koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?

Download Koniec obrotu nieruchomościami rolnymi?

Post on 06-Jan-2017

90 views

Category:

Business

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • Restrykcje mog dotkn kadego przedsibiorc

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    www.pwcacademy.pl

    24 listopada 2016 r.

  • PwC

    Agenda

    I Rzeczywisto po 30 kwietnia 2016 r.

    II Definicja nieruchomoci rolnej

    IIITest czy restrykcje z ustawy o ksztatowaniu ustroju rolnego (UKUR) znajd zastosowanie

    IVRestrykcje, obowizki, zakazy i sankcje, czyli jak przedsibiorcom ograniczono obrt nieruchomociami rolnymi (i nie tylko)

    V W krainie absurdu

    VIWykonywanie uprawnie przez Agencj Nieruchomoci Rolnych (ANR) w liczbach

    VII UKUR w Trybunale Konstytucyjnym

    VII Top 9 najwaniejsze kwestie z UKUR dla przedsibiorcw

    VII Q & A

  • PwC

    Rzeczywisto po 30 kwietnia 2016 r.

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    3

    24 listopada 2016

  • PwC

    Kluczowa data: 30 kwietnia 2016 r.

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    4

    24 listopada 2016

    Wejcie w ycie ustawy o wstrzymaniu sprzeday nieruchomoci Zasobu Wasnoci Rolnej Skarbu Pastwa oraz zmianie niektrych ustaw (m.in. UKUR)

    Cel ustawy:

    Bezpieczestwo ywnociowe

    Wspieranie gospodarstw rodzinnych

    Ochrona ziemi rolnej przed spekulacyjnym wykupem w celach niezwizanych z produkcj rolnicz

    30.042016

  • PwC

    wiat wedug UKUR po nowelizacji

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    5

    24 listopada 2016

    Szeroka definicja nieruchomoci rolnej

    Niewielkie wyczenie obszarowe (0,3 ha)

    Nabywc nieruchomoci rolnej moe by tylko rolnik indywidualny (co do zasady)

    Obowizki i zakazy dla nabywcy nieruchomoci rolnej (obowizek prowadzenia gospodarstwa rolnego, zakaz zbycia nieruchomoci i zakaz oddania jej w posiadanie)

    Rozszerzenie dotychczasowych ogranicze obecnie restrykcje dotycz rwnie m.in. udziaw/akcji w spkach prawa handlowego (jeeli maj nieruchomoci rolne)

    Niezastosowane si do restrykcji z UKUR sankcja niewanoci/ryzyko wykupu przez ANR

  • PwC

    Co jest nie tak z UKUR?

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    6

    24 listopada 2016

    Nieproporcjonalne rodki w stosunku do celw, ktre miay zosta osignite

    Praktyczne problemy przedsibiorcw ze stosowaniem UKUR

    Zmniejszenie pewnoci obrotu dla przedsibiorcw

    Wstrzymane/opnione transakcje

    Kolejne zmiany UKUR

    UKUR w Trybunale Konstytucyjnym

    Bdy legislacyjne przepisy UKUR s niejasne, sprzeczne, moliwe s rne interpretacje, zawieraj blankietowe uprawnienia ANR

  • PwC

    Czy restrykcje z UKUR znajd zastosowanie?

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    7

    24 listopada 2016

  • PwC

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    8

    24 listopada 2016

    https://pl.fotolia.com/id/84631636[zdjcie z tego linku na caym slajdzie]

    https://pl.fotolia.com/id/84631636

  • PwC

    Definicja nieruchomoci rolnej

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    9

    24 listopada 2016

    Art. 46(1) Kodeksu cywilnego

    Decyduje potencjalny charakter rolniczy

    Nieruchomociami rolnymi (gruntami rolnymi) s nieruchomoci, ktre s lub mog by wykorzystywane do prowadzenia dziaalnoci wytwrczej w rolnictwie w zakresie produkcji rolinnej i zwierzcej, nie wyczajc produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

    !

  • PwC

    Test (1/3)

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    10

    24 listopada 2016

    Test 1: Czy nieruchomo jest rolna?

    Test 2: Czy jest plan miejscowy?

    TAK

    NIE NIE UKUR

    NIE TEST 4

    TEST 3 TAK

  • PwC

    Test (2/3)

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    11

    24 listopada 2016

    Test 3: Jakie jest przeznaczenie w planie miejscowym?

    TEST 4Cele rolne

    Cele inne ni rolne NIE UKUR

    Tereny uytkowane rolniczo

    Tereny rolnicze R

    Tereny obsugi produkcji rolnej RU Pasy to-czerwone

    Tereny zabudowy zagrodowej RM Pasy to-jasnobrazowe

  • PwC

    Test (3/3)

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    12

    24 listopada 2016

    Test 4: brak planu albo przeznaczenie na cele rolne wyczenia

    UKUR NIE, gdy:

    UKUR TAK (zasada)

    Powierzchnia nieruchomoci mniejsza ni 0,3 ha

    Nieruchomo wchodzi w skad Zasobu Rolnego Skarbu Pastwa

    Nieruchomo jest objta decyzj WZ, ktra bya ostateczna 30 kwietnia 2016 r. i ktra przewidywaa nierolne przeznaczenie terenu

    Nieruchomo: powierzchnia 0,5 ha + zabudowana 30 kwietnia 2016 r. budynkami nierolnymi + budynki i grunt tworz zorganizowan cao gospodarcz + brak wyczenia z produkcji rolnej

  • PwC

    Restrykcje, obowizki, zakazy, sankcje

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    13

    24 listopada 2016

  • PwC

    czyli jak przedsibiorcom ograniczono obrt nieruchomociami rolnymi (i nie tylko)

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    14

    24 listopada 2016

    Restrykcje z UKUR dotycz:

    Nabycia nieruchomoci rolnej

    Nabycia udziaw/akcji w spce prawa handlowego, ktra ma nieruchomoci rolne

    Zmiany wsplnika/przystpienia nowego wsplnika do spki osobowej, ktra ma nieruchomoci rolne

  • PwC

    Ograniczenia dotyczce nabycia nieruchomoci rolnej

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    15

    24 listopada 2016

    Nabycie nieruchomoci rolnej = kade zdarzenie prawne, ktrego skutkiem jest przeniesienie wasnoci/uytkowania wieczystego* nieruchomoci rolnej

    Nabycie sprzeda

    Nabycie nieruchomoci rolnej moe nastpi w wyniku:

    zawarcia umowy sprzeday nieruchomoci/przedsibiorstwa, w skad ktrego wchodz nieruchomoci

    innego nabycia, midzy innymi:

    - zawarcia innej umowy ni umowa sprzeday

    - jednostronnej czynnoci prawnej

    - orzeczenia sdu, organu administracji publicznej, organu egzekucyjnego

    - dziedziczenia

    - zapisu windykacyjnego

    - podziau, przeksztacenia bd czenia spek handlowych

    *dotyczy rwnie udziau lub czci udziau

  • PwC

    Ograniczenia dotyczce nabycia nieruchomoci rolnej

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    16

    24 listopada 2016

    Ograniczenia oglne:

    zgoda ANR, maksymalna norma obszarowa

    Ograniczenia dodatkowe:

    sprzeda prawo pierwokupu ANR

    inne nabycie obowizek zawiadomienia ANR i prawo nabycia ANR

  • PwC

    Nabycie nieruchomoci ograniczenia oglne

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    17

    24 listopada 2016

    Zgoda Prezesa ANR na nabycie nieruchomoci rolnej, chyba, e nabywc jest rolnik indywidualny albo znajduj zastosowanie wyczenia z UKUR

    Max 300 ha dla rolnika indywidualnego

    Rolnik indywidualny: osoba fizyczna + waciciel/uytkownik wieczysty/samoistny posiadacz/dzierawca nieruchomoci rolnych + posiada kwalifikacje rolnicze + min. 5 lat mieszka w gminie, w ktrej pooona jest jedna z nieruchomoci rolnych wchodzcych w skad gospodarstwa rolnego + przez ten czas prowadzi osobicie gospodarstwo rolne

    Wyczenia z UKUR = podmiot podlegajcy wyczeniu nie musi by rolnikiem indywidualnym i nie ma zastosowania norma obszarowa

    Podmiotowe: osoba bliska zbywcy, jednostka samorzdu terytorialnego, Skarb Pastwa, osoby prawne kociow i zwizkw wyznaniowych, parki narodowe (w celu ochrony przyrody)

    Ze wzgldu na sposb nabycia: dziedziczenie i zapis windykacyjny, 151 k.c. (przekroczenie granic cudzej dziaki przy budowie) i 231 k.c. (wzniesienie na cudzym gruncie budynku/urzdzenia o wartoci znacznie wikszej ni zajta dziaka), w toku postepowania restrukturyzacyjnego w postpowaniu sanacyjnym

  • PwC

    Zgoda Prezesa ANR

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    18

    24 listopada 2016

    Zgoda Prezesa ANR = decyzja administracyjna

    zwizany charakter decyzji brak zgody, jeli warunki nie s spenione

    na wniosek zbywcy/osoby fizycznej zamierzajcej utworzy gospodarstwo rodzinne

    moliwo kontroli administracyjnej/ sdowo-administracyjnej

    Warunki wydania zgody na wniosek zbywcy:

    zbywca musi wykaza, e nie byo moliwoci nabycia nieruchomoci rolnej przez rolnikw indywidualnych ani przez podmioty podlegajce zwolnieniom z UKUR

    nabywca daje rkojmi naleytego prowadzenia dziaalnoci rolniczej

    w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntw rolnych

    Brak zgody Prezesa ANR obowizek wykupu

    nieruchomoci przez ANR

    na pisemne danie zbywcy

    niezalenie od przesanek niewydania zgody

    warto rynkow ustala ANR

    vs.

  • PwC

    Case study warunki wydania zgody na nabycie nieruchomoci rolnej

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    19

    24 listopada 2016

    Ogoszenie prasowe w gazecie oglnopolskiej, ogoszenie w gazecie lokalnej oraz ogoszenie na stronie internetowej spki; 7 dni na zoenie ofert przez zainteresowanych

    Spka zatrudnia pracownika z kwalifikacjami rolniczymi

    Pracownik nie jest zatrudniony na stanowisku rolniczym

    W umowie spki brak dziaalnoci rolniczej

    Zawiadczenia z gmin, w ktrych s nieruchomoci rolne nabywcy, wskazuj wszystkie nieruchomoci rolne

    Owiadczenie nabywcy dotyczy tylko gmin, w ktrych s pooone nieruchomoci rolne stanowice jego wasno/uytkowanie wieczyste

  • PwC

    Czy jest moliwe i czy warto? Obowizki i zakazy zwizane z nabyciem nieruchomoci rolnej

    Koniec obrotu nieruchomociami rolnymi?

    20

    24 listopada 2016

    Wyczenia:

    Wszystkie podmiotowe

    Sposb nabycia: dziedziczenie/zapis windykacyjny albo 151 kc (przekroczenie granic cudzej dziaki przy budowie) i 231 kc(wzniesienie na cudzym gruncie budynku/urzdzenia o wartoci znacznie wikszej ni zajta dziaka)

    Sdowe pozwolenie na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomoci przed upywem 10 lat (wniosek nabywcy/przyczyny