kostenermittlungsverfahren im bauwesen für architekten



VORLESUNG 13:00 – 15:00 (A151) DATUM Übungen zur Vorlesung / Seminar zur VL

1 Einführungsveranstaltung 14.10.14

Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie

2 Überblick über die Architektenleistungen 21.10.14 Seminar Einführung

>Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase

> Besprechen der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung

3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht 28.10.14 Ü4 Architektenvertrag

>Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag

>Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt

4 Maß der baulichen Nutzung 04.11.14 Ü1 Flächenermittlung DIN 277

>Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO

>Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag



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5 Flächen, Rauminhalte im Hochbau 11.11.14 Ü2 Flächenermittlung DIN 277

>Übersicht über die DIN 277 >Ermitteln von BGF, NGF,....

>Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag

6 Kostenermittlungen gemäß DIN 276 18.11.14 Ü3 Kostenermittlung DIN 276

>Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI

>Kostenermittlung am Projekt

7 Ausschreibung von Bauleistungen 25.11.14 Abgabe 30.11.2014 (Ü1, Ü2, Ü4)

>Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. ‚freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen

>Einführung ISIS zur Online-Abgabe >Abgabe Ü1, Ü2, Ü4

8 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) 02.12.14 Ü5 Ausschreibung erstellen

>Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C

>Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung)



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9 Objektüberwachung 10.06.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

10 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü7 Wirtschaftliche Fassade

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich

11 Nutzungsphase des Objektes 24.06.14

>Objektbetreuung – LPH 9 HOAI >Facility Management >DIN 18960 – Laufende Kosten eines Objektes >Was heisst wirtschaftliche Planung als Grundleistung

12 Haftung und Versicherung 01.07.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

9 Immobilienwirtschaft 09.12.14 Ü7 Nutzungskostenschätzung

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung

10 Haftung und Versicherung 16.12.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

11 Projektsteuerung / Terminplanung 13.01.15

Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools

Abgabe Ü 3,5 bis 13.01.2015

12 Objektüberwachung 1 20.01.15

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase,



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12 Objektüberwachung 2 27.01.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

13 Honorarermittlung und Projektkalkulation 03.02.14 Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit

>Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro

>Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung

14 Prüfungsvorbereitung / Tutorium 10.02.14

>Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung

Abgabe Ü 6,7,8 bis 18.2.2015

15 Prüfungstag 25.02.14

>Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen



I.  Grundlagen Kostenplanung II.  Kostenermittlungen im Detail

III.  Übungen



Elbphilharmonie Baukosten steigen ins Astronomische



Kosteneinflußgrößen: 1.  Objekt 2.  Standort 3.  Nutzung 4.  Standard 5.  Herstellungsart 6.  Marktlage



Kosteneinflußgrößen: 1.  Objekt Einfluss Entwurf 2.  Standort 3.  Nutzung 4.  Standard bedingter Einfluss Entwurf 5.  Herstellungsart Einfluss Entwurf 6.  Marktlage




Methodisches VorgehenMethodisches VorgehenVorgehen Methodisches VorgehenVorgehenin den Grundleistungen

Grundlagen | Kostenermittlungen im Detail | Übungen Grundlagen | Kostenermittlungen im Detail | Übungen in den Grundleistungen in den Grundleistungen = 6 Kostenermittlungen



Normative GrundlagenNormative GrundlagenGrundlagen



Die DIN 276 definiert und gliedert die bei einem Bauvorhaben entstehenden Kosten und Kostengruppen

Normative GrundlagenNormative Grundlagen



100 Grundstück

120 Grundstücksnebenkosten

125 Grunderwerbssteuer

Gliederungsstufen/Ebenen:

1.

2.

3.

DIN 276 in „3 Ebenen Normative GrundlagenNormative Grundlagen



KG 100 Grundstück

KG 200 Herrichten/Erschließung

KG 300 Bauwerk / Baukonstruktion

KG 400 Bauwerk / Technische Anlagen

KG 500 Freianlagen

KG 600 Ausstattung / Kunst

KG 700 Baunebenkosten

Normative GrundlagenNormative GrundlagenGrundlagen



310 = Baugrube

Gliederung KG300



320 = Gründung



330 = Aussenwände



340 = Innenwände



350 = Decken



360 = Dächer



Auf Basis der Rechtsprechung gibt es unterschiedliche geforderte Genauigkeiten je nach Komplexität der Planungsaufgabe Kostenschätzung +- 30% Kostenberechnung +-20% Kostenanschlag +- 10% Die oben genannten Genauigkeiten sind nicht die zulässige Toleranz. Sondern: Bei Überschreitung ist eine mangelhafte Architektenleistung wahrscheinlich. Typische Bauaufgaben (z.B. Wohnungsbau) erfordern eine viel höhere Genauigkeit als oben benannt.



Jede vollständige Kostenermittlung enthältJede vollständige Kostenermittlung enthält:

1.  Datum der Erstellung

2.  Datum des Planstandes

3.  Bezug auf die kalkulierten Qualitäten (z.B. Baubeschreibung oder Vergleichsobjekt)

4.  Bezug zur kalkulierten Menge/Fläche mit Angabe der Flächendefinition

5.  Vollständigkeit der Kostengliederung (KG 100 bis 700)

6.  Klarstellung, welche Kosten enthalten und welche ggf. nicht enthalten sind

7.  Angabe über die Mehrwertsteuer und der Höhe

8.  Angabe des Kostenstandes der Kalkulation

Checkliste



Woher bekommt der Architekt seine Kostenangaben? 100 Grundstück Bauherr 200 Herrichten und Erschließen Stadt / Gemeindeverwaltungen 300 Bauwerk / Baukonstruktion Vergleichsobjekte 400 Bauwerk / Technische Anlagen Vergleichsobjekte / Fachingenieure 500 Aussenanlagen Vergleichsobjekte / Landschaftsarchitekt 600 Ausstattung Vergleichsobjekte 700 Baunebenkosten Vergleichsobjekte / Berechnung

(i.d.R. ca. 20% von 300+400)



Woher bekommt der Architekt seine Vergleichsobjekte? 1.  Eigene Projektdaten

2.  Kollegen

3.  Baukostensammlungen (BKI)

4.  Herstellerabfragen

5.  AVA Programme mit hinterlegten Baukostendaten




III.  Übungen



1. Kostenrahmen



Kostenrahmen DIN 276 Min. 1. Ebene -Basierend auf Nutzungsbezugseinheiten (z.B. Gesamtinvestition je Hotelzimmer, Krankenhausbett, Arbeitsplatz)

Anforderung an die Detailierung

LPH 1

Auf Basis des Kostenrahmen entscheidetAuf Basis des Kostenrahmen entscheidet der Bauherr über die AufgabenstellungBauherrBauherr überüber die die über die überüber die über AufgabenstellungAufgabenstellung

Ziel:



2. Kostenschätzung



Kostenschätzung DIN 276 Min. 1. Ebene - Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung -  während LP 2 (gemäß HOAI) durchzuführen -  anhand der soweit vorliegenden Planungsunterlagen, teilweise auch basierend auf Skizzen, Qualitätsangaben -  in der Regel basierend auf qm BGF oder NF -  Besser: unter Berücksichtigung der Gebäudegeometrie

LPH 2

Auf Basis der Kostenschätzung entscheidetAuf Basis der Kostenschätzung entscheidet der Bauherr über die VorentwurfsplanungAuf Basis der Kostenschätzung entscheidetBauherrBauherr überüber die die über die überüber die über VorentwurfsplanungVorentwurfsplanung

Ziel:




AUFGABENSTELLUNG Kostenschätzung eines Einfamilienhauses nach DIN 276 mit Bezugsgrößen für Flächen und Rauminhalte. Das Grundstück befindet sich bereits im Besitz des Bauherrn. Besondere Hinweise Nach Abschluss des Architektenvertrages haben sich Bauherr und Architekt auf folgend Zeit geeinigt: Planungsbeginn : 01.10.20xx Baugenehmigung: 15.02.20xx Baubeginn: 15.04.20xx Nutzungsbeginn : 15.10.20xx Mittlere Bauzeit: ?

Beispiel



Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com

Objektdaten des geplanten Gebäudes: 1. Objektart Einfamilienhaus, mit einer Garage, unterkellert 2. Objektgröße Grundstücksgröße 1000 qm ebenes Gelände, freier Bauraum

Wohnfläche (WFL) 158 qm, Nutzfläche (NF) 204 qm Brutto-Grundfläche (BGF) 325 qm Brutto-Rauminhalt (BRI) 824 kbm

3. Markt Berlin 4. Alter Neubau 20xx 5.Konstruktion Konventionell: StB Streifenfundamente und –Bodenplatte,

Mauerwerkswände, StB-Decken, Holzdachstuhl (Walm), Beton-Dachsteine

Technische Anlagen: Dezentrale Warmwasserbereitung, Öl-Heizanlage, Badausstattung mittlerer Standard,

Elektroausstattung gehobener Standard, Blitzschutzanlage, Satellitenempfangsanlage

Ausgangslage klärenAusgangslage klären und dokumentierenAusgangslageund und dokumentierendokumentieren



Kostendaten zusammentragen: (Grundstücksfläche (GRF): 1.000m2) 110: Grundstückswert 120. €/m2 GRF 120: Grundstücksnebenkosten (Erwerb) 10% der KG 110 130: Freimachen 0. € 100: Gesamt 132. €/m2 GRF 210 : Herrichten 10. €/m2 GRF 200: Gesamt 10. €/m2 GRF 500: Außenanlagen 25. €/m2 GRF 600 : Ausstattung und Kunstwerke 0. € 730: Planungskosten (in Abh. der Baukosten) 25% der KG 300 und 400 7xx: weitere Nebenkosten nicht enthalten 700: Gesamt ist als Nebenrechnung zu ermitteln

Ausgangslage klärenAusgangslage klären und dokumentierenAusgangslage klärenund und dokumentierendokumentieren



passende Vergleichsobjekte finden ...




Vergleichsobjekte dokumentieren ...



Quelle: BKI Baukosteninformationszentrum der Architektenkammern


3 einfache Kennzahlen für die Kostenschätzung bzw. für den Kostenrahmen

Sinnvollen Bezug wählen BRUTTO oder NETTO immer dokumentieren!



AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE

V E R G L E I C H S O B J E K T E

Objekt A Objekt B gewählt

K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999

Bauende III/1999 Bauende II/2000

DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .

m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³

m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²

€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %

100 Grundstück - - - - - - - -

200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0

300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60

400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20

500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28

600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -

700 Baunebenkosten - - - - - - - -

BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100

gewählt

Mittelwert

Objekt A

K O S T E N G R U P P E N

m² WFL

Objekt A

Empfehlung €/qm BGFa verwenden



Kostenstand klärenKostenstand klären und Kostenstand klärendokumentieren

Quelle für Baukostenindex: Statistisches Bundesamt www.destatis.de



AUSWERTUNG DER KOSTENFESTSTELLUNG DER VERGLEICHSOBJEKTE

V E R G L E I C H S O B J E K T E

Objekt A Objekt B gewählt

K O S T E N G R U P P E N Baubeginn I/1999 Baubeginn III/1999

Bauende III/1999 Bauende II/2000

DIN 276 Index . . . . . . . . . Index . . . . . . . . .

m³ BRI 850 m³ m³ BRI 1.458 m³

m² WFL 166 m² m² WFL 166 m²

€ €/m³ BRI % € €/m³ BRI % €/m³ BRI %

100 Grundstück - - - - - - - -

200 Herrichten und Erschließen - - - 17.343,- 11,89 4,0

300 Bauwerk - Baukonstruktion 160.643,- 188,99 86,2 385.231,- 264,20 89,1 226,60

400 Bauwerk - Techn. Anlagen 25.600,- 30,12 13,7 47.066,- 32,28 10,8 31,20

500 Außenanlagen 4.281,- 5,04 2,3 5.115,- 3,51 1,1 4,28

600 Ausstattung und Kunstwerke - - - - - - - -

700 Baunebenkosten - - - - - - - -

BAUWERK 300 + 400 186.244,- 100 432.298,- 100

98,7 98,7 Aus Preisindextabelle Amtl. Statistiken

Kostenstand anpassen auf geplantes VorhabenKostenstand anpassen auf geplantes Vorhaben

Ortsindex ? Bauzeitindex ?



3. Kostenberechnung



Kostenberechnung DIN 276

Min. 1. + 2. Ebene - Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung -  während LP 3 vorzunehmen -  anhand der durchgearbeiteten Zeichnungen und erster Mengenberechnungen für Bezugseinheiten m2, m3 - Festegelegte Qualitäten - Bauteilorientiert oder Gewerkeorientiert

Kostenberechnung DIN 276LPH 3

Auf Basis der Kostenberechnung entscheidet der Bauherr überAuf Basis der Kostenberechnung entscheidet der Bauherr über Freigabe der Entwurfsplanung zur Einreichung des BauantragesAuf Basis der Kostenberechnung entscheidet der Bauherr überFreigabeFreigabe der der EntwurfsplanungEntwurfsplanung zur EinreichungEinreichung des des BauantragesBauantrages

Ziel:




Wie fließt hier die Geometrie in die Kostenermittlung ein? Haus 1 = 1.190m3 Haus 2 = 1.190m3

Elementmethode



Vorteile der Elementmethode 1.  Besonders gut einsetzbar in den frühen

Planungsphasen

2.  Kostenmäßige Beurteilung von Entwurfsalternativen

3.  Berücksichtigung der Gebäudegeometrie

4.  Höhere Kostengenauigkeit, je mehr Kostenstellen

5.  Wirtschaftlich, da leicht handhabbar und CAD-gerecht

Anwendung für detailierte Kostenschätzung und Kostenberechnung


Grundlagen | Kostenermittlungen im Detail | Übungen BeispielBeispiel: Kostenermittlung nachBeispielKostenermittlungKostenermittlung nachnach GrobelementenKostenermittlungGrobelementenGrobelementen



Sinnvolle Rundung ?

BeispielBeispiel: Kostenermittlung nachBeispielKostenermittlungKostenermittlung nach GrobelementenKostenermittlungGrobelementenGrobelementen



Varianten der Kostenberechnung:

Gebäudeelementorientierte Gliederung der Kosten (nach Kostengruppen DIN 276)

Ausführungsorientierte Gliederung der Kosten (nach

Gewerken)

(in Analogie zum Kostenanschlag)



4.+5. Kostenplanung in LP6+7

Budgetplanung und Kostenanschlag



Budgetplanung und Kostenanschlag

Gewerkeorientierte Gliederung Grundlage für die Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe -  in LP 6+7 aufzustellen - anhand der Ausführungs- und Detailplanungen, Berechnungen (Statik, techn. Anlagen), exakter Mengenermittlungen und den LV`s sowie den Angeboten der ausführenden Firmen

LPH 6 LPH 7

Entscheidung über die Ausführungsplanung und VeranlassungEntscheidung über die über die über Ausführungsplanung und Veranlassung der Vergabe bzw. über die Beauftragung der AusführungEntscheidung über die über die über Ausführungsplanung und VeranlassungVergabeVergabe bzwbzw. überüber die die über die überüber die über BeauftragungBeauftragung der der AusführungAusführung

Ziel:



Quelle: GAEB

Grundlagen | Kostenermittlungen im Detail | Übungen Gewerke



vor der Vergabe

• Abschätzung der Gewerkebudgets (bepreistes LV) • Kontrolle der Ausführungs- und Detailplanung • laufende Anpassung bei Änderungswünschen des Bauherrn • Wo sind Einsparungen notwendig und möglich?

Budgetplanung



Übertragung zu Vergabeeinheiten



Aufstellung der GewerkebudgetsAufstellung der Gewerkebudgets

Beispiel Software, hier BIB GmbH



• Vergleichen Sie die Budgets der einzelnen Gewerke mit der jeweiligen Vergabesumme. • Wo gibt es auffällige Differenzen? • Wie kann es zu diesen Abweichungen kommen? • Sind Einsparungen notwendig und möglich?

Nach der Angebotsauswertung

Kostenanschlag



Kostenanschlag und Kostenkontrolle

• Kostenanschlag: ergibt sich aus den Ausschreibungsergebnissen • Kostenkontrolle: Vergleich mit der Kostenberechnung • Nach der Freigabe durch den Bauherren erfolgt die Beauftragung der Bauunternehmen • Problem: unvollständige Kostenanschläge durch zeitversetzte Ausschreibungsergebnisse • Budgetplanung hilft, die Kostenabweichungen frühzeitig zu erkennen



Kostenabweichungen

Zwischen LPH 3 und 7



Warum kommt es zu Kostenabweichungen? Zwischen

LPH 3 und 7



Warum kommt es zu Kostenabweichungen? • Änderungswünsche des Bauherren

• Architekt ändert

• Fehler Vergleichsobjekt/ Marktentwicklung Baupreise/ Probleme bei Ausschreibung

• Auflagen Bauaufsicht

• Bauen im Bestand / Mängel in Grundlagenermittlung • Änderung der Zuordnung von Kosten (z.B. bei Ausstattung)

Warum kommt es zu Kostenabweichungen?

•Zwischen LPH 3 und 7



•  gezieltes Eingreifen in Qualitäten und Quantitäten •  während der Planung •  während der Bauausführung •  Zur Erreichung des Kostenzieles

Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung Kostensteuerung

Kostenkontrolle Abweichung von Kostenplan?

Kostensteuerung



6. Kostenfeststellung



Kostenfeststellung DIN 276

Darstellung der 1. + 2. Ebene - Nachweis der entstandenen Kosten -  in LP 8 aufzustellen - anhand von Schlussrechnungen und Planungsunterlagen

LPH 8


Kostennachweis und Kontrolle für den BauherrenKostennachweis und Kontrolle für den für den für Bauherren

Ziel:



Warum kommt es zu Kostenabweichungen? • Änderungswünsche des Bauherren > Nachträge/Minderungen/Mehrungen

• Architekt ändert > Nachträge/Minderungen/Mehrungen

• Fehler im LV in Mengenermittlung > Minderungen/Mehrungen in Abrechnung Lücken in der Leistungsbeschreibung > Nachträge • Bauen im Bestand > Nachträge

Zwischen LPH 7 und 8



Beispiel: Software Allplan

Kostenfeststellung Vergleich der Vergabemengen mit den Abrechnungsmengen



Beispiel: Excel

Laufende Kostenkontrolle

Kostenfeststellung



•  Die Kostenplanung versetzt den Bauherren während des gesamten Planungsprozesses in die Lage, das Baubudget zu überblicken und auf dieser Basis Planungsentscheidungen zu treffen

•  Der Architekt schuldet die Methodik und den Erfolg der obigen Leistung auch ohne besondere Vereinbarung als Grundleistung bzw. Geschäftssitte.

Zusammenfassung




III.  Übungen



Übung 3: Übung 3: Detailierte Kostenschätzung

Erstellen Sie eine Kostenschätzung mit der Elementmethode Die Detailierung entspricht der 2. Stufe der DIN 276. Bei fehlenden Informationen in den Entwurfsunterlagen verwenden Sie sinnvolle Annahmen und dokumentieren diese.

Achten Sie auf die Vollständigkeit.



Auszug Studentenarbeit, weitere Auszug Studentenarbeit, weitere Information im Blog und Arbeitsdatei auf CD

Brutto inkl. 19% MWSt.

Runden !



Seminaraufgaben am eigenen Projekt Ü1: Bebaubarkeit von Grundstücken (GFZ/GRZ) Ü2: Flächenermittlungen für Bauanträge Ü3: Kostenschätzung nach Grobelementen Ü4: Architektenvertrag Ü5: Ausschreibung Ü6: Wirtschaftlichkeitsberechung Ü7: Objektüberwachung – Case Study Ü8: Honorarberechnung und Projektkalkulation

Seminar zur Vorlesung

Abgabe 30.11.2014 (Ü1, Ü2, Ü4) Via ISIS

Erläuterung zu ISIS Am 25.11. 15:00 A151

kostenermittlungsverfahren im bauwesen für architekten

Real Estate