menetelmää

• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista

• Massa-arvioinnin automatisointi

• Pahimmat sudenkuopat

2

Page 50: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan kiinteistövero: veropohja

3

luku-

määrä

verotusarvo

(milj.euroa)

kiinteistövero

(milj.euroa)

kaikki kiinteistöt 2175817 57475 473

tonttityyppi

luku-

määräarvo vero

asunto A 69 % 62 % 64 %

liike/toimisto K 1 % 14 % 13 %

liikenne L 1 % 1 % 1 %

loma R 26 % 11 % 13 %

teollisuus T 2 % 4 % 4 %

yleinen Y 1 % 6 % 4 %

osuudet (%) v. 2013

Page 51: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Nykyinen maapohjan ja rakennusten kiinteistövero

4

Koko Suomi: maapohja 434, rakennukset1137

Helsinki 100, 118

Espoo 46, 49

Page 52: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöverokertymä (rak+ maa)

Maapohjan osuus kiinteistöverosta

5

Suomi

Helsinki Espoo

Page 53: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Eri kuntien saama maapohjan kiinteistövero vaihtelee suuresti

kunnan saama maapohjan

kiinteistövero

N maapohjan

vero milj. euroa

yhteensä kaikki kunnat 311 434

alle 100.000 euroa 70 4

100.000-1 milj. euroa 186 64

1-10 milj. euroa 49 145

Espoo 1 46

Helsinki 1 100

muut yli 10 milj. euroa 4 75

6

Page 54: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan ja rakennusten kiinteistövero alueittain. Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa

7

00100 Helsinki 00100 Helsinki

27260 Eurajoki

Page 55: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöverokertymä (rak+ maa)

Maapohjan osuus kiinteistöverosta

Vain postinumeroalueet, joilla vuotuinen kiinteistöverokertymä yli 100.000 euroa

8

00100 Helsinki

27260 Eurajoki

Page 56: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Asuntotontit:

maan hinta tonttikaupoissa ja

kiinteistöverotuksessa

(2947 postinumeroaluetta)

9

00100 Helsinki 00100 Helsinki

Page 57: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Asuntotontit:

maan hinta tonttikaupoissa ja

kiinteistöverotuksessa

(2947 postinumeroaluetta)

10

00100 Helsinki

00100 Helsinki

Page 58: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maksavatko köyhät/pienituloiset liikaa kiinteistöveroa?

• Kiinteistöverolla on regressiivinen elementti

• Kiinteistöveron progressiivinen elementti saattaa silti

dominoida, koska pienetuloiset eivät useinkaan omista

lainkaan kiinteistöjä tai taloyhtiön osakkeita

• Kysymys kiinteistöveron regressiivisyydestä tai

progressivisuudesta on empiirinen

• Kiinteistöveron regressiivistä elementtiä on syytä pyrkiä

pienentämään

• Kysymys likviditeetistä: income poor, asset rich

11

Page 59: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Esityksen sisältö

• Nykyinen kiinteistöverotus

• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen

• Kolme menetelmää

• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista

• Massa-arvioinnin automatisointi

• Pahimmat sudenkuopat

12

Page 60: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Asuntotontin maapohjan laatuvakioitu hinta (€/m2)

nhintalv

1,000000 - 50,000000

50,000001 - 100,000000

100,000001 - 200,000000

200,000001 - 400,000000

400,000001 - 21273,000000

13

Page 61: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kerrostaloasunnon (*) laatuvakioitu hinta (€/htm2)

ashi15

1079,000000 - 2500,000000

2500,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 4000,000000

4000,000001 - 5000,000000

5000,000001 - 7658,000000

14

Page 62: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Constant quality sales price: condominium, house and housing lot

ashi15

1079,000000 - 2500,000000

2500,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 4000,000000

4000,000001 - 5000,000000

5000,000001 - 7658,000000

nhintalv

1,000000 - 50,000000

50,000001 - 100,000000

100,000001 - 200,000000

200,000001 - 400,000000

400,000001 - 21273,000000

kehintalv

42,000000 - 1500,000000

1500,000001 - 2000,000000

2000,000001 - 2500,000000

2500,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 46776,000000

15

Page 63: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Helsingin seutu Asuntotonttikauppojen lukumäärä

N

1,000000 - 2,000000

2,000001 - 4,000000

4,000001 - 8,000000

8,000001 - 15,000000

15,000001 - 69,000000

16

Page 64: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Hintainformaation saatavuus.

Asunto- ja tonttikauppojen

lukumäärät postinumeroalueittain.

Ympyrän koko suhteessa asuntokaupan volyymiin

17

100

1000

10000

100000

1 10 100 1000 10000

asu

nto

ka

up

poje

n luku

ärä

28

vu

od

essa

tonttikauppojen lukumäärä 30 vuodessa

Page 65: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Asunnon ja tontin hinta. 1165 postinumero-aluetta

18

1

10

100

1000

10000

512 1024 2048 4096 8192

ton

tin

hin

ta €

/m2

asunnon hinta €/htm2

Page 66: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kauppojen lukumäärä (vain tontit)

19

Lukumäärät

VesiAlue

lkm

Sum of Fields

1 000

vak.as.ei kaavaa

loma-as.ei kaavaa

kaup-teol.ei kaavaa

vak.as.asemakaava

loma-as.asemakaava

kaup-teol.asemakaava

Page 67: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Omakotitalon hinta € 20

Page 68: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Asunnon hinta €/htm2 21

ashi15

0,000000 - 2600,000000

2600,000001 - 3200,000000

3200,000001 - 4000,000000

4000,000001 - 5000,000000

5000,000001 - 8584,000000

Page 69: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Asunnon hinta €/htm2 22

Page 70: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Esityksen sisältö

• Nykyinen kiinteistöverotus

• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen

• Kolme menetelmää

• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista

• Massa-arvioinnin automatisointi

• Pahimmat sudenkuopat

23

Page 71: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kolme menetelmää muodostaa hinta-

alueet ja laskea maapohjan

verotusarvo

24

tarkkuus tärkeys vaikeus

lähimmät asuntokaupat 1 2-3 1

lähimmät tonttikaupat 2 1 2

postinumeroalueen keskihinta 3 2-3 3

Page 72: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Eri kohteissa ehdotetaan

käytettäväksi menetelmiä seuraavasti:

25

kallis sijainti

keski-

hintainen

sijainti

halpa sijainti

AK -tontitlähimmät

asuntokaupat

lähimmät

tonttikaupat

lähimmät

tonttikaupat

muut asuntotontitlähimmät

tonttikaupat

lähimmät

tonttikaupat

postinumero-

alueen

keskihinta

loma-asuntotontitlähimmät

tonttikaupat

lähimmät

tonttikaupat

postinumero-

alueen

keskihinta

liike- ja toimistotontitlähimmät

tonttikaupat

postinumero-

alueen

keskihinta

postinumero-

alueen

keskihinta

teollisuus- ja varastotontitpostinumero-

alueen

keskihinta

postinumero-

alueen

keskihinta

postinumero-

alueen

keskihinta

osuus veropohjasta

(%)40 40 20

osuus pinta-alasta

(%)3 27 70

Page 73: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Esityksen sisältö

• Nykyinen kiinteistöverotus

• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen

• Kolme menetelmää

• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista

• Massa-arvioinnin automatisointi

• Pahimmat sudenkuopat

26

Page 74: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Kaikki 10 suurinta kaupunkia

00100…

00180

Page 75: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Espoo

Page 76: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Helsinki

00100…

00180

Page 77: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Vantaa

Page 78: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Kuopio

Page 79: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Pori

Page 80: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Koko maa

Kulmakerroin (jousto) ≈3

Page 81: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Maapohjan hinnan ja asuntohinnan yhteys

Koko maa

Kulmakerroin (jousto) ≈3

Kulmakerroin (jousto) ≈ 2

Kulmakerroin (jousto) ≈ 3

Page 82: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%),

koko maa

00100…

00180

Page 83: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Tontin osuus käytetyn (40v) asunnon hinnasta (%),

Helsinki

Page 84: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Esityksen sisältö

• Nykyinen kiinteistöverotus

• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen

• Kolme menetelmää

• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista

• Massa-arvioinnin automatisointi

• Pahimmat sudenkuopat

37

Page 85: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kiinteistöjen automaattisen massa-

arvioinnin kaksi kontekstia

• CAMA = Computer assisted mass appraisal

• Kiinteistöverotuksessa 1990-luvulta alkaen

• AVM = Automated valuation model

• Yleistyi finanssimarkkinoilla 2000-luvulta alkaen

38

Page 86: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Sales Prices Spatially Average by Kriging

(Richard Borst)

Kriging

Kriging is a moderately quick

interpolator that can be exact or

smoothed depending on the

measurement error model. It is very

flexible and allows you to investigate

graphs of spatial autocorrelation.

Kriging uses statistical models that

allow a variety of map outputs including

predictions, prediction standard errors,

probability, etc. The flexibility of kriging

can require a lot of decision-making.

Kriging assumes the data come from a

stationary stochastic process, and

some methods assume normally-

distributed data.

Spatial Autocorrelation

Spatial Autocorrelation – correlation of

a variable with itself through space.

– If there is any systematic pattern in

the spatial distribution of a variable, it is

said to be spatially autocorrelated

– If nearby or neighboring areas are

more alike,this is positive spatial

autocorrelation

– Negative autocorrelation describes

patterns in which neighboring areas are

unlike

– Random patterns exhibit no spatial

autocorrelation

Page 87: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

spatially unaware model, spatially aware model

Spatially unaware model

= no correction has been made to

autocorrelation

= Basic linear model

Spatially aware model

=autocorrelation has been tried to

correct

= the model includes a spatial lag term

0i k ik ik

th

i

th th

ik

th

k

th

i

The linear model is described as one where

y x

y is the i sale price

x is the k variable for the i sale

is the k coefficient

represents an error term for the i observation

The spatial lag term is a weighted

average of residual errors from the Ordinary Least

Squares (OLS) model. Since this formulation includes a

combination of the OLS model and the spatial lag term,

standard regression techniques are not appropriate for

its solution. Nonlinear methods are employed.

( )W Y X

Page 88: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Yleistys

Legend

LUOKKA

36200

LUOKKA

36313

36200

LUOKKA

36200

36313

kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Page 89: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Yleistys ja havaintojen sijainti

Legend

LUOKKA

36200

LUOKKA

36313

36200

LUOKKA

36200

36313

kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Page 90: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Havaintojen arvo (= suhteellinen hinta)

Legend

LUOKKA

36200

LUOKKA

36313

36200

LUOKKA

36200

36313

sh4975

suht_hinta

-4,398620 - -1,000000

-0,999999 - -0,600000

-0,599999 - -0,250000

-0,249999 - 0,000000

0,000001 - 0,200000

0,200001 - 0,500000

0,500001 - 0,900000

0,900001 - 1,400000

1,400001 - 3,074170

kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

Page 91: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Yleistys ja havainnot päällekkäin

Legend

LUOKKA

36200

LUOKKA

36313

36200

LUOKKA

36200

36313

sh4975

suht_hinta

-4,398620 - -1,000000

-0,999999 - -0,600000

-0,599999 - -0,250000

-0,249999 - 0,000000

0,000001 - 0,200000

0,200001 - 0,500000

0,500001 - 0,900000

0,900001 - 1,400000

1,400001 - 3,074170

kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Page 92: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Spatiaalisen yleistyksen menetelmiä

Kaupallisissa GIS-ohjelmistoissa on tarjolla mm seuraavat

yleistyksen työkalut:

• Kriging

• Empirical Bayesian Kriging

• Moving Window Kriging

• EBK Regression Prediction

45

Page 93: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Esityksen sisältö

• Nykyinen kiinteistöverotus

• Hintatiedon saatavuus / Hintamaiseman kuvaaminen

• Kolme menetelmää

• Maapohjan hintatiedon johtaminen asuntohinnoista

• Massa-arvioinnin automatisointi

• Pahimmat sudenkuopat

46

Page 94: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Yleistys ja havainnot päällekkäin

Legend

LUOKKA

36200

LUOKKA

36313

36200

LUOKKA

36200

36313

sh4975

suht_hinta

-4,398620 - -1,000000

-0,999999 - -0,600000

-0,599999 - -0,250000

-0,249999 - 0,000000

0,000001 - 0,200000

0,200001 - 0,500000

0,500001 - 0,900000

0,900001 - 1,400000

1,400001 - 3,074170

kaikki_palstat_irrohinta2_lap2

Kriging_shp5

<VALUE>

-2,051429033 - -1

-0,999999999 - -0,6

-0,6 - -0,25

-0,25 - 0

0 - 0,2

0,2 - 0,4

0,4 - 0,6

0,6 - 0,8

0,8 - 1,306062579

Finlayson

Pyynikki

Ratina

Page 95: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Pahimmat sudenkuopat

• Automaattinen yleistys ei ole riittävän tarkka

• Datan saatavuus toimitilakiinteistöjen maapohjan arviointiin

arvokkaissa sijainneissa

• Maanalaisen rakennusoikeuden arviointi

• Kunnan kalleinta hintatasoa ei voida arvioida riittävän

tarkasti vertailukauppojen vähyyden takia

48

Page 96: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kunnan kallein hintataso

• Kunnan kalleimman alueen hintatason tunnistaminen on

tärkeää kahdesta syystä.

• Ensinnäkin vertailukauppojen niukkuudesta johtuen

suhteellinen virhe saattaa olla kalleimmissa sijainneissa

keskimääräistä suurempi.

• Toiseksi, vaikka kalliissa sijainnissa päästäisiin samaan

suhteelliseen tarkkuuteen kuin muualla, absoluuttinen virhe

olisi kuitenkin suurin.

• Kunnan kalleimman alueen hintataso asettaa ylärajan

kaikille aluehinnoille kunnassa. Niinpä tarkkuus

kalleimmassa sijainnissa palvelee arvioinnin tarkkuutta koko

asteikolla.

49

Page 97: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kunnan kallein hintataso

• Kallein hintataso on vaikeasti määritettävä kahdesta eri

syystä:

• 1) kalleimmalla alueella on usein vähän tonttikauppoja,

joskus ei lainkaan.

• 2) Tehdyt tonttikaupat ovat usein epäedustavia tai ainakin

vaikeasti tulkittavia.

• Aineistossa on paljon selvästi alihintaisia kauppoja.

Tonttihinnoista johdettu hintataso näyttäytyy helposti liian

alhaisena ja hintojen hajonta on suurta.

50

Page 98: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Kunnan kallein hintataso • Asemakaava ja sen määräykset

• Kaupan erityiset ehdot, kuten

autopaikkavaatimukset

• Samojen osapuolten kesken

tehdyt muut kaupat

• Määräala- ja määräosakaupan

ulottuvuus

• Rasitteet

• Kunnallistekniset korvaukset,

kehittämiskorvaukset,

maankäyttösopimukset

• Onko osa kauppahinnasta

maksettu muuna kuin rahana

• Onko konsernin sisäinen kauppa

• Jos kauppaan sisältyy purettavia

rakennuksia, purkukustannusten

suuruus

• Jos maaperä on saastunut,

kenelle puhdistus kuuluu, ja

puhdistuskustannusten suuruus

• Tontin ja sen lähiympäristön

ahtaudesta johtuvat ylimääräiset

rakennuskustannukset

• Naapuritontille on kenties

perustettu tuomaa ja sitä voidaan

hyödyntää myös uutta tonttia

rakennettaessa

• Ostajan tai myyjän

taitamattomuus saattavat

korostua kalliissa sijainnissa, kun

hintavertailutietoa ei ole

51

Page 99: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

Yhteenveto

• Ehdotetun arvostamismenetelmän käyttöönotto lisäisi veron

ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä.

• Menetelmä on objektiivinen ja se perustuu toteutuneisiin

kauppahintatietoihin.

• Menetelmä on kustannustehokas: siinä hyödynnetään

sähköisiä tietovarastoja ja kehittyneitä massa-arvioinnin

menetelmiä.

• Aluehinnat olisivat avoimesti verovelvollisten nähtävillä,

samoin aluehintojen laskentaperusteet.

52

Page 100: Kiinteistövero uudistuu v. 2020 - Valtiovarainministeriö19.6.20… · Kiinteistövero uudistuu v. 2020 Elina Pylkkänen 19.6.2017 SEMINAARI SÄÄTYTALOLLA / Elina Pylkkänen valtiovarainministeriö

53

tarkkaavaisuudesta kiitos !

[email protected]