kjøp av fast eiendom, skatt, arv og arveavgift - …¸p-av-fast-eiendom... · det er viktig å...

40
SPANIA Kjøp av fast eiendom, skatt, arv og arveavgift

Upload: doque

Post on 05-Oct-2018

221 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

SPANIAKjøp av fast eiendom, skatt,

arv og arveavgift

03

KJØP AV FAST EIENDOM

1.- KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA2.- KVALITETSSIKRING VED KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

2.-1) INNLEDNINGa) Tinglysningsattest (Nota Simple)/kopi av skjøtetb) IBI kvittering- Eiendomsskattc) Basura kvittering- Søppelavgiftd) Sameie- vedtekter og kvittering for betalte fellesutgiftere) Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringerf) Plan parcial - Reguleringsplan

2.-2) JURIDISKE OG ØKONOMISKE FELLER VED KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIAa) Overtagelse av lånb) Bankgarantic) Inventarlisted) Befaring av kjøpsobjektete) Tillatelse - ferdigstilling

2.-3) KJØP AV BOLIG UNDER OPPFØRINGa) Innledningb) Krav til kontraktenc) Bankgarantid) Utbyggers plikt til å rette mangler og feil

INNHOLDSFORTEGNELSE

04

SKATTER OG AVGIFTER1.- VED KJØP

a) Ny eiendom• Merverdiavgift - IVA • Tinglysningsgebyr• Notaromkostninger • Advokatsalær

b) Brukt eiendom• Overføringsavgift

c) Finansiering og finansieringsutgifter• Valuta • Takseringskostnader• Åpnings kommisjon • Tinglysingsgebyr• Rente (fast-flytende) • Stempelavgift• Kostnader for utarbeidelse • Forsikringav pantobligasjoner

2.- SKATTER VED Å EIE – IKKE SKATTE RESIDENT I SPANIAa) Inntektsskattb) Formuesskatt c) Eiendomsskatt - IBId) Søppelavgift - Basurae) Felles utgifter

3.- SKATT I NORGE VED EIE AV FAST EIENDOM I SPANIA4.- SKATTER VED SALG

a) Personlig eiet Gevinstbeskatningb) Eiet av selskapc) Beregning av gevinstd) Retensjone) Overføringsavgift

f) Endringer i unntakene for gevinstbeskatning

INNHOLDSFORTEGNELSE

05

5.- UTLEIE AV BOLIG I SPANIA

5.-1) INNHOLDET AV LEIEKONTRAKTENa) Leiekontraktens varighet e) Betaling av kostnader under leieforholdetb) Leiebeløp og depositum f) Avbrytelse av leieforholdetc) Inventarliste g) Salg av leilighetend) Inspekjon av leiligheten h) Visningsrett

5.-2) HVIT VASKNINGS LOVGIVNING

SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT1.- Hvordan opprette testament i Spania?2.- Hvorfor opprette testament i Spania?3.- Arveavgift4.- Den spanske arveavgiftens størrelse5.- Arveplanlegging

GENERELL INFORMASJON OM

VOGT ADVOKATFIRMA ESPAÑA S.L. (se også www.vogtlaw.com)

HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING UTFØRT AV VÅRT KONTOR?

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET

ForordDenne brosjyren er en praktisk veiledning for deg som vil kjøpe eller allerede har kjøpt fast eiendom i Spania. Brosjyreninneholder praktiske og generelle råd og det er ikke nødvendig med juridiske kunnskaper. Brosjyren bør dog ikke brukessom en håndbok for å håndtere kjøpsprosessen, skattespørsmål eller arv på egenhånd. Det anbefales å benytteprofesjonelle rådgivere i forbindelse med kjøp, salg, skatt og arv i Spania.

Innholdet i brosjyren er ført à jour med de lovendringer som foreligger pr. 15.12.2015

INNHOLDSFORTEGNELSE

06

KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

1.- FORSKJELLER FRA NORGE

Kjøpsprosessen i Spania er forskjellig fra Norge på vesentlige punkter.

For det første finnes det ikke statsautoriserte meglere i Spania. Det kreves heller ingen autorisasjonfor å utøve eiendomsmeglervirksomhet. Meglere stiller ingen økonomisk sikkerhet og det er langtfra alle som har forsikring for det økonomiske ansvar som kan pådras. Det arrangeres ingen formellvisning slik vi er vant med fra Norge. Eiendommene ligger ofte på nettet hos alle eller mange aveiendomsmeglerne i Spania. Derfor må en forsikre seg om at megleren som opptrer, faktisk har etsalgsoppdrag og har fullmakt til å undertegne på vegne av selger.

For det andre er selve kontrakts-delen også forskjellig fra Norge. Vanligvis undertegnes først enreservasjonskontrakt hvor kjøper innbetaler et depositum (mellom € 3.000 og € 6.000) ogeiendommen tas da av markedet. Det neste skritt er å utarbeide og undertegne en kjøpekontrakt(Contrato de Compraventa) mens transaksjonen først blir endelig ved inngåelse av skjøte (EscrituraPublica) hos Notar.

For det tredje er alle kontrakter på spansk og reguleres normalt av spansk lovgivning.

Benytt deg av advokat i denne prosessen - helst en som behersker både ditt språk og spansk, oget firma som har både spanske og norske advokater beskjeftiget.

Hvor skal vi kjøpe?

Det første spørsmål du må ta stilling til er: Hvilket land? Dernest hvor i landet? Selv når du harbestemt deg for regionen gjenstår fortsatt sted/by-valg og innenfor sted/by er det fortsattnødvendig å avgjøre nærhet til sjøen, servicetilbud, kommunikasjoner, skoler etc. Ønsket prisklassebegrenser klart nok valgfriheten.

Når man har funnet eiendommen som tilfredsstiller de ønskede kriteria, må man sørge for å skaffenødvendig informasjon som gir oversikt over den juridiske og økonomiske status på eiendommen.Dette er det vi kort og noe upresist benevner som kvalitetssikring.

07

2.- KVALITETSSIKRING VED KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

2.1 Innledning

Innledningsvis vil vi bemerke at svært få utlendinger har forutsetninger for å vurdere risikoen ogproblemer som kan oppstå i forbindelse med kjøp av fast eiendom i Spania. Investeringer i fasteiendom omfatter ofte større beløp, og du må forholde deg til et annet rettssystem med lover og reglersom skiller seg vesentlig fra de norske utenlandske. I tillegg er det de færreste som behersker spansk.

Kvalitetssikringsprosessen er noe forskjellig avhengig av om du kjøper en bolig under oppføring, nyoppført leilighet/hus eller kjøp av eiendom i annenhånds markedet.

a) Tinglysningsattest (Nota Simple)/Kopi av skjøtet.

Nota Simple er en tinglysningsattest fra Eiendomsregisteret. Attesten inneholder opplysninger om:

1. Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eier eiendommensammen.

2. En beskrivelse av eiendommen og opplysninger om eiendommens grenser

3. Heftelser som hviler på eiendommen og heftelsens størrelse. Det er dog viktig å være klarover at ikke alle heftelser nødvendigvis kommer frem av Nota Simple, for eksempelheftelser som ubetalt eiendomsskatt og felles avgifter, jfr. nedenfor.

4. Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler en bruksrett påboligen, servitutter osv.

Allerede før undertegning av reservasjonskontrakten bør det foreligge en tinglysingsattest. På denmåten vet du med sikkerhet at selger av eiendommen har grunnbokshjemmel.

Det bør bemerkes at den advokat som utfører kvalitetssikringen ikke besøker kjøpsobjektet. Dentekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes således ikke. Det anbefales derfor å la enbygningskyndig undersøke kjøpsobjektet. Vedkommende utarbeider en rapport hvor objektetstilstand beskrives. Dessuten får kjøper foretatt en beregning av antall kvadratmeter. Som nevntundersøker advokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner det tilsendtetidligere inngåtte skjøte med det som fremkommer i tinglysingsattesten (fra grunnboken).Bygningstekniske undersøkelser koster ca. € 800 (ekskl. 21% IVA).

08

Nota Simple bør være av relativ ny dato og ikke eldre enn 10 dager. En tinglysningsattest er ingengaranti for at det ikke kommer flere heftelser på eiendommen etter at attesten er utstedt. Derforinnhentes det alltid en ny attest umiddelbart før den endelige overdragelsen. Attesten sominnhentes av notar i forbindelse med overdragelse av eiendommen er gyldig 10 dager.Eiendomsregisteret som utsteder denne attesten er pålagt å informere notarkontor om det skulleforeligge eventuelle endringer i status på eiendommen i denne perioden.

Nota Simple inneholder forenklet informasjon, og en kopi av skjøtet bør innhentes og gjennomgåsgrundig.

b) IBI kvittering - Eiendomsskatt.

IBI- (Impuestos sobre Bienes Inmuebles)- er den spanske benevnelsen på eiendomsskatt. Vedkjøp av fast eiendom i Spania bør det kreves at selger fremviser kvittering for betalt eiendomsskatt.Eiendomsskatten hviler på eiendommen og vil følge eiendommen ved et eventuelt kjøp. Heftelsenfremkommer vanligvis ikke av tinglysningsattesten. IBI fakturaen inneholder en betalingsfrist ogved misligholdt betaling påløper forsinkelsesrenter. Hvis eierne/selgerne misligholdereiendomsskatten, vil dette registreres på eiendommen. Den nye kjøperen skal dele ansvaret forbetalingene.

c) Basura kvittering- Søppelavgift.

Videre bør selger fremlegge en kopi av kvittering for betalt kommunal søppelavgift (Basura). Ubetaltsøppelavgift er en heftelse som følger med eiendommen og det påløper forsinkelsesrenter vedmislighold. Misligholdte avgifter fremkommer ikke av tinglysingsattesten.

d) Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter.

Tilhører den faste eiendommen en urbanisasjon vil det være opprettet et sameie. Sameiet harvedtekter som blant annet regulerer fellesoppgaver i urbanisasjonen. Vedtektene kan inneholdeklausuler som begrenser din handlefrihet, for eksempel endring av terrasse, montering avmarkiser, dyrehold osv.

09

I en urbanisasjon avholdes det normalt generalforsamling en gang i året. På generalforsamlingenbehandles og vedtas regnskapet og budsjettet, og det tas opp problemer som eierne finner viktig.Et møtereferat fra Generalforsamlingen kan derfor gi en god indikasjon på hvilke problemer somman eventuelt kan forvente i fremtiden ved kjøp av eiendommen. Det er intet krav etter spansk lovat referatet skal være på annet språk enn spansk. Spansk lov inneholder videre bestemmelservedrørende avstemming skal foretas, og hvor mange stemmer som kreves for hver enkelt sak.

Ved kjøp av fast eiendom bør selger fremlegge en bekreftelse fra sameiets administrator om atselger ikke har utestående felleskostnader. Ubetalte fellesutgifter følger den faste eiendommen.

Loven fastsetter at kjøperen av en privatbolig eller et forretningslokale innenfor et seksjonssameie,er ansvarlig for den kjøpte eiendommen for alle beløp som skyldes til eierfellesskapet opp til etmaksimum for fellesutgiftene som gjelder for det året kjøpet er gjort og de tre forutgående årene.

Denne heftelsen kommer vanligvis ikke frem av tinglysningsattesten før sameiet har tatt utlegg iden faste eiendommen. Utlegg tas normalt kun dersom selger ikke har betalt fellesutgiftene overen lengre periode.

Administrator bør videre bes om å avgi en uttalelse om at det ikke planlegges større reparasjoner,moderniseringer eller utbygginger av sameiet som jo vil påføre kjøper større felleskostnader ennforventet.

e) Kopi av elektrisitet, gass- og vann- kvitteringer.

Dersom man ønsker å ta over vann, gass og/eller elektrisitets- abonnement bør man undersøke omselger har betalt de nevnte regningene frem til dato for undertegning av skjøtet.

f) Plan parcial – Reguleringsplanen.

Reguleringsplanen for området bør undersøkes. Denne vil kunne avsløre planlagte veier, fredeteområder, nye utbyggingsområder etc.

Ved kjøp av eiendom under bygging bør man undersøke at entreprenøren har byggetillatelse(licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en ”grønn sone” (område som ikke skalbenyttes til bebyggelse) bør det undersøkes om det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen.

10

Dette er kun en forenklet sjekkliste over hvilken informasjon som bør innhentes for å kvalitetssikrekjøp av fast eiendom. Kvalitetssikringen må imidlertid sees i sammenheng med den konkrete sak.Dersom eier av eiendommen er et spansk selskap vil kvalitetssikringen være mer omfattende.Kvalitetssikring vil for eksempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiskestatus.

Dersom eier er et spansk selskap som i sin tur er eiet av et utenlandsk selskap skal man væremeget forsiktig med å ta over moderselskapet uten nøye forutgående undersøkelser.

I de siste årene har det blitt gjort en stor innsats for å normalisere byplanleggingen. Målet har bl.avæert å legalisere bygninger som ikke har vært i overensstemmelse med de nåværendeforskriftene.

Mange kommunale forskrifter inkluderer betingelser og vilkår som har blitt utarbeidet sammenmed utviklere og eiere for å legalisere disse bygningene: overføring av tomter for offentlig bruk,bedre infrastruktur og servicetjenester, erstatning til rådhuset, etc.

I tillegg til den omtalte standardiseringen vil vi fremheve to viktige momenter:

Bygninger med status “utenfor planregulering”, bygget i samsvar med reglene som tidligere vargyldige, men ikke med de nåværende. Dette betyr at eieren bare kan iverksetteoppussingsarbeid ved reparasjoner og bevaring som er strengt nødvendige for å bevareboforholdene eller forholdene for planlagt bruk, uten at det i så tilfelle gjøres noen utvidelsereller forbedringer.

Bygninger med status “tilsvarende utenfor planregulering”, som er gitt til utført arbeid arbeid,byggverk og bygninger som bryter planreguleringene, og som ble utført uten tillatelse, eller bryterreglene er nå utgått, eller med andre ord, den juridiske perioden som er fastsatt for å utføre ethverttiltak, 6 år, er utgått uten at administrasjonen har tatt ut rettslig tiltale, eller vedtatt en bestemmelsesom fastsetter en dom for dette bruddet.

Eiendommer i denne situasjonen kan ikke få brukstillatelse, men de kan få et juridisk dokumentfor nybygg, og få det registrert i eiendomsregisteret med slik status.

Det er viktig å peke på at spansk Høyesterett har erklært byplanen 2010 Marbella PGOU(Generalplan for byutvikling, Marbella - 2010) for ugyldig og opphevet. Dette medfører at fra nå av

11

må byen rette seg etter vilkårene for byplanen fra 1986, som var gyldig før det ble gitt godkjenningfor den byplanen som nå er erklært ugyldig. Denne situasjonen krever at rådhuset og den regionaleselvstyreregjeringen gjør en felles anstrengelse for å finne fram til en egen regulering som kangarantere juridisk sikkerhet for kjøpere, investorer og utbyggere.

Til tross for at saken må gjennomgås ved å ta for seg hvert enkelt tilfelle, er det svært usannsynligat noen av boligkompleksene som er erklært ugyldige av retten vil rives. Derfor vil mesteparten avde 16.500 boligene som er rammet være i en situasjon der de befinner seg utenforbyplanreguleringen, eller i en tilsvarende situasjon, fram til det foreligger godkjenning av den nyebyplanen for Marbella, som vil bli utformet med tanke på å få til en endelig normalisering avMarbella. Det vil ta minst 2 år for en ny byplan er godkjent av de ulike offentlige instanser.

2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom

a) Overtagelse av lån

Ved oppføring av nybygg tar selger normalt opp et pantelån for finansiering av byggeprosjektet(byggelån). Kjøper får ofte tilbud om å overta pantelånet som hviler på boligen (subrogasjon).Fordelen ligger i at overdragelsesomkostninger ofte er lavere enn etablerings gebyr ved låneopptaki Spania.

Dersom kjøper ønsker å ta over lånet vil dette normalt stipuleres i kjøpekontrakten. Førundertegningen av kjøpekontrakten bør man innhente lånevilkårene samt lånevaluta og ta enendelig beslutning om man virkelig ønsker å ta over lånet. Du kan nemlig få deg en ubehageligoverraskelse hvis du i utgangspunktet bestemmer deg for å ta over pantelånet, men senereombestemmer deg. Da må du normalt bære kostnadene for kansellering av lånet.

Kjøper bør vurdere muligheten for å overta pantelån som hefter på eiendommen ved kjøp aveiendom i annenhåndsmarkedet.

b) Bankgaranti.

I følge spansk ufravikelig lovgivning skal selger stille bankgaranti for innbetalte beløp ibyggeperioden. Loven presiserer imidlertid ikke hvem som skal bære utgiftene for utstedelsen av

12

bankgarantien. Lovens formål tilsier at selger skal betale utgiftene, men det forekommer atutbygger forsøker å kontraktsfeste at denne kostnad skal bæres av kjøper. Kostnadene vedutstedelse av bankgaranti varierer fra bank til bank, og ligger rundt 1 % - 1,25 % av garantibeløpet.Man bør derfor forsikre seg om at utbygger betaler kostnadene ved utstedelse av bankgarantien oginkludere dette i kjøpekontrakten.

c) Inventarliste

Når du kjøper leilighet/villa i annenhånds markedet blir det ofte avtalt at en del av inventaret skalfølge med. Det bør i så fall skrives en detaljert inventarliste. Fotografier kan også være nyttigdokumentasjon. Listen bør underskrives av både selger og kjøper og inngå som et vedlegg vedundertegning av kjøpekontrakten. På denne måten unngår du at selger tar med seg en del avinventaret og argumenterer med at dette var personlige gjenstander.

d) Befaring av kjøpsobjektet.

Ved kjøp av en ny leilighet har kjøper 1 års garanti for skjulte mangler i leiligheten og opp til 10 årfor konstruksjonsmessige mangler. Ved kjøp av en brukt leilighet kan det lønne seg å oppnevne enteknisk kyndig for gjennomgang av leiligheten

e) Tillatelse - ferdigstilling.

I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når leiligheten er ferdig. Nårskal leiligheten imidlertid defineres som ferdig? I mange kontrakter er leiligheten definert somferdig når selger har sendt inn søknad om ferdigstillings attest /brukstillatelse ”licencia de 1ªprimera ocupacion”.

Dette er et dokument som utstedes av administrasjonen, som beviser at arbeidet som er utført eri samsvar med de innvilgede tillatelsene, f. eks det bekrefter at bygningsarbeidet er gjort ioverensstemmelse med prosjektet/tegningene som byggetillatelsen ble utstedt for, og at det møterkravene for sikkerhet og boforhold. I praksis er dette dokumentet viktig hovedsakelig for nyebygninger, slik at det kan inngås avtale om offentlige tjenester.

13

Ferdigstillings attest er nødvendig for bl.a. tilkopling av vann, gass og elektrisitet. Selgers søknad omlisens innebærer imidlertid ikke at denne er innvilget. Det tar vanligvis minst en måned (ofte opptil 6 måneder) fra søknaden er sendt inn til attesten blir utstedt. Konsekvensen er at den nye eierenikke har vann, gass eller/ og elektrisitet i denne perioden.

Oftest løses dette ved at entreprenøren stiller bygge-strøm/vann til disposisjon fra byggeplassen. Vivil likevel anbefale at attesten foreligger før skjøte undertegnes. Det er først når attesten foreliggerat boligen juridisk sett kvalifiseres som ferdigstilt. En merkelig, men ikke uvanlig, praksis er atutbygger får attest ved passivitet fra kommunen. Kommunen har etter spansk lov 3 måneders fristtil å svare positivt eller negativt. Dersom svar ikke foreligger innen nevnte frist tilsier gjeldenespansk lov at søknaden er innvilget. Dette bør ikke umiddelbart godtas da kommunen i visse tilfellekan bringe saker opp til behandling dersom det skulle foreligge grove tilfeller av overtredelser frautbyggers side (f.eks. hvor byggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor byggetillatelseikke skulle vært innvilget – f.eks. ved utnyttelse av et grønt areale).

2.3 Kjøp av bolig under oppføring

a) Innledning

Utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert. Det stilles blant annet lovkrav til kontraktensinnhold og krav til utstedelse av garantier for innbetalte beløp i byggeperioden. Etter overtagelsenav eiendommen eksisterer det videre regler om utbyggers plikt til å rette mangler og feil vedboligen.

b) Krav til kontrakten

For det første er det et generelt lovbestemt krav om at kontrakten skal være klar og konkret. Videremå kontrakten være balansert og vilkårene må være ”rimelige”.

Eksempel på urimelige vilkår i en kontrakt:

• Ved kjøp av fast eiendom under oppføring får kjøper ofte tilbud om å ta over pantelånet somhviler på boligen. Pantelånet tilsvarer ofte 70 % av den totale kjøpesummen. Det er ingen plikt til å overta pantelånet, men en del kontrakter fastsetter at kjøperen må betalekanselleringsomkostninger for lånet dersom dette ikke overtas. Dette er en ofte misbrukt

14

klausul, da det i utgangspunktet er utbyggers plikt til å betale kanselleringskostnadene forsitt eget lån. Disse kostnadene ligger ofte på 0,5 – 1 % av pantelånet og i tillegg kommertinglysnings- og notarkostnader på opp til ca. € 1.000.

• Kontraktsvilkår som fastslår at kjøper skal betale kostnader som iht. loven skal bæres av selger; som for eksempel kostnadene for seksjonering av leilighetene (Division Horisontal) erkarakterisert som ”urimelige” etter spansk lov.

• Vi har ofte sett kontrakter som spesifiserer at kjøper har plikt til å overta boligen når utbyggerhar den såkalte” Acta de fin de obra” – en lisens for ferdigstillelse av bygget. Iht. spansk rett erboligen først beboelig når utbygger har ”licencia de 1ª ocupacion” som nevnt ovenfor ogjuridisk sett er boligen ikke beboelig før denne lisensen foreligger.

Iht. spansk lov må kontrakten inneholde følgende:

• Informasjon om kontraktspartene.

Kontrakten bør inneholde kjøpers navn og adresse. På samme måte må det spesifiseres hvemsom er utbygger. Dersom utbygger er et selskap må det fremkomme hvor selskapet erregistrert, hvilken type selskap, selskapets organisasjons nummer/CIF nummer og adresse.Videre skal kontrakten inneholde en detaljert beskrivelse av hvem som kan undertegne på vegne av selskapet. Dersom det henvises til en fullmakt fra utbygger er det etter spansk lov krav om en notarial fullmakt. Kontrakten bør inneholde en beskrivelse av hvor og hos hvilken Notar fullmakten ble undertegnet.

Det forekommer ofte at kjøper under byggeperioden ønsker å endre navnet på kontraktsparten. Hun har skrevet under i eget navn men ønsker nå at hennes norske/spanskeselskap skal eie leiligheten, alternativt hennes barn. Dersom kjøper i dette eksempel har værtforutseende nok, er det inntatt i kontrakten at denne kan overdras til tredjemann uten atsamtykke fra selger er nødvendig. Dersom kontrakten ikke inneholder en slik rett er kjøperundergitt selgers velvillighet. Noen ganger nekter selger en slik overdragelse uten overhodet åoppgi noen grunn. Det er heller intet krav etter spansk lovgivning at selger skal ha en sakliggrunn for slik nektelse. Dersom det gjelder et reelt salg før ferdigstillelse vil ofte selger kreve

15

en viss prosent av den fortjeneste som kjøper oppnår. I andre tilfelle er det stipulert at en evt.fortjeneste skal deles likt mellom kjøper og selger.

En overdragelse av kontrakten i byggeperioden vil kunne medføre at selger skal betalegevinstbeskatning ved evt. fortjeneste og at selve overdragelsen utløser overdragelsesavgiftalternativt merverdiavgift.

• Beskrivelse av den faste eiendommen.

Kontrakten bør inneholde en detaljert beskrivelse av den faste eiendommen og det børfremkomme hvor eiendommen er registrert. Kontrakten bør videre inneholde tegninger avleiligheten som viser inndeling av rom etc. Dersom leiligheten ligger i en urbanisasjon (sameie)bør det vedlegges planer som viser leilighetens plassering i urbanisasjonen. Planene børundertegnes av både kjøper og selger.

Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å bygge svømmebasseng,tennisbane, klubbhus, osv. dersom dette er beskrevet i prospektet.

• Pris og leveringsdato.

Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Ferdigstillelsesdatoen bør være overensstemmende med når utbygger mottar den såkalte licencia de 1ª ocupacion -en såkalt ferdigstillelseslisens som er nødvendig for bl.a. inngåelse av vann- og elektrisitetskontrakten.

• Bygge spesifikasjoner.

Kontrakten bør videre inneholde en liste som i detalj beskriver materiale, farger og standard.Listen bør for eksempel spesifisere om det er marmor gulv og hvilken type marmor som skal benyttes etc. Videre bør det spesifiseres hva som inngår av utstyr som hvitevarer,aircondition, alarm etc..

c) Bankgaranti

Iht. spansk lovgivning skal det utstedes en bankgaranti eller forsikrings garanti for innbetaltebeløp i byggeperioden. Loven er preseptorisk, hvilket innebærer at utbygger har en plikt til å

16

utstede en forsikring/bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden. En avtale mellompartene om at det ikke skal utstedes bankgaranti er ikke gyldig etter spansk rett. Viderepålegger loven kjøper en plikt til å levere tilbake bankgarantien/e ved undertegning av skjøtetog overtagelse av boligen.

Spansk lov fastslår videre at beløp som innbetales i byggeperioden skal settes inn på enseparat konto og kun benyttes til konstruksjon. Bankgarantien skal videre garantere detinnbetalte beløp + rente.

Kjøpekontrakten bør uttrykkelig referere til bankgarantien og det bør fremkomme i kontraktenat utbygger garanterer tilbakebetalingen av innbetalt beløp + renter per år, dersom utbyggerikke har ferdigstilt boligen innen avtalt tid.

Kjøpekontrakten bør videre spesifisere at selger skal betale kostnadene ved utstedelse avbankgarantien. Videre er det viktig at det er utstedt såkalt “licencia de primera ocupacion”(ferdigstillelses attest) før innflytning.

Denne lisensen er blant. annet nødvendig for å inngå permanente vann, gass- ogelektrisitetskontrakter. Av praktiske grunner er det vanlig at kjøper får bankgarantien ca. 14dager etter innbetalingen av beløpet.

d) Utbyggers plikt til å rette mangler og feil

Ved oppføring av ny bolig er utbygger videre forpliktet til å rette opp feil og mangler boligen. ISpania eksisterer det hovedsakelig 3 ulike frister for å fremsette krav om retting av mangler. Fristenavhenger av mangelens karakter.

For det første har kjøper rett til å kreve at utbygger retter opp feil og mangler i boligen dersomkjøper fremsetter krav om dette innen 1 år etter dato for overtagelse av boligen. Dette vil vesentligdreie seg om synbare feil og mangler.

Videre har kjøper rett til å kreve at utbygger retter skjulte mangler dersom kravet fremsettes innen3 år etter datoen for overtagelsen av boligen. For konstruksjonsmessige feil og mangler er detvidere en 10 års frist for å fremsette krav om utbedring.

17

Dersom du kjøper en fast eiendom som forrige eier kjøpte fra utbygger for 1/2 år siden, vil du taover forrige eiers rettigheter i forhold til utbygger. Dette innebærer at du må fremsette krav omretting av synlige feil og mangler innen 1/2 år mv. Avslutningsvis vil vi nevne at dersom utbyggerikke følger opp de lovpålagte pliktene må saken bringes inn for spansk domstol. Det er ingen nyhetat en spansk rettsprosess er meget tidkrevende. Vi har dessverre sett flere eksempler på at utbyggerrett og slett spekulerer i at kjøper ikke anlegger rettssak, men aksepterer å utbedre mangelen foregen regning.

SKATTER OG AVGIFTER

1.- Ved kjøp

a) Ny eiendom

• Merverdiavgift – IVA.

Kjøper man en bolig under oppføring skal det betales IVA (merverdiavgift). IVA ved kjøp avoppført bolig er 10 %, som også gjelder for garasje og bod. Dersom imidlertid garasje ellerbod kjøpes separat vil IVA utgjøre 21 % av kjøpesummen. Denne sistnevnte IVA sats gjelderogså ved erverv av tomt. I tillegg skal det betales 1.5 % stempel avgift på kjøpesummen IVAberegnes på skjøteverdien på den faste eiendommen.

• Notaromkostninger.

I tillegg kommer Notaromkostninger på ca. € 800. Notaromkostningene varierer mht.skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som brukes ved utarbeidelse avskjøtet.

• Tinglysningsgebyr.

Skjøtet skal videre tinglyses i Eiendomsregisteret. Tinglysningskostnadene ligger vanligvis på ca. € 700.

• Advokat salær.

Advokat salær ved kjøp ligger mellom 1-1,25 % av kjøpesummen, dog minimum € 3.500.

18

• Meglerkommisjon.

Megler kommisjonen har blitt redusert de senere år. Normalt er nå provisjonen ca. 5 % Det anbefales at man alltid betaler kommisjon mot faktura utstedt megler,

b) Brukt eiendom

• Overføringsavgift

Kjøper man en brukt eiendom skal det betales 8 % overføringsavgift av skjøteverdien opp til 400.000 €.

Utover € 400.001 opptil € 700 000 betales det 9 % overføringsavgift.

Overføringsavgiften for kjøpesum utover € 700.000 er 10 %.

Garasje (som ikke ansees som integrert del av fast eiendom som overdras samtidig) utløser overføringsavgift som følger:

8 % € 0 - 30.0009 % € 30 - 50.00010 % € over € 50.000

Overdragelse av møbler belastes med 4% overførings avgift.

Satsen som gjelder for salgsprisen for båter på over 8 meter: 8 %

For å beregne skatt på overtakelse av eiendom eller stempelavgift for å beregne ved kjøp eller salgav eiendom, er det viktig å ta hensyn til skatteverdien på eiendommen, som er verdien skattekontoret har fastsatt til dette formål, uavhengig av markedsverdien. Hvis det betales skatt basert pået beløp under denne verdien, vil skattemyndighetene kunne kreve betaling for hele beløpet avskatten som gjelder for denne skatteverdien, pluss ytterligere gebyrer og renter. Der er midlertidmulig å påklage slike ekstra skattekrav. Samtidig, hvis disse skattene er fastsatt til et beløp undereiendommens likningsverdi, kan det medføre en bot tilsvarende 50% av andelen for hele skattebeløpet som ikke ble betalt riktig.

I tillegg kommer Notarkostnader, advokatsalær, tinglysningsgebyr som nevnt over og meglerkommisjon. Det skal Ikke betales stempel avgift ved kjøp av brukt eiendom.

19

c) Finansiering og finansieringsutgifter.

• Generalt

Spørsmålet om man bør ta opp et lån i Spania eller Norge må vurderes konkret og vi vil gien oversikt over kostnader som oppstår i forbindelse med låneopptak i Spania.

Ikke-residenter får vanligvis innvilget lån på opptil 70 % av taksten på den fasteeiendommen. Finanskrisen har medført at særlig spanske banker har blitt mer restriktivemed å innvilge pantelån.

Du bør gå nøye gjennom lånevilkårene. Det beregnes kommisjoner ved å ta opp lån(jfr.nedenfor), ved endring av lånevilkårene og ved kansellering av lånet. Vi gjøroppmerksom på at alle vilkårene kan forhandles og ofte er det mulig å redusere de ulikekommisjonene noe, men det er viktig at du forhandler deg frem til gunstigere vilkår før lånetinnvilges. Opprettelse av lånet skjer hos Notaren, vanligvis samtidig med undertegning avskjøtet for den faste eiendommen.

Oversikt - kostnader ved å opprette lån i Spania .

• Åpnings kommisjon

Varierer fra bank til bank, men ligger vanligvis mellom 1 – 2 % av pantelånets størrelse.

• Rente (fast- flytende)

Dersom du vurderer sjansene for at renten skal opp, bør renten bindes for så lang periodesom mulig. I motsatt fall bør det avtales 3 måneders flytende rente.

• Kostnader for utarbeidelse av pantobligasjoner

Avhenger av skjøtets kompleksitet og hvor mange notariale sider som benyttes, men ligger rundt € 750.

• Takseringskostnader

Ca. € 400-700.

• Tinglysingsgebyr

Vanligvis mellom € 500 – 600.

20

• Stempelavgift

Det skal betales 1.5 % stempelavgift på pantelånets totale ansvar – dvs. summen avhovedstol, ordinære renter, forsinkelse renter og inndrivelsesomkostninger. Stempelavgiften beregnes med basis i totalansvaret som utgjør ca. 150 % av lånebeløpet.

• Forsikring

Ved låneopptak er det et krav om at den faste eiendom forsikres.

• Finansinstitusjonen benytter lokal advokat.

Kostnaden belastes låntager og er ca €1000-1500.

2.- Skatter & utgifter ved å eie - ikke skatteresident i Spania.

a) Impuesto sobre la renta de no residentes - Inntektsskatt for ikke residenter.

En ikke-resident må betale inntektsskatt av de inntekter han har i Spania, for eksempel ved utleieav sin bolig. Inntekten er den faktiske leien du har mottatt eller en prosent av leieverdien (kansammenlignes med norsk prosentligning av fritidseiendom).

Inntektsskatten for ikke-residenter, som ikke har leid ut boligen, kalkuleres på samme måte somved prosentligning av fast eiendom i Norge. Skattepliktig fordel er 2 % av den spanskeligningsverdien på den faste eiendommen, den såkalte valor catastral.

Gjeldende sats fra 12. Juli, 2015, for innbyggere bosatt i EU, Island og Norge er 19,50 %.

Gjeldende sats fra 1. januar, 2016, for innbyggere bosatt i EU, Island og Norge vil være 19 %.

La oss si at den spanske ligningsverdien på din faste eiendom er € 50.000. Skattepliktig fordel er2 % av € 50.000, som er € 1.000. inntektskatten utgjør 19% av € 1.000 som er €190. Dersomden spanske ligningsverdien har blitt revidert etter 01/01/1994 er den skattepliktige fordel 1,1 %av den spanske ligningsverdien.

b) Impuestos sobre el patrimonio – Formuesskatt.

Formuesskatten ble opphevet i Spania med virkning fra inntektsåret 2008. Imidlertid er dengjeninnført i 2011. Formueskatten er først effektiv etter fradrag av 700.000€ per person. Dersom

21

et ektepaer eier en fast eiendom summen er således fradraget €1.400.000€. Hvis permanentresidens er i Spania gis det i tillegg eyt fradrag €300.000 per person.

Tabell før Formueskatt i Andalusien:

c) Eiendomsskatt – IBI – impuesto sobre bienes inmuebles

IBI er en årlig kommuneskatt og må betales av både residenter og ikke-residenter i Spania.Regning kommer til den registrerte spanske adresse en gang i året, vanligvis innen juli hvertår i Marbella og innen mars i Mijas. Eiedomsskattens størrelse varierar med eiendommesverdi.

Grunnbeløp i Euro Optil i EurosProsent

Betalings andel EurosResten av grunnbeløp

Optil i EurosProsent

0,00 0,00 167.129,45 0,24%

167.129,45 401,11 167.123,43 0,36%

334.252,88 1.02,75 334.246,87 0,61%

668.449,75 3.041,66 668.449,50 1,09%

1.336.999,01 10.328,31 1.336.999,02 1,57%

2.673.999,01 31.319,20 2.673.999,02 2,06%

5.347.998,03 86.403,58 5.347.998,03 2,54%

10.695.996,06 222.242,73 Onwards 3,03%

22

d) Basura/kommunal søppelavgift.

Den kommunale søppelavgiften betales av både residenter og ikke-residenter i Spania. Regningkommer i posten to ganger i året, og ligger på rundt € 70-200 per år.

e) Felles utgifter

Fellesutgifter varierer mht. hvilke tjenester som utføres i felleseiet (gartner, vakt o.l.).Felleskostnadene fastsettes på bakgrunn av et budsjett som vedtas på den årligegeneralforsamlingen. Disse utgifter deles ikke pr leilighet (eller pr. hus), men etter det antall m2man eier (inkludert terrasser og den ideelle andel av byggets fellesarealer).

3.- Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania.

I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntektav fast eiendom som ligger i Spania, som er eiet av en person bosatt i Norge. Det sammegjelder gevinst ved avhendelse av fast eiendom i Spania. Spanias rett til å beskatte slikinntekt og formue etter dobbeltbeskatningsavtalen begrenser imidlertid ikke Norges rett til åbeskatte den samme inntekt og formue. Inntekt av og formue i fast eiendom som ligger iSpania, skal også beskattes i Norge. Ved ligningen i Norge skal det imidlertid gis fradrag i dennorske skatten for den skatt som er betalt i Spania, basert på den såkalte kredittmetode. Fasteiendom i Spania skal alltid oppgis på den norske selvangivelsen. Krav om kreditfradrag måfremsettes og den spanske selvangivelsen må vedlegges.

Hvordan fastsettes den norske ligningsverdien på fast eiendom i Spania? Etter uttalelse fraFinansdepartementet skal det ved fastsettelse av den norske ligningsverdien på fast eiendomi utlandet legges til grunn ”tilnærmet samme forhold mellom antatt salgsverdi ogligningsverdi som for tilsvarende eiendommer beliggende i den norske kommunen hvorskatteyter er bosatt”. Dette kan illustreres ved følgende eksempel: Du kjøper en leilighet iSpania til NOK 2 millioner og ligningsverdien på fast eiendom i Norge i den kommunen dubor er på 20 % av omsetningsverdien. I den norske selvangivelsen hevdes det at du skaloppføre leilighetens verdi med NOK 400.000. Imidlertid har en rekke av våre klienter oppførtspansk Valor Catastral som grunnlag for norsk formuesskatt og fått godtatt dette.

23

4.- Skatter ved salg

a) Personlig eiet

Gevinstbeskatning.

Inntil skattereformen i pr 1.1.2012 ble selger gevinstbeskattet forskjellig etter som hun var bosatt i Spaniaeller ikke i skattemessig forstand. Dette skillet er nå opphevet og selgere behandles nå likt. Beskatningenav gevinst er nå 19,50 % av gevinsten, fremtil 31/12/2.015. F.o.m. 2.016 vil denne endres til 19%.

b) Beregning av gevinst.

Gevinsten er forskjellen mellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og utgangsverdi (skjøteverdived salg). Inngangsverdien er den offisielle kjøpesum forhøyet med en viss ligningsmessig indekspr. år eiendommen har vært i selgers besittelse. I tillegg vil inngangsverdien forhøyes med foretattinvesteringer (minus avskrivninger) samt direkte kjøps- og salgsomkostninger.

c) Retensjon.

Det henger fortsatt igjen en ulikhet mellom residenter og ikke-residenter. Dersom kjøper handlermed en selger som er ikke-resident skal kjøper holde tilbake 3 % av kjøpesummen som skaloverdras av kjøper til skattemyndighetene som et a konto beløp for skatt på gevinst. Dersom dettea-konto beløp overstiger gevinstbeskatningen må balansen kreves tilbakebetalt. Behandlingstidenav slike krav er ca. 6 måneder – 1 år.

Når det er søkt om tilbakebetaling av forskuddsskatt, må man ta hensyn til at skattemyndighetenevil sjekke skattestatusen til selger som ikke er bosatt i landet, hovedsakelig med hensyn til personliginntektskatt for ikke bosatte for de siste fire år, og hvis det er ubetalt skatt, av en eller annen årsak,skal denne trekkes fra forskuddet, med ekstragebyrer og renter, før det foretas en tilbakebetaling

Plusvalia

Plusvalia er en skatt av verdistigningen på selve tomten som huset/leiligheten er bygget på, ogutløses ved ethvert eierskifte. Størrelsen på Plusvalia avhenger av eiertid og eiendommensstørrelse. Iht. spansk lov skal selger som hovedregel betale Plusvalia, men loven åpner for at selgerog kjøper kan avtale annet.

24

Når en person som ikke er fast bosatt i Spania selger en eiendom, er det kjøperen som har plikt tilå betale skatt på fortjeneste til tilhørende rådhus/kommune, og erstatter dermed selgerensfunksjon som skattebetaler; men siden den egentlige skattebetaleren er selgeren, skal sistnevntebetale kjøper beløpet som skatten blir regnet til, og dette er vanligvis gjort ved å holde tilbake etbeløp som regnes ut fra skatten på salgssummen som skal betales til selger.

Eiendomsregisteret vil ikke registrere salget uten å ha sett dokumentasjon på at det et gjort en frivilligskatteutregning, eller innlevert selvangivelse/dokumentasjon på fortjeneste på salg av eiendom.

Personlig eiet - skatteresident i Spania.

• En resident som selger sin primære bolig og investerer pengene i ny bolig (innen 2 år) erfritatt fra gevinstbeskatning ved salg. Iht. spansk lov regnes en bolig som din ”primærebolig” dersom du har bodd i boligen i de siste 3 år.

• Residenter som er eldre enn 65 år er fritatt fra gevinstbeskatning ved salg av den primæreboligen. Det er et krav om at vedkommende må ha bodd de siste tre år i boligen før salg,men for personer over 65 år er det ikke et vilkår at kapital ved salg investeres i en ny bolig.

e) Endringer i unntakene for gevinstbeskatning.

Eiendom kjøpt før 1.1.1984 innrømmes en reduksjon i gevinstbeskatningen. Hvis eiendommenselges nå vil kun den del av gevinsten som representerer årene fra 1994 komme til beskatning.

f) Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person som erskattemessig resident i Norge?

Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til Norge etter denorske skattereglene. Tap ved salg av fast eiendom i utlandet er bare fradragsberettiget i Norge ide tilfeller eventuell gevinst ville vært skattepliktig hit. Fast eiendom i utlandet er for eksempel egenbolig og fritidsbolig. Timeshare-leilighet kan skattemessig også bli å betrakte som fast eiendom.

I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fasteiendom som ligger i Spania, som eies av en person bosatt i Norge. Det samme gjelder gevinst vedavhendelse av fast eiendom i Spania, jfr. skatteavtalen artikler 13 og 22. Iht. skatteavtalen kan duimidlertid kreve fradrag for den skatten du har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten.Det skal med andre ord ikke betales dobbel skatt.

25

Norsk skattelovgivning inneholder imidlertid unntak fra hovedregelen om 28% beskatning forgevinst ved salg av fast eiendom. Skatteloven oppstiller følgende krav for at gevinsten skalvære skattefri:

1. For det første gjelder unntaket kun ved salg av fritidseiendom. Med fritidseiendom menesfast eiendom med bygning som benyttes for fritidsformål, for eksempel hytte ellerlandsted.

2. For det andre må eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene (brukstid).

3. For det tredje er det et krav om at eiendommen blir solgt eller salget blir avtalt mer ennfem år etter at den ble kjøpt og mer enn fem år etter at den tatt i bruk, eller ifølgeferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnes med. Brukskravet kan oppfyllesfor flere fritidseiendommer samtidig.

EKSEMPELSalg av fritidsbolig i Spania

Da den skattepliktige gevinsten beregnes både etter spanske og norske regler, vil det beløp somer skattepliktig i Spania og Norge være forskjellig.

I SPANIA: Skattepliktig gevinst beregnes etter spanske regler og skattlegges i Spania.

I NORGE: Skatteplikten vurderes etter norske regler. Har du eiet og brukt fritidsboligenlenge nok til å oppfylle vilkårene for skattefri gevinst ved salg, er gevinstenskattefri i Norge. Da kan du ikke kreve fradrag i Norge for den spanskeskatten på gevinsten. Er gevinsten skattepliktig, skal gevinsten beregnes etternorske regler og skattlegges i Norge. Da kan du kreve fradrag for den skattendu har betalt i Spania i den norske skatten på gevinsten.

26

5.- Utleie av leilighet/hus.

Mange nordmenn som kjøper bolig i Spania planlegger å finansiere ervervet ved leie ut for kortereeller lengre perioder. For å redusere fremtidige problemer bør utleier ha kunnskap om hvilkerettigheter og forpliktelser leieforholdet medfører. En elementær forholdsregel er at leieavtalen børvære skriftlig, selv om loven også tillater muntlige avtaler. I denne artikkelen vil se på hva en utleierbør være oppmerksom på ved utforming av en leiekontrakt.

I Spania eksisterer det ulike lover om utleie. I tillegg til nasjonale lover om utleie eksisterer det ulikelover om utleie i en del av de autonome regioner. Vi vil i det følgende basere oss på den urbaneutleie loven. Vi benytter gjennomgående uttrykket leilighet, men Utleieloven gjelder alle typerboenheter (med visse spesifikke unntak – jfr. for eksempel neste avsnitt).

Utleieloven inneholder visse preseptoriske regler, hvilket innebærer at reglene ikke kan fravikes vedavtale mellom partene. Loven skiller mellom utleie av turist boliger og utleie på mer permanentbasis. En bolig karakteriseres som en turistbolig når leietiden settes i dager eller uker, boligen erfullt møblert og leietager beholder sin faste bolig et annet sted. I praksis er et leieforhold mindreenn 12 måneder karakterisert som langvarig, men tvilsspørsmål kan oppstå.

5.1 Innholdet av leiekontrakten.

a) Leiekontraktens varighet

Leietakere med permanent leieforhold har oppsigelsesvern. Kontrakten bør inneholde enbestemmelse om at leietager har fast bopel f.eks. i Norge og at det kun gjelder et leieforhold ogikke som fast bopel. Videre bør kontrakten begrenses til mindre enn 12 måneder. Dersomleieforholdet defineres som permanent kan leietager etter spansk lov automatisk forlengeleiekontrakten med inntil 3 år. Dette selv om kontrakten er skrevet for en kortere leieperiode.

b) Leiebeløp og depositum

Leiebeløpet kan fritt avtales mellom partene. Det bør selvfølgelig avtales at det skal innbetalesdepositum for minimum 1 måned.

c) Inventarliste

Utleier bør sette opp en detaljert inventarliste over innbo og løsøre. Inventarlisten bør inntas somet tillegg til leiekontrakten og undertegnes av både leietaker og utleier.

27

d) Inspeksjon av leiligheten

Før leiekontrakten undertegnes bør leietaker og utleier inspisere leiligheten. En tilstandsrapportbør inntas i leiekontrakten, for eksempel i form av en klausul som fastslår at leietager har overtattleiligheten i den stand tilstandsrapporten tilsier. Ved leieforholdets slutt bør leietaker og utleiergjennomgå leiligheten. Tilbakebetaling av depositum bør ikke skje før utleier har sjekket at alt eri orden. Dersom leieforholdet er av lengre karakter bør utleier innta en inspeksjonsrett underleieforholdet.

e) Betaling av kostnader under leieforholdet

Ved kortvarige leieforhold er det vanlig at utleier betaler vann, elektrisitet, felleskostnader og andreutgifter i forbindelse med utleien. Ved permanente leieforhold bør vann og elektrisitet belastesleietaker. Fellesutgifter og eiendomsskatten er det imidlertid vanlig at eier betaler, men annet kanselvfølgelig avtales.

f) Avbrytelse av leieforholdet

Leietaker kan trekke seg fra en leieavtale etter at minimum seks måneder er gått, forutsatt at haninformerer eieren minst tretti dager i forveien. I kontrakten kan partene avtale at dersom leietakerskulle trekke seg, skal leietaker kompensere eieren med et beløp tilsvarende én måneds leie ettergyldig sats for hvert år kontrakten gjelder for. For tidsperioder på mindre enn ett år, skal enproporsjonal del av erstatningen gjelde.

g) Salg av leiligheten

Dersom utleier ønsker å selge leiligheten har leietager første kjøpsrett. Leietaker kan da kjøpeleiligheten til samme betingelser som tilbys andre interesserte. Uansett kan ikke leiligheten selgesuten påhefte av leieretten.

h) Visningsrett

Det kan ofte være praktisk å innta en klausul om utleiers rett til å vise leiligheten til interessertekjøpere i tilfelle av et fremtidig salg. Vær oppmerksom på at uansett hvor godt du har sikret deg ien utleie avtale, vil du være avhengig av spanske domstoler dersom forholdet skulle skjære seg.Herunder må det nevnes at det spanske lovverket beskytter leietakeren godt og det å kaste ut enuønsket leietaker er en meget sendrektig prosess. Videre vil vi gjøre oppmerksom på atleieinntektene er skattepliktige og skal inntas i den spanske selvangivelsen.

28

Skattebehandling for leie av forretningslokaler:

Leasing: Leie av forretningslokaler har en egen skattebehandling. På bruttobeløpet av leien må leierholde tilbake 19,50 % til eiers personlige inntektsskatt. Og på sin side må eier legge tilmerverdiavgift på 21 % på bruttoleien.

5.2 Hvit vaskings lovgivning.

Reguleringer i Spania for å hindre hvitvasking av penger krever at advokater skaffer nødvendiginformasjon fra sine klienter for å dokumentere at midlene som skal brukes til eiendomstransaksjonener av lovlig opprinnelse, hvilket pålegger oss å utarbeide en handlingsprotokoll som innebærer atvi spør våre klienter om å fremskaffe følgende dokumentasjon:

• Kopi av siste selvangivelse.

• Kopi av kontoutskrifter for kontoene der midlene overføres fra som gjelder for de siste seks månedene.

• Kopi av de siste tre lønnsslippene for hver person som tar del i kjøpet.

• Kopi av pensjonsutbetalingene for de siste tre månedene.

• Anbefalingsbrev fra bank.

• Hvis midlene kommer fra et lån eller kreditt, kopi av dokumentet som formaliserer lånet.

• Hvis midlene kommer fra arv, kopi av dokumentet som beviser dette.

• Hvis midlene kommer fra salg av eiendom, aksjer, obligasjoner eller annen formue, kopi av dokumentet som beviser salget.

SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT

Det er tre sett regler man må være oppmerksom på når det gjelder testament og arv.

a) De formelle regler- gjelder reglene for opprettelse av testament - f.eks. at det skal væreskriftlig etc.

b) Materielle regler- regler som regulerer hvordan arven skal fordeles f.eks. de norske reglerom livsarvingers arverett.

c) Arveavgiftsregler - reglene som stipulerer hvor meget arveavgift arvingen skal betale.

29

Spørsmål om arvefordeling er det mange som skyver foran seg. Dette fører ofte til uventede ogunødvendige problemer for arvemottager, særlig dersom arvelater etterlater seg formue i et annetland. Det er svært få arvinger som vet hvordan de skal gripe an en spansk arvesak. Videre er arvdessverre ofte roten til unødvendige familie konflikter. Planlegging kan avverge konflikter og sikrearvelaters vilje. Planlegging på et tidlig tidspunkt kan videre redusere arveavgiften i mange tilfeller.

1.- Hvordan opprette et testament i Spania?

Opprettelse av et spansk testament er bundet til visse formkrav. Disse avhenger av hvilken typetestament du ønsker å opprette. Den mest praktiske testamentformen, som vil bli behandlet i denvidere fremstillingen, er et såkalt åpent testament.

Et åpent testament må undertegnes i nærvær av en Notar. Notarens oppgave er først og fremst åkontrollere at testator faktisk er den han utgir seg for, at testamentet er opprettet av fri vilje og attestator er ved ”sans og samling”. Testator må personlig møte opp for undertegning av testamentet,og det kan f.eks. ikke utstedes en fullmakt for undertegning av et testament på testators vegne.Dersom testator uttrykker sin siste vilje på et språk Notaren ikke forstår, er testator etter spansk rettpliktig til å oppnevne en oversetter. I et spansk testament, opprettet av en utenlandsk statsborger,er det videre et krav at testator vilje skal komme til uttrykk både på spansk og et annet språk f.eks.engelsk (i samme dokument).

Vanligvis vil et testament som er opprettet i Spania ikke referere spesielt til ett bestemtformuesgode eller interesse, men heller dekke alle eiendommene, interessene og pliktene somtestator har i Spania, eller i et annet land, idet øyeblikket personen dør.

Notaren beholder original testamentet og sender en notifikasjon til det sentrale spanske testamentregisteret i Madrid (”Registro Central de Ultima Voluntad”). Testator mottar en attestert kopi. Etter norskarverett vil et gyldig spansk testament også ha gyldighet i Norge. Det er viktig at det ikke opprettes etnorsk testament som strider mot innholdet i et testament opprettet i Spania. Norske statsborgere someier fast eiendom i Spania bør derfor avgrense det spanske testamentets gyldighet til aktiva sometterlates i Spania. Ved opprettelse av et spansk testament bør man videre tenke godt igjennom ordlyden.Dersom det spanske testamentet for eksempel presiseres leiligheten i Urb. Santa Maria, apt. nummer 1,bør du være oppmerksom på at det må opprettes et nytt testament ved kjøp av en ny leilighet. Detkan derfor ofte være praktisk at testamentet regulerer det testator eier i Spania på dødstidspunkt.

30

2.- Hvorfor opprette et testament i Spania?

Med hjemmel i spansk rett kan en norsk statsborger disponere over sine eiendeler i Spania i etnorsk testament. Juridisk sett er det følgelig ikke nødvendig å opprette et testament i Spania. Etspansk testament vil derimot gjøre skiftet i Spania betydelig enklere, raskere og økonomisk setter det rimeligere. Det norske testamentet må oversettes og legaliseres. Videre må en rekkeforhold dokumenteres som for eksempel testamentets gyldighet, testators rettslige evne for åopprette et testament og samtlige dokumenter må oversettes, attesteres og legaliseres. I praksisvil arve-oppgjør etter et spansk testament ta gjennomsnittlig 4-6 månader, mens det vil ta langtmer tid dersom det kun er opprettet et norsk testament. Arvelaters bankkonto vil bli ”frosset”inntil skiftet har funnet sted. Dette gjelder uansett om vedkommende har et norsk eller spansktestament.

3.- Gjeldende lov, arveavgift

Ny europeisk direktiv om arv, med reguleringsnummer 650/2012, av 4. juli gjelder i allemedlemslandene, unntatt i Storbritannia, Irland og Danmark, og for alle arvesaker for personer somdør, fra og med den 17. august 2015.

Denne forordningen bestemmer at den lov som skal gjelde for en europeisk statsborger skal væreden som gjelder for siste faste bosted før dødstidspunktet. Imidlertid gir det testator anledning tilå velge hvilken lov som skal anvendes, hvilket kan være hans eller hennes eget land da avgjørelsenble tatt, eller loven som gjelder for den nasjonalitet de hadde da døden inntraff. Valget månødvendigvis fremkomme i testamentet, og kan selvfølgelig endres eller annulleres når som helst,ved bruk av samme type dokument.

Direktivets umiddelbare praktiske virkning er at det er de materielle regler (jfr. side 28) basert påavdødes lovvalg som skall gjelde for arvefordelingen.

En annen viktig endring i EU-regelverket er at det utstedes en europeisk arveattest (EuropeanCertificate of Succession). Dette er et offentlig dokument som gir en EF-borger mulighet til åprøve sine rettigheter som arving, etter at det er bestemt hvilken lov som skal gjelde for denavdøde.

31

4.- Arveavgift

Arveavgiften blir den samme uavhengig om det er opprettet testament eller ikke. Spanskearveavgiftsregler fastslår at arveavgift av fast eiendom alltid skal svares til den spanske stat.

5.- Beregning av arveavgift

Den spanske arveavgiften er noe høyere enn den norske og følger, som den norske, en progressivskala. Den vesentligste faktor er arvens størrelse. Faktorer som arvingens familieforhold tilavdøde, arvingens formuesforhold, alder, om arveobjektet er arvemottagers primære bolig ellerfamiliebedrift er øvrige momenter i beregningen av arveavgift.

I Andalucia er arv som ikke overstiger 175.000€ fritatt for arveavgift og arvinge tilhør gruppe 1 eller2 (se neste side). Det er dog ikke å beregnes som minstefradrag. Dersom arven er 175.001€ skaldet beregnes arveavgift fra null euro.

Ved arv til nærmeste familie er fribeløpet etter skattesatsene for 2003 satt til € 15.956,87 pr arving.For fast eiendom tilsier hovedregelen at arveavgiften skal beregnes på grunnlag avmarkedsverdien. Vår erfaring er at avgiftsmyndighetene godkjenner ligningsverdien (ValorCatastral) multiplisert med den lokale koeffisient – f.eks. Marbella 1,25. Som det fremgår anvenderavgiftsmyndigheten et undertiden rimelig skjønn, men en gylden regel er at markedsverdien aldrivil være lavere enn skjøteverdien på den faste eiendommen. På den annen side er det ikkenødvendig å sette markedsverdien høyere enn valor fiscal på eiendommen, som kort og upresistkan oversettes med skatteverdien på den faste eiendommen og valor fiscal fastsettes avkommunen hvor eiendommen ligger. Setter du markedsverdien for lav kan du risikere atskattekontoret griper inn og fastsetter en ny og høyere markedsverdi.

Motorvogn:Det spanske skattekontoret publiserer hvert år en tabell hvor de ulike verdier på motorvogn fremkommer.

Bank konto:Det er saldoen på døds tidspunkt som skal legges til grunn..

Skattefritt beløp:Arveavgiftens størrelse avhenger som nevnt av arvemottagerens familieforhold til avdøde og alder.Vi kan gi følgende overssikt over skattefri belp samt prosentsatsen for arveavgift:

32

Gruppe 1:

For livsarvinger yngre enn 21 år er skattefritt beløp pr. livsarving€ 15.956,87. I tillegg får en livsarving under 21 år et skattefritttillegg til den nevnte skattefrie beløp med € 3.990,72 for hvertår under 21 år, med et totalt maksimum fradrag på € 47.858,59.

Gruppe 2:Livsarvinger som er 21 år eller eldre, ektefeller, foreldre erskattefritt beløp €15.956,87.

Gruppe 3:

For arvinger i 2. og 3. grad iht. den spanske arveloven, dette omfattersøsken, nevø og onkel er skattefritt beløp pr. arving €7993,46.

Gruppe 4:

For slektninger i 4. grad og personer uten slektstilknytning tilavdøde eksisterer det ingen skattefrie beløp.

Nedenfor finner du en forenklet arveavgifts tabell. Medutgangspunkt i denne tabellen kan vi gi følgende praktiskeksempel på utregning av arveavgift: La oss tenke oss atarvelater hadde en leilighet til en verdi på € 96.000. Det skalførst legges til 3 % for innbo og løsøre, dvs at avgiftsgrunnlagetblir € 98.889. Dersom arvemottager er avdødes barn kan dettrekkes fra € 15.956 pr. barn. Ut i fra de spanske arveavgiftstabeller vil du i dette tilfellet betale en arveavgift på ca. 11.6 %.Nevnte 3 % tillegg skal beregnes at boets totale nettoverdi,altså ikke kun verdi av huset men også andre aktiva.

Arveavgiften skal betales innen 6 måneder etter oppgjøret. Denspanske arveavgiftens størrelse fremgår av følgende tabell:

Grunnbeløp i euro Prosent

0,00 7,65

7.993,46 8,50

15.980,91 9,35

23.968,36 10,20

31.955,81 11,05

39.943,26 11,90

47.930,72 12,75

55.918,17 13,60

63.905,62 14,45

71.893,07 15,30

79.880,52 16,15

119.757,67 18,70

159.634,83 21,25

239.389,13 25,50

398.777,54 29,75

797.555,08 34,00

33

Iht. tabellen begynner arveavgiften på 7,65 % på et grunnbeløp opp til € 7.993,46. Tabellen erforenklet i den forstand at det foretas gradvise oppjusteringer av prosentsatsen etter som beløpetnærmer seg € 7.993,46. Den høyeste satsen iht. denne tabellen er 34 %, men prosentsatsen kanbli høyere avhengig av arvemottagerens eksisterende formue og familieforhold til arvelater.

7.- Arveplanlegging.

Den spanske arveavgiften er som nevnt høyere enn den norske. Arveavgiften kan reduseres vedarveplanlegging. Med arveplanlegging mener vi at man foretar visse økonomiske disposisjoner ilevende live. Arveavgiften kan faktisk reduseres med hele 95 %, men under forutsetning av at ulikevilkår oppfylles. Ved kjøp av fast eiendom i Spania kan det for eksempel være fornuftig å tenke påulike eierstrukturer for å redusere arveavgiften. Transaksjonsomkostningene i Spania ved kjøp avfast eiendom ligger som nevnt på ca. 10 % eller mer av skjøteverdien. Det kan følgelig bli en dyrerfaring dersom man etter undertegning av skjøtet ønsker å endre eierstrukturen ut i fra etarveavgiftsmessig perspektiv. Arveplanlegging krever ”skreddersøm” og juridiske råd bør ubetingetinnhentes. Vi vil også nevne at Spania består av regioner som i stor grad er selvstyrte(comunidades autonomas). Arveavgiften varierer innenfor de ulike regionene. Vi vil gjøreoppmerksom på at noen regioner har regler som fraviker de bestemmelser som fremkommer idenne artikkelen.

Moderat verdisetting

Arveavgift ved arv av fast eiendommen skal beregnes av eiendommens markedsverdi.Arveavgiften kan følgelig reduseres ved moderat verdifastsettelse, men dersom verdien betraktessom alt for lav kan spanske myndigheter oppjustere verdien. Dessuten vil en moderat skjøteverdimedføre en høyere gevinstbeskatning ved salg, da leilighetens inngangsverdi ofte settes likskjøteverdi (jfr s. 31).

Skal eiendommen selges umiddelbart etter overdragelsen, vil det derimot være fornuftig å fåhøyest mulig arveavgiftsgrunnlag. Dette fordi gevinstbeskatningen ofte er høyere ennarveavgiften. Gevinstbeskatning for ikke residenter er som nevnt 19,50%. 19% f.o.m. 2.016Salgsgevinsten beregnes på differansen mellom den verdi man arvet boligen for og den verdiman selger den for. Basert på reduksjonen av gevinstbeskatningen må det klart nok kalkuleres idet enkelte tilfelle hva som “lønner” seg.

34

Det er eiendommens nettoverdi som skal legges til grunn. Et pantelån på eiendommen vil ogsåredusere avgiftsgrunnlaget. Det kan derfor være fornuftig å vurdere opptak av pantelån påeiendommen. Et særlig problem har oppstått etter at markedsverdien av arveobjektet har faltvesentlig i verdi. Spanske avgiftsmyndigheter benytter “valor catastral” som utgangspunkt og for åfinne beregningsgrunnlaget for beregning av avgiften multipliseres denne med den lokalekoeffisient.

Denne er forskjellig fra by til by. Mijas er for eksempel 1,21 og Marbella 1,25. Resultatet av dettekan ofte bli at beregningsgrunnlaget er høyere enn markedsverdien. Vi har i flere saker anført detklart urimelig og sannsynligvis lovstridige i dette men, uten å bli hørt. Etter vårt skjønn er nevntepraksis lovstridig men vi vil anta at avgiftsmyndighetene ikke vil endre praksis før en rettskraftigdom avgjør spørsmålet.

Bør barna stå som eier av eiendommen i stedet for deg?

Det er mange som har en klar oppfatning av hvem som skal arve og det kan i noen tilfeller væreen fordel å sette ditt barn som eier av eiendommen. Fordelen med denne fremgangsmåten er atdet ikke blir skatt og avgift å betale i Spania når du selv faller fra. Denne situasjonen kan unngåsved at det opprettes låneavtaler mellom foreldre og barn. Selv om dette i utgangspunktet kan synessom en god løsning for å redusere fremtidig arveavgift, bør du være sikker på at dine egneinteresser blir ivaretatt.

Det er den som står i skjøtet som er den offisielle eier av den faste eiendommen med de plikterog rettigheter dette medfører. Vedkommende kan for eksempel selge boligen, oppta lån, leie utboligen etc. Denne situasjonen kan imidlertid avhjelpes ved at du sikrer deg en bruksrett somregistreres på den faste eiendommens grunnbokblad i Eiendomsregisteret. Bruksrett er en rett tilå benytte boligen og du bestemmer selv hvor lenge bruksretten skal vare. Du bør videre væreoppmerksom på at dersom barnet er umyndig, dvs. under 18 år, vil norske overformynderi kommeinn i bildet. Du er bl.a. avhengig av overformynderiets samtykke dersom den faste eiendommenskal selges.

En annen mulig utvikling er at du på lengre sikt ønsker å bli resident i Spania, mens ditt barn ikkeer like interessert i å få et fotfeste i Spania. Residenter i Spania har en del skattefordeler i forholdtil ikke residenter. Dersom du har planer om å bli skattemessig resident i Spania kan det lønne segat du selv står oppført som eier av boligen.

35

Det kan videre skje at vedkommende som står oppført som eier faller bort før deg. I et slikt tilfellemå du betale arveavgift dersom du er arving! Dersom boligens offisielle eier ikke har opprettettestament vil boligen overtas av den person som er arving etter loven. Denne situasjonen kan manfor eksempel gardere seg mot ved at den offisielle eieren oppretter et testament hvor du utpekessom ene-arving til boligen, evt. dine barnebarn. I denne situasjonen må du imidlertid ta ibetraktning hvorvidt avdøde har tilstrekkelige arvemidler slik at den testamentariske disposisjonenikke er i strid med pliktdelsarven til barn og ektefelle.

Uskiftebo - bruksrett

Uskifteinstituttet eksister ikke i Spania. Dersom lengstlevende sitter i uskifte med leiligheten iSpania iht. norske arveregler vil arveoppgjøret mest sannsynlig skje ved at lengstlevende ektefelleinnskrives som 100% eier av den faste eiendommen. Dersom ektefellene hadde felleseie målengstlevende vanligvis betale arveavgift på halvparten av den faste eiendommens nettoverdi. Vedlengstlevende død må barna igjen betale arveavgift på 100% av boligens markedsverdi. Det betalesmed andre ord arveavgift i to ledd. Denne situasjonen kan unngås ved at den gjenlevende ektefellefor eksempel får en bruksrett på førsteavdødes del av den faste eiendommen, mens selveeiendomsretten går over på barna. Gjenlevende ektefelle må betale arveavgift på bruksretten, menarveavgiften er lavere enn ved overdragelse av eiendomsretten til den gjenlevende ektefellen.Vedkommende vil da sitte med 50% eiendomsrett og bruksrett på den andre halvpart. Barna kanherunder ikke selge den faste eiendommen uten den gjenlevendes ektefelles samtykke. Vi hartidligere redogjort for virking a Arvelovdirektivet (jfr s. 30). Selv om arvelater i testament harbestemt at norsk materiell arverett skall legges til grunn, er det i skrivende stund ikke avklart omspansk e myndigheter vil akseptere at utskifte instituttet kan påberopes av gjenlevende ektefelle.

Avsluttende bemerkninger

Arveplanlegging er avhengig av en individuell planlegging hvor det er viktig å ta i betraktning nåværendefamiliesituasjon. Planlegging kan være vanskelig da man ikke har kontroll over fremtidig utvikling.

Domstolen i den europeiske unions avgjørelse av 3. september 2014 krevde at Spania måtte endresin nasjonale lovgivning om arveavgift. Effekten av denne avgjørelse var bl.a. fritak for arveavgift forarv under €175.000.

Den utelukker utlendinger i Spania som også er utlendinger i de 28 medlemslandene i deneuropeiske union (EU), eller et av de tre EFTA-landene (Island, Liechtenstein og Norge).

36

a) Hvis avdøde var fast bosatt i Spania:

• Når arvingene har bopel i det europeiske fellesskap (EF), er det lovgivningen for den autonome regionen der personen døde som gjelder.

• Når arvingene ikke er fast bosatt i det europeiske fellesskap (EF), skal nasjonal lovgivninggjelde.

b) Hvis avdøde er fast bosatt i EØS, men ikke bosatt i Spania:

• Når arvingene er bosatt i det europeiske fellesskap, gjelder lovgivningen i den autonomeregionen der eiendommene med størst samlet verdi befinner seg. Hvis det ikke er noeneiendeler i Spania, er de bare regulert av den personlige plikten til arvinger som er bosatti Spania i den autonome regionen der de er fast bosatt.

• Når arvingene ikke er bosatt i det europeiske fellesskap (EF), gjelder lovgivingen i landet.

c) Hvis avdøde er fast bosatt i en stat som ikke er med i EØS:

• Arvingene skal rette seg etter nasjonal lov, uansett om de er fast bosatt eller ikke i Spania (EF eller ikke EF).

Delt eierskap av arven og bruksrett.

Hvis enken blir gitt bruksrett til den arvede eiendommen, blir arveavgiften lavere, sideneiendommen deles mellom flere personer. Moren vil betale arveavgift for verdien av bruksretten,som vil være avhengig av hennes alder og at verdien vil falle ettersom årene går. Barna vil betalearveavgift på verdien av prosentandelen av den andelen hver og én får, og følgelig, når moren dør,må de fastsette avgift for verdien av bruksretten den dagen hun dør, som vil bli lavere enn påtidspunktet da den ble kjøpt.

Når det gjelder arveavgift i Spania, må man ta hensyn til kommunal avgift for fortjeneste ved salgav eiendom for eiendommene som er med i arven.

Konklusjon.

Til slutt må det nevnes at hvis norsk lov skal anvendes i arvesaken, vil alle arveformaliteter som erlovlig utført i Norge mellom arvingene være gyldige i Spania.

37

GENERELL INFORMASJON OM

Vogt Advokatfirma España S.L

• Vogt Advokatfirma España S.L. er et av de få advokatkontorer i Spania som beskjeftiger såvel spansk- som norske advokater og kan derfor umiddelbart vurdere rettsspørsmål bådefra norsk og spansk synsvinkel.

• Firmaet yter juridisk assistanse vedr. fast eiendom, skatt, arv, emigrasjon, immigrasjon tilSpania, selskapsrett, sjørett og alminnelige forretningsjuridiske spørsmål, spanske, norskeog internasjonale.

• Firmaet har vært etablert i Spania siden 1999, og senior partner har mer enn 5 årserfaring i å betjene norske klienter i utlandet (privat personer, offentlige myndigheter,institusjoner og bedrifter).

• Du finner mer informasjon om vårt firma på Vogt Advokatfirma España S.L. web-sider medadresse: www.vogtlaw.com

• Dersom du ønsker referanser bes du vennligst henvende deg til advokat Einar Askvig somer ansvarlig partner i Vogt Advokatfirma España S.L.

38

HVA OMFATTER KVALITETSSIKRINGUTFØRT AV VÅRT KONTOR?

01. Utarbeidelse av fullmakter.

02. Forhandling av reservasjonskontrakt.

03. Innhente og gjennomgå bygningens spesifikasjoner.

04. Undersøkelse av at utbygger har de nødvendige tillatelser. (nybygg)

05. Undersøkelse av at det ikke hviler heftelser på den faste eiendommen ved eiendomsoverdragelsen.

06. Forhandle med selges advokat om kjøpekontrakt (”Compraventa”).

07. Kontroll av at utbygger stiller tilfredsstillende bank/forsikringsgaranti. (nybygg)

08. Bistand med finansiering. Skatterådgivning (Norge & Spania).

09. Råd om optimal skattestruktur – bør du eie den faste eiendommen personlig eller gjennom et selskap?

10. Besørge NIE nummer (spansk skatteidentifikasjons nummer).

11. Arvespørsmål (bør barn oppføres som eier?).

12. Utarbeidelse av skjøte i samarbeid med selgers advokat og Notar.

13. Representasjon av kjøper ved undertegning av skjøtet.

14. Betalingskontroll.

15. Arrangere tilknytning til vann, gass og elektrisitet.

16. Betale skatter og avgifter tilknyttet eiendomsoverdragelsen.

39

Våre medarbeidere;

Einar Askvig, Advokat og ansvarlig partner: [email protected]

José Luis Rojas, Senior Advokat og partner: [email protected]

Christine Sollie Jensen, Senior Paralegal og partner: [email protected]

Lydia Moya Megias, Accounts Manager: [email protected]

Carin Gustavsson, Advokat Assistant: [email protected]

Kristin Bjøran, Advokat Assistent: [email protected]

Rocio Prados Trillo, Advokat Assistent : [email protected]

Susanna Lindblad, Resepsjonist: [email protected]

Salvador Romero Castillo, Administrasions Koordinator: [email protected]

Avda. Ricardo Soriano 65 · 2-329601 Marbella · Spania

Tel.: +34 952 77 67 07 · Fax: +34 952 77 05 01E-mail: [email protected] · [email protected]

www.vogtlaw.com