© Springer-Verlag 2011

woblRechtsprechung/Abgabenrecht – Korrespondenz 1212011, Heft 4

April

Abgabenrecht59.

Entstehung der Grunderwerbsteuerschuld beieinem Übergabsvertrag auf den Todesfall

DOI 10.1007/s00719-011-1690-6

§ 8 Abs 2 GrEStG 1987:Da eine Übergabe auf den Todesfall als ein vom Ein-

tritt einer aufschiebenden Bedingung abhängiger Erwerbzu behandeln ist, entsteht die Steuerschuld nach § 8Abs 2 GrEStG 1987 erst mit dem Eintritt dieser Bedin-gung, dh mit dem Ableben des Übergebers.VwGH 25. 11. 2010, 2010/16/0060

Am 12. 12. 2007 schlossen der Mitbeteiligte als Über-nehmer einerseits mit seiner Mutter als Erstübergeberinund andererseits mit seiner Schwester als Zweitüber-geberin einen „Übergabsvertrag teilweise auf den Todes-fall“. Dieser lautet auszugsweise:

„IV.Die Erstübergeberin übergibt ihren Hälfteanteil

B-LNR 2 an der vorgenannten Liegenschaft an den Über-nehmer, dies jedoch erst mit Wirkung des Ablebens derErstübergeberin, also als Übergabe auf den Todesfall.Der Übernehmer nimmt diese Eigentumsübertragungmit Vertragswirkung und dem vereinbarten Zeitpunktrechtsverbindlich an.

V.Als Gegenleistung für diese Eigentumsübertragung

verpflichtet sich der Übernehmer gegenüber den Über-geberinnen zur Zahlung eines weiteren Erbs-/Pflichtteil-entschädigungsbetrages in Höhe von . . . an die Zweit-übergeberin.

Dieser Betrag ist innerhalb eines Monats ab demTodestag der Erstübergeberin zur Zahlung fällig. Aufeine Verzinsung wird verzichtet. Allerdings ist es Ver-tragswille, dass dieser Teilbetrag wertzusichern ist, . . .“

Die Parteien der beschwerdegegenständlichen Punktedes „Übergabsvertrages teilweise auf den Todesfall“haben die Übergabe des Liegenschaftsanteiles mit Wir-kung des Ablebens der Erstübergeberin, „also als Über-gabe auf den Todesfall“, bedungen. Da „das Ableben derErstübergeberin“ (richtig wohl: Da der Übergabsvertrag)zufolge der §§ 8 iVm 4 BewG 1955 als ein vom Eintritt ei-ner aufschiebenden Bedingung abhängiger Erwerb zubehandeln ist, entsteht nach § 8 Abs. 2 GrEStG die Steu-erschuld erst mit dem Eintritt dieser „Bedingung“, d.h.mit dem Ableben der Erstübergeberin.

Somit ging die belangte Behörde im Ergebnis zu Rechtvon einem Entstehen der Steuerschuld erst mit demAbleben der Erstübergeberin aus.

**

*

Das Erkenntnis des VwGH erging zu einem am 12. 12.2007, also vor Inkrafttreten des SchenkMG 2008, BGBlI 85/2008 (das war der 1. 8. 2008), abgeschlossenen Über-gabsvertrag.

Nach § 8 Abs 3 GrEStG idF des SchenkMG 2008 ent-steht die Steuerschuld für Erwerbe auf Grund einerSchenkung auf den Todesfall mit dem Tod des Geschenk-gebers.

Eine Schenkung auf den Todesfall iS des § 8 Abs 3GrEStG 1987 liegt dann vor, wenn der Erwerb desGrundstückes vom Ableben einer Person abhängt undeine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln istoder die vereinbarte Gegenleistung geringer ist als derWert (dreifacher Einheitswert) des Grundstückes imZeitpunkt der Vereinbarung (BMF 18. 2. 2009, 010206/0040-VI/5/2009).

Bei Schenkungsverträgen auf den Todesfall, die teilsentgeltlich und teils unentgeltlich sind und bei denen dieSteuerschuld für den entgeltlichen Teil vor dem 1. 8. 2008entstanden ist, entsteht die Steuerschuld für den unent-geltlichen Teil im Zeitpunkt des Todes des Geschenk-gebers (§ 18 Abs 2f GrEStG).

HRdVwGH iR Dr. Karl-Werner Fellner

Korrespondenz

Min.-Rat. Dr. Andreas Sommer, Wien

Wohnungspolitisches „Plädoyer“ gegen ein strik-tes „Entweder kaufen oder nicht!“ bei Wohnungs-eigentumsoptionen aufgrund des WGG

DOI 10.1007/s00719-011-1719-x

A. Zum ThemaIm vorliegenden Beitrag wird dafür plädiert, die de

lege lata im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)gründende, strikte „Grenzziehung“ bei der Option desMieters auf nachträgliche Wohnungseigentumsbegrün-dung(-übertragung): „Entweder Antrag stellen und kau-fen oder nicht!“ wohnungspolitisch zu überdenken undneu auszutarieren. Könnten nicht iVm der Option zu-gunsten des Mieters wahlweise auch erweiterte Mieter-rechte gesetzlich eingeräumt werden?

I. Die geltende Rechtslage iZm dem Entstehen einergesetzlichen Wohnungseigentumsoption

Nach geltender Rechtslage1) kann bei Einhebung vonMieter-Eigenmitteln durch eine gemeinnützige Bauverei-

1) § 15c lit a WGG; zum Übergangsrecht siehe § 39 Abs 21a WGG.

nigung (gBV) ein gesetzlicher Anspruch („Option“) desMieters auf nachträgliche Übertragung der von ihmgemieteten Wohnung (des Geschäftsraums)2) in das Woh-nungseigentum entstehen, wenn diese Objekte unter Zu-hilfenahme öffentlicher Mittel errichtet worden sind unddie Förderung noch aufrecht ist. Die anspruchsbegrün-dende Höhe dieser Eigenmittelzahlungen, vom Mietereingehobener Einmalbeträge3) liegt bei derzeit (ab 1. 4.2011) 61,93 E pro Quadratmeter Nutzfläche (= seit demJahr 2000 mit dem VPI valorisierte 50 E)4).

(a) Erfolgt die Leistung des Mieters aus Anlass dererstmaligen Überlassung einer Baulichkeit/des Objektes(also beim „Erstbezug“) unterscheidet § 15c lit a Z 1WGG nicht, ob die Mieter-Eigenmittel zur Finanzierungvon Grund- und/oder Baukosten gewidmet sind. IVm

2) Zur Anspruchsbegründung bei Ein- und Abstellplätzen für Kfz sieheauch Sommer, Das genossenschaftliche Gleichbehandlungsgebot im LichteWGG-spezifischer Vorgaben, wobl 2011, 1 (3).

3) Mieter-Einmalbeträge sind bei der Berechnung des laufenden Entgeltsgem § 14 Abs 1 WGG entgeltmindernd zu berücksichtigen, zudem hat derMieter im Fall seines Ausscheidens aus dem Mietverhältnis einen gesetz-lichen Anspruch auf Rückzahlung gem § 17 WGG.

4) Valorisierung aufgrund § 15c WGG letzter Satz.

© Springer-Verlag 2011

wobl122 Korrespondenz 2011, Heft 4

April

§ 15e Abs 1 lit a WGG ergibt sich, dass so ein Mieter(oder ein Nachfolgemieter, der entsprechende Einmal-beträge geleistet hat) nach Ablauf von zehn, höchstensaber fünfzehn Jahren nach „Erstbezug“ einen Antrag aufnachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentumstellen kann.

(b) Hingegen entsteht eine gesetzliche „Option“ gem§ 15c lit a Z 2 WGG im Fall, dass erstmals bei einemWohnungswechsel (im Altbestand)5) derartige Einmal-zahlungen des (neuen) Mieters zur Finanzierung (nur) derGrundkosten vereinbart werden, erst dann, wenn gem§ 15e Abs 1 lit b WGG „dieser“ Mieter die Wohnungmehr als zehn Jahre gemietet hat6) und die gBV zwi-schenzeitig keine Umfinanzierung gem § 17a WGGvorgenommen hat. In beiden Fällen7) tritt, bei Nicht-Annahme des Preisangebotes der gBV (des vom Gerichtfestgesetzten Preises) durch den Mieter, gem § 15f WGGan die Stelle der Option für weitere fünf Jahre ein Vor-kaufsrecht kraft Gesetzes.

II. Die nachträgliche Übertragung gemeinnützig er-richteter Mietwohnungen in das Wohnungseigentum inder Praxis

Mittlerweilen seien „weit mehr als die Hälfte“ allerösterreichweit rund 15.000 jährlich neu von gBV errich-teten Wohnungen so genannte „Kaufoptionswohnungen“meinen in einer (allerdings vornehmlich auf Nieder-österreich bezogenen) Studie aus 2009 Mundt/Amann/Komendantova8), wodurch zumindest im gemeinnützigenNeubau die „Eigentumswohnung“ tendenziell „vollstän-dig verdrängt“ werde. Mit heutigem Stand (März 2011)ist davon auszugehen, dass für rund 100.000, von gBVbundesweit seit 1994 „neu“ errichtete Mietwohnungen9)entweder schon gesetzliche Kaufoptionen zugunsten derMieter bestehen oder nach (jeweils zehnjährigem) Frist-ablauf entstehen werden. Fokussiert auf Wien stellenOberhuber/Götzl10) gleichfalls in einer Studie aus 2009fest: Wurden zwischen 1994 und 2001 noch 44% allerwohnbaugeförderten Mietwohnungen11) nach dem „Miet-kaufkonzept“ zugesichert, erhöhte sich dieser Anteil spä-ter auf über zwei Drittel. „Die empirische Erhebung be-legt den hohen Stellenwert der Kaufoption aus Kunden-sicht“ schreiben Mundt/Amann/Komendantova12), undweiter: Die Kaufoptionswohnung biete, vor allem auf-grund der Mehrwertsteuerersparnis von 15 bis 18%, „fürdie Mieter ökonomische Vorteile“. Ein entscheidendesArgument auf Mieterseite orten Oberhuber/Götzl13) „imAspekt einer sicheren Wertanlage sowie zukünftig gerin-gerer Wohnkosten nach Refinanzierung“. Reihenhäuser,Dachterrassenwohnungen und solche mit Gartenanteil/Freiräumen seien am beliebtesten, heißt es in beiden ge-nannten Studien nahezu unisono und kaum verwunder-lich, wenn es denn dann tatsächlich ans Verkaufen gehe.Da zeige sich, auf das gesamte Bundesgebiet bezogen, soMundt/Amann/Komendantova14), eine „Übertragungs-quote von 21%“ (in Niederösterreich 23%), wohingegen

5) Gilt für die Einhebung von Grundkostenbeiträgen nach dem 30. 6.2000 (siehe § 15d WGG idF WRN 2000, BGBl I 2000/36).

6) Dh für einen nachfolgenden (allenfalls auch Einmalbeträge zu denGrundkosten leistenden) Mieter beginnt die zumindest zehnjährige Frist neuzu laufen.

7) Zur Unterscheidung dieser unter (a) und (b) angeführten „Options-modelle“ siehe auch Österreicher/Sommer, Die Liebe zu den Modellen, wobl2010, 191 (193).

8) Kaufoptionswohnungen der Gemeinnützigen – Strategien für hoheVerkaufsquoten 6.

9) Entsprechend des unter Pkt A.I.(a) beschriebenen Modells.10) Evaluierung des Mietkaufs als Instrument der Wiener Wohnungspoli-

tik 7.11) Einschließlich solcher, von gewerblichen Bauträger errichteter.12) Kaufoptionswohnungen der Gemeinnützigen 6.13) Evaluierung des Mietkaufs 9.14) Kaufoptionswohnungen der Gemeinnützigen 5.

Oberhuber/Götzl15) für Wien gar nur 8% eruieren. Jenach Zugang kann man diese Verkaufsraten als Erfolgoder eher Misserfolg interpretieren. Oder zeigt sich andiesen Zahlen, dass es sich eben nicht nur um „Reihen-häuser“ handelt und nicht alle gBV „die Bewohner beider Entscheidungsfindung aktiv unterstützen, zB mit at-traktiven Finanzierungsangeboten (oder Erleichterun-gen) für den Barkaufspreis“16)? Unschwer nachzuvollzie-hen jedenfalls, dass als „letztlich ausschlaggebend fürKaufentscheidungen die individuelle Vermögenssitua-tion, das laufende Erwerbseinkommen sowie die jewei-lige Lebensplanung der Mieter bewertet“17) (werden).Beides, sowohl objektiv die Attraktivität der Wohnung(sowie deren Lage) und das entsprechende „Herangehen“der gBV beim Verkauf, als auch subjektiv die soziale/finanzielle Situation der Optionsberechtigten, liegen aufkaum anzweifelbaren Kausalitätssträngen, was die tat-sächlichen Verkaufsraten der gBV betrifft.

B. StellungnahmeI. Persönliche Erfahrungen und TheseDer Verfasser wagt, allein aufgrund seiner (langjähri-

gen und vielfältigen) persönlichen Erfahrungen im Kon-takt mit (potentiell) Optionsberechtigten und/oder Käu-fern die These, dass es für die Mieter – jedenfalls in denersten zehn Jahren ab Bezug – ein neudeutsch: – „sozialesAsset“ darstellt, nicht Bewohner einer „normalen“, ge-förderten Mietwohnung zu sein. Es wird von Mieterseite(Sozialstatus erhöhend) offenkundig als Vorteil angese-hen, über eine Option zu verfügen, die man „einlösen“kann oder auch nicht, zumal gerade im Bereich der Woh-nungsgemeinnützigkeit ohnehin sehr hohe, mietrechtli-che und konsumentenschutzrechtlicher Standards18) an-gelegt sind. Doch wie lange hält dieser tatsächliche (odermannigfach doch nur vermeintliche?) persönliche Vorteil,dieses (schon wieder neudeutsch:) „Well-Being“ an? Wel-che Erwartungshaltungen gibt es auf Mieterseite hinge-gen nach Ablauf von zehn Jahren (im Zeitpunkt der An-tragstellung selbst!)? Vor allem im Hinblick auf den vonder gBV anzubietenden Preis? Was wurde dazu – auch vorformaler Antragstellung – in HausgemeinschaftenFälschliches kommuniziert? Welche subjektiven Gefühlewerden vermittelt oder entstehen (gegenüber der gBV,dem WGG-Gesetzgeber und der „Politik“ insgesamt),wenn im Fall, dass der „Barkaufpreis“ nicht bei Bezugvereinbart worden ist, die Zahlen dann „auf dem Tischliegen“? Der Optionsberechtigte aber, trotz „wohl-meinendsten“ und gesetzeskonformen Herangehens dergBV, aufgrund seiner individuellen Situation eine Kauf-preisrefinanzierung realistischerweise nicht einmal „an-denken“ kann? Oder der Optionsberechtigte zwar finan-ziell vielleicht durchaus in der Lage wäre zu kaufen, aberinsgesamt in seinen preislichen Vorstellungen/Erwartun-gen massiv enttäuscht wird(?), ob zu Recht oder zuUnrecht ist hier nicht die Frage! Der Verfasser überlässtdie Antworten auf diese Fragen dem Leser. Die mög-licherweise doch entstehenden Frustrationen werdendurch das gesetzlich eingeräumte Vorkaufsrecht aberwohl kaum relativiert.

II. Wohnungspolitisches „Plädoyer“Der Verfasser plädiert an dieser Stelle jedenfalls dafür,

bei einer aufgrund WGG eingeräumten Wohnungseigen-tumsoption19), wahlweise und zugunsten des Options-berechtigten, dem Antragsrecht auf nachträgliche Woh-

15) Evaluierung des Mietkaufs 7.16) Mundt/Amann/Komendantova, Kaufoptionswohnungen der Gemein-

nützigen 6f.17) Oberhuber/Götzl, Evaluierung des Mietkaufs 8.18) Kaum ein Zufall ist es auch, dass das WGG am gleichen Tag, dem

18. 3. 1979, wie das KSchG den Nationalrat passiert hat.19) Auch im Wohnungsaltbestand.

© Springer-Verlag 2011

woblKorrespondenz 1232011, Heft 4

April

nungseigentumsbegründung oder -übertragung anderezivilrechtlich ausdrücklich zu statuierende, „erweiterteMieterrechte“20) alternativ zur Seite zu stellen. Nur bei-spielsweise (und die Diskussion eröffnend!) angeführt seiein Vorschlag in die Richtung, etwa das „Recht der Ab-tretung der Mieterrechte“ gem § 12 MRG an den in des-

20) Grundsätzlich dafür in Frage kommen würden gesetzliche Privilegie-rungen etwa in Relation zu den §§ 12, 12a, 14 sowie 30 Abs 1 Z 4 und 5 MRG.

sen Abs 1 genannten Personenkreis auch dann beanspru-chen zu können, wenn diese (nahe stehenden) Personennicht mehrjährig im gemeinsamen Haushalt in der Woh-nung gewohnt haben.

Korrespondenz: Min.-Rat. Dr. Andreas Sommer, Bun-desministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend, Stu-benring 1, 1010 Wien. E-Mail: andreas.sommer@bmwfj.gv.at.

Verleger: Springer-Verlag GmbH, Sachsenplatz 4–6, 1201 Wien, Österreich. –Schriftleitung: a.Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch, Institut für Zivilrecht, Universität Wien, Schottenbastei 10–16,

1010 Wien, Österreich, und Mag. Dr. Till Hausmann, Rechtsanwalt, Ameisgasse 10, 1140 Wien, Österreich. –Hersteller: Druckerei Ferdinand Berger & Söhne Gesellschaft m.b.H., 3580 Horn, Österreich. – Verlagsort: Wien. –

Herstellungsort: Horn.

Printed in AustriaP.b.b./Erscheinungsort Wien/Verlagspostamt 1201 Wien